AANDACHT - Woonservice Meander · Jaarverslag 2015 VOORWOORD Rapport Eind 2015 kregen we ons...

Woonservice Meander 1

AANDACHT voor

Jaarverslag 2015


NAAM TOEGELATEN INSTELLING Woonservice Meander

GEMEENTE Werkendam

BEZOEKADRES Lijnbaan 1 4251 CS Werkendam

POSTADRES Postbus 7 4250 DA Werkendam

TELEFOONNUMMER 0183-508788

WEBSITE www.woonservicemeander.nl

E-MAIL [email protected]

DATUM OPRICHTING 1 januari 2004

DATUM EN NUMMER INSCHRIJVING HANDELSREGISTER Kamer van Koophandel en Fabrieken te Waalwijk 4 november 2003 Nummer 18115871

ANBI REGISTRATIE Per 1 januari 2013


Wij presenteren u het jaarverslag 2015.

In het verslag leest u over de beperkte ruimte in

het werkveld, maar ook over de mooie

maatschappelijke activiteiten die we hebben

kunnen realiseren. We gaan ons ook steeds

beter voelen in het nieuwe maatschappelijke

kader. De controle hebben we herpakt en de

financiën zijn stabiel. Dat is een goede basis om

plannen voor de toekomst verder uit te werken.

In het voorwoord geven we een beschouwing

over 2015. Daarna gaan we per thema de

diepte in.

INTRODUCTIE

4

HIGHLIGHTS 2015

VERKOOP

hoog verkoopresultaat

DUURZAAMHEID

Energiemarkt Werkendam

ANDEL

Oude woningen in een

nieuw jasje

EETHEN

Transformatie oude

school

HUURDERSBELANGEN-

VERENIGING

Woonvisie in co-

creatie


Jaarverslag 2015

VOORWOORD

Rapport

Eind 2015 kregen we ons rapport 2011-2014 van de

visitatiecommissie gepresenteerd.

Blij met de cijfers voor de ‘vakken’ Presteren naar

opgaven en ambities (6,9) en Presteren volgens

belanghebbenden (7,3). Minder blij waren we met de

cijfers Governance (5,9) en Presteren naar vermogen.

De 4,3 voor het laatste onderdeel kwam hard aan,

ondanks het feit dat er maximaal 5,0 te behalen viel.

Natuurlijk hadden we al verbeteringen in gang gezet

en is in 2015 het herstel zichtbaar, maar het cijfer was

toch confronterend.

Leren

Het doel van de visitatie is leren. We hebben zeker

onze lessen getrokken. We hebben veel mooie

maatschappelijke prestaties geleverd en dat wordt

gewaardeerd door onze belanghebbenden. De

maatschappelijke projecten verliepen soepel in de

betere tijden. Vanaf 2012 veranderde voor ons het tij.

De wereld om ons heen, de sector en het financieel en

toezichthoudend regime veranderden en we hadden

er nog sneller op in moeten spelen. De maatregelen

die we troffen waren op het gebied van strakke

financiële sturing: het afbouwen van de

leningenportefeuille, verbetering financiële ratio’s en

de vermindering van de bedrijfslasten. De positieve

resultaten werden in 2015 bevestigd door de

Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw.

Ondanks de pittige tijden zijn we blij dat de

waardering van belanghebbenden stabiel is gebleven.

Het afgelopen jaar is een benchmark tussen

woningcorporaties verricht. Die is uitgevoerd door

Aedes, de koepelvereniging van woningcorporaties.

Het overgrote deel van alle corporaties heeft daaraan

deelgenomen.

Op het onderdeel bedrijfslasten scoorde Woonservice

Meander een C1 . Op het onderdeel klantoordeel

scoorden we een A. Dat beeld wordt bevestigd in het

1 Schaal A (zeer goed) t/m D (slecht)

KWH-cijfer van 7,9 dat we voor onze dienstverlening

ontvingen.

Vooruitkijken

De veranderingen in de organisatie hebben voor de

beoordeling door de visitatiecommissie net wat te laat

de positieve wending gegeven. De afgeslankte

organisatie en de nieuwe manier van werken,

organiseren en netwerken die in de nieuwe

strategische visie staat verwoord, leidt tot een betere

focus, verbetering en vernieuwing in basisprocessen

en activiteiten.

Met de nieuwe strategische visie van 2016-2020 zijn

we optimaal gefocust op financieel en maatschappelijk

rendement. De eerste twee jaren zal de financiële

continuïteit meer gewicht hebben dan het

maatschappelijk rendement. De nadruk ligt de eerste

jaren op het versterken van het financieel

weerstandsvermogen, waarna we in latere jaren weer

kunnen investeren.

We zetten sterker in op de strakkere verantwoording

naar de toezichthouders.

Door de focus op individuele prestaties en teampresta-

ties zijn we efficiënter aan het werk. Toch hebben we

de ambitie om de bedrijfslasten verder te verlagen,

waarbij we ongeveer op het gemiddelde van alle

corporaties uit willen komen.

Beleidsachtbaan als sturingsmodel

Om alle beleidsvelden op strategisch, tactisch en

operationeel niveau beter te stroomlijnen, hebben we

in 2015 de beleidsachtbaan als sturingsmodel opgezet.

Ons doel is om middels dit instrument meer focus te

houden op de essentiële onderdelen van onze

woningcorporatie. Zo volgen we de prestaties op basis

van een gedegen beleid en zijn de plannen en

processen goed op elkaar afgestemd. Hoofdstuk 3 gaat

er verder op in.

Woningwet

De meest rigoureuze verandering in de

corporatiesector was zondermeer de implementatie

van de Woningwet 2015. De herziene woningwet is

met ingang van 1 juli 2015 van kracht. De wet biedt

6

Jaarverslag 2015

nieuwe spelregels voor sociale huisvesting. Met de

herziening wil de overheid er voor zorgen dat de

sociale huursector zich richt op haar kerntaak. De

kerntaak houdt in betaalbare en goede huisvesting

voor mensen met een laag inkomen. Bovendien wil de

overheid middels deze wet misstanden in de sector

voorkomen. De wijze van verantwoorden is uitgebreid

en strakker georganiseerd. De nieuwe Autoriteit

Woningcorporaties houdt volkshuisvestelijk en

financieel toezicht op de woningsector.

Een andere belangrijke verandering in de herziene wet

is dat de samenwerking met gemeenten en

huurdersorganisaties meer is geformaliseerd. Samen

met gemeenten en huurdersorganisaties maken we

prestatieafspraken over de lokale woonopgaven. In

2015 hebben de gemeenten en woningcorporaties van

het Land van Heusden en Altena daarop al

voorgesorteerd en gezamenlijk de Regionale

Woonvisie opgesteld.

Woonvisie en regionale prestatieafspraken

De Regionale Woonvisie is een gezamenlijke visie en

bevat de ambities op het terrein van wonen, welzijn,

zorg en duurzaamheid van de gemeenten Aalburg,

Werkendam en Woudrichem en de woningcorporaties

Land van Altena, Woonservice Meander en Woonlinie.

De woonvisie vormt tevens de basis voor het maken

van nieuwe regionale prestatieafspraken met de

betrokken woningcorporaties en huurdersorganisaties.

In hoofdstuk 7 gaan we hier verder op in.

Bewogen jaren

Al met al is 2015 een bewogen jaar geweest waarin we

hard hebben gewerkt aan focus en verbetering. In de

volgende jaren staat focus, verbetering en vernieuwing

centraal met een optimaal financieel en maatschappe-

lijk rendement.

Met een slagvaardige en kostenefficiënte

(regie)organisatie werken we samen met onze maat-

schappelijke partners. Door het beheersen van risico’s

en een transparante verantwoording houden we de

controle. En met een proactieve portefeuillestrategie

werken we aan de kwaliteit van onze woningen in een

sociale woonomgeving.

Tenslotte

Alle wijzigingen in de sector hebben ook de nodige

veranderingen teweeg gebracht binnen de organisatie.

De medewerkers hebben er hard aan moeten trekken

om alle wijzigingen op een rij te zetten, nieuwe

beleidsstukken op te stellen en deze te vertalen naar

de praktijk. We spreken dan ook onze dank uit voor de

getoonde inzet.

Ap van Toor

Directeur-bestuurder


Jaarverslag 2015

Inhoudsopgave

VOORWOORD 5

1. AANDACHT VOOR FOCUS EN VERNIEUWING 8

2. AANDACHT VOOR DE ORGANISATIE 11

3. AANDACHT VOOR PORTEFEUILLESTRATEGIE 13

4. AANDACHT VOOR DE KWALITEIT VAN DE VOORRAAD 23

5. AANDACHT VOOR PROJECTEN 29

6. AANDACHT VOOR KLANTCOMMUNICATIE EN DIENSTVERLENING 32

7. AANDACHT VOOR SAMENWERKEN EN VOOR EEN LEEFBARE OMGEVING 34

8. AANDACHT VOOR WONEN EN ZORG 39

9. AANDACHT VOOR FINANCIËN 42

10. AANDACHT VOOR TOEZICHT 48

CONCLUSIE EN VERKLARINGEN 58

11. JAARREKENING 59

12. CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT 87

8

Jaarverslag 2015

1. AANDACHT VOOR FOCUS EN VERNIEUWING

Terugblik 2015

Het jaar 2015 was een turbulent jaar. De nieuwe

Woningwet en het aanscherpen van financiële kaders

vroegen onze volledige aandacht. We zien dat na 2015

alle kengetallen zich positief ontwikkelen. De ingezette

koers moeten we vasthouden. Een strakke sturing is

nodig om financieel stabieler te worden. Dit werpt zijn

vruchten af. Verder zullen we ons richten op het uit-

bouwen van een aantal risicobeoordelingsmodellen.

Deze zijn nodig om sneller in te kunnen spelen op

veranderende ontwikkelingen.

Bij een nieuwe inrichting van de sector behoort ook

een slagvaardige organisatie. We zullen ons nog meer

moeten inzetten om toe te werken naar een slanke en

fitte organisatie.

We gaan eerst in op de aanpassing van de

organisatiestructuur gedurende 2015

Met een krimp van het personeelsbestand (van

23,8 in 2012 naar 20.2 per eind 2015) en het

herpositioneren van functies realiseren we een

organisatorische wijziging.

Per 1 januari 2015 is de Raad van Bestuur

verkleind van twee personen naar één persoon

en het management (inclusief directie) is

verkleind van zes naar drie personen. Door de

toevoeging van twee beleidsadviseurs wordt er

een inhoudelijke kwaliteitsslag gemaakt, krijgt

het management beleidsinhoudelijke

ondersteuning en heeft het management meer

aandacht voor de interne aansturing.

Voor verschillende (tijdelijke) thema’s zijn teams

ingesteld met diverse disciplines om vanuit

verschillende invalshoeken de scenario’s te

bedenken en praktisch door te voeren;

bijvoorbeeld: mutatieteam, verkoopteam,

liquiditeitenteam.

Verder zijn wijzigingen in invulling van functies

doorgevoerd met als doel een nieuwe strakkere

interne controle, een breed doorgezet vier-ogen-

principe en een transparante bedrijfsvoering,

zodat we een open controleerbare houding

nastreven.

Terugkijkend naar de doorgevoerde wijzigingen in

rumoerige tijden verwachten we dat we op de goede

weg zijn naar een solide organisatie die klaar is voor

de toekomst. Met minder kunnen we meer.

Financiële continuïteit

Woonservice Meander is een gezonde organisatie.

Teneinde continuïteit te waarborgen en te presteren

naar vermogen zoeken we naar alternatieve

financieringsmogelijkheden. Daarmee willen we

blijven investeren in projecten, onderhoud en

innovaties en onze bijdrage leveren aan de

maatschappelijke taakgebieden.

Om dit te bereiken is vanuit financieel perspectief het

volgende noodzakelijk:

geen nieuwbouw tot minimaal 2019;

aanscherping planmatig onderhoud dat zal leiden

tot nieuw onderhoudsbeleid;

stimuleren van de verkoop van woningen blijft

een structureel onderdeel van de bedrijfsvoering;

opstellen van taakstellende budgetten;

het voldoen aan de door de externe

toezichthouders gestelde ratio’s;

risico-analysemodellen uitbreiden.

In de begroting hebben we de effecten van de nieuwe

woningwet en verhuurdersheffing ingerekend, welke

de beschikbare speelruimte beperkten. Toch hebben

we positieve effecten kunnen zien op het behalen van

de ratio’s.

Vastgoedportefeuille

Woonservice Meander streeft naar het (op)bouwen en

bewaken van de vastgoedportefeuille met als doel het

maatschappelijk rendement te optimaliseren in relatie

tot het risicoprofiel.

Conditiemeting

In 2015 hebben we ons vastgoed laten beoordelen.

Middels een conditiemeting is een objectieve en

eenduidige beoordeling van de technische staat van

het vastgoed vastgesteld. Zie hoofdstuk 4 voor de

uitkomsten.


Jaarverslag 2015

Maatschappelijke continuïteit

De pijlers van het nieuwe huurbeleid zijn het passend

toewijzen en het inkomensafhankelijk toewijzen. We

verwachten met beperkte huurverhoging het bezit de

komende tien jaren toch betaalbaar te kunnen

houden.

Leefbaarheid

We vergroten de vitaliteit van de dorpskernen samen

met partners en vooral samen met bewoners.

Samenwerking

Samen Doen is essentieel in het nieuwe maatschappe-

lijke middenveld. Samen met gemeenten, woningcor-

poraties, zorgen welzijnsinstellingen hebben we al

veel opgezet en geïmplementeerd. We noemen de

Woonvisie Land van Heusden en Altena, Woongaard

(woonruimteverdeling), wonen met zorg, wonen voor

medelanders en de Woonladder.

We maken een analyse van onze partners op het

maatschappelijk middenveld met daarbij een beeld

van de wederzijdse belangen, de wederzijdse invloed

en de mogelijkheden van interactie per partner, zodat

we iedere partner effectief kunnen benaderen. Zij

kunnen een bijdrage leveren aan onze klantgerichte

maatschappelijke benadering en wij kunnen een

professioneel beeld uitstralen. We kijken gericht per

domein naar de werkzaamheden en hoe we sterker

kunnen acteren door samenwerking met een partner.

Veranderingen

Wijzigingen in het politiek bestuurlijke,

maatschappelijke en financiële krachtenveld en de

nieuwe duurzame inrichting van de sector van

woningcorporaties brengen veranderingen in onze

organisatie teweeg.

Met de kaders van het nieuwe maatschappelijke

speelveld is de strategische visie 2016-2020 opgesteld.

Woonservice Meander maakt scherpe keuzes over

haar rolopvatting, taakgebieden en aandachtsge-

bieden. Daarbij wordt de vraag beantwoord of we het

zelf doen, in samenwerking met partners of uitbe-

steden.

Gemeente en huurdersorganisatie meer regie op sociale domein

De driehoek van gemeente, huurdersorganisatie en

woningcorporatie zoekt naar een nieuw evenwicht. De

nieuwe woningwet is veel omvattend en geeft

handvatten en een formele procesgang.

In onze regio waren gemeenten en woningcorporaties

al gewend om samen te werken op het gebied van

wonen, zorg en welzijn. Met de woonvisie zijn we nog

een stap verder gegaan. De Woonvisie van het Land

van Heusden en Altena 2016-2020 is in een co-creatie

van de drie gemeenten en de drie woningcorporaties

tot stand gekomen. Formeel is het opstellen van de

woonvisie een taak voor de gemeente. Met de keuze

om het gezamenlijk op te stellen hebben we een

integraal document voor de regio liggen. Na de

besluitvorming van de gemeenteraden in december

2015 zullen de woningcorporaties de gemeenten en

huurdersorganisaties uitnodigen voor het opstellen

van de prestatieafspraken.

Heroriëntatie op het zorgvastgoed door scheiding wonen en zorg

Een van de specialismen van Woonservice Meander is

zorg. In de afgelopen jaren is veel zorgvastgoed

ontwikkeld in nauwe samenwerking met diverse

zorgaanbieders. Het vastgoed is flexibel en van goede

kwaliteit voor een brede doelgroep zorgvragers. Met

de veranderende vraag in de zorg, het beroep op de

zelfredzaamheid van de burgers, is de relatief nieuwe

voorraad een positief uitgangspunt voor alternatieve

aanwendbaarheid. Gezamenlijk met zorgaanbieders

ontwikkelen we scenario’s voor het (leegkomende)

vastgoed en de leefomgeving.

Demografische verschuiving en meer vraag vanuit de samenleving naar maatwerk en flexibele woonvormen

Het aantal huishoudens groeit. Meer ouderen blijven

langer in de wijk wonen en moeten meer zelf doen

met minder middelen voor zorg en begeleiding. Dat

vraagt oplossingen op het zorginfrastructurele en

welzijnsgebied en voor de geschiktheid van de

woningen.

De kleinere huishoudens en de diversiteit in

huishoudens, groeien in aantal en vragen om meer

flexibele contracten danwel huisvesting. De vraag van

10

Jaarverslag 2015

de geschiktheid en flexibiliteit van het woningbezit

komt hier prominent naar voren.

Verandering van het sociale domein: participatiewet, financiering van de zorg, ondersteuning van kwetsbare bewoners

We trekken gezamenlijk op met de partners op

sociaalmaatschappelijk gebied om de bewoners die

ondersteuning nodig hebben te faciliteren.

Voorbeelden zijn de Woonladder, onze actieve

bijdrage in het Zorgnetwerk.

In de strategische visie 2016 – 2020 focussen we op de

continuïteit en de meerwaarde die we met

verschillende partners in verschillende

maatschappelijk domeinen kunnen toevoegen. Met de

doelen dragen we bij aan onze hoofddoelstelling:

Tevreden klant in betaalbare en kwalitatieve

huisvesting in een goede leefomgeving.


Jaarverslag 2015

2. AANDACHT VOOR DE ORGANISATIE

Transitie

In onze nieuwe strategische visie hebben we de nadruk

gelegd op focus en vernieuwing. We werken primair aan

de financiële stabiliteit, zodat er meer ruimte ontstaat

voor investeringen. Het gaat om de balans tussen

financieel en maatschappelijk rendement.

We hebben vijf strategieën benoemd om de financiële

en maatschappelijke doelen te behalen:

A. Slagvaardige en kosten efficiënte (regie)organisatie

B. Aanscherpen risicomanagement

C. Transparant maken van financieel en

maatschappelijk rendement

D. Proactieve portefeuille strategie

E. Uitbreiden sociale gebiedsontwikkeling aansluitend

op de kernstrategie in samenwerking met

belanghebbenden.

Speerpunten

Bijzondere aandacht was er in 2015 voor de volgende

speerpunten.

Doorontwikkelen wijziging organisatiestructuur

Implementatie en aanscherpen interne controle

Slagvaardige en kostenefficiënte (regie)organisatie

Processen en werkwijze

Opstellen (digitaal) dienstverleningsconcept

Vernieuwing en implementatie

Managementrapportage

Interne sturing optimaliseren

Governance

Human Resource Management

Het opleidingsplan is in 2015 tot uitvoering gekomen.

Diverse medewerkers zijn gestart met een opleiding,

waardoor hun kennis wordt verbreed en ze een stap

omhoog maken in hun opleidingsniveau.

Op automatiseringsgebied zijn er enkele nieuwe

pakketten in gebruik genomen:

salarispakket; hierin kan ook de verlofregistratie

worden bijgehouden;

urenregistratie; dit pakket wordt o.a. gebruikt voor

het toewijzen van kosten;

digitaal archiefsysteem; een deel van de gegevens is

overgezet, de rest wordt in 2016 doorgevoerd.

Vanaf 30 maart zijn de openingstijden aangepast. ’s

Middags kunnen klanten voortaan alleen op afspraak

terecht. Door deze maatregel kunnen eigen werkzaam-

heden beter worden gepland en kan de bezetting op met

name de afdeling Vastgoed en Wonen beter worden

geregeld.

In verband met zwangerschap is de functie communica-

tiemedewerker tijdelijk ingevuld door ons communicatie-

adviesbureau.

De afdeling Vastgoed en Wonen heeft bijna ieder jaar wel

een stagiaire bouwkunde lopen die klussen kan uitvoeren

waar we zelf niet aan toe komen.

Personeelsleden

Het aantal fte’s is in 2015 nog verder teruggelopen. Dit komt

doordat een medewerker de pensioengerechtigde leeftijd

bereikt heeft en een medewerker is overleden. Door

herschikking van de werkzaamheden zijn deze functies niet

opnieuw ingevuld.

Leeftijd

De gemiddelde leeftijd per 31 december 2015 was 47,9 jaar.

Verjonging van de organisatie is geen doel op zichzelf, maar

is wel een belangrijk middel voor de continuïteit van de

organisatie.

45

46

47

48

2013 2014 2015

gemiddelde leeftijd per 31 december

12

Jaarverslag 2015

Afdeling Aantal fte

31/12/2015

Aantal fte

31/12/2014

Aantal fte

31/12/2013

Directie 1,0 2,0 2,0

Management-

ondersteuning 1,0 1,0 1,9

Strategie en beleid 1,9

Technische dienst 6,1 6,8 5,8

Nieuwbouwprojecten 0,0 0,9 2,3

Wonen 2,4 3,4 3,9

Verkoop 1,0 1,0 0,0

Financiën 5,1 4,2 4,4

Automatisering (*) 0,4 0,4 0,4

Frontoffice 1,3 1,6 1,5

Totaal 20,2 21,3 22,2

Arbobeleid

Woonservice Meander hecht er waarde aan dat

afspraken, regelingen en informatie die de Arbowet

voorschrijft, helder en duidelijk weergegeven en

bekend zijn bij zowel de werkgever als de werknemer.

Om die reden is het arbobeleid een volledig onderdeel

van de arbeidsvoorwaarden en de individuele

arbeidsovereenkomst. Dit geldt zowel voor de huidige

werknemers als voor nieuwe werknemers die in dienst

treden. Op grond daarvan wordt een schriftelijke

verklaring opgenomen in de arbeidsovereenkomst van

medewerkers. Hiermee stemmen partijen in dat dit

beleid op de arbeidsovereenkomst van toepassing is.

In 2016 zal het arbobeleid worden geëvalueerd en

waar nodig geactualiseerd.

Woonservice Meander heeft drie medewerkers die

jaarlijks een BHV-cursus volgen.

In vervolg op de verhuizing in 2014 hebben zij in 2015

een ontruimingsoefening georganiseerd, die naar

tevredenheid is verlopen.

Verbeterpunten uit de risico-inventarisatie en

evaluatie zijn doorgevoerd.

Ondernemingsraad

In het overleg met de bestuurders zijn in 2015 de

volgende onderwerpen aan de orde geweest:

Organisatiewijziging en competentieprofielen

voor de nieuwe functies.

Het verbeterplan en de consequenties die dit

heeft voor de organisatie.

Cultuur in de organisatie, mede in het licht van

de organisatiewijziging en verbeterplan.

Meerjarenbegroting 2016-2025.

Visitatie, de OR heeft een gesprek gehad met de

visitatiecommissie.

In verband met nieuwe wetgeving zijn de

standaard arbeidsovereenkomsten voor

bepaalde en onbepaalde tijd aangepast en

goedgekeurd.

Ziekteverzuim

Het kort en middellang ziekteverzuim binnen

Woonservice Meander verloopt de laatste jaren redelijk

stabiel. Met medewerkers die zich vaker ziek melden gaan

we een gesprek aan om te achterhalen of er een

probleem is, zodat we ziekteverzuim in de toekomst

mogelijk kunnen voorkomen.

Het langdurig ziekteverzuim is vrij hoog. Twee

medewerkers worden begeleid door onze arbodienst en

er wordt regelmatig contact met hen opgenomen door de

leidinggevende. Ondanks alle inspanningen is het vaak

niet te voorkomen dat iemand langdurig ziek is, omdat

niet alle klachten werkgerelateerd zijn.


Jaarverslag 2015

3. AANDACHT VOOR PORTEFEUILLESTRATEGIE

Woonservice Meander streeft naar kernen en wijken

waar het voor de bewoners prettig en goed leven is. In

deze kernen en wijken moet het wonen ook voor de

huishoudens met een laag inkomen mogelijk zijn. Dat

vraagt om betaalbare woningen, een woonomgeving

die fysiek op orde en veilig is en waar weinig overlast

is. Ons woningbezit is divers en bestaat uit

verschillende typen woningen die bestemd zijn voor

verschillende doelgroepen. De afgelopen jaren

kenmerkten zich door een vastzittende woningmarkt,

de economische crisis en de veranderende weten

regelgeving. In deze situatie treedt gelukkig langzaam

verbetering op. Woonservice Meander wil hier zoveel

mogelijk rekening mee houden en inspelen op deze

ontwikkelingen. Belangrijk is te kunnen voldoen aan

de vraag naar betaalbare en geschikte woningen en te

kunnen voldoen aan de wensen en behoeften van

onze klant.

