Bedrijfsplan 2016 - 2019

Vlaardingen CentraalGebouwd op de toekomst

Vlaardingen CentraalGebouwd op de toekomst

Bedrijfsplan 2016 - 2019

4

5

Voorwoord

Waterweg Wonen is altijd ‘dicht bij huis’ gebleven. Dicht bij de kern van het werk van een corporatie en dicht bij huis als het gaat om het uitsluitend werken in en voor Vlaardingen. Deze constatering is welkom na een tijd dat het ‘dienen en deugen’ van woningcorporaties brede aandacht heeft gekregen, onder andere door het werk van de parlementaire enquêtecommissie. De weerslag hiervan heeft een plaats gekregen in de nieuwe Woningwet die op 1 juli 2015 in werking trad. Het speelveld voor woningcorporaties is teruggebracht naar de kern, de regel(tjes)geving is verder uitgebreid en de financiële mogelijkheden zijn beperkt met name door de verhuurders - heffing. De positie van de huurders en van de gemeente is versterkt.

De externe visitatie die in de eerste helft van 2015 bij Waterweg Wonen is uitgevoerd laat zien, dat wij samen met onze partners in Vlaardingen de juiste koers varen: Waterweg Wonen presteerde over de volle breedte op een hoog niveau. Wij doen niet alleen wat we ons hebben voorgenomen te doen, maar we krijgen hiervoor ook erkenning van de partijen waarvoor wij het doen.

De totstandkoming van dit Bedrijfsplan 2016-2019 had voor Waterweg Wonen dan ook niet op een mooier moment kunnen plaatsvinden. De kern van ons werk in de komende periode is en blijft het zorgen voor voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit in een prettige woon- en leefomgeving voor mensen met een lager inkomen die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien. We blijven dit doen, uitsluitend in en voor Vlaardingen en samen met anderen.

Beetje saai misschien? Wij vinden van niet! Onze organisatie voert haar werk uit op eigentijdse, ambitieuze, innovatieve en resultaatgerichte wijze. Er zal daarbij heus wel eens wat mis gaan, maar we geloven in wat we doen.

Ik wil onze huurders, de gemeente, andere partijen waarmee we samenwerken – en niet te vergeten onze medewerkers – bedanken. Zij hebben allemaal op hun manier hun steentje bijgedragen aan het bouwen van dit bedrijfsplan Vlaardingen Centraal.

Harrie Boschdirecteur-bestuurder Waterweg Wonen

9 december 2015

Verduurzaming

Verduurzaming is één van onze ambities. Dit kunnen we alleen bereiken als we onze verantwoordelijkheden nemen daar waar het mogelijk is. Binnen de organisatie zijn wij volop bezig met maatschappelijk verantwoord ondernemen. Deze gedachte willen wij ook doorvertalen in onze externe uitingen.

Dit bedrijfsplan is een goed voorbeeld van een duurzame productie. Zo is het bedrijfsplan 2016-2019 volledig gedrukt op papiersoort Digigroen. Digigroen is 100 procent gerecycled. Het papier is vervaardigd uit oud papier, karton en vezels. Er zijn dus geen bomen gekapt om dit bedrijfsplan te realiseren. Daarnaast is in het druk- en bindproces zoveel mogelijk rekening gehouden met de gestelde normen. De gebruikte drukinkten zijn op basis van plantaardige oliën en hierdoor minder belastend voor het milieu. De drukker heeft het FSC- en het PEFC-certificaat. Zelfs de vervaardiging van de drukplaten gebeurt geheel zonder chemische materialen.

Inhoud

Terugblik 2012-2015 8

Tijdgeest 14

Missie en visie 20

Ambities 24

Ambitie 1 Betaalbare sociale huurwoningen voor mensen die hierop zijn aangewezen 28

Betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen Goede kwaliteit van woningen Betaalbare huisvesting voor bijzondere doelgroepen

Ambitie 2 Vitale wijken en buurten 38Betrokken bewonersDoor huurders gewaardeerde woonomgeving Herstructurering van vastgoed

Ambitie 3 Verduurzaming 46Duurzaam vastgoed MVO inkoop- en aanbestedingsbeleid

Ambitie 4 Vraaggestuurde resultaatgerichte dienstverlening 50Slimme primaire processen Digitalisering van dienstverlening en gericht klantcontact

Ambitie 5 Toekomstbestendige organisatie 56Lagere bedrijfslasten Financieel gezond en goed rentmeesterschap Goed risicomanagement Goede verantwoording en toezicht

Kritieke succesfactoren en prestatie-indicatoren 67

Kerncijfers ontwikkeling sociale woningvoorraad 70

8

De bouw- en woonsector in Nederland stond in 2012-2015 in het teken van een voortdurende economische crisis. In de laatste jaren steeg het consumenten-vertrouwen weer enigszins en was er sprake van pril herstel.

Een nieuw kabinet trad aan eind 2012. De inhoud van het Regeerakkoord had grote effecten op de corporatiesector en dus ook op Waterweg Wonen. Het speelveld van corporaties werd kleiner – terug naar de kerntaken – en de verhuur-dersheffing werd geïntroduceerd. Eén ding was helder: onze financiële ruimte zou fors afnemen. Versnelling van het al in gang gezette organisatie-ontwikkelings-proces en meer focus in onze strategie en werkzaamheden waren noodzakelijk.

De koers van het in 2012 in werking getreden bedrijfsplan bleef op hoofdlijnen gehandhaafd. Het bieden van een fijn thuis en een goede dienstverlening aan onze huurders en woningzoekenden, bleef onveranderd onze kerntaak. Ook het goed beheren, onderhouden en verduurzamen van onze huurwoningen bleef een hoofddoel. Vanuit ons motto “niet bij stenen alleen” kregen inspanningen op het gebied van leefbaarheid in de wijken en

buurten onverminderd onze aandacht. Wij beperkten onze ambities op het gebied van het leveren van woon- en maatschap-pelijke diensten, het ontwikkelen en beheren van maatschappelijk vastgoed en het doen van investeringen in stedelijke voorzieningen, activiteiten en evenementen. Het realiseren van betaalbare koop- en huurwoningen boven de huurtoeslaggrens deden en doen wij slechts in uitzonderings situaties en alleen in relatie met onze kerntaak.

De veelbesproken verhuurdersheffing van het Rijk bedraagt voor Waterweg Wonen uiteindelijk € 7 miljoen per jaar. Om deze te kunnen opbrengen, bespaarden we sterk op onze bedrijfslasten en beperkten we de uitgaven voor onderhoud door slimmer (samen) te werken. Desondanks konden wij niet voorkomen dat onze huurders enkele jaren op rij werden geconfronteerd met een forse (inkomensafhankelijke) huurverhoging. Het thema betaalbaarheid staat inmiddels stevig op onze agenda.

In 2013 keken wij nog eens goed naar de toekomst van ons woningbezit tegen de achtergrond van de demografische, maatschappelijke en politieke ontwik-kelingen in Vlaardingen. Dit deden

Terugblik 2012-2015

9

wij samen met onze samenwerkings-partners, de gemeente Vlaardingen, de Huurdersraad en met een aantal landelijke experts. Het resultaat was een aangepast strategisch voorraad-beleid (SVB) met de titel ‘Vernieuwing in continuïteit’ en een bijbehorend financieel meerjarenperspectief. In het vernieuwde SVB is de (sociale) woningvoorraad die wij nastreven, opnieuw gedefinieerd. Ons verkoop-beleid pasten wij hierop aan – zoals minder verkoop van eengezinswo-ningen – en meer nadruk werd gelegd op duurzaamheid. Bovendien kreeg de herstructurering van de Westwijk een meer prominente positie.

Dit alles leidde eind 2014 tot vernieuwde prestatieafspraken voor de periode 2015-2020 met onze Actieplan Wonen- partners: de gemeente Vlaardingen en collega-corporatie Woningstichting Samenwerking. De Huurdersraden van beide corporaties zaten bij de totstand-koming van deze nieuwe afspraken aan tafel.

Ondanks de economische situatie, het veranderde speelveld en de afgenomen financiële ruimte voor corporaties, waren wij toch in staat om samen met onze partners de uitvoering van het Actieplan Wonen op slagvaardige wijze voort te zetten. Met het doel Vlaardingen een aantrekkelijker woon-, werk- en recreatie- stad te maken, voerden wij in hoog tempo

grootschalige groot onderhoud- en renova-tieprojecten uit in onze complexen. Ons streven om vanaf 2008 de CO2-uitstoot van onze woningen terug te brengen met 20%, hebben wij inmiddels gehaald. Sneller dan voorzien!

Tegen de crisis in, is in Babberspolder-Oost het nieuwbouwproject Vlaardings Geluk in fasen gerealiseerd. Deze nieuwe wijk – met een mix van eengezinswoningen en appartementen en van sociale huur en koopwoningen – is nagenoeg gerealiseerd en kent een gemêleerde samenstelling van bewoners. Het nieuwe winkelcentrum Van Hogendorpkwartier is van grote waarde voor deze (nieuwe) bewoners. Maar ook breder, voor Vlaardingen.

Voor de opbouw van De Nieuwe Vogelbuurt in Holy-Zuidoost kwam in april 2013 een gebiedsovereenkomst tot stand met de gemeente. De eerste van 800 woningen zijn inmiddels gesloopt en de gefaseerde bouw van 500 woningen startte kort na de zomer van 2015. Investeringen in delen van de Westwijk staan nog op stapel. Daar zullen onze (deels verouderde) woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw.

Onder de vlag van het Actieplan Wonen bouwden wij samen met Woningstichting Samenwerking in 2012-2013 het Hospice Nieuwe Waterweg Noord in Vlaardingen. Tijdelijke arbeidsmigranten bieden wij sinds april 2013 huisvesting

10

in De Valkenhof; een concept dat blijkt te werken. Ook de oplevering van het multifunctionele gebouw Stadsleven in het Centrum in 2014 vormde een mijlpaal.

De werkwijze die wij hanteerden in het bedrijfsplan 2012-2015 – vanuit visie naar ambities en opgaven, en van daaruit naar doelen en resultaten – blijft in dit bedrijfsplan intact. Echter wel in een aangepaste en vereenvoudigde vorm. Dit geldt ook voor de doorvertaling van onze doelen en gewenste resultaten naar jaarplannen, managementrapportages

(inclusief kritische prestatie-indicatoren) en jaarverslagen en voor de wijze waarop het risicomanagement bij Waterweg Wonen is ingevuld.

Resultaten visitatieUit de visitatie die EY in 2015 op ons verzoek uitvoerde, blijkt dat wij in de periode 2012-2014 onze maatschap-pelijke taken overwegend met succes hebben uitgevoerd. “Waterweg Wonen presteerde over de volle breedte maatschappelijk op een hoog niveau”, zo concludeerde EY in haar rapport.

11

Het hoge prestatieniveau van de vorige visitatie werd vastgehouden en op onderdelen zelfs verbeterd. Wij zijn trots op dit oordeel, in het bijzonder omdat deze betrekking heeft op een periode waarin de bouw- en woonsector in het teken stond van een voortdurende crisis.

Waterweg Wonen realiseerde haar opgaven over het algemeen binnen de gestelde tijd en met de beoogde kwaliteit (score 7,61). Veel lof is er voor onze investeringen in de woning-voorraad in de afgelopen jaren; de vele renovaties en onze sloop-nieuwbouw activiteiten. Belanghebbenden waarderen onze prestaties en gaven ons het cijfer 7,8. Daaraan hechten wij veel waarde, aangezien we door de jaren heen intensief in co-makerschap hebben gewerkt. Binnen Vlaardingen is een hecht netwerk van samenwerkende partijen ontstaan. Waterweg Wonen is daarbinnen een volwaardige partner. Het is ook fijn om te constateren dat de twee scores zo dicht bij elkaar liggen. Dit betekent dat Waterweg Wonen niet alleen doet wat zij zich heeft voorgenomen te doen, maar dat zij hier ook erkenning voor krijgt van de partijen waarvoor zij het doet.

Waterweg Wonen stuurt actief op het maximaal benutten van haar financiële mogelijkheden. We zeilen scherp aan de wind en doen dat in het belang van de huurders in Vlaardingen. Maar omdat we geen overmaat aan reserves hebben, levert dit in de visitatiesyste-matiek niet zo’n hoge score op (score 6,7). Op het onderdeel goed bestuur en toezicht (governance) scoren we goed (7,7), waarbij met name de transparante wijze waarop we verslag doen van onze resultaten, eruit springt.

In het visitatierapport zijn enkele – met name kleine – punten opgenomen die wij kunnen verbeteren. De hoofdboodschap van onze belanghebbenden is echter om vooral door te gaan op de huidige weg. De uitkomsten van het visitatierapport zien wij als een duidelijk signaal dat wij samen de juiste koers varen.

Om die reden is ons streven om de komende jaren vast te houden aan de hoofdlijnen van ons Bedrijfsplan 2012-2015.

1 In het nieuwe visitatiesysteem wordt voor een goede prestatie conform de doelstelling of norm een 6 of 7 gegeven. In de vorige systematiek was dat een 8.

12

13

14

Technologische ontwikkelingenTechnologische ontwikkelingen volgen elkaar steeds sneller op. Ze verspreiden zich ook steeds sneller over de wereld. Dalende kosten zorgen ervoor dat nieuwe technologieën voor meer mensen beschikbaar komen. Het intelligente huis is geen theorie meer. Slimme elektronica wordt toegepast in de woning en regelt interactief communicatie, beveiliging, duurzaam energieverbruik en binnen-klimaat. Het slimme huis kan betrokken worden bij verzorgingstaken. Mogelijk zullen door technologie meer mensen langer zelfstandig thuis kunnen wonen. Robots kunnen daarbij helpen.

Bouwmethoden en installaties worden flexibeler en duurzamer. Zonnepanelen worden dankzij nano-technologie steeds effectiever en kunnen verwerkt worden in bouwelementen zoals dakpannen, ramen en wanden. Als energiepro-ductie en -opslag leiden tot goedkope en wellicht zelfs overvloedige energie, gaan we anders tegen het energie-zuinig ontwerpen en renoveren (Trias Energetica) aankijken. 3D-printing leidt in snel tempo en met dalende kosten tot nieuwe mogelijkheden voor de consument om (zelf) producten-op-maat

te produceren. De 3D-geprinte woning bestaat al, zowel eengezinswoning als appartement. Straks kunnen 4D-geprinte onderdelen zo ontworpen worden, dat ze gemakkelijk uiteenvallen in recyclebare elementen.

Maatschappelijke ontwikkelingenEr ontstaat een nieuwe tijd, die omschreven kan worden met de woorden ‘flexibel’, ‘verbonden’ en ‘digitaal’. In de 24-uurs economie die zich ontwikkelt, wordt digitale dienstverlening steeds meer gangbaar en lopen wonen, werken en vrije tijd meer en meer in elkaar over. Consumenten vergroten hun invloed via het internet en de sociale media. Om zich positief te kunnen blijven onderscheiden, moet een organisatie op hoog niveau werken en positief blijven verrassen.

