13‐9‐2010
1
Waarde en WaarderingZiekenhuisvastgoedg
9 september 2010
Frank van den Berg
Inhoud
• Introductie
• Markt
• Waarde
• Meerwaarde
• Conclusies
Stel: U bent Ziekenhuisdirecteur
• Nieuw ziekenhuis
• Bouwkosten 100 miljoen
• Taxatie marktwaarde 70 miljoen
• Wat doet u? Wel/Niet bouwen?
• Of… maakt de marktwaarde niet zoveel uit?
Stel: U bent nu vastgoedbelegger
• Hoeveel heeft u voor dit ziekenhuis over?
• Hoe bepaalt u dit bedrag?
Dit vraagstuk:
Is precies het probleem!
Markt
• Algemeen 86• UMC 8• Categoraal 35Totaal 146
• Omzet (2007) bijna 16 mld• Kapitaallasten ca. 1,12 mld• Ruim 45.000 bedden
13‐9‐2010
2
Ter vergelijking (m2):
• Kantoren 50.000.000• Winkels 26.000.000• Logistiek 19.000.000• Hotels ca 2 500 000• Hotels ca. 2.500.000ca 100.000 kamers
• Alg. Ziekenhuizen 4.000.000• Zorg totaal (ex UMC) 23.400.000
Waarom belegt vrijwel niemand in Ziekenhuizen?
Oorzaken:
• Politiek
• Aantal Transacties
• Waardebegrip
• Taxatiemethodiek
• Contracten
Inkomsten bepalen
2007 Invoering DBC
2008 Uitbreiding DBC
2010 Opheffing Bouwcollege
2009 Kapitaallasten Integraal
2012 (prognose)Transitie afgerond
2011 ?!?
Opbrengstenbenadering
g Transitie afgerond
Kostenbenadering
Eisen Belegger
• Risico dan Waarde
• Rendement => Inkomsten
• Restwaarde is “nul”?
• Alternatief gebruik
• (In‐)deelbaarheid
• Ontwikkelingspotentie
Waarde: Rekenwijze van de belegger
DCF of NCW methode
CF =Kapitaallasten
eindwaarde
Investering
p
rendementseis
13‐9‐2010
3
Input
• Rendementseis
• Kapitaallasten
• Eindwaarde
• Lasten
• Output = Investeringsbedrag
Analyse:
• Jaarverslagen
• Businessplan
• Lange termijn huisvestingsplan
• Marktomstandigheden ‐ demografie‐ concurrentie‐ kapitaallastenvergoedingen
• Vergelijkbare transacties?!?
Wanneer is goed Goed?
• Patiënten tevredenheid?
• Personeelstevredenheid?
• Groei van verzorgingsgebied?
• Kwaliteit van de stenen?
• Functionele indeling?
• Of… Speelt alles een rol…
Schillenmodel•Stafaccommodatie•Administratie•Beheer•Poliklinisch•Vb. Fysiotherapeut
•Hoogtechnologisch•Kapitaalintensief•Spoedeisende hulp•Intensive care•Distributie apotheek
Hot Floor Kantoor
•Verblijfsfuncties•Dagverpleging•Distributie apotheek•Distributie keuken
•Laboratoria•Medische ondersteuning•Facilitaire functies•Keukens
HotelFabriek
Ontbrekende functies?
• Parkeren
• Zorgboulevard /
• Commerciële functies
• Het zorghotel…
Model A. Monoliet
13‐9‐2010
4
Model B. Hybride
Model C. Extreme
Ruimtewinst
Meerwaarde
• Risico lager
• Afschrijving
• Deelbaarheid
• Logistiek
• Ruimtebesparing
• Bouwkosten omlaag
Bouwkosten 2010 “TNO”
Bouwkosten per m2 BVO prijspeil januari 2010 inclusief BTWBron: TNO
Zorgboulevard
Oppervlakte Huurprijs Totaal Huurprijs
– Apotheek: 250 m2 a 160 euro = 40.000 euro
– Kapper: 100 m2 a 120 euro = 12.000 euro
– Kadoshop: 150 m2 a 175 euro = 26.250 euro
Totaal 500 m2 = 78.250 euro
13‐9‐2010
5
Alternatieve Waardebepaling
• Kapitalisatie methode:
• BAR = Bruto Huur : Marktwaarde
• 8% = 80.000 : 1.000.000
• Kapitalisatiefactor = 1/8% = 12,5 keer
Zorgboulevard– Apotheek: 250 m2 a 160 euro = 40.000 euro– Kapper: 100 m2 a 120 euro = 12.000 euro– Kadoshop: 150 m2 a 175 euro = 26.250 euroTotaal 500 m2 = 78.250 euro
Als BAR = 8% dan is de waarde = 978,125 euroDat is 1,956 euro/m2
NB: BTW buiten beschouwing gelaten.Huurprijzen en percentages zijn indicatief.
Conclusies 1.
• Denkwijze zorgverlenerVan Kosten naar OpbrengstenCommercieel denken
• Denkwijze vastgoedbeleggerRestwaarde ≠ 0Actieve beleggingsvormSpecifieke zorgfondsen
Conclusies 2.
• Politiek eerst duidelijk
• Marktwerking eerst op gang
• Beleggers tonen al interesse
• Vastgoed moet eerst op orde
• Marktwaarde dan goed te schatten
• Dan pas komen zorg en belegger bij elkaar
Dit is de oplossing:
Vragen/Discussie?
13‐9‐2010
6
Dank U!