Verbeteren van het risicomanagementmodel bij TBV Wonen in ... · Deze verbindingen zijn benoemd in...
104
0 Jaarverslag 2019
Transcript of Verbeteren van het risicomanagementmodel bij TBV Wonen in ... · Deze verbindingen zijn benoemd in...
0
Jaarverslag
2019
1
Inhoudsopgave Leeswijzer 3
1 Organisatie ............................................................................................... 4
1.1 Doelstellingen ......................................................................................................... 4
1.2 Bedrijfsgegevens .................................................................................................... 4
1.3 Juridische structuur ................................................................................................. 6
1.4 Bestuursverslag ...................................................................................................... 8
1.5 Verslag raad van commissarissen ............................................................................. 11
1.6 Verslag overleg met gemeenten en huurdersverenigingen ........................................... 16
1.7 Transacties tussen Woonlinie, Bouwlinie en haar verbindingen ..................................... 17
2 Toewijzen en verhuren van woningen .................................................... 18
2.1 Woonruimteverdeelsysteem .................................................................................... 18
2.2 Inkomensgrenzen en toewijzen aan doelgroepen ....................................................... 18
2.3 Verhuringen .......................................................................................................... 19
2.4 Huurbeleid ............................................................................................................ 19
2.5 Klachten, bezwaarschriften...................................................................................... 19
2.6 Huurachterstanden en ontruimingen ......................................................................... 19
3 Ontwikkeling woningvoorraad ................................................................ 21
3.1 Woningvoorraad en voorraadbeleid .......................................................................... 21
3.2 Onrendabele investeringen en overige afboekingen .................................................... 23
3.3 Aankoop, verkoop en sloop ..................................................................................... 25
3.4 Onderhoud aan woningen ....................................................................................... 26
4 Overige diensten en activiteiten ............................................................. 27
4.1 Bouwen van koopwoningen ..................................................................................... 27
4.2 Dienstverlening aan derden ..................................................................................... 27
4.3 Verenigingen van Eigenaren .................................................................................... 27
4.4 Koopgarant ........................................................................................................... 27
4.5 Beheer voor derden ................................................................................................ 27
4.6 R&D Activiteiten ..................................................................................................... 27
5 Betrokkenheid samenleving ................................................................... 28
5.1 Huisvesten en bouwen voor bijzondere doelgroepen ................................................... 28
5.2 Betrekken van bewoners bij het beleid ..................................................................... 28
5.3 Leefbaarheid ......................................................................................................... 29
5.4 Personeelsbeleid .................................................................................................... 30
6 Financieel beleid ..................................................................................... 31
6.1 Financiële continuïteit ............................................................................................. 31
6.2 Risico-paragraaf..................................................................................................... 36
2
6.3 Overzicht activiteiten beleggingen ............................................................................ 41
6.4 Verklaring besteding middelen uitsluitend in belang volkshuisvesting ........................... 41
7 Geconsolideerde jaarrekening 2019 ....................................................... 42
8 Enkelvoudige jaarrekening 2019 ............................................................ 83
9 Overige gegevens ................................................................................. 100
Bijlage 1: Toewijzen aan doelgroepen BTIV-tabel 2019 ............................................... 101
Bijlage 2: Organigram .................................................................................................. 102
3
Leeswijzer
Woonlinie is trots op de bereikte prestaties. Woonlinie heeft besloten om de informatie die “moet”
onder te brengen in een basaal jaarverslag inclusief de jaarrekening. Alle overige informatie is ondergebracht in een “opbrengstendocument” waarnaar we u graag verwijzen.
Het jaarverslag 2019 is sober en doelmatig. Om de informatie in dit verslag leesbaar te houden, is
veel in tabelvorm ondergebracht en zijn de zinnen kort gehouden.
4
1 Organisatie
1.1 Doelstellingen
In 2018 is het Toekomstplan 18+ vastgesteld. Daarbij zijn 6 opgaven vastgesteld:
1. Klantbeleving 2. Voldoende betaalbare en beschikbare woningen
3. Duurzaamheid 4. Wonen op maat
5. Leefbare wijken en dorpen
6. Huis op orde
Met het toekomstplan 2018+ speelt Woonlinie in op actuele maatschappelijke ontwikkelingen rond het
brede terrein van wonen voor mensen die een steuntje in de rug nodig hebben. Woonlinie blijft zich in de komende jaren met hart en ziel voor deze doelgroep inzetten. Met alleen een huis zijn onze klanten
er vaak niet. Ze hebben meer nodig. Mensen op wie ze kunnen terugvallen bijvoorbeeld. Een warm welkom in een fijne buurt of wijk. Bij Woonlinie maken we ons hier sterk voor. We bieden onze
klanten een woning, maar willen ook - samen met ons netwerk- bijdragen aan een fijn thuis en een
prettige woonomgeving. Met als centrale verbindende opgave: een positieve klantbeleving realiseren. Met aandacht en op maat. Gewoon samen doen met de + van Woonlinie. En willen we dit alles goed
doen, moet ons fundament, onze organisatie, op orde zijn.
1.2 Bedrijfsgegevens
WOONLINIE
Bezoekadres Thorbeckestraat 1, 5301 NC Zaltbommel
Postadressen Postbus 2019, 5300 CA Zaltbommel
Postbus 51, 4285 ZH Woudrichem
T: (088) 520 4000
E: [email protected] I: www.woonlinie.nl
NRV-nummer 13341
Inschrijfnummer BZK L0931
KvK-nummer 18114807
5
Werkgebied Gemeenten Aalburg, Werkendam, Woudrichem (vanaf 1-1-2019 samengevoegd tot gemeente Altena) en Zaltbommel
Openbaar Lichaam Sint-Eustatius, Openbaar Lichaam Saba
Woonlinie heeft per 1 januari 2013 de status van Algemeen Nut Beogende Instelling gekregen.
Woonlinie is een stichting (Toegelaten Instelling) met per 31-12-2019 de volgende structuur aan deelnemingen.
6
1.3 Juridische structuur
Meerderheidsdeelnemingen
Bouwlinie B.V., statutaire vestigingsplaats Woudrichem Woonlinie heeft 100% van de aandelen van Bouwlinie B.V. Eind 2005 is deze B.V. opgericht en is
kapitaal gestort. In 2017 zijn nieuwe statuten van Bouwlinie opgesteld. Hierdoor fungeert Woonlinie als statutair bestuurder van Bouwlinie. Daarmee past Bouwlinie in het governance-framework van
Woonlinie.
Vof Hoge Maasdijk, statutaire vestigingsplaats Woudrichem
Bouwlinie heeft samen met Tankens Projectontwikkeling B.V. op 24 april 2018 vof Hoge Maasdijk opgericht. Deze vof heeft tot doel het gebied Op ‘t Loev in Woudrichem te
ontwikkelen. De risico’s, kosten, verliezen en opbrengsten worden door de vennoten gedragen in de verhoudingen 50% (Tankens Projectontwikkeling B.V.) en 50% (Bouwlinie). Bouwlinie is
voor deze vof de penvoerder.
Vof Spellewaard, statutaire vestigingsplaats Hardinxveld-Giessendam
Bouwlinie heeft samen met BM van Houwelingen B.V. in juli 2007 vof Spellewaard opgericht. Deze vof heeft tot doel het gebied Spellewaard in Zaltbommel te ontwikkelen. De risico’s,
kosten, verliezen en opbrengsten worden door de vennoten gedragen in de verhoudingen 1/3 (Van Houwelingen) en 2/3 (Bouwlinie). BM van Houwelingen is voor deze vof de penvoerder.
Er zijn in 2019 geen garanties/verplichtingen aangegaan en er hebben geen kapitaalstortingen
plaatsgevonden.
Woonlinie
Bouwlinie B.V.
2005
(100%)
vof De Hoge Maasdijk
2018
(50%)
vof Spellewaard
2007
(50%)
7
VvE
Naast bovengenoemde deelnemingen is Woonlinie ook nog verbonden met een aantal Verenigingen
van Eigenaren (VvE), voornamelijk in complexen met zowel koop- als huurappartementen. De
administratie van alle VvE’s wordt uitgevoerd door een externe VvE-beheerder. Woonlinie treedt
tijdens vergaderingen op als lid/eigenaar van de woningen.
Woonlinie was in 2019 actief in de volgende VvE’s:
- Vereniging van Eigenaren Rooie Wiel in Hank. Het betreft een complex van 10 huur- en 4
koopappartementen. Het complex is in 1997 gebouwd. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door Adviesbureau Verhoeven.
- Vereniging van Eigenaren Benjaminslaan in Woudrichem. Het betreft een complex van 10 huurappartementen en 2 medische ruimten, een apotheek en een huisartsenpraktijk. Het
bouwjaar van het appartementencomplex is 1999. Het appartementsrecht is gebaseerd op de
vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door Clijbedi.
- Vereniging van Eigenaren Residence d’Altenaer in Werkendam. Het betreft een complex van
42 huur- en 13 koopappartementen. Het bouwjaar van het complex is 2002. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door
Clijbedi.
- Vereniging van Eigenaren De Markt in Wijk en Aalburg. Het betreft een complex van 20 huur-
en 60 koopappartementen. Het bouwjaar van het complex is 2007. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie gebeurt door Clijbedi evenals de
hoofdsplitsing.
- Vereniging van Eigenaren Hoogstraat 15 en 17 in Woudrichem. Het betreft hier 2
bedrijfsruimtes, 1 huurappartement en 1 koopappartement. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie wordt gedaan door XS VvE beheer.
- Vereniging van Eigenaren Portage in Zaltbommel. Het betreft een complex met 74 appartementen en 9 winkelruimtes. Het appartementsrecht is gebaseerd op de
vloeroppervlakte. De administratie van de ondersplitsing wonen wordt gedaan door Armeva
vastgoed. Het aandeel van Woonlinie betreft 37 huurwoningen. De administratie van de hoofdsplitsing wordt gedaan door Armeva vastgoed.
- Vereniging van Eigenaren DE LINIE in Woudrichem. Het betreft een complex van 52 appartementen. Het betreft hier deelname in drie VvE’s voor hoofdsplitsing appartementen,
ondersplitsing appartementen en een ondersplitsing huurappartementen. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De administratie wordt verzorgd door
VP&A uit Oosterhout.
- Vereniging van Eigenaren de Nieuwe S in Sleeuwijk. Het betreft een complex met 3 blokken. Woonlinie heeft bezit in 2 blokken. Ieder blok is onderverdeeld in een hoofdsplitsing en 2
ondersplitsingen: 1 voor de commerciële ruimten en 1 voor de appartementen van het betreffende blok. Het appartementsrecht is gebaseerd op de vloeroppervlakte. De
administratie wordt verzorgd door Panen Vastgoed voor 1 blok (blok 2) de hoofdsplitsing en ondersplitsing commerciële ruimten. De woningen beheert Woonlinie zelf. Het beheer van de
ondersplitsing (100%) eigenaar) van het andere blok (blok 3) wordt gedaan door MVGM.
8
1.4 Bestuursverslag
2019 is een jaar waarin we gestaag hebben gewerkt aan onze opgaven en jaardoelen, maar daarnaast ook de start hebben gemaakt van een nieuwe toekomst samen met onze collega
Woonservice Meander.
Politieke turbulentie
Hoewel het stof van de Woningwet inmiddels wel is neergedaald, was het toch een turbulent jaar op de woningmarkt. We zien een toenemende druk: lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning,
stijgende prijzen van koopwoningen en particuliere huurwoningen én een groeiende groep burgers die
het niet lukt om aan passende en betaalbare huisvesting te komen. De corporatiesector komt, eindelijk, stevig in opstand tegen de alsmaar stijgende en onzinnige belastingen en heffingen die
betaald moeten worden. Daarnaast dreigt de nieuwbouwmarkt op slot te raken door de stikstofproblematiek en PFAS. Kortom, we hebben als sector nog de nodige uitdagingen te gaan.
Gelukkig hebben we als Woonlinie al enkele jaren geleden gekozen voor 10% groei van ons
woningbezit. Wat mij betreft een keuze die meer dan verstandig is gebleken.
Samenwerking krijgt vorm Begin dit jaar werd duidelijk dat het sein op groen stond bij beide
corporaties Woonlinie en Woonservice Meander om te komen tot een fusie. In het voorjaar van 2019 heeft het verkennend onderzoek
plaatsgevonden. Dit heeft begin oktober geleid tot de ondertekening
van de intentieovereenkomst. De datum voor de fusie is inmiddels gesteld op 1 januari 2021. Het juridische fusietraject loopt op
schema. De organisatorische fusie is gestart en zal vanaf het 1e kwartaal 2020 in de volle breedte van beide organisaties ingezet worden. Hoewel de medewerkers van beide organisaties positief zijn over
de fusie, zijn er ook verschillen in cultuur, grootte, gewoonten, processen etc. Het vraagt tijd en
aandacht om op een voor iedereen aanvaardbare manier de corporaties samen te voegen, keuzes te maken. Eind december 2019 is er ook duidelijkheid gegeven over het leidinggevende kader na de
fusie. Dit was nodig om van daaruit verder te kunnen bouwen aan een stevige en stabiele organisatiestructuur.
Strategische directiejaardoelen
Woonlinie vertaalt haar ambitie uit het Toekomstplan 2018+ jaarlijks aan de hand van alle
opgaven naar jaardoelen. In 2019 telde ons jaarplan 20 jaardoelen. Op deze doelen konden klanten en belanghouders onze inzet verwachten. Een aantal van deze jaardoelen heeft een strategisch
karakter en valt onder directe verantwoordelijkheid van de bestuurder.
Een zestal jaardoelen is benoemd als strategische (directie-)jaardoelen.
1. Vormgeving van onze taak op Saba en Statia
Na een periode waarin er nauwelijks ontwikkelingen waren op deze eilanden zijn we sinds 2018 weer volop aan de slag. Op Saba worden momenteel 22 woningen gebouwd. De bouw van 4 woningen
verloopt moeizaam en ligt nu al een tijdje stil. Het blijft lastig om op afstand toezicht te houden op lokale aannemers. De bouw van de 18 woningen wordt uitgevoerd
door een Nederlandse aannemer. Dit project loopt achter op planning,
maar loopt nog wel gestaag door. Op Statia hebben we samen met het Openbaar Lichaam en het
Ministerie van BZK afspraken gemaakt over de uitvoering van een pilot project van twee nieuwbouw woningen en één renovatiewoning.
De twee nieuwbouwwoningen zijn inmiddels aanbesteed. Alle
ontwikkelingen tezamen zorgen ervoor dat we volop zichtbaar zijn op de twee eilanden. Ontwikkelingen daar zijn hard nodig en dragen in hoge mate bij aan het verbeteren van de
huisvesting en het bieden van perspectief aan bewoners daar.
9
2. Visie energierijk wonen
In 2019 is een strategie bepaald aan de hand van de eigen ervaringen
en door het houden van twee expertmeetings. De strategie voor onze totale portefeuille is vertaald naar bouwblokken.
Daarnaast is het van belang dat we op dit thema om de tafel zitten in beide gemeenten om samen te werken aan het duurzaamheidsbeleid
en de RES (regionale energie strategie).
3. Strategische samenwerking in ons werkgebied
Zie “Samenwerking krijgt vorm” in dit hoofdstuk.
4. Samenwerking nieuwe gemeente Altena Sinds 1 januari 2019 zijn de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem
samengevoegd tot de nieuwe gemeente Altena. Dat betekent een nieuwe
organisatie, nieuwe gemeenteraad en nieuw college van B&W. In 2019 is daarom gewerkt aan een hernieuwde samenwerking en het opbouwen van
contacten met de nieuwe gemeente.
5. Strategische communicatievisie
Passend bij ons Toekomstplan en onze ambities bij Bouwlinie en Woonlinie, is er een strategische communicatievisie ontwikkeld. Dit heeft geleid tot een besluit tot uitbreiding van de formatie. Dit
werpt al zijn vruchten af als het gaat over de marketing van Bouwlinie. Daarnaast wordt gewerkt aan het social media/web care beleid.
6. Nieuw functioneringssysteem
Een nieuwe opzet of update van het functioneringssysteem is een wens die al langer op de planning
staat. Dit is opgepakt en heeft geleidt tot een nieuw format. Daarnaast heeft een ander thema onze aandacht namelijk het updaten van alle functieprofielen. Dit mede op basis van opmerkingen hierover
in de management letter van onze accountant. We zijn hierover in gesprek geweest met externe deskundigen, maar worstelen nog met de vraag wat, in het licht van de fusie, het beste moment is
om dit op te pakken.
Overige ontwikkelingen
We zijn in 2019 gestart met 20 jaardoelen. De helft van onze jaardoelen is helemaal afgerond en nog eens 6 jaardoelen lopen op schema. Er zijn geen jaardoelen die drastische bijsturing nodig hebben.
Een aantal belangrijke ontwikkelingen:
Klantvisie (Opgave: Klantbeleving)
In 2018 hebben we een klantvisie ontwikkeld. In 2019, met een doorloop in 2020, worden alle
medewerkers getraind om klantgericht te werken. Er zijn voor de klant en hem of haar helpen aan een fijn huis/thuis/leven is iets wat centraal staat in ons Toekomstplan. Hoewel er natuurlijk grenzen
zijn aan wat wij kunnen bieden, zien we wel dat deze focus zijn vruchten afwerpt. We scoren een mooie A op huurdersoordeel in de Aedes Benchmark.
Visie op Leefbaarheid (Opgave: leefbaarheid)
Ook op leefbaarheid hebben we een visie ontwikkeld. Daaropvolgend zijn we bezig met de vertaling van die visie in een leefbaarheidsagenda. Voor het maken van deze agenda werken we nauw samen
met de gemeenten waarin we werken.
Ontwikkeling Bouwlinie (Opgave: Huis op Orde)
Eén van onze jaardoelen was het door ontwikkelen van Bouwlinie. In de afgelopen periode is een
aantal medewerkers van Bouwlinie, om verschillende redenen, bij ons vertrokken. We werken nu met een kleine vaste basis en een aantal flexkrachten aan onze bouwopgaven. Dit betekent dat we nog
steeds in staat zijn om onze projecten uit te voeren, maar dat er te weinig ruimte is om door te pakken.
10
Opbrengstenboekje over 2019 Ook over 2019 verschijnt er een digitaal opbrengstendocument. Hierin vertellen we het warme verhaal
van ons werk als (sociale) huisvester en maken we de balans over het afgelopen jaar op. In ons
´opbrengstenboekje´ gaan we concreet in op onze opgaven, doelen en opbrengsten. CoVid-19 In de maanden februari en maart van 2020 werd geleidelijk aan duidelijk dat het Coronavirus een
behoorlijke invloed op de gehele wereldeconomie heeft. De meeste schattingen in deze jaarrekening
zijn gebaseerd op het “going concern” beginsel en op een meerjarenbegroting waarin het scenario van een wereldwijde pandemie niet in is verwerkt.
Het is op dit moment ook niet mogelijk de gevolgen van deze crisis te verwerken in een gekwantificeerde impact-analyse of in de risico-matrix. Deze crisis heeft naar verwachting de volgende
impact op onze bedrijfsvoering (niet limitatief): Huurders die te maken krijgen met inkomensterugval
Onderhoudsbeleid (uitstellen van activiteiten waarbij contact met bewoners nodig is)
Toewijzingsbeleid
Verminderde productiviteit van medewerkers
Hogere ICT-uitgaven
Nieuwbouw door verstoringen in de supply-chain
De primaire verantwoordelijkheid en zorg van Woonlinie strekt zich uit naar het blijvend kunnen
huisvesten van de primaire doelgroep. Dit betekent een coulante houding t.a.v. huurders die tijdelijk de huur niet kunnen opbrengen en waar mogelijk nieuwe verhuringen zoveel mogelijk te laten
doorgaan. Maar het betekent ook extra aandacht voor huurders in sociaal isolement. Vanwege het volkshuisvestelijke belang zullen ook de verdere fusievoorbereidingen doorgang vinden.
Vooralsnog is het mogelijk gebleken om de activiteiten op het gebied van nieuwbouw te continueren,
alsmede alle activiteiten op het vlak van planmatig onderhoud, waarbij de contacten met bewoners tot een aanvaardbaar minimum kunnen worden beperkt.
