Woonzorgcentrum ’t Vondelhuys...- Voorts zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele...

Olympia 2D

1213 NT HILVERSUM

088 555 0 444

[email protected]

Taxatierapport

Woonzorgcentrum ’t Vondelhuys

Winschoten

Opdrachtgever Estea Noorderlicht BV

Taxateur drs. C.P. Trimp MRICS RT

E-mail [email protected]

Dossiernr. 3632020

Datum 31 maart 2020

Status DEFINITIEF

Versie 2

363 | Estea Noorderlicht BV | Taxatie ‘t Vondelhuys, Winschoten | 31 maart 2020 2 van 64

Samenvatting

Soort object Woonzorgcomplex met aanleunwoningen

Plaatselijk bekend Oosterlengte, Vondellaan 75, 9673 JH Winschoten

Cosis, Vondellaan 77 – 79, 9673 JH Winschoten

Lentis, P.C. Hooftlaan 80 t/m 90, 9673 JH Winschoten

Aanleunwoningen, P.C. Hooftlaan 74 t/m 78 (even), 104 t/m

132 (even) en 158 t/m 266 (even), 9673 GZ/JE/JG, Winschoten

Oppervlakte opstallen Circa 21.084 m² BVO

Oppervlakte percelen Circa 22.375 m²

Taxatiedoel Inzicht verkrijgen in de marktwaarde ten behoeve van

financiering.

Taxatietype Volledige taxatie

Te taxeren belang Volledig eigendom van een viertal percelen grond met de

daarop gevestigde opstallen, te weten een woonzorgcomplex

met terrein, tuin, parkeerplaatsen en verdere toe- en

aanbehoren.

Bijzondere uitgangspunten Niet van toepassing

Taxatiestandaard IVS 2017

Peildatum 1 maart 2020

Marktwaarde € 18.070.000,-- k.k.


Foto


Inhoudsopgave

1 TAXATIE ________________________________________________________________ 5

2 OBJECTBESCHRIJVING ____________________________________________________ 14

3 MARKT EN RISICO ANALYSE _______________________________________________ 34

4 WAARDERING __________________________________________________________ 50

5 BIJLAGEN ______________________________________________________________ 63


1 Taxatie


1. Taxatie

Ondergetekende, de heer C.P. Trimp, geaccrediteerd lid van Royal Institution of Chartered Surveyors

(RICS) en Register Taxateur bedrijfsmatig vastgoed (RT), taxateur bij ABZV en aangesloten bij Taxatie

Instituut Zorgvastgoed, als zodanig aangewezen door Estea Noorderlicht BV, gevestigd te Kruiningen,

teneinde te waarderen het volledig eigendom van een viertal percelen grond met de daarop

gevestigde opstallen, plaatselijk bekend als:

Oosterlengte, Vondellaan 75, 9673 JH Winschoten



Aanleunwoningen, P.C. Hooftlaan 74 t/m 78 (even), 104 t/m 132 (even) en 158 t/m 266 (even),

9673 GZ/JE/JG, Winschoten

Verklaart, dat op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten en omstandigheden heeft

gewaardeerd ter bepaling van de marktwaarde, per 1 maart 2020, in totaal op een bedrag van:

Marktwaarde

€ 18.070. 000,-- k.k.

zegge: achttien miljoen zeventigduizend euro kosten koper

Aldus gedaan, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap.

Hilversum, 31 maart 2020

drs. C.P. Trimp MRICS RT J.F. Juffer RM RT

Eerste Register Taxateur Tweede Register Taxateur


1.1 Taxatieopdracht

Opdrachtgevers Estea Noorderlicht B.V.

Weihoek 15

4416 PX Kruiningen

Contactpersoon De heer C. van den Ouden

Taxateur De heer drs. C.P. Trimp MRICS RT

Kantoor ABECO ZorgVastgoed B.V. (ABZV)

Sloterweg 796

1066 CN Amsterdam

aangesloten bij:

Taxatie Instituut Zorgvastgoed

Olympia 2D

1213 NT Hilversum

Register RICS, nummer 6648081

NRVT, nummer RT969671379, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed –

Grootzakelijk Vastgoed

Branchevereniging ABZV is aangesloten bij de NVM, vestigingsnummer 24355

Tweede taxateur De heer J.F. Juffer RM RT

Register NRVT, kamer Bedrijfsmatig Vastgoed – Grootzakelijk Vastgoed,

nummer RT282826876

Opdracht Opdrachtgever heeft opdracht verstrekt aan Taxatie Instituut

Zorgvastgoed tot de volledige taxatie van de in dit rapport

omschreven registergoederen om inzicht te verschaffen in de

marktwaarde ten behoeve van financiering.


Te taxeren belang Volledig eigendom van een viertal percelen grond met de

daarop gevestigde opstallen, te weten een woonzorgcomplex

met terrein, tuin, parkeerplaatsen en verdere toe- en

aanbehoren.

Uitgangspunten Algemeen als good practice aanvaarde algemene

uitgangspunten zijn op deze taxatie van toepassing. Verder zijn

de volgende algemene uitgangspunten van toepassing:

- huidige dan wel beoogde gebruik is in overeenstemming

met de vigerende bestemmingsplanbepalingen. Voorts

wordt uitgegaan van de fictie dat alle benodigde

vergunningen voor het (beoogde) gebruik aanwezig zijn.

- geen bodemonderzoek en/of milieuonderzoek uitgevoerd.

- geen onderzoek uitgevoerd naar financiële kwaliteit

huurders en of gebruikers.

- geen waarde beïnvloedende erfdienstbaarheden, rechten

of bepalingen anders dan in het rapport genoemd.


Peildatum 1 maart 2020

Standaard Op deze taxatie zijn de International Valuation Standards

(IVS 2017) van toepassing.

Honorarium Vaste prijs conform de offerte d.d. 17 februari 2020; de

vergoeding voor de taxateur is derhalve niet afhankelijk van de

getaxeerde waarde.

Opdrachtbrief Deze taxatie is uitgevoerd conform de afspraken zoals

vastgelegd in de door taxateur opgestelde en de door

opdrachtgever geaccepteerde offerte d.d. 17 februari 2020.

Deze offerte bevat de scope van de taxatie, een beschrijving

van de aanpak, definitie van de waardebegrippen, uiteenzetting


van de te hanteren waarderingsmethode, het op te leveren

resultaat en de geldende uitgangspunten en voorwaarden.

Overige gegevensuitwisseling De taxateur heeft op 19 februari en 10 maart 2020 informatie

per e-mail toegestuurd gekregen van de opdrachtgever.

Reglement De taxatie is uitgevoerd in overeenstemming met:

- Reglement gedrags- en beroepsregels Nederlands Register

Vastgoed Taxateurs (NRVT), vastgesteld 21 juni 2018;

- Reglement Kamers NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed

(BV), vastgesteld 21 juni 2018;

- Subreglement Grootzakelijk Vastgoed NRVT, vastgesteld 21

juni 2018;

- International Valuation Standards 2017 (IVS).


1.2 Verklaringen taxateur

Verklaring taxateur intern/extern De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de

opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap.

Verklaring eerdere betrokkenheid De taxateur verklaart geen eerdere betrokkenheid bij het object

te hebben gehad.

Verklaring belang De taxateur verklaart geen zakelijk belang bij de opdrachtgever

of het object te hebben.

Verklaring onafhankelijkheid De taxateur bevindt zich in een positie om een objectieve en

onbevooroordeelde taxatie te verschaffen.

De taxateur heeft geen bedreigingen kunnen identificeren voor

het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze taxatie. Het

treffen van additionele maatregelen is derhalve niet

noodzakelijk.

De taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatie-

opdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatie-

honorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk

van de uitkomst van de taxatie. Taxateur eerbiedigt het 25%

omzetprincipe uit paragraaf 11.6 Reglement Gedrags- en

Beroepsregels NRVT.

Scheiding makelaar/taxateur In geval van een eventuele transactie van het onderhavige

object wordt de scheiding van de functie taxateur en makelaar

geborgd. De taxateur verklaart geen rol te spelen in het

aankoop- en/of verkoopproces van het getaxeerde object.

Verklaring competenties De taxateur beschikt over de juiste competenties en over

voldoende kennis van de markt om de taxatie uit te voeren.


Erecode De taxateur neemt de IVSC Code of Ethical Principles for

Professional Valuers en de RICS Rules of Conduct in acht,

alsmede de NVM Erecode en het Reglement Lidmaatschap &

Aansluiting.

Tuchtrecht Op deze taxatie is van toepassing het NVM tuchtrecht voor

leden alsmede het tuchtrecht van RICS en NRVT.

Gehanteerde valuta Bedragen zijn alle in euro’s (€).

Beperkte geldigheid taxatie De taxatie is gedaan per taxatiedatum. De geldigheid van de

taxatie eindigt maximaal één kalenderjaar na taxatiedatum.

Wijzigingen in de invloedsfeer van het object kunnen tot een

andere marktwaarde leiden.

Exoneratieclausule De taxatie is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt door

de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven in het

doel van de taxatie. Door de taxateur wordt geen

verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij

met schriftelijke toestemming van de taxateur. Dientengevolge

aanvaardt de taxateur ten aanzien van de inhoud van dit

rapport geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan

opdrachtgever en slechts bij gebruik van het doel waartoe het is

opgemaakt.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar

gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch,

mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere

manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de

taxateur.


1.3 Overige mededelingen

- Het opgenomen rekenmodel is bedoeld om de opdrachtgever inzicht te verschaffen in de waarde

opbouw en de gekozen uitgangspunten.

