Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar

wonen in de gemeente Loon op Zand

2016-2025

vastgesteld door de gemeenteraad van Loon op Zand

op 14 december 2016

2

Inhoudsopgave

1. Inleiding 3

1.1 opgaven 3

1.2 samenwerking 3

1.3 leeswijzer 4

2. Visie 5

2.1 voorkomen van krimp 6

2.2 inspelen op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens 6

2.2.1 toevoegen van gelijkvloerse woningen 6

2.2.2 doorstroming bevorderen 7

2.2.3 bestaande woningen aanpassen 8

2.3 aantrekken en behouden van starters en gezinnen 8

2.3.1 meer bereikbare woningen voor gezinnen 9

2.3.2 ontwikkeling van landelijk en dorps wonen 10

2.4 goedkope en snel beschikbare huisvesting realiseren 11

voor ‘bijzondere doelgroepen’

2.5 inspelen op de hervorming van de langdurige zorg 11

2.6 duurzaam (ver)bouwen 12

3. Uitvoeringsprogramma 14

3.1 activiteiten 14

3.2 prioritair nieuwbouwprogramma 16

3.2.1 sociale sector 16

3.2.2 vrije sector 17

3.3 tot slot 17

3

1. Inleiding

Voor u ligt de woonvisie van de gemeente Loon op Zand voor de periode 2016 tot en met 2025. De

keuze van deze termijn is ingegeven door de looptijd van het regionale woningbouwprogramma van

de provincie Noord-Brabant en de nieuwbouwafspraken voor de regio Hart van Brabant. Op de

woningmarkt en in de samenleving kan er in 10 jaar tijd een hoop veranderen. We blijven daarom alert

op ontwikkelingen die aanleiding geven om het woonbeleid bij te stellen. Indien nodig zullen we de

woonvisie tussentijds aanvullen of herzien.

1.1 Opgaven

Het regionale woningbouwprogramma biedt ruimte om de komende jaren circa 770 nieuwe woningen

aan onze voorraad toe te voegen. We beschouwen dit niet als een doel op zich, maar als een middel

om de gemeenschappen van Kaatsheuvel, Loon op Zand en De Moer verder te versterken.

Nieuwbouw stelt ons in staat om in te spelen op woonbehoeftes waar nog niet of onvoldoende in

wordt voorzien. Doordat mensen ouder worden en langer zelfstandig blijven wonen, komen er op korte

termijn betrekkelijk weinig bestaande woningen vrij. Nieuwbouw is dan nodig om te voorkomen dat

mensen die zich thuis voelen in onze gemeente naar elders verhuizen omdat er hier geen geschikte

woning beschikbaar is. Daarnaast speelt nieuwbouw een rol bij het opvangen van de regionale

bevolkingsgroei en de huisvesting van vergunninghouders en arbeidsmigranten.

Tegelijkertijd willen we voorkomen dat nieuwe toevoegingen aan de woningvoorraad ertoe leiden dat

bestaande woningen minder courant worden, met langdurige leegstand en waardedaling tot gevolg.

Dit zou niet alleen nadelig zijn voor de betrokken eigenaren en bewoners, maar ook een negatief

effect hebben op de leefbaarheid in de buurt. We kijken in deze woonvisie daarom niet alleen naar de

korte maar ook naar de langere termijn.

De komende decennia zal de ‘babyboomgeneratie’ (geboren tussen 1946 en 1960) geleidelijk de

woningmarkt verlaten en zal het aanbod van bestaande woningen fors toenemen. Omdat volgende

generaties veel kleiner van omvang zijn, zal de vraag waarschijnlijk niet evenredig meegroeien.

Woningzoekenden krijgen meer keuze en zullen dan meestal de voorkeur geven aan de kwalitatief

betere woningen. Het is daarom van belang dat bestaande woningen geleidelijk worden aangepast

aan de behoeften van toekomstige bewoners. Duurzaamheid en levensloopbestendigheid zijn daarbij

de centrale thema’s.

1.2 Samenwerking

De gemeente Loon op Zand werkt op het gebied van wonen intensief samen met de andere

gemeenten in de regio Hart van Brabant, in het bijzonder met de Langstraat-gemeenten Heusden en

Waalwijk. Eind 2015 is het regionaal woonkader Hart van Brabant vastgesteld. Onze woonvisie sluit

hierop aan en voorziet een aantal thema’s uit dit regionale kader van een nadere uitwerking die past

bij de lokale situatie. Om de woonvisie compact te houden, is afgezien van expliciete verwijzingen

naar het regionale beleid. Dit doet niets af aan ons commitment aan het regionaal woonkader.

De woonvisie vervult daarnaast een cruciale functie als raamwerk voor het maken van

prestatieafspraken met woningcorporaties en huurdersorganisaties. De Woningwet 2015 schrijft voor

dat woningcorporaties verplicht zijn om naar redelijkheid bij te dragen aan de uitvoering van het

gemeentelijk beleid. Zonder een vastgestelde woonvisie vervalt deze verplichting.

Tot slot is de woonvisie een belangrijk kader voor het toetsen van particuliere initiatieven voor de

bouw van nieuwe woningen, ook in de vrije sector. De Quick scan woningbouwprogramma, die

jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld, speelt bij deze afweging een centrale rol. De Quick scan heeft als

4

doel te bevorderen dat het te realiseren bouwprogramma zo goed mogelijk aansluit op de

woningbehoefte. Daarbij volgen we de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Vernieuwing en uitbreiding van de woningvoorraad vindt zoveel mogelijk binnen de bestaande

bebouwde kom plaats, zodat het landelijke karakter van onze gemeente behouden blijft.