Nieuwe netwerken ontstaan met nieuwe processen en nieuwe verdienmodellen voor productontwikkeling en dienst-verlening. In eerste instantie zijn deze netwerken vooral zichtbaar in de grote steden, maar geleidelijk aan zullen deze ook in Vlaardingen van belang worden.

Er komt een jonge generatie aan die met sociaal ondernemerschap laagdrempelig

Tijdgeest

15

en van onderaf – vaak met behulp van internet – nieuwe producten en diensten in de markt zet. Op diezelfde wijze zet zij activiteiten op die passen bij de DOE-democratie die het Rijk voor ogen heeft (zie: Overheidsbeleid). Dit gebeurt als reactie op organisaties waarvan deze jonge generatie de producten of diensten (te) duur vindt of niet (genoeg) passend bij hen. Enkele initiatieven ontwrichten de huidige ‘systeemwereld’, ook wel aangeduid met het begrip disruptie. Dit leidt tot boeiende botsingen , zoals de recente voorbeelden als Airbnb en Uber laten zien. Tegelijkertijd zien we dat er een groep jongeren is die graag een ‘kant en klaar’ woonproduct kopen of huren. Niet teveel klussen en veel voorzie-ningen moeten al aanwezig zijn om zo de aanvangskosten van het betrekken van een woning te drukken. Bovendien zien we een verschuiving van ‘eigen bezit’ naar goederen ‘gebruiken’ en ‘delen met elkaar’.

Het achterliggende ‘verhaal’ van producten en diensten wordt belang-rijker. Ook de lokale of regionale binding wordt groter. Kruisbestuiving vindt plaats. Streekproducten liggen in de schappen van de landelijke supermarktketens, voorzien van het unieke verhaal van de ondernemers en de maatschappelijk betekenis van hun (zorg)boerderij. De wederkerigheid van relaties neemt toe: als ik jou help, help jij mij.

Er is groeiende aandacht voor de ‘circulaire economie’. Natuurlijke grondstoffen zijn eindig. In de kringloop-gedachte wordt een product aan het eind van zijn leven weer opgenomen in de natuur of de productonderdelen kunnen opnieuw worden gebruikt.

Overheden streven ernaar in 2017 hun dienstverlening volledig gedigitaliseerd te hebben. Banken schaffen uiterlijk 2019 de acceptgiro af. Voor de meeste mensen maken deze ontwikkelingen het makkelijker om hun zaken te regelen. Gewoon vanaf de bank, op het moment dat het hen schikt. Niet iedereen kan de steeds complexere online wereld echter volgen. Voor hen wordt het juist minder overzichtelijk. Er is dan ook meer het besef dat mensen hierdoor buiten de boot kunnen vallen. Tegelijkertijd verschuift de aandacht naar dat wat mensen wél kunnen, in plaats van wat zij niet kunnen (‘inclusieve economie’). Iedereen telt mee. Niemand wordt uitgesloten. Van onder nemingen wordt verwacht dat zij hiervoor oog hebben.

Ontwikkelingen in overheidsbeleid en binnen de corporatiesectorMet de komst van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 is de lijn voor de komende jaren helder: de corporaties richten zich op hun kerntaak en opereren in het publiek belang. Deze kerntaak is het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. Corporaties kunnen een

16

bijdrage blijven leveren aan de fysieke vernieuwing van wijken door renovatie, sloop en nieuwbouw van sociale huur -woningen. Vrije sector woningen moeten door marktpartijen worden ontwikkeld, waarbij zij het risico dragen. Laten de marktpartijen het afweten, dan kunnen corporaties op verzoek van de gemeente vrije sector woningen realiseren.

Daarnaast wordt strikter naar leefbaar-heidsactiviteiten van corporaties gekeken. Voorwaarde is dat deze activiteiten een directe relatie met de sociale huurwo-ningen van de corporatie moeten hebben. Per woning is een maximum bedrag vastgesteld dat hieraan kan worden uitgegeven. Sponsoring anders dan van bewonersinitiatieven, is niet langer toegestaan. Het toezicht is aangescherpt en het benchmarken van corporaties onderling wordt via de brancheorganisatie Aedes verder uitgebouwd. De rol van de gemeente en van de huurdersvertegen-woordigingen is versterkt.

Het kabinet legt de nadruk op betaal-baarheid en op beperking van de huurtoeslaguitgaven via het zogenaamde ‘passend toewijzen’. Vanaf 1 januari 2016 moet bij nieuwe verhuringen 95% van de nieuwe huurders die recht hebben op huurtoeslag, gehuisvest worden in een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen: respectievelijk € 586 en €628 (peil 2016). De maximale huurprijsgrens van de sociale huursector

– € 710 per maand – wordt in de periode 2016 tot en met 2018 bevroren. Het kabinet heeft de doelgroep van de corporaties tot het jaar 2021 tijdelijk uitgebreid met een deel van de huishoudens met een middeninkomen: de maximale inkomensgrens van € 35.739 is opgehoogd tot € 39.874 (peil 2016).

Nog onduidelijk is hoe het zal gaan met de verhuurdersheffing. In 2016 vindt een evaluatie plaats. Aedes en Woonbond zijn van mening dat de verhuurders-heffing moet worden afgeschaft. In plaats daarvan moet een duurzaam model gerealiseerd worden met een gematigd huurbeleid en met voldoende mogelijkheden voor corporaties om te investeren. Waterweg Wonen is het met deze opvattingen van Woonbond en Aedes eens.

Per 1 juli 2016 wil het Rijk de huur som - benadering invoeren. Dit is een huurprijsbeleid waarbij de maximaal toegestane stijging van de totale huur -inkomsten van de corporatie vastgelegd wordt én waarbij de hoogte van de huurstijging per woning voornamelijk wordt bepaald door de prijs-kwaliteit-verhouding. Het huurprijsbeleid is dan niet – of in ieder geval minder – inkomens-afhankelijk. Aedes en Woonbond gaan in hun Sociaal Huurakkoord 2016-2018 (juni 2015) uit van een huursompercentage van inflatie + 1% inclusief huurharmo-nisatie. Bij sociale huurwoningen met een

17

huurprijs hoger dan 80% van het wettelijk maximum zou de huurprijs jaarlijks met de inflatie verhoogd mogen worden. Bij de andere sociale huurwoningen zou de huurstijging maximaal inflatie + 2,5% mogen zijn. Het Kabinet neigt ernaar dit over te nemen en heeft daarnaast spelregels voorgesteld voor een extra huurverhoging voor huishoudens met een hoog inkomen. Aedes en Woonbond laten gezamenlijk het nut en de noodzaak van dergelijke extra huurverhogingen onderzoeken. Begin 2016 wil het Kabinet de resultaten vertalen in regelgeving.

De overheid streeft ernaar dat Nederland in 2050 klimaatneutraal is. Vanaf 2020 willen we in Nederland energieneutraal bouwen. Voor energieneutrale woningen wordt gewerkt aan een wetgeving voor energieprestatie vergoeding (EPV). Deze vergoeding wordt maandelijks door de verhuurder aan de huurder in rekening gebracht voor energielevering en voor de vergoeding van de aangebrachte energiebesparende voor zieningen bij een nul-op-de-meter-woning. De EPV vervangt als het ware de huidige energierekening. De Warmtewet die in 2014 is aangenomen en die ervoor zorgt dat corporaties nu energieleverancier zijn in complexen met een collectief verwarmingssysteem, leidt tot knelpunten. De Rijksoverheid gaat deze ingewikkelde knelpunten bestuderen.

Het kabinet streeft ernaar dat mensen met een beperking langer zelfstandig

kunnen blijven wonen. Het verzorgings-tehuis verdwijnt. Ook wordt de zorgverlening – waar dat kan – gescheiden van het wonen. Gemeenten hebben vanaf 2015 een grotere verantwoordelijkheid voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen. Een deel van deze taken hadden zij al, een deel hebben zij recent overgenomen van de Rijksoverheid (decentralisatie).

Mensen moeten in ‘de participatie-samenleving’ (of ‘DOE-democratie’) van het kabinet meer verantwoordelijkheid (kunnen) nemen voor zichzelf en hun omgeving. In Groot-Brittannië leidden de uitgangspunten van het vergelijkbare Big Society-model tot tal van nieuwe maatschappelijke initiatieven en allianties. Ook in Nederland groeit de belangstelling daarvoor en zijn de rollen van overheid, non-profitorganisaties, ondernemers en burgers in beweging.

Ontwikkelingen in woonbeleid VlaardingenIn Vlaardingen is er onverminderd draagvlak voor het (herijkte) Actieplan Wonen 2008-2030, de Vlaardingse woonvisie. De koers is stabiel. Voor de periode 2015-2020 zijn door het gemeentebestuur en de beide Vlaardingse woningcorpo raties prestatieafspraken gemaakt. Deze zijn gebaseerd op een aangepast tempo van de herstructurering van de stad. Ook zijn afspraken gemaakt over de ontwik-keling van de sociale woningvoorraad.

18

De huurdersraden van beide corporaties zaten aan tafel bij het maken van de afspraken en blijven aan tafel bij de monitoring en bijsturing.Het Vlaardings model van co-makerschap blijft uitgangspunt voor ons gezamenlijk handelen, ook in tripartiet-overleg.

Door een wijziging van de Wet gemeen-schappelijke regelingen (WGR) is per 1 januari 2015 de samenwerking van (voormalige) plusregiogemeenten op het gebied van wonen, vrijwillig geworden. In plaats van een verplichte extra bestuurslaag mogen overheden nu zelf kiezen op welke manier ze samenwerken. In 2014 zijn daarover al afspraken gemaakt. De nieuwe samenwerking richt zich primair op subregionaal niveau, in ons geval op de subregio Waterweg. Deze samenwerking combineren we met enkele regionale afstemmingsbijeenkomsten per jaar op woonthema’s zoals voorraadontwikkeling en woonruimtebemiddeling.

BevolkingsontwikkelingDe regio Rotterdam behoort niet tot de krimpregio’s, maar ook niet tot de regio’s waar de grootste bevolkings- en huishoudensgroei wordt verwacht. Voor Vlaardingen wordt geen wezenlijke verandering van het inwonersaantal voorzien. Wel vergrijst de bevolking in deze stad, groeit het aantal 80+-ers en zullen de mensen langer zelfstandig wonen. Naar verhouding gaat de

vergrijzing hier minder snel dan elders in Nederland, omdat Vlaardingen al een relatief vergrijsde bevolking heeft. Het aantal alleenstaanden neemt verder toe, evenals het aantal allochtonen. De instroom van tijdelijke arbeidsmigranten en verblijfsgerechtigden kan zorgen voor fluctuaties in de huisvestingsbehoefte. Waarschijnlijk komt er een extra taak voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden.

Economische ontwikkelingenIn Nederland was lange tijd sprake van een ingrijpende economische en financiële crisis. Sinds 2014 is er sprake van een broos herstel. Dit lijkt zich door te zetten. Het consumentenver-trouwen stijgt, de woningmarkt trekt aan en de koopkracht neemt weer wat toe. Tegelijkertijd stijgt het aantal uitkerings-gerechtigden in Vlaardingen nog. Het is de vraag hoe het aantal Vlaardingse huishoudens met een laag inkomen zich de komende periode gaat ontwikkelen. De schaarse inkomenscijfers die we in Nederland ter beschikking hebben, laten zien dat dit aantal de afgelopen jaren toenam, ook in onze huurwoning-voorraad. Het is niet eenduidig hoe zich dit gaat ontwikkelen. Enerzijds is er een aantrekkende economie, anderzijds zijn er meer jeugdige werklozen, pensioneringen en kleine huishoudens. Het is zaak om hier de vinger aan de pols te houden.

WoningmarktontwikkelingenVlaardingen kent een tekort aan

19

eengezinswoningen en nieuwe apparte-menten. Vroeg-naoorlogse gestapelde sociale huurwoningen zijn er meer dan voldoende. In Vlaardingen zijn in enkele wooncomplexen de kleine seniorenwo-ningen lastig te verhuren. De afgelopen jaren was landelijk en in onze regio een verschuiving van de vraag van koopwo-ningen naar huurwoningen zichtbaar. Van een dergelijke verschuiving was in Vlaardingen echter geen sprake. Begin 2016 worden de resultaten van het onderzoek WoON2015 bekend en hebben we meer zicht op de mogelijke verande-ringen in de vraag-aanbodverhoudingen in deze stad.

Ook in onze regio trok de woningmarkt na een lange periode van laagconjunctuur aan. Het aantal verkopen neemt toe en de prijzen van de verkochte (bestaande) koopwoningen stegen na lange tijd weer

voorzichtig. Ontwikkelaars en beleggers blijven nog terughoudend bij de realisatie van vrije sector huurwoningen die betaalbaar zijn voor huishoudens met een middeninkomen. De reden is dat zij het beoogde rendement te laag vinden. Deze vrije sector huurwoningen zouden de doorstroming uit sociale huurwoningen een impuls kunnen geven.

In de sociale huursector in de regio Rijnmond zien we een afname van het aantal woningen met een huurprijs tot onder de aftoppingsgrens: respectie-velijk € 586 en € 628. In onze subregio Waterweg is dat ook het streven, maar in andere delen van de regio gaat de daling sneller dan hier. Buiten het grootstedelijk gebied van de regio zou de daling niet of minder snel moeten plaatsvinden.

20

Onze missie

De kern van ons werk in de komende periode is en blijft het zorgen voor voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit in een prettige woon- en leefomgeving voor mensen met een lager inkomen die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Dit blijven we doen. Uitsluitend in Vlaardingen, de stad waarin wij geworteld zijn. Wij doen dit in partnerschap en in samenwerking met anderen.

Onze visie

Onze organisatie voert haar kerntaken uit op eigentijdse, ambitieuze, innovatieve en resultaatgerichte wijze. We zijn tegelij-kertijd bescheiden en dienstbaar aan onze huurders, woningzoekenden en aan de gemeenschap van Vlaardingen. Over de volle breedte van onze taken, verantwoor-delijkheden en activiteiten werken wij op hoog niveau. Wij vertrouwen erop dit in de toekomst te kunnen blijven doen. Samen met onze huurders en partners.

Waterweg Wonen is een maatschappelijk ondernemer. Om die reden maken wij

toekomstbestendige afwegingen tussen bewonerswensen, maatschappelijke belangen en financiële overwegingen. Deze afwegingen moeten in balans zijn en maken we in partnerschap, samen met anderen.

People, Planet, Profit: de betekenis voor Waterweg Wonen

People: vraaggestuurde en resultaat gerichte dienstverleningDe inwoners van Vlaardingen hebben de ruimte om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen situatie en hun eigen buurt. Waterweg Wonen zorgt voor goede huisvesting tegen een betaalbare prijs in vitale wijken en buurten. Wij beheren onze woningen goed, zowel qua onderhoud, leefbaarheid als qua verduurzaming. Dit doen wij samen met bewoners(vertegenwoordigers). In samenwerking met de gemeente en andere belanghebbenden zorgen we ervoor dat woningzoekenden eerlijke toegang hebben tot de sociale huurwo-ningen, met oog voor de sociale diversiteit van de wijken en buurten.