Strategisch voorraadbeleid (SVB)

Het SVB is het hart van de organisatie. Met de

beleidsachtbaan (zie afbeelding) wordt aangegeven

welke thema’s op strategisch, tactisch en operationeel

niveau wederzijds effect hebben en dat het een

continu proces is. Per complex is duidelijk welke

strategie wordt aangehouden om een evenwichtig

bezit te behouden dat aansluit op de marktvraag. De

woningmarkt, vraag en aanbod, zijn integraal

gekoppeld. Met een integraal beeld van de

woningvoorraad (aanbod) en de klant (vraag) hebben

we keuzes gemaakt over de aanpassing van de

voorraad: investeren, verkopen, exploitatieverlenging

en dergelijke.

Ieder jaar wordt het SVB opnieuw vastgesteld. In 2015

hebben gewerkt aan het ‘woningwetproof’ maken van

het SVB.

De financiële, maatschappelijke en kwantitatieve

effecten zijn naast elkaar zichtbaar en zijn leidend

voor de communicatie en besluitvorming.

De afbeelding op de hierna volgende pagina laat zien

hoe we het theoretische beeld van de beleidsachtbaan

praktisch hebben ingevuld. De praktische vertalingen

staan in de groene tekstkaders weergegeven. Hieruit

blijkt dat de strategische onderdelen (woonvisie, bod,

huur-, onderhouds-, duurzaamheids- en

geschiktheidsbeleid samen met de strategische visie

en portefeuillestrategie van invloed zijn op de

speelruimte binnen het SVB. Tegelijkertijd zijn de

effecten van het SVB via tactisch en operationeel

niveau weer van invloed op de keuzes die op

strategisch niveau worden gemaakt. Hierbij is telkens

op basis van product-markt-combinaties per kern waar

we woningen hebben, een strategie geformuleerd.

PMC-sturing

Op basis van product-markt-combinaties hebben we

per kern, waarin Woonservice Meander bezit heeft,

een strategie geformuleerd. Deze strategie is

gebaseerd op de specifieke kenmerken van de kern

(o.a. ABC-kernentypering, huishoudenssamenstelling

en -ontwikkeling, wonen en zorg, vraag-aanbod), de

kenmerken van het bezit van Woonservice Meander

(o.a. samenstelling naar type, bouwjaarklasse,

betaalbaarheid en geschiktheid) en de kenmerken van

het bezit van de andere in dit gebied actieve

corporaties (o.a. samenstelling bezit naar type,

geschiktheid).

In de strategie wordt per kern gemotiveerd de

beleidskeuze weergegeven met bijbehorende

doelgroepen. De beleidskeuze vanuit bovenstaande

PMC-benadering dient als input voor de

vastgoedsturing (onder andere onderhoud, verkoop

en huurbeleid).

In de complexbesprekingen van het strategisch

voorraadbeleid vormen de kernstrategieën steeds

eveneens een belangrijk vertrekpunt: waar willen we

naar toe met de kern en welke rol kunnen en willen

we hier in spelen.

Met behulp van de PMC-sturing zijn nu de eerste

stappen gezet. Vanaf 2016 wordt dit steeds verder

uitgewerkt.

Projecten

Nieuwbouw en/of aankoop is momenteel gezien de

ratio’s voor Woonservice Meander niet aan de orde

(minimaal tot en met 2018).

14

Jaarverslag 2015

De beleidsachtbaan

Strategische visie

“Beleidsbepalers SVB,

portefeuillestrategie”

“Doorvertalingen

per kern” (PMC)

“Huurbeleid Woonservice Meander” “Onderhouds-,

Duurzaamheids- en geschiktheidsbeleid”

“Complex-beheerplannen”

Woonvisie, Bod,

Prestatieafspr.

SVB –portaal: maatschappelijk en financieel rendement

Meerjaren-begroting

Primaire processen: verhuur, mutatie, beheer, control

Jaarplannen /

Management-

rapportage


Jaarverslag 2015

Verkoop

Het verkoopbeleid is gebaseerd op de volgende

uitgangspunten:

instandhouding van voldoende goedkope en

betaalbare voorraad

verhuurbaarheid

rendement

visie en rol van de corporaties in de verschillende

kernen (PMC-sturing)

financiële continuïteit van de organisatie

Op basis van deze punten zijn afwegingen gemaakt

omtrent het wel of niet (gedeeltelijk) verkopen van

complexen en/of liberalisatie.

In de benoemde complexen bestaat voor zittende

huurders de mogelijkheid hun eigen woning te kopen

en wordt daarnaast bij mutatie de woning regulier te

koop aangeboden.

De verkoopopbrengst van ruim € 3,4 miljoen die in

2015 in de begroting was opgenomen was, gezien de

marktomstandigheden, hoog ingezet. We hebben het

gestelde bedrag echter ruimschoots behaald door

strakke monitoring en bijsturing waar nodig.

Kluswoningen

Met succes zijn ook de kluskoopwoningen in Eethen

en in Andel in de markt gezet. Woonservice Meander

zorgt ervoor dat de buitenzijde opgeknapt is door een

nieuw geïsoleerd dak, een dakkapel, een schuifpui en

geschilderde buitenmuren. De binnenzijde is ‘casco’ en

past de koper naar eigen wens aan. Het product is

vooral in trek bij mensen die op basis van inkomen

buiten de sociale huursector vallen en voor wie de

reguliere koopmarkt niet of moeilijk bereikbaar is.

Verkocht (kasstromen) Bedrag (x € 1.000)

Realisatie Begroot* Realisatie

Definitief verkocht (inclusief 3 kavels) 29 € 3.439 € 3.363

Nieuwbouwwoning verkocht met KoopVoordeel 0

KoopVoordeel-woning verkocht met KoopVoordeel 1 € 175

KoopVoordeel-woning definitief verkocht 3 € 545

Afgekochte KoopVoordeel-woningen 2 € 47

Totaal 35 € 3.439 € 4.130

Onderhoudsbeleid

Conditiemetingen

Medio 2015 zijn, door een extern bureau, voor het

gehele bezit conditiemetingen (bepalen van de

onderhoudstoestand volgens NEN-normering)

verricht. Hiermee is een belangrijke stap gezet in het

objectief in beeld brengen van de staat van de

voorraad. Ten aanzien van de conditiescores gelden de

doelstellingen zoals in de hierna volgende tabel zijn

vermeld. Deze doelstellingen zullen als grondslag

dienen voor het niveau van het onderhoudsbeleid.

Daarnaast worden, om uiting te kunnen geven aan de

doelstelling van het reduceren van het

investeringsvolume van planmatig en niet planmatig

onderhoud, nieuwe uitgangspunten voor het

onderhoudsniveau geformuleerd, ingegeven door de

ABC-kernenindeling en betaalbaarheid. Hierin gaan we

het onderhoudsniveau (en de bijbehorende

onderhoudskosten) per complex afstemmen op het

strategisch voorraadbeleid. Hierin wordt tevens de

relatie gelegd met de overige thema’s van de

portefeuillestrategie (betaalbaarheid, duurzaamheid,

geschiktheid en kernenstrategie).

De uitkomsten van de conditiemetingen staan

opgenomen in hoofdstuk 4 (Aandacht voor de

kwaliteit van de voorraad).

Doelstelling

Onderhoudsstaat goed: conditiescore 1 en 2 Exploitatie > 25 jaar en nieuwbouw

Onderhoudsstaat matig: conditiescore 2, 3 en 4 Exploitatie >10 ≤ 25 jaar en verkoop

Wind en waterdicht: conditiescore 4,5 en 6 Exploitatie ≤ 10 jaar

16

Jaarverslag 2015

Inrekening in meerjarenbegroting

Ten behoeve van de meerjarenbegroting zijn de niet

planmatige onderhoudsuitgaven voor de komende vijf

jaar geprognotiseerd op basis van de uitgaven van de

afgelopen jaren.

De planmatige onderhoudsuitgaven zijn gebaseerd op

de technische noodzaak en/of het verstrijken van de

technische levensduur van bouwonderdelen.

Huurbeleid

Met het huurbeleid werkt Woonservice aan een

voldoende goedkoop en betaalbaar bezit nu en in de

toekomst. Ze doet dit samen met haar partners. De

nieuwe woningwet hanteert hiervoor een strak

regime. Hierin wordt met ‘passend toewijzen’ bepaald

dat corporaties huishoudens met recht op huurtoeslag

(inkomen maximaal € 30.000) huisvesten in woningen

met een huurprijs tot de aftoppingsgrens: maximaal

€ 576,87 (voor één- en tweepersoonshuishoudens) of

€ 618,24 (meer dan drie personen). De

aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de

huurtoeslag wordt berekend.

Het huurbeleid is er op gericht de focus als sociale

verhuurder te handhaven en te versterken. Vanuit

deze achtergrond geldt voor het huurbeleid dat we in

principe harmoniseren tot 75% maximaal redelijk,

maar dat we hierbinnen kiezen voor een combinatie

van strategisch harmoniseren tot maximaal de grens

van de eigen huurcategorie (betaalbare woningen

€ 576,87 of € 618,24 blijven betaalbaar en bereikbare

woningen tot € 710,68 blijven bereikbaar) en gericht

aftoppen (keuzes op complexniveau). Hiermee borgen

we het voortbestaan en versterken van onze

‘kroonjuwelen’: voldoende goedkope en betaalbare

huurwoningen. Voornoemde uitgangspunten hebben

we in 2015 ‘in de steigers’ gezet. Voor de feitelijke

uitvoering moesten we wachten op de vaststelling van

de Doorstroomwet in 2016.

Kernvoorraad blijft in stand

Bovenstaande manier van werken zorgt er voor dat

het aandeel betaalbaar bezit op peil blijft tot en met

2025: rond de 89%. Hiermee bedienen we de

doelgroep zo goed mogelijk en waarborgen we

tegelijkertijd de financiële continuïteit.

Passend en inkomensafhankelijk toewijzen

Corporaties worden vanaf 1 januari 2016 verplicht de

meeste betaalbare huurwoningen toe te wijzen aan

mensen die recht hebben op huurtoeslag. Hiermee

wordt voorkomen dat een groeiende groep huurders

die huurtoeslag ontvangt een te dure huurwoning gaat

huren. De norm luidt: 95% van huishoudens met recht

op huurtoeslag (inkomen maximaal € 22.100 voor

eenpersoonshuishoudens en € 30.000 voor

meerpersoonshuishoudens) dient gehuisvest te

worden in woningen met een huurprijs tot de

aftoppingsgrens. Deze is voor 1- en 2

persoonshuishoudens € 576,87 en voor 3 of

meerpersoonshuishoudens € 618,24. De

aftoppingsgrens is het maximumbedrag waarover de

huurtoeslag wordt berekend.

In 2015 heeft de afdeling Vastgoed en Wonen zich

voorbereid op de invoering per 1-1-2016.

Huurverhoging

In 2015 bestond de mogelijkheid om een

inkomensafhankelijke huurverhoging toe te passen.

Woonservice Meander heeft er bewust voor gekozen

dit niet te doen. In 2015 hebben wij een totale

huurverhoging van 2% doorgevoerd over het gehele

woningbezit. Bij woningen met een tijdelijke

huurovereenkomst op grond van de leegstandswet en

waarbij dit schriftelijk aan de huurders bevestigd is,

zijn de huurprijzen bevroren.

Bezwaarschriften en huurcommissiezaken

Jaarlijks kunnen bewoners bezwaar aantekenen tegen

de huurverhoging. In 2015 hebben wij geen

bezwaarschriften ontvangen.

€

% € €


Jaarverslag 2015

Gemiddelde huurprijs

99,4 procent van ons totale woningbezit behoort tot

de kernvoorraad. Het gaat hier om de sociale

woningen met een huur tot € 710,68. Ons overige

bezit bestaat uit begeleid wonen, verzorgingscentra,

parkeergelegenheden , maatschappelijk- en bedrijfs-

onroerend goed. De gemiddelde netto huurprijs van

onze kernvoorraad huurwoningen bedraagt € 500,00.

Woningen per huurcategorie Aantal

T/m € 403,06 378

Van € 403,07 t/m € 576,87 1.154

Van € 576,88 t/m € 618,24 253

Van € 618,24 t/m € 710,68 189

Vanaf € 710,68 12

Totaal 1.986

Bezit Woonservice Meander Aantal

Woningen 1.986

Garages 30

Parkeerplaatsen 8

Bedrijfsruimten 41

Begeleid wonen 83

Eenheden in verzorgingscentra 127

Totaal 2.275

Met bovengenoemde huurprijzen valt ruim 89% van

onze voorraad onder de tweede betaalbaarheidsgrens

van € 618 (prijspeil 2015). Landelijk ligt dit percentage

net onder de 80%(bron: Sectorbeeld 2015, Autoriteit

Woningcorporaties).

Huurderving

2015 2014

mutatieleegstand 55 108

Verkoop kluswoningen 98 113

Verkoop woningen 31 18

Verkoop bedrijfsruimten 44 17

Totale leegstand 228 256

Per dervingsoort:

De leegstand vanwege mutaties is in 2015 met

€ 53.000,00 afgenomen. Strakke sturing.

De leegstand vanwege kluswoningen heeft

betrekking op woningen die voorheen waren

bestemd om te slopen, maar vanwege

planwijzigingen worden verkocht. De

verwachting is dat in 2016 de laatste

kluswoningen zullen worden verkocht.

De huurderving leegstand verkoop

bedrijfsruimten heeft betrekking op 2 panden.

Grafiek 8: huurderving naar soort

-

20.000,00

40.000,00

60.000,00

80.000,00

100.000,00

120.000,00

Mutatie Kluswoningen Verkoop

2014

2015

18

Jaarverslag 2015

Huurachterstand

De huurders met huurachterstand hebben per 31

december 2015 een totale schuld van € 103.000.

Hiervan is een bedrag van € 19.955 toe te schrijven

aan kortlopende schuld van één tot twee maanden.

Ondanks de economische en financiële crisis en de

huurtoeslag die wij niet meer direct van de

belastingdienst ontvangen, zien wij nauwelijks een

verhoging van de huurachterstand. Vanaf 2009 blijft

deze stabiel op een percentage van 0,7 van de netto

jaarhuur.

Dreigende betalingsachterstanden worden op tijd

gesignaleerd en we doen er alles aan om aan

huurders die een huurachterstand hebben een

oplossing te bieden. Om problemen te voorkomen of

te ondersteunen bij een oplossing wordt er vroegtijdig

contact gezocht met de huurder. Na de eerste maand

ontvangt men een schriftelijke herinnering, na de

tweede maand is er persoonlijk contact. Bij

aanhoudende problemen wordt er hulp aangeboden

door het sociaal maatschappelijk netwerk (MASS).

Benchmark huurincasso in 2015:

Woonservice Meander heeft meegedaan met de

huurincasso benchmark. De scores zijn visueel

gemaakt in het Record MODEL. De benchmark is

gericht op de effectiviteit van de huurincasso. Enkele

bevindingen:

1. Voor de financiële incasso scoort Meander een

rapportcijfer van 8.2.

2. Voor sociale incasso scoren we een 8.0.

3. Meander heeft een lager dan gemiddeld aantal

fte’s op huurincasso (0.11 per 1000vhe tov

landelijk gemiddelde van 0.4 fte.

Grafiek 9: Huurachterstanden 2015

Incassobeleid

Ons hoofddoel is het incasseren van alle (huur-) opbrengsten volgens de contractafspraken. Echter, soms is maatwerk

noodzakelijk en gewenst. In 2015 heeft Woonservice Meander met 31 huurders een betalingsregeling getroffen.

In 2015 hadden wij twintig dossiers in behandeling bij de deurwaarder, twee meer dan in 2014. In totaal hebben wij

zes huurders een ontruiming aangezegd, waarvan er uiteindelijk drie zijn uitgevoerd. Het aantal ontruimingen per jaar

blijft al drie jaar op rij stabiel.

Aantal ontruimingen

2011 2012 2013 2014 2015

1 4 3 3 3

Tabel 9: aantal ontruimingen

-

5.000,00

10.000,00

15.000,00

20.000,00

25.000,00

30.000,00

35.000,00

40.000,00

45.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Betalings regeling

Deurwaarder

Kredietbank

Overig

WSNP


Jaarverslag 2015

Woonladder

De Woonladder is een systematiek voor de opvang van

de groep kwetsbare woningzoekenden. De

systematiek is erop gericht om daken thuisloosheid

tegen te gaan, huisuitzettingen te voorkomen en een

sluitend systeem te realiseren waarbij niemand buiten

de boot valt.

Al met al richt de Woonladder zich op een doelgroep

die gekenmerkt wordt door multiproblematiek.

De Woonladder is opgestart in het Land van Heusden

en Altena. Er wordt daarbij ingezet op (vroeg)tijdige

signalering. Corporaties, gemeenten, maatschappelijk

werk, Loket Aalburg en Altena en politie spelen hierin

een belangrijke rol.

Met de 3 samenwerkende corporaties zijn we gestart

met implementatie van de eerste trede. Onder andere

aanpak schuldhulpverlening speelt hierin een

belangrijke rol.

Prestatieafspraak en doel Resultaat

Woonladder

Alle betrokken partijen dragen actief bij aan het

voorkomen dat mensen in een kwetsbare positie op

het gebied van wonen, tussen de wal en schip vallen.

Zij vangen kwetsbare mensen op, die niet binnen de

maatschappelijke opvang vallen, maar wel behoefte

hebben aan een tijdelijke of urgente woning.

De gezamenlijke corporaties implementeren vanaf 2015 de

Woonladder. Hiermee borgen we de invulling van alle

Woonladdertreden en de benodigde integrale aanpak en

bieden:

Vormen van vroegtijdige schuldhulpverlening

Inventarisatie van mogelijkheden van corporaties om

huurschulden tegen te gaan

Maatschappelijke opvang

Tweede kans aanpak

Afstemming in het kader van de drie transities (zie

hoofdstuk 7).

Presentatie van de Woonladder

Evaluatie van het schuldhulpconvenant met de

woningcorporaties

6. Extra: short stay

5. Oplossingen op maat

4. Maatsch. opvang

3. Tussenvoorziening

2. Tweede kansbeleid

1 Normaal wonen

20

Jaarverslag 2015

Servicekosten

Servicekosten zijn kosten die de klant, op grond van de

huurovereenkomst, bovenop de netto huurprijs moet

betalen. Hieronder vallen kosten voor water en

energie, maar ook bijvoorbeeld schoonmaakdienst en

glasbewassing.

Jaarlijks ontvangen onze huurders een overzicht van

de voorschotten die zij betaald hebben. Daarna volgt

een verrekening in de vorm van een terug- of

bijbetaling. Op basis van de werkelijke kosten

beoordelen we of het voorschot dan moet worden

aangepast of niet. Er zijn 30 complexen die jaarlijks

voor 1 juli moeten worden afgerekend.

Speerpunten

Bijzondere aandacht was er in 2015 voor de volgende

speerpunten.

Woongaard

Op 2 juni 2014 is Wonen in Altena met vier andere

regio’s samen gegaan in het nieuwe

woonruimteverdeelmodel Woongaard. Woongaard is

een samenwerkingsverband van vijftien

woningcorporaties in de regio’s Land van Heusden en

Altena, Bommelerwaard, Betuwe en

Alblasserwaard/Vijfheerenlanden. 2015 was daarmee

het eerste complete jaar waarin de

woonruimteverdeling via Woongaard plaatsvond.

Een paar highlights:

Er reageren gemiddeld 28 woningzoekenden per

advertentie.

Heel Woongaard telt ieder kwartaal tussen 3.500

en 4.000 actief woningzoekenden (dit zijn

woningzoekenden die minimaal 1 keer op een

woning hebben gereageerd.

Ingeschrevenen staan bij acceptatie van een

woning ongeveer 6 jaar ingeschreven. Starters iets

korter: ruim 4 jaar.

Om tot deze acceptatie te komen hebben

woningzoekenden gedurende zo’n 4 maanden

actief gereageerd op het woningaanbod.

Woningtoewijzingen

In 2015 hebben we in totaal 116 woningen verhuurd.

Van dit aantal zijn er 103 toegewezen aan huurders

met een huishoudinkomen lager dan € 34.911,-.

De overige 13 zijn toegewezen aan huurders met

een huishoudinkomen hoger dan € 34.911,-.

Spee

rpu

nte

n

20

16

Maatregelen opstellen om de

huurderving met 30% te

verlagen.

Door tijdig signaleren en

anticiperen langlopende

huurachterstanden verder

terug dringen. Verder implementeren

Huurderving door leegstand

analyseren

Huurachterstanden

monitoren en vroegtijdig

inspringen

Woonladder

Percentage huurachterstand

van de totale huursom blijft

stabiel.

De afgelopen jaren geven een

constante lijn in het verloop

van de huurachterstanden.

Het terugdringen van het

aantal leegstandsdagen bij

mutatie

Huurachterstanden stabiel

houden

Huurachterstanden

monitoren en vroegtijdig

inspringen

Huurderving door leegstand

Spee

rpu

nte

n

20

15


Jaarverslag 2015

Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet ingegaan. Toen

is ook de 80-10-10 regeling van kracht geworden. Dat

betekent dat vanaf dat moment minimaal 80% van de

vrijkomende woningen aan huishoudens met een

inkomen van maximaal € 34.911,- moeten worden

toegewezen. Maximaal 10% mag toegewezen worden

aan huishoudens met een inkomen tussen € 34.911 en

€ 38.950 en maximaal 10% mag vrij worden toegewezen.

Ook aan deze norm heeft Woonservice Meander

voldaan:

80-10-10%

Periode

1 juli 2015 t/m 31-12-

2015

Norm Aantal %

10% (Vrije toewijzing) 3 5,7%

10% (>€34.911 <€38.950) 1 1,9%

80% (<€34.911) 49 92,5

TOTAAL 53 100%

Tabel 4: Woningtoewijzingen per huurklasse

Naar doelgroep geldt onderstaande verdeling:

12 woningen voor statushouders

8 woningen via bemiddeling

94 woningen via het reguliere aanbodmodel

2 woning via het lotingmodel

Urgent woningzoekenden

In 2015 hebben wij geen woningen met een

urgentielabel aangeboden. Deze woningen worden

met voorrang toegewezen aan woningzoekenden met

een urgentiestatus. Er is sprake van urgentie als

iemand buiten zijn eigen verantwoordelijkheid om in

een noodsituatie verkeert, waardoor verhuizen op

korte termijn noodzakelijk is. Krijgt een urgent

woningzoekende een woning aangeboden, dan mag

hij deze niet weigeren anders verliest hij zijn

urgentiestatus.

Herstructureringskandidaten

Herstructureringskandidaten zijn huurders die

vanwege sloop noodgedwongen hun woningen

moeten verlaten. Dit is in 2015 niet aan de orde

geweest.

Statushouders (medelanders)

De huisvesting van statushouders loopt via

bemiddeling en gebeurt in overleg met de gemeenten.

De drie woningcorporaties leveren woningen verdeeld

over de verschillende kernen, afhankelijk van de

beschikbaarheid van woningen. In 2015 konden wij in

totaal twaalf huurwoningen beschikbaar stellen voor

huisvesting van deze doelgroep. Hierin konden 30

personen gehuisvest worden. In 2014 waren dit 19

personen). De taakstelling 2015 in aantal personen

Huurklasse Aantal %

Goedkoop tot € 403,06 8 7%

Betaalbaar

€ 403,07 t/m € 576,87 43 37%

Betaalbaar

€ 576,88 t/m € 618,24 12 10%

Midden

€ 618,25 t/m € 710,68 53 46%

Geliberaliseerd

vanaf € 710,69 0 0%

Totaal 116 100%

22

Jaarverslag 2015

voor de gemeenten Aalburg, Werkendam en

Woudrichem bedroeg respectievelijk 22, 46 en 25.

We constateren een grotere toestroom van

asielzoekers. Ook de komende jaren verwachten de

overheid en het COA een verdere stijging. We doen

onze uiterste best om in gezamenlijk overleg hier

invulling aan te geven.

Spee

rpu

nte

n 2

01

6

Integreren SVB in

planningscyclus

Kernstrategieën vanuit

woonvisie opstellen

Implementeren

investeringsstatuut.

Meerjarenonderhouds-

begroting optimaliseren

Nieuw huurbeleid op

betaalbaarheid monitoren


Jaarverslag 2015

4. AANDACHT VOOR DE KWALITEIT VAN DE VOORRAAD

Woonservice Meander wil vanuit verschillende invalshoeken haar bijdrage leveren aan een betere kwaliteit van haar

woningbezit. Een bij de huurprijs passend onderhoudsniveau, duurzaamheid, levensloopbestendigheid en een

leefbare woonomgeving zijn onze speerpunten. We kunnen ons geld echter maar één keer uitgeven. Voor het maken

van scherpe keuzes hebben we ons strategisch voorraadbeleid ingericht. In hoofdstuk 3 is het integrale beleidskader

toegelicht.

Onderhoudsniveau woningbezit

In 2015 is het onderhoudsniveau van ons woningbezit

op basis van objectieve beoordelingscriteria

vastgesteld. Het onderhoudsniveau is bepaald met

behulp van een conditiemeting volgens de landelijke

normering, de NEN 2767. Uit de conditiemeting kan

worden geconcludeerd dat het onderhoudsniveau van

ons woningbezit gemiddeld genomen in goede staat

van onderhoud is. In onderstaand schema het

overzicht van de conditiescores in percentages van het

woningbezit.

