Visitatierapport Sociale Bouw - en Kredietmaatschappij van ......Frans Vermeir Actieterrein voor de...

Visitatierapport

Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij van het Arrondissement Dendermonde,

Dendermonde

Visitatiegesprek op 8 december 2015

Definitief visitatierapport van 20 februari 2016

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M E N

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN |

PRESTATIEBEOORDELING SBK DENDERMONDE PAGINA 2 VAN 42

Prestatiebeoordeling SHM SBK DENDERMONDE

Datum definitief visitatierapport: 20 februari 2016

Datum visitatiegesprekken: 8 december 2015

Datum presentatie aan raad van bestuur: 17 februari 2016

Erkenningsnummer SHM: 9820 Contactgegevens SHM: Begijnhoflaan 24 9200 DENDERMONDE Tel: +32 52 222354 Fax: +32 52 201696 Email: [email protected] Directeur: Marie-Paule Hiel Voorzitter:

Frans Vermeir

Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale koopwoningen en bemiddelen voor de Vlaamse Woonlening: Berlare, Buggenhout, Dendermonde, Laarne, Waasmunster, Wetteren, Wichelen, Zele, Hamme, Lebbeke Samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Stefan Cloudt, commissielid

Jean Van den Bilcke, commissielid

Disclaimer: Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door SBK Dendermonde geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank, door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens.

.



INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING .............................................................................................................................................. 4

2. SAMENVATTING .................................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ................................................................................ 7

3.1 BESCHRIJVING SHM .................................................................................................................................... 7

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ............................................................................................................................. 7

4. PRESTATIES VAN SHM PRESTATIES VAN SHM ..................................................................................... 11

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ..................................................................... 11

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .............................................. 16

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ................................................................................................... 18

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ...................................................................................................... 21

4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID ............................................... 22

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID ......................................................................................... 32

5. AANBEVELINGEN ................................................................................................................................. 33

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM .................................................................................................................. 33

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ............................................... 33

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ........................................................................................ 33

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM ................................................................................................................... 34

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN ....................................................................................... 35

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ...................................................... 35



1. INLEIDING

1.1. Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de SHM SBK Dendermonde.

1.2. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s, d.d. 5 juli 2012, ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be.

1.3. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te volgen.

1.4. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.5. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen (SD en OD) 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving (SD en OD) 3. de betaalbaarheid (SD en OD) 4. het sociaal beleid (OD) 5. de interne werking en de financiële leefbaarheid (OD) 6. de klantvriendelijkheid (OD).

1.6. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - Uitstekend: de SHM levert uitzonderlijke prestaties met een voorbeeldfunctie voor andere

SHM’s; - Goed: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - Voor verbetering vatbaar: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - Onvoldoende: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten en de SHM werd op

basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar deze verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode;

- Niet van toepassing (n.v.t.): deze operationele doelstelling is voor deze SHM niet beoordeeld.

http://www.visitatieraad.be/



1.7. Conform artikel 9.8 van het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM’s formuleert de visitatiecommissie een eindoordeel per prestatieveld. Dit eindoordeel komt overeen met de laagste score die is toegekend voor één van de operationele doelstellingen die tot dit prestatieveld behoren. Indien bijvoorbeeld voor het eerste prestatieveld de beoordeling voor alle operationele doelstellingen ‘goed’ is en voor één operationele doelstelling ‘voor verbetering vatbaar’, dan is het eindoordeel voor dit prestatieveld ‘voor verbetering vatbaar’. De tabel in de samenvatting van het visitatierapport verduidelijkt hoe het eindoordeel is tot stand gekomen. Meer informatie over de totstandkoming van de beoordeling kunt u vinden in hoofdstuk 9 van het Draaiboek.

1.8. Conform artikel 35, 5° van het Erkenningenbesluit kan de visitatiecommissie bij de allereerste prestatiebeoordeling van een SHM voor elk van de prestatievelden enkel een eindoordeel 'uitstekend', 'goed' of 'voor verbetering vatbaar' geven.

1.9. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale maatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale maatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.10. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren” die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.

mailto:[email protected]



2. SAMENVATTING

De onderstaande tabel geeft per Prestatieveld (PV) en per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

Beoordeling

PV 1 BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN Voor verbetering vatbaar Goed

OD 1.1 De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen n.v.t.

OD 1.2 De SHM realiseert nieuwe sociale koopwoningen Goed

OD 1.3 De SHM brengt sociale kavels op de markt n.v.t.

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren

Goed

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Voor verbetering vatbaar

PV 2 KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Voor verbetering vatbaar

OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig

n.v.t.

OD 2.2 De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Voor verbetering vatbaar

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar Voor verbetering vatbaar

PV 3 BETAALBAARHEID VAN WONEN Voor verbetering vatbaar

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust Voor verbetering vatbaar

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust n.v.t.

PV 4 SOCIAAL BELEID Goed

OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid n.v.t.

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Goed

OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer n.v.t.

OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners n.v.t.

PV 5 INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID Voor verbetering vatbaar

OD 5.1 De SHM is financieel leefbaar Goed

OD 5.2 De SHM beheerst haar kosten goed Goed

OD 5.3 De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

n.v.t.

OD 5.4 De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Voor verbetering vatbaar

OD 5.5 De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij Goed

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle Voor verbetering vatbaar

OD 5.7 De SHM is bereid tot verandering en verbetering Voor verbetering vatbaar

PV 6 KLANTVRIENDELIJKHEID Goed

OD 6.1 De SHM informeert burgers snel en duidelijk Goed

OD 6.2 De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Goed

OD 6.3 De SHM meet de tevredenheid van klanten Goed



3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING

3.1 Beschrijving SHM De Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij van het Arrondissement Dendermonde (verder: SBK) is een coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk, opgericht in 1937. De aandeelhouders zijn onder meer de besturen van stad Dendermonde, de gemeentes Berlare, Laarne, Hamme, Lebbeke, Wetteren, Wichelen, Buggenhout, Waasmunster, Zele en het OCMW van Lebbeke naast privé-aandeelhouders (Boerengilden, Gezinsbond, ACW) het provinciebestuur Oost-Vlaanderen en het Vlaams Gewest. Deze gemeenten en stad vormen ook haar actieterrein.

Als sociale huisvestingsmaatschappij bouwt en verkoopt de maatschappij al 75 jaar sociale woningen. Ze begon haar bouwactiviteiten na de tweede wereldoorlog en richtte zich toen op de oprichting van woonwijken en op krotbestrijding. Zo werden sinds haar ontstaan 1.373 sociale koopwoningen gerealiseerd (tot en met 2014). SBK Dendermonde treedt ook op als kredietbemiddelaar voor de sociale hypothecaire leningen van de VMSW. Sinds januari 2003 werden iets meer dan 400 kredietakten verleden voor een totaal bedrag van 49.000.000 €. Voor de aankoop van een sociale koopwoning kunnen kandidaat-kopers zich bij de SHM op een van de 29 registers inschrijven voor koopwoningen of 1 register voor kavels. In totaal waren er 242 kandidaat-kopers ingeschreven in 2013 en 301 in 2014.

SBK is een kleine organisatie, met 3 personeelsleden, waaronder de directeur. De 2 andere personeelsleden werken deeltijds (60 %) en staan in voor het onthaal, administratie en boekhouding en voor het bemiddelen van sociale hypothecaire leningen. De huidige directeur werkt bij SBK sinds 1999.

3.2 Beschrijving omgeving Navolgende sociale huurmaatschappijen zijn actief in het actieterrein van SBK. Het overzicht voorziet tevens in het aantal sociale huurwoningen vervat in hun patrimonium.

Dendermondse Volkswoningen 911

De Zonnige Woonst 1.247

SHM Denderstreek 1.834

Hulp in Woningnood 399

Volkswelzijn 1.012

Eigen Dak 830

Gew. Mij. voor Woningbouw 658

Er is slechts 1 andere koopmaatschappij actief in het actieterrein van SBK, namelijk SHM Denderstreek die 1.834 sociale koopwoningen bouwde. Deze SHM is actief in de gemeente Lebbeke.

Sociale huisvestingsmaatschappijen worden als bevoorrechte uitvoerders van het Vlaams Woonbeleid geacht om in overleg met de gemeenten een grote inspanning te leveren om het BSO



te realiseren. Het BSO sociale koopwoningen is aanzienlijk in het actieterrein en de voortgangstoets van eind 2014 geeft aan dat er nog veel werk aan de winkel is. In totaal zijn er nog 502 sociale koopwoningen te realiseren tegen 2020. Overzicht BSO koop per gemeente in het actieterrein per 31 december 2014:

BSO Koop Voortgang Te realiseren

Berlare 23 0 23

Buggenhout 45 0 45

Dendermonde 149 8 141

Hamme 75 16 59

Laarne 40 14 26

Lebbeke 59 28 31

Waasmunster 36 14 22

Wetteren 80 20 60

Wichelen 37 4 33

Zele 62 0 62

Totaal 606 104 502

Van de totale BSO-koop in het actieterrein is einde 2014 slechts 17% gerealiseerd. In de stad Dendermonde is de uitdaging nominaal gesproken het grootst, namelijk 141 koopwoningen. Daarnaast is het nog te realiseren BSO-koop, rekening houdend met de omvang van de gemeenten, relatief hoog in Zele (62), Wetteren (60), Hamme (59) en Buggenhout (45). In Lebbeke is er een redelijke vooruitgang in de realisatie van het BSO geboekt met 28 gerealiseerde koopwoningen evenals in Wetteren (20). In 4 gemeenten (Berlare, Buggenhout, Laarne en Zele) zijn er sinds 2009 nog geen woningen gerealiseerd. In de volgende jaren zijn er wel een aantal koopwoningen gepland in Berlare (7), Buggenhout (35) en Zele (32) (zie OD 1.1). Het is ook opportuun om een inzicht te hebben in de bijdrage van de SHM in de realisatie van dit sociaal objectief voor de visitatieperiode (2010-2014) (zie OD 1.2):

Totaal sociale

koopwoningen Bijdrage van

SBK

Berlare 0 0

Buggenhout 0 0

Dendermonde 8 8

Hamme 16 16

Laarne 0 0

Lebbeke 49 43

Waasmunster 144 14

Wetteren 20 20

Wichelen 9 9

Zele 28 29

Totaal 144 138

Hieruit blijkt dat SBK een groot deel heeft bijgedragen tot de realisatie van het BSO Koop in alle gemeentes, behalve in Waasmunster. (zie OD 1.2 )



Overzicht van het BSO voor sociale kavels in het actieterrein:

BSO soc Kavels Voortgang Te realiseren

Berlare 0 0 0

Buggenhout 21 0 21

Dendermonde 10 0 10

Hamme 3 13 0

Laarne 0 0 0

Lebbeke 2 0 2

Waasmunster 10 15 0

Wetteren 6 0 6

Wichelen 1 0 1

Zele 2 0 2

Totaal 55 28 42

In totaal zijn er nog 42 sociale kavels te realiseren. Enkel in Hamme en Waasmunster is er voortgang geboekt met de realisatie van 28 kavels, maar niet door SBK Dendermonde (zie ook OD 1.3). Het BSO huur is aanzienlijk in het werkterrein: 897 bijkomende sociale huurwoningen, waarvan eind 2014 al 474 woningen (53%) gerealiseerd zijn. De stad Dendermonde noch de gemeente Hamme hebben nog een BSO te realiseren. De voornaamste uitdagingen liggen in Berlare (49), Buggenhout (76), Laarne (29), Waasmunster (64), Wetteren (99), Wichelen (69) en Zele (82). Voor een meer gedetailleerde analyse van de voortgang van het BSO huur verwijst de visitatiecommissie naar de visitatierapporten van de Dendermondse Volkswoningen (Dendermonde), De Zonnige Woonst (Hamme), SHM Denderstreek (Aalst), Hulp in woningnood (Berlare), Volkswelzijn (Dendermonde), Eigen Dak (Wetteren) en Gewestelijke Maatschappij voor woningbouw (Zele). In het actieterrein van de maatschappij zijn er 85.212 woongelegenheden. Er wordt een groei voorzien van het aantal huishoudens (81.344) van bijna 6% tegen 2020 (86.285 huishoudens), dat is minder dan in Vlaanderen (10 %). Van de 85.212 woongelegenheden in het actieterrein zijn er 23.334 in een ‘open’ verband gebouwd (27%). Dit is minder dan in Vlaanderen (30 %). De overige woongelegenheden zijn halfopen of gesloten bebouwing (respectievelijk 28% en 29%). Er zijn minder appartementen (15% ) dan in Vlaanderen (25 %). Er is dus sprake in het actieterrein van een vrij gelijke verdeling over alle bebouwingstypes in alle gemeentes met uitzondering van appartementen. Enkel in Dendermonde ligt de nadruk op gesloten bebouwing en appartementen (stedelijke omgeving). In het actieterrein bedraagt de mediaanverkoopprijs voor een woonhuis 184.500 € (Vlaanderen: 200.000 €), de mediaanverkoopprijs voor een appartement 175.000 € (Vlaanderen: 190.000 €). Deze verkoopprijzen liggen dus beduidend lager dan in de rest van Vlaanderen. De uitschieters zijn Lebbeke (mediaan verkoopprijs woonhuis: 170.000 €) en Berlare en Wetteren (175.000 €). Echter zijn de mediaanverkoopprijzen voor een appartement het laagst in Wichelen (157.000 €), Berlare



(167.500 €) en het hoogst in Laarne (245.000 €). De mediaan verkoopprijs in 2014 van een sociale koopwoning bedraagt bij SBK Dendermonde 170.000 €. De bouwgrond-mediaanprijs bedraagt 220 €/m² in 2014 wat de Vlaamse mediaan van 209 €/m² sterk overstijgt. Ook hier liggen de mediaanprijzen sterk uiteen: in Wetteren betreft het 280 €, terwijl de mediaan in Dendermonde en Laarne respectievelijk 176 € en 194 €/m² is. In deze laatste twee gemeentes is er een daling van respectievelijk – 10% en – 24%. Het gemiddeld netto belastbaar inkomen per inwoner bedroeg in 2012 18.141 € in het actieterrein van SHM. Dat is 1% hoger dan het gemiddelde in Vlaanderen (17.765 €). In sommige gemeenten, zoals Laarne (19.357 €) en Waasmunster (19.578 €) ligt het gemiddeld netto-belastbaar inkomen opmerkelijk hoger. In een aantal andere gemeenten, zoals Zele (16.062 €), Hamme (16.604 €) en Lebbeke (17.846 €) ligt het netto-belastbaar inkomen dan weer lager. Het percentage leefloners bedraagt in het actieterrein van SBK 0,23%, dat is minder dan het Vlaamse gemiddelde (0,39%).

In 2014 bedroeg het mediaan equivalent netto belastbaar inkomen van de gezinnen die bij SBK

Dendermonde een woning kopen 14.775 €. Dit wil zeggen dat er exact evenveel kopers waren die

meer verdienden als minder. 60% van de andere maatschappijen in Vlaanderen hebben kopers

met een hoger mediaan equivalent netto belastbaar inkomen.



