Jaarverslag 2015

Woonservice IJsselland

Naam toegelaten instelling : Stichting Woonservice IJsselland Vestigingsplaats : Doesburg Bezoekadres : De Linie 1 6982 AZ Doesburg Postadres : Postbus 48 6980 AA Doesburg Telefoon : 0313 490801 Fax : 0313 479150 E-mail : algemeen@stwoonserviceijsselland.nl Website : www.woonserviceijsselland.nl Oprichting : 12 augustus 1919 Laatste statutenwijziging : 12 februari 2003 KvK-nummer : 09056706 Lidmaatschap landelijke brancheorganisatie : Aedes

Inhoudsopgave

1. Bestuursverslag

1.1 Voorwoord 1 1.2 Belangrijkste resultaten in 2015 1 1.3 Vooruitblik op 2016 2 1.4 Verklaring bestuur 2 1.5 Informatie over de Raad van Commissarissen 3 1.6 Goedkeuring jaarstukken 2015 4 1.7 Risico’s en onzekerheden 5 1.8 Informatie over toepassing van gedragscodes 6 1.9 Dialoog met de belanghebbenden 6

2. Volkshuisvestingsverslag

2.1 Leefbaarheid 9 2.1.1 Directe woonomgeving en ondersteuning 9 2.2 Verhuur, verkoop en beheer 10 2.2.1 Woonruimteverdeling 10 2.2.2 Huurprijzen en betaalbaarheid 14 2.2.3 Verkoop van woningen 17 2.2.4 Vereniging van Eigenaren 18 2.2.5 Beheer voor derden 18 2.3 De kwaliteit van het woningbezit 19 2.3.1 Klachtenonderhoud 19 2.3.2 Mutatieonderhoud 20 2.3.3 Woningverbetering bij mutatie 20 2.3.4 Planmatig onderhoud 20 2.3.5 Asbest 21 2.3.6 Servicecontracten 21 2.3.7 Servicefonds klein huurdersonderhoud 21 2.3.8 Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld 22 2.4 Projectmatige woningverbeteringen 22 2.5 Energieverbeteringen 22 2.6 Ontwikkeling nieuwbouw 24 2.7 Grondtransacties 24 2.8 Realisatie nieuwbouw 24 2.9 Sociale aspecten 24 2.10 Wonen met zorg 25 2.11 Maatschappelijke verantwoording 27 2.12 Financiële paragraaf 29 2.13 Financiële meerjarenprognose winst- en verliesrekening 37 2.14 De organisatie 39 2.15 Overige onderwerpen 40 2.16 Kengetallen 41

3 Jaarrekening

3.1 Balans per 31 december 2015 44 3.2 Winst- en verliesrekening over 2015 47 3.3 Kasstroomoverzicht 2015 49 3.4 Toelichting waarderingsgrondslagen 51 3.4.1 Algemeen 51 3.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 51

3.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 61 3.5 Toelichting op de balans 67 3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening 79 3.7 Overige informatie 85 3.8 Overige gegevens 86 Verklaring van de onafhankelijke accountant 87

Jaarverslag 2009

1 Bestuursverslag

1

1.1 Voorwoord Het jaar 2015 is het jaar na de parlementaire enquête woningcorporaties. De nieuwe Woningwet is per 1 juli 2015 ingegaan. De kaders waarbinnen Woonservice IJsselland actief mag zijn, zijn duidelijk. In 2015 is de invoering van de nieuwe Governance Code, statutenwijziging en reglementen ter hand genomen. De verwach-ting is dat besluitvorming begin 2016 plaatsvindt. Met de gemeente Doesburg zijn prestatieafspraken gemaakt voor 2015 tot 2020. Bij dit proces is de huurdersvertegenwoordiging betrokken geweest. In 2015 is een nieuw ondernemingsplan 2016 t/m 2019 met de titel “duurzaam en betaalbaar” opge-steld. Begin 2016 vindt hierover besluitvorming plaats. Ook is een visitatie uitgevoerd. Wij zijn verheugd over de uitkomst: 7,2 gemiddeld. Begin 2016 wordt een definitieve rapportage van de stichting Visitatie verwacht. In 2015 heeft besluitvorming plaatsgevonden over implementatie van een nieuw automatiseringssys-teem per 1 januari 2016 te weten Tobias AX van Aareon Nederland B.V. De voorbereiding en imple-mentatie zijn op succesvolle wijze verlopen. Al met al was 2015 een heftig jaar voor Woonservice IJsselland. De nieuwe wetgeving maakt onze kerntaken helder, maar het werk niet gemakkelijker. De talloze regels en verantwoordingsvoorschrif-ten zorgen voor veel bureaucratie. Dat leidt soms af van het werk waar het werkelijk om gaat. Toch willen we met enthousiasme de komende jaren zorgen voor duurzame en betaalbare woningen in Doesburg samen met de Gemeente, zorg en welzijnsinstellingen en de huurdersvertegenwoordi-ging. Henri Esselink Directeur-bestuurder

1.2 Belangrijkste resultaten in 2015 Betaalbaar wonen We sturen op woonlasten. Dit is de combinatie van de huur, servicekosten en energielasten. Bij de huurverhogingsronde per 1 juli 2015 is 2% verhoging gemiddeld doorgevoerd. Net als in 2013 en 2014 is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid inkomensafhankelijke huurverhogingen toe te passen. Wij zijn van mening dat de hoogte van de huur gekoppeld moet zijn aan de kwaliteit van de woning. Wel constateren we dat de huren gemiddeld in drie jaar tijd meer dan 10% verhoogd zijn, dit mede om een deel van de opgelegde verhuurdersheffing te kunnen betalen.

Duurzaamheid In 2015 is € 491.000 geïnvesteerd in energie besparende maatregelen. De gemiddelde energie index is verlaagd van 1,52 in 2014 naar 1,47 in 2015. Vanuit het programma “Robuuste Investeringsimpuls Gelderland” van de provincie Gelderland is een subsidie ontvangen van € 112.700. Aan dertig woningen aan de Smitsweide en de Pol heeft groot onderhoud plaatsgevonden. Gelijktijdig zijn isolerende maatregelen genomen. Uitbreiding woningvoorraad In 2015 zijn vierentwintig patiowoningen op Beinum West opgeleverd. Begonnen is met de voorberei-dingen voor het plan “de Ark”, 24 appartementen voor een woongroep ouderen. Professionele organisatie Er is hard gewerkt om de kwaliteit van de informatievoorziening te verbeteren. Dit heeft geresulteerd in een goede begroting, meerjarencijfers, tussentijdse rapportages en jaarrekening. Financieel gezond Alle projecten zijn goed in beeld. We hebben zicht op de belangrijkste risico’s. We staan er financieel gezond voor. Onze kasstromen voldoen aan de eisen van het WSW en AW. De toegang tot de kapitaalmarkt is geborgd. Alle financiële ratio’s geven een positief beeld. De leningenportefeuille is in relatie tot het gemiddelde in de sector relatief laag.

2

1.3 Vooruitblik 2016 In 2016 zullen afronding van de visitatie, verdere implementatie van het automatiseringssysteem, vaststelling van het beleidsplan en implementatie van de woningwet 2015 plaatsvinden. Alle onder-werpen zijn een uitdaging. De waardebepaling op basis van marktwaarde moet in 2016 gebeuren. De huurverhoging in 2016 houden we beperkt van 0,6 tot 0,7% met enige differentiatie naar prijs-kwaliteit. De herfinancieringsmogelijkheden worden volop gebruikt in verband met de lage rentestand. Gezien de in 2015 op gang gekomen stroom vluchtelingen en de verwachting dat in 2016 deze stroom blijft aanhouden, ontstaat de vraag naar meer sociale huurwoningen. Samen met de Gemeente zullen wij hierop een visie ontwikkelen.

1.4 Verklaring bestuur

Als bestuurder verklaar ik dat door mijn functioneren een adequate invulling wordt gegeven aan het uitgangspunt van uitsluitend werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting en dat in het ver-slagjaar 2015 onze middelen zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting. Tot slot spreek ik mijn dank uit aan de medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid. Doesburg, juni 2016 Origineel getekend door directeur-bestuurder ing. H. Esselink.

3

1.5 Informatie over de Raad van Commissarissen

Samenstelling Raad van Commissarissen, honorering, onafhankelijkheid, transacties met te-genstrijdige belangen en integriteit

Naam (geslacht) expertise

functie Neven-functies

Geboorte-datum

Benoemd sinds

Her-benoemd

tot

audit- (A) of remuneratie

(R) commissie

H.T. van Vliet (m) HRM/bedrijfskundig

Voorzitter ja 01-09-1969 01-07-2010 30-06-2019 R

L.S. Cohen (m) Sociaal maatschappelijk

Vice-voorzitter

ja 17-09-1945 01-10-2009 01-01-2019 R

A.A. Kiffen (m) Juridisch/fiscaal

lid ja 08-12-1949 01-01-2011 01-01-2016 A

B.I. Siebelink (v) Financieel/economisch

lid nee 07-09-1969 01-01-2013 01-01-2017 A

J.L. Gijsman Vastgoedontwikkeling/

bouwmanagement Lid nee 21-10-1969 01-01-2014 01-01-2018

Nevenfuncties: H.T. van Vliet: - algemeen bestuurslid Waterschap Rijn en IJssel

L.S. Cohen: - onafhankelijk voorzitter Brede Sociaal Maatschappelijke Raad Doesburg

- voorzitter Stichting beheer en verantwoording budget BSMR-Doesburg

A.A. Kiffen: - lid RvC Univé Oost in Groenlo (tevens voorzitter Audit Commissie) - voorzitter dagelijks bestuur Pensioenfonds AGC in Tiel - bestuurslid Stichting Internationaal Pensioenfonds SIPO in Willem-

stad te Curaçao - bestuurslid BPFV (Bedrijfstak Pensioenfonds Vlakglas en Verf

Groothandel), lid dagelijks bestuur en voorzitter beleggingscom-missie

- voorzitter Vereniging Pensioengerechtigden Océ Honorering Raad van Commissarissen De honorering is op basis van de adviesregeling van het VTW vastgesteld op € 4.500 exclusief Btw per lid per jaar. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorzitter, leden van commissies en leden. Door de Belastingdienst zijn twee leden van de Raad van Commissarissen aangemerkt als belastingplichtig voor de omzetbelasting. Deze leden factureren over hun vergoeding omzetbelasting. De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen geen onkostenvergoeding. Over het boekjaar 2015 zijn de totale kosten: Honorarium: vijf maal € 4.500 € 22.500 Btw: 21% over € 9.000 € 1.890 Contributie VTW € 1.916 Opleidingskosten € 5.157 Verzekeringen € 2.263 Overige kosten € 927 ----------------- Totaal € 34.653 =========

4

Onafhankelijkheid De Raad verklaart dat ieder lid onafhankelijk is geweest in de besluitvorming van de Raad. Transacties met tegenstrijdig belang Er hebben in 2015 tussen de stichting en de leden van de Raad geen transacties plaatsgevonden met tegenstrijdige belangen. Integriteit Eind 2008 is een integriteitsbeleid inclusief een klokkenluidersregeling vastgesteld. Van deze regeling is in 2015 geen gebruik gemaakt. Integriteit wordt regelmatig door de Raad aan de orde gesteld in gesprekken met de bestuurder. De Raad is voorstander van transparant en integer handelen en houdt hier toezicht op.

1.6 Goedkeuring jaarstukken 2015 Het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2015 zijn onderdeel van het jaarverslag 2015. Het jaarverslag is vastgesteld door de bestuurder. Vervolgens is de jaarrekening door Pricewaterhouse-Coopers Accountants NV onderzocht en goedgekeurd zoals blijkt uit het toegevoegde accountants-verslag. Ook heeft de onafhankelijke accountant gesproken over de jaarrekening, de interne berichtin-geving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. In de vergadering van 15 juni 2016 heeft de Raad van Commissarissen de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van de bestuurder voor het gevoerde beleid. De Raad van Commissarissen is verheugd dat het gevoerde beleid uitmondt in positieve financiële ratio’s en een kwalitatief goed bezit tegen een redelijke huurprijs. De Raad van Commissarissen dankt de directeur-bestuurder en alle medewerkers voor hun betrokkenheid en inzet. Bij goedkeuring van de jaarrekening en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming zal het jaarresultaat na belasting € 3.707.000 bedragen. Dit resultaat wordt ten gunste van het eigen ver-mogen gebracht. Doesburg, juni 2016 Namens de Raad van Commissarissen Origineel getekend door: H.T. van Vliet L.S. Cohen Voorzitter vice-voorzitter A.A. Kiffen B.I. Siebelink Lid Lid J.L. Gijsman Lid

5

1.7 Risico’s en onzekerheden Strategische risico’s die op lange termijn de doelstellingen kunnen beïnvloeden:

- De strategie in het ondernemingsplan 2016 – 2019 geeft geen aanleiding dit als een risico te omschrijven. Doelen en middelen zijn in evenwicht.

- De wijziging van de governance ten gevolge van de Woningwet 2015 brengt de organisatie niet in onbalans. De wettelijke bepalingen zijn leidend voor de governance. Er is en wordt ge-zocht naar een werkbare balans tussen bestuur en Raad van Commissarissen.

- De marktvraag van de aangeboden producten is in voldoende mate aanwezig. Er is geen leegstand. Dit betekent dat de inkomende geldstroom gegarandeerd is. Ten gevolge van een toename van toewijzingsnormen gesteld door de Overheid kan er frictie ontstaan tussen aan-bod en afname. Gevolg kan zijn dat ten gevolge van de strikte toewijzingsregels er leegstand ontstaat terwijl er wel vraag is vanuit de markt. Voorlopig schatten wij dat het risico laag is omdat 88% van de woningen bereikbaar zijn qua huurprijs voor de doelgroep onder de € 35.739 belastbaar inkomen.

- De concurrentie op de regionale lokale woningmarkt geeft geen aanleiding tot het signaleren van een vergroot risico. De vrije sector-huur is slechts een klein percentage van het geheel en kan eigenlijk qua prijs-kwaliteit niet concurreren met de duurdere sociale huur > € 629 < € 710.

- De technologische- en duurzaamheidsontwikkelingen in de bouwsector worden adequaat ge-volgd en toegepast. Er vindt een uitgebalanceerde keuze plaats voor technologieën die goed beproefd zijn. De verbetering van de duurzaamheid van het woningbezit wordt op een prakti-sche wijze ingevuld. Zoveel mogelijk CO2 reductie en woonlastenbeperking tegen een zo laag mogelijke investering.

- De maatschappelijke ontwikkelingen vormen een risico. Er wordt een discrepantie geconsta-teerd tussen de beperkte financiële mogelijkheden ten gevolge van de heffingen en belastin-gen en de werkelijke vraag vanuit de samenleving. Te noemen valt langer zelfstandig wonen, opvangen extra statushouders en toename van het aantal huishoudens met een relatief laag inkomen.

- De verhuurdersheffing hebben wij ingerekend conform de tarieven opgenomen in de Wet Maatregelen Woningmarkt. Voor de periode na 2017 is rekening gehouden met een stijging van 1% op jaarbasis. Indien de uitingen van het kabinet in de Rijksbegroting 2016 en de mil-joenennota waarheid worden dan zal dit impact hebben op onze toekomstige investeringen, maar het is op dit moment te prematuur om de financiële effecten hiervan te kwantificeren.

Operationele activiteiten die op korte termijn doelstelling kunnen beïnvloeden:

- De interne organisatie en administratie worden jaarlijks door de accountant doorgelicht. De verbeterpunten uit de managementletter worden omgezet in beleid.

- Voorkomen van fraude is omschreven in een integriteitsdocument en fraudeanalyse. Voor be-talingshandelingen wordt een twee-handtekeningen-stelsel gehanteerd. Dit risico wordt conti-nu bewaakt.

- De implementatie van een nieuw informatiesysteem heeft eind 2015/begin 2016 plaatsgevon-den. De implementatie is op een zorgvuldige en adequate wijze doorgevoerd. Verbeteringen van het informatieproces blijft continu aandacht vragen.

- De kwaliteit van het personeel wordt niet als een risico ervaren. Gezien de grootte van de or-ganisatie kan bij ontstentenis van meerdere personeelsleden stagnatie optreden in de dienst-verlening. Dit risico wordt afgedekt door middel van inhuur van externen.

Financiële risico’s:

- Valutarisico’s Woonservice IJsselland is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico.

- Renterisico Woonservice IJsselland heeft geen rentedragende vorderingen. Woonservice IJsselland loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Woonservice IJsselland risico ten aanzien van toekomstige kasstromen.

- Kredietrisico Woonservice IJsselland heeft geen significante concentraties aan kredietrisico. Zo nodig wor-den zekerheden verstrekt aan de bank.

- Derivaten Woonservice IJsselland heeft op de balansdatum geen derivatencontracten in haar bezit.

6

- Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is Woonservice IJsselland sterk afhankelijk van het borgingsstelsel via het WSW.

- Liquiditeitsrisico De liquiditeitsbehoefte wordt aan de hand van een integrale financiële planning gevolgd. Op basis hiervan wordt de financieringsbehoefte bepaald. Bij de BNG is een flexlening afgesloten voor € 4 miljoen. Hierdoor is er voldoende flexibiliteit om afwijkingen in de kasstroom op te vangen. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt gemonitord. De le-ningenportefeuille wordt zoveel mogelijk egaal verspreid over de toekomst zodat rente effec-ten gedempt worden.

Risico’s wet- en regelgeving:

- Onder maatschappelijke ontwikkelingen zijn een aantal risico’s genoemd ten gevolge van wet- en regelgeving. Door de toegenomen regeldruk van codes en wetgeving en de snelle wijzigin-gen hierin is de sector bureaucratischer geworden. Veel tijd wordt besteed aan het afleggen van verantwoording.

1.8 Informatie over toepassing van gedragscodes Van toepassing zijn de Governancecode 2011 en vervolgens vanaf 1 juli 2015 de governancecode gezamenlijk opgesteld door van Aedes en VTW.

1.9 Dialoog met de belanghebbenden Met het Huurdersplatform is een continue afstemming van beleid. Conform de Wet worden huurders hiermee betrokken bij alles wat relevant voor hen is. Daarnaast is met de belangrijkste stakeholder, de gemeente Doesburg, overeenstemming bereikt over prestatieafspraken voor de periode 2015 t/m 2020.

7

2 Volkshuisvestingsverslag

8

9

2.1 Leefbaarheid Een deel van de beleids- en strategische invulling van dit taakveld wordt gevormd door investeringen in de directe woonomgeving. Een ander deel door ondersteuning van initiatieven uit de samenleving en individuele huurders. In 2015 zijn de volgende bijdragen aan leefbaarheidsactiviteiten verstrekt: Activiteit Bedrag Vastgoed gerelateerde leefbaarheid: onderhoud groenvoorziening - 15.000 bijdrage achterpadverlichting - 12.700 uitbreiding openbare verlichting pleintje Forsythiastraat - 1.200 Mens gerelateerde leefbaarheid: onderhoud speeltoestellen - 2.900 buurtbemiddeling - 5.500 opruimen zwerfvuil - 5.200 overige - 1.300 Totaal € 43.800

2.1.1 Directe woonomgeving en ondersteuning Beleid Veilig, schoon, aantrekkelijk en bereikbaar, zijn de kernbegrippen voor de directe woonomgeving. Daarnaast willen we in alle wijken voldoende voorzieningen. In de uitvoering van beleid verzorgen wij diverse activiteiten, zoals onderhoud aan het openbaar groen, schoonmaakwerkzaamheden aan- en rondom complexen, het verbeteren van achterpaden, het verzorgen van achterpadverlichting, extra glasbewassing in etagecomplexen en het incidenteel projectmatig verbeteren van de infrastructuur in de wijken. Ook het actieve en zero tolerance beleid dat we voeren ten aanzien van hennepplantages binnen ons bezit zorgt ervoor dat deze zaken geen negatieve invloed kunnen hebben op de leefbaarheid in de wijken. Indien nodig spreken we individuele huurders aan op het onderhoud van de woning en de bij de woning behorende tuin. Door de instelling van een Leefbaarheidsfonds kunnen initiatieven vanuit de wijk, buurt, complexen of organisaties worden ondersteund. Beoordeling van aanvragen voor dit fonds vindt plaats in overleg met het Huurderplatform. Gelet op de aangescherpte wetgeving kunnen enkel nog aanvragen worden gehonoreerd die direct ten gunste komen voor huurders van Woonservice IJsselland dan wel in de directe omgeving van het bezit van een corporatie liggen. Doelstellingen 2015

- Aanspreken/ondersteunen individuele huurders op het verbeteren van het onderhoud in de woning of de bijbehorende tuin

- Uitvoeren structurele werkzaamheden directe woonomgeving binnen de begroting - Het in stand houden van doelgroep- en wijkvoorzieningen - Meewerken aan een schoner Doesburg - Handhaven duidelijk en zero tolerance beleid ten aanzien van hennepteelt - Extra inspanning in infrastructuur en parkeervoorzieningen bij HAT woningen Smitsweide. - Instandhouding van een Leefbaarheidsfonds - Realiseren van ondersteuning individuele huurders in begeleiding of aanpak van praktische

zaken. Realisatie 2015 Ook in 2015 is door het onderhouden van achterpaden en achterpadverlichting ervoor gezorgd dat bewoners hun woningen goed en veilig kunnen bereiken. Bij onze huurwoningen zijn de voorzieningen hiervoor door ons verzorgd. De gemeente Doesburg is verantwoordelijk voor het dagelijks onderhoud. De kosten van elektra zijn voor onze rekening. Bij de complexen Maartenshof en IJsselzicht verzorgen wij gladheidsbestrijding. Op de Linie bieden de Buurtacademie en de Stichting Caleidoz voorzieningen voor diverse doelgroe-pen en verzorgen zij de coördinatie van het vrijwilligerswerk. Door de vestiging van de Bibliotheek op de Linie 4 is het scala aan activiteiten uitgebreid.

