Wat wil en kan de scheefwoner? Een onderzoek naar de karakteristieken en woonwensen van

goedkope scheefwoners in Amsterdam met oog op de

doorstroom naar de vrije sector

19-08-2016

Universiteit van Amsterdam; Stadgenoot

Raymond Frederiks

1

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwiZlMHs_8zOAhWFsxQKHZjzAIIQjRwIBw&url=http://www.bakkercomputeropleidingen.nl/in-company-excel-training/attachment/logo-uva/&psig=AFQjCNGmX8Jz49vrvNXZZLV_RvnEMIxUcQ&ust=1471679586429622

2

Aanleiding Het moge duidelijk zijn, er is een groot tekort aan woningen in Amsterdam. Door de enorme druk op de huizenmarkt lopen woningprijzen op (Wanders, 2016) is er sprake van lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning (Het Parool, 2016) en zijn er weinig betaalbare huurwoningen in de vrije sector te vinden (Rooijers, 2016). Deze problematiek brengt uiteraard discussie met zich mee. Hoe moet de bestaande voorraad verdeeld worden, en wat voor woningen moeten er worden bijgebouwd? Mede hierdoor wordt ook goedkoop scheefwonen als probleem gezien. Als je scheef woont, zou je immers een duurdere woning kunnen betalen en hou je deze bezet voor huishoudens die het harder nodig zouden hebben. Door strengere toewijzingsregels wordt het voor deze groep lastiger om te verhuizen naar een andere sociale huurwoning. Ook worden inkomensafhankelijke huurverhogingen ingezet om de doorstroom vanuit sociale huur naar de vrije sector te bevorderen. Deze beleidsaanpassingen zeggen echter weinig over het soort woning waar deze huishoudens naartoe moeten verhuizen. Om de doorstroom op de juiste manier te bevorderen, zal de woningvoorraad zich hier ook op moeten aanpassen. Aangezien de scheefwoner bij een verhuizing zeer waarschijnlijk aangewezen is op een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector, zullen er in dit segment passende woningen bij moeten komen. Dit onderzoek naar de kenmerken en woonwensen van scheefwoners is erop gericht om inzicht te geven in wat voor deze groep het juiste alternatief is. Dit onderzoek is er ook op gericht een beter beeld te geven van wie er scheef woont in Amsterdam. Daardoor wordt het ook duidelijk wie er wel door wil en kan stromen, en wie dat niet kan. Immers bestaat er bij een groot deel helemaal geen verhuisbehoefte, en is het voor anderen door een onzekere situatie in het huishouden een riskante onderneming om te gaan verhuizen. Door middel van een enquête onder alle huurders van een sociale huurwoning van Stadgenoot, De Alliantie en Rochdale, zijn de sociaal-demografische karakteristieken en woonvoorkeuren in kaart gebracht. Vervolgens is er door middel van twee focus groepen dieper ingegaan waarom men wel of niet verhuist, wat voor perspectieven de huidige woningmarkt (de vrije sector in het bijzonder) van Amsterdam biedt, en hoe de inkomensafhankelijke huurverhoging wel of niet bijdraagt aan het doorstromen op individueel niveau. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: “Welke omstandigheden dragen bij aan de doorstroom van scheefwoners naar de vrije sector?”

Theoretische achtergrond Wat is scheefwonen precies? Kort gezegd betekend scheefwonen dat de kenmerken van een huishouden niet bij de kenmerken van de woning passen. RIGO (2010) maakt daarbij onderscheid tussen verschillende manieren waarop men kan scheefwonen, bijvoorbeeld op het gebied van woninggrootte of in financiële termen. Met scheefwonen wordt in dit onderzoek scheefwonen in financiële termen bedoeld. Hoewel het aandeel dure scheefheid, met huishoudens die juist teveel betalen, bijna gelijk is gegroeid met het aandeel goedkope scheefheid, gaat het hierbij om ‘goedkoop’ scheefwonen. Een huishouden valt binnen deze groep als zij woonachtig zijn in een sociale huurwoning en meer verdienen dan de toewijzingsgrens van 35.739. In beperkte mate maken ook huishoudens met een inkomen tussen de 35.739 en 39.874 aanspraak op een sociale huurwoning

1. Het

voorzien van huisvesting voor deze inkomens wordt daarnaast meer een private aangelegenheid. Voor woningen die worden bijgebouwd boven de liberalisatiegrens zal een markttoets moeten plaats vinden om te kijken of er naast de corporaties, niet ook marktpartijen geïnteresseerd zijn. Waarom verhuist men eigenlijk? Om de doorstroom vanuit de sociale huursector naar vrije sector woningen te begrijpen is het belangrijk te benadrukken waarom men verhuist. Alleen dan zal beleid ontwikkeld kunnen worden om deze doorstroom op een juiste manier te bevorderen. Veelal wordt de theorie van Rossi uit 1955 aangegrepen als startpunt. Een individu, stel of gezin verhuist veelal vanwege een bepaalde prikkel, waardoor de huidige woning niet meer voldoet. Dit kunnen bijvoorbeeld triggers zijn zoals gezinsuitbreiding, een baan op een andere locatie of een

1 1 De komende 5 jaar mogen corporaties 10% van hun sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met

een inkomen tussen de 35.739 en 39.874 euro per jaar.