Voor de beeldvorming is naast de conditiescore een

“rapportcijfer” in het schema opgenomen.

Onderhoudsuitgaven en investeringen in

woonverbetering

Woonservice Meander heeft in 2015 ten opzichte van

andere corporaties 18% minder uitgegeven aan

onderhoud. Dit correspondeert met de resultaten uit

de benchmark van Corporatie in Perspectief 2014

(CiP).

Gelet op de recente conditiescore (zie vorig

onderwerp onderhoudsniveau woningbezit), zijn de

lagere onderhoudskosten ook te verantwoorden.

Opmerkelijk is dat meer wordt uitgeven aan

mutatieonderhoud, namelijk 58% meer dan het

landelijk gemiddelde. Bij mutaties worden door ons

meer onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd dan bij

planmatig onderhoud.

Uit dezelfde analyse van het CiP blijkt ook dat

Woonservice Meander ten opzichte van andere

corporaties minder uitgeeft aan woningverbetering.

Woonservice meander brengt alleen

woningverbeteringen aan tijdens mutaties en

planmatige onderhoudswerkzaamheden en kent

vooralsnog geen grootschalige renovaties.

Onderdeel Begroot

onderhoud

Begroot

investering

Realisatie

onderhoud

Realisatie

investering

Reparatie-verzoeken 334 0 451 0

Mutatie-onderhoud 460 217 608 165

Planmatig- onderhoud 1493 165 1368 59

Totaal 2287 382 2427 224

Totaal onderhoud en

investeringen 2669 2651

Tabel 6: overzicht begroting en uitgaven 2015 x €1000

Conditie Rapport

cijfer

Aantal

complexen

Aantal

eenheden

% van

het

totaal

1 10 16 188 9

2 9 58 886 40

3 8 – 7 70 1100 50

4 6 – 5 1 26 1

5 4 - 3 0 0 0

6 2 - 1 0 0 0

Totaal (incl. losse ruimten) 2200 100

24

Jaarverslag 2015

Reparatieverzoeken / klachtenonderhoud

De uitgaven voor reparatieverzoeken/

klachtenonderhoud laten de afgelopen jaren een

dalende lijn zien. Toch is het nog niet gelukt de

uitgaven binnen de begroting te houden. In

onderstaande grafiek zijn de uitgaven naar

kostensoort weergegeven.

Grafiek 4: kostensoorten klachtenonderhoud

Mutatieonderhoud en investering mutaties

Het aantal mutaties in 2015 was circa 16% lager

dan in 2014.

In 2015 zijn de uitgaven voor mutaties ten opzichte

van 2014 met 19% gestegen.

De trend is dat dat veel woningen muteren waar

ouderen wonen en die in het verleden geen

planmatig onderhoud hebben laten uitvoeren.

Daardoor stijgen de uitgaven bij

mutatieonderhoud.

Het grootste deel van de mutatie-uitgaven heeft

betrekking op bijvoorbeeld het vervangen van

stucwerk, elektra, zachtboard, deuren etc. Intern is

een uitgebreide specificatie voorhanden.

Mutatieonderhoud

2015 2014 2013

Mutatiegraad 5,8 7,5 3,7

Aantal mutaties 116 138 115

Mutatieonderhoud

2015 2014

Uitgaven 608 461

Begroot 460 495

Overschrijding 148 -34

57381

56573

39011

38338

35496

29408

22280

20912

151936

Kelder

Sanitair

Elektra

Hang en sluitwerk

Kozijnen, ramen deuren

Daken hellend

Daken plat

Riolering buiten

Overige

Reparatieverzoeken

2015 2014

Uitgaven 451 476

Begroot 334 333

Overschrijding 117 143


Jaarverslag 2015

Planmatig onderhoud

We hebben dit jaar bijna € 1,4 miljoen (2014: € 1,2

miljoen) uitgegeven aan planmatig onderhoud,

(onderhoudskosten en investeringen). Om binnen het

totale onderhoudsbudget te blijven is een aantal

onderhoudswerkzaamheden doorgeschoven naar 2016,

bijvoorbeeld drainage onderhoud, onderhoud

mechanische ventilatie en zonwering.

Twee opmerkelijk grote kostenposten zijn het

verbeteren van de klimaatinstallatie van het complex de

Venehof in Veen (circa € 250.000), en het vervangen

van de liftinstallatie in het complex Nijenburcht in

Rijswijk (€ 70.000).

Grafiek 6: kostensoorten planmatig onderhoud

Investeringen

Bij mutatie

Investeringen bij mutatie zijn er op gericht de woning

te laten voldoen aan de eisen van deze tijd

(kwaliteitsverbetering) en het verbeteren van de

verhuurbaarheid. Voorbeelden zijn

badkamerrenovaties en energiebesparende

maatregelen.

Bij planmatig onderhoud

Investeringen voor planmatig onderhoud worden

uitgevoerd na het verstrijken van de technische

levensduur en bij technische noodzaak. Na uitvoering

wordt de exploitatieduur van het complex verlengd.

De exploitatieverlenging is gekoppeld aan de

technische levensduur van de (investerings)maatregel.

Een voorbeeld hiervan zijn dakrenovaties.

Overig

Overige investeringen worden op individuele aanvraag

van huurders uitgevoerd. Deze investeringen verhogen

de kwaliteit en zijn vaak (direct) noodzakelijk

(bijvoorbeeld badkamerrenovaties) of hebben een

energiebesparend effect (bijvoorbeeld

spouwmuurisolatie).

Hevige regenval en hagelschade

In 2015 hebben we wederom te maken gehad met

hevige regenval. In 2014 hebben met name de

bewoners in de kernen van de gemeente Werkendam

hiervan overlast ondervonden, in 2015 de bewoners in

de gemeente Aalburg.

Enkele voorbeelden van de gevolgen van de hevige

regenval zijn: daklekkages, het vollopen van de

kelders in de woningen, het overlopen van rioleringen

in de woningen, volgelopen kruipruimtes en in enkele

36%

12% 8% 8%

7%

6%

3% 20%

Uitgaven

Centrale verwarming Schilderwerk Platte daken

Casco Liften Onvoorzien

Renovatie badkamer Overige

26

Jaarverslag 2015

gevallen water tot boven de begane grond vloer en

het vollopen van parkeerkelders.

Met behulp van onze aannemers, brandweer,

bewoners en omwonenden is de overlast voor de

bewoners zoveel mogelijk beperkt. Naderhand zijn in

goed overleg met bewoners en de

verzekeringsmaatschappijen herstelwerkzaamheden

uitgevoerd, zoals het herstellen van lekkages en het

waterdicht maken van kelders. Bij het complex de

Kronenburg in Wijk en Aalburg is naar aanleiding van

de hagelschade de complete dakbedekking vervangen.

Totale schade € 130.000. De kosten werden gedekt

door de verzekering en zijn dus niet in de

onderhoudsuitgaven van 2015 meegenomen.

In de kernen Werkendam en Sleeuwijk zijn twee

probleemgebieden benoemd aan de hand van een

inventarisatie. Beide gebieden hebben twee

achtereenvolgende jaren ernstige overlast van de

hevige regenval ondervonden. In overleg en in

samenwerking met de gemeente Werkendam, het

waterschap en bewoners wordt gezocht naar een

structurele oplossing om overlast in het vervolg te

voorkomen.

Duurzaamheid

Duurzaamheid is een vlak waarop Woonservice

Meander zich positief onderscheidt. Hierin willen we

ons blijven onderscheiden. Gekoppeld aan de

conditiemeting van het bezit en het onderhoudsbeleid

per kern, worden doelen gesteld ten aanzien van de

duurzame kwaliteit van de woningen. Omdat we de

komende periode beperkt zijn om eigen middelen aan

duurzame initiatieven te besteden, liggen hier kansen

om met partners duurzame projecten op te zetten. Zo

kunnen we toch toe werken naar onze doelstelling het

woningbezit in 2021 naar gemiddeld label B te

brengen.

Het energieconvenant dat in samenwerking tussen het

Ministerie, Woonbond en Aedes is opgesteld, is

leidend. Voor de bestaande woningvoorraad is een

doel gesteld voor corporaties: in het jaar 2021

gemiddeld energielabel B.

Woonservice Meander heeft voor zichzelf en

gekoppeld aan het convenant, de in onderstaande

tabel genoemde doelstellingen geformuleerd.

In 2015 zijn op basis van financiële keuzes de

energieverbeteringen uitgesteld

(duurzaamheidsinvesteringen zoals bijvoorbeeld

zonnepanelen en warmtepompen). Dit zal voor

een groot deel ook het geval zijn in 2016 en 2017.

Al met al wordt het behalen van de

duurzaamheidsdoelstelling hiermee ongeveer

twee jaar vertraagd.

In 2017 wordt het duurzaamheidsbeleid van

Woonservice Meander geactualiseerd. Er wordt

dan een afweging gemaakt of de huidige doel-

stellingen nog aansluiten op de overige thema’s

van de portefeuillestrategie (betaalbaarheid,

geschiktheid, onderhoudsniveau en woon-

vorm/doelgroep).

Overlast hevige regenval Wijk en Aalburg


Jaarverslag 2015

Doelstelling

Energieneutraal Nieuwbouw

Energiezuinig, energielabel A of hoger* Exploitatie > 25 jaar *

Matig energiezuinig, energielabel B of C Exploitatie >10 ≤ 25 jaar en verkoop

Niet energiezuinig D of E Exploitatie ≤ 10 jaar

Maatregelen

In 2015 zijn in de bestaande woningvoorraad

energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Deze

besparingsmaatregelen zijn volgens de uitwerking van

duurzaamheidsbeleid gerealiseerd. In het

duurzaamheidsbeleid zijn de energiemaatregelen

omschreven om deze doelstelling te halen. De

maatregelen zijn tijdens mutaties en planmatig

onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd. In het jaar

2015 hebben we moeten bezuinigen op de

energiebesparende maatregelen.

Aantallen Bedragen

Onderdeel Mutaties Planmatig

onderhoud

Individuele

woningverbeteringen Totaal

Bedrag

(x € 1.000)

Nieuwe vloer inclusief isolatie 10 4 2 16 53

Spouwmuurisolatie 12 4 7 23 16

Isolatieglas 24 0 1 25 15

HR ketel 25 0 1 26 45

Totaal 67 83 11 90 129

Tabel 7: energiebesparende maatregelen in aantallen en kosten X €1.000

Energielabels

In tabel 8 staat een overzicht van het aantal woningen per energielabel.. De energiedoelstelling uit het duurzaam-

heidsbeleid worden aan de hand van onderstaand overzicht jaarlijks gevolgd. Vanaf 2015 gelden nieuwe voorschriften

die zijn gebaseerd op de energie-index (Ei).

Aantallen

Energie-label

01/01/2008 Start project labels

31/12/2013 31/12/2014 31/12/2015*

A 67 417 370 341

B 253 425 432 337

C 793 744 741 621

D 541 506 521 478

E 393 146 141 282

F 47 31 31 44

G 4 0 0 3

Totaal 2.098 2.269 2.236 2.106 Tabel 8: aantal woningen per energielabel.

* Aantallen 2015 gewijzigd t.o.v. 2014 i.v.m. wijziging regelgeving (nadervoorschrift) en opschoning verkochte woningen.

Energiemarkt Werkendam

28

Jaarverslag 2015

Grafiek 7: aantal woningen per energielabel

Samenwerking

In 2015 zijn we een samenwerkingsverband

aangegaan met verschillende corporaties in West

Brabant. Een samenwerkingsverband op het gebied

van beheer en onderhoud van collectieve

klimaatinstallaties van gebouwen. De aanleiding van

de samenwerking is de complexiteit van het beheer

van deze installaties. Het doel van de samenwerking is

om bedrijfszekerheid van installatie te vergroten en

door efficiënter en effectiever beheer kosten te

besparen. Vooralsnog wordt dit bereikt door gebruik

te maken van kennisdeling.

Service Level Agreement (SLA)

We werken in het mutatieonderhoud met een Service

Level Agreement (SLA). Het doel van de SLA is om

kostenbesparend ( efficiënter) en effectiever

(klantgerichter) te gaan werken.

Voor Woonservice Meander is klanttevredenheid bij

haar dienstverlening leidend. Daarnaast zijn er een

aantal andere aspecten van belang bij de

samenwerking met haar opdrachtnemers. De SLA

vormt een belangrijk stuurinstrument voor

Woonservice Meander om haar opdrachtnemers

hierop te sturen. In de SLA zijn zowel harde

stuurafspraken (prestatie indicatoren) als zachte

stuurafspraken (overige werkafspraken) opgenomen.

Het betreft de prestatievelden:

1. algemene werkafspraken

2. afspraken m.b.t. klanttevredenheid

3. financiële afspraken

4. afspraken m.b.t. uitvoering

In 2015 hebben we een vijfde prestatieveld

toegevoegd: afspraken m.b.t. innovatie.

Met de opdrachtnemers is de afspraak gemaakt dat zij

op eigen initiatief met voorstellen en ideeën komen op

het gebied van innovatie, met als doel om het proces

te verbeteren en kosten te besparen.

442 483

637

406

275

55 26

0

100

200

300

400

500

600

700

A B C D E F G

Energielabels 1-1-2016

http://www.bing.com/images/search?q=lakzegel&view=detailv2&&id=983047EBD6943A352D28F2BD65FD4C30960D8105&selectedIndex=38&ccid=9keF/Qxb&simid=608020155797539259&thid=OIP.Mf64785fd0c5b350a24089276d9fcc4b8o0

29

Jaarverslag 2015

5. AANDACHT VOOR PROJECTEN

In 2015 heeft Woonservice Meander zich aangepast

aan de veranderingen op het gebied van

projectontwikkeling in de maatschappelijke sector. Er

zijn belangrijke keuzes gemaakt op de gebieden

vastgoedportefeuille, nieuwbouw, duurzaamheid,

onderhoud en onze organisatie. Bij het maken van de

keuzes zijn tevreden klanten, kwalitatief goede

woningen, goede leefomgeving en een gezond

financieel beleid onze uitgangspunten. Het doel is het

anders invullen van oorspronkelijke projectplannen.

Beleidskeuzes 2015

Nieuwe mogelijkheden en ontwikkelingen worden

gevolgd om in een gematigd tempo de ontwikkeling

van onze projecten door te kunnen laten gaan. In het

plan van aanpak voor het realiseren van toekomstige

projecten is het volgende opgenomen:

aanpassingen van de plannen zijn doorgevoerd om

daardoor totale projecten te kunnen afronden;

delen van projecten worden verkocht;

geen sloop en vervangende nieuwbouw, andere

oplossingen hebben de voorkeur waaronder

renovatie en verkoop;

beleggers of andere investeerders betrekken bij de

realisatie van projecten;

het toepassen van andere huurvormen,

bijvoorbeeld huurvormen die een relatie hebben

met de bedrijfsvoering van de zakelijke

huurder/participant.

Onze belangrijkste doelstelling in dit kader is het

afronden van bestaande projecten.

In het volgende overzicht wordt de

projectenportefeuille per gemeente weergegeven. Per

project is de maatschappelijke bijdrage geformuleerd

en tevens de stand van zaken.

Gemeente

Werkendam Status Speerpunten

De Burcht fase 2

30 woonzorg-

appartementen

Met de gemeente zijn onderhandelingen

gaande over grondverkoop van het gehele plan.

In 2016 zal hierover een besluit worden

genomen.

De gemeente zorgt voor een nieuw plan

voor dit gebied. De invulling is nog niet

bekend en zal door de gemeente worden

ingevuld.

De Burcht fase 3

Dertien grond-

gebonden

woningen en

doorbraak naar de

Hoogstraat

Indien de gemeente instemt met grondverkoop

zal het project verkocht worden aan een

projectontwikkelaar.

Op deze locatie worden grondgebonden

woningen voor meerdere doelgroepen

gerealiseerd. Dit project voldoet aan de

vraag op deze locatie.

Gemeente

Woudrichem Status Maatschappelijke bijdrage

Andel fase 2 woon-

zorgcomplex

Begeleid wonen

met 21 eenheden

20 appartementen

geschikt voor

ouderen

Er lopen onderhandelingen met een

particuliere investeerder voor verkoop van het

onderdeel begeleid wonen.

Gezien de ontwikkelingen binnen de sector en

in het bijzonder bij Woonservice Meander was

start van het project in 2015 niet reëel.

Intern is gesteld dat eind maart 2016 een

beslissing moet worden genomen voor een Go

or no Go.

We bieden mensen met een ver-

standelijke beperking een veilige en

comfortabele woonsituatie in of nabij

hun bekende leefomgeving.

We realiseren appartementen waar

mensen met een lichte of toekomstige

zorgvraag kunnen wonen.

We leggen de verbinding met Zorgplein

Maaswaarden die de zorg in de

Notenhoff en omgeving realiseert.

30

Jaarverslag 2015

Andel fase 3b

Renoveren en

verkopen woningen

In totaal komen negentien woningen in

aanmerking voor verkoop.

Drie woningen zijn verkocht en overgedragen.

In 2015 is gestart met de verkoop van weer drie

woningen. Deze zijn verkocht maar nog niet

overgedragen.

Het project zal in 2016 zijn afgerond.

Verbetering van de leefbaarheid.

Betaalbare koopwoningen.

Alternatief voor woningzoekenden die

niet voor sociale huurwoningen in

aanmerking komen en voor wie de

reguliere koop onbereikbaar is.

Alternatief om tot afronding van het

plangebied te komen.

Andel fase 4

Deze fase bestaat uit veertien

seniorenwoningen.

In 2016 wordt onderzoek gedaan naar de

volgende opties:

opknappen en verkopen;

sloop en nieuwbouw;

eventueel verkoop aan projectontwikkelaar;

doorexploiteren.

Deze locatie is een meerwaarde voor het

dorp en is de laatste fase om het

plangebied af te ronden.


Jaarverslag 2015

Gemeente Aalburg Status Maatschappelijke bijdrage

Eethen fase 3

(bestaande school)

Doel van dit project is transformatie van de

school naar een multifunctioneel gebouw met

ontmoetingsfunctie, zorgondersteuning en

kleine ondernemers (80% ingevuld). De sleutel-

uitgifte aan de huurders zal in februari 2016

plaatsvinden.

Kansen bieden aan (startende)

ondernemers.

Tegemoet komen aan lokale vragen

voortkomend uit de sociale

gebiedsontwikkeling Eethen.

Verbeteren van de leefbaarheid in de

kleine kernen.

Transformatie van het bestaande

vastgoed.

Eethen fase 4

(bestaande

gymzaal)

Voor deze locatie loopt een bestemmingsplan-

wijziging.

Er is een concept overeenkomst opgesteld voor

verkoop aan een projectontwikkelaar.

Financieel is de aankoop van het gebouw al

verrekend met een deel van de IDOP subsidie.

Eethen-fase 4

(bestaande

negentien

woningen)

In dit project worden tien woningen gesloopt.

De vrijkomende grond wordt in vier kavels ver-

kocht. Een kavel wordt particulier verkocht. .

Negen woningen worden gerenoveerd en ver-

kocht in 2016. Voor alle woningen is inmiddels

een koopovereenkomst afgesloten.

Verbetering van de leefbaarheid.

Betaalbare koopwoningen gerealiseerd.

Alternatief geboden voor woning-

zoekenden die niet voor sociale

huurwoningen in aanmerking komen en

waarvoor de reguliere koop

onbereikbaar is.

Veen fase 4

twee kavels

De grond is verkocht en wordt begin 2016

geleverd aan een projectontwikkelaar via ABC-

constructie.

Realisatie van goedkope koopwoningen.

ANDEL - LANGENHOF


Jaarverslag 2015

6. AANDACHT VOOR KLANTCOMMUNICATIE EN DIENSTVERLENING

KWH Huurlabel

Het is voor ons belangrijk dat klanten tevreden zijn over onze dienstverlening. We willen graag weten of we het goed

doen en op welke punten het beter kan. Daarom werken we sinds 2006 met het KWH huurlabel. Met het KWH

huurlabel wordt de kwaliteit van dienstverlening van onze corporatie onderzocht en transparant gemaakt.

2014 7,6 7,4 7,6 8,2 8,5 8,6 7,2 7,8

2015 8,1 7,7 7,8 8,5 8,3 8,5 6,6 7,9

Tussentijds scoreoverzicht KWH Huurlabel 2015 (31-3-2016)

Woonservice Meander maakt gebruik van de

continumeting welke door een extern bedrijf wordt

uitgevoerd. Onze huurders worden ondervraagd bij

een contactmoment zoals reparatieverzoek, woning

zoeken, mutatie, onderhoud en klachtenmelding.

Signaleringen van verbeterpunten zijn het hele jaar

inzichtelijk. Tussentijds sturen we bij waar nodig. De

Commissie Kwaliteitsverklaringen (CKV) controleert of

de resultaten van de metingen op een betrouwbare

manier tot stand zijn gekomen. Op basis van dit

oordeel en aan de hand van standaard richtlijnen is

uitsluitend de CKV bevoegd het KWH huurlabel toe te

kennen, te verlengen, te onthouden of in te trekken.

Dienstverlening In 2015 hebben we een eerste stap gemaakt in het

optimaliseren van onze dienstverlening, waarbij we

hebben gekeken naar efficiëntie in contactmomenten,

bereikbaarheid en bezetting. Daarbij kijken we naar de

klant van nu en in de toekomst en maken we keuzes

waar het gaat om kanaalsturing (het verschuiven van

persoonlijke kanalen zoals balie en telefoon, naar

zelfbediening via het digitale kanaal). Hierbij sluiten

we aan op de digitale ontwikkelingen om ons heen en

de behoefte van de klant. Op de lange termijn (2020)

willen we onze klant 24/7 kunnen bedienen door

onder andere digitale dienstverlening.

In 2015 zijn de openingstijden van het kantoor verkort

naar alleen de ochtenden. Door het plannen van

afspraken in de middag is er meer ruimte voor een

gesprek met de klant. Daarnaast is de website

ingericht op self service met FAQ (veel gestelde

vragen) en online formulieren waarbij onze huurder

direct een melding kan doorgeven. Het komende jaar

gaan we investeren in het optimaliseren van het

huurderportaal en het verder digitaliseren van de

documentenstroom.

20

15


Jaarverslag 2015

Communicatie-uitingen In 2015 is de hoofddoelstelling die is beschreven in het

strategisch communicatieplan niet veranderd en luidt:

“Het imago van Woonservice Meander versterken door

structurele inzet van zowel interne als externe

communicatie”. De kernwaarden die in al ons

handelen als grondleggers dienen, zijn:

Integer

Klantgericht

Transparant

Professioneel

Betrouwbaar

In 2015 lag de focus op communiceren over onze

activiteiten, meer zichtbaar zijn bij onze huurders,

woningzoekenden en belangenhouders. Dit hebben

we gedaan via onder andere nieuwsberichten,

persberichten en social media.

Inzet communicatie-uitingen 2015

Aantal tweets 598

Aantal advertenties geplaatst in

lokale media 11

Aantal nieuwsberichten/

persberichten/ vermeldingen 35

Tabel 1 - Statische gegevens van onze communicatie-uitingen

Website en huurdersportaal

Website

In 2015 bleven we het gebruik van onze website

stimuleren. We zien een groei in het aantal

gebruikers. Het gebruik van de website resulteert in

de volgende cijfers:

Overzicht

Google analytics

Totaal

2015

Totaal

2014

sessies 21.396 17.084

gebruikers 15.051 9.116

nieuwe bezoeker (aantal sessies) 12.872 8.549

terugkomende bezoekers (aantal

sessies) 8.524 8.535

Tabel 2 - Overzicht gebruik website

Men komt voornamelijk naar de website voor

informatie over een huurwoning, een huurwoning

zoeken, contactpagina, aanbod koopwoningen en het

melden van een reparatieverzoek. Ook de zoekfunctie

wordt goed gebruikt.

Huurderportaal

Het gebruik van het huurderportaal is minimaal

gestimuleerd. Wel krijgt elke nieuwe huurder een

inlogcode. Met de ontwikkeling van de klantvisie en

digitale dienstverlening krijgt het huurderportaal in de

loop naar 2017 een nieuwe versie, invulling en

mogelijkheden. Wanneer de uitwerking gereed is

wordt ook de nadruk gelegd op het gebruik van het

huurderportaal, maar dan als één van de belangrijkste

communicatiekanalen.

Bewonersmagazine

In 2015 is drie keer het bewonersmagazine

Meanderen uitgebracht. Het magazine wordt

gewaardeerd door de lezers. In 2016 wordt het

bewonersmagazine twee keer uitgebracht en gaan we

één keer een digitale nieuwsbrief uitbrengen. Dit doen

we omdat we onze huurders steeds meer willen

verleiden naar het digitaal communiceren.

