Post on 07-Aug-2020
1
Beginnersgids voor een succesvolle vastgoedinvestering
Het stappenplan naar een rendabele vastgoedinvestering
s
2
Disclaimer
Bij het samenstellen van deze gids werd de grootste zorg besteed aan de juistheid van
de hierin opgenomen informatie.
Track.be kan echter niet verantwoordelijk worden gehouden voor enige onjuist
verstrekte informatie in dit ebook en de websites waar naar wordt verwezen.
Copyright
Het is niet toegestaan de inhoud en/of opmaak te wijzigen, of informatie uit dit document
op een andere wijze te verspreiden of te gebruiken zonder uitdrukkelijke schriftelijke
toestemming van de auteur.
©2019 Track.be - Alle rechten voorbehouden
3
Beste investeerder,
met deze brochure heeft u een gids in handen die u begeleidt bij uw eerste stappen
naar een succesvolle investering in vastgoed.
Want vastgoed is en blijft een interessante manier om uw vermogen over een langere
termijn te laten aangroeien. Bovendien geniet u ook van een tussentijds rendement, in
de vorm van huurinkomsten.
Deze handleiding zet alle troeven van een vastgoedinvestering voor u op een rij. U maakt
ook kennis met het bijzonder gevarieerde aanbod in de immobiliënsector. Vervolgens
volgt u een handig stappenplan dat u concreet op weg helpt. Doorheen de gids geven
onze vastgoedexperten de belangrijkste vuistregels mee en wijzen ze u op een aantal
valkuilen. Ten slotte tonen we u wat een projectontwikkelaar voor u kan betekenen.
Kortom, met deze gids boordevol tips en weetjes bent u goed voorbereid om uw
zoektocht naar een verantwoorde vastgoedinvestering aan te vatten.
Veel leesplezier!
Het Track.be-team
4
Inhoudstafel
5 argumenten om te investeren in vastgoed .................................................. 5
Wat brengt vastgoed op? ............................................................................ 6
Voor elk wat wils: 8 types vastgoedinvesteringen ........................................... 8
1. Hotelkamers ..................................................................................... 8
2. Parkeergarages en garageboxen ......................................................... 9
3. Appartementen ................................................................................. 9
4. Vakantiewoningen en buitenverblijven ............................................... 10
5. Studentenkamers ............................................................................ 11
6. Woonzorgcentra / Assistentiewoningen .............................................. 12
7. Bouwgrond ..................................................................................... 12
8. Woningen ...................................................................................... 13
Stap voor stap naar uw succesvolle vastgoedinvestering ............................... 14
Investeren in vastgoed, te veel gedoe? ....................................................... 18
5
5 argumenten om te investeren in vastgoed
“Dat staat als een huis!”. Er is een reden waarom we dit gezegde gebruiken: een huis geeft
zekerheid en stabiliteit. Vastgoed verdient dan ook een plaats in elke gespreide portefeuille
van de behoedzame investeerder die zijn kapitaal op lange termijn wil zien aangroeien. Dit
zijn de 5 troeven van vastgoed:
.
1. Het verschaft u een stabiel en weerkerend inkomen
Vastgoed geeft u een potentieel rendement op lange termijn én een tussentijds
rendement van de huurinkomsten. Dat is twee keer prijs!
Meer info over het rendement vindt u op pagina 6.
2. Het is relatief veilig
Al decennia lang nemen de prijzen van vastgoed toe. Soms vertraagt het ritme van
de stijging, en de stijging is niet in alle categorieën even uitgesproken, dus
waakzaamheid is geboden. Maar in het verleden en over de lange termijn is
vastgoed een verantwoorde en rendabele investering gebleken.
3. Het beschermt u tegen inflatie
De huurprijzen worden aangepast aan de index, en de prijzen van het vastgoed
evolueren minstens in lijn met de inflatie. Daarom is vastgoed een perfecte
bescherming tegen de uitholling van de koopkracht.
4. Het reikt u een gevarieerd aanbod van investeringsmogelijkheden aan
Er bestaat een vastgoedtype voor elk budget. Beschikt u over een relatief klein
kapitaal, dan is een investering in een parkeerplaats een goed idee. Hebt u een
groter bedrag te investeren, dan kiest u bijvoorbeeld voor een appartement aan de
kust.
Ontdek alle mogelijkheden op pagina’s 8 tot en met 13.
5. Het biedt u de mogelijkheid om in te spelen op hedendaagse trends
Vastgoed geeft u een effectief instrument in handen om in te spelen op
maatschappelijke trends. Denk maar aan de vergrijzing van de bevolking die
interessante investeringsopportuniteiten biedt aan woonzorgprojecten, en de wens
naar duurzaam wonen die impulsen geeft aan energiezuinige woningen.
6
Wat brengt vastgoed op?
Dé hamvraag van elke investeringsbeslissing is: wat brengt het op? En welk risico is eraan
verbonden?
.
Met vastgoed kunt u geld verdienen op twee manieren:
via de meerwaarde van het vastgoed, dankzij de stijging van de
vastgoedprijs
via het huurrendement, dankzij het bedrag dat de huurder betaalt
Dat maakt een vastgoedinvestering dubbel interessant: u hebt uitzicht op een
mogelijk rendement op lange termijn (zie grafiek hieronder), én u geniet
ondertussen van de inkomsten van de huurgelden. Het netto-huurrendement
bedraagt zo’n 3% per jaar (zie kader). Dat is een mooie score, in vergelijking
met het rendement van een spaarboekje of het gemiddeld dividendrendement
op aandelen.
Naast de opbrengsten van vastgoed dient u ook de kosten in rekening te brengen, zoals
de aankoopprijs, hypotheek-, notaris- en renovatiekosten.
In cijfers
5 à 6% Bruto Huurrendement
3% Netto Huurrendement
Schatting: Confederatie Bouw
Grafiek: Evolutie van de vastgoedprijzen in België (bron: beSTAT – FOD Economie)
7
Wees u bewust van het risico
Zoals bij elke investeringsbeslissing dient u zich ook te bezinnen over het risico dat
verbonden is aan vastgoed. Geen rendement zonder risico, dat is de stelregel.
Maar wat betekent dat voor een vastgoedinvestering?
De grootste onzekere factor bij een vastgoedinvestering is de evolutie van de
vastgoedprijzen. Ook al was die in het verleden positief, niets garandeert dat het in de
toekomst ook zo zal zijn.
De prijzen van vastgoed worden beïnvloed door een hele reeks factoren. Dat maakt het
moeilijk om er voorspellingen over te maken. De algemene economische situatie en de
rentestand spelen uiteraard een grote rol. Daarnaast dient u als investeerder ook oog te
hebben voor evoluties in demografie (vergrijzing, migratie), de geo-politiek (bijvoorbeeld
Brexit) en de samenleving (bijvoorbeeld toenemend aantal singels, vraag naar duurzaam
wonen).
Ook de huurinkomsten kunnen fluctueren. Een pand dat een tijdje leeg staat, drukt op het
huurrendement van uw vastgoed. Een goede voorbereiding is daarom onmisbaar. U leest
er meer over in het stappenplan op pagina 14.
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Hou bij de berekening van uw rendement rekening met de werkelijke opbrengsten en
uitgaven. Voor de opbrengsten is bijvoorbeeld de bezettingsgraad (de mate waarin uw pand
verhuurd is) van groot belang. Bij de kosten is uiteraard de hypotheekrente een belangrijke
factor, maar vergeet ook de ‘verdoken’ kosten niet uit het oog, zoals belastingen en
onderhoudskosten.”
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Overleg met uw bank of vastgoedconsulent welk risico u kunt en wilt nemen. Dat is de beste
garantie voor een verantwoorde en succesvolle vastgoedinvestering.”
8
Voor elk wat wils: 8 types vastgoedinvesteringen
.
Het aanbod van vastgoedinvesteringen is de jongste tijd enorm gestegen. Voor elk budget
en voor elke opportuniteit heeft de vastgoedmarkt wel iets in petto.
Hieronder vindt u 8 type vastgoedinvesteringen, elk met hun specifieke kenmerken. De
keuze is aan u!