3

inkomensstijging waardoor er meer mogelijkheden ontstaan. Andersom is het opsplitsen van het huishouden door een scheiding of het overlijden van een partner een van de redenen om naar een kleinere woning te verhuizen. Onderzoek naar verhuisbewegingen heeft zich ook toegespitst op bepaalde kenmerken. Zo blijkt vaak dat de geneigdheid om te verhuizen afneemt naarmate de leeftijd toeneemt. En een huishouden met een hoger inkomen heeft een grotere kans om een verhuiswens te realiseren dan een huishouden dat het moet doen met een lager inkomen. Er zijn dus meerdere voorspellers die er voor kunnen zorgen dat er een wens ontstaat om te verhuizen. Hoewel verschillende redenen ten grondslag kunnen liggen aan een verhuizing, bepalen marktomstandigheden veelal wat mogelijk is. In zeer gespannen woningmarkten ligt het zeer voor de hand dat de keuze beperkt is. Ook bepaalt de institutionele context waar wat mogelijk is. In een relatief gereguleerde woningmarkt zoals in Nederland is het ook in zeer populaire plekken in Amsterdam mogelijk voor lage inkomens om te wonen. Dat is in Londen bijvoorbeeld al minder het geval. Voor scheefwoners is dit een complexe situatie. Bij een verhuizing kon men voor 2011 in principe naar een andere sociale huurwoning verhuizen. Inmiddels is dit alleen nog mogelijk voor huishoudens met een inkomen tot 35.739 euro en beperkt voor huishoudens met een inkomen tot 39.874. In die zin biedt de woningmarkt in Amsterdam door deze institutionele wijziging de scheefwoner minder mogelijkheden om te verhuizen. De wensen en karakteristieken van scheefwoners moeten dus aansluiten op wat de vrije sector in Amsterdam kan bieden. Maatregelen om scheefwonen in de toekomst te voorkomen, zoals inkomenseisen voor sociale huurwoningen, en te ontmoedigen (Inkomensafhankelijke huurverhoging) dragen niet bij aan het ontwikkelen van mogelijkheden waar een scheefwoner bij een verhuizing eventueel wél naar toe moet. In Amsterdam komt daar nog eens bij dat woningen in de vrije sector al snel als erg duur worden ervaren, waardoor het nog eens lastiger wordt als scheefwoner een verhuiswens te realiseren. Vanuit dit oogpunt is het dus belangrijk om een aantal zaken te weten te komen. Wie is de scheefwoner nou eigenlijk, wat zijn hun wensen, wie van hen is er nou eigenlijk verhuis geneigd, en wat leeft er op dit moment onder scheefwoners in Amterdam?

Resultaten enquête Karakteristieken van scheefwoners In totaal is de enquête door 3622 respondenten die een sociale huurwoning huren bij een van de corporaties Stadgenoot, De Alliantie en Rochdale, volledig ingevuld. Dit zijn echter niet alleen scheefwoners maar ook huurders met een inkomen van beneden de 35.739 euro per jaar. Van de 3622 zijn er 1161 scheefwoner, dus huishoudens met een verzamelinkomen boven de 35.729 per jaar en woonachtig in een sociale huurwoning. Het relatief grote aandeel scheefwoners kan verklaard worden omdat de enquête specifiek ging over de doorstroom naar de vrije sector. In de onderstaande grafiek is de verdeling naar inkomen te zien binnen de groep scheefwoners die de enquête hebben ingevuld. Daaruit blijkt dat de overgrote meerderheid van scheefwoners vallen onder de lage middeninkomens. Het percentage middeninkomens is 17% en het aantal hoge inkomens inclusief hoge middeninkomens is 18%. Uit de logistische regressie die is toegevoegd in bijlage 1 blijkt dat ten opzichte van iemand met een inkomen uit arbeid, iemand die ZZP’er is, van een pensioen geniet of een overige uitkering ontvangt, een veel kleinere kans heeft om scheef te wonen. Figuur 1: Inkomensverdeling van de onderzoekspopulatie scheefwoners

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

EU grens-39.000 39.000-44.000 44.000-52.000 >52.000

Scheefwoners (%)

4

Naast het inkomen is onderzocht hoe de huishoudenssamenstelling eruit ziet, of er verschillen zijn in leeftijd en opleiding en of scheefwoners vaker in bepaalde stadsdelen wonen dan huurders met een inkomen beneden de EU-grens. De verdeling naar huishouden is te zien in tabel 1. Daaruit blijkt dat het aantal alleenstaanden onder reguliere huurders aanzienlijk groter is dan het aantal alleenstaanden onder scheefwoners. Scheefwoners zijn dan weer vaker stellen, met of zonder kinderen. Dat is geen onlogische statistiek, gezien dat accumulaties zijn van twee inkomens. Het aantal eenoudergezinnen ligt dichter bij elkaar. Ook blijkt uit de logistische regressie in bijlage 1. Ten opzichte van alleenstaanden is een stel zonder kinderen naar verwachting 5x vaker een scheefwoner, en bijna 4x vaker een stel met kinderen. Tabel 1: Verdeling van huishoudens, scheefwoner vs. reguliere huurders

Type Scheefwoner Regulier

Alleenstaand X 391 1433

% 33.7% 58.3%

Stel met kinderen X 290 307

% 25% 12.5%

Stel zonder kinderen X 321 286

% 27.6% 11.6%

Eenoudergezin X 105 316

% 9% 12.8%

Samen met vrienden X 22 41

% 1.9% 1.7%

Overig X 32 77

% 2.8% 3.1%

Uit de verdeling qua leeftijd blijkt dat bij zowel scheefwoners als reguliere huurders, het aantal jongeren (

