Vitale Stad #10 2010

HET VAKBLAD OVER DE STAD

HENK ROTGANS (DIRECTEUR VASTGOED, OBR)

‘STURING OP FINANCIEEL RENDEMENT NOODZAAK’

PAUL DEPLA (BURGEMEESTER HEERLEN)

‘EUROPA IS ÉÉN, MAAR GRENZEN ZIJN WEERBARSTIG’

PETRA RUTTEN (PROPER STOK)

‘GEEN WIJKONTWIKKELING ZONDER GOEDE SCHOOL’

€1,8MLD

VERDIEN NUVERDIEN NU

OP UW MAATSCHAPPELIJK VASTGOEDOP UW MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

#10

| 201

0|jr

.13

S m a l l e p a d 3 2

3811 MG Amersfoort

T 033 448 15 46

F 033 448 15 48

i n f o @ i m o s s . n l

w w w . i m o s s . n l

Terborchstraat 22

8011 GG Zwol le

T 038 423 44 82

F 038 421 31 86

i n f o @ i m o s s . n l

w w w . i m o s s . n lMFA Oude Tol Reeuwijk-Brug

het moment24-12-2010 09:14:36

KASSA!Gemeenten kunnen miljarden bezuinigen, alleen wisten ze dat nog niet. Vitale Stad brengt daar verandering in, met behulp van de rekenmeesters van HvA en Fakton, fi nanciële vastgoedregisseurs. Het onmogelijke wordt wer-kelijkheid, het fi nanciële gat wordt gevuld: beheert uw maatschappelijk vastgoed met zorg!

Het Planbureau voor de Leefomgeving geeft aan dat herstructurering van

onze steden loont. Zorgvuldig herstructureren voorkomt verdergaande

segregatie van onze samenleving. Herstructureren blijft dus de voornaamste

ruimtelijke opgave voor de komende decennia.

Maar wie heeft op dit moment nog de kennis in huis om hier werkelijk

antwoord op te geven? Wie kan dit nu echt organiseren? En wie heeft de

creativiteit in huis om tot vernieuwende concepten te komen die ook nog

maakbaar zijn?

Proper-Stok is expert in herstructurering van complexe wijken en gebieden.

Katendrecht in Rotterdam-Zuid is daar een goed voorbeeld van.

Geachtevernieuwers,

Proper-Stok sterkt de stad


565

We lezen het elke dag of krijgen het via de tv voorgeschoteld: maatschappelijk vastgoed staat onder druk, staat ter discus-sie. Het mes gaat erin. In onze scholen, theaters, musea en schouwburgen, buurthuizen, sportvoorzieningen en zorgin-stellingen. En dat is de verzameling gebouwen van steen, staal en beton, de fysieke component ervan. De mentale component gaat over de kwaliteit van het verblijf op plekken die er voor velen toe doen vanwege hun educatieve, spirituele, actieve, of musische betekenis.

En dan is er ook nog die stedelijke betekenis, de rol die der-gelijke gebouwen – met name de oudere – spelen als centraal punt, als anchor point in het stedelijke gebied. Zij zijn door hun centraliteit vaak een context waar zich vele andere acti-viteiten omheen scharen en leven van hetgeen daar aan bete-kenis wordt gegenereerd. Stedelijke vitaliteit is voor een deel af hankelijk van deze activiteiten; het bepaalt het kwaliteitsni-veau van de stad, genereert de reden voor mensen om er deel van uit te willen maken en er te willen zijn.

Wat is er gaande?De afgelopen decennia heeft de centrale overheid in het kader van de deregulering steeds meer taken bij de gemeenten ondergebracht en tegelijk een korting toegepast op de beschik-bare budgetten. De gemeenten hebben de taak dit – voor hun burgers – te regelen en zijn en passant in een financiële spagaat van ongekende omvang beland. Want ze hebben per defini-tie minder geld beschikbaar dan noodzakelijk is en dit zal ten gevolge van de huidige crisis en de lopende bezuinigingsronde alleen maar erger kunnen worden.

Aan de inkomstenkant staan dus weinig hoopgevende pers-pectieven. Daarnaast zullen WOZ-inkomsten en opbrengsten uit het grondbedrijf evenredig teruglopen, terwijl er tegelijk sprake is van (selectieve) krimp en toename van uitkeringen.

De gemeenten zijn of gaan faillietNiemand durft dit hardop te zeggen, maar als je als gemeente niet in staat bent je publiek-ruimtelijke voorzieningen zoals parken, straten, pleinen en maatschappelijk vastgoed te onder-houden en vitaal te bestendigen, dan heb je volgens mij een serieus probleem. Dat is er iets goed fout.

We hebben de laatste decennia geleefd van de inf latie en van de bijna vanzelfsprekende sociaal-economische groei en waar-detoename van grond en vastgoed. Dat is voorlopig voorbij. Uiteindelijk moet er worden gekeken naar de rendementen, naar hetgeen het oplevert in de breedte, zowel fysiek als men-taal. En dan blijkt dat er voor vele voorzieningen geen effectief

draagvlak is. We hebben in onze plan-ningsparadigma de draagvlaklimie-ten ver overschreden, onze hand hef-tig overspeeld.

Er resten ons maar enkele oplossin-gen. We zullen dat bestand van 30 à 40 miljard euro aan gemeentelijk maatschappelijk vastgoed moeten herijken op basis van hun fysieke en mentale betekenis voor de burgers, de investeerder, de stad en zijn con-text. Dat vraagt om een proces van herwaarderen en herpositioneren van hetgeen we hebben, met de bedoe-ling datgene wat een essentiële bij-drage kan leveren aan waardecreatie te behouden voor waardevol gebruik en de stedelijke vitaliteit.

Maar hoe bepaal je prioriteiten in dat geheel van fysieke en mentale betekenissen waarvan de impact en context zo ver-schillend zijn naar schaal, kwaliteit en samenhang?

Wat een prachtige opgave om daar inhoud en betekenis aan te geven door communicatiebeleid en uitvoering op korte en lange termijn. Wat een uitdaging voor de plaatselijke politiek om een bijdrage te kunnen leveren aan deze herwaardering, waar het echt over de essentie van de stedelijke kwaliteit en vitaliteit zal gaan en niet over de waan van de dag of een per-soonlijke populariteit. Het gaat over kennis en inzichten in het vak van politiek leiderschap en regie.

PETER DE BOISHoofdredacteur Vitale Stad, archi-tect, stedebouwkundige, lector MI(d)R Meervoudig Ruimtegebruik UvA|HvAmsterdam, TU Delft faculteit architectuur, urbanism

Maatschappelijk vastgoed: eigen schuld, dikke bult?

ELBA MEDIA EVENEMENTENDonderdag 10 februari 2011» De Duurzame Stad Projectenparade Meer info > www.deduurzamestad.com

Donderdag 3 maart 2011» Water, Wonen & Ruimte NetwerkbijeenkomstMeer info > www.waterwonenenruimte.nl

Woensdag 9 maart 2011» Conferentie Maatschappelijk Vastgoed 2011HvA, AmsterdamMeer info volgt

Donderdag 17 maart 2011» Stedelijk Interieur SeminarMeer info > www.stedelijkinterieur.com

Donderdag 31 maart 2011» Vitale Stad VakdebatMeer info > www.vitalestad.nl

26-28 april 2011» Nederlandse Vakdagen Stad & Ruimte 2011Congressen over krimp, identiteit en de duurzame stad Meer info volgt

26-28 april 2011» Nederlandse Vakdagen Stad & Ruimte 2011Vakbeurs Meer info volgt

COLOFON

#10|2010|jr.13HET VAKBLAD OVER DE STAD

REDACTIE

Peter de [email protected]

Rudi [email protected]

UITGEVER

Edgar van [email protected]

Mieke [email protected]

Jan-Willem [email protected]

Miriam [email protected]

Jan [email protected]

Edward [email protected]

VORMGEVING

Kilian [email protected]

Hanneke van der [email protected]

Wouter EngelenMarketing & [email protected]

COMMERCIE

Peter [email protected]

Walter van KalsbeekVormgever/[email protected]

Roelof [email protected]

Jacinta [email protected]

EVENEMENTEN

Rianne [email protected]

Nezha [email protected]

Melina JansenAbonnementen [email protected]

BACK OFFICE

Philip de [email protected]

Wendy [email protected]

Ronald SmitMarketing & [email protected]

MARKETING

Tessa van der HeidenMarketing & [email protected]

RedactieraadMaarten Georgius – Aedes • Arie Voorburg – Arcadis • Diana de Jong – Bouwfonds • Wiepke van Erp Taalman Kip – Companen • Gert-Joost Peek – Fakton • Kees Fortuin – Fortuin sociale gebiedsontwikkeling • Ruud Ridderhof – Gemeente Den Haag • Gereon Bargeman – Imoss • Henri Mulder – Kadaster • Olof van der Wal – KEI kenniscentrum stedelijke vernieuwing • Ard Sprinkhuizen – Movisie • Cees-Jan Pen – Nicis • Eric Hof – Oranjewoud • Petra Rutten – Proper Stok • Rinie Teuben – Quessentie • Radboud Engbersen – SEV • Gerard Anderiesen – Stadgenoot • Gert-Jan Hospers – Universiteit Twente

Strategische partnersBeaumont Communicatie, Imoss, Oranjewoud

UitgeverijElba Media, Amersfoort

AdresPostbus 21603800 CD AmersfoortT 033-4626061F 033-4626063www.vitalestad.nl

EmailadressenRedactie – [email protected] – [email protected] Abonnementen – [email protected]

AbonnementenVitale Stad is een uitgave van Elba Media, de grootste Nederlandse uitgeverij van vakbladen op het gebied van ruimtelijke ordening en gebiedsontwikkeling. Vitale Stad verschijnt 10 keer per jaar. Naast het uitgeven van vakbladen organiseert Elba Media congressen, netwerkbijeenkomsten, seminars en studiereizen.Om hier optimaal van te kunnen profi teren, hebben we diverse abonnementsvormen samengesteld, voor zowel kleine als grote bedrijven. Gezien de raakvlakken tussen de diverse bladen, heb-ben wij tevens abonnementsvormen die alle vakbladen van Elba Media bevatten. Kijk voor alle informatie over de vakbladen en de evenementen op www.elbamedia.nl. Op deze site kunt u doorklikken naar de pagina ‘abonnementen’, waar u de informatie en voorwaarden over de verschillende abonnementsvormen aantreft.

AbonnementenregistratieElba Media bvPostbus 21603800 CD AmersfoortT: 033-4626061F: 033-4626063E: [email protected]: www.elbamedia.nl

© Elba Media bv, AmersfoortVitale Stad bevat informatie die met de grootste zorgvuldigheid is samengesteld. Elba Media bv en de bij deze uitgave betrokken auteurs en redactie zijn op geen enkele manier aansprakelijk voor mogelijke gevolgen die zouden kunnen voortvloeien uit het gebruik van in deze uitgaven opgenomen informatie.

ISSN 1387-2397

Voor meer informatie over de evenementen van

Elba Media, kijk op http://evenementen.elbamedia.nl

INHOUDSOPGAVE

actueel/themaSPECIAL: MAATSCHAPPELIJK VASTGOEDDit nummer van Vitale Stad staat geheel in het teken van vastgoed. Niet zomaar vastgoed, maar maatschappelijk vastgoed. Dat is onroerend goed dat onderdak biedt aan voorzieningen die van cruciaal belang zijn voor de stad. Maatschappelijk vastgoed kan dan ook niet los worden gezien van ste-delijke vernieuwingsopgaven. Maatschappelijk vastgoed is een katalysa-tor van gebiedsontwikkeling. Maatschappelijk vastgoed is zorgvastgoed én onderwijsvastgoed; al het onroerend goed van gemeenten is maatschap-pelijk vastgoed. Wist u dat de gemeentelijke vastgoedvoorraad 40 mil-jard euro vertegenwoordigt, en dat het in veel gevallen niet effectief wordt ingezet? Kortom: genoeg redenen om het onderwerp maatschappelijk vast-goed onder de loep te nemen.

GEMEENTEN LATEN 1,8 MILJARD LIGGEN P10Gemeenten laten 1,8 miljard euro liggen door een slordige omgang met het eigen vastgoed. Dat stel-len de Hogeschool van Amsterdam en Fakton fi nan-ciële vastgoedregisseurs na een gezamenlijke inven-tarisatie op initiatief van Vitale Stad. 1,8 miljard is 9x de rijksbezuiniging op cultuur. Waarom zou je nog langer bibliotheken sluiten?

INTERVIEW: PAUL DEPLA P16Na een roemrucht wethouderschap in Nijmegen werd PvdA’er Paul Depla burgemeester in Heerlen. Hij vertelt over zijn uitdagingen in de krimpregio die Zuid-Limburg is. Door krimp neemt het draagvlak voor voorzieningen af, en daarmee de behoefte aan maatschappelijk vastgoed. Het is volgens hem wel zaak om de voorzieningen zo lang het kan aantrekke-lijk te houden.

ZORGBOULEVARD P19Wat doe je als ziekenhuis als je zelf verantwoorde-lijk bent voor de fi nanciering van je nieuwbouw en je hiervoor in eerste instantie moet putten uit vergoe-dingen per behandeling? Sinds ‘Ab Klink’ staan zie-kenhuizen voor deze vraag gesteld. Het kan de uiter-lijke verschijningsvorm van cure & care in de stad compleet veranderen.

REPORTAGE: KATENDRECHT P24Petra Rutten, manager gebiedsontwikkeling bij Proper Stok, nam Vitale Stad op sleeptouw naar het roemruchte schiereiland Katendrecht. Ze liet zien hoe een school, een theater en een kerk waarde toevoegen aan de voormalige probleemwijk in de Rotterdamse haven.

UITBESTEDEN AAN DE MARKT P29Hoe kun je als gemeente besparen op het onroe-rend goed? Vitale Stad nam de proef op de som en bestudeerde 3 cases in Nijmegen, Eindhoven en Amsterdam. Trefwoorden zijn: centraliseren, uitbe-steden en sale & lease back-constructies.

CENTRAAL INKOPEN P36Samen sta je sterk en dat geldt zeker binnen de gemeentelijke vastgoedsector. Als je taken centrali-seert, kun je bijvoorbeeld gezamenlijk energie inko-pen. Dat scheelt een slok op een borrel.

CREATIEF MET MAATSCHAPPELIJK VASTGOED P38Gemeentelijk onroerend goed kan zijn maatschap-pelijke functie verliezen en tijdelijk in ongebruik zijn. Grontmij Vastgoedmanagement zocht en vond een tijdelijke invulling voor een oude tramremise: de opnames van Holland’s Next Top Model. De dames bleven ook logeren.

redactionele indexArnoldy, Frank P19Boer, de, Betty P10Bois, de, Peter P05Buursink, Henk P29Daalhuisen, Erwin P10Depla, Paul P16Eijk, van, Gwen P44Engbersen, Radboud P44Geeve, Ben P29Groot, Sander P38Heijkers, Henk P42Jacobs, John P42Jonge, de, Hans P19Kersten, Lida P44Korthuis, Sandra P10Kusçu, Kadir P29Lukasse, Ruud P29Meer, van der, Mark P47Mens, Noor P19Rotgans, Henk P10Rutten, Petra P24Schoenmaker, Renske P10Sweens, Carel P29Teuben, Bert P10Vos, Bert P10Westhoff, Koen P24Wiegman, Mireille P44

ACHTERGRONDDE MEEST VITALE STAD VAN NEDERLAND P42Wat is de invloed van een klimaatneutrale leefomgeving op de vitaliteit van een stad? Wij wisten het niet. Henk Hijkers en John Jacobs van respectievelijk de gemeenten Den Haag en Rotterdam leggen het ons daarom uit.SOCIALE SAMENHANG VAN DE POPTAHOF P44Bij de vernieuwing van de Poptahof werd expliciet geïnvesteerd in de sociale samenhang, economische vitaliteit en culturele ontwikkeling van de buurt. En dat zette zoden aan de dijk.MULTIFUNCTIONELE ACCOMMODATIES P47Multifunctionele accommodaties kunnen meerwaarde creëren ten opzichte van monofunctionele gebouwen. Maar de ontwikkeling ervan is niet eenvoudig.

EN VERDER» HOOFDREDACTIONEEL Peter de Bois: Maatschappelijk vastgoed: eigen schuld, dikke bult? p05» NIEUWS p08» COLUMN MO ASWAT: Bedford-BID p40» VAKLITERATUUR EN AGENDA p52» COLUMN TINEKE VAN DE KLINKENBERG: Wonen zonder scheidslijnen vergt aandacht van politiek bestuur p54

#10 | DECEMBER 2010 | JAARGANG 13

THEMA ACHTERGROND

568nieuws ACTUEEL

p41 • p56p19 • p40p8 • p18

INADEC 2010, congres over gebiedsontwikkeling, vond plaats in TAETS Art Gallery in Zaanstad op woensdag 13 oktober. Het thema van de dag was: Wie durft (nog)? Naar aanleiding van dit congres is een naslagwerk beschikbaar. Laat u inspireren door de samenvattingen van de vele sprekers in het digitale naslagwerk op www.vitalestad.nl.

‘We moeten accepteren dat het in de Nederlandse gebiedsontwikke-ling nooit meer zo wordt als het was. We moeten ambities bijstellen en het verlies nemen.’ Dat was de boodschap van Chris Kuijpers, direc-teur-generaa l Ru imte van het voormalig minis-terie van VROM, bij zijn o p e n i n g s s p e e c h o p INADEC 2010, congres ove r g e b i e d s o n t w i k-kel ing. Waar gebieds-ont w ikke l ing voor de Neder landse prak t i j k nog in de lucht hangt vanwege het pas aange-treden nieuwe kabinet werd er tijdens INADEC 2010 al volop vooruit en over de grens gekeken.

‘GEMEENTEN: GEEF CITYMARKETING UIT HANDEN’

Gemeenten doen er verstandig aan om de uitvoer van citymarketing los te laten. Zij moeten wel het initiatief nemen om samen met partners in de stad de inhoud van citymarketing vast te leggen en voldoende investeren, maar de uitvoering uit handen geven aan een externe regisseur. Dat is de conclu-sie van een onderzoek naar de organisatie van citymarketing dat Berenschot deed in samenwerking met adviesbureau City Result.

Uit het onderzoek blijkt dat het ontbreken van een gemeenschappelijke visie en doelstelling een belangrijke faalfactor is bij samenwerking in citymarketing. De inhoud van de citymarketing moet gezamenlijk en zo specifi ek mogelijk wor-den geformuleerd, zodat alle betrokken partijen hetzelfde doel nastreven en de stad op een eenduidige wijze wordt gepositioneerd. De samenwerking in citymarketing wordt gestimuleerd wanneer gemeenten partijen met elkaar ver-binden, de oprichting van een citymarketingorganisatie aanmoedigen en geld beschikbaar stellen. Immers, als gemeenten investeren in de marketing van de stad zijn bedrijven vervolgens vaak meer bereid ook geld bij te dragen.

Afstand nemenWanneer de citymarketingorganisatie eenmaal goed functioneert, doen gemeenten er goed aan om afstand te nemen. Het onderzoek laat zien dat een dominante gemeente door stakeholders als onprettig wordt ervaren. Zij zijn dan minder bereid om actief een bijdrage te leveren. Een stap terug doen betekent echter niet dat gemeenten citymarketing helemaal los moeten laten. Zij moeten de marketing van de stad juist uitdragen. In dit kader kan de verant-woordelijke wethouder of burgemeester als ‘gezicht van de stad’ een grote rol spelen in de citymarketing.

De conclusies zijn gebaseerd op een uitgebreid casestudy-onderzoek in Gouda en Schiedam. Ervaringen van Berenschot met citymarketing in ruim 25 grote en kleinere steden bevestigen het uit het onderzoek naar voren komende beeld: als gemeenten de uitvoering op afstand plaatsen, vergroot dit het draagvlak bij bedrijven. Bovendien komt citymarketing daardoor los van de politieke waan van de dag, wat de inhoudelijke continuïteit bevordert.

Meer informatie over citymarketing vindt u op www.berenschot.nl/citymarketing

Naslagwerk: INADEC 2010, congres over gebiedsontwikkeling

DWIEK(DIT WIL IK EVEN KWIJT)

Cum velenim alisisim iriure vercilit, volum quis enim qui bla feuisit, sit el ip eu faccummy nit exer se dunt del iriurer ip etum illut nulla augi-amcommy nullum quisci eugait do-loreetuer sed elit verat, sit adit iusto ercipit, consectem ip eum zzrit ali-quis nulla consequat nis acin estie tetue modit nummod tatet velit ip et praeseq uiscipisl ero dolutat prat.Um verat lorpero odio et, quat, quat, vel utet in essectem dignim irit vel ea augiate consectem vel ili-quat, con ut lut illamconummy nos-tion senissi smodio odio exer sed magna autpat. Adignim iure feum quamet, ver at alit ute feummy nisi.Agna cor sent nos nibh ercillan hen-dit nim in hendignim vullum dit

Ut at at, secte tio ea facidui bla faccum do odo

consequ atuerat. Ut nos elit duis dolorem vel

ullan ulla ad do conulput acidunt praeseniamet

at aut vulputpate venibh elenim dolut ad ero

odipsum iurem vel ullupta tumsan ercip essi.

Ectem duisi te faccum ilis dolorem quat utpat.

Ut at verci blam irit vel ing eugait adip et, con-

sendreet iureet nullaore dolobor perostrud min-

cilisim quam exerat wis deliquipit eumsan utat.

Essit, cor susci tat, si. El ea facil utat am dolorem

doloborper sim quipisl utpat. Ut ing ent volore

molortis am alit am, vero consed ent ilis dolut

ipis nostrud tio commy nonsequatie duis dolob-

ore magnit wisis do dolenisi et accum diat enisit

prate vulla feuismodit vercill aortie conseniat.

Os eugait nostincilit ad ea feu feuissequam,

velismolorer sendrero dignim ing er ing et, sit

laore feum at. Dui exerit in hent nulput praese

mincipis euisi. Ure feugait acip ero essed molor

aciliqu atisim dolor sim volorer ciduipsustie

dionse dit velit loborem el exer amet ip eros et,

quam aut auguer si. Ibh eugiatuerat, susto com-

mod enit vel duisi bla faccummod tate.

PAGINA 1

INADECAAAUt at at, secte tio ea facidui bla faccum do odo UUt Ut

consequ atuerat. Ut nos elit duis dolorem vel

llan ulla ad do conulput acidunt praeseniamet ullaull

ut vulputpate venibh elenim dolut ad eroINADEC2010Cum velenim alisisim iriure vercilit, 00

odipsum iurem vel ullupta tumsan ercip essi.

Ectem duisi te faccum ilis dolorem quat utpat.

at verci blam irit vel ing eugait adip et, con-

dreet iureet nullaore dolobor perostrud mi

m quam exerat wis deliquipit eumsan ut

, cor susci tat, si. El ea facil utat am dolor

oborper sim quipisl utpat. Ut ing ent volor

olortis am alit am, vero consed ent ilis dolut

ipis nostrud tio commy nonsequatie duis dolob-

ore magnit wisis do dolenisi et accum diat enisit

CC

CONGRES OVERq q ,

el ip eu faccummy nit exer se dunt q q

del iriurer ip etum illut nulla augi-p y

my nullum quisci eugait do-p

er sed elit verat, sit adit iusto y q g

ercipit, consectem ip eum zzrit ali-quis nulla consequat nis acin estie

p p

prate vulla feuismodit vercill aortie conseniat.

Os eugait nostincilit ad ea feu feuissequam,

velismolorer sendrero dignim ing er ing et, s

GEBIEDSDSDDSqtetue modit nummod tatet velit ip et q

praeseq uiscipisl ero dolutat pUm verat lorpero odio et, quat, p q p p

et in essectem dignim p q

irit vel ea augiate consectem vel ili-g

quat, con ut lut illamconummy nos-g

tion senissi smodio odio exer sed q y

agna autpat. Adignim iure feum quamet, ver at alit ute feummy nisi.

g p g

Agna cor sent nos nibh ercillan hen-q y

dit nim in hendignim vullum dig

laore feum at. Dui exerit in hent nulput praes

mincipis euisi. Ure feugait acip ero essed molor

aciliqu atisim dolor sim volorer cidui

dionse dit velit loborem el exer amet ip eros et,s et, et,

quam aut auguer si. Ibh eugiatuerat, susto comm-

mod enit vel duisi bla faccummod tate.

CONGRES OVERCO G S Oq qqit i h t

ONTWIKONTWIKONTWIKONTWIKKELINGPAGINA KELINGKELINGKELINGKELING

INADEC2010CONGRES OVERGEBIEDSONTWIKKELING

INADEC2010CONGRES OVERGEBIEDSONTWIKKELING

Deze ruimte is vanaf volgend nummer bestemd voor opwindingen, hartenkreten, ergernissen en oproepen

voor abonnees van Vitale Stad.Heeft u hoognodig wat te melden?

