13‐9‐2010

1

Waarde en WaarderingZiekenhuisvastgoedg

9 september 2010

Frank van den Berg

Inhoud

• Introductie

• Markt

• Waarde

• Meerwaarde

• Conclusies

Stel: U bent Ziekenhuisdirecteur

• Nieuw ziekenhuis

• Bouwkosten 100 miljoen 

• Taxatie marktwaarde 70 miljoen

• Wat doet u? Wel/Niet bouwen?

• Of… maakt de marktwaarde niet zoveel uit?

Stel: U bent nu vastgoedbelegger

• Hoeveel heeft u voor dit ziekenhuis over?

• Hoe bepaalt u dit bedrag?

Dit vraagstuk:

Is precies het probleem!

Markt

• Algemeen 86• UMC   8• Categoraal 35Totaal 146

• Omzet (2007) bijna 16 mld• Kapitaallasten ca. 1,12 mld• Ruim 45.000 bedden

13‐9‐2010

2

Ter vergelijking (m2):

• Kantoren 50.000.000• Winkels  26.000.000• Logistiek  19.000.000• Hotels ca 2 500 000• Hotels ca. 2.500.000ca 100.000 kamers

• Alg. Ziekenhuizen 4.000.000• Zorg totaal (ex UMC) 23.400.000

Waarom belegt vrijwel niemand in Ziekenhuizen?

Oorzaken:

• Politiek

• Aantal Transacties

• Waardebegrip

• Taxatiemethodiek

• Contracten

Inkomsten bepalen

2007 Invoering DBC

2008 Uitbreiding DBC

2010 Opheffing Bouwcollege

2009 Kapitaallasten Integraal 

2012 (prognose)Transitie afgerond

2011 ?!?

Opbrengstenbenadering

g Transitie afgerond

Kostenbenadering

Eisen Belegger

• Risico  dan Waarde 

• Rendement => Inkomsten

• Restwaarde is “nul”?

• Alternatief gebruik

• (In‐)deelbaarheid

• Ontwikkelingspotentie

Waarde: Rekenwijze van de belegger

DCF of NCW methode

CF =Kapitaallasten

eindwaarde

Investering

p

rendementseis

13‐9‐2010

3

Input

• Rendementseis

• Kapitaallasten

• Eindwaarde

• Lasten

• Output = Investeringsbedrag

Analyse:

• Jaarverslagen

• Businessplan

• Lange termijn huisvestingsplan

• Marktomstandigheden ‐ demografie‐ concurrentie‐ kapitaallastenvergoedingen

• Vergelijkbare transacties?!?

Wanneer is goed Goed?

• Patiënten tevredenheid?

• Personeelstevredenheid?

• Groei van verzorgingsgebied?

• Kwaliteit van de stenen?

• Functionele indeling?

• Of… Speelt alles een rol…

Schillenmodel•Stafaccommodatie•Administratie•Beheer•Poliklinisch•Vb. Fysiotherapeut

•Hoogtechnologisch•Kapitaalintensief•Spoedeisende hulp•Intensive care•Distributie apotheek

Hot Floor Kantoor

•Verblijfsfuncties•Dagverpleging•Distributie apotheek•Distributie keuken

•Laboratoria•Medische ondersteuning•Facilitaire functies•Keukens

HotelFabriek

Ontbrekende functies?

• Parkeren

• Zorgboulevard / 

• Commerciële functies

• Het zorghotel…

Model A. Monoliet

13‐9‐2010

4

Model B. Hybride

Model C. Extreme

Ruimtewinst

Meerwaarde 

• Risico lager

• Afschrijving

• Deelbaarheid

• Logistiek

• Ruimtebesparing

• Bouwkosten omlaag

Bouwkosten 2010 “TNO”

Bouwkosten per m2 BVO prijspeil januari 2010 inclusief BTWBron: TNO

Zorgboulevard

Oppervlakte    Huurprijs Totaal Huurprijs

– Apotheek:  250 m2 a 160 euro = 40.000 euro

– Kapper: 100 m2 a 120 euro = 12.000 euro

– Kadoshop: 150 m2 a 175 euro = 26.250 euro

Totaal 500 m2 = 78.250 euro

13‐9‐2010

5

Alternatieve Waardebepaling

• Kapitalisatie methode:

• BAR = Bruto Huur : Marktwaarde

• 8% = 80.000 : 1.000.000

• Kapitalisatiefactor = 1/8% = 12,5 keer

Zorgboulevard– Apotheek:  250 m2 a 160 euro = 40.000 euro– Kapper: 100 m2 a 120 euro = 12.000 euro– Kadoshop: 150 m2 a 175 euro = 26.250 euroTotaal 500 m2 = 78.250 euro

Als BAR = 8% dan is de waarde = 978,125 euroDat is 1,956 euro/m2

NB: BTW buiten beschouwing gelaten.Huurprijzen en percentages zijn indicatief.

Conclusies 1.

• Denkwijze zorgverlenerVan Kosten naar OpbrengstenCommercieel denken

• Denkwijze vastgoedbeleggerRestwaarde ≠ 0Actieve beleggingsvormSpecifieke zorgfondsen

Conclusies 2.

• Politiek eerst duidelijk

• Marktwerking eerst op gang

• Beleggers tonen al interesse

• Vastgoed moet eerst op orde

• Marktwaarde dan goed te schatten

• Dan pas komen zorg en belegger bij elkaar

Dit is de oplossing:

Vragen/Discussie?

13‐9‐2010

6

Dank U!