1.3 Leeswijzer

Mede omdat we beschikken over een actueel regionaal woonkader, hebben we ervoor gekozen om

onze lokale woonvisie kort en bondig te houden. Dit heeft tot gevolg dat niet alle kernen en thema’s

evenveel aandacht krijgen. De algemene uitgangspunten van het woonbeleid, zoals de wens om het

energieverbruik van woningen zoveel mogelijk te beperken, zijn uiteraard in de hele gemeente van

toepassing. Andere vraagstukken zijn specifiek gekoppeld aan één kern. Dit geldt bijvoorbeeld voor de

daling van het aantal gezinnen in Kaatsheuvel. Deze ontwikkeling doet zich in Loon op Zand en De

Moer niet voor.

In hoofdstuk 2 geven we onze visie op de actuele en verwachte ontwikkelingen op de woningmarkt.

Daarbij bekijken we de bestaande voorraad en de nieuwbouwopgave in hun onderlinge samenhang

en in relatie tot andere domeinen, zoals het ruimtelijk beleid, het sociaal beleid en het wijkgericht

werken. Aan het einde van elke paragraaf benoemen we hoe we onze doelstellingen willen realiseren.

In hoofdstuk 3 vertalen we dit in een uitvoeringsprogramma en een sociaal nieuwbouwprogramma

voor de periode tot en met 2025. We hopen hiermee onze inwoners en partners een duidelijk beeld te

geven van onze ambities en de inspanning die wij willen leveren om Loon op Zand nóg aantrekkelijker

te maken als woongemeente in het Hart van Brabant.

5

2. Visie

Het woonbeleid staat niet op zichzelf, maar ondersteunt de strategische doelen die de gemeente Loon

op Zand zich heeft gesteld. Het document “Samen Loont”1 vat deze kernachtig samen. Vitale

gemeenschappen met een rijk verenigingsleven staan hierin centraal. Daarnaast zijn toerisme en

recreatie van groot belang voor de werkgelegenheid en het draagvlak voor o.a. de winkel- en

horecavoorzieningen. Samen zorgen deze factoren ervoor dat het in de gemeente Loon op Zand goed

wonen, werken en leven is.

Onze inzet voor de komende jaren is om deze kwaliteiten te behouden en te versterken. Daarvoor is

van belang dat het inwonertal op peil blijft, en dat er een goede balans bestaat tussen inwoners die

kunnen bijdragen en inwoners die ondersteuning behoeven. Vanuit deze basis kunnen Kaatsheuvel,

Loon op Zand en De Moer zich verder ontwikkelen tot zorgzame samenlevingen, waar burgers elkaar

helpen bij het oplossen van problemen en het realiseren van wensen. De lokale gemeenschappen zijn

hierin leidend. Als gemeente ondersteunen we dit proces door regie op hoofdlijnen, het mogelijk

maken van initiatieven uit de samenleving en het bieden van een vangnet aan de meest kwetsbaren.

In dit hoofdstuk schetsen we de bijdrage van het woonbeleid aan de realisatie van dit toekomstbeeld.

De volgende doelstelling staat daarbij centraal:

Het woonbeleid stimuleert een constante bevolkingsomvang en een evenwichtige bevolkingsopbouw

als basis voor een zorgzame samenleving met vitale gemeenschappen.

We werken deze doelstelling uit in een aantal subdoelstellingen, die erop gericht zijn om dreigende

onevenwichtigheden te voorkomen en bestaande onevenwichtigheden te corrigeren.

Achtereenvolgens gaat het om:

1. voorkomen van krimp

2. inspelen op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens

3. aantrekken en behouden van starters en gezinnen

4. realisatie van goedkope en snel beschikbare huisvesting voor ‘bijzondere doelgroepen’

5. inspelen op de hervorming van de langdurige zorg

6. duurzaam (ver)bouwen.

In het vervolg van dit hoofdstuk lichten we deze ontwikkelingen toe.

Nieuwbouw in het project Aan de Duinen in Loon op Zand

(bron: Funda)

1 “Samen Loont; vitale gemeenschappen en schakelkracht in netwerken”, gemeente Loon op Zand, april 2016

6

2.1 Voorkomen van krimp

Door veranderingen in de bevolkingsopbouw neemt het aantal kleine huishoudens (1-2 personen) de

komende jaren snel toe. Daardoor zal de gemiddelde woningbezetting naar verwachting dalen van

2,37 personen in 2014 naar 2,17 personen in 20252. Dit wordt aangeduid met de term

huishoudensverdunning. Bij een gelijkblijvend aantal woningen zou deze ontwikkeling ervoor zorgen

dat het aantal inwoners terugloopt.

Om krimp te voorkomen moeten we dus woningen bijbouwen. Zo kunnen we ervoor zorgen dat

mensen die nu al in de gemeente Loon op Zand wonen hier ook in de toekomst kunnen blijven.

Daarnaast bieden we ruimte aan nieuwkomers, zoals (tijdelijke) werknemers van bedrijven in de regio

en vluchtelingen die een verblijfsvergunning krijgen. Conform de richtlijnen van de provincie Noord-

Brabant en de afspraken in de regio Hart van Brabant, bouwen we in de periode 2016-2025 circa 770

nieuwe woningen. Ongeveer 75% daarvan is nodig voor de eigen behoefte (het compenseren van de

huishoudensverdunning) en de resterende 25% wordt ingezet om de regionale bevolkingsgroei op te

vangen.

2.2 Inspelen op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens

De toename van het aantal kleine huishoudens wordt met name veroorzaakt door de vergrijzing: de

gemiddelde levensverwachting neemt nog altijd toe en ouderen worden minder snel in een

zorginstelling opgenomen. Bij andere leeftijdsgroepen zijn de veranderingen minder groot: het aantal

alleenstaanden tot 65 jaar en (echt)paren zonder (thuiswonende) kinderen blijft de komende jaren

naar verwachting vrij constant3.

2.2.1 Toevoegen van gelijkvloerse woningen

Kleinere en oudere huishoudens hebben deels andere woonwensen dan gezinnen. Hierdoor

verschuift de vraag van eengezinswoningen naar gelijkvloerse woningtypen, zoals (semi-)bungalows

en appartementen met lift. In het woonwensenonderzoek4 is deze verschuiving duidelijk zichtbaar.