- Ten aanzien van de waardering wordt uitgegaan van de fictie dat alle benodigde vergunningen

voor het gebruik aanwezig zijn en dat de bestemming overeenkomstig het gebruik is.

- De bijlagen maken onderdeel uit van het taxatierapport.

- Geraadpleegde bronnen:

i. Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers

ii. Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG-viewer)

iii. Bestemmingsplan

iv. Bodemloket

v. Vastgoed Taxatiewijzer, exploitatiekosten

vi. (Her)bouwkosten bedrijfspanden, taxatieboekje

vii. NVM marktgegevens

viii. NVM Geografische Informatie

ix. Vastgoeddata

x. Informatie verstrekt door opdrachtgever, onder andere:

- Plattegrondtekeningen;

- Kadastrale informatie;

- Huurovereenkomsten;

- Energielabel;

- Meerjarenonderhoudsplanning;

- Bodemonderzoek.

- Omdat de taxateur geen aanleiding ziet om aan de betrouwbaarheid van de (bron van de)

verstrekte informatie te twijfelen, wordt deze informatie gehanteerd als uitgangspunt voor de

taxatie en heeft geen verdere verificatie plaatsgevonden.

- Alle informatie en gegevens zijn voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de

waardebepaling. De taxateur heeft het rapport met zorg samengesteld, doch aanvaardt geen

aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan hem verstrekte gegevens onjuist en/of

onvolledig zijn geweest.


- De tweede taxateur heeft het taxatierapport beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de

onderbouwing van de waarde. De tweede taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van

het object gedaan. De tweede taxateur heeft alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het

taxatierapport bekeken, maar geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en

de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de tweede taxateur van mening dat de

waarde in het taxatierapport plausibel is.

- Met betrekking tot deze taxatie is de taxateur aansprakelijk tot maximaal het bedrag waartoe hij

op basis van de verplicht afgesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering is verzekerd, dan wel

maximaal het bedrag waartoe zijn verzekeraar bereid of krachtens gerechtelijk vonnis gehouden

is, uit te keren.

- Met betrekking tot deze taxatie is de taxateur niet aansprakelijk voor belasting (feitelijk of

theoretisch) die is ontstaan bij de overdracht en voor wijziging van de belasting die zou worden

opgenomen in een juridisch document om de kosten voor verwerving of realisatie te

weerspiegelen.

- Voorts zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers van toepassing op

dit taxatierapport.


2 Objectbeschrijving


2. Objectbeschrijving

2.1 Locatie

Plaatselijk bekend Oosterlengte, Vondellaan 75, 9673 JH Winschoten



Aanleunwoningen, P.C. Hooftlaan 74 t/m 78 (even), 104 t/m

132 (even) en 158 t/m 266 (even), 9673 GZ/JE/JG, Winschoten

Grondpositie Volledig eigendom

Stand en ligging Het getaxeerde object betreft een woonzorgcomplex gelegen

ten zuiden van het centrum van Winschoten, een stad in de

gemeente Oldambt in de provincie Groningen.

Het getaxeerde object ligt in Winschoten Zuid, een woonwijk

voornamelijk bestaande uit rijwoningen en een cluster van

maatschappelijke voorzieningen, zoals het getaxeerde object en

Campus Winschoten, een grootschalige scholenlocatie. Het

woonzorglocatie ligt aan de rand van Park Zuid, dat grotendeels

met gras is ingericht.

Direct naast de locatie ligt een supermarkt en het centrum van

Winschoten, met tal van winkels en horecavoorzieningen,

bevindt zich op circa 800 meter. In bijlage A is de geografische

ligging van het getaxeerde woonzorgcomplex opgenomen.

Bereikbaarheid Middels de Blijhamsterweg of de Wilhelminasingel en

Beertsterweg kan snel de provinciale weg N367 worden bereikt,

die leidt naar de rijksweg A7. Direct naast het zorgcomplex

bevindt zich een bushalte.


Vervoer Afstand

Auto Rijksweg A7 circa 2,9 km

Bus Halte Zaanstraat circa 0,2 km

Trein Station Winschoten circa 0,6 km

Parkeermogelijkheid Het woonzorgcomplex beschikt over circa 80 parkeerplaatsen

op eigen terrein. Aan de zijde van de Vondellaan en P.C.

Hooftlaan kan langs de openbare weg worden geparkeerd.

Plaatselijke gegevens Gemeente: Oldambt

Provincie: Groningen

Wijk: Winschoten

Buurt: Winschoten Zuid

2.2 Opstallen

Getaxeerde object Het getaxeerde object betreft een grootschalig woonzorg-

complex bestaande uit diverse met elkaar verbonden vleugels.

Het complex is traditioneel opgetrokken in baksteen en is

grotendeels drielaags. De begane grondlaag ligt aan de zijde van

de P.C. Hooftlaan deels teruggetrokken ten opzichte van de

bovengelegen verdiepingen.

De hoofdentree van het woonzorgcomplex is gelegen aan de

zijde van de Vondellaan en is voorzien van een entreeplein met

parkeerplaatsen. Aan de achterzijde van het complex, aan de

PC. Hooftlaan, ligt de hoofdingang tot de inpandige

aanleunwoningen en aan deze zijde zijn twee parkeerterrein

gesitueerd.

Het complex is gelegen op een ruime perceel grond die rondom

de opstal en de parkeerterreinen is ingericht met gras en enkele

bosschages en aan één zijde met een tuin met vijver en terras.


Indeling Op de begane grond van de achtergelegen vleugel F (P.C. Hooft-

laan 80 t/m 90, Lentis) zijn 21 zelfstandige wooneenheden, een

gemeenschappelijke ruimte en diverse zorgondersteunende

ruimten gesitueerd. De wooneenheden zijn gemiddeld circa

48 m² VVO en bestaan uit een woon/slaapkamer met open

keuken en badkamer met douche en toilet.

In de op de begane grond gelegen vleugels D en E, verbonden

door een centrale hal met entree en liften, bevinden zich

dertien zelfstandige aanleunwoningen en bergingen. Eén

aanleunwoning is in vleugel A ondergebracht, waarin zich op de

begane grond tevens de algemene voorzieningen van het

gehele complex bevinden zoals onder meer het restaurant c.q.

recreatiezaal, keuken met ondersteunende faciliteiten,

kapsalon en winkeltje.

Op de begane grond aan de voorzijde van het complex

(Vondellaan 75, Oosterlengte en Cosis) zijn in de linkervleugel B

onder meer twintig onzelfstandige wooneenheden, een

huiskamer en zorgondersteunende ruimten gesitueerd. In de

rechtervleugel C bevinden zich zestien onzelfstandige

wooneenheden, twee huiskamers en zorgondersteunende

ruimten.

Op de eerste verdieping bevinden zich in vleugel F aan de

achterzijde 24 onzelfstandige wooneenheden, vier huiskamers

en zorgondersteunende ruimten. In vleugels D en E en in de

verbindingsstukken naar vleugels F en A zijn in totaal 24

zelfstandige aanleunwoningen gelegen.

In vleugels B en C op de eerste verdieping bevinden zich in

totaal 48 onzelfstandige wooneenheden met in vleugel A (deels

eenlaags) diverse zorgondersteunende ruimten.

In de vleugels D, E, F en verbindingsstuk naar A zijn op de

tweede verdieping in totaal 36 zelfstandige aanleunwoningen

gesitueerd. In vleugels B en C op de tweede verdieping


bevinden zich in totaal 40 onzelfstandige wooneenheden met

enkele zorgondersteunende ruimten.

Alle aanleunwoningen betreffen driekamerappartementen van

gemiddeld circa 72 m² VVO met een ruime woonkamer met

open keuken, badkamer met douche en toilet,

hoofdslaapkamer, tweede (slaap)kamer, inpandige berging en

een terras of balkon.

De onzelfstandige wooneenheden van Oosterlengte en Cosis

bestaan uit een zit/slaapkamer met pantry en eigen badkamer

met douche en toilet. De wooneenheden zijn gemiddeld 33 tot

36 m² VVO groot. In de dakopbouw boven vleugel A bevinden

zich installatie-ruimten.

Oppervlakte In de onderstaande tabel is het vloeroppervlakte opgenomen

onderscheid makend in bruto vloeroppervlak (BVO) en

verhuurbaar vloeroppervlak (VVO).

Woonzorgcomplex BVO VVO Aantal VEH

Begane grond 6.947 m² 4.107 m² 70

Eerste verdieping 7.371 m² 4.442 m² 96

Tweede verdieping 6.663 m² 4.111 m² 76

Derde verdieping 103 m² - 0

Totaal 21.084 m² 12.660 m² 242

De oppervlakte BVO en VVO van het complex zijn afkomstig van

de plattegrondtekeningen d.d. 27 februari 2014. Een

oppervlaktestaat met NEN 2580 certificaat is niet beschikbaar.

Bovengenoemde oppervlaktematen dienen derhalve als

indicatief te worden beschouwd.

In bijlage C zijn de plattegrondtekeningen van het getaxeerde

complex opgenomen.


Huidig c.q. voorgenomen gebruik Woonzorgcomplex ’t Vondelhuys is in gebruik als woonzorg-

locatie voor verzorgingshuis- of verpleeghuiszorg voor ouderen,

waarvan een deel met een verstandelijke beperking. In de

aanleunwoningen wonen 55+ers die zelfstandig wonen en

gebruik kunnen maken van de diensten en zorg van het

woonzorgcentrum. In het complex bevindt zich ook Hospice Sint

Maartenhuis (P.C. Hooftlaan 74A) met twee kamers en enkele

zorgondersteunende ruimten.