5

Tabel 2: Verdeling van opleidingsniveau, scheefwoners vs. reguliere huurders

Regulier Scheefwoner

Laagopgeleid X 352 75

% 14% 6%

Middelbaar opgeleid X 1061 369

% 43% 31%

Hoger opgeleid X 981 690

% 39% 59%

Overig X 67 27

% 3% 2%

Een laatste factor welke is meegenomen is de locatie, waarbij per stadsdeel bekeken is hoe groot het aandeel van scheefwoners is. Vooral stadsdeel Zuid kent met 36.6% een relatief groot aandeel scheefwoners op basis van deze steekproef. Zuidoost blijft echter achter ten opzichte van de rest. Dit kan betekenen dat Zuidoost een groter aandeel goedkope woningen heeft, waardoor er een grotere kans is dat daar huishoudens met lagere inkomens in terecht komen. Aan de andere kant kan het ook komen omdat Zuid en Centrum relatief populaire stadsdelen zijn, waardoor men misschien minder snel wil en kan verhuizen als scheefwoner. Enerzijds omdat ze tevreden zijn met de buurt, anderzijds omdat als men een wens heeft binnen het stadsdeel te verhuizen, het moeilijker is om die wens aldaar te realiseren door hogere prijzen in de vrije sector. Uit het logistische regressiemodel blijkt echter dat de locatie geen significante voorspeller is van of in een bepaald stadsdeel wonen scheef wonen beïnvloedt. Tabel 3: Verdeling van opleidingsniveau, scheefwoners vs. reguliere huurders

Regulier Scheefwoner

Centrum X 175 91

% 65.8% 34.2%

Nieuw-West X 515 205

% 71.5% 28.5%

Noord X 257 109

% 70.2% 29.8%

Oost X 337 165

% 67.1% 32.9%

West X 469 242

% 66% 34.0%

Zuid X 454 262

% 63.7% 36.6%

Zuidoost X 236 76

% 75.6% 24.4%

Verhuisintenties en voorkeuren De functionaliteit van een lokale huizenmarkt hangt af van de structuur van de huizenmarkt en in hoeverre deze aansluit op de wensen van de bewoners. Daarom zijn de woonvoorkeuren van scheefwoners onderzocht, om zo een beeld te kunnen geven van wat voor type woning geschikt zou zijn om de doorstroom te bevorderen. Echter is het ook van belang om te zien wie er precies verhuis geneigd is. Dat geeft een indicatie van wat voor woningen op de korte termijn al een bijdrage kunnen leveren aan de doorstroom van sociaal naar privaat. Vooral de voorkeuren van verhuis geneigde huurders zijn van belang om in kaart te brengen. In de onderstaande tabel kregen de respondenten de vraag of zij binnen twee jaar willen verhuizen. Het voornaamste verschil is te zien in de categorie misschien/eventueel, daar waar 37% van de scheefwoners om 29.5% van de reguliere huurders eventueel wel zouden willen verhuizen.

6

Tabel 4: Verhuisintenties, scheefwoners vs. regulier.

x/% Geen verhuiswens

Misschien / eventueel

Ja, maar kan niets vinden

Absoluut wel

Scheefwoner X 324 429 264 144

% 27.9% 37% 22.7% 12.4%

Regulier X 835 727 572 327

% 33.9% 29.5% 23.2% 13.3%

Total X 1159 1156 836 471

% 32% 31.9% 23.1% 13%

De voorkeuren die zijn gemeten in dit onderzoek, zijn eigendom, locatie, oppervlakte en woonlasten. Wat betreft eigendom is het van belang of scheefwoners over het algemeen liever willen kopen of huren, en of er een verschil bestaat tussen sociaal huren en in de vrije sector huren. Huren is een stuk populairder dan kopen. Ook al komt het overgrote deel van de scheefwoners niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, hebben de meeste scheefwoners alsnog een uitgesproken voorkeur voor een andere sociale huurwoning. Dit is echter inclusief het aantal scheefwoners die geen verhuisbehoefte hebben. Daarentegen wil wel weer een aanzienlijk groter aantal kopen dan privaat huren. Dit heeft een aantal implicaties. Huren in de vrije sector kan een stuk minder populair zijn omdat de prijzen in de vrije sector als dermate hoog wordt ervaren dat een verhuiswens daarin bijna niet te realiseren is. Daardoor is het logisch dan men alsnog een voorkeur aangeeft voor sociaal huren, en verklaart dat de geringe voorkeur voor privaat huren. Aan de andere kant kan het zijn dat kopen voor doorstromers aanzienlijk populairder is. Wat opvalt uit de regressie in bijlage 2, is dat huishoudens met een inkomen tussen 35.000 en 44.000 ruim 10 keer zo vaak een voorkeur hebben om sociaal te huren dan in de vrije sector ten opzichte van huishoudens met een verzamelinkomen van boven 52.000 euro per jaar. Tabel 5: Voorkeuren voor huren en kopen, scheefwoners vs reguliere huurders