Juni 2020
Mr. P.A.W. van den Heuvel Directeur-bestuurder
11
1.5 Verslag Raad van Commissarissen
Elk jaar stelt de Raad van Commissarissen (hierna RvC) een verslag op van haar werkzaamheden in het afgelopen jaar. Het gaat hierbij niet alleen over wat de RvC heeft gedaan, maar ook over de wijze
waarop zij invulling heeft gegeven aan het toezicht en aan de kwaliteit ervan. Tevens is een overzicht opgenomen van de samenstelling van de raad. De rol van de RvC strekt zich ook uit tot de
verbindingen van Woonlinie. Deze verbindingen zijn benoemd in paragraaf 1.3.
Nieuwe samenstelling Eind 2018 hebben twee leden de RvC verlaten. Eén lid verliet de RvC vanwege persoonlijke
omstandigheden, de ander vanwege het aanvaarden van een bestuursfunctie bij een andere corporatie. Begin 2019 vertrok er nog een lid van de RvC omdat hij wethouder werd in de gemeente
Altena. Ondertussen liep de selectieprocedure voor nieuwe leden van de RvC. Maar het betekende ook
dat de RvC in de eerste twee maanden van 2019 uit slechts twee personen bestond. Twee nieuwe RvC-leden zijn begin maart gestart. Er is bewust voor gekozen om een vijfde plek niet in
te vullen, met het oog op de aankomende fusie met Woonservice Meander.
Voorgenomen fusie Het afgelopen jaar heeft in het teken gestaan van de voorbereidingen voor de voorgenomen fusie met
Woonservice Meander. Na een uitgebreide onderzoeksfase hebben het bestuur en de RvC van Woonlinie geconcludeerd dat een juridische fusie met Woonservice Meander
volkshuisvestelijke, organisatorische, strategisch/bestuurlijke en bedrijfsmatige/ financiële
meerwaarde heeft. De fusie van Woonlinie met Woonservice Meander resulteert in het waarborgen van een goede service aan klanten door een robuuste en professionele organisatie tegen
aanvaardbare beheerkosten met prioriteit en aandacht voor volkshuisvesting, waarbij de continuïteit is gewaarborgd. Er ontstaat een financieel gezonde woningcorporatie die in staat
is om complexe vraagstukken met vergrote slagkracht op te pakken.
Overleg en ontmoeting De RvC heeft acht reguliere vergaderingen gehad, waarvan drie vergaderingen die met name de
voorgenomen fusie als belangrijkste agendapunt hadden. Daarnaast waren er vier voorbereidende
vergaderingen van de vastgoedcommissie, drie van de auditcommissie. De remuneratiecommissie is begin 2020 bijeengekomen. Ook hebben de RvC en MT gezamenlijk twee beleidsdagen gehad en is er
een projectenrondrit gemaakt. Leden van de raad zijn verder aanwezig geweest bij diverse openingen van nieuwbouwprojecten, bij een vergadering van de OR en de huurdersverenigingen.
Ook zijn er ontmoetingen geweest met de RvC’s van de twee andere corporaties in de gemeente
Altena, met name bijeenkomsten samen met de beoogde fusiepartner Woonservice Meander. Tot slot is er een teambuildingsdag van de RvC, begeleid door een externe, geweest.
Inhoudelijke agenda 2019
De belangrijkste inhoudelijke agendapunten die in 2019 aan de orde kwamen: Toekomstplan 18+ en de daaruit voortkomende strategische plannen (Jaardoelen)
Voorstel tot fusie met Woonservice Meander (Werkendam) Ontwikkelingen Caribisch Nederland, waarbij er hierover een gesprek (over ontwikkelingen,
meerwaarde en risico’s van onze belangen) met BZK heeft plaatsgevonden Visie duurzaamheid
Visie leefbaarheid
Integriteit en soft-controls Huurverhoging en huursombenadering
Prestatieafspraken Gevolgen stikstofmaatregelen voor Woonlinie/Bouwlinie
Daarnaast bestond de agenda van de RvC uit de veelal jaarlijks terugkerende onderwerpen zoals de kwartaalrapportages, begroting, jaarverslag, fasedocumenten nieuwbouw, review bestuurder, etc.
12
De RvC stelt vast dat de financiële positie van Woonlinie gezond is en haar in staat stelt de gewenste volkshuisvestelijke doelen te bereiken. Woonlinie voldoet (in ruime mate) aan alle financiële ratio’s en
normen die door externe toezichthouders worden gehanteerd. Ook na de voorgenomen fusie met
Woonservice Meander zal aan deze normen worden voldaan. Dit blijkt ook uit de Due Diligence rapportage die is uitgevoerd door BDO in 2019.
Kwaliteit en onafhankelijkheid van het toezicht
De RvC onderschrijft de Governancecode en leeft deze actief na. Datzelfde geldt voor de
integriteitsprincipes van Woonlinie. Deze vormen een ankerpunt voor de kwaliteit van het toezicht. Daarnaast wordt de kwaliteit geborgd via diverse instrumenten. De RvC heeft in 2019 haar
geactualiseerde toezichtvisie vastgesteld.
Bestuurlijke informatievoorziening De kwaliteit van het toezicht is mede afhankelijk van de kwaliteit en de tijdigheid van de bestuurlijke
informatievoorziening. Dit is primair de verantwoordelijkheid van het bestuur. Het bestuur doet hiertoe waar nodig tussentijdse mededelingen, naast de formele verantwoordingssystematiek via de
periodieke managementrapportages. Daarnaast vindt met regelmaat informeel contact plaats tussen commissarissen en bestuurder en mensen van de werkorganisatie en tussen voorzitter en bestuurder.
Er is sprake van een open en transparante werkrelatie tussen bestuur en raad, in lijn met de visie op
bestuur en toezicht. Met ‘het goede gesprek’ als uitgangspunt.
Voorbereiding besluitvorming commissies De RvC heeft uit haar midden een vastgoedcommissie en auditcommissie samengesteld. Daarmee
wordt de besluitvorming inhoudelijk goed voorbereid, invulling gegeven aan de klankbordrol richting het bestuur en de verbinding met de werkorganisatie georganiseerd. Daarnaast is er een
remuneratiecommissie en een werving- en selectiecommissie.
Vastgoedcommissie In de vastgoedcommissie is gesproken over de diverse nieuwbouwprojecten.
Auditcommissie In de auditcommissie stonden de reguliere jaarstukken zoals begroting en jaarrekening op de agenda.
Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie beoordeelt jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. De
remuneratiecommissie heeft in 2019 tweemaal met de directeur-bestuurder gesproken. In deze gesprekken is onder andere ingegaan op de strategische koers van de organisatie, persoonlijke
ontwikkeling van de bestuurder, het borgen van continuïteit van het managementteam en het samenspel tussen bestuurder en RvC. De RvC is tevreden over het functioneren van de bestuurder en
kijkt met vertrouwen naar de toekomst. Medio 2019 heeft de remuneratiecommissie samen met de
commissie van Woonservice Meander een zorgvuldig proces doorlopen waarbij gebruik is gemaakt van onafhankelijke expertise t.b.v. de beoogde benoeming van de directeur-bestuurder voor de nieuwe
fusieorganisatie.
Werving- en selectiecommissie De selectie van nieuwe leden van de RvC is gebaseerd op een profielschets en een procedure werving en selectie van nieuwe leden. De RvC streeft op dit punt naar een transparante aanpak. Onderdeel
van deze procedure is dat vacatures extern bekend worden gemaakt. In 2019 zijn twee nieuwe leden benoemd. Uitkomst van dit proces leidde tot een afgewogen oordeel en een unanieme benoeming
vanuit de RvC.
Beloning directeur-bestuurder Het arbeidscontract met de directeur-bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd. De beloning voor
de directeur-bestuurder valt onder het overgangsrecht Wet Normering Topinkomens (hierna WNT). De directeur-bestuurder had in 2019 een beloning van € 145.826. De afdracht aan het pensioenfonds
van het werkgeversdeel bedroeg € 22.416. De directeur-bestuurder was het gehele jaar fulltime in
dienst.
13
Met de directeur-bestuurder is een pensioen overeengekomen op basis van de pensioenregeling van
de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties. Het inkomen wordt conform de vereisten van de WNT,
gemeld aan het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
De directeur-bestuurder is actief als voorzitter van het bestuur van de VVD Netwerk Maashorst.
Toezichtskader en toetsingskader Toepassing Governancecode
Normen voor goed bestuur in de sector van de volkshuisvesting zijn vastgelegd in de Governancecode Woningcorporaties (hierna code). De code geldt voor leden van Aedes (Woonlinie is sinds 1 januari
2018 weer lid) en voor leden van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (hierna
VTW). De code is niet vrijblijvend en werd ook door Woonlinie onderschreven toen zij geen lid was van Aedes. De code is opgebouwd uit vijf principes die leidend zijn voor het besturen van de
organisatie.
Bestuur en RvC:
• hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht;
• zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af;
• zijn geschikt voor hun taak;
• gaan in dialoog met belanghebbende partijen;
• beheersen de risico’s verbonden aan hun activiteiten.
Binnen Woonlinie worden deze principes nageleefd. Bij de toezichthoudende rol maakt de RvC gebruik van een extern en een intern toezichtkader. Het externe toezichtkader wordt gevormd door wet- en
regelgeving vanuit de Woningwet en vanuit de sectorinstituten zoals het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (hierna WSW), de Autoriteit woningcorporaties (hierna Aw), Aedes en de VTW. Woonlinie wijkt op het volgende punt af van de Governancecode:
- Benoeming van de bestuurder voor een (her-)benoemingsperiode van maximaal 4 jaar. De huidige bestuurder van Woonlinie is benoemd vóór de invoering van de code en Woonlinie is
daarmee gebonden aan een contract voor onbepaalde tijd.
Het interne toezichtkader of governance framework is door Woonlinie zelf opgesteld. Dit geheel van
afspraken is voor het bestuur de leidraad om te besturen en voor de RvC bepalend om toezicht te houden. Het toezichtkader richt zich zowel op de besturing als op de beheersing van Woonlinie.
In 2019 is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de RvC of het bestuur betrokken waren. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk in de zin van de
Governancecode. Woonlinie verstrekt geen leningen of garanties aan leden van de RvC, de directeur-
bestuurder en/of medewerkers van Woonlinie.
Als onafhankelijk toezichthouder houdt de Aw toezicht op alle woningcorporaties rond financiële continuïteit, compliance, integriteit én governance. Met de Aw is afgesproken dat Woonlinie de Aw
proactief op de hoogte houdt van de activiteiten in Caribisch Nederland. Ook het WSW als andere
externe toezichthouder beoordeelt het risicoprofiel van Woonlinie onveranderd laag. Mede hieruit concludeert de RvC dat Woonlinie het huis goed op orde heeft.
Zelfevaluatie
In januari 2020 vond de zelfevaluatie van de RvC over 2019 plaats. Eén maal per twee jaar vindt deze plaats onder externe begeleiding. Er werd onder andere gesproken over:
Terugblik op de procesgang van de voorgenomen fusie;
Algemene reflectie op actiepunten van vorige jaren, het functioneren in en van de (leden van
de) raad, governance, invulling van de werkgeversrol, advies en klankbordrol, controlerende rol en de netwerkrol van de RvC;
De Governance agenda 2020;
Voorbereiding functioneringsgesprek directeur-bestuurder.
14
Geconstateerd is dat de actiepunten die voortkwamen uit de vorige reflectie en de visitatie zijn opgepakt. De RvC is in zeer korte tijd gegroeid tot een team en geeft op een juiste manier invulling
aan haar verschillende rollen. Aandachtspunt blijft de behoefte om meer vorm en inhoud te geven aan
het strategische debat binnen de RvC.
Opleiding
Begin 2018 heeft ieder RvC lid een persoonlijk ontwikkelplan opgesteld. Hierbij is rekening gehouden met individuele wensen en wat er nodig is voor het team. Deze plannen zijn gezamenlijk besproken.
Alle leden van de RvC hebben opleidingen en seminars gevolgd en hierbij voldoende PE punten gehaald. De behaalde PE-punten door de bestuurder zijn in onderstaande tabel opgenomen. Voor 1
juli 2020 zal worden voldaan aan het vereiste aantal PE-punten.
Samenstelling van de raad In 2019 zijn twee RvC-leden benoemd, mevr. M. Toenders en dhr. W. van der Maas, en hebben we
afscheid genomen van één lid, dhr. van de Ven vanwege het aanvaarden van het wethouderschap in de gemeente Altena. . Daarnaast is mevr. P. Nieuwenhuis herbenoemd tot voorzitter en dhr. De Ruiter
tot vice-voorzitter. De RvC heeft bewust en weloverwogen een bestaande vacature in de raad niet ingevuld met het oog op de voorgenomen fusie. De RvC heeft daarbij gekeken naar de
matrix/deskundigheden in de RvC en geconcludeerd dat de benodigde deskundigheden in voldoende
mate binnen de RvC aanwezig waren. Ook is afgesproken dat er eventueel externe expertise ingeschakeld kon worden. Dit is niet nodig geweest. Vanwege de huidige samenstelling en de
aanstaande fusie is –met instemming van de huurdersverenigingen- besloten om tot aan de fusie te volstaan met één huurderscommissaris. Dit is ook gemeld aan de Autoriteit woningcorporaties.
Onderstaand overzicht vermeldt een volledig profiel van alle leden van de RvC die in 2019 actief waren, inclusief nevenfuncties.
Vergoeding
De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding conform VTW-richtlijnen,
passend bij de inschaling in klasse E: de beloning voor de voorzitter bedraagt € 16.350 en voor de
overige leden € 10.900. De vergoeding is in overeenstemming met de richtlijnen zoals deze hiervoor
zijn vastgelegd in de Wet Normering Topinkomens en de VTW. De heer van der Ven heeft eind januari
afscheid genomen. Hij heeft in 2019 geen werkzaamheden meer verricht en ook geen vergoeding
meer ontvangen. De RvC heeft geen apart budget voor advies, scholing of andere onkosten. De
vergoeding van de RvC is niet gekoppeld aan de prestaties van Woonlinie.
Decharge De RvC van Woonlinie heeft Baker Tilly aangewezen als accountant. De RvC heeft in
overeenstemming met artikel 21, lid 3 van de statuten kennis genomen van de bevindingen van de accountant.
Naam Functie Benoemd per Benoemd t/m HerbenoembaarDeskundigheid
s gebied
Benodigde PE-
punten 2017-2019
Behaalde PE-punten
2017-2019
Dhr. P.A.W. van den
Heuvel (1962)
Directeur-
bestuurder01-07-1993 n.v.t. n.v.t.
Volkshuisvesting
/ zorg108 87
Naam Functie (Her)benoemd
per
Benoemd t/m Beroep Her-
benoembaar
Deskundig-
heidsgebied
Lid Commissie Nevenfuncties
Mevr. P.
Nieuwenhuis (1974)
Voorzitter 01-01-2020 31-12-2023 Adviseur/interim
manager bij Geerts &
Partners
Nee Financiën Organisatie-
kunde Governance
Remuneratie +
Werving & selectie
commissie
Dhr. G. de Ruiter
(1958)
Vice-voorzitter 14-02-2017 14-02-2021 Zelfstandig adviseur
Wonen-Zorg-Welzijn
Ja Volkshuisvesting
Wonen-Zorg-Welzijn
Remuneratie +
Werving & selectie
commissie
Dhr. P.J. van der
Ven (1949)
Lid vanuit HV-
inbreng
14-02-2017 28-01-2019 Gepensioneerd
wethouder, school-
bestuurder
N.v.t. Openbaar bestuur Audit-commissie Voorzitter Raad van Toezicht SKVOB te
Breda; Bestuurslid Stichting GSW
Werkendam
Mevr. M. Toenders
(1968)
Lid 12-03-2019 12-03-2023 Hoofd CDD Retail
Nederland bij Rabobank
Groep
Ja Financiën
Governance
Audit-commissie
Vastgoed-commissie
Dhr. W. van der
Maas (1956)
Lid 12-03-2019 12-03-2023 Gepensioneerd
(daarvoor Directeur
Bedrijfsmanagement bij
Rabo Alblasserwaard /
Vijfherenlanden
Ja Financiën
Governance
Audit-commissie
Vastgoed-commissie
15
De RvC heeft het jaarverslag en de jaarrekening 2019 vastgesteld, zoals deze door het bestuur van Woonlinie is opgesteld en dechargeert het bestuur conform artikel 21, lid 6 van de statuten.
Juni 2020
Mevr. P. Nieuwenhuis Voorzitter RvC
16
1.6 Verslag overleg met gemeenten en huurdersverenigingen
De samenwerking met gemeenten en huurdersverenigingen is van groot belang voor het realiseren
van lokale en regionale woonopgaven. De woonopgaven staan verwoord in woonvisies. Dit zijn
beleidsmatige stukken die vragen om een vertaalslag naar de praktijk. Prestatieafspraken zijn hierin een belangrijk middel. Op basis van een bod worden prestatieafspraken gemaakt. In het najaar zijn
prestatieafspraken per regio opgeleverd waarin Woonlinie werkzaam is. Dit betreffen de gemeenten Zaltbommel en Altena. De prestatieafspraken zijn tot stand gekomen in nauwe samenwerking tussen
gemeenten, woningcorporaties en huurdersverenigingen.
In de reguliere overleggen met de gemeenten is, naast bovenstaande onderwerpen onder andere
gesproken over nieuwbouwprojecten, bouwopgave, woningbehoefte, huisvesting statushouders en overige bijzondere doelgroepen, onze inspanningen op het thema duurzaamheid en het onderzoek
naar positie van middeninkomens.
Met de huurdersverenigingen is verder gesproken over de implementatie van onze klantvisie, het huurbeleid (streefhuren en huurverhoging), de nieuwe visie op het thema duurzaamheid, onze
nieuwbouwopgave, de prestatieafspraken en bod aan gemeenten, het huurdersoordeel, het tuinenbeleid, de fusieplannen, het luisterpanel en het voornemen om de signaleringsmodule in gebruik
te gaan nemen en alle jaarlijks terugkerende thema’s zoals jaarverslag en klachten. Woonlinie steunt de huurdersverenigingen ieder jaar met een financiële bijdrage. Deze bijdrage is
gebaseerd op een bedrag per woning. Woonlinie stelt € 3,50 per verhuureenheid ter beschikking.
17
1.7 Transacties tussen Woonlinie, Bouwlinie en haar verbindingen
Transacties tussen Woonlinie en Bouwlinie In 2015 is besloten Bouwlinie in te zetten als partij die alle huurwoningen voor Woonlinie gaat
realiseren. Daarnaast is Bouwlinie actief met het verkopen van kavels en administratieve
werkzaamheden rondom het bouwen van huur- en koopwoningen. Woonlinie neemt de woningen af van Bouwlinie. Alle transacties hebben tegen zakelijke voorwaarden plaatsgevonden.
Transacties tussen Bouwlinie en Vof Hoge Maasdijk VOF Hoge Maasdijk is in 2018 opgericht als samenwerking tussen Tankens Projectontwikkeling BV en
Bouwlinie. Doelstelling van de samenwerking is het op termijn realiseren van circa 100 woningen in het plangebied Op ’t Loev. Deze woningen worden naar verwachting binnen 5 jaar gebouwd. Het
bestemmingsplan is inmiddels vastgesteld door de gemeente. Na de inzagetermijn is er een aantal
bezwaren gemaakt, waaronder door de provincie. Het is afwachten tot deze bezwaren zijn behandeld door de Raad van State.
18
2 Toewijzen en verhuren van woningen
2.1 Woonruimteverdeelsysteem
De vrijgekomen woningen van Woonlinie worden verdeeld via Woongaard. Woongaard is een
samenwerkingsverband van 15 woningcorporaties (waaronder Woonlinie) op het gebied van woonruimteverdeling.
Omschrijving WOONGAARD
2018 WOONGAARD
2019 WOONLINIE
2018 WOONLINIE
2019
Aantal ingeschreven personen/huishoudens (*) 60.655 66.362 10.382 11.079
Aantal woningen in woningvoorraad 49.074 56.356 4.233 4.410
Aantal actief woningzoekenden (*) 10.721 11.414 2.669 3.208
Aantal reacties (*) 107.592 141.535 9.843 14.719
Aantal verhuringen via Woongaard 2.925 2.593 266 238
Wachttijd in jaren (*) 5,76 5,6 5,98 6,5
Zoektijd in jaren (*) 0,95 1,3 0,91 1,2
(*) Cijfers Woonlinie betreft woningen/woningzoekenden uit de gemeenten Altena en Zaltbommel.