Op 26 juni 2019 is een koopovereenkomst gesloten betreffende

de verkoop en levering van het getaxeerde object aan Estea

Capital B.V. onder gestanddoening van de huidige huur- en

onderhuurovereenkomsten. Naderhand zijn drie allonges aan

de koopovereenkomst gevoegd waarbij Estea Noorderlicht B.V.

als uiteindelijke koper is aangemerkt. De leveringsakte zal naar

verwachting op 15 mei 2020 worden verleden of zoveel eerder

of later als partijen overeenkomen.

De nieuwe eigenaar is voornemens (een deel van) de

onzelfstandige wooneenheden om te bouwen naar grotere

appartementen.


2.3 Huursituatie

Verhuurde staat Het getaxeerde woonzorgcomplex is eigendom van

woningcorporatie Vestia die het complex verhuurt aan een

drietal zorgorganisaties, te weten Oosterlengte, Cosis en Lentis.

Deze zorgorganisaties verhuren de door hen gehuurde

wooneenheden in het woonzorgcentrum onder aan individuele

bewoners met een zorgindicatie.

De aanleunwoningen in het complex worden door Vestia

individueel verhuurd aan senioren op grond van de regels

passend toewijzen uit de Woningwet. De huurders betalen

maandelijks een voorschotbedrag voor servicekosten.

De jaarhuur bedroeg op 1 september 2019 € 526.571,- op basis

van een gemiddelde maandhuur van € 590,- per appartement.

Er stonden op genoemde datum twee appartementen leeg.

Huurafspraken Oosterlengte Voor de huurovereenkomst tussen Vestia en Stichting

Oosterlengte gelden de volgende huurafspraken:

Samenvatting

Looptijd tot 1 juli 2022, opzegtermijn 36 maanden

Actuele huur € 963.764,- (peildatum 1 september 2019)

BTW vrijgesteld

Index CPI alle huishoudens (2006 = 100)

Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere

bedrijfsruimten artikel 7:230a BW

De overige huurbepalingen zoals overeengekomen tussen

huurder en verhuurder zijn samenvattend als volgt:


- Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt

voor permanente en tijdelijke huisvesting van personen die

zorg en dienstverlening behoeven en daarvoor geïndiceerd

zijn. De huurovereenkomst betreft 98 verzorgingshuisplaat-

sen en 24 verpleeghuisplaatsen;

- Huurder heeft een voorkeursrecht van koop bij verkoop van

het verhuurde complex;

Huurafspraken Cosis Voor de huurovereenkomst tussen Vestia en Stichting Cosis

(voorheen NOVO) gelden de volgende huurafspraken:

Samenvatting

Looptijd Onbepaalde tijd


BTW vrijgesteld

Index CPI alle huishoudens (2000 = 100), doch

minimaal 2,0%




huurder en verhuurder zijn samenvattend als volgt: het

gehuurde is bestemd om gebruikt te worden voor 25

zorgwoningen voor 24-uurs begeleiding en verzorging van

ouderen met een verstandelijke beperking.


Huurafspraken Lentis Voor de huurovereenkomst tussen Vestia en Stichting Lentis

gelden de volgende huurafspraken:

Samenvatting

Looptijd tot 1 april 2024, opzegtermijn 12 maanden


BTW vrijgesteld

Index 1,75%




huurder en verhuurder zijn samenvattend als volgt:

- De oorspronkelijke huurovereenkomst (met SGBB, ingangs-

datum december 2007) is per 30 juni 2015 beëindigd. Het

gehuurde deel is vervolgens getransformeerd van

onzelfstandige naar zelfstandige wooneenheden met zorg

en de investeringskosten zijn ieder voor de helft door de

huurder en verhuurder gedeeld;

- Het gehuurde betreft een deel van de vleugel van het ’t

Vondelhuys op de begane grond en bestaat uit 21

zelfstandige zorgwoningen, een huiskamer en

zorgondersteunende diensten (circa 1.581 m² VVO);

- Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt

voor huisvesting van mensen met een zorgbehoefte vanaf

50 jaar met en zonder indicatie voor verblijf.


2.4 Technische omschrijving

Datum opname 13 maart 2020

Inspectie De taxateur heeft het object zowel inwendig als uitwendig

geïnspecteerd met uitzondering van de daken. Hoewel de

taxateur bij de inspectie en opname van de onroerende zaken

een idee heeft kunnen vormen over de staat van onderhoud,

heeft hij, voor zover hij in staat gesteld is om de verschillende

gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige

en direct zichtbare staat van onderhoud.

De taxateur verklaart nadrukkelijk dat de bezichtiging geen

bouwtechnische keuring is, maar slechts een indicatie geeft van

de onderhoudstoestand van het object, gebaseerd op visuele

inspectie en in relatie tot de ouderdom van het object.

De taxateur is in geen geval aansprakelijk voor schade die de

opdrachtgever lijdt als gevolg van de onderhoudstoestand zelf,

later geconstateerde niet zichtbare gebreken of aanwezige

schadelijke materialen.

Exterieur

1. Gevel Metselwerk Stucwerk

Tegelwerk Beplating

2. Buitenkozijnen Hout Kunststof

Aluminium Staal

3. Beglazing Enkel Dubbel

Trippel Niet bekend

4. Dak Plat Zadeldak

Lessenaarsdak Schildkap

Mansardekap Wolfskap

Bouwkundig


Exterieur

5. Dakbedekking Pannen Bitumen

Damwand Riet

Leien Glas

6. Zonwering Ja Screens

Uitvalschermen Nee

Interieur woonzorgcomplex excl. aanleunwoningen

1. Vloeren Tapijt Linoleum

PVC Laminaat

Tegelwerk Hout

2. Wanden Stucwerk Vliesbehang

Sauswerk Tegelwerk

Metselwerk

3. Plafonds Systeemplafond Stucwerk

Bouwkundig Spuitwerk

4. Kozijnen Hout Kunststof

Aluminium

Installaties woonzorgcomplex

1. CV Individueel Collectief

Vloerverwarming Radiatoren

2. MV Ja Nee

3. Topkoeling Ja Nee

4. Airconditioning Ja Nee

Individuele units Collectief

5. BMI Ja Doorschakeling

Rookmelders Handmelders

Slow-whoops Nee

Installaties


Installaties woonzorgcomplex

6. Lift Personenlift Traplift

Platformlift Nee

7. Zorgoproep Ja Nee

N.v.t.

Opmerkingen interieur De aanleunwoningen worden individueel verhuurd aan

senioren. De inrichting en binnenafwerking verschillen per

woning en is bovendien voor rekening van huurder.

Opmerkingen installaties Het getaxeerde woonzorgcomplex is onder meer voorzien van

de volgende gebouwgebonden installaties:

- Cv-installaties, deels bouwjaar 2002 en een deel is drie jaar

geleden vervangen;

- Ventilatie- en luchtbehandelingsinstallatie;

- Warmwaterinstallatie;

- Vier Liftinstallaties;

- Brandmeldinstallatie (drie jaar geleden vervangen);

- Zonweringinstallatie.

Duurzaamheid Er is geen informatie bekend over het gebruik van duurzame

installaties en/of duurzame materialen in het object.

De duurzaamheidskenmerken van het getaxeerde object zoals

vermeld zijn meegenomen in de algehele SWOT analyse en

derhalve in het risicoprofiel van het getaxeerde object. De

invloed van deze aspecten op de waardering kan in de loop van

de tijd veranderen.

Energielabel Het woonzorgcomplex heeft energielabel B met energie-index

1,09, geldig tot 28 september 2028.


Bouwjaar Het woonzorgcomplex is gebouwd in 2002.

Onderhoudstoestand De getaxeerde opstallen bevinden zich zowel aan de binnen- als

buitenzijde in een goede staat van onderhoud. Conform de

indicatie planmatig onderhoud september 2018 dienen de

volgende zaken op korte(re) termijn te worden aangepakt:

- buitenwanden reinigen;

- buitenschilderwerk;

- terrein opknappen;

- Cv-installaties vervangen;

- liftinstallaties vervangen;

- Draaideuren vervangen.

MJOP Het onderhoud aan de opstallen en installaties wordt

uitgevoerd door de verhuurder conform een MJOP. In

september 2018 is een indicatieve planning voor het

onderhoud voor de opstallen opgesteld.

Taxateur heeft inzage in deze planning gehad en gaat voor het

onderhoud van het getaxeerde object uit van de genoemde

bedragen in de planning. Indien in de waardering gerekend

wordt met een renovatie-investering dan wordt ten aanzien van

het onderhoud gerekend met de onderhoudskengetallen

conform de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten

Zorggebouwen.


2.5 Publiekrechtelijke gegevens

Bestemmingsplan Winschoten – Zuid, vastgesteld d.d. 21 april 2010.

Bestemming Het getaxeerde woonzorgcomplex heeft de enkelbestemming

‘Maatschappelijk’ met de functieaanduiding ‘zorgwoning’. Een

klein hoekje van de locatie, langs de P.C. Hooftlaan heeft de

enkelbestemming ‘Groen’ (deel van perceel Winschoten C

3726) en een smal strookje bij het fietspad langs de Staring-

straat (perceel Winschoten C 3727) heeft de enkelbestemming

‘Woongebied’.

Bestemmingsomschrijving (vigerend)

Artikel 8 Maatschappelijk De voor ‘Maatschappelijk’ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. gebouwen ten behoeve van maatschappelijke instellingen; b. (gebouwen ten behoeve van) nutsvoorzieningen; c. ter plaatse van de aanduiding 'zorgwoning', zorgwoningen

en/of wooneenheden in combinatie met een op de bewoners gerichte zorg c.q. verpleegfuncties;

etc.

Artikel 7 Groen (vigerende bestemmingsplan) De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. groenvoorzieningen; b. bermen en beplanting; c. paden;

etc.

