Businesscase

Zonne-energie systeem

“Hoogkade”

NOVEMBER 2015

2

INHOUD Blz.

Doelstelling en motivering 3

Samenvatting van het project 4

Het zonne-energie project “Hoogkade” 5

Aansluiten van individuele bewoners/eigenaars 6

Financiering van het project 8

Energievereniging SolarHk 10

Business case, kosten en baten 11

Vragen en antwoorden 14

Vervolgstappen 17

BIJLAGEN

Bijlage 1 Technisch Rapport Zonnestroom 18

Bijlage 2 Detail informatie onderdelen zonnestroom systeem 24

Bijlage 3 Vragen gesteld door bewoners en beantwoord tijdens de

voorlichtingsbijeenkomst op 15 januari 2015. 31

Bijlage 4 Aanvraagformulier Energielening voor Eigenaar-Bewoners 36

Bijlage 5 Base case berekening BEP en NCW 38

Bijlage 6 Concept statuten energievereniging SolarHk 39

Bijlage 7 Voorwaarden VvE “Hoogkade” voor beschikbaar stellen Dak 43

Bijlage 8 Aandachtspunten SolarHk 46

Bijlage 9 Gegevens dakconstructie 47

3

Doelstelling en motivering

De belangrijkste doelstelling van het zonnepanelen project is het zoveel mogelijk

opwekken van zonne-energie op het dak van “Hoogkade”. Deze zonnestroom draagt

bij aan het gebruik van duurzame energie in ons gebouw en levert ook een (kleine)

bijdrage aan een schoner milieu.

Een andere doelstelling is om degenen die in het zonnepanelen project hebben

geïnvesteerd een goed rendement op hun investering te bieden en een redelijke

“terugverdientijd”.

Wij zijn allen burgers van deze aarde. Wij zijn inwoners van Amsterdam en bewoners

van ons fantastische complex Hoogkade. De aarde moet een ieder van ons een zorg

zijn. We mogen de aarde niet zo uitputten dat ze versneld haar einde zal naderen.

We kunnen individueel wat doen, maar niet genoeg. Voor ons, bewoners van

Hoogkade, ligt hier een unieke kans om een bijdrage te leveren, ook voor degenen

die na ons komen.

De aarde draait om de zon en laat die geweldige zon ons tot steun zijn.

Wij zijn er van overtuigd dat we met alle kennis die we hebben en met inzet van een

ieder een zeer goede zaak dienen.

Een zaak om trots op te zijn. Iedereen kan meedoen,.met een groot bedrag of met

een kleine investering. Aan het solidariteitscriterium, waar een aantal van ons zeer

aan hechten, is daarmee voldaan.

De Gemeente stelt tegen zeer gunstige voorwaarden, 1,1%, een persoonlijke lening

ter beschikking, dat betekent dat het voor een ieder bereikbaar kan zijn om mee te

doen. U verdient de rente die u moet betalen ruimschoots terug.

Iedereen kan afnemer worden, ongeacht het al dan niet investeren. U betaalt

gemiddeld evenveel aan SolarHK als aan de reguliere aanbieders.

Bij het opstellen van deze business case is zo veel mogelijk gebruik gemaakt van de

beschikbare expertise van bewoners, zowel voor financiële, technische als voor

juridische aspecten

Het Bestuur van de VvE “Hoogkade” behartigt zorgvuldig de belangen van alle

bewoners van ons gebouw.

4

Samenvatting van het project

Het zonne-energie project bestaat uit:

Een zonne-energie systeem met 300 zonnepanelen, verdeeld over 25

eenheden met elk 12 panelen en bijbehorende omvormer. Er zullen 4 of 5

omvormers worden geplaatst in elk van de 6 trappenhuizen op de 7de

verdieping.

Het aantal eenheden en omvormers kan eventueel worden aangepast tijdens

de detaillering van het systeem.

Gelijkstroom bekabeling op het dak

Inpandige wisselstroom bekabeling voor aansluiting op elektriciteit meters van

45 tot 50 individuele bewoners, inclusief het plaatsen van een aparte groep in

elk van de aan te sluiten meterkasten.

Minimaal 8 dakdoorvoeren met een diameter van maximaal 10 cm voor de

doorvoer van de bekabeling,

Diverse noodzakelijke werkzaamheden behorend bij de installatie van het

zonne-energie systeem.

Voorbeeld opstelling van een

zonnepaneel en omvormer

tijdens de “SAIL” borrel op 20

augustus 2015

5

Het zonne-energie project “Hoogkade”

Op basis van een technisch onderzoek blijkt dat een optimaal zonnestroom project

op het dak van “Hoogkade” ongeveer 300 zonnepanelen omvat. Deze zonnepanelen

leveren naar schatting jaarlijks 81,500 kWh op aan zonnestroom, daarmee wordt

ongeveer 47,000 kg CO2 uitstoot per jaar bespaard.

Het totale elektriciteitsverbruik door bewoners en voor de gemeenschappelijke

voorzieningen samen is ongeveer 600,000 kWh per jaar; daarom zal vrijwel alle

opgewekte zonnestroom feitelijk direct worden gebruikt binnen het gebouw

“Hoogkade”.

De kosten van installatie van 300 zonnepanelen met bijbehorende aansluiting op de

centrale meterkast van de gemeenschappelijke voorzieningen (verlichting, liften etc.)

zouden relatief laag zijn. Echter als grootverbruiker betaalt de VvE per kWh slechts

0.07 €. Zelfs als gebruik gemaakt wordt van de zogenaamde SDE+ regeling, zal het

rendement voor investeerders minder aantrekkelijk zijn.

Ook heeft het Bestuur van de VvE “Hoogkade” besloten dat de VvE niet direct

betrokken zal worden bij de realisatie van een zonne-energie project wat bij het

gebruik maken van de SDE+ regeling wel het geval zou zijn.

Als individuele bewoners zouden worden aangesloten op het zonne-energie

systeem, dan zullen de installatiekosten hoger uitvallen. Daartegenover staat dat een

bewoner ongeveer 0.22 € per kWh (inclusief energiebelasting en BTW) betaalt en dat

bedrag dus kan besparen op de energierekening van de leverancier met

zonnestroom.

