WoZoDoinzending voor de pri jsvraag ‘Zo Wil Ik Wonen’ 2010

WoZoDo

Kroon Projectontwikkel ing B.V.Voorstraat 32Postbus 27 3258 ZG Den Bommel

tel +31(0)187 611 295fax +31(0)187 611 421

RDH Architecten stedenbouwkundigenReduit laan 31Postbus 21284800 CC Breda

tel +31(0)76 53 17 444fax +31(0)76 53 17 455

Inleiding

De prijsvraag Zo Wil Ik Wonen is een prijsvraag op initiatief van de BNA, NEPROM en “Nederland wordt Anders”. In de prijsvraag is gevraagd een vernieuwende visie te geven op het consumentgericht ontwikkelen van en ontwerpen aan de huidige woningmarkt. De visie is vertaald in een ruimtelijk concept, strategie en ontwerp. Om te onderzoeken of de visie financieel haalbaar en marktconform is, is voor deze prijsvraag samenwerking gezocht met Kroon BV Projectontwikkeling.

Visie

Wonen begint met willen. Voor een aanzienlijk deel van de Nederlanders betekent dat keuze in de eigen woonwens. Keuze voor een levendige, stedelijke omgeving, voor de rust van het platteland of voor de sociale samenhang van een hechte gemeenschap. De keuzevrijheid wordt echter begrensd door het sociale netwerk, de afstand tot de arbeidsmarkt, de regeldruk en/of de financiële mogelijkheden.

We zien daarbij een verschil ontstaan tussen de stedelijke en landelijke gebieden. De landelijke gebieden hebben al te maken met krimp, een sterke vergrijzing van de bevolking en/of een toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. De ruimtelijke en sociale structuur in de landelijke gebieden is grotendeels gebaseerd op een dorpse samenleving. Deze appelleert – nog steeds of zelfs steeds sterker – aan de collectieve hang van mensen naar een “gezellige” woonomgeving, waarin ontmoeting een belangrijke plaats inneemt. De waardering voor het dorp is weer aan het groeien. Lokale overheden hebben echter steeds meer moeite om publieke voorzieningen en openbare ruimtes in de dorpen op peil te houden. De woningen sluiten er niet meer aan op de vraag. Zowel jongeren als ouderen zien zich steeds vaker genoodzaakt hun dorp te verlaten. Terwijl zeker ouderen diep in hun hart het liefste in hun dorp blijven wonen.

Voor de ouderen wordt vooralsnog de oplossing gezocht in het concentreren van (woonzorg)voorzieningen in een daarvoor aangewezen grotere kern. Deze oplossing is echter vooral geschikt voor een verstedelijkt gebied met goede openbaar vervoerverbindingen. Door gebruik te maken van de dorpse omstandigheden is het mogelijk een duurzame oplossing binnen het dorp te bereiken.

krimp vergrijzing welvaart deeltijdwonen

achterstraat

ringdorpslint

stempeldijklint

dijklint

stempel

stempel

dijklint

stempel ring

dijklintring

stempeldorpslintstempel

ring

dijklint

stempel

dorpslint

dijklint

ring

(voorbeelduitwerking) dorpstyperingen Oostflakkee

dijklint

voorstraat

Concept

Ons concept gaat uit van een dorp, waar de leefbaarheid onder druk staat. In zo’n dorp wonen mensen die daar een hechte band mee hebben en die daar graag oud willen worden. Het WoZoDo (WoonZorgDorp) is een dorpse variant van het in de laatste jaren veelvuldig gerealiseerde WoZoCo (WoonZorgComplex).

Centraal punt in het WoZoDo is de SOOS, een centraal in het dorp gelegen identiteitsvolle ruimte waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar de (zorg)voorzieningen geconcentreerd zijn. In eerste instantie gaat het alleen om maaltijdverstrekking, een ruimte voor slaapwacht en dagbestedingsactiviteiten. In de directe omgeving van de SOOS worden minimaal 20 woningen aangewezen als (zorg)woningen voor ouderen met een zorgvraag die nog wel zelfstandig kunnen blijven wonen. Deze dienen als financieel kritische massa voor de SOOS.

Essentieel verschil is dat er geen nieuw – veelal niet bij het dorp passend omvangrijk – complex wordt gebouwd, maar dat gebruik gemaakt wordt van de bestaande woningvoorraad. Die woningvoorraad bestaat deels uit kleinere vooroorlogse of vroeg naoorlogse woningen die omgebouwd kunnen worden tot seniorenwoningen waarbij alle noodzakelijke ruimtes op de begane grond worden gerealiseerd. Deels uit grondgebonden betaalbare eengezinswoningen, die gesplitst kunnen worden in een begane grondwoning voor de oudere en een verdieping voor starters, alleenstaanden of recreanten (deeltijdwonen). Zo ontstaat er ruimte voor mensen uit stedelijke gebieden om hetzij in deeltijd hetzij permanent te kiezen voor een woning in een hechte dorpse gemeenschap.