Artikel 10 Woongebied (vigerende bestemmingsplan) De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1895.02BP4001-0401/r_NL.IMRO.1895.02BP4001-0401_artikel8.htmlhttps://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1895.02BP4001-0401/r_NL.IMRO.1895.02BP4001-0401_artikel7.htmlhttps://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1895.02BP4001-0401/r_NL.IMRO.1895.02BP4001-0401_artikel10.html


Bestemmingsomschrijving (vigerend)

a. gebouwen ten behoeve van woningen al dan niet in combinatie met ruimte voor een aan huis verbonden beroep tot ten hoogste 30% van de gebruiksoppervlakte en een maximum van 50m2;

b. gebouwen ten behoeve van woningen in combinatie met de uitoefening van een bedrijf aan huis tot ten hoogste 40% van de gebruiksoppervlakte met een maximum van 50m2,

uitsluitend voor zover het de uitoefening betreft van een bedrijf voorkomend op de als bijlage bij deze regels opgenomen lijst van bestaande bedrijven aan huis;

c. gebouwen ten behoeve van verkeers- en verblijfsdoeleinden;

etc.

Voorontwerp bestemmingsplan Voor het gebied is een ontwerp bestemmingsplan Winschoten

– Zuid, Lanengebied, Bomenbuurt en Kloostervallei opgesteld

d.d. 3 maart 2020.

De enkelbestemming voor de locatie wordt ‘Wonen –

Wooncentrum’, met voor genoemd hoekje c.q. strookje

respectievelijk de enkelbestemming ‘Groen’ en ‘Verkeer –

Verblijf’.

Bestemmingsomschrijving (ontwerp)

Artikel 25 Wonen - Wooncentrum (ontwerp bestemmingsplan) De voor 'Wonen - Wooncentrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. gebouwen ten behoeve van: 1. niet-zelfstandige wooneenheden in combinatie met

gemeenschappelijke en/of zorggerelateerde voorzieningen;

2. maatschappelijke voorzieningen;

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1895.02BP0009-0301/r_NL.IMRO.1895.02BP0009-0301.html#_25_Wonen-Wooncentrum


Bestemmingsomschrijving (ontwerp)

met de daarbij behorende:

b. tuinen en erven; c. verhardingen;

etc.

Artikel 13 Groen (ontwerp bestemmingsplan) De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. groenvoorzieningen; b. plantsoenen; c. paden;

etc.

Artikel 21 Verkeer – Verblijf (ontwerp bestemmingsplan)

De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. wegen, straten en pleinen; b. paden; c. sloten, bermen en beplanting;

etc.

Een uitsnede van de bestemmingsplankaart is opgenomen in

bijlage D.

Bouwregels Gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd.

De maximale bouwhoogte bedraagt tien meter (zowel in

vigerende als ontwerp bestemmingsplan)

Gebruik Het huidige gebruik alsook de bebouwing past binnen het

vigerende bestemmingsplan. Het ontwerp bestemmingsplan

geeft een conserverende bestemming voor de getaxeerde

locatie. Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden.

https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1895.02BP0009-0301/r_NL.IMRO.1895.02BP0009-0301.html#_13_Groenhttps://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.1895.02BP0009-0301/r_NL.IMRO.1895.02BP0009-0301.html#_21_Verkeer-Verblijf


Monument Niet bekend in de Basisregistratie Kadaster.

Wet voorkeursrecht gemeenten Niet bekend in de Basisregistratie Kadaster.

Publiekrechtelijke beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de Landelijke Voorziening

WKPB en de Basisregistratie Kadaster.

2.6 Privaatrechtelijke gegevens

Kadastrale aanduiding Oppervlakte Omschrijving

WINSCHOTEN C 3725 18.130 m² Gezondheid Erf - tuin

WINSCHOTEN C 3728 3.980 m² Gezondheid Erf - tuin

WINSCHOTEN C 3726 80 m² Erf - tuin

WINSCHOTEN C 3727 185 m² Wegen

De kadastrale eigendomsinformatie is opgenomen in bijlage E.

Grondpositie Volledig eigendom

Eigendom van Stichting Vestia

Watermanweg 50

3067 GG Rotterdam

Wijziging eigendom Op 26 juni 2019 is een koopovereenkomst gesloten betreffende

de verkoop en levering van het getaxeerde object aan Estea

Capital B.V. Naderhand zijn drie allonges aan de koopovereen-

komst toegevoegd waarbij Estea Noorderlicht B.V. als

uiteindelijke koper is aangemerkt. De leveringsakte zal naar

verwachting op 15 mei 2020 worden verleden of zoveel eerder

of later als partijen overeenkomen.

Leveringsakte Ten aanzien van voornoemde percelen zijn de volgende akten

opgevraagd bij het Kadaster:

Kadastraal bekend


Perceel Akte

WINSCHOTEN C 3725/3726/3727 HYP4 10005/99 Groningen

WINSCHOTEN C 3725/3728 HYP4 10012/129 Groningen

WINSCHOTEN C 3725/3726/3727 HYP4 58277/142

Bovengenoemde akten betreffen akten van levering inzake een

perceel (bouw)grond voor de bouw van een zorgcentrum. Er

zijn geen beperkingen of erfdienstbaarheden bekend die van

invloed zijn op de waarde van het getaxeerde object.

Overige bemerkingen De taxateur heeft beperkte titelrecherche uitgevoerd waaruit

geen, anders dan in deze rapportage benoemd, significante

bezwarende bepalingen zijn gebleken. De taxateur heeft verder

geen titelonderzoek gedaan naar eventueel andere aanwezige

zakelijke rechten.

2.7 Fiscale aspecten

BTW Indien de huurders geen belaste prestaties leveren, bestaat

(voor deze onderdelen) geen mogelijkheid voor het opteren van

belaste verhuur (Wet op de omzetbelasting 1968). Er geldt

eveneens geen aftrekmogelijkheid van de BTW over de bij de

eigenaar in rekening gebrachte exploitatiekosten voor deze

onderdelen. Derhalve wordt er in de waardering rekening

gehouden met de ‘niet verrekenbare BTW’.

Overdrachtsbelasting De overdracht van onroerend goed is een belastbaar feit in de

zin van de Wet op belastingen en rechtsverkeer 1970. De

verschuldigde overdrachtsbelasting wordt derhalve in

mindering gebracht op de getaxeerde waarde.


2.8 Milieu aspecten

Bodem Er is een bodemonderzoek uitgevoerd op 16 december 1999

door Tauw B.V. In het rapport wordt aangegeven dat de bodem

nagenoeg vrij van verontreinigingen is en dat in het grondwater

maximaal enkele licht verhoogde concentraties zijn aangetrof-

fen (boven de streefwaarden). Aangegeven wordt dat de

aangetoonde concentraties dusdanig zijn dat geen risico’s voor

de volksgezondheid en het milieu te verwachten zijn en er geen

bezwaren zijn voor de geplande activiteiten op de locatie.

Bij het bodemloket wordt voor de getaxeerde locatie

aangegeven dat er op de locatie een oriënterend onderzoek

moet worden uitgevoerd naar de aard en ernst van de

(mogelijke) verontreiniging.

Er is geen eigen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van

stoffen of materialen in de bodem (grond, grondwater of

waterbodem), die ingevolge de thans geldende milieuwetgeving

en/of milieurechtspraak schadelijk zijn voor mens, milieu of

gebouwen, respectievelijk naar de aanwezigheid van stoffen die

de waarde zouden kunnen beïnvloeden. Indien er geen melding

wordt gemaakt van negatieve milieuaspecten betekent dit niet

dat er geen negatieve milieuaspecten aan de orde zouden

kunnen zijn.

Negatieve milieuaspecten kunnen op korte of langere termijn

van invloed zijn op de waarde. Bij de waardering is hiermee

geen rekening gehouden en is uitgegaan van de fictie ‘naar

huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt voor het

huidige gebruik’.


Asbest Taxateur heeft informatie over mogelijke asbest opgevraagd bij

de opdrachtgever, maar geen informatie hieromtrent

ontvangen. Gezien het bouwjaar van het complex is de kans op

aanwezigheid van asbest(houdende materialen) in de opstallen

zeer gering.

Ten tijde van de opname en inspectie heeft de taxateur geen

aanwezigheid van asbest of andere milieubelastende

materialen kunnen vaststellen. De opname en inspectie betreft

echter uitsluitend een visuele inspectie van het gebouw

waardoor de aanwezigheid van asbest of andere milieu

belastende materialen niet is uit te sluiten.

Negatieve milieuaspecten kunnen op korte of langere termijn

van invloed zijn op de waarde. Bij de waardering is hiermee

geen rekening gehouden en is uitgegaan van de fictie ‘naar

huidige maatstaven zonder beperkingen geschikt voor het

huidige gebruik’. Aansprakelijkheid jegens de taxateur

hieromtrent is uitgesloten.


3 Markt en risico analyse


3. Markt en risico analyse

3.1 Objectanalyse

COURANTHEID

Locatie Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: De locatie is gunstig gelegen, in de nabijheid van voorzieningen, de

bereikbaarheid met auto en OV is goed. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein is

gezien het aantal zelfstandige appartementen enigszins beperkt.

Object Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Het woonzorgcomplex is grootschalig maar heeft door de ruime (groene) opzet

en bouwstijl een representatieve uitstraling. Het complex heeft een goede verhouding

BVO/VVO, een goede onderhoudstoestand, meerdere entrees en eigen buitenruimte voor

de zelfstandige wooneenheden. Nadelen vormen het ontbreken van een eigen lift in de

achterste vleugel en de relatief kleine zelfstandige wooneenheden in deze vleugel. Ook is de

verdeling van de zorgexploitatie over meerdere gebouwdelen (en door meerdere

zorgaanbieders) minder efficiënt.