Koop/huur Type huur X Regulier

X Scheef woner

X Totaal % Regulier

% Scheefwoner

% Totaal

Kopen 233 247 480 9,5% 21,3% 13,3%

Huren Sociale huur 1392 314 1706 56,6% 27,0% 47,1%

Vrije sector huur 42 84 126 1,7% 7,2% 3,5%

Geen voorkeur 348 196 544 14,1% 16,9% 15,0%

Geen voorkeur

Sociale huur 231 101 332 9,4% 8,7% 9,2%

Private huur 27 68 95 1,1% 5,9% 2,6%

Geen voorkeur 188 151 339 7,6% 13,0% 9,4%

Totaal 2461 1161 3622 100,0% 100,0% 100,0%

Naast het eigendom spelen voorkeuren voor locaties een grote rol, op verschillende schaalniveaus. Mits sub urbane gemeenten rond Amsterdam met een minder gespannen woningmarkt een voorkeur genieten, dan zou dat de doorstroom van scheefwoners kunnen bespoedigen. Uit tabel 6 blijkt echter dat krap 80% bij een verhuizing in ieder geval binnen Amsterdam wil blijven wonen. Dat zijn vergelijkbare percentages als bij huurders met een inkomen beneden de EU-grens. Om de doorstroom van scheefwoners te bevorderen zullen er dus in ieder geval binnen Amsterdam woningen gerealiseerd moeten worden. Diegenen met een voorkeur voor binnen in Amsterdam en binnen de regio Amsterdam zijn vervolgens gevraagd naar welk stadsdeel ze eventueel willen verhuizen. Uit tabel 7 komt dan naar voren dat vooral West, Zuid en Oost als meest populaire volgende bestemmingen worden gezien. Noord, Nieuw-West en met name Zuidoost blijken minder populaire stadsdelen, voor zowel scheefwoners als reguliere huurders. Daarentegen blijkt stadsdeel Nieuw-West dan weer relatief populair bij scheefwoners die er al wonen (Tabel 8), zelfs populairder dan bewoners van Oost en West.

7

Tabel 6: Voorkeur voor locatie, scheefwoners vs regulier

Locatie Scheefwoner Regulier

Binnen de buurt* X 651 265

% 26,5% 22,8%

Binnen het stadsdeel* X 450 229

% 18,3% 19,7%

Binnen Amsterdam** X 859 396

% 34,9% 34,1%

Binnen de regio Amsterdam**

X 276 159

% 11,2% 13,7%

Buiten de region Amsterdam

X 225 112

% 9,1% 9,6%

Totaal X 2461 1161

% 100% 100%

(*= door naar tabel 8) (**= door naar tabel 7) Tabel 7: Meest populaire stadsdelen, scheefwoners vs regulier

Scheefwoner Regulier

Centrum 38.2% 40.8%

West 47.5% 51.2%

Zuid 48.7% 55.1%

Oost 47.9% 44.8%

Zuidoost 10.1% 6.7%

Noord 23.3% 25.2%

Nieuw-West 22.3% 17.5%

Tabel 8: Aandeel scheefwoners en reguliere huurders die niet buiten het stadsdeel willen verhuizen.

Scheefwoners (%) Regulier (%)

Centrum 55% 60%

West 38% 39.9%

Zuid 50% 54.4%

Oost 39.4% 45.5%

Zuidoost 26.3% 39.8%

Noord 35.8% 43.6%

Nieuw-West 45.8% 39.6%

Het zijn dus met name de stadsdelen binnen de ring die relatief populair zijn, en voor veel scheefwoners de gewenste locatie zijn. Uit het onderzoek WIRA 2015 van de gemeente Amsterdam blijkt echter dat deze stadsdelen een groter aantal dure huurwoningen kennen dan middel dure, met een huur van 710 euro tot 971, terwijl Noord, Zuidoost en Nieuw-West juist een aanzienlijk groter aantal middel dure dan dure huurwoningen hebben. Binnen de ring zal een doorstromende scheefwoner dus zeer waarschijnlijk een hogere huurprijs moeten betalen. In tabel 9 is aangegeven wat een huishouden gemiddeld genomen wil betalen voor een woning, waarbij binnen inkomenscategorieën ook het type huishouden vergeleken wordt. Stellen zonder kinderen blijken het meeste te willen betalen, eenoudergezinnen vaker wat minder. Alleenstaanden zullen veelal kleinere woningen zoeken dan stellen, wat het lagere gemiddelde verklaart ten opzichte van stellen. Door het lage aantal respondenten met een friends contract is het moeilijker daar een concrete uitspraak over te doen. Er zijn echter nog een aantal factoren die van invloed zijn op de prijs die men wil betalen. De huidige huurprijs, en de sterkte van de verhuiswens speelt daarin een rol. In bijlage 3 is de gemiddelde kale huur wat een huishouden maximaal wil betalen te zien, met huidige huurprijs als aanvullende variabele in plaats van type huishouden. Daaruit blijkt dat reguliere huurders vaak zelfs minder willen betalen dan ze op dit moment doen. Hoe hoger het inkomen, hoe groter de sprong qua huur dat men bereid is te willen betalen ten opzichte van de huidige huur.

8

Tabel 9: Wat wil men gemiddeld maximaal betalen in euro’s per maand? Alleenstaand Stel met

kinderen Stel zonder kinderen

Eenoudergezin Friends Totaal

Regulier: 52.000 816 819 878 735 730* 837

(*= minder dan 10 respondenten) Tot slot is de gewenste oppervlakte een belangrijke karakteristiek om inzicht te geven in de gewenste woning van scheefwoners. Om de doorstroom te bevorderen moeten er daardoor ook vooral woningen worden bijgebouwd die aan de eisen van de populatie scheefwoners voldoet. Uit de sociaal-demografische karakteristieken bleek dat scheefwoners vaker grotere huishoudens zijn. Niet geheel verassend werkt dat door in de voorkeur voor een bepaalde oppervlakte van een woning. In een zeer gering aantal gevallen werd er door scheefwoners een voorkeur aangegeven voor een woning beneden de 50 m2. Met name kleinere studio’s zullen dan minder geschikt zijn voor scheefwoners. Het meest geschikt wordt over het algemeen een woning tussen de 70 en 100m2 geschat. Zeer grote woningen zijn relatief weinig in trek, maar nog altijd een stuk vaker onder scheefwoners dan onder reguliere huurders. Tabel 10: Gewenste oppervlakte van de woning, regulier vs scheefwoner