Wij spelen in op de wensen die leven. De houding van onze medewerkers kenmerkt zich door de aspecten

Missie en visie

21

aandacht (zowel menselijk als zakelijk), betrouwbaar (beloofd is beloofd en het gebeurt deskundig), geruisloos (de interne processen zijn voor de klant ‘onzichtbaar’)

en daadkracht (snel, gericht, creatief en flexibel oplossen van vragen). Op deze wijze zorgen wij ervoor dat huurders onze dienstverlening hoog waarderen.

22

Planet: verduurzaming2

De ecologische voetafdruk van onze woningen willen wij verminderen door zoveel mogelijk duurzaam te bouwen en te renoveren binnen de grenzen van onze financiële middelen en die van onze – toekomstige – huurders. We beperken de CO2-uitstoot en hebben oog voor de schaarste van natuurlijke grondstoffen. We werken samen met bewoners(verte-genwoordigingen) om hen te helpen het energieverbruik te verlagen, milieuver-ontreiniging te voorkomen en natuurlijke hulpbronnen duurzamer te gebruiken.

Profit: Kostenbewustzijn en goed rentmeesterschapMet het oog op de betaalbaarheid voor onze huidige en toekomstige huurders, streven wij ernaar onze middelen zo efficiënt en effectief mogelijk in te zetten. Daarbij hebben we oog voor de baten en lasten gedurende de hele levenscyclus, dit zowel voor de aanvangskosten als de beheerkosten. We houden rekening met onze partners. Waar mogelijk kijken wij naar de totale baten en lasten – dus inclusief die van onze partners – om zo tot de meest efficiënte en effectieve keuzes te kunnen komen.

In balansWaterweg Wonen kiest ervoor om over de volle linie van haar werk als corporatie op een hoog niveau te opereren. We kiezen er bewust niet voor om uit te blinken op slechts één of twee deelterreinen en op het matig of krap voldoende presteren op andere deelterreinen. In rapportcijfers uitgedrukt: liever vijf keer een acht, dan een lijst met één negen en verder zessen.

In partnerschap en samen met anderen Waterweg Wonen is gericht op ‘verbinding’ en wil stevig geworteld blijven in Vlaardingen. Partnerschap en samenwerking zijn en blijven daarbij belangrijke voorwaarden om onze doelen te kunnen realiseren. Onze samenwerking met de gemeente, de Huurdersraad, belanghouders en partners verloopt goed. Wij streven ernaar dat onze belanghouders de samenwerking met Waterweg Wonen waarderen met een acht.Waterweg Wonen heeft een positief imago in de stad en dat willen we zo houden. Daarnaast zijn wij transparant in onze doelstellingen en activiteiten én in de verantwoording van de resultaten en effecten daarvan.

Voor een toekomstbestendige samen -werking is wederkerigheid in de relaties met onze partners van groot belang. We willen elkaar wederzijds versterken bij het realiseren van ambities door nieuwe samenwerkingsverbanden te onderzoeken en aan te gaan. Dit doen we bij voorkeur in

2 We reserveren het begrip ‘duurzaam’ voor de ecologische verduurzaming van ons vastgoed. Het geheel van maatschappelijk verantwoord ondernemen (MVO) betitelen we als ‘toekomstbestendig ondernemen’.

23

Onderwijs en kinderopvang

Gemeente en subregio

Orde en veiligheid

Welzijn en Zorg

Ondernemers

Huurdersraad

Bewoners(groepen)

Collega-corporaties

Waterweg Wonen

ketensamenwerking en co-makerschap. Die samenwerking krijgt vorm in concrete projecten. De afgelopen jaren bouwden wij een traditie op met de organisatie van inhoudelijke themabijeenkomsten voor onze partners, belanghouders en experts

uit de markt. Onze themabijeenkomsten zijn te herkennen aan de titel ‘Vlaardingen verkent…’. Deze traditie willen we met één of twee bijeenkomsten per jaar voortzetten.

24

Ook voor de komende vier jaren is het ons doel concrete, zichtbare en meetbare resultaten te behalen. Om die reden hebben wij onze missie en visie – tegen de achtergrond van de meest recente en de verwachte ontwikkelingen – vertaald naar vijf heldere ambities.

Betaalbare sociale huurwoningen voor mensen die hierop zijn aangewezena) Betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomenb) Goede kwaliteit van woningen c) Betaalbare huisvesting voor bijzondere doelgroepen

Vitale wijken en buurtena) Betrokken bewoners b) Door huurders gewaardeerde woonomgeving c) Herstructurering van vastgoed

Verduurzaminga) Duurzaam vastgoedb) MVO inkoop- en aanbestedingsbeleid

Vraaggestuurde resultaatgerichte dienstverleninga) Slimme primaire processen b) Digitalisering van dienstverlening en gericht klantcontact

Toekomstbestendige organisatiea) Lagere bedrijfslastenb) Financieel gezond en goed rentmeesterschapc) Goed risicomanagement d) Goede verantwoording en toezicht

Ambities

25

Betaalbare sociale huur-

woningen voor mensen die

hierop zijn aangewezen

Betaalbare woningen

Goede kwaliteit w

oningen

Huisvesting voor bijzo

ndere

doelgroepen

Vitale wijken en

buurten

Betrokken bewoners

Gewaardeerde

woonomgeving

Herstructurering

vastgoed

Verduurzaming

Duurzaam va

stgoed

MVO inkoop- en

aangestedingsbeleid

Vraagsturende

resultaatgerich

te

dienstverlening

Slimme prim

aire

processen

Klantgerichte digitale

dienstverlening

Toekomstbestendige

organisatie

Lagere bedrijfslasten

Financieel gezond en goed

rentmeesterschap

Goed risicorendement

Goede verantwoording

en toezicht

26

27

28

A) Betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen

De voorraad sociale huurwoningenVoor Waterweg Wonen is en blijft de kern van haar werk het zorgen voor voldoende betaalbare woningen van goede kwaliteit in een prettige woon- en leefomgeving. Wij doen dit voor mensen die een inkomen tot circa modaal hebben en die niet zelfstandig in hun woningbehoefte kunnen voorzien.

Onze sociale huurwoningen staan uitsluitend in Vlaardingen. En wat ons betreft blijft dat in de komende periode zo. Met de corporaties en de gemeenten in de subregio Waterweg vindt regelmatig onderlinge afstemming plaats.

In dit deel van de regio streven wij naar een daling van het aantal sociale huurwoningen en een stijging van het aantal vrije sector woningen. Dát hebben wij afgesproken in de regio en vastgelegd in de prestatieafspraken met onze APW partners. Voor Waterweg Wonen is vastgelegd dat we een voorraad van minimaal 8.400 sociale huurwoningen dienen te hebben. Op dit moment hebben we circa 11.300 sociale huurwoningen3. Eind 2019 zijn dat er naar verwachting circa 10.950. In 2030 verwachten wij op basis van de meest actuele planning een kleine 8.900 sociale huurwoningen te hebben.

Ambitie 1

Betaalbare sociale huurwoningen voor mensen die hierop zijn aangewezen

3 Daarnaast hebben we nog bijna 200 vrije sector huurwoningen.

29

Binnen deze doelstelling hebben en houden we in Vlaardingen in principe voldoende woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens – respectievelijk € 586 en € 628 per maand – voor huurtoe-slaggerechtigde huishoudens. Dit is de kernvoorraad. Eind 2015 waren dit ruim circa 10.300 woningen, waarvan ruim 9.400 met een huurprijs tot € 586. Eind 2019 bedraagt de kernvoorraad indicatief ongeveer 9.400 woningen, waarvan ruim 8.200 met een huurprijs tot € 586.

We streven naar een groter aantal sociale huureengezinswoningen voor gezinnen. Het ziet er echter naar uit dat wij dit in de bedrijfsplanperiode 2016-2019 nog niet kunnen realiseren. In Holy-Zuidoost en later in de Westwijk vindt in die periode weliswaar nieuwbouw van – onder meer – eengezinswoningen plaats. Maar om bouwtechnische redenen zien wij ons ook genoodzaakt een aantal eengezinswoningen in Holy-Zuidoost te slopen. Op dit moment hebben we ruim 1.700 sociale huureengezinswoningen. Het is de verwachting dat wij eind 2019 circa 1.650 eengezinswoningen in ons bezit hebben. In 2030 zullen dit er circa 1.950 zijn. Onze gezinswoningen met tuin verhuren wij met voorrang aan Vlaardingse gezinnen met kinderen.

Het streven is bovendien om voldoende rolstoeltoegankelijke en rollatordoor-gankelijke sociale huurwoningen te kunnen bieden. Op dit moment bieden wij

circa 5.230 nul-tredenwoningen, waarvan er ongeveer 2.600 rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk is. Die laatste categorie zal stijgen tot bijna 2.800 in 2019 en bijna 3.000 in 2030. Deze rolstoeltoe-gankelijke en rollator-doorgankelijke sociale huurwoningen zijn echter niet optimaal gespreid over de verschillende wijken. Het aanbod in het Centrum, de Oostwijk en Ambacht is relatief gering. In de wijk Holy is het aanbod relatief groot. Een deel van deze woningen verhuren wij exclusief aan senioren. Voor enkele specifieke seniorencomplexen analyseren wij de toekomststrategie nader, omdat de verhuur momenteel moeilijker gaat dan voorheen.

Op mogelijkheden voor jongerenhuis-vesting in het centrum van de stad zijn wij alert. Om die reden verrichten wij haalbaarheidsstudies voor concrete locaties en/of panden. Vanaf 1 juli 2015 is het niet langer noodzakelijk dat alle woningen verhuurd worden met ‘inschrijfduur’ als rangordecriterium. Een deel van de woningen kunnen wij nu ook verhuren aan de eerste die reageert. Dit zijn de ‘direct kans’-woningen. Dit vergroot de slaagkansen van jonge woningzoe-kenden. Wij verwachten circa 15% tot 20% van de woningen via het ‘direct kansmodel’ te verhuren, waarvan een aanzienlijk deel aan jongeren.

Wij hebben geen voornemen om sociale huurwoningen te liberaliseren of ons verkoopprogramma te wijzigen.

30

Sociale huurwoningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens – € 710 – gaan wij bij nieuwe verhuringen begrenzen op die huurliberalisatiegrens. Bovendien verkopen wij geen eengezinswoningen in de sociale huur meer. Een uitzondering hierop vormt het ‘verspreid liggende bezit’. Het beperkte aantal vrije sector woningen in ons bezit verkopen wij op een voor ons passend moment. De appartementen in het Van Hogendorpkwartier verkopen we vooralsnog niet omdat ze een goede rol vervullen bij de doorstroming van ouderen uit onze sociale huureengezinswoningen. In de periode 2016-2019 willen wij circa 130 huurwoningen verkopen. Bovendien zullen wij commercieel bedrijfsonroerend- goed dat niet verbonden is aan onze kerntaak – de verhuur van sociale woningen – zoveel mogelijk verkopen.

Passend toewijzen, passend wonen

Meer dan voorheen hebben wij aandacht voor een passende huurprijs. Per 1 januari 2016 introduceert het Rijk het ‘passend toewijzen’ voor huurtoeslagge-rechtigde huishoudens. Zoals beschreven in de wet zullen wij bij het verhuren van onze vrijgekomen woningen minstens 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens een huurwoning bieden met een huurprijs tot maximaal € 586 / € 628. Deze rijksnormen zijn voor ons het uitgangspunt voor betaalbaar wonen. Een bredere kijk op de woonlasten, waarbij naast de huurlasten ook de energielasten

worden meegenomen in de overweging, nemen wij mee in onze voorlichting aan woningzoekenden.

Het wordt steeds duidelijker dat de impact van het passend toewijzen – zeker op termijn – groot kan zijn. De betaalbaarheid zal verbeteren, maar naar verwachting zullen ook maatschappelijk ongewenste neveneffecten (sociale segregatie) kunnen ontstaan.

We willen niet dat het Passend toewijzen (in combinatie met het huurprijsbeleid) zich voor huurtoeslag-gerechtigden vertaalt in een langere wachttijd voor een woning. De (neven)effecten van het passend toewijzen zullen wij nauwlettend volgen. Bij ongewijzigd huurprijsbeleid zal een deel van onze woningvoorraad niet langer bereikbaar zijn voor huurtoeslaggerechtigde huishoudens die een woning zoeken. Dit is het gevolg van de strikte sturing op inkomen. Voor deze groep zal in die situatie het aanbod van sociale huurwoningen kleiner worden. Dat zal zich vervolgens vertalen in een langere wachttijd voor een woning. Dat vinden wij een ongewenste ontwikkeling die duidelijke keuzes vergt.

We bekijken dit vraagstuk in relatie tot de huursombenadering die per 1 juli 2016 wordt ingevoerd. Een mogelijke oplossing is om vanaf 1 juli 2016 bij nieuwe verhuringen geen of een begrensde huurverhoging toe te passen. Dit leidt tot

31

lagere huurprijzen van huurwoningen die vrij komen. In dat geval realiseren we de huursomstijging (inflatie + 1%, inclusief harmonisatie-ineens) in zijn geheel of vooral via de jaarlijkse huurronde. Een bijkomend voordeel is dat deze oplossing tegelijkertijd de doorstroming kan bevorderen.

Waterweg Wonen hanteert als uitgangspunt dat we ongeveer ‘evenveel huurtoeslaggerechtigden willen huisvesten als nu’. Op basis van de cijfers van 2014 betreft dat dan circa 80% van de instroom in onze reguliere sociale huurwoningen. Hiermee voldoen we automatisch aan de wettelijke eis dat minimaal 80% van alle door ons nieuw gehuisveste huishoudens een inkomen dient te hebben van maximaal € 35.739 (2016). Tot 1 juli 2015 was dit minimaal 90%, maar door de tijdelijke verruiming van de doelgroep kan het zijn dat er meer huishoudens met een inkomen tot € 39.874 (2016) instromen.

We sturen In de basis strikt op inkomen bij de woonruimtebemid-deling. Bij nieuwe verhuringen gaan wij sterk sturen op de verhouding tussen het inkomen en de huurprijs. De sociale huurwoningen met een hogere huurprijs dan de aftoppingsgrens (vanaf respec-tievelijk € 586 en € 628) verhuren we in beginsel aan niet-huurtoeslagge-rechtigde huishoudens met een inkomen tot maximaal € 39.874; dit is de tijdelijk

verruimde doelgroep tot 2021. Alleen hiermee bereiken we de wettelijke eis dat we minimaal 95% van de huurtoeslagge-rechtigde huishoudens laten instromen in woningen met een lagere huurprijs. Vrijkomende sociale huurwoningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens zullen we in beginsel met voorrang verhuren aan huurtoeslaggerechtigde huishoudens. Een uitzondering hierop maken we voor het vrijmaken van de schaarse grondgebonden sociale huurwoningen. Niet-huurtoeslag-gerechtigde huishoudens die een dergelijke woning vrijmaken, huisvesten we in alle sociale-huurappartementen. Ook als ze een hoger inkomen hebben dan € 39.874.

We sturen bij als de instroom van huurtoeslaggerechtigden te hoog of te laag is. De instroom van huurtoeslagge-rechtigden willen we met huurprijsbeleid en woonruimteverdelingsbeleid bijsturen. Naar verwachting gaat op 1 juli 2016 het nieuwe huurprijsbeleid in. Na 1 juli 2016 zullen we de slaagkans van huurtoeslagge-rechtigden in regionaal verband monitoren en zo nodig bijsturen.