WoZoDo - eerste fase WoZoDo - tweede fase

dijklint

voorstraat

voorstraat/achterstraat

ringdorpslint

stempel

dijklint

(voorbeelduitwerking) Ooltgensplaat - huidige situatie

Haalbaarheid

Het concept kan alleen gerealiseerd worden door de inzet van regionaal goed ingevoerde partijen. De aan te wijzen woningen zullen deels corporatiebezit, deels particulier eigendom zijn. Gelet op de financieringssystematiek in de zorg, worden in ons concept de woningen ingebracht in een coöperatie, waarvan de trekker(s) een woningcorporatie, een zorgaanbieder of een vastgoedpartij kan zijn. De woningen worden vervolgens – in verschillende formules – aangeboden aan mensen met zorgindicatie, die verplicht worden gebruik te maken van de SOOS. Daarbij zal in de eerste opzet veelal sprake zijn van een “terug”-aanbod aan de huidige bewoner, die daardoor in zijn/haar eigen – eventueel aangepaste - huis kan blijven wonen. Daarmee kan ook de investering in het vastgoed binnen proporties blijven, omdat de verkopende partij als blijvend bewoner baat heeft bij de vastgoedovereenkomst en niet alleen op de hoogste prijs uit is. Uitgangspunt is dat de maandelijkse kosten voor huur en zorginkoop samen voor de bewoner maximaal gelijk is als in geval van een overgang naar een WoZoCo.

Afhankelijk van de vraag naar zorgwonen in het dorp kan de voorraad zorgwoningen in de loop van de tijd worden uitgebreid. Door een kavelgewijze aanpak is het mogelijk leegstaande woningen per stuk aan te pakken, zodat de investeringsdruk gespreid kan worden. Bij voorkeur worden de woningen aangepakt op het moment dat leegstand dreigt. Een actieve rol om de oudere bewoners bijtijds te verplaatsen naar de omgeving van de SOOS en de achtergebleven kavel attractief te maken voor nieuwe bewoners van buiten, brengt een positieve spiraal in het dorp op gang. Daarbij kunnen alle vormen van koop, huur en koopgarant worden ingezet.

dorpslint

dijklint

(voorbeelduitwerking) Ooltgensplaat - dorps- en dijklint

Voorbeelduitwerking

De voorgestelde strategie is op meerdere plekken in Nederland toepasbaar maar is getest op Oostflakkee. Dit gebied ligt op 35 autominuten van de regio Rijnmond. Een analyse van de woonvormen in de dorpen op Oostflakkee laat zien dat er verschillende typen zijn die van oudsher cultuurhistorisch waardevol en karakteristiek zijn, maar niet altijd meer aan de eisen van deze tijd voldoen. Als voorbeeld is Ooltgensplaat uitgewerkt, omdat het dorp over een aantal bebouwingstypen beschikt, die kenmerkend zijn voor dorpen in de regio.

Nieuwe impulsen in de dorpsstructuur worden het eerst gegeven daar waar dit het hardst nodig is. Dit zijn voor Ooltgensplaat de beurse plekken aan het dijk- en dorpslint. De Voorstraat en de Ring voldoen als ruimtelijke dragers. Aan de Havenkom wordt een eerste aanzet gemaakt met het realiseren van de SOOS: een ontmoetingsplek voor bewoners waar ze elkaar kunnen treffen, eten en vanwaar ze activiteiten kunnen organiseren. De SOOS maakt onderdeel uit van de voorzieningenstructuur in het dorp. In de eerste fase wordt SOOS ingericht als basis (keuken) en bedient 20 (zorg)-woningen. In het toeristisch hoogseizoen kan de keuken ook worden gebruikt als trefpunt (VVV) en horecagelegenheid. Bij toename van het aantal zorgwoningen wordt het mogelijk de SOOS uit te breiden met aanvullende voorzieningen: een zorgpunt, dagelijkse voorzieningen zoals een kapper en een winkel, etc., afhankelijk van de behoefte van de bewoners.

In Ooltgensplaat is de lintbebouwing gesitueerd langs de toegangswegen en dijken, de zogenaamde dorps- en dijklinten. De percelen in het lint hebben vrij zicht op groen en/of water en liggen dichtbij de dorpskern. Juist op deze plekken kan de introductie van een nieuwe woningtypologie een revitalisering van het dorp op gang brengen. De woningplattegronden gaan uit van een modulaire eengezinswoning met een minimale beukmaat van 5,5 meter en een diepte van 10 meter. Kern van de plattegrond is de trap met daaromheen geclusterd de woonfuncties. De woning is flexibel uit te breiden met een aantal opties, zoals een uitbouw, dakkapel of terras. De flexibiliteit van de woning voorziet in de woonbehoefte van verschillende doelgroepen. De trap en natte ruimten zijn zo gepositioneerd dat deze ook in functie kunnen blijven bij splitsing van de woning in twee wooneenheden. Op deze manier is mogelijk om op relatief eenvoudige wijze woningen aan te passen aan de wensen van de markt. Een eengezinswoning kan op deze manier gesplitst worden in een senioren- of starterswoning of een deeltijdwoning voor recreatie in het zomerseizoen.

verbinden voorzieningen door route

SOOS

herinrichting Havenkom

herstel omwalling linie

(voorbeelduitwerking) WoZoDo Ooltgensplaat - 2040

dijklint dorpslint ring voorstraat stempel

voorstraat/achterstraat

ringdorpslint

stempel

dijklint

WoZoDo Ooltgensplaat - 2015 WoZoDo Ooltgensplaat - 2023

WoZoDo Ooltgensplaat - 2031 WoZoDo Ooltgensplaat - 2040

dorpslinttype - modulaire woning

dorpslinttype - uitbreiding woning

dorpslinttype - splitsing woning

dijklinttype - modulaire woning

dijklinttype - uitbreiding woning

dijklinttype - splitsing woning