Gewenste oppervlakte in m2 Regulier Scheefwoner

100 m2 X 100 133

% 4,1% 11,5%

Tot slot is de logistische regressieanalyse toegevoegd in bijlage 4, waaruit naar voren komt welke factoren invloed hebben op het verhuis geneigd zijn van scheefwoners. Daaruit blijkt dat gezinnen, zowel met één als met twee ouders, vaker een intentie hebben om te verhuizen dan alleenstaande scheefwoners. Qua leeftijd zijn scheefwoners binnen de categorie 25-34, een stuk vaker verhuisgeneigd als je deze categorie vergelijkt met 65+ers. Inkomen, locatie en opleiding hebben daarentegen geen significante invloed op het verhuis geneigd zijn binnen deze groep. Daarentegen blijkt weer wel, dat tevredenheid met de buurt weer duidelijk voorspelt of je als scheefwoner een intentie hebt om te verhuizen of niet. Het zijn vooral kenmerken van de woning die voorspellen of men als scheefwoner verhuis geneigd is of niet. Vooral als men op dit moment een kleinere of goedkopere woning huurt, heeft men vaker een intentie om te verhuizen dan bij een duurdere of grotere woning. Tot slot blijkt dat als men een voorkeur heeft voor een sociale huurwoning, de kans een stuk kleiner is dat men wil verhuizen dan wanneer men een voorkeur heeft voor een woning in de vrije sector, zowel koop als huur. Dit is logischerwijs te verklaren doordat men bij geen verhuisintentie een voorkeur aan zal geven voor sociale huur, waar de huidige woning onder valt. Aan de andere kant kan het betekenen dat als men een voorkeur heeft voor een vrije sector woning, men meer financiële middelen heeft om te kunnen verhuizen. Het is goed mogelijk dat sommige scheefwoners een verhuisintentie laten vallen omdat een woning in de vrije sector moeilijk te betalen is, en daardoor ook een voorkeur voor sociaal huren aangeven.

De ervaringen van scheefwoners Kan men wel verhuizen? De enquête heeft respondenten de ruimte geboden tot open aanvullingen. Deze aanvullingen vormen samen met de focus groepen het kwalitatieve gedeelte van dit onderzoek naar scheefwonen in Amsterdam. Daarin is gevraagd óf het mogelijk is om te verhuizen als scheefwoner, en wat de mogelijkheden die je hebt dan zijn. De mogelijkheden die men heeft worden zowel bepaald als de persoonlijke situatie als wat de woningmarkt in

9

Amsterdam de scheefwoner kan bieden. Een factor zoals inkomen kan op het moment zelf bepalen wat voor mogelijkheden een huishouden heeft. Sommige respondenten gaven echter aan, dat zij door onzekerheid in het inkomen een verhuizing niet aandurven. Ook al is het inkomen voldoende, soms verwacht men een terugval of heeft men slechts een aantal goede jaren achter de rug qua inkomen. Naast onzekerheden over het inkomen zijn ook onzekerheden over de gezondheid van één of beide partners reden om niet te verhuizen naar een woning in de vrije sector. Ook instabiele relaties worden vaak als reden aangegeven om niet al uit een sociale huurwoning te verhuizen.

Deels hangt dit samen met de structuur van de woningmarkt in Amsterdam. Een sociale huurwoning wordt in dat opzicht gezien als veilig. Het verhuizen naar een vrije sector is in Amsterdam ervaren als een gewaagde en een dure onderneming als men een sociale huurwoning achterlaat. Ook worden de prijzen die in Amsterdam worden gevraagd voor een woning in de vrije sector door velen als simpelweg te duur ervaren, ook als men geen onzekerheden heeft zoals hier voorafgaand beschreven. Wat vindt men van de term ‘scheefwonen’? Ook zijn scheefwoners naar hun mening gevraagd over het begrip scheefwonen op zich. In hoeverre speelt de druk op de sociale voorraad een rol in het ontwikkelen van een verhuisintentie? Sommige huurders ervaren het als onprettig om mede verantwoordelijk gehouden te worden voor de krapte in de sociale huursector. Zij kaatsen dan ook geregeld de bal terug naar corporaties.

Ook wordt het betaalbaarheidsvraagstuk aangegrepen. Zo wordt door de volgende huurder het begrip scheefwonen aangevochten. Een aantal respondenten gaf op soortgelijke wijze aan dat men naar ervaring al genoeg betaalt. De vraag of men eigenlijk nog wel scheefwoont als er al een aanzienlijk deel van het inkomen aan huur wordt betaalt, wordt door meerdere respondenten opgeroepen. Het is goed mogelijk dat dit komt door inkomensafhankelijke huurstijgingen. De participanten van de focusgroepen werd gevraagd wat zij vinden van de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Inkomensafhankelijke huurverhoging De inkomensafhankelijke huurverhoging wordt niet per definitie door elke scheefwoner verworpen, maar er worden duidelijke kanttekeningen bij geplaatst. Het effect van de inkomensafhankelijke huurverhoging op een verhuizing is vooral het meest zichtbaar bij lagere middeninkomens. Ook stijgt niet verrassend, de gemiddelde

“Het is niet dat we niet willen verhuizen, Het gaat erom dat je in de problemen komt als je je vrije sector huurwoning niet meer kan betalen als je dan werkloos wordt.” “Er zijn veel mensen zoals ik die niet naar de vrije sector kunnen verhuizen. Als we verhuizen en één van ons komt te overleiden, dan is er geen weg meer terug omdat je dan achteraan de rij komt te staan voor een sociale huurwoning. Je blijft dus zitten waar je zit..”

“Zodra er een appartement vrijkomt in mijn complex, wordt deze door de woningcorporatie gelijk ver boven 710 euro per maand verhuurd, en worden 3- of 4 kamer appartementen gelijk verhuurd aan yuppen of studenten. Dat is een van de redenen, waarom ik scheefwonen morel gezien acceptable vindt.” “Toen ik in 2007 in dit huis ging wonen was er geen inkomenseis omdat de huur boven de 500 euro per maand was. Nu ben ik een ‘scheefwoner’ omdat in de tussentijd regels zijn veranderd. Ik voel me door deze reden daarom niet verantwoordelijk om te verhuizen.”

