PERSPECTIEVEN

De afgelopen jaren is de roep om systeemongelijkheid en onrecht in de samenleving aan te pakken in hoog tempo toegenomen. Bewegingen zoals #MeToo, Extinction Rebellion en Black Lives Matter roepen wereldwijd op tot actie en de COVID-19-pandemie heeft hier recent een nieuwe dimensie aan toegevoegd. Volgens de Verenigde Naties is de COVID-19-pandemie dan ook veel meer dan een gezondheidscrisis: het beïnvloedt samenlevingen en economieën in hun kern en zal armoede en ongelijkheid wereldwijd verder vergroten.1 Oxfam verwacht dat het aantal mensen dat in armoede leeft met meer dan een half miljard zal toenemen (Afbeelding 1).2

Naast de consequenties voor de gezondheid, zal de impact van COVID-19 op vastgoedinvesteerders onvermijdelijk zijn. De wereldwijde lockdown- en social distancing-maatregelen hebben verregaande gevolgen voor de relatie tussen mensen en de gebouwde omgeving. Leven, leren, werken en ontspannen zijn fundamenteel veranderd en de blijvende gevolgen hiervan voor vastgoed zullen we in de komende tijd echt gaan zien en begrijpen.

• COVID-19 transformeert de manier waarop we omgaan met de gebouwde omgeving en denken over duurzaam financieel rendement.

• Transformatie van de vastgoedsector valt samen met een breed publiek debat over systeemongelijkheid, onrecht in de samenleving en zorgen over een onomkeerbare klimaatverandering.

• ESG is veel meer is dan een na te streven niche, het is uitgegroeid tot een dominant en wereldwijd risico en een mega-trend die een impact zal hebben op de zakenwereld, de maatschappij en uiteindelijk ook vastgoed.

• Omdat institutionele investeerders een grote verantwoordelijkheid hebben vanwege de lange termijn beleggingshorizon, kan een duidelijke ESG-agenda helpen toekomstige rendementen te beschermen.

• Impact investeren in vastgoed, juist op de woningmarkt, is een manier om dit te bereiken.

Andrew AngeliHead of European Real Assets Researchandrew.angeli@cbreglobalinvestors.com

Paul OremusEuropean Fundmanager Residentialpaul.oremus@cbreglobalinvestors.com

1 https://www.undp.org/content/undp/en/home/coronavirus/socio-economic-impact-of-covid-19.html2 Oxfam definieert de armoedegrens op een inkomen van $5,50 per dag

WAARDE HOEFT NIET TENKOSTE TE GAAN VAN WAARDENIMPACT INVESTING TIJDENS EEN PANDEMIE

AUGUSTUS 2020

Afbeelding 1: Stijging aantal mensen op risico in armoede te geraken door 20% afname in de inkomsten als gevolg van de huidige pandemie

Bron: Oxfam

0 50 100 150 200 250 300

Overig hoog inkomen

Europa & Midden-Azië

Afrika, Sub-Saharisch Afrika

Midden-Oosten & Noord-

Latijns Amerika & Caraïben

Zuid-Azië

Oost-Azië & Pacifisch gebied

Totaal: 548mn

2 | VERTROUWELIJK EN BESCHERMD | CBRE GLOBAL INVESTORS

Bewezen is – zo bevestigd ook de Wereldbank3 – dat het verankeren van veerkracht in gemeenschappen na een natuurramp helpt bij de voorbereiding op toekomstige rampen. De vastgoedindustrie heeft een unieke kans een voortrekkersrol in te nemen in belangrijke milieu-, gemeenschaps- en bestuurskwesties (ESG) die een gevolg zijn van de huidige crisis. Als de uitdagingen van vandaag de kansen zijn voor morgen, wordt COVID-19 dan de katalysator van de menselijke factor in investeren? En creëert dit momentum voor impact investing als blijvend mechanisme voor veerkrachtige en rendementgedreven vastgoedportefeuilles?

Dit whitepaper beschrijft wat impact investing in vastgoed betekent voor CBRE Global Investors en welke principes ten grondslag liggen aan de besluitvorming hierover. Op basis van een gedegen literatuurstudie laten we zien dat waarde niet ten koste hoeft te gaan van waarden. En we beargumenteren waarom impact investing juist op de woningmarkt relevant is, ondanks toegenomen wet- en regelgeving.

