Barometer Zorgvastgoed VGME Masterclass 22 juni 2017
dr.ing. Jan Veuger MRE FRICS, lector Maatschappelijk Vastgoed
Barometer Zorgvastgoed Het Financieele Dagblad:
Alles op alles om de zorgbehoefte invulling te geven
Barometer Zorgvastgoed Health Care real estate international
Deel I Ontwikkelingen in zorgvastgoed
Deel II Waardering en financiering van zorgvastgoed
Deel III Assetmanagement zorgvastgoed
I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Risico’s zorgvastgoed van woningcorporaties: bevindingen
■ Driekwart corporaties heeft zorgvastgoed
■ 94.000 woongelegenheden in zorgcomplexen
■ 54.000 aanleunwoningen
■ Exploitatiewaarde circa € 8,5 miljard
■ Gemiddelde exploitatie woongelegenheid € 64.000
(is circa € 15.000 meer dan de gemiddelde verhuureenheid van
woningcorporaties)
bro
n:
Centr
aal F
onds V
olk
shuis
vesting 2
015 in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Risico’s zorgvastgoed van woningcorporaties : aanbevelingen
■ Stel een risicoanalyse op voor uw zorgvastgoed.
■ Vertaal uw visie op de lokale/regionale zorgmarkt en de bevindingen uit
uw risicoanalyse naar uw portefeuillemanagement naar uw
liquiditeitsbegroting en vermogenspositie.
■ Ontwikkel een stresstest en fall back scenario’s, waaronder voldoende
ruimte in de operationele kasstroom.
■ Ga zorgvuldig en kritisch om met de waardering van het zorgvastgoed.
Een realistische en goed onderbouwde waardering van het zorgvastgoed is
relevant.
bro
n:
Centr
aal F
onds V
olk
shuis
vesting 2
015 in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Woonmonitor 2015: onbekend maakt onbemind
■ Gezond en tevreden
■ Denken maar niet doen
■ Betaalbaar en zelf kiezen
■ Onbekend maakt onbemind
■ Wanted: betaalbare woningen en informatie
bro
n:
Hark
es e
n W
itte
r in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
I: Ontwikkelingen in zorgvastgoed Woonmonitor 2015: onbekend maakt onbemind
1e Mantelzorgwoning Eindhoven
Fig
uur
1:
Bekendheid
woonvorm
uit D
e W
oonm
onitor
2015
bro
n:
Hark
es e
n W
itte
r in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: segmenten
Metrage
(1.000 m²)
Aandeel in
totaal
segment (%)
Cure - Eerstelijns 6.297 39 - Tweede-/derdelijns 6.285 62 - Privéklinieken 368 55 Care - Woonzorgvastgoed 14.251 87 - Vastgoed met zorgfunctie 5.386 95 - Maatschappelijke dienstverlening 1.637 32 - Privétehuizen 41 50 Totaal 34.266 63
Fig
uur
2:
Zo
rgvastg
oed n
aar
segm
ente
n,
gro
ott
ekla
sse 2
.000
-100.0
00 m
²
bro
n:
BA
G, E
IB in
Elp
2015 in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
a)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: matrix
Fig
uur
3:
Investm
entg
rade z
org
vastg
oed m
atr
ix, gro
eic
ijfers
per
jaar
tot
2030
bro
n:
Elp
2015
in B
aro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: rendementen
Figuur 4: Cure: Totaal, direct en indirect Nederlands
zorgvastgoed 2003-2013
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
totaal rendem ent direct rendem ent indirect rendem ent
-15,0
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
totaal rendem ent direct rendem ent indirect rendem ent
Figuur 5: Care: Totaal, direct en indirect Nederlands
zorgvastgoed 2003-2013
Fig
uur
4 e
n 5
Care
en C
ure
tota
al, d
irect en in
direct N
ederla
nds z
org
vastg
oed 2
003
-2013
bro
n:
BA
G, E
lp 2
015 in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Perspectief voor beleggers in zorgvastgoed: rendementen
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
8,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Cure Care Nederlandse vastgoedindex
-10,0
-5,0
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Cure Care Nederlandse vastgoedindex
Figuur 6: Direct rendement Nederlands zorgvastgoed care
en cure afgezet tegen Nederlandse vastgoed index, 2003-
2013.
Figuur 7: Totaal rendement Nederlands zorgvastgoed care en
cure afgezet tegen Nederlandse vastgoed index, 2003-2013.
Fig
uur
6 r
n 7
: direct
en t
ota
al re
ndem
ent
Nederla
nds z
org
vastg
oed a
fgeze
t te
gen
Nederla
ndse V
astg
oed in
dex
bro
n:
Elp
2015 in
in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Aanbevelingen
■ Het kan van belang zijn dat investeringen voldoende schaal hebben,
omdat in kleine gebouwen weinig wordt belegd.