Omdat we vanaf 1 juli 2016 willen afzien van harmonisatie-ineens bij vrijkomende woningen, is het aanbod voor huurtoeslag-gerechtigden naar verwachting zo groot, dat huurtoeslaggerechtigden een hogere slaagkans hebben dan voorheen. We sturen dan bij door het wegnemen van

32

hun voorrangspositie bij een deel van de woningen met een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Desondanks kan het dan zo zijn dat onvoldoende betaalbare eengezinswoningen en grote energiezuinige appartementen voor huurtoeslaggerechtigden beschikbaar komen. Zo nodig zullen we specifieke huurverlagingen bij dergelijke woningen toepassen: indicatief bij maximaal vijftig woningen per jaar. De verwachting is dat dergelijke huurverlagingen de eerste jaren niet nodig zijn.

Wij zijn van mening dat passend toewijzen gekoppeld moet worden aan een systeem van periodieke toetsing van het inkomen. Op deze wijze kunnen schaarse middelen doelmatig en doeltreffend ingezet worden. Enerzijds met als doel om te hoge woonlasten bij huishoudens met lage inkomens te voorkomen. Anderzijds met als doel om niet onnodig lage huurprijzen te hanteren bij huishoudens met een inkomen die niet zijn aangewezen op de sociale huursector. Het rijksbeleid voorziet hier echter (nog) niet in.

Met het oog op de betaalbaarheid gaan we meer dan voorheen sturen op een kostendekkende exploitatie van alle huurwoningen, dus ook van de woningen tot de aftoppingsgrens (€ 586 en € 628). In ons huidige voorraad-beleid heeft in 2030 minimaal 60% van onze woningen een huurprijs tot de aftoppingsgrens. Voor jongeren tot 23 jaar

willen we geen structureel nieuw aanbod creëren tot € 410. Eventueel kunnen wij met hen een maatwerkafspraak maken, waarbij bij een nieuwe verhuring de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot de leeftijd van 23 jaar is bereikt.

Huurachterstanden en huisuitzet-tingen voorkomen we zoveel mogelijk. Op het terrein van schuldhulpverlening en –sanering werkt Waterweg Wonen samen met andere partijen, waaronder de gemeente. We denken en doen graag mee aan het armoedebeleid van de gemeente. Het gemeentelijk urgentiebeleid bij woonruimte bemiddeling geeft een voorrangspositie aan huishoudens met te hoge woonlasten. We zijn tevreden als de komende vier jaren het aantal ontrui-mingspreventietrajecten en daadwerkelijke ontruimingen verhoudingsgewijs niet toeneemt ten opzichte van het huidige aantal.

Vanwege de introductie van de huursombenadering per 1 juli 2016, zullen we het huurprijsbeleid nader bekijken. De nieuwe regelgeving die het Rijk per 1 juli 2016 wil introduceren gaat uit van een maximale stijging van de totale huurinkomsten van een corporatie. Ook de huurverhogingen die wij toepassen bij vrijkomende woningen worden daarin meegenomen. Een bijzonder aandachts- punt voor ons is dan ook in welke mate wij de stijging van de huurinkomsten doorvoeren bij de zittende huurders,

33

dan wel bij de nieuwe bewoners van vrijgekomen huurwoningen. Nieuwe bewoners betalen nu meer huur voor dezelfde woningen dan de bewoners die er al geruime tijd wonen. Dit verschil vinden veel van onze klanten niet eerlijk. Tevens belemmert het de doorstroming en verkleint het de slaagkans voor huur - toeslaggerechtigde woningzoekenden. Bovendien zullen wij bekijken of verschillen in populariteit tussen woning-complexen aanleiding geven om te differentiëren met de streefhuurprijs.

Gerichte doorstroming

De doorstroming van oudere bewoners van gezinswoningen met een tuin en/of van mensen met hoge inkomens naar passende appartementen gaan we actiever stimuleren. Dit leidt tot een groter aantal vrijkomende eengezins-woningen. In 2016 zetten wij in op een doorstroomarrangement (o.a. huurge-wenning) voor huurders die willen wonen in de tweede nieuwbouwtoren in het Van Hogendorpkwartier. Dit doen wij als

34

vervolg op onze doorstroombevorderende activiteiten bij de verhuur van de apparte-menten in de eerste nieuwbouwtoren in het Van Hogendorpkwartier en in het aangekochte complex Maasboulevard. Ook zullen we in 2016 een doorstroom- coach inzetten om huurders van eengezinswoningen die een verhuiswens hebben, een helpende hand te bieden om soepel te kunnen doorstromen naar een passend appartement in Vlaardingen. Dit doen we ook als het inkomen van deze huurders hoger is dan € 39.874. Wij zorgen ervoor dat de service van de doorstroomcoach goed bekend is bij onze huurders en bij onze samenwer-kingspartners die veel contact met deze huurders hebben. Na een jaar zullen wij bekijken wat de inzet van de doorstroomcoach heeft opgeleverd.

B) Goede kwaliteit van woningen

Kwaliteitsverbeteringen en onderhoud worden meer vraaggestuurd (op woningniveau). Onze woningen hebben doorgaans een goede kwaliteit. De afgelopen jaren hebben wij middels een aantal renovaties een grote kwaliteitsslag in ons woningbezit gemaakt. Deze was gebaseerd op het SVB-programma en kwaliteitsbeleid dat we in 2005 formuleerden. In 2016/2017 verwachten we de laatste complexgewijze renovaties – waarbij de woningen op het beoogde

kwaliteitsniveau worden gebracht – te kunnen afronden4.

Het onderhoud blijft met minder geld minimaal op hetzelfde niveau. Het onderhoudsbudget wordt verminderd met ruim 10%. Met minder geld, hetzelfde resultaat leveren. Dat is de opgave. Dit vraagt aanpassingen in de wijze van werken. Bijvoorbeeld via innovatieve vormen van ketensamen-werking en resultaatgericht werken. Minimaal 85% van de (nieuwe) huurders moet (zeer) tevreden zijn over het onderhoud van hun huurwoning en de aanpak daarvan. Hun tevredenheid meten wij bij het betrekken de woning, na twee jaar huren en na vier jaar huren. De onderhoudskosten willen we laten dalen en vergelijken we met andere corporaties via de Aedes-benchmark. Dit is tegelijkertijd de streefnorm. Voor 2016 bedraagt het kengetal € 1.075 per (gewogen) verhuureenheid. Hiervan is circa 35% mutatie- en reparatieonderhoud (‘correctief onderhoud’).

In de bestaande voorraad krijgen de kwaliteitsaspecten ‘veiligheid’ en ‘gezondheid’ meer expliciete aandacht. Na een analyse zijn risicoprofielen per thema opgesteld op basis van woningtype en bouwperiode. Het opstellen van deze

4 Afgezien van een eventuele ingreep bij de portiekwoningen Indische Buurt (strategie is eind 2015 in onderzoek)

35

profielen heeft (mede) tot doel om meer structuur aan te brengen en een eenduidige risicoafweging te kunnen maken in de activiteiten die wij op dit gebied al verrichtten. Bijvoorbeeld bij de aanpak van legionella, bliksembeveiliging, open verbran-dingstoestellen (geisers) en brandoverslag. Inmiddels maken we op basis van deze risicoprofielen per thema beleid en beheer-plannen en voeren dit vervolgens uit. Wij behandelen één thema per jaar.

We voeren een specifiek kwaliteits-beleid voor woningen die geschikt zijn voor mensen met fysieke beperkingen. Daarnaast blijven we kleine woningaanpas-singen op onze eigen kosten aanbrengen, zoals beugels en verhoogde toiletpotten. De financiële gevolgen daarvan zijn voor Waterweg Wonen te overzien. De bewoners kunnen zelf thuistechnologie aan bestaande basisinstallaties (laten) toevoegen. Het assortiment op dit gebied is tegenwoordig groot. Verwarming, verlichting, zonwering en/of verduis-tering kunnen met behulp van draadloze zenders op maat worden geregeld of geprogrammeerd. De ontwikkelingen in de thuistechnologie gaan dusdanig snel dat wij het niet verstandig vinden te investeren in een vaste infrastructuur die aan het vastgoed verbonden is.Als na een revalidatieperiode op korte termijn tijdelijk of permanent een aangepaste woning nodig is, regelen wij dit via een urgentiestatus of maatwerk. Van onze partners in de zorg horen wij

dat badkamers en toiletruimten van onze woningen vaak te klein zijn om de benodigde zorg te kunnen verlenen. Wij hebben echter de indruk dat dit slechts op kleine schaal tot onoverkomelijke problemen leidt. Omdat aanpassing van de plattegronden van onze woningen een dure oplossing is, zal een verhuizing in sommige gevallen noodzakelijk blijven.

C) Betaalbare huisvesting voor bijzondere doelgroepen

De verhuur bij Wonen & Zorg gaat vaker rechtstreeks via Waterweg Wonen. Door de afname van het aantal intramurale zorgplaatsen en door verkorte trajecten voor zorg, behandeling of begeleiding, verwachten wij dat meer van onze (toekomstige) huurders het zelfstandig wonen niet redden. Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg, verhuren wij in de toekomst mogelijk meer sociale huurwoningen rechtstreeks aan de bewoners in plaats van via een zorgpartij. Wij zorgen ervoor dat de noodzakelijke behandeling, zorg of begeleiding door zorgpartijen wordt geregeld via een samenwerkingsovereenkomst. Afspraken zijn vastgelegd in huurcontracten die op de situatie zijn afgestemd.

Tot en met 2019 wordt naar verwachting één nieuwbouwproject gerealiseerd dat is toegespitst op Wonen & Zorg. Dat zal het gebouw voor Philadelphia in de

36

Westwijk zijn. Deze wordt gebouwd ter vervanging van de kleinere Philadelphia-locatie Van Riebeeckstraat in het Centrum. In de periode 2020-2030 houden wij financiële ruimte beschikbaar voor nog twee andere nieuwbouwprojecten in deze sfeer.Nieuwe initiatieven voor Wonen & Zorg voor mensen met een beperking, worden bij voorkeur en voornamelijk in onze bestaande woningvoorraad gerealiseerd. Dient een nieuw initiatief zich aan, dan bekijken we of er bestaande woonge-bouwen zijn met geschikte of eenvoudig geschikt te maken woningen. Voorbeeld hiervan zijn eerdere toepassingen zoals in de complexen Even, Spoorstraat en Baanstraat. Bij de individuele huisvesting van bewoners met behandeling, zorg of begeleiding5 gaan we t/m 2019 uit van een stijging van 10% ten opzichte van eind 2014.

Wij staan open voor huurders die een wooncoöperatie willen vormen. De nieuwe Woningwet biedt huurders de mogelijkheid zelf wooncoöperaties te vormen; al dan niet middels de aankoop van hun huurwoningen. We zien op dat gebied nog geen initiatieven ondernomen worden, maar staan ervoor open wanneer dit wel gebeurt.

De mogelijkheden voor een permanent woongebouw voor tijdelijke arbeids-migranten onderzoeken wij. Het aantal te slopen woningen dat wij hiervoor zouden kunnen benutten, neemt naar verwachting af. In samenwerking met onze partners in het Convenant Huisvesting Tijdelijke Arbeidsmigranten blijven wij geclusterde huisvesting aanbieden aan tijdelijke arbeidsmigranten. Particuliere organisaties die convenant-partner zijn, zullen naar verwachting in grotere mate huisvesting bieden aan deze doelgroep in panden die geen eigendom zijn van Waterweg Wonen. Het aantal tijdelijke arbeidsmigranten dat in onze woningen gehuisvest wordt, zal daardoor naar onze verwachting dalen. Wij gaan er vanuit dat in 2019 nog minimaal 150 tijdelijke arbeidsmigranten in een woning van Waterweg Wonen worden gehuisvest.

Bij de huisvesting van verblijfsgerech-tigden sluiten we aan op landelijke ontwikkelingen. Samen met de gemeente Vlaardingen en Woningstichting Samenwerking zorgen we ervoor dat de gemeentelijke taakstelling voor de huisvesting van verblijfsgerechtigden gehaald wordt. Dit lijkt ook in 2015 te lukken. De huisvesting gebeurt nu in zelfstandige woningen. In aansluiting op de landelijke ontwikkelingen bekijken wij of mogelijk geclusterde (tijdelijke) huisvesting gerealiseerd kan worden om zo pieken in de instroom te kunnen opvangen. Ook bekijken wij de

5 exclusief de huishoudens met een laatste-kans-traject / ontruimingspreventie.

37

mogelijkheden om – zo nodig – meer dan één alleenstaande verblijfsgerechtigde in een woning te huisvesten. Op basis van de taakstelling voor de eerste helft van 2016 gaan we voor heel 2016 voorlopig uit van een instroom van 170 verblijfsge-rechtigden in Vlaardingen. Het kan zijn dat deze taakstelling hoger wordt. Waterweg Wonen huisvest hier circa 75% van.

We blijven participeren in de subregionale nachtvoorziening voor dak- en thuislozen: De Elementen. Met onze ketenpartners willen we de

uitstroom vanuit De Elementen naar een reguliere sociale huurwoning blijven regelen via een begeleidingsarrangement (‘Plusvoorziening’).

Samen met de gemeente Vlaardingen dragen wij zorg voor aanbod van crisis-opvang. Uitstroom uit de crisisopvang kan sinds 1 juli 2015 via een urgentiepositie in het woonruimtebemiddelingsmodel.

38

A) Betrokken bewoners

In de participatie van de Huurdersraad en bewonerscommissies blijven wij investeren. De participatie van onze huurders krijgt voor een belangrijk deel invulling via onze samenwerking met de Huurdersraad en de bewonerscom-missies. Deze samenwerking is gebaseerd op en gaat verder dan de Overlegwet van 2009. Het gaat in deze samenwerking niet alleen om overleggen, adviseren en al dan niet instemmen. Het gaat voor een aantal thema’s ook over co-makerschap, het gezamenlijk komen tot een eindproduct. In 2016 actualiseren we de samenwerkings-overeenkomst in het licht van de nieuwe Woningwet en de gewijzigde statuten. Meer en meer zal het een driepartij-enoverleg zijn. Aan tafel zitten dan de gemeente Vlaardingen, de Vlaardingse corporaties en de beide huurdersraden.Ons doel is het dat de Huurdersraad en de bewonerscommissies aan het eind van elk

jaar onze overleggen positief beoordelen. Daarnaast streven we naar een positief oordeel van de Huurdersraad over het driepartijenoverleg.

Wij stimuleren Vlaardingers hun mening met ons te delen via het digitaal platform ‘Vlaardingen doet mee’. Bij de totstand-koming van het bedrijfsplan dat voor u ligt, experimenteerden wij voor het eerst met een digitale vorm van ‘crowdsourcing’ als methode om de ideeën, tips en meningen van Vlaardingers te verzamelen. Wij verwachten dat nieuwe (digitale) participatie vormen zich verder zullen ontwikkelen en dat we daarmee meer Vlaardingers kunnen bereiken. We streven er vooralsnog naar om de eerste jaren één of twee digitale pilots per jaar te doen.