10

Met een “social return” programma verzorgt de werkvoorziening Presikhaaf Bedrijven, met uitkerings-gerechtigden uit Doesburg, werkzaamheden voor de gemeente Doesburg. Aanvullend hebben wij een contract met Presikhaaf Bedrijven buitenbeheer afgesloten waardoor cliënten bij diverse van onze complexen zwerfvuil opruimen. In 2015 zijn in ons bezit drie hennepplantages aangetroffen, in ons oude kantoor aan de Halve Maan-weg en in woningen in de wijken De Ooi en de Binnenstad. Aan de huurders is het dringende advies gegeven de huurovereenkomst zelf op te zeggen ter voorkoming van een juridische procedure en zij hebben hieraan gevolg gegeven Bij het groot onderhoud project van HAT woningen aan de Smitsweide is naast de aanpak van de woningen ook de infrastructuur rondom het complex meegenomen. In overleg met de bewoners zijn de voortuinen aangepast, bomen gerooid en meer parkeerplaatsen gerealiseerd. In overleg met het huurdersplatform is in september 2011 een leefbaarheidsfonds met een jaarlijkse invulling van maximaal € 3.000 opgezet. Met dit fonds kunnen initiatieven van bewoners, bewoners groepen, wijkraden en/of organisaties ondersteund worden. Op basis van vastgestelde criteria zijn diverse aanvragen door het Huurdersplatform en Woonservice IJsselland in 2015 beoordeeld en konden er twee worden gehonoreerd. Op verzoek van de bewonerscommissie van het appartementencomplex M’Ooizicht (Burgemeester Keiserplein) is in de centrale hal een bankje geplaats zodat bewoners zittend kunnen wachten op de Plusbus of een taxi. Incidenteel worden we geconfronteerd met multiprobleemgezinnen waarbij regelmatig, door het ont-breken van financiële middelen, de aanpak van de vele problemen bij deze huurders ernstig wordt bemoeilijkt. In bijzondere situaties kan aan deze huishoudens een handreiking worden gegeven met een ondersteuningsprogramma. Met hulp en begeleiding, door bijvoorbeeld te helpen met het op-knappen van de woning of tuin of het opruimen en afvoeren van rommel, worden deze huishoudens weer op weg geholpen. Toekomstverwachting Structurele zaken als het groenonderhoud en het onderhoud van onze achterpaden zijn taken die we ook de komende jaren voortzetten. De in de afgelopen jaren aangebrachte achterpadverlichting blijven wij onderhouden. Ook in 2016 zal samen met de gemeente, in het verlengde van de herstructurering in de wijk Zuidelijk Molenveld, een inspanning worden uitgevoerd voor het verbeteren van de leefomgeving aansluitend aan het herstructureringsgebied. Extra aandacht is er daarbij voor het tuinonderhoud en de groen-voorziening in de wijk. Het streven is de wijk langzamerhand haar tuindorpkarakter weer terug te ge-ven. Met Presikhaaf Bedrijven zal in 2016 weer een contract voor het extra opruimen van zwerfvuil bij di-verse complexen worden afgesloten. Ten aanzien van hennepplantages in onze woningen handhaven wij het zero tolerance beleid en we zullen dit ook actief uitdragen. Door het leefbaarheidsfonds, dat ook in 2016 blijft bestaan, kunnen we initiatieven vanuit de samenle-ving op het terrein van leefbaarheid ondersteunen. In deze moeilijke economische tijd zullen naar verwachting meer huishoudens in problemen geraken. Veranderingen in de zorg zullen in 2016 vooral voor de bewoners van het complex IJsselzicht concre-te veranderingen met zich meebrengen. Met betrokken partijen uit de zorg- en welzijnssector als Cambio en Caleidoz zal worden gewerkt aan het in stand houden van voorzieningen binnen IJssel-zicht, bijvoorbeeld de restaurant- en ontmoetingsfuncties.

2.2 Verhuur, verkoop en beheer

Onze primaire taak is ervoor te zorgen dat we voldoende goede en betaalbare woonruimte aanbieden.

2.2.1 Woonruimteverdeling Beleid De vraag naar betaalbare woningen is nog steeds groter dan het aanbod. Een eerlijke en rechtvaardi-ge woonruimteverdeling is het belangrijkste instrument om ervoor te zorgen dat de beperkt vrijkomen-de woningen aan passende huishoudens worden aangeboden. Daarvoor werken wij samen in de voormalige stadsregio Arnhem-Nijmegen met een gezamenlijk aanbodmodel. Door het opheffen van

11

de stadsregio ontstaat er per 1 januari 2016 een nieuwe situatie; er is dan namelijk geen regionaal verordenend bestuursorgaan meer. Daarom heeft er in 2015 intensief overleg plaatsgevonden tussen corporaties en gemeenten met als doel de instandhouding van een regionaal model van woonruimte-verdeling. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een door alle gemeenten in de regio vastgestelde modelverorde-ning waarin de kwaliteiten en verworvenheden van de regionale woonruimteverdeling gewaarborgd blijven. De gemeente Arnhem is contactgemeente en verzorgt de mogelijke beroepsprocedure. Corpo-raties in de regio zijn door de colleges van B & W gemandateerd huisvestingsvergunningen te ver-strekken. De uitgangspunten in de modelverordening zijn:

- eerlijk en transparant - een eenvormige wijze van het regionale aanbod - maximale keuzevrijheid - een waarborg voor urgent woningzoekenden - duidelijke regels en rechtsbescherming.

Uit een eerdere evaluatie is gebleken dat de woonruimteverdeling goed werkt. Enkele uitkomsten:

- door loting worden meer huishoudens met kortere meettijden (vooral starters) aan woonruim-tegeholpen.

- Er is een goede balans tussen het aanbod- en lotingmodel binnen de woonruimteverdeling. - Het aantal aangemelde huurwoningen is licht toegenomen. - Het aantal weigeringen van woningen blijft fors. - Het niet meer verschijnen van het Entree Magazine heeft in de praktijk nauwelijks problemen

opgeleverd, corporaties leveren in individuele gevallen zo nodig maatwerk. - Regionale regelgeving op het terrein van woonruimteverdeling is een goede zaak, ook voor de

toekomst. Doelstellingen 2015 Huisvesten statushouders Met en voor de gemeente Doesburg zorgen wij binnen de gestelde termijn voor ten minste 90% van de invulling van de gemeentelijke taakstelling. Door de internationale conflicten, vooral in Syrië, is er in 2015 een flinke toename in de komst van vluchtelingen naar West Europa geweest. Nederland werkt loyaal mee aan de huisvesting van vele vluchtelingen en dit resulteert in een toename van de taakstel-ling voor de opvang van statushouders in alle gemeenten. Urgent woningzoekenden Wij garanderen een goede en snelle behandeling van de aanvragen en de huisvesting van urgent woningzoekenden met monitoring in het regionale kader. Positie woningzoekenden Wij blijven werken aan een goede balans in het aanbod aan woningzoekenden, met de mogelijkheid van maatwerk, door het voor een deel met voorrang toewijzen van opgeleverde nieuwbouw aan door-stromers uit Doesburg. Daarbij is er voldoende aandacht, onder meer door ca. 15% van de leegko-mende woningen te verloten, voor de positie van starters op de woningmarkt. Het regionale aanbodmodel Wij wijzen de woningen toe conform de transparante en rechtvaardige systematiek. Realisatie voor 2015 Huisvesten statushouders We hebben als grootste sociale verhuurder in Doesburg de invulling van deze opgave geheel voor onze rekening genomen. In 2015 hebben wij 25 statushouders gehuisvest waardoor er per 1 januari 2016 een voorstand van twee statushouders is.

12

Voor 2015 was het beeld: Omschrijving Statushouders Stand per 1 januari 2015 2 Taakstelling 2015 21 -------- Totale opgave 23 Gerealiseerd in 2015 25 -------- Stand per 1 januari 2016 -2 Voor het eerste half jaar van 2015 was er een taakstelling van 10 statushouders en voor het tweede halfjaar van 11 statushouders aan Doesburg toegewezen. In 2015 zijn 7 woningen toegewezen waar-door in totaal 25 statushouders in Doesburg zijn gehuisvest. Urgent woningzoekenden Acht huishoudens hebben in 2015 een urgentieaanvraag ingediend. In 2014 waren dit er twaalf. Er is dus sprake van een afname van het aantal aanvragen. Het beperkte aantal geeft een indicatie voor de spanning op de woningmarkt. In het urgentieaanvraag proces verzorgen we het informeren van de woningzoekenden en de intake:

- invullen van het aanvraagformulier; - inhoudelijk vervolggesprek over de situatie; - rapportage aan regionale urgentiecommissie; - bericht over beoordeling door commissie en mogelijk beroep bij klachtencommissie.

Van de acht aanvragen in 2015 zijn er vier toegekend en vier afgewezen. Met het huisvesten van negen sociaal/medisch urgente huishoudens hebben we in 2015 vijf urgente huishoudens meer geholpen dan er vanuit Doesburg urgent zijn verklaard. Deze “urgentiebalans” zullen we blijven monitoren en als deze ernstig verstoord wordt kunnen we bij mutatie meer woningen uitsluiten voor urgent woningzoekenden (tot maximaal 30%). In 2015 hebben we bijna 90% van de geadverteerde woningen niet uitgesloten voor urgent woningzoekenden. Positie woningzoekenden In 2015 reageerden er in Doesburg gemiddeld 50 huishoudens op elke beschikbaar komende woning. Dit was in 2014 gemiddeld 47 huishoudens. Er zijn in 2015 dertien levensloop bestendige patiowonin-gen in Beinum West opgeleverd. Met de hiermee samenhangende doorstroming kwamen er in 2015 in Doesburg in totaal 151 woningen beschikbaar. De algemene mutatiegraad (inclusief nieuwbouw) was 7,4%. Exclusief nieuwbouw bleef deze beperkt tot 6,8%. Doorstromers op de woningmarkt maken een grotere kans op het aanbod van een andere woning. Voor starters op de woningmarkt is het minder eenvoudig zelfstandige woonruimte te verkrijgen. Daarnaast ondervinden zij concurrentie van statushouders en urgent woningzoekenden. Door de wij-ziging in de huisvestings-verordening waarin een percentage loting is opgenomen hebben starters wel meer kans gekregen op een woning. In 2015 zijn eenentwintig leegkomende woningen in IJsselzicht en de Maartenshof toegewezen. Door veranderende regelgeving op het terrein van zorgverlening wordt sinds 2014 ook in IJsselzicht alleen thuiszorg verleend. Een dergelijke ontwikkeling was er al eerder in de Maartenshof. Met Attent zorg en begeleiding vindt er overleg over de toekomst van IJsselzicht plaats. In 2015 zijn in beide complexen de leegkomende woningen op de reguliere wijze aangeboden. Vraag van starters en doorstromers in de regio (bron Entree)

Aantal personen 2015 2014 2013

1 3.429 3.193 2.279

2 2.067 1.838 1.695

3 992 938 758

>4 734 534 478

13

Gemiddeld aantal reacties per woning, onderverdeeld naar wijken in Doesburg (bron Entree)

Wijk 2015 2014 2013

Binnenstad 16 43 31

Beinum 62 45 54

De Ooi 86 61 64

Molenveld 48 36 43

In 2015 is circa 30% van het beschikbare aanbod aan starters en herstarters toegewezen Daarbij moet opgemerkt worden dat urgent woningzoekenden in principe ook starters op de woningmarkt zijn. Doorstromers accepteerden circa 65% van de leegkomende woningen. Sociaal/medisch urgent wo-ningzoekenden en de stadsvernieuwingsurgenten accepteerden ruim 6% van het aanbod. In het kader van de gemeentelijke taakstelling voor de opvang van vluchtelingen zijn zeven woningen buiten het aanbodmodel toegewezen aan deze specifieke doelgroep. Van de 151 beschikbaar komende woningen inclusief dertien nieuwbouwwoningen, zijn 144 woningen geadverteerd in het Entree magazine. In de onderstaande tabel worden 144 verhuringen in 2015 per doelgroep aangegeven. Aantal verhuringen via Entree (bron Entree)

Doelgroep Aantal Percentage

Starters 24 17%

Herstarters 18 13%

Doorstromers 93 64%

Urgenten (incl. stadsvernieuwingsurgenten) 9 6%

In 2015 zijn veertien woningen via het lotingsmodel geadverteerd. Met ca. 10% toewijzing volgens dit model voldoen we dus niet helemaal aan het regionaal afgesproken percentage van ca. 15% (13 tot 17%). Eind 2015 is daarom het aantal te verloten woningen verruimd maar deze tellen pas in de ver-antwoording mee voor 2016. In 2015 is er zes maal sprake geweest van woningruil. Vier maal lokaal en twee maal interlokaal waardoor in totaal tien woningen van huurder verwisselden. Aanbiedingscoëfficiënt In de stadsregio moest in 2015 een woning gemiddeld 3,1 maal (2014 ca. 3,1 maal) aangeboden wor-den voordat een nieuwe huurder was gevonden. Dit cijfer is voor Doesburg iets hoger namelijk, 3,2 maal (2014 = 3,3 maal). Het regionale aanbodmodel Leegkomende woningen kunnen dagelijks via de regionale organisatie Entree in een aanbodmodel worden gepresenteerd. Corporaties maken daarbij de keuze of een woning via het hoofdmodel dan wel via het lotingmodel wordt geadverteerd. Op basis van een modelverordening, vast te stellen door iedere participerende gemeente, is in goed overleg tussen corporaties en gemeenten gezorgd dat de eenduidige wijze van woonruimteverdeling in de regio ook vanaf 2016 is gewaarborgd. Woningzoe-kenden die dit op prijs stellen worden individueel begeleid bij het reageren op leegkomende woningen. De mutatiegraad Binnen ons bezit hebben in 2015 151 mutaties plaatsgevonden. Dit is inclusief 13 nieuwbouwwonin-gen. De mutatiegraad komt daarmee uit op 7,4 (6,8% exclusief nieuwbouw). In 2014 was de mutatie-graad 7,3% en exclusief nieuwbouw 6,5%. Het aantal verhuizingen per complex en woningtype varieert sterk. In het algemeen wordt er in de kleinere woningen en de flats sneller verhuisd dan in de grondgebonden- en seniorenwoningen. Dit is zichtbaar in de mutatiegraad per complex.

14

Mutaties 2015 per type woning Benedenwoning 2 Bovenwoning 3 Eengezinswoning 59 Appartementen met lift 30 Appartementen zonder lift 18 Seniorenwoning grondgebonden 5 Aanleunwoningen 21 Grondgebonden levensloopbestendig 13 -------- Totaal 151 ==== Mutaties 2015 per wijk Beinum 32 Binnenstad 13 De Ooi 43 Molenveld 63 -------- Totaal 151 ==== Toekomstverwachtingen Door de toename van de internationale vluchtelingenstroom en een grotere opvang binnen Nederland is de gemeentelijke taakstelling enorm toegenomen. Voor 2016 wordt een taakstelling van ca. 30 per-sonen verwacht. Bij een dergelijke toename zal het steeds problematischer worden de taakstelling van de gemeente Doesburg in te vullen. Vooral de grote vraag van eenpersoonshuishoudens in deze groep maakt de invulling moeilijker omdat er een beroep op veel leegkomende woningen wordt ge-daan. De behandeling van urgentieaanvragen kent een zorgvuldige methodiek. Voor corporaties levert dit behoorlijke kosten op, aanvragers betalen een beperkte bijdrage van € 55. Uitgaande van een toene-mende druk op de woningmarkt zal het aantal aanvragen naar verwachting stijgen. De positie van woningzoekenden in de sociale sector komt de komende jaren verder onder druk te staan door:

- Een toenemende vraag naar betaalbare huisvesting - De EU-richtlijn waardoor huishoudens met een inkomen van meer dan € 35.739 nog slechts

zeer beperkt geholpen kunnen worden aan woningen onder de huurtoeslaggrens - De invoering van passendsheidseisen voor woningzoekenden met lagere inkomens; deze

verdere segmentering bemoeilijkt het toewijzingsbeleid nog meer; - Verscherpte inkomenseisen voor het verkrijgen van een hypotheek en daarmee een koopwo-

ning - Een beperkte nieuwbouwproductie - Beperkte doorstroming in de sociale huursector.

2.2.2 Huurprijzen en betaalbaarheid De woningvoorraad Onze hoofdtaak blijft om te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen zijn voor die huishoudens die daar zelf niet in kunnen voorzien. Deze “kernvoorraad” willen wij voor de primaire doelgroep zo ruim mogelijk houden. In de sociale sector worden voor 2015 de volgende huurgrenzen gehanteerd. Een woning is goedkoop met een maandhuur onder € 409,92 (kwaliteitsgrens huurtoeslag tot 23 jaar) Voor betaalbare wonin-gen ligt de maandhuur tussen de € 409,92 en € 628,76 (aftoppingsgrens hoog). Iets duurder zijn wo-ningen waarbij er sprake is van een maandhuur boven de € 628,76. De maximale huurgrens voor

15

huurtoeslag ligt op een huur van € 710,68. Woningen met een huurprijs boven deze huurgrens worden bestempeld als vrije sector woningen waarvoor geen huurtoeslag mogelijk is. Op basis van bovenstaande grenzen is ons bezit, ultimo 2015, als volgt in te delen:

Het aantal betaalbare woningen tot € 628,76 bedraagt 90% van ons woningbezit, waarvan 15% goed-koop is. Circa 9% is op basis van deze tabel als ´duur” te classificeren terwijl slechts 1% van ons wo-ningbezit in de vrije sector valt. Het ruime beleid in de stadsregio maakt de mogelijkheden voor het verkrijgen van woonruimte voor de primaire doelgroep maximaal. Echter door de EU-regeling komen huishoudens met een inkomen bo-ven € 35.739 in principe niet voor een sociale huurwoning in aanmerking. Bij het toewijzen van woon-ruimte mocht hier in 2015 voor inkomens tussen € 35.739 en € 39.874 en het toewijzen van woningen aan inkomens hoger dan € 39.874 in beide groepen met maximaal 10% worden afgeweken. Deze ruimte is zo goed mogelijk ingevuld zodat huishoudens in deze groepen toch door ons gehuisvest kunnen worden. Beleid Wij willen woningen aanbieden met een goede prijs/kwaliteitverhouding. Daarvoor hebben we ons bezit ingedeeld in Product Markt Combinaties (PMC’ s). Per PMC hebben we de streefhuur vertaald in een percentage van de maximaal redelijke huur. In de puntenopbouw is het energielabel opgenomen. De PMC’s zijn als volgt ingedeeld: PMC omschrijving Streefhuurpercentage Hoger segment 71% Ouderenhuisvesting met zorg 65% Ouderenhuisvesting zonder zorg 74% Seniorenwoningen grondgebonden 65% Starterswoningen 60% Eengezinswoningen Binnenstad 65% Eengezinswoningen Zuidelijk Molenveld 60% Eengezinswoningen Noordelijk Molenveld 60% Eengezinswoningen De Ooi 60% Eengezinswoningen Beinum 60% Appartementencomplex Het Mauritsveld 75% Eengezinswoningen Beinum west n.n.b. Nieuwbouw Zuidelijk Molenveld n.n.b.

15%

75%

9% 1%

Goedkoop (< € 409,92)

Betaalbaar (> € 409,92 - < € 628,76)

Duur (> € 628,76 - < € 710,68)

Vrije sector (> € 710,68)

16

Doelstellingen voor 2015 Huurbeleid Door toepassing van het PMC beleid zorgen we voor een evenwicht in de prijs en kwaliteitverhouding en onze regionale positionering. In ons energiebeleid willen we ook rekening houden met het totaal aan woonlasten voor onze huurders. Nieuwbouw wordt met een hoger percentage van de maximaal redelijke huur in de markt gezet, maar wel betaalbaar gehouden. Door de energiezuinigheid van deze woningen wordt dit voor een deel door lagere energiekosten in de woonlasten gecompenseerd. Wij willen door ons huurbeleid geen inkomenspolitiek voeren. Huurachterstand Wij zijn zeer alert op huurachterstanden. Deze komen nu eenmaal voor, maar we streven ernaar dat de huurachterstanden beperkt blijven, lager dan 1% van de jaarhuuropbrengst. Door het voeren van een actief incassobeleid voorkomen we extra kosten bij onze huurders door betalingsachterstand. Er wordt in een vroegtijdig stadium persoonlijk contact gezocht met de huurders. Daarnaast wordt door middel van intensief contact met hulpverlenende instanties en de gemeente geprobeerd huurders met betalingsproblemen op tijd door te verwijzen voor gespecialiseerde (schuld) hulpverlening. Realisatie in 2015 Huurbeleid Door de consequente toepassing van de aanpassing van de huur bij mutatie, naar het in het PMC-beleid vastgelegde percentage, ligt het gemiddelde percentage op circa 61%. De jaarlijkse maximale huurverhoging wordt wettelijk vastgesteld mede gebaseerd op het inflatiecijfer. Alle huurders van Woonservice IJsselland hebben in 2015 een huurverhoging van 2% gehad. Indien een woning door de huurverhoging van “Daeb” naar “Niet Daeb” zou verschuiven is de huurverhoging zodanig aangepast dat de woning voor de categorie Daeb behouden bleef. Niet Daeb woningen heb-ben om markttechnische redenen een huurverhoging van 1% (inflatiepercentage)gekregen. Huurachterstand De huurachterstand wordt uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen. Ook in 2015 is deze door het strikte incasso beleid onder de 1% gebleven. De huurachterstand is per 31 december 2015 uitgekomen op 0,67. Per 31 december 2014 was dit percentage 0,78%. De achterstand fluctu-eerde maandelijks tussen 0,50% en 0,85%. Over de jaren 2015 en 2014 laten de huurachterstanden zittende huurders het volgende beeld zien.

0,40%

0,50%

0,60%

0,70%

0,80%

0,90%

1,00%

Jan Feb Mrt Apr Mei Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec

Huurachterstand zittende huurders 2015 en 2014

2014

2015

17

Op 31 december 2015 waren er 65 dossiers ter incasso in handen van een deurwaarderskantoor. Ten opzichte van 2014 (69 dossiers) is dit een beperkte afname. Wij volgen een actieve incassoprocedure waarin altijd geprobeerd wordt om persoonlijk contact te krijgen met de huurdebiteuren. Hierbij werkt de kleinschaligheid van Doesburg voordelig, als er geen telefonisch contact mogelijk is worden er andere wegen gevolgd om een huurder toch persoonlijk te spreken.

Om te voorkomen dat huurders in een uitzichtloze situatie terecht komen wordt in een vroegtijdig sta-dium doorverwezen naar schuldhulpverlening via de gemeente. Er vindt regelmatig overleg plaats tussen de medewerker huurincasso en de consulent schuldhulpverlening van PLANGROEP. Deze organisatie is partner van de gemeente Doesburg op het terrein van schuldhulp dienstverlening. Er vindt altijd intensief overleg plaats om huisuitzettingen te voorkomen. In 2015 werden negentien ont-ruimingen aangezegd, hiervan zijn er vier daadwerkelijk uitgevoerd. Drie woningen zijn ontruimd we-gens huurachterstand waarvoor geen passende oplossing is gevonden en één op basis van overlast. Toekomstverwachting Ondanks de nog steeds moeilijke economische situatie en het feit dat huishoudens het hierdoor moei-lijker hebben met hun financiële huishouding doen wij er alles aan om de huurachterstand tot maxi-maal 1% van de jaarhuur te beperken. De verwachting is dat meer huishoudens het door de aanhou-dende economische crisis financieel moeilijk zullen krijgen waardoor de huurachterstand zal stijgen. Na de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel waarin de WOZ waarde van woningen een rol gaat spelen en de invoering van passendheidseisen wordt het PMC beleid aangepast. De vaststel-ling hiervan wordt met ingang van 1 januari 2016 verwacht.