Desondanks blijkt dat in de praktijk slechts een klein deel van de 65-plussers daadwerkelijk verhuist,

en dat dit aandeel de komende jaren waarschijnlijk verder zal dalen5. We gaan er daarom vanuit dat

de meeste 65-plussers oud worden in hun huidige woning. Meestal is dat een eengezinswoning en

steeds vaker ook een koopwoning.

gelijkvloerse woningen in Kaatsheuvel van Casade (links) en

particuliere eigenaren (rechts, bron: Funda)

Niettemin willen we in de Quick scan woningbouwprogramma voor de periode tot en met 2025 zo’n

150 nieuwe, gelijkvloerse woningen opnemen die geschikt zijn voor ouderen en andere kleine

huishoudens. In het onderstaande intermezzo onderbouwen we hoe we tot dit aantal zijn gekomen.

2 www.bevolkingsprognose.brabant.nl (databestand huishoudens-gemeenten-prognose 2014) 3 www.bevolkingsprognose.brabant.nl (databestand huishoudens-gemeenten-prognose 2014) 4 “Woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant”, Smartagent i.o.v regio Hart van Brabant, september 2014 5 “Vergrijzing en woningmarkt”, Planbureau voor de leefomgeving, 2013

7

Daarbij willen we sturen op een goede differentiatie tussen koop en huur en een gelijkmatige spreiding

van het aanbod over de wijken en de kernen. Gespreide nieuwbouw draagt bij aan gemengde wijken.

Dit stelt ouderen en zorgbehoevenden in staat om in hun vertrouwde omgeving, vaak dicht bij hun

mantelzorgers te (blijven) wonen en zorgt daarmee voor behoud van sociale verbanden.

We geven de voorkeur aan woningen en wooncomplexen met een neutrale uitstraling, die geschikt

zijn voor ouderen maar ook andere kleine huishoudens kunnen aanspreken. Zowel in de sociale als in

de vrije sector streven we ernaar dat nieuwe woningen het Woonkeur keurmerk krijgen, zodat ze in de

basis levensloopbestendig zijn. We zullen dit actief onder de aandacht van ontwikkelaars brengen.

Waar mogelijk bouwen we deze woningen in de directe nabijheid van voorzieningen, zodat we zoveel

mogelijk aansluiten op de woonzorg- en voorzieningenstructuur die we in de structuurvisie hebben

vastgelegd6.

2.2.2 Doorstroming bevorderen

In paragraaf 2.3 staan we stil bij de behoefte aan woningen in de sociale huursector voor starters en

gezinnen. De bestaande sociale voorraad bestaat vooral uit eengezinswoningen, maar deze worden

deels ook bewoond door (oudere) huishoudens met een voorkeur voor een ander woningtype.

Wanneer deze huishoudens kunnen doorstromen naar een gelijkvloerse woning, komen er in de

bestaande voorraad meer eengezinswoningen vrij. Het mes snijdt dan aan twee kanten. Daarom

willen we een relatief groot deel (ongeveer 50%) van de nieuw te bouwen gelijkvloerse woningen in de

sociale huursector bouwen.

6 Structuurvisie Loon op Zand 2030, paragraaf 3.8

Intermezzo: tussen droom en daad

In 2014 is in de regio Hart van Brabant een woonwensenonderzoek uitgevoerd. Van de oudere

respondenten in dit onderzoek zei 40% binnen enkele jaren te willen verhuizen, vrijwel altijd (92%) binnen

de huidige woonomgeving. Op een totaal van circa 3.000 oudere huishoudens in Loon op Zand zou het

dan gaan om zo’n 1.200 potentiële verhuizingen. In het woonbeleid zou dit gegeven kunnen worden

vertaald naar een omvangrijk nieuwbouwprogramma voor gelijkvloerse woningen, maar dat zou

vermoedelijk niet verstandig zijn. In de praktijk blijkt namelijk dat maar een klein deel (4 tot 5%) van de

ouderen ook daadwerkelijk verhuist, zelfs als de gewenste woning wel beschikbaar is

Er zijn meerdere verklaringen voor dit grote verschil tussen droom en daad. Deels hangen deze samen

met de wet- en regelgeving. Zo komen 65-plussers vaak niet meer in aanmerking voor een hypotheek of

andere vorm van financiering. Ouderen die willen huren kunnen vanwege de inkomensgrenzen niet altijd

in de sociale huursector terecht. Huren in de vrije sector is relatief duur, en het vrijvallen van het vermogen

dat in de eigen woning is opgebouwd kan ertoe leiden dat men meer belasting en hogere eigen bijdragen

voor zorg moet betalen. Verder wonen ouderen vaak al heel lang op hun huidige adres, waardoor zij

betrekkelijk lage woonlasten hebben. Verhuizing kan dan tot een forse lastenstijging leiden. De wens van

veel ouderen om binnen de eigen, vertrouwde omgeving te verhuizen brengt ook met zich mee dat de

keuzemogelijkheden beperkt zijn. Tot slot weten ouderen met weinig financiële middelen en een beperkt

sociaal netwerk soms niet hoe zij een verhuizing moeten organiseren.

Deze en andere factoren zorgen ervoor dat veel ouderen die op zich wel willen verhuizen er uiteindelijk

toch voor kiezen om in de huidige woning te blijven. Daarom baseren we ons nieuwbouwprogramma op

de verwachting dat ongeveer 150 oudere huishoudens in de gemeente Loon op Zand (5% van het totaal)

de komende jaren ook echt willen en kunnen verhuizen. Mocht de vraag uiteindelijk toch groter blijken dan

we nu verwachten, dan kan dit in de jaarlijkse herziening van de Quick Scan worden verwerkt.