We zetten meer in op leefbaarheidsinitia-tieven via actieve DOE-participatie. Naast de samenwerking met de Huurdersraad en bewonerscommissies, streven we naar

Ambitie 2

Vitale wijken en buurten

39

nieuwe participatievormen die erop gericht zijn dat huurders een actieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid in hun eigen directe woon- en leefomgeving. Ook de Huurdersraad werkt aan vernieuwing van de inbreng van huurders in het beleid en het functioneren van Waterweg Wonen.

De inwoners van Vlaardingen hebben de ruimte om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun eigen situatie en hun eigen buurt. Het is daarbij belangrijk dat zij Waterweg Wonen weten te vinden als samenwerkingspartner. Daarbij zoeken we afstemming met de gemeente. We kunnen kennis, data of ons netwerk aanreiken, zodat het voor de initiatief-nemers gemakkelijker wordt om hun leefbaarheidsinitiatieven van de grond te krijgen. Indien nodig, kan Waterweg Wonen deze initiatieven ook financieel ondersteunen. Een belangrijke voorwaarde is dan wel dat het initiatieven zijn waarin onze huurders actief participeren. De eerste pilots op het gebied van DOE-participatie zijn daadwerkelijk van de grond gekomen. Wij bekijken of deze pilots een goede basis vormen voor een bredere vernieuwing van de betrokkenheid van onze huurders in hun woon- en leefomgeving. We streven ernaar dat in 2019 tenminste vijf grote(re) projecten actief draaien.

Op verzoek dragen wij ook op kleine schaal bij aan activiteiten in Vlaardingen. Naast leefbaarheidsiniti-atieven ondersteunt Waterweg Wonen

in beperkte mate kleinere activiteiten die een directe link hebben met onze huurders of kerntaken. Door deze activi-teiten te ondersteunen, stimuleert en beloont Waterweg Wonen het initiatief en de creativiteit van haar huurders, met als uiteindelijk doel Vlaardingen te ontwikkelen tot een fijne(re) stad om in te wonen. Bij grote activiteiten op stadsniveau is er een kleine rol voor Waterweg Wonen weggelegd. Deze evenementen vinden veelal in het centrum van Vlaardingen plaats. Waterweg Wonen zal zich voorna-melijk richten op de ondersteuning van evenementen waaraan de kinderen die in onze huurwoningen wonen en die veelal geen tuin hebben om in te spelen, gratis of tegen een geringe vergoeding kunnen deelnemen. Dit zullen we van jaar tot jaar bekijken. De bijdrage voor dergelijke evenementen stellen we per evenement vast. Wij gaan geen meerjarige verbinte-nissen (meer) aan.

We hebben geen plannen om nieuw maatschappelijk vastgoed zonder woonfunctie te ontwikkelen en stimuleren dat gebruikers de bestaande ruimtes met elkaar delen. In principe zijn andere instanties eerstverantwoor-delijk om maatschappelijk vastgoed zonder woonfunctie te realiseren. Zéker als daarvoor andere geldstromen van de overheid in het leven geroepen zijn. Initiatieven waarvoor wij benaderd worden, bekijken wij in overleg met

40

de gemeente Vlaardingen en de belanghebbende partners. Dergelijke investeringen zullen wij afwegen tegen andere investeringen. Zoveel mogelijk benutten we al bestaande ruimtes in of aan onze woongebouwen. Daarbij willen we stimuleren dat verschillende activi-teiten informeel tegelijkertijd kunnen plaatsvinden. Bijvoorbeeld kinderopvang, activiteiten voor senioren, koken, lezen, etc. Bij gebruikers zien wij echter niet altijd de bereidheid om ruimtes met elkaar te delen. Daar gaan wij omwille van de interactie en kosten wel op aansturen. Dit beleid geldt ook bij ruimtes voor bewonerscommissies.

B) Door huurders gewaardeerde woonomgeving

Het werken aan leefbaarheid doen we vanuit ons motto ‘niet bij stenen alleen’. Wij richten ons daarbij op de directe omgeving van onze sociale huur -woningen. Het leveren van een bijdrage aan een prettige woon- en leefomgeving voor onze huurders maakt deel uit van de kern van ons werk. Speerpunten daarbij zijn ‘schoon, heel en veilig’ en de versterking van sociale cohesie. Zaken als overlast, hennepteelt en woonfraude worden aangepakt. De activiteiten die wij ondernemen zijn gericht op de directe omgeving van onze sociale huurwoningen. Onze rol is daarbij aanvullend op die van de partijen die eerstverantwoordelijk zijn

voor de openbare ruimte en de sociale samenhang. We zorgen voor korte lijnen met onze partners.Wij stellen ons tot doel dat elk jaar 76% van onze huurders (zeer) tevreden moet zijn over haar woonomgeving. Dat is gelijk aan het huidige percentage. Ook het oordeel over de buurtschouw moet de komende jaren minimaal op hetzelfde niveau blijven: een 7,5. Het streven is om in 2019 het aantal gegronde overlastklachten met 10% te hebben teruggebracht; ofwel maximaal 170.

We werken gebiedsgericht, met extra aandacht en budget voor de Westwijk. De gemeente Vlaardingen en beide corporaties maken gezamenlijk een analyse van gebieden, buurten en complexen. Waterweg Wonen meet bovendien tweejaarlijks de kwetsbaarheid van haar bezit. Om dit te kunnen doen, stelt de gemeente gegevens beschikbaar. De gemeente en Waterweg Wonen werken gebiedsgericht. Samen geven wij prioriteit aan gebieden of buurten waar herstructurering plaatsvindt of die in sociaal-economisch opzicht kwetsbaar zijn en waar de maatschappelijke participatie laag is of onder druk staat. Op dit moment zijn dat de Westwijk, VOP, Holy-Zuidoost en Babberspolder-Oost. Complexen die kwetsbaar zijn, krijgen meer aandacht dan complexen die niet of minder kwetsbaar zijn.

41

Onze inspanningen op het terrein van leefbaarheid blijven in de wijken en buurten – ondanks het afnemend aantal woningen – over het algemeen op een financieel vergelijkbaar niveau: € 0,9 mln. per jaar (exclusief personeelslasten). We dragen minder bij aan voorzieningen op stedelijk niveau. Delen van de Westwijk krijgen gezien de kwetsbare situatie, extra inzet. We onderzoeken met de gemeente of het tijdelijk inzetten van instru-menten op basis van de Wet Bijzondere Maatregelen Grootstedelijke Problematiek nodig is, als onderdeel van gebiedspro-gramma’s. Het gaat dan om het verlenen van tijdelijke voorrang aan groepen woningzoekenden bij wooncomplexen of buurten waar de leefbaarheid en sociale samenhang ernstig onder druk staat. Met dit instrument willen wij zeer selectief omgaan.

We faciliteren bewoners bij leefbaar-heidsinitiatieven en verrichten zelf ook inspanningen. Bij leefbaarheid gaat het primair om de inspanningen en activiteiten die vanuit de bewoners zelf komen. Van kleine activiteiten tot grotere initiatieven, zoals bijvoorbeeld een sociale wijk on-derneming. Deze activiteiten worden al dan niet financieel ondersteund vanuit Waterweg Wonen. In andere gevallen gaat het om inspanningen vanuit Waterweg Wonen zelf. Tot die inspanningen behoren onder andere de inzet van consulenten, wijkmeesters en complexbeheerders (deze laatste groep wordt in belangrijke

mate betaald door huurders zelf), de aanpak van overlast en projecten als ‘Thuis in uw wijk’. Het project ‘Thuis in uw wijk’ willen we in 2016 van een complex-gerichte aanpak ontwikkelen tot een persoonsgerichte aanpak.

Wijkdeals en de adoptie van delen van het groen in de directe omgeving van onze huurwoningen, stimuleren en faciliteren wij. Het kwaliteitsniveau van de woonomgeving willen we goed afstemmen op de kwaliteit en fasering van de renovatie- en nieuwbouwprojecten. Dit niveau moet bovendien aansluiten bij de wensen van de eindgebruikers/bewoners. Het onderhoud door de gemeente gebeurt sober. Gemeente, bewoners en Waterweg Wonen kunnen met elkaar verkennen wat de maatwerkmogelijkheden zijn. Van groot belang daarbij is de inzet en betrokkenheid van de bewoners bij het onderhoud.

Waterweg Wonen heeft een signalerende functie en zorgt ervoor dat zij goede lijnen heeft met de sociale wijkteams, het Lokaal Zorgnetwerk en de politie. Er zijn huurders die het zelfstandig wonen niet redden zonder behandeling, zorg en/of begeleiding. Hoe meer organisaties oplettend zijn en signalen afgeven aan de sociale wijkteams, des te effectiever zij kunnen opereren. Huishoudens waarin sprake is van meervoudige problematiek komen door de signalen vanuit verschillende organisaties, eerder in het oog van de

42

sociale wijkteams. Waterweg Wonen heeft een signalerende functie en zorgt voor goede lijnen met de sociale wijkteams, het Lokaal Zorgnetwerk en de politie. Opgevangen signalen zullen we op effectieve wijze naar hen overbrengen. We gaan onze medewerkers trainen in het herkennen van gedrag dat bij specifieke problematieken past. Voor samenwerking via een gerichte ’achter-de-voordeur-aanpak’ staan wij open.

C) Herstructurering van vastgoed

Gezamenlijk met de gemeente, Woningstichting Samenwerking en de Huurdersraden blijven we werken aan het Actieplan Wonen. De vernieuwde prestatieafspraken met de gemeente en Woningstichting Samenwerking voor de periode 2015-2020 tekenden wij eind 2014. Voor het eerst waren bij de totstandkoming van deze afspraken ook de vertegenwoor-digers van de huurders vanaf het begin betrokken. Deze driepartijensamenwerking zullen wij in de komende jaren meer en meer terugzien. Ook op andere thema’s.

Binnen de subregio Waterweg werken we samen met de andere corporaties, de gemeenten en waar wenselijk met projectontwikkelaars om de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad vorm te geven. Ook bespreken we binnen deze subregio de resultaten en effecten van de woonruimtebemiddeling.

De herstructurering zetten we op basis van het Actieplan Wonen voort. De hoofdlijnen van het gezamenlijke Actieplan Wonen vormen het fundament voor ons Strategisch Voorraadbeleid. Daarvoor is breed politiek draagvlak. Bovendien is onze vastgoedstrategie ingebed in de (sub)regionale afspraken. De komende jaren gaan we:• verdere stappen zetten in de vermin-

dering van het aantal sociale huurwoningen;

• de grootschalige complexgewijze onderhouds- en renovatieprojecten afronden; we gaan naar vraaggestuurd onderhoud en zetten in op verdere verduurzaming;

• de herstructurering van Babberspolder-Oost voltooien;

• de nieuwbouwfase starten in de herstructurering van Holy-Zuidoost;

• de volgende fase in de noodzakelijke vernieuwing van de Westwijk opstarten met prioriteit voor het Centrumgebied en het gebied rond Valkenhof en de Floris de Vijfdelaan;

• voorzien in voldoende passende woningen voor de wonen en zorg doelgroep. Om dit te realiseren leveren wij in 2016 een nieuwbouwcomplex in de Westwijk op. Dit zal de eerste zijn van drie beoogde projecten.

Op deze wijze spelen wij in op de vraag naar meer grondgebonden woningen en moderne appartementen. We hebben oog voor nieuwe woonproducten.

43

Meer gedifferentieerde wijken zullen ontstaan door de sloop van – met name – de vroeg-naoorlogse gestapelde sociale huurwoningen en door nieuwbouw waarbij het accent ligt op vrije sector woningen. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt over de omvang en samenstelling van de voorraad sociale huurwoningen die nodig is om die huishoudens te kunnen blijven huisvesten die hierop zijn aangewezen.

Wij zorgen voor sloop en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Dit resulteert in de periode 2016-2019 in de sloop van 484 sociale huurwoningen. Op deze en andere nieuwbouwlocaties voor sociale huurwoningen in de stad, bouwen we in de periode 2016-2019 234 huurwoningen, waarvan circa 10% vrije sector huurwo-ningen (voor doorstroomarrangement Van Hogendorpkwartier). Daarnaast voeren we bij 573 woningen een complexgewijze renovatie uit en brengen we bij zeven woongebouwen extra liftstopplekken aan.

Minimaal 85% van de bewoners moet (zeer) tevreden zijn over het resultaat van de renovatie en over de wijze waarop de renovatie is aangepakt. Ook bij het opnieuw huisvesten van onze huurders als gevolg van de sloop van hun woning, moet minimaal 85% (zeer) tevreden zijn.

De nieuwbouw van vrije sector woningen gebeurt door marktpartijen. De afgelopen jaren ontwikkelde Waterweg Wonen zelf in principe geen vrije sector woningbouw, omdat we het geen taak van een woningcorporatie vonden én vinden om buiten de sociale sector risico-dragend vastgoed te ontwikkelen. Dit is nu ook de lijn van de nieuwe Woningwet. In het verleden is er wel aanleiding geweest om de bouw van dergelijke vrije sector projecten op ons te nemen, zoals in Babberspolder-Oost. Afwegingen destijds waren de continuïteit in de herstructurering die daar plaatsvond en het bevorderen van de doorstroming. Het is denkbaar dat de gemeente het in de toekomst wenselijk vindt dat Waterweg Wonen nieuwbouw vrije sector woningen realiseert en deze ook tijdelijk exploiteert. Bij een dergelijk verzoek zullen wij een extra investering in overweging nemen.

44

45

46

A) Duurzaam vastgoed

Wij investeren extra in de verduur-zaming van ons vastgoed. Zo nodig ook onrendabel. Duurzaamheid heeft gedurende de afgelopen jaren een stevige plaats verworven in onze eigen bedrijfs-voering. Ook in de ontwikkeling van ons woningbezit heeft verduurzaming een belangrijke plaats ingenomen. Voor ons woningbezit bewegen we ons van ‘gebruiker van proven technology’ naar een meer innovatieve ‘early adopter’. Voorheen was de lijn dat Waterweg Wonen de investeringen in duurzaamheid ongeveer moest kunnen terugverdienen. De verbeterde energetische prestaties van de woningen, vertalen zich in lagere woonlasten voor de huurders. In de periode 2016-2019 willen we in totaal 10 mln. extra, onrendabel investeren in de verduurzaming van ons vastgoed.

We kijken breder naar de energie-prestatie van ons vastgoed. Dus niet alleen naar de verbetering van het energielabel. In de periode 2008 tot en

met 2014 is de CO2-uitstoot van onze woningvoorraad met 20% afgenomen. Dat is drie jaar eerder dan de oorspronkelijke landelijke doelstelling, die een reductie van 20% wilde realiseren in de periode 2008-2018.

De latere afspraken die op landelijk niveau via Aedes zijn gemaakt over de beperking van de CO2-uitstoot vormen nu de landelijke ondergrens: -33% in de periode 2008-2020. Met ons huidige verduurzamingsprogramma zouden we eind 2020 uitkomen op een reductie van 26,5% (2019: 25,5%). Als we daarbij ook de verbeterde energieprestaties van de nieuwbouw koopwoningen optellen, die gebouwd zijn op de locaties van onze gesloopte sociale huurwoningen, bereiken we een reductie van 30% (2019: 28%).

