1

Beginnersgids voor een succesvolle vastgoedinvestering

Het stappenplan naar een rendabele vastgoedinvestering

s

2

Disclaimer

Bij het samenstellen van deze gids werd de grootste zorg besteed aan de juistheid van

de hierin opgenomen informatie.

Track.be kan echter niet verantwoordelijk worden gehouden voor enige onjuist

verstrekte informatie in dit ebook en de websites waar naar wordt verwezen.

Copyright

Het is niet toegestaan de inhoud en/of opmaak te wijzigen, of informatie uit dit document

op een andere wijze te verspreiden of te gebruiken zonder uitdrukkelijke schriftelijke

toestemming van de auteur.

©2019 Track.be - Alle rechten voorbehouden

3

Beste investeerder,

met deze brochure heeft u een gids in handen die u begeleidt bij uw eerste stappen

naar een succesvolle investering in vastgoed.

Want vastgoed is en blijft een interessante manier om uw vermogen over een langere

termijn te laten aangroeien. Bovendien geniet u ook van een tussentijds rendement, in

de vorm van huurinkomsten.

Deze handleiding zet alle troeven van een vastgoedinvestering voor u op een rij. U maakt

ook kennis met het bijzonder gevarieerde aanbod in de immobiliënsector. Vervolgens

volgt u een handig stappenplan dat u concreet op weg helpt. Doorheen de gids geven

onze vastgoedexperten de belangrijkste vuistregels mee en wijzen ze u op een aantal

valkuilen. Ten slotte tonen we u wat een projectontwikkelaar voor u kan betekenen.

Kortom, met deze gids boordevol tips en weetjes bent u goed voorbereid om uw

zoektocht naar een verantwoorde vastgoedinvestering aan te vatten.

Veel leesplezier!

Het Track.be-team

4

Inhoudstafel

5 argumenten om te investeren in vastgoed .................................................. 5

Wat brengt vastgoed op? ............................................................................ 6

Voor elk wat wils: 8 types vastgoedinvesteringen ........................................... 8

1. Hotelkamers ..................................................................................... 8

2. Parkeergarages en garageboxen ......................................................... 9

3. Appartementen ................................................................................. 9

4. Vakantiewoningen en buitenverblijven ............................................... 10

5. Studentenkamers ............................................................................ 11

6. Woonzorgcentra / Assistentiewoningen .............................................. 12

7. Bouwgrond ..................................................................................... 12

8. Woningen ...................................................................................... 13

Stap voor stap naar uw succesvolle vastgoedinvestering ............................... 14

Investeren in vastgoed, te veel gedoe? ....................................................... 18

5

5 argumenten om te investeren in vastgoed

“Dat staat als een huis!”. Er is een reden waarom we dit gezegde gebruiken: een huis geeft

zekerheid en stabiliteit. Vastgoed verdient dan ook een plaats in elke gespreide portefeuille

van de behoedzame investeerder die zijn kapitaal op lange termijn wil zien aangroeien. Dit

zijn de 5 troeven van vastgoed:

.

1. Het verschaft u een stabiel en weerkerend inkomen

Vastgoed geeft u een potentieel rendement op lange termijn én een tussentijds

rendement van de huurinkomsten. Dat is twee keer prijs!

Meer info over het rendement vindt u op pagina 6.

2. Het is relatief veilig

Al decennia lang nemen de prijzen van vastgoed toe. Soms vertraagt het ritme van

de stijging, en de stijging is niet in alle categorieën even uitgesproken, dus

waakzaamheid is geboden. Maar in het verleden en over de lange termijn is

vastgoed een verantwoorde en rendabele investering gebleken.

3. Het beschermt u tegen inflatie

De huurprijzen worden aangepast aan de index, en de prijzen van het vastgoed

evolueren minstens in lijn met de inflatie. Daarom is vastgoed een perfecte

bescherming tegen de uitholling van de koopkracht.

4. Het reikt u een gevarieerd aanbod van investeringsmogelijkheden aan

Er bestaat een vastgoedtype voor elk budget. Beschikt u over een relatief klein

kapitaal, dan is een investering in een parkeerplaats een goed idee. Hebt u een

groter bedrag te investeren, dan kiest u bijvoorbeeld voor een appartement aan de

kust.