Alternatieve Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

aanwendbaarheid

toelichting: De alternatieve aanwendbaarheid van het woonzorgcomplex wordt beperkt

door de maatschappelijke bestemming c.q. bestemming wonen – wooncentrum. Regulier

wonen is alleen mogelijk bij bestemmingswijziging en voor een groot deel van het complex

ook alleen bij samenvoeging van wooneenheden tot grotere appartementen. Dit vergt een

forse investering.

Verhuurbaarheid Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Door de ligging, de representatieve uitstraling, de toenemende vergrijzing en de

zorg- en welzijnsfunctie voor het zuiden van Winschoten, is de verhuurbaarheid van zowel

de onzelfstandige als zelfstandige wooneenheden goed.


COURANTHEID

Verkoopbaarheid Goed Redelijk tot goed Redelijk Matig tot redelijk Matig Slecht

toelichting: Er is een toenemende vraag van beleggers naar verhuurd zorgvastgoed met

langlopende huurcontracten met solvabele huurders en een goede alternatieve

aanwendbaarheid en extramurale woonzorgcomplexen. Het woonzorgcomplex is verhuurd

aan een drietal huurders, deels langjarig, en beschikt over inpandige aanleunwoningen.

Door de representatieve uitstraling en goede onderhoudstoestand is de verkoopbaarheid

van het object redelijk tot goed. Nadeel vormt de beperkte alternatieve aanwendbaarheid.

3.2 Marktanalyse Winschoten

Demografie Winschoten is een stad en voormalige gemeente in de

provincie Groningen. Op 1 januari 2010 is Winschoten

samengevoegd met de gemeente Scheemda en Reiderland tot

de nieuwe gemeente Oldambt. De gemeente telde op 1 januari

2020 circa 38.213 inwoners (bron: CBS) en omvat vijftien kernen,

waarvan Winschoten ruimschoots de grootste is met circa

17.850 inwoners, gevolgd door Scheemda met circa 4.970

inwoners. Winschoten is qua inwonertal de vijfde grootste stad

van Groningen en heeft een centrumfunctie binnen de

gemeente. Met een winkeloppervlak van 77. 377 m² is het de

tweede koopstad van Groningen.

Volgens prognoses zal het aantal inwoners van de gemeente

Oldambt tot 2030 afnemen tot circa 36.200. Naast de

verwachte afname van de bevolking zal de samenstelling van de

bevolking ook veranderen. Dit heeft uiteraard mede

consequenties voor de behoefte aan soorten woningen. Zo zal

volgens prognoses het aantal 65+ers toenemen van circa 9.100

in 2020 (=24,3%) naar circa 10.400 in 2030 (=28,8%) en 11.100

in 2040 (=31,2%) (bron: PBL/CBS). Hierdoor zal de behoefte aan

zorg en vormen van wonen met zorg en levensloopgeschikte

woningen toenemen.


Woningmarkt De huidige woningvoorraad in de gemeente Oldambt telt circa

18.462 woningen. Het merendeel van de voorraad bestaat uit

koopwoningen (64%). Het aandeel corporatie(huur)woningen is

27%. Zo’n 9% betreft een particuliere huurwoning.

Hoewel de woningmarkt de laatste periode enigszins is

aangetrokken, liggen de prijzen op een relatief bescheiden

niveau. De woningvoorraad had over 2019 een gemiddelde

WOZ-waarde van € 145.000,--. In Winschoten, de grootste kern

van de gemeente, liggen de prijzen hoger. Naast

eengezinswoningen en appartementen is er de komende jaren

in de gemeente een groeiende behoefte aan

levensloopbestendige woningen en Wmo woningen.

Verkoopprijzen voor koopappartementen in Winschoten liggen

tussen € 1.500,-- en € 2.400,-- per m² GO. Voor

huurappartementen liggen de prijzen tussen € 9,-- en € 13,--

per m² GO. Afhankelijk van de ligging, courantheid en afwerking

zijn er uitschieters naar boven of naar beneden.

Woonzorg ouderen In de gemeente Oldambt liggen behalve de getaxeerde

woonzorglocatie nog andere woonzorglocaties voor ouderen:

- De Wold-Rank (Winschoten, Oosterlengte), verpleegzorg

ouderen PG of andere psychische aandoening en

dagbesteding;

- Old Wolde (Winschoten, Oosterlengte), Expertisecentrum

voor intensieve verpleegzorg, behandeling, revalidatie en

diagnostiek ouderen met complexe problemen;

- De Renselheerdt (Winschoten, Oosterlengte),

wooncomplex met verpleegzorg en appartementen

Verzorgd Wonen (zelfstandige zorgappartementen met

zorg en begeleiding op maat);

- ’t Hamrik (Nieuwolda, Oosterlengte), nieuwbouw

verpleegcentrum met 32 bewoners volgens concept

kleinschalig wonen (vier groepen met acht bewoners);


- De Tjamme (Beerta, Oosterlengte), verpleegcentrum met

twee groepen met acht bewoners kleinschalig wonen en

zelfstandige inleunwoningen;

- Nieuw Vredenhoven (Scheemda, Oosterlengte), verpleeg-

centrum met 45 zorgappartementen. Er komt een

nieuwbouw verpleegcentrum met 36 bewoners volgens

kleinschalig wonen (vier groepen van acht bewoners).

Oosterlengte is momenteel bezig met nieuwbouw van een

verpleegcentrum in Winschoten op de plek van de oude LTS.

Hier komen 52 zelfstandige appartementen, 31 intramurale

(zorg)appartementen en eerstelijns zorgvoorzieningen. Het

complex is eigendom van Aedifica.

Bij Nieuwe Vredenhoven in Scheemda ligt een grootschalig

complex van Woonzorg Nederland met 97 tweekamer- en 35

driekamerappartementen voor 55-plussers. De appartementen

variëren in grootte van 52 tot 76 m² en de huurprijzen liggen

tussen € 440,-- en € 641,50 per maand.

Andere complexen van Woonzorg Nederland met

seniorenwoningen in Winschoten zijn De Sterrenborg met 51

tweekamerwoningen van circa 67 m² met kale huurprijzen

vanaf € 556,37 per maand en De Schönfeldflat met 24

driekamerappartementen van circa 93 - 103 m² met kale

huurprijzen van € 620,27 tot € 668,85 per maand.

Naast het getaxeerde woonzorgcomplex, aan de P.C. Hooftlaan,

is in een voormalige kleuterschool een klein complex met

vijftien levensloopbestendige (grondgebonden) woningen

gebouwd in combinatie met een gemeenschappelijke

koffiekamer met keuken.

Cosis heeft op korte afstand van het getaxeerde wooncomplex

een woonvoorziening voor volwassenen met een verstandelijke

beperking (Brederohuys).


Concurrentiepositie Door de toenemende vergrijzing en de daarmee gepaard

gaande vraag naar diverse vormen van wonen met zorg wordt

de concurrentiepositie van de getaxeerde woonzorglocatie

goed geacht, ondanks de aanwezigheid van vier andere

woonzorglocaties voor ouderen in Winschoten. Door de

combinatie met ouderenzorg voor mensen met een

verstandelijke beperking is de doelgroep voor de locatie

verruimd.

3.3 Marktanalyse zorg

Ontwikkelingen zorgsector In de verblijfszorg zijn diverse ontwikkelingen gaande,

waaronder de hervorming van de zorg, de vergrijzing van de

bevolking, de terugtredende overheid (o.a. beperkte

marktwerking en het scheiden van wonen en zorg) en de

opkomst van particuliere zorg. Er is vraag naar goede

woonvoorzieningen voor ouderen en (al of niet in combinatie

met) gezondheidscentra.

De langdurige zorg is hervormd. De motieven hiervoor zijn

zowel kwalitatief als financieel van aard. Het kwalitatieve aspect

houdt in dat men steeds langer zelfstandig willen blijven

wonen. Daarnaast zorgt de (aankomende) vergrijzing ervoor dat

het huidige stelsel financieel onhoudbaar is geworden. Het

overheidsbeleid heeft derhalve ingezet op het scheiden van

wonen en zorg voor de lichte zorgvragers.

Binnen de Verpleging en Verzorging (VV) zijn de ZZP´s 1-3 en

deels ZZP 4 geëxtramuraliseerd. Binnen de GGZ en VG zijn de

ZZP's 1 en 2 reeds vervallen en geldt er een scherpere

indicatiestelling voor ZZP VG 3 hetgeen resulteert in een

reductie van circa 50%. Deze zorgvragers, of hun sociale

netwerk, dienen voortaan zelf in hun huisvesting te voorzien.

Reeds opgenomen en geïndiceerde cliënten behouden


overigens hun recht op verblijf. Voor de hervormingen is een

nieuw kader ingericht bestaande uit vier voorwaarde

scheppende stelselwetten. De AWBZ is verdwenen en is in

onderdelen teruggekomen binnen nieuwe wetten. De nieuwe

wetten zijn: Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 (Wmo

2015), Jeugdwet, Zorgverzekeringswet (Zvw) en de Wet

langdurige zorg (Wlz). De langdurige ouderenzorg wordt hierbij

ondergebracht in de Wlz (met uitzondering van de kortdurende

revalidatie).

Financiering intramurale woonzorg Per 2012 geldt een productieafhankelijke bekostiging van de

huisvesting op basis van de Normatieve Huisvestingscomponent

(NHC). De hoogte van de NHC vergoeding is daarbij afhankelijk

van het zorgzwaartepakket (ZZP) van de opgenomen cliënten.