■ Het bevorderen van meer privéklinieken en -tehuizen kan
aantrekkelijk zijn omdat deze voor beleggers qua gebouw- en
gebruikerskenmerken aantrekkelijk zijn om in te beleggen.
■ Transparantie in de markt moet verbeterd worden door gegevens over
zorggebruik en vastgoed op landelijk en regionaal niveau te verbinden.
■ De doorwerking op zorgvastgoed van verschillende decentralisaties en
beleidsingrepen moet voorspelbaar en transparant zijn, om beleggen in
zorgvastgoed aantrekkelijker te maken
bro
n:
Elp
2015 in
in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Financierbaarheid van zorgvastgoed: risico’s nemen toe
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
1.800
2.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Kredietverlening BNG Bank en borgstelling WfZ
WfZ
BNG Bank
Fig
uur
8:
Kre
die
tverle
nin
g B
NG
Bank e
n b
org
ste
llin
g W
fz
bro
n:
Poste
ma 2
015 in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Zorgvastgoed internationaal een volwassen beleggingsmarkt
Ch
Pl
Es
Sl Cz, Pl
Hu Ee It
De Be Fr
At
Dk
Nl Sw
Familie Beide Overheid 1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
Fig
uur
9:
Vera
mtw
oord
elij
kheid
la
ngdurig
e z
org
per
land e
n u
itgave t
huis
zorg
als
% v
an h
et
BB
P
bro
n:
Baaij
2015 in
in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Gerealiseerd en geprognotiseerd investeringsvolume zorgvastgoed
2013-2017
Fig
uur
10:
Gere
alis
eerd
en g
epro
gnotiseerd
in
veste
rin
gsvolu
me z
org
vastg
oed 2
013
-2017
Bro
n:
DT
Z, E
. S
cheijg
rond in
Baro
mete
r Z
org
vastg
oed 2
015 (
Veuger
et
al.)
0
200
400
600
800
1000
1200
2013 2014 2015 2016 2017
Gerealiseerd en geprognosticeerd investeringsvolume zorgvastgoed '13-'17 in miljoenen EUR
investeringsvolume prognose scenario uit verkenning behoudend scenario optimistisch scenario
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Een vergelijking met de Engelse zorgmarkt
Fig
uur
1:
UK
Healthcare
tra
nsactions b
y v
alu
e Q
1-Q
4 2
015 (
bro
n:
CB
RE
Researc
h E
ME
A)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Een vergelijking met de Engelse zorgmarkt
Fig
uur
2:
UK
Investm
ent
valu
e b
y p
rincip
al asset
cla
ss 2
014 (
bro
n:
CB
RE
Researc
h E
ME
A)
II: Waardering & financiering van zorgvastgoed Een vergelijking met de Engelse zorgmarkt
Category Net Yield range
Care Homes – prime 4,5 – 5,25%
Care Homes – Good secondary 5,5% - 7%
Care Homes – Tertiary > 7%
Specialist Care < 5,5%
Hospitals – Prime 5 – 5,75%
Fig
uur
2:
Cate
gory
en n
et
yie
ld r
ange 2
014 (
bro
n:
CB
RE
Researc
h E
ME
A)
III: Assetmanagement zorgvastgoed Aansturen van de afstemming tussen organisatie en gebouw
Figuur 11: Metamodel voor huisvestingsmanagement in de zorg (bron: Barometer Zorgvastgoed 2015:: 158).
III: Assetmanagement zorgvastgoed Aansturen van de afstemming tussen organisatie en gebouw
Figuur 11: Metamodel voor huisvestingsmanagement in de zorg (bron: Barometer Zorgvastgoed 2015:1 58.
Stappenplan 1. Stel helder en SMART de doelstellingen vast, zowel voor de organisatie als voor de
huisvesting, en houd daarbij rekening met de wensen en belangen van alle stakeholders en
met de veranderende context.
2. Bepaal de kritische succesfactoren voor de organisatie en de toegevoegde waarden die
het gebouw moet opleveren c.q. hoe het gebouw de organisatiedoelen kan ondersteunen.
3. Stel vast welke organisatorische maatregelen en vastgoedmaatregelen nodig zijn om de
doelstellingen te realiseren, nu en in de toekomst, bewaak de onderlinge afstemming, en
bepaal hoe de organisatiestrategie en huisvestingsstrategie het beste kunnen worden
geïmplementeerd.
4. Voer de veranderingen door in een (her)ontwerp van de organisatie en van de huisvesting.
Dr. ing. Jan Veuger MRE FRICS
Lector Maatschappelijk Vastgoed, Kenniscentrum NoorderRuimte
Hanzehogeschool Groningen
06 22 99 53 12
Alle publicaties: http://www.corporaterem.nl/publicaties.html
Top Related