Workshop Logistieke Hot Spots

Op zoek naar de hot spot voor uw warehouse

Kees Verweij, TNO BU Mobiliteit en LogistiekRuud Weijmans, Goodman International

Jos Kuypers, CEVA Logistics

Nieuwegein, 13 september 2007

Agenda

16:40 uur Op zoek naar de logistieke hot spot voor uw warehouse (TNO)

Korte discussie criteria hot spot keuze wat telt voor u?

17:05 uur Wat zijn specifieke eisen aan uw warehouse? (Goodman)

Korte discussie NL nog steeds hot spot nr. 1?

17:30 uur Business case: Warehouse CEVA Logistics in Willebroek (CEVA)

17:50 uur Reacties business case en conclusies

Logistieke hot spots

NL 2007

1

2 3

7

86

510

12

9

11

4

Venlo

West-Brabant

Tilburg

Eindhoven

Arnhem-Nijmegen

HavenRotterdam

Rotterdam-Europoort

Schiphol

HavenAmsterdam Almere-

Zeewolde

Heerenveen

Zwolle-Hoogeveen

Bron: LOGISTIEK 2007

Logistieke hot spots

NL 2007

1

2 3

7

86

510

12

9

11

4

Venlo

West-Brabant

Tilburg

Eindhoven

Arnhem-Nijmegen

HavenRotterdam

Rotterdam-Europoort

Schiphol

HavenAmsterdam Almere-

Zeewolde

Heerenveen

Zwolle-Hoogeveen

Uitslag logistieke Hot Spot onderzoek onder lezerspanel LOGISTIEK

1. Venlo is net als in 2006 de logistieke Hot Spot van NL

2. West-Brabant en Tilburg op nr. 2 en 3 verkleinen de achterstand op Venlo

3. Amsterdam en Almere scoren beter dan Schiphol

4. Regio’s Twente, Rivierengebied en Midden/Zuid Limburg eindigen niet in top-12

Experts zetten West-Brabant op nr. 1 en Venlo op nr. 2

Positie Schiphol lijkt onderschat te worden

Bron: LOGISTIEK 2007

Criteria logistieke hot spots NL

Zes criteria logistieke Hot Spot verkiezing:

1. Beschikbaarheid grond2. Aanwezige infrastructuur3. Mate van bereikbaarheid4. Medewerking overheid (belasting/douane)5. Beschikbaarheid personeel6. Motivatie personeel

Criteria logistieke hot spots NL

Zes criteria logistieke Hot Spot verkiezing:

1. Beschikbaarheid grond2. Aanwezige infrastructuur3. Mate van bereikbaarheid4. Medewerking overheid (belasting/douane)5. Beschikbaarheid personeel6. Motivatie personeel

Kosteninfo niet meegenomen:• Kosten grond• Jaarlijkse operationele kosten logistiek

Conclusie: keuze logistieke hot spot afhankelijk van individuele afwegingen

1

23

7

56

510

12

9

11

4

Venlo

€ 40-55

West-Brabant

€ 35-55

Midden-Brabant

€ 32-55Eindhoven-Helmond

€ 40-55

Arnhem-Nijmegen

€ 30-55

Rotterdam-Rijnmond

€ 40-70

Vlissingen-Terneuzen

€ 25-45

Rotterdam-Europoort

€ 55-65

Schiphol

€ 40-75

Amsterdam

€ 40-70Almere-

Zeewolde

€ 40-65

Heerenveen

€ 30-55

Zwolle-Hoogeveen

€ 30-55

Delfzijl

€ 25-40

Twente

€ 30-50

Utrecht-Veenendaal

€ 35-70

Bron: TNO obv Data FGB Bank 2006

Huurprijzen distributieruimte per m2 in NL

NL als internat. logistieke hot spot:ver onder Vlaanderen … ?

1

9

11

1413

… of scoort NL beter dan Vlaanderen?

