1
KANTORENAANPAK DORDRECHT EN SPUIBOULEVARD
G32 themagroep leegstand 21 januari
Peter Kuenzli adviseur Grote Projecten
Situatie 2012
- Overaanbod kantoren 62000 m2 bvo tot 2020
-Overaanbod woningen 1300
-Geen overaanbod detailhandel en bedrijventerreinen
-Structureel lagere afzet bouwrijpe grond
-Te weinig programma voor te veel grond en plannen
Gevolg: financiële risico’s grote projecten en leegstand
2
2
3
Richting Kiezen
• Realistische planning/programmering: faseren en prioriteren
• Kritisch bezien contracten grote ontwikkelaars
• Effecten op lopende GREX en vermogenspositie Grondbedrijf
• Risicoanalyse en beheersing
• Strategie m.b.t. benutten eigen grondposities
4
3
Resultaat • Plannen kantoren van 70.000 naar 30.000 m2
tot 2017
• Twee locaties kantoren:
snelweglocatie: Amstelwijck en
binnenstedelijk: Schil-West
• Nabij gelegen Maasterras met o.a. 50.000 m2 kantoren heroverwogen
5
4 Gebiedsopgaven
6
WDO
Nieuwe Dordtse Biesbosch
Binnenstad
Schil West
Stadswerven
4
SCHIL-WEST, 19e eeuws tussen station en historische binnenstad
Goed bereikbaar Toch 26% kantoren leeg 175.000 m2 van 750.000 m2 in de regio
7
Gebiedsvisie Schil-West 2010/
2011 •Oorzaak kantorenleegstand o.a.:
single-tenant uit jaren ‘70 en ’80
Keuzes:
• Stadskantoor hier handhaven, niet naar
Maasterras
•Transformatiemogelijkheden van de
kantoorfunctie binnen een bandbreedte
van 20 tot 40.000 m2 naar overwegend
stedelijke functies of wonen.
•Meer ruimte voor detailhandel (tot 1.000
m2 per pand) en dienstverlening in
aansluiting op binnenstad
•Rode loper van station naar binnenstad
8
5
Rijkspilot Spuiboulevard • Rijksbelastingkantoor leeg door concentratie
Rijksdiensten
• 9.000 m2 extra leeg op totaal 80.000 m2 aanbod in deze kantorenzone
• Nieuwe Rijksvastgoedbedrijf wil verkennen inzet bezit in gebiedsgerichte aanpak
• 2 andere pilots in het land: ook Den Haag en Achterhoek
9
Typerend: Groot en kleinschalig
10
6
Aanpak • Eerst vraag i.p.v. aanbod
• Waarom aantrekkelijk voor huidige en toekomstige gebruikers
• Interviews
• Zoeken nieuwe identiteit
• Samenhang i.p.v. confuus: gebieds i.p.v. pandsgewijs
11
Methode De Wolk
12
7
Aanzet nieuwe identiteit
13
MozaïekNieuw type stedelijk landschap
Nieuwe werkenNetwerk, ideeënuitwisseling, community
Cross-oversWonen-werken-horeca-vrije tijd
BusinessB2B, global pipelines-local buzz, Dordts
CreativeNieuwe concepten, experimenten, B2C, showroom
UrbanLiving, entertainment, sports, culture, amenities
KruisbestuivingContrastrijk, samenhang, synergie
LevendigDynamisch, tijdelijk, expressief, openBezield
VerrassendVrij, onbevangen, pioniersgeest
Innovatief
ComfortabelMenselijke maat, praktisch, betaalbaar, centraal bereikbaar
De nieuwe
Spuiboulevard
Waarden
Thema’s
Rijkspilot Spuiboulevard • Zoeken naar kleinschalige
initiatiefnemers (beweging van
“onderop”) en voor moderne
kenniswerker
• Inzet eigen vastgoed gemeente en Rijk
en tegen maatschappelijke waarde?
• Bouwkundige mogelijkheden
14
8
Vervolg Investeerderstafel • Gezamenlijk
• Plan van Aanpak
• Visie, ontwikkelingsstrategie uitmondend in programmatische en financiële afspraken
15
Discussiepunt 1
Hoe breek je contracten open met ontwikkelaars zonder schadeclaims
16
9
Discussiepunt 2
Hoe ga je om met regionale concurrentie om ruimtegebruikers
17
Discussiepunt 3
Hoe ga je om met afwaarderen als er sprake is van te hoge boekwaarde
18
10
Enkele fiscale cijfers
• Totale kantorenvoorraad: 76.550 m2 bvo
• Leegstand 2010: 8.204 m2 bvo (10,7%)
• Leegstand 2014: 14.242 m2 bvo (18,6%)
• WOZ-waarde 2010: EUR 77.377.000
• WOZ- waarde 2014: EUR 54.197.000 (-30% t.o.v. 2010)
19
Top Related