De NHC verving tot 2018, middels een overgangsregeling, de

systematiek van nacalculatie. Dit heeft onder andere tot gevolg

dat het leegstandsrisico voor rekening van de zorginstelling

komt. De kwaliteit van huisvesting is derhalve steeds

belangrijker geworden, zeker nu de NHC, als onderdeel van een

integraal tarief onderhandelbaar is geworden.

De integrale tarieven worden jaarlijks vastgesteld in de

beleidsregels van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA) en zijn

voor elke zorgaanbieder uniform. De opgenomen integrale

tarieven gelden daarbij als maxima en zijn onderhandelbaar. De

hoogte van de tariefskortingen zijn echter niet vastgesteld in

een wettelijk kader en lopen in de praktijk derhalve uiteen.

Het tarief voor ZZP 4VV gaat per 1 januari 2020 met 22%

omlaag. terwijl de tarieven voor de andere ZZP’s (5VV, 7VV, 8VV

en 10VV) omhoog gaan. Op macroniveau is de aanpassing van

de tarieven budgetneutraal, maar op instellingsniveau kunnen

deze wijzigingen grote financiële gevolgen hebben. Bepalend

voor de effecten is de mix van bewoners. Bij verpleeghuizen

met een goede mix van ZZP 4VV, ZZP 5VV en ZZP 7VV weegt het

voordeel globaal op tegen het nadeel. Maar zorginstellingen


met relatief veel ZZP 4VV kunnen hiervan groot financieel

nadeel hebben. Dit betreft met name een groep van zo’n 150

kleine verpleeghuizen, die van voormalige verzorgingshuizen

zijn doorgegroeid naar verpleeghuis en van oudsher bewoners

met een lichtere zorgvraag hebben. Verpleeghuizen met

financieel nadeel mogen dit opvangen met het ‘kwaliteits-

budget’ (in 2019 5% extra op tarief); dit geld is eigenlijk bedoeld

voor extra handen aan het bed.

Uit een brief d.d. 15 november 2019 (31 765, nr. 455) van de

minister van VWS aan de Tweede Kamer blijkt dat gestreefd

wordt naar een tarief op maat voor elk verpleeghuis. De huidige

uniforme tarieven houden onvoldoende rekening met niet-

beïnvloedbare factoren zoals regionale verschillen voor

personeelskosten. De NZA maakt in opdracht van de minister

een methode om die verschillen in kosten tussen

verpleeghuizen in beeld te brengen, de zogeheten integrale

vergelijking welke de basis moet vormen voor de

onderhandelingen tussen zorgkantoren en verpleeghuizen over

tarieven op maat. Doelstelling is om de nieuwe bekostiging voor

verpleeghuiszorg in 2022 in te voeren.

Ontwikkelingen ouderenzorg Binnen de intramurale zorgverlening is er sprake van een (hoge)

eigen bijdrage die kan oplopen tot circa € 2.419,-- per maand.

De hoogte van de eigen bijdrage is afhankelijk van de inkomens-

en vermogenspositie van de cliënt. De hoge eigen bijdrage leidt

er in de praktijk toe dat ouderen (of hun sociale netwerk) in

toenemende mate opzoek gaan naar alternatieven voor het

traditionele intramurale verpleeghuis.

In combinatie met het overheidsbeleid dat stuurt op het

scheiden van wonen en zorg ontstaat er een toenemende vraag

naar particuliere woonzorgvoorzieningen waar zorg en

huisvesting financieel gescheiden zijn. Dit effect wordt op

termijn verstrekt door de steeds hogere inkomens- en

vermogenspositie van ouderen. Men heeft steeds meer


financiële middelen om zorg en aanvullende diensten in te

kopen die past bij hun behoefte.

Tenslotte verandert de vraag naar geschikte (beschermde)

woonvormen. Omdat mensen langer thuis wonen, neemt de

vraag naar aanleunwoningen toe en wordt de zorginstelling

geconfronteerd met een hogere zorgzwaarte. Binnen de

verpleeghuiszorg stellen cliënten met een somatische zorgvraag

hogere eisen aan de woning (ruimere zelfstandige woning) en

cliënten met een psychogeriatrische zorgvraag verblijven bij

voorkeur in kleine, zelfstandige groepen met een hoge mate

van dienstverlening. Het bestaande zorgvastgoed van

instellingen is hiervoor vaak niet geschikt. Nieuwe (particuliere)

zorgaanbieders spelen hierop in door de ontwikkeling van

nieuwe, hoogwaardige woonvormen te ontwikkelen voor de

diverse doelgroepen. De concurrentie tussen de

zorgexploitanten zal hierdoor toenemen.

3.4 Referenties

Referenties zorgvastgoed De huurprijzen voor intramurale zorgappartementen binnen de

sector VV bedragen circa € 700 tot € 800 per maand.

Huurprijzen voor extramurale (zorg) appartementen liggen

doorgaans rond de aftoppingsgrens voor huurtoeslag.

Vastgoedbeleggers, zowel institutionele beleggers alsook

particuliere beleggers, hebben in toenemende mate interesse

in zorgvastgoed. Langjarige huurcontracten in combinatie met

een groeimarkt maakt dat de risico’s beperkt zijn. In 2012 werd

slechts € 55 miljoen in zorgvastgoed geïnvesteerd. In 2019

bedroeg het beleggingsvolume in zorgvastgoed € 1.125 miljard,

17% hoger dan in 2018 (€ 964 miljoen).


Beleggers tonen zelfs voorzichtige interesse in segmenten waar

zij zich eerder wat afzijdig van hielden, zoals gehandicaptenzorg

en geestelijke gezondheidszorg. Circa 39% van het aantal trans-

acties is intramuraal vastgoed. Rond de 28% zijn extramurale

zorgappartementen en 16% betreft (extramurale) particuliere

woonzorglocaties. De overige transacties zijn eerstelijns

gezondheidscentra (9%) en tweedelijns klinieken (9%).

De aanvangsrendementen op zorgvastgoed laten, mede door

de toenemende interesse van beleggers en het beperkte risico,

een dalende lijn zien. Het niveau van de aanvangsrendementen

varieert per segment waarbij de aanvangsrendementen op

extramuraal woonzorgvastgoed het laagst zijn.

De aanvangsrendementen op intramuraal zorgvastgoed

variëren op basis van beleggingstransacties van 4,65% tot 6,0%.

De aanvangsrendementen op zorgwoningen (extramuraal)

variëren van 3,75% tot 5,0%. De onderkant van de bandbreedte

heeft betrekking op langjarige (circa 15 jaar) marktconforme

huurovereenkomsten met een solvabele huurder op een

courante locatie.

Huurreferenties Ter bepaling van de marktwaarde dient de markthuur voor het

complex vastgesteld te worden. De markthuur wordt

comparatief bepaald. In de onderstaande tabellen is een aantal

huurreferenties opgenomen van intramurale woonzorg binnen

de sector VV.


Locatie Analyse object

Trekweg 13, Scheemda

In het nieuw te bouwen

Verpleegcentrum

Scheemda worden 36

intramurale plaatsen

gerealiseerd. Het complex

wordt door Oosterlengte

gehuurd voor € 810 per

plaats per maand (sep-18).


Duivenbreeweg, Nijverdal

In woonzorgcomplex De

Hoge Es te Nijverdal huurt

ZorgAccent 62 intramurale

appartementen. De

huursom bedraagt € 789

per plaats per maand (nov-

19).

Op basis van bovenstaande en de in de bijlage opgenomen

referenties variëren de huurprijzen voor intramurale complexen

binnen de ouderenzorg van circa € 700 tot € 800 per plaats per

maand. De huurreferenties, zowel voor intramuraal zorg alsook

van reguliere huurwoningen, zijn opgenomen in bijlage G.

Koopreferenties Voor de vaststelling van de waarde heeft de taxateur onder

andere een vergelijking gemaakt met een aantal recente

verkooptransacties. Deze vormen naast huurcijfers en de

overige gegevens mede de input voor de door de taxateur

gemaakte inschattingen. Vanwege het feit dat objecten meestal

niet homogeen zijn, in combinatie met een ondoorzichtige

vastgoedmarkt, zijn referenties niet zonder meer één op één


toepasbaar. Correcties moeten plaatsvinden voor specifieke

vaak onbekende eigenschappen van de individuele objecten om

referenties enigszins vergelijkbaar te kunnen maken.


Portefeuille Woonconcept, Hoogeveen

Woningcorporatie

Woonconcept heeft een

portefeuille met vijf

intramurale complexen

verkocht. De portefeuille is

in augustus 2019 verkocht

voor een BAR van 6,5%

met een transactiesom van

€ 44 miljoen.


Mw. van Wieringenplein 1-95, Mijdrecht

Woonzorgcomplex De Kom

in Mijdrecht telt 94

zelfstandige eenheden en

dateert van 1981. Het

complex is in april 2019

verkocht met een BAR

v.o.n. van 7,1%. Het

complex is gedateerd en

wordt de komende

periode gerenoveerd


Trekweg 13, Scheemda

Het nieuw te bouwen

Verpleegcentrum

Scheemda wordt langjarig

gehuurd door Ooster-

lengte. De propositie is

verworven door een

institutionele belegger

tegen een BAR van 7,0%

(sep-18).


3.5 Huurdersprofiel en debiteurenrisico

Huidige exploitant Het getaxeerde woonzorgcentrum wordt gehuurd door een

drietal zorgorganisaties, te weten Oosterlengte, Cosis en Lentis.

Oosterlengte is een organisatie die verpleegzorg en thuiszorg

aan ouderen biedt op diverse woonzorglocaties in Oost-

Groningen. De organisatie beschikt momenteel over tien

woonzorgcentra en een elfde locatie is in aanbouw.