2.2.3 Verkoop van woningen Beleid Het verkoopbeleid is gericht op de volgende doelen:

- Een evenwichtige spreiding van koop- en huurwoningen in alle wijken - Het realiseren van doorstroming en positieve wijkimpulsen - Zo mogelijk een variatie in het koopaanbod van woningtypes - Het bereikbaar maken van een koopwoning voor een bredere groep huishoudens - Het genereren van financiële middelen.

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

0 - < 9090 - < 180

180 - < 270270 - < 360

> 360

Aan

tal d

oss

iers

Aantal dagen

Lopende dossiers deurwaarder ultimo boekjaar

2015

2014

18

Doelstellingen 2015

- Het verkopen van twee woningen bij mutatie. Realisatie 2015 Verkoop aan zittende huurders Bij de vaststelling van een verkoopbeleid voor een complex krijgen alle zittende huurders de mogelijk-heid de door hen bewoonde woning te kopen. In 2015 zijn geen nieuwe complexen toegevoegd en zijn er geen woningen aan zittende huurders verkocht. Verkoop na mutatie De vastgestelde complexen voor verkoop zijn:

- Binnenstad: een aantal specifiek benoemde bijzondere woningen - De Ooi: complex 47 Vanegwoningen; - Zuidelijk Molenveld: complex 12, Oranjesingel, W. de Zwijgerlaan en Julianastraat - Noordelijk Molenveld: complex 43, Baerkenstraat; - Beinum: complex 26, dijkwoningen aan de Pol en Smitsweide.

Leegkomende woningen in deze complexen werden te koop aangeboden. Met het voorzichtige herstel van de crisis op de markt voor koopwoningen hebben wij vijf woningen kunnen verkopen. Toekomstverwachting Wij verwachten in de jaren 2016 tot en met 2020 dertien bestaande huurwoningen te kunnen verko-pen.

2.2.4 Vereniging van Eigenaren Vereniging van Eigenaren “De Santbergh” Dit appartementencomplex bestaat uit veertien woningen. Van twee woningen zijn wij eigenaar en deze worden door ons verhuurd. Tegen een jaarlijkse vergoeding voeren wij, vanaf de oplevering in 2000, de gehele administratie voor deze vereniging. Het technisch beheer van het appartementen-complex ligt in handen van het bestuur van de Vereniging. Hiervan maken wij geen deel uit. Per 31 december 2014 bedraagt het vermogen van deze Vereniging circa € 60.000 en bedraagt ons aandeel hierin circa € 7.600. Per 31 december 2013 bedroeg het vermogen circa € 50.000 en ons aandeel circa € 6.300 Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld Dit appartementencomplex bestaat uit 11 koopappartementen, 40 huurappartementen, 3 bedrijfsruim-ten voor de verhuur en 61 parkeerplaatsen in de parkeerkelder. In het bestuur van de Vereniging van Eigenaren vervult onze directeur-bestuurder, de heer Esselink, de rol van voorzitter en onze manager financiën, de heer Mensink, de rol van penningmeester. Tussen de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld en Woonservice IJsselland is een beheerovereenkomst gesloten voor het financieel- en technisch beheer van het appartementencomplex. Per 31 december 2014 bedraagt het vermogen van deze Vereniging circa € 259.000 en bedraagt ons aandeel hierin circa € 206.000. Per 31 december 2013 bedroeg het vermogen circa € 214.000 en ons aandeel circa € 170.000.

2.2.5 Beheer voor derden

Met ingang van 1 april 2011 is er een beheerovereenkomst afgesloten tussen de Stichting Coördinatie van de Gecommitteerden tot de Administratie der Gestichten van Weldadigheid te Doesburg en Woonservice IJsselland. In deze beheerovereenkomst is het technisch beheer geregeld van 21 wo-ningen van deze stichting. Vanaf 1 januari 2014 wordt deze overeenkomst jaarlijks stilzwijgend ver-lengd met een wederzijdse opzegtermijn van één jaar.

19

2.3 De kwaliteit van het woningbezit Door het beschikbaar stellen van woningen kunnen we onze doelen bereiken. Op basis van de demo-grafische ontwikkeling en gezinsverdunning is er nog behoefte aan een kleine uitbreiding van onze woningvoorraad. Wij willen de kwaliteit van onze bestaande voorraad op peil houden en waar mogelijk verbeteren. Door middel van groot onderhoud en renovatie zijn in het recente verleden complexen in hun geheel aangepakt. Door de uitvoering van planmatig onderhoud worden woningen aan de buitenzijde collec-tief onderhouden. Het onderhoud aan de binnenkant en ook het verhogen van het comfortniveau kan heel goed op individuele basis gebeuren. Een goede gelegenheid om woningen op een hoger kwali-teitsniveau te brengen is het moment van leegkomen. Inclusief de kosten van onze eigen onderhoudsdienst hebben wij in 2015 circa € 3,2 miljoen (2014 € 2,1 miljoen) aan dagelijks- en planmatig onderhoud uitgegeven. In de volgende tabel is aangegeven hoe de kosten verdeeld zijn over de verschillende soorten onder-

houd. Onderhoudskosten (x € 1.000)

2015 2014 2013 2012 2011

Klachtenonderhoud 391 365 366 374 331 Mutatieonderhoud 436 324 301 432 354 Onderhoud installaties 209 234 221 218 193 Diversen 0 0 11 12 12 Planmatig onderhoud 1.977 1.030 1.174 850 1.280 Asbestsanering 106 61 0 0 0 Onderhoudsdeel VvE Het Mauritsveld 93 83 68 72 73

Totaal 3.212 2.097 2.141 1.958 2.243

Per woning (x € 1) 1.571 1.035 1.058 964 1.091

Onder dagelijks onderhoud verstaan wij het klachtenonderhoud, het mutatieonderhoud en het onder-houd aan installaties. In de begroting voor 2015 is voor dagelijks onderhoud een post van € 992.000 begroot. De realisatie komt uit op € 1.036.000 (in 2014 € 923.000). Dit komt neer op circa 104% (2014 = 89%) van de begroting voor dagelijks onderhoud. Per woning komen de kosten voor dagelijks onderhoud uit op € 507 (2014 = € 456) per woning.

2.3.1 Klachtenonderhoud Beleid De werkzaamheden worden uitgevoerd op basis van reparatieverzoeken van de huurder. Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden. Reparatiewerkzaamheden aan de schil van de woning komen voor onze rekening. Doelstelling Het leveren van een snelle dienstverlening tegen een goed kwaliteitsniveau. Realisatie Aan klachtenonderhoud is in 2015 een bedrag van € 391.000 uitgegeven tegen € 365.000 in 2014. Dit komt neer op gemiddeld € 191 (2014 = € 180) per woning. In de begroting 2015 is voor klachtenon-derhoud een bedrag van € 395.000 opgenomen. Bij ca. 10% van alle uitgevoerde reparaties wordt steekproefsgewijs door een enquête bij de betref-fende huurder gevraagd naar de ervaringen. Zaken als het maken en nakomen van afspraken en uit-voering en kwaliteit van het werk worden aan de orde gesteld. Bij vragen of opmerkingen vindt er aan-vullende actie plaats. Van de geënquêteerden is gemiddeld meer dan 80% tevreden over onze dienst-verlening. Toekomstverwachting Handhaving en waar nodig verbetering van de kwaliteit van deze dienstverlening. Verdere optimalise-ring van het proces in relatie met de verdergaande automatisering. Blijvende kostenbewuste aanpak

20

van het klachtenonderhoud met een jaarlijkse beoordeling door de afdelingen Financiën, Vastgoed en Woondiensten.

2.3.2 Mutatieonderhoud Beleid Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd bij het opnieuw verhuren van de woning. We vinden het van be-lang om met nieuwe huurders een goede start te maken. Het is dan ook belangrijk om een leeggeko-men woning in goede staat te brengen. Doelstelling De nieuwe huurder moet bij aanvang van de huur tevreden zijn over de opgeleverde woning, waarbij minimaal gemiddeld een 7,5 wordt gegeven voor de staat van oplevering van de woning. Realisatie In 2015 zijn in totaal 138 woningen leeggekomen in de bestaande voorraad tegen 131 woningen in 2014. De totale kosten aan mutatieonderhoud komen dit jaar uit op € 436.000. Dit is gemiddeld € 3.159 per mutatie. In 2014 kwamen de gemiddelde mutatiekosten uit op € 2.473 per mutatie. In de begroting 2015 is voor mutatie onderhoud een bedrag van € 347.000 opgenomen. Toekomstverwachting Ook in de toekomst willen we dat een nieuwe huurder een goede start maakt in zijn nieuwe woning. Wij hechten er belang aan om een goed contact met de huurder te krijgen en te houden. Door bij de aanvang van de huurovereenkomst feedback te vragen en interesse te tonen wordt dit contact ver-sterkt. Daarnaast bevordert deze feedback het klantgericht denken. Overname en oplevering van een woning vraagt vaker maatwerk. Door hier goed op in te spelen streven we ook naar een goede klant-tevredenheid.

2.3.3 Woningverbetering bij mutatie Beleid Onder woningverbeteringen bij mutatie verstaan we het verbeteren en moderniseren van badkamers, toiletten en/of keukens na opzegging huurcontract. Ook het aanbrengen van centrale verwarmingsin-stallaties wordt gezien als een woningverbetering. Doelstelling Wanneer een leegkomende woning niet de basiskwaliteit heeft wordt bij mutatie alsnog de woning op het gewenste niveau gebracht. Realisatie In 2015 zijn bij 19 (2014 = 10) mutatiewoningen verbeteringen uitgevoerd voor een totaalbedrag van circa € 300.000 (2014 = € 121.000). Er zijn relatief veel woningen gemuteerd waarbij een woningver-betering nodig bleek. In IJsselzicht zijn 12 keukens verbeterd voor een € 55.000. (in 2014 waren dit 14 keukens). Toekomstverwachting Voor woningverbeteringen wordt jaarlijks een bedrag in de begroting opgenomen op basis van het aantal te verwachten mutaties.

2.3.4 Planmatig onderhoud

Beleid Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van geplande onderhoudscycli van de diverse onderdelen van de woning. Het doel is preventief onderhoud uit te voeren, zodat de onderdelen zo lang mogelijk meegaan. Waar nodig worden onderdelen vervangen.

21

Doelstellingen De doelstellingen op het gebied van planmatig onderhoud zijn weergegeven in de (meerjaren) begro-ting. Het doel is om de aantallen te realiseren en de uitgaven binnen de begroting te houden. Realisatie De begroting voor planmatig onderhoud voor 2015 bedraagt € 1,9 miljoen. De werkzaamheden richten zich vooral op de buitenzijde van de woningen. In 2015 is in totaal € 1,98 miljoen besteed aan planmatig onderhoud. Hiervan is € 369.000 besteed aan buitenschilderwerk, vervangen van gevelschroten 76 Vaneg woningen € 585.000, vervangen van gevelkozijnen en ramen € 574.000 en vervangen van verwarmingsketels € 98.000. De overige € 354.000 zijn besteed aan diverse planmatige werkzaamheden. Per woning komen de kosten voor planmatig onderhoud gemiddeld uit op € 968 per woning (in 2014 was dit € 508).

2.3.5 Asbest Beleid Woningen gebouwd voor 1992 bevatten vaak asbesthoudende materialen. Ons beleid is er op gericht om asbestveilige woningen te verhuren en het risico van emissie van asbestvezels zoveel mogelijk te beperken om daarmee te zorgen voor een veilige woon- en werkomgeving voor onze huurders. Doelstellingen Doelstelling is om voor 2024 al het bereikbare asbest te saneren. Hiervoor wordt jaarlijks een budget gereserveerd. Voor 2015 is hiervoor € 300.000 opgenomen. Vanuit dit budget worden jaarlijks com-plexmatig saneringen uitgevoerd. Bij woningmutaties wordt het aanwezige asbest ook verwijderd. Realisatie In 2015 zijn asbesthoudende golfplaten op de bergingsdaken van 43 woningen aan de Hermaat en Allersmaat vervangen. Ook is het asbesthoudend dakbeschot op de bergingsdaken bij 4 woningen in de Windmolenstraat vervangen door houten plaatmateriaal. Bij de HAT woningen aan de Smitsweide zijn gelijktijdig met de verbeteringswerkzaamheden asbesthoudende buizen verwijderd. Bij diverse woningen zijn asbesthoudende materialen verwijderd tijdens mutatiewerkzaamheden. In totaal is € 106.000 uitgegeven aan asbestsaneringen. Toekomstverwachting In 2016 worden bij de woningen in de Emmastraat, Julianastraat en Prins Hendrikstraat de asbest-houdende golfplaten op de bergingen vervangen en het asbesthoudende plaatmaterialen tegen het dakbeschot verwijderd.

2.3.6 Servicecontracten

Beleid De servicecontracten voor beheer en onderhoud worden eens in de 5 jaar beoordeeld. Doelstellingen Jaarlijks wordt bekeken welke service- en onderhoudscontracten in de markt worden aangeboden tegen een goede prijs-kwaliteitverhouding. Realisatie In 2015 zijn er geen nieuwe servicecontracten afgesloten. In totaal is in 2015 voor € 209.000 (2014 = € 234.000) uitgegeven aan servicecontracten. Er zijn doorlopende servicecontrac-ten afgesloten met 16 bedrijven. Op 31 december 2015 is het contract met een schoonmaakbedrijf beëindigd wegens pensionering van de eigenaren. De werkzaamheden zijn ondergebracht bij een lopend contract van een ander schoonmaakbedrijf.

2.3.7 Servicefonds klein huurdersonderhoud Met het servicefonds klein huurdersonderhoud bieden wij een extra service aan onze huurders. Deel-name aan het servicefonds is geheel vrijwillig. Tegen een gemiddelde maandelijkse vergoeding van € 3,75 (2014 = € 3,75) voeren wij een aantal werkzaamheden uit die tot de verplichting van de huurder

22

behoren. Eind 2015 nemen 1.815 (2014 = 1.801) van onze huurders deel in het servicefonds. De tota-le vergoeding is dit jaar uitgekomen op circa € 68.300 (2014 = € 67.800) en de totale kosten op circa € 60.100 (2014 = € 66.500). Het resultaat van € 8.200 is ten gunste van het resultaat gebracht. In 2014 was het resultaat € 1.300.

2.3.8 Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld

Wij nemen met 40 appartementen, 3 bedrijfsruimten en 50 parkeerplaatsen deel in de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld. Voor onderhoud en beheer van het complex en voor reserveringen voor toekomstig groot- of planmatig onderhoud vindt er maandelijks afdracht plaats van de verschuldigde servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren Het Mauritsveld

2.4 Projectmatige woningverbeteringen

Beleid Onder projectmatige woningverbeteringen verstaan wij het per complex verbeteren van badkamers, toiletten en keukens. Doelstelling Jaarlijks wordt bekeken welke complexen in aanmerking komen voor woningverbetering. Er wordt rekening gehouden met 30 woningen per jaar. Realisatie In juni zijn de werkzaamheden afgerond aan de eengezinswoningen aan de Smitsweide en de Pol (zogenaamde dijkwoningen) en de starterswoningen (HAT eenheden) aan de Smitsweide. Van de eengezinswoningen hebben 15 van de 25 woningen deelgenomen aan de verbeteringswerkzaamhe-den. Al deze woningen hebben nieuwe keukens, badkamers en toiletruimten gekregen. Meteen is de ventilatie verbeterd door het aanbrengen van vraaggestuurde mechanische ventilatie. Bij de HAT wo-ningen zijn de voortuinen opnieuw ingericht en voorzien van eigen parkeerplaatsen. Van de 12 bewo-ners hebben er 11 deelgenomen aan de verbeteringswerkzaamheden in de woning. Eind 2015 is gestart met de voorbereiding van verbeteringswerkzaamheden voor de 65 eengezinswo-ningen in de Emmastraat, Julianastraat en Prins Hendrikstraat in het zuidelijk Molenveld. De uitvoe-ring wordt verdeeld over de jaren 2016 en 2017. Meteen worden dan ook de asbesthoudende materia-len verwijderd en isolerende maatregelen aangeboden zoals vraaggestuurde mechanische ventilatie en dakisolatie. Voor IJsselzicht is begonnen met de voorbereidingen voor het verbeteren van de gangen en centrale ruimten. Er wordt gedacht aan vervanging van vloerbedekkingen en verlichting en het schilderen van wanden en plafonds. Samen met de bewonerscommissie is hierover regelmatig overleg. De uitvoering wordt eind 2016 verwacht. In 2015 heeft STMG het huurcontract opgezegd voor De Linie 4. Met huisartsenpraktijk De Linie is overeenstemming bereikt over een uitbreiding met een nieuw 10 jarig huurcontract per 1 april 2016. In 2015 zijn de voorbereidingen begonnen voor het aanpassen van de ruimten. Voor de huisartsen is dit een gewenste uitbreiding voor hun activiteiten op De Linie. Toekomstverwachting Voor de komende jaren zijn jaarlijks 30 woningen opgenomen in de planning voor projectmatige ver-betering.

2.5 Energieverbeteringen

Beleid Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Vanaf 2015 komen de labels te vervallen voor een nieuwe Energie Index. Het beleid is erop gericht om in 2020 over al de woningen een gemiddelde Energie Index van 1,25 (oud B-label) te halen. Begin 2015 is de rekenmethodiek echter gewijzigd waardoor de voorlopige energie index cijfers zijn veranderd. Het is nog niet duidelijk wat de nieuwe doelstellingen voor 2020 worden op basis van de nieuwe rekenmethodiek. Het bestaande beleid wordt in ieder geval voortgezet.

23

Doelstelling Complexen met een slecht energielabel of energie index komen in eerste instantie in aanmerking voor isolerende maatregelen. De komende jaren wordt extra geïnvesteerd in isolerende maatregelen om het beleid uit te voeren en de doelstelling te behalen. In de begroting 2015 is ruim € 600.000 opgeno-men voor het aanbrengen van isolerende maatregelen, Realisatie In 2015 zijn diverse isolerende maatregelen getroffen aan onze woningen voor een totaal bedrag van € 491.000. Dit bedrag is exclusief de toegekende subsidie van het programma “Robuuste Investe-ringsimpuls Gelderland”. Bij buitenschilderwerkzaamheden aan diverse woningen in de Emmastraat, Prins Hendrikstraat, Mar-grietstraat, Marijkelaan, Beatrixstraat en Nassaustraat zijn alle enkele beglazingen vervangen voor dubbel HR ++ glas. Bij de Vaneg huurwoningen zijn de kruipruimten voorzien van bodemisolatie en in de zijgevels van de hoekwoningen is de spouwmuurisolatie vervangen door betere spouwmuurisolatie. Bij de HAT woningen aan de Smitsweide zijn de kruipruimten voorzien van bodemisolatie en de daken van de bovenwoningen aan de binnenzijde voorzien van 100 mm dakisolatie. Ook door het vervangen van afgeschreven verwarmingsketels (18 jaar) door hoog rendementsketels zijn woningen energiezuiniger gemaakt. Bij 4 woningen is bij mutatie dakisolatie aangebracht. In 2015 is het project voor 55 eengezinswoningen aan de Hermaat en Potsmaat afgerond waarvoor we gebruik hebben gemaakt van het programma “Robuuste Investeringsimpuls Gelderland”. Omdat we niet alle toegekende subsidie konden gebruiken hebben 9 woningen aan de Hermaat (complex 16) ook het aanbod ontvangen voor isolerende maatregelen. Hiervan hebben 4 bewoners gebruik ge-maakt. Uiteindelijk hebben 49 woningen voldaan aan de eis van minimaal 2 labelsprongen. De totale subsidie die we hebben ontvangen is € 112.700. In 83 woningen (2014 = 71) zijn de verwarmingsketels vervangen door hoog rendement verwarmings-ketels. Vanaf 2012 doen wij mee aan de Aedes benchmark. In onderstaande tabel staan onze resultaten ten opzichte van de branche.

Samenvatting voortgang Woonservice

IJsselland 2015

Woonservice IJsselland

2014

Branche 2015

Branche 2014

Aantal woningen 2.071 2.039 1.353.872 1.361.991

Gem. gebruiksoppervlak per woning (m2) 86 86 81 82

Gem. energie-index 1,47 1, 52 1,85 1,80

Isolatiegraad 74,4% 74, 5% 64,4% 63,9%

Gasverbruik per woning (m3/jaar) 1.124 1.200 1.424 1.453

Elektriciteitsverbruik per woning (kWh/jaar) 950 953 976 1.000

CO2-uistoot per woning (kg/jaar) 2.539 2.676 3.145 3.184

Uit deze tabel blijkt dat wij gemiddeld beter presteren dan de branche. Op 1 januari 2015 is onze gemiddelde voorlopige Energie Index bijgesteld naar 1,52 (op 31 december 2014 Energie Index 1,39). Dit is volgens de nieuwe rekenmethodiek. Op 31 december 2015 is onze gemiddelde voorlopige Energie Index 1,47. Deze verbetering is het gevolg van het toevoegen van 24 nieuwbouwwoningen in Beinum-west en de isolerende maatregelen in de bestaande woningen. Toekomstverwachting In de begroting 2016 is een bedrag van € 612.000 opgenomen voor isolatieverbetering.

24

2.6 Ontwikkeling nieuwbouw

Beleid Het beleid voor herstructurering en nieuwbouw is vastgelegd in de Woonvisie 2007 – 2020. Er is be-hoefte aan betaalbare huurwoningen. Door de crisis neemt de druk op de huurmarkt toe, Om in te spelen op de verdergaande vergrijzing worden er levensloopbestendige woningen toegevoegd. Dit zijn zelfstandige woningen waarbij een compleet programma (wonen, koken, slapen en verzorging geheel op begane grond is gelegen. Deze woningen zijn voor alle leeftijdscategorieën geschikt. Doelstellingen In de meerjarenbegroting tot 2019 zijn nieuwbouw koop- en huurwoningen opgenomen die wij in de gemeente Doesburg willen realiseren. In verband met de demografische ontwikkelingen zijn de prog-noses bijgesteld. Schoollocatie De Ark, Kraakselaan In 2015 zijn de plannen voor 24 betaalbare huurappartementen met een gemeenschappelijke ruimte voor leden van de Vereniging Groepswonen Doesburg verder ontwikkeld. De bestemmingsplanproce-dure is gestart en de aanvraag voor de vergunning is ingediend. In de eerste helft van 2016 wordt de vergunning verwacht en het plan aanbesteed. We hopen medio 2016 te starten met de bouw. Voor 2018 en 2019 zijn nog 24 nieuwbouw betaalbare huurwoningen opgenomen. Het is nog niet bekend op welke locatie deze ontwikkeld kunnen worden. Hierover gaan we in 2016 in overleg met de gemeente.