8

In de vrije sector is de spanning tussen vraag en aanbod minder groot, waardoor het stimuleren van

doorstroming in deze sector geen expliciete doelstelling hoeft te zijn. Uiteraard willen we kopers met

een voorkeur voor gelijkvloers wonen wel zoveel mogelijk in staat stellen om deze wens te realiseren.

In de Quick Scan woningbouwprogramma 2016 is al een aantal projecten opgenomen die inspelen op

deze vraag. Aanvullend hierop willen we de komende jaren nog een beperkt aantal nieuwe initiatieven

voor gelijkvloers wonen in de vrije sector honoreren. Spreiding van het aanbod over de verschillende

kernen en wijken zal ook hier een belangrijk uitgangspunt zijn.

2.2.3 Bestaande woningen aanpassen

Bij de realisatie van dit nieuwbouwprogramma verliezen we niet uit het oog dat veruit de meeste

mensen oud worden in een ´gewone´ woning. Ook chronisch zieken en lichamelijk gehandicapten

blijven langer thuis wonen. Het kan dan nodig zijn om de woning aan te passen aan de beperkingen

die men ondervindt bij het dagelijks functioneren. Meestal gaat het om relatief kleine aanpassingen,

zoals een douchestoel of een verhoogde toiletpot. Het verwijderen van drempels of het plaatsen van

een traplift is al een stap verder. Echt levensloopbestendig wordt de woning als er een slaapkamer en

badkamer op de begane grond worden gerealiseerd. Soms is het wenselijk om een mantelzorgunit in

de tuin te plaatsen of een apart bijgebouw te realiseren waar mantelzorg kan worden verleend aan

een niet-inwonend familielid.

Voor sommige woningaanpassingen kunnen inwoners een beroep doen op de Wet maatschappelijke

ondersteuning (Wmo), maar we vinden het wenselijk dat zij hierin waar mogelijk ook hun eigen

verantwoordelijkheid nemen. We onderzoeken of we de ‘blijverslening’ van het Stimuleringsfonds

Volkshuisvesting (Svn) kunnen aanbieden aan huiseigenaren die zelf hun woning willen aanpassen.

Voorlichting en advies aan oudere inwoners over levensloopbestendig wonen geven in Hart van

Brabant verband vorm. We sluiten hiervoor aan bij de uitvoeringsagenda van het regionaal

woonkader. Lokaal maken we heldere afspraken met Casade over wie welke verantwoordelijkheid

heeft bij het aanpassen van huurwoningen en de woonomgeving.

woningaanpassingen maken langer zelfstandig wonen mogelijk

(bron: www.eengoedhulpmiddel.nl)

2.3 Aantrekken en behouden van starters en gezinnen

We streven naar een evenwichtige bevolkingsopbouw waarin alle leeftijdsgroepen naar evenredigheid

vertegenwoordigd zijn. Een aandachtspunt in dit verband is dat onze gemeente nu relatief weinig

inwoners in de leeftijdsgroep 20-29 jaar heeft7. Verder blijkt dat er specifiek in Kaatsheuvel betrekkelijk

weinig kinderen tot 12 jaar opgroeien8. De kernen Loon op Zand en De Moer zijn wat dat betreft

7 Structuurvisie Loon op Zand 2030, paragraaf 3.3. 8 www.loonopzand.nl/vrije tijd en toerisme/feiten en cijfers/leeftijdsopbouw per 1-1-15

9

evenwichtiger samengesteld, wat vermoedelijk te danken is aan het feit dat hier de afgelopen jaren

gelijkmatiger nieuwe woningen zijn toegevoegd.

We willen de komende jaren met name in Kaatsheuvel een extra inspanning leveren om starters en

gezinnen te behouden en nieuwe gezinnen aan te trekken. Dit vraagt om een samenhangend pakket

van maatregelen dat de scope van de woonvisie overstijgt. Het woningbehoefteonderzoek9 laat zien

dat er behalve aan het woningaanbod ook aandacht moet worden besteed aan de kwaliteit van het

openbaar groen en de voorzieningen.

2.3.1 Meer bereikbare woningen voor gezinnen

Zowel de bestaande woningvoorraad als het nieuwbouwprogramma bestaan vooral uit

eengezinswoningen. Toch kunnen starters en gezinnen in onze gemeente niet altijd een passende

woning vinden.

In de sociale huursector heeft dit vooral te maken met de beperkte beschikbaarheid van woningen.

Zoals gezegd willen we kleine huishoudens en oudere huurders de gelegenheid te bieden om door te

stromen naar een betaalbare gelijkvloerse woning, zodat er meer bestaande sociale huurwoningen

vrijkomen voor gezinnen. Voor huishoudens zonder kinderen willen we daarnaast een betaalbaar en

snel beschikbaar aanbod van ‘short stay’ woningen ontwikkelen. Hier gaan we in paragraaf 2.4

9 “Woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant”, Smartagent i.o.v regio Hart van Brabant, september 2014

0

50

100

150

200

250

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38

aan

tal i

nw

on

ers

leeftijd

Kaatsheuvelaantal inwoners 0-40 jaar

0

50

100

0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39

Loon op Zand aantal inwoners 0-40 jaar

0

5

10

15

0 2 4 6 8 101214161820222426283032343638

De Moer aantal inwoners 0-40 jaar

gewenste

ontwikkeling

10

uitgebreider op in. Deze maatregelen zorgen voor een gevarieerder aanbod van sociale

huurwoningen, wat het mogelijk maakt om de woningtoewijzing meer toe te spitsen op de situatie van

de huurder.

In de vrije sector reageert het aanbod soms niet snel genoeg op veranderingen in de vraag. Hierdoor

ontstaan fricties die instroom en doorstroom (tijdelijk) kunnen belemmeren. De afgelopen vijf jaar

hebben wij startersleningen verstrekt om de vraag naar koopwoningen te stimuleren. Eind 2015 heeft

de gemeenteraad besloten om hiermee te stoppen. Naast budgettaire overwegingen speelde hierbij

een rol dat de crisis op de woningmarkt voorbij was, en dat de leningen in de nieuwe situatie soms

marktverstorend bleken te werken. Het instrument als zodanig blijft echter bestaan en kan in de

toekomst weer worden ingevoerd als de situatie op de woningmarkt daar om vraagt.