Efficiëntie in contact-

momenten, bereikbaarheid en bezetting verhogen

Klanttevredenheid

waarborgen

Verschuiving van persoonlijk naar digitaal contact via website en social media.

Vanaf 2017 in de nieuwe

versie één van de

belangrijkste

communicatiekanalen.

Spee

rpu

nte

n

Optimaliseren

dienstverlening KWH huurlabel Kanaalsturing

Huurderportaal

34

Jaarverslag 2015

7. AANDACHT VOOR SAMENWERKEN EN VOOR EEN LEEFBARE

OMGEVING

In 2015 stond het opstellen van de Regionale

Woonvisie van het Land van Heusden en Altena

centraal. In co-creatie van de drie gemeenten en drie

woningcorporaties is in december de nieuwe

Woonvisie voor de komende vijf jaar vastgesteld.

Middels ronde tafelgesprekken en interviews zijn

inhoudelijke discussies gevoerd met de

belangenhouders op het gebied van wonen, zorg en

welzijn.

De woonvisie beschrijft de bouwstenen voor het

wonen in brede zin in het Land van Heusden en

Altena. De woonvisie benoemt tien principes die als

richtinggevend worden beschouwd. Deze principes

worden in de woonvisie verder uitgewerkt in acht

handelingsperspectieven. Deze richtinggevende

principes en handelingsperspectieven vormen de basis

voor de prestatieafspraken tussen de drie gemeenten

in het Land van Heusden en Altena en de betrokken

woningcorporaties en de huurdersorganisaties. De

gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem

gaan in het voorjaar van 2016 aan de slag om te

komen tot prestatieafspraken met de betrokken

woningcorporaties en huurdersorganisaties.

Onze belangenhouders geven we een bewuste plaats

in en rond onze organisatie. Door de constructieve

samenwerking met onze belangenhouders kunnen we

onze maatschappelijke doelstellingen realiseren en

borgen. Onze notitie ‘Belangenhoudersmanagement

2012 - 2016’ zal in 2016 worden vernieuwd. Door

deelname van een pro-actieve werkgroep van Aedes

worden ervaringen uit de sector meegenomen.

Behalve het in kaart brengen van alle

belangenhouders, hebben we per belangenhouder de

vorm, de uitgangspunten, de frequentie en de manier

waarop we met elkaar in gesprek gaan vastgesteld.


Jaarverslag 2015

Samen Doen!

De woningcorporatie is steeds meer de spil in de samenleving.

In de eerste plaats gaat het om huisvesting, maar plezierig wonen is meer dan een goede woning. Het gaat om een

leefbare omgeving met welzijn en zorg passend in de omgeving. Woonservice Meander ondersteunt of faciliteert de

maatschappelijke organisaties van welzijns- en zorgvoorzieningen bij het coördineren en realiseren van een plezierige

leefomgeving in de grotere en kleinere dorpskernen. In figuur 5 is in een oogopslag te zien met wie we samenwerken.

Figuur 5: samenwerkingsverbanden

Sociale gebiedsontwikkeling Eethen

In 2013 en 2014 hebben verschillende overleggen

plaatsgevonden met een breed pallet van

belangenhouders die allemaal een meer of mindere

bijdrage in Eethen (kunnen) leveren. Het doel was om

tot ideeën te komen voor een gewijzigde invulling van

de projectontwikkelingsfasen 3 en 4. Door onder

andere de financiële crisis, crisis in de woningmarkt,

wijzigingen in de zorgsector is het een goed moment

om de plannen nog eens tegen het licht te houden en

te wijzigen om te kunnen anticiperen op de toekomst.

Behaalde resultaten in 2015:

Transformatie oude schoolgebouw: Het oude

schoolgebouw is gerenoveerd en diverse

ondernemers (zorg/dagbehandeling,

fysiotherapie, fietsenmaker, huisartsen) starten

hun onderneming in het schoolgebouw. Meer

voorzieningen in een kleine kern door het slim

combineren van aanwezige ruimten, faciliteiten,

eigen initiatieven en inzet van belangenhouders.

Renoveren en verkoop van goedkope woningen

voor starters op de woningmarkt. Een heel aantal

starters heeft net een te hoog inkomen voor de

sociale huurmarkt, maar hebben te weinig

financiën om op de reguliere koopmarkt terecht

te kunnen. Deze kluskoopwoningen bieden

uitkomst. Uitvoering voorjaar 2015. (aanvankelijk

was sloop van het gebouw gepland). Jongeren

krijgen hiermee de mogelijkheid om in hun dorp

te blijven wonen.


Jaarverslag 2015

Gemeentelijk overleg

In het voorjaarsoverleg met de gemeenteraden van de

drie gemeenten is een rapport van de rekenkamer

gepresenteerd. De aanbevelingen waren met name

gericht op het traject van de woonvisie en

prestatieafspraken.

Door het jaar heen is er meerdere keren overleg

geweest met de verschillende wethouders van de drie

gemeenten om elkaar te informeren over de stand van

zaken rondom de projecten, actualiteiten en impact

op het gebied van wonen.

In 2015 is het besluit genomen dat de gemeenten

Aalburg, Werkendam en Woudrichem in 2019 verder

gaan als één gemeente in het Land van Heusden en

Altena.

HuurdersBelangenVereniging (HBV)

Als Woonservice Meander willen we betrokken zijn bij

onze huurders. Onze formele belangenbehartiger

namens de huurders is de HuurdersBelangenVereni-

ging Land van Heusden en Altena (HBV).

In 2015 hebben, zoals planning, vier keer reguliere

overleggen plaatsgevonden. Er zijn twee extra over-

leggen gepland om de participatieovereenkomst en de

strategische visie te bespreken. Er is één overleg ge-

weest met de bestuurder.

Enkele onderwerpen die in 2015 aan de orde zijn

geweest:

jaarverslag 2014 en de meerjarenbegroting 2016-

2020;

huurbeleid 2015;

resultaten KWH;

Woongaard;

strategisch voorraadbeleid;

woonvisie;

nieuwe woningwet.

Zorgaanbieders

De zorgaanbieders Zorgplein Maaswaarden, Prisma,

Philadelphia en Siloah zijn belangrijke partners voor de

zorg in diverse woonlocaties voor mensen met een

lichte of zwaardere zorgvraag.

Een nieuwe speler in het veld is de stichting Tweede

Thuis, die de locatie aan de Reegreppel gaat huren.

Zorgnetwerk

Gemeenten en woningcorporaties, dus ook

Woonservice Meander, werken samen in een

Regionaal Zorgnetwerk met zorgaanbieders. Doel van

dit netwerk is het opzetten, uitzetten en onderhouden

van een gezamenlijke visie en een samenhangende

zorginfrastructuur, waarbij de integratie van wonen en

zorg centraal staat. Woonservice Meander levert de

voorzitter van dit netwerk.

Het beleid van het Zorgnetwerk kent de volgende

stappen:

a. als eerste willen we de zelfredzaamheid van

zorgvragers vergroten;

b. vervolgens krijgen de sociale netwerken van de

zorgvragers de aandacht;

c. daarna komen de collectieve voorzieningen in

beeld;

d. tot slot worden individuele voorzieningen

beoordeeld.

Echter de laatste twee jaar nemen we het volgende

waar: regelgeving wijzigt fors, woonbehoeften

veranderen, minder zorgvoorzieningen dus mensen

blijven veel langer zelfstandig wonen. Daaromheen

loopt de implementatie van de drie transities:

Participatiewet, WMO en Jeugdzorg. Bezuinigingen bij

alle deelnemende partijen met als direct gevolg het

steeds kritischer beoordelen of het deelnemen aan

regionaal overleg nodig is. Het gevolg is veel

wisselingen van deelnemers. Het actief in

werkgroepen participeren wordt moeizamer. Het

aantal deelnemers op een reguliere vergadering

neemt af.

In september heeft het zorgnetwerk de situatie

geëvalueerd en dat heeft geleid tot de volgende

maatregelen:

in 2015 niet samenkomen tenzij hiertoe

dringende redenen zijn. Dus geen bijeenkomsten

waar op strategisch niveau met elkaar wordt

gesproken;

de bijeenkomsten woonzorgzones, tactisch en

operationeel niveau, gaan gewoon door. Initiator

is de gemeente;

het jaarlijkse bestuurlijk overleg gaat gewoon

door. In 2015 verantwoording over 2014. In 2016

beoordelen hoe we verder gaan, of doen we dit in

het bestuurlijk overleg;


Jaarverslag 2015

de gemeenten kunnen zich richten op

implementatie van de drie transities;

Het overlegplatform wonen-zorg-welzijn opnieuw

inrichten.

Woonzorgzoneoverleg

Het woonzorgzoneoverleg is een platform dat is

voortgekomen uit de regionale visie “koppeling

wonen, zorg en welzijn in het land van Heusden en

Altena” vastgesteld. In die visie is als uitgangspunt

gehanteerd dat ouderen in staat worden gesteld om

zo lang mogelijk in de eigen vertrouwde omgeving te

blijven wonen. Het woonzorgzoneoverleg geeft

concreet handen en voeten aan dit gedachtengoed.

Het afgelopen jaar heeft vooral in het teken gestaan

van het lokaal vertalen van de gewijzigde zorgwetging.

Welke partijen kunnen wat doen en hoe kunnen we de

kennis en ervaring ons uitgebreide netwerk op het

gebied van wonen, zorg en welzijn optimaal benutten.

De volgende thema’s uitgewerkt: transities AWBZ,

logeervoorzieningen, wijkteams, scheiden wonen/zorg

en de regelarme projecten (triage, beoordelen van de

urgentie van de hulpvragen).

Sponsoring

De nieuwe woningwet bepaalt dat een

woningcorporatie niet meer mag sponsoren.

Sponsorcontracten aangegaan vóór 1 juli 2015 mogen

worden uitgediend. Sponsoring is volgens de

Woningwet niet toegestaan, met uitzondering van

(bewoners-)initiatieven die bijdragen aan de

bevordering van een schone woonomgeving,

veiligheid in en om het bezit.

In het licht van de nieuwe wetgeving hebben we onze

eigen sponsoractiviteiten 2015 (onder de noemer

Maatschappelijke bijdrage in de jaarcijfers 2015)

beoordeeld. Een aantal sponsorbijdragen zal per 2016

worden stop gezet, waaronder de klussendienst,

boottocht voor senioren, jeugdsportevenement,

Anbo-maaltijd en molenstichting.

In 2015 heeft Woonservice Meander ruim € 5.900

uitgegeven aan sponsoring en maatschappelijke

bijdragen. Feitelijk zijn het maatschappelijke bijdragen

en is het geen sponsoring.

Buurtbemiddeling

In 2014 is Woonservice Meander samen met collega

corporaties en de gemeente gestart met de

voorbereidende gesprekken voor het project

buurtbemiddeling. In 2015 zijn deze plannen

voortgezet. Er is een bijeenkomst gehouden waarbij

inhoudelijk bekeken is wat de randvoorwaarden

betreft buurtbemiddeling inhouden voor de

deelnemende partijen. Door prioriteit op toestroom

statushouders is project buurtbemiddeling tijdelijk stil

gelegd door de gemeenten.

Buurtbemiddeling is het verminderen van (woon)

overlast en het voorkomen van escalatie in de buurt

door conflicten tussen buren of buurtbewoners in een

zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en zo efficiënt

mogelijk aan te pakken onder begeleiding van

onafhankelijke vrijwilligers.

Overlast

Overlastmeldingen behandelen wij volgens onze

procedure. Door snel te reageren bij overlastsituaties

proberen wij mensen te helpen hun eigen problemen

op te lossen en te voorkomen dat problemen

escaleren. Natuurlijk kunnen wij niet alles oplossen. Bij

zaken die lang duren en/of zwaar zijn, werken wij

samen met andere instellingen zoals gemeente,

(wijk)politie, maatschappelijke en geestelijke

gezondheidszorg.

Er zijn in 2015, 20 overlastmeldingen geregistreerd.

Van deze 20 zaken zijn er 13 door ons afgehandeld en

7 nog in behandeling.

Overlastmeldingen

(peildatum 31 december)

2011 2012 2013 2014 2015

34 30 47 43 20

Tabel 12: aantal overlastmeldingen

Woonfraude

Gedurende het jaar 2015 hebben wij geen

woonfraude gesignaleerd.

38

Jaarverslag 2015

Ondertekening Woonvisie door gemeente, huurdersverenigingen en woningcorporaties

Spee

rpu

nte

n

Transformatie leegstaand

vastgoed

Prestatieafspraken met 3

woningcorporaties,

gemeenten en 3

huurdersorganisaties in het

Land van Heusden en Altena

Actualiseren

belangenhoudersnotitie


Jaarverslag 2015

8. AANDACHT VOOR WONEN EN ZORG

Woonservice Meander is al jaren actief op het gebied

van Wonen, Zorg en Welzijn. Onder andere als

voorzitter van het Zorgnetwerk, ontwikkelaar van

woonlocaties, woonzorgcomplexen en ander

zorgvastgoed en initiatiefnemer van sociale

gebiedsontwikkeling.

Een deel van onze maatschappelijke meerwaarde

kwam de afgelopen jaren tot uiting in het opzetten

van wooncomplexen en voorzieningen voor mensen

met een zorgvraag. Samen met onze partners in de

zorg ontwikkelden we mooie concepten en producten

die voldoen aan de vraag van toen, nu en in de

toekomst. Omdat de toekomst niet te voorspellen is, is

een van de belangrijkste uitgangspunten ‘flexibiliteit’

geweest. Dat helpt bij de nieuwe vraagstukken die zich

vanuit de zorgsector en de corporatiesector voordoen.

Samenspel

Iedereen wil zelfstandig wonen. Ook als er zorg nodig

is. De zorg en de voorzieningen worden niet op een

presenteerblaadje aangeboden. Partijen op het gebied

van wonen, zorg en welzijn willen helpen en

faciliteren, maar de bewoner is zelf aan zet. De

bewoner moet zelf op zoek naar alternatieven of

aanpassingen. Als woningcorporatie hebben we te

maken met veel regelgeving die leidend en soms

beperkend kan werken. Binnen de strakker kaders is

het de uitdaging om preventieve oplossingen en

creatieve invullingen te bedenken voor

toekomstgerichte woningen en woonomgevingen.

Dat is een samenspel van bewoner, sociaal netwerk,

gemeente, zorgen welzijnsinstellingen en

woningcorporatie ter bevordering van

zelfredzaamheid. Deze samenwerking met een goede

regievoerder leidt tot de goede resultaten.

Woonservice Meander heeft het onderstaande

zorgvastgoed:

VASTGOEDKENMERKEN

Zorgaanbieder Betreft Zorgproductie Ingangsdatum

huurcontract

Regime conform

nieuwe woningwet

(zie toelichting

hieronder)t

Zorgplein

Maaswaarden

De Notenhoff Nachtegaallaantje 1,

Andel

Zorgcomplex

Intramuraal

Totaal 36 15-03-2013 1. Intramuraal

Zorgplein

Maaswaarden

Wijkestein, Azaleastraat 26, Wijk en

Aalburg

Fase 1

Zorgcomplex

Intramuraal

Totaal 32

01-06-2006

1. Intramuraal

Zorgplein

Maaswaarden

Wijkestein, Azaleastraat 26, Wijk en

Aalburg

Fase 3

Zorgcomplex

Verzorging

Totaal 59 (inclusief 43

extramuraal)

Datum

sleuteluitgifte:

23-06-2009

1. Intramuraal

3. Intermediaire

verhuur

Prisma Fresiastraat Wijk en Aalburg

Woonzorg-complex, beschut

wonen

Totaal 18

Datum sleutel

uitgifte aug/sept

2009

1. Intramuraal

3. Intermediaire

verhuur

Prisma De Singel

Singel 151, Nieuwendijk


wonen

Specialistische voorziening

met behandelsetting

Totaal 23

01-06-2011 1. Intramuraal

40

Jaarverslag 2015

Prisma Bijtelshof Vlietstraat 16, Sleeuwijk


wonen

Totaal 9

Individuele

huurcontracten

2. Verhuur als

zorgwoning

Prisma Ovito

Ovito 1, Vlijmen


wonen

Totaal 13

01-06-2011 3. Intermediaire

verhuur

Philadelphia De Zonnestraal,

Snellenweer 3, Werkendam


wonen

Totaal 12

Datum sleutel-

uitgifte juni 2007

3. Intermediaire

verhuur

Siloah

Per 1-9-’16:

Stichting Tweede

Thuis

De Ark Reegreppel 32,

Werkendam


wonen

Totaal 8+ 2 (reguliere

woningen)

19-05-2015 3. Intermediaire

verhuur

Zorgvastgoed en de nieuwe Woningwet

Zoals uit het overzicht blijkt is een deel van ons

zorgvastgoed intramuraal, een deel wordt als

zorgwoning verhuurd en een deel wordt verhuurd via

een zorgorganisatie (intermediaire verhuur).

Voor deze drie categorieën gelden verschillende

‘regimes’.

Verhuur Intramuraal Vastgoed

Het bouwen en verhuren van intramuraal

zorgvastgoed is altijd een DAEB-activiteit.

De regels van inkomenstoetsing en passend toewijzen

zijn niet van toepassing bij intramuraal zorgvastgoed

en bij maatschappelijke opvang.

Verhuur als zorgwoning

Voor wooneenheden in zorgvastgoed die

individueel worden verhuurd (‘scheiden wonen-

zorg’) gelden dezelfde regels als voor reguliere

sociale huurwoningen. Zij dienen dus passend te

worden toegewezen.

Alleen voor huishoudens met een zware

zorgindicatie en een inkomen van meer dan €

39.874,- mag van de 80-10-10 regel worden

afgeweken en mag aan hen worden toegewezen.

Zij moeten daarvoor wel aan de corporatie

kunnen overleggen:

Een indicatie voor verblijf (o.g.v. Wet

langdurige zorg)

Een indicatie voor ADL assistentie (o.g.v. Wet

langdurige zorg)

Ten minste 10 uur per week verpleging en

verzorging

Woningcorporaties moeten het inkomen van het

huishouden bij woningtoewijzing altijd toetsen,

ook als het om een zorgwoning gaat of een

kandidaat huurder met een zware zorgvraag.

Intermediaire verhuur

Bij toewijzing van woningen voor permanente

bewoning door een zogenaamde intermediaire

verhuurder moet de intermediair het

huishoudinkomen vaststellen. Intermediaire

verhuurders moeten namelijk sinds 18 mei 2013

aan de verantwoordingseisen voldoen (in het

kader van de EU-inkomenstoets) en vanaf 1

januari 2016 ook in het kader van passend

toewijzen.

Corporaties zijn verplicht om met de

intermediairs afspraken te maken over een juiste

en volledige verantwoording, vastgelegd in

bijvoorbeeld de verhuurovereenkomst.

Overeenkomsten gesloten voor 18 mei 2013,

waarin nog geen afspraken over de

verantwoordingseisen zijn gemaakt, hoeven niet

te worden aangepast. Een tekortschietende

verantwoording als gevolg daarvan zal de

corporatie niet worden aangerekend.

Huurovereenkomsten die vanaf 18 mei 2013 zijn

ingegaan, worden geacht afspraken te bevatten

die een volledige en juiste verantwoording

mogelijk maken van de toewijzingen aan

huishoudens met een inkomen tot € 39.874


Jaarverslag 2015

(prijspeil 2016). Met andere woorden de EU-

inkomensvereisten.

Huurovereenkomsten tussen corporaties en

zorgorganisaties die sinds 1 juli 2015 zijn

ingegaan, worden daarnaast geacht afspraken te

bevatten die een juiste en volledige

verantwoording mogelijk te maken van de

toewijzing aan huurtoeslaggerechtigden van

woningen onder de aftoppingsgrenzen voor de

huurtoeslag. Met andere woorden de vereisten

vanuit ‘passend toewijzen’.

Aedes adviseert bij intermediaire verhuur het zo

te regelen dat de verhuuradministratie van de

intermediair wordt gecontroleerd door de

accountant van de intermediair, die zijn

bevindingen meldt aan de accountant van de

corporatie.

Risico-inventarisatie zorgvastgoed

12% van de vastgoedportefeuille van Woonservice

Meander betreft zorgvastgoed. De Autoriteit

Woningcorporaties heeft als richtlijn dat

woningcorporaties met meer dan 6% aan

zorgvastgoed een verhoogd risicoprofiel hebben. We

hebben daarom een risico-inventarisatie laten

opstellen. Een van de conclusies was dat ons

zorgvastgoed relatief nieuw is, flexibel gebouwd en er

mogelijkheden zijn tot alternatieve aanwendbaarheid.

Men is kritisch over het feit dat een groot deel van het

zorgvastgoed is ondergebracht bij één huurder. Door

samen met de zorgaanbieder op te trekken en

toekomstverkenningen te bespreken, beperken we

het risico.

Zorgaanbieders

Ons intramuraal zorgvastgoed wordt verhuurd aan

Zorgplein Maaswaarden. 43 eenheden zijn benoemd

om te extramuraliseren. Zorgplein Maaswaarden en

Woonservice Meander maken afspraken over de

uitvoering die naar verwachting in 2016 gefaseerd

gestart zal worden. De wooneenheden zullen dan als

zorgwoning worden verhuurd. Prisma is eveneens

nauw betrokken bij deze wijziging. De woonlocatie

Fresiastraat kent een wachtlijst en zal met vijf

wooneenheden worden uitgebreid. Deze komen in

mindering op eerder genoemde 43 woningen.

In 2015 hebben we een nieuwe huurder gevonden

voor de woonlocatie De Ark in Werkendam. De

zorgaanbieder had tijdig de huurovereenkomst

opgezegd per september 2016. Met de juiste

inspanningen is een huurovereenkomst gesloten met

Stichting Tweede Thuis die huisvesting biedt aan

mensen met een verstandelijke en lichamelijke

beperkingen. Twee woningen, nabij gelegen in het

complex, zijn eveneens verhuurd aan de stichting. De

begeleiding van de bewoners van de woonlocatie zal

daar gaan wonen.

Met de verschillende zorgaanbieders waarmee we

huurovereenkomsten hebben gesloten voeren we met

regelmaat een gesprek om (toekomstige)

veranderingen te bespreken. Plannen met betrekking

tot het zorgaanbod en het zorgvastgoed komen dan

aan de orde.

Spee

rpu

nte

n 2

01

6

Standpunt inzake financiële

rapportage zorgvastgoed

Monitoren intermediaire

verhuur

Verhuringen

zorgappartementen Zorgplein

Maaswaarden afronden

42

Jaarverslag 2015

9. AANDACHT VOOR FINANCIËN

Woonservice Meander is tot op heden een financieel

gezonde woningcorporatie. Het is echter wel een

spannend jaar geweest. Woonservice Meander heeft

naast strakke sturing op haar doelen ook zeker

financieel haar kaders moeten herijken. In de vorming

van de meerjarenbegroting heeft zij dan ook duidelijk

de lijn ingezet van verbetering van de ratio’s. Het verslagjaar 2015 is strak gevolgd door onze

toezichthouders. Zo hebben zij inzicht gekregen in

onze managementrapportage. Naast deze

terugkerende activiteit hebben de toezichthouders

ook willen volgen met welke scenario’s wij ons

vastgoed beheren. Speciale aandacht was er voor ons

zorgvastgoed. Al met al een arbeidsintensieve

operatie, echter hebben we als organisatie ook onze

leerpunten er van meegekregen. Zo is organisatie-

breed nagedacht om te komen tot een

investeringsstatuut, is er ook zo een

meerjarenbegroting gevormd en is het werken met

een team op diverse onderdelen op waarde geschat. In het verslagjaar is de interne controle verder

uitgerold. Wat in 2014 aan leerpunten heeft

opgeleverd is in 2015 verder uitgewerkt. Het

verslagjaar 2016 zal gebruikt gaan worden om de

procesbeschrijvingen te optimaliseren. Zo zal in elk

proces het risico-management een vast thema zijn.

Woonservice Meander heeft in 2015 meer gestuurd

op volledigheid en tijdigheid van informatie. Dit heeft

geresulteerd in een tijdige vorming van de

meerjarenbegroting en een tijdige indiening van de

dpi. Ook bemerken we dat we onze processen beter

beheersen.

Inmiddels is er ook door de autoriteit vastgesteld dat

Woonservice Meander door haar ingrepen de goede

weg ingeslagen is. In het verslagjaar 2016 zal zij ons

nog volgen om te bezien of dit proces een voortgaand

succes blijft.

9.1 Volkshuisvestelijke doelstellingen

Woonservice Meander zet haar financiële middelen in

voor het betaalbaar en in goede staat houden van de

huurwoningen. Om de financiële weerbaarheid te

verbeteren en de maximaal mogelijke financiële

middelen beschikbaar te stellen voor de

betaalbaarheid en de kwaliteit van de woningen,

wordt de omvang van de leningenportefeuille naar

een gemiddelde schuldpositie per woning < € 45.000.

Vooral in de komende drie jaar wordt hier prioriteit

aan gegeven, met name door minder te investeren in

projecten en extra verkoop van bezit. Daarna blijft de

focus, evenals voorgaande jaren, liggen op beheersing

van de bedrijfslasten.