4. PRESTATIES VAN SHM SOCIALE KREDIET EN BOUWMAATSCHAPPIJ DENDERMONDE

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM (met huuractiviteiten) realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: niet van toepassing SBK is historisch gekend als een zuivere koopmaatschappij. Ze werkt samen met andere SHM’s in haar actieterrein om gemengde projecten huur- en koopwoningen te bouwen. Zo realiseerde ze 4 huurwoningen in Lebbeke voor de Dendermondse Volkswoningen en 11 in Buggenhout voor Volkswelzijn. De mate waarin SBK zich inzet om een totale woonservice aan te bieden wordt beoordeeld onder OD 5.5. OD 1.2: De SHM (met koopactiviteiten) realiseert nieuwe sociale koopwoningen Beoordeling: goed De productie van de SHM wat betreft nieuwe sociale koopwoningen en sociale leningen situeert zich onder de mediaan, maar behoort niet tot de laagste 25% van de sector. Daarom voldoet de SHM strikt genomen aan de vereisten. Toch zijn er contextfactoren die erop wijzen dat de prestaties voor verbetering vatbaar zijn. Zo heeft de werkwijze van de SHM om projecten pas laat aan te melden ertoe geleid dat de financiële haalbaarheid van een aantal geplande projecten onzeker is, door het afschaffen van de subsidiëring voor verwerving en infrastructuurwerken. In een aantal gemeenten van het werkgebied is er nog een grote uitdaging op het gebied van BSO Koop, maar de visitatiecommissie stelt vast dat de SHM herhaaldelijk pogingen heeft ondernomen om deze te realiseren, maar zich dient in te schrijven in het gemeentelijk beleid. Daarom beoordeelt de visitatiecommissie deze prestatie als goed.

- In de periode 2010-2014 realiseerde SBK jaarlijks gemiddeld 12 koopwoningen; twee derden van alle koop- en gemengde maatschappijen realiseerde gemiddeld meer sociale koopwoningen per jaar. In die 5 jaar werden door de SHM 61 koopwoningen (voorlopig) opgeleverd: in 2010 7 in Hamme, in 2011 6 in Waasmunster, in 2012 7 in Lebbeke, 5 in Dendermonde en 20 in Wetteren, in 2013 3 in Lebbeke en 3 in Wichelen en in 2014 3 in Wichelen en 10 in Zele.

- De toekomstige productie van nieuwe sociale koopwoningen kan worden ingeschat op basis van het aantal aangemelde woningen en het aantal woningen dat op een uitvoeringsprogramma staat. Eind 2014 stonden er 50 woningen aangemeld; drie kwart van de andere SHM's had er meer aangemeld. SBK meldt projecten pas aan wanneer het project in een definitieve vorm is en alles klaar is om te bouwen. De 50 woningen die aangemeld zijn, zijn als volgt opgedeeld: 5 in Laarne, 4 in Baasrode (Dendermonde), 9 in Zele, 18 in Lebbeke en 14 in Buggenhout. Eind 2014 stonden 44 woningen op een uitvoeringsprogramma. Dat zijn woningen die op korte termijn zullen gerealiseerd worden; 71% van de andere SHM’s had meer woningen



op een uitvoeringsprogramma staan. De 4 projecten van SBK zijn: 8 woningen in Heidepark Lebbeke (oplevering Broekstraat in Buggenhout (oplevering juni 2016)), 16 in de Sportveldstraat in Buggenhout (daar wordt gewacht op de infrastructuuraanleg vooraleer te starten met de bouwwerken) en 15 woningen in de Resedalaan/Breestraat in Dendermonde (oplevering: mei 2016). Bijna alle woningen zijn van het 3-slaapkamertype voor 4 tot 5 personen. In 2015 volgde de aanmelding van een eerste fase in het project ‘Elsbos’ in Sint-Gillis-Dendermonde voor 28 eengezinswoningen en 4 appartementen.

- Een aantal projecten is nog niet aangemeld, maar wordt voorbereid. Het betreft 26 woningen in ‘Elsbos’ Dendermonde, 25 in ‘Westrem’ (Wetteren) en 20 in ‘Westbroek’ Grembergen, maar SBK vreest voor een te hoge grondprijs om die projecten te kunnen realiseren (zie ook OD 3.1). Verder betreft het 25 woningen in de Langestraat (Lebbeke) en 25 huurwoningen voor de SHM Dendermondse Volkswoningen waarvoor een inrichtingsstudie lopende is, 13 in de Dr. Van Cauterenstraat Zele waarvoor het voorontwerp is ingediend en 26 in ‘Heidepark’ Lebbeke waarvoor het schetsontwerp inmiddels is goedgekeurd door de VMSW.

- De visitatiecommissie stelt vast dat SBK door het relatief laat aanmelden van een project bij de VMSW enkele van de geplande projecten niet op de zogenaamde overgangslijst komen en dreigen geen doorgang te vinden. Na de beslissing van de Vlaamse Regering waarbij die subsidies geschrapt werden, werd immers een overgangslijst aangelegd, met daarop de reeds aangemelde projecten, die alsnog voor subsidies in aanmerking zouden komen. Voor SBK gaat het om het project Lebbeke, Heidepark dat op de lijst werd bijgevoegd na aandringen van de SHM.

- Voor het BSO-koop dienden er in de 10 gemeenten in het actieterrein 606 woningen te worden gebouwd (enkel Lebbeke beschikt over voldoende woningen, zie hoofdstuk 3). Eind 2015 waren er 159 gerealiseerd of in opbouw; 197 stonden op de lange termijnplanning. SBK realiseerde hiervan in de periode 2010-2014 61 woningen, 28 zijn in uitvoering en 50 staan aangemeld; voor 58 woningen is het onzeker of ze kunnen gebouwd worden door het wegvallen van de subsidiëring. Daardoor zouden er nog 308 moeten ingepland worden. De visitatiecommissie stelt vast dat de beperkte vooruitgang inzake het BSO-koop het gevolg is van een terughoudendheid van de SHM om projecten aan te melden, maar ook van gemeentebesturen die geen prioriteit geven aan sociale koopprojecten (zie OD 1.4).

- Een koper van een sociale koopwoning moet zich ertoe verbinden om de woning 20 jaar lang persoonlijk te bewonen. Bij een vervroegde verkoop kan de SHM een schadevergoeding eisen of de woning wederinkopen. SBK opteerde tot begin 2012 altijd om de terugbetaling van de niet afgeschreven overheidsinvestering op te eisen. De raad van bestuur ging niet over tot de wederinkoop om diverse redenen: weinig woningen werden opnieuw verkocht en de oorzaak ligt zelden in winstbejag, maar meestal bij een echtscheiding of een gezinsuitbreiding waardoor de woning te klein werd. Na een tussenkomst bij de Vlaamse Ombudsdienst van een eigenaar die zijn sociale koopwoning na 18 jaar op de private markt wou verkopen, maar de uittredingsvergoeding van 10.000 € (400.000 BEF) weigerde te betalen, besliste SBK om elke aanvraag tot wederverkoop individueel te onderzoeken en enkel te beslissen tot wederinkoop in geval van speculatieve verkoop. De uittredingsvergoeding wordt verminderd naar gelang van het aantal jaren effectieve woonst en er wordt rekening gehouden met geïndexeerde bedragen. De SHM ontving in de periode 2010-2014 voor 27 dossiers een bedrag van 385.274 € aan uittredingsvergoedingen (of gemiddeld 77.054 € per jaar). De visitatiecommissie vindt dit een goede aanpak. SBK kocht geen woningen weder in.



- De VMSW heeft door bemiddeling van SBK in de periode 2010-2014 287 sociale leningen toegekend voor een totaal bedrag van ruim 42 miljoen € of gemiddeld 8,4 miljoen € per jaar; twee derden van de andere SHM’s haalde een hoger gemiddelde. In 2014 verleende SBK 80 Vlaamse Woonleningen voor een totaal bedrag van 12,4 miljoen € (in 2013 waren het er 64 voor een bedrag van 9,3 miljoen €). Dat aantal was in hoofdzaak opgedeeld in 5 leningen voor renovatie van de eigen woning, 43 voor aankoop met renovatieverplichtingen en 24 voor aankoop van een nieuwe sociale koopwoning (zie OD 5.5). SBK presteert hiermee matig en verantwoordt dit door het feit dat de budgetten voor de Vlaamse Woonlening elk jaar voortijdig opgebruikt zijn. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om toch maximaal in te zetten op het bemiddelen inzake de sociale leningen gezien het volume van de sociale leningen zal worden meegeteld om het BSO-koop te realiseren.

OD 1.3: De SHM (met koopactiviteiten) brengt sociale kavels op de markt Beoordeling: niet van toepassing SBK is niet actief op het gebied van sociale kavels. Behalve Zele, zijn de gemeenten in het actieterrein geen vragende partij hiervoor. Enkel voor Zele houdt de SHM als dienstverlening aan de gemeente een register bij waarbij de gemeente zelf zorgt voor de realisatie en de toewijzing van de kavels. De visitatiecommissie vindt daarom dat deze OD niet van toepassing is op deze SHM. OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten en kavels te realiseren Beoordeling: goed SBK spant zich permanent in om gronden te verwerven en wendt ze snel aan om concrete projecten te realiseren. Ze gebruikt diverse formules voor grondverwerving, onder meer via recht van opstal, voorkooprecht of ruil van gronden. De SHM heeft evenwel grote historische reserves die best worden aangewend om de nodige sociale woonprojecten te kunnen uitvoeren. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van SBK op deze doelstelling als goed. - De grondreserve van SBK bedroeg eind 2014 ongeveer 25 ha; slechts 1 op 5 van de andere

SHM’s had een grotere grondvoorraad. De SHM heeft als strategie om elke opportuniteit die zich aanbiedt, te onderzoeken in functie van het te realiseren BSO koop (Lebbeke, Langestraat; Grembergen, Westbroek). Zo kocht SBK in 2010 grond in Buggenhout (Broekstraat), waar 5 woningen in opbouw zijn, in 2011 in Wichelen (Heidestraat) waar inmiddels 3 woningen zijn gebouwd en verkocht, in 2012 in Dendermonde (Resedalaan) met 15 woningen in opbouw, in 2013 in Buggenhout (Kamerstraat) met 14 woningen in de ontwerpfase en in Wetteren (Koningshof) waarvoor de bouw van 3 woningen in november 2015 is aanbesteed) en in 2014 in Zele (Eekstraat) voor 9 woningen (ontwerpfase) en in Grembergen (Westbroek), waarvoor nog geen concreet project is opgestart. De SHM snijdt ook recent en in het verleden verworven woonuitbreidingsgebieden aan. Voorbeelden hiervan zijn te vinden in Lebbeke, Heidepark. Dit project bestaat uit 9 fasen, waarvan de 6e fase in oprichting is. Ook in Wetteren -Westrem, Binnenkouter werden 20 woningen opgericht. De gemeente Wetteren was echter niet geneigd om nog nieuwe koopwoningen toe te laten. De SHM heeft in samenwerking met de SHM “Eigen Dak” en met de VMSW een voorstel aan de gemeente gedaan. Maar de gemeente wachtte meer dan een jaar om in te gaan op het voorstel van samenwerking. Bovendien werd het definitief verslag van de stedebouwkundige studie slechts na 5 jaar opgesteld. Door deze lange termijn kan het projekt nu niet meer gerealiseerd worden



aangezien de subsidiering in de sociale koopsector is weggevallen. De visitatiecommissie vindt dit een gemiste kans.

- Volgens SBK is de visie op grondverwerving echter grondig gewijzigd nu de subsidies voor infrastructuur (SSI), verwerving (SV) en bouw (SBE) voor sociale koop volledig wegvallen. Het kostenplaatje wordt hoger. Daardoor kunnen de projecten in ‘Westrem’ (Wetteren (6,7 ha) en ‘Westbroek’ Grembergen (2,5 ha) niet meer worden gerealiseerd. De SHM wijst ook op de hoge (en dure) eisen die gesteld worden door de gemeente in dit laatste project aan de inrichting van de omgeving met wadi’s, groene ruimten, sportaccommodatie, speelinfrastructuur, die de kostprijs van de woningen omhoog duwt. Door de beperktere financiële inkomsten van de gemeenten opteren deze nu ook meer voor verkoop van gronden aan marktprijs (100% van de venale waarde), wat dan SBK weer voor problemen stelt omdat zij de grond tegen maximaal 75% van de venale waarde aan kandidaat-kopers van een sociale woning mag verkopen, wat voor de SHM verlieslatend is (zie ook OD 3.1 en 5.1).

- In het verleden heeft SBK ook woningen gebouwd op gronden van een andere SHM en dit op basis van een recht van opstal. Zo werden 14 woningen gebouwd in Waasmunster op gronden van Dendermondse Volkswoningen en 26 in Sint-Gillis-Dendermonde op gronden van de SHM Volkswelzijn. In Wetteren was er een grondruil met de SHM Eigen Dak. In Buggenhout kocht de SHM in 2013 via het voorkooprecht 1.568 m² in een woonuitbreidingsgebied (waarvoor 14 koopwoningen zijn aangemeld). In Berlare kon het voorkooprecht bij een openbare verkoop niet worden toegepast omdat de verkoopprijs 20% boven de schattingsprijs lag. In functie van het te realiseren BSO in deze gemeente onderzocht de SHM ook of er leegstaande panden konden opgekocht worden of gronden in woonuitbreidingsgebieden konden aangekocht worden, maar dit leverde niets haalbaars op. In Dendermonde kon door het wegvallen van de aankoopsubsidies geen grond van de SHM Dendermondse Volkswoningen gekocht worden. De visitatiecommissie raadt de SHM aan om na te gaan of de subsidies die Dendermondse Volkswoningen kreeg, niet zouden in vermindering kunnen gebracht worden van de aankoopprijs. In Laarne gaf de gemeente negatief advies om het voorkooprecht uit te oefenen. Ze verkoos de gronden te voorzien voor private ontwikkeling en daardoor vond SBK geen lokaal draagvlak voor de bouw van 15 sociale koopwoningen.

- De visitatiecommissie suggereert dat de SHM meer aandacht zou besteden aan het doorpraten van projectdossiers met lokale woon-en beleidsactoren om de doorloop tijd van de projecten in te korten en problemen zoals met de waterhuishouding te vermijden. De visitatiecommissie moedigt de SHM ook aan om meer mogelijkheden tot samenwerking met andere SHM’s uit het actieterrein af te toetsen. De visitatiecommissie ziet kansen tot synergie inzake detectie, aankoop en ruil van gronden, maar ook op het vlak van zelf aanleggen van infrastructuur door bijvoorbeeld technische geschoold personeel gezamenlijk in te zetten.

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: voor verbetering vatbaar SBK bouwt nagenoeg uitsluitend eengezinswoningen met 3 slaapkamers. De SHM stelt dat er geen vraag is naar sociale koopappartementen. De visitatiecommissie meent echter dat de SHM op basis van de bevolkingsgegevens meer aandacht moet schenken aan woonbehoeften voor alleenstaanden, ouderen en kleinere gezinnen en beoordeelt prestaties daarom als voor verbetering vatbaar. - SBK houdt in totaal 29 inschrijvingsregisters bij voor kandidaat-kopers. 34% van die

kandidaten zijn alleenstaand en zonder kinderen, 22% zijn alleenstaanden met kind(eren), 14% zijn koppels zonder kinderen en 23% koppels met kind(eren). In september 2015 waren er op alle registers samen 286 kandidaat-kopers ingeschreven. De meeste inschrijvingen zijn



voor een woning in Buggenhout (42), Lebbeke (38), Sint-Gillis-Dendermonde (53), Waasmunster (24), Wetteren (35 ) en Zele (27). De SHM verklaart dat dit beperkt aantal inschrijvingen slechts een fractie is van de werkelijke noden op het terrein. De praktijk leert dat velen zich pas inschrijven als er een concreet project wordt aangekondigd, omdat ze op korte termijn een woning willen verwerven.

- De SHM bouwt vooral 3-slaapkamerwoningen en sporadisch woningen met 4 slaapkamers. SBK stelt dat zij geen appartementen bouwt omdat die moeilijk verkoopbaar zijn. Volgens SBK is hier geen vraag naar. De SHM geeft echter niet aan hoe zij tot deze conclusie komt. Recent meldde de SHM voor de 1ste fase van het project ‘Elsbos’ in Dendermonde naast de 28 koopwoningen toch ook 4 koopappartementen aan. De visitatiecommissie stelt vast dat SBK zich eenzijdig richt op de bouw voor grotere gezinnen. Er worden geen feitelijke argumenten aangereikt waaruit geen nood aan andere woontypes moet blijken. Daarom raadt de visitatiecommissie aan om de keuzes die aan de basis liggen van de projecten beter te motiveren op basis van analyses en woonbehoeften, in overleg met de gemeente en woon- en welzijnsactoren.

- Noch in het lokaal woonoverleg noch rechtstreeks heeft SBK een vraag gekregen van welzijnsactoren om te bouwen voor specifieke doelgroepen. Voor de SHM Volkswelzijn heeft SBK wel 4 ADL-woningen gebouwd.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om met andere woon- en welzijnsactoren in het lokaal woonoverleg de feitelijke noden aan andere typologieën als kleinere woningen, aanleunflats en appartementen in de stads- en dorpskernen in kaart te brengen en in functie daarvan toekomstige projecten te realiseren. PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar - SBK behoort in de periode 2010-2014 zowel inzake de bouwproductie, het aantal

aangemelde en projecten die op een uitvoeringsprogramma staan, als inzake het bemiddelen van Vlaamse woonleningen tot de middenmoot. Diverse gemeentebesturen stellen echter uitdrukkelijk dat het BSO-koop niet haalbaar is en enkel op langere termijn wenselijk is.

- De SHM spant zich permanent in om gronden te verwerven. Ze heeft evenwel nog veel

historische grondreserves. Ondanks tegenkantingen van diverse gemeentes, moedigt de visitatiecommissie de SHM aan sneller die gronden te gebruiken voor het realiseren van nieuwe projecten. Door het wegvallen van de subsidies voor sociale koopsector, dreigt het kostenplaatje duur uit te vallen. Daarom moedigt de visitatiecommissie de SHM aan om met andere SHM’s in het actieterrein te zoeken naar samenwerking.

- SBK bouwt bijna uitsluitend eengezinswoningen met 3 slaapkamers en geen

koopappartementen. Zij maakt echter geen analyses op basis van woonbehoeften. Daarom beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om meer aandacht te hebben voor de woonbehoeften van alleenstaanden, ouderen en kleinere gezinnen en voor diverse woningtypen.



4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1 De SHM staat in voor de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: niet van toepassing OD 2.2: De SHM is milieuvriendelijk in functie van de betaalbaarheid Beoordeling: voor verbetering vatbaar SBK heeft een beperkte visie op haar bijdrage aan een beter milieu. Ze stelt architecten aan die aandacht hebben voor duurzame technieken en realiseert grotere verdichting en beperkter gebruik van de ruimte. De koopwoningen voldoen aan de EPB-normen. Toch is er een ruimere visie en strategie noodzakelijk inzake aanwending van duurzame technieken en de bijdrage van de SHM tot een beter milieu. De prestatie wordt als voor verbetering vatbaar beoordeeld. - SBK is zich bewust van het spanningsveld tussen enerzijds betaalbaar bouwen en anderzijds

zo milieuvriendelijk en duurzaam mogelijk bouwen. Bedoeling van SBK is de kopers een betaalbare, goed geïsoleerde basiswoning aan te bieden zonder veel technische innovaties die ook betaalbaar blijft. Ze kiest voor woningen met zonneboilers en een maximaal E50-peil. Ter illustratie bezorgde zij de visitatiecommissie een overzicht van het E-peil en het K-peil van recente realisaties. Het vereiste K-peil was steeds maximum 40, maar het maximale E-peil varieerde van E80 in 2012, E70 in 2013 tot E60 in 2014 of 2015. Uit de gesprekken met woon- en beleidsactoren bleek een algemene tevredenheid over de kwaliteit van de koopwoningen en werden voorbeelden aangehaald van kopers die slechts 1/3de van de vroegere energierekening in een sociale huurwoning moesten betalen. Na aankoop geeft de installateur in de woning de nodige toelichting bij de handleiding van het gebruik van de toestellen en verwarmingsinstallatie en is er ook een postinterventiedossier aanwezig (zie OD 6.1).

- SBK geeft de ontwerpers geen volwaardig programma van eisen mee. Ze beperkt zich tot de standaardnormen van de C2008 en de simulatietabel van de VMSW. De SHM streeft ook telkens naar een voldoende verdichting om zo minder ruimte in te nemen en probeert de vergunningverlenende overheden hiervan te overtuigen. Voorbeelden zijn Broekstraat (Buggenhout) waar SBK 5 woningen bouwde (in plaats van 4), Serskamp waar ze, na een beroepsprocedure, 3 woningen kon realiseren (in plaats van 1) en het project Heidepark (Lebbeke) waar de oorspronkelijke verkaveling werd hertekend en bijkomende infrastructuur werd voorzien om een hogere dichtheid te kunnen bereiken. De SHM streeft daarbij naar het realiseren van kleinere percelen en kleinere woningen (en een maximale verkoopprijs van 200.000 €), wat wel tot meningsverschillen leidt met sommige gemeenten die net voor grotere woningen en een lagere verdichting pleiten (en dus een groter ruimtegebruik).

OD 2.3 De SHM bouwt aanpasbaar. Beoordeling: voor verbetering vatbaar. SBK realiseerde geen aanpasbare sociale koopwoningen. De SHM beperkt zich grotendeels tot de toepassing van de wettelijke vereisten rond rolstoelbezoekbaarheid, maar bouwt momenteel ook een woning die aan de concrete behoeften van een mindervalide kandidaat-koper is aangepast. De visitatiecommissie beoordeelt deze doelstelling als voor verbetering vatbaar omdat de SHM geen strategie heeft die met principes van aanpasbaar bouwen rekening houdt en evenmin duidelijke prestaties kan voorleggen.



- Voor de koopactiviteiten wordt van sociale huisvestingsmaatschappijen verwacht dat ze rekening houden met de principes van rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid en daartoe een efficiënte en effectieve strategie beschikken. SBK beperkt zich tot de (overigens wettelijk verplichte) rolstoelbezoekbaarheid van de koopwoningen door de deuren op de gelijkvloerse verdieping standaard breder aan te bieden.

- Daarnaast bouwt SBK één woning in het Heidepark (Lebbeke) die aangepast wordt aan de fysieke beperkingen van de koper. Volgens de SHM is dat de enige vraag die zij hiervoor tot op heden kregen. In de Resedalaan Sint-Gillis-Dendermonde bouwde SBK 4 ADL-woningen op vraag van de SHM Volkswelzijn met inloopdouches, verlaagde wastafels en aanpasbare keuken.

De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om een efficiënte en effectieve strategie op de

aanpasbaarheid van de koopwoningen op te maken zodat zij aan deze doelstelling kan

beantwoorden. Zo kan de SHM inzetten op inloopdouches, drempelloze toegangen, flexibele

wanden, hoogte van stopcontacten aanpassen, vaste trappen naar zolderverdiepingen met

nutsleidingen voorzien om er volwaardige leef- of slaapruimten van te kunnen maken. PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING Eindoordeel: voor verbetering vatbaar SBK levert de vereiste inspanningen om onnodig gebruik van de ruimte te voorkomen en een maximale verdichting te realiseren. Ze heeft een beperkte visie inzake duurzame technieken en op haar bijdrage tot een beter milieu. De koopwoningen voldoen aan de EPB-normen. De SHM beperkt zich inzake de rolstoelbezoekbaarheid van de koopwoningen tot de deuren op de gelijkvloerse verdieping breder te maken. Ze bouwde nog geen aanpasbare woningen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan een efficiënte en effectieve strategie op te maken inzake rolstoelbezoekbaarheid en aanpasbaarheid.



4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

SBK spant zich in om in elke fase van het ontwerpen bouwproces de kosten te beheersen. Echter met een beperkt effect: in 6 van de laatste 9 projecten lukt het de SHM niet om bij aanbesteding onder de prijsplafonds van de VMSW te blijven. Daarnaast moet de sturing op meerwerken worden verbeterd omdat deze vergeleken met andere SHM's hoog zijn. De woningen zijn evenwel betaalbaar voor de kopers; de mediaan verkoopprijs is relatief laag vergeleken met andere SHM's. De visitatiecommissie vindt dat de prestaties van SBK op deze operationele doelstelling voor verbetering vatbaar zijn.

- De mediaan verkoopprijs van sociale koopwoningen van de SHM bedroeg in 2014 circa € 170.000. Vergeleken met andere SHM's die sociale koopwoningen realiseren is deze prijs eerder laag te noemen: twee derde van de SHM's bood in 2014 woningen aan tegen een hogere mediaan verkoopprijs. De afgelopen drie jaren lag de mediaan verkoopprijs ook rond de dit bedrag. De SHM gebruikt zelf het maximum van € 200.000 als betaalbaar voor de doelgroepen van sociale koopwoningen. Behoudens de verkoop van twee woningen in 2010 (Nieuwstraat te Lebbeke; verkoopprijs € 230.000 waarvan € 74.000 grondaandeel) gelegen op een groot perceel grond (560 m²) werd aan deze norm voldaan. De mediaan verkoopprijs van een sociale koopwoning bij SBK Dendermonde, incl. grond en btw, lag in 2014 ongeveer 14.500 € lager dan de verkoopprijs van een woning in het actieterrein van de SHM. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de SHM nieuwbouwwoningen realiseert terwijl in de andere prijzen ook verkoopprijzen van bestaande (oude) woningen zijn inbegrepen. De mediaan prijzen voor woningen (€ 184.500 +17,6% in 2010-2014) en bouwgronden (€ 182 per m², +36% in 2010-2014) zijn in het actieterrein van SBK substantieel lager dan in Vlaanderen maar zijn in de afgelopen 5 jaar wel sterker gestegen dan in Vlaanderen (woningen: € 205.000, + 15,33% in 2010-2014 en bouwgronden: € 217 per m², +12,98% in 2010-2014). De SHM stelt dat door stijgende grondprijzen de betaalbaarheid voor de sociale doelgroep meer onder druk komt te staan. De visitatiecommissie vindt alleszins dat SBK betaalbare koopwoningen realiseert.

- Een van de meest productieve manieren om de kostprijs van woningen betaalbaar te houden is het grondaandeel beperken. Qua oppervlakte kiest SBK nu voor een gemiddelde perceelgrootte van 3 are (in open- of halfopen bebouwing) (zie OD 2.2). Beduidend minder dan in het verleden, maar nog net genoeg aldus de SHM voor een klein tuintje, oprit en vaak inpandige garage (zie OD 4.1). De SHM rekent 75% van de venale waarde van de grond (het maximum) in de verkoopprijs van de woning. Vooral wanneer het onlangs verworven gronden betreft en de waardebepaling van de grond voor de SHM nadelig uitvalt, geeft SBK aan dat 75% van de venale waarde niet meer altijd de kostprijs van de grond dekt. Ook wanneer gronden van de gemeente worden verworven, moet daarvoor de marktwaarde betaald worden, omdat gemeenten volgens SBK ook naar middelen op zoek zijn (zie OD 1.4).

- In het verleden realiseerde SBK regelmatig projecten met 3 tot 5 woningen (bijv. ‘Ons Dorp’ te Wichelen, Kerkhofweg te Dendermonde), vaak op vraag van de gemeenten om zo restgronden en moeilijk bebouwbare percelen een invulling te geven. Deze projecten zijn echter niet rendabel, onder andere vanwege schaalnadelen in ontwerp, aanbesteding en administratie (zie ook OD 5.1 en 5.2). De SHM oordeelt dat vanaf 6 woningen een project



goed haalbaar is. In bepaalde gevallen wordt hiervan afgeweken, vooral in gemeenten waar het BSO duidelijk op geen andere wijze kan gehaald worden of op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente.

- In de ontwerpfase geeft SBK de ontwerpers expliciet de opdracht mee om te voldoen aan de maximale kostprijzen uit de simulatietabel van de VMSW. Daarnaast probeert de SHM in overleg met ontwerpers en gemeenten de kosten te beperken, bijvoorbeeld door de densiteit te verhogen. Of door in plaats van een ondergrondse parking nu bij 6 van de 9 woningen garages voorzien (Kerkstraat te Waasmunster). De SHM stelt echter ook vast dat de kosten toenemen door bijvoorbeeld vereisten inzake groenvoorziening. Sommige projecten (zoals Kerkstraat te Waasmunster) lopen forse vertragingen (zie OD 1.2) op door telkens het ontwerp aan te passen aan de veranderende inzichten van onder andere de gemeente. Ook ondervond bij dit project de SHM veel tegenstand van omwonenden wat vertragend werkt en uiteindelijk ook kostenverhogend is omwille van de doorlopende rente indien de grond met een lening werd aangekocht. Standaard worden de woningen van SBK opgeleverd zonder vloerbekleding, zonder tegels (wel voorzien van bad en toilet) en zonder keuken (wel aansluitingen voorzien). Door deze afwerkingsaspecten over te laten aan de persoonlijke smaak van kopers kan de verkoopprijs worden gereduceerd.

- In de aanbestedingsfase liggen ook mogelijkheden voor een SHM om kostenoverschrijding te voorkomen of verminderen. Zo werden bij SBK projecten opnieuw aanbesteed als bleek dat ze veel te hoog uitpakten, een goede zaak volgens de visitatiecommissie. De SHM leverde een overzicht aan van de laatste 9 werven die werden opgeleverd. Daaruit blijkt echter dat in 6 werven het aanbestedingsbedrag 5-10% hoger was dan de maximale kostprijs volgens de simulatietabel van de VMSW. De projecten worden opgevolgd door de directeur. Omdat SBK Dendermonde de projecten in een relatief laat stadium aanmeldt bij de VMSW (zie OD 1.2), is het aantal projecten dat tegelijkertijd loopt overzichtelijk en hebben de projecten doorgaans een relatief korte realisatietermijn De woningen worden na de voorlopige oplevering vlot verkocht (zie OD 1.2).

- Tijdens de werfopbouw kunnen meerwerken ontstaan, verklaard door onvoorziene aanpassingen van fundering en bronbemaling (bijvoorbeeld Resedalaan, Dendermonde). Het totaalbedrag aan contractwijzigingen bij SBK Dendermonde tegenover het totaal aanbestedingsbedrag in het jaar 2014 bedroeg 2,66%. In 2014 hadden de meerwerken vooral betrekking op een niveauverschil waardoor grond aangevuld diende te worden, betonnen trappen te worden verlengd, kosten waren verbonden aan extra metselwerk en oprichting van muren en plaatsing van gewapende betonbalken, in totaal ruim € 33.000 op een aanbestedingsbedrag van € 1,3 miljoen (2,6%). Daarnaast geeft SBK aan dat meerwerken soms een bewuste keuze zijn, vooral wanneer het werken betreft die later anders toch door de individuele kopers moeten worden uitgevoerd en dan veel duurder zouden uitvallen, zoals bijvoorbeeld omkastingen. Uit de prestatiedatabank blijkt dat de meerwerken jaarlijks tussen maximaal 3,7% (in 2010) en minimaal 2,3% (in 2012) liggen. De afgelopen vijf jaar behoort SBK Dendermonde telkens tot de 15% SHM's (koopactiviteiten) met de hoogste aandelen meerwerken. De visitatiecommissie vindt dat SBK Dendermonde zich meer kan inspannen om deze te beperken, te recupereren of binnen de werven op te vangen door bijkomende besparingsmogelijkheden te zoeken in overleg met ontwerpers en aannemers. Alle meerwerken worden door de raad van bestuur goedgekeurd. In 3 projecten (van de lijst van 9) viel het aanbestedingsbedrag binnen de prijsplafonds uit de simulatietabel van de VMSW en konden de meerwerken nog worden opgevangen waardoor het totaal binnen het maximum bleef. Bij de overige 6 projecten werd bij aanbesteding het prijsplafond reeds overschreden.



De visitatiecommissie vraagt extra aandacht van SBK voor kostenbeheersing en dit vanaf de ontwerpfase maar vooral ook over de aanbesteding en werfopvolging tot aan de oplevering. Hierbij kan de SHM mogelijk gebruik maken van de kennis en capaciteit van andere SHM's in het actieterrein (zie ook OD 5.5) opdat zij niet altijd zelf het wiel hoeft uit te vinden. De visitatiecommissie beveelt daarnaast aan om werven vanuit het oogpunt van betaalbaarheid en meerwerken te evalueren en goede kostenbesparende praktijken te vertalen in een standaard werkwijze voor de maatschappij. De visitatiecommissie beveelt SBK ook aan om de eigen criteria en vereisten in een eenduidig format te gieten en die ook vaker te evalueren (zoals bijvoorbeeld een relatief dure inpandige garage, vermits aan de vereisten van gemeenten kan worden voldaan). Op die manier kunnen eventuele risico’s in een vroeg stadium herkend worden en kan de opgedane ervaring verankerd worden in de werking.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust

Beoordeling: niet van toepassing

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar SBK realiseert sociale koopwoningen die vergeleken met andere SHM's zeer betaalbaar zijn; mediaan verkoopprijs in 2014 € 170.000, twee derde van de SHM's heeft hogere verkoopprijzen. De maatschappij tracht kosten te beheersen maar dat lukt zeker niet altijd; het merendeel van de 9 onderzochte projecten zat bij aanbesteding al boven de prijsplafonds van de simulatietabellen van de VMSW. De SHM probeert bij het ontwerp kosten te besparen door kleinere percelen, hogere densiteit en goedkopere alternatieven voor ondergronds parkeren en groenstroken. De meerwerken zijn vergeleken met andere SHM's hoog (85% van de SHM's heeft een kleiner aandeel meerwerken). De visitatiecommissie beveelt aan dat SBK meer aandacht schenkt aan kostenbeheersing in met name de aanbestedingsfase en tijdens de werfopbouw.



4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: niet van toepassing

OD 4.2 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed

Noch de maatschappij zelf noch de woon- en beleidsactoren signaleren leefbaarheidsproblemen

in de door SBK gerealiseerde wijken of projecten. Ze wijzen er op dat bewoners er graag wonen.

Dit wordt ook bevestig door de tevredenheidsenquêtes. De visitatiecommissie is van mening dat

de prestaties van de SHM voor deze operationele doelstelling ‘goed’ zijn. De visitatiecommissie

besluit dat SBK zorgt voor aangename en leefbare woningen en wijken en vindt dat SBK goede

prestaties levert op deze operationele doelstelling.

- Alle gesprekspartners van de visitatiecommissie geven aan dat er zich in de wijken, waar SBK

sociale koopwoningen heeft gerealiseerd, geen leefbaarheidsproblemen voordoen. Ze

benadrukken zelfs dat de gezinnen er graag wonen en dat het imago van die wijken goed is.

De visitatiecommissie vindt het een verdienste van de SHM dat de wijze waarop ze haar

woningen en woonomgeving heeft gebouwd en ingericht (zie OD 1.2 en OD 3.1) geen enkele

aanleiding geeft tot leefbaarheidsproblemen.

- De actoren geven aan dat de SHM veel oog heeft voor woon- en omgevingskwaliteit,

bijvoorbeeld door het voorzien van privé- en openbaar groen, het voorzien van de nodige

bergruimte en het realiseren van voldoende parkeermogelijkheden. De SHM tracht aan elke

eengezinswoning een eigen tuin te koppelen, zelfs al is die klein en ligt die aan de straatkant.

Zo hebben de bewoners voldoende opbergruimte en mogelijkheden om zich te ontspannen in

de groene ruimtes. De SHM en de gemeentebesturen waar SBK bouwt, vinden elkaar in hun

keuze voor de realisatie van gemengde huur/koop projecten en eerder kleinschalige,

inbreidingsgerichte projecten. Daardoor ontstaan er gemengde projecten met huur en

koopwoningen uit de privé-markt. Dit betekent dat SBK haar eengezinswoningen dichter bij

allerlei voorzieningen bouwt. OD 4.3 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer Beoordeling: niet van toepassing OD 4.4 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: niet van toepassing

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID Totaaloordeel: goed Er zijn geen leefbaarheidsproblemen in de koopwoningen en hun omgeving, mede door de aandacht die de SHM besteedt aan de inplanting van de koopwoningen, door de combinatie met private huurwoningen en door het creëren van groen- en ontspanningszones.



4.5 PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar

Beoordeling: goed

De financiële ratio’s voor de periode 2010 tot en met 2014 en de financiële planning tonen aan

dat SBK financieel leefbaar is. De prestaties van de SHM op deze operationele doelstelling worden

door de visitatiecommissie als goed beoordeeld. Toch waarschuwt de visitatiecommissie voor

teveel optimisme. De rentabiliteit en daardoor de financiële leefbaarheid staan op lange termijn

onder druk door de stijgende grondprijzen, de relatief beperkte grondvoorraad, het wegvallen van

de subsidies voor verwerving en infrastructuur, de ongelijkmatige productiestroom en het feit dat

de vergoeding van de VMSW voor de bemiddeling van de sociale leningen niet alle

werkingskosten van die activiteit van de maatschappij dekt. - De financiële ratio’s schetsen een positief beeld van de financiële leefbaarheid van SBK:

o de gecorrigeerde liquiditeitsratio in de enge zin geeft weer in welke mate de SHM in staat is om haar financiële verplichtingen op korte termijn na te komen. Wanneer de ratio lager dan 1 is, stelt er zich op dit vlak een probleem. SBK voldeed in de periode 2010 tot en met 2014 telkens aan de norm. Waarbij in 2011 de ratio net boven de norm lag, bedraagt deze in 2014 2,12. De liquiditeitsratio houdt geen rekening met de voorraad gebouwde maar nog niet verkochte woningen. Dit verklaart de daling in 2011 omdat uitgaven werden gedaan voor de 32 woningen die het daaropvolgend jaar werden verkocht;

o de netto vrije cashflow marge uit de gewone bedrijfsvoering - de verhouding tussen de periodiek terugkerende uitgaven en de terugkerende inkomsten - bedroeg 175% in 2014 en lag ook in de daaraan voorafgaande jaren steeds ver boven de norm van 85%. Uit deze parameter kan voor een SHM die hoofdzakelijk koopwoningen bouwt geen conclusie getrokken worden omdat de periodiek terugkerende inkomsten sterk afhankelijk zijn van de opleveringsdata van de woningen;

o de netto winstmarge uit de gewone bedrijfsuitvoering voldeed in 2014 niet aan de norm (hoger dan 0%): -6,4%. Een belangrijke verklaring hiervoor is dat het boekjaar 2014 met een verlies werd afgesloten omdat er slechts 3 woningen effectief werden verkocht (Oud Dorp, Wichelen opgeleverd in januari 2014). Er werden ook 13 woningen voorlopig opgeleverd in december 2014 (Heidestraat, Wichelen en Dr. van Cauterenstraat, Zele) maar nog niet verkocht in dat jaar. De opbrengsten van de 3 verkochte woningen waren in 2014 niet voldoende om de kosten te dekken. In 2013 was de netto winstmarge nog net positief (0,43%). In 2010 en 2011 lag de netto winstmarge wel boven de norm (respectievelijk circa 18% en 9%).

o de solvabiliteit geeft de graad van financiële onafhankelijkheid aan en wordt weergegeven als de verhouding van het eigen vermogen ten opzichte van het totale vermogen. Een solvabiliteit van 10% wordt als een minimum beschouwd om de terugbetaling van vreemd vermogen aan de schuldeisers te waarborgen. Omdat deze ratio sterk afhankelijk is van de historiek van een SHM wordt het resultaat niet toegerekend aan de prestatie van de SHM: de visitatiecommissie beoordeelt de solvabiliteitsratio dus niet. Ter indicatie geeft de visitatiecommissie mee dat deze ratio in de periode 2010 tot en met 2014 fluctueert tussen 55% (2011) en 68% (2013). In 2014 bedraagt de solvabiliteit circa 60%. De fluctuaties worden voornamelijk verklaard door de winstmarge (of het verlies in bijvoorbeeld 2014) op de verkoop van woningen. Deze winst of dit verlies wordt immers aan de reserves (eigen vermogen) toegewezen en versterkt of verzwakt daarmee de solvabiliteit van de SHM.



– De financiële gezondheid van SBK is in principe goed, maar de rentabiliteit staat onder druk. De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM dit ook inziet, maar er nog niet in geslaagd is hiervoor een oplossing te vinden. Een continue en gelijkmatige stroom aan te verkopen woningen waarop een (kleine) winst wordt gerealiseerd is van groot belang voor de financiële gezondheid. Te meer omdat deze winstmarge (enkel mogelijk op de grondprijs) verder onder druk zal komen te staan door het wegvallen van subsidies voor verwerving van gronden en aanleg van infrastructuur en nieuwe aan te kopen gronden duurder zijn dan de historische gronden waarover de maatschappij beschikt.

– De SHM dient er dus over te waken dat de inkomsten minimaal toelaten om de kosten te dekken. De kosten uit de bouwactiviteiten worden doorgaans gedekt door kleine winsten op de grond bij de effectieve verkoop van woningen. Hoger werd aangegeven dat de rentabiliteit van de projecten van SBK onder druk staat en de netto winstmarge laag en soms negatief is. Het ander deel van de werkingskosten moet de SHM dekken met de vergoeding die zij van de VMSW ontvangt op het bemiddelen voor de Vlaamse Woonlening. Ook deze vergoeding vangt maar een beperkt deel van de kosten op. Omdat het kostenniveau op zich relatief laag is (zie ook OD 5.2) ziet de visitatiecommissie daar minder mogelijkheden om de financiële gezondheid verder te verbeteren. Omdat SBK Dendermonde structureel de grond tegen het maximum van 75% van de venale waarde verkoopt, zijn de mogelijkheden om een grotere winstmarge daarop te realiseren nihil. De SHM onderzoekt momenteel hoe de projecten het meest op kunnen leveren.

– Om haar activiteiten te kunnen blijven uitvoeren is het ook belangrijk dat een SHM met koopactiviteiten beschikt over voldoende liquide middelen, onder andere om de financieringskosten tijdens de bouwfase onder controle te houden en om gronden en panden aan te kopen (zie OD 1.4). SBK beschikte bij aanvang van de visitatieperiode in 2011 over ongeveer € 2,6 miljoen op de rekening courant bij de VMSW. Door grondaankopen en uitgaven voor nieuwe projecten nam dit af tot ongeveer € 900.000 eind 2014. De komende jaren is, volgens de financiële planning, door verkoopopbrengsten een stijging te verwachten tot € 1,6 miljoen in 2017. Hiermee beschikt SBK voorlopig over voldoende liquide middelen voor de voorgenomen activiteiten.

– De financiële planning opgemaakt samen met de VMSW (zie OD 5.4) onderbouwt de bovenstaande analyse, onder andere omdat daaruit blijkt dat nieuwe projecten qua liquiditeiten te weinig bijdragen tot de verbetering van de financiële gezondheid. Een constant beleid (zonder projecten) levert een negatieve vrije kasstroom op. Dan staan er tegenover de lopende uitgaven (personeel, administratieve kosten) geen inkomsten. Op termijn heeft dit tot gevolg dat het saldo van de liquide middelen negatief dreigt te worden.

De visitatiecommissie suggereert dat de SHM een strategie ontwikkelt om de financiële leefbaarheid van de maatschappij op langere termijn in stand te houden en de rentabiliteit te verbeteren. De elementen waarop de SHM invloed kan uitoefenen en van invloed zijn op de financiële leefbaarheid zijn hierboven en ook op andere plaatsen in dit rapport uitdrukkelijk aan bod gekomen en maken daarom best deel uit van die strategie.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed

Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de kostenbeheersing van SBK als goed. De werkingskosten zijn

laag in vergelijking met andere maatschappijen en met het aantal verkochte woningen. De SHM

kampt echter wel met aanhoudende contractwijzigingen t.o.v. het bestelbedrag (meerwerken).



De visitatiecommissie suggereert daarom dat de SHM meer lessen trekt uit opgedane ervaringen

en meer aandacht schenkt aan de projectvoorbereiding en -opvolging om deze kosten te

proberen te voorkomen (zie ook OD 3.1).

– De werkingskosten die SBK toerekent aan de bouwactiviteit voor personeel en niet-personeel samen bedragen gemiddeld € 16.486 per verkochte woning per jaar over de afgelopen vijf jaar. Hiermee levert de SHM volgens de visitatiecommissie een goede prestatie: 70% van de SHM's die koopwoningen realiseren hebben in 2014 hogere werkingskosten per gerealiseerde woning. Hierbij dient te worden opgemerkt dat pas vanaf 2014 een opsplitsing kan worden gemaakt tussen de werkingskosten voor de bouwactiviteit en die voor de leningsactiviteiten. SBK gebruikt als verdeelsleutel 50/50, waardoor in plaats van € 198.596 in 2013 nu € 101.941 (de helft van het totaal) aan personeelskosten aan de bouwactiviteiten worden toegerekend. Ook wanneer we de totale werkingskosten (bouwen leningsactiviteiten) van 2014 van de SHM in rekening brengen (ongeveer € 17.950 per woning), blijken de kosten nog altijd lager te liggen dan bij 60% van de SHM’s met koopactiviteiten. De niet personeelsgebonden werkingskosten zijn in absolute bedragen ook laag bij SBK Dendermonde; circa 70% van de SHM's met koopactiviteiten heeft hogere werkingskosten. Hoewel de kosten relatief laag zijn, overweegt de SHM om samen te werken met andere maatschappijen ten einde de kosten te kunnen delen (zie ook OD 5.5).

– Het aantal personeelsleden in verhouding tot het aantal verkochte woningen ligt laag in vergelijking met andere SHM’s die koopwoningen aanbieden; circa 70% van deze SHM's heeft meer personeel in verhouding tot het aantal verkochte woningen. Het gaat bij SBK over 2,2 voltijdse personeelsleden volgens het jaarverslag 2014. De laatste aanwerving dateert van 2011. Alleen de directeur werkt voltijds. De overige twee administratief bedienden werken 60%.

– In de verdeling van de totale werkingskosten over de lening-activiteiten en bouwactiviteiten wordt in 2014 ruim € 131.000 toegeschreven aan de lening-activiteiten, waarvan € 101.941 personeelslasten. De vergoeding van de VMSW voor de bemiddeling in de Vlaamse Woonlening steeg bij SBK van ruim € 80.000 in 2011 naar ongeveer € 110.000 in 2014. De visitatiecommissie benadrukt dat naast verbetering van de rentabiliteit van de koopactiviteit (zie OD 5.1) ook aandacht moet worden geschonken aan de verhouding kosten/baten bij de lening-activiteit. Wanneer het aantal verkochte woningen stijgt, neemt waarschijnlijk ook het aantal leningen en de bemiddelingsvergoeding toe, waardoor een kostenneutrale activiteit kan ontstaan. Dit vormt één van de elementen van de te ontwikkelen strategie (zie OD 5.1) voor de financiële leefbaarheid op lange termijn.

– De contractwijzigingen t.o.v. het bestelbedrag, de zogenaamde meerwerken, bedragen in 2014 2,66%. Ten opzichte van andere SHM's met koopactiviteiten is het aandeel contractwijzigingen hoog: slechts 2 van de 20 SHM's hadden een groter aandeel contractwijzigingen in 2014. De SHM leverde een overzicht van de laatste 9 werven waaruit blijkt dat de gemiddelde meerwerken ongeveer 3% bedragen. De visitatiecommissie verwijst ook naar haar oordeel bij OD 3.1, waarbij zij vaststelde dat de SHM weliswaar kostenbewust ontwerpt maar de kosten tijdens het bouwproces beter dient te beheersen. De visitatiecommissie adviseerde reeds om de kostenbeheersing te verbeteren vanaf de ontwerpfase maar vooral ook over de aanbesteding en werfopvolging tot aan de oplevering.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Beoordeling: niet van toepassing



OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan


SBK doet beroep op de diensten van de VMSW voor het opmaken van een financiële planning.

Eenmaal per jaar wordt deze planning voorgelegd aan de raad van bestuur. Het financieel plan is,

als gevolg van de strategie voor het aanmelden van projecten (zie ook OD 1.2), vooral op de korte

termijn gericht: de komende 3 tot 5 jaar. Zij voorziet in voorzichtige inschattingen van

bijvoorbeeld verkoopopbrengsten en gebruikt geen simulaties of aanpassing in de fasering van

werven. De financiële aansturing gebeurt daardoor vooral ad-hoc, zoals de visitatiecommissie ook

kon vaststellen in de gevoerde gesprekken. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op

deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar onder andere omdat SBK de planning

niet gebruikt als een echt beleidsinstrument.

- De SHM maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van haar

financiële planning. Volgens dit model wordt de cashflow uit de gewone operationele werking aangevuld met de financiële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven, voor aankopen van panden en gronden en/of voor nieuwbouwprojecten. Deze investeringen kunnen gefinancierd worden met marktconforme leningen en/of met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve impact op de liquide middelen van de SHM, zoals in het verleden bij de grondaankopen van SBK vaak het geval was. De planning concentreert zich in het bijzonder op de terugbetalingscapaciteit van de SHM van de door de VMSW toegestane leningen. De planning wordt jaarlijks opgemaakt en eenmaal per jaar voorgelegd aan de raad van bestuur van de SHM maar wordt niet actief gebruikt. Bijvoorbeeld wanneer er over nieuwe projecten besluiten worden genomen, bij het faseren van werven en de aankoop van gronden of voor het bepalen van besluitvormingscriteria hierbij (zie OD 5.6). Ook worden er geen simulaties gemaakt ten aanzien van de effecten van bijvoorbeeld het wegvallen van de subsidies voor verwerving en uitrusting van gronden of andere risico's. De visitatiecommissie acht een dergelijk actief gebruik van de financiële planning noodzakelijk voor SBK gezien het wegvallen van subsidies, de druk op de rentabiliteit en om het plan als echt beleidsinstrument te kunnen benutten.

- Uit de financiële planning blijkt dat SBK de komende jaren positieve liquide saldi houdt en de geplande projectinvesteringen de capaciteiten van de SHM niet overstijgen. De vrije cashflow is negatief, wat betekent dat de uitgaven de inkomsten overtreffen en er dus verkoopwinsten uit de investeringscashflow nodig zijn om geen verlies te maken. Nieuwe projecten leveren qua liquiditeiten te weinig bijdrage aan de verbetering van de liquiditeitspositie van de SHM, ze leveren eerder verliezen op. Tussen 2015 en 2017 is de investeringscashflow positief (meer verkoopopbrengsten dan uitgaven voor het bouwen van woningen), waardoor ook in de opvolgende jaren de liquide middelen verdubbelen van ongeveer € 935.000 in 2015 tot € 1,8 miljoen in 2018. Vanaf 2019 werden geen projecten meer in de planning opgenomen en neemt het saldo liquide middelen jaarlijks af.

- De visitatiecommissie constateert dat SBK zicht heeft op haar financiële positie en op dit vlak de grootste risico's kent: een voldoende groot bouwvolume realiseren om financieel gezond te blijven, een groter aantal woningen per project bouwen en voldoende grote verkoopopbrengst (netto winst) boeken door vooral woningen te realiseren op historisch (tegen lage prijzen) aangekochte gronden. Aangezien de beperkte woningverkopen in 2014



(OD 1.2) en lage rentabiliteit (OD 5.1 en deze OD) van de SHM een risico voor de financiële leefbaarheid vormen, beveelt de visitatiecommissie aan dat de SHM een financieel planningsinstrument gebruikt bij het nemen van beleidsbeslissingen. In de besluitvorming van de raad van bestuur dient de financiële positie systematisch en expliciet onderdeel te worden van de af te wegen criteria. De aangekondigde afschaffing van de subsidies voor koopprojecten zorgt ervoor dat de inzet van de eigen middelen een grote rol zal spelen bij de financiële leefbaarheid. Daarom vormt een degelijke financiële planning een essentieel element om de financiële consequenties van de activiteiten en beslissingen te blijven overzien en er voor te zorgen dat de SHM financieel gezond blijft. De visitatiecommissie beveelt aan om ook de financiële toekomstmogelijkheden van SBK te onderzoeken en hierbij verschillende alternatieven door te rekenen (zie ook OD 5.7).

OD 5.5: De SHM streeft ernaar te evolueren naar een echte woonmaatschappij

Beoordeling: goed

SBK werkt intensief samen met 4 SHM's in haar actieterrein. Zij is een regelmatige actieve deelnemer aan het lokaal woonoverleg in de gemeenten van haar actieterrein. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als goed. De komende jaren zal SBK moeten anticiperen op de - nog deels onzekere - gevolgen van de beleidswijzigingen voor de koopsector. De SHM is daarbij bereid tot meer samenwerking, maar geen voorstander van een fusie.

- SBK richt haar eigen activiteiten uitsluitend op het realiseren van sociale koopwoningen en

het bemiddelen voor de Vlaamse Woonlening. De SHM maakte afspraken met SHM Eigen Dak (Wetteren) om voor haar klanten de sociale leningen te bemiddelen. SBK verwijst kandidaten zo nodig door naar andere erkende kredietmaatschappijen in Hamme, de provinciale lening van Oost-Vlaanderen of naar het Vlaams Woningfonds. Ook verwijst SBK kandidaten door naar de lokaal zeer actieve Belfius-bank en ontvangt zij omgekeerd ook doorverwijzingen van hen.

- SBK werkt intensief samen met een viertal SHM's met voornamelijk huuractiviteiten in haar actieterrein. Zo werden in samenwerking met Eigen Dak (Wetteren) in het kader van sociale mix en optimalisatie van het aantal woongelegenheden gronden geruild. Met de Gewestelijke Maatschappij voor Woningbouw (Zele) werd reeds in 2002 een werf met huur- en koopwoningen gerealiseerd en neemt SBK nu de voortrekkersrol op in een nieuwe werf. Met de SHM Dendermondse Volkswoningen (Dendermonde) werden gezamenlijk gronden aangekocht en werden er op gronden van deze SHM door SBK Dendermonde sociale koopwoningen opgericht via een recht van opstal. Tot slot werkt SBK samen met Volkswelzijn (Dendermonde) waar gezamenlijk gronden werden aangekocht en ook via recht van opstal sociale koopwoningen werden gerealiseerd. Uiteindelijk koopt de kandidaat zowel de woning (van SBK) als de grond (van een andere SHM). Recht van opstal biedt SBK de mogelijkheid om - in nauwe samenwerking met andere SHM's - sociale koopwoningen te realiseren in projecten waar zij zelf niet over gronden beschikt.

- SBK werkt goed samen (zie ook OD 1.2, OD 1.4, OD 1.5 en OD 6.2) met beleidsverantwoordelijken, ambtenaren en welzijnsactoren (zoals OCMW). Dit blijkt uit een aantal voorbeelden. Zo gaat de SHM in op de aangeboden opportuniteiten om gronden aan te kopen. Sommige gemeenten (bv. Zele) leveren een financiële tussenkomst om bepaalde projecten mogelijk te maken. Andere gemeenten bemiddelen voor de SHM bij de aankoop van gronden en panden (Buggenhout) of onderzoeken alternatieven (Laarne) om ook na het



wegvallen van subsidies voor infrastructuur nog sociale koopprojecten te kunnen realiseren (bijvoorbeeld door een recht van opstal). Daarnaast stelt de SHM haar diensten beschikbaar (tegen een vergoeding) om registers te openen voor sociale kavels en de verkoop daarvan te begeleiden (Zele). De directeur en voorzitter bezoeken samen doorgaans het lokaal woonoverleg in alle gemeenten van het actieterrein (zie OD 6.2). De SHM stelt dat het lokaal woonoverleg een goed instrument is dat vlot verloopt en openheid heeft gebracht tussen beleid, ambtenaren en de maatschappij.

- Voor overleg en uitwisseling met andere SHM's met koopactiviteiten neemt de directeur van

SBK deel aan het overleg van Oost-Vlaamse directeuren van SHM’s. Daarnaast is SBK lid van de VLEM, de koepel van SHM’s die koopactiviteiten ontwikkelen.

- Een fusie met andere SHM´s wordt door SBK niet als gunstig ervaren. SBK benadrukt hierbij de verschillen tussen koop- en huuractiviteiten voor publiek, werking, financiering en visie in het lokaal woonbeleid. Een fusie wordt niet in het voordeel van de kandidaat-kopers beschouwd en SBK acht die dankzij de goede samenwerking met de SHM's met huuractiviteiten ook niet nodig. De focus is het vergroten van het bouwvolume en anticiperen op de -nog deels onzekere- gevolgen van de beleidswijzigingen voor de koopsector. De SHM is daarbij bereid tot meer samenwerking om bijvoorbeeld kosten te delen.

De visitatiecommissie raadt aan om in ieder geval na te gaan op welke manier de SHM meer kan samenwerken met de sociale huisvestingsmaatschappijen uit de regio onder andere om zo de efficiëntie te verhogen en om een meer continue stroom aan koopwoningen te realiseren al of niet in gemengde huur/koopprojecten. Meer concreet denkt de visitatiecommissie aan samenwerking met een andere SHM op technisch vlak (o.a. werfopvolging en ontwerpfase) zodat met meer tijd en aandacht voor deze opvolging mogelijk de meerwerken kunnen worden beperkt en de mogelijkheden voor een grotere rentabiliteit van koopprojecten worden vergroot (zie OD 1.2, 3.1 en OD 5.1).

OD 5.6 De SHM beschikt over een goed systeem van interne controle


De visitatiecommissie beoordeelt bij SBK het systeem van interne controle als voor verbetering vatbaar. De procedures zijn op zeer verschillende wijzen uitgeschreven en hun onderlinge samenhang is niet geborgd. Voor investeringen zoals grondaankoop en wederinkoop zijn geen expliciete criteria geformuleerd die eenduidige besluitvorming faciliteren. Er is sprake van een goede samenwerking tussen raad van bestuur, voorzitter en directeur. In samenhang met aanbevelingen en adviezen bij andere operationele doelen beveelt de visitatiecommissie aan om de interne werking vanuit een (nieuwe) toekomstvisie te hertekenen.

- Het personeelsbestand van SBK telt 3 medewerkers (2,2 VTE); een voltijds directeur en 2

deeltijdse bedienden (ieder 60%). Veel verantwoordelijkheden worden enkel opgenomen door de directeur. De taken werden verdeeld, niet nadrukkelijk vanuit competenties, maar vanuit een pragmatische insteek (namelijk de aanwezigheid van medewerkers) en zo ontstond de werkwijze zoals die nu door de SHM wordt gevolgd. De twee bedienden zijn vooral ondersteunend aan de directeur en verrichten administratieve werkzaamheden. Een scherpe functiescheiding en werkverdeling is daarom binnen kleine SHM's niet altijd goed mogelijk. Er zijn bij SBK duidelijke afspraken gemaakt over wie welke werkzaamheden op zich neemt en is er doorlopend overleg en afstemming. Daarnaast vervult de voorzitter een zeer actieve rol door mee te participeren aan belangrijke overlegvergaderingen zoals het lokaal woonoverleg



en alle betalingen van de maatschappij te ondertekenen.

- De werkafspraken worden ondersteund door een tiental procedures welke zijn goedgekeurd door de raad van bestuur. De eerste procedures dateren van 2009. Tevens is er sinds 2012 een deontologische code voor het personeel (maakt deel uit van het arbeidscontract) met daarin uitgangspunten op het gebied van loyaliteit aan de SHM, klantvriendelijkheid en objectiviteit. De mate van detail en het format waarin de procedures zijn uitgewerkt verschilt. Zo geeft de procedure klachtenbehandeling duidelijk weer wie wat moet doen en de termijnen die daarvoor gelden. De procedure wederverkoop is een uittreksel uit het verslag van de raad van bestuur waarin een principe wordt beschreven dat niet verder wordt uitgewerkt in stappen of criteria die eenduidige besluitvorming faciliteren. Vergelijkbare verschillen gelden ook voor de revisie van de procedures: de procedure toewijzing en verkoop van sociale koopwoningen werd in 2010 goedgekeurd en is sindsdien drie maal aangepast. De procedure inkomende facturen is sinds 2010 niet meer aangepast. De visitatiecommissie heeft kunnen vaststellen dat het vier-ogenprincipe wordt toegepast waar dit relevant is (bijvoorbeeld inkomende facturen). Het invoeren van de betalingen in het betalingsprogramma, de controle van de facturen en de ondertekening van deze betalingen gebeuren door verschillende personen. De voorzitter en de directeur ondertekenen beiden alle betalingen. Investeringsbeslissingen worden door de raad van bestuur genomen. Voor grote investeringen zoals grondaankopen zijn geen specifieke procedures noch expliciete besliscriteria goedgekeurd. In de besluitvorming omtrent grondaankopen bekijkt SBK Dendermonde wel structureel of er voldoende woningen kunnen worden gerealiseerd en tegen welke grondprijzen er kan worden aangekocht (zie ook OD 3.1 hierover). Daarnaast spelen in de overwegingen de (ruimtelijke) plannen en aanwezigheid van voorzieningen een rol.

- Ook de bestuurders hebben een deontologische code die effectief door hen gekend is. De code is vooral als indicatieve leidraad bedoeld en sluit aan op de ‘juridische leidraad voor bestuurders van sociale woonorganisaties’. Vooral het juridische kader staat centraal en niet de rol van het bestuur in de organisatie. Deze rol wordt uitgewerkt in het huishoudelijk reglement waarin de verdeling staat van de taken en bevoegdheden tussen directeur, directiecomité en raad van bestuur. De samenwerking tussen raad van bestuur, voorzitter en directeur is goed; er is ook begrip voor elkaars rol. De raad van bestuur wordt naar haar mening voldoende en vlot geïnformeerd door de directeur.

- SBK beschikt niet over een uitgeschreven missie of visie op hoe zij wil evolueren de komende jaren. Evenwel worden ingrediënten voor een missie aangetroffen in de deontologische code: "SBK wil een competente en gewaardeerde partner zijn van de sociale huisvestingsmaatschappijen voor de realisatie van het sociaal woonbeleid in Vlaanderen, en van de Vlaamse regering voor de conceptie en uitvoering van informatietoelevering over dit woonbeleid". Van een systematische vertaling naar procedures en objectieven (bijvoorbeeld aantal te verkopen woningen en aantal te bemiddelen leningen per jaar) is geen sprake, hoewel het stellen van deze doelen en opvolgen ervan een positieve impact kan hebben op de financiële leefbaarheid in de toekomst als subsidies wegvallen (zie OD 5.1 en 5.4). De strategie van de maatschappij is gefragmenteerd terug te vinden in verslagen van de raad van bestuur, bijvoorbeeld als het gaat om wederinkopen van woningen. Belangrijke beslissingen, zoals grondaankoop, zijn niet concreet uitgewerkt in te hanteren criteria. De SHM kan geen informatie verstrekken inzake de doelmatigheid van de bedrijfsprocessen of van evaluaties van werven. Van opvolging van deze thema's en inzicht in mogelijkheden tot verbetering is derhalve geen sprake (zie OD 3.1 en 5.7).

- De visitatiecommissie vindt dat het samenbrengen en expliciteren van de strategie van de



SHM inzicht brengt in eventuele hiaten en tegenstellingen, vooral wanneer de strategie is doorvertaald naar individuele processen die – waar mogelijk meetbaar – aantonen dat zij bijdragen tot de realisatie van de visie en missie. Een samenhangende strategie kan ook bijdragen aan eenduidige besluitvorming en in het geval van SBK lijkt het aangewezen dat die ook meer focus kan leggen op de rentabiliteit van koopprojecten. De visitatiecommissie beveelt aan de interne werking van SBK te hertekenen aan de hand van een toekomstvisie (zie ook OD 5.7) voor deze SHM. Daarbij dient aandacht te worden besteed aan betere verdeling van verantwoordelijkheden, gelijkwaardige uitwerking van procedures en de koppeling naar de missie/visie van de SHM, vastleggen (en bundelen) van de strategie en objectieven van de maatschappij en beslissingscriteria.

OD 5.7: De SHM is bereid tot verandering en verbetering


De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze operationele doelstelling als voor verbetering vatbaar. De SHM maakt weinig tijd voor vorming, reflectie of evaluatie van personeel of om na te denken over de toekomst van de SHM. Verbeteringen in de alledaagse zaken worden vlot doorgevoerd, maar de SHM verbetert niet aantoonbaar haar werking naar aanleiding van tevredenheidsonderzoek of klachten. SBK ontbeert een - bij haar schaal passende - ontwikkeling in de richting van een planmatig gestuurde organisatie die systematisch werkt aan verandering en verbetering. De visitatiecommissie beveelt aan dat de maatschappij een visie ontwikkelt op haar toekomst en een strategie voor planmatige sturing en systematische verandering en verbetering.

De visitatiecommissie stelt vast dat SBK een organische groei heeft doorgemaakt. Niet zozeer vanuit de competenties, maar vanuit een pragmatische insteek (namelijk de aanwezigheid van medewerkers) werden taken verdeeld. Zo ontstond de werkwijze zoals die nu door de SHM wordt gevolgd. De directeur draagt nagenoeg alle verantwoordelijkheden en delegeert vooral ondersteunende (administratieve) werkzaamheden en leningsdossiers aan de twee bedienden. Hoewel de taken zijn verdeeld is er geen sprake van functieomschrijvingen en daardoor is er ook nauwelijks een basis voor een personeelsbeleid met evaluaties, functioneringsgesprekken en opleidingsplannen. Deze werkverdeling in combinatie met de toegenomen complexiteit en looptijd van de projecten en de administratieve lastendruk, maken dat nagenoeg alle beschikbare werktijd op gaat aan 'going-concern' (de tijdige doorgang van alledaagse zaken). Er is maar weinig ruimte voor reflectie, evaluatie van personeel, of om na te denken over de toekomst van SBK Dendermonde. Een uitzondering daarop is de energie die de directeur heeft gestoken in een begeleidende nota ter voorbereiding op de visitatie. Deze nota werd op de raad van bestuur besproken. De visitatiecommissie beveelt aan dat SBK de evaluaties die voor deze nota werden gemaakt, integreert in een routine waarbij er jaarlijks geëvalueerd wordt op de doelstellingen die SBK zichzelf stelt. De visitatiecommissie beveelt ook aan dat SBK bepaalt (in haar toekomstvisie) in welke niche zij nog een rol kan spelen om haar maatschappelijke doelstelling te vervullen.

Waar het gaat om verbeteringen in de alledaagse werking worden deze in onderlinge samenspraak opgepakt. Het vaste 'overlegmoment' op woensdagochtend wordt ook daarvoor gebruikt. Zo werd er bijvoorbeeld voor kandidaat-kopers een lijst gemaakt met stappen en documenten die nodig zijn om een leningdossier te kunnen voltooien, opdat kandidaten telkens de juiste documenten inzenden. Ook werden openingsuren verruimd en administratieve taken herverdeeld.



De directeur en bedienden van de SHM geven aan dat er weinig tijd is voor opleiding en scholing. Mede als gevolg hiervan wordt vooral vorming in het kader van de job aangeboden, bijvoorbeeld: opleidingen voor het financieel informatiesysteem en de hypothecaire software van de VMSW, opzetten en bijhouden van de website, e-tendering en toelichtingen bij wijzigingen in Overdrachtenbesluit of Leningenbesluit. De SHM levert hiermee inspanningen om de kennis van haar medewerkers bij de tijd te houden, maar niet te verbreden of verhogen. De visitatiecommissie suggereert om hier expliciet meer op in te zetten. In combinatie met personeelsevaluaties biedt vorming de basis voor groei en ontwikkeling van medewerkers en het vergroten van hun betrokkenheid bij, en rol in, het realiseren van de doelstellingen van de SHM (zie ook OD 5.6).

- Volgens de visitatiecommissie beschikt SBK over een adequate ICT-infrastructuur, website

en telefonie. De procedure klachtenbehandeling wordt gevolgd en in het jaarverslag wordt verantwoording over de klachtbehandeling afgelegd. Klachten worden door de maatschappij (directeur) opgevolgd, maar gingen in 2014 niet over de werking van de SHM zelf. Hierdoor valt niet vast te stellen of de SHM haar werking of beleid bijstuurt naar aanleiding van klachten.

De komende verandering in de samenstelling van de raad van bestuur (nieuwe voorzitter), de beleidswijzigingen in de koopsector en de resultaten van deze visitatie kunnen een momentum vormen om een toekomstvisie op te stellen over de maatschappelijke doelstelling en de niche waarin de SHM deze kan vervullen. Dit moet het mogelijk maken de SHM te ontwikkelen tot een meer planmatig gestuurde organisatie waarbij veranderen en verbeteren een wezenlijk onderdeel vormen van de strategie van de maatschappij. De visitatiecommissie beveelt aan om in deze toekomstvisie de adviezen omtrent financiële leefbaarheid (OD 5.1 en 5.2), werfopvolging (OD 3.1) en de aanbevelingen over de financiële planning (OD 5.4) en over het hertekenen van de interne werking (OD 5.6) te betrekken.

PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

Eindoordeel: voor verbetering vatbaar

De financiële leefbaarheid van SBK is momenteel goed. De indicatoren en het financieel plan laten wel zien dat de rentabiliteit onder druk staat; nieuwe projecten leveren onvoldoende of geen bijdrage aan verbetering van de liquiditeitspositie van de SHM. Hiertoe beveelt de visitatiecommissie aan om de mogelijkheden te onderzoeken ter verbetering van de rentabiliteit in combinatie van het beter gebruiken van het financieel plan als echt beleidsinstrument. Momenteel gebeurt de financiële aansturing veelal ad-hoc en gericht op de korte termijn. SBK beheerst haar werkingskosten goed, maar dient meer aandacht te geven aan het beperken van meerwerken.

SBK werkt intensief samen met enkele andere SHM's in haar actieterrein aan de realisatie van een sociale mix van huur- en koopwoningen. De SHM is daarbij bereid tot meer samenwerking, om bijvoorbeeld kosten te delen. Zij is een regelmatige deelnemer aan het lokaal woonoverleg in de gemeenten van haar actieterrein. Een uitdaging doet zich voor op het gebied van de interne werking van SBK. Op het gebied van procedures, criteria die eenduidige besluitvorming faciliteren en werfopvolging in functie van beperken van meerwerken is verbetering mogelijk. Een expliciete lange termijn of toekomstvisie voor SBK ontbreekt momenteel en wordt door de visitatiecommissie als sleutel gezien om - passend binnen haar schaalgrootte - toekomstgericht de interne werking te hertekenen. Naast de aandacht voor doorgang van de alledaagse werking kan de SHM meer tijd investeren in reflectie, evaluatie van personeel. Daarnaast dient de



ontwikkeling worden gestart richting een planmatig gestuurde organisatie die systematisch werkt aan verandering en verbetering.



4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTVRIENDELIJKHEID OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed

De visitatiecommissie vindt dat SBK haar kopers duidelijk en goed informeert via diverse communicatiekanalen (website, informatievergaderingen en brochures, brieven) over de koopprojecten en de leningsmogelijkheden. Het onthaal van kandidaat-kopers gebeurt op een professionele manier. - SBK heeft een eenvoudige maar overzichtelijke website. Ze bevat alle informatie voor

kandidaat-kopers en kandidaat-ontleners (voorwaarden, samenstelling dossier). De informatie is overzichtelijk gestructureerd. Er wordt doorverwezen naar andere websites, zoals die van de VMSW met de actuele wetgeving en procedures voor Vlaamse Woonleningen. Zeer interessant op de website van SBK is de informatie over de projecten in opbouw en de toekomstige projecten; de kandidaat-koper kan ze terugvinden per gemeente van het actieterrein. Hij vindt er tevens de inschrijvingsvoorwaarden en de formulieren terug. De website bevat een interessante verwijzing naar de wooncalculator van de VMSW waarmee kandidaten een simulatie kunnen maken van hun Vlaamse Woonlening. Ook vindt de kandidaat-koper er verwijzingen naar andere koopmaatschappijen, actief in de het actieterrein. Het jaarverslag is niet beschikbaar op de website. De visitatiecommissie suggereert om dit wel te doen, zodat iedere geïnteresseerde (woonactor of kandidaat-koper) daar kennis van kan nemen.

- Kandidaat-kopers die ingeschreven zijn in het register van de te verkopen koopwoningen, krijgen op het moment dat hen een aanbod kan worden gedaan een uitnodigingsbrief voor een informatievergadering (Zele, Gustaaf Françoisstraat) en een datum voor het bezoeken van de koopwoningen. Ze ontvangen tevens een inlichtingenbundel (13 pagina’s). Deze bundel bevat de verkoopprijzen, de aankoop- en leningsvoorwaarden, een inplantingsplan met opgave van de verschillende percelen, types, bouwplannen per type, het terug te sturen document met de reactie en overzicht van alle attesten en bewijzen van inkomsten die nodig zijn om een dossier samen te stellen.

Uit het tevredenheidsonderzoek dat SBK zelf voerde (zie OD 6.3) blijkt dat de kandidaat – kopers tevreden en zeer tevreden zijn over zowel de informatiebrochure en vergadering als de kijkdag.

- SBK maakt minstens één keer per jaar haar werking en aanbod bekend in de gemeentelijke

informatiebladen (Dendermonde, Wichelen, Lebbeke, Laarne). Via deze weg worden ook nieuwe projecten of activiteiten aangekondigd. De SHM stelt dat zij het niet nodig acht om meer informatie te verspreiden over haar koopprojecten aangezien zij voldoende kandidaten heeft die zich spontaan aanbieden voor de koopregisters. In het verleden bezocht SBK ook systematisch immobiliënkantoren met een duidelijk overzicht van de mogelijkheden van sociale leningen. Maar door de quasi permanente onzekerheid over de beschikbaarheid van budget bouwde de SHM dit bewust af. De SHM neemt ook niet deel aan woonbeurzen. Immers als kandidaat-kopers zich aanbieden, voelen ze zich bekocht als er geen budget meer beschikbaar is voor de aankoop van een woning.

Nochtans maakte Toezicht in het verleden bemerkingen over de verspreiding van informatie rond koopprojecten. Ook de visitatiecommissie vindt dat het in het kader van het bereiken van een zo groot mogelijk doelpubliek, belangrijk is dat de SHM een zo breed mogelijk communicatiestrategie hanteert, zodat ook meer zekerheid bestaat dat de producten en diensten van de SHM bij de meest woonbehoeftigen terechtkomen (en niet enkel aan diegene die zich beter kunnen informeren). Aanwezigheid op beurzen of sociale media kan daar toe



bijdragen, maar de SHM moet haar communicatiestrategie op dit vlak zelf bepalen. Een brede communicatiestrategie draagt ook bij tot de bekendheid van de SHM en een meer transparante werking.

- Contact opnemen met SBK kan via mail, telefoon of via een bezoek aan het kantoor. Op maandag, woensdag en vrijdag is het kantoor in principe open voor het publiek, een afspraak is ook mogelijk op donderdagvoormiddag. De kantoren van de SHM zijn vlot bereikbaar met het openbaar vervoer, met de fiets of de wagen. Sociale leners zijn volgens de tevredenheidsenquête het minst tevreden (zie OD 6.3) over de openingsuren. Over het onthaal ter plaatse zijn ontleners daarentegen zeer tevreden (4,27 op 5). De kantoren van SBK zijn goed ingericht en rolstoeltoegankelijk. Een medewerker ontvangt de kandidaat-kopers en -ontleners in een bureau. Zo kan een gesprek met respect voor de privacy van de kandidaat-koper of -lener plaatsvinden.

- Bij de sleuteloverhandiging krijgen de kopers alle handleidingen en uitleg van de technische installaties, aangevuld met alle technische info die de SHM nuttig acht voor een goed gebruik en onderhoud van de woningen en installaties.

- De brieven die de visitatiecommissie kon inkijken, zijn allemaal duidelijk en vriendelijk van toon. De (kandidaat)-koper krijgt informatie in een klare taal en dit op een bondige wijze. De contactpersoon binnen de SHM staat vermeld. Als er attesten of formulieren moeten terugbezorgd worden, staat een duidelijke termijn vermeld in de brieven. De SHM neemt zelf opnieuw contact op met de kandidaat-koper, als zij de attesten of formulieren niet tijdig indienen.

- De SHM beschikt over een klachtenprocedure conform het klachtendecreet (zie OD 5.7). De klachtenprocedure staat vermeld op de website en is eveneens vrij ter beschikking in de wachtruimte van het kantoor. Het personeel kent de klachtenprocedure, zodat correcte informatie aan een(kandidaat)-koper die eventueel een klacht wil neerleggen, kan gegeven worden. In 2014 ontving SBK 4 onontvankelijke klachten die besproken werden op de raad van bestuur. Zij staan vermeld in het jaarverslag.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De diverse stakeholders van de SBK (gemeentelijke beleidsvoerders, woonactoren) vinden dat de informatietoelevering van de SHM naar de beleidsinstanties goed is. De SHM benadrukt dat de vertegenwoordiging van gemeentebesturen in de raad van bestuur en haar aanwezigheid op het lokaal woonoverleg zorgen voor een grotere betrokkenheid van de gemeente bij de werking van de SHM en voor een goede informatiedoorstroming. Op basis van de voorbeelden die tijdens de visitatie zijn aangehaald, treedt de visitatiecommissie die mening bij.

- In de raad van bestuur zijn er vertegenwoordigers van de meeste gemeentes uit het

actieterrein; zo kan de SHM in de meeste gemeenten (zie OD 1.2) een beleid voeren, onder

andere in functie van het realiseren van het BSO en de bereidheid van de gemeente om

daaraan mee te werken. De gemeentelijke beleidsactoren en de woonactoren vinden dat de

werking van de SHM goed is en de informatiedoorstroming over de aankomende en de

lopende projecten goed is. De SHM stuurt het jaarverslag naar de aandeelhouders.



- De directeur neemt deel aan het lokaal woonoverleg in alle gemeentes uit het actieterrein. Zij neemt ook deel aan de vergaderingen van Woonplus, dat een samenwerking is rond wonen tussen de gemeenten en OCMW's van Laarne, Wetteren en Wichelen). De woonactoren met wie de visitatiecommissie sprak, waren tevreden over de informatie die de SHM geeft over de stand van zaken van de projecten, de Vlaamse Woonlening, registers van kandidaat-kopers of het uitoefenen van het voorkooprecht (Buggenhout, Kamerstraat). Dankzij het woonoverleg blijft de SHM zelf ook geïnformeerd over de lokale huisvestingsproblematiek en over de opportuniteiten die zich aanbieden. De woonactoren met wie de visitatiecommissie sprak, waren unaniem over het feit dat de SHM zich opstelt als een regelmatig aanwezige partner in deze vergaderingen en aan alle opportuniteiten meewerkt (Zele, registers sociale kavels; Buggenhout, project Sportveldstraat). De SHM neemt deel aan het overleg van koopmaatschappijen in de provincie Oost-Vlaanderen. Op dit overleg wisselen de SHM’s goede praktijkervaringen uit (zie OD 5.5).

- De verslagen van de raad van bestuur zijn goed gedocumenteerd met bijkomende informatie

(statistieken, grafieken, rapport). De informatie behandelt de stand van zaken van de werven, de verkoopprijzen van nieuwe koopwoningen, het voorkooprecht, de mededeling van de correspondentie van de VMSW en RWO en wijzigingen aan het arbeidsreglement. De leden van de raad van bestuur stellen dat zij goed geïnformeerd zijn en kunnen hun instanties (College van Burgemeester en Schepenen, OCMW-raad) zelf goed documenteren.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed

De visitatiecommissie stelt vast dat de SHM goede resultaten haalt op de tevredenheidsenquête van de VMSW met betrekking tot leningsaanvragen. De SHM bevroeg ook alle kopers van sociale koopwoningen van de laatste 5 jaar naar de tevredenheid over hun woning aan de hand van een standaardformulier. - De VMSW meet de tevredenheid over de dienstverlening van SBK met betrekking tot

leningsaanvragen die via de maatschappij werden verstrekt. In de tevredenheidsenquête scoort de maatschappij steeds minstens 4 op 5. In de voorbije jaren scoorde de SHM 2 x lager dan 3,5 voor het onderdeel ‘openingsuren’. Dit gebeurde voor het eerst in 2010 en daarna nogmaals in 2012. Tot dan waren de kantoren enkel bereikbaar op maandag, woensdagvoormiddag en vrijdag. SBK paste haar openingsuren aan. (zie OD 6.1)

- SBK bevroeg twee maal, in 2013 en 2015, alle nieuwe eigenaars van de laatste 5 jaar via een enquêteformulier. Ze zijn tevreden tot zeer tevreden over hun woning. De opmerkingen betreffen het herstellen van gebreken na de oplevering van de woningen. Zo waren er problemen met platte daken omdat een onderaannemer failliet ging. De SHM stelde de hoofdaannemer verantwoordelijk die op zijn kosten deze herstellingen liet uitvoeren. Algemeen vindt de SHM dat het houden van tevredenheidsenquêtes leerrijk is en past ze haar dienstverlening aan terugkomende opmerkingen aan zoals bijvoorbeeld de kwestie van de openingsuren. Zij stelt echter wel dat zij rekening dient te houden met het klein aantal personeelsleden waarmee zij functioneert. De visitatiecommissie suggereert om formeel en structureel vast te leggen op welke momenten en over welke aangelegenheden tevredenheidsmetingen zullen plaatsvinden zodat zij verankerd worden in de werking van de SHM.

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID



Totaaloordeel: goed De visitatiecommissie beoordeelt de initiatieven van de SHM op het gebied van tevredenheidsmetingen als positief en raadt aan om dit verder uit te bouwen. Deze metingen zijn immers een vorm van permanente kwaliteitsmeting rond verschillende aspecten van de dienstverlening. SBK informeert de lokale woonactoren op het woonoverleg. De leden van de raad van bestuur worden goed gedocumenteerd. SBK beschikt over een goed leesbare en heldere en informatieve website; kandidaat-kopers en ontleners vinden tal van informatie rond de lopende projecten en doorverwijzingen naar andere websites. Bij een aanbod van een woning informeert de SHM de kandidaat-kopers goed door middel van werfbezoeken en informatievergaderingen. Zij is goed bereikbaar en heeft een klachtenprocedure, die gekend is.



5. AANBEVELINGEN

5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

- Ontwikkel met het oog op de realisatie van nieuwe projecten, een efficiënte en effectieve strategie uit die rekening houdt met de principes van en aanpasbaarheid (OD 2.3) en milieuvriendelijkheid (OD 2.3) in functie van de aanwending van duurzame technieken en een bijdrage tot het milieu.

- Toets ook alle mogelijkheden tot samenwerking met andere SHM’s uit het actieterrein grondig af in functie van gemeenschappelijke aankopen, zelf aanleggen van infrastructuur, ruil gronden, aanwenden van technische kennis van personeel om doelmatiger te kunnen werken aan nieuwe projecten (zie OD 1.2 en OD 5.5). Beperk de meerwerken (OD 3.1) en zorg ervoor dat het prijsplafond bij aanbesteding niet overschreden wordt; zoek samen met ontwerpers en aannemers naar bijkomende besparingsmogelijkheden doorheen alle fasen van de projecten (ontwerp, aanbesteding, werfopvolging en oplevering). Maak mogelijk gebruik van kennis en capaciteit van andere SHM’s in het actieterrein en de mogelijkheden voor een grotere rentabiliteit van koopprojecten (zie OD 1.2, 3.1 en OD 5.1 en OD 5.2). Vertaal goede kostenbesparende praktijken naar een standaard werkwijze voor de maatschappij.

- Maak in samenwerking met alle woon- en welzijnsactoren analyses van de woonbehoeftes van diverse doelgroepen in functie van toekomstige projecten, om een variatie van aanbod van woningen en appartementen te kunnen aanbieden. (OD 1.5)

- Maak een ‘strategisch plan’ of toekomstvisie op waarin de missie, de doelstellingen en de na te streven verdere ontwikkeling van SBK wordt uiteengezet. Werk op die basis ook het intern controlesysteem verder uit (OD 5.6). Stippel een ‘personeelsbeleid’ uit, met elementen zoals permanente vorming, intern overleg en doelstellingen (OD 5.7). Besteed daarbij aandacht aan een betere verdeling van verantwoordelijkheden, gelijkwaardige uitwerking van procedures en de koppeling naar de missie/visie van de SHM, vastleggen (en bundelen) van de strategie en objectieven van de maatschappij en beslissingscriteria. Dit brengt inzichten in de hiaten en kan bijdragen tot een eenduidige besluitvorming.

- Zet het financieel planningsinstrument actief in bij het nemen van beleidsbeslissingen. De rentabiliteit staat immers onder druk en de afschaffing van de subsidies voor koopprojecten zal ervoor zorgen dat de inzet van de schaarse eigen middelen een vitale rol zal spelen bij de financiële leefbaarheid (OD 5.1 en OD 5.4) van de SHM. Een goede financiële planning en kennis om die ook te kunnen bijsturen zal erg belangrijk worden om de financiële leefbaarheid van de SHM te vrijwaren.

- Plaats alle aanbevelingen in een ruimere toekomstvisie of strategisch plan, met daarin een sterkte zwakte analyse, en benoem de risico’s en de kansen voor de maatschappij (OD 5.7).

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om in functie van de formele reactie op het visitatierapport en het daarbij horende actieplan, al dan niet te overwegen om een verbeterplan op te nemen.



5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling heeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid.

5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonactoren wordt gebracht. De visitatiecommissie kon geen bijzondere werkwijzen identificeren die als “goede“ praktijk uitgediept en aanbevolen kunnen worden aan andere sociale huisvestingsmaatschappijen.



BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Frans Vermeir, voorzitter - Marie-Paule Hiel, directeur - Toon De Boeck, bestuurder - Maurits Dierick, bestuurder - Erna Van Dijck, bestuurder - Geert Mannaert, bestuurder - Luc Eeman, bestuurder

Medewerkers SHM

- Rita Merckx, technisch medewerker - Marleen Van Doorslaer, medewerker koopwoningen – leningen

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie

- Nathalie Lemaire, diensthoofd vergunningen, Berlare - Lies Schockaert, dienst vergunningen, Berlare - Jessica Marcel, huisvestingsambtenaar, Buggenhout - Peter Moons, dienst wonen, gemeente Laarne - Els Van Gyseghem, stedenbouwkundig ambtenaar, Wetteren - Anne Vandenbrande, diensthoofd huisvesting Dendermonde

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Niels Tas, schepen Wonen, Dendermonde - Agnes Dierick, schepen Ruimtelijke Ordening, Waasmunster - Herman De Wulf, schepen ruimtelijke Ordening, Wetteren - Christoph Van de Wiele, schepen Woonbeleid en OCMW Voorzitter Wichelen - Patrick Poppe, burgemeester Zele

Uitgenodigde woon- en beleidsactoren die zich verontschuldigden: - Frans Van Gaeveren, schepen ruimtelijke ordening, Hamme - Jenny Oosterlinck, SVK Laarne-Wetteren-Wichelen - Gerda Van Hulle, Schepen woonbeleid, Laarne - Luc Moens, huisvestingsambtenaar Waasmunster - Carine Meyers, Schepen Woonbeleid, Berlare - Tom Van Herreweghe, burgemeester Buggenhout - Anne Roos, diensthoofd technische dienst, Wichelen - Jolien Rogiers, huisvestingsambtenaar, Zele



BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale maatschappij . De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij de lectuur van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be. Aankopen goede woningen: Een SHM heeft verschillende manieren om haar patrimonium uit te breiden. Naast nieuwbouw kan de SHM ook “goede woningen” aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat er slechts minieme aanpassingen nodig zijn opdat de woning verhuurklaar zou zijn. Daarnaast speelt ook de aankoopprijs een belangrijke rol. Het subsidiabel plafond is identiek aan dat van een nieuwbouwwoning Aanmelding of aangemelde woningen: De aanmelding is de eerste verplichte stap om in aanmerking te kunnen komen voor een subsidie (NFS2, FS3, …). Daarvoor moet een SHM een project digitaal aanmelden bij de VMSW. Niet alle details moeten op dat moment bekend zijn en zelfs het aantal en type woningen kan nog wijzigen. Bedoeling van de aanmelding is dat de overheid zo snel mogelijk zicht krijgt op de projecten die SHM’s in Vlaanderen op middellange termijn plannen. Aanpasbare woning /aanpasbaarheid: Voor meer detail verwijzen we naar het Glossarium en naar het Draaiboek. Het gaat om woningen die in overeenstemming met de ‘C2008 (Concepten voor sociale woningbouw - Leidraad voor bouwheer en ontwerpers’ van de VMSW ‘aanpasbaar’ is). Een ‘aanpasbare woning’ biedt de mogelijkheid om de woning zonder al te grote ingrepen en tegen een lage kost aan te passen aan de gewijzigde noden van de bewoners. De maatvoeringen voor de aanpasbare woningen zijn afgeleid van de gebruiksruimten voor rolstoelgebruikers, maar deze zijn comfortabel voor iedereen. Voor een omschrijving van de criteria waaraan deze woningen moeten voldoen: zie C2008, p. 112-116 (www.vmsw.be ). Actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen sociaal verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of heeft gerealiseerd in de voorbije 10 jaar. Het terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of zal realiseren. De SHM kan zelf een onderscheid maken in welke activiteiten ze in welke gemeenten van haar actieterrein ontplooit of zal ontplooien. Gemeenten waar de SHM woningen ontwikkelt (aanmeldt) of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein. Actualisatie: elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt houdt in een inschrijvingsregister (of wachtlijst genoemd) een lijst bij van kandidaat-huurders voor haar woningen. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaten aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de voorwaarden (bijvoorbeeld inkomen) en of hun gezinssituatie nog dezelfde is als bij de inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen een bepaalde termijn de gevraagde gegevens te bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeuren (bijvoorbeeld de ligging van of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder met de vraag om alsnog de nodige gegevens te bezorgen. Indien de kandidaat-huurder niet reageert of niet

meer aan de voorwaarden voldoet, worden hij geschrapt uit het register en verliest hij zijn plaats op de wachtlijst. ADL-woningen: Wanneer men zelfstandig wil leven, maar hulp nodig heeft bij de activiteiten van het dagelijks leven (ADL) (opstaan, zich wassen en aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen ,..) , kan men een beroep doen op een dienst voor zelfstandig wonen. De keuze om ADL-woningen te bouwen of ter beschikking te stellen is een beleidsbeslissing en SHM’s kunnen hiervoor onder bepaalde voorwaarden beroep doen op bijzondere subsidies. Bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop, bouw, het behoud of renovatie van hun enige woning twee soorten sociale leningen sluiten: leningen verstrekt door de VMSW of het VFW en leningen verstrekt door Erkende KredietSHMen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven aanbieden dan de meeste private banken. Zowel de woning als de lener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (zoals inkomensvoorwaarden, aankoopprijsvoorwaarden, …). Deze zijn nu reeds grotendeels gelijklopend en vanaf 2014 wordt verwacht dat deze voorwaarden van het VWF en de VMSW volledig identiek zullen zijn. Bij de VMSW noemen ze de bijzondere sociale lening een Vlaamse Woonlening en particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s in Vlaanderen. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening een sociale lening. Meer informatie hierover vind je op www.vlaamswoningfonds.be en www.vlaamsewoonlening.be. De door de VMSW en het VWF gehanteerde namen zorgen voor begripsverwarring, omdat er ook sociale leningen door EKM’s worden verstrekt onder andere voorwaarden. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet de Vlaamse overheid enkel een gewestwaarborg en geen subsidie, wat een grote impact op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulieren zonder veel spaargeld toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat gebruikelijk is bij private banken. De voorwaarden waaraan de particulier en de woning moet voldoen zijn minder streng voor een door een Erkende KredietSHM toegekende sociale lening dan voor een bijzondere sociale lening. Er zijn momenteel iets meer dan 30 EKM’s verspreid over heel Vlaanderen. Meer informatie vind je op www.sociaal-woonkrediet.be BSO of Bindend Sociaal Objectief: In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente een Bindend Sociaal Objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels opgenomen. De nulmeting is de situatie op 31 december 2007:. Via een voortgangstoets (in principe elke twee jaar) kent men het aantal bijkomende sociale huurwoningen, koopwoningen en

http://www.wonenvlaanderen.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaamswoningfonds.be/

http://www.vlaamsewoonlening.be/

http://www.sociaal-woonkrediet.be/



kavels, die sinds 1 januari 2008 werden gerealiseerd. De eerste voortgangstoets gebeurde op basis van de situatie op 31/12/2011. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (www.caw.be) C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw is een leidraad voor bouwheer en ontwerpers. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie worden uitgebreid behandeld. De C2008 is van toepassing voor elk project waarvoor een SHM een aanvraagdossier indient, net zoals voor elk voorontwerp dat een SHM indient. Meer info op : www.vmsw.be Convenant: overeenkomst waarin partijen afspraken vastleggen over beleid, doelstellingen en samenwerking. Wordt bijvoorbeeld gebruikt in het Nederlandse en Vlaamse stedenbeleid. EPB: EPB staat voor 'energieprestatie en binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte voor verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting). Meer info op www.vlaanderen.be EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat, zo niet riskeert de eigenaar een boete. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A. Meer info: www.vlaanderen.be en op www.energiesparen.be Erkenningenbesluit: Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale maatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale maatschappijen. Zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843 ERP 2020: De Vlaamse overheid wil tegen 2020 geen woningen meer hebben met enkele beglazing, zonder dakisolatie of met weinig energiezuinige verwarmingssystemen. Deze strategische doelstelling wordt kortweg het Vlaams Energierenovatieprogramma 2020 (ERP2020) genoemd (meer info in het Draaiboek). De gegevens van de patrimoniumenquête rond ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De gewestelijke sociale correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarbij de Vlaamse overheid de objectieve tekorten van de huurinkomsten opvangt. Dit mechanisme dekt het verschil tussen de inkomsten van de SHM's en een aantal aanvaarde uitgaven. Het inkomen van de huurder is de belangrijkste factor voor het bedrag van de huurprijs . SHM’s met een huurderspubliek met lage inkomsten zullen daardoor ook lagere huurinkomsten kennen. Om die lagere huurinkomsten te compenseren, ondersteunt de Vlaamse overheid SHM’s met een subsidie. In 2011 had ongeveer een derde van alle SHM’s recht op dergelijke subsidie. Huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan de SHM. Het kan gaan om achterstal van huur, maar ook nog niet-betaalde huurlasten, bepaalde kosten voor werken of schade worden hierin opgenomen. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM’s worden alle niet betaalde facturen (aan huurders) gedeeld door alle (aan huurders) in dat jaar gefactureerde bedragen.

Indicatoren: Een indicator heeft te maken met het meetbaar of telbaar maken van iets. Bij de prestatiebeoordeling van SHM’s onderscheiden we omgevingsindicatoren, effectindicatoren en prestatie-indicatoren - omgevingsindicatoren vertellen iets over de omgeving waarin

een SHM zich beweegt. Een voorbeeld zijn het aantal huishoudens in het actieterrein.

- effectindicatoren meten in welke mate de strategische doelstellingen van het Vlaamse Woonbeleid worden bereikt. SHM’s kunnen hieraan een bijdrage leveren, maar zijn meestal niet exclusief verantwoordelijk voor de realisatie ervan. Een voorbeeld is het BSO sociale huurwoningen. Het is de gemeente die de verantwoordelijkheid draagt voor de realisatie van dit BSO. De SHM kan zich hiervoor inschakelen als de gemeente dit wenst.

- prestatie-indicatoren meten in welke mate de operationele doelstellingen voor SHM’s worden bereikt. Ze worden gegroepeerd per prestatieveld en per doelstelling kunnen meerdere indicatoren voorhanden zijn. Tijdens de prestatiebeoordeling wordt bij voorkeur enkel gewerkt met indicatoren waarvan de waardes vergelijkbaar zijn tussen alle SHM’s in Vlaanderen. Een voorbeeld van een prestatie-indicator is de aangroei van het aantal sociale huurwoningen t.o.v. het bestaand huurpatrimonium.

Intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het lokaal toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1,16° kaderbesluit sociale huur). KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode. De doelstellingen van dit besluit liggen vervat in een aantal kernbegrippen zoals uniformiteit, betaalbaarheid en woonzekerheid en legt de voorwaarden vast waaronder in Vlaanderen sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden. (zie http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud). K-waarde of K-peil: De K-waarde bepaalt het globale niveau van de thermische isolatie van het gehele huis gebouw. Zij houdt rekening met de warmteverliezen via de buitenmuren, de daken, de vloeren en de vensters. Hoe lager de coëfficiënt, hoe beter het huis geïsoleerd is. Voor nieuwe of gerenoveerde woningen geldt in Vlaanderen een norm van maximaal 45 W/m²K. Vanaf 2014 wordt dit 40. Leegstand Hierin onderscheiden we structurele leegstand en frictieleegstand. Een woning wordt als structureel leegstaand beschouwd wanneer ze gedurende minimaal zes maanden leegstaat of zal leegstaan als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject. Het is de SHM zelf die per woning aangeeft of de leegstand structureel is of niet. Elke woning die op 31/12 van een jaar geen huurder kent en niet door de SHM als structureel leegstaand werd aangeduid, wordt als frictieleegstaand beschouwd. NFS2/FS3: Op 1 januari 2008 trad het tweede nieuw financieringssysteem (NFS2) voor de realisatie door SHM’s van sociale huurwoningen en de daaraan verbonden werkingskosten in werking. Voor de financiering van sociale huurprojecten kunnen SHM’s vanaf dan een beroep doen op renteloze leningen (bij de VMSW) met een aflossingstermijn van 33 jaar. In dit systeem wordt ook gebruik gemaakt van zogenaamde NFS2 normen of plafonds. Daarmee wordt het maximaal bedrag per type bouwverrichting bedoeld dat door de overheid wordt gesubsidieerd met een renteloze lening. FS3 of derde financieringssysteem bouwt verder op de principes van NFS2

http://www.caw.be/

http://www.vmsw.be/

http://www.vlaanderen.be/

http://www.vlaanderen.be/

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1019843

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud

http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Document.aspx?DID=1016403&param=inhoud



maar de subsidiabele plafonds werden vervangen door een uitgebreidere simulatietabel die nauwer aansluit bij de zeer verscheiden bouwvormen die SHM’s realiseren. De aflossingen van de SHM bedragen in het begin van de aflossingsperiode minder dan op het einde (inflatiegericht afbetalingsschema) en de rentevoet is negatief. Dit wil zeggen dat de SHM in de realiteit minder moet terugbetalen dan het bedrag dat ze heeft geleend. OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een OD of operationele doelstelling is een uit een strategische doelstelling afgeleide doelstelling voor SHM's, zo veel mogelijk geformuleerd in indicatoren die concreet maken hoe de strategische doelstellingen kunnen worden gerealiseerd. Doorgaans worden meerdere operationele doelstellingen afgeleid uit één strategische doelstelling. Operationele doelstellingen worden dus veel meer dan de strategische doelstellingen geformuleerd in termen van prestaties van de SHM’s (omdat de SHM er zelf de verantwoordelijkheid voor draagt). Prestatiebeoordeling: De procedure voor de beoordeling van de prestaties van een SHM, desgevallend in vergelijking met een voorgaande beoordeling, bestaande uit de volgende stappen die achtereenvolgens doorlopen worden: a) een meting van de prestaties van de SHM, b) een visitatie van de SHM, en c) de opmaak van een visitatierapport waarin de prestaties van de SHM worden beoordeeld. Prestatiedatabank: Digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen Recht van voorkoop: De Vlaamse overheid heeft in bepaalde gebieden een 'recht van voorkoop'. Indien in dat gebied een woning of bouwgrond wordt verkocht, kunnen sommige instellingen van openbaar nut, zoals een SHM, een recht krijgen om die woning of bouwgrond aan te kopen tegen dezelfde voorwaarden om die vervolgens aan te wenden om sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels te realiseren. SD of Strategische doelstelling: Een SD of strategische doelstelling wordt rechtstreeks uit de Vlaamse Wooncode afgeleid en geeft een algemene beleidskeuze aan. De SHM’s worden mee ingeschakeld om deze doelstellingen te bereiken en kunnen dus een bijdrage leveren in de realisatie ervan. De realisatie van strategische doelstellingen is evenwel niet exclusief voorbehouden voor SHM’s, want ook andere (al dan niet woon-)actoren kunnen een bijdrage leveren. De mate waarin resultaten op de strategische doelstellingen worden bereikt, wordt gemeten a.d.h.v. effectindicatoren. Sociale last: Dit begrip is ingevoerd door het decreet Grond- en Pandenbeleid. Een sociale last in een bouwvergunning verplicht de verkavelaar of bouwheer ertoe handelingen te stellen opdat een sociaal woonaanbod wordt verwezenlijkt dat in lijn is met het op het verkavelings- of bouwproject toepasselijke percentage. In alle gemeenten waar nog niet is vastgesteld dat aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) is voldaan, moet een sociale last worden opgelegd bij bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen. Bij kleinere verkavelings- en stedenbouwkundige aanvragen wordt er dus geen sociale last opgelegd. Rond sociale last is een zeer uitgebreide reglementering van toepassing (meer info op www.wonenvlaanderen.be). Sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK’s: sociale verhuurkantoren (www.vob-vzw.be)

Toewijzingsreglement: De manier waarop beslist wordt wie welke sociale huurwoningen in Vlaanderen mag bewonen gebeurt volgens strikte regels, die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) worden vermeld. In deze regels is ook voorzien dat gemeenten in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden ook bijkomende specifieke voorrangsregels voor toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (art. 26 kaderbesluit sociale huur ). UP of uitvoeringsprogramma: bevat alle verrichtingen in het kader van sociale woonprojecten (vb. sloop, renovatie, bouw, infrastructuur), ongeacht de aard van de initiatiefnemer, en ongeacht of het gaat om sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of sociale kavels. Jaarlijks wordt een nieuw UP opgemaakt en goedgekeurd door de minister. Pas wanneer een project op een UP staat, heeft de SHM zekerheid over de mate waarin de overheid een deel van de kosten voor de realisatie van het project op zich neemt. Afhankelijk van het type project, de woningen en de initiatiefnemer, worden hiervoor verwervingssubsidies, projectsubsidies of rentesubsidies voorzien. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (www.vaph.be) Verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die de Vlaamse Regering daartoe erkent. Verzekering Gewaarborgd Wonen: De Verzekering Gewaarborgd Wonen is een verzekering voor particulieren die werken en die een hypothecaire lening aangaan om een woning te bouwen, te kopen of te renoveren. De verzekering loopt over een periode van tien jaar en is volledig gratis want de Vlaamse overheid betaalt de verzekeringspremie. Er zijn geen inkomensgrenzen. Ingeval van onvrijwillige werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, kan men een tegemoetkoming ontvangen in de aflossing van de hypothecaire lening. Deze tegemoetkoming is afhankelijk van het inkomen zelf, van het werkelijk geleden inkomensverlies, van het bedrag dat men maandelijks afbetaalt en van het E-peil van de woning. Meer informatie over de Verzekering Gewaarborgd Wonen vind je op www.wonenvlaanderen.be. Vlaamse Woonlening: zie Bijzondere sociale lening Voorrangsregels: Artikel 18 van het Kaderbesluit Sociale Huur (ook gekend als sociaal huurbesluit) bevat de regels volgens dewelke een SHM een sociale huurwoning toewijst. Er wordt achtereenvolgens rekening gehouden met : de rationele bezetting van de woning; de voorrangsregels en de chronologische volgorde van de inschrijvingen. VTE: voltijdse equivalent van een werknemer. Het is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. Wachtlijst: zie “actualisatie”


http://www.vob-vzw.be/

http://www.vaph.be/


V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S S H M E N

KONING ALBERT II-LAAN 19 BUS 40

1230 BRUSSEL

T: 02-5531752

E-MAIL: [email protected]

WEBSITE: WWW.VISITATIERAAD.BE

TWITTER: @VISITATIERAAD

FACEBOOK: FACEBOOK.COM/VISITATIERAAD

http://www.visitatieraad.be/

datum reactie SHM: 16 maart 2016

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

Reactie van de SHM

op het visitatierapport van

Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij van het Arrondissement Dendermonde, Dendermonde

datum beslissing minister: 20 april 2016

V I S I T A T I E R A A D S O C I A L E H U I S V E S T I N G S M A A T S C H A P P I J E N

Beslissing van de minister n.a.v.

de prestatiebeoordeling van

Sociale Bouw- en Kredietmaatschappij van het Arrondissement Dendermonde, Dendermonde

Visitatierapport Sociale Bouw - en Kredietmaatschappij van ......Frans Vermeir Actieterrein voor de...

Documents

Transcript of Visitatierapport Sociale Bouw - en Kredietmaatschappij van ......Frans Vermeir Actieterrein voor de...