1. Hotelkamers
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een hotelkamer:
u investeert al vanaf een bedrag van 50.000 euro
u ontvangt per kwartaal 90% van de huuropbrengst
u deelt mee in de inkomsten uit ontbijt- en barverkoop en verhuur van
vergaderruimtes
u bent zorgenvrij: geen kopzorgen over leegstand, schade en onderhoud of
wanbeheer
u speelt in op de groeivooruitzichten in de toeristische sector, in België of in het
buitenland
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Bij een investering in een hotelkamer laat u de exploitatie volledig in handen van een
professionele hotelketen. U deelt wel in de inkomsten, maar niet in de stress. Investeer enkel
in hotelkamers als het hotel in een toeristisch- of zakelijk interessant gebied gelegen is”
https://www.track.be/overige
9
2. Parkeergarages en garageboxen
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een garagebox:
u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement (3 à 8% bruto)
uw rendement is stabiel en veilig: bezettingsgraad is +/-
verzekerd
u hebt geen last van wanbetalers of hoge kosten
u speelt in op de stijgende parkingprijzen
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
3. Appartementen
In cijfers
+5% Jaarlijkse prijsstijging
van garages
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Let goed op de locatie en het type parking dat u koopt, want de rendementen kunnen
onderling erg verschillen. Parkings in grote steden, gelegen rond stations en winkelstraten
zijn vaak het interessant. In buurten met veel criminaliteit zijn gesloten garageboxen te
verkiezen boven open parkeerplaatsen.”
https://www.track.be/parkings/
10
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een appartement:
u geniet een aantrekkelijk potentieel aantrekkelijk op lange
termijn
uw investering is veilig: u kunt uitgaan van een stabiele
prijsevolutie
er is een ruim aanbod nieuwbouw
appartementen aan de Belgische kust zijn bijzonder waardevast
u speelt in op de toenemende vraag naar duurzaam wonen, op het stijgend
aantal singles en op de vergrijzende bevolking
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
4. Vakantiewoningen en buitenverblijven
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een vakantiewoning of
buitenverblijf:
u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn
uw risico is beperkt: u kunt uitgaan van een stabiele prijsevolutie
u kunt vaak de exploitatie overlaten aan het vakantiepark
u kunt er ook zelf genieten van een fijne vakantie
In cijfers
+3,2% gemiddelde prijsstijging eenkamerappartement
in 2016
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Bij grote vastgoedinvesteringen, zoals in een appartement of woning, is een hypothecaire
lening sterk aan te raden. De rente staat nog steeds laag, wat goed nieuws is voor uw
hypotheekkost. En daar bovenop geniet u een fiscaal voordeel. Dat duwt uw rendement
verder naar omhoog.”
https://www.track.be/appartementen/
11
u speelt in op de gunstige groeivooruitzichten in de toerismesector
.
5. Studentenkamers
.
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een studentenkot:
u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn
uw risico is beperkt: er is weinig leegstand en de prijsevolutie is stabiel
uw studerende kinderen kunnen er zelf gebruik van maken
u speelt in op het tekort aan studentenkamers
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Sluit bij een vastgoedinvestering in het buitenland een goede verzekering af. Zo beschermt
u zich tegen minder respectvolle huurders.”
https://www.track.be/vakantieverblijven/
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Het beleid van de onderwijsinstellingen kunnen de prijs van een studentenkamer sterk
beïnvloeden. Stel dat ze een opleiding schrappen, of dat ze fuseren met een andere
instelling. Ook het studentenbeleid van het gemeentebestuur kan een wezenlijke impact
hebben. U informeert zich dus best goed vooraf.”
https://www.track.be/studentenkot/
12
6. Woonzorgcentra / Assistentiewoningen
.
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor assistentiewoningen:
u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn
u ontvangt ook tussentijds een vaste inkomstenstroom
u heeft een minimaal risico op leegstand
uw inkomsten vallen onder een aantrekkelijk fiscaal regime
u speelt in op een sterk groeiende markt dankzij de vergrijzing
van de bevolking
.