9.2 Voorsorteren op waardering naar

marktwaarde

In verband met de wettelijke verplichting vanuit de

Woningwet om in 2016 het vastgoed te waarderen op

marktwaarde is besloten om in 2015 al een start te

maken met voorbereidingen hiervoor. Allereerst was

het nodig om een goede complexindeling te maken.

Voor goede onderbouwing van de gevolgen van deze

waardering is in 2015 gestart met de marktwaarde

van ons bezit over 2014. Hierdoor zijn wij in staat voor

de DVI 2016 onze eerste bevindingen van

marktwaarde waardering te kunnen presenteren.


Jaarverslag 2015

9.3 Financieel resultaat 2015

In onderstaande tabel wordt het financiële resultaat 2015 vergeleken met de begroting 2015 en de jaarrekening 2014.

Opbouw jaarresultaat (x € 1000)

Omschrijving Jaarrekening 2015 Begroting 2015 Jaarrekening 2014

Bedrijfsopbrengsten 18.946 18.045 19.505

Bedrijfslasten 11.254 12.786 13.097

Bedrijfsresultaat 7.692 5.259 6.408

Resultaat deelnemingen 127 0 -55

Rente -3.476 -4.283 -11.298

Belastingen 1.997 0 5.049

Resultaat gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 6.340 976 104

Niet-gerealiseerde waardeverandering 202 -231 -239

Resultaat volgens W&V-rekening 6.542 745 -135

Resultaat 2015 ten opzichte van de begroting

Uit bovenstaande tabel blijkt, dat ten opzichte van de begroting 2015, het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

over 2015 hoger is dan was verwacht. Het verschil van ca € 5.797.000 wordt veroorzaakt door:

Meer resultaat (x € 1.000)

Overige bedrijfsopbrengsten

(pro rata en BTW-afwikkeling) 1.532

Vorming latentie 1.997

Waardering 2.465

Rente 807

Huren 263

Onderhoud 196

Afschrijving 412

Totaal 7.672

Minder resultaat (x € 1.000)

Verkoop onroerende goederen

(exploitatieresultaat) 465

Personeelskosten (veroorzaakt door

opname voorziening vakantietegoeden op

balans)

40

Overige bedrijfslasten 1.067

Extra reservering/kosten warmtepompen 303

Totaal 1.875

Meerjarenbegroting 2016 – 2020

De meerjarenbegroting 2016-2020 is zo reëel mogelijk opgesteld en is taakstellend voor 2016 en vanaf 2017

richtinggevend. Een strakke sturing blijft noodzakelijk. Hieronder worden de hoofdlijnen van de meerjarenbegroting

weergegeven:

Ratio's op basis van

bedrijfswaarde 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Bedrijfswaarde 150.600 142.866 142.663 143.323 143.449 143.880

Eigen vermogen 31.885 26.900 28.022 28.761 29.657 30.390

Balanstotaal 166.409 160.343 153.033 151.525 150.373 145.850

Solvabiliteit 19,2 25,2 28,1 30,3 32,4 35,1

LTV (Loan to Value) 67,6 69,9 64,3 62,5 60,9 56,8

Schuld per vhe 44.685 45.600 42.300 41.600 41.000 38.700

44

Jaarverslag 2015

9.4 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Woonservice Meander altijd aan haar financiële verplichtingen

kan voldoen. Om de financiële continuïteit te waarborgen toetst Woonservice Meander de financiële positie aan een

aantal belangrijke criteria: de ICR (interest coverage ratio), de Loan to Value, de solvabiliteit en de schuld per vhe.

ICR (interest coverage ratio) (op basis van operationele kasstroom)

De ICR geeft aan in welke mate de rente betaald kan

worden uit de (operationele) kasstromen uit

exploitatie. Woonservice Meander hanteert als norm

een ICR van minimaal 1,4%, dit is de minimale WSW-

norm).

Uit de hiernaast staande grafiek blijkt de ontwikkeling

van de ICR.

De ICR over 2015 (1,6%) is gerelateerd aan de

gerealiseerde kasstromen. Vanaf 2016 is de ICR

gerelateerd aan de kasstromen conform de

meerjarenbegroting. Uit de grafiek blijkt dat vanaf

2019 de ICR zich sterk ontwikkelt.

Grafiek 9.1 ICR (Interest Coverage Ratio)

Loan to Value/aflossingsratio (op basis van operationele kasstroom)

De LTV meet de kasstroom genererende capaciteit op

lange termijn in relatie tot het vreemd vermogen op

basis van bedrijfswaarde (methode WSW). WSW

hanteert de norm van < 75%, hieraan voldoen wij.

Grafiek 9.2 LTV (Loan to Value)

Solvabiliteit (basis historische kostprijs)

De solvabiliteit per 31 december 2015 bedraagt 19,2%.

Op grond van het BBSH beoordeelt de Autoriteit

Wonen (AW) jaarlijks de financiële continuïteit van

Woonservice Meander. Naar aanleiding van dit

onderzoek heeft de AW opgemerkt dat zij de

voorgenomen en inmiddels deels uitgevoerde

maatregelen toereikend achten. Hiermee zullen we

medio 2016 minder onder toezicht staan dan in

verslagjaar 2015.

Financiële kengetallen op basis van WSW-normering

2014 2015 WSW-

norm*

ICR 1,06 1,38 >1,40

DSCR 0,83 0,98 >1,00

Dekkingsratio 30% 28% <50%

Loan to value 68% 66% <75%

Solvabiliteit 32% 27% >20%

*WSW-norm: een gewogen norm over een aantal jaren.

Omdat het WSW een gewogen methodiek voor

kengetallen toepast, voldoen we voor het jaar 2015

voor wat betreft de ICR en DSCR net niet aan de

minimale norm van het WSW.

0

1

2

3

4

5

2016 2019 2022 2025 2028

ICR

ICR

0

50

100

20

16

20

18

20

20

20

22

20

24

20

26

20

28

Loan to value (bedrijfswaarde)

Loan to value(bedrijfswaarde)


Jaarverslag 2015

9.5 Financiële instrumenten en

risicobeheersing

Woonservice Meander heeft de werkwijze op het

gebied van financieringen, beleggingen,

rentemanagement en liquiditeitenbeheer vastgelegd

in het treasurystatuut, welke op 22 juni 2015 door de

RVC is vastgesteld.

Het statuut voldoet aan de meest recente regelgeving

en is aangepast op de aangepaste

organisatiestructuur. In 2016 zal het statuut opnieuw

worden geëvalueerd, dit in het kader van de nieuwe

Woningwet. Het treasurystatuut is onderdeel van het

vereiste op te stellen Financieel Reglement. De

treasury-activiteiten zorgen ervoor dat de lange

termijn financiering en de korte termijn financiering

van Woonservice Meander geregeld is binnen

aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke

kosten.

Beleggingen

Het huidige beleid van Woonservice Meander is er op

gericht dat er geen beleggingsactiviteiten worden

ontplooid. Behoudens een in het verleden verstrekte

lening (voor een specificatie wordt verwezen naar de

toelichting op de jaarrekening), heeft Woonservice

Meander ultimo 2015 dan ook geen beleggingen.

Financiering

Voor Woonservice Meander is de financierbaarheid

een belangrijke criterium, waarop voortdurend wordt

gestuurd. Zo zorgen wij er voor dat op de korte

termijn voldoende liquide middelen beschikbaar zijn

en dat we ook voor de lange termijn voldoende

middelen beschikbaar hebben om de continuïteit van

de organisatie te waarborgen. Woonservice Meander

gebruikt hiervoor een aparte treasury-module die het

ons mogelijk maakt de kasstromen maandelijks goed

te monitoren.

Woonservice Meander financiert haar activiteiten op

twee manieren. Enerzijds door eigen middelen in te

zetten. Deze middelen komen beschikbaar uit de

verhuur en de verkoop van het onroerend goed.

Anderzijds trekken we externe leningen aan, welke

vooral worden ingezet voor het herfinancieren van

leningen. In dit laatste geval is het van belang dat

Woonservice Meander voldoet aan de normen van het

Waarborgfonds Sociale woningbouw (WSW). Het

WSW beoordeelt de corporatie op basis van financial-

en businessrisks.

Borgingsplafond

Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel van het

WSW is het borgingsplafond per deelnemer. Het

borgingsplafond is het maximale bedrag dat de

corporatie in het betreffende jaar aan geborgde

leningen mag hebben. De omvang van het

borgingsplafond stelt het WSW vast op basis van de

financieringsbehoefte en de risicoscore. Het WSW

heeft op grond van de door haar uitgevoerde integrale

beoordeling eind 2015 een borgbaarheidsverklaring

afgegeven.

Leningenportefeuille

De totale leningenportefeuille per ultimo 2015

bedraagt € 102 miljoen en bestaat voor € 99 miljoen

uit leningen welke door het WSW zijn geborgd. De

gewogen gemiddelde rente bedraagt 4,31%. De

gewogen gemiddelde resterende looptijd van de

leningen bedraagt 17,62 jaar.

De verdeling van de leningenportefeuille naar type

lening ziet er als volgt uit:

Grafiek 9.1 Type lening (in%)

annuïteit

fix

lineair

extendible

basisrente

46

Jaarverslag 2015

De samenstelling van de leningenportefeuille, gerubriceerd naar geldgevers ziet er ultimo 2015 als volgt uit:

Grafiek 9.2 Leningenportefeuille

Zorgvastgoed

De Autoriteit Woningcorporaties (AW) heeft

Woonservice Meander verzocht een risico-analyse op

te stellen waarbij het contract, de looptijd en de

alternatieve aanwendbaarheid van ons zorgvastgoed

wordt bekeken. Woonservice Meander heeft dit in

samenwerking gedaan met Finance Ideas. Met de

uitwerkingen van dit rapport is gecommuniceerd met

onze toezichthouders en uiteraard ook rekening

gehouden dmv scenario’s binnen de begroting.

Betaalbaarheid

Woonservice Meander heeft met name met de

vorming van de begroting voorgesorteerd op de

betaalbaarheid van ons woningbezit. Centraal in ons

huurbeleid staat de betaalbaarheid. Mede door deze

maatregel in te rekenen in de begroting staat

Woonservice Meander garant voor de komende vijf

jaren voor 87% betaalbare woningen ten opzichten

van ons totaal woningbezit. De huren worden

afgetopt op de liberalisatiegrens (€ 710) en op enkele

betaalbaarheidsniveaus. Daarnaast worden de huren

inflatievolgend verhoogd en wordt de maximale

huursomstijging van 1% strategisch ingezet ten

behoeve van woningverbetering, harmonisatie en

duurzaamheid. De keuzes hiertoe worden gemaakt

tijdens de complexbesprekingen.

Ontwikkeling van de bedrijfslasten

Woonservice Meander heeft in 2014 als doelstelling

geformuleerd dat de bedrijfslasten zouden dalen.

Daartoe zijn de afgelopen jaren forse

organisatiewijzigingen doorgevoerd om de

bedrijfslasten structureel te verlagen. Met de

Benchmark van Aedes kunnen we ons als organisatie

meten met de andere woningcorporatie van gelijke

grootte. Onze integrale Benchmark-positie wordt op

AC gewaardeerd, wat een zeer goede

klantenwaardering weergeeft (A), de bedrijfslasten (C)

blijven een aandachtspunt.

Vennootschapsbelasting

In de jaarrekening is geen post te betalen

vennootschapsbelasting opgenomen. Door daling van

de WOZ waarde gedurende de afgelopen jaren zijn er

grote fiscale verliezen ontstaan. Gedurende het

verslagjaar is de definitieve VPB aanslag 2013

ontvangen. De VPB-aanslag 2014 zal ook binnenkort

worden ingediend.

BTW-afrekening

In 2015 is de achterstand BTW afgerond. Al enige jaren

was op de balans meegenomen de verwachte

afrekening BTW die betrekking had op projecten,

prorata en suppletieaangifte. In het verslagjaar 2015

is dit geheel afgerond en begin 2016 ingediend bij de

0

10000000

20000000

30000000

40000000

50000000

60000000

70000000

80000000


Jaarverslag 2015

belastingdienst. Daarmee is Woonservice Meander

weer bij met haar BTW onderwerpen.

VSO-2

De looptijd van de VSO-2 regeling was van 1 januari

2008 tot en met 31 december 2012. Vooral de

geboden rechtszekerheden (o.a. gemengde

projectenregeling, vorming voorziening groot-

onderhoud) heeft voor ons de doorslag gegeven om

gebruik te maken van de regeling. Vooralsnog is er ook

voor 2016 geen reden voor ons en de belastingdienst

om deze overeenkomst te beëindigen.

Algemeen nut beogende instelling (ANBI)

Aan Woonservice Meander is een ANBI-status

toegekend.

Werkkostenregeling

De werkkostenregeling is met ingang van 2015

verplicht en derhalve ingevoerd. Diverse

verstrekkingen aan het personeel kunnen volgens

deze regeling onbelast worden verwerkt. We zijn

ruimschoots onder de grens gebleven van 1,2% van de

fiscale loonsom.

Deelneming

Woonservice Meander heeft een 100% deelneming in

Meander Holding b.v. Deze b.v. had tot 1 juli 2015

een 100% deelneming in WM Vastgoed b.v. WM

Vastgoed b.v. is per 1 juli 2015 geliquideerd waarbij

het vastgoed in deze b.v. en de vlottende activa en

passiva zijn overgedragen aan stichting Woonservice

Meander.

Risicomanagement

Als Woonservice Meander zijn we gericht op het in

kaart brengen van alle risico’s.

een risicomonitor is in opbouw;

de thans bekende risico’s zijn in een viertal

scenario’s in het FMP van 2016-2015

doorberekend.

de bedrijfsvoering is gericht op het beheersen van

de huidige risico’s en om gedurende de komende

drie jaar financieel stabieler te worden;

vanuit de weten regelgeving zijn de risico’s

beheersbaar;

kwaliteit financiële verslaglegging is een speerpunt

van beleid voor het jaar 2016.

48

Jaarverslag 2015

10. AANDACHT VOOR TOEZICHT

Woonservice Meander handelt overeenkomstig de

Aedes Governancecode Woningcorporaties. Deze

Governancecode bevat normen voor goed bestuur en

goed intern toezicht, transparantie, externe

verantwoording en financiële beheersing, die in acht

moeten worden genomen door (leden van) het

bestuur en de Raad van Commissarissen.

Raad Van Commissarissen

De raad heeft primair een drietal taken:

toezicht houden op de bestuurder

werkgever van de bestuurder

adviseur van de bestuurder; gevraagd en

ongevraagd

Raad van Bestuur

Na een organisatiewijziging ingaande 1 januari 2015

is ook de bestuursstructuur gewijzigd. Er is één

bestuurder. Hij is primair verantwoordelijk voor de

continuïteit van Woonservice Meander. Uiteraard

met in achtneming van alle relevante weten

regelgeving die hoort bij het besturen van de

organisatie.

De bestuurder (algemeen directeur) heeft een

arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd.

De statutaire verantwoordelijkheden en

bevoegdheden voor de bestuurder zijn vastgelegd in

het reglement Toezicht en Bestuur. De operationele

verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn

vastgelegd in het Directiestatuut.

De bestuurder heeft als aandachtsgebied

projectontwikkeling en nieuwbouw. Op dit moment

ligt zijn focus niet op de ontwikkeling van nieuwe

projecten, maar op het omvormen en opleveren van

projecten die zijn stilgelegd en/of een andere

bestemming krijgen. Verder is hij sterk gericht op het

efficiënt en doelmatig beheren van de

vastgoedportefeuille.

De afdeling Projectontwikkeling is opgeheven. Vanaf 1

januari 2015 hebben we binnen de organisatie de

volgende afdelingen:

Vastgoed en Wonen.

Financiën en bedrijfsvoering

Strategie en Beleid (ingesteld om het hoofd te

kunnen bieden aan de uitdagingen waarvoor

onze organisatie is gesteld).

De bestuurder wordt bijgestaan door de manager

Financiën en Beheer. Deze is voornamelijk belast met

het aanscherpen van het risicomanagement,

Governance en de implementatie (nieuwe)

Woningwet. Daarnaast behartigt hij vooralsnog de

externe contacten binnen de sector, de

gemeentelijke samenwerkingsverbanden en is hij

voorzitter van het Regionaal Zorgnetwerk.

Verantwoording

De bestuurder legt zowel intern als extern

verantwoording af.

Intern aan de raad van commissarissen

De bestuurder legt verantwoording af aan de Raad van

Commissarissen. Deze Raad bestaat uit vier leden

(vanaf 1 december 2015 één vacature) met ieder een

eigen aandachtsgebied. De bestuurder rapporteert de

raad in iedere vergadering over de stand van zaken bij

Woonservice Meander. In het afgelopen jaar is veel

aandacht besteed aan de veranderingsslag waar de

organisatie zich in bevindt en aan het bevorderen van

de eigen deskundigheid.

Er is gewerkt aan het versterken intern toezicht:

De Governancecode is verplicht gesteld bij

Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB).

(een nieuwe Governancecode Woonservice

Meander is vastgesteld)

Corporaties moeten zich eens in de vier jaar laten

visiteren.

(Medio 2015 is de visitatie uitgevoerd)

De nieuwe benchmark in de sector (CBC) wordt

leidend voor corporaties.

(De eerste resultaten zijn bekend; behandeling in

2016)

De positie en onafhankelijkheid van de Raad van

Commissarissen wordt versterkt. (maatregelen

genomen tot professionalisering van het

toezichthouden )


Jaarverslag 2015

‘Fit-and-proper’ test voor nieuwe en

herbenoemde commissarissen

(benoemingsprocedure voor 2 commissarissen is

opgestart).

Permanente jaarlijks educatiepunten voor

bestuurders en RvC-leden zijn vanaf 2015

verplicht (interne opleidingsplan in concept

opgesteld en de eerste commissarissen hebben de

punten behaald).

Extern toezicht corporaties door WSW en CFV (vanaf 1 juli Autoriteit Wonen)

Het toezicht op corporaties is ondergebracht bij de

Inspectie Leefomgeving en Transport, met de

volgende wijzigingen:

Inrichting van een nieuwe onafhankelijke

autoriteit.

Bundeling van taken en expertises van CFV, ILT en

WSW.

Versterking van het externe toezicht op

corporaties.

Actief en gericht extern toezicht

Er ontstaat een betere samenwerking tussen

externe toezichthouders ( voorheen CFV en

WSW).

Extern toezicht gaat van administratief naar actief

en ‘on site’.

De achter vangende partij krijgt bij borging meer

bevoegdheden voor monitoring en bijsturing.

Eigen middelen moeten eerst worden aangewend

voor borgbare leningen en/of het aflossen van de

geborgde leningen door het Waarborgfonds

Sociale Woningbouw (WSW).

Business Risk Monitor. Hierbij worden 24

thematische onderdelen van bedrijfsrisico’s

gemeten.

Interne risicobeheersings-en

controlesystemen

De bestuurder is verantwoordelijk voor de interne risicobeheersings-controlesystemen.

Aandachtsgebieden op hoofdlijnen zijn:

het risicoprofiel van de organisatie.

het bewaken van de financiële continuïteit en de

daaraan verbonden risicobeheersing;

de vaststelling en realisatie van de

volkshuisvestelijke opgaven;

het kwaliteitsbeleid in relatie tot de

maatschappelijke verantwoording;

de naleving en toepassen van weten regelgeving;

Als belangrijk strategisch risico onderkennen wij de

onvoorspelbaarheid van het politieke klimaat waarin

we opereren. Wel is er sinds de invoering van de

Woningwet vanaf 1 juli 2015 enige rust ontstaan.

Samenvattend kunnen we stellen dat de Woningwet

leidt tot een nieuwe ordening binnen de sector.

Nieuwe regels en nieuwe wetten, andere

toezichthouders van de overheid, meer

verantwoordelijkheid op lokaal en regionaal niveau.

Meer samenwerking in de regio en als laatste een

financieel strakkere sturing en meer verantwoording

afleggen. Als Woonservice Meander hebben we hierop

ingespeeld. Vanaf 2014 tot en met 2016 bevinden we

ons in dit veranderingsproces. Met het presenteren

van de financiële meerjarenprognose 2016-2025

constateren we dat we langzamerhand uit het dal aan

het opklimmen zijn. We zijn goed op weg al beseffen

we dat de jaren 2016 en 2017 nog stevig zullen zijn.

Risicomanagement

Het belang om als organisatie “in control” te zijn is een

speerpunt van beleid. Dit betekent dat we onze

processen beheersen en dat onze geproduceerde

cijfers tijdig en juist zijn. Het afgelopen jaar hebben we

veel aandacht besteed aan:

Waarborgen financiële continuïteit

Een verdiepingsslag aanbrengen op de interne

controle

Toetsing Governance documenten (inclusief RvC).

Invoeren van een tax-control frame-work

Aanscherpen liquiditeitsprognose

Aanscherpen budgetbeheersing (aanpassing

verantwoordlijkheden en bevoegdheden)

Zichtbaar maken van het risicoprofiel van het

zorgvastgoed bij alternatieve aanwendbaarheid.

Doorrekenen van de betaalbaarheid van ons

woningbezit.

Afgesproken is dat er voor 2016 de interne treasury

paragraaf meer verdieping krijgt.

Externe accountant

De RvC beoordeelt jaarlijks het functioneren van de

externe accountant. Als accountant is werkzaam BDO

50

Jaarverslag 2015

Audit & Assurance B.V. De inbreng van deze

accountant is naar tevredenheid beoordeeld.

Contractueel is een looptijd van drie jaar

overeengekomen.

De Raad van Commissarissen benoemt de extern

accountant na advies van de bestuurder. Dit geldt ook

voor de beloning van de externe accountant. In 2015

is besloten om voor het controlejaar 2015 nog niet

van accountant te wisselen.

De externe accountant woont in ieder geval het

gedeelte van de vergadering van de Raad van

Commissarissen bij waarin zij verslag doen over het

onderzoek van de jaarrekening. De Raad bevraagt in

deze vergadering de accountant over zijn verklaring en

over de getrouwheid van de jaarrekening.

Visitatie

Eind 2015 kregen we ons rapport 2011-2014 van de

visitatiecommissie gepresenteerd.

Blij met de cijfers voor de ‘vakken’ Presteren naar

opgaven en ambities en Presteren volgens

belanghebbenden. Minder blij waren we met de cijfers

Governance en Presteren naar vermogen. De 4,3 voor

het laatste onderdeel kwam hard aan, hoewel het

maximum te behalen aantal punten 5,0 was.

Natuurlijk hadden we al verbeteringen in gang gezet

en is in 2015 het herstel zichtbaar, maar het cijfer was

toch confronterend.

Het doel van de visitatie is leren. We hebben zeker

onze lessen getrokken. We hebben veel mooie

maatschappelijke prestaties geleverd en dat wordt

ook gewaardeerd door onze belanghebbenden. De

maatschappelijke projecten verliepen soepel in de

betere tijden. Vanaf 2012 veranderde voor ons het tij.

Ondanks de pittige tijden zijn we blij dat de

waardering van belanghebbenden stabiel is gebleven.

Dat beeld wordt ook bevestigd in het KWH-cijfer van

7,9 dat we voor onze dienstverlening ontvingen.

Vooruitkijken

De veranderingen in de organisatie hebben voor de

beoordeling door de visitatiecommissie net wat te laat

de positieve wending gegeven. De afgeslankte

organisatie en de nieuwe manier van werken,

organiseren en netwerken die in de nieuwe

strategische visie staat verwoord, leidt tot een betere

focus, verbetering en vernieuwing in basisprocessen

en activiteiten.

Met de nieuwe strategische visie van 2016-2020 zijn

we optimaal gefocust op financieel en

maatschappelijke rendement. De eerste twee jaren zal

de financiële continuïteit meer gewicht hebben dan

het maatschappelijk rendement. Daarna is er meer

ruimte voor investeringen.

Als Raad van Commissarissen zullen we ons blijven

inspannen om de totale visitatie positief te krijgen.

Afgesproken is een tussentijdse scan te zullen

uitvoeren.

Het belang van goed toezicht houden in

2015

Goed bestuur is vanuit het oogpunt van de raad:

toezicht houden in het belang van de klant en

medewerkers en met borging van de financiële

kwaliteit van de organisatie.

Aedescode en de Governancecode als basis voor toezicht

Woonservice Meander volgt de Aedescode en de

Governancecode. Hiermee onderschrijft Woonservice

haar handelen en normen voor goed bestuur, toezicht,

transparantie, externe verantwoording en financiële

beheersing. Als corporatie voldoen wij aan de

landelijke afspraken.

Wij vinden een goede en gezonde cultuur binnen de

eigen organisatie belangrijk. Daarom hebben we een

aantal interne codes waarin wordt weergegeven welke

waarden, normen en regels wij intern hanteren. Deze

zijn terug te vinden in de Integriteitscode, de

Klokkenluidersregeling en de Regeling

vertrouwenspersoon. Deze regelingen zijn in 2014

door de auditcommissie getoetst.