WEES DUIDELIJK OVER IMPACT INVESTINGBinnen CBRE Global Investors gaat investeren met impact over de intentie van de investering, toegevoegde waarde en effecten en de meetbaarheid daarvan. Hoewel wellicht nieuw voor velen, is dit volledig in lijn met de standaard in de sector van het Global Impact Investing Network (GIIN) en met de consensus hieromtrent binnen het Impact Management Project (IMP). We hebben aanvullend onze impact investment benadering verder verfijnd door aan te sluiten op de Sustainable Development Goals (SDGs) van de Verenigde Naties en we streven naar de best mogelijke toepasbaarheid op vastgoed. Wat bedoelen we daar precies mee?

CBRE Global Investors investeert met de intentie een substantiële, positieve impact te maken op sociale en milieutechnische uitdagingen naast een concurrerend, op risico aangepast financieel rendement. Hierin is het voor ons van belang dat de positieve impact die kan worden gerealiseerd op een belangrijk maatschappelijk of milieutechnisch vraagstuk, niet tot een negatieve verandering mag leiden op een ander issue of vraagstuk. Maar het gaat verder dan dit. We identificeren aanvullende initiatieven, activiteiten en doelgroepen waarop investeringen een positieve invloed kunnen hebben en we brengen het risico in kaart van het eventueel niet realiseren van de beoogde uitkomsten. Uiteraard meten we dit en zorgen we voor rapportage ervan door een onafhankelijke partij zodat volledige transparantie en openheid gegarandeerd blijft.

BEOORDELING VAN HET RENDEMENT VAN IMPACT INVESTMENT IN VASTGOEDDe vraag in hoeverre ESG-criteria en impactbeleggen verenigbaar zijn met financiële prestaties, is een eeuwenoud debat. Veel investeerders hebben de overtuiging dat je alleen ‘goed kunt doen’ als je ook iets opgeeft. Maar is dat daadwerkelijk zo? Wij zien een groeiende hoeveelheid academische literatuur die empirisch bewijs voor de business case voor het investeren in ESG.

In een meta-analyse van 2.200 afzonderlijke onderzoeken, concludeerden Friede, Bursch en Bassen4 dat in ongeveer 90% van de gevallen er een niet-negatieve correlatie was tussen ESG en financiële prestaties over de asset classes. Ze benadrukken dat zowel obligaties als vastgoed een aanzienlijke positieve prestatie tonen in relatie tot ESG-criteria. De schrijvers vervolgen met de provocatieve conclusie dat de oriëntatie op lange termijn maatschappelijk verantwoord investeren voor elk type investeerder relevant is om aan de fiduciaire verplichtingen te voldoen en te zorgen voor een betere aansluiting tussen de belangen van investeerders en de bredere doelstellingen en belangen van de samenleving.

In een andere meta-studie uit 2015 toonden de University of Oxford samen met Arabesque Partners5 aan dat in 90% van de geanalyseerde gevallen gedegen ESG-normen de kapitaalkosten verlagen. 88% van de onderzoeken toonden aan dat gedegen ESG-praktijken resulteren in betere operationele prestaties.

Met betrekking tot vastgoed in het bijzonder, concluderen Brounen en van der Spek6 dat duurzaamheid zich inmiddels heeft ontwikkeld tot een belangrijke onderscheidende factor onder niet-beursgenoteerde fondsen. Zij vervolgen met de stelling dat totale rendementen van hoog genoteerde GRESB-fondsen7 een extra rendement van ongeveer drie procent per jaar genereren tussen de hoogste en de laagste benchmarkdecielen.

De resultaten van deze onderzoeken sluiten aan bij het bewijs dat wordt geleverd binnen de portefeuilles die wij rechtstreeks onder management hebben. Dit zou ook niet verrassend moeten zijn. Immers, met directe, private vastgoedinvesteringen kan er, bij een meerderheidsbelang, daadwerkelijk verandering worden bewerkstelligd. De vraag is dan meer: komt de impact boven op de rendement prestatie? Op basis van wat we nu beginnen te zien, stellen wij dat er geen waarde hoeft te worden ingeleverd voor waarden. ESG-georiënteerde investeringen en in het bijzonder investeringen die verband houden met realiseerbare en betaalbare woningen, bieden doorgaans voorspelbare, consistente rendementen. Bovendien hebben dergelijke strategieën de neiging minder blootgesteld te worden aan cyclische marktmechanismen en systematische risico’s.