Het budget dat is gereserveerd voor de extra investeringen in de verduur-zaming van ons vastgoed, willen wij niet uitsluitend gebruiken om de op landelijk niveau afgesproken CO2-reductie van 33% te bereiken. Elke woning van Waterweg

Ambitie 3

Verduurzaming

47

Wonen zou naar onze mening minimaal een D-label moeten hebben. Toch zullen we eind 2030 – ondanks al onze inspan-ningen – nog 400 woningen met een E-label in ons bezit hebben, en ruim 100 woningen met F of G-label. Een analyse leert ons dat wij – of de desbetreffende VvE’s – dit beperkte aantal woningen veelal slechts tegen hoge kosten van een beter energielabel kunnen voorzien. Wij vinden die investering onverstandig en zien daar dan ook voorlopig vanaf.Ook zullen wij investeringen in de opwekking en opslag van energie bij de investeringsafweging betrekken. Zo streven wij ernaar om eind 2019 minimaal 150 eengezinswoningen met zonnepanelen in ons bezit te hebben. We bekijken ook of we de daken van onze appartementen kunnen benutten voor de opwekking van energie. Met behulp van externe deskundigen gaan wij nader bekijken met welke innovatieve maatregelen wij onze woningen het beste verder kunnen verduurzamen. Daarbij wordt ook gekeken naar de technolo-gische innovaties op de (middel)lange termijn. Op basis van dit onderzoek, gaan wij de concrete aanpak op complexniveau opnieuw beoordelen.

Duurzaam en energiebewust woongedrag zullen wij stimuleren. Om duurzaam en energiebewust woongedrag van onze huurders te stimuleren, willen wij zoveel mogelijk meewerken aan gemeen-telijke initiatieven op dit vlak. Bijvoorbeeld

het energieloket, De Duurzame Winkel, inkoopacties en wijkacties en/of -campagnes. Waterweg Wonen bekijkt of ze bij dergelijke initiatieven kan aansluiten, zodat ook onze huurders worden bereikt en kunnen deelnemen. Enkele huurders van Waterweg Wonen zijn opgeleid als duurzaamheidscoach. Ook zij dragen bij aan het stimuleren van duurzaam energie-bewust woongedrag.

Voor de eigen bedrijfsvoering geldt dat de nieuwe huisvesting van Waterweg Wonen aan de Van Hogendorplaan een extra impuls zal geven aan de verduurzaming. De bouw van onze bedrijfshuisvesting startte eind 2014. Wij streven ernaar het nieuwe gebouw met BREEAM-certificaat Very Good6, uiterlijk in het najaar van 2016 te kunnen betrekken.

B) MVO inkoop- en aanbestedingsbeleid

Het regisserend opdrachtgeverschap en ketensamenwerking willen we uitbouwen. In plaats van altijd vooraf zelf het optimaal haalbare resultaat te berekenen en als opdracht mee te geven, gaan we de markt uitdagen om met innovatieve oplossingen te komen tot hoever ze een duurzaamheidsambitie kunnen bereiken.

6 BREEAM is een beoordelingsmethode om de duurzaamheid van gebouwen te bepalen.

48

Zoals eerder in dit bedrijfsplan gesteld, geldt voor het onderhoud van ons bestaande bezit het uitgangspunt dat het niveau van het onderhoud minimaal op hetzelfde niveau moet blijven. Dit ondanks een verlaging van het budget. Om dit te kunnen realiseren, passen wij onze werkwijze aan. Vormen van ketensamenwerking en resultaatgericht werken moeten leiden tot kostenbe-sparing vanwege de efficiëntie van deze werkwijzen. Bovendien verminderen we het aantal processtappen, maken we eerder en meer gebruik van de kennis en ervaring van de in te schakelen bedrijven en gaan we voor een langere periode samenwerkingsverbanden aan met deze bedrijven. Hiermee is al een begin gemaakt bij schilder- en schoonmaak-werkzaamheden en bij het op verzoek van de huurders vervangen van keukens, badkamers en toiletten.

Ons doel is het totale percentage van ongesorteerd restafval te reduceren en het gebruik van milieubelastende stoffen en mineralen te verminderen. Waterweg Wonen heeft zich ten doel gesteld om de schaarste van grondstoffen tegen te gaan en het (her)gebruik van bouwmaterialen en grondstoffen te bevorderen. Het percentage restafval in onze bestaande woningvoorraad willen we reduceren. Voor onze eigen bedrijfs-voering streven we naar een vermindering van het ongesorteerde restafval met 70%. Ook willen we zo min mogelijk gebruik

maken van schaarse of voor milieu en mens schadelijke stoffen. We streven naar een efficiënte toepassing van materialen en willen de impact van het gebruiken van fossiele grondstoffen terugdringen. Onze doelstelling is het om bij de inkoop van materialen, minimaal 50% circulaire materialen in te kopen. Dit zijn materialen die steeds opnieuw kunnen worden gebruikt. Waterweg Wonen wil bovendien de directe en indirecte CO2-uitstoot met 25% verminderen bij bijvoorbeeld het brandstofgebruik van haar materieel en bedrijfsauto’s. Bij de sloop van onze huurwoningen zetten wij ons ervoor in om nagenoeg 100% van de materialen opnieuw te kunnen (laten) gebruiken.

Waterweg Wonen wil een bijdrage leveren aan de inzet van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Hoewel de inzet van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt en het daadwerkelijke resultaat – opleiding en arbeidsplaats – moeilijk te kwantificeren is, stellen we een dergelijke Social Return als voorwaarde bij onze inkoopactivi-teiten. Hierbij gaat het niet expliciet om de inzet per werk, dienst of levering, maar gaat het er om hoe onze toeleveranciers zich (bedrijfsbreed) inzetten voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Hierover willen wij concrete afspraken maken met marktpartijen. Het spreekt voor zich dat wij ook zelf als organisatie ons steentje bijdragen (zie het hoofdstuk ‘Toekomstbestendige organisatie’).

49

Bij de keuze voor een dienst, werk of levering laten wij de keuze niet langer puur door de traditionele prijs/kwaliteitverhouding van de concrete dienst, werk of levering bepalen. Ook duurzaamheid en maatschap-pelijke winst gaan meewegen in deze beoordeling. Wij verwachten van leveranciers, bouw- en onderhoudsbe-drijven en ontwikkelaars dat zij minimaal werken volgens de nieuwste technologie en beschikken over de laatste kennis (‘state of the art’). Concreet moeten zij optimaal bijdragen aan:• De waardering van onze klant

(tevredenheid, comfort, betaalbaarheid);• De circulaire economie (het steeds

opnieuw gebruiken van materialen);• De inclusieve economie /social return

(iedereen doet mee en niemand wordt uitgesloten/kwetsbare groepen op de arbeidsmarkt worden betrokken);

• Een goede prijs van het product of de dienst;

• Minimale kosten gedurende de hele levenscyclus (incl. innovatie op technisch vlak).

Op basis van een pilot voor dakbedekking en schilderwerk werkten we in 2015 de mogelijkheden uit voor een MVO-inkoop. Met een nieuw ontwikkeld toetsingsmodel doen we nieuwe ervaringen op. Door

deze te bespreken met marktpartijen in concrete projecten, kunnen we dit toetsingsmodel verbeteren. Per werksoort gaan we in overleg met onze contract-partners bepalen op welke wijze we samen een bijdrage kunnen leveren aan onze bedrijfsdoelstellingen.

Wij richten ons met name op bedrijven die in Vlaardingen en de regio gevestigd zijn. Wel garanderen wij dat bij aanbestedingen ook minimaal één bedrijf van buiten de regio kan meedingen.

50

A) Slimme primaire processen

Waterweg Wonen is er voor haar klanten. Wij zullen als organisatie inspelen op vragen van klanten. De medewerkers van Waterweg Wonen werken elke dag gedreven samen om de kwaliteit van dienstverlening voor onze klanten te waarborgen. Deze blijft op het goede niveau van de afgelopen jaren. Dit geldt – ondanks de geleidelijke inkrimping van onze organisatie – ook voor de waardering die onze huurders en woningzoekenden voor onze dienst-verlening geven. Om dit te kunnen monitoren, blijven wij tevredenheidsme-tingen uitvoeren. In de Aedes-benchmark willen wij tot de bovenste helft van de middenpositie (B-score) behoren op het prestatieveld ‘kwaliteit dienstverlening’.

De houding van de medewerkers komt tot uitdrukking in de aspecten ‘aandacht’ (zowel menselijk als zakelijk), ‘betrouwbaar’ (beloofd is beloofd en het gebeurt deskundig), ‘geruisloos’ (de interne processen zijn voor de klant ‘onzichtbaar’) en ‘daadkracht’ (het snel, gericht, creatief en flexibel oplossen van vragen). Wij spelen zoveel als mogelijk in op wensen die er leven. Bij tevredenheidmetingen over het gedrag van onze medewerkers – zoals de metingen ‘woning betrekken’, ‘woning verlaten’ en ‘reparaties’) moet minimaal 90% van de respondenten de score ‘(zeer) tevreden’ geven. Voor planmatig onderhoud streven we een tevreden-heidsscore van 85% na.

Ambitie 4

Vraaggestuurde, resultaatgerichte dienstverlening

51

Via de lean-methodiek en verdergaande digitalisering stroomlijnen wij onze bedrijfsprocessen. Lean is een belangrijk hulpmiddel om overbodige stappen in onze bedrijfsprocessen te schrappen. Dit resulteert onder meer in kortere afhandel-termijnen. Ook het verder digitaliseren van onze bedrijfsprocessen en dienstver-lening en het stimuleren van het gebruik van ons digitale huurdersportaal – mijn.waterwegwonen.nl – moeten daaraan bijdragen. Wij doen dit in combinatie met kanaalsturing: de openings- en bezoektijden worden korter en onze telefo-nische bereikbaarheid beperkt. Met de

kanaalsturing zijn wij per 1 januari 2015 gestart. Door onze bedrijfsprocessen te stroomlijnen willen wij onder andere de mutatieleegstand van sociale huur - woningen verminderen van 1,0% (2014) naar maximaal 0,8% vanaf 2016.

Binnen 48 uur geven wij een reactie op een klacht van een klant. Het liefst lossen wij de klacht ook binnen 48 uur op. Dit kunnen wij echter niet in alle gevallen garanderen, vanwege de soms complexe problematiek en/of de afwezigheid van sleutelpersonen binnen Waterweg Wonen. Uiterlijk vijf werkdagen na ontvangst van

52

de klacht, is deze inhoudelijk behandeld en heeft de betreffende klant een antwoord van ons ontvangen. Bij minstens 90% van de ingediende klachten moeten deze normen behaald worden.

Waterweg Wonen heeft oog voor de nieuwe wet- en regelgeving. Naar ver - wachting komt er voor alle woningcorpo-raties één reglement voor de behandeling van klachten. Dit reglement bevat nieuwe regels voor de afhandeling van geschillen. Het afhandelen van geschillen moet in dat geval extern worden georganiseerd, via één landelijke geschillencommissie.

B) Digitalisering van dienstverlening en gericht klantcontact

In onze dienstverlening richting de klant werken wij digitaal, met name via ons huurdersportaal: mijn.waterwegwonen.nl. Onze klanten kunnen 24 uur per dag, 7 dagen per week terecht op mijn.waterwegwonen.nl – om verzoeken en/of klachten neer te leggen. Het gebruiks - gemak van mijn.waterwegwonen.nl willen we verder vergroten en het gebruik van dit medium tegelijkertijd verder stimuleren bij onze huurders. Ons streven is het om de digitale dienstverlening te laten groeien: reparatieverzoeken van ruim 1.800 in 2014 naar 5.000 in 2019 en het opzeggen van een huurcontract van circa 130 naar 450.

Wij verwachten dat op deze wijze het aantal binnenkomende telefoontjes met tenminste 50% kan verminderen. De reductie kan nog groter zijn als we in het kader van ‘lean’ een deel van de reparatieverzoeken rechtstreeks naar de bedrijven doorzetten die op contract onderhoud uitvoeren.In onze nieuwe bedrijfshuisvesting werken wij zo veel als mogelijk papierloos. Iedere medewerker kan op elke werkplek aan de slag. Dit ondersteunen wij met flexibele werkplekken en de juiste automatisering. De klant kan in het nieuwe kantoor op afspraak bij ons terecht.

Daarnaast werken wij aan een volledig digitale communicatiemiddelenmix, die is gericht op de informatiewensen van de individuele huurders. Dit sluit aan bij het streven van de overheidsinstellingen. Wij streven ernaar dat minimaal 80% van onze klanten (zeer) tevreden is over het contact met Waterweg Wonen.

Voor bewoners die zich de digitali-sering niet eigen (kunnen) maken, blijft persoonlijk contact mogelijk. Iedereen telt mee, wij sluiten geen mensen uit. Wanneer onze zelfredzame klanten gebruik maken van onze digitale dienstver-lening, kunnen wij extra aandacht geven aan die mensen die zich de nieuwe digitale wereld (nog) niet eigen kunnen maken.

Privacybescherming krijgt een belangrijke plaats binnen de organisatie. De bescherming van de

53

privacygegevens van onze klanten geven wij een plek in ons risicomanagement. De groeiende hoeveelheid digitale gegevens kunnen wij mogelijk gebruiken als informatiebron om de woninguit-rusting en persoonlijke dienstverlening te verbeteren, om de voorspellende waarde te vergroten en om de verantwoordings- en controlfunctie efficiënter te maken. Hiermee gaan we echter zorgvuldig en met gepaste terughoudendheid om vanwege het privacy-aspect.

Onze communicatie passen wij aan, aan de informatiebehoefte van onze klanten. Dit gebeurt onder meer op basis van de resultaten van het klantonderzoek dat wij uitvoerden in 2015. Op basis van de (individuele) klantbehoefte willen wij zo gericht mogelijk communiceren met onze klanten en hen alleen van die informatie voorzien, die zij interessant vinden. Daarmee voorkomen wij de klant te confronteren met ongewenste marketing-uitingen die voor hem niet relevant of interessant zijn. Vanwege maatschappelijk doeleinden, zoals doorstroombevordering en passend huisvesten, zullen wij in gevallen wél communicatieactivi-teiten richting specifieke doelgroepen ondernemen.

Jonge mensen willen wij beter bedienen. Via de sociale media en crowd -sourcing willen we een beter beeld krijgen van die onderwerpen die bij jonge mensen spelen. De woonruimte bemiddeling wordt via het digitale ‘spoedzoekersloket’ en het gebruik van sociale media, beter op de wensen van jonge mensen afgestemd.

54

55

56

A) Lagere bedrijfslasten

De lijn van ‘Scherp aan de wind’ zetten wij voort. ‘Scherp aan de wind’ is het motto waaronder de afgelopen jaren een ingrijpende verandering van onze organisatie heeft plaatsgevonden. Een sterke vermin-dering van het aantal medewerkers maakte daarvan deel uit. Deze afname van medewerkers verliep parallel met de afname van het aantal huurwoningen, een afname van de hoeveelheid projecten en met ons permanente streven om efficiënter te werken. Dit proces hebben we versneld en versterkt vanwege de afname van onze financiële mogelijkheden als gevolg van de verhuurdersheffing. De nieuwe organi-satieopzet is inmiddels geïmplementeerd, waarbij er vooral extra is en wordt bespaard op de capaciteit voor management, beleid en projecten.