Als vertrouwenspersoon is een extern persoon

aangesteld die geen enkele binding heeft met

Woonservice Meander. De directie heeft jaarlijks een

evaluatiegesprek met de vertrouwenspersoon. In 2015

zijn er wederom geen acties uit voortgekomen.

Toezichtkader interne sturing in 2015

De belangrijkste punten waarop de RvC de

ontwikkelingen van en voor Woonservice Meander

beoordeeld zijn:


Jaarverslag 2015

de kaders vanuit de Woningwet ;

de Strategische Visie 2010-2015;

de meerjarenprognose 2015-2019 en 2016-2020.

het jaarplan 2015;

het Treasurystatuut;

de managementletter van de accountant;

de interne managementrapportages;

de met belanghebbenden gemaakte

prestatieafspraken.

Informatievoorziening voor de werken taakvelden 2015

Naast de vergaderingen baseert de RvC haar oordeel

op een breed vlak en aan de hand van de volgende

informatiebronnen:

informatie en rapportages van bestuurder en

financieel manager;

de rapportages van het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw (WSW), Centraal Fonds

Volkshuisvesting en ILT thans Autoriteit (oordeel-

en toezichtsbrief)

jaargesprek met de externe accountant;

informatie van de Vereniging van Toezichthouders

in Woningcorporaties (VTW);

jaarlijks overleg met de

HuurdersBelangenVereniging (HBV);

het bijwonen van diverse bijeenkomsten en

seminars die gericht zijn op de manier van

toezichthouden en eventueel verbetering

daarvan.

Onafhankelijkheid van de raad, herbenoeming en aftreden

De leden van de RvC oefenen hun functie, zowel ten

opzichte van elkaar als ten opzichte van de

bestuurders, onafhankelijk uit. Er zijn geen

tegenstrijdige belangen geconstateerd. Geen van de

leden was in het verleden in dienst van Woonservice

Meander. Er is geen directe of indirecte binding met

leveranciers of afnemers van Woonservice Meander.

Statutair is bepaald dat leden van de RvC voor vier jaar

worden benoemd. Om de continuïteit van het toezicht

en de relatie tot de aanwezige deskundigheid te

waarborgen, is voor de toekomst gekozen om mutatie

van de RvC-leden gefaseerd door te voeren. Dit is

vastgelegd in een rooster van aftreden.

Voor nieuwe benoemingen gelden de uitgangspunten

uit de Governancecode en het competentieprofiel.

Een zittingstermijn van vier jaar kan éénmalig verlengd

worden voor een zelfde periode.

Verdere uitgangspunten zijn:

minimaal vijf en maximaal zeven commissarissen;

maximaal twee kwaliteitszetels namens de

Huurders Belangenvereniging;

de wervings-en selectieprocedure die bij

Woningwet vanaf 1 juli 2015 geldt.

conform het rooster is mevrouw A. Kurpershoek

afgetreden als lid. De benoemingsprocedure is

opgestart. Daadwerkelijke invulling vindt plaats

medio 2016.

52

Jaarverslag 2015

Samenstelling van de Raad van Commissarissen per 31 december 2015

Naam de heer drs. W. Visser

Beroep econoom aannemersbedrijf

Deskundigheid financieel/fiscaal

Functie voorzitter Raad van Commissarissen

voorzitter Meander Holding BV

Nevenfunctie voorzitter bouwend Nederland afdeling grondwerken

Geboortedatum 14 augustus 1951

Benoemd sinds 2004 en herbenoemd 2011

Lopende termijn tot en met 2016 (niet herbenoembaar)

Naam de heer G. van Tilborg

Beroep voormalig ondernemer installatiebedrijf

Deskundigheid bouwtechnisch/commercieel

Functie

lid Raad van Commissarissen op voordracht van de HBV

vicevoorzitter WM Vastgoed BV en Meander Holding BV

lid remuneratiecommissie

lid auditcommissie

Nevenfunctie geen

Geboortedatum 31 juli 1950

Benoemd sinds 2005 en herbenoemd in 2009

Lopende termijn tot en met 2017 (niet herbenoembaar)

Naam mevrouw L.C.J. Lijmbach Schneider

Beroep landschapsarchitect

Deskundigheid volkshuisvesting- ruimtelijke ordening

Functie

lid Raad van Commissarissen

lid remuneratiecommissie

lid auditcommissie

Nevenfunctie secretaris Streekfonds Biesbosch Delta

Geboortedatum 2 juli 1952

Benoemd sinds 2013

Lopende termijn 2013-2017 (herbenoembaar)

Naam de heer B.M. van den Heuvel

Beroep programmamanager bij intergemeentelijk samenwerkingsverband Regio West-

Brabant

Deskundigheid Project- en procesmanagement

Functie lid Raad van Commissarissen op voordracht van de HBV

Nevenfunctie voorzitter PvdA-afdeling Aalburg, Werkendam en Woudrichem

Geboortedatum 20 januari 1955

Benoemd sinds 23-06-2014

Lopende termijn 2014-2018 (hernoembaar)


Jaarverslag 2015

Interne auditcommissie

In 2015 is de auditcommissie verder gegaan met het

doorlopen van alle formele governance-documenten.

Doel was kritisch te beoordelen of de documenten nog

aansluiten bij de huidige eisen en de ontwikkelingen

die op ons afkomen.

Interne Remuneratiecommissie

De remuneratiecommissie bestond in 2015 uit de heer

G. van Tilborg en mevrouw L.C.J. Lijmbach-Schneider.

De beloning van de bestuurder is beoordeeld en de

bevindingen zijn ter bespreking ingebracht in de

gehele RvC. Dit is meegenomen in de aanpassing van

de organisatiestructuur.

Bezoldiging commissarissen in 2015

De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van

commissarissen aan dat deze per 1 januari 2015

maximaal 10% (lid) of 15% (voorzitter) mag bedragen

van de voor de organisatie geldende maximale

bezoldiging van de bestuurder. Woonservice Meander

blijft binnen de WNT-normering.

Intern wordt de beroepsregel vanuit de

Governancecode doorgevoerd en gelden ten opzichte

van de WNT-norm lagere percentages, namelijk 7,7%

en 11,5%.

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen

bedroeg in 2015 (vijf personen) in totaal € 33.000,-

In 2014 bedroeg dit € 37.500,- (zes personen).

Reis- en onkosten

De leden van de raad van commissarissen kunnen

werkelijk gemaakte reis- en onkosten declareren.

Permanente Educatie-punten

In 2015 hebben twee commissarissen de hierna volgende seminars bijgewoond, waarvoor PE-punten zijn verstrekt:

Naam Datum Soort bijeenkomst Aantal

punten

B. van den Heuvel

19-06-2015 VTW - Masterclass voor de nieuwe commissaris 13

L. Lijmbach

04-06-2015 Atrivé - Naar nieuwe governancemodellen 3

18-09-2015 VTW - Toezicht op de woningcorporatie van de toekomst 2

Werkgeversrol

Een van de taken van de raad is als werkgever van de

bestuurder. Dat betekent ook dat de Raad de

bestuurder tegen het einde van ieder jaar beoordeelt

op zijn functioneren. De remuneratie commissie voert

het beoordelingsgesprek met de bestuurder. Over

2015 gaf de commissie de bestuurder een positieve

beoordeling.

Beloning bestuurders

Voor de beloning van de bestuurder geldt de Wet

normering bezoldiging topfunctionarissen (WNT). Het

bestuur wordt op grond van deze wet gezien als

topfunctionaris. In het kader van de WNT worden de

volgende gegevens gemeld.

Woonservice Meander werkt met de beloningscode

Bestuurders Woningcorporaties zoals vastgesteld door

de NVBW. De RvC volgt deze code bij het vaststellen

van de arbeidsvoorwaarden van de bestuurders. De

beloning voor de bestuurders is niet aangepast.

Opgemerkt wordt dat:

er voor de bestuurder een vaste beloning is en hij

een fulltime dienstbetrekking heeft;

de pensioenregeling is vastgesteld conform de

CAO-Woondiensten en er geen aanvullende

pensioenafspraken gemaakt zijn;

er geen (financiële) voorzieningen getroffen zijn

voor betaling op termijn of voor het vroegtijdig

beëindigen van de arbeidsovereenkomst;

er naast de beloning geen specifieke financiële

(onkosten)vergoedingen of leningen verstrekt zijn.

54

Jaarverslag 2015

Bestuurder 2015 2014

Brutosalaris 2015 118 118

Vakantiegeld 8% 9 9

Pensioenafdracht (WG+WN last) 22 30

Sociale lasten 10 10

Fiscale bijtelling bedrijfsauto 9 9

Tabel 16: beloning bestuurders Bedragen x € 1000,-

Het bestuur valt in de overgangsregeling van de WNT,

nu de met hem gemaakte bezoldigingsafspraak (ruim)

voor 1 januari 2013 is overeengekomen. Dat betekent

dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke

regeling in zeven jaar zal worden aangepast. De eerste

vier jaar (2014 t/m 2017) mag stabiel blijven om

daarna in drie jaar ( 2018, 2019 en 2020) af te bouwen

en vanaf 2021 aan te sluiten op het door de minister

vastgestelde bezoldigingsmaximum.

Opleiding bestuurder

De bestuurder heeft de volgende seminars bijgewoond:

Datum Opleidingsinstituut Soort bijeenkomst Aantal

punten

03-02-2015 Finance Ideas Kennisdag Novelle Woningwet 7

05-03-2015 Bakker Tilly Berk Seminar Governance & Risicomanagement bij woco’s 3

16-09-2015 SOM Woningwet - afspraken met gemeenten en huurders 6

12-11-2015 Finance Ideas Risicomanagement voor bestuurders en toezichthouders 7

23

Vergaderingen Raad van Commissarissen

In 2015 is de RvC elf keer bijeengekomen. De volgende besluiten zijn behandeld:

Verbeterplan t.b.v. CFV inclusief uitgangspunten

meerjarenbegroting 2015-2019 (memo 15.010,

besluit 15.002)

Revitalisering Andel en Eethen (memo 15.013,

besluit 15.005)

Jaarplan 2015 (memo 15.015, besluit 15.008))

Meerjarenbegroting 2015-2019 (besluit 15.012)

Herfinanciering lening € 4,7 miljoen (memo

15.049, besluit 15.019)

Overdracht Woonlocatie Ovito te Vlijmen van BV

naar stichting (besluit 15.022)

Jaarverslag 2014 (besluit 15.023)

Treasurystatuut (besluit 15.024)

Huurbeleid (memo 15.067 en 15.094, besluit

15.035 en 15.049)

SVB Beleidsbepalers (memo 15.084, besluit

15.037)

Strategisch Voorraad Beleid (memo 15.100,

besluit 15.052)

Verkoopbeleid (memo 15.095, besluit 15.049)

Samenvatting SVB, Huurbeleid, verkoopbeleid

(memo 15.103, besluit 15.053)

Regionale Woonvisie en bod t.b.v.

prestatieafspraken (besluit 15.042)

Planaanpassing fase 4 Dr. Tjalmastraat te Veen

(memo 15.090, besluit 15.045)

Meerjarenbegroting 2016-2025 (besluit 15.051)

Huursombenadering (memo 15.104, besluit

15.054)

Governancecode (besluit 15.055)


Jaarverslag 2015

Daarnaast kwamen in 2015 de volgende belangrijke

onderwerpen aan de orde:

Nieuwe woningwet

Passend toewijzen

Risico’s zorgvastgoed

Aangescherpt toezicht door WSW en AW

Rapportages over interne-, maatschappelijke-,

regionale- en landelijke ontwikkelingen;

Bedrijfswaardeberekening en taxatie bezit

PMC-indeling woningbezit

Toekomst Woonservice Meander

Strategische visie

Permanente educatie

Visitatie

Werving commissarissen

In 2015 heeft de RvC gesprekken gehad met o.a.

visitatiecommissie, WSW en CFV/AW.

Daarnaast heeft de RvC tweemaal een bijeenkomst

gehad zonder de directie om de leden gelegenheid te

bieden onderwerpen te bespreken die de bestuurder

betreffen.

Daarnaast heeft een afvaardiging van de RvC een

tweetal gesprekken gehad met een afvaardiging van

de Raad van Toezicht van Zorgplein Maaswaarden.

Tijdens de vergaderingen was de aanwezigheid van de

leden van dien aard, dat de geldigheid van de goed-

keuring van besluiten gewaarborgd is.

De bestuurder voert met voorzitter van de Raad

agendaoverleg. Tijdens dit overleg worden ook

onderwerpen als klankbord besproken.

Strategische doelstellingen en koers van de

organisatie

De strategische visie liep over de periode van 2010 tot

2015. Omdat de omstandigheden zodanig veranderd

waren door de vastzittende woningmarkt, grensover-

schrijdende economische crisis en spanning in de wo-

ningcorporatiesector hebben we de strategische visie

aangepast. De missie en visie bleven ongewijzigd;

alleen de weg er naar toe is op verschillende onder-

delen aangepast. In 2015 zijn we aan de slag gegaan

voor de visie van 2016 -2020. We maken daarin een

duidelijke knip voor 2016 en 2017, waar we werken

aan meer financiële en organisatorische stevigheid om

vervolgens weer meer investeringskracht voor de rest

van de periode te kunnen benutten.

Financiële continuïteit

De RvC heeft kennis genomen van:

de toezichtbrief 2015 van het CFV met als inhoud

het oordeel van de minister over de dPi 2014 en

dVi 2014 . Naar aanleiding hiervan is een ver-

beterplan opgesteld om de kwaliteit van de finan-

ciële verantwoording te optimaliseren; dit rapport

is opgesteld, door de RvC goedgekeurd en in

januari 2015 aan het CFV verstrekt;

het overzicht Corporatie in Perspectief 2014 dat

dient als sturing en verantwoording van corpora-

tie-activiteiten;

oordeelsbrief verslag 2014 van ILT;

het oordeel van de WSW over het

borgingsplafond;

rapportage WSW;

Verbindingen

Het toezicht van de RvC omvat ook de verbindingen

binnen Woonservice Meander. De fiscale jaarrekening

2014 van de verbindingen is vastgesteld en goedge-

keurd. In 2015 is Woonservice Meander Vastgoed BV

geliquideerd. Het vastgoed is overgedragen naar

Stichting Woonservice Meander.

Invloed van gemeenten en

HuurdersBelangenVereniging neemt toe

Corporaties en gemeenten gaan de regionale

prestatieafspraken verder verfijnen.

Eén gezamenlijke woonvisie opstellen.

De HuurdersBelangenVereniging zal betrokken

worden bij het opstellen van de Woonvisie, maar

ook betrekken wij ze bij het (huur)beleid en stra-

tegisch voorraadbeleid van de corporatie.

De nieuwe eisen vanuit de Woningwet vereisen

een toenemende deskundigheid van HBV-leden.

Op korte termijn worden zij begeleid in specifieke

onderwerpen (huurbeleid en verkoopbeleid). Op

kosten van Woonservice Meander hebben zij een

training gevolgd bij de Woonbond. Hoe we hier op

langere termijn mee omgaan is onderwerp van

gesprek in het overleg met bestuurder.

Regionale Geschillencommissie

De Regionale Geschillencommissie (RGC) lost geschil-

len op tussen huurders en verhuurder. Zij wordt inge-

schakeld bij mogelijke geschillen die voortvloeien uit

het regionale woonruimteverdelingssysteem en de

reguliere klachten die de eigen corporatie betreffen.

56

Jaarverslag 2015

In 2015 zijn er geen klachten ingediend. De RvC con-

stateert dat Woonservice Meander haar werk in dit

opzicht naar behoren uitvoert.

Met inachtneming van het rooster van aftreden is er

één lid afgetreden. Het werven van een nieuwe

kandidaat is opgestart.

Overleg met de Ondernemingsraad

Het overleg in 2015 is geannuleerd en doorgeschoven

naar februari 2016.

Transacties met tegenstrijdige belangen

In 2015 hebben geen transacties met tegenstrijdige

belangen plaatsgevonden.

Belangenhouders

Het is de taak van de RvC er op toe te zien, dat Woon-

service Meander regelmatig en goed contact onder-

houdt met haar belangenhouders. Woonservice Me-

ander benadert proactief verschillende partners zoals

gemeenten, zorgen welzijnsinstellingen en collega-

corporaties in en buiten het werkgebied. Het beleid

hoe we omgaan met belangenhouders is vastgesteld

in het document ‘belangenhouders management’.

In 2015 heeft meerdere malen constructief overleg

plaatsgevonden met de Dorpsraad in Eethen en ove-

rige partijen, zoals gemeente en zorginstellingen, over

de invulling van een herstructureringsproject. Dit

heeft ertoe geleid dat het project een andere invulling

krijgt.

Zelfbeeld en zelfevaluatie

De RvC toetst en beoordeelt jaarlijks haar eigen func-

tioneren. Zowel RvC als RvB hebben hetzelfde enquê-

teformulier ingevuld. De resultaten zijn in een RvC-

vergadering besproken.

In 2016 zal onderzocht worden onder begeleiding van

welke partij zelfevaluatie zal worden vormgegeven.

De voorzitter heeft het navolgende geconstateerd:

a. De RvC heeft haar taken in 2015 naar behoren

uitgevoerd.

b. De governance heeft voldoende aandacht

gekregen.

c. De stand van zaken rondom de speerpunten 2015

en doelen 2016 is hieronder verantwoord.

Website

De volgende codes zijn op onze website terug te

vinden:

a. de Aedescode;

b. de Governancecode Woonservice Meander

c. het Reglement(en) voor Toezicht en Bestuur;

d. integriteitscode, klokkenluidersregeling; regeling

vertrouwenspersoon.

e. Visitatierapport

f. Strategische visie

Doelstelling 2015 Uitvoering doelstelling 2015 Strategisch Omschrijving

Op strategisch niveau vaststelling realisatie volkshuisvestelijke opgaven.

Analyse strategisch voorraadbeheer is voor 80% uitgevoerd. De koppeling naar projectportefeuille en huurbeleid is in afgerond.

Verkoopbeleid is geëvalueerd, doel is behaald. Er ligt één regionale woonvisie voor het Land van Heusden en

Altena. Er is een gezamenlijk bod uitgebracht naar de gemeente op de

woonvisie

Jaarplan 2015 is opgesteld en vastgesteld. Herbestemming i.p.v. sloop van bestaand vastgoed (Andel en

Eethen) is afgerond. Financieel Omschrijving

Financiële continuïteit en risicobeheersing.

Treasurystatuut is gereed. Een nieuw investeringsstatuut is opgesteld, maar nog niet

geïmplementeerd. De kaders monitoring risicoprofiel organisatie.

Een nieuwe managementrapportage is in voorbereiding, implementatie begin 2016.

Toekomstig risico’s toetsen aan de strategische visie.

De strategische visie over de jaren 2014 en 2015 is herzien. De 3 gemeenten hebben schriftelijk gereageerd.

Spee

rpu

nte

n 2

01

5


Jaarverslag 2015

Organisatie Omschrijving

Ontwikkelingen organisatiestructuur en cultuur.

Per 01-01-2015 is de organisatiestructuur aangepast. o eenhoofdige directie en krimp MT naar 3 personen o intern werkgroepje ingesteld ter verbetering van gedrag

en cultuur. o opleidingsplan opgesteld en in uitvoering.

Governance

Auditcommissie

Toetsing van reglementen, profielen en beloningsstructuur afgerond.

Competentieprofiel bestuurder nog afronden. Wijziging organisatiestructuur voorbereid.

Zelfreflectie Evaluatie RvC over 2015 is uitgevoerd.

Strategisch Omschrijving

Strategische visie v.a. 2016 Strategisch voorraad beheer Resultaten visitatie 2015 Eén Woonvisie Land van

Heusden en Altena

Toekomstige positie Meander in kaart brengen. Beleidscyclus 100% afronden Omzetten in plan van aanpak Regionale prestatieafspraken opstellen

Financieel Omschrijving

Risicomatrix opstellen Gevolgen wijzigende regelgeving voortdurend toetsen aan eigen

financiële positie.

Managementrapportage Evalueren

Organisatie Omschrijving

Organisatiestructuur Evaluatie inkrimping organisatie Functieprofiel controller Definitief vaststellen

Governance

Adviesraad Wonen Nieuwe invulling geven via werksessies Governance code eigenen Werving 3 commissarissen Opstellen inwerkschema Opstellen integraal

opleidingsplan

Implementatie Woningwet

Marktwaardering Implementeren

Scheidingsvoorstel (niet)-DAEB Opstellen

Statuten en bijbehorende

reglementen Opstellen

Financieel reglement Opstellen

Spee

rpu

nte

n 2

01

5

Spee

rpu

nte

n 2

01

6

58

Jaarverslag 2015

CONCLUSIE EN VERKLARINGEN

Verklaring van de bestuurder

De bestuurder van Woonservice Meander verklaart dat de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de

bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, evenals de voorschriften van de Minister. Wij verklaren dat de

middelen van Woonservice Meander in 2015 uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.

Origineel getekend door de bestuurder te Werkendam d.d. 24 mei 2016.

dhr. C.A. van Toor

Verklaring van de Raad van Commissarissen

Het bestuur heeft het jaarverslag van Woonservice Meander over 2015 opgesteld, met daarin opgenomen de

jaarrekening. BDO Audit & Assurance BV heeft de jaarrekening gecontroleerd en voorzien van een goedkeurende

controleverklaring.

De RvC kan zich verenigen met het jaarverslag. De RvC verleent het bestuur décharge voor het gevoerde beleid en

keurt de jaarrekening goed conform artikel 7 lid 5 van de huidige statuten.

Met de vaststelling van de jaarrekening, en de in de jaarrekening verwerkte resultaatbestemming, zal het positieve

resultaat over het verslagjaar € 6.542.000,- bedragen. Het resultaat is conform de regelgeving teoegevoegd aan het

eigen vermogen.

De RvC heeft waardering voor de bereikte resultaten in deze hectische tijden en spreekt hiervoor zijn erkentelijkheid

uit aan bestuurder en alle medewerkers.

Origineel getekend door de Raad van Commissarissen te Werkendam d.d. 24 mei 2016.

dhr. drs. W. Visser dhr. G. van Tilborg

dhr. B.M. van den Heuvel mw. L. C. J. Lijmbach-Schneider


Jaarverslag 2015

JAARREKENING

2015


Jaarverslag 2015

11. JAARREKENING

11.1 Balans Woonservice Meander per 31-12-2015 (na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000)

ACTIVA 31-12-2015 31-12-2014

Vaste activa

1. Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie 118.984 118.678

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 3.707 3.273

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 3.649 3.830

Totaal 126.340 125.781

2. Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie 11.309 11.700

Verkopen onder voorwaarden 19.396 19.511

Totaal 30.705 31.211

3. Financiële vaste activa

Leningen u/g 0 1.934

Belastinglatentie 7.046 5.049

Overige vorderingen 2 2

Totaal 7.048 6.985

Totaal vaste activa 164.093

163.977

Vlottende activa

4. Voorraden

Voorraad verkoopwoningen en grond 1.101 946

Totaal 1.101 946

5. Vorderingen

Huurdebiteuren 29 29

Leningen u/g kortlopend 0 173

Overige vorderingen 948 932

Overlopende activa 0 16

Totaal 977 1.150

6. Liquide middelen 238 1.897

Totaal vlottende activa 2.316

3.993

TOTAAL ACTIVA 166.409

167.970

60

Jaarverslag 2015

PASSIVA 31-12-2015 31-12-2014

7. Eigen vermogen

Overige reserves 31.885 25.343

Totaal 31.885

25.343

8. Voorzieningen

Negatieve nettovermogenswaarde Meander Holding BV 30 157

Totaal 30 157

9. Langlopende schulden

Leningen kredietinstellingen 99.914 105.668

Afsplitsing embedded swaptions van leningen -892 -1.031

Waardering embedded swaptions 10.622 11.656

Waarborgsommen 2 2

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 19.702 20.019

Totaal 129.348 136.314

10. Kortlopende schulden

Leningen kredietinstellingen 1.879 2.229

Schulden aan leveranciers 711 567

Belastingen en premies sociale verzekeringen 61 853

Overige schulden 1.177 906

Overlopende passiva 1.318 1.601

Totaal 5.146

6.156

TOTAAL PASSIVA 166.409

167.970


Jaarverslag 2015

11.2 Winst- en verliesrekening Woonservice Meander over het boekjaar 2015

(bedragen x € 1.000)

Bedrijfsopbrengsten 2015 2014

11. Huren 14.141 13.678

12. Vergoedingen 757 861

13. Verkoop onroerende zaken 2.641 4.887

14. Overige bedrijfsopbrengsten 1.407 79

Som der bedrijfsopbrengsten 18.946 19.505

Bedrijfslasten 15. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa 4.476 4.687

16. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa -2.032 -711

17. Lonen en salarissen 1.259 1.082

18. Sociale lasten 167 181

19. Pensioenlasten 213 244

20. Lasten onderhoud 2.423 2.202

21. Afboeking projecten 290 499

22. Overige bedrijfslasten 4.458 4.913

Som der bedrijfslasten 11.254 13.097

Bedrijfsresultaat 7.692 6.408

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 202 -239

Financiële baten en lasten 23. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 76 247

24. Rentelasten en soortgelijke kosten -3.552 -11.545

Som der financiële baten en lasten -3.476 -11.298

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 4.418 -5.129

25. Vennootschapsbelasting 1.997 5.049

26. Resultaat deelnemingen 127 -55

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 6.542 -135

Aandeel derden 0 0

Nettoresultaat na belastingen 6.542 -135

62

Jaarverslag 2015

11.3 Waarderings- en resultaatbepalingsgrondslagen

Algemene grondslagen voor de opstelling van de

jaarrekening De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met

de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen

volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet

normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en

semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en

Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de

Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de

overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de

Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de

Jaarverslaggeving. In artikel 127, tweede lid van het

BTIV is bepaald dat het Besluit Beheer Sociale

huursector (het BBSH) tot 1 januari van het eerst

volgende verslagjaar na inwerkingtreding van de

Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening,

het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het

onderzoeken en beoordelen van die verslagen. Dit

betekent dat voor het verslagjaar 2015, het juridisch

kader zoals dat volgt uit het BBSH zijn kracht behoudt.