Stichting Cosis biedt wonen, begeleiding en verzorging voor

kinderen en volwassenen met een psychische, psychosociale

en/of verstandelijke beperking. De organisatie heeft meer dan

200 locaties in Groningen en Drenthe. Cosis is in 2013 ontstaan

uit een fusie van de organisaties NOVO en Promens Care.

Lentis biedt geestelijke gezondheidszorg, forensische

gezondheidszorg en ouderenzorg in de provincies Groningen,

Drenthe en Friesland. Lentis verleent hulp aan kinderen,

jongeren, volwassenen en ouderen. Lentis is ontstaan in 1895

en bestaat uit vier zorggroepen: Lentis, Dignis, Jonx en Forint.

Kredietwaardigheid Volgens de jaarrekeningen 2018 zijn de financiële cijfers als

volgt:

Financiële ratio’s Oosterlengte 2018 2017

Omzet bruto (x 1.000) € 65.514 € 66.302

Resultaat (x 1.000) € 613 -/- € 1.240

Netto rendement 0,94% -/- 1,87%

Solvabiliteit (EV/TV) 28,5% 25,1%

Current ratio 0,2 0,3

https://www.lentis.nl/https://www.dignis.nl/https://www.jonx.nl/http://www.forint.nl/


Financiële ratio’s Cosis 2018 2017

Omzet bruto (x 1.000) € 217.821 € 210.527

Resultaat (x 1.000) € 3.667 € 8.241

Netto rendement 1,68% 3,91%



Financiële ratio’s Lentis 2018 2017

Omzet bruto (x 1.000) € 179.998 € 173.967

Resultaat (x 1.000) € 3.197 € 65

Netto rendement 1,78% 0,04%



Volgens Vastgoeddata is de Creditsafe score (internationaal)

van Stichting Cosis 70 (= B, goed). voor de overige twee

organisaties zijn geen scores bekend.

Zorgkaart Nederland Oosterlengte, locatie ’t Vondelhuys heeft een gemiddelde

waardering van 8,4 op basis van 19 waarderingen. Voor de

andere twee zorgorganisaties is voor de getaxeerde locatie

geen waardering bekend.

Debiteurenrisico Gezien de solvabiliteit van de huurders en de langjarige(re)

huurovereenkomsten wordt het debiteurenrisico beperkt

geacht.


3.6 SWOT-analyse woonzorgcomplex

INTERNE ANALYSE

STERKTEN ZWAKTEN

1. Gunstige ligging nabij voorzieningen 1. Grootschaligheid

2. Goede bereikbaarheid met auto en OV 2. Beperkte parkeervoorzieningen eigen terrein

3. Representatieve uitstraling 3. Kleine zelfstandige zorgappartementen (Lentis)

4. Goede onderhoudstoestand 4. Beperkte alternatieve aanwendbaarheid

5. Aanleun- c.q. inleunwoningen 5. Ontbreken lift in achterzijde complex

6. Goede verhouding BVO/VVO 6. Minder efficiënte (zorg)exploitatie

7. Eigen buitenruimte zelfstandige appartementen 7. Kortlopende huurcontracten

8. Mix van doelgroepen en huurders 8. -

EXTERNE ANALYSE

KANSEN BEDREIGINGEN

1. Toenemende interesse van beleggers in zorgvastgoed

1. Concurrentie van andere woonzorglocaties

2. Door vergrijzing toenemende vraag naar vormen van wonen met zorg

2. -

3. Bij bestemmingswijziging transformatie naar

reguliere appartementen mogelijk door

samenvoeging wooneenheden

3. -


3.7 Risicoprofiel woonzorgcomplex

ZORGCENTRUM

Verhuurrisico Laag Beperkt Redelijk Hoog

Verkooprisico Laag Beperkt Redelijk Hoog


4 Waardering


4. Waardering

4.1 Waardedefinities

Markthuur Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de

waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende

huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een

bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou

worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben

gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen een actief of passief zou

worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een

bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een

zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de

partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken,

prudent en niet onder dwang.

4.2 Waarderingsmethodiek

DCF-methode De marktwaarde komt tot stand door middel van de discounted

cashflow (DCF) methode. Dit houdt in dat de waarde van het

vastgoed afhankelijk is van de toekomstige kasstromen, contant

gemaakt tegen een marktconforme disconteringsvoet.

Comparatieve methode De markthuur als onderdeel van de DCF-analyse komt tot stand

op basis van de vergelijkende methode. Voorts worden de

yields (output) getoetst aan marktreferenties.

Toelichting keuze Taxateur heeft gekozen voor deze methoden omdat deze

methoden goed inzicht geven in de parameters en de

toekomstige kasstromen.


4.3 Uitgangspunten voor de waardering


Index Waarderingshandboek Modelmatig Waarderen Marktwaarde,

actualisatie 31 december 2019 (Fakton).

Looptijd De beschouwingsperiode is 15 jaar.

4.3.1 Intramuraal

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is gesteld op 7,96%. De disconteringsvoet

is opgebouwd uit een risicovrij rendement (0,26%, 24-maands

historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve

gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals

gepubliceerd door de ECB), een toeslag onroerend goedsector

(5,70%) en een object specifieke risico-opslag.

De object specifieke risico-opslag is gebaseerd op de mate van

alternatieve aanwendbaarheid, het bouwjaar, het

debiteurenrisico, de looptijd van het huurcontract alsmede de

algehele courantheid van het object. Het objectrisico is relatief

hoog en onder andere gebaseerd op de geografische ligging en

de daarmee samenhangende interesse van beleggers voor de

onderhavige propositie. Daarnaast geldt dat de resterende

contractduur relatief kort is.

Voor de beoordeling van de disconteringsvoet wordt

opgemerkt dat een deel van de risico’s reeds verdisconteerd is

in de kasstromen onder andere door rekening te houden met

een renovatie investering.

Zorgexploitatie De zorgexploitatie van Oosterlengte betreft zowel somatische

als psychogeriatrische zorg. Ter bepaling van de markthuur is


een indicatieve ZZP-mix aangehouden op basis van informatie

over de zorgexploitant.

ZZP Behandeling Dagbesteding Aantal

4VV Met BH Met DB 21





Totaal 125

De zorgexploitatie van Cosis betreft wonen met 24-uurs zorg

voor cliënten met een verstandelijke beperking. Ter bepaling

van de markthuur is een indicatieve ZZP-mix aangehouden

waarbij ervan wordt uitgegaan dat dagbesteding elders wordt

geboden.


3VG Zonder BH Zonder DB 0






Totaal 24

De zorgexploitatie van Lentis betreft wonen met 24-uurs zorg

voor cliënten met een psychische zorgvraag. Ter bepaling van

de markthuur is de volgende indicatieve ZZP-mix aangehouden:



3GGZ-B Met BH Zonder DB 10





Totaal 20

Markthuur De markthuur is ingeschat op basis van de in de bijlage

opgenomen huurreferenties én getoetst aan de hand van de

huurwaarde op basis van de beschikbare Normatieve

Huisvestingscomponent (NHC) conform de beleidsregel

BR/REG-20124b van de Nederlandse Zorgautoriteit (NZA).

De hoogte van de NHC is daarbij afhankelijk van het

zorgzwaartepakket van de opgenomen cliënten, uitgangspunt is

voornoemde ZZP-mix. De totale NHC wordt gecorrigeerd met

15% ter dekking van onder andere het leegstandsrisico,

huurdersonderhoud en overheadkosten van de zorgexploitant.

Daarnaast geldt dat de NHC tarieven (als onderdeel van een

integraal tarief voor zorg en huisvesting) per 2018

onderhandelbaar zijn. Om die reden is rekening gehouden met

een tariefskorting van 3%.

Op basis van NHC-methode is de huurwaarde voor het

intramurale deel berekend op € 1.616.300,-- per jaar vrij van

BTW. Dit betekent een huurwaarde van gemiddeld circa

€ 795,-- per plaats per maand. Gelet op de in de bijlage

opgenomen huurreferenties wordt deze huurwaarde

marktconform geacht.

Contracthuur De actuele contracthuur bedraagt € 1.209.521,-- vrij van BTW

op jaarbasis. De contracthuur ligt 25% onder de getaxeerde

markthuur. Na expiratie van de vigerende huurovereenkomst


kan de contracthuur geharmoniseerd worden, een en ander in

samenhang met de noodzakelijk geachte renovatie op termijn.

Exploitatielasten Ten aanzien van de exploitatielasten is rekening gehouden met

de kosten voor OZB, rioolheffing, waterschapslasten,

opstalverzekering, onderhoud, beheer en niet-verrekenbare

BTW. De totale exploitatiekosten zijn ingeschat op € 271.300,--

per jaar inclusief niet-verrekenbare BTW.

Voor de bepaling van de OZB, rioolheffing en waterschapslasten

is het tarief van de gemeente c.q. het waterschap gehanteerd.

De grondslag van de voornoemde kosten betreft de WOZ-

waarde, deze waarde is aangeleverd door de opdrachtgever.

De premie voor de opstalverzekering is gebaseerd op een

normatieve verzekeringspremie en een door de taxateur

ingeschatte herbouwwaarde. De beheerskosten zijn ingeschat

op circa 2,5% van de markthuur exclusief BTW.

De onderhoudskosten zijn ingeschat op basis van kengetallen

conform de Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten

Zorggebouwen, type WZ 10 inclusief een toeslag voor de

aanwezige liftinstallaties en zonwering. De onderhoudskosten

zijn ingeschat op gemiddeld € 9,96 per m² BVO exclusief BTW.