2.2 Inkomensgrenzen en toewijzen aan doelgroepen
Inkomensgrenzen
Corporaties zijn verplicht om minimaal 80% van de woningen toe te wijzen aan de doelgroep met een
belastbaar inkomen tot € 38.035. De volgende 10% mag worden toegewezen aan de doelgroep met
een belastbaar inkomen tot € 42.436. De overige 10% is gereserveerd voor hogere inkomens en uitzonderingen, zoals herstructurering, zorg of calamiteiten. In 2019 voldeed Woonlinie aan de
gestelde normen.
Omschrijving WOONLINIE 2018
WOONLINIE 2019
Toegewezen aan huishoudens tot € 38.035 (2018: € 36.798) in % 96,2% 95,0%
Toegewezen aan huishoudens € 38.035-€ 42.436 in % (in 2018 € 36.798-€ 41.056) 1,2% 3,9%
Toegewezen aan huishoudens > € 42.436 (in 2018: € 41.056) 2,7% 1,2%
Aantal woningen toegewezen 267 276
Aantal toewijzingen meetellend voor passend toewijzen 201 196
Aantal woningen niet passend toegewezen 1 0
Score passend toewijzen 99,5% 100,0%
In bijlage 1 is het aantal toewijzingen volgens de BTIV-tabel opgenomen.
Urgenten
In 2019 heeft Woonlinie 9 (2018:13) urgente woningzoekenden gehuisvest. Van deze urgente
woningzoekenden waren er 7 vanuit sociale urgentie en 2 vanwege een prestatieafspraak zoals bijvoorbeeld uitstroom maatschappelijke opvang.
Taakstelling
In 2019 heeft Woonlinie 7 woningen verhuurd aan 31 statushouders (2018: 16 resp. 54), waarvan 3 woningen (20 personen) in het Land van Heusden en Altena en 4 woningen (11 personen) in
Zaltbommel. In de totale taakstelling tellen de na-reizigers ook nog mee. In zowel Land van Heusden en Altena als in Zaltbommel is de toegewezen taakstelling aan Woonlinie conform prestatieafspraken
behaald.
19
WMO en woonzorgindicatie
De toewijzing voor WMO-woningen gaat via de diverse gemeenten en op basis van CIZ-indicaties (Centrum Indicatiestelling Zorg). Dat betekent dat alleen woningzoekenden met een bepaalde
zorgbehoefte voor een dergelijke woning in aanmerking komen. Aanvragen voor woonzorgindicaties worden beoordeeld door een onafhankelijke indicatieadviseur. In totaal zijn door Woonlinie in 2019 29
woningen (2018 : 23 woningen) met een woonzorgindicatie aangeboden.
2.3 Verhuringen
Nieuwe verhuringen
In 2019 zijn er 254 woningen (2018: 221 woningen) opnieuw beschikbaar gekomen voor verhuur (exclusief nieuwbouw). De mutatiegraad was afgelopen jaar 6,09% (2018: 5,31%).
Camelot
Woonlinie schakelt Camelot Beheer B.V. in om sloopwoningen tijdelijk te laten bewonen. Hiermee
wordt voorkomen dat woningen aan vandalisme bloot worden gesteld. Eind 2019 waren 0 woningen
(2018 : 13 woningen) in beheer bij Camelot Beheer B.V.
2.4 Huurbeleid
Per 1 juli 2019 is de huursombenadering toegepast. De variaties in huurverhoging waren 0,0%, 1,0%, 1,7%, 2,5% en 3,5%. De huursomstijging in 2019 was wettelijk vastgesteld op 2,60%. De werkelijke
huursomstijging, inclusief mutaties bedroeg 2,05%.
De huurverhoging heeft betrekking op alle woongelegenheden, exclusief woningen op de slooplijst waar een sloopbesluit voor is genomen, deze woningen kregen geen huurverhoging. Voor garages,
bergingen en parkeerplaatsen bedroeg de huurverhoging 1,7%. Voor geliberaliseerde woningen
bedroeg de huurverhoging maximaal 3,5%. Bij bedrijfspanden is het huurverhogingspercentage doorgaans afhankelijk van het consumentenprijsindex cijfer (CPI-cijfer), gepubliceerd door het CBS.
Bij mutatie is het mogelijk dat de huur van een woning wordt geharmoniseerd. Hiervoor is voor alle woongelegenheden een streefhuur vastgesteld.
2.5 Klachten, bezwaarschriften
Vanaf 1 oktober 2015 is de klachtencommissie vervallen en is de onafhankelijke klachtenbehandeling
ondergebracht bij een groter orgaan genaamd Regionale Klachtencommissie Rivierenland. Daarnaast is er nog een Regionale Geschillencommissie in het Land van Heusen en Altena. Voor Zaltbommel zijn
er 2 klachten ingediend waarbij men het niet eens was met de afwijzing van urgentie. Geen van beide
klachten is uiteindelijk behandeld: 1 klant heeft de klacht zelf ingetrokken en de andere klacht is niet door de commissie in behandeling genomen, omdat de commissie het eens was met het antwoord
van Woonlinie. In Altena heeft 1 klant ontevredenheid geuit over het onderhoud aan de woning. Dit is afgehandeld
nadat Woonlinie opnieuw in contact is getreden met de betrokkene. Er is geen zitting geweest.
2.6 Huurachterstanden en ontruimingen
Huurachterstanden
Woonlinie wil voorkomen dat huurders onnodig in een duur en lang gerechtelijk (incasso)traject terecht komen. Daarom is er een strak incassobeleid. Verder worden huurders, als de schulden
desondanks te hoog oplopen, verwezen naar gemeentelijke schuldhulpverlening (SHV), maatschappelijk werk en budgetbeheerders voor budgetbegeleiding. Woonlinie en instanties zoals
gemeenten en maatschappelijk werk, proberen gezamenlijk een lage drempel te creëren voor
huurders om huurbetalingsproblemen te bespreken.
In 2019 bedroeg de huurachterstand € 174.221 (2018: € 207.000). In 2019 is € 60.422 aan huurdebiteuren (huurachterstanden + overige kosten) afgeboekt als oninbaar (2018: € 27.000). Van
20
de 202 huishoudens met een achterstand waren 37 niet-actieve contracten (2018: resp. 187 en 40). In de huurachterstand per eind 2019 zijn betalingsregelingen van € 31.218 (2018: € 25.000)
inbegrepen.
Deurwaarder
Het gehele incassoproces is erop gericht om overdrachten aan de deurwaarder met in het ergste
geval ontruimingen te voorkomen. Indien de huurachterstand aanhoudt na verschillende aanmaningen, brieven en een persoonlijk gesprek, draagt Woonlinie de huurder over aan ‘Digideur
incassodiensten en gerechtsdeurwaarders’. Eind 2019 waren de dossiers van 67 (ex)-huurders (2018: 80) ondergebracht bij de deurwaarder.
Bewindvoering, budgetbeheer en schuldhulpverlening
In totaal is in 2019 bij 18 huishoudens (2018: 23) sprake van een reeds actief SHV-traject of
uitgesproken ‘Wet schuldsanering natuurlijke personen’ (WSNP) (voor zover bij ons bekend). Meer huurders van Woonlinie zullen in SHV of WSNP zitten, maar enkel de huishoudens die bij ons
daadwerkelijk een openstaand bedrag hebben, zijn bij Woonlinie bekend. In 2019 hadden 184 actieve huishoudens (2018: 205) een budgetbeheerder of beschermingsbewindvoerder.
Ontruimingen
Ontruiming is het laatste middel dat wordt ingezet om bijvoorbeeld een overlastsituatie een halt toe te
roepen. Woonlinie is terughoudend in het ontruimen van woningen. Echter, soms kan het niet anders.
De procedure heeft als doel ontbinding van de huurovereenkomst. In eerste instantie proberen onze medewerkers te bemiddelen tussen klagers en veroorzakers. Maar ook wordt de hulp van andere
instanties ingeschakeld, denk hierbij aan buurtbemiddeling of politie. Wanneer verschillende inspanningen niet voldoende blijken te zijn en de overlast blijft aan, dan start Woonlinie een
procedure voor ontruiming. Bij de ontruimingen op basis van huurachterstand is vaak ook sprake van
overlast-gevend gedrag. Bij 7 huurders is in 2019 (2018: 6) een ontruimingsvonnis uitgesproken. Twee huurders hebben vrijwillig de huur opgezegd en de woning verlaten om ontruimingskosten te
voorkomen. Twee huurders hebben middels volledige betaling een ontruiming voorkomen. Bij drie huurders zijn betalingsafspraken gemaakt. Uiteindelijk hebben er in 2019 geen (2018: 2) onvrijwillige
ontruimingen plaatsgevonden.
21
3 Ontwikkeling woningvoorraad
3.1 Woningvoorraad en voorraadbeleid
Het woningbezit van Woonlinie bestond per 31 december 2019 uit DAEB en niet-DAEB woningen en
overige woongelegenheden (over het algemeen zorg gerelateerd). DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang.
Verdeling woongelegenheden per plaats en gemeente
Woongelegenheden uitgesplitst naar plaats en gemeente per 31 december 2019:
In bovenstaand overzicht zijn 8 Daeb woningen in Dussen opgenomen die eigendom zijn van de gemeente Altena en tijdelijk worden verhuurd door Woonlinie.
Verdeling zelfstandige woongelegenheden (exclusief zorg) per gemeente naar
huurprijsklasse:
Woongelegenheden uitgesplitst (exclusief het aantal woongelegenheden in de zorg en excl. overige onzelfstandige wooneenheden) per gemeente en huurprijsklasse per 31 december 2019:
Plaats
Woningen
Daeb
Intramuraal
(zorgvastgoed)
Daeb
Totaal
woningen
Daeb
Woningen
Niet-Daeb
Totaal woon-
gelegenheden
Almkerk 0 36 36 0 36
Andel 173 0 173 0 173
Babylonienbroek 6 0 6 0 6
Drongelen 12 0 12 0 12
Dussen 242 12 254 7 261
Eethen 28 0 28 0 28
Genderen 60 12 72 1 73
Giessen 92 0 92 0 92
Hank 405 33 438 2 440
Meeuwen 20 0 20 0 20
Rijswijk NB 178 0 178 0 178
Sleeuwijk 115 0 115 3 118
Veen 155 0 155 4 159
Werkendam 86 0 86 6 92
Wijk en Aalburg 317 0 317 0 317
Woudrichem 570 56 626 24 650
Totaal Gemeente Altena 2.459 149 2.608 47 2.655
Saba 20 0 20 0 20
St Eustatius 1 0 1 0 1
Totaal openbaar lichaam 21 0 21 0 21
Zaltbommel 1.595 27 1.622 50 1.672
Totaal Gemeente Zaltbommel 1.595 27 1.622 50 1.672
Totaal 4.075 176 4.251 97 4.348
Gemeente
Goedkoop
(< = €424,44)
Bereikbaar
(< = €651,03)
Duur tot
toeslag-grens
(< = €720,42)
Duur boven
toeslag-grens
(> €720,42) Totaal
Altena 388 1.817 268 30 2.503
Saba 20 20
St. Eustatius 1 1
Zaltbommel 225 1.078 291 36 1.630
Totaal 613 2.915 560 66 4.154
In % van totaal 14,8% 70,2% 13,5% 1,6%
22
Verdeling niet-woongelegenheden per gemeente:
Woonlinie is ook in het bezit van niet-woongelegenheden, zoals parkeervoorzieningen, maatschappelijk vastgoed en bedrijfsruimtes. Maatschappelijk vastgoed omvat bijvoorbeeld
ontmoetingsruimtes, peuterspeelzalen en een school.
De niet-woongelegenheden uitgesplitst naar gemeente per 31 december 2019 zijn:
Mutatie woningvoorraad:
De mutatie in de voorraad woongelegenheden is als volgt:
Verdeling niet-woongelegenheden per 31 december 2019
Gemeente
Parkeervoorzieningen
(Niet-DAEB)
Maatschappelijk
vastgoed (DAEB)
Bedrijfsruimte
(Niet-DAEB)
Totaal niet-
woongelegenheden
Altena 41 19 18 78
Saba 0 0 0 0
St. Eustatius 0 0 0 0
Zaltbommel 109 7 14 130
Totaal 150 26 32 208
Omschrijving Gemeente Totaal
Nieuwbouw
Bollenhoef Altena 4
Oude Kerkstraat Altena 6
Binnenvergt Zaltbommel 27
Aankoop
Aankoop St. Eustatius 1
Sloop
Sloop voor nieuwbouw projecten (Aakstraat) Zaltbommel -19
Verkoop
Reguliere verkoop Altena -6
Reguliere verkoop Zaltbommel 0
Voorraad te verkopen woningen -3
Voorraad woongelegenheden 1-1-2019 4.338
Mutatie 10
Voorraad woongelegenheden 31-12-2019 4.348
23
Energielabels van de woningen
In 2019 is verder gewerkt aan de verbetering van het gemiddelde energetische niveau van de huurwoningen. Niet alleen door nieuwbouw, verkoop en sloop, maar juist ook door het aanbrengen
van isolatie bij bestaande woningen. Woonlinie heeft de energielabels van woningen verdeeld in drie energiecategorieën:
Groen energielabels A, B en C
Oranje energielabels D en E Rood energielabels F en G
Eind 2019 was de gemiddelde energie-index 1,39 (label B).
In tabelvorm ziet dat er als volgt uit:
3.2 Onrendabele investeringen en overige afboekingen
Onrendabele investeringen
Hieronder staat een uitsplitsing van de onrendabele investeringen in 2019 naar project. Soms moeten ook eerder genomen onrendabele toppen worden gecorrigeerd in verband met wijzigingen van
huurprijzen of planwijziging.
Onrendabele investeringen 2019 (bedragen x € 1.000)
Energie-index 2018 2019
< 0,6 (Label A++) 0,2% 0,3%
< 0,6 EI < 0,8 (Label A+) 2,0% 3,6%
< 0,8 EI < 1,2 (Label A) 22,9% 28,9%
< 1,2 EI < 1,4 (Label B) 31,1% 33,1%
< 1,4 EI < 1,8 (Label C) 23,2% 20,8%
< 1,8 EI < 2,1 (Label D) 9,6% 6,2%
< 2,1 EI < 2,4 (Label E) 5,0% 2,9%
< 2,4 EI < 2,7 (Label F) 3,7% 2,5%
> 2,7 (Label G) 2,2% 1,7%
totaal 100% 100%
Projectomschrijving Onrendabele
investering
2019
- P525B Hof van oranje fase 3B, Zaltbommel -5
- P525C Hof van oranje fase 3C, Zaltbommel 212
- P547 Bloesemhof, Andel 117
- P549 Centrumplan Giessen Rijswijk 495
- P550 Bronckhorst Andel 1.013
- P551 Oude Kerkstraat -128
- P558 Kerckelant Werkendam 553
- P644 Waluwe Ring Fase 1 Zaltbommel 1.362
- P645 Waluwe Ring Fase 2 Zaltbommel 1.083
- P832H De Hoek, Eethen -20
- P994 Saba 48
- Overig (marge Bouwlinie) -1.725
Totaal onrendabele top 3.004
24
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen van onze vastgoed in exploitatie (incl. nieuwbouw en verkopen en excl. koopgarant) bedraagt in 2019 € 32.424.000. Van de opgeleverde nieuwbouw
projecten hebben 6 woningen stichtingskosten die hoger zijn dan € 200.000, te weten in nieuwbouwproject Oude Kerkstraat en Wijk en Aalburg. De voorraad Koopgarantwoningen zijn in
2019 per saldo opgewaardeerd met € 100.000. Er is in 2019 één bestaande grondpositie
afgewaardeerd met € 1.120.000 (Binnenvergt, Zaltbommel).
25
3.3 Aankoop, verkoop en sloop
Aankoop
Er is in 2019 één woning aangekocht. Het betreft hier een bestaande woning op St. Eustatius. Deze woning is na aankoop gerenoveerd en zal medio februari 2020 worden verhuurd aan de zittende
bewoner(s). Deze aankoop is gedaan in het kader van een pilot, die wordt ondersteund door het
Ministerie van Binnenlandse Zaken. Als de pilot slaagt, zullen in de komende jaren nog circa 90 woningen op soortgelijke wijze worden aangekocht.
Verkoop
In 2019 is het verkoopbeleid van Woonlinie niet gewijzigd. Zittende huurders hebben het recht hun
woning te kopen, als deze daarvoor gelabeld is. In totaal zijn in 2019 10 woningen verkocht en geleverd. Het betreft 8 woningen in de nieuwe gemeente Altena en 2 woningen in Zaltbommel.
Daarnaast is er 1 bedrijfspand verkocht.
Sloop
In 2019 zijn er totaal 19 woningen gesloopt aan de Aakstraat te Zaltbommel. In 2018 werden 16
woningen (en 1 bedrijfspand) gesloopt aan de Aakstraat te Zaltbommel. Aankoop en verkoop gronden
In 2019 zijn geen percelen aangekocht maar wel één (grond)positie verkocht:
Omschrijving Gemeente Bedrag x
€ 1.000
Toelichting
Kavel Den Eng Altena 551 1.375 m2 verkocht aan Compagnon Investments
Totaal
26
3.4 Onderhoud aan woningen
De doorbelasting van overheadkosten is verwerkt in de kostenverdeelstaat. Deze systematiek is in
overeenstemming met de ‘Handleiding toepassen functionele indeling winst- en verliesrekening’.
Planmatig onderhoud
Bedragen x € 1.000
Reparatieonderhoud
De gemiddelde reparatiekosten per woongelegenheid waren € 505 (2018: € 486) uitgaande van 4.348 (2018: 4.337) woongelegenheden.
Mutatieonderhoud
Uitgaande van 254 (2018: 221) mutaties bedroegen de mutatiekosten in 2019 gemiddeld € 5.173 (2018: € 6.307). De gemiddelde mutatiekosten per woongelegenheid waren in 2019 € 302 (2018:
€321), uitgaande van 4.348 (2018: 4.337) woongelegenheden. Het beleid is in 2019 aangescherpt t.a.v. de werkzaamheden bij mutatie.
Contractonderhoud
Uitgaande van 4.348 (2018: 4.337) woongelegenheden bedroegen de gemiddelde kosten van
contractonderhoud € 197 (2018: € 155) per woongelegenheid in 2019.
Bedragen x € 1.000
Omschrijving
2018 (excl.
Overhead-
kosten)
2018 (incl.
Overhead-
kosten)
2019 (excl.
Overhead-
kosten)
2019 (incl.
Overhead-
kosten)
Planmatig onderhoud 6.666 7.463 6.874 7.756
Waarvan geactiveerd -2.687 -3.009 -2.104 -2.374
Reparatieonderhoud 1.875 2.099 1.944 2.194
Mutatieonderhoud 1.240 1.388 1.165 1.314
Contractonderhoud 670 751 757 855
Totaal 7.764 8.693 8.636 9.744
Enkelvoudig
Straatnaam Gemeente AantalUitgaven
totaal
Waarvan
geactiveerd
Mozartstraat Zaltbommel 27 1.371 294
Vogelenzang/Agnietenstraat Zaltbommel 9 250 9
Schilderwerk Diverse 718 1.287 0
CV-aanleg en vervanging Diverse 188 369 5
Energetisch Treintje (EBM) Diverse 270 1.767 1.451
Binnenonderhoud (KOB) Zaltbommel 30 370 0
Glasvervanging Diverse 126 637 292
Asbestsanering Zaltbommel 48 54 54
Vervangen dakramen Diverse 67 113 0
Overig planmatig Diverse -- 657 0
Totaal excl. overhead 6.874 2.104
Overheadkosten 882 270
Totaal incl. overhead 7.756 2.374
27
4 Overige diensten en activiteiten
4.1 Bouwen van koopwoningen
Bouwlinie heeft in 2019 9 kavels met een plan voor de woning geleverd en 1 kavel zonder plan (vanuit
grondexploitatie) geleverd. Daarnaast is er nog 1 kavel geleverd voor 19 woningen aan een
commerciële projectontwikkelaar.
4.2 Dienstverlening aan derden
In 2019 heeft er geen dienstverlening aan derden plaatsgevonden.
4.3 Verenigingen van Eigenaren
Woonlinie voerde in 2019 geen administratie voor VvE’s uit.
4.4 Koopgarant
In eerdere jaren heeft Woonlinie woningen verkocht met Koopgarant (Verkoop onder Voorwaarden).
Wil de eigenaar de woning later verkopen, dan koopt Woonlinie de woning weer terug. Het resultaat van de verkoop wordt vervolgens gedeeld. De korting die Woonlinie verstrekt, kan variëren van 7,5%
tot 25% op de marktwaarde. De woning komt door de terugkoopregeling altijd bij Woonlinie terug en
Woonlinie verkoopt deze vervolgens direct weer door.