3 Kull D., Gitay H., Bettencourt S., Reid R., Simpson A., McCall K. (2016) Building Resilience: World Bank Group Experience in Climate and Disaster Resilient Development. In: Salzmann N., Huggel C., Nussbaumer S., Ziervogel G. (eds)Climate Change Adaptation Strategies – An Upstream-downstream Perspective. Springer, Cham4 Gunnar Friede, Timo Busch & Alexander Bassen (2015) ESG and financial performance: aggregated evidence from more than 2000 empirical studies, Journal of Sustainable Finance & Investment, 5:4, 210-233, http://dx.doi.org/10.10

80/20430795.2015.11189175 From the stockholder to the stakeholder: How sustainability can drive financial outperformance, University of Oxford and Arabesque Partners, 2015 https://arabesque.com/research/From_the_stockholder_to_the_stakeholder_web.pdf6 Dirk Brounen and Maarten van der Spek (July 2017); Sustainable Insights in Private Equity Perfromance, Evidence from the European Non-listed Real Estate Fund Market https://www.inrev.org/system/files/2018-04/gresb-lessons_

db07172017.pdf7 GRESB is een door investeerders gedreven organisatie die is opgericht om de manier te transformeren waarop investeerders toegang krijgen tot ESG-prestaties van wereldwijd vastgoed. GRESB heeft betrekking op $4,5 biljoen waarde

aan vastgoed en infrastructuur en wordt gebruikt door meer dan 100 institutionele en financiële investeerders.

Verandering door middel van private vastgoedinvesteringen kan worden bewerkstelligd als je een meerderheidsbelang hebt.

VERTROUWELIJK EN BESCHERMD | IMPACT INVESTING – AUGUSTUS 2020 | 3

Maar laten we de roze bril eens af zetten. Met impact investing kunnen uiteraard niet alle wereldproblemen worden aangepakt. En zeker niet alleen door institutionele beleggers met een marktconforme core vastgoed beleggingsstrategie. Uitsluitend win-winsituaties zijn zeldzaam en er zullen altijd afwegingen moeten worden gemaakt. Met een meerderheid aan impact investeerders gericht op de voor risico aangepaste marktrendementen (Afbeelding 2), wordt toegang tot de meest aantrekkelijke kansen zwaar bevochten. We erkennen dat beleggen met als doel een financieel en maatschappelijk rendement, bepaalde sociale en milieugerelateerde bijdragen op de korte termijn mogelijk niet voor elke investeerder economisch haalbaar zijn. Echter, voor afgestemd lange termijn kapitaal kunnen impactstrategieën duurzame rendementen opleveren en tegelijk een positieve waarde voor de samenleving hebben.

De trend is helder: impact investing neemt een vlucht en trekt slim kapitaal aan. De GIIN schatte dat er eind 2019 circa USD 715 miljard verdeeld over 1,720 organisaties aan impactstrategieën in beheer zijn in de diverse vastgoedsegmenten en geografieën8, terwijl de International Finance Corporation, onderdeel van de Wereldbank, schat dat dit bedrag dichter bij de USD 2 biljoen zal liggen9. De 2019 PERE ESG Investor Survey10 gaf aan dat er een duidelijke trend zichtbaar is dat duurzaam investeren in vastgoed een opmars maakt, waarbij 70 procent van de institutionele beleggers in vastgoed een nadrukkelijk ESG-beleid voeren en bijna alle respondenten aangeven dat ESG-principes tot op zekere hoogte van belang zijn bij hun besluitvorming omtrent investeringen. De enquête concludeerde ook dat 35 procent van de investeerders van hun investment managers ESG-actie verwachten. Het mag duidelijk zijn dat meer kapitaal gaat worden toegewezen aan impactstrategieën voor vastgoed.

WAAROM WOONRUIMTE PAST IN HET IMPACT VRAAGSTUKVolgens het Urban Land Institute (UIU), heeft het gebrek aan kwalitatief goede, betaalbare woonruimte invloed op het concurrentievermogen, de economische prestaties, de volksgezondheid en het welzijn en de levenskwaliteit van mensen die in steden wonen. Dit treft vooral mensen met een middeninkomen: huishoudens die teveel verdienen voor een sociale woning maar die zich nog geen woning tegen marktwaarde kunnen veroorloven.11 De crisis in betaalbare huurwoningen weerspiegelt een fundamentele mismatch tussen vraag en aanbod – restrictieve planningswetgeving, lokale oppositie en hoge grondprijzen belemmeren het aanbod, terwijl door bevolkingsgroei, aanhoudende demografische verschuivingen en verstedelijking de vraag alsmaar stijgt. Het resultaat is een wig tussen de woonlasten en het besteedbaar inkomen (Afbeelding 3). Gegevens van Eurostat illustreren dat een op de vier Europeanen wordt bestempeld als “belast met te hoge huurlasten” – meer dan 40% van het besteedbaar inkomen gaat naar markthuur – waarbij snel stijgende woonlasten zorgen dat steeds meer mensen het risico lopen in armoede te geraken (Afbeelding 4).12