De totale opbrengst van de 300 panelen moet verdeeld worden over een aantal

bewoners omdat terugleveren van zonnestroom aan het net (op jaarbasis) door een

bewoner minder dan 0.07 € per kWh oplevert.

Met behulp van Herman de Zonnestroomverdeler (een intelligente schakelkast) is het

mogelijk de zonnestroom op een efficiënte manier over meerdere bewoners te

verdelen. Echter dit systeem brengt extra investeringskosten en ook jaarlijkse kosten

met zich mee waardoor de rentabiliteit nadelig beïnvloed wordt.

Daarom is ervoor gekozen om de opgewekte zonnestroom handmatig te verdelen

over de aangesloten bewoners waarbij ervoor gezorgd moet worden dat op jaarbasis

niet meer zonnestroom wordt geleverd dan door de bewoners wordt gebruikt.

Het laatste systeem blijkt te resulteren in een aantrekkelijke “business case” en een

relatief korte terug verdientijd.

6

Aansluiten van individuele bewoners/eigenaars

Om ervoor te zorgen dat de opgewekte zonnestroom flexibel kan worden geleverd

aan de bewoners, is het nodig dat voldoende bewoners/eigenaars aangesloten

kunnen worden op het zonne-energie systeem.

In de loop van de tijd zullen bewoners verhuizen en zal er weinig of geen

elektriciteitsverbruik in hun appartement zijn. Ook is het de vraag of de nieuwe

bewoners bereid zullen zijn zonnestroom af te nemen.

Zoals eerder is aan gegeven zouden 45 -50 bewoners bereid moeten worden

gevonden om zonnestroom af te nemen en tegen het afgesproken tarief per kWh

hiervoor te betalen. Er wordt naar gestreefd om per trappenhuis 7 of 8 bewoners aan

te sluiten.

Iedere aangesloten bewoner zou ongeveer 80% van het jaarlijks energieverbruik als

zonnestroom geleverd krijgen. De werkelijke levering zal meer of minder kunnen zijn

afhankelijk van de variabele opbrengst van de zonnepanelen. Als de afgesproken

zonnestroom na een aantal maanden is geleverd, wordt de bewoner afgekoppeld en

een andere bewoner aangesloten.

Er zal een jaarschema worden opgesteld voor alle aangesloten bewoners zodat van

te voren bekend is wanneer zonnestroom wordt geleverd. Aan het eind van elke

maand zal een overzicht worden opgesteld van de geleverde hoeveelheid

zonnestroom. De opgewekte zonnestroom kan per omvormer worden afgelezen via

een internet verbinding.

SolarHk zal zorg dragen voor de registratie van de geleverde zonnestroom en aan

het eind van het jaar een afrekening sturen aan de aangesloten bewoners/eigenaars.

Stel dat Uw verbruik gemiddeld 3000 kWh/jaar is en dat het kWh tarief 0.22€

bedraagt. Dan staat op de afrekening van Uw elektriciteitsleverancier een bedrag van

660€, inclusief belastingen. Daarnaast staan er kosten op de afrekening die niet aan

het verbruik gerelateerd zijn zoals netwerkkosten Liander, vastrecht etc..

Als U in de toekomst zonnestroom van “eigen” dak geleverd krijgt, bijvoorbeeld 2000

kWh, dan betaalt U Uw leverancier voor 1000 kWh nog maar 220 € per jaar. U

betaalt Uw besparing van 440€ aan het eind van het jaar aan de Energie Vereniging

SolarHk.

7

Waar moet een bewoner die zonnestroom afneemt rekening mee houden?

Er moet een extra groep, bestaande uit een installatie automaat en een

aardlekschakelaar, in de meter/zekeringen kast worden opgenomen om te

voorkomen dat te hoge stroomsterkten kunnen optreden.

Vanaf deze extra groep moet een wisselstroom kabel naar een omvormer

worden getrokken. Deze omvormer bevindt zich op de zevende verdieping in

het trappenhuis.

De bestaande doorvoeren in de vloeren van de meterkast moeten worden

open gemaakt voor het doortrekken van kabels naar de eigen meter of naar

lager gelegen woningen. De doorvoeren worden na het doortrekken van

kabels weer afgesloten en afgewerkt.

Een aangesloten bewoner zal een schatting maken van het jaarlijks

elektriciteitsgebruik en aan de hand daarvan een afspraak maken met

SolarHK over de te leveren hoeveelheid zonnestroom.

Een aangesloten bewoner zal desgevraagd de meterstand doorgeven aan de

beheerder van het zonnesysteem.

Een aangesloten bewoner is verplicht aan de netbeheerder te melden dat

zonnepanelen geïnstalleerd gaan worden. Zo kan de netbeheerder tijdig

controleren of de energiemeter vervangen moet worden. Verder is dit nodig

om misverstanden te voorkomen bij het doorgeven van de meterstanden. Dit

kan collectief door SolarHk worden geregeld.

Een aangesloten bewoner zal de geleverde zonnestroom, tegen de door

SolarHK vastgestelde kWh prijs, rond de jaarwisseling aan SolarHK betalen.

Een aangesloten bewoner zal zo veel mogelijk/nodig meedoen aan de

activiteiten van de Energie Vereniging SolarHK.

8

Financiering van het project

De mogelijkheden om het project te financieren zijn onder anderen:

Alle projectkosten worden gefinancierd uit de reserves van de VvE, als dat is toegestaan.

Alle projectkosten worden gefinancierd door een beperkt aantal individuele bewoners/eigenaars. Een bewoner/eigenaar, kan eventueel daarvoor een lening sluiten bij de gemeente Amsterdam.

Als de investeringen van bewoners niet voldoende blijken te zijn, zou de VvE mee kunnen investeren om het geoptimaliseerde project te realiseren. Eventueel zou de VvE een lening kunnen aangaan bij de gemeente Amsterdam met een looptijd van 10 jaar.

De omvang van het zonnesysteem wordt aangepast aan de ter beschikking te stellen middelen door eigenaren.