2.7 Grondtransacties In 2015 hebben er geen grondtransacties plaats gevonden.

2.8 Realisatie nieuwbouw

Beinum-west (2e fase)

Begin 2015 zijn de 11 patiowoningen, fase 1 in Beinum-west opgeleverd. De 13 woningen fase 2 zijn vervolgens in juni 2015 opgeleverd. Alle woningen waren voor oplevering al verhuurd.

2.9 Sociale aspecten Beleid Wij willen waar nodig in de gemeente Doesburg leefbaarheid ondersteunen. Inzet is mogelijk op diver-se terreinen en voor verschillende projecten. Uitgangspunt is dat taken en verantwoordelijkheden lig-gen bij de daarvoor toegeruste organisaties. Intermediaire, aanjagende, coördinerende en ondersteu-nende werkzaamheden mogen daarbij van ons worden verwacht. Doelstellingen

- Bemiddelen en beheersbaar houden van conflicten, zo nodig met inzet van buurtbemiddeling. - Participatie in werk- en overlegstructuren. - Aanpak en begeleiding van individuele huishoudens - Ondersteunen van initiatieven uit de samenleving

Realisatie 2015 Conflict- en buurtbemiddeling Regelmatig nemen medewerkers van de afdeling Woondiensten initiatieven om kleinere conflicten in complexen, wijken of tussen bewoners aan te pakken. Dit gebeurt zo nodig in overleg met de wijk-agenten of hulpverlenende instanties. Door onze ondersteuning met circa € 5.500 van het regionale project Buurtbemiddeling kunnen inwo-ners en organisaties in Doesburg hulp inroepen via dit onpartijdige instrument. In 2015 zijn in Does-burg zesentwintig buurtbemiddelingszaken in behandeling genomen (in 2014 waren dit er acht), waar-van elf door ons in behandeling waren gegeven.

25

Participatie Ook in 2015 hebben we deelgenomen aan het Netwerk Wonen Welzijn Zorg in Doesburg. Organisa-ties als Thuiszorg Midden Gelderland, Zozijn, GGnet, Huisartsengroep Doesburg e.o., Philadelphia, Buurtbemiddelling, Attent Zorg en Behandeling, Woonservice IJsselland en de gemeente Doesburg ontmoeten elkaar in dit netwerk. Beleidszaken op de genoemde terreinen zijn besproken. Naast ken-nis- en informatie-uitwisseling ontstaan hierdoor ook contacten. In 2015 zijn naast actuele zaken o.a. sporten in de buurt en de signalering en aanpak van eenzaamheid aan de orde gekomen. In regionaal kader, met het regionale samenwerkingsverband van woningcorporaties KR8, worden onder de noemer “Keten van Kansen” allerhande sociale projecten in de regio gestart en begeleid. In het Sociaal Team in Doesburg kunnen wij de probleemsituatie van mogelijke cliënten inbrengen. De casuïstiek wordt daarbij multidisciplinair besproken en zo nodig integraal aangepakt. Wij zijn geen kernpartner bij dit overleg maar kunnen wel in individuele situaties participeren. Op wijkniveau functioneren we in verschillende verbanden. Incidenteel is er contact geweest met di-verse wijkraden. Ook op complexniveau vindt er overleg plaats met bewonerscommissies en afvaardi-gingen van bewoners. In 2015 is er regelmatig contact geweest met de bewonerscommissie IJssel-zicht over de plannen en voortgang in de aanpak van hun complex. Ook met de potentiële bewoners van de nieuwbouw groepswonen op locatie De Ark heeft er meermalen overleg plaatsgevonden over de invulling van de nieuwbouw en de infrastructuur rondom dit gebouw. Met de wijkagenten in Doesburg is er zeer regelmatig contact over allerhande situaties. Dit kan te maken hebben met hennepteelt, buurtconflicten en/of overlast. Op een praktische en informele wijze worden zaken zo nodig opgepakt waarbij we constructief samen optrekken. Toekomstverwachting In de zorg zet zich de maatschappelijke trend door van een terugtredende overheid met een nadruk op eigen verantwoordelijkheid van mensen. Geprobeerd wordt steeds meer huishoudens zelfstandig met begeleiding in “de normale leef- en woonomgeving” te laten wonen. Dit heeft tot gevolg dat er steeds meer huishoudens met meervoudige- en bijzondere problemen huurder worden, waaraan in toenemende mate begeleiding moet worden geboden. Wij worden hier vaker op aangesproken. Vaak zijn deze individuele trajecten zeer intensief en tijdrovend. Door de opzet van een Sociaal Team is gestreefd naar een betere coördinatie en nauwere samen-werking van betrokken organisaties en mantelzorgers. Door de decentralisatie van zorg- en welzijnstaken worden gemeenten de komende jaren geconfron-teerd met nieuwe taken. De volgende transities in het sociale domein vinden plaats:

- Door de Participatiewet zijn de Bijstandswet, de Werkvoorzieningswet en de Wajong samen-gevoegd en bij de gemeente neergelegd.

- De AWBZ begeleiding is overgeheveld naar de WMO en vanaf 2015 moet de gemeente bijbe-horende taken decentraal uitvoeren.

- Het geheel van de jeugdzorg is een taak voor de gemeente. - De verantwoordelijkheid voor passend onderwijs ligt ook bij de gemeente.

Participatie van bewoners in de aanpak van projecten is inmiddels ingebed in onze organisatie. Per project wordt kritisch gekeken naar het informatie- en participatietraject.

2.10 Wonen met zorg Beleid Wij streven ernaar dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Hiervoor is een integraal aanbod van wonen, zorgverlening en welzijnsdiensten nodig. Maatoplossingen voor proble-men kunnen zijn:

- nieuwbouw voor specifieke doelgroepen - clustering van huishoudens met een bepaalde zorgvraag - het verhuizen naar een levensloop bestendige woning - voorzieningen aan te brengen in het kader van de WMO - het leveren van zorg- en welzijnsdiensten - aanbod van specialistische zorg- of hulpverlening - de inzet van maatschappelijk werk

26

Doelstellingen

- Realiseren en handhaven van levensloopbestendige woningen - Realiseren en handhaven van verpleegplaatsen in Doesburg - Realiseren en handhaven van appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking - Realiseren en handhaven van woonruimte voor mensen met een niet aangeboren hersenlet-

sel - Afspraken maken met zorgleveranciers voor geclusterde huisvesting - Procedure woningaanpassingen via WMO optimaliseren - Goede afstemming toewijzing zorgwoningen, zodat op het juiste moment aan de juiste huis-

houdens een toewijzing kan plaatsvinden Realisatie 2014 Realiseren en handhaven van nieuwe nultrede woningen De laatste dertien levensloopbestendige patiowoningen in Beinum West zijn in 2015 opgeleverd. Met Philadelphia en Zozijn zijn in diverse complexen afspraken gemaakt over de geclusterde huisves-ting van cliënten. Bij de toewijzing van deze geclusterde woningen is voorzien in de aanbieding aan huishoudens met een specifieke zorgvraag. De voorraad gelijkvloers wonen: 2015 2014 Grondgebonden 160 147 Appartementen 275 275 Appartementen met thuiszorg 111 111 -------- ------ Totaal 546 533 ===== ===== Realiseren en handhaven van verpleegplaatsen in Doesburg In 2014 is de fysieke scheiding van ons complex Maartenshof met de locatie St. Elisabeth van Attent zorg en begeleiding gerealiseerd. Na de sloop van St. Elisabeth worden hier door Attent in totaal 48 verpleegplaatsen gebouwd. Met de bewoners van de Maartenshof heeft er overleg plaatsgevonden over de nieuwe situatie. De bewoners hadden vooralsnog geen wensen ten aanzien van aanpassin-gen en/of voorzieningen in dit complex. Na de realisatie van de nieuwbouw van Attent zorg en bege-leiding zal de situatie rondom de Maartenshof opnieuw worden bezien en met de bewoners worden besproken. Mogelijk kunnen ontwikkelingen op deze locatie in de toekomst aanleiding vormen voor een heroriën-tatie op onze zeven oudere seniorenwoningen in de Kloosterstraat. Realiseren en handhaven van appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking en een niet aangeboren hersenafwijking In 2015 is geen project voor deze bijzondere doelgroep opgeleverd. In totaal zijn er in Doesburg 20 appartementen voor deze specifieke groepen beschikbaar. Een uitbreiding hiervan wordt niet noodza-kelijk geacht. Procedure woningaanpassingen via WMO optimaliseren Met de gemeente Doesburg zijn korte lijnen om de invulling van WMO aanpassingen zo snel mogelijk en adequaat in te vullen. Goede afstemming toewijzing zorgwoningen We hebben met Attent de ontwikkelingen in de zorg en de concrete gevolgen voor de complexen IJs-selzicht en Maartenshof besproken. Dit zal in 2016 / 2017 leiden tot concrete fysieke aanpassingen binnen IJsselzicht. Met de bewoners zal dit worden besproken en met andere organisaties moet wor-den bezien in hoeverre voorzieningen nog gewenst zijn en in stand gehouden kunnen worden.

27

De voorraad bijzondere woonvormen 2015 2014 Verpleegplaatsen Hessegracht 24 24 Appartementen IJsselzicht 70 70 Appartementen Maartenshof 41 41 Woningen Kloosterstraat 7 7 Appartementen Stichting Philadelphia Zorg 18 18 Appartementen Oranjesingel (Zozijn) 9 9 Appartementen Burg. Keiserplein (Zozijn) 11 11 Groepswoningen Zozijn 5 5 -------- -------- Totaal 185 185 ==== ==== Toekomstverwachting Op basis van de demografische ontwikkelingen blijft onze inzet er op gericht in de nieuwbouw en her-structurering zoveel mogelijk levensloopbestendige woningen te bouwen. De bezuinigingen en nieuwe regelgeving in de zorg leveren een verschraling op van de zorg in com-plexen. Uitbreiding van een geclusterd woningaanbod voor een specifieke zorgvraag lijkt de komende jaren niet aan de orde. Er is geen nieuwbouw voor bijzondere doelgroepen gepland. Bij de WMO aanvragen voor woningaanpassing wordt gestreefd naar een optimalisatie van het pro-ces.

2.11 Maatschappelijke verantwoording Beleid Wij hebben een visie ontwikkeld op onze maatschappelijke positie en hanteren deze als uitgangspunt bij de bepaling van ons beleid. Bestuurlijk is deze visie vertaald in een missie en beleidsdoelstellingen die zijn uiteengezet in het jaarverslag en het ondernemingsplan. We zijn een belangrijke speler op het maatschappelijk terrein in Doesburg. Op het gebied van de woningmarkt en leefbaarheid hechten wij veel waarde aan de samenwerking met onze lokale en regionale partners. Als corporatie staan we midden in de samenleving. Voor de leefbaarheid in Doesburg willen we samen met onze stakeholders werken aan voldoende voorzieningen en aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, wel-zijn en zorg. Het Huurdersplatform, waarin huurders van alle wijken vertegenwoordigd zijn, heeft ook in beleidsza-ken een belangrijke adviesfunctie. In 2015 zijn er twee nieuwe leden toegetreden waardoor het plat-form nu uit 10 personen bestaat. In overleg met gemeente en andere organisaties wordt de invulling van het vastgoed en andere on-derwerpen vormgegeven. In de gewijzigde woningwet nemen gemeente en huurdersorganisatie een andere positie in ten aan-zien van een woningcorporatie. In 2015 is hierop al geanticipeerd door het meerjaren convenant met de gemeente, waarin de prestatieafspraken voor de komende jaren zijn opgenomen, vooraf met het Huurdersplatform te bespreken. De overeenkomst tussen Huurdersplatform en corporatie zal in het kader van de gewijzigde regelgeving worden aangepast. Onze belangrijkste stakeholders zijn:

- Het Huurdersplatform - Individuele huurders - De gemeente Doesburg (bestuurlijk, politiek en ambtelijk) - De zorginstelling Attent Zorg en Behandeling - De politie - De welzijnsinstellingen Cambio en Caleidoz - Presikhaaf Bedrijven - De Buurtacademie - De zorgorganisaties Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn - Wijkraden - Collega corporaties, vooral binnen KR8 en KAN-oost - Gestichten van Weldadigheid - Andere organisaties op het terrein van welzijn en zorg

28

Doelstellingen

- Verdere uitwerking en vernieuwing in de samenwerking met onze stakeholders - Uitbouw van advisering vanuit het Huurdersplatform - Uitgeven WIJ magazine - Realiseren concrete resultaten voor Stichting Philadelphia Zorg en Zozijn - Verbetering service aan cliënten - Leren van klantgevoeligheid

Realisatie 2015 Verdere uitwerking en vernieuwing in de samenwerking met onze stakeholders Het Netwerk Wonen, Welzijn en Zorg heeft in 2015 vier maal vergaderd. Alle op deze terreinen functi-onerende organisaties bespreken daarin actuele zaken, waarbij in 2015 ontwikkelingen binnen diverse organisaties en het thema “eenzaamheid” een grote rol speelden. In 2015 heeft het lokaal zorgnetwerk (OGGz) nog twee maal vergaderd. Op ons kantoor werd iedere twee maanden individuele casuïstiek besproken en een plan van aanpak gemaakt. In april 2015 is het zorgnetwerk opgevolgd door het Sociaal Team waarin wij geen kernpartner zijn. Met organisaties als vluchtelingenwerk Oost Gelderland, de stichting Thuiszorg Midden Gelderland, GGNet en Caleidoz en Cambio is in diverse één-op-één contacten constructief samengewerkt. Op verzoek van de Gestichten van Weldadigheid verzorgen wij het normale onderhoud en het even-tueel benodigde groot onderhoud van haar woningen. Tevredenheidsonderzoek Zoals opgenomen in ons ondernemingsplan hebben we onder onze huurders in 2014 een tevreden-heidsonderzoek over de geleverde producten en diensten gehouden. We wilden daarvoor gemiddeld minimaal een zeven scoren. Met als gemiddeld rapportcijfer een 7,4 hebben we aan deze doelstelling voldaan. Binnen het onderzoek is ingezoomd op verschillende onderdelen als de tevredenheid over de wonin-gen en de woonomgeving, de dienstverlening en communicatie door de organisatie en de technische klachtenafhandeling en het groot onderhoud. De resultaten waren positief en leverden geen noodzaak tot directe beleidswijzigingen op. Uitbouw van de advisering door het Huurdersplatform Met het Huurdersplatform is in 2015 drie maal vergaderd. Agendapunten waren onder andere het huurbeleid 2015, de nieuwe woningwet, de nieuwe regionale modelverordening voor de woonruimte-verdeling, de regelgeving omtrent “passend toewijzen” en de lopende projecten binnen de corporatie. In een aparte vergadering is het Convenant Prestatieafspraken 2015 – 2020 besproken en akkoord bevonden. De woordvoerders van het Platform bespreken eens per zes weken de actuele zaken met de manager Woondiensten. Uitgeven WIJ magazine Het WIJ magazine is in 2015 tweemaal onder alle inwoners van Doesburg verspreid. In de thema nummers “Water” en “Warm” zijn weer veel stakeholders, personen en organisaties aan het woord gekomen. Website en sociale media Belangrijk nieuws, wetenswaardigheden en documenten is voor iedereen te vinden op onze website. Als goede aanvulling op onze communicatiemogelijkheden hebben wij eind 2013 een eigen Facebook pagina ingericht. Naast actuele wetenswaardigheden en gebeurtenissen delen we zaken van alge-meen belang die in Doesburg spelen. Ultimo 2015 hebben wij circa 225 volgers. Met duidelijke interne regels over discriminatie, belediging en dergelijke waarborgen wij een goed gebruik van dit medium. Klantgevoeligheid in relatie met uitspraken Klachtencommissie en Huurcommissie Sinds 2003 participeren wij, samen met 7 andere corporaties, in een regionale klachtencommissie woningcorporaties. Hier manifesteren klachten zich heel concreet. Over de mogelijkheid een concrete situatie aan de klachtencommissie voor te leggen worden al onze huurders geïnformeerd. Er wordt beperkt gebruik van gemaakt. In 2015 is één klacht zonder behandeling van de klachtencommissie, in onderling overleg, opgelost. Ook bij de Huurcommissie werd er in 2015 één klacht in behandeling genomen (in 2014 waren dit er twee).

29

Overige activiteiten Gemeente De samenwerking met de gemeente verliep in 2015 goed en constructief. Met inspraak van het Huur-dersplatform is er weer een Convenant Prestatieafspraken Wonen voor de periode 2015 – 2020 met de gemeente overeengekomen. Ook het structurele bestuurlijke overleg tussen wethouder(s) en be-leidsambtenaren en een vertegenwoordiging van het MT van WIJ verloopt in een constructieve sfeer. Bewoners Regelmatig vindt er overleg plaats met bewonersafvaardigingen van diverse complexen. Dit betreft veelal praktische zaken over het complex of de directe omgeving. Inmiddels zijn er in twee complexen bewonerscommissies opgericht. Bewonerszaken Met relevante stakeholders worden diverse individuele bewonerszaken behandeld. Dit betreft bijvoor-beeld dreigende huisuitzettingen, overlast, bewoningsproblemen en ander afwijkend gedrag. Het doel is steeds om te komen tot een integraal aanbod van dienstverlening voor het betreffende huishouden. Collega corporaties Gelet op de toename van taken bij corporaties en gezien de beperkte omvang van onze organisatie vindt er op vele terreinen een uitwisseling en afstemming plaats. Vooral met de collega’s uit De Lie-mers is er regelmatig informeel overleg. KR8 Met acht collega corporaties uit de stadsregio Arnhem - Nijmegen is een samenwerking binnen KR8 opgezet. In eerste instantie was er samenwerking, afstemming en ondersteuning op de terreinen bouwen en projecten voor groepen aan de onderkant van de samenleving. Inmiddels staan ook pun-ten als de regionale ontwikkeling, energiebeleid en passend toewijzen op de gemeenschappelijke agenda. Wij hebben in 2015 actief geparticipeerd in een werkgroep die in overleg met de gemeenten een nieuwe regionale modelverordening op het terrein van de woonruimteverdeling heeft voorbereid. Vorm en inhoud van KR8 stonden in 2015, een jaar onder voorzitterschap van Woonservice IJssel-land, ter discussie. Een herijking van de samenwerking moet in 2016 leiden tot een (ver)nieuw(d)e samenwerking. Toekomstverwachting De samenwerking met de stakeholders en de ontwikkeling van het stakeholdersbeleid worden verder vormgegeven en ingericht. In de huidige economische situatie waarbij de overheid nadrukkelijk aan de fundamenten van de wo-ningmarkt sleutelt, is een goed overleg en vergelijking met collega corporaties een belangrijke basis voor samenwerking en zo nodig voor de ontwikkeling van een gezamenlijke visie en strategie. In de Liemers en KR8 verband worden de contacten met andere corporaties intensief onderhouden. Onze website zal eind 2016 of 2017 worden onderworpen aan een redesign. Nieuwe huurders worden digitaal benaderd met een enquêteformulier. Op basis van de respons kun-nen we zo nodig snel inspelen op serviceverbetering voor huurders.

2.12 Financiële paragraaf Het jaarresultaat Over 2015 hebben wij, voor belasting, een positief resultaat gerealiseerd van € 4.164.000. In 2014 bedroeg het resultaat € 1.144.000 negatief. Ten opzichte van 2014 is dit een hoger resultaat van € 5.308.000. Dit wordt veroorzaakt door:

Hogere huuropbrengsten € 471.000 Hogere opbrengsten servicecontracten € 33.000 Lagere geactiveerde productie eigen bedrijf € - 25.000 Hogere overige bedrijfsopbrengsten € 18.000 Lagere rentebaten en soortgelijke opbrengsten € - 2.000 -------------------------

Totaal hogere opbrengsten uit operationele activiteiten ten opzichte van 2014 € 495.000

30

Hogere lonen en salarissen € 90.000 Lagere sociale lasten € - 2.000 Lagere pensioenlasten € - 12.000 Hogere lasten onderhoud € 1.131.000 Lagere lasten leefbaarheid € - 4.000 Lagere lasten servicecontracten € - 9.000 Lagere overige bedrijfslasten € - 210.000 Lagere rentelasten en soortgelijke kosten € - 178.000 -------------------------

Totaal hogere lasten uit operationele activiteiten ten opzichte van 2013 € 806.000

Per saldo lager resultaat uit operationele activiteiten ten opzichte van 2014 € - 311.000

Hogere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille € - 45.000 Hoger netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille € 338.000 Lagere waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille € 3.659.000 Lagere niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille € 1.667.000 -------------------------

Per saldo hoger jaarresultaat voor belasting ten opzichte van 2014 € 5.308.000 ============= Een nadere toelichting op de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van 2014:

- De hogere huuropbrengsten worden veroorzaakt door de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli,

harmonisatie bij mutatie, huurverhoging bij woningverbetering en het in exploitatie nemen van de nieuw opgeleverde patio woningen.

- De hogere opbrengsten servicecontracten en lagere lasten servicecontracten staan in recht-streeks verband met de werkelijke kosten voor servicecontracten.

- In 2015 is voor nieuwbouw, herstructurering, verbouwingen en renovaties minder geactiveerde productie eigen bedrijf opgevoerd.

- De hogere overige bedrijfsopbrengsten zijn vooral toe te schrijven aan de ontvangen afkoop-som van Zozijn voor de afkoopsom terugbouwplicht voor de appartementen Mgr. Bekkerslaan 10 en 12.

- De hogere lonen en salarissen zijn een gevolg van de beëindigingsvergoeding dienstverband met een van onze medewerkers en de eenmalige uitkering uit het onderhandelingsresultaat CAO Woondiensten.

- De lasten onderhoud zijn € 129.000 hoger door de hogere kosten voor dagelijks onderhoud wat met name is toe te schrijven aan hogere mutatiekosten. Aan asbestsanering is € 45.000 meer uitgegeven en voor planmatig onderhoud is € 957.000 meer uitgegeven.

- De afname van de overige bedrijfslasten is voornamelijk toe te schrijven aan geen heffing sa-neringssteun in 2015 (€ 416.000), de mutatie aan de voorziening wegens oninbaarheid (€ 41.000). Door de implementatie van een nieuw automatiseringssysteem zijn de kosten voor automatisering gestegen (€ 105.000) en is er meer betaald aan verhuurdersheffing (€ 136.000).

- De afname van de financieringslasten is toe te schrijven aan de daling van de gemiddelde in-terestvoet lang vreemd vermogen.

- De hogere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille wordt veroorzaakt door mutaties in de vastgoedportefeuille.

- Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille, de waardeveranderingen materiële vaste ac-tiva en vastgoedportefeuille en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedporte-feuille zijn per jaar afhankelijk van de gerealiseerde aantallen en van de toetsing aan de be-drijfswaarde en volgen geen trendmatige reeks.

In de begroting 2015 is een negatief resultaat voor belasting geprognotiseerd van € 314.000. De reali-satie komt € 4.478.000 hoger uit. Dit is toe te schrijven aan:

- de hogere huuropbrengsten (€ 6.000) - de lagere opbrengsten servicecontracten (€ - 47.000) - de verkoop van meer woningen dan begroot (€ 421.000) - de hogere geactiveerde productie eigen bedrijf (€ 3.000) - de hogere overige bedrijfsopbrengsten (€ 18.000)

31

- de lagere financiële baten en lasten (€ 162.000) - de lagere afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (€ 831.000) - de hogere lonen en salarissen (€ - 72.000) - de hogere sociale lasten (€ - 10.000) - de lagere pensioenlasten (€ 14.000) - de lagere uitgaven voor onderhoud (€ 75.000) - de lagere uitgaven voor leefbaarheid (€ 3.000) - de lagere uitgaven voor servicecontracten (€ 100.000) - de lagere verhuurdersheffing (€ 73.000) - de lagere overige bedrijfslasten (€ 61.000) - de lagere overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

(€ 3.021.000) - de hogere niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille (€ - 181.000)

De lagere overige waardeveranderingen materiële vaste activa kent verschillende oorzaken:

- het verlagen van de disconteringsvoet van 5,25% naar 5,0% leidt tot een waarde terugneming

van in het verleden afgeboekte bedragen van verschillende PMC’s. - in de begroting 2015 is het onrendabele verlies op de bouw van twaalf patiowoningen Beinum

West opgenomen. Echter is in 2014 de grond afgenomen van de gemeente Doesburg voor de bouw van 24 patiowoningen en is er een definitief ontwerp. Hiermee voldoet het project aan de criteria voor het treffen van een voorziening in 2014 voor de gecalculeerde onrendabele in-vestering van het gehele project.

- in de begroting 2016 is het onrendabele verlies op de bouw van vierentwintig appartementen Kraakselaan (locatie De Ark) opgenomen. Eind 2015 is er echter al sprake van een juridische verplichting en is er een definitief ontwerp. Hiermee voldoet het project aan de criteria voor het treffen van een voorziening voor de gecalculeerde onrendabele investering in het boekjaar 2015.

- In de begroting 2015 was het uitgangspunt dat er geen waardeverandering zal plaatsvinden in het vastgoed Verkocht onder Voorwaarden.

Vennootschapsbelasting Deze is hoger ten opzichte van het boekjaar 2014 door mutaties in de actieve en passieve latenties. Rekening houdend met permanente en tijdelijke verschillen en verrekenbare verliezen komt de acute vennootschapsbelasting uit op nihil en is de effectieve belastingdruk nul procent. Na aftrek van de vennootschapsbelasting is het resultaat € 3.707.000 positief.

Bedrijfswaarden en onrendabele investeringen Het blijft noodzakelijk om het bestaande woningbezit kwalitatief te verbeteren. Bij nieuwbouw kiezen wij voor architectuur van hoog niveau en duurzame kwaliteit om een blijvende waarde voor de Doesburgse samenleving te garanderen. Veel van deze zaken kunnen niet worden doorberekend in de huurprijs. Voor deze onrendabele investeringen wordt een voorziening getroffen op het moment dat:

- alle benodigde grond eigendom is van Woonservice IJsselland of als er sprake is van een juri-dische verplichting en

- er een definitief ontwerp is

Bij bepaling van de onrendabele investering worden de boekwaarde en de reële waarde van de PMC, waartoe de onroerende zaken gaan behoren, het zogenaamde overschot in de bedrijfswaarde, be-trokken. Faciliteringsvolume Waarborgfonds Sociale Woningbouw Voor onze maatschappelijke investeringen in bestaande en nieuw te bouwen woningen zijn wij aan-gewezen op de onderhandse en openbare kapitaalmarkt. Om te zorgen dat deze leningen tegen rela-tief gunstige condities kunnen worden aangetrokken, heeft het WSW (Waarborgfonds Sociale Wo-ningbouw), met medewerking van landelijke en lokale overheden, een zekerheidsstructuur voor corpo-raties ontwikkeld. Belangrijke kenmerken van deze zekerheidsstructuur zijn:

- Deelnemers lenen tegen gunstige voorwaarden en aantrekkelijke tarieven. - 100 procent zekerheid voor de financiers en solvabiliteitsvrij. - De zekerheidsstellers stellen deelnemers in staat tot maatschappelijk investeren.

32

Voor de snelle en relatief makkelijke beschikbaarheid van financiering zijn we afhankelijk van het blij-vend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Eind 2013 heeft het WSW een nieuw risicobeoordelingsmodel vastgesteld. Met behulp van dit model identificeert, analyseert en interpreteert het WSW de risico’s van een individuele corporatie en van de totale borg. Voor alle deelnemende corporaties gelden dezelfde uitgangspunten en criteria. In het nieuwe risicobeoordelingskader van de corporatie kijkt het WSW naar de Business Risk en de Financial Risk. Bij de Business Risk kijkt het WSW naar elementen als de strategische keuzes over vastgoed, het systeem van sturen en het beheersen van risico’s door de corporatie en specifiek de financiering. Bij de Financial Risk van een corporatie hanteert het WSW de volgende uitgangspunten en ratio’s:

- Continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille. Ratio’s zijn de Interest Coverage Ratio (ICR) en de Loan to Value (LTV). De ICR meet in hoeverre de corporatie in staat is de rente-uitgaven op het vreemd vermogen te voldoen uit de kasstroom uit operationele activiteiten. De LTV meet in hoeverre de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie in een gezonde ver-houding staat tot de externe financiering.

- Kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid van de corporatie. De bedrijfs-waarde geldt als maatstaf in LTV en solvabiliteit.

- Verwacht wordt dat de corporatie kan aflossen indien nodig. Ratio is de Debt Service Cover-age Ratio (DSCR). De DSCR meet in hoeverre de corporatie in staat is om voldoende kas-stromen te genereren om, indien nodig, voldoende aflossingen op het vreemde vermogen te kunnen voldoen.

- Uitgangspunt is dat de corporatie voldoende weerstandsvermogen heeft. Bijbehorende ratio is de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de mate aan waarin de corporatie op lange termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen.

- Uitgangspunt is dat de risico’s voor het WSW voldoende zijn gedekt met onderpandwaarde met als ratio de dekkingsratio. Deze ratio meet de verhouding tussen de onderpandwaarde van het bij het WSW ingezet onderpand en het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen.

Op basis van de door ons ingediende dPi 2015 (prognose) hebben wij onze uitkomsten gelegd naast de ratio’s en normen van het WSW. Dit geeft de volgende uitkomsten:

Financiële ratio Norm WSW Woonservice

IJsselland

Interest Coverage Ratio (ICR) 1,40 2,74 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 1,00 1,70 Loan to Value (LTV) 75% 44% Solvabiliteit 20% 51% Dekkingsratio van de WOZ 50% 20%

Zoals in bovenstaand overzicht valt af te lezen voldoen al onze ratio’s ruimschoots aan de normen van het WSW. Op 26 juni 2015 heeft het WSW het borgingsplafond vastgesteld voor de jaren 2015 tot en met 2017, gebaseerd op de ingediende dPi 2014. Het WSW stelt vast dat wij voldoen aan alle financiële ratio’s van het WSW. Uit de beoordeling van de dPi 2014 blijkt dat het borgingsplafond daalt gedurende de prognosejaren. De reden hiervoor is dat wij in de betreffende jaren hogere netto operationele kas-stromen genereren dan benodigd zijn voor de financiering van onze DAEB-activiteiten. Ook heeft het WSW een borgbaarheidsverklaring afgegeven. Overzicht borgingsplafond

2015 2016 2017

Borgingsplafond per jaar (naar boven afgerond op € 1.000) € 60.082.000 € 60.920.000 € 59.593.000

33

Autoriteit woningcorporaties Vanaf 1 juli 2015 houdt de Autoriteit woningcorporaties toezicht op alle woningcorporaties en is het Centraal Fonds Volkshuisvesting opgeheven. De autoriteit valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). In de Woningwet 2015 is vastgelegd dat de Autoriteit onafhankelijk van het rijksbeleid en de standpun-ten van de sector een oordeel geeft over het functioneren van alle woningcorporaties. De individuele oordelen maakt de Autoriteit jaarlijks openbaar. Tevens rapporteert de Autoriteit jaarlijks over de sec-tor als geheel. De Autoriteit kan zelfstandig ingrijpen bij woningcorporaties door het opleggen van een bestuurlijke boete, het geven van een aanwijzing aan een woningcorporatie, aanstelling van een ac-tieve of passieve toezichthouder en/of het opleggen van een dwangsom. De Autoriteit heeft als op-dracht om op basis van risico’s en ook ter plaatse bij de woningcorporaties toezicht te houden. Het toezicht door de Autoriteit richt zich op de volgende onderwerpen:

1. Rechtmatigheid 2. Financiën 3. Governance 4. Integriteit 5. Wet normering topinkomens 6. Goedkeuringen, ontheffingen en zienswijze

Op 28 oktober 2015 hebben wij de Toezichtbrief 2015 ontvangen van de Inspectie Leefomgeving en Transport, Autoriteit Woningcorporaties. Deze toezichtbrief is gebaseerd op de verantwoordingsgegevens 2014 (dVi) en de prognosegegevens 2015 tot en met 2019 (dPi). De financiële beoordeling leidt niet tot opmerkingen en geeft geen aanlei-ding tot interventies. Solvabiliteit op basis van de jaarrekening Onder solvabiliteit verstaan wij het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale ver-mogen. Ultimo 2015 komt de solvabiliteit uit op 28,1% (2014 = 25,6%). De solvabiliteit van de actuele meerjarenraming wordt in onderstaande grafiek weergegeven.

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Jaren

Verloop solvabiliteit 2014 - 2020

34

Beoordeling resultaat en vermogen Bij de uitwerking van de jaarrekening worden boekhoudkundige principes en beperkingen vanuit de regelgeving gehanteerd die gevolgen hebben voor de vermogens- en resultaatbepaling. Hierdoor is de waarde van de jaarrekening als verantwoordingsdocument en als document ter beoordeling van de financiële prestaties en posities beperkt. Een meer zuivere methode van beoordeling kan plaatsvinden op basis van kasstromen. Ten behoeve van de beoordeling van de financiële continuïteit is het van belang onderscheid te maken tussen de operationele kasstroom vanuit het beheer van het bestaande bezit, de relatie met de kasstroom uit financieringsactiviteiten alsmede de kasstroom uit hoofde van investeringen en verkopen. De ontwikkeling van de financiële positie en de financiële continuïteit kan worden gemeten aan de bijdrage die vanuit de operationele kasstroom in de toekomst wordt verwacht. Gebaseerd op de interne meerjarenbegroting zien de kengetallen er voor het verslagjaar en de ko-mende 6 jaar als volgt uit:

Jaarre-kening 2015

Begro-ting 2015

Begro-ting 2016

Begro-ting 2017

Begro-ting 2018

Begro-ting 2019

Begro-ting 2020

Begro-ting 2021

Interest dekking ratio 2,9 2,5 2,8 2,7 2,8 2,8 3,2 3,1 Exploitatierendement 5,6% 5,4% 4,4% 4,2% 4,2% 4,4% 4,8% 4,5%

De interest dekking ratio geeft aan in hoeverre wij in staat zijn om vanuit de exploitatie van het be-staande bezit onze rente te betalen. Het overschot kan dienen ten behoeve van de (interne) financie-ring van investeringen. Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) wordt een minimum van 1,40 aangehouden. Geconcludeerd kan worden dat we over voldoende middelen beschikken om in-vesteringen te financieren. Het exploitatierendement (operationele kasstroom, geschoond van rente, in % van de bedrijfswaar-de) geeft aan welk direct rendement is behaald op het geïnvesteerd vermogen. Dit kengetal kan die-nen als basis voor investeringsbeslissingen en ook voor beslissingen ten aanzien van het huur- en onderhoudsbeleid van het bestaande bezit. Ter bepaling van het gewenste rendement per complex kan ondermeer de hoogte van de rente op langlopende leningen en de strategische doelstelling per complex als basis dienen. Als vuistregel voor deze ratio wordt in de praktijk het rentepercentage van langlopende leningen gehanteerd, wat voor ons in 2015 uitkomt op 3,78%. Als de verwachte kasstro-men gerealiseerd kunnen worden is de ontwikkeling van deze financiële kengetallen positief te noe-men. Beoordeling vermogen Om de vermogenspositie te kunnen beoordelen kan gebruikt gemaakt worden van het kengetal “Loan to Value”. Dit kengetal legt een relatie tussen de bedrijfswaarde en het aandeel externe financiering.

Jaarre-kening 2015

Be-groting

2015

Begro-ting 2016

Jaarre-kening 2014

Loan to value 43,6% 52,1% 43,0% 47,2%

Als vuistregel voor dit percentage wordt maximaal 75% gehanteerd. Wij hebben dus voldoende ruimte om onze beleidsvoornemens uit te voeren. Current ratio De liquiditeit, uitgedrukt in de current ratio, geeft aan in welke mate wij op korte termijn aan onze fi-nanciële verplichtingen kunnen voldoen. Hiertoe wordt het totaal van de vlottende activa uitgedrukt ten opzichte van het totaal van de kortlopende schulden. Ultimo 2015 bedraagt de current ratio 0,28 (2014 = 0,24). Ultimo 2015 hebben wij nog een opnamerecht van € 1,8 miljoen op een lopende roll-over lening. Ook is medio december 2015 een geldlening aangetrokken, met stortingsdatum 25 februari 2016, van € 3,2 miljoen. Hiermee kunnen wij aan onze verplichtingen op korte termijn voldoen.

35

Een blik vooruit Een blik vooruit kunnen wij inzichtelijk maken aan de hand van onze kasstromen voor de periode tot en met het jaar 2021. Deze is afgeleid van onze vastgestelde begroting 2016 en het hierin verant-woorde financiële meerjarenperspectief. In de vastgestelde begroting 2016 is rekening gehouden met een inflatievolgende huurverhoging. Voor de jaren vanaf 2017 is ook gerekend met een inflatievolgen-de huurverhoging. Ook is rekening gehouden met het Eigen Middelenbeleid van het WSW. (x € 1.000)

Prognose

2016 2017 2018 2019 2020 2021

Netto operationele kasstroom voor sector specifieke heffingen

5.382 5.420 5.539 5.768 6.526 6.185

Af: saneringsbijdrage 0 -130 -130 -130 -130 -130

Af: verhuurdersheffing -1.395 -1.520 -1.530 -1.540 -1.565 -1.575

Totaal sector specifieke heffingen -1.395 -1.650 -1.660 -1.670 -1.695 -1.705

Netto operationele kasstroom na sector specifieke heffingen

3.987 3.770 3.879 4.098 4.831 4.480

Kasstroom uit investeringsactivi-teiten

-4.593 -3.125 -4.279 -3.729 -5.996 -5.620

Kasstroom uit financieringsactivi-teiten

857 -592 346 -338 1.039 1.235

Verwachte liquide middelen 01-01 587 838 891 837 868 742

Verwachte liquide middelen 31-12 838 891 837 868 742 837

Uit bovenstaande opstelling blijkt dat, ondanks de sectorspecifieke heffingen, de operationele kas-stroom positief blijft en zich de komende jaren beweegt tussen de € 3,8 en € 4,8 miljoen. Ten slotte Wij streven ernaar om financiële risico’s vroegtijdig te onderkennen en maatregelen te nemen om deze risico’s beheersbaar te maken. Hierbij verliezen wij niet uit het oog, dat we een maatschappelijke onderneming zijn met oog voor de menselijke maat, die wil inspringen op maatschappelijke ontwikke-lingen. Onzekerheden in de bedrijfsvoering worden in belangrijke mate ingegeven door enerzijds de politiek en anderzijds de marktomstandigheden. Deze steeds sneller veranderende omgeving dwingt ons om de in het verleden ingezette strakke financiële sturing op kasstromen ook in de toekomst vast te houden. Ondanks het voortdurend onzekere politieke en economische klimaat zijn wij ervan overtuigd dat onze financiële continuïteit voor de komende jaren is gewaarborgd.

36

37

2.13 FINANCIËLE MEERJARENPROGNOSE WINST- EN VERLIESREKENING

(x € 1.000)

Jaarre-kening

Prognose

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Bedrijfsopbrengsten

Huren 13.397 13.575 13.814 14.142 14.538 14.890 15.187

Opbrengsten servicecontracten 458 450 457 465 473 481 493

Netto verkoopresultaat vast-goedportefeuille

609 58 60 61 93 126 161

Geactiveerde productie eigen bedrijf

47 35 28 34 40 47 29

Overige bedrijfsopbrengsten 134 115 115 115 115 115 115

Totaal bedrijfsopbrengsten 14.645 14.233 14.474 14.817 15.259 15.659 15.985

Bedrijfslasten

Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

2.880 115 111 119 127 134 138

Overige waardeveranderingen MVA en vastgoedportefeuille

-2.289 -117.412 1.723 1.335 1.217 3.956 2.396

Lonen en salarissen 1.019 973 959 973 966 983 1.000

Sociale lasten 137 141 142 144 143 146 148

Pensioenen 173 170 171 173 172 175 178

Onderhoudslasten 3.101 2.702 2.834 2.920 2.997 3.046 2.972

Leefbaarheid 44 47 47 47 47 47 48

Lasten servicecontracten 406 451 458 433 474 482 495

Overige bedrijfslasten 2.515 2.813 3.158 3.216 3.550 3.351 3.421

Totaal bedrijfslasten 7.986 -110.000 9.603 9.360 9.693 12.320 10.796

Niet-gerealiseerde waarde-verandering vastgoedporte-feuille

181 -1.6250 0 0 0 0 0

Financiële baten en lasten

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

12 15 15 15 15 15 15

Rentelasten en soortgelijke kosten

2.326 2.107 2.228 2.188 2.182 2.208 2.154

Saldo financiële baten en lasten

2.314 2.092 2.213 2.173 2.167 2.193 2.139

Resultaat voor belasting 4.164 123.766 2.659 3.251 3.399 1.146 3.050

Vennootschapsbelasting 457 826 736 826 572 264 1.013

Resultaat na belasting 3.707 122.940 1.923 2.425 2.827 882 2.037

Bestemming

Ten gunste van het Eigen Vermogen

3.698 122.940 1.923 2.425 2.827 882 2.037

Ten gunste van overige reser-ves

9 0 0 0 0 0 0

3.707 122.940 1.923 2.425 2.827 882 2.037

38

39

2.14 De organisatie

Personeelsbestand Ten opzichte van 2014 is de personele organisatie in 2015 in aantallen niet gewijzigd. Wel is met één medewerker een beëindigingsovereenkomst overeengekomen en is het dienstverband per 1 septem-ber 2015 beëindigd. Met ingang van 13 juli 2015 is een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd aangegaan met één me-dewerker in de functie van allround vakman. Per ultimo 2015 ziet de personele organisatie er als volgt uit:

Directie 1 Secretariaat 1 Financiën 3 Vastgoed 4 Woondiensten 9 inclusief twee allround vaklieden

Ultimo 2015 hebben zeventien medewerkers een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd en één medewerker een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. Gezamenlijk bezetten zij 16,1 fulltime for-matieplaatsen. Van het totaal aantal medewerkers is zes vrouw (33%) en twaalf man (67%). Eind 2015 bedraagt de gemiddelde leeftijd van onze medewerkers 50,8 jaar (eind 2014 = 50,9 jaar).

Ziekteverzuim In 2015 is het ziekteverzuimpercentage uitgekomen op 2,6%. Dit ligt 1,3% hoger dan het verzuimper-centage van 2014, wat uitkwam op 1,3%. In 2015 hebben 15 medewerkers zich 28 keer ziek gemeld, tegen 10 medewerkers met 21 ziekmeldingen in 2014. In 2015 is er door ziekte in totaal 784 uur ver-zuimd tegen 402 uur in 2014. In bijna alle gevallen is er sprake geweest van kortstondig verzuim. Eén medewerker heeft door niet-werk gerelateerd ziekteverzuim voor langere tijd moeten verzuimen. Voor begeleiding van het ziekteverzuim zijn we aangesloten bij de bedrijfsgezondheidsdienst MKbasics.nl, een onderdeel van Arbo Unie B.V. Opleidingen Het personeelsbeleid is erop gericht dat medewerkers zich kunnen ontplooien om een optimale dienstverlening aan de klanten te verstrekken. Medewerkers volgen cursussen en seminars op hun vakgebied, te weten automatisering, financiën, fiscaliteiten, volkshuisvesting of techniek. Jaarlijks wordt 3% van de loonsom gereserveerd voor opleidingen. Het jaarbudget 2015 voor opleidingen was € 28.000. Aan opleidingskosten is in 2015 een bedrag van € 23.000 uitgegeven. De Ondernemingsraad De Ondernemingsraad, in 2015 bestaande uit de heer A. van der Waal (voorzitter), mevrouw I. te Braake (secretaris) en de heer A.F.J.M. Putman (lid), heeft twee keer met de directie overleg ge-voerd over onderwerpen die verweven zijn met de arbeidsvoorwaarden en arbeidsomstandigheden van de medewerkers. Met een delegatie van de Raad van Commissarissen is één keer vergaderd.

Integriteit Het bestuur brengt het integriteitsbesef regelmatig onder de aandacht van de leden van het manage-mentteam en de werknemers. Overlegstructuur Maandelijks vindt er managementteam overleg plaats. Dit overleg wordt voorgezeten door de direc-teur-bestuurder. Aan dit overleg nemen deel de manager Woondiensten, de manager Vastgoed en de manager Financiën. Op de afdelingen vindt periodiek werkoverleg plaats. Treasury Voor de treasury is het gespecialiseerde bureau Thésor ingehuurd. Op jaarbasis vinden twee bijeen-komsten plaats waarin de liquiditeiten, de lening portefeuille en de financiële markt wordt besproken. De treasurycommissie, bestaande uit de heren Esselink (directeur-bestuurder), Mensink (Manager Financiën) en mevrouw Elgersma (namens Thésor), brengt verslag uit aan de Raad van Commissa-rissen. Financiering en herfinanciering binnen de jaarbegroting worden door de treasurycommissie afgewik-keld.

40

Automatiseringssysteem Voor onze administratie maken we gebruik van het administratieve systeem Tobias, ontwikkeld door Aareon Nederland B.V. (voorheen SG|Automatisering BV). De administratie is geënt op ons beleid en organisatie. Maatschappelijk verantwoord ondernemen Woonservice IJsselland bevordert stages en stelt stageplaatsen beschikbaar voor leerlingen op admi-nistratief, technisch en facilitair gebied.