Ontdek alle mogelijkheden op pagina’s 8 tot en met 13.

5. Het biedt u de mogelijkheid om in te spelen op hedendaagse trends

Vastgoed geeft u een effectief instrument in handen om in te spelen op

maatschappelijke trends. Denk maar aan de vergrijzing van de bevolking die

interessante investeringsopportuniteiten biedt aan woonzorgprojecten, en de wens

naar duurzaam wonen die impulsen geeft aan energiezuinige woningen.

6

Wat brengt vastgoed op?

Dé hamvraag van elke investeringsbeslissing is: wat brengt het op? En welk risico is eraan

verbonden?

.

Met vastgoed kunt u geld verdienen op twee manieren:

via de meerwaarde van het vastgoed, dankzij de stijging van de

vastgoedprijs

via het huurrendement, dankzij het bedrag dat de huurder betaalt

Dat maakt een vastgoedinvestering dubbel interessant: u hebt uitzicht op een

mogelijk rendement op lange termijn (zie grafiek hieronder), én u geniet

ondertussen van de inkomsten van de huurgelden. Het netto-huurrendement

bedraagt zo’n 3% per jaar (zie kader). Dat is een mooie score, in vergelijking

met het rendement van een spaarboekje of het gemiddeld dividendrendement

op aandelen.

Naast de opbrengsten van vastgoed dient u ook de kosten in rekening te brengen, zoals

de aankoopprijs, hypotheek-, notaris- en renovatiekosten.

In cijfers

5 à 6% Bruto Huurrendement

3% Netto Huurrendement

Schatting: Confederatie Bouw

Grafiek: Evolutie van de vastgoedprijzen in België (bron: beSTAT – FOD Economie)

7

Wees u bewust van het risico

Zoals bij elke investeringsbeslissing dient u zich ook te bezinnen over het risico dat

verbonden is aan vastgoed. Geen rendement zonder risico, dat is de stelregel.

Maar wat betekent dat voor een vastgoedinvestering?

De grootste onzekere factor bij een vastgoedinvestering is de evolutie van de

vastgoedprijzen. Ook al was die in het verleden positief, niets garandeert dat het in de

toekomst ook zo zal zijn.

De prijzen van vastgoed worden beïnvloed door een hele reeks factoren. Dat maakt het

moeilijk om er voorspellingen over te maken. De algemene economische situatie en de

rentestand spelen uiteraard een grote rol. Daarnaast dient u als investeerder ook oog te

hebben voor evoluties in demografie (vergrijzing, migratie), de geo-politiek (bijvoorbeeld

Brexit) en de samenleving (bijvoorbeeld toenemend aantal singels, vraag naar duurzaam

wonen).

Ook de huurinkomsten kunnen fluctueren. Een pand dat een tijdje leeg staat, drukt op het

huurrendement van uw vastgoed. Een goede voorbereiding is daarom onmisbaar. U leest

er meer over in het stappenplan op pagina 14.

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Hou bij de berekening van uw rendement rekening met de werkelijke opbrengsten en

uitgaven. Voor de opbrengsten is bijvoorbeeld de bezettingsgraad (de mate waarin uw pand

verhuurd is) van groot belang. Bij de kosten is uiteraard de hypotheekrente een belangrijke

factor, maar vergeet ook de ‘verdoken’ kosten niet uit het oog, zoals belastingen en

onderhoudskosten.”

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Overleg met uw bank of vastgoedconsulent welk risico u kunt en wilt nemen. Dat is de beste

garantie voor een verantwoorde en succesvolle vastgoedinvestering.”

8

Voor elk wat wils: 8 types vastgoedinvesteringen

.

Het aanbod van vastgoedinvesteringen is de jongste tijd enorm gestegen. Voor elk budget

en voor elke opportuniteit heeft de vastgoedmarkt wel iets in petto.

Hieronder vindt u 8 type vastgoedinvesteringen, elk met hun specifieke kenmerken. De

keuze is aan u!