Laat het weten via [email protected]

Wilt u ook wat kwijt?


569

BELEIDSAMBTENAREN SLUITEN ELKAAR BUITEN

Ruimteministerie focust op economie

HET BEGRIP

WaterlopenNederland is een deltaland, en dus stromen er door onze open-bare ruimte talrijke waterlopen, met elk een eigen benaming.

K leine water t jes noemen we beke n o f kre ke n , oud e e r f -woorden met een ondu ide -lijke herkomst. Grotere water-lopen werden vroeger vloed of vliet genoemd, woorden die zijn afgeleid van de werkwoorden vloeien en vlieten, beide in de betekenis ‘stromen’. Het nu bij ons gebruikelijke woord rivier klinkt oerhollands, maar is feitelijk in de twaalfde eeuw ontleend aan het Oudfranse riviere, dat teruggaat op het Latijnse ri-pa ‘oever, kust’.

Naast natuurlijke bestaan er van oudsher ook veel gegraven watergangen, waarmee het drassige deltagebied in cultuur gebracht werd. Zo is het woord sloot al in 639 aan-getroffen (als plaatsnaam). Het gaat terug op het werkwoord sluiten, omdat sloten ook gegraven werden ter afscheiding van stukken grond. De ‘afwaterende’ functie komt goed tot uiting in de oude afl eiding watering of wetering.

Typische polderwateren zijn de tocht en de boezem. Bij de tocht (water dat op een sluis, molen of gemaal aansluit) staat de beweging centraal: het gaat terug op het Middelnederlandse werkwoord tien ‘trekken’ (denk ook aan tocht in de zin van ‘reis’ en ‘luchtstroom’). Bij de boezem gaat het juist om de verzameling van water: eraan ten grondslag ligt mogelijk een vorm die ‘zwellen’ of juist ‘uithollen’ betekent.

Bredere gegraven watergangen worden vaart of kanaal genoemd. Vaart is al vroeg afgeleid van varen, dat eerst ‘(snel) gaan’ betekende en later ‘over water gaan’. Kanaal is net als rivier ontleend aan het Frans. Aan de basis ligt het Latijnse cana-lis ‘waterleiding’, een afl eiding van canna ‘riet’. Wat buiten de stad kanaal wordt genoemd, heet daarbinnen vaak gracht, een woord waar een eerdere editie van deze rubriek al geheel aan gewijd was.

In deze rubriek verklaart stedebouwkundige en taalkundige MaartenJan Hoekstra

begrippen uit de stedebouw. Hoekstra is auteur van Huis, tuin en keuken. Wonen in

woorden door de eeuwen heen.Beleidsambtenaren zijn zo op hun hoede voor de ver-storende invloed van anderen, dat ze elkaar buitenspel zetten. Dat stelt Nancy van der Bol in haar proefschrift ‘Metropolitaanse complexiteit managen: Problemen rond metropolitaans management begrijpen vanuit een publiek managersperspectief’. Zij concludeert dat beleidsambtena-ren elkaar vaak buitensluiten, omdat ze bang zijn dat politici, managers, teamleiders en collega’s het verloop van hun werk dwarsbomen. Maar de ontwikkeling van stedelijke ruimte blijkt hiervan juist de dupe.

In haar proefschrift gaat Van der Bol in op de rol van beleidsamb-tenaren in de Randstad, die zich bezighouden met grootstedelijke ontwikkelingen. In de praktijk blijken de benodigde ruimtelijke aan-passingen, zoals nieuwe infrastructuur, echter niet gemakkelijk te realiseren. De hoge onzekerheid bij stedelijke besluitvorming leidt onder beleidsambtenaren tot op angst gebaseerd management, stelt zij.

DwarsbomenVan der Bol sprak ambtenaren die betrokken waren bij projecten als Stedenbaan, Zuidplaspolder, As Leiden-Katwijk, Randstad Urgent en Randstad 2040. Uit haar studie in de zuidelijke Randstad blijkt dat het voorbereiden van investeringen niet eenvoudig is. Er melden zich dagelijks vele organisaties met verschillende belangen en wen-sen, die het verloop van het werk van de ambtenaar kunnen dwars-bomen. Er is voor de ambtenaar dan ook alles aan gelegen om even-tuele negatieve invloed van belangen en wensen te voorkomen. Dat doen ze door een sterk onderscheid te maken tussen wat ze wél tot hun werk rekenen en wat niet. Wanneer politici, managers, team-leiders of collega’s geen deel uitmaken van dit werkterrein laat de beleidsambtenaar ze zo veel mogelijk buiten beschouwing.

Juist hierin ligt volgens Van der Bol de dreiging voor het realise-ren van grootschalige investeringen in de omgeving. Door uit te gaan van een mogelijke tegenwerking van anderen sluiten ambte-naren elkaar buiten. Terwijl ze elkaar juist zouden kunnen aanvul-len, ten bate van het gerealiseerde leefklimaat en de kwaliteit van de infrastructuur. Van der Bol beveelt ambtenaren dan ook aan om kritisch te zijn over hun eigen werkwijze. Door te beseffen dat hij of zij de invloed van anderen buitensluit, zet de ambtenaar de eerste stap om uitwisseling van belangen en wensen mogelijk te maken. Hiervan zal de kwaliteit van de ruimte, en daarmee de economische aantrekkelijkheid in de grote stedelijke regio, profi teren.

Minister Schultz van Haegen gaat zich de komende vier jaar focussen op economische groei. Door te investeren in de belangrijk-ste economische motoren, door de regeldruk te verminderen en door te kiezen voor meer ruimte voor provincies en gemeentes. Dat zijn althans de kaders voor de agenda van het ministerie van Infrastructuur en Milieu.

‘In deze tijden moet Nederland maximaal profi -teren van elke geïnvesteerde euro’, stelt minis-ter Schultz van Haegen in haar beleidsbrief Infrastructuur en Milieu. Daarom ligt de pri-

oriteit bij de ontwikkeling van de belangrijk-ste centra: de mainports, brainports en green-ports in de regio’s rond Amsterdam, Rotterdam en Eindhoven.

Permanente Crisis- en herstelwetHet rijk maximeert de ruimte voor decentrale overheden door een einde te maken aan lange ingewikkelde procedures. Kern hierin is een verregaande vereenvoudiging van het omge-vingsrecht en het permanent maken van de Crisis- en herstelwet. Tegelijkertijd wordt in overleg met decentrale overheden gekeken

naar verder decentraliseren van regionale mid-delen voor verkeer en vervoer.

40 miljard voor infrastructuurVoor de komende t ien jaar i s ru im 40 mi l -jard euro beschikbaar voor de uitbreiding van wegen, vaarwegen, spoor en regionaal open-baar vervoer. Ruim de helft daarvan is bestemd voor weguitbreidingen, wat zal leiden tot min-stens 800 kilometer extra asfalt over vijf jaar. Nieuwe, private fi nancieringsmodellen in rijks-infrastructuur moeten een bijdrage gaan leve-ren aan deze gelden.

MAARTENJAN HOEKSTRA, [email protected]


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p56

xxxx5610 p19 • p40

THEMA

Gemeenten laten 1,8 miljard liggen door een slordige omgang

met het eigen vastgoed. Dat stellen de Hogeschool van Amster-

dam (HvA) en adviesbureau Fakton fi nanciële vastgoedregisseurs

na een gezamenlijke inventarisatie op initiatief van Vitale Stad.

Belangrijkste onderliggende oorzaak is het ontbreken van profes-

sionele vastgoedorganisaties.

MAATSCHAPPELIJK VASTGOED:Gemeenten laten 1,8 miljard

TEKST JAN JAGERBEELD HOLLANDSE

HOOGTE/ ROB HUIBERS


5611

liggen

Een welvaartswinst van ruim 1,8 mil-jard euro, te behalen door een gemid-delde huurverhoging van 1 procent en een daling van de beheerlasten van 1 euro per vierkante meter BVO gedu-rende 20 jaar en verkoop van 1 procent van het eigen vastgoed van gemeen-ten tegen een bescheiden marktwaarde. Dat is 10 procent van de bezuinigings-plannen van de regering, oftewel 9 keer de bezuiniging op cultuur. ‘Dit is veel, maar niet onrealistisch veel ’, zegt Erwin Daalhuisen van Fakton f inanciële vast-goedregisseurs.

Nederlandse gemeenten bezitten naar schatting 40 miljard euro aan eigen vastgoed. Daalhuisen: ‘Dit vastgoedver-mogen wordt over het algemeen slecht beheerd. Zeker in een tijd dat er mil-jarden bezuinigd moeten worden, is het ontbreken van een goede beheer-organisatie eigenlijk onverantwoord.’ Daalhuisen schetst kort het probleem. ‘Gemeenten hebben vaak geen idee wat ze precies bezitten, laat staan dat ze inzicht hebben in de opbrengsten ervan. Probleem is dat het bezit veelal ver-snipperd is over verschillende afdelin-

gen. In plaats van de krachten te bunde-len, wordt er langs elkaar heen gewerkt.’ Bert Vos van adviesbureau BMC, die gemeenten adviseert over huisvestings-beleid, constateert hetzelfde. ‘Aspecten als nut en noodzaak van eigen vastgoed-bezit, strategisch meerjarenbeleid en een kostendekkende strategie verdie-nen meer aandacht. Juist in een tijd dat publieke middelen schaars zijn, vergt het keuzes, visie en lef om maatschappe-lijke doelen te verbinden aan f inancieel rendement.’


THEMA ACHTERGROND

p19 • p40 p41 • p565612xxx

p8 • p18

ACTUEELfeature

45 MILJOEN VIERKANTE METER

Uitgedrukt in vloeroppervlakte beslaat het vastgoedarsenaal van Nederlandse gemeenten 45 miljoen vierkante meter. Uit een schatting op grond van de IPD/ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed blijkt dat 43 procent van die oppervlakte gebruikt wordt door het

onderwijs, 13 procent voor culturele doeleinden, ruim 8 procent voor sporten recreatieactiviteiten en 7,7 procent door de welzijnssector. Nog geen 7,5 procent van het onroerend goed wordt gebruikt door de gemeentelijke over-heid zelf. Te denken valt aan accom-modaties voor gemeentelijke diensten en brandweerkazernes. Gebouwen als kerken behoren niet tot het gemeente-lijk vastgoeddomein, kerktorens wel. IPD Nederland schat dat 14,2 procent

van het onroerend goed van gemeen-ten commercieel wordt verhuurd, waar-bij valt te denken aan parkeergarages en accommodaties voor kinderopvang.

Investeringen in maatschappelijk vast-goed dragen bij aan de vitaliteit van wij-ken, dorpen en steden: daar is ieder-

een het wel over eens. Volgens de HvA, Fakton en BMC moeten gemeenten meer oog hebben voor een doelmatiger en eff iciënt beheer, omdat hier aanzien-lijke verdienmogelijkheden liggen.Bert Teuben van IPD Nederland ziet met name extra verdienpotentieel in de voorraad die in gebruik is door com-merciële gebruikers. ‘Zij betalen vaak geen marktconforme huren. Ik schat dat gemeenten voor 10 procent van hun totale voorraad 10 procent te wei-

nig huur ontvangen.’ Dat is gelijk aan 1 procent op de totale voorraad, de uit-gangssituatie van de HvA, Fakton en BMC. Die k leine huur verhoging levert een jaarl ijkse besparing van 25 mil-joen euro op en een welvaartswinst van bijna een half miljard, uitgaande van een looptijd van 20 jaar. Daarnaast

kan een eenmalige winst van 495 mil-joen euro worden geboekt door eff ici-enter om te gaan met ruimte waardoor onroerend goed kan worden afgesto-ten. Een nuancering van de zijde van Teuben: ‘De boekwaarde dient dan nog wel in rekening te worden gebracht.’ Maar tegelijk noemt hij die 1 procent ‘ bescheiden’. Teuben: ‘Er zijn nu buurt-huizen die per jaar voor 1 euro worden verhuurd. Dan maakt het niet uit of je 30 v ierkante meter of 300 v ierkante

Een goede inventarisatie van het vastgoedbezit is een eerste stap naar een zakelijk beheermodel. Vervolgens kan worden nagedacht over uitbeste-den van taken, sale and lease back-

constructies en/of samenwerking met woningcorporaties. Diverse gemeenten zijn al bezig met het opzetten van een professionele vast-goedorganisatie en alternatieve vormen van beheer. Vanaf pagina 31 worden verschillende methoden uitgelicht. De inspanningen worden beloond. Zo noteerde de gemeente Nijmegen een besparing van 7,5 procent door onderdelen van het onderhoud van de eigen vastgoed-portefeuille uit te besteden aan een professionele vastgoedmanager.

Nijmegen bespaart al 7,5 procent

Er zijn inmiddels 20 gemeenten aangeslo-ten bij de IPD/ROZ

Benchmark Gemeentelijk Vastgoed waarmee vast-goedprestaties inzichte-

lijk worden gemaakt.

‘DIT IS‘DIT IS GEGELD DAT D DAT VOOR HETVOOR HET OPRAPEN LIGT. HIER VALLEN OPRAPEN LIGT. HIER VALLEN

RIJPE VRUCHTEN VAN DE BOOM.’RIJPE VRUCHTEN VAN DE BOOM.’


5613

Rotterdam: goed voor 2,2 tot

2,5 miljardDe onroerendgoedportefeuille van de Maasstad telt ruim 4.000 objecten. Die kolossale voorraad vertegenwoordigt een geschatte marktwaarde van 2,2 tot 2,5 miljard euro.In een reactie stelt Henk Rotgans, directeur Vastgoed van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam, het volgende: ‘De grote portefeuille die we hebben wordt verkleind tot dat wat echt nodig is voor de maatschappelijke doelen. Ik betwijfel wel of de grootse bezuinigingen zoals voorgesteld mogelijk zijn op de maatschappelijke portefeuille, ondanks het gegeven dat ook bij het maatschappelijk vastgoed zeker effi ciencyslagen te maken zijn. Terugdringen van oppervlakte en meervou-dig ruimtegebruik is hier veelal wel mogelijk, maar kan ook voor de korte termijn juist zorgen tot verhoging van de las-ten. Extra opbrengsten vanuit de huur in de maatschappe-lijke hoek zijn veelal irrelevant, de middelen komen immers hoofdzakelijk uit de gemeentelijke begroting zelf. Op de niet maatschappelijke portefeuille, panden waar de maatschap-pelijke doelen zijn geborgd of niet meer aan de orde zijn, ligt wel geld. De gemeente Rotterdam bezit veel commerciële kantoren en bedrijfsruimten. Met de crisis heeft Rotterdam zich expliciet de vraag gesteld wat de potentie is van deze omvangrijke portefeuille. De gemeente beseft dat maatre-gelen nodig zijn om de potentie uit deze commerciële porte-feuille te kunnen halen. Immers, in feite wordt hier gevraagd om eenduidige sturing op fi nancieel rendement, in een gemeentelijke context, die hierop niet is ingericht. Lastig, maar niet onmogelijk. En of dat landelijk 1,8 miljard oplevert zal de tijd leren.’

meter gebruikt. Die f inanciële prik-kel om zuinig om te gaan met de ruimte ontbreekt.’

Ten slotte is er jaarlijks 45 miljoen euro te besparen op beheerkosten als er 1 euro per vierkante meter gekort wordt op de kosten voor beheer. Uitgaande van een exploitatieperiode van 20 jaar levert dit een welvaartswinst op van 900 miljoen euro. Dat kan volgens de HvA, Fakton en BMC worden bereikt door beheertaken te centraliseren met alle voordelen van dien: een betere onderhandelingspositie bij toeleveran-ciers (onderhoud, elektra, et cetera) door gezamenlijke inkoop, een zakelij-ker benadering van het onroerend goed en niet te vergeten een besparing op de personeelskosten. ‘Zonder meer haal-baar,’ stelt Bert Teuben, ‘maar het pro-bleem van inefficiënt onderhoud en beheer dat dit impliceert speelt niet alleen bij gemeenten. Er was een tijd veel geld. Efficiency speelde gewoon niet zo’n rol.’

VERZAKELIJKING

Een zakelijke omgang met het eigen vast-goedvermogen is raadzaam nu er bezui-nigd moet worden, maar een lange tijd was dat niet nodig, stelt Bert Vos. ‘De professionalisering van het vastgoedbe-heer begon geleidelijk aan doorgang te vinden, maar door de geldkrapte is daar een versnelde behoefte aan. Tot voor kort was er voldoende geld. Gemeenten werk-ten met het kasmodel dat ook bij de bouw van woningen en ziekenhuizen werd toe-gepast. Er werden budgetten beschikbaar gesteld naar behoefte. Als een kaartclub aanklopte bij de gemeente was de kans groot dat die een accommodatie beschik-baar stelde. Het kostenaspect werd gere-geld in de gemeentebegroting en geen haan kraaide er nog naar. De gemeente zou zich bij het opstellen van een vast-goedstrategie allereerst moeten afvragen wat noodzakelijk is en wat niet. Subsidies zijn nodig, maar kunnen ook los worden verstrekt. Voordeel van een goed geor-ganiseerde vastgoedorganisatie en een gecentraliseerde beheerorganisatie is niet alleen een effi ciëntere aanwending van je personeel, maar het maakt ook geld-stromen inzichtelijk. Die transparantie is essentieel om de kosten te beheersen.’

onderwijs 43,1%commercieel 14,2%

kunst & cultuur 12,7%sport & recreatie 8,4%welzijn 7,7%

eigen huisvesting 7,4%overig beleid 5,2%gemengd object 1,3%

Gemeentelijk vastgoedVERDELING GEMEENTELIJK VASTGOED, PER M2 BVO*

* Op basis van de IPD/ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed, IPD Nederland


‘In de berekening van de welvaartswinst wordt voorzichtig gerekend’, stelt Renske Schoenmaker van Fakton f inanciële vastgoed-regisseurs. ‘De ingrepen in de bestaande vast-goedportefeuille zijn beperkt tot een gemid-delde huurverhoging van 1 procent, verkoop van 1 procent van het eigen vastgoed tegen een bescheiden marktwaarde en een daling van de beheerlasten van 1 euro per vierkante meter BVO. A llemaal k leine en zeer haalbare ingre-pen die elke gemeente kan bewerkstelligen. Een kleine eff iciencyslag met een groot f inancieel effect.’

‘Ofschoon het nog niet helemaal bekend is hoe-veel gemeenten zullen interen op het gemeen-tefonds reppen experts van een bedrag van 1,5 miljard euro’, zegt Erwin Daalhuisen. ‘Dat zal niet ineens komen, maar in stukjes van circa 500 miljoen euro per jaar. Gemeenten moeten idealiter 500 miljoen euro per jaar structureel besparen. Dat gaat niet lukken door ambtena-ren te ontslaan, want dat kost zoveel wachtgeld dat het voorlopig geen besparing oplevert. De enige plausibele oplossing lijkt dan snijden in alle leuke dingen voor de burgers en een maxi-male verhoging van de OZB. Een zakelijkere omgang met maatschappelijk vastgoed is een

alternatief. Een eff iciencyslag levert best veel op. 25 miljoen uit huurverhogingen, 45 miljoen uit eff iciënter beheer: dat is al 70 miljoen euro per jaar. Structureel dus, met minimale midde-len. Een ambitieuze wethouder doet dat jaar op jaar en zet de targets wat scherper. Wij becijfer-den dat het verkopen van 1 procent van de pan-den tegen een commerciële prijs een kleine 500 miljoen euro oplevert. Dat is precies de jaar-lijkse besparing. Weliswaar niet structureel, maar je kunt in ieder geval voorkomen dat je echt pijnlijke dingen moet doen, zoals biblio-theken sluiten.’

De baten zijn als volgt:

Rekenmethode: hoe verdien je 1,8 miljard?

NU

45 mln. m2 x € 29 per m2 = € 1,305 mld. per jaar

NA € 1 MINDER KOSTEN VOOR BEHEER/M2

1 euro x 45 miljoen m2 = € 45 mln. per jaar

LOOPTIJD

20 jaar

* Over 20 jaar looptijd** Geschatte waarde in de markt

Bron: Fakton financiële vastgoedregisseurs, op basis van IPD/ROZ Benchmark Gemeentelijk Vastgoed

WELVAARTSWINST*WELVAARTSWINST*€ 900 MLN.€ 900 MLN.

NU

Gemiddeld € 55 per m2 x 45 mln. m2 = € 2,475 mld. per jaar

NA 1% HUURSTIJGING

1% x € 2,475 mld. = € 24,75 mln. per jaar

LOOPTIJD

20 jaar

E X TR A E X TR A HUUROPBRENGSTENHUUROPBRENGSTEN

NU

45 mln. m2

NA 1% VERKOOP

1% x 45 mln. m2 à € 1.000 ** per m2 = € 450 mln.

LOOPTIJD

N.v.t. (eenmalige winst)


EFFIC IËNTER EFFIC IËNTER RUIMTEGEBRUIKRUIMTEGEBRUIK

EFFIC IËNTEREFFIC IËNTERBEHEERBEHEER


THEMA ACHTERGROND

p19 • p40 p41 • p565614xxx

p8 • p18

ACTUEELfeature


5615

‘ZEKER IN EEN TIJD ‘ZEKER IN EEN TIJD DAT ER MIL JARDEN DAT ER MIL JARDEN BEZUINIGD MOETEN BEZUINIGD MOETEN

WORDEN, IS EEN GOEDE WORDEN, IS EEN GOEDE BEHEER ORGANISATIE BEHEER ORGANISATIE

ESSENTIEEL.’ESSENTIEEL.’‘Dit is geld dat voor het oprapen ligt. Ik zal minister Donner vragen om in over-leg te treden met de VNG. Gemeenten hebben ontzetten veel vastgoed en ik vraag me wel eens af waarom bepaalde

functies onderdak krijgen in gebou-wen op de mooiste plekjes van de stad. Er valt veel meer te verdienen op vast-goed. Gemeenten zouden wel gek zijn als ze dit niet oppakken. Ook zij moeten bezuinigen en onder druk wordt alles vloeibaar. Ik ben er dan ook niet zo’n voorstander van om van bovenaf nieuwe samenwerking en beheerconstructies op te dringen. Laat dat maar aan een paar lokale VVD’ers over. Wel kan de minister samen met de VNG voorwaar-den scheppen waaronder samenwerking goed gedijt en alternatieve beheercon-structies mogelijk zijn.’

Betty de Boer, VVD: ‘Er valt veel meer te

verdienen op vastgoed’

Betty de Boer is woordvoer-der Bouwen en Wonen in de Tweede Kamerfractie van de V VD.

‘Maatschappelijk vastgoed vervult een belangrijke functie in steden, dorpen, buurten en buurtschap-pen. Tal van organisaties, maatschappelijke voorzie-

ningen en verenigingen vinden daar hun plek en voorzien in de behoefte van burgers om met elkaar de samenleving te maken. Dat mag wat kosten. Hoeveel dat dan mag zijn, daar kun je het best over hebben. En reken maar dat gemeenten daar volop mee bezig zijn. Je mag dat niet alleen maar bekijken vanuit een kille, rationele en op effi ciëntie gerichte bena-dering. Het gaat niet om “welvaartswinst”, het gaat ook om welzijn.Maar: kom niet aanzetten met een rekensommetje van 1 procent hogere huur maal één euro minder de vierkante meter, maal 20 jaar, maal een procentje verkoop maakt 1,8 miljard. Het is goed om de discussie te voeren over kosten en opbrengsten van maatschappelijk vast-goed. Maar voer die discussie op basis van feiten en niet op basis van een Broodje Aap Onderzoek.’

VNG: ‘Broodje Aap Onderzoek’

Sandra Korthuis, lid directie-

raad Vereniging van Nederlandse

Gemeenten

Gemeentelijk vastgoed kan worden geschaard onder de ver-zamelterm ‘maatschappelijk vastgoed’, waar deze special in zijn geheel aan is gewijd. Maatschappelijk vastgoed is onroe-rend goed dat een publiek belang kan dienen. Vitale Stad ziet dat heel breed. Gemeentelijk vastgoed dat strategisch of com-mercieel wordt ingezet dient als het goed is ook een publiek belang. Als dat niet het geval is, doet zo’n gemeente iets ver-keerd. Andersom kan ook privaat vastgoed een publieke invul-ling hebben, al blijft er altijd een schaduwgebied. Grootste spelers op deze markt zijn de gemeentelijke overheden met 45 miljoen vierkante meter vastgoedbezit. Ter vergelijking: de kantorenvoorraad in Nederland bedraagt ‘slechts’ 44 miljoen vierkante meter. Een andere grote deelsector betreft de zorg. Die is weer onder te verdelen in ‘cure’ (ziekenhuizen) en ‘care’ (ouderenzorginstellingen, et cetera). Rijksgebouwen vallen ook binnen het kader, maar qua hoeveelheid en karakter (eigen accommodaties) is het directe publieksbelang beperkt.