Eind 2019 heeft Woonlinie in totaal 50 terugkoopverplichtingen in het kader van Koopgarant. Eind 2018 waren dit nog 56 terugkoopverplichtingen. Het beleid van Woonlinie is er op gericht het aantal
Koopgarantverplichtingen af te bouwen. In 2019 zijn geen nieuwe projecten met Koopgarant-verplichtingen opgeleverd.
4.5 Beheer voor derden
In 2019 beheerde Woonlinie woningen voor derden. Het gaat om 45 appartementen voor twee
beleggers. Woonlinie verzorgt voornamelijk het technische en administratieve beheer voor deze
woningen en gebouwen. Het niet-planmatig onderhoud is door Woonlinie uitgevoerd op verzoek van de vastgoedeigenaren. Hiervoor wordt een marktconforme vergoeding ontvangen.
Daarnaast verhuurt Woonlinie 8 DAEB-woningen in Dussen die eigendom zijn van de gemeente Altena.
4.6 R&D Activiteiten
Woonlinie heeft in 2019 geen specifieke R&D activiteiten verricht.
28
5 Betrokkenheid samenleving
5.1 Huisvesten en bouwen voor bijzondere doelgroepen
Woonlinie heeft extra aandacht voor mensen in kwetsbare posities. Ook in de toekomst zullen er
mensen in ons werkgebied zijn, jong of oud, met een fysieke en/of sociale beperking of een grote dosis pech. Woonlinie richt zich nadrukkelijk op deze categorie mensen. Vaak hebben zij minder
kansen op de arbeidsmarkt. Hun inkomenspositie is daardoor zwak en hun keuzemogelijkheden zijn beperkt. Woonlinie zet zich in voor hun huisvesting. Woonlinie werkt intensief samen met
verschillende zorg- en welzijnsaanbieders in zowel de Bommelerwaard als in het Land van Heusden en
Altena zoals Stichting Zorgplein Maaswaarden, Stichting De Riethorst Stromenland, Santé Partners, Trema, Stichting Welzijn Bommelerwaard, Stichting Prisma, SMO Breda, Stichting Reinier van Arkel,
Stichting Prezzent, Stichting Cello en MO Den Bosch. Zorgpartijen zijn belangrijke samenwerkingspartners voor Woonlinie, omdat zorgdiensten essentieel kunnen zijn voor de kwaliteit
van wonen. Samen met tal van organisaties op het gebied van zorg en welzijn en de gemeenten
wordt er gewerkt aan de optimalisatie van woon-zorgservicezones. Hierbij worden per gebied verschillende aspecten van wonen, zorg en welzijn aan elkaar gekoppeld. Meer hierover is te lezen in
het “Opbrengstenboekje”. Rapportages over de (maatschappelijke) prestaties van Woonlinie zijn hieronder schematisch
weergegeven. Door gestructureerd overleg met alle partners in ons werkveld wil Woonlinie bijdragen aan een goede samenwerking in de regio.
5.2 Betrekken van bewoners bij het beleid
Woonlinie komt regelmatig in contact met haar bewonerscommissies. Daarnaast werken we veel met
vrijwilligers en betrekken we bewoners middels koffiegesprekken, enquêtes en luisterpanels.
Opsomming van de activiteiten vanuit de bewonerscommissies 2019:
11 bewonerscommissies/woongroepen zijn ondersteund.
Structureel contact met de Marokkaanse vereniging Al Amal in Zaltbommel; verschillende medewerkers van Woonlinie lopen met regelmaat mee met de wekelijkse ronde die de
buurtouders van Al Amal door Zaltbommel maken. Tijdens deze routes door de wijk is er contact met (hang)jongeren en worden leefbaarheidsproblemen of nieuwe ideeën voor de
wijk besproken.
We hebben goede contacten met het buurtpreventieteam in de Vogelbuurt in Hank. Een van hun doelstellingen is het vergroten van het veiligheidsgevoel van de bewoners van de
Vogelbuurt. In 2019 hebben we ze op weg geholpen met het leggen van verbindingen in ons formele netwerk, denk aan gemeente & wijkteams. Hierdoor is duidelijker geworden waar ze
voor wat terecht kunnen.
Vrijwilligers
Verschillende bewoners uit een buurt of wooncomplex doen op vrijwillige basis kleine klussen.
Woonlinie werkte in 2019 samen met circa 44 vrijwilligers. Zij onderhouden ook contacten met huurders en andere wijkbewoners. Vooral in een woon-zorgcomplex, waar voornamelijk ouderen
wonen, nemen vrijwilligers klussen ter hand. Woonlinie vindt de vrijwilligers en hun inzet zeer waardevol. Regelmatig spreken woonconsulenten en rayonopzichters met de vrijwilligers. De signalen
van vrijwilligers geven medewerkers inzicht in het reilen en zeilen in een buurt of wooncomplex.
29
5.3 Leefbaarheid
In totaal heeft Woonlinie in 2019 € 479.000 (2018: € 607.000) besteed aan leefbaarheid. Dit bedrag omvat tevens de indirecte lasten (organisatiekosten) die vanaf 2018 aan de activiteiten worden
toegerekend.
Opsomming van de leefbaarheidsactiviteiten in 2019:
De Pluktuin in ons woonzorgcomplex Nije Hof in Zaltbommel is gerealiseerd. Op initiatief van
bewoners is in de bestaande binnentuin van dit woonzorgcomplex een kruidentuin ingericht.
Bewoners, bezoekers en omwonenden mogen vrijblijvend kruiden plukken. Manetplein in Zaltbommel: op initiatief van het wijkplatform De Vergt is het plein opgeknapt.
Langs de woningen en om de bomen is een rode lijn getrokken, hierdoor wordt het plein wat opgevrolijkt. Woonlinie heeft dit project financieel ondersteund.
Organiseren van activiteiten in de Nije Hof en Woonwaard.
Wij hebben ervoor gezorgd dat de bewonerscommissies in de Portage voortaan warmpjes kunnen vergaderen in de centrale hal.
De Huiskamer De Schans in Zaltbommel hebben we weten te behouden na het onverwachte vertrek van de vaste beheerder. Samen met de wijk coördinator van de gemeente, het
Buurtteam en Stichting Welzijn Bommelerwaard hebben wij ons ingezet voor een nieuwe invulling. Inmiddels is er een team van bewoners uit de wijk die zich inzet voor de activiteiten.
In de Prins Willem van Oranjestraat in Woudrichem hebben we samen met bewoners,
hulpverleners en gemeenten het achterpad opgeschoond en in de oude staat hersteld. We hebben ons ingezet voor een aantal verschillende sociale contactmomenten tussen
bewoners in woonzorgcomplex De Lemmenskamp in Woudrichem. Hiermee hebben we de sociale cohesie in het complex verbeterd.
Het afgelopen jaar hebben we regelmatig containers ingezet om woningen op te schonen.
We zorgen samen met onze netwerkpartners voor een nieuwe invulling van de Erker in Werkendam.
We hebben in de Ruiterhof in Genderen meerdere sessies georganiseerd waarbij we de sfeer tussen bewoners in het wooncomplex hebben verbeterd.
Woonlinie is met het ministerie van BZK verenigd in het zogenoemde “Bommelberaad”. Vanuit dit “Bommelberaad” worden leefbaarheidsprojecten op Bonaire, St. Eustatius en Saba
gecoördineerd.
30
5.4 Personeelsbeleid
Personeel uitgedrukt in cijfers
Eind 2019 had Woonlinie 45 medewerkers (41,4 fte). Het ziekteverzuimpercentage in 2019 was
1,76%. De gemiddelde leeftijd is 41 jaar, het gemiddelde dienstverband bedraagt 11,9 jaar. In 2019 is
5,9 fte uit dienst gegaan en is 5,3 fte in dienst gekomen.
Ondernemingsraad
In 2019 bestond de OR uit de volgende leden:
1e termijn 2e termijn 3e termijn
Ronald van de Nieuwegiessen 24-06-2015 t/m
23-06-2019 24-06-2019 t/m
23-06-2021
Jacqueline Ottevanger 01-01-2013 t/m
31-12-2015 01-01-2016 t/m
31-12-2019
01-01-2019 t/m
31-12-2021 Debbie Elias 01-07-2018 t/m
31-01-2019 Per 01-02-2019
uit dienst
Maurice Lagendijk 06-03-2019 t/m
06-03-2022
Emiel Lütke Schipholt 06-03-2019 t/m
06-03-2022
In 2019 heeft de OR 4 keer overlegd met de directeur-bestuurder. De volgende thema’s zijn
besproken:
Crisiscommunicatie Woonlinie Bouwlinie en Woonlinie in relatie tot Woningwet
P&O/Arbo: RIE, CAO, terugblik ontruimingsoefening, ongevallenprotocol, werkplekadvies, ARBO Jaarplan, Periodiek Medisch Onderzoek
Bedrijfseigen regelingen: bedrijfsautoregeling, fietsregeling
Vaststellen collectieve vrije dagen 2020 Interne verbouwing.
In het kader van de fusie met Woonservice Meander heeft de OR in 2019 ook veelvuldig overleg
gehad over o.a. de volgende onderwerpen:
- Meerdere malen afstemmingsoverleg met de OR van Woonservice Meander - Meerdere malen overleg met de directeur-bestuurder
- Meerdere malen voorlichting en kennismaking over het te lopen traject en adviseurs hierin - Meerdere malen adviezen uitgebracht
- Het officieel uitbrengen van een advies Twee nieuwe leden hebben in het afgelopen jaar een instapcursus OR gehad.
Verbinding met onderwijs
Als opdrachtgever stimuleren we aannemers om leerling-bouwplaatsen te realiseren op de
bouwlocatie. In een aantal projecten zijn dan ook leerlingen werkzaam, hoewel het aantal leerlingen
de laatste jaren is afgenomen. Behalve als opdrachtgever, wil Woonlinie ook als werkgever kansen bieden aan leerlingen.
In 2019 heeft Woonlinie 10 personen met een stage ruimte voor werk, groei en ontwikkeling
geboden:
- 1 MBO stagiaire Financieel Medewerker, Da Vinci-college, Wijk en Aalburg - 1 MBO stagiaire Bouwkunde, Koning Willem I College Den Bosch
- 1 MBO stagiaire Secretarieel, Hoornbeeck College, Amersfoort - 2 MBO stagiaires Secretarieel, Koning Willem I College, Den Bosch
- 2 HBO afstudeerders Ruimtelijke ontwikkeling, Avans Hogeschool Tilburg
- 1 HBO afstudeerder Management Economie & Recht, Fontys Hogeschool, Eindhoven - 2 HBO Stagiaires Ruimtelijke Ontwikkeling, Avans Hogeschool, Den Bosch/Tilburg
31
6 Financieel beleid
6.1 Financiële continuïteit
Opbrengsten en kosten
De huuropbrengsten zijn in 2019 licht gestegen. Dit is de resultante van huurverhogingen,
onttrekkingen door sloop en verkoop, alsmede door toevoeging vanuit nieuwbouw in 2019. De lasten voor verhuur- en beheeractiviteiten zijn gedaald door met name een lagere toerekening van
organisatie kosten. De onderhoudslasten zijn gestegen. Dit komt grotendeels doordat er minder uitgaven konden worden geactiveerd en daardoor volledig ten laste van het resultaat zijn geboekt. De
overige directe operationele lasten zijn hoger door een hogere verhuurderheffing (+ca. € 1 miljoen).
In 2019 was er sprake van een lagere heffingsvermindering en een hogere heffing als gevolg van de gestegen WOZ-waardes.
Onder de post ‘ verkocht vastgoed in ontwikkeling’ is ook het resultaat van enkele grex-posities (Den Doorn, Agnietentuin en Bollenhoef) opgenomen. Hiervan was in 2018 geen sprake. De
verkoopopbrengst vanuit de bestaande voorraad is hoger dan in 2018. Dit komt met name doordat er meer koopgarant woningen zijn verkocht dan in 2018. Daarnaast zijn de prijzen van bestaande
woningen die verkocht zijn in 2019 hoger dan in 2018.
De grootste “opbrengst” van Woonlinie in 2019 (net als in 2018) komt echter niet vanuit verhuur van woningen of verkoop van woningen, maar vanuit “niet-gerealiseerde waardeveranderingen
vastgoedportefeuille”. Ofwel de waardestijging van het bezit van Woonlinie. De opbrengsten van de overige activiteiten zijn met name kleinschalig beheer voor derden (2
beleggers) en dienstverlening aan derden.
De rentelasten van leningen zijn iets lager dan in 2018 door aflossingen in het lopende jaar.
Kengetallen op basis van de financiële meerjarenbegroting Woonlinie (ontleend aan begroting 2020)
DAEB
Kengetallen (bedragen x €1.000) Norm 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Aw/WSW Jaarrekening Prognose Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting
Solvabiliteit (weerstandsvermogen) >=20% 64,5% 69,1% 67,3% 65,2% 64,3% 64,2% 65,5%
Interest coverage ratio >=1,4 2,60 2,84 2,56 2,98 2,95 2,97 3,19
Loan-to-Value beleidswaarde <=75% 34,8% 29,9% 31,1% 34,1% 34,8% 35,8% 34,5%
Dekkingsratio <=70% 17,0% 16,5% 17,2% 18,7% 19,2% 19,7% 18,8%
NIET-DAEB
Kengetallen (bedragen x €1.000) Norm 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Aw/WSW Jaarrekening Prognose Begroting Begroting Begroting Begroting Begroting
Solvabiliteit (weerstandsvermogen) >=40% 62,1% 66,3% 68,6% 70,8% 73,8% 76,9% 80,0%
Interest coverage ratio >=1,8 2,50 4,48 3,94 3,45 4,96 4,36 6,78
Loan-to-Value beleidswaarde <=75% 32,8% 29,7% 27,9% 27,7% 25,8% 23,8% 22,0%
Dekkingsratio <=70% 29,3% 26,8% 25,0% 24,4% 22,5% 20,7% 19,0%
32
Kengetallen jaarrekening 2019 en 2018
Alle financiële kengetallen, voor zowel de daeb- als de niet-daeb-tak, voldoen aan de door de Aw en WSW vastgestelde normen.
Marktwaarde en beleidswaarde
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de marktwaarde: Het jaar 2019 kenmerkt zich door een wederom sterk aangetrokken woningmarkt ten opzichte van
2018. Zowel in de koop- als huurmarkt blijft een toenemende interesse bestaan. Voor de woningportefeuille van Woonlinie heeft dit tot een stijging van de marktwaarde gezorgd. De totale
omvang van de woningportefeuille is met € 39 miljoen gegroeid naar een waarde van € 602 miljoen.
Dit betreft een waardegroei van 6,9%.
DAEB
Kengetallen (bedragen x €1.000) 2019 2018
jaarrekening jaarrekening
Eigen vermogen o.b.v beleidswaarde 208.947 207.664
Balanstotaal o.b.v. beleidswaarde 322.179 321.904
Solvabiliteit (weerstandsvermogen) 64,9% 64,5% >=20%
Operationele kasstroom (+rentelasten - rentebaten) 8.344 10.638
Rentelasten - rentebaten interne lening 4.001 4.106
Interest coverage ratio 2,09 2,59 >=1,4
Nominale schuld (gecorrigeerd voor interne lening) 92.051 91.688
Beleidswaarde 267.909 263.163
Loan-to-Value beleidswaarde 34,4% 34,8% <=75%
Nominale schuld (gecorrigeerd voor interne lening) 92.051 91.688
Marktwaarde verhuurde staat 576.123 538.827
Dekkingsratio 16,0% 17,0% <=70%
NIET-DAEB
Kengetallen (bedragen x €1.000) 2019 2018
jaarrekening jaarrekening
Eigen vermogen o.b.v beleidswaarde 33.692 27.444
Balanstotaal o.b.v. beleidswaarde 49.820 44.227
Solvabiliteit (weerstandsvermogen) 67,6% 62,1% >=40%
Operationele kasstroom (+rentelasten - rentebaten) 914 362
Rentelasten - rentebaten interne lening 133 143
Interest coverage ratio 6,87 2,53 >=1,8
Nominale schuld (gecorrigeerd voor interne lening) 6.909 7.273
Beleidswaarde 23.985 22.201
Loan-to-Value beleidswaarde 28,8% 32,8% <=75%
Nominale schuld (gecorrigeerd voor interne lening) 6.909 7.273
Marktwaarde verhuurde staat 26.297 24.793
Dekkingsratio 26,3% 29,3% <=70%
TOTAAL
Overige kengetallen 2019 2018
jaarrekening jaarrekening
Huurachterstand 0,3% 0,7%
Totaal aantal FTE 41,4 42,9
Aantal woongelegenheden (eigendom) 4.340 4.329
Norm Aw
/ WSW
Norm Aw
/ WSW
33
Het verloop van de waardeontwikkeling is als volgt te schetsen:
Bedragen x € 1.000 Totaal
Stand marktwaarde 1 januari 2019 563.621
Voorraadmutaties 4.489
Mutatie objectgegevens 16.308
Methodische wijzigingen handboek en software -
Belangrijkste oorzaken van waardemutatie a.g.v. marktontwikkelingen, te denken valt aan wijziging van:
- disconteringsvoet -14.367
- leegwaarde 14.169
- exityield 8.907
- overige waardemutaties -1.733
Stand marktwaarde 31 december 2019 602.420
De positieve waardeontwikkeling is vooral het gevolg van een verder aangetrokken koopmarkt, waarin
de toegenomen vraag en krapte resulteren in een leegwaarde groei van onze vastgoedportefeuille. De
lage rentestand is hier mede een bepalende factor in.
De huurprijsontwikkeling van het sociale (=DAEB) vastgoed heeft een neerwaartse invloed gehad op
de waardeontwikkeling. Hoewel de ontwikkeling van de contracthuur positief is, blijft deze achter ten
opzichte van 2018 door een gematigde huurverhoging en passend toewijzen. Hiermee wordt invulling
gegeven aan de maatschappelijke taak op het gebied van betaalbaarheid.
Woonlinie hanteert de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde voor de
woongelegenheden, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed, parkeergelegenheden en
intramuraal zorgvastgoed.
Beleidsmatige beschouwing op de ontwikkeling van de beleidswaarde:
In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van
Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’).
Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met
ingang van het boekjaar 2018 de bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de
bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het bestuursverslag wordt een beleidsmatige
beschouwing opgenomen.
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt deels beïnvloed door de ontwikkeling van de marktwaarde
in verhuurde staat welke hiervoor is toegelicht, omdat de beleidswaarde de marktwaarde als vertrekpunt
neemt.
De beleidswaarde vormt een onderdeel van het Verticaal toezichtsmodel van de Aw en WSW. Het jaar
2019 is een overgangsjaar naar een definitief normenkader. WSW en de Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is
er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de
borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook o.b.v. een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent
aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De
waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte
34
wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.
De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van
de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij het beleid van de
corporatie in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding
gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan
worden gerealiseerd.
Overeenkomstig de regelgeving dient de vergelijkende cijfers ook voor de beleidswaarde te worden
toegelicht. Daarbij dient ook stil te worden gestaan bij de ontwikkeling in de beleidswaarde. Op basis
van ervaringen uit voorgaand boekjaar kan de externe toezichthouder besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. Ten behoeve van de nadere duiding van de beleidswaarde is voor
de beleidswaarde ultimo 2019 nader invulling gegeven aan de definitie van onderhoud en verbetering. Ook is er nadere duiding gegeven aan de toerekening van kosten aan onderhoud, beheer of overige
organisatiekosten. De onzekerheden op dit vlak in de beleidswaarde zijn derhalve kleiner geworden. Voor het overige zijn er geen aanpassingen doorgevoerd in de beleidswaarde. Mogelijke onzekerheden
in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waarde begrip kunnen
leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden, onder meer samenhangend met: Aanpassing van de huurstijgingsparameter: bij bepaling van de beleidswaarde is de (bij mutatie
van de woning te realiseren) markthuur aangepast naar de streefhuur. Deze is gebaseerd op een
schatting door Woonlinie van de nieuwe huur bij mutatie mede rekening houdend met wettelijke bepalingen zoals passend toewijzen, prestatieafspraken en afspraken met de huurdersvereniging
over huursomstijging en de huursom. In de praktijk kan de huurstijging, de streefhuur en de
huursom afwijken van de uitgangspunten in de beleidswaarde vanwege onder andere afwijkingen in de mutatiegraad en de dan geldende kaders voor het passend toewijzen en het huursombeleid.
Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet (doorexploiteerscenario); zoals eerder uiteengezet
is de beleidswaarde afgeleid van de marktwaarde, door middel van het doorvoeren van een aantal beleidswaarde specifieke correcties als afslag op de marktwaarde. De disconteringsvoet is
gebaseerd op de disconteringsvoet behorend bij het doorexploiteerscenario van de marktwaarde.
Een toegesneden disconteringsvoet voor de beleidswaarde kan theoretisch mogelijk lager zijn als gevolg van een lager risicoprofiel (samenhangend met lagere huren en hogere kwaliteit
onderhoud) en daarmee een positief effect hebben op de beleidswaarde. Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze
disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.
In het boekjaar is de beleidswaarde toegenomen van € 285 miljoen naar 292 miljoen. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door:
Bedragen x € 1.000 Totaal
Stand beleidswaarde 1 januari 2019 285.364
Voorraadmutaties 2.445
Mutatie objectgegevens -871
Mutaties rekenmethodiek 20.430
Belangrijkste oorzaken van waardemutatie a.g.v. marktontwikkelingen, te denken valt aan wijziging van:
- disconteringsvoet -11.257
- macro-economísche parameters -4.553
- overige waardemutaties 198
Overige mutaties 139
Stand beleidswaarde 31 december 2019 291.894
35
De ontwikkeling van de beleidswaarde wordt enerzijds beïnvloed door gewijzigde beleidskeuzes welke
door Woonlinie zijn gemaakt en invloed hebben op relevante parameters zoals de (streef) huur en de normen voor onderhoud en beheer en anderzijds door gewijzigde parameters in de marktwaarde in
verhuurde staat.
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie:
Het bestuur van Woonlinie heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen
dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB bezit en het niet-DAEB bezit in exploitatie en
de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 311 miljoen. Het verschil tussen
de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2019 bestaat uit de volgende onderdelen:
Dit impliceert dat circa 52% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn
realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.
x € 1.000 x € 1.000 Afslag in %
marktwaarde
Afslag in %
marktwaarde
cum.
Marktwaarde verhuurde staat 602.420
Beschikbaarheid (doorexploiteren) 32.275 5% 5%
Betaalbaarheid (huren) 211.582 35% 40%
Kwaliteit (onderhoud) 42.668 7% 48%
Beheer (beheerkosten) 24.000 4% 52%
Subtotaal 310.526
Beleidswaarde 291.894
36
6.2 Risico-paragraaf
Woonlinie is een maatschappelijke onderneming die zich bewust is van het gegeven dat het realiseren van ondernemingsdoelstellingen gepaard gaat met het bewust nemen van aanvaardbare risico’s. In
deze paragraaf wordt op hoofdlijnen ingegaan op deze risico’s en de manier waarop Woonlinie de risico’s probeert te beheersen.
In 2019 heeft Woonlinie een intentieovereenkomst tot fusie ondertekend. Het al dan niet doorgaan
van deze fusie, zou op zich ook als een risico kunnen worden beschouwd. Dit “risico” wordt in de onderstaande tekst echter niet toegelicht.
Risicoprofiel en risicobereidheid
Een van de grootste risico’s die elke woningcorporatie loopt, is de inertie van het woningbezit, ofwel
de moeizame aanpassing van het woningaanbod aan de vraag. De vraag verandert namelijk snel, terwijl de voorraad woningen betrekkelijk langzaam kan worden aangepast en doorgaans een groot
aantal jaren mee moet gaan. Dit zijn echter ontwikkelingen waar een woningcorporatie weinig invloed
op kan uitoefenen. Zij kan slechts ontwikkelingen in de woningmarkt signaleren en daarop anticiperen. Woonlinie heeft een lage risicobereidheid, maar is bereid aanvaardbare risico’s te nemen
bij het uitvoeren van haar kerntaak. Risico’s die niet samenhangen met kernactiviteiten, vermijden we in beginsel. De hierna genoemde risico’s hebben zich in het afgelopen verslagjaar niet voorgedaan.
Categorisering
De indeling van de risicogebieden is gebaseerd op de doelstellingen van Woonlinie, zoals die staan
omschreven in het Toekomstplan 18+.
A. Klantbeleving; B. Voldoende betaalbare en beschikbare woningen;
C. Duurzaamheid; D. Wonen op maat;
E. Leefbare wijken en dorpen; F. Huis op orde;
G. Overige risicogebieden.
A. Klantbeleving
Onder risico’s bij klantbeleving wordt het operationele risico begrepen dat klanten niet op passende wijze kunnen worden geholpen of als klant kunnen worden behouden. Door het ontwikkelen en vaststellen van een klantvisie in 2019, is het mogelijk op een objectieve wijze
te komen tot een klantgerichte aanpak op basis van profielen. Met name de kwetsbare doelgroepen vormen daarbij een aandachtspunt (Op Maat) waarbij Woonlinie er voor zorgt dat de omvang en mate
van aandacht, binnen redelijke grenzen blijft. Tevredenheid van klanten in algemene zin wordt continu gemeten via externe bureaus. Woonlinie streef daarbij naar het rapportcijfer 8 én klasse A bij het
huurdersoordeel van AEDES. Daarnaast worden luisterpanels georganiseerd en is sprake van frequente uitvragen aan het digitale klantenpanel.
Hoewel leegstand bij Woonlinie nauwelijks voorkomt, blijft het wel een risico vanwege het grote
belang van huurinkomsten voor Woonlinie. Van groot belang is tevens beheersing van de huurachterstanden (streven 0,5% van totale huursom), omdat mede hierdoor huisuitzettingen zo veel
mogelijk worden voorkomen.
B. Voldoende betaalbare en beschikbare woningen
Hieronder worden de risico’s verstaan die Woonlinie loopt wanneer de vraag naar woningen (en woningtypes) zich anders ontwikkelt dan het aanbod. Eén van de grootste risico’s van een woningcorporatie, is de inertie van het woningbezit: de vraag kan sneller veranderen dan het aanbod. Het is dus belangrijk dat de investeringen in nieuwbouw en bestaande voorraad weloverwogen worden gedaan. Het is dan ook een belangrijk onderwerp bij prestatieafspraken. Woonlinie werkt sinds 2016 met Asset Management (AM). AM is verder doorontwikkeld in de jaren
daarna. Vertegenwoordigers uit verschillende afdelingen houden zich hier mee bezig, naast hun
37
andere taken. Door structurele aandacht voor vastgoedsturing wordt het risico beperkt dat investeringen worden gedaan die niet bijdragen aan de wensportefeuille.
Met behulp van het Strategisch Beleids Instrument (SBI) is een wensportefeuille vastgesteld. Hier is in
2019 verder vorm en inhoud aan gegeven en ziet er als volgt uit.
Overigens moet worden vastgesteld dat deze wensportefeuille niet “in beton gegoten” is, maar
onderdeel vormt van een jaarlijks proces (de zgn. “Cyclische AM-kalender”). Woonlinie heeft als doel 4.500 woningen in 2027 te hebben. De beschikbaarheid van bouwlocaties en
de mogelijke inperking van deze uitbreiding door wetgeving, is een permanente bron van zorg.
Daarom is het prettig dat Woonlinie en Bouwlinie eigen grondposities hebben, waarop een voor Woonlinie gewenste ontwikkeling kan plaatsvinden.
Woonlinie streeft naar een woningvoorraad waarvan 90% bereikbaar is voor de primaire doelgroep. Dit risico wordt beheerst door de wensportefeuille leidend te laten zijn bij strategische beslissingen.
Voor elke bestaande woning is een streefhuur gedefinieerd, waar via gedifferentieerde huurverhoging
en mutaties de streefhuren steeds dichter worden benaderd (88%-92%). Uiteraard ook door toevoeging van nieuwbouw.
Via de AM-cyclus (Cyclische Asset Management Kalender) binnen Woonlinie wordt gevolgd in hoeverre wordt toegewerkt naar gestelde doelen. De wensportefeuille geeft aan wat de transitie in aantallen
dient te zijn, in zowel prijscategorieën, woningtypes, locaties, als energetische kenmerken. De wensportefeuille maakt ook onderdeel uit van het Bod en de Prestatieafspraken met de gemeenten.
Een belangrijk deel van de traditionele doelgroep van corporaties betreffen de ouderen. Deze ouderen
weten zich meer en meer geconfronteerd met lagere besteedbare inkomens doordat pensioenmaatschappijen last ondervinden van de lage rentestanden, waardoor pensioenuitkeringen
worden gekort. Dit kan deels worden opgevangen vanuit de huurtoeslag, maar kan ook consequenties hebben voor de woonlasten van bestaande huurders. Reden genoeg om deze doelgroep de komende
jaren met extra aandacht te volgen. De doelgroep zelf lijkt ook aan verandering onderhevig.
Onderzoek heeft uitgewezen dat de omvang van de doelgroep “Middeninkomens” klein maar urgent is en bovendien niet altijd door marktpartijen worden bediend.
38
C. Duurzaamheid Bij risico’s op het gebied van duurzaamheid gaat het voornamelijk over het risico van investeringen die weinig bijdragen aan de energetische doelstelling alsmede over de hoeveel tijd en aandacht die er in gaat zitten. De energietransitie die in nauw overleg met de gemeenten wordt voorbereid, zal waarschijnlijk grote
investeringen met zich meebrengen. In deze energietransitie dient tevens aandacht te zijn voor de verschuiving van “huurlasten” naar “woonlasten” (huur, servicekosten en energetische lasten). Via de
Energie Prestatie Vergoeding (EPV) is het mogelijk een deel van de extra investeringen terug te
verdienen. Dit brengt echter wel veel registratieve en wettelijke verplichtingen met zich mee, waar de organisatie zich op moet voorbereiden.
De doelstellingen van Woonlinie voor de toekomstige voorraad zijn niet mals. In 2050 moeten alle
woningen CO2-neutraal zijn. Als tussendoel moet 90% van alle woningen in 2027 een groen label hebben (Ei < 1,8) en moet de gemiddelde Ei in 2027 lager zijn dan 1,0. Dit betekent een strakke
planning alsmede beheersing van de benodigde investeringen. Risico’s bij investeringen zijn legio,
omdat ontwikkelingen in de techniek snel kunnen gaan. Ondanks dit risico is niets doen geen optie. Wel probeert Woonlinie de investeringen zodanig te doen, dat er sprake is van no-regret-
investeringen, zoals extra isolatie, zonnepanelen en efficiëntere installaties. Nieuwe doelstelling is overigens het terugdringen van de gebouw gebonden CO2-uitstoot. In 2018 was dit nog ruim 11,7 ton
per woning, in 2027 zal dit circa 8,0 ton per woning zijn. De wens om circulair te bouwen
(Toekomstplan 18+) is nog niet omgezet in beleid binnen Woonlinie.
D. Wonen op maat Het risico van Wonen op Maat lijkt beperkt, maar gaat vooral over het mogelijk verlies van draagvlak in de maatschappij wanneer er te veel kwetsbare mensen in de complexen van Woonlinie wordt gehuisvest, waardoor de reguliere klanten niet meer adequaat kunnen worden bediend. Woonlinie heeft ruim 350 wooneenheden op het vlak van wonen en zorg. Vaak in seniorencomplexen.
Hiervoor is geen uitbreidingsambitie, maar de behoefte van ouderen en zorgbehoevenden wordt nauwlettend in de gaten gehouden.
Woonlinie maakt zich zorgen over de opvang van andere kwetsbare doelgroepen (vergunningshouders, mensen met schulden, spoedzoekers, mensen met beperkte woonvaardigheden
etc.) binnen de reguliere woningvoorraad. Deze groeiende groep vraagt steeds meer begeleiding, ook
vanuit Woonlinie. Dit uit zich o.a. in hogere beheerlasten door extra begeleiding. Bovendien wordt steeds zichtbaarder dat de leefbaarheid hier onder te leiden heeft. In beide gemeenten is voor 2019
afgesproken dat de maximale toewijzing aan bijzondere doelgroepen 30% is. Risico’s van te grote concentratie van kwetsbare mensen (in tijd en plaats) nopen tot het nemen van beperkende
maatregelen, zoals een maximaal % kwetsbare mensen in een complex, wijk, buurt en een maximum
% binnen een jaar. Hierdoor hebben ook reguliere woningzoekenden een reëel perspectief op hun woonwensen.
39
E. Leefbare wijken en dorpen Het risico van leefbaarheid zit ‘m met name in de tijd en aandacht die Woonlinie moet schenken aan de directe woon- en leefomgeving van onze klanten. Wanneer er te veel tijd en geld moet worden besteed aan de directe omgeving, ondermijnt dit andere belangrijke taken van Woonlinie en/of gaat dit ten laste van het direct rendement. Woonlinie werkt aan vitale buurten en wijken. Een gezonde mix van leefstijlen, inkomens, leeftijd en sociaaleconomische posities is van het grootste belang. Middels Bouwlinie wordt daar via
projectontwikkeling op een actieve manier vorm en inhoud aan gegeven. Maar vitale buurten krijg je
ook door bewoners een gezamenlijk doel te geven op het gebied van hun woonomgeving, zoals onderlinge hulp bij tuinonderhoud. Ook extra bezoeken in het kader van sociaal beheer zorgen voor
vitale buurten. Woonlinie wil zo’n 400 keer per jaar achter de voordeur komen, zodra daar aanleiding voor is. Hierbij speelt de eerder genoemde profilering een belangrijke rol om dit op een efficiënte
wijze te kunnen doen. Daarnaast zetten we in op schoon, heel en veilig en worden bewonersgroepen in seniorencomplexen actief ondersteund. Al met al gaan we voor een rapportcijfer van 7,5 voor
leefbaarheid volgens Lemon 2.0.
F. Huis op orde
Zoals ook al gesteld in het Toekomstplan 18+, kan goede dienstverlening aan klanten alleen wanneer Woonlinie zelf de boel op orde heeft. In de vorm van geld op de bank, gezonde woningen en klantgerichte medewerkers. Maar alles met als doel om de beheerlasten acceptabel voor klanten te houden. Risico’s op het gebied van beheer, worden vooral beperkt door transparante, duidelijke werkprocessen. Voor wat betreft het extern financieel toezicht hebben Aw en WSW een gezamenlijk beoordelingskader opgesteld, waarbij LTV, ICR, dekkingsratio en solvabiliteit worden gemonitord via
de dPi en dVi. Woonlinie voldoet ruimschoots aan de daarin gestelde grenzen, zowel voor DAEB als voor Niet-Daeb.
Vanwege de grote bedragen die worden uitgegeven aan onderhoud (en de mate van beïnvloeding) is
dit altijd een risico. Naleven procuratieregeling, goed documenteren van aangegane verplichtingen, gunning van relatief grote opdrachten middels 4-ogen principe en dit documenteren, aanleggen
contractenregister, up-to-date maken van getekende contracten met aannemers, periodiek toetsen marktconformiteit in rekening gebrachte prijzen zijn een greep van maatregelen die worden genomen
om dit risico te beperken.
Projectrisico’s worden beperkt door juiste afspraken en procedures, constructief overleg intern en
extern en goede beheersoftware (Ortec-Go). Afwegingskaders, fasedocumenten dragen bij aan de beheersbaarheid van investeringen. Veel van de risico’s in het kader van investeringen worden
beperkt door goede procesafspraken en goede, zichtbare, interne controle. De controller beoordeelt
vooral of besluitvormingsprocessen op de juiste wijze zijn verlopen. Met de Belastingdienst is een convenant Horizontaal Toezicht afgesloten. Mede hierdoor worden fiscale verrassingen zoveel mogelijk
voorkomen, dankzij jaarlijks overleg en afstemming over aangiftes.
Goede dienstverlening kan niet zonder goede mensen. In een tijd waarin personeel moeilijk is te vinden en te binden, is het meer dan ooit van belang dit onderwerp aandacht te geven. Het risico
bestaat er uit dat er groot verloop van personeel plaatsvindt. Om dit risico te beperken ligt een brede
aanpak voor de hand: goede arbeidsvoorwaarden, prettig werkklimaat, voldoende ontwikkelmogelijkheden (o.a. via opleidingen) voor medewerkers, maar ook regelmatig stagiaires en
afstudeerders kansen bieden, zorgen voor een vitale (gezonde) organisatie. We gaan uit van een opleidingsbudget van 0,5% van de loonsom. Als het allemaal klopt, resulteert dit in een laag
ziekteverzuim (2%) en een hoge medewerkerstevredenheid (rapportpunt 7,5).
Bruikbare en betrouwbare informatie uit dito ICT-systemen zijn tegenwoordig de ruggengraat van elke
organisatie. Woningcorporaties vormen daarop geen uitzondering. Maar deze afhankelijkheid komt wel met een prijs: de kosten voor ICT vormen een substantieel deel van de beheerkosten. Bovendien heb
je mensen in de organisatie nodig die de informatie kunnen analyseren en mede op grond daarvan wijzigingen in beleid en/of processen kunnen initiëren. Meer data betekent ook veelal: meer
verantwoordelijkheid voor die data. AVG-wetgeving is hierbij leidend.
40
Dit brengt ons vanzelf bij compliance, ofwel het vermogen van een organisatie om zich aan wetten, voorschriften en governance-codes te houden. De wereld om ons heen verandert snel en de wet- en
regelgeving probeert veranderingen bij te benen. Dit betekent wel dat we alert moeten blijven op de
talrijke beleidsterreinen waarop Woonlinie actief is. Met name door veranderingen in wet- en regelgeving, direct door te voeren in de eigen werkprocessen en systemen.
G. Overige risicogebieden
Woonlinie wijkt op 2 onderdelen af van de “standaard” woningcorporatie: door Bouwlinie en door de
activiteiten van Woonlinie op Caribisch Nederland (CN). Hoewel beide “afwijkingen” na en in goed overleg met Aw en het Ministerie van Binnenlandse Zaken (Bzk) zijn, blijft dit toch een risico dat
andere corporaties niet lopen. Woonlinie probeert zo goed mogelijk hierover te communiceren met klanten en belanghouders.
Woonlinie ziet Bouwlinie als een manier om volkshuisvestelijke belangen in de regio te kunnen waarborgen. De gemeenten en huurdersorganisatie onderschrijven deze visie.
De werkzaamheden binnen CN zijn vooral op verzoek van Bzk, omdat de schaalgrootte van de eilanden waarop Woonlinie actief is (Saba en St. Euststius), het onmogelijk maakt een zelfstandige
volkshuisvestelijke organisatie te handhaven. Dat is voor Woonlinie voldoende legitimatie om ook in de komende jaren de activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting verder voort te zetten.
41
6.3 Overzicht activiteiten beleggingen
Woonlinie heeft geen derivatencontracten afgesloten. Verder heeft Woonlinie geen beleggingen.
6.4 Verklaring besteding middelen uitsluitend in belang volkshuisvesting
Managementverklaring
Kijkend naar de activiteiten die in 2019 zijn uitgevoerd is het bestuur van Woonlinie van mening dat:
- er redelijke zekerheid is dat de financiële rapportage geen materiële fouten bevat; - de risicomanagement- en controlesystemen in 2019 adequaat hebben gewerkt;
- er voldoende inzicht is in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële
doelstellingen worden gerealiseerd; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en
goedgekeurde beleid.
Verklaring bestuur
De directeur-bestuurder van Woonlinie verklaart dat hij door middel van zijn functioneren een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt van uitsluitend werkzaam zijn in het belang
van de volkshuisvesting en dat het in het verslagjaar haar middelen uitsluitend heeft besteed in het
belang van de volkshuisvesting.