Bron: Cap Gemini 2007

• Verschillende rekenmethoden er is geen eensluidend antwoord• Nederland en Vlaanderen: logistieke hot spots van dezelfde kwaliteit

Keuze warehouse locatie obv. kosten en kwaliteit

Jaarlijkse logistieke kostenleidraad voor locatiekeuze ….

Index jaarlijkse operationele kosten Europees Distributiecentrum op verschillende locaties

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

NL Rot

terd

am

NL Am

ster

dam

NL Venlo

NL M

aast

richt

BE Antw

erpe

n

BE Bru

ssel

BE Luik

BE Tong

eren

FR Parijs

FR Lille

FR Le

Havre

FR Met

z

GE H

ambu

rg

GE K

eulen

GE F

rankfu

rt

GE K

arlsr

uhe

UK Milto

n Key

nes

IE D

ublin

Index waarde

+4% +7%+1% +1% +4%+2% +1%

+11%+14%

+7%+15% +15% +18%

+6%

+15%+17%

+55%

Bron: TNO obv. informatie Buck Consultants International 2006

... maar kwalitatieve factoren spelen ook belangrijke rol

Beoordeling 18 logistieke vestigingslocaties in Noordwest Europa

3,00

3,10

3,20

3,30

3,40

3,50

3,60

3,70

3,80

3,90

4,00

4,10

4,20

0,50,550,60,650,70,750,80,850,90,951

Index logistieke kosten

Ind

ex k

wal

itat

ieve

fac

tore

n

R M

V

AB

L

T

P

L

Lh

MA

H

Ke

F

Ka

MK

D

A

M

V

A

B

L

T

L

P

M

Lh

R

H

Ke

F

Ka

MK D

Rotterdam

Amsterdam

Venlo

Maastricht

Antw erpen

Brussel

Luik

Tongeren

Milton Keynes

Parijs

Lille

Le Havre

Metz

Hamburg

Keulen

Frankfurt

Karlsruhe

Dublin

Kopgroep

Peloton

Achter-blijver

Achtervolgers

Bron: TNO obv. informatie Buck Consultants International 2006

Overheidsbeleid heeft invloed op internationale vestigingsplaatskeuze

Bron: Ernst & Young 2006 in NDL 2007

Wat is rol duurzaamheid in warehouse op lange termijn ?

Bron: TNO 2007

Schaarse ruimte Eisen samenleving Schaarse middelen

Verbeterde arbeids-

productiviteit

Intensiefruimtegebruik

in plaats en tijd

Efficiëntere logistieke processen

Gecombineerde functies

(P/kantoor)

Milieu: energiegebruik

materialen, locatie

Combinatie invalshoeken mogelijk:

Voorbeelden Duurzaamheid in DC’s

1. Schuitema, Woerden (alle 5 invalshoeken) 2. ZON Fresh Park, Venlo (alle 5 invalshoeken)

3. DHL Express, Den Haag (3 invalshoeken) 4. Kassen op dak?, concept (3 invalshoeken)

En uw top-3 kwalitatieve factoren?

Goodman: Who we are

Goodman is an integrated global property group that owns, develops and manages industrial property and business space across the Asia-Pacific region, the United Kingdom and Europe. We invest in business parks, office parks, industrial estates and warehouse and distribution centres.

We also invest in specialist third-party industrial and business park funds. Our fund management business offers a range of listed, unlisted and other pooled funds for institutional and retail investors.

With more than 1,000 staff and over 30 offices in 20 countries, Goodman has the global reach to meet customers’ needs as their businesses expand or evolve. Our property market experts around the world provide the in-depth local knowledge that informs our decision.

Goodman history

Jul 1995Goodman HardieIndustrial PropertyTrust listed on the ASX with eight properties.

Oct 2000Macquarie Goodman Industrial Trust (MGI) was formed through the merger of Goodman Hardie Industrial Property Trust and Macquarie Industrial Trust and their respective management companies.

Nov 2001Macquarie GoodmanManagement Limited (MGM) entered into a joint venture with Singapore-based Ascendas Pte Limited.