De geplande personeelsvermindering van ongeveer 145 fte naar 108 fte7 (ongeveer 1 fte per 105 woningen) zal in de periode tot 2019 worden gerealiseerd via natuurlijk verloop, zonder gedwongen ontslagen en met de inzet van extra inspanningen om de mobiliteit van onze medewerkers te vergroten en stimuleren. Boventallige medewerkers ondersteunen wij bij het vinden van ander werk.

We willen dat onze bedrijfslasten lager zijn dan het gemiddelde van onze sector. In totaal streven we naar een reductie van de bedrijfslasten van 10%8

in de periode 2016-2019. Daarmee komen we in 2019 ten opzichte van 2012 op een bedrijfslastenreductie van in totaal 26% uit. In de Aedes-benchmark streven we op het prestatieveld Bedrijfslasten

Ambitie 5

Toekomstbestendige organisatie

7 exclusief VvE-beheer en extra complexbeheerders.

8 netto bedrijfslasten per gewogen verhuureenheid gecorrigeerd met de inflatie.

57

in 2019 het oordeel ‘B-bovenste helft’ na (2014: B-onderste helft). Het ‘scherp aan de wind varen’ willen we niet ten koste laten gaan van de positieve kanten van de eigenschappen en sfeer van het ‘klassieke familiebedrijf’ dat ook in onze organisatie zit. Samen met een nuchtere kijk op de zaken hebben we er goede resultaten mee geboekt. We willen blijven bouwen aan de organisatie en denken dat we ook met minder middelen tot een goede waardering van klanten en partners kunnen blijven komen.

De Verenigingen van Eigenaren (VvE) van complexen waarin wij bezit hebben, willen wij blijven beheren. Deze niet-kerntaak verrichten we sinds 1 januari 2015; de datum waarop de belangrijkste voormalige beheerder stopte met de VvE-werkzaamheden. Dit doen wij onder de naam ‘Waterweg Wonen VvE-Beheer’. Veel werkzaamheden die we als Waterweg Wonen toch al uitvoeren, komen overeen met de werkzaamheden van een VvE-beheerder. De VvE-consulenten vervullen de rol van Waterweg Wonen als (groot)eigenaar in Verenigingen van Eigenaren. Daarbij houden wij rekening met de diverse belangen in een complex. Omdat het in complexen waar eigenaar-bewoners en huurders wonen lastig is om de participatie van de huurders te regelen, hebben wij daarover goede afspraken gemaakt.

Ons Nieuwe Werken in één nieuwe vestiging draagt bij aan lagere bedrijfs-lasten. Uiterlijk in het najaar van 2016 gaan we van de twee huidige vestigingen naar één nieuw bedrijfspand. Daar gaan wij werken volgens ‘Ons Nieuwe Werken’. Dit zal bijdragen aan de gewenste efficiency- winst en tegelijkertijd aan het op niveau houden van onze dienstverlening.

In 2016 vervangen we ons primaire software-pakket. Medio 2017 gaan we met dit nieuwe software-pakket werken. De kernpunten van het nieuwe pakket zijn standaardisatie, een functionele procesinrichting en mogelijkheden tot het koppelen van specialistische software aan het basispakket. Standaardisatie zorgt ervoor dat het beheer en gebruik van de software doelmatiger en stabieler is. Bij de efficiënte procesinrichting is met name de mobiele toegankelijkheid en het verwerken van gegevens ter plekke belangrijk. Naast het primaire pakket hebben we altijd specialistische software nodig. Het primaire pakket moet zorgen voor een onderhoudsarme koppeling met efficiënte dataverwerking.

Waterweg Wonen wil dat haar medewerkers zich ontwikkelen en plezier ervaren in hun huidige functie. Zij biedt daarvoor alle ruimte. Wij streven ernaar om voor de medewerkers een eigentijdse werkgever te blijven. Om die reden blijven wij investeren in een prettig werkklimaat en in de ontwikkeling/employabilty van

58

de medewerkers. Van de medewerkers verwachten wij dat zij zelf werken aan hun inzetbaarheid, nu en in de toekomst, zowel binnen als buiten Waterweg Wonen. Op deze manier blijven we – gecombineerd met in- en uitstroom – een vitale organisatie. Bijzondere aandacht is er voor de verder-gaande digitalisering en standaardisatie van werkprocessen. Medewerkers kunnen zelf initiatief nemen en met onderbouwde voorstellen komen om bijvoorbeeld de werkprocessen waarvan zij onderdeel zijn, meer ‘lean’ te maken: gebruiksvriendelijker, effectiever en efficiënter.Wij streven naar een ziekteverzuim van minder dan 4,0% (2014: 4,4%).

Voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt creëren wij werk. Dit doen we op basis van de Wet Banenafspraak (tijdshorizon 2026). In 2016 willen wij de meetbare prestaties voor Waterweg Wonen op dit gebied helder hebben. Zoals u heeft kunnen lezen, krijgt deze doelstelling ook een plaats in ons MVO inkoop- en aanbestedingsbeleid. Daarnaast bieden wij diverse stagemogelijkheden voor leerlingen van het voortgezet onderwijs, het middelbaar beroeps-onderwijs en het hoger onderwijs.

B) Financieel gezond en goed rentmeesterschap

Waterweg Wonen werkt kostenbewust en staat voor rendement. Het behalen van

rendement is niet een doel op zich, maar is noodzakelijk om voldoende draagvlak te hebben en te houden voor de investe-ringen en uitgaven die nodig zijn voor onze kerntaak: het bouwen, onderhouden en beheren van betaalbare sociale huurwoningen in een prettige woon- en leefomgeving. Op deze wijze willen wij goed rentmeesterschap voor nu, maar ook voor de toekomst waarborgen. Wij sturen daarbij op een goede vermogensontwik-keling en gezonde kasstromen9.

De kasstroom uit onze basisexploitatie moet minimaal positief zijn. Waterweg Wonen heeft voldoende inkomsten nodig om haar uitgaven – waaronder de rente en aflossing op haar leningen – te kunnen betalen. In deze bedrijfs-planperiode rekenen we in 2016-2019 met een boveninflatoire stijging van de huurprijzen: inflatie + 1,0%, inclusief harmonisatie. Dit doen wij in aansluiting op het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond. Ook passen wij zo nodig huurverlagingen toe om de slaagkans van huurtoeslag-gerechtigden op een sociale huurwoning, op peil te houden bij de uitvoering van het passend toewijzen. De introductie van het nieuwe landelijke huurprijsbeleid op basis

9 De financiële kengetallen in deze paragraaf zijn conform de grondslagen van het WSW en gebaseerd op de voorgenomen activiteiten uit het SVB/MJP 2016 (december 2015).gecorrigeerd met de inflatie.

59

van de huursombenadering grijpen wij aan om ons huurprijsbeleid in zijn geheel nader te bekijken. Deze introductie wordt door het Rijk voorzien per 1 juli 2016.

Het directe rendement van ons vastgoed (rendement zonder waardeontwik-keling) moet minimaal 4,0% bedragen. Tot 2019 groeit het directe rendement – in het licht van de gedane investeringen en het geplande vermogensherstel – tot circa 6,1% (2014: 4,5%). De rentedek-kingsgraad bedraagt minimaal 1,4% en groeit tot circa 2,4% in 2019 (2014: 1,5%).

Wij herstellen onze vermogens-positie. De komende jaren staan in het teken van vermogensherstel. Dit komt na een periode waarin wij omvangrijke investeringen in groot onderhoud- en grootschalige renovatietrajecten in ons bestaande woningbezit hebben gedaan. Het vermogensherstel is noodzakelijk om straks de herstructurering van de Westwijk en de vervangingsvraag die in de toekomst ontstaat bij Waterweg Wonen, te kunnen faciliteren. Ondanks dat zullen wij de komende jaren extra onrendabele investeringen doen om onze woningvoorraad verder te verduurzamen (10 mln. in periode 2016-2019). We gaan dit doen in een periode waarin de huurinkomsten minder snel zullen groeien dan in onze meerjarige begrotingsstukken van 2015 was aangenomen.

De ontwikkeling van de gangbare financiële kengetallen vertoont een gunstig beeld. Dit heeft geleid tot een positieve reactie van het WSW op ons meest recente borgingsverzoek en tot een positief oordeel van de Autoriteit Woningcorporaties (voorheen: CFV). Positieve beoordelingen van de AW en WSW zijn belangrijke randvoorwaarden voor ons functioneren. De solvabiliteit groeit met de voornemens uit deze bedrijfsplanperiode van tot 31% in 2019 (2015: 28%). De Loan to Value willen we laten dalen naar 68% in 2019 (2014: 77%). We streven naar een gemiddelde vermogenskostenvoet van 3,5% in 2019 (2014: 4,0%).Deze kengetallen hebben de bedrijfs-waarde als waarderingsgrondslag. De nieuwe Woningwet gaat ook uit van de marktwaarde als waarderingsgrondslag. Wij zullen onze kengetallen daarom in 2016 ook op basis van de nieuwe definitie en voorgeschreven parameters, transparant maken.

Onze kerntaakactiviteiten scheiden wij van de commerciële activiteiten. In 2016 zullen we in het kader van de nieuwe Woningwet een voorstel maken voor de scheiding van onze DAEB en niet-DAEB activiteiten. Mede gezien ons beperkte aantal niet-DAEB activiteiten en de gewenste flexibiliteit, streven wij een administratieve scheiding na en dus geen juridische splitsing.

60

C) Goed risicomanagement

De belangrijkste risico’s en beheersmaat-regelen zijn benoemd en daar sturen wij actief op. Ons risicomanagement ligt zowel centraal als decentraal in de organisatie. De afdeling Bedrijfsvoering stelt het risico-beleid op en bij. Afstemming vindt plaats in MT-verband. Op decentraal niveau waarderen de betrokken afdelingen de risico’s en benoemen beheersmaatregelen. Wij monitoren deze en sturen actief bij.

Het risicomanagement bouwen we uit. De ‘legal risico’s’ willen wij scherper in beeld krijgen en we introduceren het onderdeel ‘informatierisico’s. Risicomanagement binnen Waterweg Wonen bestaat uit de volgende vijf categorieën:1. Strategische risico’s: het mogelijk

optreden van een ongewenste en ongeplande gebeurtenis, waarvan de gevolgen het realiseren van onze ambities en doelstellingen bedreigen.

2. Projectrisico’s: het mogelijk optreden van een ongewenste en ongeplande gebeurtenis tijdens een renovatie- of nieuwbouwproject, waarvan de gevolgen het realiseren van de project-resultaten en/of -doelstellingen geheel of gedeeltelijk kunnen bedreigen.

3. Legal risico’s: het mogelijk optreden van een ongewenste en ongeplande gebeurtenis waarvoor Waterweg Wonen (juridisch) aansprakelijk wordt gesteld.

4. Informatierisico’s: het mogelijk optreden van een ongewenste en ongeplande gebeurtenis, die een bedreiging vormt voor de (betrouw-baarheid van de) informatievoorziening van Waterweg Wonen.

5. Integriteit en fraude risico’s: het mogelijk optreden van een schending van de integriteit en/of het opzettelijk plegen van onrechtmatige feiten, die Waterweg Wonen (financieel) schaden.

Project risico's

Strategische risico’s

RISICO MANAGEMENT

Fraude-risico’s

Legal risico's

Informatie risico's

61

Tien onderwerpen hebben we benoemd als de belangrijkste strategische risico’s. Samen vormen zij ons strategisch risicoprofiel (zie afbeelding).

We willen de legal risico’s scherper in beeld krijgen. In de afgelopen jaren hebben zich in de sector verschillende

incidenten voorgedaan waarvoor een woningcorporatie aansprakelijk werd gesteld. Bijvoorbeeld in gevallen van asbestbesmetting. Omdat ook wij risico’s lopen op het gebied van aansprakelijk-stelling staat ‘legal’ de komende jaren hoog op de agenda bij Waterweg Wonen.

Veligheid en gezondheid (1)

Aansprakelijkheidbij inkoop (3)

Privacy (4)Vervolgschade bij

ontoereikendegaranties (5)

Aansprakelijkheid bij verhuurde woningen (2)

16

14

12

10

8

6

Ingrijpend overheidsbeleid (1)

Beperkt rendementmaatschappelijk

vastgoed (4)

Niet halen inkomenseis (5)

Leefbaarheids-problematiek (6)

Calamiteiten(bezit) (7)

Financieringsrisico (2)

Beperkt houdbaarparticipatiemodel (10)

Tegenvallende omzet verkoop

bestaand bezit (3)

Mismatchwoningvraag

aanbod (8)

Ontransformeerbaarheid voorraad (9)

242118151296

Strategisch risicoprofiel Waterweg Wonen

Klant/imagoFinancieelGemiddeld

Risicoprofiel LegalWaterweg Wonen

Top 5 aansprakelijkheid

62

De inventarisatie van legal risico’s in 2015 leidde tot het volgende risicoprofiel.Op basis van dit risicoprofiel gaan we bekijken of de risico’s voldoende zijn geborgd. Welke beheersmaatregelen zijn genomen en zijn deze toereikend? Zijn de aanwezige contracten volledig, up-to-date en snel te raadplegen? Vindt er adequate bewaking plaats? En zijn de medewerkers zich bewust van de risico’s die wij als organisatie lopen? Hierover gaan wij structureel rapporteren. In de komende jaren zullen wij niet alleen onze medewerkers bewust maken van de legal risico’s. Wij gaan ook de juridische kennis binnen de organisatie verder vergroten. Dit doen wij met workshops op het gebied van bijvoorbeeld arbeidsrecht, huurrecht, inkoop en contractvorming. Daarnaast gaan wij een contractenregister opstellen, waaruit zowel kwantitatieve als kwalitatieve verplichtingen blijken.

We breiden het risicomanagement uit met informatierisico’s en voeren de hieruit voortvloeiende acties zoveel mogelijk uit in 2016. Het informatierisico-management bestaat uit het inschatten van alle risico’s die Waterweg Wonen loopt bij het informatiebeheer. Wetgeving op dit gebied – waaronder de privacywetgeving – is aangescherpt. De betrouwbaarheid van onze gegevens en systemen is voor de controle op de jaarrekening van groot belang. Ook willen we voldoende continu-iteitsmaatregelen getroffen hebben om kritische bedrijfsgegevens te kunnen terughalen na een storing. Deze drie elementen vormen het uitgangspunt van het informatierisicomanagement binnen Waterweg Wonen.