Voor huishoudens die (nog) niet kunnen of willen kopen, maar evenmin in aanmerking komen voor

een sociale huurwoning, kan huren in de vrije sector een goed alternatief zijn. Het aanbod van

woningen in dit segment is nog beperkt, maar kan vrij eenvoudig worden vergroot door een deel van

het geplande nieuwbouwaanbod om te zetten van koop naar huur. In onze contacten met

ontwikkelaars zullen we hier aandacht voor vragen. Ook uitbreiding van het aanbod van van duurdere

(>€ 710,68) huurwoningen van Casade kan een bijdrage leveren aan de groei van dit segment.

2.3.2 Ontwikkeling van landelijk en dorps wonen

Een andere reden dat starters en gezinnen de gemeente verlaten kan zijn dat de woonomgeving hen

onvoldoende aanspreekt. Van specifiek belang in dit verband is dat Kaatsheuvel door de deelnemers

aan het woningbehoefteonderzoek10 als (te) stenig wordt ervaren. In deze kern is behoefte aan meer

landelijke woonmilieus. Uit aanvullend onderzoek blijkt dat inwoners hierbij denken aan veel groen en

(speel)ruimte, een open uitstraling, rust en stilte. Qua woning gaat de voorkeur uit naar vrijstaand met

parkeren op eigen terrein.

In de rapportage van het woningbehoefteonderzoek is aangegeven dat deze wens in de praktijk

waarschijnlijk alleen voor huishoudens met een bovenmodaal inkomen realiseerbaar zal zijn. Voor

inwoners die wat minder te besteden hebben, kan ‘dorps wonen’ een goed alternatief zijn. Een dorps

woonmilieu wordt in dit rapport omschreven als een op zichzelf staand buurtje binnen een wijk of kern,

met een rustige en gemoedelijke sfeer.

landelijk wonen in De Moer (bron: Funda)

10 “Woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant”, Smartagent i.o.v regio Hart van Brabant, september 2014

11

De ontwikkeling van het plangebied Westwaard aan de rand van Kaatsheuvel biedt kansen om in de

behoefte aan landelijk en dorps wonen te voorzien. Door te bouwen in lage dichtheden en ruimte te

bieden aan (collectief) particulier opdrachtgeverschap ontwikkelen we hier de komende tien jaar een

bijzonder woonmilieu met regionale aantrekkingskracht, niet in de laatste plaats ook op gezinnen.

Daarnaast willen we sturen op een ‘dorpsere’ invulling van bouwlocaties binnen de bestaande kernen

door in te zetten op grotere kavels en/of meer (semi) openbare ruimte die ontmoeting en

gemeenschapsvorming stimuleert.

2.4 Goedkope en snel beschikbare huisvesting realiseren voor ‘bijzondere doelgroepen’

De naweeën van de economische crisis, de komst van vluchtelingen en arbeidsmigranten en de

afbouw van het verblijf in zorg- en opvangvoorzieningen leiden ertoe dat een toenemend aantal

kwetsbare huishoudens dringend op zoek is naar goedkope woonruimte. Vergunninghouders en

mensen die uitstromen uit zorg- en opvangvoorzieningen hebben vaak een inkomen rond het sociaal

minimum, soms in combinatie met extra uitgaven voor bijvoorbeeld medische zorg of begeleiding. Dit

maakt dat veel reguliere sociale huurwoningen voor hen te duur zijn. Arbeidsmigranten zijn hier vooral

om geld te verdienen en nemen veelal genoegen met een (zeer) eenvoudig onderkomen. Voor al

deze groepen woningzoekenden geldt dat zij de reguliere wachttijd voor een sociale huurwoning vaak

niet kunnen overbruggen en aangewezen zijn op woonruimte die snel beschikbaar is.

Om tegemoet te komen aan deze behoefte willen we de woningvoorraad niet alleen uitbreiden door

traditionele nieuwbouw, maar deels ook door plaatsing van tijdelijke units en/of transformatie van

bestaande gebouwen naar sobere wooneenheden waar met name kleine huishoudens zonder

kinderen maximaal enkele jaren kunnen wonen. Zo voorkomen we verdringing van reguliere

woningzoekenden en bieden we een oplossing voor de stagnerende uitstroom uit zorginstellingen en

opvangvoorzieningen. Daarnaast vormen deze ‘short stay’ wooneenheden een goed alternatief voor

het verblijf van arbeidsmigranten op vakantieparken. Tot slot kan dit aanbod een functie vervullen voor

bestaande inwoners die door omstandigheden als een verbroken relatie snel een ander onderkomen

nodig hebben.

De invulling van deze ambitie pakken we grotendeels regionaal op, vooral waar het de huisvesting van

arbeidsmigranten betreft. Lokaal is de huisvesting van bijzondere doelgroepen een thema in de

prestatieafspraken met Casade en de Huurdersbelangenvereniging. Daarnaast willen we

beleidsregels ontwikkelen voor de omgang met particuliere initiatieven. Randvoorwaarden voor het

verlenen van medewerking zijn in elk geval dat de ‘short stay’ eenheden voldoen aan elementaire

kwaliteitseisen en geen overlast veroorzaken in de directe omgeving.

voorbeeld van een ‘short stay’ woonvoorziening (bron: Platform 31)

2.5 Inspelen op de hervorming van de langdurige zorg

Bijzondere aandacht gaat uit naar inwoners die structureel minder zelfredzaam zijn, maar (nog) ‘te

goed’ om langdurig te worden opgenomen in een zorginstelling. Deze groep bestaat onder meer uit

dementerenden, psychiatrisch patiënten, verslaafden en mensen met een verstandelijke beperking.