8 GIIN Annual Impact Investor Survey 2020 https://thegiin.org/assets/GIIN%20Annual%20Impact%20Investor%20Survey%202020.pdf9 IFC Growing Impact, New Insights into the Practice of Impact Investing https://www.ifc.org/wps/wcm/connect/8b8a0e92-6a8d-4df5-9db4-c888888b464e/2020-Growing-Impact.pdf?MOD=AJPERES&CVID=naZESt910 PERE 2019 ESG Investor Survey 2019 https://d16yj43vx3i1f6.cloudfront.net/uploads/2019/07/PERE_ESG.pdf11 Urban Land Institute Promoting housing affordability. Best practices to deliver intermediate housing at scale, February 2020. https://europe.uli.org/research-report-launch-promoting-housing-affordability/12 Huisvestingsstatistieken, Eurostat, June 2020; https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Housing_statistics

Afbeelding 3: Groei van huizenprijzen en besteedbaar inkomen van huishoudens in de Eurozone, % JoJ

Bron: Oxford Economics

Afbeelding 4: Het bevolkingssegment waarvan de markthuur woonkosten boven de 40% liggen, (2018)

Bron: Eurostat

Afbeelding 2: GIIN-enquête naar beoogde financiële rendementen voor impact Investeerders,% van respondenten

Bronnen: GIIN, 2020 Annual Impact Investor Survey, n=294

ESG-georiënteerde investeringen – in het bijzonder die investeringen die verband houden met realiseerbare en betaalbare woonruimte - bieden meestal voorspelbare,

consistente rendementen.

67

18

15

Naar risico aangepast, marktrente rendement

Lager dan marktrente rendement: dichter bij marktrente

Lager dan marktrente rendement: dichter bijkapitaalpreservatie

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Toename huizenprijzen Gemiddelde groei besteedbare inkomen huishoudens

0%

10%

20%

30%

40%

50%

4 | VERTROUWELIJK EN BESCHERMD | CBRE GLOBAL INVESTORS

Helaas drukt de aanhoudende COVID-19-crisis steeds meer huishoudens naar de rand van wat betaalbaar is. Achtergestelde gemeenschappen, zoals mensen met lagere inkomens en gemeenschappen van etnische minderheden worden hierin buitenproportioneel geraakt.13 Zonder financieel vangnet om de omvang van de huidige economisch schok op te vangen, kunnen zij voor moeilijke keuzes komen te staan. Ondanks overheidsinterventie om uitzetting van huurders tijdelijk te voorkomen of uitstel van betaling voor achterstallige huur te verlenen, wordt de fundamentele onderliggende oorzaak van betaalbaarheid van woonruimte niet aangepakt. Nu grote Europese steden te maken krijgen met nieuwe vormen van druk als gevolg van de pandemie, is de behoefte aan veerkracht van gemeenschappen alleen maar groter. En dit komt bovenop de bestaande behoeften die in veel gemeenschappen al bestaan zoals betere stedelijke mobiliteit, sociaal relevante voorzieningen en energiezuinigheid.

Deze uitdagingen zijn niet nieuw voor institutionele investeerders die steeds meer kapitaal toewijzen aan de residentiële sector. Volgens het meest recente whitepaper van de ULI, vermelden de leden de tegemoetkoming aan de vraag, die ontstaat door de verstedelijking en demografische trends over de lange termijn, als voornaamste drijfveer om investeringen in huurwoningen in het middensegment te overwegen. Opvallend is dat de mogelijkheid om sociale impact te hebben een sterke tweede overweging is. Dit illustreert de waargenomen synergiën van dual return-doelstellingen op de woningmarkt.

BELANGRIJKSTE PRINCIPESBij de introductie van het concept van impact investing verwezen we naar de Sustainable Development Goals (SDGs) van de VN. Laten we daar naar terugkeren om de kansen uit te

lichten die woningvastgoed kan bieden in het leveren van een positieve bijdrage aan duurzaamheidsuitkomsten. Voor wie dit concept nieuw is, SDGs zijn de blauwdruk om een betere, meer duurzame toekomst voor iedereen te bewerkstelligen.14

Het is een verzameling van 17 wereldwijde doelstellingen, vastgesteld in de Algemene Vergadering van de Verenigde Naties, die in 2030 moeten zijn gerealiseerd en die door alle lidstaten zijn aangenomen. Elk van de 17 hoofdthema’s heeft een afzonderlijke lijst van doelstellingen met een totaal van 164. Deze doelstellingen zijn gekoppeld aan maar liefst 232 prestatie-indicatoren. Deze doelstellingen zijn eenduidig, onderling verbonden en ambitieus.