In 2015 hebben we een risico- en impactanalyse voor informatiebeheer uitgevoerd op de thema’s hardware,

Hardware

Software

Netwerk

Personeel

Gebouw

Organisatie

9,0

7,0

5,0

3,0

1,0

Risicoprofiel informatiemanagement

Voor aanvang2016Toekomst

63

software, netwerk, personeel, gebouw en organisatie. Dit resulteerde in het volgende risicoprofiel.De acties die hieruit voortvloeien bestaan uit harde maatregelen om de continuïteit te waarborgen op het gebied van hardware en het nemen van zachte maatregelen (soft controls) om de bewustwording van informa-tierisico’s te vergroten. Maatregelen op het gebied van de bewustwording van het personeel om hun gegevens te beveiligen en de extra beveiliging van ons ICT netwerk tegen ongeoorloofde digitale toegang (hacken), zijn in 2015 uitgevoerd. Met het gebouw samenhangende risico’s zoals defecte hardware of media (door brand, water of vandalisme) zullen in 2016 met het nieuwe kantoorpand geminimaliseerd worden. Dat doen wij onder meer met brandpreventie en wateroverlastpreventie. Vanaf 2016 zal de verantwoordelijkheid voor de informatierisico’s bij het management (de proceseigenaren) gelegd worden. Eenmaal per jaar zullen de informatierisico’s worden geëvalueerd en worden waar nodig nieuwe maatregelen genomen.

Waterweg Wonen participeert actief in het reputatiemanagement dat Aedes voor de sector coördineert. Hiertoe worden thema’s belegd zoals bijvoorbeeld de Dag van het Huren. Op lokaal niveau bewaken wij actief de diverse media en reageren actief wanneer er over ons gecommuniceerd wordt. Daarnaast betrekken we de pers proactief bij onze activiteiten.

Ons crisisbeheersingsplan treedt in werking zodra zich een crisis of een calamiteit voordoet. Een crisiscoördinator is benoemd. Afhankelijk van het soort crisis of calamiteit in de stad, roept hij het interne crisisteam samen en handelt vervolgens naar het crisisbeheersingsplan. Jaarlijks oefenen wij een specifieke crisis met dit interne crisisteam.

D) Goede verantwoording en toezicht

Onze governance-structuur is op orde en zullen we actualiseren in relatie tot de nieuwe woningwet. Goed bestuur en toezicht – good governance – is belangrijk. Waterweg Wonen leeft de governancecode van de sector na. Naar het oordeel van de visitatiecommissie beschikt Waterweg Wonen over een adequate governancestructuur, waarbij in het bijzonder de externe legitimatie en open verantwoording wordt geprezen. Wij zien erop toe dat onze documentatie op het terrein van governance tijdig wordt aangepast aan de gewijzigde wet- en regelgeving. In het jaarverslag vermelden en motiveren wij – indien aan de orde – waar en waarom wij van de code afwijken.

Voor de besturing van de organisatie vertalen we jaarlijks het bedrijfsplan in een jaarplan met doelstellingen en bijbehorende afdelingsplannen. Dit blijven we doen via ‘kritieke succes-

64

factoren’ (KSF: doelstellingen) en ‘kritieke prestatie-indicatoren’ (KPI). Aan de hand daarvan volgen wij of en in hoeverre we de doelstellingen bereiken. Over deze doelstellingen zal gedurende het jaar worden gerapporteerd, zowel op strategisch, tactisch als operationeel niveau. Wanneer zich een afwijking voordoet ten opzichte van de gestelde doelen, besteden wij extra aandacht aan het beter onderbouwen van de maatregelen die wij nemen ter bijsturing10

Met de vervanging van ons primaire automatiseringspakket zullen we er in de jaren 2017 en 2018 voor zorgen dat wij over meer realtime rapportages beschikken. Met het nieuwe pakket kunnen we beter vergelijkingen maken op woning-, complex- en wijkniveau. Dit biedt mogelijkheden voor een beter inzicht in de prestaties van (individuele) wooncom-plexen en voor betere voorspellingen, zowel maatschappelijk als financieel. Wij zullen bekijken of de analyse van dergelijke informatie een meerwaarde heeft om (bij) te sturen en om tot afwegingen te komen in ons strategisch voorraadbeleid (portfo-liomanagement) en in ons tactisch beheer (asset management) van de woningen. Ook komt de inbedding in de organisatie aan de orde.

Met ons Maatschappelijk Rendement- model blijven wij op transparante wijze rapporteren over onze activiteiten als maatschappelijke onderneming. Vaste elementen in dit model zijn: hoeveel en welke middelen (input) geven wij uit? Welke maatschappelijke prestaties (= output) behalen wij? En welke maatschappelijke effecten (= outcome) doen zich voor in Vlaardingen?

Daarnaast participeren we in de verdere ontwikkeling van de Aedes-benchmark. Om corporaties goed met elkaar te kunnen vergelijken, zijn eenduidige cijfers en definities nodig. In 2014 verscheen de eerste benchmark van onze landelijke koepelorganisatie Aedes met als presta-tievelden ‘bedrijfsvoering’ en ‘kwaliteit’ (dienstverlening). Drie categorieën – A, B of C-klasse – tonen per onderdeel de resultaten van de branche en de corporatie. Iedere groep bevat een derde van alle deelnemende corporaties. Waterweg Wonen kwam in de B-klasse. In deze bedrijfsplanperiode willen wij voor beide prestatievelden ons bevinden in de bovenkant van de B-klasse. De benchmark wordt momenteel uitgebreid met andere prestatievelden. Eind 2015 zijn toegevoegd de prestatievelden: ‘financiële positie’, ‘onderhoud’ en ‘beschikbaarheid/betaal-baarheid’. Het doel is dat op termijn ook gemeenten, huurders en andere belang-hebbenden inzicht hebben in onze prestaties ten opzichte van die van andere corporaties. 10 Aanbeveling uit de visitatie EY (2015)

65

De Raad van Commissarissen (RvC) van Waterweg Wonen onderschrijft de Governancecode woningcorpo-raties. De RvC beschikt over een actueel toetsingskader dat wordt gebruikt bij het goedkeuren van voorstellen en beleidsdo-cumenten. Hiervan wordt jaarlijks verslag gedaan. De samenstelling van de RvC is evenwichtig, gelet op de volkshuis-vestelijke taak van Waterweg Wonen en de verschillende expertises die nodig zijn om toezicht te kunnen uitoefenen.

De profielschets voor leden van de RvC is duidelijk en wordt bij (her)benoemingen geactualiseerd. De RvC vult op actieve en gedegen wijze de toezichtrol in. Jaarlijks worden door de RvC prestatieafspraken gemaakt met de directeur-bestuurder. Er is periodiek contact met de huurdersraad, stakeholders in de regio, de OR, het management en de externe accountant. Bovendien vindt jaarlijks een zelfevaluatie plaats.

67

Kritieke succesfactoren en prestatie-indicatoren

Voor de besturing van de organisatie vertalen we de ambities uit het bedrijfsplan 2016 - 2019 in twaalf kritieke succesfactoren (KSF-en). Per KSF zijn kritieke prestatie-indicatoren

(KPI’s) bepaald. Deze worden allemaal opgenomen in de Balanced Scorecard. In de MIS-rapportage wordt hieruit een selectie van de prestatie-indicatoren gemaakt voor de RvC.

68

KSF 1 Betaalbare sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 1 Huisvesting van doelgroep jrl. aantal 11.327 10.951KPI 2 Passend toegewezen

huurtoeslaggerechtigden mnd. % - ≥ 95%

KPI 3 Gehuisveste huishoudens met een inkomen <= € 35.739 (nieuwe verhuringen)Gehuisveste huishoudens met een inkomen <= € 39.874 (nieuwe verhuringen)

jrl. %

%

-

-

≥ 80%

≤ 20%

KSF 2 Goede kwaliteit van de woningen

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 4 Tevredenheid over staat onderhoud

• betrekken mnd. % 85% ≥ 85%• bewonen (na twee en vier jaar) 4-mnd % 82% ≥ 85%

KPI 5 Uitgaven onderhoud• onderhoudskosten per gewogen vhe

(ongeharmoniseerd)4-mnd. € € 1.115 € 1.075

• correctief onderhoud mnd. € 4,5 mln 4,6 mln.• planmatig onderhoud (V&W) mnd. € 6,8 mln 5,9 mln.

KSF 3 Betaalbare huisvesting voor bijzondere doelgroep

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 6 Individuele huisvesting wonen en zorg aantal 59 ≥ 65

• gehandicaptenzorg 4-mnd aantal 17• geestelijke gezondheidszorg 4-mnd aantal 28• maatschappelijke opvang 4-mnd aantal 14

KPI 7 Indiv. Huisvesting ov. bijzondere doelgr.• statushouders/verblijfsgerechtigden 4-mnd % onbekend1 75% ts

KPI 8 Woningen voor tijdelijke arbeidsmigranten jrl. aantal 316 ≥150

KSF 4 Betrokken bewoners

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 9 Oordeel HWW overleg gem-corp-huurders jrl. tekst positief positiefKPI 10 Oordeel HWW overlegwet (WaWo-HWW) jrl. tekst positief PositiefKPI 11 Ondersteuning initiatieven DOE-participatie jrl. aantal - 52

KSF 5 Door huurders gewaardeerde woonomgeving

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 12 Leefbaarheid (exclusief salarissen) 4-mnd € € 0,7 mln. € 0,9 mln.KPI 13 Oordeel buurtschouw 4-mnd score 7,5 ≥ 7,5KPI 14 Tevredenheid over woonomgeving 4-mnd % 76% ≥ 76%

KSF 6 Herstructurering van vastgoed

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 15 Transformatie vastgoed

• renovatie jrl. aantal 799 5733

• nieuwbouw jrl. aantal 126 2344

• sloop jrl. aantal 146 4845

• verkoop mnd. aantal 32 1326

KPI 16 Tevredenheid bewoners • renovatie jrl. (mits

projecten)% - ≥ 85%

69

KSF 7 Duurzaam vastgoed

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 17 Verlaging CO2 uitstoot jrl. % 20% 28%7

KSF 8 MVO inkoop- en aanbestedingsbeleid

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 18 Inkoop van circulaire materialen jrl. % - 50%

KSF 9 Slimme primaire processen

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 19 Tevredenheid over dienstverlening

• woning betrekking (gedrag) mnd. % 93% ≥ 90%• woning verlaten (gedrag) mnd. % 92% ≥ 90%• reparaties mnd. % 91% ≥ 90%• planmatig onderhoud 4-mnd % - ≥ 85%

KPI 20 Leegstand verhuur woningen mnd. % 1,01% ≤ 0,8%KPI 21 Aedes Benchmark – kwaliteit jrl. Letter B Bboven

KSF 10 Digitalisering van dienstverlening en gericht klantcontact

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 22 Toename gebruik mijnwaterwegwonen.nl

• reparatieverzoek 4-mnd aantal 1.844 5.000• contract opzeggen 4-mnd aantal 128 450

KPI 23 Afname binnengekomen telefoontjes 4-mnd % - ≥ 50%8

KSF 11 Lagere bedrijfslasten

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 24 Afname van de bedrijfslasten

(gecorrigeerd met inflatie)4-mnd % 6% 26%9

KPI 25 Afbouw van de formatie (fte’s) mnd. getal 126 110KPI 26 Aedes Benchmark – Bedrijfsvoering jrl. letter B Bboven

KSF 12 Financieel gezond en goed rentmeesterschap

Freq. Aant/%/€ 2014 2019KPI 27 Vermogensontwikkeling

• beoordeling AW jrl. tekst positief positief• beoordeling WSW jrl. tekst positief positief• solvabiliteit jrl. % 26% 31%• loan to value 4-mnd % 77% 68%

1 Dit cijfer wordt eind 2015 bekend gemaakt2 Over de periode 2016 - 20193 Over de periode 2016 - 2019

4 Over de periode 2016 - 20195 Over de periode 2016 - 20196 Over de periode 2016 - 2019

7 Over de periode 2008 - 20198 Afname t.o.v. 20149 Over de periode 2012 - 2019

70

Dit bedrijfsplan 2016-2019 heeft het Strate-gische Voorraadbeleid 2016-2030 en de gemeentelijke woonvisie Actieplan Wonen

als basis. Voor de periode 2016-2030 hebben onze circa 11.300 sociale huur -woningen de volgende strategie:

Kerncijfers ontwikkeling sociale woningvoorraad

* sloop inclusief rekentechnische aanname voor 694 woningen in ontwikkelingsgebied MuWi-1 (2025-2028)

en drie complexen met onderzoeksstrategie (253 woningen)

Sloop

Verhuur

Verkoop

Kwaliteitsverbetering via project

In onderzoek

1. De strategie voor de sociale voorraad

Vlaardingen

2%

23%

64%

5%

6%

71

2. Ontwikkeling sociale voorraad per 1-1-2016, 1-1-2020, 1-1-2025 en 1-1-2030

0

2

4

6

8

10

12

2016 2020 2025 2030

Vrije sector huur 187 197 173 164

Sociaal 11.334 10.951 10.089 8.889

0

2

4

6

8

10

12

2016 2020 2025 2030

Boven huurliberalisatiegrens 129 114 84 62

Middelduur 908 1.437 1.719 1.923

Bereikbaar 3+ personen 835 1.163 1.268 1.261

Bereikbaar 1-2 personen 6.942 6.362 5.501 4.709

Goedkoop 2.520 1.875 1.517 934

Verdeling sociaal en vrije-sector huur

Verdeling huurprijssegment sociale huurwoningenVerdelingstreefhuurprijssegment gebaseerd op sociale voorraad per 31-12-2029

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Aan

tal i

n d

uiz

end

en

Aan

tal i

n d

uiz

end

en

72

0

2

4

6

8

10

12

0

2

4

6

8

10

12

2016 2020 2025 2030

Ten minste rolstoeltoegankelijk 2.594 2.791 2.885 2.976

Rollator toe- en doorgankelijk 338 338 314 179

Woning zonder trappen 2.301 1.952 1.530 1.414

Woning met trappen 6.101 5.870 5.360 4.320

2016 2020 2025 2030

Eengezinswoning 1.721 1.646 1.779 1.944

Appartement 9.613 9.305 8.310 6.945

Verdeling woningtype sociale voorraad

Verdeling toegankelijkheid sociale voorraad

Aan

tal i

n d

uiz

end

en

Aan

tal i

n d

uiz

end

en

73

0

2

4

6

8

10

12

0

2

4

6

8

10

12

2016 2020 2025 2030

A 379 830 1.063 1.327

B 2.715 3.212 3.101 2.800

C 3.123 3.167 3.336 2.636

D 2.948 2.713 1.990 1.621

E 1.360 840 467 383

F 610 176 121 112

G 199 13 11 10

2016 2020 2025 2030

Nieuwbouw 626 827 1.057 1.322

Standaard 9.395 9.285 8.833 7.563

Minimum 1.313 839 199 4

Verdeling energieprestatie sociale voorraad

Verdeling kwaliteit sociale voorraadA

anta

l in

du

izen

den

Aan

tal i

n d

uiz

end

en

74

Stichting Waterweg Wonen

Internet www.waterwegwonen.nl E-mail info@waterwegwonen.nlTel (010) 248 88 88

Postadres Postbus 3, 3130 AA Vlaardingen

Bezoekadres Burgemeester Van Lierplein 51 Vlaardingen Vanaf de zomer van 2016 verhuizen wij naar Van Hogendorplaan 1011, 3135 BK Vlaardingen

Inschrijving Kamer van Koophandel Rotterdam 41133736Datum vaststelling statuten 11 december 2014Waterweg Wonen is lid van Aedes en KWH (Kwaliteitszorg Woningcorporaties Huursector)