12

Omdat de eisen voor langdurige opname in een zorginstelling geleidelijk verder worden verhoogd,

groeit deze groep in omvang en zorgzwaarte. De effecten hiervan op de ondersteuning in de

thuissituatie en het samenleven in de buurt zijn nu nog niet zo zichtbaar, wat het lastig maakt om hier

voor de komende jaren beleid op te formuleren. Evenmin is helder of deze ontwikkeling zal leiden tot

een toenemende behoefte aan bijzondere woonvormen, zoals woongroepen van mensen met een

vergelijkbare achtergrond. Indien nodig zullen we de woonvisie op dit punt aanvullen en daarbij

nadrukkelijk de verbinding leggen naar het sociaal beleid.

Een bijzondere situatie doet zich voor rondom woonzorgcentrum De Vossenberg in Kaatsheuvel.

Stichting Maasduinen wil hier vervangende nieuwbouw realiseren om te kunnen inspelen op de

veranderingen in de langdurige zorg. Kamers in het huidige verzorgingshuis maken plaats voor

appartementen waar cliënten zelfstandig wonen en waar zorg aan huis wordt geleverd. Vanuit het

perspectief van het woonbeleid betekent dit dat er nieuwe woningen aan de voorraad worden

toegevoegd. Omdat het gaat om vervangende nieuwbouw en omdat deze woningen primair bestemd

zijn voor huishoudens met een indicatie op grond van de Wet langdurige zorg, beschouwen we dit als

een afzonderlijke ontwikkeling die los staat van de in paragraaf 2.2 geformuleerde doelstelling om 150

neutrale gelijkvloerse woningen te realiseren.

Het scheiden van wonen en zorg zoals dat bij de Vossenberg wordt doorgevoerd, zal de komende

jaren mogelijk ook bij andere zorginstellingen in onze gemeente aan de orde zijn. Vanuit het

woonbeleid zullen we dit dan op dezelfde wijze benaderen. Woningen die via scheiden van wonen en

zorg worden gerealiseerd, drukken alleen op het ‘contingent’ van 770 nieuwe woningen als het aantal

woningen dat wordt toegevoegd groter is dan het aantal verblijfplaatsen (‘kamers/bedden’) dat komt te

vervallen. Het verschil telt dan mee voor de totale nieuwbouwproductie.

2.6 Duurzaam (ver)bouwen

De hiervoor beschreven ontwikkelingen vragen om gerichte investeringen in de woningvoorraad.

Bestaande woningen moeten worden aangepast aan de wensen van huidige en toekomstige

bewoners. Nieuwbouw en transformatie voegen toe wat niet op een andere manier kan worden

gerealiseerd. Bij al deze ontwikkelingen zal verduurzaming een belangrijk aandachtspunt zijn.

voorbeeld van een duurzaam gerenoveerde woning

(bron: www.rijnenijsselenergie.nl)

Waar we voor onze energievoorziening nu nog sterk afhankelijk zijn van fossiele brandstoffen, zal er

de komende jaren een transitie gaan plaatsvinden naar duurzame bronnen als zonne-energie en

windenenergie. Dit is niet alleen beter voor het milieu, maar maakt ons ook minder afhankelijk van

internationale ontwikkelingen die de prijs van energie beïnvloeden.

13

Volgens het Nibud besteedt een gemiddeld Nederlands huishouden momenteel 1.620 euro per jaar

aan energie. Omdat de prijzen van veel producten en diensten de afgelopen jaren sterker gestegen

zijn dan de inkomens, hebben steeds meer huishoudens moeite om rond te komen. Energie is dan

een kostenpost waarop in potentie veel kan worden bespaard, met name door woningen beter te

isoleren zodat de stookkosten omlaag gaan. Daarnaast zorgt betere isolatie voor meer wooncomfort.

Een en ander zou zowel voor eigenaren van bestaande woningen als voor ontwikkelaars aanleiding

moeten zijn om te investeren in verduurzaming van hun bezit. Als gemeente willen we hierbij een

actieve rol spelen, waarbij onze ambitie is om uitvoering te geven aan het Nationaal Energieakkoord.

Door te participeren in zowel regionale als lokale initiatieven, doen we de kennis en ervaring op die we

nodig hebben om anderen te overtuigen van de meerwaarde van duurzaam (ver)bouwen, en om

regelgeving te ontwerpen die verduurzaming van de woningvoorraad stimuleert. Ook in de

prestatieafspraken met Casade en de Huurdersbelangenvereniging zal duurzaamheid de komende

jaren een belangrijk thema zijn.

Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen en transformatie van bestaand vastgoed is het Bouwbesluit

leidend. De gemeente mag hierop geen aanvullende eisen stellen. Wel willen we duurzaam bouwen

stimuleren door dit een plek te geven in het afwegingskader dat ten grondslag ligt aan de Quick scan

woningbouwprogramma. Daarnaast willen we bij de selectie van kopers voor bouwgrond die

eigendom is van de gemeente het aspect duurzaamheid in de woningbouw nadrukkelijk een rol

geven. Dit speelt met name bij de ontwikkeling van de nieuwe wijk Westwaard in Kaatsheuvel.

Tot slot willen we particuliere huiseigenaren actief gaan ondersteunen bij het verduurzamen van hun

bezit. We gaan daarom na of we de door de Stimuleringsfonds volkshuisvesting (Svn) ontwikkelde

duurzaamheidslening beschikbaar kunnen maken voor inwoners van onze gemeente.

14

3. Uitvoeringsprogramma

Ter afronding van de woonvisie zetten we in dit hoofdstuk uiteen wat we concreet gaan doen om onze

doelstellingen te realiseren. Uiteraard kunnen we dit niet alleen. Het hier gepresenteerde

uitvoeringsprogramma en prioritaire nieuwbouwprogramma voor de sociale huursector vormen

daarmee het uitgangspunt voor:

a. onze bijdrage aan de regionale samenwerking in Hart van Brabant en de Langstraat;

b. het maken van prestatieafspraken met Casade en de Huurdersbelangenvereniging Loon op Zand;

c. besluitvorming over het verlenen van medewerking aan particuliere initiatieven.