2.15 Overige onderwerpen Prestatieafspraken met de gemeente Op 5 november 2015 is de samenwerking tussen ons en de gemeente Doesburg vastgelegd in een convenant prestatieafspraken wonen voor de jaren 2015 tot en met 2020. Het doel van de overeen-komst is er voor te zorgen dat Doesburg een voldoende en gevarieerd aanbod aan woningen behoudt, dat aansluit bij de woningbehoeften. Hierbij gaat extra aandacht uit naar de doelgroep. Dit zijn huis-houdens die op basis van hun inkomen onvoldoende mogelijkheden hebben om een woning op de vrije markt te kopen of te huren. Partijen zien het daarbij als hun taak om woning en woonomgeving binnen hun financiële mogelijkheden continu te verbeteren en te optimaliseren. Waar mogelijk en ge-wenst wordt de aanpak van het corporatiebezit gecombineerd met een opwaardering van de aangren-zende openbare ruimten. Bij initiatieven voor nieuwbouw, stadsvernieuwing of grootschalige renovatie worden bewoners uitge-nodigd om hierover mee te praten in klankborggroepen of anderszins. De door ons, al of niet in samenwerking met de gemeente, te leveren prestaties zijn in grote lijnen samen te vatten onder vier hoofdthema’s, te weten:

- Het bereikbaar, betaalbaar en verhuurbaar houden van de bestaande woningvoorraad voor de doelgroep

- Investeringen in de directe omgeving van de corporatiewoningen ter bevordering van de co-hesie en de kwaliteit van de wijk

- Het verkopen van woningen en terugkopen van bestaande MGE-woningen - Het duurzaam ontwikkelen en bouwen van woningen

41

2.16 Kengetallen

Boekjaar 2015 2014 2013 2012 2011

Aantal verhuureenheden in eigendom Woningen en woongebouwen 2.045 2.026 2.024 2.032 2.056 Woonwagens 1 1 2 2 2 Standplaatsen 8 8 8 8 8 Bedrijfsruimten 8 8 8 8 9 Kantoren 3 3 3 3 3 Garages en bergingen 167 167 167 164 164 Parkeerplaatsen in parkeerkelder 50 50 50 50 50 Dienstencentrum 1 1 1 1 1 Peuterspeelzaal 1 1 1 1 1 Zorg-/verpleeghuis 1 1 1 1 1 Gezinsvervangend tehuis 3 3 3 3 3

Totaal 2.288 2.269 2.268 2.273 2.298

Woningen, verkoop onder voorwaarden 69 69 69 69 68

Woningen opgeleverd 0 0 0 2 68 Woningen terug gekocht 1 0 0 1 0 Terug gekochte woningen verkocht -1 0 0 -1 0 Bestemmingswijziging woningen 0 0 0 -1 0

Totaal 0 0 0 1 68

Mutaties verhuureenheden Aantal woningen opgeleverd 24 5 34 23 29 Aantal woningen verkocht -5 -3 -2 -4 -7 Aantal nieuwbouw woningen verkocht 0 8 0 0 0 Aantal woningen gesloopt 0 0 -40 -44 0 Bestemmingswijziging Het Mauritsveld 0 0 0 1 0 Bedrijfsruimten 0 0 0 -1 0 Aantal woonwagens verkocht 0 -1 0 0 0 Aantal garages gesloopt 0 0 -1 0 0 Aantal garages opgeleverd 0 0 4 0 0

Totaal 19 9 - 5 - 25 22

Verhuur- en incassogegevens Mutatiegraad 7,4% 7,3% 6,9% 9,3% 8,4% Aanbiedingscoëfficiënt 3,2 3,3 3,4 3,5 3,4 Aantal verhuurde woningen (nieuwbouw) 13 16 34 28 20 Aantal verhuurde woningen bestaande voor-raad 138 131 106 160 152 Aantal huisuitzettingen 4 1 3 2 5 Huurderving bij mutatie in % van huren 0,34% 0,12% 0,30% 0,22% 0,60% Huurachterstand in % 0,67% 0,78% 0,90% 0,56% 0,60% Gemiddelde nettoprijs per woning € 509 € 495 € 474 € 448 € 428 Gemiddelde jaarlijkse huurverhoging 2,0% 4,0% 4,0% 2,3% 1,3% Kwaliteit woningbezit Klachtenonderhoud per woning (x € 1) 191 180 181 184 161 Mutatieonderhoud per mutatie (x € 1) 3.159 2.473 2.150 2.700 2.329 Totale onderhoudskosten per woning (x € 1) 1.571 1.035 1.058 964 1.091 Deelnemers servicefonds huurdersonder-houd 1.815 1.801 1.771 1.807 1.859 163 161 156 154 155

42

Boekjaar 2015 2014 2013 2012 2011

Gemiddeld aantal woningwaarderingspunten per woning Continuïteit Solvabiliteit 28,1% 25,6% 26,4% 27,3% 24,5% Interest dekking ratio 2,9 3,0 2,8 2,9 2,8 Exploitatierendement 5,6% 5,8% 5,9% 6,0% 6,3% Loan to value 43,6% 47,2% 48,0% 44,5% 51,4% Liquiditeit (current ratio) 0,28 0,24 0,26 0,20 0,22 Rentabiliteit EV (voor belasting) 14,7% -4,3% 1,7% 12,0% 13,3% Rentabiliteit EV (na belasting) 12,9% -3,4% -2,7% 13,9% 16,2% Rentabiliteit TV 5,8% 1,6% 1,8% 6,2% 6,8% Boekwaarde sociaal vastgoed (x € 1.000) 83.836 79.481 78.866 78.738 77.230 Boekwaarde commercieel vastgoed (x € 1.000)

6.029 6.070 6.098 5.994 6.008

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed (x € 1.000) 125.000 116.400 116.500 125.200 Bedrijfswaarde commercieel vastgoed (x € 1.000)

11.300 10.800 8.000 7.700

Boekwaarde VoV (x € 1.000) 10.875 10.856 10.511 11.169 9.959 WOZ waarde sociaal vastgoed x € 1.000) 286.700 284.500 296.700 308.800 WOZ waarde commercieel vastgoed (x € 1.000) 10.400 9.200 8.100 9.400 Balans en winst- en verliesrekening (x € 1.000) Eigen vermogen 29.688 26.025 26.922 27.671 24.815 Langlopende schulden 66.747 68.351 67.888 63.693 68.054 Langlopende schulden excl. terugkoopver-plichting VoV 55.529 56.972 56.894 52.394 57.521 Huren 13.397 12.926 12.281 11.851 11.330 Opbrengsten servicecontracten 458 425 529 587 538 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 609 271 197 535 904 Waardeveranderingen materiële vaste activa -2.108 3.218 1.166 -1.128 -248 Resultaat voor belasting 4.164 -1.144 457 3.153 3.044 Resultaat na belasting 3.707 -897 -749 3.646 3.717 Interest lang vreemd vermogen 3,78% 4,14% 4,38% 4,49% 4,51% Balans en winst- en verliesrekening per woning (x € 1) Eigen vermogen 14.517 12.846 13.301 13.618 12.071 Langlopende schulden excl. terugkoopver-plichting VoV 27.154 28.120 28.110 25.784 27.977 Resultaat financiële baten en lasten 1.132 1.229 -1.269 -1.291 -1.293 Resultaat voor belasting 2.036 -565 226 1.552 1.481 Cash flow 2.414 2.423 2.550 2.756 2.500 Personeel Aantal personeelsleden 18 18 18 18 18 Aantal vrouw 6 6 6 6 6 Aantal man 12 12 12 12 12 Fulltime formatieplaatsen 16,1 16,1 16,1 16,1 16,1 Fulltime formatieplaatsen per 1.000 wonin-gen 7,87 7,95 7,95 7,92 7,83 Ziekteverzuim 2,6% 1,4% 1,9% 2,5% 2,2% Aantal ziekmeldingen 28 21 29 25 26

43

3 Jaarrekening

44

3.1 Balans per 31 december 2015 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)

Ref. 2015

2014

Activa Vaste activa

Materiële vaste activa 3.5.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 83.836 79.481 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 64 614 Overige goederen 32 37 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.399 2.398

86.331 82.530 Vastgoedbeleggingen 3.5.2 Commercieel vastgoed in exploitatie 6.029 6.070 Overige goederen 11 12 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 10.875 10.856

16.915 16.938 Financiële vaste activa 3.5.3 Latente belastingvorderingen 875 912

875 912 Som der vaste activa 104.121 100.380

Vlottende activa 3.5.4 Voorraden Overige voorraden 117 99

Vorderingen Huurdebiteuren 74 105 Gemeente Doesburg 1 0 Overige vorderingen 106 104 Overlopende activa 148 120

329 329

Liquide middelen 3.5.5 1.178 888

Totaal Activa 105.745 101.696

45

Ref.

2015

2014 Passiva Eigen vermogen 3.5.6 Overige reserve 29.732 26.025

Voorzieningen 3.5.7 Voorziening latente belastingverplichtingen 2.208 1.786 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 1.086 0

3.294 1.786

Langlopende schulden 3.5.8 Leningen overheid 1.502 1.569 Leningen kredietinstellingen 53.852 55.403 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken ver-kocht onder voorwaarden

11.393 11.379

66.747 68.351

Kortlopende schulden 3.5.9 Schulden aan kredietinstellingen 4.118 3.071 Schulden aan leveranciers 122 471 Belastingen en premies sociale verzekeringen 195 315 Overlopende passiva 1.537 1.677

5.972 5.534 Totaal passiva

105.745

101.696

46

47

3.2 Winst- en verliesrekening over 2015 (x € 1.000)

Ref. 2015 2014

*

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 3.6.1 13.397 12.926 Opbrengsten servicecontracten 3.6.2 458 425 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 3.6.3 609 271 Geactiveerde productie eigen bedrijf 3.6.4 47 72 Overige bedrijfsopbrengsten 3.6.5 134 116

Totaal bedrijfsopbrengsten 14.645 13.810

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

3.6.6 2.880

2.835

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 3.6.7 -2.289 1.370 Lonen en salarissen 3.6.8 1.019 929 Sociale lasten 137 139 Pensioenlasten 173 185 Onderhoudslasten 3.6.9 3.101 1.970 Leefbaarheid 3.6.10 44 48 Lasten servicecontracten 3.6.11 406 415 Overige bedrijfslasten 3.6.12 2.515 2.725

Totaal bedrijfslasten 7.986 10.616

Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoed-portefeuille 3.6.13 181 1.848

Financiële baten en lasten 3.6.14 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 12 14 Rentelasten en soortgelijke kosten 2.326 2.504

Saldo financiële baten en lasten 2.314 2.490

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor be-lasting

4.164 -1.144

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 3.6.15 457 -247

Resultaat na belastingen 3.707 -897

Resultaatbestemming Ten gunste van de algemene bedrijfsreserve 3.698 -896 Ten gunste van het glasfonds 9 -1

3.707 -897

* aangepast voor vergelijkingsdoeleinden

48

49

3.3 Kasstroomoverzicht 2015 (indirecte methode) (x € 1.000)

2015 2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat 6.478 1.346 Aanpassingen voor: Afschrijvingen 2.880 2.835 Onrendabele investeringen en waardeverande-

ringen -2.095 3.218

7.263 7.399 Verandering in werkkapitaal: Voorraden -18 -5 Vrijval/dotatie latente belastingvorderingen 37 -370 Vrijval/dotatie voorziening latente belastingver-

plichtingen 422 122

Vorderingen 1 395 Kortlopende schulden (excl. schulden aan kre-

dietinstellingen en bankkrediet) -609 -302

-167 -160

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 7.096 7.239 Ontvangen interest 12 14 Betaalde interest -2.325 -2.504 Betaalde belasting naar de winst -457 247

-2.770 -2.243

Kasstroom uit operationele activiteiten 4.326 4.996 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa -3.536 -5.268 Desinvesteringen materiële vaste activa 71 31 Dessinvesteringen financiële vaste activa 0 0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -3.465 -5.237 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe le-ningen)

2.500 4.750

Mutatie Roll-over lening 0 -1.600 Aflossing langlopende schulden -711 -691 Extra aflossingen i.v.m. herfinanciering -2.360 -2.135

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -571 324

Toe-/afname geldmiddelen 290 83

Saldo liquide middelen per 1 januari 888 805 Saldo liquide middelen per 31 december 1.178 888

Toe-/afname geldmiddelen 290 83

50

51

3.4 Toelichting waarderingsgrondslagen

3.4.1 Algemeen

Woonservice IJsselland is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft, conform de statuten, specifieke toelating in de gemeenten: Angerlo, Duiven, Millingen a/d Rijn, Ubbergen, Arnhem, Elst, Nijmegen, Valburg, Bemmel, Groesbeek, Renkum, Westervoort, Beuningen, Heteren, Rheden, Wijchen, Didam, Heumen, Rijnwaarden, Zevenaar, Huissen, Rozendaal en Does-burg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer So-ciale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Doesburg. De feitelijke vestigingsplaats is De Linie 1 te Doesburg. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de bestuur-der van Woonservice IJsselland zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kun-nen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Presentatiewijziging In 2015 heeft Woonservice IJsselland een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB- en niet-DAEB bezit. Hiermee sluiten wij aan bij de verwerkingswijze zoals gelden onder de nieuwe Woningwet. Dit leidt echter niet tot een aanpassing van het DAEB- en niet-DAEB bezit.

3.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met artikel 35 van de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015, artikel 30 en 31 van Besluit toegelaten instellingen volkshuisves-ting (BTIV) 2015, richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving en de Beleidsregels toe-passing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). In artikel 127, tweede lid van het BTIV is bepaald dat het Besluit Beheer Sociale Huursector (het BBSH) tot 1 januari van het eerstvolgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en be-oordelen van die verslagen. Dit betekent dat voor het verslagjaar 2015 het juridisch kader zoals dat volgt uit het BBSH van kracht is gebleven. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardi-gingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waar-dering plaats tegen de verkrijgingsprijs. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten op-zichte van voorgaand jaar. Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtin-gen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtin-gen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overi-ge stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en nieuwbouwpro-jecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces rondom projectontwikke-ling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien alle benodigde grond in eigen-dom is of als er sprake is van een juridische verplichting, de definitieve ontwerpfase is geformaliseerd en de bouwvergunning is aangevraagd. De aannames gemaakt bij het bepalen van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke ver-plichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan “onder-weg” wijzigingen ondergaan door onder meer bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelij-ke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

52

Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitga-ven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidies wor-den deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Er wordt afgezien van het activeren van rente en er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op ba-lansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw re realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de op-stallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Woonservice IJsselland verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van on-derdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering. Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overig sociaal vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroe-rend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Woonservice IJsselland is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimali-satie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonservice IJsselland zich als een vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Woonservice IJsselland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en cumu-latieve bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investering) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtin-gen dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronke-lijke capaciteit.

53

Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van acti-veerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Wij gingen tot en met het boekjaar 2013 uit van twee componenten, te weten grond en bouw. Van de complexen die voor het boekjaar 2013 in exploitatie zijn genomen is het onderscheid naar inrichting en installaties niet meer te achterhalen. Dit is naar verwachting minder dan 10% van de totale investering. Voor de vanaf het boekjaar 2013 op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang hebben (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenere-rende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van product-marktcombinaties (PMC). Er wordt een onderscheid gemaakt in de volgende PMC’s:

1. verkoop bij mutatie 2. hoger segment 3. ouderenhuisvesting met zorg 4. ouderenhuisvesting zonder zorg 5. seniorenwoningen grondgebonden 6. starterswoningen 7. eengezinswoningen binnenstad 8. eengezinswoningen Zuidelijk Molenveld 9. eengezinswoningen Noordelijk Molenveld 10. eengezinswoningen De Ooi 11. eengezinswoningen Beinum 13. appartementengebouw “Het Mauritsveld” 14. eengezinswoningen Beinum west 15. Zuidelijk Molenveld 2014 40. dienstencentrum IJsselzicht II 50. gezinsvervangende tehuizen 60. kantoren 70. peuterspeelzalen 80. winkels 98. woonwagencentra 99. garages

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering zijn gedefinieerd. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en realiseerbare waarde. De toetsing geschiedt op PMC-niveau. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegro-ting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoet voor respectievelijk inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.

54

Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende uitgangspunten:

jaarlijkse huurverhoging vanaf 2016 conform de Financiële MeerjarenPrognose.

jaarlijkse huurderving van 0,50% (vorig verslagjaar:0,50%).Voor maatschappelijk- en commer-cieel vastgoed is de derving aangepast op basis van het lopend huurcontract en de onzeker-heid ervan na afloop.

jaarlijkse stijgingen van de overige variabele lasten zijn conform verwachte inflatie. Vanaf 2020 is de stijging 2,5%.

jaarlijkse stijgingen van de onderhoudskosten zijn conform inflatie plus 1,0%. Vanaf 2020 2,5%.

kosten voor niet-planmatig onderhoud (dagelijks onderhoud) een norm van € 427 (vorig ver-slagjaar: € 415) voor de woningen. Normen van de overige verhuureenheden zijn van deze norm afgeleid. Er vindt een jaarlijkse indexatie plaats met de stijging van de onderhoudskos-ten.

voor asbestsanering is € 3mln voor de komende tien jaar opgenomen. Dit is specifiek aan de complexen toegerekend. In het vorige verslagjaar waren er kosten voor asbestsanering opge-nomen.

kosten van planmatig onderhoud voor de jaren 2016 t/m 2021 conform de Technische Meerja-renPrognose waarbij de kosten op complexniveau zijn verdeeld. Vanaf 2022 een bedrijfseco-nomische norm op complexniveau. Planmatig onderhoud wordt ingerekend t/m het 45

ste exploi-

tatiejaar. Indien er sprake is van levensduurverlenging wordt de laatste 5 exploitatiejaren geen planmatig onderhoud ingerekend. Er heeft een jaarlijkse indexatie plaatsgevonden met de stij-ging van de onderhoudskosten.

overige variabele lasten conform de Financiële MeerjarenPrognose 2015 t/m 2020. De norm bedraagt € 988 per verhuureenheid (vorig verslagjaar: € 960). Normen van de overige ver-huureenheden zijn van deze norm afgeleid.

de gemeentelijke belastingen zijn apart opgenomen. Het beleid van de gemeente is om tot en met 2017 de tarieven jaarlijks met 10% te verhogen. De norm is op complexniveau toegere-kend. Het totale gemiddelde bedraagt € 220 per vhe.

voor de bepaling van de restwaarde wordt een actuele grondprijs gehanteerd, verminderd met de verwachte uitplaatsing- en sloopkosten, van € 15.059 (vorig verslagjaar: € 14.910). Voor garages is gerekend met een grondprijs van € 3.012 per garage (vorig verslagjaar: € 3.728). Deze grondprijzen worden geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant ge-maakt;

een rekenrente van 5,0% (vorig verslagjaar: 5,25%);

de periode waarover contant wordt gemaakt loopt parallel met de geschatte resterende le-vensduur van de complexen c.q. investeringen. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.

voor de verhuurdersheffing zijn de tarieven voor 2016 t/m 2017 € 4,91 en € 5,36 per € 1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Voor de periode na 2017 is uitgegaan van een stijging van het tarief met 1% per jaar.

de te betalen vennootschapsbelasting en de saneringsbijdrage van het Centraal Fonds Volks-huisvesting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

Verkoop uit bestaand bezit is gezien het geringe aantal niet apart ingerekend maar in de standaardbe-rekening opgenomen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaat-sing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Bijzondere waardevermindering Woonservice IJsselland beoordeelt op iedere balansdatum of een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de reali-seerbare waarde van het actief vastgesteld. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De realiseerbare waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde.

55

Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winst- en verliesrekening verant-woord onder de bedrijfslasten als “Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vast-goedportefeuille”. Terugname van bijzondere waardevermindering Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Het verschil in boekwaarde van het actief direct voor herbeoorde-ling van de bijzondere waardevermindering en direct na deze herbeoordeling wordt als terugname van eerdere afwaardering ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskos-ten als “Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille”. Afschrijvingen Vanaf 2013 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per januari 2013 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Indien sprake is van een afwaardering naar lagere bedrijfswaarde dan geldt deze lagere bedrijfswaar-de vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Een lagere bedrijfswaarde wordt in zijn geheel toegerekend aan de opstal en overige componenten (op basis van het relatieve aandeel in de oorspronkelijke verkrijgings- of vervangingsprijs). Dit impliceert dat over de oorspronkelijke ver-krijgingsprijs van de grond geen afschrijving plaatsvindt. Zo nodig wordt de verkrijgingsprijs van de grond zelfstandig op basis van impairment (af)gewaardeerd naar lagere sociale marktwaarde. Indien sprake is van een terugname van een eerdere afwaardering dan geldt de na deze terugname resulterende boekwaard als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Mutatie reële waarde materiële vaste activa De reële waarde van het totale bezit (sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in ex-ploitatie) in het verslagjaar, zijnde € 136,3 miljoen, is toegenomen met een bedrag van € 9,1 miljoen ten opzichte van de reële waarde ultimo het voorgaande verslagjaar zijnde € 127,2 miljoen. De mutatie in de reële waarde laat zich als volgt verklaren (x € 1.000):

- mutatie in de reële waarde van de materiële vaste activa -6.580

- effect contante waarde en restant levensduur 6.616

Gevolgen van nadere interne inschattingen parameters

- in de huurprijscomponent -1.381

- in de onderhoudslasten 1.568

- in de overige lasten 744

- in de verhuurdersheffing 1.057

- in de levensduur 1.271

- in de verkoopportefeuille -1.283

- aanpassing disconteringsvoet 4.083

- in de restwaarde-inschatting -67

Gevolgen van mutaties in het bezit

- verkocht bezit -208

- nieuwbouw 3.272

- sloop bezit 0

Totaal mutatie reële waarde 9.092 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering

56

Bijzondere waardevermindering Woonservice IJsselland beoordeelt op iedere balansdatum of een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepa-ling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde betrokken van de kasstroomgenererende eenheid (PMC), waartoe de onroerende za-ken gaan behoren. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid (PMC), is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Wij nemen bijzondere waardeverminderingen op het moment dat:

alle benodigde grond ons eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting er een definitief ontwerp is.

Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betref-fende complexen in exploitatie zijn genomen. Overige goederen Onder deze activa is de keukenapparatuur geactiveerd die huurders kunnen huren van Woonservice IJsselland via Atag Service Op Maat (SOM). De overige goederen worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten onder aftrek van afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrij-gings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toe-komstige gebruiksduur. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermin-dering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe op-brengstwaarde. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waarde-stijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggin-gen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor de verhuur Algemene uitgangspunten De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaar-deerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardever-minderingen. De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag Woonservice IJsselland waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen.