Het Bestuur van de VvE heeft aangegeven dat financiële betrokkenheid van de VvE niet is gewenst, ook niet als het een gunstige lening betreft bij de gemeente Amsterdam.

Externe financiering kan desgewenst nader worden onderzocht maar lijkt minder

gewenst.

Alle bewoners/eigenaars, die in het zonnesysteem willen investeren, krijgen van de

installateur van het systeem een rekening met het investeringsbedrag. Deze

rekening moet aan de installateur worden voldaan.

Het bedrag van de rekening vormt de basis voor het recht van een investeerder op

een naar rato deel van de netto opbrengst van het zonnesysteem.

Tot begin september hebben een aantal bewoners/eigenaars toegezegd te willen

investeren in het zonne-energie project. Het totaal van de toezeggingen bedraagt

bijna € 90,000, de bedragen variëren tussen € 100 en meer dan €10,000.

Eigenaars/Bewoners kunnen eventueel gebruik maken van een energielening die

beschikbaar is bij de gemeente Amsterdam. Wel moet worden voldaan aan een

positieve krediettoets van de SNv (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse

gemeenten)

Stel dat U een lening (€5200) aanvraagt, dan moet gedurende 10 jaar maandelijks

€ 45.67 worden betaald om rente te betalen en de lening af te lossen. De netto

opbrengst in het eerste jaar ongeveer €620 of € 52/maand zal zijn. De verwachting is

dat dit bedrag in de loop van de tijd langzaam groter zal worden.

9

Het aanvraagformulier Energielening voor Eigenaar/Bewoners vindt U in Bijlage 4

van dit rapport.. Desgewenst kan de aanvraag collectief worden gedaan door

SolarHK.

De netto opbrengst van verkoop van zonnestroom aan de aangesloten

bewoners/eigenaars bedraagt in het eerste volle jaar naar schatting € 15,500 en

wordt naar rato van het geïnvesteerde bedrag over investeerders verdeeld.

Er moeten door de leden van SolarHK nadere afspraken worden gemaakt over de te

volgen procedures voor overdracht van het recht op de naar rato uitkering van het

netto bedrag, dat het zonnesysteem op jaarbasis oplevert.

10

Energievereniging SolarHk

Bij notariële acte zal een vereniging worden opgericht met de naam “Vereniging

ZonneStroom Hoogkade”, verder aangeduid als Energie Vereniging SolarHk.

SolarHk heeft ten doel om voor deelnemende leden het technisch, juridisch,

financieel en praktisch beheer van het systeem uit te oefenen van het op het dak van

het appartementen-complex “Hoogkade” aangebrachte zonne-energie systeem.

SolarHK zal verantwoordelijk zijn voor het beheer, verzekering etc, en de netto

opbrengst naar rato verdelen onder bewoners/eigenaars die in het zonneproject

hebben geïnvesteerd.

Zie voor de concept statuten van SolarHk Bijlage 6.. Deze statuten moeten worden

goed gekeurd door de potentiële leden van SolarHk. Vooraf is wellicht juridisch

advies nodig over de inhoud van de statuten

Het bestuur van SolarHk zal met het bestuur van de VvE “Hoogkade” de

voorwaarden voor het ter beschikking stellen van het dak van gebouw “Hoogkade”

vaststellen en overeenkomen. Deze voorwaarden moeten tijdens een Algemene

Leden Vergadering aan de leden van de VvE “Hoogkade” ter goedkeuring worden

voorgelegd. Zie voor de voorwaarden Bijlage 7.

In Bijlage 8 zijn aandachtspunten opgenomen die van belang zijn voor SolarHk.

11

Business case, kosten en baten

De opbrengst van het zonne-energie project is ongeveer 81,500 kWh per jaar. Tegen een prijs van 0,22 €/kWh betekent die energie opbrengst een besparing van in totaal € 18,000 per jaar op de som van de energiekosten van alle op het zonne-systeem aangesloten bewoners. Na aftrek van exploitatiekosten voor beheer en onderhoud van het systeem blijft in het eerste jaar netto ongeveer €15,500 over voor verdeling onder degenen die geïnvesteerd hebben in het systeem. In het onderzoeksrapport wordt een bedrag van ± € 130,000 als investering in het zonne-energie systeem genoemd. Uitgaande van bovengenoemde bruto opbrengst en de jaarlijkse kosten voor beheer en onderhoud, een levensduur van het systeem van 25 jaar komt de NCW (netto contante waarde) uit op € 216,000 en zal de BEP (terugverdientijd) 7,6 jaar zijn. Zie voor de gedetailleerde berekening Bijlage 5. Uit deze NCW en BEP blijkt een aantrekkelijke ”business case” voor ons zonne-energie project.

Zowel de kosten als de baten kunnen hoger of lager uitvallen. Een

gevoeligheidsanalyse verschaft inzicht in de invloed van variatie in kosten en baten

Eenmalige investering

Nadat de VvE definitief goedkeuring heeft verleend voor het gebruik van het dak van

“Hoogkade” voor het plaatsen van zonnepanelen, zullen offertes worden

aangevraagd bij een aantal installateurs. Het totaal bedrag van de gekozen offerte

kan hoger of lager uitvallen dan € 130,000. Voor de gevoeligheidsanalyse is

uitgegaan van een 10% hogere investering.

kWh eenheidsprijzen

De eenheidsprijzen, inclusief energiebelastingen en BTW, van verschillende

energieleveranciers in september 2015 zijn als volgt:

Nuon € 0,2261

Eneco € 0,2126

Oxxio € 0,2029

EON € 0,2081

Wat uiteindelijk betaald moet worden voor elektriciteit van het netwerk hangt ook af

van vastrecht etc. wat per leverancier kan verschillen.

12

Voor de business case is uitgegaan van € 0,22 per kWh en een jaarlijkse verhoging

van 2%. In het verleden is deze stijging veel hoger geweest.

Voor de gevoeligheidsanalyse is uitgegaan van een 10% lager tarief per kWh.

Opbrengst van het zonnesysteem.