In het BBSH en diverse MG’s zijn de eisen aan het

Volkshuisvestingsverslag opgenomen.

De waardering van activa en passiva en de bepaling

van het resultaat vinden plaats op basis van

historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende

grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt

vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd

volgens het kostprijsmodel.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar

waarop ze betrekking hebben. Winsten worden

slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn

gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die

hun oorsprong vinden voor het einde van het

verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor

het opmaken van de jaarrekening bekend zijn

geworden.

Vergelijkende cijfers worden weergegeven in de

jaarrekening. Wijziging ten opzichte van 2014: Vanaf

2015 wordt het de aflossing voor het komende jaar

verwerkt als kortlopende deel van de leningen (< 1

jaar).

Woonservice Meander heeft consolidatie achterwege

gelaten vanwege immaterialiteit.

Balanswaardering

Materiële vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie

Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie

geclassificeerd als bedrijfsmiddel:

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met

een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het

maatschappelijk vastgoed en het overige sociale

vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen

huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister

van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt

vastgesteld. Ultimo 2015 bedraagt deze grens €

710,68 (2014: € 699,48).

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed

dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties,

waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele

instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld

op de bijlage zoals deze is opgenomen in de

Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15

december 2009 aangaande de staatssteun voor

toegelaten instellingen.

Woonservice kwalificeert het sociaal vastgoed als

bedrijfsmiddel, aangezien Woonservice Meander een

beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de

volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid

staat hierbij centraal.

Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en

waardering tegen historische kostprijs:

Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op

verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met

de cumulatieve afschrijvingen en indien van

toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of

sprake is van een bijzondere waardevermindering

wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde

versus bedrijfswaarde.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het

bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde

duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten

verliesrekening verwerkt onder de post overige

waardeverminderingen van materiële vaste activa.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte

economische levensduur en worden berekend op

basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs,

rekening houdend met een eventuele residuwaarde.

Er wordt afgeschreven vanaf het moment van

ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.


Jaarverslag 2015

Bedrijfswaardeberekeningen

Het bezit is voor de bepaling van de bedrijfswaarde

ingedeeld in Product-Markt-Combinatie’s (PMC’s). Er

zijn 3 PMC’s bepaald op grond van een indeling die het

regionale Zorgnetwerk heeft toegepast op basis van

een door een externe opgestelde rapportage. Het

betreffen A – B – C kernen waarbij het

voorzieningenniveau in een kern leidraad is voor de

indeling. Een A-kern staat voor een hoog

voorzieningenniveau en een C-kern voor een laag

voorzieningenniveau.

Met een eventuele hogere bedrijfswaarde wordt in de

balans geen rekening gehouden. Bij een eventuele

duurzaam lagere bedrijfswaarde vindt afwaardering

plaats op PMC-niveau.

De bedrijfswaarde wordt bepaald door het salderen

van de contante waarde van de in- en uitgaande

kasstromen. Hiervoor worden de onderstaande

parameters gebruikt.

Interne parameters:

exploitatieduur van de woningen ligt tussen de 40-

50 jaar;

grond op basis van historische kostprijs, of bij

opgeleverde nieuwbouw tegen taxatiewaarde;

geen rentabiliteitswaardecorrectie;

Sloop en uitplaatsingskosten worden ingerekend in

het nieuwbouwcomplex;

Verhuurdersheffing maakt deel uit van de

bedrijfswaarde conform regels AW, wat betekent

een percentage op de woz-waarde voor 2015:

0.449; 2016: 0,491; 2017 en verder: 0,536;

inflatie variabele lasten 1,6%, 2,02%, 2,31%, 2,52%,

2,5% en verder;

inflatie onderhoud 1,6%, 2,02%, 2,31%, 2,52%,

2,50% en verder;

huurverhoging boven inflatie in het 1e, 2e, 3e en

4e jaar 1,5%, 5e jaar 0% en verder -1,00 %;

discontovoet 5,00%.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen

exploitatie betreft complexen in aanbouw ten

behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De

complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen

verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het

werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht

en directievoering onder aftrek van een bijzondere

waardevermindering. Indien de bijzondere

waardevermindering hoger is dan de waarde van de

onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de

onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een

voorziening aan de creditzijde van de balans

opgenomen.

Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de

complexen.

Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs

verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen

volgens het lineaire systeem. De investeringen worden

als volgt afgeschreven:

automatisering 5 jaar

kantoorinventaris 10 jaar

kantoorpand 50 jaar

Er vindt geen rentetoerekening plaats. Gezien de

voortschrijdende technische ontwikkelingen in de

automatisering is de afschrijvingstermijn van

computerapparatuur en software bepaald op 5 jaar.

Op grond wordt niet afgeschreven.

Vastgoedbeleggingen

Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een

deel daarvan) dat wordt aangehouden om

huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te

realiseren.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed omvat woningen in

exploitatie met een huurprijs boven de

huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet

zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige

commercieel vastgoed.

Grondslag classificatie als vastgoedbelegging en

waardering tegen historische kostprijs:

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt

gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs,

verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en

indien van toepassing met bijzondere

waardeverminderingen. Of sprake is van een

bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks

getoetst op basis van boekwaarde versus actuele

waarde.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het

bedrag waarmee de boekwaarde de actuele waarde

duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten

64

Jaarverslag 2015

verliesrekening verwerkt onder de post overige

waardeverminderingen van materiële vaste activa.

De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte

economische levensduur en worden berekend op

basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs,

rekening houdend met een eventuele residuwaarde.

Er wordt afgeschreven vanaf het moment van

ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden die

zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie

worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De

actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van

courante prijzen op een actieve markt voor

gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en

in dezelfde staat.

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de

actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder

voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-

verliesrekening over de periode waarin de wijziging

zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde

waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Daarnaast wordt ten laste van de

resultaatbestemming een herwaarderingsreserve

gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het

ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele

waarde en de historische kostprijs.

Financiële vaste activa

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin

invloed van betekenis op het zakelijke en financiële

beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de

nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil.

Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis

van de grondslagen van Woonservice Meander.

Deelnemingen met een negatieve

nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd.

Wanneer Woonservice Meander geheel of ten dele

instaat voor schulden van de desbetreffende

deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting

heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling

van haar schulden in staat te stellen, wordt een

voorziening gevormd. Bij het bepalen van de omvang

van deze voorziening wordt rekening gehouden met

reeds op vorderingen op de deelneming in mindering

gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

Overige financiële vaste activa

De overige financiële vaste activa worden bij eerste

verwerking opgenomen tegen de reële waarde en

vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde

kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde,

onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen.

Voorraden

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

betreft het onderhanden werk (onroerende zaken

onverkocht in aanbouw bestemd voor de verkoop).

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere

netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-

opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele

beoordeling van de voorraden.

De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de

directe loonkosten en de overige kosten die

rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden

toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd

op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog

te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Vorderingen

De vorderingen worden bij eerste verwerking

opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens

gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De

reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk

aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte

voorzieningen voor het risico van oninbaarheid

worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen

worden bepaald op basis van individuele beoordeling

van de vorderingen.

Financiële instrumenten en in een contract

besloten (‘embedded’) derivaten

De reële waarde van de financiële instrumenten die op

actieve markten worden verhandeld per de

verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde

beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten.

Voor financiële instrumenten die niet op een actieve

markt worden verhandeld, wordt de reële waarde

bepaald met passende waarderingsmethoden.

Dergelijke methoden zijn onder meer:


Jaarverslag 2015

het gebruikmaken van recente markttransacties

tussen onafhankelijke partijen;

het gebruikmaken van de actuele reële waarde

van een ander instrument dat nagenoeg

hetzelfde is;

analyse op basis van contant gemaakte

kasstromen of andere waarderingsmodellen.

Indien in enig contract zodanige bepalingen en

afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de

kenmerken van een derivaat (‘embedded derivaat’)

stelt de corporatie vast of deze bepalingen en

afspraken van het contract afgescheiden dienen te

worden; afscheiding vindt plaats als:

er geen nauw verband bestaat tussen de

economische kenmerken en risico’s van het in

het contract besloten derivaat en de

economische kenmerken en risico’s van het

basiscontract; en

een afzonderlijk instrument met dezelfde

voorwaarden als het in het contract besloten

derivaat zou voldoen aan de definitie van een

derivaat; en

het samengestelde instrument niet tegen reële

waarde wordt gewaardeerd met verwerking van

de reële waardeveranderingen in het resultaat.

In enkele leningsovereenkomsten zijn bepalingen

opgenomen waarbij de lening verstrekker het recht

heeft om op een tijdstip in de toekomst de rentevoet

vast te stellen op een vast rentepercentage of de op

dat moment geldende marktrente. Geconcludeerd is

dat dit recht kwalificeert als een embedded derivaat

(‘geschreven optie’) met eigen kenmerken die niet

voldoende aansluiten op de kenmerken van de

leningovereenkomst en afgescheiden moet worden.

Omdat de onderliggende waarde geen

beursgenoteerd aandeel is wordt het derivaat

gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde. Voor

van opgenomen leningen afgescheiden embedded

derivaten worden op moment van eerste verwerking

van de lening de reële waarde van het embedded

derivaat bepaald; de initieel bepaalde reële waarde is

de kostprijs voor de door de corporatie toegepaste

waardering van embedded derivaten tegen kostprijs of

lagere marktwaarde.

De initiële waardering van de lening (zonder het

embedded derivaat) wordt bepaald als het verschil

tussen de reële waarde van het gehele contract en de

initiële reële waarde van het embedded derivaat; het

verschil tussen het nominaal af te lossen leningbedrag

en de reële waarde van de lening wordt door middel

van de effectieve rente geamortiseerd over de looptijd

van de lening. Op elke balansdatum wordt de reële

waarde van het embedded derivaat opnieuw bepaald.

Is sprake van een waardedaling (in de zin van een

toegenomen negatieve waarde) dan wordt het

waardeverschil ten laste van het resultaat verwerkt;

een afname van de waardedaling op een later tijdstip

wordt in dat betreffende boekjaar teruggenomen tot

het bedrag van de kostprijs van het embedded

derivaat.”

Latente belastingvorderingen

Onder de financiële vaste activa is een actieve

belastinglatentie opgenomen, indien en voor zover het

waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te

zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve

latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De

actieve belastinglatentie heeft betrekking op de

aanwezige compensabele verliezen.

Liquide middelen

De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en

deposito’s met een looptijd korter dan twaalf

maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn

opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen

onder de kortlopende schulden.

De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de

nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije

beschikking staan, wordt hiermee bij de waardering

rekening gehouden.

Eigen Vermogen

Het Eigen Vermogen dient ter dekking van

onvoorziene risico’s en/of verliezen. Het Eigen

Vermogen muteert door gerealiseerde

jaarresultaten en staat permanent ter

beschikking.

Naast de dekkingsfunctie van de overige reserves

dient dit als waarborg voor de financiering met

vreemd vermogen.

Ook kunnen de overige reserves aangewend

worden voor interne financiering. Dit is

afhankelijk van de marktomstandigheden.

66

Jaarverslag 2015

Voorzieningen

Voorziening Pensioenen

In de balans is geen voorziening pensioenen

opgenomen. De pensioenregeling is ondergebracht bij

Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties

(SPW) en is naar zijn aard een toegezegde-

pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van

een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen

van aanvullende bijdragen anders dan hogere

toekomstige premies.

Langlopende schulden

De langlopende leningen worden bij eerste verwerking

gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten

die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de

schulden worden in de waardering bij eerste

verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste

verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde

kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening

houdend met agio of disagio en onder aftrek van

transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de

uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de

verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de

effectieve rente gedurende de looptijd van de

schulden in de winst-en-verliesrekening wordt

verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar is

opgenomen onder de post kortlopende schulden.

Woonservice Meander heeft in het kader van de

verkoop van woningen onder voorwaarden een

terugkoopverplichting die afhankelijk is van de

waardeontwikkeling van de woningen.

De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.

Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop

binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting

onder de kortlopende schulden verantwoord.

Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste

verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien

deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs)

en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde

kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale

waarde.

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de

hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten

worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn

gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar

waarin zij ontstaan of voorzienbaar zijn.

Bedrijfsopbrengsten

Huren

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege

gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar

2015bedroeg dit maximumpercentage 2%. De

opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt

als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid

daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract

geen terugbetalingsverplichting geldt.

Vergoedingen

Dit betreft de vergoedingen die de huurders, naast de

netto huur, verschuldigd zijn voor energielevering,

huismeester, schoonmaakkosten etc. De vergoeding is

gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op

basis van werkelijke kosten afrekening c.q.

verrekening plaats.

Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst

minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de

vervaardigingsprijs (projecten voor derden).

Opbrengsten worden verantwoord op het moment

van levering (passeren transportakte). Mogelijke

verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden

verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Overige bedrijfsopbrengsten

Hieronder worden onder andere de opbrengsten van

overige dienstverlening en incidentele opbrengsten

verantwoord.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen materiële vaste activa en

vastgoedportefeuille

De afschrijvingen materiële vaste activa en

vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen

vinden plaats volgens de lineaire methode op basis

van de geschatte economische levensduur.

Afschrijving van het actief vindt plaats tot de

restwaarde is bereikt.


Jaarverslag 2015

Overige waardeveranderingen van materiële vaste

activa en vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd

door de waardevermindering die is ontstaan door

gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische

en feitelijke verplichtingen met betrekking tot

investeringen in nieuwbouw en herstructurering.

Lonen, salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond

van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-

verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan

werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de

daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar

hebben plaatsgevonden door de werknemers.

Onderhoudslasten

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het

verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud

verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de

daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar

hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de

werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op

balansdatum worden verwerkt onder de niet in de

balans opgenomen verplichtingen.

Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor ingrepen

die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen.

Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke

werkzaamheden in het verslagjaar hebben

plaatsgevonden.

Lasten servicecontracten

De gemaakte servicekosten voor huurders worden

verantwoord onder de lasten servicecontracten in het

verslagjaar waarop de servicekosten betrekking

hebben.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het

verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen, die ontstaan door een wijziging in de

waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig

verwerkt, rekening houdend met de effectieve

rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de

verwerking van de rentelasten wordt rekening

gehouden met de verantwoorde transactiekosten op

de ontvangen leningen.

Belastingen

Belastingen over de resultaten omvatten de over de

verslagperiode verschuldigde en verrekenbare

winstbelastingen en latente belastingen. De

belastingen worden in de winst-en-verliesrekening

opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking

hebben op posten die rechtstreeks in het eigen

vermogen worden opgenomen, in welk geval de

belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De

over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare

belasting is de naar verwachting te betalen belasting

over de belastbare winst over het boekjaar, rekening

houdend met de fiscale faciliteiten en de

vaststellingen overeenkomst (VSO), berekend aan de

hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op

verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op

verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op

de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel

een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen

tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen

ten behoeve van de financiële verslaggeving en de

fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt

uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen

voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst

belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de

realisatie van het tijdelijke verschil dan wel

compensabele verliezen kunnen worden aangewend.

Latente belastingvorderingen worden per iedere

verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet

langer waarschijnlijk is dat het daarmee

samenhangende belastingvoordeel zal worden

gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn

opgenomen onder de vlottende activa of onder de

financiële vaste activa indien de verwachte looptijd

langer is dan een jaar. De latente

belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de

voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd

tegen contante waarde. Saldering van latenties vindt

plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is

tot saldering, simultane afwikkeling en tevens het

stellige voornemen heeft om dit te doen.

68

Jaarverslag 2015

Resultaat deelnemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van

betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en

financiële beleid, wordt opgenomen het aan de

woningcorporatie toekomende aandeel in het

resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt

bepaald op basis van de grondslagen voor waardering

en resultaatbepaling.

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de

directe methode.

De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan

uit liquide middelen en vlottende effecten.

Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde

interest worden opgenomen onder de kasstroom uit

operationele activiteiten.


Jaarverslag 2015

11.4 Toelichting op de balans per 31 december 2015


ACTIVA Sociaal Onroerende Onroerende Totaal

Vaste activa vastgoed en roerende en roerende

1. Materiële vaste activa in zaken in zaken t.d.v.

exploitatie ontwikkeling exploitatie

Verkrijgingsprijzen 151.818 6.616 4.415 162.849

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -33.140 -3.343 -585 -37.068

Boekwaarden per 1 januari 2015 118.678 3.273 3.830 125.781

Mutaties 2015

Investeringen 2.749 83 96 2.928

Desinvesteringen (sloop / verkoop) -992 -241 -77 -1.310

Afschrijvingen (incl. afboeking projecten) -3.981 -277 -4.258

Afschrijving desinvesteringen en correctie volledig afgeschreven 434 77 511

Waardeverminderingen 0

Terugneming van waardeverminderingen 1.640 1.640

Overboekingen 456 592 1.048

Totaal mutaties 306 434 -181 559

Verkrijgingsprijzen 154.031 7.050 4.434 165.515

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -35.047 -3.343 -785 -39.175

Boekwaarden per 31 december 2015 118.984 3.707 3.649 126.340

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Specificatie investeringen

Aankoop bezit 137

Overdracht vanuit werkmaatschappij WMVastgoed B.V. 2.108

Afboeking volledig afgeschreven investeringen

Woningverbetering (waaronder bv vloeren en badkamers) 208

Dakvervanging

Aanleg installaties en zonneboilers 3

Isolatiewerkzaamheden 18

Infrastructuur Notenhof 213

Revitalisering Vervoornepolder 62

Totaal Investeringen 2.749

Afschrijvingsmethode en -termijnen

Grond

geen afschrijving

Zorg onroerend goed

lineair 40 jaar

Woningen

lineair 50 jaar

CV-installatie en Warmwaterinstallatie

lineair 15 jaar

Lift, woningverbetering, woningaanpassing, isolatie, dakraam, vaste trap lineair 20 jaar

70

Jaarverslag 2015

Verzekerde waarde Voor alle verhuureenheden is een opstalverzekering afgesloten, voor een groot deel gebaseerd op een vast bedrag per verzekerde eenheid en voor bijzondere complexen op basis van herbouwwaarde. Voor bouwrisico's is er een doorlopende CAR-verzekering afgesloten. Zekerheden materiële vaste activa Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden. Wet Onroerende Zaakbelasting Het bezit van Woonservice Meander is op grond van de WOZ als volgt gewaardeerd: (geldend voor belastingjaar 2015) Gemeente Aalburg € 61 miljoen Gemeente Werkendam € 261 miljoen Gemeente Woudrichem € 24 miljoen Specificatie verloop bedrijfswaarde Voor detailgegevens: zie de waarderingsgrondslagen in hoofdstuk 11.7.

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling saldo mutaties mutaties saldo

31-12-2014 bij af 31-12-2015

Cpl. 029 De Burcht Werkendam fase 2 en 3 692 5 697

Cpl. 341 Notenhoff Andel fase 2 1.758 -241 1.517

Cpl. 803 De Kroon Wijk en Aalburg 674 134 808

Cpl. 905 Hoogstraat 59 Werkendam t.b.v. plan De Burcht 149 149

Cpl. 911 School Eethen 0 536 536

Totaal onroerende zaken in ontwikkeling 3.273 675 -241 3.707

2. Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Verkrijgingsprijzen 13.372

Afwaardering -519

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -1.153

Boekwaarden per 1 januari 2015 11.700

Mutaties 2015

Investeringen

Desinvesteringen (sloop / verkoop) -10

Waardering naar actuele waarde

Afschrijvingen -317

Afschrijving desinvesteringen en correctie volledig afgeschreven

Waardeverminderingen -127

Terugneming van waardeverminderingen 519

Overboekingen -456

Totaal mutaties -391

Verkrijgingsprijzen 12.906

Herwaarderingen -127

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen -1.470

Boekwaarden per 31 december 2015 11.309


Jaarverslag 2015

Verkopen onder voorwaarden

31-12-2015 31-12-2014

Boekwaarde per 1 januari

19.511 20.165

Correctie t/m 2013

0 535

Waardeverandering door toevoeging

166 485

Waardeverandering door onttrekking

-1.108 -1.041

Waardeverandering door prijsontwikkeling

827 -633

Boekwaarde per 31 december

19.396 19.511

Ultimo 2015 is het aantal woningen verkocht onder voorwaarden 131 (2014: 138).

3. Financiële vaste activa

Deelnemingen

31-12-2015 31-12-2014

Boekwaarden per 1 januari 2015

-157 -102

Mutaties 2015

Terugneming van waardeverminderingen

129 0

Resultaat deelneming Meander Holding BV

-2 -55

Totaal mutaties 2015

127 -55

Naar voorziening negatieve deelneming

30 157

Boekwaarden per 31 december 2015

0 0

Deelnemingen

Aandeel in kapitaal:

Meander Holding B.V.

100%

Overige vorderingen

31-12-2015 31-12-2014

Aandelen in Woningnet N.V.

2 2

Langlopende leningen u/g

31-12-2015 31-12-2014

saldo WM vastgoed B.V.

1.934 1.986

aflossingen

-1.934 -52

Saldo per 31 december

0 1.934

Door de inbreng van WM Vastgoed B.V. in de stichting is de vordering vervallen.

31-12-2015 31-12-2014

Belastinglatentie

Saldo per 1 januari

5.049 0

Mutatie in het boekjaar

1.997 5.049


7.046 5.049

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse

verliescompensatie.

De latente belastingvordering inzake voorwaartse verliescompensatie bedraagt € 7 miljoen, gebaseerd op waardering

tegen contante waarde met een disconteringsvoet na belasting van 4,3% De verrekenbare verliezen zijn niet volledig

tot waardering gebracht. Voor een bedrag van € 33,3 miljoen aan verrekenbare verliezen is naar verwachting geen

verrekening met toekomstige winsten mogelijk. De totale verrekenbare verliezen bedragen ultimo 2015 € 52,6 miljoen.

72

Jaarverslag 2015

Vlottende activa

4. Voorraden

31-12-2015 31-12-2014

Voorraad verkoopwoningen en grond

1.101 946

Onder andere teruggekochte woningen en kosten ten behoeve van verkoop kluswoningen.

5. Vorderingen

Huurdebiteuren 31-12-2015 31-12-2014

Bedragen Aantallen Bedragen Aantallen

Tot 2 maanden achterstand 20 36 20

Betalingsregeling 38 35 35 37

WSNP (Wet Sanering Natuurlijke Personen) 1 2 3 3

Deurwaarder 23 13 20 15

Deurwaarder (uitzetting) 16 7 9 3

Overig 5 2

Huurachterstand 103 87

Huurvoorstand -74 81 -58

Totaal 29 29

31-12-2015 31-12-2014

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Saldo per 1 januari

0 11

Mutatie in het boekjaar

0 -11


0 0


Jaarverslag 2015

31-12-2015 31-12-2014

Leningen u/g kortlopend

saldo WM vastgoed B.V.

173 173

aflossingen

173 0


0 173

Door de inbreng van WM Vastgoed B.V. in de stichting is de vordering vervallen.

31-12-2015 31-12-2014

Overige vorderingen

Uitgeleend geld

205 215

Te ontvangen creditnota's

1 0

Afrekening servicekosten

1 1

Rekening Courant Meander Holding

14 14

Rekening Courant WM Vastgoed B.V.

0 1

Rekening Courant VvE's

593 430

Vorderingen VvE inzake Beheer

35 0

Te ontvangen schadeuitkeringen verzekering

56 65

Advertentiekst. Wonen in Altena

0 14

Vooruitbetaalde kosten

5 75

Vorderingen mutatie-/verhuiskosten

0 2

Overige debiteuren

53 130

963 947

Voorziening dubieuze vorderingen

-15 -15

Totaal

948 932

Overlopende activa

31-12-2015 31-12-2014

Rente deposito valutadatum 31 december

0 16

Totaal

0 16

6. Liquide middelen

31-12-2015 31-12-2014

Kas

1 1

Banken

237 782

Spaarrekening

0 1.114

Totaal

238 1.897

De liquide middelen zijn vrij opneembaar.

