1

PPT format Syntrus Achmea RE&F•Versie 2014

Themadag vastgoed

2

Agenda

• De wereld van pensioenen: nFTK en de impact op beleggingen

• De wereld van vastgoed: vastgoedmarkt trekt aan

• De focus op de woningmarkt

• De focus op alle sectoren

2 oktober 2014

3

nFTK nog niet definitief

• Onderscheid tussen beurs en niet-beursgenoteerd vastgoed

• 15% vereist eigen vermogen (VEV) op niet-beursgenoteerd vastgoed

• Lage leverage lijkt te belonen

• Beursgenoteerd vastgoed geclassificeerd als aandelen (VEV 30%)

• Nog onduidelijk hoe hypotheken geclassificeerd worden

• Syntrus Achmea zal de implicaties intensief monitoren

2 oktober 2014

Juni 2010

Juni 2011

Mei 2012

Juli 2013

Jan 2015

• Pensioenakkoord

• Uitwerkingsmemorandum

• Hoofdlijnennota

• Consultatiewet

• Wet!

4

Alle signalen op groen voor beleggingen in vastgoed

• Nederlandse economie herstelt zich stap voor stap

• Maar wereldwijd blijft economie gevoelig voor internationale crises

• Aandelen erg volatiel

• Historisch lage rente op obligaties

• Rendementen voor vastgoed verbeteren sterk

2 oktober 2014

5

The return of the wall of money?

• Snelle opkomst buitenlandse investeerders

• Weinig woningportefeuilles te koop

• Direct exposure: focus op bestaand vastgoed

• Veel interesse van buitenlandse spelers

2 oktober 2014

6

Vastgoed is een meerwaarde in de beleggingsportefeuille

2 oktober 2014

7

Gunstige vooruitzichten voor alle sectoren

2 oktober 2014

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

-4.00

-2.00

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

-4.00

-2.00

0.00

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

14.00

16.00

Ontwikkeling totaal rendementen

Woningen

Winkels

Kantoren

lange rente

%

bron: IPD,vanaf 2014 schatting Syntrus

8

Woningbeleggingen met een laag risico in trek bij beleggers

• Beleggers kijken momenteel vooral naar woningbeleggingen

• Veel vraag naar woningen in G4/G20 met laag risicoprofiel

• Maar ook buiten G4 zijn aantrekkelijke beleggingen beschikbaar mits er een hoger direct rendement is

• Vraag beleggers in lijn met verwachte groei bevolking en huishoudens

2 oktober 2014

Verwachte waardestijging en woningvraag

9

Maar de productie blijft achter….

2 oktober 2014

Amsterdam (tot 2030)+ 68.000 huishoudens+ 60.000 alleenstaanden+ 46.000 65+-ers

Utrecht (tot 2030)+ 27.000 huishoudens+ 20.000 alleenstaanden+ 14.000 65+-ers

Den Haag (tot 2030)+ 35.000 huishoudens+ 23.000 alleenstaanden+ 26.000 65+-ers

Rotterdam (tot 2030)+ 38.000 huishoudens+ 30.000 alleenstaanden+ 29.000 65+-ers

10

Veel mogelijkheden binnen het beleggingskader

1. Intensiveren projectontwikkeling

2. Focus op transformatie

3. Intensiveren acquisitie bestaand vastgoed/corporaties

4. Zorg: politiek risico neemt af

5. Winkels: A1 locaties

6. Kantoren: transformatie en waardecreatie

7. Hypotheken: aantrekkelijke spreads

8. Internationaal: verwacht herstel van Europa

2 oktober 2014

11

Zorgvastgoed: kansen en risico´s

• Demografie zorgt voor groeiende vraag

• Marktwerking zorgt voor structurele verbetering investeringsklimaat

• Kansen voor early adopters/toenemende concurrentie

• Politiek risico neemt af door scheiding vastgoed en zorg

• Politiek risico kleiner dan bij winkelvastgoed en kantoren

2 oktober 2014

12

Winkelmarkt: focus op A1 gebieden

• De winkelmarkt verkeert in zwaar weer

• Tweedeling nog duidelijker aanwezig:

• Beste locaties weinig last gehad van crisis

• In slechtste locaties zullen prijzen dalen tot steunpunt is gevonden

• Focus op verhuur en waardecreatie/behoud

• Focus op A1 gebieden

2 oktober 2014

FOTO WINKELPAND

(KOMT NOG)

13

Kantorenmarkt: kans op transformatie en waardecreatie

• Bij aankoop focussen op sterke stedelijke regio´s

• Waarde toevoegen door optimalisering bezettingsgraad

• Transformeren van kantoren naar woningen

2 oktober 2014

14

Woninghypotheken: spread blijft aantrekkelijk

• Historisch lage hypotheekrente voor de consument

• De hoge spreads wegen op tegen de risico´s

• Aanvraag rating belangrijk voor nFTK

• Nieuwe hypotheekaanbieders in de markt

2 oktober 2014

01/J

an/0

7

01/J

un/0

7

01/N

ov/0

7

01/A

pr/0

8

01/S

ep/0

8

01/F

eb/0

9

01/J

ul/09

01/D

ec/0

9

01/M

ay/1

0

01/O

ct/1

0

01/M

ar/1

1

01/A

ug/1

1

01/J

an/1

2

01/J

un/1

2

01/N

ov/1

2

01/A

pr/1

3

01/S

ep/1

3

01/F

eb/1

4

01/J

ul/14

0

50

100

150

200

250

300

350

marge op NHG hypotheek met looptijd 10 jaar (bps)

15

Commerciële hypotheken: markt bodemt uit

• Commerciële hypothekenmarkt bodemt uit

• Nieuwe kansen voor investeringen

• Uitbreidingen in bewezen locaties

2 oktober 2014

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014*

-2.00%

0.00%

2.00%

4.00%

6.00%

8.00%

10.00%

12.00%

14.00%

16.00%

Rendement Zakelijke Hypothekenfonds

16

Internationaal: opwaardering verwacht in Eurozone

• Internationaal kapitaal focust op stabiele regio’s

• Europa: laagste groeicijfers maar wel ontwikkelde stabiele regio. Opwaardering verwacht in Eurozone

• Azië-Pacific: hoogste groei, vooral emerging markets

• VS: alweer voorbij eerste groeifase, woningmarkt stabiliseert, investment focus op laat-cyclische winkelmarkt

2 oktober 2014

17

Conclusies

• Nederlands vastgoed uit het dal, met name woningen

• Veel vraag beleggers (NL en Internationaal)

• Positieve vooruitzichten woningmarkt maar aanbod beperkt

• Politiek risico neemt af in zorg

• Focus op A1 locaties bij winkels

• Kans op transformatie en waardecreatie bij kantoren

• Aantrekkelijke spreads woninghypotheken, nieuwe kansen commerciële hypotheken

• Opwaarderingen verwacht in Eurozone

2 oktober 2014