Deze opbrengst varieert van jaar tot jaar. De schatting van de opbrengst in het eerste

jaar, 81,500 kWh, is gebaseerd op de resultaten van vergelijkbare installaties in de

omgeving van Amsterdam. Minder opbrengst van de panelen heeft op de business

case hetzelfde effect als een lagere kWh prijs dan aanvankelijk werd aangenomen.

Voor de gevoeligheidsanalyse is uitgegaan van een 10% lagere opbrengst van de

panelen.

Jaarlijkse kosten

Er is een schatting gemaakt voor de jaarlijkse kosten voor onderhoud, verzekering,

beheer en reservering voor de omvormers die na ongeveer 10 jaar vervangen

moeten worden. Deze kosten hebben een beperkte invloed op de business case,

hoger uitvallende kosten zijn niet meegenomen.

Combinatie van tegenvallende kosten en baten

Hierbij is ervan uitgegaan dat de investeringen 10% hoger zullen uitvallen, de

tarieven per kWh 10% in het eerste jaar minder zullen zijn en de zonnepanelen 10%

minder zonnestroom zullen opleveren.

Teruggave BTW

Individuele bewoners/eigenaars, die geïnvesteerd hebben in het zonne energie

project, kunnen de BTW die op hun (deel)rekening is vermeld terugvorderen.

Daardoor zal de “terugverdientijd” korter worden en de Netto Contante Waarde

verder toenemen.

Omdat de netto opbrengsten van het zonne energiesysteem naar rato van het

bedrag van de investering verdeeld zal worden, is het Break Even Point voor een

individuele investeerder gelijk aan het BEP van het systeem als geheel.

De NCW wordt naar rato kleiner voor de investeerder.

13

BUSINESS CASE ZONNESYSTEEM MET 300 PANELEN

Break Netto

GEVOELIGHEIDSANALYSE Even Contante

Point Waarde

na €

1 BASE CASE 7,6 jaar 216000

2 Eenmalige investering + 10% 8,3 jaar 201000

3 Tarieven elektriciteit - 10% 8,4 jaar 176000

4 Opbrengst zonnepanelen - 10% 8,4 jaar 176000

5 Combinatie 2, 3 en 4 10,3 jaar 124000

6 Teruggave BTW 6,3 jaar 243000

Er van uitgaande dat een adequate risico- en aansprakelijkheidsverzekering wordt

afgesloten (door SolarHk), dan zal het risico dat er onverwacht extra hoge kosten

zullen ontstaan voor SoIarHk heel klein zijn. Investeerders mogen er dus vanuit gaan

dat de kans op persoonlijke aansprakelijkheid te verwaarlozen is.

In de toekomst kan de regeling van overheidswege, die salderen mogelijk maakt

worden afgeschaft of nadelig worden gewijzigd zodat het kWh tarief, dat voor de

berekening van de bruto opbrengst wordt aangehouden, lager wordt.

Door de minister is toegezegd dat de regeling tot 2020 niet gewijzigd zal worden.

Omdat tienduizenden woning bezitters van deze regeling gebruik maken zal de druk

groot zijn om een goede overgangsregeling in te stellen. Daarnaast wordt naarstig

gezocht naar mogelijkheden om de opgewekte zonne energie direct te gebruiken of

op te slaan.

14

Vragen en antwoorden

Tijdens een voorlichtingsbijeenkomst gehouden op 15 januari 2015 zijn vragen over

het zonne energie project op het dak van “Hoogkade” gesteld. Deze vragen met

bijbehorende antwoorden zijn te vinden in Bijlage 3.

Sinds deze bijeenkomst zijn een aantal aanvullende vragen en opmerkingen

ontvangen via email of gesteld tijdens de ledenvergadering van de VvE “Hoogkade”.

Voor een deel zijn dat vragen die al beantwoord zijn in de bijlage.

Tijdens het Technisch Onderzoek, Bijlage 1en2, is zoveel mogelijk rekening

gehouden met deze opmerkingen en vragen.

Layout van de panelen

Bij de layout van de zonnepanelen zal rekening worden gehouden met

werkzaamheden die voor de VvE verricht moeten worden door derden, met name de

glasbewassing. Er zullen geen panelen worden geplaatst waar standpijpen, etc. op

het dak aanwezig zijn.

Verzekeringen af te sluiten door SolarHk

De energievereniging SolarHk zal zorg dragen voor verzekering van de het zonne

energie systeem, inclusief wettelijke aansprakelijkheid. Dit is één van de

voorwaarden die door het bestuur van de VvE zijn gesteld en die bij goedkeuring

door de leden voor het realiseren van een zonne energie systeem op het dak van

“Hoogkade” hoort.

Verhuizingen

Door verhuizingen zal het ledenbestand van SolarHk langzamerhand veranderen.

Het is de taak van het bestuur van deze vereniging om alle gemaakte afspraken ook

in de toekomst na te komen. Er mag vanuit worden gegaan dat veel nieuwe

bewoners mee zullen willen doen om het zonne energie project een blijvend succes

te laten zijn.

Draagvermogen van het dak

“Alvorens de zonnepanelen worden geïnstalleerd, zal de VVE een eigen technisch

onderzoek laten uitvoeren met betrekking tot de draagconstructie van het Dak.

Hiertoe zal het bestuur van de VVE, in samenspraak met De Lairesse

Bouwmanagement, de onderzoeksopdracht bepalen. De kosten van dit uit te voeren

onderzoek alsmede de aan de VVE doorberekende kosten van De Lairesse

Bouwmanagement komen voor rekening van Solar HK.”

Het bovenstaande is één van de voorwaarden, gesteld door het Bestuur van de VvE,

voor het ter beschikking stellen van het dak van ”Hoogkade” voor het plaatsen van

zonnepanelen.

15

Door de Energiecommissie is nagegaan of het draagvermogen van het Dak wel

voldoende is om 15kg/m2 extra gewicht van de zonnepanelen aan te kunnen.

Het gedigitaliseerde archief met berekeningen en bouwtekeningen voor gebouw

“Hoogkade”, aanwezig in het Bouwarchief, zijn door de gemeente Amsterdam

beschikbaar gesteld op een geheugen kaartje.

Deelgoedkeuring nr. 14 van de Stedelijke Woningdienst Amsterdam is te vinden in

map 21149 van de geheugenkaart. Zie ook bijlage 9.

In deze bijlage zijn de uitgangspunten voor de belastingen te vinden en de

goedgekeurde tekening van de onder- en bovenwapening van het dak.

Het Dak bestaat uit geprefabriceerde Orion breedplaatvloer elementen en gietbeton.

Voor de berekening van de wapening van het dak is met een veranderlijke belasting

van 1,75 kN/m1 of 175 kg/m2 gerekend.

Het extra gewicht van de zonnepanelen is dus ongeveer 15/175*100=8.6% van de

veranderlijke belasting. Er is geen reden om eraan te twijfelen of het dak de extra

belasting van de zonnepanelen kan dragen.

Wind en stabiliteit van de zonnepanelen

In het onderzoeksrapport is aandacht besteed aan windbelasting op de panelen. Het

voorgestelde ondersteuningssysteem voor de panelen, met aanwezig grind/tegels als

ballast, is berekend op orkaankracht met windsnelheden tot 144 km/uur.

Er is daarbij rekening gehouden met de hoogte van het gebouw (23 m boven het

maaiveld) en de ligging van ons gebouw met aan de westzijde open water.

Zo nodig zou in de (verre) toekomst de ballast plaatselijk kunnen worden vergroot als

de maximum windsnelheden echt gaan toenemen.

Lekkage na installatie van de panelen

De waterdichte afdekking (in goede staat, 8mm dik) wordt volledig afgedekt door de

zonnepanelen dus na de installatie is de kans op lekkage te verwaarlozen. Mocht

direct na de installatie lekkage optreden dan is de installateur verplicht om te

repareren en eventuele vervolgschade te vergoeden.

Geluidsoverlast door de panelen

“Indien er gefluit, geruis of andere geluidsoverlast ontstaat door de zonnepanelen zal

dit op kosten van Solar HK adequaat dienen te worden verholpen, één en ander ter

beoordeling van de VVE. Voor bepaling van acceptabele geluidsoverlast zal een 0-

meting worden verricht op basis waarvan het maximaal aantal Db zal worden

bepaald, waaraan de zonnepanelen dienen te voldoen. Deze 0-meting zal als

onderdeel worden opgenomen van het Technisch Onderzoek dat de VVE laat

uitvoeren met betrekking tot het Dak”

16

Om de windbelasting op de panelen te beperken is de opstelling van de panelen met

ondersteuning in een windtunnel getest en is ervoor gezorgd dat het systeem

optimaal gestroomlijnd is. De hoge rand van de panelen steekt minder dan 30 cm

boven het grind uit, bovendien staan de panelen minimaal 3.5 m van de rand van het

dak. Alleen bij zware stormen wordt misschien plaatselijk geluid geproduceerd maar

dat geluid is dan gecombineerd met het gebulder van de wind om het gebouw en van

korte duur.

In relevante litteratuur zijn geen opmerkingen over geluidsoverlast te vinden door

deskundig geïnstalleerde zonnepanelen.

Om na te kunnen gaan of door het plaatsen van zonnepanelen op het Dak in de

toekomst hinderlijk geluid zal worden geproduceerd, moet worden nagegaan of

onder de huidige omstandigheden geluidsoverlast optreedt als gevolg van op het dak

aanwezige infrastructuur zoals opbouw liftschacht, ventilatoren, rails van de

glasbewassingsinstallatie, etc.

.

De linker foto geeft een overzicht van de “obstakels” op het dak, die hinderlijk geluid

zouden kunnen veroorzaken tijdens storm.

De rechter foto geeft een impressie van de zonnepanelen. Het hoogste punt van de

panelen komt op ± 30 cm boven het grind op het dak. Dat is dezelfde hoogte als de

bovenkant van de rails. Bovendien zal de afstand tussen de rand van het dak en de

zonnepanelen ongeveer 3.5 m bedragen en blijft een strook van 1.2 m grind over.

Een kleine enquête onder bewoners kan een goede manier zijn om na te gaan of er

in het verleden inderdaad geluidsoverlast, afkomstig van het Dak, opgetreden is bij

verschillende windsnelheden en windrichtingen

17

Vervolgstappen

Nu de VvE “Hoogkade” in de algemene ledenvergadering van 5.juli 2015 de intentie heeft uitgesproken om, onder voorwaarden, toestemming te verlenen voor het plaatsen van een zonne energie systeem op en in het gebouw “Hoogkade” kunnen de volgende stappen worden gezet:

Het oprichten van een energie vereniging “SolarHK”.

Het overeenkomen van de voorwaarden voor definitieve goedkeuring door de eigenaars van appartementencomplex “Hoogkade” voor het installeren en in beheer houden van een zonnesysteem op het dak en in het gebouw tussen het bestuur van de VvE “Hoogkade” en het bestuur van een nog op te richten energie vereniging “SolarHK”.

Het benaderen van bewoners die in een eerdere fase hebben laten weten mee te willen doen met een zonne project op ons dak. Met name om de bereidheid te onderzoeken om zonne stroom af te nemen en de bespaarde energie kosten over te maken op de rekening van de energie vereniging SolarHK.

Het (opnieuw) benaderen van bewoners/eigenaars die willen investeren in een zonnesysteem op het dak van ons gebouw. Het streven is om voldoende middelen bij elkaar te halen om het optimale zonne energie project met 300 panelen in één te kunnen realiseren

In de eerstkomende ALV van de VvE “Hoogkade” instemming vragen met het plaatsen en in beheer houden van een zonne energie project en de tussen de besturen van de VvE en “SolarHK” overeengekomen voorwaarden voor het plaatsen goed te keuren.

Na goedkeuring door de VvE moet een gedetailleerde omschrijving van het zonne energie project worden gemaakt op basis waarvan een zo volledig mogelijke offerte kan worden aangevraagd bij meerdere (erkende) installateurs van zonne energie systemen

Beoordeling van de ingediende offertes door SolarHK en gunning van het project aan de installateur die de meest aantrakkelijke offerte heeft ingediend

Installatie van het zonne energie project op en in gebouw “Hoogkade”.

Aanmelden bij de netwerk beheerder van alle bewoners die zonnestroom zullen gaan afnemen.

Beheer van het zonne energie systeem

18

Bijlage 1 Technisch Rapport Zonnestroom

19

20

21

22

23

24

Bijlage 2 Detail informatie onderdelen zonnestroom systeem

25

26

27

28

29

30

31

32

33

Bijlage 3 Vragen gesteld door bewoners en beantwoord tijdens de

voorlichtingsbijeenkomst op 15 januari 2015.

34

35

36

Bijlage 4 Aanvraagformulier Energielening voor Eigenaar-

Bewoners

37

38

Bijlage 5 Base case berekening BEP en NCW

39

Bijlage 6 Concept statuten energievereniging SolarHk

Naam en zetel

Artikel 1

1. De vereniging draagt de naam “Vereniging ZonneStroom Hoogkade” De vereniging wordt in deze statuten verder aangeduid als SolarHk’.

2. Zij heeft haar zetel in Amsterdam, meer specifiek in een van de panden van het appartementencomplex “Hoogkade” in de Bogortuin te Amsterdam.

Oprichtingsdatum, verenigingsjaar

Artikel 2

SolarHk werd opgericht op ??-??-2015. Zij wordt aangegaan voor onbepaalde tijd.

Het verenigingsjaar loopt van 1 januari tot en met 31 december daaropvolgend.

Doel

Artikel 3

1. SolarHk heeft ten doel de uitoefening van het technisch, juridisch, financieel en praktisch beheer van het op het dak van het appartementen-complex “Hoogkade” aangebrachte zonnestroom-systeem voor deelnemende leden/individuele eigenaren van het systeem. Alles in overeenstemming met het huishoudelijk reglement van de VvE Hoogkade,

hierna te noemen de VvE, en in overleg met het bestuur van voornoemde VvE.

SolarHk richt zich op het opwekken van zonnestroom ten behoeve van het gebruik

door de individuele eigenaren.

2. SolarHk wil haar doel te bereiken door a. Het technisch beheer van de op het dak van het appartementen-complex

“Hoogkade” geplaatste zonne-energie installaties, waaronder begrepen periodieke controle op de technische staat van het systeem en het onderhouden daarvan.

b. Het zorg dragen voor een voldoende verzekering tegen schade aan het systeem alsmede tegen schade die als gevolg van het houden van het systeem aan derden wordt toegebracht. (de zogenoemde wettelijke aansprakelijkheid).

c. Het incasseren van de opbrengst van de geleverde zonnestroom bij de aangesloten bewoners

d. Het distribueren van de stroomopbrengst onder de individuele eigenaren naar rato van het aandeel dat elke eigenaar houdt in het systeem.

40

e. Het verrekenen met en verantwoorden aan de eigenaren van de beheer- en exploitatiekosten van het systeem; verrekening wederom naar rato van het bezit van het aandeel.

f. Het verzorgen van periodieke en incidentele communicatie met en tussen de eigenaren van het systeem.

Leden

Artikel 4

Lid kunnen worden de natuurlijke personen die juridisch appartementsrechthouder

van een appartement binnen het gebouw “Hoogkade” zijn en die een aandeel van

minimaal € 100 hebben genomen in het zonnesysteem (bestaande uit zonnepanelen

en overige systeem-componenten zoals omvormers, bekabeling etc.)

Ook lid kunnen worden de natuurlijke personen die juridisch

appartementsrechthouder van een appartement binnen “Hoogkade” zijn en die zijn

aangesloten op het zonnesysteem.

Zij kunnen in bepaalde gevallen zoals bij verhuur, ziekte of overlijden worden

vertegenwoordigd door niet-eigenaars, mits deze gerechtigd zijn de eigenaar te

vertegenwoordigen, wettelijk of door specifieke machtiging. In geval de

eigenaar/bewoner naar elders is verhuisd, maar overdracht van diens appartement

nog niet heeft plaatsgehad blijft hij/zij lid.

Einde van het lidmaatschap

Artikel 5

Het lidmaatschap eindigt

a. Door verkoop en overdracht van het appartement, inclusief het aandeel in het

zonnesysteem, aan een nieuwe eigenaar. Hiermee wordt ook het lidmaatschap van

SolarHk op de nieuwe eigenaar overgedragen.

b. Door verkoop van het aandeel in het zonnesysteem aan een andere eigenaar van een van de panden van de VVE.

c. Door verkoop en overdracht van het aandeel aan SolarHk, dus aan andere individuele eigenaren die door aankoop, naar rato van het reeds per lid in bezit zijnde paneeloppervlak, bezitter worden van het aldus aangekochte aandeel. De beslissing tot een dergelijke aankoop wordt door de leden/eigenaren in gezamenlijk overleg genomen.

d. In geval van beëindiging van de aansluiting op het zonnesysteem e. Door overlijden, waarna het lidmaatschap overgaat op de erfgenamen.

41

Bestuur

Artikel 6

1. Gezien de aard en omvang kent SolarHk een eenvoudige bestuursstructuur. De leden kiezen uit hun midden een voorzitter, secretaris en penningmeester. Laatste beide functies kunnen desbesloten door een persoon worden vervuld. Zij vertegenwoordigen gezamenlijk SolarHk in en buiten rechte. Met dien verstande dat een of meer daartoe aangewezen leden gemachtigd kunnen worden om financiële opdrachten mede te ondertekenen. Dit ter voorkoming van stagnatie bij ontstentenis of afwezigheid van een bestuurslid/beheerder.

2. Een der bestuursleden wordt speciaal belast met de archivering van documenten en correspondentie inclusief elektronisch opgeslagen documentatie

3. Bij acclamatie kunnen bestuursleden uit het midden van de leden worden gekozen. In principe voor een termijn van 2 jaar. Een bestuurslid kan na de eerste termijn maximaal twee maal worden herbenoemd.

