WIJKSTEUNPUNTEN WONENBEWONERSONDERSTEUNING EN PARTICIPATIE
2 december 2014 | Ingrid Houtepenstedelijk bureau wijksteunpunten wonen
6
VIJF BASISTAKEN
Vijf basistaken (voorwaarde subsidie)1. Voorlichting en hulpverlening
2. Ondersteuning bewonersgroepen
3. Stimuleren betrokkenheid bewoners, participatie
4. Versterken belangenbehartiging op stadsdeelniveau (Huurdersvereniging, huurdersplatform)
5. Signalering ontwikkelingen en knelpunten
Wijksteunpunten Wonen 2013 10.852 klanten in Amsterdam
Top drie van individuele vragen:1. Huurprijs en bijkomende kosten
2. Onderhoud
3. Woonruimte zoeken
2.427 maal (aanzet tot) huurprocedure
75% afgeronde procedures positief voor huurder
€ 623.000 woonlasten bespaard
8
INDIVIDUELE ONDERSTEUNING (Extreme) huurprijzen
(Ernstige) onderhoudsklachten
Steeds meer huurcontractsvormen
Ingrijpende plannen van verhuurders Groot onderhoud en renovatie
Splitsen en verkoop
Wens tot energiebesparing
Bijdragen aan oplossing en communicatie Voorlichting verantwoordelijkheid H / VH
Check eerder contact H / VH
Schriftelijke onderbouwing van mogelijk geschil, ook t.b.v. vervolg Huurcommissie
Ernstige kwesties bij corporaties: “troubleshooters”, signalering huurderskoepels
Geen oplossing? Procederen, bouwtoezicht, etc.
11
Mag dat? Je oude tante belt in paniek, het lekt al dagen maar de
verhuurder doet niets. Ze is van plan te stoppen met het betalen van de huur totdat het is gerepareerd
Mag dat?
SAMEN AAN DE SLAG Overlegwet: invloed georganiseerde bewoners
Complexklachten: inventarisatie en bundeling
Agenda: (meerjaren) onderhoudsprogramma
Onderhoud vaak jarenlang onder druk
13
VAN ACTIE NAAR OPLOSSING Aireyblokken omgeving Burg. de Vlugtlaan
Bouwjaar 1953, vaak geen CV, enkel glas, achterstallig onderhoud
90% van de huren verlaagd door Huurcommissie
Stedelijk vernieuwingsgebied,
geld corporatie op
PLANNEN VAN VERHUURDERS Goede informatievoorziening essentieel
Betrokkenheid huurders vanaf de start
Perspectief voor de toekomst
Kaderafspraken bij vernieuwing en verbeteren van woningen: proces overleg en rol bewoners
16
DE KADERAFSPRAKEN Snel informatie naar huurders en organisaties
Woonwensenonderzoek vooraf
Rechten in het overleg: informatiemateriaal, second opinion, achterbanraadpleging, gekwalificeerd advies, motivatieplicht
Individuele rechten: renovatievergoeding, verhuisvergoeding, wisselwoning, douchewoning, etc.
18
WAT DOET HET WIJKSTEUNPUNT Ondersteunen bestaande bewonerscommissies
en huurdersverenigingen
Empowerment huurders die niet gewend zijn om te participeren in het wonen
Zo nodig: ondersteunen juridische procedures
Meepraten over verbetering Kaderafspraken
19
ENERGIEBESPARING Gasprijs stijgt harder dan huurprijs
Mondiale, landelijke en stedelijke CO2 doelstellingen
Woonlasten: niet alleen de huur
Energielabel
Gedrag, gebouw, installatie
20
WAT DOET HET WIJKSTEUNPUNT Energiecheck bij huisbezoek
Energieadviseurs
Met bewoners onderbouwde plannen maken
Redelijk voorstel aan de verhuurder (art. 243)
Specifieke deskundigheid bij renovaties
Voorlichting over gedrag en zelf verbeteren
Second opinion
Oordeel over energielabel
22
WAT IS SPLITSEN EIGENLIJK? Juridische term Kadastrale splitsing Verkoop per verdieping
Lege woning Bewoonde woning
(niet gesplitst)
is
een
pand
dit
begane grond
3e verdieping
2e verdieping
1e verdieping
zolder
23
VERGUNNING EN PROBLEMEN Splitsingsvergunning stadsdeel: alleen goed
onderhouden pand: casco en fundering, soms aanvullende eisen
Problemen vooral bij particuliere splitsing
leeg pand makkelijker te renoveren
leeg pand meer waard bij verkoop
24
EN DAN ...
Eisen vooraf bij particuliere splitsing, maar...
VvE-beheer blijft lastig afhandeling
onderhoudsklachten
communicatie
huurdersinvloed regelen