1. Hotelkamers

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een hotelkamer:

u investeert al vanaf een bedrag van 50.000 euro

u ontvangt per kwartaal 90% van de huuropbrengst

u deelt mee in de inkomsten uit ontbijt- en barverkoop en verhuur van

vergaderruimtes

u bent zorgenvrij: geen kopzorgen over leegstand, schade en onderhoud of

wanbeheer

u speelt in op de groeivooruitzichten in de toeristische sector, in België of in het

buitenland

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Bij een investering in een hotelkamer laat u de exploitatie volledig in handen van een

professionele hotelketen. U deelt wel in de inkomsten, maar niet in de stress. Investeer enkel

in hotelkamers als het hotel in een toeristisch- of zakelijk interessant gebied gelegen is”

https://www.track.be/overige

9

2. Parkeergarages en garageboxen

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een garagebox:

u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement (3 à 8% bruto)

uw rendement is stabiel en veilig: bezettingsgraad is +/-

verzekerd

u hebt geen last van wanbetalers of hoge kosten

u speelt in op de stijgende parkingprijzen

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

3. Appartementen

In cijfers

+5% Jaarlijkse prijsstijging

van garages

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Let goed op de locatie en het type parking dat u koopt, want de rendementen kunnen

onderling erg verschillen. Parkings in grote steden, gelegen rond stations en winkelstraten

zijn vaak het interessant. In buurten met veel criminaliteit zijn gesloten garageboxen te

verkiezen boven open parkeerplaatsen.”

https://www.track.be/parkings/

10

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een appartement:

u geniet een aantrekkelijk potentieel aantrekkelijk op lange

termijn

uw investering is veilig: u kunt uitgaan van een stabiele

prijsevolutie

er is een ruim aanbod nieuwbouw

appartementen aan de Belgische kust zijn bijzonder waardevast

u speelt in op de toenemende vraag naar duurzaam wonen, op het stijgend

aantal singles en op de vergrijzende bevolking

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

4. Vakantiewoningen en buitenverblijven

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een vakantiewoning of

buitenverblijf:

u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn

uw risico is beperkt: u kunt uitgaan van een stabiele prijsevolutie

u kunt vaak de exploitatie overlaten aan het vakantiepark

u kunt er ook zelf genieten van een fijne vakantie

In cijfers

+3,2% gemiddelde prijsstijging eenkamerappartement

in 2016

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Bij grote vastgoedinvesteringen, zoals in een appartement of woning, is een hypothecaire

lening sterk aan te raden. De rente staat nog steeds laag, wat goed nieuws is voor uw

hypotheekkost. En daar bovenop geniet u een fiscaal voordeel. Dat duwt uw rendement

verder naar omhoog.”

https://www.track.be/appartementen/

11

u speelt in op de gunstige groeivooruitzichten in de toerismesector

.

5. Studentenkamers

.

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor een studentenkot:

u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn

uw risico is beperkt: er is weinig leegstand en de prijsevolutie is stabiel

uw studerende kinderen kunnen er zelf gebruik van maken

u speelt in op het tekort aan studentenkamers

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Sluit bij een vastgoedinvestering in het buitenland een goede verzekering af. Zo beschermt

u zich tegen minder respectvolle huurders.”

https://www.track.be/vakantieverblijven/

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Het beleid van de onderwijsinstellingen kunnen de prijs van een studentenkamer sterk

beïnvloeden. Stel dat ze een opleiding schrappen, of dat ze fuseren met een andere

instelling. Ook het studentenbeleid van het gemeentebestuur kan een wezenlijke impact

hebben. U informeert zich dus best goed vooraf.”

https://www.track.be/studentenkot/

12

6. Woonzorgcentra / Assistentiewoningen

.

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor assistentiewoningen:

u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn

u ontvangt ook tussentijds een vaste inkomstenstroom

u heeft een minimaal risico op leegstand

uw inkomsten vallen onder een aantrekkelijk fiscaal regime

u speelt in op een sterk groeiende markt dankzij de vergrijzing

van de bevolking

.