WAT ZIET VITALE STAD ALS MAATSCHAPPELIJK

VASTGOED?


THEMA ACHTERGROND

p19 • p40 p41 • p565616

ACTUEEL

p8 • p18

interview

Naam: Paul Depla (1965) » Functie: Burgemeester van Heerlen » Eerdere functies: Van 2000 tot begin 2010 was Depla

wethouder in Nijmegen, waar hij belangrijke portefeuilles als Ruimte & Bouwen, Sport en Werk & Inkomen beheerde.

In 1998 was hij verbonden aan het campagneteam van de PvdA en werkte hij als politiek adviseur van de minister van

Verkeer en Waterstaat. » Nevenfunctie: Voorzitter van Parkstad Limburg


5617

TEKST BEELD MIEKE NAUS ROELOF POT

Na tien jaar wethouderschap in groeistad Nijmegen is Paul Depla in april dit

jaar aan de slag gegaan als burgemeester van krimpstad Heerlen. In het uiterste

zuiden van het land krijgt hij dan ook te maken met vraagstukken waar volgens

hem vanzelfsprekende oplossingen niet meer passen. Depla over de opgaven waar

hij met zijn stad voor staat, en op de valreep ook nog even over de mogelijke

inzet van maatschappelijk vastgoed.

‘Kijk over de grens’Paul Depla, burgemeester van Heerlen:

Paul Depla heeft het druk in zijn nieuwe stad. In het laatste uurtje van zijn werkweek steekt hij van wal over zijn overstap van wethouder naar burgemeester. ‘Het is en blijft lokaal bestuur, dus de charmes daar-van blijf je houden, maar het is net in een iets andere functie. Waar ik als wethouder een partijpoliticus was, zeker omdat ik ook lijsttrekker van de Partij van de Arbeid ben geweest, ben je als burgemeester veel meer van de mensen. Mijn politieke kleur doet er in het Heerlense niet toe. En na tien jaar wethouderschap merk je ook wel dat het besturen van een stad belangrijker is dan je politieke kleur. Natuurlijk heb je je idealen en doe je het vanuit bepaalde opvattingen, maar je merkt dat je bepaalde beslissingen in de loop der jaren steeds meer maakt ter bevordering van de stad. De stap van wethouder naar burgemeester maakt daarmee deel uit van een logische groei.’

Heerlen vs. Nijmegen‘Nijmegen is een groeistad waar nog fl ink wordt ontwikkeld en ik ben nu overgestapt naar een stad waar juist vraagstukken als krimp spe-len. Hoe behoud je de kwaliteit van de stad terwijl het bewonersaantal slinkt? Dat is een heel ander type opgave dan ik gewend was, maar de ambitie blijft hetzelfde: hoe kun je ervoor zorgen dat je de kansen voor de stad, en voor de mensen in de stad, zo maximaal mogelijk benut en vergroot? Alleen is de context hier een dusdanig andere dat dat-gene wat ik steeds als oplossing had bedacht in het Nijmeegse hier in Heerlen niet automatisch werkt.’

Wat zijn de vier grote opgaven die in Heerlen de komende vier jaar moeten worden aangepakt?‘Er allereerst voor zorgen dat de effecten van de demografi sche krimp zo goed mogelijk worden opgevangen. Dat de stad aantrekkelijker wordt en blijft. Het moet een aantrekkelijke plek blijven om te wonen en tegelijkertijd goede perspectieven bieden qua opleidingen en werk-gelegenheid. Dat is een enorme hoofdopgave voor de komende jaren. De tweede opgave is ervoor te zorgen dat de veiligheid op orde blijft. Van oudsher waren er altijd discussies over de onveiligheid van Heerlen en daar is de afgelopen jaren enorm veel vooruitgang in geboekt. En dat moeten we wel zien vast te houden.De derde opgave ligt in het feit dat je Zuid-Limburg kunt beschouwen als de periferie van Nederland, zoals Aken de periferie van Duitsland is. Maar het gaat erom dat je het gebied met z’n excentrische ligging grensoverschrijdend aanpakt. Daardoor krijg je een heel interessant stedelijk gebied van ruwweg Hasselt, Maastricht, Heerlen, Aken en Luik. We hebben het dan over een stedelijk gebied van meer dan 3 mil-joen inwoners. Dat ligt hier allemaal op een steenworp afstand. Het punt is echter dat het door de landgrenzen lijkt alsof het geen stede-lijk geheel is. De komende jaren moeten we dus heel veel energie ste-ken in het slechten van die grenzen. Waardoor Heerlen niet meer in de periferie van Nederland ligt, maar midden in een centrumstedelijk gebied. We zeggen wel “Europa is één”, maar je merkt hier dagelijks dat die grenzen veel heftiger en intenser zijn dan iedereen denkt. Denk aan verzekeringen, pensioenopbouw, hypotheekrente en eisen die in


THEMA ACHTERGROND

p19 • p40 p41 • p565618

ACTUEEL

p8 • p18

interview

Nederland en Duitsland anders worden gesteld. De gedachte dat je als Nederlander zomaar even een baan in Duitsland kunt betrekken en andersom, dat bestaat gewoon niet. Daar komt heel veel bij kijken. Je merkt dan ook dat mensen bij het bekijken van vacatures toch heel erg georiënteerd zijn op banen binnen de grenzen, aan Limburgse kant.’

Wie moet dat oppakken?‘De vraag is of Den Haag en Berlijn hier een experimenteerruimte op los durven te laten. Als je gaat kijken naar de Nederlandse grens is dit het enige gebied waar je stedelijke agglomeratie over grenzen heen hebt. In Nijmegen en Enschede bijvoorbeeld zitten niet zulke verste-delijkte regio’s als in het zuiden. Hier 8 kilometer vandaan ligt Aken waar 300.000 mensen wonen en waar een universiteit ligt waar ieder jaar meer ingenieurs afstuderen dan op alle technische universiteiten van Nederland bij elkaar. En behalve die feitelijke grens is ook de men-tale grens enorm groot. We moeten er dan ook aan werken om beide barrières te slechten.De vierde opgave voor de komende jaren is om de samenwerking in Zuid-Limburg te versterken onder het motto: Sit tard-Geleen, Maastricht en Parkstad hebben elkaar hartstikke hard nodig.’

Regionale samenwerking waar het nieuwe kabinet niets van moet hebben.‘Het nieuwe kabinet is ook geen voorstander van gemeentelijke herin-deling. Het kabinet is wél voorstander van het feit dat gemeenten taken van de provincie en het rijk gaan overnemen, wat erg goed is, maar dat betekent wel dat daar een krachtige bestuurslaag moet zijn die dat goed kan uitvoeren. Als je niet wilt herindelen, dan is regionale samen-werking een heel effectieve manier.’

Wat heeft Heerlen als stad aan zo’n samenwerkingsverband?‘Dat er met andere gemeenten afspraken kunnen worden gemaakt over bijvoorbeeld woningbouwprogramma’s, of afspraken over waar de ontwikkeling van detailhandel plaatsvindt. Zorg ervoor dat je als acht gemeenten onderling goede afspraken maakt en dat je elkaar niet gaat beconcurreren op die paar vierkante kilometers die het gebied groot is. Maar denk ook aan voordelen die je kunt hebben als je bijvoorbeeld gemeenschappelijke belastingdiensten uitvoert. Dat zie je gewoon in

de praktijk; je werkt op een schaal waarbij het beter is om zulk soort taken gezamenlijk uit te voeren. Het zorgt voor effi ciency.’

Waarom zou het kabinet dan overwegen om die stadsregio’s af te schaffen?‘Ik denk om de positie van de provincies te versterken. De provincies zijn in de partijen van het kabinet sterk vertegenwoordigd, met name in het CDA. Ik denk dat op een gegeven moment het versterken van de provincies ten koste gaat van de regio’s en de grote steden. Ik vind het zelf niet verstandig, maar je ziet het ook in het regeerakkoord, waar het gaat over de kerntaken van de provincie: ruimte en economie. Dat wordt op een gegeven moment alleen maar sterker. Maar of dat nou de manier is waarop je echt meters kunt maken, ik weet het niet.’

Om terug te komen op uw eerstgenoemde opgave: hoe gaat Heerlen krimp te lijf?‘We moeten ervoor zorgen dat we de basisvoorwaarden waarom men-sen hier graag komen en blijven op orde hebben. Het eerste daarbij is dat de veiligheid op orde moet zijn. De afgelopen jaren is hier de drugs-overlast in grote mate aangepakt. Via repressie, maar ook via zoet, zuur en zorg, zoals wij dat noemen. Enerzijds zorgen dat je voorzieningen biedt, anderzijds zorgen dat je optreedt als het nodig is. De repressie is het zuur, maar tegelijkertijd moeten we ook de zorg bieden; mensen moeten uit die circuits worden getrokken.Het tweede is dat een stad een aantrekkelijk cultureel klimaat nodig heeft. Wij investeren daar heel nadrukkelijk in. Daar gebeurt heel veel en wij hebben als voordeel dat onze vastgoedprijs relatief laag is. Hier lukt het juist om culturele innovaties ruimte te bieden, en op die manier trek je ook jeugd. Het creëert een aantrekkelijk klimaat.Ten derde is het natuurlijk heel belangrijk dat we onze economische structuur versterken, we moeten ervoor zorgen dat we mensen wat te bieden hebben en ze in staat laten zijn om hier carrière te maken. Dat kan door het verstevigen van de economische structuur én door de par-ticipatie te bevorderen door scholing. Ten vierde moeten we zoals ik al eerder zei gemeenschappelijk optrekken in de regio waardoor je elkaar niet beconcurreert, maar versterkt.’

Op welke manier kan maatschappelijk vastgoed worden inge-zet, bijvoorbeeld tegen krimp?‘Met krimp heb je op een gegeven moment natuurlijk minder voorzie-ningen nodig. Minder scholen, minder sportaccommodaties, et cetera. De vraag is in hoeverre we er toch voor kunnen zorgen dat die voorzie-ningen aantrekkelijk blijven.’

Dus het is niet zo dat de gemeente vastgoed afstoot omdat het maatschappelijk overbodig is?‘Als je vastgoed afstoot, en dat doen we natuurlijk voor een gedeelte, is het niet zo dat je gelijk een nieuwe ruimtevrager hebt die dat over-neemt. Dan kunnen we dat maatschappelijk vastgoed veel beter gebruiken om vernieuwende dingen mogelijk te maken, voor men-sen en activiteiten waarvoor de vastgoedprijzen vaak een belemme-ring zijn om vooruit te komen. Voor een gedeelte houden we het dus in eigen beheer. Maar het kan ook zijn dat we besluiten om het te slo-pen om de ruimtelijke ontwikkeling te verbeteren. Dat is kapitaalver-nietiging, maar aan de opgave van de krimp zit nu eenmaal een aardig prijskaartje. En niksdoen levert ook niets op.’


5619

De afstand tussen het Academisch Medisch Centrum (A MC) en metro-station Holendrecht wordt geslecht door een overdekte loopbrug. Vierkante betonnen staanders torsen de slurf over f ietspaden en snippergroen. Dit is Amsterdam-Zuidoost. Functionaliteit voert hier de boventoon. De lucht-brug eindigt bij een betonnen luifelcon-structie met daarachter een draaideur die toegang verschaft tot het kolossale gebouw. Een echte entree ontbreekt.Het A MC is met haar jaren-zestigele-menten misschien een atypisch voor-beeld. Toch kan gesteld worden dat zie-kenhuizen doorgaans niet de meest uitnodigende gebouwen zijn voor het publiek. Om over de samenhang met de stedebouwkundige omgeving nog maar te zwijgen. Die is – zeker bij het A MC – vaak nihil.

Dat gaat allemaal veranderen in Rotterdam wanneer in maart het nieuwe Maasstad Ziekenhuis de deuren opent. Naast het ziekenhuis is een zorgbou-levard ontwikkeld, of zoals de off ici-ele benaming luidt: de Zorgboulevard Rotterdam.

Op de internetpagina van het Maasstad Ziekenhuis staat uitgelegd wat de bedoeling is van de Zorgboulevard

Rotterdam: De Zorgboulevard Rotterdam wil het centrum zijn voor gezondheid, zorg en lifestyle in Rotterdam Zuid en directe omgeving , inclusief de daaraan gerela-teerde educatie en werkgelegenheid. […] Optimale toegankelijkheid, zowel fysiek als organisatorisch, gastvrijheid en goede dienstverlening staan centraal. (bron: www.maasstadziekenhuis.nl)

De Rotterdamse Zorgboulevard is een samenwerkingsverband van het Maasstad Ziekenhuis, Vestia en Vitaal ZorgVast, een onderdeel van de Koninklijke BA M Groep. Op de zorg-boulevard staat de klant centraal. Het is de vraag of deze en soortgelijke concep-ten navolging krijgen nu zorginstellin-gen voor hun huisvestingsbehoefte niet meer langer kunnen teren op kostendek-kende budgetten van het rijk, maar zelf hun onderkomens moeten f inancieren uit vergoedingen op basis van het aantal behandelingen die ze verrichten.

BOUWREGIME

‘A ls je vroeger een ziekenhuis wilde bouwen, dan diende je een verzoek in bij het College Bouw Zorginstellingen. Het college beoordeelde de aanvraag en gaf, als het meezat, een positief advies aan het ministerie. Die stelde vervol-gens budget beschikbaar voor de bouw.’

Aan het woord is Hans de Jonge, hoog-leraar Vastgoedmanagement aan de TU Delft en directievoorzitter van Brink Groep. ‘Het bouwregime is in 2008 afgeschaft. Ziekenhuizen worden louter nog gefinancierd op basis van Diagnose Behandel Combinaties (DBC’s). In zo’n DBC is een bedrag opgenomen voor huisvesting. Minder behandelingen betekent ook minder budget voor huis-vesting. De afschaffing van het regime heeft tot direct gevolg dat ziekenhuizen moeten lenen op de kapitaalmarkt tegen de daar geldende voorwaarden. In het kort komt het erop neer dat de kapitaal-lasten van de ziekenhuizen zullen toe-nemen. Door deze verandering moeten ziekenhuizen maar ook andere zorgin-stellingen goed inzicht hebben in hoe huisvesting kan bijdragen aan het zorg-proces en wat de invloed is van kapi-taallasten op de balans, in plaats van huisvesting puur als kostenpost te zien. Instellingen moeten bedrijfsmatiger denken en partnerships aangaan. Wat is goed voor ze? Een zorgboulevard? Vraagt de lokale markt niet iets anders?’

VASTGOEDSTRATEGIE

Hij ziet dat ziekenhuizen steeds meer inzetten op het ontwikkelen van een eigen vastgoedstrategie. De Jonge: ‘In de nieuwe markt, waarin de patiënt zijn

Menig Nederlands ziekenhuis zou in de Sovjet-Unie niet hebben mis-

staan. De fi nanciering van de gebouwen was dan ook lange tijd een

staatsaangelegenheid. Die tijden zijn voorbij. Minister Ab Klink maakte

ziekenhuizen verantwoordelijk voor de eigen huisvesting. Om de kapi-

taallasten te kunnen dragen, zijn nieuwe huisvestingconcepten nodig

die een uiterlijke gedaantewisseling van de zorgfunctie in de stad tot

gevolg kunnen hebben.

Tot ziens zorgfabriek, welkom zorgboulevard

SLIMMER OPGAAN MET MAATSCHAPPELIJK VASTGOED:

TEKST JAN JAGERARTIST IMPRESSION EMG ARCHITECTEN

FOTO JIM FOREST


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565620 p19 • p40

THEMAzorgvastgoed

je nu dat instellingen meer en meer aan-dacht besteden aan de architectuur en de kwaliteit van de leefomgeving’, zegt Noor Mens, architectuurhistoricus en auteur van diverse boeken over zorg-architectuur.Mens verwacht verder dat ziekenhui-zen hun werkterrein zullen uitbrei-den naar activiteiten buiten de zorg om extra inkomsten te generen. Over de Zorgboulevard Rotterdam: ‘Het is volgens mij erg belangrijk dat je als gemeente voorwaarden stelt ten aanzien van de inpassing van zo’n complex in de ruimtelijke omgeving. Je ziet soms dat de openbare ruimte buiten zo’n gebied verschraalt, zeker als een complex vol-ledig zelfvoorzienend is. In Rotterdam is dit volgens mij wel goed gegaan. Het OBR is nauw betrokken geweest bij de uitvoering van het project. Ik hoop dat deze betrokkenheid ook op de langere termijn stand houdt. Het risico ligt op de loer dat zo’n grootschalig complex een eilandje wordt. Het is iets om alert op te zijn.’Mens besluit met het verhaal dat zie-kenhuisarchitectuur in het verleden aan strikte normen was gebonden. De bouw van zorgboulevards is volgens haar een logisch gevolg op het verdwij-nen van het bouwregime. ‘Ik ben zelf

weer naar het ziekenhuis, maar via inzet van nieuwe technieken kunnen zij zelf hun metingen verrichten, die vervol-gens automatisch worden doorgegeven en uitgelezen in het ziekenhuis. Ik ver-wacht dat ziekenhuizen op den duur meer een “topzorgfunctie” krijgen in de keten.’De Jonge vervolgt: ‘Een andere ontwik-keling is dat onder druk van kostenbe-heersing ziekenhuizen meer in zullen gaan zetten op het scheiden van zorg en huisvesting. De verblijfsfunctie ver-schuift naar zorghotels. Deze ontwik-kelingen zijn een direct gevolg van het uitbreiden van de verantwoordelijk-heid voor de huisvesting naar de instel-lingen. Dit alles vraagt om verweven-heid met stedelijke functies en een zeer goede bereikbaarheid. Ook de moge-lijkheid om op termijn op andere wijze gebruik te maken van het bestaande vastgoed vraagt om een goede aanslui-ting op het stedelijk weefsel. Bij terug-vallende vraag vermindert dit het risico op leegstand en vergroot dit de kansen voor ander gebruik.’

SCHAALVERKLEINING

‘Zorginstellingen moeten zich onder-scheiden. Waar het vroeger enkel ging om het verrichten van handelingen zie

eigen zorgverlener uitzoekt, beoordeelt hij ook de hotelfunctie en eff iciency van het ziekenhuis. Ziekenhuizen zoeken samenwerkingsverbanden met markt-partijen en worden kritischer ten aan-zien van locatiekeuze. In bestemming-plannen liggen ziekenhuizen vaak aan de rand van de stad gepland op mono-functionele locaties. Ontwikkelingen in de zorg zijn gericht op samenwerken met andere instellingen en marktpar-tijen die een rol kunnen spelen in het vormen van ketens. Die ketens zijn erop

gericht om totale zorg voor de patiënt te kunnen bieden op de economisch meest aantrekkelijke manier.’ Met andere woorden: ziekenhuizen gaan meer extramurale zorg aanbieden. De Jonge: ‘Denk aan het stijgende aantal patiën-ten dat moet dialyseren. Dat zal steeds vaker gebeuren in gespecialiseerde dia-lysecentra. Denk ook aan het op afstand volgen van patiënten met chronische ziekten. Die gaan nu elke keer heen en

‘Als het toch gratis is, doe mij

dan maar een groot ijsje.

Zo werkte het’


5621

tot stand gekomen op het raakvlak van twee tijdperken wat volgens direc-teur Frank Arnoldy de nodige gevol-gen had voor het bouwproces (zie kader). Nu de nieuwe wettelijke situatie is bekrachtigd, nemen veel ziekenhui-zen vooral een defensieve houding aan. Bouwplannen worden op de lange baan geschoven. De Nederlandse Vereniging van Ziekenhuizen (N VZ) is in een con-f lict verwikkeld met de Nederlandse Zorg Autoriteit (NZA) over garan-ties. De ziekenhuizen willen f inanci-ele rugdekking van de overheid zodat ze goedkoper kunnen lenen. Die opstel-ling stoort Hans de Jonge wel enigszins. ‘Waarom zoeken ze niet naar nieuwe verdienmogelijkheden? Ziekenhuizen kunnen partnerships aangaan met cor-poraties en/of marktpartijen of zorg-verzekeraars. Ik vind het overigens wel krom dat de overheid zorginstellingen aan de ene kant verantwoordelijk maakt voor het eigen vastgoed, maar tegelij-kertijd de prijzen voor behandeling strak in de hand houdt via genormeerde DBC’s. Er wordt geen rekening gehou-den met waardeverschillen in hun vast-goedbezit door ouderdom of gewoon locatie.’

voorstander van wat meer kleinschalige complexen die verspreid liggen over de stad. Dit zou tot een netwerk van kleine complexen kunnen leiden die zich spe-cialiseren in een zeer beperkt aantal behandeltrajecten. Dit is in lijn met de richting waarin steeds meer zorgverze-keraars denken. Bijkomende voorde-len zijn de gemakkelijke inpassing in de stad en de mogelijkheid gebouwen te maken die op de markt meer courant zijn. Ik denk dat deze ontwikkeling ook in Nederland gaat plaatsvinden. Het verdwijnen van het bouwregime kan deze ontwikkeling versnellen.’

IMPASSE

Een deel van beelden zoals Hans de Jonge die schetst, zijn nu bijna reali-teit op de Rotterdamse Zorgboulevard. Het Medimall-gebouw op de zorg-boulevard huisvest straks een depen-dance van een psychiatrisch centrum, een zorghotel, een geboortehotel en een huisartsenpost. Daarnaast komen verschillende maatschappelijke orga-nisaties naar de zorgboulevard, bij-voorbeeld op het gebied van borstkan-keronderzoek en onderwijs. In de plint van het Medimall-gebouw is ruimte voor winkels. Het Maasstad Ziekenhuis en de Zorgboulevard Rotterdam zijn

MAASSTAD ZIEKENHUIS: OP EEN RAAKVLAK VAN TWEE TIJDPER-

KEN GEBOUWD‘Het Maasstad Ziekenhuis is een typisch voorbeeld van een zie-kenhuis dat tot stand is gekomen in een overgangsperiode’, zegt Frank Arnoldy, directeur Beheer van het Rotterdamse hospitaal. ‘Het voormalige St. Clara en Zuiderziekenhuis zijn in 2000 gefuseerd. Een van de fusiedoelen was samen nieuw-bouw te realiseren. De beoogde locatie bij station Lombardijen was eigenlijk veel te groot, waardoor de voormalige direc-tie met het idee van een zorgboulevard op de proppen kwam. Zorginstellingen als Delta en Aafje wilden zich er graag vesti-gen en de kosten zouden gedekt worden via het systeem van nacalculatie. Niemand hield serieus rekening met het afschaf-fen van het bouwregime. Na een aantal moeilijke post-fusieja-ren waarbij het ziekenhuis langs de rand van de afgrond ging, hebben we in 2005 als nieuwe directie geconcludeerd dat het ons nooit zou lukken de zorgboulevard zelf te realiseren en exploiteren. Er waren nieuwe ontwikkelingen gaande. In 2005 zijn de eerste stappen gezet op weg naar prestatiebekosti-ging waardoor je kapitaallasten zelf moest verdienen. Duidelijk werd dat de ziekenhuizen de daarop volgende jaren op een of andere manier risico zouden gaan lopen op de kapitaallasten. In 2007 hebben we daarom besloten om alleen de bouw van het nieuwe ziekenhuis in eigen beheer te houden en de ontwik-keling van het zogenaamde Medimall-gebouw, het buitenter-rein en de parkeervoorzieningen (samen de zorgboulevard) te verkopen aan een externe partij. Op 8 april 2008 werd dit een feit, toen de grond voor de ontwikkeling van de Zorgboulevard Rotterdam gedeeltelijk werd overgedragen aan het consor-tium ViVe 2B. De Stichting Vestia Groep is uiteindelijk eige-naar en exploitant van het vastgoed. Vitaal ZorgVast ontwik-kelt het project samen met Vestia en het Maasstad Ziekenhuis. Dat heeft ons op drie punten pure winst opgeleverd: oplos-sen van het vastgoedrisico, een belangrijke kapitaalinjectie en we hebben een partner binnengehaald die écht verstand heeft van vastgoed. We hadden een vergunning voor gefaseerde nieuwbouw: een eerste fase in 2010 (verhuizing Zuider) en een tweede fase in 2014 (verhuizing Clara). Op basis van een business case hebben we tijdens de ontwikkeling van de eer-ste fase besloten in een keer het hele ziekenhuis te bouwen. Bijzonder was dat het loket om een vergunning te krijgen voor de tweede fase niet meer bestond en het overgangsregime voor de kapitaallasten toen nog onduidelijk was. Wij hebben de tweede fase dus voor eigen risico gebouwd. Om de risico’s te beperken is fase 2 wel aanzienlijk kleiner uitgevoerd. Wij draaien straks gewoon meer productie op een kleiner vloerop-pervlak. Vroeger waren ziekenhuizen gewoon veel te groot. Als het toch gratis is, doe mij dan maar een groot ijsje. Zo werkte het. Die tijd is voorbij. We worden nu niet alleen geprikkeld om effi ciënter te bouwen, we houden ook nog grond over waar we in de toekomst nog op kunnen uitbreiden als daar een busi-ness case voor is.’

VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTA• DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD

TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTEVAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELNAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE •

WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES •


































VASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTA

!{{

!{{ SOCIAAL + RENDEMENTSOCIAAL + RENDEMENTSOCIAAL + RENDEMENT

!{{ INHOUD + NETWERKINHOUD + NETWERKINHOUD + NETWERK

CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK

VASTGOED 20119 MAART•AMSTERDAM

RZAMESTAD NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES EMRON VAKDAGENSTAD RUIMTE WATERWONENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAATITIONONAAAAAALMLMLMLMAAAAAAAAAATSTSTSTSTSSCHCHCHCHCHCHHAAPAPAPAPAPAPPEPEPEPEPEPEPELILILILILILIL JKJKJKJJJJ VASTGOEDCAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEBEDRDRIJIJIJVEVEVEENTNTNTNTERERERERERREREREREREREININININININN ••• VIVIVIVIVIVITATATATATATATALELELELELELESTSTSTSTSTSTSTADADADADADAD •• SSTSTSTSTEDEDEDEDEDELELELELIJIJIJIJKIKIKINTNTNTERERIEIEURUR • ININADEEECCCCCC22011 • DEDUUATSCHAPPEPELILIJKJKKVAVAVASTSTSTTGOGOGOGOOEDEDEDEDEDDCOCOCOCOCOCOONGNGNGNGNGNGGRERERERERERERESSSSSS ••• EMEMEMEMEMEMRRORORORORONNNN •• VAVAVAVAVAKDKDKDKDAGAGAGENENENSTSTADAD&&RRUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVVVEEEENNNTERREIN • VERERERERERERRIEIEIEIEIEIEUURURURURUR ••• ININININAADADADADEECECEC201201201111 •• DEDEDUDUUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON •• VVVVAVAAAAKDAGENSTANEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAATTTTTIIOOONAALMAATONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEEEDDDDDDEELIJKINTERIRZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WWAAAAATTTTTET RWONEN

TERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJJKKKKKVVVVVASTGOEDCAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADECCC22220200011 • DEDUUATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVEENNNNNNTTTERREIN • VERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VVAAAAAKKKKKDAGENSTANEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATTIOOOOOOONNAALMAATOONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDDDEEEEELLLIJKINTERIRRZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WAATTTEEEEERRWONEN

TEERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKKVVVVAAAAAASTGOEDCAAGGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC220000011111 • DEDUUAATTSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENNTTTTTTEEEERREIN • VEEERRIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAAKKKKDDDDDDAGENSTANNNNEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIOOONNNNNNAAAALMAATOOOONNO GRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEELLLLIIJJJKINTERIRRRRRZZZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATEEERRRRRWWWONEN

TEEEERRREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVAVAAAASSSSSTTS GOEDCAAGGGGGGEENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC20011111 •• DEDUUAAAATTTTTSSSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTTEEEERRRRREIN • VEEEERRRRRIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKKDDDDAAAAAAGENSTANNNNNEEEENN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONNNAAAAAAAAALMAATOOOONNNNNNGGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELLIJJJKKKKINTERIRRRZZZZZAAAAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERRWRWWWWWWWOONEN

TEEERRRRRRRRREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASSSTTTTTTGGGOEDCAGGGGEEEENNSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC20111 ••• DDDDEDUUATTTSSSSSCCCCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTEERRRRRRRREER IN • VERRRRIIIEEEEUUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAAAAAGGGGGGENSTANEEEENNNNN&&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAAAAAAAAALLLMAATONNNGGGGGGRRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJJKKKKIIINNNTERIRZZAAAAAAMMMMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWWWWOOOOOOONEN

TERRRRRRRREEEIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTTGGGGGOOOG EDCAGEEENNNNNSSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DDDDDEEEEDUUATSSCCCCCCHHHHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERRRREEEEEIIN • VERIEEEEUUUUURR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGGGGEEEEENSTANENNNN&&&&&RRUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAAAALLLLMMMMMAATONGGGGRRRREES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKKINNNNNNTTTTERIRZAAMMMMMMEEESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWOOOONNNNNEN

TERREEEEINNNI • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGGOOOOOOEEDCAGENNNSSSSSTTTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DDEEEDDDDDDUUATSCCHHHHHAAAAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREEINNNNNN • VERIEUUUURRRR •• INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGEEENNNNNNSSTANEN&&&&&RRRRUUR IMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALLMMMMMMAAAAATONGRRREEEEESSS • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINNTTTTTEEEERIRZAMMEEEEESSSTTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONNNEEEENNE

TERREIINNNNNN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOOOEEEEEDDDCAGENSSTTTTTTAAADDA &RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDDDUUUUUUATSCHAAAAAAPPPA PPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREINNNN •• VVERIEURRR •• INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMROONN • VAVAKDKDAGAGAGENENENNNSSSSSSTTANEN&RRRUUUUUIMMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEURUR • ININADADECECEC201201201111 • DEDEDEDEEDUDUDUDUUURURURURURZAZAZAZAZAZAMMEMEMEMEMEMESTSTSTSTSTSTSTAADADADADADAD ••• NNANANANANANATTITITITITIONONONONONAAAAAAAALMLMLMAAATONGREESSSSS •• EME RON • VAKDAGENSTTADAD&&RURUIMIMMTETETE • WAWAWAWATETETETETERRWRWRWRWWONONONONONONENENENENENENN&&&&&&RURURURURURURUIIMIMIMIMIMIMTETETETETETEE ••• BEBEBEBEBEBEDRDRDRDRDRIJIJIJIJVVEVEVENTNTNTERERREREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIRZAMESSSTSTTTTTS ADADADAD •• NNANANANATITITITITIONONONONONONAAAAAAAAAAAAAALMLMLMLMLMLMMAAAAAAAAAAAAAATSTSTSTSTSTSSCCHCHCHCHCHCHAAPAPAPAPAPPPEPEPEPELILILILIJKJKJKVAVAVASTSTGOGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN

TERREIN • VIVIVITTATALELESSTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDC


HENK ROTGANS (DIRECTEUR VASTGOED, OBR)

‘STURING OP FINANCIEEL RENDEMENT

NOODZAAK’

PAUL DEPLA (BURGEMEESTER HEERLEN)

‘EUROPA IS ÉÉN, MAAR GRENZEN ZIJN

WEERBARSTIG’

PETRA RUTTEN (PROPER STOK)

‘GEEN WIJKONTWIKKELING ZONDER

GOEDE SCHOOL’

€1,8MMLD

VERDIEN NUVERDIEN NU

OP UW MAATSCHAPPELIJK VASTGOEDOP UW MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

#10

| 201

0|jr

.13

MAATSCHAPPELIJK + MAATSCHAPPELIJK + VASTGOEDMAATSCHAPPELIJK + MAATSCHAPPELIJK + VASTGOEDVASTGOED

conferentieMAATSCHAPPELIJKVASTGOED 2011

D • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE• STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMLIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NAEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STBEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIEMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPED • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADE

EDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITAERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIENTERIEUR INADEC2011 DEDUURZAMESTAD NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES EMRON VAKDAGENSTAD&RUIMTE WATERWONEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENS ONAALMAAALMAATS JKINTERIENTERIEUR NEN&RUIMONEN&RU GOEDCONEDCONGR EDUURZAMUURZAME REIN • VITAERREIN • V VAKDAGENKDAGENSTAD&RUIMTE WATERWONEN&RUIMTE BEDRIJVENTERREIN VITALESTAD STEDELIJKINTERIEUR INADEC2011 DEDUURZAMESTAD NATIONAALMAAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIENTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAM

• INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG

RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERVITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIOCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDEL• INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTG









RES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VAKDAGENSTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERVITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES • EMRON • VTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO

WATERWONGERVO

NGERVO

NGERVO

NGERVO

NGERVO

NGERVO

NGERVO

NGERVO

NGERVO

NGERVO

UREVTC

UREVTC

UREVTC

UREVTC

UREVTC

UREVTC

UREVTC

UREVTC

UREVTC

UREVTAD&RUIMTE WATERWONEN&RUIMTE BEDRIJVENTERREIN VITALESTAD STEDELIJKINTERIEUR INADEC2011 DEDUURZAMESTAD NATIO

INADEC2011 DEDUURZAMESTAD NATIONAALMAATSCHAPPELIJKVASTGOEDCONGRES EMRON VAKDAGENSTAD&RUIMTE WATERWONU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VT OC I

NU GR ES RV VTAD&RUIMTE • WATERWONEN&RUIMTE • BEDRIJVENTERREIN • VITALESTAD • STEDELIJKINTERIEUR • INADEC2011 • DEDUURZAMESTAD • NATIO

{

{ SOCIAAL + RENDEMENTSOCIAAL + RENDEMENT

{ INHOUD + NETWERKINHOUD + NETWERK IS ZO’N SPECIAL VAN VITALE STAD VOOR U NIET GENOEG?

Meld u dan nu aan voor

CONFERENTIE CONFERENTIE MAATSCHAPPELIJK MAATSCHAPPELIJK

VASTGOED 2011VASTGOED 20119 MAART•AMSTERDAMAMSTERDAM

MEER INFO ÉN DIRECT AANMELDEN:

WWW.CONFERENTIEMAATSCHAPPELIJKVASTGOED.NL(meld u aan voor 15 januari en ontvang

direct 10% korting op de entreeprijs)

MAATSCHAPPELIJK + VASTGOEDMAATSCHAPPELIJK + VASTGOED


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565624 p19 • p40

THEMAkatendrecht

gen, is een nieuwe ontwikkeling waar-neembaar. In het kielzog van de komst van nieuwe bewonersgroepen lijken ook nieuwe ondernemers de weg naar de Kaap te vinden, ditmaal spontaan. Verderop aan de Veerlaan is een nieuwe yogaschool gevestigd en in april opende aan de Sumatraweg de Warmoesmarkt, een biologische winkel annex huiska-mercafé.

BESTEMMING 1: BASISSCHOOL DE GLOBETROTTER

Petra Rutten verschijnt op de afgespro-ken tijd bij café De Pijp. Een kopje kof-f ie zit er niet in. De enige uitspanning die nog niet bezweken was onder de ver-nieuwingsdrift van de gemeente blijkt onderdeel te zijn van een klushuizen-blok. Het interieur van De Pijp is vol-ledig gestript. Omdat de SS Rotterdam nog gesloten is, suggereert Rutten om maar gelijk een kijkje te nemen bij basis-school de Globetrotter. Het school-gebouw vormt één gesloten stadsblok met de woningen, die net als de school door Proper Stok werden ontwikkeld. Rutten: ‘A ls ontwikkelaar hebben wij de architect van de school uitgeko-zen. Ik wilde een vlaggenschip voor

Ter hoogte van de R ijnhaven komt de metro boven de grond. Het uitzicht op de Wilhelminapier is fenomenaal. Jongste aanwinst is de New Orleans, een massieve woontoren in decostijl. In de onderste lagen van de wolkenkrabber is onlangs f ilmtheater LantarenVenster geopend, dat moest wijken van de oude stek bij de Nieuwe Binnenweg. De nieuwe accommodatie moet naast f ilm-huis het tweede jazzpodium van het land worden (na het Amsterdamse BIM-huis) en de Kop van Zuid nog meer op de kaart zetten als publiekslocatie.Zoiets gebeurt op Katendrecht ook, één metrohalte verder. Manager gebieds-ontwikkeling Petra Rutten van Proper Stok zal laten zien wat het belang is van investeringen in maatschappelijk vast-goed bij de revitalisatie van het roem-ruchte schiereiland. Die revitalisatie lijkt, na wat haperingen, eindelijk door te zetten. Naast 140 stadswoningen ont-wikkelde ze een school; een Chinese kerk, een zorgcentrum en een theater volgen.

DE KAAP VOOR BEGINNERS

De metro stopt bij halte R ijnhaven aan de voet van ‘de Kaap’, zoals het schier-

eiland in de volksmond wordt genoemd. De entree oogt groezelig en biedt ruimte aan het open afgaand verkeer, een aantal Turkse autogarages, een gok-hal en wat leegstaande gebouwen. Na enkele honderden meters begint de woningbouw die door de Veerlaan wordt gescheiden van een aantal oude haven-loodsen. Halverwege de Veerlaan ligt het geheel vernieuwde Deliplein. Tot pakweg de jaren tachtig was dit het brui-sende centrum van de rosse buurt die Katendrecht ooit was. Het Deliplein is onder handen genomen door het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) en Woonstad Rotterdam. Die kochten oude horecazaken uit, restau-reerden de plint en de woningen aan weerszijden van het prismavormige gebied en zochten huurders die passen in het nieuwe thema ‘culinair, cultu-reel en creatief ’. Theater Walhalla is als een van de nieuw huurders in korte tijd een bindend element geworden op de Kaap. Ook het publiek van buiten weet het k leine zaaltje te vinden en de restau-rants pikken er een graantje van mee.

Naast deze ontwikkeling, die is inge-zet door publieke vastgoedinvesterin-

Hoe kun je als ontwikkelaar maatschappelijk vastgoed inzetten als

stuwende kracht achter je project? Petra Rutten, manager gebieds-

ontwikkeling bij Proper Stok, bouwde een school, een Chinese

kerk en een zorgcentrum op Katendrecht. Op locatie laat ze zien

dat zulke investeringen renderen, maatschappelijk én fi nancieel.

Kwartiermaker met maatschappelijk vastgoed

OP REPORTAGE MET PETRA RUTTEN (PROPER STOK) IN KATENDRECHT

TEKST JAN JAGERBEELD ROELOF POT


5625

Katendrecht maken. Het gebouw moet minimaal 50 jaar staan.’

Ofschoon opgeleverd vóór de crisis, was het woningbouwproject best een risico volle aangelegenheid. Katendrecht kwam in 2007 en in 2008 louter nega-tief in het nieuws door een reeks gewa-pende overvallen, inbraken en moor-den. In april 2007 kopte dagblad Trouw ‘Katendrecht is verloren’. De veront-waardiging nam grote vormen aan

toen begin 2008 twee jochies van 12 en 15 een gewapende overval pleeg-den. Rutten: ‘Prem Radhakishun kwam hier met een cameraploeg en werd de wijk uitgejaagd. Opstelten heeft strenge maatregelen genomen. Katendrecht was de eerste wijk waar preventief gefouil-leerd mocht worden. Wij bleven geloven in Katendrecht, samen met de gemeente en corporatie Woonstad Rotterdam. Het belangrijkste is dat je ervoor zorgt dat mensen vertrouwen krijgen in zo’n

gebied. Het is goed om op te merken dat we niet inzetten op de gemiddelde woonconsument. Een beetje pioniers-geest is wel nodig, vandaar de campagne “Durf jij de Kaap aan?”.Maar ik weet ook dat ouders altijd heel serieus bezig zijn met het zoeken naar een geschikte school voor hun kinde-ren. Scholen zijn bijna de laatste maat-schappelijke gebouwen in de wijk. Hier ontstaat sociale cohesie. Ouders die een school kiezen in de wijk blijven langer

De lagere school de Globetrotter werd ontwikkeld door Proper Stok, en sluit qua ontwerp nauw aan bij de woningbouw die tevens door Proper Stok werd ontwikkeld. Volgens Petra Rutten (linksonder) heeft de school een positieve invloed op de huizenprijzen. Op de achtergrond ligt de SS Rotterdam aangemeerd, ook al zo’n voorbeeld van een maat-schappelijk vastgoedinvestering, in dit geval door Woonbron.


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565626 p19 • p40

THEMAkatendrecht

cent bij en in fase 3 nog eens 10 procent, en dat allemaal binnen een tijdsbestek van 2 jaar.’Op de vraag of ze ingrijpt als de Globetrotter van de gemengde school die het nu is verandert in een zwarte school, antwoordt Rutten: ‘Nee. Ik vind het bestaan van zwarte en witte scholen in principe niet erg. Ik praat wel regel-matig met de schooldirecteur en met de gemeente. Belangrijk is dat ouders tevreden zijn. We zijn als ontwikkelaar nog minimaal 10 jaar in de wijk actief. Ouders die geen vertrouwen hebben in de lokale school brengen hun kinderen buiten de wijk naar een school die meer voor hun geschikt is. Het risico is dat ze de binding met de wijk kwijtraken. Dan dreigt een buurt in een neerwaartse spi-raal terecht te komen. Dat moet je hoe dan ook willen voorkomen.’ Om alle ontwikkelingen op Katendrecht af te stemmen is er nog regelmatig overleg tussen Proper Stok, de gemeente en cor-poratie Woonstad Rotterdam.

kundigheid. Rutten: ‘Ik vind het abso-luut niet zielig dat we er niets aan heb-ben verdiend. Wij zien het als een maatschappelijke investering. Indirect rendeert zo’n investering in een kwali-tatieve en mooie school natuurlijk wel degelijk. We zien het terug in de hui-zenprijzen. Toen we begonnen met fase 1 vroegen we 1.800 euro per vierkante meter. In fase 2 kwam daar gelijk 10 pro-

in de wijk wonen en voelen zich er meer thuis. Op het schoolplein leren ouders elkaar kennen, wat de gemeenschapszin verder bevordert. Het is voor mij genoeg reden om een goede school te ontwik-kelen.’

De gemeente f inancierde de Globe-trotter en is eigenaar. De bijdrage van Proper Stok bestaat uit kennis en des-

Proper Stok herontwikkelt de loods boven in beeld (tweede van links) aan de Veerweg op termijn tot theater. Het huidige tijdelijke theater Walhalla kan hier dan defi nitief haar intrek nemen. Boven het theater komen nieuwe appartementen, met uitzicht op de Wilhelminapier.


5627

wikkeling van het definitieve thea ter en de woningbouw, al is de bouw van 120 appartementen boven de loods een risico. We mikken op een groep die tot nog toe niet bediend wordt op de Kop van Zuid en stemmen het programma af met de partners van Katendrecht. Zo zitten we niet in elkaars vaarwa-ter. De ontwikkeling van het thea-ter beschouwen we als een grote kans voor Katendrecht om de vitaliteit en de levendigheid te vergroten. De investe-ring moet zich via andere wegen terug-verdienen.’

BESTEMMING 2: DE LOODS EN HET THEATER

Drie jaar geleden klopte cabaretier en initiatiefnemer Harry-Jan Bus van thea-ter Walhalla – tevens drijvende kracht achter 8 evenementen op Katendrecht – aan bij Proper Stok met het plan voor een theater in een van de Fenix loodsen tegenover het Deliplein. Rutten: ‘Een creatief team als Harry-Jan Bus en zijn vrouw is een cadeautje voor elke ont-wikkelaar. Zo’n ondernemer wil je in elk van je plannen hebben.’Proper Stok zegde vanuit de samen-werking met de gemeente haar mede-werking toe. Toevallig staat vandaag de poort naar de entrees van de pan-den aan de R ijnhaven open. Binnen de poort wijst Rutten naar de loods waar het theater komt. ‘Om de tijd tot de definitieve ontwikkeling te overbrug-gen is k leinschalig van start gegaan en heeft de gemeente een ruimte aan het Deliplein beschikbaar gesteld. We gaan binnenkort starten met de ont-

Koen WesthoffDIRECTEUR GEBIEDSONT-

WIKKELING GEMEENTE

ROTTERDAM:

‘Rot terdam kampt met een probleem. Het inves-teringsvermogen loopt terug. We zul len meer gebruik moeten maken van de kennis van de stad. Wat is de demografi sche ontwikkeling, welke func-tie wil je waar hebben? Wij focussen de laatste tijd op de ontwikkeling van woonservicegebie-den voor mensen die min-der goed ter been zijn. We proberen zorgverle-ners te verleiden zich in zo’n gebied te vestigen. Daarbij werken we samen met corporaties en zorg-verzekeraars. Zelf inves-teren we niet in zorgac-commodat ies , maar ik kan me goed voorstellen dat we als f inancier van een school participeren in de ontwikkeling van een multifunctionele accom-modatie. Wanneer deze woonser v icegebieden goed functioneren, kan het aantrekkelijk zijn voor beleggers om in te stap-pen. Dat investeringen a ls deze het antwoord zijn op het probleem van Zuid geloof ik echter niet. Maat schappel i j k vas t-goed is wel een onmis-baar element.’

Het verzoek om een kerk te ontwikkelen komt niet vaak meer voor. De Chinese kerk aan het Donorpad is het kloppende hart van de Chinese gemeenschap die sinds het begin van de negentiende eeuw op Katendrecht bivakkeert.


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565628 p19 • p40

THEMAkatendrecht

schap gefinancierd. De gemeente en wij hebben een kleine duit in het zakje gedaan om de kerk haalbaar te maken.’Bij de opening door minister Donner waren de directe buren eregast. Rutten is van mening dat de maatschappelijke betrokkenheid van de Chinese migran-tengemeente van grote waarde is voor Katendrecht. ‘Ze zorgen op heel veel manieren voor een brugfunctie.’ Zou ze ook in zee zijn gegaan met een islami-tische gemeenschap voor de bouw van een moskee? ‘Ik denk het wel. A ls het past binnen de gemeenschap: waarom niet? Een belangrijke motivatie om met de Chinese gemeenschap in zee te gaan, is natuurlijk de historie van de Kaap en het feit dat hun leden nog altijd op Katendrecht wonen.’

ROTTERDAM ZUID: HET BESTE ONDERWIJS VAN NEDERLAND

Rutten had aan het begin van de dag kort verslag gedaan van een bijeenkomst bij woningcorporatie Woonstad, die ze de avond ervoor heeft bijgewoond. Onderwerp van gesprek was – hoe kan het ook anders – Rotterdam Zuid. Het zijn met name buurten als de Tarwewijk in Charlois waar je op z’n zachtst gezegd niet vrolijk van wordt. Huizenprijzen boven de ton zijn een uitzondering. Het is iets om bij de koffie in de Warmoes Markt over door te vragen. Welke oplos-sing heeft de manager gebiedsontwikke-ling van Proper Stok in petto?‘Rotterdam moet keuzes maken, Zuid heeft een enorme impuls nodig. A ls ik burgemeester was, zou ik zeggen: Rotterdam Zuid wordt het stadsdeel met het beste onderwijs van Nederland. De praktijk is helaas weerbarstig. De Afrikaanderwijk scoort in de sociale index op taalontwikkeling een 2,1 op de schaal van 10. In die wijk worden wel de meeste kinderen van Nederland gebo-ren en er zijn snel goede brede scholen nodig. Ik ben daarom samen met corpo-ratie Vestia in gesprek met de gemeente voor versnelling van die opgaven. De directeur van de plaatselijke scholen-gemeenschap ziet de scholen juist leeg-lopen. Waarom? Er is geen vertrouwen. Revitalisering begint met goede voor-zieningen in goede accommodaties. Gemeenten, corporaties en ook ontwik-kelaars zouden zich dat moeten reali-seren. Die investering betaalt zichzelf terug.’

LAATSTE BESTEMMING: DE CHINESE KERK

De ‘grand tour’ eindigt aan het Donarpad bij de splinternieuwe kerk-accommodatie van de Chinese gemeen-schap. Rutten: ‘Katendrecht kent van oudsher een grote Chinese gemeen-schap. Zij hadden vroeger een kerk op Katendrecht, maar die is in de jaren tachtig verplaatst naar de Puntegaalstraat. Het kerkgenootschap wilde graag weer terug naar de roots, terug naar de Kaap. Ik dacht: “Jeetje, een Chinese kerk ”, maar heb eigenlijk heel snel besloten dat ik ze wilde facili-teren. Wanneer krijg je nu nog de kans om een kerk te bouwen? Wij hebben de accommodatie geïntegreerd in het stadsblok met de woningen. De Chinese gemeenschap is zeer betrokken bij de buurt en de kopers van de omliggende huizen hadden geen enkel bezwaar tegen de komst van de kerk.’

Rutten belt aan. De intercom van het gebouw wordt snel beantwoord. De deur gaat open en na eerst bescheiden af te slaan (‘Ik spreek geen Nederlands’) neemt mevrouw Kam-Fung (58), de beheerder, uitgebreid de tijd om de onverwachte gasten in het kerkgebouw rond te leiden. Mevrouw Kam-Fung is in Hong Kong geboren en woont al 40 jaar op de Kaap. Haar Nederlands is matig, maar duidelijk wordt hoe belangrijk dit gebouw is voor de Chinese gemeen-schap. Hier komt jong en oud samen voor meer dan bidden alleen. Naast de eetzaal is een muzieklokaal, zijn er ruimtes voor de zondagschool en andere educatieve doeleinden, en natuurlijk is er een indrukwekkende ruimte voor de eredienst met daarboven een eetzaal voor 600 man. Rutten: ‘Het gebouw is met private giften uit de eigen gemeen-

De huizen aan de Maashavenkade oefenen aantrekkingskracht uit op een nieuwe groep bewoners, die in hun kielzog weer nieuwe ondernemers naar het ‘De Kaap’ trekken.


5629

In hoeverre kunnen gemeenten het beheer en eventueel de exploitatie van maatschappelijk vast-

goed uitbesteden aan de markt? Grondbedrijven brengen geen geld meer in het laatje en het lijkt

een kwestie van tijd voordat de boekhouders aankloppen bij de beheerder van het gemeentelijk

vastgoed. Het is daarom zaak goed voorbereid te zijn. Er is een voorhoede van gemeenten die al ver

gevorderd zijn met alternatieve beheerconstructies, of zelfs totale verkoop. Drie cases uit Amster-

dam-Oost, Nijmegen en Eindhoven.

Uitbesteden aan de markt. Een goed idee?

WAAROM HEBBEN GEMEENTEN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED?

TEKST MIEKE NAUS

BEELD STUDIO K,

AMSTERDAM


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565630 p19 • p40

THEMA ACHTERGROND

p41 • p56

uitbesteden

Stadsdeel Oost verkoopt een deel

van zijn maatschap-pelijk en commerci-

eel vastgoed in de wijk Indische Buurt. In totaal

gaat het om 27 panden. Daarmee wordt volgens Kadir Kusçu van het stadsdeel uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van februari 2010 van het voormalige stadsdeel Zeeburg, dat in mei 2010 is opgegaan in het nieuwe stadsdeel Oost. Drie woningcorporaties kopen gezamenlijk 26 panden voor elf miljoen euro. Een aantal van de panden wordt in december 2010 formeel over-gedragen, anderen volgen later. Omdat de panden worden verkocht mét sociale huurders en verplichtingen is dat (ver) onder de marktprijs. Het 27e pand – een broedplaats voor kunstenaars, stich-tingen en maatschappelijke organisa-ties – wordt verkocht aan de gebruikers. Kusçu: ‘Voorafgaand aan de notari-ele overdracht van de panden wordt een zogeheten borgingsovereenkomst ondertekend, die de beschikbaarheid van accommodaties voor maatschappe-lijke activiteiten waarborgt. Die afspra-ken worden bewaakt door een program-maraad, met daarin vertegenwoordigd een stadsdeelwethouder en drie direc-teuren van de betrokken corporaties.’ Woningcorporaties Eigen Haard, Ymere en De A lliantie hebben met het stads-

deel afgesproken dat zeven gebouwen beschikbaar blijven voor maatschappe-lijke activiteiten. ‘De buurtbewoners moeten kunnen rekenen op voldoende accommodaties van goede kwaliteit’, aldus Kusçu. ‘Een buurthuis bijvoor-beeld blijft een buurthuis, ook al is een corporatie de eigenaar.’ GEZAMENLIJKE VERANTWOORDE-LIJKHEID

De verkoop van het stadsdeelvast-goed vloeit voort uit het Convenant Vernieuwing Indische Buurt, dat het stadsdeel en de corporaties in 2007 heb-ben gesloten. Het verkoopbesluit past in de visie op de wijkontwikkeling die het toenmalige stadsdeel Zeeburg en de corporaties samen hebben bepaald, namelijk: het gezamenlijk dragen van de verantwoordelijkheid voor het ontwik-kelen van een vitale en leef bare Indische Buurt. Het stadsdeel concentreert zich op het stimuleren en ondersteunen van maatschappelijke activiteiten in de wijk. Het faciliteren van accommodaties nemen de corporaties op zich.Kusçu: ‘Net als het stadsdeel hebben ook de corporaties baat bij verbetering van de leef baarheid in de wijk. Zonder sociale activiteiten is een leef bare wijk ondenkbaar. Met het beheren van pan-den voor maatschappelijke functies dra-gen de corporaties hun steentje bij aan de kwaliteit van de buurt. Woningen en bedrijfspanden in een gewilde buurt zijn immers veel aantrekkelijker voor huur-ders. Een goed voorbeeld hiervan is de herontwikkelde oude ambachtsschool aan het Timorplein. Ontwikkelaar Ymere maakte er een bioscoop, hotel en restaurant van. Ook kwamen er veel ruimtes voor kleinschalige onderne-mingen. De waarde van de panden in de omgeving is aanmerkelijk gestegen en de winkels in de buurt realiseren meer omzet. Waardeontwikkeling is echter geen doel op zich; het gaat de corpora-ties veeleer om het positieve effect op de leef baarheid in de wijk.’

AMSTERDAM-OOSTCORPORATIES AAN ZET

Drie corporaties in het Amsterdamse stadsdeel Oost nemen de portefeuille Maatschappelijk Vastgoed van de wijk Indische Buurt deels over, met een lan-getermijnborging op het gebruik. Wat zijn de redenen voor de transfer en wat

zijn de verwachtingen?

Amsterdam


5631

Met een contract voor vijf jaar, met in totaal een waarde van 23,5 miljoen euro, voert DHV vanaf 2008 de regie op het onderhoud van 650 panden van de gemeente Nijmegen. DHV is verantwoordelijk voor de onderhoudsplanningen, de aanbe-stedingen en het toezicht op de uitvoering. Voor negen pan-den is een prestatiecontract afgesloten, voor de andere pan-den een regiecontract. Nijmegen staat wat dit outsourcen van maatschappelijk vastgoed betreft in de kijker van veel andere gemeenten. De gemeente was de eerste en is tot nog toe de enige gemeente die haar volledige maatschappelijke vastgoed-portefeuille op deze manier heeft uitbesteed aan een markt-partij. Volgens Carel Sweens, strategisch adviseur Vastgoed, Sportservice en Accommodaties bij de gemeente Nijmegen, is het principebesluit daartoe in 2004 genomen. ‘Het was een politieke beslissing om het beheer en onderhoud van maat-schappelijk vastgoed niet langer zelf te doen. Toen het na een onderzoek van Deloitte ook haalbaar bleek te zijn om het uit te besteden, is de procedure medio 2005 in gang gezet.’ Van het onderhoudsbedrag waar de gemeente mee werkte, werd 7,5 procent afgeboekt en met dat contractbedrag is er

Het grondbedrijf en het gemeentelijk vastgoed – in de breed-ste zin van het woord – is in Eindhoven gecentraliseerd in de sector Grond & Vastgoed. De portefeuille bestaat naast de huisvesting van de gemeentelijke sectoren, het vastgoed ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen en overig vastgoed voor bijna de helft uit maatschappelijk vastgoed. Het is dan ook voor de hand liggend dat daar nu de meeste aandacht naar uitgaat, zegt Ruud Lukasse, portefeuillemanager bij de sector. ‘Het is zo divers, en je hebt met ontzettend veel beleidssec-toren te maken. Sectoren die voorheen zelf het onderhoud en beheer van het vastgoed onder hun hoede hadden. Het nieuwe

een Europese aanbeste-ding gestart. Het tweede motief voor het uitbe-steden is het versneld professionaliseren van het vastgoedbeheer.

‘GEEN EENVOUDIGE KLUS’Voor die aanbeste-ding werd externe hulp ingeschakeld. Sweens: ‘Het was een grote klus om alle informatie over ons maatschappelijk vastgoed goed te ontsluiten. Het gehele proces heeft dan ook ruim twee jaar in beslag genomen.’ Ben Geeve, strate-gisch adviseur bij DHV, is na drie jaar niet onte-vreden. ‘Het was geen eenvoudige klus, maar we hebben wel

vastgoeddenken, vanuit een gecentraliseerde sector, moet dan ook nog een plek krijgen.’

BETROKKENHEID GEMEENTE?Het gangbare denken in Eindhoven wordt nu omgekeerd: waarom heeft een gemeente maatschappelijk vastgoed? Het is een gedachterichting van de gemeente die past in de situ-atie van de aankomende bezuinigingen. De aandacht ver-schuift daarbij van het grondbedrijf naar het vastgoed. De sector Grond & Vastgoed van de gemeente Eindhoven han-teert daarom de visie dat de gemeente niet betrokken moet

NIJMEGENBEHEER OP AFSTAND

Nijmegen besteedde het onderhoud en beheer van 650 gemeentelijke panden uit aan DHV. Dat zou

een besparing opleveren van 23,5 miljoen over vijf jaar. Wordt dit waargemaakt, en welke overwegin-

gen liggen aan dit besluit ten grondslag?

EINDHOVENMARKT, MITS

Ook in Eindhoven zijn ze weinig afwachtend. Het motto van de portefeuillebeheerders is ‘markt, mits’. De gemeente heeft ruim 125 miljoen euro stille reserves aan maatschap-pelijk vastgoed en moet de komende jaren 55 miljoen euro

bezuinigen. Bij de overweging om bezit af stoten aan de markt laveert de gemeente tussen eigen beleidsdoelstellin-gen, ontwikkelingen in de markt en maatschappelijke en

financiële randvoorwaarden. Het maatschappelijk rende-ment wordt daarom afgezet tegen het financieel rendement,

en op basis daarvan kan een beslissing worden genomen. Maar zijn er wel kopers?

Nijmegen


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565632 p19 • p40

THEMAuitbesteden

Daarnaast kampt Nijmegen met een mogelijke bottleneck: de combinatie van een regiecontract en een prestatiecontract in één aanbesteding. Een regiecontact vraagt immers om een ingenieurspartij, terwijl een prestatiecontract juist beter bij een uitvoerende partij past. Sweens: ‘Wij wilden met negen panden ervaring opdoen met een prestatiecontract, omdat we in een volgende periode misschien alle maatschappelijke vast-goedpanden op die manier willen uitbesteden. DHV is een ingenieurspartij, die nu ook moet wennen aan een prestatie-contract. We houden over de outsourcing een jaarlijkse eva-luatie.’ Over die voortgang wil of kan Sweens niet zoveel zeg-gen. ‘Halverwege de contractperiode zijn de inspanningen van beide partijen gericht op het doorvoeren van verbeterin-gen binnen de contractsbepalingen. Vanaf volgend jaar gaan we vooruitkijken naar 2012. De duur van het vijf jarig contract kan dan worden verlengd met twee keer een jaar.’

DE (KOSTEN)BESPARINGEN

Zoals gezegd levert het contract met DHV de gemeente een ingecalculeerde winst op van 7,5 procent van het onder-houdsbudget. Bovendien scheelt het 5 fte’s in de gemeente-lijke organisatie, omdat de aansturing van het onderhoud is teruggebracht naar twee personen. Geeve is ervan over-

resultaten geboekt waar we trots op zijn. Natuurlijk zitten er voor beide partijen nog wel wat haken en ogen aan. Zo had in de aanbestedingsfase de informatieoverdracht over de staat van de panden vanuit de gemeente naar onze mening wel beter mogen zijn. Bovendien zijn de verwachtingen van de gemeente hoog ingeschat. Het lukte ons natuurlijk niet alle zaken vanaf dag één op orde te hebben.’ Ook waarschuwt Geeve dat gemeenten de aanbestedingsprocedure niet moeten onder-schatten. Voor dit soort grote contracten moet een Europese aanbesteding worden gehouden waarvoor strenge procedurele regels gelden. ‘Dat kan ten koste gaan van de technisch inhou-delijke kant van het contract. En ook het contractmanagement na ondertekening vraagt om een andere competentie. Denk als gemeente goed na over deze implicaties.’

VERSNELD PROFESSIONALISEREN

Sweens beaamt dat het samenwerken met een marktpartij voor de gemeente wennen is. ‘Het vergt veel communicatie en de informatie moet goed worden gebundeld en ontsloten. Het vraagt om een stevige professionaliseringsslag en dat is ook hard nodig, want ook al zouden we besluiten om te stoppen met het outsourcen van het beheer en onderhoud, dan moet de gemeente het alsnog zelf op een effi ciënte manier kunnen oppakken.’

schappelijke functies voor lange tijd gewaarborgd kunnen blij-ven. De koper zal dus een partij moeten zijn die daarachter staat. Bovendien zullen wij in het contract vergaande prestatieafspra-ken vastleggen zodat die maatschappelijke huisvesting moge-lijk blijft . De vraag is vervolgens ook in hoeverre marktpartijen bereid zijn om maatschappelijk vastgoed over te nemen. Goede voorzieningen zijn een meerwaarde voor de wijk, maar hoeveel wil bijvoorbeeld een corporatie hierin investeren? En mochten er mogelijkheden zijn om commerciële activiteiten in het vast-goed te vestigen, dan willen wij als gemeente natuurlijk liever zelf de meerwaarde daarvan ontvangen.’

DE POTENTIËLE KOPER

Tegelijkertijd met de plannen van de gemeente rijst er de vraag in hoeverre er kopers zijn voor het gemeentelijk vast-goed. Corporaties worden daarbij als meest logische par-tij gezien. Henk Buursink is directeur-bestuurder van de Eindhovense corporatie Wooninc. en heeft zijn bedenkingen bij de afwachtende houding van gemeente. ‘Met het vorige college zijn er principeafspraken gemaakt over de overname van maatschappelijk vastgoed door corporaties. Wooninc. heeft er ook daadwerkelijk inhoud aan gegeven. Echter, de

zijn bij de huisvesting van maatschappelijk functies, tenzij:

• weten regelgeving dit bepaalt, bij-voorbeeld bij onderwijshuisves-

ting;• de gemeente door middel van

het vastgoed nog invloed wil uitoefenen in het gebied;• het voor de gemeente f inancieel aantrekkelijker is om het vastgoed in eigen beheer te houden;• de markt de huisvesting

van maatschappelijke func-ties niet wil of kan verzorgen.

Lukasse: ‘Een pand zomaar verko-pen aan een marktpartij zal niet snel

gebeuren, al zijn de fi nanciële argu-menten sterker gaan gelden nu er bezui-

nigingen moeten worden doorgevoerd. Het is en blijft cruciaal dat voor de stad belangrijke maat-

Eindhoven


5633

tuigd dat gemeenten kunnen scoren met de outsourcing van het beheer van maatschappelijk vastgoed. Zeker in deze tijd. ‘Externe marktpartijen hebben een andere manier van wer-

ken dan ambtelijke organisaties. Ze hebben een zakelijke hou-ding en zijn gefocust op transparantie en een objectievere houding ten opzichte van de interne huurders. Het is vaak las-tig voor gemeenten om het goed te doen, ze hebben immers met vele belangen te maken. Voor ons is het core business om het goed te doen. A lleen al die zakelijke houding is de winst.’ Bovendien attendeert Geeve op het feit dat kennis en tijd bij een externe partij gewaarborgd is. ‘Bij gemeentelijke organi-saties blijkt de ambtelijke continuïteit van de beheerorganisa-tie steeds vaker problematisch te zijn.’

MAATSCHAPPELIJK RENDEMENT?De vraag die iedere gemeente zich volgens Sweens zou moeten stellen is: waarom heb ik maatschappelijk vastgoed? ‘Je moet goed in beeld brengen wat de maatschappelijke opgave is en wie daarbij de actoren zijn. Want is het wel zo nodig dat de gemeente daarin zit? Per gebied moet worden bekeken wie de meest geschikte partij is om het gebouw te realiseren, te behe-ren, te programmeren en te exploiteren. Dat moet zo optimaal mogelijk plaatsvinden; met zo weinig mogelijk belastinggeld, een zo groot mogelijk rendement. Daarbij is ook het maat-schappelijk rendement van belang. Denk aan het tegengaan van eenzaamheid, of overgewicht bij jeugd. Wij gaan dat in Nijmegen nu heel k leinschalig onderzoeken.’ Het onderzoek is een registratiesysteem waarbij de effecten ten opzichte van de doelstellingen worden geplaatst en wordt uitgevoerd door de f irma Berenschot. Sweens: ‘Het maatschappelijk ren-dement kan dan naast en tegenover het f inancieel rende-ment worden gezet. Het is moeilijk te meten, maar alleen al door het hebben van meer inzicht kun je een beter afgewogen beslissing maken.’

uitvoering laat op zich wachten. De enige concrete actie is onze overname van buurtcentrum Jagershoef meer dan een jaar geleden.’De aankoop van Jagershoef is volgens Buursink een reguliere aankoop geweest, waarbij met de gemeente is onderhandeld over de prijs. ‘Wij hebben afspraken gemaakt en vastgelegd over de “output”, onder meer de garantie over de betrok-kenheid van de buurt bij de activiteiten, over de openings-tijden en de niet-commerciële exploitatie. Het is op basis van een overeenkomst en vooral ook vertrouwen dat wij als maatschappelijke organisatie streven naar een maatschap-pelijk relevant gebruik. Dat laat zich niet allemaal vastleg-gen in regie- of prestatiecontracten met onduidelijke en moei-lijk te meten grootheden. We moeten gewoon inspelen op de behoefte van de gebruiker en/of de (buurt)belanghouders. Onze beheerders worden erop getraind om activiteiten te organiseren met de inzet van vrijwilligers en/of verenigingen, waarbij ontmoeten, ontplooien, ontspannen en ontwikkelen centraal staan. Moeilijker moet het ook niet worden gemaakt. K ies voor een pragmatische insteek, met vanuit de corpora-tie een professionele activiteitenbegeleider ter ondersteuning van de beheerders en vrijwilligers.’

FIRST THINGS FIRST

Het hele proces van het aan de markt overlaten van maat-schappelijk vastgoed begint bij een goede inventarisatie van de portefeuille. ‘A ls je als gemeente goed in het vizier hebt wat de kostprijs van het vastgoed is en welke functies het her-bergt, kun je die twee zaken tegen elkaar gaan afwegen. Het gaat om het f inancieel rendement in relatie tot het maat-schappelijk rendement.’ Lukasse beaamt daarbij direct dat het bepalen van maatschappelijk rendement een moeilijke opgave is. In de gemeente Nijmegen loopt momenteel een onderzoek van de f irma Berenschot naar het maatschappelijk rendement van vastgoed. ‘A ls ze in Nijmegen een bruikbare methodiek analyseren, zouden we die ook in Eindhoven wil-len toepassen’, zegt Lukasse. ‘Dan is voor ons duidelijk waar de aandacht naartoe moet gaan. Dan kun je “ berekenen” of je bepaalde panden beter als gemeente zelf kunt oppakken, of dat het potentie biedt voor marktpartijen. Het is nog wel een inspanning waar we voor staan, om alles goed in kaart te brengen. Er zullen voor die tijd wellicht nog enkele verkopen plaatsvinden die in een andere situatie niet of op een andere manier hadden plaatsgevonden.’

‘Bij ons is het core business om

het goed te doen. Alleen al die

zakelijke houding is de winst’

Professioneel gemeentelijk-vastgoedmanagement verbetert kwaliteit en bespaart kostenPro-active en deskundige vastgoed- en VvE-managers zijn aangesloten bij VGM NL

“Vastgoed- en VvE-management is een fantastisch, maar ook complex vak. Anno 2011 komt er heel wat meer bij kijken dan het technisch, commercieel en administratief ma-nagen van kantoren, winkels, woningen én maatschappelijk vastgoed. Vastgoedmanage-ment betekent steeds vaker: de eigenaar van vastgoed op diverse gebieden adviseren en informeren. Niet alleen voor commerciële en voor particuliere eigenaren, juist ook voor gemeenten, provincies en het Rijk. Vastgoedmanagement is een vak met veel aantoonbare meerwaarde. Daarvoor heb je dan wel kennis en expertise nodig. De brancheorganisatie voor vastgoedmanagers, VGM NL: Vastgoedmanagement Nederland, biedt die kennis en expertise.”

Dat zegt Jean Paul Rouwette, directeur

van de vb&t Groep uit Eindhoven en

bestuurslid van VGM NL. Hij vertelt

hoe het bestuur die plannen wil gaan uitvoe-

ren. “Het vak van vastgoed- en VvE-manager

wordt nog steeds onderschat”, vindt Rouwette.

“Dat heeft te maken met het feit dat vastgoed-

en VvE- management er in het verleden vaak

maar zo’n beetje ‘bij werd gedaan’. Inmid-

dels is die situatie, mede door VGM NL, in

positieve zin, veranderd. Aan de hand van de

uitgangspunten: transparantie, objectiviteit,

het tegengaan van belangenverstrengeling, en

vooral: kwaliteitsbevordering, professionali-

seert het vastgoed- en VvE-management snel.

Vooral gemeenten kunnen nog fl ink besparen

en of hun opbrengsten verhogen door hun

vastgoed professioneel te (gaan) managen.

Kwaliteitsverbetering, kostenbesparing en optima-

lisatie van opbrengsten

Door de wens van gemeenten om de dienst-

verlening aan de inwoners te verbeteren en de

vastgoedportefeuille strategisch te kunnen sturen

zijn steeds meer gemeenten zich bewust van de

meerwaarde van professioneel vastgoedmanage-

ment. Neem daarbij de noodzakelijk bezuinigin-

gen als gevolg van de economische crisis en het

belang van professioneel vastgoedmanagement

is duidelijk. Juist in gemeentelijk vastgoed schuilt

een groot fi nancieel belang dat beter ingezet kan

worden ten bate van de politieke en maatschap-

pelijke belangen.

“Institutionele vastgoedbeleggers zijn zich al,

vanwege hun rendementsdoelstellingen, be-

wust van de prestaties van vastgoed. Ook wo-

ningbouwcorporaties hebben inmiddels brede

ervaring met het strategisch managen van

vastgoed. Gemeenten daarentegen dienen nog

een professionaliseringsslag te maken om hun

vastgoed strategisch in te kunnen zetten en

daardoor tot structurele besparingen te komen.

Deze verbetering van effectiviteit en effi ciency

kunnen gemeenten bereiken door de infor-

matievoorziening rond gebouwen die zij bezit

op orde te brengen en vastgoedgerelateerde

processen te optimaliseren. Door meer inzicht

in de vastgoedportefeuille en de fi nanciële

prestaties daarvan ontstaat draagvlak voor een

veranderingsproces. Een veranderingsproces

dat door gemeenten in meer of mindere mate

inmiddels in gang is gezet en waarbij onze

leden Directe meerwaarde kunnen leveren.

Een professioneel vastgoedmanager kan een

gemeente informeren en adviseren hoe zij haar

vastgoed meer strategisch kan managen.

VGM NL“Het lidmaatschap van VGM NL staat voor

kennis, kunde, betrouwbaarheid en effi ciency.

Tot de leden horen specialisten in woning-,

winkel-, kantoren- en VvE-management.

Sinds 1 juli 2010 zet VGM NL alle activiteiten

van Consen, een belangenvereniging voor VvE

administrateurs, voort. Wij zijn van mening dat

vastgoedmanagement en VvE-beheer onder

één organisatie moeten vallen: ze hebben heel

veel raakvlakken. Mede daardoor groeien we

hard, regelmatig komen er nieuwe leden bij.

Dat maakt onze organisatie sterker, maar groei

is niet ons hoofddoel. Het bestuur werkt hard

aan de doelen die we onszelf gesteld hebben:

informatievoorziening (o.a. via internet), cer-

tifi cering, een gedragscode voor vastgoedma-

nagers, een geschillencommissie, opleidingen

etc.”

Certifi cering en gedragscodeHij noemt een paar voorbeelden: “We streven

naar een brede vorm van certifi cering op het

gebied van vastgoedmanagement, zodat onze

leden zich kunnen profi leren als deskundige

managers die veel oog hebben voor kwaliteit

van dienstverlening. Dat betekent ook dat we

kwaliteitsnormen moeten

vaststellen. Hetzelfde geldt voor integriteit:

die moet absoluut worden gewaarborgd. De

gedragscode die alle leden van Vastgoedma-

nagement hebben ondertekend, moet onze

klanten die zekerheid geven. En omdat we onze

verantwoordelijkheid willen nemen, zijn we

ook bezig met de oprichting van een geschil-

lencommissie.”

Bij- en nascholingRouwette zei het al: vastgoed en VvE-managers

hebben behoefte aan kennis op hun vakgebied.

Daarom zal VGM NL veel aandacht besteden

aan educatie: opleiding en bijscholing. En om

ervoor te zorgen dat niet elke keer opnieuw het

wiel moet worden uitgevonden, komt er een

kennisbank, waarin heel veel informatie kan

worden opgeslagen. De bestuurder: “Je moet

ervan uitgaan dat situaties vrijwel nooit uniek

zijn; ook niet in de vastgoedwereld. De kennis-

bank kan dan aan de leden van VGM NL snel

informatie bieden over de beste oplossing.”

Media-aandachtHet werk van het VGM NL-bestuur werpt

vruchten af: steeds vaker wordt de mening van

de brancheorganisatie gevraagd door overhe-

den en andere brancheorganisaties. Datzelfde

geldt voor de

media: bij actuele kwesties wordt geregeld de

mening van VGM NL gevraagd. “We willen

ook graag invloed uitoefenen en in een vroeg

stadium aan tafel zitten met overheden en

politici”, zegt Rouwette. “En natuurlijk doen

we heel veel aan belangenbehartiging, want

we willen dat onze leden de geboden kansen

ten volle benutten. Dat betekent ook dat we

nieuwe markten aanboren, zoals gemeentelijk

vastgoed en zorgvastgoed. De ontwikkelingen

in de vastgoedmarkt moeten voor onze leden

al vroeg worden gesignaleerd. Gelukkig hebben

we een uitstekende, enthousiaste staf die het

uitvoerende werk doet. Op die manier kunnen

we als bestuur onze plannen in een fors tempo

blijven ontwikkelen.”

VGM NL is opgericht op 20 januari 2009 en

vertegenwoordigt momenteel bijna 80 onderne-

mingen. Samen vertegenwoordigen zij ruim 2.200

vastgoedprofessionals. Meer informatie over VGM

NL en haar leden vindt u op de website

www.vgm.nl


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565636 p19 • p40

THEMA

Betalen voor telefoonlijnen die lopen naar gebouwen die niet meer in gebruik zijn. Het blijkt een onbeduidend maar treffend voorbeeld. ‘Het is een bekend probleem waar veel gemeenten mee wor-stelen’, bevestigt Erwin van Gorkum. Hij is als projectleider werkzaam bij PI A NOo, een Nederlands kenniscen-trum dat als taak heeft de professiona-liteit van inkopen en aanbesteden van

overheden te vergroten. De verschil-lende overheden kopen jaarlijks voor ongeveer zestig miljard euro aan pro-ducten en diensten in, van kopieerpa-pier en telefonie tot de complete inrich-ting van nieuwe gebouwen.

BIJZONDERE AANDACHT

Volgens Van Gorkum zijn tal van Nederlandse gemeenten bezig met het centraliseren of coördineren van hun inkoopprocessen. Door centrale of

gezamenlijke inkoop kan namelijk geld bespaard worden. Door het hele land zijn er tal van initiatieven met betrek-king tot maatschappelijk vastgoed. In Amsterdam is een strategische taskforce opgezet om structureel te besparen op de gemeentelijke huisvesting. Ook de drie andere grote steden zijn in meer of mindere mate bezig met het vraagstuk. ‘Natuurlijk is het per gemeente af han-kelijk, maar ik durf te stellen dat ken-nisbundeling op het gebied van inkopen en contractmanagement momenteel bij-zondere aandacht krijgt’, signaleert Van Gorkum.

Hij krijgt bijval van Frea Broekman, woordvoerder van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (V NG). ‘Door de crisis kijken gemeenten steeds zake-lijker naar hun eigen vastgoed. Diensten en goederen zoals schilderwerk en het onderhoud van daken worden in ver-gelijking met een aantal jaren geleden veel meer centraal ingekocht’, vertelt ze. De gemeenten die daadwerkelijk wil-len besparen, worden allereerst gedwon-gen kritisch te kijken naar hun eigen vastgoedportefeuille. Broekman: ‘Het begint allemaal met een inventarisatie van het maatschappelijk vastgoed. Wat hebben we en wat staat er eigenlijk leeg? De tweede lijn die wij waarnemen is dat

gemeenten de geldstromen inzichtelijk proberen te maken. Daardoor ontstaat er een goed overzicht, zodat daadwerke-lijk inzichtelijk wordt waar gemeenten op kunnen besparen.’

COLLECTIEVE DIENSTENPAKKETTEN

Naast besparingen op het onderhoud van hardware kunnen gemeenten ook besparen door collectieve dienstenpak-ketten voor bijvoorbeeld energie, ICT-diensten en telefonie af te sluiten. Dat is althans de stellige overtuiging van Werner Toele, gespecialiseerd in facility management. Hij is als projectdirecteur werkzaam bij de gemeente Amsterdam. Vanaf 2002 was Toele bezig met het uni-formeren van de telecomstructuur van de gemeente Amsterdam. Het onder-zoek richtte zich puur op besparingen in de gemeentelijke organisatie. Destijds werkten er ongeveer 18.000 ambtena-ren en had de gemeente zo’n 380 pan-den in bezit. De aansturing van tele-fonie is geleidelijk overgegaan naar IP-georiënteerde telefonie. Tevens is het gebruik van mobiele telefoons onder de loep genomen. Het IP-concept leverde ook voordelen op bij de inrichting en wijzigingen van ICT-omgevingen. ‘Dat hele project heeft de gemeente Amsterdam structureel zo’n 17 miljoen euro per jaar bespaard. Ik begon destijds

Noem het gezonde verzakelijking, laaghangend bezuinigingsfruit

of desnoods een professionele effi ciencyslag. Door middel van

integraal beheer van maatschappelijk vastgoed kunnen gemeen-

ten wezenlijk besparen. Een bruikbaar instrument? Centraal

inkopen.

Profi teren van centrale inkoop

SIGNIFICANT BESPAREN OP MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

TEKST EDWARD DOELMAN

ILLUSTRATIEWALTER

VAN KALSBEEK

besparen

‘Bij energie kan volumebunde-

ling worden toegepast, voor een

veel betere prijs’


5637

met in te schatten dat het project 2,5 miljoen zou opleveren, maar het geld dat we bespaarden zette ik steeds weer in voor nieuwe investeringen. A ls ik het mij goed herinner, leverde alleen het onderdeel mobiele telefoons al zo’n 2,5 miljoen euro op door in alle gebouwen op verschillende locaties steunzenders te plaatsen. In eerste instantie zocht je Amsterdamse mobieltje dan een steun-zender, en lukte dat niet dan ging hij pas naar het gewone GSM- of UMTS-netwerk. Voor alles wat via de interne steunzenders ging, kwam dus geen fac-tuur. Het was een heel ander concept van denken. Je bent zelf geen telefoon-boer, maar je hebt wel je eigen voorzie-ningen gecreëerd waardoor extern bel-len met een externe provider minder aan de orde was. Deze en andere ontwik-kelingen, zoals onderlinge concurren-tie op de “markt”, hebben ertoe geleid dat meer en meer Flat free-contracten afgesloten konden worden met provi-ders. Dat leverde een significante bespa-ring op.’

HOMOGEEN PRODUCT

Erwin van Gorkum van PI A NOo beves-tigt dat gemeenten significant kunnen besparen, mits er zicht is op de uitga-ven. ‘Het bundelen van inkoopken-nis kan structureel 5 tot 10 procent aan besparingen opleveren’, denkt hij. Grote gemeenten zijn veelal bezig met het energievraagstuk. ‘Energie is een homogeen product. Hier kan volume-bundeling toegepast worden, waardoor een veel betere prijs wordt bedongen. Daarnaast ben je daarmee de wildgroei aan facturen kwijt.’

De grote steden doen veelal aan centra-lisatie of coördinatie; k leinere gemeen-ten zoeken regionale inkoopsamenwer-king, zo constateert Van Gorkum. ‘De sleutel tot succes is kennis en kunde. Door centrale of gecoördineerde inkoop wordt de beschikbare kennis en capa-citeit maximaal, zodat je daadwerkelijk resultaat kan boeken. Maar volumebun-deling is niet zaligmakend. Er bestaat een risico dat dat leidt tot een bunde-ling van uiteenlopende wensen. Je hebt dan kans dat je een Rolls Royce met vijf procent korting krijgt en niet de mid-denklasser die je eigenlijk nodig hebt. En die middenklasser blijkt ook nog eens goedkoper. Daarnaast sluit je met volumebundeling sneller k leinere, maar mogelijk ook prima aanbieders uit. Die gedachte mag niet worden vergeten.’

Maar Baas,dit pand is

helemaal leeg!...

Gewoon doortreken

die kabel, jongen.Het staat

op de bon...


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565638 p19 • p40

THEMAtijdelijk

Aan het Bellamyplein in Amsterdam-West ligt een uitgestrekt complex dat tot 1996 in gebruik was als tramre-mise. Het complex ademt de historie van het tramwezen en is dan ook niet voor niets een rijksmonument. Sinds 1996 worden voor het complex plan-nen gemaakt, maar deze zijn tot nu toe nog niet tot uitvoering gekomen. Na jaren van leegstand kreeg Grontmij Vastgoedmanagement de remise in 2006 in beheer als onderdeel van het totale pakket gemeentelijk vastgoed in Amsterdam-Oud West. Sander Groot, regiomanager Amsterdam-West bij Grontmij: ‘Omdat wij het beheer van gemeentelijk vastgoed in heel Oud West verzorgen, beschikken wij over de nodige kritische massa om het beheer en ons netwerk f lexibel in te zetten.’

Bijzonder is dat de tramremise dienst heeft gedaan als decor voor de opna-mes van het derde seizoen van Holland’s Next Top Model. Groot: ‘In de prach-tige hallen van de tramremise kun je

perfect een f ilmset creëren of fotoshoots houden. De dames kwamen hier in de remise bij elkaar, logeerden er en er wer-den fotoshoots gehouden. Het was een grote happening.’

Maar waarom haalt Grontmij zich dit allemaal op de hals? In principe hoeft de beheerder niet meer te doen dan het pand wind- en waterdicht houden. Waarom al deze moeite? Groot: ‘In prin-cipe is het uitgangspunt dat tijdelijk beheer minimaal kostendekkend moet zijn. Dat kun je invullen door de boel wind- en waterdicht te houden of – zoals ik het noem – “op de tent te passen”. Maar bij zo’n bijzonder pand zoals dit is de verleiding natuurlijk groot om te pro-beren er meer uit te halen. Want leeg-stand kost uiteindelijk alleen maar geld.’

En zo zet Grontmij de remise dus regel-matig in voor creatief gebruik en leidt ze er mensen rond. Kosteloos voor de gemeente. ‘Pas wanneer het tot een tij-delijke beheerovereenkomst komt –

waarvan de revenuen terugvloeien naar de gemeente – rekenen we het door aan de gemeente. Zodoende heeft de gemeente er geen omkijken naar en kan ze toch inkomsten genereren uit leeg-stand’, zegt Groot.

De pre’s zitten hem overigens volgens Groot niet alleen in munten, maar mis-schien zelfs nog wel meer op het so ciale vlak. ‘Waar anders een doods, stil en leeg gebouw lag te verstoffen, kunnen we nu ook bijdragen aan de leef baarheid van het gebied rondom de tramremise. A l die creativiteit zorgt voor leven in de brouwerij.’

De tramremise van het Gemeentelijk Vervoerbedrijf in Amsterdam-West wacht al geruime tijd op

herontwikkeling. Ondertussen ontpopt zich in dit maatschappelijk vastgoed creatieve bedrijvigheid,

met onder andere fi lmopnames van Holland’s Next Top Model. Beheerder Grontmij Vastgoedma-

nagement leidt alles in goede banen. ‘Het brengt leven in de brouwerij.’

TEKST JACINTA SIMONS

BEELD HOLLANDSE

HOOGTE/ JAN BOEVE

‘Leegstand kost alleen maar geld’

CREATIEF TIJDELIJK GEBRUIK VAN MAATSCHAPPELIJK VASTGOED

VEILIGHEID GOED GEREGELDTijdelijk beheer, of het nu creatief is of niet, moet je goed regelen. Daarom ondertekenen Grontmij en de tijdelijke gebruikers een overeenkomst waarin precies is vastgelegd wat wel en niet mag, gebaseerd op eisen die gelden voor het betreffende pand. Bij tijdelijk creatief gebruik vraagt dit nog meer aandacht. En dan nog is soms niet precies in te schat-ten wat er precies bij het tijdelijk gebruik komt kijken. Sander Groot: ‘Neem bijvoorbeeld de opnames van Holland’s Next Top Model. In zo’n geval wil je toch de veiligheid van eenieder garanderen.’

‘Een industrieel gebouw zoals dit leent zich

prima voor creatief gebruik’


5639

GESCHIEDENISIn 1900 vond de overgang plaats van de particuliere Amsterdamse Omnibusmaatschappij (AOM) naar het gemeentelijk vervoers-bedrijf (GVB). In hetzelfde jaar reed de eerste elektrisch aange-dreven tram, in plaats van paar-denkracht.Tegel i jker t i jd vond een u i t-breiding plaats van het tram-wegennet . In 190 0 werd de in 1896 ingestelde lijn van de Dam naar de De Clercqstraat (Bilderdijkstraat) doorgetrokken naar de Vondelstraat. Als gevolg daar van werd een t i jde l i j ke remise langs deze lijn gebouwd. Deze remise is in 1902 met het overgaan op elektrische aandrij-ving vervangen door het huidige gebouw.

PLANNENOorspronkelijk was het plan om de tramremise te herontwikke-len tot cultureel uitgaanscen-trum (het Hallencomplex). Eind 2009 trok gemeente Amsterdam echter de stekker uit dit plan van Burgfonds. Het bleek fi nancieel niet haalbaar.Inmiddels heeft ontwikkelaar L ingot to een nieuw plan van aanpak gemaakt en heeft een klankbordgroep alternatieve plannen ingebracht. Deze plan-nen liggen nu bij de gemeente-raad. Ten tijde van het drukken van dit blad was de verwach-ting dat de besluitvorming op dinsdag 14 december zal plaats-vinden.

BIJZONDERHet enige vergelijkbare com-plex in Nederland is de tram-remise van de Haagse Tram Maatschappij – nu in gebruik als trammuseum.

Een remise (van het Franse remettre: ‘terugzetten’) is in principe niet meer en niet minder dan een overdekte stalplaats voor openbaar vervoer. Aanvankelijk was er op het perceel aan de Tollensstraat een tijdelijke remise gebouwd ten behoeve van de paardentram. Deze bestond uit één hal, maar werd in 1902 vervangen door een nieuwe remise met acht hallen.


ACTUEEL ACHTERGROND

p8 • p18 p41 • p565640 p19 • p40

THEMA

TEKST JAN JAGERBEELD ROELOF POT

COLUMN

Bedford is een welvarende stad met ongeveer 150.000 inwoners en ligt veertig kilometer ten noorden van Londen. Ondanks de grote toeristische trekpleister Cambridge en het grote commerciële centrum Milton Keynes in de buurt, moest Bedford haar imago verder ontwik-kelen en haar marketingactiviteiten uitbreiden om te kunnen blijven concurreren. In 2003 kreeg Bedford de mogelijkheid om onderdeel te worden van een nationale BID-pilot, toen de Association of Town Centre Management (ATCM) twintig Engelse steden selecteerde om het concept te testen.

De eerste fase – het onderzoek naar de haalbaarheid – voorzag in fi nanciële informatie, analyse en advies voor de kernelementen van BID-ontwikkeling. De ontwikkelingsfase die daarop volgde gaf ons de mogelijkheid om een te realiseren BID Business Plan te produ-ceren. Dit omvatte een gedetailleerde marktresearch inclusief straatontmoetingen en face to face-interviews met bedrijven, een gedetailleerde projecten serviceontwikkeling, het ontwikkelen van een commissie, de planning van hulpmiddelen en fi nanciën en alle BID-documentatie, waaronder overeenstemming met de lokale autoriteiten. Ten slotte vond in Bedford een campagnefase plaats. En dat kwam neer op drie maanden lang elke mogelijk-heid tot promotie aangrijpen en streven naar zoveel mogelijk bewustzijn van de mogelijk-heden die een BID biedt. En natuurlijk om de noodzaak om te stemmen te benadrukken. In 2005 stemde uiteindelijk een grote meerderheid van de bedrijven voor de BID. Maar wat doet zo’n BID nu eigenlijk?

De Bedford-BID haalde 450.000 pond op aan contributiegelden en nog eens 150.000 pond uit vrijwillige fi nanciële bijdragen en contributie. Dit geld werd uitbesteed aan vier kernpro-gramma’s:• ‘Come Around to Bedford’ – Een enorm marketinginitiatief dat ongeveer 300.000 pond

uitgeeft aan het marketen en promoten van Bedford Town Centre.• ‘Be Safe, Be Smiling’ – Een veiligheidsprogramma dat gebruikmaakt van zes ‘bluecaps’,

oftewel beveiligers.• ‘Easy Come, Easy Go’ – Een programma dat op bepaalde tijdstippen gratis parkeren levert

en ook korting biedt op busreizen.• ‘Small is Beautiful’ – Een programma dat is ontwikkeld om de kosten voor onafhankelijke

bedrijven te verlagen. Het onderhandelt centraal over scherpe prijzen voor bedrijven die zijn aangesloten bij de Bedford-BID op het gebied van bijvoorbeeld verzekeren, kosten-besparing en het adverteren in de media.

HOE SUCCESVOL IS DE BID NU, VIER JAAR LATER?

• De bedrijfsmisdaad is met 40% afgenomen.• De verkopen in de detailhandel zijn met 3,5% gestegen.• Het stadscentrum trekt 6% meer bezoekers.• Er zijn 23 nieuwe, kleine bedrijven bij gekomen.• Onze evenementen hebben meer dan een half miljoen bezoekers getrokken.• De verzekeringen voor ruim 90% van de participerende bedrijven zijn gedaald tot tussen

de 300 en 2.500 pond per jaar.• De nieuwe onderhandeling over de licentiekosten voor cafés en restaurants om tafels

en stoelen op publiek terrein te mogen plaatsen, heeft ervoor gezorgd dat meer dan 60 bedrijven nog maar 250 pond betalen in plaats van de eerdere 3.800 pond per jaar.

• 418 van de 527 contributiebetalers van de Bedford-BID hebben gebruikgemaakt van een of meerdere van onze diensten.

MO ASWAT IS DIRECTEUR VAN THE MOSAIC PARTNERSHIP IN HET BRITSE LEICESTERSHIRE.

MEER INFO? NEEM CONTACT OP VIA [email protected]


Bedford-BID

column


achtergrondHet achtste criterium in de verkiezing Meest Vitale Stad:

Klimaatneutraal

‘Een pittige doelstelling’

Pagina 42

Wooncorporatie Woonbron en de gemeente Delft werken samen

in een publiek-private samenwerking aan de grote herstructure-

ringsoperatie van de Poptahof, een flatwijk uit de jaren zestig.

Projectleider Mireille Wiegman: ‘Je moet je kunnen laten beroe-

ren door de buurt, zodat passende ideeën kunnen ontstaan.’

Pagina 44

Bij de ontwikkeling van een multifunctionele accommodatie

zijn meerdere organisaties betrokken, en dat zorgt voor een

ingewikkeld traject.

Mark van der Meer van de TU Delft geeft tips om een dergelijke

ontwikkeling toch te doen slagen.

Pagina 47


ACTUEEL THEMA

p8 • p18 p19 • p405642 p41 • p56

ACHTERGROND

TEKST BEELD MIEKE NAUS THINKSTOCK

‘Klimaatneutraal? Is dat lekker? En is dat goed? Ja, dat is zelfs veel beter! Het is namelijk energiezuinig en met duur-zame energie gemaakt. Alle alsnog vrij-gekomen CO2-uitstoot, het broeikasgas dat schadelijk is voor het klimaat, wordt gecompenseerd. Dat kan door het aan-planten van bomen en het investeren in besparende technologieën, zoals wind-molens en zonenergie. Het resultaat is dat het klimaat helemaal niet belast wordt. Vandaar: klimaatneutraal.’(www.klimaatneutraal.biz)

Een zoekopdracht op Google naar ‘kli-maatneutraal’ + ‘steden’ levert maar liefst 98.300 hits op. Het onderwerp leeft, is zelfs bijna hip. De negentien gro-tere gemeentes in Nederland sloegen in 2007 al hun handen ineen. In 2020 wil-len de gemeenten klimaatneutraal zijn. Ze hebben om steun gevraagd bij het toenmalige ministerie van VROM. In hun

brief pleitten de zogeheten 100.000+ gemeenten onder meer voor een snelle invoering van de Warmtewet om de uit-stoot van CO2 terug te dringen. Ook wil-len ze dat de landelijke overheid gaat investeren in het regionale openbaar vervoer. Daarnaast vragen de gemeen-ten om roetfi lters te verplichten in auto’s die nog niet voldoen aan Europese richt-lijnen.Tijdens het Klimaatcongres op 17 no-vember jongstleden is aan acht gemeen-ten symbolische cheques uitgereik t in het kader van het Innovatieprogram-ma Klimaatneutrale Steden (IKS) van SenterNovem. Rotterdam, Amsterdam-Zuid, Nijmegen, Lochem, Wageningen, Tilburg, Breda en Heerhugowaard krij-gen allen een bijdrage voor de proces- en begeleidingskosten bij de uitvoering van hun proefprojecten op weg naar kli-maatneutraliteit.

Hoe worden steden klimaat-neutraal?Ook Den Haag i s de te rm k l imaat-neutraal niet ontgaan. Henk Heijkers, senior beleidsmedewerker bij de Dienst Stedelijke Ontwikkeling, omschrijft het begrip kort maar krachtig: ‘Dat de stad net to geen beroep doet op fossiele brandstoffen.’ In 2040 wil de stad geheel klimaatneutraal zijn. Een pittige doel-stelling, vindt Heijkers. ‘We zetten daar-bij in op drie sporen: wonen, werken en utiliteitsbouw en transport. De groot-ste opgave daarbij is het “neutraliseren” van de woningen utiliteitsbouw. Tachtig procent van alle uitstoot is afkomstig van de gebouwde omgeving, twintig pro-cent is afkomstig uit het transport.’Wat betreft de woningbouw: het meren-deel van de huizen staat er in 2040 nog. Daar moeten dus renovaties plaatsvin-den voor betere isolatie, en duurzame energieopwekkingen. Voor de nieuw-

Het is duurzaamheid wat de klok slaat. De aarde warmt op en

we kunnen ons eigenlijk geen CO2-uitstoot meer permitteren.

De techniek is inmiddels al ver, maar de implicatie van energie-

neutrale maatregelen neemt meer tijd in beslag. Steden buitelen

over elkaar heen om te verkondigen dat ze streven naar klimaat-

neutraliteit. Maar wat houdt dit begrip eigenlijk in, hoe bereik

je het als stad en leidt het ook tot vitalere steden?

‘Een pittige doelstelling’

CRITERIUM #8 KLIMAATNEUTRAAL

Vitale Stad gaat dit jaar op zoek naar de Meest Vitale

Stad van Nederland. In iedere uitgave komt uitgebreid

een criterium aan bod, mét de daarbij behorende indica-

toren. De criteria zijn:

klimaantn

eu

traal • klimaan

tn

eu

traal •

#1 Cultuur #5 Adaptiviteit#2 Toegankelijkheid #6 Schoonheid#3 Diversiteit #7 DNA#4 Veiligheid #8 Klimaatneutraal

criterium #8


5643

bouw van woningen is er een normstel-ling gelanceerd dat in 2020 alleen wonin-gen mogen worden opgeleverd die energieneutraal zijn. Heijkers: ‘De markt moet dat dan kunnen leveren. De Haagse corporaties hebben de afgelopen jaren in diverse duurzame energiepilots bewe-zen dat hoge ambities mogelijk zijn, zoals de zeewatercentrale voor 750 woningen in Scheveningen/Duindorp, 750 wonin-gen in Vlamloos Spoorwijk met een WKO en 64 woningen in de Pisuissestraat met WKO en asfaltcollector. Globaal is de CO2-reductie vijf tig procent. Met groene stroominkoop zijn deze wonin-gen energieneutraal.’De utiliteitsbouw heeft volgens Heijkers een veel kortere cyclus, die zullen so -wieso nog worden gerenoveerd of wor-den gesloopt voor 2040. Gezien de mobiliteit in de stad zegt Heijkers dat het totale wagenpark van de stad zelf volledig vervangen wordt. ‘Wat betreft de nieuwste technologieën verwachten we heel veel van de producenten. Het rijden op groene energie moet in 2040 gewoon kunnen.’

DoelstellingenIn een opinies tuk over energieneu-trale steden schrijven hoogleraar Andy van den Dobbelsteen en promoven-dus Nico Tillie van de afdeling Building Technology, beide aan de TU Delft, dat als architecten en planners een duur-zame gebouwde omgeving proberen te ontwerpen, zij naar drie doelstellingen toewerken. Deze doelstellingen zijn het reduceren van de energieconsumptie, het zoveel mogelijk gebruikmaken van duurzame energie en het zo effi ciënt en zuinig mogelijk toepassen van fossiele brandstoffen. Deze werkwijze heeft tot nu toe echter nog weinig vruchten afge-worpen: er bestaan immers nog altijd geen energieneutrale steden.Energieneutrale steden zijn echter geen utopie, aldus Van den Dobbelsteen en Til l ie. Maar de doelstell ingen bij het creëren van een duurzaam gebouwde omgeving moeten worden aangepast. Naast het gebruik van zoveel mogelijk duurzame energie zou met het herge-bruik van afvalstromen voortaan tege-moet moeten worden gekomen aan de resterende energiebehoefte. Er moet

daarom vee l meer gebru ik worden gemaakt van hergebruik van afvalwa-ter, huishoudelijk en landbouwafval en restwarmte. ‘Alle gebouwen en stede-lijke gebieden genereren afvalstromen, die heel goed kunnen worden herge-bruikt voor de energievoorziening van de stad. Helaas maken steden tot nu toe zelden tot nooit gebruik van deze “waardevolle” afvalstromen. Indien we deze afvalstromen eindelijk tot nut gaan maken, kunnen we in de toekomst het gebruik van fossiele brandstoffen in ste-den zelfs geheel terugdringen’, aldus Van den Dobbelsteen en Tillie in hun opi-niestuk dat gepubliceerd is op de blog van nieuwsdienst Reuters.

Klimaatneutraal vs. vitaliteitHoe kan een klimaatneutrale stad nu niet bijdragen aan vitaliteit? Stelt u eens voor, een stad waar alleen auto’s, brommers, scooters en vrachtwagens rijden op elek-triciteit of schone brandstoffen, waar de fabrieken geen zwarte rookpluimen meer produceren en waar iedereen in een goed geïsoleerd én geventileerd huis woont en kookt, en douchet op duur-zaam opgewekte energie. Kortom, een stad waar het goed toeven is, met schone lucht om in te ademen. John Jacobs, senior adviseur watermanagement bij de Dienst Gemeentewerken Rotterdam, verwoordt het als volgt: ‘Een klimaat-neutrale stad is mijns inziens een stede-lijke agglomeratie die tot in de verre toe-komst de capaciteit heeft om zich aan te passen aan veranderende (klimaat)omstandigheden. Dit betekent per defi -nitie dat de stad dynamisch is, een ken-merk van vitaliteit lijkt me. Een stad waar het stadsbestuur betrokken en gecom-mitteerd is, waarin een duidelijke lan-getermijnvisie is vertaald naar korte- en middellange termijnbeleid op het gebied van gebiedsontwikkeling. Waar geïn-vesteerd wordt in de ontwikkeling van duurzame interdisciplinaire en innova-tieve brainparks in plaats van de ouder-wetse bedrijventerreinen. Dit moet er mede toe leiden dat de inwoners van de stad ook trots zijn op deze aspecten van hun stad en daarin participeren.’

• CO2-uitstoot per stad


ACTUEEL THEMA

p8 • p18 p19 • p405644 p41 • p56

ACHTERGRONDpoptahof

De Poptahof is een f latwijk uit de jaren zestig die volop in transitie is. De ver-nieuwing is goed zichtbaar op en rond het Poptapark. Een gerenoveerd appar-tementencomplex opent zich naar het park via een bordestrap. Op de plek van het park lag vroeger een donkere sin-gel. Het nieuwe complex heeft een hof-achtig binnenplein met terrassen bij de voordeuren en speelruimte in het mid-den. Projectleider Mireille Wiegman van Projectorganisatie Poptahof: ‘Dit is een geslaagd voorbeeld van de integrale aanpak. De architect van deze wonin-gen heeft kernwaarden en leefstijlen als leidraad gebruikt. Het blijkt dat dit een wijk kan worden waar mensen met uit-eenlopende culturele achtergronden samenleven, waar bewoners welwillend zijn naar elkaar toe en betrokken zijn bij hun buurt. Een wijk waar traditionele gezinnen en broedplaatsen voor crea-tieve ondernemers en kunstenaars een plaats hebben. Waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, kinderen spelen en er ruimte is voor feest en festival. Een wijk waar het schoon, heel en veilig is en waar bewoners en professionals in de gaten houden dat het zo blijft. Een f lat-gebouw dat uitkijkt op een open park past daarbij. Evenals het beschermde binnenplein.’

Het stadse diaspora en het dorpse hofHet lijkt een gewaagde combinatie: het samenbrengen van het stadse diaspora en het dorpse hof. Toch is dit goed, omdat het dorpse hof nieuwsgierig is naar andere mensen en culturen. Wiegman: ‘Luister daarbij goed naar de bewoners en zoek de grenzen op van wat kan. Bezwaar van bewoners duidt op een grens. Verken die grens. Samen met de bewoners.’ Andere wijken kunnen iets leren van het feit dat het verta-len van de kernwaarden van een buurt in aanpak en resultaten essentieel is voor het opleveren van een vitale wijk. A ls er een buurt wordt opgeleverd die in niks meer herinnert aan wat het was, niet de stenen noch de sfeer, dan verlies je herkenbaar-heid, verbinding en hol je de vitaliteit uit. ‘De combinatie en inhoud van de kernwaarden en leefstijlen zijn in iedere buurt uniek en de moeite waard om bij aan te sluiten. Zij zijn een sleutel voor een vitale toekomst.’

Kernwaarden verankerenWiegman vindt het essentieel dat alles wat in het project ont-wikkeld, uitgevoerd of georganiseerd wordt in lijn is met de leefstijlen en de kernwaarden. ‘Hiermee behouden we de ziel en creëren we het imago van de Poptahof. Zelfs al deels voor-dat de fysieke uitvoering is gerealiseerd. Voor huidige bewo-ners is het duidelijk wat voor soort wijk de Poptahof wordt. Dan kunnen bewoners bewust kiezen of ze in de wijk willen blijven of niet. Tegelijkertijd biedt zo’n aanpak een extra kans om nieuwe bewoners aan te trekken, bijvoorbeeld door evene-menten en activiteiten die de kernwaarden weerspiegelen.’Het is uniek in Nederland om in de projectsturing leefstij-len en kernwaarden in het handelen van professionals te ver-ankeren. Meestal ligt de focus in de stedelijke vernieuwing op de stedebouwkundige en ontwerptechnische aspecten. Inhoudelijke professionals zijn in de lead en projecten worden

Voor de integrale vernieuwing van de wijk Poptahof in Delft worden naast leefstijlen ook kernwaarden ingezet. Bin-

nen de commerciële productontwikkeling zijn kernwaarden al jarenlang een succesvol instrument, voor een her-

structureringswijk is het nieuw. Projectleider Mireille Wiegman: ‘Met kernwaarden kan je echt de essentie, de ziel

van een wijk blootleggen. Ik zie dit instrument als een belangrijke en goede aanvulling op leefstijlen en projectma-

nagement. Als projectteam zijn we nu veel beter in staat om een integrale aanpak te ontwikkelen en uit te voeren.’

Poptahof: bezielde aanpak, vitale wijk

Commercieel instrument helpt wijkvernieuwing

TEKST MIREILLE WIEGMAN, RADBOUD ENGBERSEN EN GWEN VAN EIJK


5645

gefragmenteerd aangestuurd: woningen door de corporatie, buitenruimte door de gemeente, sociaal-culturele aspecten door verschillende welzijnsinstellingen. Hierdoor wordt het integrale karak-ter van de wijk niet vanuit één punt gewaarborgd. ‘Een gemiste kans’, vindt Wiegman.Het kunnen managen langs kernwaar-den en leefstijlen vraagt om leiding van-uit een integrale visie, een combinatie van verschillende perspectieven: stede-bouwkundig, sociologisch, economisch, bouwkundig, et cetera. Wiegman: ‘A ls projectorganisatie organiseren en ondersteunen we een breed palet aan activiteiten. Van de cultuurprojecten van de “Stichting Popta! Cultura Bunta” tot een sloopevenement voor de gebou-wen die verdwijnen, opbouw werk, soci-ale projecten en samenwerking met

wijkondernemers. Dat zijn niet zomaar leuke activiteiten; er zit een verhaal achter. Het verhaal van de Poptahof.’

Veranderende dynamiek‘Op die manier werken vraagt een bepaalde instelling van de professional. Niet k lakkeloos datgene doen wat je denkt wat vanuit je professie juist is, maar laten ontstaan wat past bij de buurt en haar toekomst. Dat vraagt om een nederige hou-ding van de professional. En aan de andere kant ook een zelf-bewuste houding. Je moet je kunnen laten beroeren door de buurt zodat passende ideeën kunnen ontstaan.’ Wiegman zoekt daarbij voortdurend naar mogelijkheden om professio-nals te inspireren. Bijvoorbeeld door een cursus ‘Poptahoffen’ voor nieuwe medewerkers, vier bijeenkomsten per jaar die in het teken staan van de kernwaarden en leefstijlen en door in het werk continu de vraag te stellen: hoe ref lecteert dit voor-stel de kernwaarden en wat draagt het bij?Opbouw werker Lida Kersten is vanaf 2007 in dienst bij Breed Welzijn Delft en werkt een deel van haar werkweek in de Poptahof. Ze heeft gezien en ervaren wat het betekent om te werken met kernwaarden en leefstijlen. ‘Niet dat ik het hier

Het Nyama Festival in het Poptapark. Foto: Erwin Dijkgraaf


ACTUEEL THEMA

p8 • p18 p19 • p405646 p41 • p56

ACHTERGRONDpoptahof

BuitenruimteonderzoekEen goed voorbeeld van ‘het vertalen van de ziel van de wijk met behulp van kernwaarden en leefstijlen’ is het met hulp van wijkprofessionals uitgevoerde onderzoek naar het gebruik van de buitenruimte. Voor dat onderzoek werkt de Projectorganisatie Poptahof samen met de SEV, de Universiteit van Amsterdam en onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. Programmaregisseur Radboud Engbersen (SEV) houdt zich bezig met het experimentprogramma Publieke Ruimten, dat tussen 2009 en 2012 wordt uitgevoerd. ‘Een goed ingerichte publieke ruimte kan een wijk omhoog halen’, zegt hij. ‘De publieke ruimten moeten scripted places worden. Deels voorgeprogrammeerd, maar bewoners moeten zich de ruimte ook kunnen toe-eigenen. Het is belangrijk om een balans te vinden tussen programmering en spontaniteit.’

De Poptahof dient als casus voor een onderzoek naar de potentie van publieke ruimten voor ontmoeten. Dat onder-zoek wordt uitgevoerd door Gwen van Eijk van de Universiteit van Amsterdam in samenwerking met Onderzoeksinstituut OTB. ‘Goed functionerende publieke ruimten maken gedeeld buurtgebruik en korte contacten tussen mensen mogelijk. Juist in buurten waar verschillende leefstijlen samenleven kan dat een meerwaarde hebben, omdat bewoners elkaar op die manier leren kennen en zich bij elkaar thuis voelen’, aldus Van Eijk. ‘Uit het buitenruimteonderzoek in de Poptahof blijkt dat mensen naar het Poptapark gaan om elkaar te ont-moeten. Tegelijk is er ook een hoog “ leven en laten leven”-gehalte. We zien ook dat de variëteit aan winkels een gemend publiek trekt. In het winkelcentrum praten mensen niet uitge-breid met elkaar, maar doordat ze elkaar regelmatig tegenko-men herkennen ze elkaar wel. Een voorwaarde is dat het pret-tig moet zijn om in de publieke ruimten te verblijven: schoon, heel en veilig. De combinatie van deze aspecten onderzoe-ken we door observaties, buurtwandelingen met bewoners en mini-interviews op locatie.’

Voor goed functionerende publieke ruimten zijn vier kwali-teiten kenmerkend: bereikbaarheid, gebruik, comfort en soci-aal, en daar focussen we op. We stimuleren bereikbaarheid door logische en aantrekkelijke routes waar mensen geregeld gebruik van maken. Een gemengd publiek krijg je door een variëteit aan activiteiten en winkels te bieden. Comfort gaat over schoon, heel en veilig en ook het imago van de plek. Het nieuw aangelegde Poptapark zien de bewoners als verbeterd comfort. Wiegman ziet nog een pluspunt: ‘Door professionals de observaties te laten doen, ervaren zij de essentie van de wijk. En dat werkt inspirerend voor ideeën die ontstaan.’

MIREILLE WIEGMAN IS ZELFSTANDIGE EN ALGEMEEN

PROJECTLEIDER VAN DE VERNIEUWING VAN DE POPTAHOF

([email protected]). RADBOUD ENGBERSEN

IS PROGRAMMAREGISSEUR VAN DE SEV, EXPERIMENTPRO-

GRAMMA PUBLIEKE RUIMTEN ([email protected]). GWEN

VAN EIJK VAN DE UNIVERSITEIT VAN AMSTERDAM VOERDE HET

ONDERZOEK ‘DE VIER SEIZOENEN VAN DE POPTAHOF: ONT-

MOETEN IN DE OPENBARE RUIMTE’ UIT ([email protected]).

met bewoners over heb hoor’, zegt ze. ‘Dat doen we juist niet. Ik praat eigen-lijk niet over kernwaarden en leefstijlen; ik pas ze toe. A l mijn projecten, voor-stellen en activiteiten toets ik hieraan. Stap voor stap zie ik dat de betrokken-heid van bewoners groter wordt. Dat de belangstelling groeit.’ Kersten verwacht dat hoe verder de vernieuwing vordert, hoe duidelijker het effect van werken met kernwaarden en leefstijlen wordt. ‘Deze aanpak laat mensen groeien. Bewoners ontwikkelen zich, maar ook ik als medewerker van de projectorga-nisatie ontwikkel me. Daardoor veran-dert de dynamiek. Die zal de komende jaren alleen maar sterker worden. Het zou best kunnen dat in de Poptahof het opbouw werk op een gegeven moment geen rol meer hoeft te spelen. Dan kun-nen de bewoners het zelf.’

TIPS UIT DE POPTAHOF• Huidige en nieuwe bewoners herkennen zich in de aanpak van

de wijkvernieuwing, omdat deze op subtiele wijze het goede van de wijk die zij kennen refl ecteert.

• Zorg dat alle professionals met dezelfde uitgangspunten wer-ken. Zo krijgen ze meer begrip voor elkaar en elkaars werk.

• Het benoemen van kernwaarden en leefstijlen is een way of work, geen eenmalige exercitie. De algemeen projectleider heeft als rol de professionals voortdurend te inspireren en stimuleren.

• Het vraagt interesse en betrokkenheid van de professionals om zich de totaalvisie eigen te maken en toe te passen.

• De investering in tijd is niet altijd direct toe te leiden naar een product of resultaat.

• Pas de kernwaarden en leefstijlen niet te rigide toe, maar beschouw ze als middelen om de essentie van de wijk tast-baar te maken voor een grote groep. Je kunt ook andere instrumenten gebruiken.

Een beeld van het nieuwe appartementencomplex (rechts op de foto) en de ‘oude’ appartementen (links) Fotocredit: Erwin Dijkgraaf


5647

deel van hun identiteit te verliezen en bij de start van het pro-ces hebben ze niet altijd helder op het netvlies wat ze pre-cies willen bereiken in de MFA. A ls stakeholders hun doelen wél helder hebben, dan is er vaak sprake van onverenigbare belangen. Elke stakeholder zal bereid moeten zijn om conces-sies te doen om de MFA tot een succes te maken. In de prak-tijk leidt dit tot een uitdagende opgave. Gedurende het proces ontstaat er vaak discussie over de gedeelde opdrachtgeverrol. Onduidelijk is wie de regie heeft en of de andere stakeholders dit accepteren. Stakeholders hebben daarom behoefte aan een onaf hankelijke persoon met visie die sturing geeft aan het proces. Het is belangrijk om rekening te houden met het uit-eenlopende ervaringsniveau van de betrokken stakeholders.

Communicatief of strategisch ontwikkelen?De laatste jaren zijn er twee benaderingen ontstaan voor sta-keholderparticipatie in ruimtelijke planning:De communicatieve planning, die uitgaat van participatie van alle stakeholders in open dialoog. Democratisch overleg leidt tot creativiteit en consensus over de problemen die geza-

In een MFA is het mogelijk om ruim-ten te delen met andere organisaties, waardoor de huisvestinglasten lager zijn. Door middel van een MFA is het bovendien mogelijk om te komen tot een geïntegreerd activiteitenaanbod. De bereikbaarheid voor gebruikers wordt hierdoor verbeterd en afstemming en integratie van activiteiten zorgen voor verrijking van het aanbod. Een geïnte-greerd aanbod biedt mogelijkheden voor de sociale integratie in de wijk. Deze voordelen worden bereikt door het vast-stellen van een gezamenlijke program-mering voor de gebruiker, het opstellen van een gezamenlijk beheerplan en een gezamenlijke investering van organisa-ties in het gebouw.

De ontwikkeling van een MFA is niet eenvoudigBij de ontwikkeling van een MFA zijn meerdere organisaties (stakeholders) betrokken. Stakeholders zijn van elkaar af hankelijk om het project tot een suc-ces te maken en samen beschikken zij over de formele machtspositie en de benodigde middelen om de MFA haal-baar te maken. Deze samenwerking ver-loopt echter niet altijd vanzelfsprekend. Stakeholders zijn vaak huiverig om een

Dat multifunctionele accommodaties (MFA’s) meerwaarde kunnen creëren ten

opzichte van monofunctionele gebouwen staat vast. In steeds meer gemeenten

ontstaan initiatieven voor de ontwikkeling van deze gebouwen. Maar die ontwikke-

ling is niet eenvoudig. Enkele tips om het toch te doen slagen.

Zo ontwikkel je zeMultifunctionele accommodaties:

TEKST MARK VAN DER MEER

STAKEHOLDERS KUNNEN BESCHIKKEN OVER:

Macht: Een formele machtspostie van een stakeholder of de inbreng van middelen waardoor de realisatie van de plan-nen haalbaar is.Urgentie: Snel handelen is voor deze stakeholder gewenst of noodzakelijk om zijn activiteiten mogelijk te maken.Legitimiteit: Het recht van een stakeholder om te claimen dat het gewenst of verplicht is dat een andere stakeholder op een bepaalde wijze handelt.


ACTUEEL THEMA

p8 • p18 p19 • p405648 p41 • p56

ACHTERGRONDmfa

Schema 1COMMUNICATIEVE PLANNING:

Doel: Bereiken van consensus tussen alle stakeholders over pro-blemen en oplossingen. Overleg leidt hierbij tot samenwerking.Methode: Participatie van alle stakeholders in het hele proces, zonder gebruik van machtsposities.Voordelen: Democratisch, legitiem en breed gedragen plan-nen.Nadelen:• De planbenadering kost meer tijd en geld.• Niet verenigbare belangen zorgen voor confl icten.• Stakeholders verlaten het proces en voegen zich in het proces.• Er is geen commitment van stakeholders onderling en geen

commitment aan de plannen.• Er is geen ruimte voor gebruik van machtsposities.

STRATEGISCHE PLANNING:

Doel: Creëren van commitment van stakeholders aan een con-cept. Commitment van middelen leidt tot haalbaarheid.Methode: Overwogen participatie van stakeholders in het proces.Voordelen: Snel proces, haalbaarheid als doel en afstemming tussen de interne doelen en middelen en de externe omgeving.Nadelen: Het creëren van draagvlak is geen doel. Plannen wor-den gedragen door stakeholders die het plan haalbaar maken, niet per defi nitie door alle stakeholders.

menlijk moeten worden opgelost en de meest geschikte oplossingen voor deze problemen. Deze benadering is legi-tiem en zorgt voor breed gedragen plan-nen. Uit onderzoek blijkt dat deze wijze van polderen in de praktijk veel tijd en geld kost. In plaats van consensus ont-staan er in veel gevallen conf licten tus-sen stakeholders. Het verkrijgen van commitment van stakeholders is moei-lijk, waaraan moet immers commitment worden verleend in een open dialoog? Stakeholders haken af en voegen zich in het proces. De communicatieve plan-ning laat geen ruimte voor het gebruik van machtsposities. Op basis van gelijk-waardige posities van stakeholders wor-den belangen afgestemd, komt samen-werking tot stand. In de praktijk blijkt dat stakeholders bereid moeten zijn om concessies te doen die ze vooraf niet voor ogen hadden. Het risico van deze planbenadering is dat een slap compro-mis de uitkomst is van jarenlang over-leg.De strategische planning neemt de ont-wikkelingen in de interne en externe omgeving als uitgangspunt. Op basis van de behoefte in de samenleving en de ontwikkeling van bijvoorbeeld de eco-nomie wordt bepaald welke functies er

in de MFA gerealiseerd moeten worden. Deze functies leiden tot een concept. A lleen stakeholders die interne doelen heb-ben die aansluiten bij dit concept en bereid zijn te investeren in de realisatie, worden betrokken in het planproces. Het ver-krijgen van commitment van stakeholders aan het concept is het doel. Deze planbenadering heeft als voordeel dat plannen eerder haalbaar zijn en sneller gerealiseerd kunnen worden. Het uitgangspunt is niet om draagvlak bij alle stakeholders te creëren, maar commitment te verkrijgen van de stakeholders die het concept haalbaar maken. Zie schema 1

Het belang van een snel planprocesIn de praktijk wordt de tijd die nodig is voor de ontwikke-ling van een MFA vaak onderschat. Stakeholders ervaren het planproces als langdurig, zonder dat er direct resultaat wordt geboekt. Tussen initiatief om een MFA te realiseren en de opening van het gebouw verstrijkt soms 10 tot 15 jaar. Gedurende deze periode kunnen er stakeholders af haken en sluiten nieuwe stakeholders aan. Betrokken personen wis-selen van functie of verhuizen naar een andere organisatie. Doelen van stakeholders kunnen gedurende het proces veran-deren. Deze interne dynamiek zorgt ervoor dat bepaalde dis-cussies opnieuw gevoerd moeten worden. Dit zorgt voor ver-tragingen in het planproces.Naast de interne dynamiek kunnen externe omstandighe-den veranderen. Een economische crisis of gemeenteraads-verkiezingen hebben de realisatie van menig MFA onmogelijk gemaakt. Planprocessen die lang duren, hebben niet alleen meer kans om nadelig beïnvloed te worden, ze zijn vaak ook nog eens duurder. Gezien de veranderende interne en externe omstandigheden en de hoge kosten van een lang planproces is het van belang om een MFA snel te realiseren.

Ontwikkel een passend conceptUit onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van een MFA snel-ler verloopt indien de beginselen van de strategische plan-ning worden gehanteerd. Op basis van de ontwikkeling in de interne en externe omgeving wordt een concept ontwikkeld dat aansluit bij de behoefte in de samenleving en economisch haalbaar is. Deze af bakening op conceptniveau bij het initia-tief maakt het voor stakeholders niet alleen eenvoudiger om te bepalen of men wil participeren in het project, maar zorgt er ook voor dat een beslissing om te participeren conformering aan het concept betekent. Dit heeft een versnellende uitwer-king op het planproces, omdat de kans kleiner is dat hierover later in het proces discussie ontstaat. Uit onderzoek blijkt dat het onderling vertrouwen tussen stakeholders en vertrou-wen in het concept zorgen voor het benodigde commitment van stakeholders. Het ondertekenen van een intentieovereen-komst biedt daarentegen geen garantie voor het verkrijgen van dit commitment. Zie schema 2

Verzamel een vaste groep stakeholdersDe samenstelling van de groep stakeholders is van invloed op de voortgang van de planfase. Een initiatief door een groep stakeholders die gedurende het hele proces gezamenlijk ope-reren in een vaste coalitie heeft een snellere planfase tot gevolg. Een vaste coalitie van stakeholders zorgt voor zeker-


5649

heid van de benodigde middelen voor de realisatie van het concept. Wanneer sta-keholders later in het planproces betrok-ken worden of wanneer er stakeholders af haken gedurende het proces, veran-dert het evenwicht tussen de belan-gen van stakeholders. Deze dynamiek zorgt ervoor dat bepaalde beslissingen opnieuw ter discussie komen te staan en wellicht opnieuw genomen moeten worden. Deze iteraties in het besluitvor-mingsproces zorgen voor vertragingen en een langere planfase. Met een vaste coalitie van stakeholders worden deze iteraties voorkomen.

Stakeholders met urgentie besluiten snellerUit onderzoek blijkt ook dat de MFA sneller wordt gerealiseerd als de sta-keholders noodzaak hebben bij de rea-lisatie. De planprocessen waarin sta-keholders beschikken over deze vorm van urgentie hebben meestal een goede voortgang tot gevolg. Dit zit verborgen in het feit dat stakeholders met urgentie eerder bereid zijn om prioriteiten aan te brengen in hun belangen en daarom eer-der tot een succesvolle samenwerking komen. De concessies die nodig zijn om succesvol samen te werken in een MFA worden eerder gedaan door stakeholders die beschikken over een hoge urgentie voor nieuwe huisvesting dan door stake-holders die al goed gehuisvest zijn.

Betrek stakeholders met legitimiteitStakeholders die beschikken over een legitieme positie moeten altijd worden betrokken in het planproces. Deze sta-keholders dienen regelmatig geïnfor-

meerd te worden gedurende het project. In sommige gevallen is het ook nodig om plannen te laten toetsen bij stakehol-ders die hun akkoord moeten geven. Voor een bestemmings-planwijziging moet goedkeuring worden verkregen bij de gemeente. Stakeholders moeten er ook voor zorgen dat bin-nen hun eigen organisaties de besluitvormers hun akkoord geven aan de plannen. Indien deze stakeholders niet betrok-ken worden in het project kan dit betekenen dat eerder geno-men besluiten ongedaan worden gemaakt, wat leidt tot vertra-gingen.

ConclusieEen open en democratisch planproces waarin participatie centraal staat zorgt voor draagvlak, maar kost in de praktijk veel tijd en geld. Het planproces voor MFA’s verloopt eff ici-enter indien een concept wordt ontwikkeld dat aansluit bij de ontwikkelingen in de interne en externe omgeving. Een onaf-hankelijk adviseur met visie en conceptueel denkvermogen kan helpen bij de ontwikkeling van het concept. Stakeholders die bereid zijn in dit concept te investeren en urgentie heb-ben bij de realisatie zullen zich aansluiten. Door deze natuur-lijke selectie ontstaat een coalitie van stakeholders, die samen beslissingen maken in het proces. Stakeholders met legiti-miteit worden passend in het proces betrokken. Een formele overeenkomst tussen stakeholders is geen garantie voor com-mitment. Het vertrouwen in het concept en het vertrouwen om het proces samen tot een succesvol einde te brengen zorgt voor het benodigde commitment voor een snel planproces.

MARK VAN DER MEER STUDEERDE AAN DE TU TWENTE EN

VOERDE ZIJN AFSTUDEEROPDRACHT ‘INVLOED VAN STAKE-

HOLDERSPARTICIPATIE OP DE VOORTGANG VAN MFA’S’ UIT

BIJ LIVING VISION IN UTRECHT. LIVING VISION ONTWIKKELT

LEEFOMGEVINGSCONCEPTEN. VOOR MEER INFORMATIE:

[email protected]

Schema 2NIVEAUS VAN PARTICIPATIE IN RUIMTELIJKE PLANNING:

Meebeslissen: Deze stakeholers beslissen over de plannen. Deze beslissingen zijn defi nitief.Meeproduceren: Deze stakeholders maken hun eisen en wen-sen kenbaar aan de besluitvormer. Deze inspraak is bindend bij de besluitvorming.Adviseren: Deze stakeholders adviseren de besluitvormer. Hoewel de besluitvormer kan afwijken, wordt het advies vaak over-genomen.Consulteren: Deze stakeholders geven hun feedback op plannen, maar deze is niet bindend bij de besluitvorming.Informeren: Deze stakeholders worden geïnformeerd over het project.

KRITIEKE SUCCESFACTOREN VOOR EEN SNEL PLANPROCES:

Urgentie: Een planproces waarin stakeholders betrokken zijn die noodzaak heb-ben bij nieuwe huisvesting verloopt sneller dan een planproces waarin het gebouw een meerwaarde is ten opzichte van de huidige huisvesting.Coalitievorming: Een vaste coalitie van stakeholders zorgt voor een sneller plan-proces dan een proces waarin stakeholders afhaken en aansluiten.Conceptvorming: Initiatief op basis van een concept dat aansluit op de interne en externe omgeving zorgt voor een sneller planproces dan een open planproces.Commitment van stakeholders: Vertrouwen tussen stakeholders en vertrouwen in het concept zorgt voor een sneller planproces. Een intentieovereenkomst is geen garantie voor commitment.Confl icten: Confl icten tussen stakeholders leiden tot vertragingen.

advertorial

‘Westland is best een bijzondere gemeente’, begint Van den Brande. ‘We zijn een fusie van vijf gemeenten. We zijn geen stad, maar Westland telt wel 100.000 inwoners. We staan onder de invloedssfeer van zowel Den Haag als Rotterdam en de lusten van de stad liggen onder handbe-reik. Onze gemeente bestaat uit 11 relatief kleine kernen en we willen dat deze kernen vitaal en leefbaar blijven. In onze sociale visie hebben we de doelstelling opgenomen dat mensen elkaar op natuurlijke manier kunnen ontmoeten: bij het boodschappen doen, bij het brengen en halen van kinderen naar en van school. Daar-voor heb je bepaalde basisvoorzie-ningen nodig. Een volgende stap is dat mensen samen dingen onderne-men. Ze kunnen samen gaan sporten of bijvoorbeeld een tekencursus doen. Daarvoor is de aanwezig-heid van clubs en verenigingen heel belangrijk.’Dit is in zeer kort bestek de sociale ontwikkelingsvisie van de gemeente Westland, waar het de kernen betreft. Van één ding is Van den Brande over-tuigd: de sociale cohesie in Westland is sterk.

PARTICULIER INITIATIEFWestland is een gemeente van on-dernemers. Van den Brande: ‘Dat zie je niet alleen terug in de tuinbouw, maar zeker ook in de samenleving. Als er een probleem is, dan wordt een club opgericht en ga je het samen oplossen.’

Particulier initiatief is dus ruim aanwezig in de tuin-bouwgemeente. Dat geldt ook voor de huisvesting van gezamenlijke activiteiten. ‘De kern Ter Heijde heeft bijvoorbeeld een vereniging die meer leden telt dan het dorp zelf (614 inwoners). Vrijwilligers beheren en exploiteren het verenigingsgebouw zelf. Daarnaast vinden van oudsher veel sociale en culturele activiteiten plaats in de nevengebouwen van kerken. De gemeente heeft zelf relatief weinig vastgoed voor die gezamenlijke activiteiten. We vragen ons wel af wat er gebeurt als door de ontkerkelijking veel kerkgebouwen worden gesloten. Wat moeten die verenigingen dan? Kloppen ze bij ons aan voor onderdak? Hoe kunnen we hierop anticiperen in ons beleid?’Deze en andere vragen waren voor de gemeente West-land aanleiding om Laagland’advies te vragen een en an-der tegen het licht te houden. Hoeveel maatschappelijke voorzieningen zijn er eigenlijk in het Westland, in welke gebouwen vinden ze onderdak en is voorzieningendicht-heid vergelijkbaar met andere gemeenten?

VOORZIENINGENTOETS‘Gemeenten worden aangesproken door burgers en verenigingen op allerlei soorten voorzieningen waar ze niet altijd verantwoordelijk voor zijn’, zegt Jan Willem de Zeeuw, senior adviseur bij Laagland’advies. ‘Zo wordt de huisarts niet betaald door de gemeente. Ook de kinder-opvang wordt uiteindelijk verzorgd door de markt. Dat geldt ook voor cultuur, bioscopen, galeries… Het is vaak particulier. Daarnaast bestaat er een informeel circuit. Zo maken verenigingen dankbaar gebruik van sportkantines of gebouwtjes van de scouting of de kerk. Het is vaak niet direct zichtbaar voor een gemeente wat er allemaal gebeurt.’Zo ook in de gemeente Westland. Er bestond een goed overzicht van de voorzieningen en verenigingen die wa-ren ondergebracht in de eigen, gemeentelijke accommo-daties, maar de kennis over de rest van het maatschappe-lijk midden liet te wensen over, mede omdat dit zich vaak afspeelde in particuliere gebouwen. De Zeeuw: ‘De ge-

Cruciale maatschappelijke voorzieningen kunnen overal worden ondergebracht. Laagland’advies inventariseerde in opdracht van de gemeente Westland hoeveel clubs, verenigingen en stichtingen de gemeente rijk is en waar ze zijn gehuisvest. ‘We hebben geleerd dat we eigenlijk veel rijker zijn dan

we aanvankelijk dachten en dat onze opdracht niet ligt in het stapelen van stenen, maar in het maken van netwerken’, zegt Lucia van den Brande, projectleider sociale ontwikkelingskaders kernen bij de

gemeente Westland.

Van stenen naar netwerken

WESTLAND:

advertorial

OVER LAAGLAND’ADVIESLaagland’advies on-derzoekt, adviseert en publiceert over samenle-ven en wonen. Voor rijk,

provincies, gemeenten en maatschap-pelijke ondernemingen. Over gebieds-gerichte ontwikkeling, wonen en zorg, sociaal beleid of voorzieningen, met hart voor de bewoners.

CONTACTGEGEVENSLaagland’advies

Jan Willem de Zeeuw/Eric SchellekensPapiermolen 5, 3994 DJ Houten Postbus 198, 3990 DD Houten

Telefoon 030-692 7090Fax 030-692 7099

[email protected]

meente had geen inzicht in het hele spectrum. Als adviesbureau doen wij dan twee dingen. Eerst inventariseren we wat er werkelijk is aan voorzienin-gen en diensten. Daarna passen we de “voorzieningentoets” toe. Dat is een rekenmodel waarmee we de capaciteit van het huidige aanbod afzetten tegen een te verwachten behoefte op basis van landelijke kengetallen of ervaringsgegevens uit andere gemeenten (referenties). Zo is bijvoorbeeld bekend dat er op ongeveer elke 2.300 inwoners één huisarts moet zijn. In feite doen we niets anders dan het objectiveren van vraag en aanbod.’

INZICHT VERSCHAFFENVan den Brande: ‘Na de inventarisatie van Laagland’advies realiseerden we ons dat er eigenlijk heel veel vereni-gingen en clubs zijn in onze kernen. Zoiets vermoed je wel, maar nu heb-ben we een betrouwbaar overzicht. Door het geïnventariseerde voorzie-ningenniveau af te zetten tegen het theoretisch gewenste aanbod uit de voorzieningentoets die Laagland’-advies ook heeft gedaan, krijg je inzicht in mogelijke knelpunten. Dat zijn de plekken waar het aanbod per hoofd van de bevolking niet voldoet aan die landelijke referenties. Dit betekent niet dat er per defi nitie een probleem is, maar kan wel aanleiding geven voor vervolgonderzoek. Zuiver redenerend vanuit de voorzieningen-toets zouden er in de meeste kernen te weinig ontmoetingsruimten zijn. Maar uit de bijeenkomsten in de ker-nen met burgers bleek dat veel men-sen elkaar treffen in nevenzaaltjes van kerken. Er is daardoor gewoon min-der behoefte aan offi ciële buurt- of dorpshuizen. Die voorzieningentoets is toch van grote betekenis voor ons. Er is een aantal zaken uit naar voren gekomen. Zo bleek dat in bepaalde kernen de verhouding tussen eerste-lijnszorg en de inwoners té krap was. Als burger merk je daar niet zoveel van, totdat de huisarts een patiënten-stop invoert.’

VERBINDENMet de informatie die Laagland’ad-vies genereerde, kan de gemeente Westland aan de slag. Van den Brande: ‘Van te voren dachten

we: “Om die sociale kracht vast te houden, moeten we nieuwe gebouwen neerzet-ten.” Maar op basis van de kernbijeenkomsten en de voorzieningentoets van Laagland’advies kunnen we concluderen dat we vol-doende gebouwen hebben. In veel gevallen gaat dat niet om gemeentelijk vastgoed, maar om “vastgoed van de gemeenschap”. De uitda-ging is nu de verbinding tot stand te brengen tussen de vastgoedaanbieders en -gebruikers.’Dat zoiets mogelijk is, heeft Laagland’advies laten zien. ‘In een middelgrote gemeente blijkt een groot tekort te zijn aan gymzalen voor schoolgaande kinde-ren. Wij merkten op dat er 5 fi tnesscentra zijn, die tijdens schooluren minder bezet zijn. Daar zouden de kinderen terecht kunnen. Op deze manier is er een nieuwe denktrant ontstaan. Hoe kun-nen we alles wat er is op een slimmere manier gebruiken? De normen zijn echt niet altijd heilig. In de Alblas-serwaard was volgens de landelijke richtlijn een enorm tekort aan kinderopvang. Wat bleek: men vangt elkaars kinderen op.’

De Zeeuw vervolgt: ‘Een vraag die voor ons heel belangrijk is: “Hoe speel je in op een toekomstige vraag?” Stel dat het dorpshuis op instorten staat. Nieuwbouw betekent wel dat verenigingen meer moeten gaan betalen voor het gebruik van ruimte. En hoe krachtig is het verenigingsleven in deze kern? Zijn deze verenigingen wel voldoende garantie voor een dekkende exploitatie? Bovendien moet de gemeente bezuinigen. Toch is er een plek nodig waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en er moet een fi nanciële drager zijn, naast subsidies van de gemeente. Bij een keuze voor nieuwbouw zijn mooie combinaties te realiseren in het verenigingsleven, zorgfuncties (begeleid wonen) en commerciële functies (zie bijvoorbeeld de Cultuurhuizen). Andere oplossingen zijn ook mogelijk: de verbouwing van een bijgebouw van de kerk, dat daarmee een bredere functie krijgt of het aanpassen van de kantine van de voetbalclub, zodat verenigingen er kunnen oefenen.’

Jan

Will

en d

e Ze

euw

(La

agla

nd’a

dvie

s) t

ijden

s ee

n va

n de

ker

nove

rlegg

en b

ij de

gem

eent

e W

estl

and.


ACTUEEL THEMA

p8 • p18 p19 • p405652 p41 • p56

ACHTERGROND

Handig hebbedingetjeDit is de nieuwste ‘telg’ van de dichtheidserie van HoCo, geheel gewijd aan de analyse van de collectieve huisvesting. HoCo staat bekend om het uitvoerig onderzoek en vergelijking van bouwsystemen. 32 projecten woningbouwprojec-ten uit de hele wereld worden dan ook uitgebreid geïllustreerd, beschreven en vergeleken op de volgende punten: Woning- en inwonerdichtheid, kosten/m2, ontwikkelingstype, gebruikers, programma, plattegronden, daken geveltypes en duurzaamheidsstrategie. De verschillende constructieprincipes van gevel en dak worden met veel details duidelijk omschreven, vergezeld van foto’s, technische tekeningen en toelichtende teksten. Architecten die meewerkten zijn onder meer: Adamo-Faiden Arquitectos, A llford Hall Monaghan Morris, Atelier Kempe Thill, FOA, Gigon Guyer, M V R DV, Office d A, en Urbanus Architectuur & Design.

Architectuur op z’n James BondEen van de grote raadsels voor leken en onbevlekte stedebouwkundigen zou wel kunnen zijn waarom de daken van de stad grotendeels onbenut zijn. Een van de weinige architecten die zich wel om het lot van het dak bekommerde, was Le Corbusier. Denk aan het gebouw Unite d’Habitation in Marseille of de tuin op het dak van Villa Savoye. Maar de van oorsprong Zwitserse architect werd toch vooral bekend om zijn ‘architectuur promenade’ die zich zo goed leende voor James Bond-films. Het boek ‘Le Corbusier and the Architectural Promenade’ neemt lezers mee door de gebouwde ruimte die Le Corobusier (1887-1965) op het aardoppervlak achterliet. Volgens auteur Flora Samuel – hoogleraar architectuur aan de universiteit van Sheffield – is ‘the observers pathway’ (de route van de waarnemer) een van de centrale elementen in het werk van de CI A M-architect. ‘Het is een opeenvolging van beelden die zich ontvouwt voor de ogen van waarnemer als hij of zij geleidelijk aan beweegt door de structuur.’ Ofwel: het perfecte f ilmdecor uit de tweede helft van de twintigste eeuw. Le Corbusier is even verguisd als bewonderd. Buiten kijf staat dat hij als geen andere architect een stempel heeft gedrukt op het collectieve

geheugen van een tijdperk. Samuels verhaalt uitvoerig over bekende en mindere bekende werken, over exterieur én interi-eur, want Le Corbusier was een veelzijdig kunstenaar.

TITEL HoCo Density Housing Construction & Costs

UITGEVERIJ a+t

NL BIJDRAGE Arons en Gelauff architecten, Poolen Architecten, MVRDV,

Atelier Kempe Thill, HVDN Architecten, ANA Architecten

ISBN 978-84-613-8676-5

TAAL Spaans en Engels

TITEL Le Corbusier and the Architectural Promenade

UITGEVERIJ Birkhäuser

AUTEUR Flora Samual

ISBN 978-30-346-0607-3

PRIJS: € 69,95

vakliteratuur


5653

Het Hollandse bouwblok herzienVolgens auteur Susanne Komossa verandert het Hollands bouwblok onder invloed van economische veranderingen en migratie, en daarmee de stad als geheel. Onderdeel van deze veranderingen is dat ook de relatie tussen de private ruimte van het huis en het publieke domein van de stad verandert. Het Hollands bouwblok kent volgens Komossa, die onlangs op het onderwerp promoveerde, zijn oorsprong in de zeventiende eeuw, toen de plattegronden van Amsterdam en Rotterdam vorm kregen. In de negentiende eeuw kenmerkte het bouwblok zich door de sociale en economische menging en gaf het vorm aan de nieuwe burgerlijke openbaarheid in de moderne, civieltechnische stad. Tot het begin van de twintigste eeuw werd de traditie voorgezet, totdat het bouwblok onder invloed van grootschalige arbeidsdeling uiteenvalt en transformeert in de vorm van de ‘wooneenheid’ tot oord van het ideale gezin, ver verwijderd van het publieke domein van de stad. In de jaren zeventig wordt het stedelijke bouwblok geher-introduceerd om de stad van nieuw elan te voorzien. ‘Een huisjesstad’ noemt Suzanne Komossa de Nederlandse stad in de inleiding. De stad werd volgens haar vanuit de relatie tussen huis en publiek domein gedacht en gebruikt. Ze

houdt een pleidooi om bij de ontwikkeling van nieuwe plan-nen en modellen de kleinschalige stedelijke economie en het publieke domein te betrekken als constituerende categorieën van de stad.

TITEL Hollands bouwblok en publiek domein – Model,

regel, ideaal

UITGEVERIJ Vantilt

AUTEUR Susanne Komossa

ISBN 9789460040405

PRIJS: € 39,95

JANUARIWoensdag 19 januari » Symposium Prachtig Compact NL Beatrixtheater, Utrecht meer info > www.nirov.nl

Woensdag 26 januari» Masterclass WijkontwikkelingNBC, Nieuwegeinmeer info > www.sbo.nl

FEBRUARIDonderdag 10 februari» Topontmoeting van Arnhem-Nijmegen VastgoedLuxor Live, Arnhemmeer info > www.managementproducties.com

Donderdag 17 februari» Masterclass Samen Delen: Risicomanagement maatschappelijk vastgoedLocatie volgtMeer info > www.vannimwegen.nl

In 2010 organiseert Elba Media de Maand van de Duurzame Stad, zie www.deduurzamestad.com. Een agenda van wat er zoal wordt georganiseerd op dit gebied.

Donderdag 13 januari» Studiedag duurzaam voorraadbeheerLeidenmeer info > www.nirov.nl

27 en 28 januari» Sustainability for Leaders - A Transformative Approach to Sustainability Thinking, Strategy and Results The Hub, Amsterdammeer info > www.thenaturalstep.org

Donderdag 10 februari» De Duurzame Stad Projectenparade meer info > www.deduurzamestad.com

Heeft u een evenement voor deze agenda: mail naar [email protected]

AGENDA DUURZAAMHEID

We starten 2011 met een uitgave van Vitale Stad over het thema ‘Mobiliteit’. Een inlei-dend artikel geeft inzicht in het wel en wee van mobiliteit in Nederland. Waar hebben we het eigenlijk over en wat zijn de bottle-necks? Nederland is als een grote stad, maar werkt ons infrasysteem wel op die manier? Vervolgens zullen we ingaan op de knelpun-ten en de kansen voor de toekomst.

Een greep uit de artikelen:Interview – Oneplanetarchitect Thomas RauAchtergrond – In Engeland is het de Academy of Urbanism die er hard aan trekt om tot goede ‘places’ te komen. Ze brengt professionals uit verschillende richtingen van stedebouw en gebiedsontwikkeling bij elkaar en wil graag leren van goede voor-beelden. Ieder jaar reiken ze dan ook de City of the Year Award uit aan een Europese stad. De winnaar dit jaar is Glasgow en Vitale Stad nam daar meteen een dag pols-hoogte. Van ver – In Londen bij King’s Cross maken ze goed werk van knooppunten in het open-baar vervoer. Een aantal lesson’s learned voor Nederland.

VOLGENDE MAAND IN VITALE STAD

AGENDA


ACTUEEL THEMA

p8 • p18 p19 • p405654 p41 • p56

ACHTERGROND

COLUMN

column

Als associé van Publicarea, een adviesbureau voor complexe samenwerkingsprocessen in het publieke domein, liep ik mee in een tocht met stakeholders over IJburg. De markt-meester (voor wonen met integrale zorg) die ons tijdens de wandeling begeleidde, infor-meerde ons niet alleen over de successen die in het gebied behaald zijn, maar tevens over de ‘fouten’ die werden gemaakt, vooral als gevolg van ‘het onvoldoende sturen op de uit-voering’.

Het wonen op IJburg op zich is een experiment, omdat de gemeente er ‘Wonen zonder scheidslijnen’ wil(de) realiseren. Dat wil zeggen dat rijk en arm er gezamenlijk een plek vinden in complexen waar huur- en koopwoningen bij elkaar zijn gebouwd. Maar ook dat gehandicapten er tussen anderen een mooie woning vinden en 24 uur per dag gebruik kunnen maken van een integraal zorgen welzijnspakket. De woningen voor hen zijn als het ware uitgestrooid over de wijk, soms in kleine clusters gegroepeerd in de hoeken van appartementsgebouwen.

Er is nogal wat fout gegaan. Een van de gebouwen is nu na vier jaar al weer aan een gron-dige renovatie toe. De toegangsdeuren zijn loodzwaar en tegelijkertijd niet bestand tegen het gebruik door rolstoelers. De hallen zien er verwaarloosd uit. Men heeft verzuimd de bewoners een kabelnet aan te bieden, waardoor er opnieuw lelijke schotels aan de buiten-kant zijn vastgemaakt. In een aantal gehandicaptenwoningen bleek na ingebruikname dat de ramen te hoog zitten, zodat de bewoner vanuit zijn rolstoel niet naar buiten kan kijken. Ook bleek er onvoldoende ruimte om met de rolstoel in de hal van de woning te kunnen draaien. Een buitendek waar bewoners elkaar ontmoeten, is na regen zo glad dat als je nog niet invalide bent, je het er gauw kan worden. Het wonen zonder scheidslijnen mag virtu-eel dan wel gestalte krijgen, de praktijk is toch weerbarstig. Het samenleven vertoont ‘bar-sten’ daar waar rijk en arm de publieke ruimte moeten delen, in het ontstaan van witte en zwarte scholen en in het geluid van gehandicapten, die weliswaar de woningen op zich heel mooi vinden, maar weinig aansluiting vinden bij het welzijn en werken in de wijk. Een res-

taurant annex vergaderruimte dat voor een belangrijk deel draaide op gehandicapten heeft de deuren al weer moeten sluiten omdat de kosten de baten ver overstegen.

Zo’n concept ‘Wonen zonder scheidslijnen’ verdient naar mijn mening een politiek bestuur dat de vinger aan de pols houdt. Regelmatig overleg vanuit het stadsdeelbestuur met

bewoners moet duidelijk maken welke problemen en ergernissen zich in de praktijk van alle dag voordoen en wat er door wie aan gedaan moet worden. Dat overleg is nu beperkt tot crisissituaties. En dat is jammer. Regelmatig overleg kan voorkomen dat zaken escaleren en ervoor zorgen dat onvrede niet de kans krijgt allerlei scheidslijnen tussen bewoners onder-ling en tussen bewoners en politiek uit te vergroten in plaats van uit te wissen.

TINEKE VAN DEN KLINKENBERG, ZELFSTANDIG ADVISEUR EN TOEZICHTHOUDER.

Wonen zonder scheidslijnen vergt aandacht van politiek bestuur

Het wonen zonder scheidslijnen mag

virtueel dan wel gestalte krijgen,

de praktijk is toch weerbarstig.

ww

w.c

ompa

nen.

nl

info

@co

mpa

nen.

nl

(026

) 351

25

32

Companenwaar wonen beweegt

woningmarkt

planning en programmering

stedelijke ontwikkeling

leefbaarheid

woonbeleid

woonservice-ontwikkeling

Wonen is uw kernproduct, vastgoed uw inkomen én kostenpost. In een

context die steeds meer lijkt te verstarren, is optimale sturing vanuit

uw vastgoedstrategie noodzakelijker dan ooit. Wij maken met u die

analyse en scherpen desgewenst uw strategie aan.

wonen vertraagd/t?

Wij delen graag. Ook onze kennis.Dat maakt onze leden sterker. En de klanten van

onze leden nog sterker. Wij van NVM Business

houden van statistieken, feiten en cijfers over de

commerciële vastgoedmarkt. Die zetten we om in

leesbare nieuwsbrieven, heldere rapportages en

visies die ertoe doen. Interesse? Vraag onze kennis

op via www.nvm.nl. Want delen is een voorwaarde

om samen in business te zijn.

KENNIS IS MACHT

Vitale Stad #10 2010

Documents

Transcript of Vitale Stad #10 2010