4. Aftredende bestuursleden dragen alle onder hun beheer zijnde stukken en bestanden compleet en in goede orde over aan hun opvolger(s).

Algemene Vergadering

Artikel 7

1. Aan de algemene vergadering van de leden van SolarHk komen alle bevoegdheden toe, die niet door wet of statuten zijn opgedragen.

2. Tenminste een maal per jaar komt de algemene vergadering bijeen. Deze vergadering wordt bij voorkeur bijeengeroepen door de bestuursleden na ontvangst van de verrekening van energiebedrijf en subsidieverstrekkende instantie(s).

3. De bestuurders leggen financiële verantwoording af op basis van de registratie van de meterstanden, betaalde facturen en afschriften van de transitierekening en (jaar)overzichten van de energiemaatschappij. In ieder geval zijn alle financiële stukken ter inzage en controle opvraagbaar door alle leden/eigenaren, zowel individueel als gezamenlijk.

4. De leden krijgen tevens jaarlijks voorafgaand aan de algemene vergadering een recent overzicht van hun individuele aandeel. Dit wordt weergegeven in verkregen energie en aandeel in gezamenlijke kosten (waaronder reserveringen voor onderhoud en vervanging) ten behoeve van SolarHk en het systeem.

5. Mocht het nodig zijn om een stemming te houden dan geeft de meerderheid van de aanwezige leden of daartoe schrifteijk gemachtigde ledenn de doorslag op basis van het principe ‘ one man one vote”.

6. Van het behandelde in de algemene vergadering wordt een besluitenlijst opgemaakt en aan alle leden verstrekt.

7. Een lid kan aan de bestuurders/beheerders verzoeken een algemene vergadering bijeen te roepen. Mochten deze niet in het verzoek bewilligen dan moet de algemene vergadering alsnog worden bijeengeroepen indien twee leden dit verzoek doen.

42

Statutenwijziging

Artikel 8

1. De statuten van SolarHk kunnen uitsluitend worden gewijzigd door een besluit van de algemene vergadering, waartoe is opgeroepen met de mededeling dat aldaar een wijziging in de statuten wordt voorgelegd.

2. Zij die oproep tot de algemene vergadering ter behandeling van de wijziging van de statuten hebben gedaan moeten tenminste vijf dagen voor de vergadering een afschrift van het voorstel aan de overige leden/eigenaren ter beschikking stellen.

3. De statutenwijziging behoeft tenminste tweederde van de volgens bovenstaande beschreven stemverhouding.

Ontbinding

Artikel 9

SolarHk kan worden ontbonden wanneer slechts één of geen eigenaar resteert. Ook kan van

een ontbinding sprake zijn wanneer het gehele systeem aan een andere partij of

rechstpersoon wordt overgedragen.

Van ontbinding is uiteraard ook sprake wanneer het systeem niet meer wordt geëxploiteerd

en alle slotverrekeningen hebben plaatsgehad.

43

Bijlage 7 Voorwaarden VvE “Hoogkade” voor beschikbaar stellen

Dak

Overeenkomst inzake de plaatsing van zonnepanelen op het dak van het Gebouw Hoogkade,

gelegen aan de Bogortuin te Amsterdam

Ondergetekenden:

1. De vereniging met volledige rechtsbevoegdheid Solar HK, kantoorhoudende te >,

Amsterdam, ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder

nummer >, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door > en >, hierna te noemen “Solar HK”, en

2. De vereniging van eigenaren Hoogkade, kantoorhoudende te >, Amsterdam, ingeschreven in

het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Amsterdam onder nummer >, te dezen

rechtsgeldig vertegenwoordigd door > en >, hierna te noemen “De VVE”,

Solar HK en de VVE hierna ook gezamenlijk te noemen “Partijen”,

Overwegende dat:

- Solar HK voornemens is een zonne-energieproject te realiseren voor geïnteresseerde leden

van de VVE;

- De VVE bereid is daartoe een deel van het dak van het gebouw Hoogkade kosteloos ter

beschikking te stellen aan Solar HK onder nader te bepalen voorwaarden;

- Partijen deze voorwaarden schriftelijk in een overeenkomst wensen vast te leggen,

Verklaren te zijn overeengekomen als volgt:

1 Ten behoeve van Solar HK zal om niet een recht van opstal voor de duur van 15 jaar worden

gevestigd tot het in eigendom hebben, houden, onderhouden en exploiteren van zonnepanelen op

het daartoe aangewezen deel van het dak van het gebouw Hoogkade (hierna “het Dak”). Hiermee

kan een juridische en financieel/economische scheiding tussen Solar HK enerzijds en de VVE

anderzijds worden gerealiseerd. Na afloop van de hierboven genoemde periode zal aan de VVE ter

besluitvorming worden voorgelegd of het recht van opstal zal worden verlengd en tegen welke

voorwaarden.

44

2 De VVE zal op geen enkele wijze participeren in (het zonnepanelenproject van) Solar HK. Deze

overeenkomst zal als bijlage aan de notariële akte worden gehecht, waarmee het recht van opstal

wordt gevestigd.

3 Solar HK is en blijft juridisch en economisch eigenaar van de zonnepanelen. De VVE zal op geen

enkele wijze juridisch dan wel financieel participeren in het zonnepanelenproject.

4 Alvorens de zonnepanelen worden geïnstalleerd, zal de VVE een eigen technisch onderzoek laten

uitvoeren met betrekking tot de draagconstructie van het Dak. Hiertoe zal het bestuur van de VVE, in

samenspraak met De Lairesse Bouwmanagement, de onderzoeksopdracht bepalen. De kosten van dit

uit te voeren onderzoek alsmede de aan de VVE doorberekende kosten van De Lairesse

Bouwmanagement komen voor rekening van Solar HK.

5 De zonnepanelen dienen te worden geïnstalleerd door een erkend dan wel gecertificeerd bedrijf.

Solar HK zal bij de installatie geen wijzigingen aanbrengen aan de bestaande voorzieningen op, aan of

onder het gebouw van de VVE behalve na voorafgaande toestemming van de VVE.