“Ik vind het scheefwonen best discutabel. Wij betalen al ongeveer 800 euro voor een 4-kamer appartement. Dat is best veel, maar nog wel te doen. We zijn daarom naar mijn mening geen scheefwoners.”

10

invloed van de inkomensafhankelijke huurverhoging met hogere huurprijzen, aangezien de huren daarbij ook harder kunnen stijgen. Door een aantal huishoudens wordt de huurstijging nog eens als extra onprettig ervaren, omdat zij in de nabije toekomst een aanzienlijke inkomensdaling verwachten. Verder vinden een aantal respondenten de huurstijging niet in lijn met de kwaliteit van de woning, en daarom discutabel. Anderen vinden de inkomensafhankelijke huurverhoging geen rechtvaardig middel om verhuizingen te stimuleren, omdat ze vinden dat er geen alternatieven zijn. Tot slot geven er meerdere scheefwoners aan dat zij in de toekomst een sterke inkomensdaling verwachten, en zich daarom zorgen maken over de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Tabel 10: Invloed inkomensafhankelijke huurverhoging.

Categorie inkomen Gemiddelde invloed inkomensafhankelijke huurverhoging

Standaardafwijking

52.000 2.65 1.481

De dynamiek van scheefwoners lijkt afgaande op deze voorbeelden beperkt. Door onzekerheden in het huishouden lijken verhuizingen naar de vrije sector voor veel huishoudens niet voor de hand te liggen, al ligt het inkomen op dat moment wel, en soms zelfs relatief ruim, boven de EU-grens. De gezondheid van een van de partners houdt vooral oudere scheefwoners tegen om te verhuizen. In zo’n geval vreest men niet terug te kunnen keren naar een goedkopere sociale huurwoning. Uit de focusgroepen kwam ook naar voren dat men het vervelend vindt om scheefwoner genoemd te worden. De druk op de sociale huursector is in hun ogen veel minder te wijten aan het scheefwonen op zich. Het verhuizen naar een vrije sectorwoning wordt dan ook als een te dure aangelegenheid gezien. Huishoudens die best zouden willen verhuizen om andere redenen dan bijvoorbeeld gezinsuitbreiding of versmalling, zijn daartoe pas bereid als het verschil in prijs te overzien is, en de woning van aanzienlijk betere kwaliteit is. Als men binnen de buurt of het stadsdeel wil verhuizen, lijkt het dan ook niet voor de hand te liggen dat men naar een vrije sector woning verhuist.

Aanbevelingen Op basis van huidige wetgeving zal de scheefwoner bij een verhuizing door moeten stromen naar een woning in de vrije sector. In de praktijk blijkt echter, dat in Amsterdam op dit momentgrote problemen ervaren worden door scheefwoners om door te stromen. Op basis van deze steekproef blijkt het overgrote deel van scheefwoners niet een aanzienlijk groter inkomen te hebben dan de EU-grens. Sterker nog, de lage middeninkomens zijn het sterkst vertegenwoordigd in deze onderzoekspopulatie. Zeker voor deze groep lijkt een stap naar een woning in de vrije sector in Amsterdam onwaarschijnlijk. Uit de laatste gegevens van Wonen in Amsterdam 2015 (Gemeente Amsterdam, 2016) blijkt ook dat het aandeel middeninkomens afneemt. Juist deze groep kan zowel sociaaleconomische segregatie en een tweedeling tussen arm en rijk in de stad tegengaan. Zeker als de sociale huurvooraad zich toe gaat spitsen op lagere inkomens, zullen er alternatieven voor middeninkomens moeten komen. Een goede doorstroom van scheefwoners binnen Amsterdam is daarom niet alleen zinvol voor het effectiever verdelen van de sociale huurvoorraad, maar ook om een tweedeling en een uittocht van vooral lagere middeninkomens te voorkomen. Het is dus van groot belang om nu in de vrije sector woningen te ontwikkelen die aansluiten op de wensen van deze scheefwoners, welke een groot deel van de populatie middeninkomens vertegenwoordigen. De jonge, verhuisgeneigde scheefwoner Vooral jongere scheefwoners zullen met name willen verhuizen, waarbij er vaker een voorkeur te zien is voor koopwoningen. Ook voor scheefwoners geldt, dat hoe jonger het huishouden, hoe eerder er een voorkeur zal

“Woningcorporaties denken dat ze scheefwonen moeten tegengaan door extra huurverhogingen zodat zij naar duurdere woningen verhuizen. Het tegenovergestelde is echter het geval. Zelfs als je wil verhuizen, kun je nergens heen.”