Het is belangrijk om te erkennen dat, gezien de breedte ervan, impact investeerders hun eigen benadering zullen hebben voor het nastreven van SDGs, waarbij de meesten prioriteit zullen geven aan een klein aantalt gerichte en relevante doelstellingen. Hoewel er een aantal gebieden zijn waar positieve resultaten te boeken zijn in vastgoed15, zien we vanuit het perspectief van woninginvesteringen het grootste toepassingsgebied voor het behalen van betekenisvolle impact in SDG 11: “Duurzame Steden en Gemeenschappen.” Verstedelijking in combinatie met gemeenschap-en milieukwesties staan centraal in deze doelstelling. En het begint allereerst door te zorgen voor toegankelijkheid van adequate, veilige en betaalbare woonruimte voor iedereen (11.1) en – op de tweede plaats - te zorgen voor toegang tot veilige, betaalbare, toegankelijke en duurzame transportsystemen (11.2). Nog een doelstelling die voor ons bedrijf prioriteit heeft is het bieden van universele toegang tot veilige, inclusieve en toegankelijke, groene openbare ruimte (11.7).

13 Neeta Kantamneni, The impact of the COVID-19 pandemic on marginalized populations in the United States: A research agenda, Journal of Vocational Behavior, Volume 119, 202014 https://www.un.org/sustainabledevelopment/sustainable-development-goals/15 Andere sterke correlaties tussen de SDGs (doelstellingen tussen haakjes) en duurzame activiteiten in vastgoed omvatten: verbeteren van grondstofefficiëntie (8.4, 12.2), verminderen van afvalproductie en verbeteren van recyclage 12.5),

verbeteren van toegankelijkheid voor mensen met een beperking (10.2), promoten van duurzaam transport (11.2) en reductie, training en het creëren van bewustzijn over duurzaamheid (4.7, 12.8, 13.3)

Afbeelding 5: Voornaamste redenen voor organisaties die zijn aangesloten bij ULI om te investeren in woningen in het middensegment

Bron: EULI, n= 202, uitgevoerd in november 2019.

Lack of otheropportunities

Maar de trend is helder: impact investing neemteen vlucht en trekt slim kapitaal aanl

Context is cruciaal om de resultaten van impactprestaties te begrijpen en onderling te vergelijken. Dit geldt vooral voor personen die het betreft en de aard van hun eerdere leefomstandigheden, huisvestingslocatie en de benadering van een investeerder tot het creëren van impact. De aard van impactresultaten varieert aanzienlijk per type huisvesting, soort ondersteunende diensten die worden verstrekt of de SDG die prioriteit krijgt. Dit benadrukt waarom uitgebreide bewaking en het stelselmatig verzamelen van gegevens essentieel zijn voor de impactrapportage. Maar, uiteindelijk draait impact investing op de woningmarkt om het verbeteren van de toegankelijkheid van veilige, stabiele huisvesting, in beginsel door de bouw, of het behoud van bestaande eenheden en door het vernieuwen en herstellen van achterstandsgebieden om in de behoeften daar te voorzien. En voor ons is dit ook intrinsiek gekoppeld aan het hebben van een doelbewuste, positieve impact op het milieu. Dat betekent dat onze gebouwen minder verbruiken en meer teruggeven, ze kunnen de tand des tijds doorstaan en zijn bestand tegen verandering.

DE ROL VAN HUURREGULERINGEén te verwachten gevolg van de huidige pandemie is een reflex naar meer regulering van de private huurwoningmarkt om huurders te beschermen, die door factoren buiten hun invloedssfeer het risico lopen te worden uitgezet. Dit kan leiden tot nieuwe huurvoorwaarden of een bepaalde vorm van huurbescherming. Ondanks de goede bedoelingen en effect hiervan op korte termijn, kunnen dit soort maatregelen leiden tot onzekerheid op de investeringsmarkt met als gevolg minder investeringen en dus een groter tekort op de woningmarkt. Als regelgeving een reactie zou zijn op marktwerking en voorspelbaar is, dan hoeft men daar niet bang voor te zijn. Dat is echter meestal niet het geval. Wat uiteindelijk echt nodig is, is een goede balans in de belangen van alle stakeholders zodat de bouw van woningen gefaciliteerd wordt.