7. Bouwgrond

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“De vergrijzing zorgt voor aantrekkelijke investeringskansen, maar ook hier loont een

degelijke voorbereiding: maak een analyse van de locatie, de kwaliteit van de aangeboden

zorg en de uitbater. Kies voor projecten die door de overheid erkend zijn.”

In cijfers

20.000 vergunningen van

overheid aan woonzorgprojecten die nog niet gerealiseerd

zijn

https://www.track.be/service-flats/

13

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor bouwgrond:

u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn

de ‘betonstop’ van de regering zorgt voor gunstige

prijsvooruitzichten

u speelt in op schaarste van bouwgrond en verandering van

bestemming

8. Woningen

Omwille van deze troeven kiezen investeerders voor woningen:

u geniet een aantrekkelijk potentieel rendement op lange termijn

u kunt uitgaan van een stabiele prijsevolutie

uw risico is beperkt

u speelt bij nieuwbouw in op toenemende vraag naar duurzaam

wonen

In cijfers

+3,8% gemiddelde prijsstijging

bouwgrond in Vlaanderen in 2016

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Check vóór de aankoop van een bouwgrond of de overheid geen plannen heeft om te

onteigenen. Kijk ook even of er geen dienstbaarheden verbonden zijn aan de grond, zoals het

recht op doorgang.”

In cijfers

70% van de huizen is binnen

de 3 maanden verkocht.

TIP VAN ONZE VASTGOEDEXPERT

“Praat vooraf ook eens met een andere lokale investeerder. De meesten delen met plezier

hun kennis en ervaring met u. Of bezoek de woning samen met een expert. Die heeft een

scherp oog, en is niet emotioneel betrokken.”

14

Stap voor stap naar uw succesvolle vastgoedinvestering

Eens u het budget en het type van uw investering heeft vastgelegd, bent u klaar om

concreet een gepaste vastgoedinvestering uit te kiezen. Daar komt wat huiswerk bij kijken,

want de waarde van uw vastgoed wordt bepaald door allerlei factoren. Informeer u grondig,

analyseer de ontvangen informatie kritisch, en hou ook rekening met minder zichtbare

aspecten, zoals wettelijke of fiscale bepalingen of beleidswijzigingen. Het diagram

hieronder vat samen welke elementen impact hebben op de waarde van uw vastgoed.

Als u de volgende 4 stappen zorgvuldig doorloopt, bent u goed op weg naar een succesvolle

investering:

1. Leer uw niche kennen

Websites als Immovlan en Immoweb leren u in geen tijd de gangbare koop- en huurprijzen

kennen van het type vastgoed in de regio waar u wilt investeren.

Om een grondig inzicht te krijgen in uw toekomstig rendement, is het belangrijk om drie

criteria van naderbij te bekijken: locatie, bezettingsgraad en staat van het huis.

De locatie is een absolute sleutelfactor voor een succesvolle investering.

Elementen die de prijs positief beïnvloeden verschillen al naargelang het type

vastgoed, maar deze eigenschappen strekken alvast tot aanbeveling:

vlotte bereikbaarheid met de auto én het openbaar vervoer

15

een exclusieve ligging, bijvoorbeeld dichtbij een park of water

ligging dichtbij een winkelcentrum en openbare voorzieningen

gelegen in een stad dat veel aandacht schenkt aan stadsontwikkeling

De bezettingsgraad is belangrijk voor uw tussentijds huurrendement. Want als

uw pand een tijdje leeg staat, haalt dat uw winst naar beneden. Check daarom of

de demografische situatie - de samenstelling van de bevolking- overeenstemt met

uw doelpubliek. Wonen er vooral jonge mensen? Dan zijn appartementen met één

of maximum twee slaapkamers wellicht interessant. Is de bevolking aan het

vergrijzen, denk dan aan service flats of een woonzorgcentrum. De website

Realo.be bevat een schat aan informatie over de samenstelling van de bevolking.

Met één klik weet u bijvoorbeeld of er veel singles wonen in de buurt, of net grote

gezinnen, werkzoekenden of hoger opgeleiden. Een absolute aanrader!

Ten slotte onderwerpt u ook de staat van het pand best aan een kritische analyse.