3.1 Activiteiten

Op basis van deze woonvisie nemen we ons voor om -samen met onze partners- de komende jaren

in elk geval de volgende activiteiten uit te voeren.

doelstelling activiteit uitwerking in termijn

1. krimp voorkomen

1.1 nieuwbouw van circa 770 woningen a. Quick scan woningbouwprogramma b. prestatieafspraken Casade+HBV

t/m 2025

2. inspelen op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens

2.1 realisatie van ca. 150 gelijkvloerse woningen, waarvan ca. 50% sociale huur

a. Quick scan woningbouwprogramma

b. prestatieafspraken Casade+HBV

t/m 2025

2.2 belemmeringen in de regelgeving voor levensloopbestendig wonen inventariseren en waar mogelijk wegnemen

uitvoeringsagenda regionaal woonkader Hart van Brabant

p.m.

2.3 afspraken over de verdeling van verantwoordelijkheden bij woningaanpassingen vastleggen in een convenant

prestatieafspraken met Casade+HBV

convenant gereed

1-5- 2017

2.4 Woonkeur onder de aandacht van ontwikkelaars brengen

projecten en prestatieafspraken met Casade+HBV

t/m 2025

3. aantrekken en behouden van starters en gezinnen, met name in Kaatsheuvel

3.1 de beschikbaarheid van bestaande sociale huurwoningen voor gezinnen vergroten door het bieden van alternatieven (gelijkvloers wonen, short stay) aan kleine huishoudens

a. Quick scan woningbouwprogramma

b. prestatieafspraken Casade+HBV

t/m 2025

3.2 vergroten van het aanbod van vrije sector huurwoningen door gedeeltelijke omzetting van koop naar huur in de nieuwbouw en verkoop van duurdere huurwoningen van Casade

a. subregionaal markonderzoek i.s.m Langstraatgemeenten

b. lokale uitwerking in

afspraken met ontwikkelaars en Casade

2016 -

2017

2017 t/m 2025

3.3 realisatie van een dorps-landelijk woonmilieu in Westwaard

a. Quick scan woningbouwprogramma

b. prestatieafspraken Casade+HBV

c. project Westwaard

t/m 2025

15

doelstelling activiteit uitwerking in termijn

3.4 sturen op een ‘dorpsere’ (zie 2.3.2) invulling van bouwlocaties binnen de bestaande kernen

diverse projecten t/m 2025

4 goedkope en snel beschikbare huisvesting realiseren voor ‘bijzondere doelgroepen’

4.1 inventariseren van de behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten en afspraken maken over regionale spreiding

uitvoeringsagenda regionaal woonkader Hart van Brabant

2016 -

2017

4.2 ontwikkelen van een toetsingskader voor (particuliere) initiatieven voor huisvesting van arbeidsmigranten en andere bijzondere doelgroepen en transformatie van bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed naar woningen

zo mogelijk (sub)regionaal, zo nodig lokaal

p.m.

4.3 monitoren van de behoefte aan huisvesting voor vergunninghouders en personen die uitstromen uit zorg- en opvangvoorzieningen

deels regionaal, deels lokaal in samenspraak met het sociaal domein binnen de gemeentelijke organisatie

t/m 2025

4.4 ontwikkelen van goedkope en snel beschikbare huisvesting voor bijzondere doelgroepen, bij voorkeur door transformatie van bestaand bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed

a. prestatieafspraken Casade+HBV

b. samenwerking op projectbasis bij realisatie particuliere initiatieven

t/m 2025

5 inspelen op de hervorming van de langdurige zorg

5.1 het scheiden van wonen en zorg bij De Vossenberg faciliteren

projectmatige samenwerking met Maasduinen en Casade

p.m.

6. investeren in het verduurzamen van bestaande woningen

6.1 actieve participatie in lokale en regionale duurzaamheids- initiatieven

a. uitvoeringsagenda regionaal woonkader Hart van Brabant

b. Energiecollectief Loon op zand (Ecloz)

c. project Zonnestroom Casade

t/m 2025

6.2 afspraken maken over verduurzaming van sociale huurwoningen

prestatieafspraken Casade+HBV

t/m 2025

6.3 afspraken maken over het doorberekenen van energetische verbeteringen in de huurprijs

a. uitvoeringsagenda regionaal woonkader

Hart van Brabant b. prestatieafspraken

Casade+HBV

p.m.

6.4 in aanvulling op de ladder voor duurzame verstedelijking de duurzaamheid van afzonderlijke projecten als wegingsfactor opnemen in de Quick scan woningbouwprogramma

a. uitvoeringsagenda regionaal woonkader

Hart van Brabant b. Quick scan

woningbouwprogramma

t/m 2025

6.5 onderzoeken haalbaarheid blijverslening en duurzaamheidslening

gemeente 1 juli 2017

16

Omdat de ontwikkelingen op de woningmarkt snel gaan, zullen we dit uitvoeringsprogramma jaarlijks

evalueren en zo nodig herzien. Dit doen we in de eerste helft van het jaar, zodat we de uitkomsten

kunnen verwerken in de jaarlijkse cyclus rond de prestatieafspraken (1 juli-15 december) en de Quick

scan woningbouwprogramma (vierde kwartaal). Het uitvoeringsprogramma dient daarmee ook als

monitor voor de voortgang die we boeken bij de realisatie van de doelstellingen van de woonvisie en

als basis voor rapportages daarover aan het college en de raad.

3.2 Prioritair nieuwbouwprogramma

Nieuwbouw speelt in deze woonvisie een centrale rol. We mogen ons verheugen in een grote

belangstelling van zowel marktpartijen als woningcorporatie Casade om nieuwe woningen te bouwen.