Steden hebben een duidelijk raamwerk nodig waarbinnen ze kunnen vaststellen wat de optimale balans, de voor- en nadelen van diverse bestemmingen en de effecten van regelgeving zijn op de mogelijkheden om nieuwbouw woningen te voorzien waar in de betreffende regio de grootste vraag naar is. De overheid speelt een belangrijke rol in het versnellen van de woningbouwproductie en daarmee prijsstijgingen tegen te gaan en de financiele druk op huishoudens te verlichten.

Goed gefinancierde publiek-private samenwerkingen kunnen een oplossing bieden, en daar kan impact kapitaal een belangrijke rol in spelen.

CONCLUSIEDe COVID-19-pandemie markeert een nieuw inzicht in de functie en het gebruik van vastgoed met betrekking tot de manier waarop we omgaan met de gebouwde omgeving en hoe we denken over duurzaam financieel rendement. Dit valt samen met een cruciaal moment in de publieke discussie over systeemongelijkheid, onrecht in de samenleving en zorgen over een onomkeerbare klimaatverandering.

Het mag duidelijk zijn dat ESG veel meer is dan een na te streven niche, het is inmiddels een dominant wereldwijd risico en een mega trend die impact zal hebben op de zakenwereld, de samenleving en uiteindelijk ook op vastgoed.

Omdat institutionele investeerders de belangen van hun stakeholders voor de lange termijn dienen, is het verstandig vandaag op een ESG-strategie over te stappen om toekomstige rendementen veilig te stellen. Dit moet echter wel een doelbewuste en lange termijn aanpak zijn die gedurfd is. De COVID-19-pandemie heeft verschillende trends in de sector versneld en dat is ook het geval voor de stijgende vraag naar betaalbare woningen in steden in heel Europa en voor de groeiende behoefte aan investeringen die zowel een wezenlijk positieve impact hebben op de sociale en klimatologische uitdagingen als een concurrerend en voor risico gecorrigeerd financieel rendement genereren.

Door gunstige interventie van de publieke sector te benutten, kunnen private investeerders lagere kapitaalkosten, lagere

huurrisico’s en, uiteindelijk, aantrekkelijke, op risico aangepaste, rendementen behalen.

Afbeelding 6: ULI opkomende trends sociale kwesties in 2020

Bron: Emerging Trends Europe survey 2020. Uitgevoerd in 4e kwartaal 2019.

The information contained herein is given as of July 2020 and solely for the purposes for which they are expressed to be prepared (or for general information purposes only if no purpose is specified). The contents of this report or document (“Report”) are confidential. The information contained in this report is based on the subjective opinion of CBRE Global Investors professionals. This Report is being furnished to the recipient on the condition that it may be kept confidential and that it may not be shared with any third parties without the consent of CBRE Global Investors. A breach of these confidentiality obligations could lead to liability if any disclosure is made to third parties or unauthorized persons. Statements contained in this report that are not historical facts are based on current expectations, estimates, projections, opinions and beliefs of CBRE Global Investors. Such statements involve known and unknown risks, uncertainties and other factors and undue reliance should not be placed thereon. Actual results or events may materially differ from those contemplated in such forward looking statements. Certain economic and market information contained herein has been obtained from published sources prepared by third parties and in certain cases has not been updated through the date hereof.

Past performance is not a guarantee of future performance. Forecasts of future performance are not a reliable indicator of future performance.

CBRE Global Investors has not made any representation or warranty, express or implied, with respect to the fairness, correctness, accuracy, reasonableness or completeness of any of the information contained herein (including but not limited to information obtained from third parties), and they expressly disclaim any responsibility or liability therefore. CBRE Global Investors does not have any responsibility to update or correct any of the information provided in this report.

To the maximum extent permitted by law, each CBRE Global Investors disclaims all liability and you expressly release CBRE Global Investors from, any liability, that may otherwise arise from reliance upon this report or due to any information contained in this report being inaccurate or due to information being omitted from this report, whether by way of negligence or otherwise”.

IMPORTANT INFORMATION

0 20 40 60 80 100

Milieutechnischekwesties

Betaalbaarheid vanhuisvesting

Zeer bezorgd Enigszins bezorgd Bezorgd noch onbezorgd Niet echt bezorgd Totaal niet bezorgd