1

KANTORENAANPAK DORDRECHT EN SPUIBOULEVARD

G32 themagroep leegstand 21 januari

Peter Kuenzli adviseur Grote Projecten

Situatie 2012

- Overaanbod kantoren 62000 m2 bvo tot 2020

-Overaanbod woningen 1300

-Geen overaanbod detailhandel en bedrijventerreinen

-Structureel lagere afzet bouwrijpe grond

-Te weinig programma voor te veel grond en plannen

Gevolg: financiële risico’s grote projecten en leegstand

2

2

3

Richting Kiezen

• Realistische planning/programmering: faseren en prioriteren

• Kritisch bezien contracten grote ontwikkelaars

• Effecten op lopende GREX en vermogenspositie Grondbedrijf

• Risicoanalyse en beheersing

• Strategie m.b.t. benutten eigen grondposities

4

3

Resultaat • Plannen kantoren van 70.000 naar 30.000 m2

tot 2017

• Twee locaties kantoren:

snelweglocatie: Amstelwijck en

binnenstedelijk: Schil-West

• Nabij gelegen Maasterras met o.a. 50.000 m2 kantoren heroverwogen

5

4 Gebiedsopgaven

6

WDO

Nieuwe Dordtse Biesbosch

Binnenstad

Schil West

Stadswerven

4

SCHIL-WEST, 19e eeuws tussen station en historische binnenstad

Goed bereikbaar Toch 26% kantoren leeg 175.000 m2 van 750.000 m2 in de regio

7

Gebiedsvisie Schil-West 2010/

2011 •Oorzaak kantorenleegstand o.a.:

single-tenant uit jaren ‘70 en ’80

Keuzes:

• Stadskantoor hier handhaven, niet naar

Maasterras

•Transformatiemogelijkheden van de

kantoorfunctie binnen een bandbreedte

van 20 tot 40.000 m2 naar overwegend

stedelijke functies of wonen.

•Meer ruimte voor detailhandel (tot 1.000

m2 per pand) en dienstverlening in

aansluiting op binnenstad

•Rode loper van station naar binnenstad

8

5

Rijkspilot Spuiboulevard • Rijksbelastingkantoor leeg door concentratie

Rijksdiensten

• 9.000 m2 extra leeg op totaal 80.000 m2 aanbod in deze kantorenzone

• Nieuwe Rijksvastgoedbedrijf wil verkennen inzet bezit in gebiedsgerichte aanpak

• 2 andere pilots in het land: ook Den Haag en Achterhoek

9

Typerend: Groot en kleinschalig

10

6

Aanpak • Eerst vraag i.p.v. aanbod

• Waarom aantrekkelijk voor huidige en toekomstige gebruikers

• Interviews

• Zoeken nieuwe identiteit

• Samenhang i.p.v. confuus: gebieds i.p.v. pandsgewijs

11

Methode De Wolk

12

7

Aanzet nieuwe identiteit

13

MozaïekNieuw type stedelijk landschap

Nieuwe werkenNetwerk, ideeënuitwisseling, community

Cross-oversWonen-werken-horeca-vrije tijd

BusinessB2B, global pipelines-local buzz, Dordts

CreativeNieuwe concepten, experimenten, B2C, showroom

UrbanLiving, entertainment, sports, culture, amenities

KruisbestuivingContrastrijk, samenhang, synergie

LevendigDynamisch, tijdelijk, expressief, openBezield

VerrassendVrij, onbevangen, pioniersgeest

Innovatief

ComfortabelMenselijke maat, praktisch, betaalbaar, centraal bereikbaar

De nieuwe

Spuiboulevard

Waarden

Thema’s

Rijkspilot Spuiboulevard • Zoeken naar kleinschalige

initiatiefnemers (beweging van

“onderop”) en voor moderne

kenniswerker

• Inzet eigen vastgoed gemeente en Rijk

en tegen maatschappelijke waarde?

• Bouwkundige mogelijkheden

14

8

Vervolg Investeerderstafel • Gezamenlijk

• Plan van Aanpak

• Visie, ontwikkelingsstrategie uitmondend in programmatische en financiële afspraken

15

Discussiepunt 1

Hoe breek je contracten open met ontwikkelaars zonder schadeclaims

16

9

Discussiepunt 2

Hoe ga je om met regionale concurrentie om ruimtegebruikers

17

Discussiepunt 3

Hoe ga je om met afwaarderen als er sprake is van te hoge boekwaarde

18

10

Enkele fiscale cijfers

• Totale kantorenvoorraad: 76.550 m2 bvo

• Leegstand 2010: 8.204 m2 bvo (10,7%)

• Leegstand 2014: 14.242 m2 bvo (18,6%)

• WOZ-waarde 2010: EUR 77.377.000

• WOZ- waarde 2014: EUR 54.197.000 (-30% t.o.v. 2010)

19