Een nieuwbouw heeft als voordeel dat u wellicht de eerste 10 jaar zonder zorgen

en onkosten doorkomt. Dat is immers de periode dat de

aannemersaansprakelijkheid loopt. U kunt er ook voor kiezen om net waarde te

http://immo.vlan.be/nl

http://www.immoweb.be/nl/

http://www.geopunt.be/

https://www.realo.be/nl/

16

creëren door een oud gebouw op te knappen en terug te verkopen. Of door te

speculeren op een opwaardering van de buurt. Bij de aankoop van een bouwgrond

is het verstandig na te gaan of er al nutsvoorzieningen liggen.

.

2. Win advies in van een expert

Als u klaar bent met uw eigen analyse, is het verstandig uw bevindingen aan een tweede

–professionele – mening te toetsen. Notarissen en vastgoedconsulenten hebben een

objectieve, onafhankelijke en ervaren kijk op het dossier. Zij wijzen u de weg in de wirwar

van regelgeving, fiscale wijzigingen en verborgen kosten.

.

3. Vergewis u van (wijzigende) regelgeving, fiscaliteit en

beleidsmaatregelen

Een tegenvaller komt vaak uit onverwachte administratieve hoek. U kunt zich er

nochtans perfect tegen wapenen, door u degelijk te laten informeren bij de

verschillende instanties:

voor uw verplichtingen als verhuurder: download de brochure voor een

volledig overzicht of surf naar Vlaanderen.be

voor de fiscale lasten (bijvoorbeeld registratierechten, onroerende

voorheffing): surf naar Belastingen.vlaanderen.be

voor lokale aangelegenheden (bijvoorbeeld onteigening, milieu-attesten,

studentenbeleid): surf naar de website van het stads- of gemeentebestuur

voor informatie over het beleid van overheidsinstellingen (bijvoorbeeld

zorgcentra, universiteiten, hogescholen): surf naar hun website of maak een

afspraak met de verantwoordelijke.

4. Maak een financieel plan en bereken uw rendement

U hebt nu alle informatie voorhanden om een financieel plan op te stellen, dat u een

schatting zal geven van uw rendement. In dat plan lijst u zeker volgende elementen op:

Aankoopsom

Bank – en notariskosten (hypotheek-, dossier- en aktekosten, erelonen)

Fiscale aspecten (belastingen en aftrekposten)

17

Renovatiekosten

Onderhoudskosten

Geschatte brutohuurinkomsten en andere opbrengsten

Door de geschatte opbrengst af te wegen tegenover de totale kost van uw investering,

komt u uit op het nettorendement. Voor de berekening van de meerwaarde is het wachten

tot u uw vastgoed verkoopt, maar u kunt tussentijds wel een raming maken van de

potentiële meerwaarde.

U kunt zich in al deze stappen laten bijstaan door een vastgoedexpert. Hij loodst u met

kennis van zaken door het administratieve en juridische kluwen. En zorgt zo voor uw

gemoedsrust!

18

Investeren in vastgoed, te veel gedoe?

In de voorbije bladzijden hebt u gelezen hoe u succesvol kunt investeren in vastgoed.

Maar wat als het u ontbreekt aan tijd of zin om de hele oefening zelf te maken?

Dan nog kunt u genieten van de interessante investeringskansen voor vastgoedprojecten.

Want professionele vastgoedexperten – consulenten, makelaars en projectontwikkelaars –

helpen graag bij uw keuze. Zij hebben de ervaring en expertise om het project uit te kiezen

dat het best aansluit bij uw rendementsverwachting, risicoprofiel en investeringsstrategie.

Deze professionals regelen de aankoop, administratieve en juridische aspecten, en indien

u dat wenst ook de verhuur en het onderhoud. U deelt in het rendement, maar niet in

de rompslomp!

Op Track.be vindt u een volledig overzicht van de kwalitatieve vastgoedprojecten van

verschillende projectontwikkelaars, gerangschikt volgens type vastgoed en populariteit. Zo

kunt u de projecten snel en eenvoudig met elkaar vergelijken. De website wordt wekelijks

geüpdatet, zodat u geen enkele investeringsopportuniteit mist.

https://www.track.be/