Juni 2020 Mr. P.A.W. van den Heuvel
Directeur-bestuurder
42
7 Geconsolideerde jaarrekening 2019
Geconsolideerde balans per 31 december 2019 (na resultaatbestemming)
ACTIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen (1)
1. DAEB vastgoed in exploitatie 576.123 538.827
2. Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 26.297 24.793
3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2.909 2.150
4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.197 9.439
Totaal vastgoedbeleggingen 614.526 575.210
Materiële vaste activa (2)
5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 1.873 2.269
Totaal materiële vaste activa 1.873 2.269
Financiële vaste activa (3)
6. Latente belastingvordering 967 3.421
Totaal financiële vaste activa 967 3.421
Totaal vaste activa 617.367 580.900
Vlottende activa
Voorraden (4)
7. Vastgoed bestemd voor verkoop 600 450
8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 396 803
9. Overige voorraden 2.883 4.677
Totaal voorraden 3.879 5.930
Onderhanden projecten (5)
10. Onderhanden nieuwbouwprojecten 98 0
Kortlopende vorderingen (6)
11. Huurdebiteuren 97 184
12. Gemeenten 10 9
13. Overige vorderingen 1.105 1.836
Totaal kortlopende vorderingen 1.212 2.029
14. Liquide middelen 16.776 19.717
Totaal vlottende activa 21.965 27.675
Totaal activa 639.332 608.575
43
PASSIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Groepsvermogen (7)
15. Herwaarderingsreserve 346.850 317.935
16. Overige reserves 170.311 165.394
Totaal groepsvermogen 517.161 483.329
Voorzieningen (8)
17. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 2.249 1.901
18. Overige voorzieningen 1.700 1.700
Totaal voorzieningen 3.949 3.601
Langlopende schulden (9)
19. Leningen kredietinstellingen 95.417 98.960
9.042 9.384
21. Overige schulden 502 494
Totaal langlopende leningen 104.961 108.838
Kortlopende schulden (10)
22. Schulden aan overheid 0 42
23. Schulden aan kredietinstellingen 3.543 3.122
24. Schulden aan leveranciers 1.871 1.672
25. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.183 917
26. Overige schulden 3.774 4.888
27. Overlopende passiva 1.889 2.167
Totaal kortlopende schulden 13.260 12.807
Totaal passiva 639.332 608.575
20. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
onder voorwaarden
44
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2019
Bedragen x € 1.0002019 2018
31. Huuropbrengsten 28.866 28.271
32. Opbrengsten servicecontracten 615 544
33. Lasten servicecontracten -535 -502
34. Overheidsbijdragen -181 489
35. Lasten verhuur en beheeractiviteiten -2.069 -2.418
36. Lasten onderhoudsactiviteiten -9.744 -8.692
37. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.093 -4.451
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 11.858 13.240
38.Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 20.248 4.629
39. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling -17.399 -2.992
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 2.848 1.637
40. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 2.980 2.547
41. Toegerekende organisatiekosten -18 -21
42. Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -2.019 -1.765
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 942 761
43. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -4.043 -1.941
44. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 32.424 25.239
100 28
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 28.481 23.326
46. Opbrengsten overige activiteiten 145 70
47. Kosten overige activiteiten -1.242 -1.144
Netto resultaat overige activiteiten -1.096 -1.074
48. Overige organisatiekosten -1.042 -797
49. Leefbaarheid -479 -607
50. Waardemutatie financiële vaste activa 0 -99
51. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2 2
52. Rentelasten en soortgelijke kosten -4.067 -4.352
Saldo financiële baten en lasten -4.065 -4.449
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 37.448 32.038
53. Vennootschapsbelasting -3.615 -1.744
54. Resultaat minderheidsdeelneming 0 10
Resultaat na belastingen 33.832 30.304
45. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
verkocht onder voorwaarden
45
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2019
Bedragen x € 1.000 2019 2018
Operationele kasstroom/kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangsten van huurders 29.075 28.694
Vergoedingen 659 595
Overheidsontvangsten 483 400
Overige bedrijfsontvangsten 247 572
Renteontvangsten 6 3
Personeelsuitgaven -3.356 -3.306
Onderhoudsuitgaven -8.748 -7.684
Overige bedrijfslasten -6.778 -6.732
Renteuitgaven -4.174 -4.392
Sectorspecifieke heffingen onafhankelijk van het resultaat -35 -309
Verhuurderheffing -3.149 -2.144
Leefbaarheid -156 -293
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.072 5.403
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Verkoopontvangsten bestaande huur 2.090 2.445
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 1.206 303
Verkoopontvangsten nieuwbouw 3.286 6.237
(Des)investeringen in materiële vaste activa 0 20
Woningverbetering -2.104 -2.685
Nieuwbouw huur en koop -5.663 -6.191
Aankopen woongelegenheden (VOV) -719 -24
Sloopuitgaven -102 -54
Aankoop grond -1.745 -2.316
Overige investeringen -1.811 -3.710
Externe kosten -223 -269
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -5.786 -6.244
Financiële vaste activa
Ontvangsten overig 2.500 0
Uitgaven overig -200 0
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 2.300 0
Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten -3.486 -6.244
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Aflossingen langlopende schulden -3.527 -3.081
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.527 -3.081
NETTO KASSTROOM -2.941 -3.922
Stand 1 januari 19.717 23.639
Stand 31 december 16.776 19.717
Mutatie -2.941 -3.922
46
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
ALGEMEEN
Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019. Alle
bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgemaakt op 23 juni 2020.
Activiteiten
Woonlinie is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. Zij heeft specifieke toelating in de regio Woongaard en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet
en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Statutair gevestigd te Woudrichem (’t Rond 1, 4285 DE), feitelijk gevestigd te Zaltbommel (Thorbeckestraat 1, 5301 NC). Ingeschreven bij de Kamer
van Koophandel onder nummer 18114807. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en
ontwikkeling van onroerende zaken. Het afgelopen jaar heeft in het teken gestaan van de voorbereidingen voor de voorgenomen fusie met
Woonservice Meander. Begin oktober is hiervoor de intentieovereenkomst ondertekend. De datum voor de fusie is inmiddels gesteld op 1 januari 2021.
Groepsverhoudingen Woonlinie staat aan het hoofd van een rechtspersoon.
Geconsolideerde maatschappijen
Naam Statutaire zetel Deelnemingspercentage Hoofdactiviteit
Bouwlinie B.V. Woudrichem 100% Projectontwikkeling
Regelgeving
De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten
Instellingen Volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet Normering Bezoldiging
topfunctionarissen en semipublieke sector (WNT), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de
Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. De
toegelaten instelling heeft de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening
opgesteld met inachtneming van artikel 35 van de Woningwet.
GRONDSLAGEN VOOR DE CONSOLIDATIE
In de geconsolideerde jaarrekening van Woonlinie zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de
groep behorende maatschappijen per 31 december van het boekjaar. Groepsmaatschappijen zijn
rechtspersonen en vennootschappen waarin beslissende zeggenschap wordt uitgeoefend. Hierbij
worden mede in aanmerking genomen de financiële instrumenten die potentiële stemrechten
bevatten. De groepsmaatschappijen worden integraal geconsolideerd vanaf de datum waarop
beslissende zeggenschap op de groepsmaatschappij is verkregen. De groepsmaatschappijen worden
niet meer in de consolidatie opgenomen vanaf de datum waarop geen sprake meer is van beslissende
zeggenschap. De posten in de geconsolideerde jaarrekening worden volgens uniforme grondslagen
van waardering en resultaatbepaling vastgesteld.
De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.
Woonlinie heeft in diverse Vereniging van Eigenaren (VvE’s) de meerderheid van het stemrecht in de
algemene vergadering. De totale omvang van deze zogeheten verbindingen is op de omvang van
47
Woonlinie als geheel van een te verwaarlozen betekenis. Woonlinie doet daarom een beroep op de
consolidatievrijstelling (art. 407 lid 1a BW, boek 2, titel 9).
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woonlinie.
Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening:
De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van
historische kosten, tenzij anders vermeld.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke
verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen
indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
Schattingen en oordelen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het
bestuur van de organisatie zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de onroerende zaken in exploitatie en in ontwikkeling, de fiscale
positie (inclusief latenties) en voorzieningen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in
de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Schattingswijziging In december 2019 heeft Aedes de handreiking ‘De verwerking van latente belastingen in de
jaarrekening van woningcorporaties’ gepubliceerd. Deze handreiking heeft enerzijds als doel om nader
invulling te geven aan de wijzigingen in RJ 272 ‘Belastingen naar de winst’. Anderzijds wordt met deze handreiking gestreefd naar een uniforme verwerkingswijze van belastinglatenties door
woningcorporaties. Bij Woonlinie zijn naar aanleiding van de Handreiking van Aedes de volgende wijzigingen doorgevoerd:
- Er is een aparte latentie gevormd voor het afschrijvingspotentieel. Het kwantitatieve effect
van deze schattingswijziging is € 689.000 zijnde het verschil tussen de in de jaarrekening 2019 opgenomen latentie en de omvang van de latentie in de jaarrekening 2018.
- Door de wijziging van RJ 272.405 zijn de latenties inzake te verkopen en te slopen woningen en herinvesteringsreserve komen te vervallen. Vanwege de beperkte impact is deze latentie
niet als stelselwijziging maar als schattingswijziging verwerkt.
Salderen
Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen
uitsluitend indien en voor zover:
- een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd
vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en
- het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te
wikkelen.
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.
Continuïteit
Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
48
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
Vastgoedbeleggingen
DAEB- en niet-DAEB vastgoed in exploitatie Onroerende zaken in exploitatie worden op grond van artikel 35 lid 2 van de Woningwet na de eerste
verwerking gewaardeerd tegen actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de marktwaarde, die
overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 plaatsvindt conform de methodiek die is opgenomen in bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’).
Binnen het vastgoed in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:
- Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en
extramurale zorgeenheden); - Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;
- Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages);
- Intramuraal zorgvastgoed.
Het vastgoed in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed,
rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. DAEB vastgoed betreft
conform deze criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum tot aan de huurliberalisatie-
grens en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele
instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Niet-DAEB vastgoed omvat overeenkomstig de eerder genoemde
criteria de woningen met een huurprijs per contractdatum boven de huurliberalisatiegrens en het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed).
Woonlinie hanteert voor haar vastgoedportefeuille de full versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Daarnaast hanteert Woonlinie een benaderingsmethode voor een aantal
complexen die niet via het handboek of full waardering zijn te taxeren.
Waardering bij eerste verwerking
Bij de eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief de transactiekosten en verminderd met eventuele
investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald door de som van de bestede externe kosten en de direct hieraan toerekenbare kosten. De in de toekomst te maken kosten voor
sloop worden ten laste van het resultaat verantwoord in het jaar dat de exploitatie door sloop wordt beëindigd.
Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de marktwaarde. De
marktwaarde wordt bepaald conform de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. De waardevermindering of – vermeerdering die voortvloeit uit de eerste waardering tegen
marktwaarde wordt bepaald op complexniveau. De waardevermindering of - vermeerdering wordt in
het resultaat verantwoord als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
Complexindeling Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle
verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van
verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan
worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.
49
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De marktwaarde wordt bepaald op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen (DCF-
methode). Voor woon- en parkeergelegenheden met uitzondering van onzelfstandige studenteneenheden wordt de marktwaarde bepaald op basis van het doorexploiteerscenario en het
uitpondscenario. De marktwaarde in verhuurde staat is de hoogste van het de marktwaarde volgens het doorexploiteer- of uitpondscenario. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor
intramuraal zorgvastgoed wordt de marktwaarde bepaald volgens het doorexploiteerscenario.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar
een deel van de verhuureenheden muteert (de huurder verhuist). Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat die eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na
mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De kasstromen aan het einde van een 15-jarige DCF-periode
en deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De
eindwaarde wordt bepaald op basis van de inschatting van de taxateur.
Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden
niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan
het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en de eindwaarde worden
vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de inschatting van de taxateur.
Uitgaven na eerste verwerking
Uitgaven na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd
tegen kostprijs en vervolgens getoetst aan het verschil in marktwaarde van het complex voor en na deze uitgaven. Het marktwaardeverschil wordt in het actief verwerkt als een waardevermindering of
vermeerdering en in het resultaat verantwoord als “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.
Herwaardering Jaarlijks wordt op balansdatum de actuele waarde van de onroerende zaken in exploitatie opnieuw
bepaald. Ongerealiseerde winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Wanneer op complexniveau de marktwaarde de
boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs overtreft, wordt een
herwaarderingsreserve gevormd die wordt toegelicht bij het eigen vermogen. De boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs betreft de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs.
Afschrijvingen
Op het vastgoed in exploitatie gewaardeerd op marktwaarde wordt niet afgeschreven.
Buitengebruikstelling als gevolg van sloop Indien op het waarderingscomplex, of een deel daarvan op de waardepeildatum 31 december 2019
een ook voor een derde onherroepelijk verplichting tot sloop van toepassing is, wordt hier bij de waardering rekening mee gehouden.
Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie worden bij eerste verwerking
gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Wanneer de marktwaarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, bepaald op basis van dezelfde
grondslagen als voor de onroerende zaken in exploitatie, lager is dan de verkrijgings- of
vervaardigingsprijs, afwaardering wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.
50
Beleidswaarde Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskader besloten om met
ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door
een nieuw waarde begrip, de beleidswaarde. Corporaties vermelden m.i.v. het jaarverslag 2018 de beleidswaarde in plaats van de bedrijfswaarde in de toelichting van de jaarrekening. In het
bestuursverslag wordt een beleidsmatige beschouwing opgenomen.
De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonlinie en beoogt inzicht te geven in de
verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom
genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonlinie. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en
onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:
1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een
uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de
gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.
2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte
moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van Woonlinie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke
beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Om te komen tot de streefhuur wordt iedere eenheid gewaardeerd op basis van de WOZ-waarde, leegwaarde, oppervlakte en energie-index.
Daarnaast wordt er rekening gehouden met de gewenste verhouding in de huurklasse uit de wensportefeuille.
3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)-beleid
van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren-onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt.
4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerlasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de
verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie.
De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus
verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.
Voor zover afwijkend van de voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde
uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de
meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.
Materiële vaste activa
De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen historische kostprijs,
verminderd met lineaire afschrijvingen.
De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: - kantoorpanden 30 jaar
- inventaris 5 jaar
- verbouwing kantoorpanden 10 jaar - vervoermiddelen 5 jaar
- automatisering 3-5 jaar
Afschrijving vindt voor het eerst plaats direct na ingebruikname.
51
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Voor onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden
(VOV) door de corporatie wordt overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als
financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en wordt het vastgoed gerubriceerd als vastgoed
verkocht onder voorwaarden. De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden
gewaardeerd op de getaxeerde leegwaarde onder aftrek van de contractuele korting. Een eventuele
waardevermeerdering of –vermindering van de boekwaarde van de onroerende zaken op het moment
van de herclassificatie wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de post
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.
Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de getaxeerde leegwaarde na aftrek van de in het
VOV-contract overeengekomen korting. De leegwaarde wordt jaarlijks opnieuw geschat.
Waardeveranderingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.
De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor-
en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien
sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere
terugkoopprijs dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.
Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een
terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane
terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder
de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De
terugkoopverplichting wordt als verplichting op de balans opgenomen zonder rekening te houden met
de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal
plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de
verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de
kortlopende schulden verantwoord.
De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden en die ter zake de
terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde
waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden.
Ultimo boekjaar wordt het verschil (indien positief) tussen de dan opnieuw vastgestelde leegwaarde
na aftrek van contractuele korting en de ‒ gefixeerde ‒ boekwaarde op moment van her-classificatie
op basis van de oude grondslag verwerkt in een herwaarderingsreserve. Financiële vaste activa
Latente belastingvordering Woonlinie neemt uitsluitend een latente belastingvordering op voor zover het waarschijnlijk is dat er in
de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn waarmee de verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut (RJ 272.311). Voor tijdelijke
verschillen wordt slechts een latente belastingvordering opgenomen indien het waarschijnlijk is dat er
in de toekomst fiscale winst beschikbaar is om deze verschillen te compenseren (RJ 272.306). Latente belastingvorderingen worden per iedere balansdatum beoordeeld, herzien of verlaagd voor zover het
niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. De vordering wordt gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij discontering
plaatsvindt tegen de netto-rente en derhalve rekening houdend met het geldende
vennootschapsbelastingtarief.
52
Leningen u/g De leningen u/g worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. Het kortlopende deel is
opgenomen onder vlottende activa.
Andere deelnemingen
Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van
bijzondere waardeverminderingen.
VLOTTENDE ACTIVA
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop betreft de voorraad leegstaande woningen uit de
vastgoedportefeuille die bestemd zijn voor verkoop en teruggekochte Koopgarantwoningen die nog
niet zijn doorverkocht en geleverd. De woningen uit de vastgoedportefeuille worden gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat, de Koopgarantwoningen worden gewaardeerd tegen
terugkoopwaarde.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog
niet verkocht is. De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten
dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte
verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Ingenomen grondposities worden onder de post overige voorraden verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten, 3-jaarlijks worden grondposities getaxeerd. Bij een lagere marktwaarde wordt de
afwaardering gepresenteerd onder niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden (verkochte koopwoningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten, bestaande uit de gerealiseerde
projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Als het saldo van alle onderhanden projecten negatief
is, worden deze gepresenteerd onder kortlopende schulden.
Onder de post voorraden zijn verder grondposities zonder concrete bouwbestemming opgenomen,
waarvan besloten is tot afstoting. De waardering is tegen verkrijgingsprijs en daaraan toegerekende
directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde.
Vorderingen
De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille,
worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde vermeerderd met transactiekosten
en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor
oninbaarheid. Vorderingen langer dan 1 jaar worden als oninbaar beschouwd.
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 1 jaar. Zij zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.
Eigen vermogen
In de herwaarderingsreserve worden de ongerealiseerde waardevermeerderingen van de onroerende zaken in exploitatie opgenomen. Er is sprake van ongerealiseerde waardevermeerderingen wanneer
de marktwaarde van een waarderingscomplex op balansdatum hoger is dan de boekwaarde op basis
van verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bij het bepalen van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt uitgegaan van de initiële prijs. Het gerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van tegen
marktwaarde gewaardeerde onroerende zaken in exploitatie wordt rechtstreeks ten gunste van de
53
overige reserves gebracht. Bij het bepalen van de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met het fiscale effect hierop.
De overige reserves staan ter vrije beschikking van het bestuur. Conform de Woningwet/BTIV-regels
zullen deze vrije reserves uitsluitend aangewend worden voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting.
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
In het geval per balansdatum sprake is van feitelijke dan wel juridische investeringsverplichtingen inzake vastgoed in ontwikkeling, waarbij de geschatte kostprijs van het vastgoed hoger is dan de aan
deze investeringsverplichtingen toe te rekenen marktwaarde per balansdatum op basis van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde, wordt het verschil eerst in mindering gebracht op de
reeds bestede kosten en wordt voor het resterend bedrag een voorziening gevormd voor onrendabele investeringen en herstructureringen. De afwaardering van de bestede kosten tot nihil en de vorming
van de voorziening wordt in het resultaat verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen
vastgoedportefeuille”. Deze voorziening is opgenomen tegen nominale waarde.
Overige voorzieningen
De gehanteerde pensioenregeling van Stichting Woonlinie en haar groepsmaatschappijen is
ondergebracht bij een bedrijfstakpensioenfonds. De hieruit voortvloeiende pensioenverplichtingen
worden gewaardeerd volgens de “verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering”. In deze
benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst- en
verliesrekening verantwoord. Te betalen premie dan wel de vooruitbetaalde premie per jaareinde
wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
De overige voorzieningen zijn gevormd voor verwachte verliezen inzake grondexploitaties. Deze
voorziening is gewaardeerd tegen nominale waarde.
Langlopende schulden
Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde. In
geval dat de vervolgwaardering niet tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in
de winst-en-verliesrekening plaatsvindt, wordt bij de eerste waardering de reële waarde verminderd
met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste
waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode.
Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer
op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
Terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden
Woonlinie heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De
terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op
de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden
inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen
zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed
mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, wordt
de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en waardeveranderingen ter zake de
terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen.
Kortlopende schulden
Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde. In
geval dat de vervolgwaardering niet tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in
54
de winst-en-verliesrekening plaatsvindt, wordt bij de eerste waardering de reële waarde verminderd
met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten.
Financiële verplichtingen behoren tot de handelsportefeuille, indien deze zijn verworven of aangegaan
met het doel deze verplichtingen op korte termijn te verkopen. Deze categorie wordt na de eerste
waardering gewaardeerd tegen reële waarde zonder aftrek van eventuele transactiekosten bij
vervreemding. Baten of lasten die voortvloeien uit veranderingen in de reële waarde worden verwerkt
in de winst-en-verliesrekening.
De overige kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-
verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen,
alsmede via het amortisatieproces.
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen,
effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard
markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire
financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de
balansdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van
transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde
bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen;
het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg
hetzelfde is;
analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen.
Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.
Derivaten en hedge accounting
De groep scheidt een in een contract besloten derivaat (embedded derivative) af van het
basiscontract, indien aan onderstaande voorwaarden is voldaan:
er bestaat geen nauw verband tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het
contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract;
een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat
zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en
het samengestelde instrument wordt niet tegen reële waarde gewaardeerd met verwerking van de
reëel waardeveranderingen in het resultaat.
Het afgescheiden derivaat wordt gewaardeerd in overeenstemming met onderstaande grondslagen.