7. Bouwgrond
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“De vergrijzing zorgt voor aantrekkelijke investeringskansen, maar ook hier loont een
degelijke voorbereiding: maak een analyse van de locatie, de kwaliteit van de aangeboden
zorg en de uitbater. Kies voor projecten die door de overheid erkend zijn.”
In cijfers
20.000 vergunningen van
overheid aan woonzorgprojecten die nog niet gerealiseerd
zijn
https://www.track.be/service-flats/
13
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor bouwgrond:
u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn
de ‘betonstop’ van de regering zorgt voor gunstige
prijsvooruitzichten
u speelt in op schaarste van bouwgrond en verandering van
bestemming
8. Woningen
Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor woningen:
u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn
u kunt uitgaan van een stabiele prijsevolutie
uw risico is beperkt
u speelt bij nieuwbouw in op toenemende vraag naar duurzaam
wonen
In cijfers
+3,8% gemiddelde prijsstijging
bouwgrond in Vlaanderen in 2016
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Check vóór de aankoop van een bouwgrond of de overheid geen plannen heeft om te
onteigenen. Kijk ook even of er geen dienstbaarheden verbonden zijn aan de grond, zoals het
recht op doorgang.”
In cijfers
70% van de huizen is binnen
de 3 maanden verkocht.
TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT
“Praat vooraf ook eens met een andere lokale investeerder. De meesten delen met plezier
hun kennis en ervaring met u. Of bezoek de woning samen met een expert. Die heeft een
scherp oog, en is niet emotioneel betrokken.”
14
Stap voor stap naar uw succesvolle vastgoedinvestering
Eens u het budget en het type van uw investering heeft vastgelegd, bent u klaar om
concreet een gepaste vastgoedinvestering uit te kiezen. Daar komt wat huiswerk bij kijken,
want de waarde van uw vastgoed wordt bepaald door allerlei factoren. Informeer u grondig,
analyseer de ontvangen informatie kritisch, en hou ook rekening met minder zichtbare
aspecten, zoals wettelijke of fiscale bepalingen of beleidswijzigingen. Het diagram
hieronder vat samen welke elementen impact hebben op de waarde van uw vastgoed.
Als u de volgende 4 stappen zorgvuldig doorloopt, bent u goed op weg naar een succesvolle
investering:
1. Leer uw niche kennen
Websites als Immovlan en Immoweb leren u in geen tijd de gangbare koop- en huurprijzen
kennen van het type vastgoed in de regio waar u wilt investeren.
Om een grondig inzicht te krijgen in uw toekomstig rendement, is het belangrijk om drie
criteria van naderbij te bekijken: locatie, bezettingsgraad en staat van het huis.
De locatie is een absolute sleutelfactor voor een succesvolle investering.
Elementen die de prijs positief beïnvloeden verschillen al naargelang het type
vastgoed, maar deze eigenschappen strekken alvast tot aanbeveling:
vlotte bereikbaarheid met de auto én het openbaar vervoer
15
een exclusieve ligging, bijvoorbeeld dichtbij een park of water
ligging dichtbij een winkelcentrum en openbare voorzieningen
gelegen in een stad dat veel aandacht schenkt aan stadsontwikkeling
De bezettingsgraad is belangrijk voor uw tussentijds huurrendement. Want als
uw pand een tijdje leeg staat, haalt dat uw winst naar beneden. Check daarom of
de demografische situatie - de samenstelling van de bevolking- overeenstemt met
uw doelpubliek. Wonen er vooral jonge mensen? Dan zijn appartementen met één
of maximum twee slaapkamers wellicht interessant. Is de bevolking aan het
vergrijzen, denk dan aan service flats of een woonzorgcentrum. De website
Realo.be bevat een schat aan informatie over de samenstelling van de bevolking.
Met één klik weet u bijvoorbeeld of er veel singles wonen in de buurt, of net grote
gezinnen, werkzoekenden of hoger opgeleiden. Een absolute aanrader!
Ten slotte onderwerpt u ook de staat van het pand best aan een kritische analyse.