57

Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commerci-eel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende:

als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardever-mindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. Aanwijzingen kunnen zijn: daling van vastgoedprijzen, daling van exploitatieresultaten van vastgoed, mogelijk kortere levensduur dan aan-vankelijk geschat, hogere onrendabele investeringen dan aanvankelijk geschat e.d. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door een externe taxateur welke erkend is door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt van elk type commercieel vastgoed in exploi-tatie een taxatie uitgevoerd. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Woonservice IJsselland, zoals lopende huurcontracten. Voor de huurcomponent wordt ervan uitgegaan dat wij bij mutatie en voortgezette exploitatie de huur vaststellen op de marktconforme huur. Wij houden voor 2015 rekening met een huurstijging waarin geen inkomensafhankelijke huurstijging is meegenomen. Wij zijn principieel tegen inkomensafhankelijke huurstijgingen omdat in onze visie het vastgoed de huurprijs bepaalt en niet het inkomen van de huurder. In het commercieel vastgoed in exploitatie zijn tevens woongelegenheden opgenomen. Dit zijn woongelegenheden met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Voor de verhuurdersheffing is deze heffing alleen verschuldigd voor woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Zodoende is bij de waardering van het commercieel vastgoed geen rekening gehouden met de verhuurdersheffing. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overge-dragen aan een derde en waarvoor wij een terugkoopplicht kennen, worden aangemerkt als financie-ringsconstructie. De als financieringstransactie kwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt:

De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt:

o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies

o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor een eventueel resterend overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminde-ringsverlies

De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waarde-ring).

De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden. Eventuele waardemu-taties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat wij verschuldigd zouden zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoopverplichting binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

58

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen De latente belastingvorderingen worden nader toegelicht bij de Voorzieningen. Voorraden Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs onder toepassing van de FIFO- methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengst-waarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardi-ging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbu-reau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkos-ten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde pro-jectkosten. Toegerekende winst en, indien van toepassing, verwerkte verliezen en al gedeclareerde termijnen. Onderhanden projecten worden afzonderlijk in de balans onder de vlottende activa gepre-senteerd. Indien de onderhanden projecten een creditstand vertonen worden deze gepresenteerd onder de kortlopende schulden Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorra-den. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid, gebaseerd op de statische beoor-deling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan één jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. Met uitzondering van latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden voorzie-ningen tegen nominale waarde opgenomen. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructureringen wor-den als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder

59

verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuit-gaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingver-plichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmoge-lijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. De gehanteerde disconte-ringsvoet bedraagt 3,0%. Conform fiscale richtlijnen wordt de voorziening onderhoud gewaardeerd op nominale waarde. Voorziening pensioenen Woonservice IJsselland heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woonservice IJsselland heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor bouwen de werknemers jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit de rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woonservice IJsselland betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever circa 70% voor zijn rekening neemt en de werknemer circa 30%. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensi-oenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door de financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2015 is de beleidsdekkingsgraad van het pensioenfonds 109%. Het pensioenfonds dient eind 2015 een beleidsdekkingsgraad te hebben van 126%. Het fonds heeft dus een reservetekort. SPW dient voor 1 april 2016 een herstelplan bij de toezichthouder in waarmee zal worden aangetoond dat SPW binnen de geldende termijn uit reservetekort kan komen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Woonservice IJs-selland heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing. Er worden op verplichte basis premies aan het pensioenfonds betaald. De premies wor-den verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactie-kosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamorti-seerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als intrestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komende jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden hebben wij een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch ver-keer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaar-

60

deerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplich-ting onder de kortlopende schulden verantwoord. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of actuele waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit nood-zakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Obligoverplichting WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsver-plichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplich-ting.

61

3.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waar-deveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, geba-seerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en in het bijzonder de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is door de overheid gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2015 bedroeg dit maximumpercentage 5,0% (inflatie plus een opslag). Voor huishoudinkomens tot € 34.229 bedraagt de huurverhoging maximaal 2,5% (inflatie plus 1,5%). Voor huishoudinkomens tussen € 34.229 en € 43.786 bedraagt de huurverhoging maximaal 3,0% (inflatie plus 2,0%). Voor huishoudinkomens boven de € 43.786 bedraagt de huurverhoging maximaal 5,0% (inflatie plus 4,0%). Principieel doet Woonservice IJsselland niet aan inkomenspolitiek en zijn de huren in het verslagjaar met maximaal 2,0% verhoogd. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kos-ten worden verantwoord onder de post Lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen:

boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie

boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden

netto verkoopopbrengst bij levering van vastgoed bestemd voor de verkoop

netto verkoopopbrengst bij levering van onderhanden projecten De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaal-de verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van passeren van de transportakte (moment van levering). Eventuele verliezen op nieuwbouw kooppro-jecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtneming van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

62

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten wordt opgenomen. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of ver-vaardigingsprijs of lagere bedrijfswaarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

Grond: geen afschrijvingen Stichtingskosten: lineair 50 jaar Kantoor: lineair 50 jaar Inventaris: lineair 10 jaar (basis) Automatisering: lineair 4 en 5 jaar Wagenpark: lineair 4 jaar

Indien een schattingswijziging van de toekomstige gebruiksduur plaatsvindt, worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en –verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploi-tatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugne-ming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kost-prijs minus cumulatieve afschrijvingen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op basis van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten Woonservice IJsselland heeft de pensioenregeling verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Mutaties in de pensioenvoor-ziening worden ook in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verant-woord. Kosten zijn toerekenbaar als de werkzaamheden daadwerkelijk in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitge-voerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, als-mede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onder-scheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid Hieronder zijn kosten verantwoord van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woonservice IJsselland, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

63

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemuta-ties van de onroerende zaken die in het kader van een Regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve ren-tevoet van de betreffend activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening ge-houden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn wij integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Wij zijn sindsdien verplicht over onze integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze vaststellingsovereenkomst zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale ope-ningsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbe-standdelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigin-gen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzi-gingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van financiële derivaten (rente-instrumenten) niet toegestaan. Prijsrisico Wij hebben geen effecten in ons bezit en lopen geen prijsrisico. Valutarisico Wij zijn alleen werkzaam in Nederland en lopen geen valutarisico. Marktrisico Wij hebben geen effecten in ons bezit en lopen geen marktrisico. Renterisico Wij lopen renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken lopen we risico ten aanzien van toekom-stige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Voor vastrentende vorderingen en schulden lopen we risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen fi-nanciële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico Wij hebben geen significante concentraties van kredietrisico. Wij maken gebruik van meerdere banken teneinde, zo nodig, over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico welke wij lopen per balansdatum zijn als volgt: 31 december 2015 Kredietlimiet ING bank € 453.780 Lopende investeringsverplichtingen € 236.000 Opnamerecht roll-over lening € 1.800.000 Investeringsverplichtingen worden uitstuitend aangegaan indien we zeker hebben gesteld dat hiervoor liquide middelen en/of financiering beschikbaar is of is toegezegd.

64

Wij maken gebruik van meerdere banken om, indien noodzakelijk, over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemoni-tord. Beschikbaarheidsrisico De maatregelen rondom de verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de saneringssteun door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw leiden tot een significante aantasting van de operatio-nele kasstroom van woningcorporaties. Voor ons betekent dit niet dat wij ons financieel meerjarenplan hebben moet aanpassen op deze maatregelen om de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering te continue-ren. Wij voldoen in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthou-ders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteren wij het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Wij hebben daardoor de mogelijkheid om aflossingen van niet-DAEB leningen te finan-cieren uit de positieve operationele kasstroom en de kasstroom verkopen uit bestaand bezit. Voor onze DAEB financiering kunnen wij volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering zijn wij sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Wij hebben een aantal complexen waarbij sprake is van bijzondere waardeverminderingen doordat de bedrijfswaarde lager is dan de boekwaarde zonder bijzondere waardevermindering. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voor-spelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaar-rekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing en de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Wij hebben hiervoor de volgende beste schattingen gehanteerd: Begrotingsjaar 2016: € 1.395.000 Begrotingsjaar 2017: € 1.520.000 Begrotingsjaar 2018: € 1.530.000 Begrotingsjaar 2019: € 1.540.000 ` Begrotingsjaar 2020: € 1.565.000 Vanaf begrotingsjaar 2021 jaarlijks: 1% stijging per jaar Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 11 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2016-2020 De doorstroming op de woning-markt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vor-men een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2015 circa € 619.000 lager uitvallen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekom-stige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien alle benodigde grond ons eigendom is of als er sprake is van een juridische verplichting, de definitieve ontwerpfase is geformaliseerd en de bouwvergunning is aangevraagd.

65

De aannames gemaakt bij het bepalen van de financiële impact van bovengenoemde feitelijke ver-plichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan “onder-weg” wijzigingen ondergaan door onder meer bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelij-ke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening hebben wij een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwikkeling van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2015 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:

Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen

De verwerking van projectontwikkelingsresultaten

Het treffen van een onderhoudsvoorziening

Het vormen van een herbestedingsreserve Dientengevolge kan de fiscale last over 2015 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties van waarde veranderen. Wij volgen in onze fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslag-jaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ont-vangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financie-ringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn op-genomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmid-delen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aange-merkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activi-teiten.

66

67

3.5 Toelichting op de balans (x € 1.000)

3.5.1 Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari 2015

Verkrijgingsprijzen 99.593 1.934 71 3.239 104.837

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -20.112 -1.320 -34 -841 -22.307

Boekwaarden per 1 janauari 2015 79.481 614 37 2.398 82.530

Mutaties in het boekjaar:

Investeringen 670 2.744 0 121 3.535

Desinvesteringen -62 0 0 -9 -71

Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed -323 0 0 0 -323

Overboekingen 3.184 -3.184 0 0 0

Afschrijvingen -2.599 0 -5 -111 -2.715

Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen 0 1.086 0 0 1.086

Waardeverminderingen 0 -1.196 0 0 -1.196

Waardevermeerderingen 3.485 0 0 0 3.485

Saldo mutaties boekjaar 4.355 -550 -5 1 3.801

31 december 2015

Verkrijgingsprijzen 103.062 64 71 3.351 106.548

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -19.226 0 -39 -952 -20.217

Boekwaarden per 31 december 2015 83.836 64 32 2.399 86.331

Omschrijving

Sociaal

vastgoed in

exploitatie

Vastgoed in

ontwikkeling

bestemd

voor eigen

exploitatie

Overige

goederen

Onroerende

en roerende

zaken t.d.v.

de

exploitatie

Totaal

Algemeen Onder de post “sociaal vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van:

- 2.023 woningen met een huur lager dan € 710,68 - Vier voor zorg gerelateerd gebouwen - Twee gebouwen met een maatschappelijke functie

Jaarlijks wordt beoordeeld of de resterende levensduren van de verschillende complexen moeten worden aangepast. In 2015 zijn de complexen 25 en 26 gerenoveerd en is de levensduur op 25 jaar gesteld. De RJ 645-nieuw geeft aan dat bij het afschrijven de componentenbenadering moet worden gevolgd. Dit houdt in het afzonderlijk afschrijven van belangrijke bestanddelen van materieel vast actief met verschillende gebruiksduur of gebruikspatroon. De belangrijkste bestanddelen zijn: grond, casco, in-richting en installaties. Voor de tot en met 2013 in exploitatie zijnde complexen is het onderscheid naar inrichting en installa-ties niet meer te achterhalen. Van de op te leveren nieuwbouwcomplexen zal, indien de componenten inrichting en installaties een aanzienlijke omvang hebben (meer dan 10% van de totale investering), wel met deze componenten rekening worden gehouden. In het huidige boekjaar werd bij onroerende zaken in ontwikkeling geen bouwrente geactiveerd.

68

Sociaal vastgoed in exploitatie Investeringen De investeringen in “Sociaal vastgoed in exploitatie” betreffen de onderstaande investeringen:

- verbeteringen bij mutatie in diverse complexen 292 - aanbrengen isolatievoorzieningen 491 - af: isolatiesubsidie Robuuste Investeringsimpuls Gelderland - 113 378

---------- Totaal 670 =====

Desinvesteringen Het betreft de volgende desinvesteringen in “Sociaal vastgoed in exploitatie”:

- boekwaarde vijf verkochte woningen bij mutatie - 62 =====

Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Per ultimo 2015 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:

- garages zijn overgeheveld naar niet-daeb - 314 - correctie 2014 - 9

---------- Totaal - 323

===== Overboekingen De volgende investeringen komen uit “activa in ontwikkeling”:

- complex 180: 24 woningen Beinum-West 2.666 - complex 25 en 26: renovatie 518

---------- Totaal 3.184 =====

Afschrijvingen De afschrijvingen zijn de reguliere afschrijvingen 2015 - 2.599 ===== Waardevermeerderingen Met de waardevermeerdering materiele vaste activa in exploitatie wordt de boekwaarde van de onder-staande PMC’s in overeenstemming gebracht met de hogere bedrijfswaarde. Het betreft in het verle-den, geheel of gedeeltelijk, afgeboekte bedragen:

- PMC 4 : Ouderenhuisvesting zonder zorg 1.400 - PMC 13: Gebouw Mauritsveld 250 - PMC 14: Beinum-West 1.000 - PMC 15: Zuidelijk Moleneveld herontwikkeling 410 - PMC 50: Zorg via zorgverlener 425

-------- 3.485 ==== Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen De investeringen in Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen de onderstaan-de investeringen:

69

- nieuwbouw patiowoningen Beinum-West 2.063 - nieuwbouw Kraakselaan 110 - revitalisering IJsselzicht 56 - renovatie complex 25 en 26 507 - Overige investeringen 8

---------- Totaal 2.744 =====

Overboekingen De volgende investeringen zijn afgerond:

- complex 180: 24 woningen Beinum-West - 2.666 - complex 25 en 26: renovatie - 518

---------- Totaal - 3.184 =====

Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen Het betreft het treffen van een voorziening voor de gecalculeerde onrendabele investering voor het nieuwbouwproject Kraakselaan (locatie De Ark). Zie voor een nadere toelichting paragraaf 3.5.7. Waardeverminderingen Het betreft de gecalculeerde onrendabele investering in het nieuwbouwproject Kraakselaan (locatie De Ark). Overige goederen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Betreft een geringe correctie. Afschrijvingen Het betreft de reguliere afschrijving over 2015. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen In activa ten dienste van de exploitatie zijn de onderstaande investeringen gedaan:

- Automatisering 91 - Vervanging bedrijfsauto’s 30 ---------- Totaal 121

===== Desinvesteringen De desinvestering in activa ten dienste van de exploitatie betreft de inruil van één dienstauto. Afschrijvingen Het betreft de reguliere afschrijving over 2015. WOZ waarde De WOZ waarde met peildatum 1 januari 2015 van het sociaal vastgoed in exploitatie in onverhuurde staat bedraagt € 286,7 miljoen. Verzekering De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn verzekerd tegen brand-, storm- en vliegtuigscha-de. De overige zaken ten dienste van de exploitatie zijn verzekerd op basis van een uitgebreide dek-king of all-risks. De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn verzekerd door de betreffende aannemer.

70

Reële waarde De reële waarde van het “Sociaal vastgoed in exploitatie” gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt € 125,0 miljoen. De bedrijfswaarde is berekend op basis van uitgangspunten die door het WSW ge-hanteerd worden bij de financiële beoordeling van corporaties.

3.5.2 Vastgoedbeleggingen De mutaties in de vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:

1 januari 2015

Verkrijgingsprijzen 9.665 23 9.506 19.194

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -3.595 -11 1.350 -2.256

Boekwaarden per 1 janauari 2015 6.070 12 10.856 16.938

Mutaties in het boekjaar:

Investeringen excl vov 0 0 0 0

Desinvesteringen excl. VoV 0 0 0 0

Mutaties commercieel versus sociaal vastgoed 323 0 0 323

Overboekingen 0 0 0 0

Afschrijvingen -164 -2 0 -166

Afrondingen 0 1 0 1

Waardeverminderingen -200 0 0 -200

Waardevermeerderingen 0 0 19 19

Saldo mutaties boekjaar -41 -1 19 -23

31 december 2015

Verkrijgingsprijzen 9.988 23 9.506 19.517

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -3.959 -12 1.369 -2.602

Boekwaarden per 31 december 2015 6.029 11 10.875 16.915

Omschrijving

Commer-

cieel

vastgoed in

exploitatie

Onroerende

zaken

verkocht

onder

voorwaarden

Totaal Overige

goederen

Algemeen Onder de post “Commercieel vastgoed in exploitatie” is verantwoord de boekwaarde van:

- 22 woningen met een huur boven de € 699,48 - 218 parkeerplaatsen/garages - 10 bedrijfsruimten

Commercieel vastgoed in exploitatie Mutaties commercieel versus sociaal vastgoed Per ultimo 2015 hebben de volgende mutaties plaatsgevonden:

- garages zijn overgeheveld naar niet-daeb 314 - correctie 2014 9

---------- Totaal 323

===== Afschrijvingen Het betreft de reguliere afschrijving over 2015.

71

Waardeverminderingen De afwaardering betreft het verschil op PMC-niveau tussen de actuele waarde en de boekwaarde op basis van historische kostprijs. Overige goederen Mutaties sociaal versus commercieel vastgoed Betreft een geringe correctie. Afschrijvingen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

- Grond geen afschrijvingen - Stichtingskosten lineair 50 jaar - Parkeerplaatsen lineair 50 jaar - Bedrijfsruimten lineair 50 jaar

Met betrekking tot de verzekerde waarden en financiering geldt hetzelfde als is vermeld in de toelich-ting op de materiële vaste activa. De actuele waarde van het “commercieel vastgoed in exploitatie”, gebaseerd op de marktwaarde be-draagt € 20,6 miljoen. De WOZ waarde met peildatum 1 januari 2015 van het commercieel vastgoed in exploitatie in onver-huurde staat bedraagt circa € 10,4 miljoen. De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is per ultimo 2015 vastgesteld op circa € 11,3 miljoen. Voor de uitgangspunten van de bedrijfswaarde verwijzen wij naar de uitgangspunten zoals die gelden voor het sociaal vastgoed in exploitatie. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De actuele waarde van de 69 woningen is bepaald op € 10,9 miljoen. De terugkoopverplichting is on-der de post Langlopende schulden opgenomen.

3.5.3 Financiële vaste activa 31-12-2015 31-12-2014

Latente belastingvorderingen Verkopen komende 5 jaar Stand per 1 januari 377 333 Mutaties -131 44 ------- -------- Stand per 31 december 246 377 ==== ==== Er ontstaat een belastbaar, tijdelijk verschil in de fiscale waardering van de verkopen voor de komen-de 5 jaren. Latentie leningen o.g. 31-12-2015 31-12-2014 Stand per 1 januari 80 95 Mutaties -8 -15 ------- -------- Stand per 31 december 72 80 ==== ==== Er ontstaat een belastbaar, tijdelijk verschil tussen de fiscale en commerciële waarde van de leningen. De oplopende rente op aangegane leningen voor 1 januari 2008 maakt deel uit van voornoemd ver-schil. Hiervoor is een latentie gevormd.

72

Latente compensabele verliezen 31-12-2015 31-12-2014 Stand per 1 januari 455 114 Mutaties 102 341 ------- -------- Stand per 31 december 557 455 ==== ==== Ultimo 2015 zijn er verrekenbare verliezen voor een bedrag van € 2.297.000. De verwachting is dat dit verlies in 2016 wordt gecompenseerd met de gerealiseerde winst. Totaal komen de latente belastingvorderingen ultimo 2015 uit op € 875.000 en ultimo 2014 op € 912.000.

3.5.4 Vlottende activa 31-12-2015 31-12-2014

Voorraden

- Voorraad onderhoudsmaterialen 117 99 ==== ====

Vorderingen Alle vorderingen, met uitzondering van de huurders betreffende onderhoudskosten en ex-huurders inzake huurachterstand, mutatieonderhoud en servicekosten en huurdebiteuren WSNP, hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, als gevolg van het kortlopend karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 31-12-2015 31-12-2014 Huurdebiteuren 74 105 ==== ==== Dit betreft vorderingen op zittende huurders. De huurachterstand van zittende huurders, uitgedrukt in een percentage van de huren en opbrengst servicecontracten, komt ultimo 2015 uit op 0,67% (2014 = 0,78%). In 2015 zijn schuldsaneringsdossiers afgeboekt. Op de lopende huurdebiteuren is € 10.000 afgeboekt. 31-12-2015 31-12-2014 Gemeente Doesburg Wet Maatschappelijke Ondersteuning 1 0 ==== ==== Overige vorderingen Huurders inzake onderhoudskosten en ex-huurders inzake Huurachterstand, mutatieonderhoud en servicekosten 155 147 Huurdebiteuren WSNP 8 7 Af: voorziening wegens oninbaarheid -116 -106 Overige debiteuren 59 56 --------- ---------- 106 104 ===== ===== Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. De voorziening wegens oninbaarheid wordt gevormd op basis van ervaringscijfers. Jaarlijks wordt de toereikendheid van de voorziening getoetst. In 2015 zijn schuldsaneringsdossiers afgeboekt. Op de post ex- huurdebiteuren is € 20.000 afgeboekt.

73

Overlopende activa 31-12-2015 31-12-2014 Vooruitbetaalde kosten Aareon Nederland B.V. 95 57 Overige overlopende activa 53 63 --------- ---------- 148 120 ===== ===== De vooruitbetaalde kosten Aareon Nederland B.V. hebben een langlopend karakter.

3.5.5 Liquide middelen 31-12-2015 31-12-2014 Direct opvraagbaar: Kas- en bankrekeningen 1.178 888 ===== ===== De liquide middelen staan vrij ter beschikking van de corporatie.

3.5.6 Eigen vermogen 31-12-2015 31-12-2014

Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: Stand per 1 januari 25.997 26.893 Af/bij: uit de resultaatbestemming over het boekjaar 3.698 -896 ---------- ------------ Stand per 31 december 29.695 25.997 ====== ====== Reserve glasfonds Stand per 1 januari 28 29 Af/bij: uit de resultaatbestemming over het boekjaar 9 -1 ---------- ------------ Stand per 31 december 37 28 ====== ====== Totaal eigen vermogen 29.732 26.025 ====== ====== De bestemming van het eigen vermogen is niet statutair geregeld. Het eigen vermogen wordt uitslui-tend aangewend in het belang van de volkshuisvesting.