11

zijn om een woning te kopen. Dat blijkt ook uit de logistische regressie in bijlage 4. Deze jonge gezinnen en stellen met een (lager) middeninkomen zullen daardoor niet altijd in de populairdere wijken van Amsterdam terecht kunnen. Deze huishoudens zijn echter wel de huishoudens met de grootste urgentie om te verhuizen. Gezinsuitbreiding behoeft uiteraard direct een grotere woning, en een gebrek aan betaalbare woningen in de vrije sector zal bij deze scheefwoners vermoedelijk de meeste problemen opleveren. Toch hebben veel van deze huishoudens een voorkeur om ten minste binnen Amsterdam te verhuizen. Randgemeenten buiten Amsterdam, maar ook nieuwe te ontwikkelen locaties zoals IJburg kunnen hier een alternatief zijn, maar alleen als zij erin slagen om deze huishoudens te verleiden. Gezien het feit dat nog altijd veel van deze huishoudens binnen Amsterdam willen verhuizen, zullen deze gebieden zich zo moeten ontwikkelen dat ze ook aantrekkelijk zijn voor op Amsterdam georiënteerde huishoudens. Vrije sector huur De populariteit van vrije sector huur spreid zich eerder uit als een lappendeken boven de sociale huur. Het ontwikkelen van vrije sector huurwoningen met huren binnen een maximale marge van 300 euro boven de liberalisatiegrens lijkt bij uitstek nuttig voor alleenstaande huurders of oudere koppels, en jonge stedelingen die als vrienden huren. De vrije sector huur is dan voornamelijk aantrekkelijk voor kleinere huishoudens die scheefwonen en binnenstedelijk willen verhuizen. Dit bijvoorbeeld omdat een tijdelijk huurcontract afloopt, een inkomensstijging is doorgemaakt waardoor een alleenstaande een kwaliteitsslag kan maken, of voor oudere koppels om naar te verhuizen als de kinderen de grotere sociale huurwoning hebben verlaten. Ook blijkt dat rond het 50

ste levensjaar de wens om te kopen onder scheefwoners afneemt, en de wens om te huren

toeneemt. Het ontwikkelen van een passend binnenstedelijk aanbod en het verlenen van voorrang aan huurders van een sociale huurwoning voor een vrije sector huurwoning kan hier al veel aan bijdragen. Hier liggen dan ook de meeste kansen voor het ontwikkelen van een huuraanbod in de vrije sector. Huishoudens met een leeftijd tussen de 50 en 65, die in ieder geval nog een stuk vaker verhuisgeneigd zijn dan 65+ers, en een grote woning achter kunnen laten. Tevens is dit een natuurijke reden om door te stromen. Men heeft geen behoefte meer aan een groter sociaal huurhuis. Vooral huishoudens met lagere middeninkomens hebben nog een voorkeur om sociaal te huren. De prijs die men bereid is te betalen ligt gemiddeld vaak zelfs onder de liberalisatiegrens. Het lijkt er daarom op dat de doorstroom naar de vrije sector voor lagere middeninkomens met een inkomen tot 44.000 euro bruto per jaar niet voor de hand ligt, zeker niet als men binnen Amsterdam wil verhuizen. Er is dan ook veel aan gelegen om aan de betaalbaarheid van vrije sector huurwoningen voor lagere middeninkomens te werken. De gemeente, corporaties en particuliere ontwikkelaars zullen met elkaar aan de slag moeten gaan om deze huishoudens te bedienen. Inkomensrestricties voor middeninkomens in de sociale huur en de inkomensafhankelijke huurverhoging dragen bij aan het verminderen van goedkope scheefheid, maar tevens aan het verminderen van het aantal middeninkomens in Amsterdam. Aangezien het voor huishoudens met een dergelijk inkomen zeer lastig is om een woning te vinden, zullen er simpelweg twee dingen moeten gebeuren. De inkomensgrens voor sociale huurwoningen zou omhoog kunnen. Dit heeft wel als gevolg dat de druk op de sociale huurvoorraad weer sterk zal toenemen. Een uitzondering om naar een andere sociale huurwoning te verhuizen voor huidige huurders van een sociale huurwoning in Amsterdam en een inkomen beneden de 44.000 euro lijkt de meest waarschijnlijke oplossing. Dit in elk geval, totdat het aanbod in de vrije sector zich zodanig heeft ontwikkeld dat het voor deze gezinnen financieel gezien mogelijk wordt om te verhuizen naar een vrije sector woning. Beleid omtrent scheefwonen Hoewel het percentage goedkope scheefwoners de afgelopen jaren al relatief veel is afgenomen, is de verwachting dat er onder de huidige omstandigheden altijd een grote groep scheefwoners zal zijn. Voor velen is een stap naar de vrije sector geen optie. Ofwel woont men op dit moment met grote tevredenheid in de huidige woning, of er is geen aanleiding om te verhuizen. Ook financiële prikkels dragen niet bij aan het verminderen van het woongenot, aangezien de alternatieven er in hun beleving niet zijn. De inkomensafhankelijke huurverhoging zorgt daarom voor het meeste frustratie bij gezinnen in een relatief grote sociale huurwoning. Zeker voor gezinnen die nu al hogere huren betalen zijn ook vergelijkbare woningen moeilijk betaalbaar. Het niet kunnen verhuizen naar een andere sociale huurwoning en de inkomensafhankelijke huurverhoging worden dan met name het zwaarst gevoeld door deze groep. Door onzekerheden in het huishouden durven veel huishoudens ook niet de stap te maken naar de vrije sector. Zeker met een binnenstedelijke verhuiswens lijkt daarom zo’n stap niet voor de hand te liggen. Een inkomensafhankelijke huurverhoging zal daarom ook waarschijnlijk niet bijdragen aan het ontstaan van een