Uitgeleend geld betreft een lening op (notarieel vastgelegde) schuldbekentenis uit 2009 en zal per 31 juli 2016

volledig worden afgelost.

Per 31 december is de stand van de voorziening dubieuze vorderingen € 15.000. In 2015 zijn vorderingen afgeboekt

met een totaal van € 11.400,00.

74

Jaarverslag 2015

Passiva 7. Eigen Vermogen 31-12-2015 31-12-2014

Overige reserves

Saldo 1 januari overige reserve 25.343 29.387

Resultaat boekjaar 6.542 -4.044

Totaal Eigen Vermogen 31.885 25.343

Toelichting resultaat 31-12-2015 31-12-2014

Stelselwijziging waardering embedded swaptions 0 -3.909

Resultaat boekjaar 6.340 104

Resultaat verkoop onder voorwaarden -958 -937

Resultaat definitief verkochte woningen van verkoop onder voorwaarden 1.160 698

6.542 -4.044

31-12-2015 31-12-2014

8. Voorzieningen

Negatieve nettovermogenswaarde Meander Holding BV 30 157

Totaal 30 157

9. Langlopende schulden 31-12-2015 31-12-2014

Leningen kredietinstellingen

Saldo 1 januari 105.668 114.296

Nieuwe leningen 4.000 0

Aflossing -375 -2173

Naar kortlopende schulden -1.879 -2.229

Vervroegde en totale aflossingen -7.500 -4.226

Saldo 31 december 99.914 105.668

Marktwaarde leningen 101.689 118.522

Afsplitsing embedded swaptions van leningen

Waardering embedded lening per 1 januari -1.031 0

Stelselwijziging 2014 0 -1.164

Geamortiseerde rente 139 133

Waardering embedded lening per 31 december -892 -1.031

Waarde embedded swaptions

Waarde per 1 januari 11.656 0

Stelselwijziging 2014 0 5.073

Waardemutatie -1.034 6.583

Waarde per 31 december 10.622 11.656

Waarvan leningen met een restant looptijd langer dan 5 jaar 89.227 94.650

Toelichting: Het saldo van de herwaarderingsreserve bedraagt € 5.877 (in 2014 was dit € 6.835), dit betreft verkoop onder voorwaarden. Voorstel resultaatbestemming Voorstel is om de overige reserves van Woonservice Meander te verhogen met het positieve resultaat ter grootte van € 6.542.


Jaarverslag 2015

31-12-2015 31-12-2014

Rentevoet en aflossingssysteem

Gewogen gemiddelde rentevoet van uitstaande leningen van kredietinstellingen 4,3% 4,5%

Gewogen gemiddelde rentevastperiode van leningen van kredietinstellingen 7,2 7,9

Waarborgsommen 31-12-2015 31-12-2014

Waarborgsom pand Hoogstraat 21 te Werkendam 2 2

Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 31-12-2015 31-12-2014

Boekwaarde per 1 januari 20.019 20.434

Correctie t/m 2013 0 628

Waardeverandering door toevoeging 166 485

Waardeverandering door onttrekking -1.137 1.027-

Waardeverandering door prijsontwikkeling 654 501-

Boekwaarde per 31 december 19.702 20.019

Ultimo 2015 is het aantal woningen verkocht onder voorwaarden 131 (2014: 138).

10. Kortlopende schulden 31-12-2015 31-12-2014

Aflossingsverplichting langlopende schulden 1.879 2.229

Schulden aan leveranciers 711 567

BTW 13 800

Belastingen en premies sociale verzekeringen 48 53

61 853

Overige schulden 31-12-2015 31-12-2014

Afrekening servicekosten 96 0

Reservering kosten warmtepompen / onderhoud 1.055 874

Rekening Courant Zorgnetwerk 0 1

Voorziening huur 15 21

Diversen 11 10

1.177 906

Overlopende passiva 31-12-2015 31-12-2014

Transitorische rente * 991 1.402

Transitorisch onderhoud 6 28

Transitorisch verlofaanspraken 90 0

Nog te ontvangen facturen 79 167

Diversen 152 4

Totaal overlopende passiva 1.318 1.601

* Dit betreft de verschuldigde rente van de leningen over de periode tussen vervaldatum leningen en 31-12-2015 .

De leningen worden op basis van het annuïteiten-, dan wel het lineaire aflossingssysteem of ineens (fixe-leningen)

afgelost.

Gegevens voor 2016:

Reguliere aflossingen bedragen circa € 2,2 miljoen; er vindt een renteherzieningen plaats.

De leningen zijn gegarandeerd door de Gemeente en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), behoudens vier

kapitaalmarktleningen met een schuldrest van € 2,6 miljoen waarvan ten behoeve van de lening van de BNG met

betrekking tot project Vlijmen ad € 1,2 miljoen, recht van hypotheek gevestigd is op het betreffende pand.

76

Jaarverslag 2015

Niet uit de balans blijkende verplichtingen 31-12-2015 31-12-2014

Ultimo boekjaar is sprake van een (restant) verplichting inzake

nieuw-/ verbouwprojecten waarvoor opdrachten aan derden zijn verstrekt

en die nog niet, of gedeeltelijk, zijn afgewikkeld. Het bedrag van de

aangegane verplichtingen heeft betrekking op de volgende projecten:

Cpl. 911 School Eethen 323 0

Totaal aangegane verplichtingen projecten 323 0

Pro Rata 2009 0 -99

Over 2009 is een suppletie-aangifte BTW ingediend op grond van de

pro-rataregeling. De beschikking is in 2015 opgelegd.

We zijn met de Rabobank in onderhandeling over mogelijk teveel betaalde 0 -168

rente op inmiddels volledig afgeloste leningen.

Leaseverplichtingen

Bedrijfsauto's

Per 31 december 2015 bestaat er, als gevolg van de lopende

operationele leasecontracten, een niet uit de balans blijkende

verplichting van 94 177

De resterende looptijd van de leasecontracten varieert

van 22 tot 48 maanden.

Kopieer- en printerapparatuur

Voor alle printers (behalve Canon) en 2 kopieerapparaten is een lease-overeenkomst

afgesloten met een oorspronkelijk looptijd van 72 maanden. 69 82

Per 31 december 2015 loopt deze overeenkomst nog 60 maanden door.

Obligoverplichting 3.834 4.039

WSW-deelnemers hebben naar het WSW een obligoverplichting, deze is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De verplichting is 3,85% van de door het WSW geborgde leningen. Conform de deelnemingsovereenkomst met het WSW is een volmacht afgegeven aan het WSW om hypotheekrecht te vestigen op het onderpand. Hierdoor kan het WSW bij eventuele niet-nakoming van betalingsverplichtingen door de corporatie direct hypotheekrecht vestigen zonder dat hiertoe vooraf de formele bevestiging benodigd is van bestuur en commissarissen.


Jaarverslag 2015

11.5 Toelichting op de Winst- en Verliesrekening 2015


Bedrijfsopbrengsten 2015 2014

11. Huren

Woningen en woongebouwen 13.391 12.981

Woningen en woongebouwen niet-daeb 124 138

Onroerende zaken niet zijnde woningen 262 250

Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-daeb 592 566

Subtotaal 14.369 13.935

Huurderving wegens leegstand -227 -256

Huurderving wegens oninbaarheid -1 -1

Totaal 14.141 13.678

Specificatie huren

De huurontvangsten in 2015 zijn ten opzichte van 2014

toegenomen met 434 656

Dit bedrag is als volgt te specificeren:

Huur nieuwbouw / aankoop / tijdelijke verhuur 32 234

Huurverhoging per 1 juli 355 461

Huurverhoging t.g.v. individuele woningverbetering en mutatie 224 169

Huur sloopwoningen -13 -7

Huur verkochte woningen -164 -201

434 656

12. Vergoedingen

Vergoedingen (servicekosten, worden gesaldeerd met overige bedrijfslasten) 853 853

Te verrekenen -96 8

Totaal 757 861

13. Verkoop onroerende zaken

Opbrengst verkopen bestaand bezit 2.970 5.223

Af: Boekwaarde -493 -456

Opbrengst verkopen overig bezit 164 120

Totaal 2.641 4.887

In totaal zijn 30 woningen verkocht in 2015 (waarvan 1 met MGE-constructie) en een parkeerplaats. Ook is van twee woningen de MGE-constructie afgekocht.

2015 2014

14. Overige bedrijfsopbrengsten

Opbrengsten voorgaande jaren 21 10

Opbrengsten huidig boekjaar 353 42

BTW voorgaande jaren inclusief pro rata bedrijfskosten 1.033 0

BTW pro rata bedrijfskosten 0 27

Totaal 1.407 79

Bedrijfslasten

15. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa

Afschrijving onroerende zaken in exploitatie 4.199 4.495

Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie 277 192

Totaal 4.476 4.687

78

Jaarverslag 2015

16. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa 2015 2014

Waardeverandering materiële activa -2.032 -711

Totaal -2.032 -711

Dit betreft de afboeking naar lagere bedrijfswaarde of terugname.

2015 2014

17. Lonen en salarissen

Bruto salarissen (incl. bezoldiging bestuurder) 1.199 1.140

Latentie verlofaanspraken 90 0

Doorbelast naar derden -30 -58

Totaal 1.259 1.082

Gemiddelde personeelsbezetting (fte) 20,2 21,3

WNT Bestuurder bedragen x € 1

Functie Bestuurder Fin.manager

Jaar 2015 2015

Duur dienstverband 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Omvang dienstverband (in fte) 1 1

Gewezen topfunctionaris? nee ja

(Fictieve) dienstbetrekking? ja ja

Bezoldiging:

Beloningen 136.566 121.085

Belastbare onkostenvergoedingen 0 575

Beloningen betaalbaar op termijn (pensioen) 22.746 22.360

Totaal bezoldiging 159.312 144.020

2014 166.232 153.847

Sociale lasten 9.189 9.189

WNT-maximum 179.000 179.000

Klasse-indeling C C

Norm 103.900 103.900

Raad van commissarissen

Functie Voorzitter lid RvC lid RvC lid RvC lid RvC

Naam W. Visser A. Reemst L.C.J. Lijmbach G. van Tilborg B. v.d. Heuvel

Duur dienstverband in 2015 1/1 - 31/12 1/1 - 1/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/7 - 31/12

Bezoldiging (bedragen x € 1)

Beloning 7.000 7.000 7.000 7.000 5.100

Belastbare onkostenvergoedingen

227 53

Beloningen betaalbaar op termijn

- -

Totaal bezoldiging 7.000 7.000 7.000 7.227 5.153

Toepasselijk WNT-maximum 2015 15.585 10.390 10.390 10.390 10.390

Toegepaste max. VTW/Aedescode 11.948 8.000 8.000 8.000 8.000

Er wordt gebruik gemaakt van de overgangsregeling omdat de bezoldigingsafspraak voor 1 januari 2013 is overeenge-komen. Dat betekent dat de bezoldiging overeenkomstig de wettelijke regeling in zeven jaar zal worden aangepast.


Jaarverslag 2015

2015 2014

18. Sociale lasten

167 181

19. Pensioenlasten

213 244

20. Lasten onderhoud

2015 2014

Planmatig

1.364 1.265

Mutatie

608 461

Reparatieverzoeken

451 476

Totaal

2.423 2.202

Voor analyse: zie hoofdstuk 3 van het jaarverslag.

2015 2014

21. Afboeking projecten ten gevolge van planwijziging

290 499

Notenhoff fase 2 190

Notenhoff fase 3 (aanvulling op afboeking in 2014) 100

22. Totaal overige bedrijfslasten

4.458 4.913

Specificatie:

2015 2014

- Beheerkosten

Algemeen beheer

252 312

Voorlichting / PR / advertenties

39 50

Advies

260 146

Automatisering

242 198

Detachering GO-personeel

12 25

Detachering Vastgoed & Wonen

42 152

Detachering Financiën & Bedrijfsvoering

46 11

Detachering Strategie & Beleid

45 0

Uitkering ziekengelden gebruikt voor detachering

-44 0

Overige personeelskosten*

94 122

RvC

43 54

Jongerenbestuur

0 3

Totaal

1.031 1.073

* waaronder:

- ziekteverzuimverzekering 16

- opleidingen 30

Adviesdiensten zijn in 2015 sterk toegenomen vanwege onder andere de visitatie, risicoanalyse zorgvastgoed, organisatiestructuur en strategische visie.

- Heffingen

2015 2014

Belastingen

539 578

Verzekeringen (nieuwe polissen afgesloten)

88 99

Contributie landelijke federatie

18 18

Totaal

645 695

De WNT geeft ten aanzien van de bezoldiging van commissarissen aan dat deze per 1 januari 2015 maximaal 10% (lid) of

15% (voorzitter) mag bedragen. van de voor de organisatie geldende maximale bezoldiging van de bestuurder.

Door ons worden de sectorafspraken gehanteerd waardoor de percentages resp. 7,7% en 11,5% bedragen.

80

Jaarverslag 2015

BDO Audit & Assurance

B.V. BDO Accountants &

Belastingadviseurs B.V.

- Toelichting kosten BDO 2015 2015 2014 2015 2014

Controle van de jaarrekening 56 37 0

Andere controle opdrachten 6 5 8

Fiscale adviesdiensten 122 73

Totaal 62 42 122 81

BDO Consultants B.V.

2015 2014

Fiscale adviesdiensten 59

Bedrijfseconomische adviesdiensten 37 26

Andere niet-controle diensten 6

Totaal 102 26

2015 2014

- Overige bedrijfslasten

Vergoedingen (inclusief servicekosten) 757 860

Huisvesting 89 88

Afboeking dubieuze vorderingen 11 18

Overige exploitatielasten gehele bezit 223 397

Leefbaarheid en sponsoring 5 13

Verhuurdersheffing en saneringssteun CFV 1.363 1.664

Resultaat inbreng WM Vastgoed B.V. 157 0

Overige lasten (vrnl. voorgaande jaren) 177 105

Totaal * 2.782 3.145

* Het verschil in overige bedrijfslasten wordt voornamelijk veroorzaakt door het vervallen van de saneringsheffing voor 2015.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2015 2014

Waardeveranderingen verkoop onder voorwaarden 856 -112

Waardeveranderingen terugkoopverplichting -654 -127

Totaal 202 -239

Financiële baten en lasten 2015 2014

23. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rente tijdens de bouw 0 95

Rente op overige vorderingen 48 98

Rente liquide en uitgezette middelen 28 54

Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 76 247

24. Totaal rentelasten (zie bijlage D) -3.552 -11.545

Van de diensten Accountants & Belastingadviseurs B.V. en Consultants B.V. is een bedrag van € 117.000,- op de

overige bedrijfslasten geboekt. Het betreft de BTW-afronding op projecten van de jaren 2010 t/m 2014. Hiertegenover

staat bij de overige bedrijfsopbrengsten afwaardering van de BTW-schuld.


Jaarverslag 2015

2015 2014

25. Belastinglatentie

Mutatie actieve belastinglatentie 1.997 5.049

Correctie 0 0

1.997 5.049

26. Resultaat deelnemingen

Resultaat deelneming Meander Holding BV 127 -55

Belastingen De belasting wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend

met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente

belastingvorderingen), vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt

rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit

hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De

lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie, de waardering

van latenties en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen.

De fiscale positie is bepaald op basis van de geldende weten regelgeving, alsmede de Vaststellingsovereenkomst (2) voor woningcorporaties. De acute vpb-positie voor het jaar 2015 is bepaald op nihil. De reden hiervoor is dat Meander vanuit het verleden beschikt over fiscaal compensabele verliezen.

Overige gegevens

Statutaire resultaatbestemming

Het positieve jaarresultaat is volledig ten gunste van het eigen vermogen gebracht: € 6.542.000

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen noemenswaardige gebeurtenissen na balansdatum.

82

Jaarverslag 2015

Bijlage overzicht rente (bedragen x € 1.000)

2015 2014

24. Rentelasten

Rente langlopende schulden:

- Leningen kredietinstellingen 4.426 4.808

- Overige schulden 21 21

- Rentelast embedded derivaten -895 6.716

Rente kortlopende schulden

- Overige schulden 0 0

Totaal 3.552 11.545

23. Rentebaten

Materiële vaste activa

Geactiveerde rente roerende en onroerende zaken in ontwikkeling 0 95

Financiële vaste activa

Rente op overige vorderingen 48 98

Liquide middelen

Rente op uitgezette middelen 28 54

Totaal 76 247

Saldo rentelasten en rentebaten 3.476 11.298

Aan exploitatie toe te rekenen vermogenskosten

Materiële vaste activa 6.984 6.978

Renteresultaat 3.508 -4.320


Jaarverslag 2015

11.6 Kasstroomoverzicht


2015

2014

Operationele activiteiten Ontvangsten:

1.1 Huren 13.759 13.935

1.1.1 Zelfstandige huurwoningen Daeb 11.170 11.212 1.1.2 Zelfstandige huurwoningen en onzelfstandige

wooneenheden niet-Daeb 138 138

1.1.3 Onzelfstandig overige wooneenheden Daeb 1.639 1.769

1.1.4 Overige niet woongelegenheden Daeb 259 250

1.1.5 Overige niet woongelegenheden niet-Daeb 553 566

1.2 Vergoedingen 1.114 862

1.3 Overheidsontvangsten 0 0

1.4 Overige bedrijfsontvangsten 171 920

1.5 Renteontvangsten 215 156

Saldo ingaande kasstromen 15.259 15.873

Uitgaven:

1.6 Erfpacht 0 0

1.7 Personeelsuitgaven: 1.589 1.583

1.7.1 Lonen en salarissen 1.149 1.056

1.7.2 Sociale lasten 156 189

1.7.3 Pensioenlasten 284 338

1.8 Onderhoudsuitgaven 3.004 2.462

1.9 Overige bedrijfsuitgaven 2.430 2.913

1.10 Renteuitgaven 4.837 5.003

1.11 a. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 0 435

1.11 b. Verhuurdersheffing 1.356 1.229 1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet

investeringsgebonden 6 13

1.13 Vpb 0 0

Saldo uitgaande kasstromen 13.222 13.638

Kasstroom uit operationele activiteiten 2.037 2.235

3.1.2 A (Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten

2.1A Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 3.128 6.012 2.1B Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 108 20 2.2A Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 767 175 2.2B Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 0 1.043 2.3A Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden n.v.t. n.v.t. 2.3B Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 0 0

2.4A Verkoopontvangsten grond 0 2.343

2.4B Verkoopontvangsten grond 127 0

2.5A (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0

84

Jaarverslag 2015

2015

2014

2.5B (Des)Investeringsontvangsten overig 0 0

Tussentelling MVA ingaande kasstroom 4.130 9.593

MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten

2.6A Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 553 2.237

2.6B Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 0 0

2.7A Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 212 501

2.7B Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 0 0

2.8A Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0

2.8B Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 0 0

2.9A Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 1.992 0

2.9B Aankoop, woon- en niet woongelegenheden 85 1.477

2.10A Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden n.v.t. n.v.t.

2.10B Nieuwbouw verkoop, woon- en niet woongelegenheden 0 60

2.11A Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 995 1.061

2.11B Aankoop woongelegenheden (VOV) voor doorverkoop 0 0

2.12A Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 3 3

2.12B Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden 0 0

2.13A Aankoop grond 0 0

2.13B Aankoop grond 0 210

2.14A Investeringen overig 114 4.197

2.14B Investeringen overig 0 0

2.15A Externe kosten bij verkoop 114 208

2.15B Externe kosten bij verkoop 0 0

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom 4.068 9.954

2.16 Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 62 -361

FVA

2.17.1 Ontvangsten verbindingen 1.992 45

2.17.2 Ontvangsten overig 0 10

2.18.1 Uitgaven verbindingen 0

2.18.2 Uitgaven overig 0

2.19 Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 1.992 55

Kasstroom uit (des)investeringen 2.054 -306

3.1.3 A Financieringsactiviteiten 2015

2014 Ingaand

3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 4.000 0

3.1.2 Nieuwe ongeborgde leningen Daeb-investeringen 0 0

3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen 0 0

Uitgaand

3.2.1 Aflossing geborgde leningen 9.340 6.399

3.2.2 Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen 411 0

3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen 0 0

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -5.751 -6.399

4.1 Mutatie liquide middelen -1.660 -4.470

4.2 Wijziging kortgeldmutaties

Liquide middelen per 1-1 1.897 6.367

Liquide middelen per 31-12 238 1.897


Jaarverslag 2015

11.7 Mutatie bedrijfswaarde

(bedragen x € 1.000.000)

2015

Bedrijfswaarde per ultimo 2015 140,3 Bedrijfswaarde per ultimo 2014 142,3 Mutatie bedrijfswaarde -2,0

De mutatie van de bedrijfswaarde in het verslagjaar ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar laat zich als volgt verklaren:

Autonome ontwikkeling - Vrijval kasstromen -9,8

- Effect een jaar opschuiven 7,7 Subtotaal -2,1

Voorraadmutaties verslagjaar - Verkoop (realisatie vs prognose) 0,4 - Sloop 0,2 - Aankoop 1,3 - Overige mutaties woninggegevens 0,4 - Herschikking Daeb-niet Daeb 0,0 Subtotaal 2,3

Nieuw beleid en niveauwijzigingen - Huurbeleid 9,0 - Onderhoudsuitgaven 2,3 - Overige exploitatielasten -6,2 - Sloop 0,1 - Restwaarde 2,2 - Verkoop -0,2 Subtotaal 7,2

Parameter- en modelwijzigingen - Indexaties -14,1 - Verkoopprijzen 1,2 - Disconteringsvoet 3,6 - Mutatiegraad -0,1 Subtotaal -9,4

Totale mutatie bedrijfswaarde -2,0

Opmerking: De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed ultimo 2015 bedraagt 10,3. Dit bedrag is niet opgenomen in bovengenoemde opstelling.

86

Jaarverslag 2015

11.8 Kengetallen

Kengetallen 2015 2014 2013 2012 2011

Aantal verhuureenheden in exploitatie

Woningen en woongebouwen in exploitatie 2069 2080 2.124 2.180 2.197

Woningen en woongebouwen in aanbouw 0 0

36 Verzorgings- en verpleeghuis Wijkestein 127 127 127 91 91

Onroerende zaken niet zijnde woningen 79 83 78 79 78

Totaal 2275 2290 2.329 2.386 2.366

Mutaties bezit vhe's in exploitatie

Opgeleverd 0 8 36 34 0

Verkocht 27 44 31 48 0

Gekocht voor verhuur 14 0 0 1 0

Gekocht voor sloop 0 0 0 0 0

Sloop 1 3 26 4 22

Overige wijzigingen (samenvoeging/splitsing) 2

Aantal woningen naar huurprijs klasse

Goedkoop (tot € 403,06) 378 384 439 521 563

Betaalbaar (tussen € 403,06 en € 618,24) 1490 1483 1.530 1.644 1.619

Duur (boven € 618,24) 201 213 122 15 15

Prijs- / kwaliteitsverhouding

Gemiddeld aantal wws punten 161 143 143 142 141

Gemiddelde netto huurpijs per woning (mnd) 500 479 458 431 413

Het verhuren van woningen

Mutatiegraad 5,6 7,5 3,7 3,5 6,3

Huurachterstand in % jaarhuur (netto) 0,7 0,7 0,7 0,7 0,6

Huurderving in % vd jaarhuur 1,6 1,8 2,3 2,2 0,4

Ratio's

Solvabiliteit (na toepassing RJ 645 2011) 20,5

Solvabiliteit 19,2 15,1 17,4 19,9 18,6

Current ratio 0,45 1,02 2,05 1,19 1,74

Rentabiliteit totaal vermogen 6,0 7,0- 5,7- 4,3 5,9

Cashflow per woning 5.017 2.063 79- 3.083 3.141

Balans en winsten verliesrekening

Eigen vermogen per woning (na toepassing RJ) 15.411 12.184 16.402 15.630 14.426

Totaal opbrengsten per woning 9.157 9.377 8.319 8.632 7.629

Kapitaalslasten per woning 3.843 7.685 4.323 4.212 2.950

Overige bedrijfslasten per woning 2.155 2.362 1.920 1.755 1.217

Resultaat per woning 3.162 65- -2.207 1.097 2.396

Gemiddelde personeelsbezetting 20,2 21,3 22,2 23,8 23,3

* Current ratio 2015: door presentatieverschil kortlopende schuld (incl. 1-jaars gedeelte van de langlopende schuld veel lager.


Jaarverslag 2015

12. CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Woonservice Meander Lijnbaan 1

4251 CS Werkendam

0183 - 508788

[email protected]

AANDACHT - Woonservice Meander · Jaarverslag 2015 VOORWOORD Rapport Eind 2015 kregen we ons...

Documents

Transcript of AANDACHT - Woonservice Meander · Jaarverslag 2015 VOORWOORD Rapport Eind 2015 kregen we ons...