Verhuurkosten Gelet op de verhuurde staat van het complex is er na verloop

van een huurperiode mogelijk sprake van verhuurkosten

bestaande uit verhuurcourtage, promotiekosten, mutatiekosten

en mutatieleegstand.

De verhuurcourtage en promotiekosten zijn ingeschat op

respectievelijk 14% en 0,5% van de markthuur, de mutatie-

kosten op € 10,-- per m². De leegstand is ingeschat op zes

maanden per mutatie. De looptijd van een nieuwe

huurovereenkomst is ingeschat op tien jaar.


Voornoemde kosten worden gecorrigeerd voor de mutatiekans.

Er bestaat immers een kans dat de huidige exploitant het

huurcontract wil verlengen, in dat geval zijn er geen of

nauwelijks mutatiekosten aan de orde. De vertrekkans van de

huidige en opvolgende gebruikers wordt ingeschat op 25%.

Restwaarde De restwaarde is bepaald op basis van de huurwaardekapi-

talisatiemethode uitgaande van een voortdurende intramurale

exploitatie. De exit-yield vrij op naam is ingeschat op 8,5% en

houdt hierbij rekening met de technische en functionele

veroudering van het complex. De verkregen eindwaarde wordt

tot slot gecorrigeerd met 6,25% overdrachtskosten.

Kapitaalscorrecties Een renovatie wordt op termijn noodzakelijk geacht teneinde

het zorgcentrum duurzaam door te kunnen exploiteren. De

renovatie ziet op een upgrade van het afbouwpakket en

vervanging van de installaties.

De totale renovatiekosten zijn indicatief berekend op

€ 7.392.000,-- inclusief BTW en 20% bijkomende kosten. De

kosten bedragen circa € 460,-- per m² BVO en € 44.000,-- per

intramurale plaats. De renovatie wordt voorzien in jaar 3 van de

beschouwingstermijn en valt daarmee in het expiratiejaar van

de vigerende huurovereenkomst.

Voornoemde renovatiekosten zijn exclusief specifieke

duurzaamheidsmaatregelen zoals een WKO installatie en/of

zonnepanelen. Taxateur gaat ervan uit dat deze specifieke

investeringen bekostigd kunnen worden uit een hogere huur of

huurdersbijdrage, bijvoorbeeld middels de Energie Prestatie

Vergoeding (EPV).

Voor een volledig overzicht van de gehanteerde uitgangspunten

wordt kortheidshalve verwezen naar het in de bijlage

opgenomen rekenmodel. Ter bepaling van de renovatiekosten

is gebruik gemaakt van de volgende bronnen:


− Vastgoed Taxatiewijzer Exploitatiekosten Zorggebouwen;

− WOZ Taxatiewijzer 2019, deel 9 Verzorging;

− Bouwkostenkompas Woning- en Utiliteitsbouw 2019.

Overige waardecomponenten Niet van toepassing.

Overdrachtskosten De overdrachtskosten zijn ingeschat op 6,25% bestaande uit

6,0% overdrachtsbelasting en 0,25% overdrachtskosten zijnde

onder andere notariskosten en kadasterkosten.


4.3.2 Aanleunwoningen

Scenario Gelet op de publiekrechtelijke bestemming, de doelgroep én de

samenhang tussen de aanleunwoningen en het verpleeghuis

wordt een uitpondscenario niet reëel geacht. Om die reden

wordt uitsluitend het doorexploiteerscenario gewaardeerd.

Disconteringsvoet De disconteringsvoet is gesteld op 6,80%. De disconteringsvoet

is opgebouwd uit een risicovrij rendement (0,26%, 24-maands

historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve

gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals

gepubliceerd door de ECB), een toeslag onroerend goedsector

(5,54%) en een object specifieke risico-opslag.

Markthuur De markthuur is ingeschat op basis van de in de bijlage

opgenomen huurreferenties voor reguliere appartementen. De

markthuur is ingeschat op € 9,00 per m² GO per maand. Voor

een groot deel van de appartementen (vijf uitgezonderd) geldt

dat zowel de markthuur als de maximaal redelijke huurprijs

onder de liberalisatiegrens (€ 737,14) ligt. De woningen zullen

derhalve goeddeels blijvend in de sociale huursector

geëxploiteerd worden.

De maximaal redelijke huur is conform de door Vestia

aanleverde WWS-punten en de geldende huurtarieven per 1 juli

2019. De totale huurwaarde is berekend op € 568.500,-- op

jaarbasis, derhalve gemiddeld € 649,-- per woning per maand.

Huuropbrengst Op basis van de door opdrachtgever aangeleverde huurlijst

bedraagt de totale actuele netto contracthuur € 526.571,-- op

jaarbasis, derhalve gemiddeld € 601,-- per appartement per

maand.


Exploitatielasten Ten aanzien van de exploitatielasten is rekening gehouden met

de kosten voor OZB, rioolheffing, waterschapslasten,

opstalverzekering, verhuurdersheffing, onderhoud, beheer,

oninbare huur en niet-verrekenbare BTW. De totale

exploitatiekosten bedragen 45% van de markthuur.

Voor de bepaling van de OZB, rioolheffing en waterschapslasten

is het tarief van de gemeente c.q. het waterschap gehanteerd.

De grondslag van de voornoemde kosten betreft de WOZ-

waarde. De verhuurderheffing is op basis van het Belastingplan

2020 als volgt:

Jaar Heffingspercentage

2020 0,562%

2021 0,562%

2022 0,563%

2023 0,537%

2024 – 2036 0,538%

De verhuurderheffing wordt berekend over de gemiddelde

WOZ-waarde van de sociale huurwoningen.

De premie voor de opstalverzekering is gebaseerd op een

normatieve verzekeringspremie en een door de taxateur

ingeschatte herbouwwaarde. De beheerskosten zijn ingeschat

op € 300,-- per VHE op jaarbasis en exclusief BTW. Ten aanzien

van de onderhoudskosten is gerekend met het door

opdrachtgever aangereikte MJOP.

Verhuurkosten Gelet op de verhuurde staat van het complex is er na verloop

van een huurperiode mogelijk sprake van verhuurkosten

bestaande uit verhuurcourtage, promotiekosten en

mutatiekosten.


De verhuurcourtage en promotiekosten zijn ingeschat op

respectievelijk 8,0% en 0,5%. De mutatiekosten zijn ingeschat

op € 500,-- per VHE. De leegstand is ingeschat op één maand

per mutatie. De mutatiegraad is op basis van de door

opdrachtgever aangereikte huurlijst. Hieruit blijkt een

mutatiegraad van 10,7%.

Restwaarde De restwaarde is bepaald op basis van de huurwaarde-

kapitalisatiemethode uitgaande van een voortdurende

exploitatie. De exit-yield v.o.n. is ingeschat op 8,3% en is

afgeleid van actuele aanvangsrendementen inclusief een opslag

voor technische en functionele veroudering van het complex.

De verkregen eindwaarde wordt tot slot gecorrigeerd met

2,25% overdrachtskosten.

Kapitaalscorrecties Niet van toepassing.

Overige waardecomponenten Niet van toepassing.

Overdrachtskosten De overdrachtskosten zijn ingeschat op 2,25% bestaande uit 2%

overdrachtsbelasting en 0,25% overdrachtskosten zijnde onder

andere notariskosten en kadasterkosten.


4.4 Waardebepaling marktwaarde

Marktwaarde De marktwaarde is op basis van de in dit rapport omschreven

uitgangspunten en omstandigheden berekend op:

Complex Marktwaarde k.k. BAR CH BAR MH

Zorgcentrum € 12.130.000 9,4% 12,5%

Aanleunwoningen € 5.940.000 8,7% 9,4%

TOTAAL € 18.070.000 9,2% 11,5%

De volledige DCF-rekenmodellen zijn opgenomen in bijlage H en

bijlage I.

Bruto aanvangsrendement Het voornoemde bruto aanvangsrendement (BAR) v.o.n. is

berekend door respectievelijk de contracthuur en markthuur in

jaar 1 te delen door de marktwaarde vrij op naam. Het BAR is

gelet op de in hoofdstuk 3.4 genoemde bandbreedte relatief

hoog. Dit is onder andere het gevolg van de noodzakelijk

geachte renovatie voor het intramurale deel, daarnaast geldt

dat de resterende contractduur relatief kort is. Voor de

wooncomplexen geldt dat de exploitatiekosten ten opzichte van

de markthuur en contracthuur relatief hoog zijn.

Een relatief hoge BAR wordt op basis van voornoemde

overwegingen opportuun geacht.


4.5 Slotopmerkingen

Schattingsonzekerheid De uitbraak van het coronavirus (COVID-19), dat op 11 maart

2020 (voor peildatum) door de World Health Organization is

uitgeroepen tot een wereldwijde pandemie, heeft wereldwijd

impact op de financiële markten en economische activiteit. In

veel sectoren ondervinden bedrijven hiervan de gevolgen. De

impact hiervan op gebruikers van vastgoed en waarde van

vastgoed is vooralsnog niet in te schatten.

In de vastgoedmarkt zijn thans onvoldoende transacties waar

te nemen die een duidelijke weerspiegeling geven van het

huidige marktsentiment. Gehanteerde referenties in deze

taxatie dateren (mogelijk) van voor de aanvang van deze crisis

en derhalve brengt dat een hoog onnauwkeurigheidsrisico

met zich mee. Door buitengewone marktomstandigheden is

er buitenproportionele onzekerheid ontstaan met betrekking

tot de taxatie-uitkomst.

Gebeurtenissen na inspectiedatum Niet van toepassing.

Gebeurt

Woonzorgcentrum ’t Vondelhuys...- Voorts zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele...

Documents

Transcript of Woonzorgcentrum ’t Vondelhuys...- Voorts zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele...