Betaalbaarheid, beschikbaarheid en

zeggenschapZwolle 14 december

Michiel MulderAdri duivesteijn

Hoe gaat het met de betaalbaarheid van het wonen in Nederland en Zwolle en wat kunnen we daaraan doen?

Hoe gaat het met de beschikbaarheid van woningen (Nederland en Zwolle) en wat kunnen we daaraan doen?

Wat kunnen we doen om de zeggenschap te verbeteren van huurders?

Inhoud

Verandering in 10 jaar (%) Bevolking Banen Woningprijs

Krimpgebieden -3 -4 -9

Randstad 4 grote steden 10 1 11

Ongelijkheid regionaal

Ongelijkheid huur & koop: woonquote

2009 2012 20152527293133353739414345

Huurder NederlandHuurder Regio ZwolleHuurder stad ZwolleEigenaar NederlandEigenaar Regio ZwolleEigenaar stad Zwolle

Zwolle, huurder

Zwolle, eigenaar

Resultaat scheefwonersaanpak‘te goedkope’ huur (%)

2009 2012 20150

5

10

15

20

25

30

NederlandRegio ZwolleStad Zwolle

Te dure huur (%)

2009 2012 201502468

101214161820

NederlandRegio ZwolleStad Zwolle

Laag = tot 1.330 (1 pers.) en 1.680 (meerpers.) netto p/maand Eu-grens = 1.980 netto p/maand (34.000 bruto p/jr) 2 x modaal = 3.360 netto p/maand Bron: WIA 2013

Huidige huurquote Amsterdam, incl. huursubsidie, excl. energie

Amsterdam verdeling huurquote (WIA 2013)

Den Bosch: % huurders met hogere woonquote dan acceptabel Nibud

Den Bosch verdeling woonquotes

Betaalbaarheid verslechterd voor huurders Flink hogere woonquote Grote groepen betalen nu meer huur dan ze op

grond van hun inkomen kunnen betalen

Conclusies betaalbaarheid

Betaal nooit meer teveel huur Vgl. financieringslastpercentages in koop Net als WWS voor zowel corpo’s als particulier Inclusief energielasten

Þ Prikkel duurzaamheidsinvesteringen Indien corporaties huurverlaging niet kunnen

betalen, beroep op ‘Restitutiefonds huurverlaging’

Oplossing: woonquote

Huizenprijs

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 201675

80

85

90

95

100

105

NL; 89

Overijssel; 87

Zwolle; 97

Bron Zwolle: KadasterBron overig: CBS

Starters (NL)

Bron: Kadaster

Starters in Zwolle

Bron: KadasterNoot: vgl. Amsterdam: nog steeds meer starters dan doorstromers

Toename voorraad(2012-2015)

Totaal Koop Corporatie Particuliere verhuur

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

NederlandRegio ZwolleStad Zwolle

BouwvergunningenZwolle (aantal)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160

100

200

300

400

500

600

700

800

900

OverigCorporatiesMarkt

Vergunningen corporaties(index)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160

20

40

60

80

100

120

NederlandRegio ZwolleStad Zwolle

Corporaties: % huur

Nederland Regio Zwolle Stad Zwolle0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

2009-20132014-2016

Prognose bevolking(groei per jaar, aantal)

2018-2025 2025-2035 2035-2040-100

0

100

200

300

400

500

600

700

Totaal70+

Prognose huishoudens(groei per jaar, aantal)

2018-2025 2025-2035 2035-2040 -

100

200

300

400

500

600

Totaal1 persoonsMeerpersoons

Jaren van weinig woningproductie (zowel markt als corporatie) achter de rug

Weg omhoog in Zwolle lijkt sterker dan rest van het land

Koopprijzen aanvankelijk gedaald, nu sterke stijging met name in ‘centrum’ gemeenten

Met name positie starters onder druk op koopmarkt

Nog veel woningen nodig in Zwolle, met name groei ouderen robuust in de tijd

Conclusies beschikbaarheid

Alleen als structureel boven aanbod norm Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur

marktsegment toestaan Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.

‘Rijksfonds voor het Wonen’ Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing

Aanbodnorm: ‘verkoopregels’

Rijk zet norm o.b.v. demografie gemeente Gemeenten mogen dus niet meer weigeren

sociale huurwoningen te bouwen Aanbod kan van corporaties of niet-corporaties

komen: uitbreiding borging naar niet-corpo’s Indien lokaal geen financiering: beroep op

Rijksfonds voor het Wonen

Aanbodnorm

Alleen als structureel boven aanbod norm Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur

marktsegment toestaan Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.

‘Rijksfonds voor het Wonen’ Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing

Aanbodnorm: ‘verkoopregels’

+

Voor volkshuivesting,uit schatkist

-/-

Uit volkshuisvesting,in schatkist

Rijksfonds voor het Wonen Afroming overwinsten

Restitutiefonds huurverlaging Huurtoeslag: beroep hierop verminderd door woonquote

Verhuurderheffing

Financieel

Geen tandeloze tijgers meer Zeggenschap beweegt mee met wens

bewoner:◦ Recht op beheer◦ ‘Eigendomsneutraal’: als je wilt kopen kan dit in

gedeeld eigenschap (‘woon coöperatie’) Mensen die ‘gewoon’ willen blijven huren:

◦ Democratisering woningcorporaties◦ Bewoners kiezen bestuurders◦ Vereniging in plaats van stichting◦ Zeggenschap bij belangrijke besluiten

Zeggenschap verbeteren

Er is een groot tekort aan betaalbare huurwoningen voor starters. Beleggers spelen hierop in met een aanbod dat niet aansluit bij de daadwerkelijke behoefte.

De kwantitatieve en kwalitatieve voorraad aan huurwoningen voor senioren gaat de komende jaren hiaten vertonen indien er geen andere werkafspraken worden gemaakt met corporaties, beleggers en ontwikkelaars.

Het woningaanbod voor senioren wordt ondoorzichtiger.

De stijging van de koopmarkt leidt opnieuw tot uitwassen in de prijzen. Dit moet leiden tot afspraken met beleggers en ontwikkelaars om herhaling van de vastgoedcrisis te voorkomen. Leren we nooit van onze fouten.

Inzicht in toewijzingsbeleid is gewenst om duidelijkheid te scheppen in specifieke groepen opdat beleid vroegtijdig kan worden bijgesteld.

Wonen boven winkels kan inmiddels worden vervangen door wonen in winkels of is de tijd hiervoor nog niet rijp?

Is er nog wel behoefte  aan specifieke studenten- en jongerenhuisvesting? Of kun je beter spreken van kleinere twee- en driekamerhuisvesting die ook voor alleenstaanden, ouderen e.d. geschikt is.

Stellingen