6 Solar HK dient zorg te dragen voor het verkrijgen van alle benodigde vergunningen en andere

publiekrechtelijke toestemmingen die vereist zijn voor het plaatsen van zonnepanelen op het Dak.

De installatie zal voldoen aan de eisen uit het Bouwbesluit alsmede andere relevante

publiekrechtelijk wet- en regelgeving waaronder die ten aanzien van wind- en stormbelasting,

blikseminslag e.d.

7 Andere bebouwingen dan de in deze overeenkomst bedoelde zonnepanelen mogen niet worden

gerealiseerd op het Dak.

8 Solar HK zal met inachtnemingen van het bepaalde in deze overeenkomst zorg dragen voor het

voor rekening en risico van (de leden van) Solar HK installeren en exploiteren van de zonnepanelen

op het Dak. Alle investeringen die verband houden met het plaatsen van de zonnepanelen komen

voor rekening van Solar HK.

9 Solar HK is verantwoordelijk voor het verwijderen van de zonnepanelen na afloop van het recht van

opstal dan wel zoveel eerder als de technische of economische levensduur van de zonnepanelen is

verstreken.

10 Alle schade aan het Dak en/of gebouw van VVE, haar bewoners of aan derden als gevolg van de

zonnepanelen en/of installatie komt voor rekening van Solar HK. Solar HK vrijwaart de VVE tegen alle

bovengenoemde aanspraken voor schade als gevolg van de zonnepanelen.

11 Ten behoeve van het zonnepanelenproject alsmede de hierboven gegeven vrijwaring, zal Solar HK

een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering tegen marktconforme voorwaarden afsluiten.

Afhankelijk van de definitieve rechtsvorm van Solar HK geldt een risico- aansprakelijkheid voor de

leden/participanten van Solar HK, welke uitsluitend zal gelden indien en voor zover de af te sluiten

verzekering in gebreke zal zijn bij vergoeding van de schade.

12 Het is de leden en bestuurders van Solar HK uitdrukkelijk verboden om zich op het Dak te

begeven, anders dan is overeengekomen met het Bestuur van de VVE.

45

13 De zonnepanelen mogen op geen enkele wijze een belemmering vormen voor het functioneren

van en de toegang tot de bestaande voorzieningen op Dak van het gebouw van de VVE, waaronder

begrepen doch niet beperkt tot de gevellift-installatie op het Dak.

14 Indien noodzakelijk (gepland regulier of incidenteel) onderhoud aan het Dak of voorzieningen op

het Dak dient plaats te vinden en de zonnepanelen daarvoor ontkoppeld of verplaatst dienen te

worden, zal Solar HK hiervoor zorgdragen. De kosten hiervan komen voor rekening van Solar HK. De

VVE zal desgevraagd vooraf de onderhoudsplanning aan Solar HK doen toekomen en indien nodig

voorafgaande hieraan in overleg treden met Solar HK.

15 Indien en voor zover Solar HK in het kader van haar zonne-energieproject gebruik maakt van de

diensten van partners van de VVE, waaronder begrepen doch niet beperkt tot De Lairesse

Bouwmanagement B.V., Gebro B.V. en/of Newomij, dan wel hun (rechts)opvolgers, zal Solar HK de

aan de VVE in rekening gebrachte kosten vergoeden.

16 De zonnepanelen mogen niet zichtbaar zijn vanuit de patio’s en vanuit de daaraan gelegen ramen

en vertrekken.

17 Zontoetreding in de patio’s dient in alle seizoenen en omstandigheden onaangetast/ ongewijzigd

te blijven.

18 Indien er gefluit, geruis of andere geluidsoverlast ontstaat door de zonnepanelen zal dit op kosten

van Solar HK adequaat dienen te worden verholpen, één en ander ter beoordeling van de VVE. Voor

bepaling van acceptabele geluidsoverlast zal een 0-meting worden verricht op basis waarvan het

maximaal aantal Db zal worden bepaald, waaraan de zonnepanelen dienen te voldoen. Deze 0-

meting zal als onderdeel worden opgenomen van het Technisch Onderzoek dat de VVE laat uitvoeren

met betrekking tot het Dak.

19 De onderhavige overeenkomst heeft een looptijd gelijk aan het in artikel 1 bedoelde te vestigen

recht van opstal. Partijen kunnen voor afloop van de genoemde periode besluiten tot verlenging

onverminderd het bepaalde in artikel 1.

20 Mocht één van de bepalingen uit de onderhavige overeenkomst niet geldig blijken te zijn, dan tast

dit de rechtsgeldigheid van de overeenkomst niet aan. Partijen zullen zich inspannen om deze

bepaling te vervangen door een nieuwe bepaling die zo min mogelijk afwijkt van de oude bepaling.

21 Op onderhavige overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.

Aldus overeengekomen en in tweevoud ondertekend te Amsterdam op >,

__________ __________

Solar HK VVE Hoogkade

46

Bijlage 8 Aandachtspunten SolarHk

Ingebracht door de Energiecommissie

01 Het dak moet altijd voor het Bestuur van de Energievereniging SolarHk, dan

wel voor partijen aan wie zij werkzaamheden heeft opgedragen, toegankelijk blijven

voor het plegen van inspectie en onderhoud.

02 De gemeenschappelijke verticale leiding- en kabelschachten alsmede de

trappenhuizen mogen door de Energievereniging SolarHk worden gebruikt voor

installatie en in gebruik houden van elektriciteitskabels en omvormers met

bijbehorende aansluitingen

03 Er moet een strook met een breedte van 3.5 m vanaf de rand van het dak

worden vrijgehouden van zonnepanelen, deze strook is nodig voor een veilige

operatie van de glasbewassingsinstallatie.

04 Zo nodig moet de aanwezige krachtstroombekaling worden aangepast voor

ongehinderd gebruik door de glasbewassingsinstallatie

05 Alle aanwezige infrastructuur op het dak zoals ventilatoren, ontluchtingspijpen,

regenwaterafvoer etc. moet ten alle tijden vrij toegankelijk zijn

47

Bijlage 9 Gegevens dakconstructie

48

49

50

51