12

verhuiswens. Het is gewenst om in ieder geval een bepaald percentage goedkope scheefheid binnen de sociale huurvoorraad te tolereren. Dit om de huidige huurders niet onnodig het idee te geven dat zij moeten verhuizen. Voor corporaties kan de communicatie omtrent het bestrijden van scheefwonen ook beter. Het uitgangspunt zou moeten zijn dat de inkomensafhankelijke huurverhoging er niet voor dient om de scheefwoner te laten doorstromen, maar benadrukken dat deze verhoging vooral een ander doel dient, namelijk een meer rechtvaardige huurprijs voor goedkopere huurwoningen. Zeker onder scheefwoners die niet kunnen of willen verhuizen valt de inkomensafhankelijke huurverhoging verkeerd, omdat zij niet van plan zijn te verhuizen en voor een langere tijd huurverhogingen verwachten te krijgen. In de praktijk zal het verder, zeker in de beginfase, lastig zijn om doorstroming te stimuleren. Er zal een aanzienlijk aanbod van middeldure huurwoningen bij moeten komen om ook lagere middeninkomens te bedienen. Deze geven immers in bijna alle gevallen aan nog steeds een voorkeur te hebben voor sociale huurwoningen. Het is immers niet gek dat zoveel van deze huishoudens nog steeds sociaal willen huren. Vaak geven zij aan niet veel meer dan de liberalisatiegrens op te kunnen brengen. Voor scheefwoners met een inkomen boven de 44.000 zal een vrije sector woning eerder doorstroming op gang kunnen brengen, mits binnen de ring, huurprijzen tot 900 euro per maand en in elk geval niet kleiner dan 50 m2.

13

Bronnen

CBS (2016) Meer jonge gezinnen verlaten de stad. https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/23/meer-jonge-gezinnen-verlaten-de-stad (consulted 10-06-2016)

http://www.parool.nl/amsterdam/tot-17-jaar-wachten-op-sociale-huurwoning-in-amsterdam~a4141144/

Ministerie van BZK (2016) Wonen in beweging: De resultaten van het WoonoOderzoek Nederland 2015. Den Haag, Ministerie van BZK

Rooijers, E. (2016) ‘Amsterdamse huizen onbetaalbaar voor middeninkomens’. Financieel dagblad, 21-06-2016.

RIGO (2010) Scheefwonen in Leiden. Amsterdam, RIGO

Wanders, J. (2016) NVM: Amsterdamse huizenmarkt is aan het droogkoken. Volkskrant, 07-

04-2016

https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/23/meer-jonge-gezinnen-verlaten-de-stadhttps://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2016/23/meer-jonge-gezinnen-verlaten-de-stadhttp://www.parool.nl/amsterdam/tot-17-jaar-wachten-op-sociale-huurwoning-in-amsterdam~a4141144/http://www.parool.nl/amsterdam/tot-17-jaar-wachten-op-sociale-huurwoning-in-amsterdam~a4141144/

14

Bijlage 1: Logistische regressie van scheefwonen, huishoudelijke kenmerken als voorspellers

B SE Exp (B)

Samenstelling huishouden (ref: alleenstaand)

Stel zonder kinderen 1,638*** ,117 5,147

Stel met kinderen 1,332*** ,119 3,789

Eenoudergezin ,175 ,146 1,191

Samen met vrienden 1,096*** ,319 2,992

Overig ,716*** ,249 2,045

Leeftijd (ref: 65+)

15

Bijlage 2: Muntinominale regressie voor huren in de vrije sector

Kopen Sociaal huren Geen voorkeur

Inkomen (Ref = >52.000)

B SE Exp (B) B SE Exp (B) B SE Exp (B)

16

Bijlage 3: Gemiddelde maximaal gewenste woonlasten, inkomen en huidige huurprijs

Wat wilt u maximaal kwijt zijn in euro's aan woonlasten per maand (exclusief gas, water, licht)? Zou u kunnen aangeven binnen welke categorie het bruto jaarinkomen van uw huishouden valt? (Kinderen met bijbaan buiten beschouwing laten)

Wat betaalt u voor uw woning aan kale huur per maand (exclusief servicekosten, gas, water licht)?

Gem. N Std. afwijking

52.000 Minder dan 410 769,44 18 310,663 410 - 587 738,11 53 200,864 587 - 629 742,86 28 194,229 629 - 710 860,00 33 258,940 Meer dan 710 943,93 84 291,247 Total 840,00 216 270,811

Total Minder dan 410 478,06 541 162,632 410 - 587 535,07 1551 150,393 587 - 629 568,77 562 137,984 629 - 710 618,61 578 164,215 Meer dan 710 760,97 369 251,409 Total 568,32 3601 182,666

17

Bijlage 4: Logistische regressie verhuisgeneigd vs niet verhuisgeneigd, scheefwoners.

Voorspellende variabele B S.E. Exp (B)

Sociaal-demografische eigenschappen

Huishoudenssamenstelling (Ref: Alleenstaand)

Stel zonder kinderen ,072 ,217 1,075

Stel met kinderen ,507** ,220 1,660

Eenoudergezin ,651** ,289 1,917

Friends ,317 ,560 1,373

Anders -,520 ,488 ,594

Leeftijd (Ref: 65+)

52.000 -,027 ,241 ,973

Bron van inkomsten (Ref: inkomsten uit arbeid)

AOW/Pensioen -,034 ,562 ,966

ZZP ,277 ,302 1,319

Overige uitkeringen -,007 ,323 ,993

Woonachtig in stadsdeel (Ref: Centrum)

Nieuw-West ,160 ,340 1,174

Noord -,578 ,397 ,561

Oost ,094 ,340 1,098

Other 1,651** ,873 5,213

West -,032 ,318 ,969

Zuid -,038 ,315 ,963

Zuidoost -,007 ,419 ,993

Geslacht (Ref: man) -,018 ,157 ,982

Karakteristieken van de woning

Huidige kale huurprijs (Ref: >710 per maand)

100m2)

18

Voorkeur voor woning

Gewenste prijs ,001** ,000 1,001

Eigendom (Ref: Sociaal huren)

Geen voorkeur ,219 ,201 1,245

Privaat huren 1,102*** ,337 3,010

Kopen 1,030*** ,242 2,801

Constant: -0,612 ,062 ,542

Model -2 log likehood 1121,116

X2 368,994

Nagelkerke R2 ,378

N 1149

* p < .10, **p

19