Nov 2002Ascendas Real Estate Investment Trust (A-REIT) listed on the Singapore Exchange.

Dec 2003MGM acquired management rights from Colonial First State Investment (NZ) Limited, Manager of Colonial First State Property Trust (renamed Macquarie Goodman Property Trust (MGP)).

Feb 2005MGI and MGM merged through stapling MGI units and MGM shares to create Macquarie Goodman Group (MGQ).

Nov 2005MGQ launched Macquarie Goodman Wholesale Fund in Australia.

Dec 2005MGQ acquired Arlington Securities Limited, a leading, property services and investment manager in Europe.

Apr 2006MGQ launched Macquarie Goodman Hong Kong Wholesale Fund.

May 2006MGQ acquired Eurinpro International SA, a leading European logistics property developer.

Nov 2006MGQ acquired UK business park developer and property investor Akeler Holdings SA.

Apr 2007MGQ acquired leading UK logistics property developer, Rosemound Development Limited.

May 2007Macquarie Goodman Asia (a joint-venture company between MGQ and MacquarieBank) acquired 53% of J-REP, entering into a strategic alliance with this listed Japanese property company.

588 properties

We buy property for the long term, providing ongoing relationships with customers and quality returns for investors.

Customer Service Offering

own+ develop+ manage+

Goodman’s significant development program encompasses sites across the Asia-Pacific region, Europe and the UK. Our development projects are purpose-built to meet the growing needs of our customers and investors.

Our in-house property services teams ensure our customers’ operational needs are met and our assets are maintained to an exceptional standard. This results in increased customer satisfaction, higher retention rates and secure returns for investors.

Third Party Logistics Providers Retailers Manufacturers

Some references of customers logistics real estate

Examples of Goodman Portfolio

Singapore

Siemens

27.800 m²

Germany

Amazon

77.356 m²

Australia

Coles Meyer

223.462 m²

Netherlands

DSV Solutions

14.155 m²

Australia

Fuji, Nissan, UPS Logistics,

Optima Technology Solutions

67.400 m²

France

SDV / Transagrue

28.611 m²

De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners

• Totale logistieke kosten zijn al jaren tussen de 6 % en 8 % van de totale kosten van het product.

• Verwachting is dat deze kosten gaan stijgen (bron: Kees Verweij, TNO BU Mobiliteit & Logistiek)

• Grootste deel van deze kosten zijn de nu al stijgende transportkosten.

– Intreding surcharges (b.v. MAUT)– Nieuwe distributie kanalen (meer

pakketten)

• Transportkosten krijgt dus een nog grotere invloed op de locatie keuze.

– Gevolg: 2 logistiek vastgoed strategieën (LSP en verlader)

Transportkosten doorslaggevend?

(Christian Salvesen, Amsterdam)

Warehouse strategie verandert!

• Centraliseren van de voorraad in EDC’s wordt minder aantrekkelijk voor de verladers met grote volumes.

• Meer RDC’s worden opgezet door verladers op strategische locaties binnen de supply chain.– Inbound naar RDC wordt wel

uit EDC geregeld, maar zal in vele gevallen fysiek het EDC overslaan (4PL).

(www.managementsite.nl)

De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners

• De LSP’s gaan aan de andere kant steeds meer naar logistieke campussen om grotere consolidatie en worksharing toe te passen.

• Locaties analyses van bedrijven die van pallet-driven naar pakket-driven operaties zijn geswitched, hebben hun zwaartepunt meer in de buurt van de grote integrators gekregen.

Warehouse strategie verandert!

(UPS, Louisville, USA)

De verschillende eisen van verladers en logistiek dienstverleners

• Fiscale voordelen in Nederland zijn nog steeds van grote invloed op de vestigingskeuze voor warehouse locatie.

• Nationaal management van bedrijven willen omzet graag behouden in het land van de huidige vestiging.

– Goede bestaande logistieke structuur

– Bonden

– Lange bestaande huurcontracten

– Management wil veranderen van operator naar regisseur.