3.5.7 Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in onderstaand schema samengevat:

Onrendabele investeringen nieuwbouw 0 1.086 1.086

Voorziening latente belastingverplichtingen 1.787 421 2.208

Totaal 1.787 1.507 0 0 3.294

Stand per

31-12-

2015

Omschrijving Stand per

1-1- 2015 Dotaties

Onttrek-

kingen Vrijval

74

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Waardeverminderingen worden in aftrek gebracht op de waardering van de onroerende zaak in ont-wikkeling. In gevallen dat de afwaardering hoger is dan de waarde van de onroerende zaak in ontwik-keling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt het restant van de afwaardering op-genomen onder de Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw. Aangezien eind 2015 er voor de bouw van vierentwintig appartementen Kraakselaan (locatie De Ark) sprake is van een juridische verplichting en er een definitief ontwerp is voldoet dit project aan de crite-ria voor het treffen van een voorziening voor de gecalculeerde onrendabele investering onder aftrek van de reeds gemaakte kosten voor dit project. Voorziening latente belastingverplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa en financiële activa en passiva in deze jaarrekening.

3.5.8 Langlopende schulden

Omschrijving Stand per

31-12- 2015

Aflossings-verplichting

2016

Resteren-de looptijd

> 5 jaar

Leningen overheid 1.502 66 1.294

Leningen kredietinstellingen 53.852 4.052 50.827

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

11.393 0 11.393

Totaal 66.747 4.118 63.514

Aflossingsverplichtingen binnen één jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden voor een bedrag van € 4.118.000. Leningen OG Leningen Leningen Overheid Krediet- instellingen Totaal -------------- ----------------- ------------ Stand per 1 januari 1.708 58.335 60.043 Ontvangen nieuwe leningen nominaal 0 2.500 2.500 ---------- ----------- ----------- Subtotaal 1.708 60.835 62.543 Mutatie Roll-over lening 0 0 0 Aflossingen -140 -571 -711 Eindaflossingen nominaal -2.360 -2.360 ---------- ----------- ---------- Subtotaal 1.568 57.904 59.472 Aflossingsverplichting komend boekjaar:

- aflossingsverplichting -66 -610 -676 - eindaflossing leningen 0 -3.442 -3.442

---------- ----------- ---------- Subtotaal -66 -4.052 -4.118 ====== ====== ===== Stand per 31 december 1.502 53.852 55.534 ====== ====== =====

75

Toelichting leningen og: De leningen zijn aangetrokken op basis van het fixe-, roll-over of annuïteitensysteem. De portefeuille is per 31 december 2015 als volgt verdeeld:

- Fixeleningen 43.162 - Annuïtaire leningen 14.110 - Roll-over lening 2.200

-------------- Totaal 59.472 ======= De rentabiliteitswaarde (contante waarde van de uit hoofde van bestaande leningscontracten rente en aflossingsverplichtingen) bedraagt € 5,7 miljoen (2014: € 4,8 miljoen). Op 28 januari 2015 zijn wij met de BNG Bank een nieuw opslagpercentage overeengekomen op de roll-over lening met variabele hoofdsom. De hoofdsom van deze roll-over lening is € 4 miljoen met een minimale opname van € 1 miljoen en heeft als einddatum 1 maart 2022. Het rentetype van deze lening is 1-maands Euribor met een opslag. De opslag is op 2 maart 2015 (herzieningsdatum) verlaagd van 0,90% naar 0,39%. De volgende opslagherziening is op 1 maart 2019. Op 29 januari 2015 hebben wij een lening afgesloten bij AEGON Levensverzekering N.V. Het betreft hier een fixe lening van € 2,5 miljoen met als stortingsdatum 1 april 2015. Deze lening heeft een loop-tijd van 13 jaar en 7 maanden en de einddatum is 1 november 2028. De lening kent een rentepercen-tage van 1,21% vast gedurende de looptijd en rentebetaling vindt jaarlijks achteraf plaats op 1 novem-ber. Op 10 december 2015 zijn wij met de BNG Bank overeen gekomen dat een annuïtaire geldlening op renteconversiedatum boetevrij mag worden afgelost. De restant hoofdsom bedraagt € 174.677 en de oorspronkelijke einddatum is 1 februari 2036. De lening kent een rentepercentage van 5,91%. De nieuw overeengekomen einddatum van deze lening is 1 februari 2016. Op 14 december 2015 hebben wij een lening afgesloten bij AEGON Levensverzekering N.V. Het be-treft hier een fixe lening van € 3,2 miljoen met als stortingsdatum 25 februari 2016. Deze lening heeft een looptijd van 15 jaar en 3 maanden en de einddatum is 2 juni 2031. De lening kent een renteper-centage van 1,76% vast gedurende de looptijd en rentebetaling vindt jaarlijks achteraf plaats op 1 juni. In 2015 hebben de onderstaande renteconversies plaats gevonden:

Conversie-datum

Geldge-ver

Soort lening

Restant hoofdsom

Restant looptijd

Datum rente-herziening

Rente-percen-

tage oud

Rente-percetage

nieuw

01-04-2015 BNG annuïteit € 995.957 20 jaar 01-04-2025 5,80% 1,03%

De gemiddelde rentevoet van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2015 3,78% (2014 = 4,14%). De gemiddelde resterende looptijd van de leningportefeuille komt uit op 13 jaar (2014 = 14 jaar). De duration van de portefeuille bedraagt 7,3 jaar (2014 = 7,0 jaar). De leningen zijn aangetrokken via de Gemeente Doesburg of rechtstreeks op de onderhandse kapi-taalmarkt.

76

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De specificatie van de mutatie in 2015 is als volgt:

31-12-2015 31-12-2014 Stand per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht 11.379 10.994 Mutaties: Bij: - verplichtingen nieuwe overdrachten 14 0

- opwaarderingen 0 385 - afwaarderingen 0 0

---------- ----------- Stand per 31 december 11.393 11.379 ===== ===== In 2015 is één woning teruggekocht en weer als vov-woning verkocht.

3.5.9 Kortlopende schulden 31-12-2015 31-12-2014

Schulden aan kredietinstellingen 4.118 3.071 Schulden aan leveranciers 122 471 Belastingen en premies sociale verzekeringen 195 315 Overlopende passiva 1.537 1.677 --------- ---------- 5.972 5.534 ===== ===== Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van de langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.00020

16

20

17

20

18

20

19

20

20

2021

20

22

2023

20

24

2025

20

26

2027

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

(€ 1

.000

)

Jaar

Vervalkalender leningenportefeuille, exclusief terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

Renteconversie

Eindaflossing

77

3.5.10 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Kredietfaciliteit Bij de ING bank beschikken wij over een kredietfaciliteit van € 453.780 waarvoor geen nadere zeker-heden zijn gesteld. Obligoverplichting WSW Per 31 december 2015 hebben wij een obligoverplichting uitstaan van € 2.320.000 wegens door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) verstrekte borgstellingen. Deze verplichting is voorwaar-delijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Zekerheidsstelling WSW Het WSW heeft actieve maatregelen genomen om de zekerheidsstructuur verder te versterken. Op grond van het Reglement van Deelneming is een deelnemer op eerste verzoek verplicht om een recht van hypotheek te verstrekken op de onderliggende woongelegenheden, dan wel het WSW daartoe een volmacht te verlenen. Als voorwaarde voor deelnemerschap stelt het WSW daarom dat een cor-poratie een onherroepelijk en onvoorwaardelijk volmacht verleent om hypotheek te vestigen. Wij heb-ben deze volmacht op 9 december 2013 getekend. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw of verbouw tot een bedrag van € 236.000 inclusief Btw. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van één tot twee jaar na balansdatum. Heffing Saneringsfonds Woonservice IJsselland zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 520.000 moeten afdra-gen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze mid-delen worden ingezet om in nood verkerende corporaties te redden.

3.5.11 Verbonden partijen Woonservice IJsselland heeft in 2015 geen bestuurlijke verbintenissen met andere partijen.

78

79

3.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening (x € 1.000)

3.6.1 Huuropbrengsten 2015 2014

Woningen en woongebouwen 12.689 12.172

Onroerende zaken niet zijnde woningen 768 794 ---------- ---------- Subtotaal 13.457 12.966 Af: Huurderving wegens leegstand bij mutatie -46 -16 Huurderving wegens leegstand bij renovatie -14 -15 Huurderving wegens leegstand bij projecten 0 -9 ---------- ---------- Totaal huren 13.397 12.926 ===== ===== De “Te ontvangen nettohuur” is gewijzigd als gevolg van:

- verhoging van de huren wegens de algemene huurverhoging 360 - harmonisatie en woningverbetering 14 - in exploitatie nemen van nieuwe verhuureenheden 163 - Af: bijstelling huurcontract IJsselzicht - 27 bijstelling huurcontract STMG de Linie 4 - 13 verkoop vijf woningen - 6

3.6.2 Opbrengsten servicecontracten 2015 2014

Leveringen en diensten 355 328 Glasfonds 29 29 Servicefonds huurdersonderhoud 74 68 --------- ---------- Totaal opbrengsten servicecontracten 458 425 ===== =====

3.6.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2015 2014

Bestaand bezit: Opbrengst verkopen vijf mutatiewoningen 722 323 Af: boekwaarde -63 -14 Verkoopkosten inclusief kosten leegstand -40 -28 --------- ---------- Verkoopresultaat bestaand bezit 619 281 Netto verkoopopbrengst Vastgoed bestemd voor de verkoop -2 -10 Resultaat terugkoop Verkoop onder Voorwaarden -8 0 --------- --------- Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 609 271 ===== =====

3.6.4 Geactiveerde productie eigen bedrijf 2015 2014 Geactiveerde productie met betrekking projecten 47 72 ===== =====

80

Geactiveerde productie m.b.t. projecten: - Project 963 Beinum-West nieuwbouw patiowoningen 24 - Project 958 renovatie complex 25 10 - Project 969 renovatie complex 26 13

----- Totaal 47 ===

3.6.5 Overige bedrijfsopbrengsten 2015 2014

Administratiekosten huurcontracten 16 14 Vergoedingen beheer voor derden 20 22 Vergoedingen aanpassingen woningen mindervaliden 1 1 Administratiekosten servicecontracten 14 12 Doorberekeningen huurders 31 51 Overige 52 16 --------- ---------- Totaal overige bedrijfsopbrengsten 134 116 ===== =====

3.6.6 Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2015 2014

Sociaal vastgoed zaken in exploitatie 2.599 2.526 Overige goederen sociaal 4 6 Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 111 101 Commercieel vastgoed in exploitatie 164 200 Overige goederen commercieel 2 2 --------- ---------- Totaal afschrijvingen 2.880 2.835 ===== =====

3.6.7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

2015 2014 Verandering als gevolg van afstemming reële waarde bestaand bezit:

- PMC 3: Ouderenhuisvesting met zorg 0 -228 - PMC 4: Ouderenhuisvesting zonder zorg -1.400 -350 - PMC 13: Mauritsveld -250 0 - PMC 14 Beinum-west -1.000 0 - PMC 15: Zuidelijk Molenveld herontwikkeling -410 0 - PMC 40: Dienstencentrum 0 660 - PMC 50: Zorg -425 100 ------- --------- Subtotaal -3.485 182

81

Onrendabele toppen nieuwbouw:

- nieuwbouw 24 woningen locatie De Ark 1.196 0 - herstructurering Zuidelijk Molenveld 3

e fase 0 -132

- Nieuwbouw 24 woningen Beinum-West 0 1.320 ------ ------- Subtotaal 1.196 1.188

--------- ---------- Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa -2.289 1.370 ===== =====

3.6.8 Lonen en salarissen 2015 2014

Bruto salarissen 1.001 929 Opgebouwde vakantiedagen 10 -2 Uitzendkrachten 8 2 --------- ---------- Totaal lonen en salarissen 1.019 929 ===== =====

3.6.9 Onderhoudslasten 2015 2014

Klachten onderhoud 392 365 Mutatie onderhoud 436 324 Onderhoud CV installaties 115 139 Onderhoud lift installaties 52 48 Overig contractonderhoud 41 47 Af: uitvoering door eigen onderhoudsdienst -111 -127 --------- ---------- Subtotaal dagelijks onderhoud 925 796 Planmatig onderhoud 1.977 1.030 Asbestsanering 106 61 Onderhoudsaandeel VvE Het Mauritsveld 93 83 --------- ---------- Subtotaal planmatig onderhoud 2.176 1.174 Totaal onderhoudskosten 3.101 1.970 ===== =====

3.6.10 Leefbaarheid 2015 2014

Vastgoed gerelateerde leefbaarheid 29 31 Mens gerelateerde leefbaarheid 15 17 --------- ---------- Totaal leefbaarheid 44 48 ===== =====

82

3.6.11 Lasten servicecontracten

De kosten voor verbruik van gas, water, elektra, schoonhouden trappenhuizen, tuinonderhoud e.d. worden met de bewoners verrekend (zie ook vergoedingen): 2015 2014 Water 7 7 Elektra 97 83 Gas 62 57 Huur boilers 5 9 Schoonmaakkosten 57 61 Tuinonderhoud 52 65 Kantoren 33 30 Service Op Maat 9 9 Administratiekosten 4 4 -------- -------- Sub-totaal 326 325 Servicefonds huurdersonderhoud 60 66 Glasverzekering 20 24 -------- --------- Sub-totaal 80 90 --------- ---------- Totaal lasten servicecontracten 406 415 ===== =====

3.6.12 Overige bedrijfslasten 2015 2014 Beheerkosten Automatiseringskosten 182 79 Bestuurskosten 35 34 ------ ------ Subtotaal beheerkosten 217 113 Heffingen Belastingen 530 505 Verzekeringen 62 48 Contributie landelijke federatie 18 18 Bijdrage Autoriteit Woningcorporaties 6 0 Heffing saneringssteun 0 416 Verhuurdersheffing 1.204 1.068 ------- ------- Subtotaal heffingen 1.820 2.055 Overige bedrijfslasten

Diverse bedrijfslasten 433 471 Mutatie voorziening wegens oninbaarheid 45 86 --------- ---------- Subtotaal overige bedrijfslasten 478 557 Totaal overige bedrijfslasten 2.515 2.725 ===== =====

83

Accountantshonoraria (onderdeel van de post diverse bedrijfskosten) 2015 2014

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening 43 44 Overige controle werkzaamheden 15 16 Fiscale advisering 15 29 --------- ---------- Totaal 73 89 ===== ===== Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonservice IJsselland zijn uitgevoerd door onafhankelijke accountantsorganisaties en externe onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse onaf-hankelijke accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. Mutatie voorziening wegens oninbaarheid De volgende mutaties hebben in 2014 plaatsgevonden 2015 2014

- Verhoging voorziening dubieuze debiteuren 10 6 - Afboeking vorderingen 35 80

-------- -------- Per saldo 45 86 ===== =====

3.6.13 Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille 2015 2014

Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden -19 -345 Waardeveranderingen verplichtingen verkocht onder voorwaarden 0 385 Niet-daeb waardeverandering 200 1.808

------- -------- Totaal 181 1.848 ===== =====

3.6.14 Financiële baten en lasten 2015 2014 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente op vorderingen Rente op liquide middelen 10 12 Doorberekende rente huurders 0 1 Rentevergoeding kooptermijnen woningen 0 1 Overige renten 2 0 --------- ---------- Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten 12 14 ===== =====

84

Rentelasten en soortgelijke kosten 2015 2014 Rente langlopende schulden

Rente leningen overheid 40 65 Rente leningen kredietinstellingen 2.264 2.431 Rente kortlopende schulden Borgstellingsvergoeding WSW 9 8 Bemiddelingsprovisie nieuwe leningen 13 0 --------- ---------- Totaal rentelasten en soortgelijke kosten 2.326 2.504 ===== =====

3.6.15 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 2015 2014

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen 0 0 Mutatie latentie belastingen verkopen komende 5 jaar 131 -44 Mutatie latentie belastingen verrekenbare verliezen -102 -341 Mutatie latentie belastingen leningen 8 15 Mutatie latentie voorziening onderhoud 420 123 --------- ---------- Belastingdruk 457 -247 ===== ===== De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening 4.164 Bijzondere waardeverminderingen -2.108 Afschrijvingen 2.280 Waardeveranderingen verkochte woningen -665 Onderhoudskosten -766 Activering rente MVA in ontwikkeling 32 Vrijval leningen o/g -33 Toevoeging voorziening onderhoud -732 Dotatie HIR bij verkoop -4 Gerealiseerd verlies bij terugkoop (VOV) -8 Kleinschaligheidsaftrek -16 ---------- Totaal permanente en tijdelijke verschillen -2.020 ---------- Fiscaal resultaat 2015: 2.144 Beperking aftrekbare kosten 4 ---------- Subtotaal 2.148 Verrekenbare verliezen -2.148 ---------- Belastbaar bedrag 0 ===== Verschuldigde acute winstbelasting 0 ===== Het gemiddeld wettelijk belastingtarief bedraagt 25% en is niet gewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar. De lagere effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verlies-compensatie en fiscaal vrijgesteld winstbestanddelen. Dit betreft onder andere verschillen in verwer-king van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed en de verwerking van inte-rest. De effectieve belastingdruk wijkt niet af van het vorige boekjaar.

85

3.7 Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 2015 hadden wij 18 werknemers (2014 = 18 werknemers) in dienst. Dit komt overeen met 16,1 (2014 = 16,1) fulltime formatieplaatsen. Geen van de werknemers is buiten Neder-land werkzaam. Bestuurder en commissarissen Voor de honorering van de directeur-bestuurder zijn de bepalingen en uitgangspunten van het be-loningsadvies integraal gevolgd, zoals in 2010 opgesteld door de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en Aedes. November 2013 is een nieuwe staffel door het Ministerie geïn-troduceerd. De bestuurder valt in de overgangsregeling. Dit betekent dat tot en met 2017 conform het contract beloning plaatsvindt. In het jaar 2018 vindt een reductie van de beloning plaats conform de regeling. De honorering van de directeur-bestuurder over het boekjaar bedraagt: 2015 2014

Bruto honorering € 126.724 € 122.034

Fiscale bijtelling leaseauto € 8.567 € 8.757

Werkgeversdeel pensioenpremie € 14.862 € 22.526

Werkgeversdeel prepensioen € 6.980 € 4.885 De honorering is gebaseerd op het format volgens de huidige Sectorbrede Beloningscode Woningcor-poraties (SBBW). De honorering omvat het vast inkomen, 8% vakantietoeslag, compensatie maxima-lisering pensioengevend loon en een vaste bruto onkostenvergoeding. De directeur-bestuurder heeft een pensioenregeling conform de CAO Woondiensten. De honorering is gebaseerd op een werkweek van 36 uur. De honorering voor de Raad van Commissarissen is op basis van de adviesregeling van het VTW vastgesteld op € 4.500 per lid per jaar (2014 = € 4.500). De honorering is exclusief omzetbelasting. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de voorzitter, leden van commissies en leden. Een onkos-tenvergoeding is niet van toepassing. Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Bij de samenstelling van onderstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT van 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrela-ties als uitgangspunt gehanteerd. Bezoldiging topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking

Naam Functie(s) Beloning

Belastbare vaste

en variabele

onkostenvergoe-

dingen

Voorzieningen ten

behoeve van belo-

ningen betaalbaar

op termijn

H. Esselink Directeur-bestuurder € 128.913 € 6.858 € 21.842

H.T. van Vliet Voorzitter RvC € 4.500

L.S. Cohen Vice-voorzitter RvC € 4.500

A.A. Kiffen Lid RvC € 4.500

B.I. Siebelink Lid RvC € 4.500

J.L. Gijsman Lid RvC € 4.500

Naam Totale bezoldiging

2015

Totale bezoldiging

2014

Duur van het dienst-

verband in het jaar

2015 (in dagen)

Omvang van het

dienstverband in

het jaar 2015

(fte)

H. Esselink € 157.613 € 158.685 261 1

H.T. van Vliet € 4.500 € 4.500

L.S. Cohen € 4.500 € 4.500

A.A. Kiffen € 4.500 € 4.500

B.I. Siebelink € 4.500 € 4.500

J.L. Gijsman € 4.500 € 4.500

86

Vanaf 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (hierna: WNT) van kracht. Woningcorporaties zoals Woonservice IJsselland vallen hieronder. Voor topfunctionarissen van woningcorporaties geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. In overeenstemming met deze regeling is in 2015 bezoldigingsklasse C van toepassing voor Woonser-vice IJsselland: de beloning voor een topfunctionaris mag in 2015 maximaal € 103.900 bedragen. Aangezien er sprake is van het overgangsrecht valt de beloning 2015 van de bestuurder binnen de kaders van de WNT. Voor toezichthouders geldt een maximum van 15% van € 103.900 voor de voorzitter en 10% van dit bedrag voor de leden. In 2015 hebben de voorzitter en de leden een vergoeding ontvangen van € 4.500. Deze vergoedingen zijn € 11.085 respectievelijk € 9.940 lager dan het maximum. Woonservice IJsselland herkent de door de minister van BZK in zijn kamerbrief van 27 februari 2014 de onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot de externe niet-topfunctionarissen. In lijn met paragraaf 6 van de (gewijzigde) Beleidsregels toepassing WNT, leggen wij geen verantwoording af over externe niet-topfunctionarissen. Bij de definiëring van topfunctionarissen worden bij Woonservice IJsselland verder geen werknemers aangemerkt als topfunctionaris. Ook heeft geen van onze werknemers een bezoldiging, herrekend naar een voltijds dienstverband en op jaarbasis, dat het wettelijke bezoldigingsmaximum overschrijdt.

3.8 Overige gegevens

Gebeurtenissen na balansdatum Per 1 juli 2015 is de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van kracht. Deze wet beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijk taak te verbeteren. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders is de herzieningswet ook van invloed op het te voeren beleid van de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op de activiteiten en het te volgen huurbeleid. De omvang en samenstelling van de vastgoedporte-feuille kan beïnvloed worden door de nader te definiëren woningmarktregio’s en op basis van het in te dienen splitsingsplan welke beide in 2016 (nader) worden uitgewerkt. Tevens wordt de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden beïnvloed door de herzieningswet. De Tweede Kamer stemde 9 februari 2016 in met de nieuwe Huurwet. De nieuwe huurwet beoogt het functioneren van de huurmarkt verder te verbeteren. Daartoe worden in de Huurwet een aantal maat-regelen uitgewerkt. Op 1 juli 2016 geldt nog de inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombe-nadering wordt op 1 januari 2017 ingevoerd. Er komt een jaarlijkse inkomenstoets en meer ruimte voor tijdelijke huurcontracten. De Huurwet is daarmee direct van invloed op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de huurwet worden restricties gelegd op de huurniveaus en toe te passen huur-verhogingen. De mogelijke effecten doen zich voor bij het toepassen van het huurbeleid en daaraan gekoppeld de toekomstige vastgoedportefeuille. Bovenstaande ontwikkelingen kunnen hun weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog nader uitgewerkt dient te worden is het op dit moment nog niet mogelijk om de financiële effecten te kwanti-ficeren. Statutaire resultaatbestemming De resultaatbestemming is niet statutair geregeld. Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan het eigen vermogen. Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.

87

88