Een nieuwbouw heeft als voordeel dat u wellicht de eerste 10 jaar zonder zorgen
en onkosten doorkomt. Dat is immers de periode dat de
aannemersaansprakelijkheid loopt. U kunt er ook voor kiezen om net waarde te
http://immo.vlan.be/nl
http://www.immoweb.be/nl/
http://www.geopunt.be/
https://www.realo.be/nl/
16
creëren door een oud gebouw op te knappen en terug te verkopen. Of door te
speculeren op een opwaardering van de buurt. Bij de aankoop van een bouwgrond
is het verstandig na te gaan of er al nutsvoorzieningen liggen.
.
2. Win advies in van een expert
Als u klaar bent met uw eigen analyse, is het verstandig uw bevindingen aan een tweede
–professionele – mening te toetsen. Notarissen en vastgoedconsulenten hebben een
objectieve, onafhankelijke en ervaren kijk op het dossier. Zij wijzen u de weg in de wirwar
van regelgeving, fiscale wijzigingen en verborgen kosten.
.
3. Vergewis u van (wijzigende) regelgeving, fiscaliteit en
beleidsmaatregelen
Een tegenvaller komt vaak uit onverwachte administratieve hoek. U kunt zich er
nochtans perfect tegen wapenen, door u degelijk te laten informeren bij de
verschillende instanties:
voor uw verplichtingen als verhuurder: download de brochure voor een
volledig overzicht of surf naar Vlaanderen.be
voor de fiscale lasten (bijvoorbeeld registratierechten, onroerende
voorheffing): surf naar Belastingen.vlaanderen.be
voor lokale aangelegenheden (bijvoorbeeld onteigening, milieu-attesten,
studentenbeleid): surf naar de website van het stads- of gemeentebestuur
voor informatie over het beleid van overheidsinstellingen (bijvoorbeeld
zorgcentra, universiteiten, hogescholen): surf naar hun website of maak een
afspraak met de verantwoordelijke.
4. Maak een financieel plan en bereken uw rendement
U hebt nu alle informatie voorhanden om een financieel plan op te stellen, dat u een
schatting zal geven van uw rendement. In dat plan lijst u zeker volgende elementen op:
Aankoopsom
Bank – en notariskosten (hypotheek-, dossier- en aktekosten, erelonen)
Fiscale aspecten (belastingen en aftrekposten)
17
Renovatiekosten
Onderhoudskosten
Geschatte brutohuurinkomsten en andere opbrengsten
Door de geschatte opbrengst af te wegen tegenover de totale kost van uw investering,
komt u uit op het nettorendement. Voor de berekening van de meerwaarde is het wachten
tot u uw vastgoed verkoopt, maar u kunt tussentijds wel een raming maken van de
potentiële meerwaarde.
U kunt zich in al deze stappen laten bijstaan door een vastgoedexpert. Hij loodst u met
kennis van zaken door het administratieve en juridische kluwen. En zorgt zo voor uw
gemoedsrust!
18
Investeren in vastgoed, te veel gedoe?
In de voorbije bladzijden hebt u gelezen hoe u succesvol kunt investeren in vastgoed.
Maar wat als het u ontbreekt aan tijd of zin om de hele oefening zelf te maken?
Dan nog kunt u genieten van de interessante investeringskansen voor vastgoedprojecten.
Want professionele vastgoedexperten – consulenten, makelaars en projectontwikkelaars –
helpen graag bij uw keuze. Zij hebben de ervaring en expertise om het project uit te kiezen
dat het best aansluit bij uw rendementsverwachting, risicoprofiel en investeringsstrategie.
Deze professionals regelen de aankoop, administratieve en juridische aspecten, en indien
u dat wenst ook de verhuur en het onderhoud. U deelt in het rendement, maar niet in
de rompslomp!
Op Track.be vindt u een volledig overzicht van de kwalitatieve vastgoedprojecten van
verschillende projectontwikkelaars, gerangschikt volgens type vastgoed en populariteit. Zo
kunt u de projecten snel en eenvoudig met elkaar vergelijken. De website wordt wekelijks
geüpdatet, zodat u geen enkele investeringsopportuniteit mist.
https://www.track.be/