Geen grote uitstroom te verwachten

Gebruik van het magazijnInrichting logistiek vastgoed door gebruiker maakt hal vaak heel

specifiek toegespitst op goederenstroom, bijv.:

– electronica >> beveiliging, antistatische vloeren

– kleding >> tussenvloeren, rails voor hangende kleding

– levensmiddelen >> HACCP regelgeving

– automotive >> pickprocessen op tussenvloeren

– spare parts >> complexe pick- en sorteerprocessen

– chemie >> geavanceerde brandblussystemen

– farmacie >> steriele ruimten

– geconditioneerd >> verwarmen, koelen en vriezen

– agrarisch >> roostervloeren, grote overheaddeuren

– zware lading >> bovenloopkranen, sterke vloeren

– crossdock >> weinig hoogte, veel loading docks

Gebruik van het Warehouse

Vaststellen van specifieke verschillende eisen voor een warehouse

Warehouse tester    

     

Number of m2 in current warehouse 43500

Price per m²/year (€)   43

Number of pallets stocked   25000

Inventory Turnover   7

Free height   6

Height of pallets   1,2

Average n° of pallets per order 12

Width of aisle   2,9

N° of loading docks   12

Rental contract in years   5

Rental price new building (€)   55

Cost savings on newly built warehouses

Yearly cost savings   € 1.199.964,29

     

Savings on total rental period € 5.999.821,43

Gebruik van het magazijnNederland blijft de komende 5 jaar voor buitenlandse

investeringsbeslissingen de nr. 1 vestigingslocatie in Europa

Stelling voor discussie

The preeminent supply chain management company for end-to-endtransportation and logistics services on a global basis

Extensive global footprint: More than 1,000 offices in more than 100 countries worldwide

More than 50,000 dedicated industry professionals

Over € 6 billion (≈$ 8 billion) revenue per year with robust financial performance

More than 8 million square meter (88 million square feet) multi-user and dedicated warehouse space

Who are we?

Dedicated

Multi-user

Showfreight

Freight forwarding

Dedicated

Multi-user

Freight forwarding

Multi-user DedicatedLocation SQM Location SQM

Den Haag 24,000 Courcelles 20,000 Eindhoven 50,000 Geel 20,000 Etten-Leur 13,000 Machelen 20,000 Maarssen 25,000 Rijen 3,000 Maastricht 15,000 Terneuzen 5,000 Oss 25,000 Tongeren 20,000 Wijchen 20,000 Willebroek 15,000 Show freight

Freight forwarding Amsterdam RAI

Nijmegen Maastricht MECCWommelgem Utrecht Jaarbeurs

Dedicated Freight forwarding

Den Helder AntwerpenHeerlen HoogvlietSchiphol ZaventemTerneuzenWavre Multi-user

Maastricht-Airport

CEVA Locations in the Benelux

Why a new site?

•Rental contract was up for renewal

•Need for expansion to accommodate new growth

•Existing facility in Mechelen was not anymore up to CEVA standards

Decision criteria for selecting Willebroek -1-

Main criteria

•Not to far from old location

•To avoid social unrest

•Minimize moving costs

•Avoid to loose trained staff

•Similar cost level

Decision criteria for selecting Willebroek -2-

Other criteria

• Short development time

•Availability of land

•Grants/ permits procedure/ lead time

•Market generic set up

•Infrastructure•Road/ Air / Sea proximity

•Labor•Availability of skilled workforce•Regional aspects•Union relationship

Results:Our Willebroek site

Result: Our Willebroek Site

Decision criteria for Warehouse specifics/ Lay out

• Suitable for multi-user warehousing

• Flexibility

• Level of automation

• Easy to change in future

• As much as possible market generic

We spec our warehouses for future customers

Food for thought

• Give lot of attention for the social components especially when you move from one warehouse to another

•Pay attention for future value. Build/ design generic as possible

• take your social responsibility for environmental look also for existing site not only build new

a logistic hot spot is not always the best solution