We hebben echter onvoldoende ruimte in ons ‘contingent’ van 770 woningen om alle initiatieven te

honoreren en willen daarom nadrukkelijk regie blijven voeren over de nieuwbouwproductie. Hierbij

hoort ook dat we zoveel mogelijk voorrang geven aan de ontwikkelingen die maatschappelijk gezien

de meeste toegevoegde waarde hebben. Voor de komende jaren zijn dat vooral toevoegingen in de

sociale huursector.

3.2.1 Sociale sector

We streven ernaar om in samenwerking met Casade in elk geval het volgende (sociale)

nieuwbouwprogramma te realiseren:

kern

aantal woningen*

primaire doelgroep

zoekgebied

Kaatsheuvel

15

jongeren

centrum

p.m.

arbeidsmigranten vergunninghouders uitstromers opvang/zorg

locaties(s) nader te bepalen bij voorkeur transformatie bestaand bedrijfs- of maatschappelijk vastgoed

11 gezinnen Westwaard fase 1

50

ouderen e.a. kleine huishoudens

centrum

60

ouderen met WLZ-indicatie

woonzorgcentrum De Vossenberg; betreft omzetting van intramurale plaatsen (kamers) naar zelfstandige appartementen

Loon op Zand

20

ouderen e.a. kleine huishoudens

locatie nader te bepalen, bij voorkeur binnen een straal van 300 meter rondom woonzorgcentrum de Venloene i.v.m. de nabijheid van voorzieningen

De Moer p.m. p.m. initiatieven voor sociale woningbouw in De Moer krijgen in principe een plek binnen het plangebied De Hooivork II

Totaal

156+p.m.

* indicatief, het uiteindelijke aantal kan hier beperkt van afwijken

Dit programma voldoet aan de doelstelling die in hoofdstuk 2 is geformuleerd om circa 150

gelijkvloerse woningen met een neutrale uitstraling (dus niet specifiek bestemd voor ouderen of

zorgbehoevenden) aan de voorraad toe te voegen, waarvan ongeveer de helft (75 woningen) in de

17

sociale huursector. Het bovenstaande programma omvat 70 van dergelijke woningen. Bijzondere

aandacht gaat uit naar het vinden van een geschikte locatie in de kern Loon op Zand waar circa

20 gelijkvloerse sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd.

Op het moment van schrijven van deze woonvisie zijn er geen concrete plannen voor sociale

woningbouw in De Moer. Eventuele initiatieven op dit gebied zullen we welwillend bekijken. Indien het

plangebied De Hooivork II hiervoor geen ruimte (meer) biedt, zijn we bereid om onderzoek te doen

naar alternatieve locaties.

3.2.2 Vrije sector

Daarnaast zullen we bij de jaarlijkse herziening van de quick scan extra letten op (de voortgang bij

realisatie van) de volgende nieuwbouwprojecten in de vrije sector.

kern project aantal woningen*

type

Kaatsheuvel

Peperstraat 14 appartement

St. Jozefkerk 24 appartement

De Els II 9 patiobungalow

Loon op Zand

Oranjeweide/Kasteelweide 8 eengezinswoning met volledig woonprogramma op de begane grond

Aan de duinen (Kloosterstraat)

6 eengezinswoning met volledig woonprogramma op de begane grond

De Moer De Hooivork II p.m. gelijkvloers

Totaal

61+p.m.

* indicatief, het uiteindelijke aantal kan hier beperkt van afwijken

Deze projecten zijn al opgenomen in de Quick scan woningbouwprogramma 2016. In het geval dit

programma niet (volledig) zou kunnen worden gerealiseerd, zullen we op zoek gaan naar een

gelijkwaardig alternatief. Het totale planaanbod van gelijkvloerse woningen in de vrije sector telt nu op

tot 61. Met het oog op onze doelstelling om ongeveer 50% van de circa 150 gelijkvloerse woningen

die we willen toevoegen in de vrije sector te realiseren, is er ook zonder planuitval nog ruimte om één

kleinschalig project aan het programma toe te voegen. Indien zich hiervoor meerdere initiatiefnemers

melden, zullen we op basis van de dan geldende marktomstandigheden en de gewenste spreiding

van het aanbod over kernen en wijken een nadere afweging maken.

Verder hechten we bijzonder belang aan de realisatie van het project Westwaard. In de eerste fase

van dit project zullen naast minimaal 11 sociale huurwoningen (5% van het totaal) circa 200 vrije

sector woningen worden gebouwd, deels in (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Gezien het

landelijke karakter van deze nieuwe wijk en de afstand tot de voorzieningen genieten grondgebonden

woningen voor een jongere doelgroep (65-) hier de voorkeur.

3.3. Tot slot

Hoewel de Quick scan woningbouwprogramma hét sturingsinstrument voor de nieuwbouwproductie is,

vinden we het van belang om het hiervoor beschreven programma ook in de woonvisie op te nemen

omdat deze het vertrekpunt vormt voor het jaarlijkse bod van Casade en de prestatieafspraken die we

op basis daarvan met Casade en de HBV maken. Deze werkwijze is wettelijk verankerd in de

Woningwet 2015. In de jaarlijkse cyclus van bod en prestatieafspraken zal de verdere concretisering

van het sociale deel van het nieuwbouwprogramma een terugkerend bespreekpunt zijn.

Initiatieven voor realisatie van woonvormen die in deze woonvisie niet expliciet zijn benoemd, zoals

groepwonen of wonen in het buitengebied, zullen we neutraal benaderen en meenemen in de bredere

afweging die we jaarlijks in het kader van de Quick scan woningbouwprogramma maken.

18

Ontwikkelingen die daadwerkelijk bijdragen aan vergroting van de duurzaamheid, variatie en

betaalbaarheid van het woningaanbod in onze gemeente hebben daarbij wel een streepje voor. We

nodigen ontwikkelaars dan ook nadrukkelijk uit om deze uitdaging aan te gaan.