Op het moment van de eerste verantwoording rubriceert de groep de derivaten onder de reikwijdte
van RJ 290 op portefeuillebasis in de onderstaande subcategorieën:
Derivaten met toepassing van kostprijshedge-accounting
De groep past hedge accounting toe op basis van generieke documentatie.
De groep documenteert het volgende:
de algemene hedgestrategie, hoe de hedgerelaties passen in de doelstellingen van risicobeheer en de
verwachting aangaande de effectiviteit van deze hedgerelaties;
55
de in het soort hedgerelatie betrokken hedge-instrumenten en afgedekte posities.
De afdekkingen die aan deze strikte voorwaarden voor hedge accounting voldoen, worden als volgt
verantwoord. De waardering van het derivaat is afhankelijk van de afgedekte post en is als volgt:
Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, dan wordt ook het derivaat
tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans is
verwerkt, wordt ook het hedge-instrument niet geherwaardeerd.
De resultaatbepaling is als volgt:
Op elke balansdatum wordt bepaald of sprake is of is geweest van ineffectiviteit.
Indien de kritische kenmerken van het hedge-instrument en van de afgedekte positie niet aan elkaar
gelijk zijn of zijn geweest, is dit een indicatie dat de kostprijshedge een ineffectief deel bevat.
Het eventuele ineffectieve deel wordt bepaald door middel van de dollar offset methode.
Indien en voor zover de ineffectiviteit per balansdatum op cumulatieve basis in een verlies resulteert,
wordt de ineffectiviteit verwerkt in de winst-en-verliesrekening.
Indien de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot een financieel actief of
een financiële verplichting, dan worden de daarmee verbonden nog niet in het resultaat verwerkte
winsten of verliezen in dezelfde periode(n) in de winst-en-verliesrekening verantwoord als waarin het
verkregen actief of de aangegane verplichting van invloed is op het resultaat. Indien wordt verwacht
dat een (deel van een) verlies dat nog niet in de winst-en-verliesrekening is verwerkt, in de toekomst
niet met een tegengestelde winst uit de afgedekte positie wordt gecompenseerd, dan wordt dit verlies
direct in de winst-en-verliesrekening opgenomen.
Kostprijshedge-accounting wordt beëindigd indien:
Het hedge-instrument afloopt, wordt verkocht, beëindigd of uitgeoefend. Het cumulatieve
gerealiseerde resultaat op het hedge-instrument dat nog niet in de winst-en-verliesrekening was
verwerkt toen er sprake was van een effectieve hedge, wordt afzonderlijk in de overlopende posten in
de balans verwerkt tot de afgedekte transactie plaatsvindt.
De hedgerelatie niet meer voldoet aan de criteria voor hedge accounting. Indien de afgedekte positie
een in de toekomst verwachte transactie betreft, vindt de verwerking van de hedgeresultaten als volgt
plaats:
indien de verwachte transactie naar verwachting nog plaatsvindt, wordt hedge accounting vanaf dat
moment stopgezet. Het hiermee samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat
in de periode waarin de hedge effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-Balance was
gehouden, blijft (afhankelijk van de situatie) off-Balance of op de balans;
indien de verwachte transactie naar verwachting niet meer plaatsvindt wordt het hiermee
samenhangende cumulatieve resultaat op het hedge-instrument dat in de periode waarin de hedge
effectief was buiten de winst-en-verliesrekening of off-Balance was gehouden, naar de winst-en-
verliesrekening overgebracht.
Overige derivaten
Overige derivaten met beursgenoteerde aandelen of obligaties als onderliggende waarde worden na
de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Baten en lasten die voortvloeien uit
veranderingen in de reële waarde worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Overige derivaten
met een andere onderliggende waarde dan beursgenoteerde aandelen of obligaties, worden na de
eerste waardering gewaardeerd tegen de kostprijs of lagere reële waarde. In geval de reële waarde
negatief is, wordt dit negatieve bedrag volledig opgenomen. Bij de bepaling van de lagere reële
waarde wordt het effect van lopende rente buiten beschouwing gelaten. Baten en lasten worden in de
winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de derivaten aan een derde worden overgedragen of een
bijzondere waardevermindering ondergaan.
Rente-instrumenten
Het gebruik van rente-instrumenten is alleen toegestaan voor het afdekken van renterisico’s conform de uitgangspunten van het treasurystatuut. Woonlinie maakt geen gebruik van rente-instrumenten.
56
Rente en financieringsrisico’s Om de rente en financieringsrisico’s te beheersen, wordt de financieringsbehoefte regelmatig bepaald.
Risico’s worden zoveel mogelijk afgedekt. Woonlinie vult de financieringsbehoefte op korte termijn in
door kasgeldleningen.
Leasing
In geval van financiële leasing (waarbij de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom van het
lease-object geheel of nagenoeg geheel door de lessee worden gedragen) worden het lease-object en
de daarmee samenhangende schuld bij het aangaan van de overeenkomst in de balans verwerkt
tegen de reële waarde van het lease-object op het moment van het aangaan van de
leaseovereenkomst of, indien dit lager is, tegen de contante waarde van de minimale leasebetalingen.
De initiële directe kosten van de lessee worden opgenomen in de eerste verwerking van het actief. De
leasebetalingen worden gesplitst in rentelasten en aflossing van de uitstaande verplichting, waarmee
een constante rentevoet wordt bereikt over de resterende netto-verplichting.
57
Grondslagen voor resultaatbepaling
De winst- en verliesrekening is opgesteld volgens het functionele model.
Huuropbrengsten Onder deze post worden de huuropbrengsten verantwoord die betrekking hebben op het boekjaar,
onder aftrek van de werkelijke huurderving wegens leegstand en exclusief de vergoedingen voor het
leveren van goederen en diensten. De huren worden jaarlijks in overeenstemming met het jaarlijkse beleid voor huurverhoging aangepast.
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreft bijdragen van huurders en derden voor de levering van goederen en diensten voor zover
deze uit huurovereenkomsten voortvloeien of boven de netto huurprijs worden betaald.
Overheidsbijdragen Onder deze post worden bijdragen van provincies en gemeenten verantwoord die betrekking hebben
op de exploitatie van het vastgoed.
Lasten verhuur en beheeractiviteiten
Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten zoals lonen en salarissen, huisvestingskosten, bestuurskosten,
algemene kosten, overige personeelskosten et cetera.
Personeel
Het totaal van personele lasten zoals hieronder toegelicht, wordt aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek zoals toegelicht in Toerekening baten en lasten.
Lonen en salarissen
Deze post betreft de jaarlijkse lonen en salarissen exclusief de uitzendkrachten. De post
uitzendkrachten wordt verantwoord onder de overige bedrijfslasten.
Pensioenlasten Onder deze post zijn de pensioenpremies verantwoord die zijn ondergebracht bij een
pensioenverzekeringsmaatschappij, evenals de premies voor vroegpensioen. De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar haar aard een
toegezegde pensioenregeling. De corporatie heeft in het geval van een tekort bij SPW geen
verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Het SPW heeft geen objectieve sleutel voor het toerekenen van een proportioneel aandeel in positieve
of negatieve risico’s aan de aangesloten werkgever.
Sociale lasten
Onder de sociale lasten worden de lasten van de inspectie directe belastingen en premies voor ziektekosten-/geldverzekering opgenomen.
Lasten onderhoudsactiviteiten
Hieronder worden de kosten ten behoeve van het planmatig onderhoud, het groot onderhoud, reparatie- en mutatieonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het planmatig onderhoud omvat
vervangingsonderhoud, verduurzaming van het bezit en energetische maatregelen en diverse
verbeteringen. Daarnaast worden personeelslasten en overige bedrijfslasten toegerekend. De systematiek van toerekening is toegelicht onder Toerekening baten en lasten.
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
Hieronder worden de kosten verantwoord die direct ten behoeve van de woningen en leefomgeving
worden gemaakt, zoals belastingen en verzekeringen en ook de verhuurderheffing. De bedrijfsmiddelen opgenomen onder ‘Activa ten dienste van de exploitatie’ worden lineair
afgeschreven.
58
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
De omzet van de verkochte nieuwbouwwoningen wordt verantwoord naar rato van de voortgang van de projecten en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de
omzet geheven omzetbelasting.
Voor onderhanden projecten waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald,
worden de projectopbrengsten van verkochte woningen verwerkt als netto omzet naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (Percentage of Completion methode).
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling
Uitgaven van de omzet van verkochte woningen betreffen vervaardigingskosten en mutatie van het onderhanden werk.
Daarnaast worden personeelslasten en overige bedrijfslasten toegerekend. De systematiek van toerekening is toegelicht onder Toerekening baten en lasten.
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
De post netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde
verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van overdracht van
economische rechten en verplichtingen (passeren akte van levering).
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De overige waardeveranderingen worden gevormd door: de waardevermindering die is ontstaan door aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met
betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering indien en voor zover de verwachte
marktwaarde lager is dan de kostprijs; de terugname van eerder genomen waardeverminderingen door gewijzigde inschattingen van
stichtingskosten/marktwaarde;
afwaarderingen (en eventuele terugnames van eerder genomen afwaarderingen) van
grondposities;
afboeking van eerder geactiveerde projectkosten.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoedportefeuille in het verslagjaar.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
Waardemutaties voortkomend uit waardestijgingen of waardedaling van Koopgarant-woningen
worden in deze categorie verantwoord voor het deel wat voor risico van Woonlinie is.
Opbrengsten en kosten overige activiteiten Activiteiten die niet geschaard kunnen worden onder de voorgaande activiteiten worden in deze
categorie verantwoord. Het betreft onder andere dienstverlening voor derden.
Daarnaast worden personeelslasten en overige bedrijfslasten toegerekend. De systematiek van toerekening is toegelicht onder Toerekening baten en lasten.
Overige organisatiekosten
Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden middels
de systematiek toegelicht in Toerekening baten en lasten.
59
Leefbaarheid
Kosten met betrekking tot sociale en fysieke activiteiten voor leefbaarheid worden hier verantwoord.
De kosten bestaan onder andere uit veiligheidsmaatregelen in buurten en straten. Daarnaast worden personeelslasten en overige bedrijfslasten toegerekend. De systematiek van
toerekening is toegelicht onder Toerekening baten en lasten.
Financiële baten en lasten
Waardeveranderingen financiële vaste activa
Waardeveranderingen van minderheidsdeelnemingen worden onder deze post verantwoord.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve
rentevoet van de betreffende activa en passiva.
Vennootschapsbelasting
Sinds 1 januari 2008 is Woonlinie integraal vennootschapsbelastingplichtig. Brancheorganisatie Aedes en de Belastingdienst hebben een tweede vaststellingsovereenkomst opgesteld, waarin afspraken zijn
gemaakt voor onder andere de bepaling van de openingsbalans van 1 januari 2008, project- en
herontwikkeling. Woonlinie heeft deze vaststellingsovereenkomst getekend en volgens deze richtlijnen en wettelijke bepalingen de vennootschapsbelasting opgenomen in de winst- en verliesrekening.
De belasting naar de winst of het verlies over het boekjaar omvat de over de verslagperiode
verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en uitgestelde winstbelastingen, berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgelegd op balansdatum, en correcties op de over voorgaande
jaren verschuldigde belasting.
Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de
boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten.
Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke
verschil kunnen worden aangewend.
Toerekening baten en lasten
Om tot de functionele indeling van de winst- en verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt van een kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke bestaan uit lonen & salarissen en
overige bedrijfslasten (o.a. ICT-kosten, huisvestingskosten en overige bedrijfskosten), op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen
onderscheid gemaakt naar verhuur en beheeractiviteiten, projectontwikkeling, verkoop, overige activiteiten, overige organisatiekosten en leefbaarheid.
60
Grondslagen voor opstellen kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de operationele ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd en niet door middel van
balansvergelijking bepaald. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en
financieringsactiviteiten.
Grondslagen gescheiden verantwoording DAEB en niet-DAEB
Woonlinie heeft de gescheiden verantwoording DAEB en niet-DAEB opgenomen in de toelichting op de
enkelvoudige jaarrekening. Bij het opstellen van deze overzichten zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
Wanneer activa, verplichtingen, baten en lasten respectievelijk kasstromen volledig toezien op
DAEB of niet-DAEB activiteiten, zijn deze volledig aan de DAEB-tak respectievelijk niet-DAEB-tak toegerekend;
Wanneer deze toezien op zowel DAEB- als niet-DAEB activiteiten, zijn deze op basis van een
verdeelsleutel toegerekend. Deze verdeelsleutel is gebaseerd op de verhouding DAEB en niet-
DAEB verhuureenheden (o.b.v. de kostenfactor per eenheid).
61
Toelichting op de geconsolideerde balans
Bedragen x € 1.000
ACTIVA
Vastgoedbeleggingen (1)
Vastgoed in exploitatie
Het verloop van het sociaal vastgoed in exploitatie geeft het volgende beeld per 31 december 2019:
1 & 2.Vastgoed in exploitatie
DAEB
2019
Niet-
DAEB
2019
Totaal
2019
Totaal
2018
Marktwaarde vastgoed in exploitatie per 1 januari 538.828 24.793 563.620 531.348
Mutaties op basis van marktwaarde
- Overboeking vanuit vastgoed in ontwikkeling 5.429 0 5.429 6.285
- Investeringen / aankopen 2.097 7 2.104 2.687
- Desinvesteringen -1.614 0 -1.614 -1.939
- Herclassificatie -5 5 0 0
- Niet-gerealiseerde waardemutaties 31.387 1.492 32.879 25.239
Saldo 37.295 1.504 38.798 32.272
Marktwaarde vastgoed in exploitatie per 31 december 576.123 26.297 602.418 563.620
Inbegrepen ongerealiseerde herwaardering 332.810 11.021 343.831 315.324
Marktwaarde in verhuurde staat
Eind 2019 is de gehele vastgoedportefeuille getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur,
ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs.
Het taxatiedossier is op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.
Verzekeringen
De activa in exploitatie is verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade voor de herbouwwaarde.
Onderverzekering is in de polisvoorwaarde uitgesloten.
WOZ waarde vastgoed
De WOZ-waarde (2019) van het vastgoed met peildatum 1 januari 2018 bedraagt € 673,9 miljoen.
Onroerende zaken bestemd voor de verkoop
Van het totale woningbezit van 4.348 woningen is te verwachten dat 10 woningen in 2020 voor verkoop beschikbaar
komen met een verwachte opbrengstwaarde van € 2,6 miljoen en een verwachte boekwaarde van € 1,6 miljoen.
In totaal zijn 240 woningen voor verkoop gelabeld per 31 december 2019.
Het aantal woningen dat in de komende 5 jaar naar verwachting verkocht zal worden is 50.
Herclassificatie
Er heeft in verband met een omwisseling van 2 woningen tussen daeb en niet-daeb, herclassificatie van vastgoed
plaatsgevonden. Dit betreft een verschuiving van € 4.668 van daeb naar niet-daeb.
Zekerheden
Het WSW heeft het recht om hypotheek te vestigen op het totale vastgoed van Woonlinie.
62
Uitgangspunten marktwaardeberekening
Macro economische parameters Bij de berekening van de parameters zijn de voorgeschreven parameters zoals deze blijken uit het
Handboek Modelmatig Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 gebruikt. Per type vastgoed zijn de belangrijkste veronderstellingen
vermeld.
Parameters woongelegenheden
De belangrijkste parameters zijn:
In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.
- Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.
- Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten,
bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede zorgvastgoed De belangrijkste parameters zijn:
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parameters parkeergelegenheden
De belangrijkste parameters zijn:
Inschakeling taxateur Jaarlijks wordt 1/3 deel van het vastgoed in exploitatie getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake
deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT – www.nrvt.nl). Het andere 2/3 deel van het vastgoed is voorzien van een taxatie-update. Dit betekent
dat elk derde deel van de vastgoed in exploitatie minimaal eens per drie jaar opnieuw wordt getaxeerd.
2019 2018
Disconteringsvoet 4,3% tot 8,0% 4,4% tot 8,5%
Exit yield 3,5% tot 7,5% 4,2% tot 7,5%
Mutatiekans 6,30% 5,6%
Gem. markthuur (per eenheid per jaar) € 9.600 € 9.436
2019 2018
Disconteringsvoet BOG/MOG 5,7% tot 12,5% 5,3% tot 16,2%
Disconteringsvoet ZOG 4,2% tot 7,4% 4,1% tot 9,4%
Gem. restant looptijd contracten (in jaren) 5,5 6,3
Gem. markthuur BOG/MOG (per m2 vvo per jaar) € 90 € 95
Gem. markthuur ZOG (per m2 vvo per jaar) € 127 € 126
2019 2018
Disconteringsvoet 4,0% tot 9,1% 4,4% tot 16,1%
Exit yield 4,9% tot 7,4% 4,9% tot 12,0%
Gem. markthuur (per eenheid per jaar) € 777 € 1.007
63
Toepassing vrijheidsgraden
In onderstaande tabel is weergegeven welke vrijheidsgraden voor welk waarderingsmodel is
toegepast. De gehanteerde parameters (alsmede de range) zijn in de tabellen hierboven opgenomen. Gebruik vrijheidsgraden WON BOG/MOG/ZOG PP
Mutatiegraad doorexploiteren V V
Mutatiegraad uitponden V
Disconteringsvoet V v V
Exit yield V V V
Markthuurstijging
Markthuur V V V
Leegwaardeontwikkeling
Leegwaarde V V
Onderhoud v
Schematische vrijheden
Exploitatiescenario
De toename van de marktwaarde in 2019 kan op hoofdlijnen als volgt worden verklaard:
Bedragen x € 1.000 DAEB Niet DAEB
Stand marktwaarde 1 januari 2019 538.827 24.793
Voorraadmutaties 4.520 -31
Mutatie objectgegevens 15.843 464
Methodische wijzigingen handboek en software - -
Belangrijkste oorzaken van waardemutatie a.g.v. marktontwikkelingen, te denken valt aan wijziging van:
- disconteringsvoet -14.350 -18
- leegwaarde 13.389 780
- exityield 8.707 200
- overige waardemutaties -1.609 -124
Stand marktwaarde 31 december 2019 576.123 26.297
Uitgangspunten beleidswaarde berekening
De beleidswaarde ultimo 2019 bedraagt € 291,9 miljoen (2018: € 285,4 miljoen)
Deze beleidswaarde is als volgt afgeleid uit de marktwaarde:
64
Bedragen x € 1.000 2019 Afslag in % marktwaarde
2018 Afslag in % marktwaarde
Marktwaarde verhuurde staat € 602.420 100% € 563.621 100%
Beschikbaarheid (doorexploiteren) € 32.275 5% € 33.002 6%
Betaalbaarheid (huren) € 211.582 35% € 166.566 30%
Kwaliteit (onderhoud) € 42.668 7% € 38.921 7%
Beheer (beheerkosten) € 24.000 4% € 39.768 7%
Subtotaal € 310.526 52% € 278.257 49%
Beleidswaarde € 291.894 48% € 285.364 51% Op 4 juli zijn door het ministerie van Binnenlandse Zaken, de Autoriteit woningcorporaties en WSW nieuwe definities gepubliceerd inzake de verwerking van uitgaven voor verbetering en onderhoud. Conform de RTIV 2019 zijn deze definities van toepassing voor de bepaling van de beleidswaarde in de jaarrekening 2019. De beleidswaarde 2019 is € 6,5 miljoen gestegen ten opzichte van 2018. Aangezien Woonlinie deze definities al (grotendeels) hanteerde in de jaarrekening 2018 heeft dit geen, of zeer beperkte, impact op deze stijging.
Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse: Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning
teruggerekend) als volgt:
In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze
uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:
De beleidswaarde is voor het eerst in het boekjaar 2018 ingevoerd, waarbij dit waardebegrip nog in
ontwikkeling was. In boekjaar is het begrip onderhoud/verbetering en beheerlasten nader geduid. Verdere ontwikkeling van dit waardebegrip door de Aw en WSW zou kunnen leiden tot aanpassingen
in de beleidswaarde in komende perioden.
Gemiddelde per woning Ultimo
2019
Streefhuur per maand € 585
Lasten onderhoud per jaar € 1.836
Lasten beheer per jaar € 944
Verhuurderheffing per jaar € 915
Disconteringsvoet 6,22%
Effect op beleidswaarde:
Mutatie t.o.v.
uitgangspunt
Effect op de
beleidswaarde
Disconteringsvoet 0,5% hoger -24.012.963
Streefhuur per maand € 25 hoger € 17.464.847
Streefhuur per maand € 25 lager -€ 17.919.848
Lasten onderhoud per jaar € 100 hoger -€ 11.959.000
Lasten beheer per jaar € 100 hoger -€ 11.845.425
65
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
Per 31 december 2019 is in totaal € 346,9 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2018: € 317,9 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde
staat van het vastgoed in exploitatie en de kostprijs (post herwaarderingsreserve). De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee
conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële
besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van
€ 311 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan
worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Woonlinie. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk
door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke
ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen
die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel
vervreemd worden. Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerlasten hoger dan
ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteit- en beheersituatie van de corporatie (gebaseerd op de meerjarenbegroting).
3. Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling 31-12-2019 31-12-2018
Saldo per 1 januari 2.149 2.827
- Investeringen 10.452 6.878
- Onrendabele toppen op basis van marktwaarde verhuurde staat -4.728 -3.024
- Overige opbrengsten 0 -30
- Overgeboekt naar materiële vaste activa in exploitatie -5.429 -6.285
- Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 466 1.784
Eindsaldo 2.909 2.149
66
Bedragen x € 1.000 31-12-2019 31-12-2018
4. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarde (vov)
Voorraad Koopgarantwoningen
Saldo per 1 januari 9.439 10.050
- Desinvesteringen -938 -868
- Waardemutaties 696 256
Totaal onroerende zaken vov 9.197 9.439
Per 1 januari 2019 stonden 56 woningen op de Koopgarantvoorraad, waarvoor een terugkoopverplichting is
aangegaan met de kopers. 6 woningen zijn aan de Koopgarantvoorraad onttrokken.
Per 31 december 2019 is de voorraad Koopgarantwoningen 50 stuks. De waardeontwikkeling in 2019
laat een stijging van 8,19% zien (2018: 2,79%).
De verleende kortingen op de Koopgarantwoningen liggen tussen 7,5 en 25%. De woningen worden jaarlijks getaxeerd.
De woningen zijn getaxeerd door een interne en externe makelaar. Bij de vaststelling van de marktwaarde is gebruik
gemaakt van referentieobjecten, de WOZ-waarden en recente verkooptransacties.
Verkoopkosten zijn meegenomen in de waardebepaling. Er is voor € 654.139 sprake van ongerealiseerde herwaardering.
In de gemeente Altena heeft Woonlinie een subsidie ontvangen voor de ontwikkeling van Koopgarantwoningen.
Indien de woningen binnen 20 jaar na oplevering uit de Koopgarantconstructie gehaald worden, moet Woonlinie de subsidie
terugbetalen. In de gemeente Zaltbommel geldt tot 2025 een boeteconstructie voor de Koopgarantwoningen in Nederhemert.
67
Materiële vaste activa (2)
5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
Bedrijfs-
gebouwen Inventaris
Vervoer-
middelen
Auto-
matisering Totaal
Saldo per 1 januari 2019
- Aanschafwaarde 3.387 166 320 1.209 5.083
- Gecumuleerde afschrijvingen -2.235 -99 -200 -707 -3.241
Boekwaarde per 1 januari 2019 1.152 67 120 502 1.842
Mutaties in het boekjaar
- Aanschaf 192 321 37 550
- Buitengebruik gesteld -148 -113 -261
120 3 123
- Afschrijvingen -127 -12 -59 -183 -382
Saldo 65 -12 234 -257 31
Saldo 31 december 2019
- Aanschafwaarde 3.580 166 493 1.133 5.372
- Gecumuleerde afschrijvingen -2.362 -111 -139 -887 -3.499
Boekwaarde per 31 december 2019 1.218 55 354 246 1.873
Bedragen x € 1.000 31-12-2019 31-12-2018
Financiële vaste activa (3)
6. Latente belastingvordering
Saldo 1 januari 3.421 5.165
- Mutatie inzake compensabele verliezen -2.726 -1.533
- Mutatie inzake prognose verkopen -108 -170
- Mutatie inzake sloop -271 0
- Mutatie inzake leningportefeuille -158 -41
- Mutatie inzake afschrijvingen 689 0
- Mutatie inzake ATAD 121 0
Totaal latente belastingvordering 967 3.421
De actieve latenties zijn gebaseerd op de volgende waarderingsverschillen ultimo 2019:
jaarrekening fiscaal verschil looptijd latentie
Leningportefeuille 95.417 95.065 353 2 jaar 158
Afschrijvingen 0 689 -689 10 jaar 689
ATAD 0 121 -121 3 jaar 121
Totaal 967
De belastinglatentie is contant gemaakt tegen een netto-rente van 2,98% (2018: 3,15%).
- Buitengebruikgestelde gecumuleerde afschrijving
68
Bedragen x € 1.000 31-12-2019 31-12-2018
Voorraden (4)
7. Vastgoed bestemd voor verkoop
- Voorraad woningen uit exploitatie 362 450
- Voorraad teruggekochte Koopgarantwoningen 238 0
Totaal vastgoed bestemd voor verkoop 600 450
8. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Saldo per 1 januari 803 713
Mutaties boekjaar
- Investeringen 439 752
- Desinvesteringen -846 -663
Totaal vastgoed bestemd voor verkoop 396 803
9. Overige voorraden
Saldo per 1 januari 4.677 3.039
Mutaties boekjaar
- Investeringen 1.422 2.872
- Desinvesteringen -3.215 -1.235
Totaal overige voorraden 2.883 4.677
De grondposities bevinden zich in diverse gemeenten.
Onderhanden projecten (5)
10. Onderhanden nieuwbouwprojecten
Saldo per 1 januari 0 170
Mutaties boekjaar
- Investeringen 98 0
- Desinvesteringen 0 -170
Totaal onderhanden projecten 98 0
Vlottende activa
69
Bedragen x € 1.000 31-12-2019 31-12-2018
Kortlopende vorderingen (6)
11. Debiteuren
- Debiteuren 189 184
- Voorziening dubieuze debiteuren -92 -
Totaal huurdebiteuren 97 184
12. Gemeenten
- Te vorderen bedragen van diverse gemeenten 10 9
Totaal vorderingen gemeenten 10 9
13. Overige vorderingen
- Subsidies 366 1.030
- Overige vorderingen 739 806
Totaal overige vorderingen 1.105 1.836
14. Liquide middelen
- Bank- en kassaldi 16.776 19.717
Totaal liquide middelen 16.776 19.717
70
Groepsvermogen (7)
Het groepsvermogen bedraagt per balansdatum € 517,2 miljoen (2018: € 483,3 miljoen).
Voor een toelichting op het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige balans.
Bedragen x € 1.000 31-12-2019 31-12-2018
Voorzieningen (8)
17. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw
- Beginsaldo per 1 januari 1.901 118
- Onttrekking -1.405 0
- Dotatie 1.754 1.783
Eindsaldo voorziening 2.249 1.901
18. Overige voorzieningen
Beginsaldo 1.700 1.700
- Dotatie 0 0
Eindsaldo voorziening 1.700 1.700
Deze voorziening heeft betrekking op een mogelijk verlies in project Den Eng in Veen, gemeente Altena.
Langlopende schulden (9)
19. Leningen kredietinstellingen
Saldo per 1 januari 102.110 105.174- Storting nieuwe leningen 0 0
- Aflossingen -3.149 -3.064
Saldo per 31 december leningen 98.961 102.110
- Af te lossen volgend boekjaar -3.543 -3.149
Saldo per 31 december langlopend 95.418 98.961
Van het WSW is voor € 96,1 miljoen aan borging verkregen en
voor een bedrag van € 2,9 miljoen zijn zekerheden van gemeenten verkregen.
Schulden
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt per 31 december 2019 3,97% (2018: 4,25%).
Bij alle uitstaande leningen is sprake van vaste renteafspraken.
De aflossingsverplichting tussen 1 en 5 jaar bedraagt € 14,9 miljoen (2018: € 13,9 miljoen) en langer dan
5 jaar € 80,5 miljoen (2018: € 85,1 miljoen). De aflossingsverplichting in het komende boekjaar bedraagt
€ 3,5 miljoen en is onder de kortlopende schulden verantwoord. De gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille
is 27,3 jaar waarvan de resterende looptijd gemiddeld nog 14,5 jaar is.
De reële waarde ultimo 2019 is € 132,0 miljoen (2018: € 126,7 miljoen), gebaseerd op een marktrente van 0,46%.
Voor de berekening van deze reële waarde wordt gebruik gemaakt van rentequotes die beschikbaar
worden gesteld door WSW.
Woonlinie heeft geen kredietfaciliteit bij haar banken.
PASSIVA
71
Bedragen x € 1.000 31-12-2019 31-12-2018
20. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Verplichtingen Koopgarantwoningen
Saldo 1 januari 9.384 10.023
- Desinvesteringen -939 -866
- Waardemutaties 596 227
Totaal verplichtingen Koopgarantwoningen 9.042 9.384
21. Overige schulden
Beginsaldo waarborgsommen 494 473
- Mutatie boekjaar 7 20
- Rente waarborgsommen 1 1
Totaal overige schulden 502 494
Dit betreft de van huurders ontvangen gelden bij aanvang van het huurcontract.
Kortlopende schulden (10)
22. Schulden aan overheid
- Schulden aan overheid 0 42
Totaal schulden aan overheid 0 42
23. Schulden aan kredietinstellingen
- Aflossingsverplichting langlopende schulden 3.543 3.122
Totaal schulden aan kredietinstellingen 3.543 3.122
24. Schulden aan leveranciers
- Schulden aan leveranciers 1.871 1.672
Totaal schulden aan leveranciers 1.871 1.672
25. Belastingen en premies sociale verzekeringen
- BTW 1.022 917
- VPB 1.162 0
Totaal schulden fiscus 2.183 917
26. Overige schulden
- Nog te betalen vakantiedagen 111 116
- Onderhanden werk 96 3.041
- Vooruitontvangen subsidies 3.300 1.176
- Overigen 267 555
Totaal overige schulden 3.774 4.888
27. Overlopende passiva
- Vooruit ontvangen huur 104 115
- Niet vervallen rente over leningen 1.747 1.975
- Overigen 38 77
Totaal overlopende passiva 1.889 2.167
72
DOELSTELLINGEN EN BELEID INZAKE BEHEER EN FINANCIËLE RISICO’S
De primaire financiële instrumenten van de groep, anders dan derivaten, dienen ter financiering van
haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling
van het financieringsbeleid van de groep is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste
financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s, prijs-, krediet en kasstroomrisico’s. Het beleid is
erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille.
Kredietrisico
Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens de
groep kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij
huurdebiteuren. De groep maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder
handelt de groep enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de
kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te
beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen de corporatie.
Liquiditeitsrisico
Dit betreft het risico dat de groep over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe
verplichtingen te kunnen voldoen. Het risico dat toekomstige kasstromen verbonden aan een monetair
financieel instrument in omvang fluctueren is minimaal, aangezien de langlopende vorderingen en
schulden vastrentend zijn.
Valutarisico
De groep loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en
uitgaande kasstromen in euro’s zijn, met uitzondering van beperkte geldstromen in het Caribisch
gebied.
Renterisico (prijs- en kasstroomrisico’s)
De groep loopt renteprijs- en rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name
begrepen onder financiële vaste activa), liquide middelen en rentedragende langlopende en
kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor langlopende schulden met
variabele renteafspraken loopt de groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van
veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico).
Marktrisico
Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de
leningenportefeuille, beleggingen, spaargelden en andere liquiditeiten.
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE INFORMATIE
Voorwaardelijke verplichting In verband met de garantiestelling voor leningen o/g door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
WSW) is er sprake van een obligo aan het WSW uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, dat opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio in totaal niet voldoende is om
de aanspraken van het WSW te dekken. Volgens opgave van het WSW bedraagt dit obligo per
balansdatum € 3,8 miljoen. Woonlinie heeft een extra optierecht voor 15 woningen in de gemeente Altena. Woonlinie heeft een bouwclaim in de gemeente Altena in ruil voor grond.
Aangegane verplichtingen nieuwbouw
Het restant van de aangegane verplichtingen uit overeenkomsten ten behoeve van
nieuwbouwprojecten per 31 december 2019 bedraagt € 6,6 miljoen.
73
Fiscale eenheid
Stichting Woonlinie vormt een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting met Bouwlinie B.V. Op grond van de fiscale eenheid is Woonlinie hoofdelijk aansprakelijk voor de door de
fiscale eenheid verschuldigde omzetbelasting en vennootschapsbelasting.
Bankgaranties
Er is één bankgarantie afgegeven door Bouwlinie in 2018 (vervalt uiterlijk op 30 juni 2022) aan de gemeente Zaltbommel in verband met project Beersteeg van € 0,04 miljoen.
Langlopende contracten
Er zijn drie langlopende contracten afgesloten ten behoeve van printers/copiers, Woningnet (woonruimteverdeling) en systeembeheer (Unified). Verder heeft Woonlinie samen met de gemeente
Zaltbommel een stichting opgericht voor beheer en exploitatie van de voormalige LTS (Pand 9) waarin
tal van maatschappelijke voorzieningen, kunstenaars en start-ups zijn ondergebracht.
Wet ketenaansprakelijkheid Woonlinie kan aansprakelijk gesteld worden in het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid. Ter
beperking van dit risico zijn maatregelen getroffen.
Gebeurtenissen na balansdatum
CoVid-19 In de maanden februari en maart van 2020 werd geleidelijk aan duidelijk dat het Coronavirus een
behoorlijke invloed op de gehele wereldeconomie heeft. De meeste schattingen in deze jaarrekening zijn gebaseerd op het “going concern” beginsel en op een meerjarenbegroting waarin het scenario
van een wereldwijde pandemie niet in is verwerkt.
Het is op dit moment ook niet mogelijk de gevolgen van deze crisis te verwerken in een gekwantificeerde impact-analyse of in de risico-matrix. Deze crisis heeft naar verwachting de volgende
impact op onze bedrijfsvoering (niet limitatief): Huurders die te maken krijgen met inkomensterugval
Onderhoudsbeleid (uitstellen van activiteiten waarbij contact met bewoners nodig is) Toewijzingsbeleid
Verminderde productiviteit van medewerkers Hogere ICT-uitgaven Nieuwbouw door verstoringen in de supply-chain
De primaire verantwoordelijkheid en zorg van Woonlinie strekt zich uit naar het blijvend kunnen
huisvesten van de primaire doelgroep. Dit betekent een coulante houding t.a.v. huurders die tijdelijk
de huur niet kunnen opbrengen en waar mogelijk nieuwe verhuringen zoveel mogelijk te laten doorgaan. Maar het betekent ook extra aandacht voor huurders in sociaal isolement.
Vanwege het volkshuisvestelijke belang zullen ook de verdere fusievoorbereidingen doorgang vinden. Vooralsnog is het mogelijk gebleken om de activiteiten op het gebied van nieuwbouw te continueren,
alsmede alle activiteiten op het vlak van planmatig onderhoud, waarbij de contacten met bewoners tot
een aanvaardbaar minimum kunnen worden beperkt.
74
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening
Bedragen x € 1.000 2019 2018
31. Huren
- Netto huur 29.082 28.398
- Huurderving -61 -88
- Kortingen -6 -13
- Afboeking huurachterstanden -149 -26
Totaal huren 28.866 28.271
Huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie
-Netto huur 27.852 27.219
-Huurderving -50 -88
-Korting -6 -13
- Afboeking huurachterstanden -149 -26
Subtotaal huuropbrengsten DAEB-vastgoed in exploitatie 27.647 27.092
Huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie
-Netto huur 1.230 1.179
-Huurderving -11 0
-Korting 0 0
Subtotaal huuropbrengsten niet-DAEB-vastgoed in exploitatie 1.219 1.179
32 & 33. Vergoedingen
- Opbrengsten servicecontracten 615 544
- Kosten servicecontracten -535 -502
Totaal vergoedingen 80 42
34. Overheidsbijdragen
- Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP) -181 489
Totaal overheidsbijdragen -181 489
35. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten
- Personeelslasten 3.213 3.262
- Overige bedrijfslasten 2.451 2.368
- Toegerekend aan lasten onderhoudsactiviteiten -1.108 -929
- Toegerekend aan kosten overige activiteiten -1.136 -797
- Toegerekend aan toegerekende organisatiekosten verkoop -18 -21
- Toegerekend aan overige organisatiekosten -950 -1.103
- Toegerekend aan leefbaarheid -382 -363
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten 2.069 2.418
Personeelslasten
- Lonen en salarissen inclusief vakantiegeld 2.429 2.476
- Pensioenlasten 387 385
- Sociale lasten 398 402
Totaal personeelslasten 3.213 3.262
Op 31 december 2019 heeft Woonlinie evenals op 31 december 2018 geen verplichtingen waarvoor een
pensioenvoorziening dient te worden opgenomen. De ten laste van de winst-en-verliesrekening gebrachte
pensioenpremie bedraagt over 2019 € 387.000 (2018: € 385.000). De pensioenregeling van Woonlinie
wordt onder het Nederlandse pensioenstelsel gefinancierd door afdrachten aan een bedrijfstak-
pensioenfonds, Stichting Pensioenwoningcorporaties (SPW). Deelname aan het bedrijfstak-
pensioenfonds is verplicht gesteld in de collectieve arbeidsovereenkomst waaronder Woonlinie valt.
De opbouw van de pensioenaanspraken wordt telkens in het betreffende kalenderjaar afgefinancierd
door middel van (tenminste) kostendekkende premiebetalingen op basis van de huidige inzichten van
rendementen. De pensioenregeling is een middelloonregeling met - voor zowel actieve als inactieve
deelnemers (slapers en gepensioneerden) - voorwaardelijke toeslagverlening. De toeslagverlening
is afhankelijk van het beleggingsrendement. Eind 2019 was de dekkingsgraad 113,2%.
75
De toegerekende organisatiekosten aan verhuur en beheeractiviteiten volgen uit de
kostenverdeelstaat. Daarin worden de organisatiekosten, welke bestaan uit lonen & salarissen en
overige bedrijfslasten (o.a. ICT-kosten, huisvestingskosten en overige bedrijfskosten), op basis van een interne inschatting van de urenbesteding naar activiteiten verdeeld. Hierbij wordt in hoofdlijnen
onderscheid gemaakt naar verhuur en beheeractiviteiten, projectontwikkeling, verkoop, overige activiteiten, overige organisatiekosten en leefbaarheid.
De accountantshonoraria voor het onderzoek van de jaarrekening zijn gebaseerd op de gerealiseerde kosten binnen het boekjaar.
Fte per afdeling 2019 2018
Directie 1,0 1,0
Bedrijfsondersteuning 11,4 12,4
Markt en maatschappij 12,4 12,7
Vastgoed 16,6 16,8
Totaal 41,4 42,9
Bedragen x € 1.000
Overige bedrijfslasten
- Uitzendkrachten 362 360
- Overige personeelskosten 160 161
- Huisvestingskosten 153 131
- Automatisering, ICT en telecomkosten 595 516
- Woonruimteverdelen 20 27
- Advieskosten en externe dienstverlening 331 356
- BTW pro rata teruggave -82 -30
- Beloningen leden Raad van commissarissen 73 89
- Afschrijvingen materiele activa ten dienste van exploitatie 405 436
- Overigen 435 322
Totaal overige bedrijfslasten 2.451 2.368
Honoraria accountantsorganisatie
2019 Baker Tilly Ernst & Young BDO Totaal netwerk
Controle van de jaarrekening 75.634 -17.650 57.984
Andere controleopdrachten 9.995 - 9.995
Fiscale adviesdiensten - - 17.142 17.142
Andere niet-controlediensten - - 0
85.629 -17.650 17.142 85.121
2018
Controle van de jaarrekening 23.232 95.172 - 118.404
Andere controleopdrachten - 16.988 - 16.988
Fiscale adviesdiensten - - 23.380 23.380
Andere niet-controlediensten - - - -
23.232 112.160 23.380 158.772
76
Bedragen x € 1.000 2019 2018
36. Lasten onderhoudsactiviteiten
- Kosten niet-planmatig onderhoud 3.867 3.786
- Kosten planmatig onderhoud 4.769 3.978
- Toegerekende organisatiekosten 1.108 929
Totaal lasten onderhoud 9.744 8.693
37. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
- Verhuurderheffing 3.149 2.144
- Saneringsheffing 0 321
- Bijdrage autoriteit woningcorporaties 0 29
- Belastingen en overige lasten 1.840 1.799
- Verzekeringen 104 102
- Overigen 0 56
Totaal overige directe operationele lasten 5.093 4.451
77
Bezoldiging van bestuurder en (ex-)commissarissen
Wet normering topinkomens
Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke
sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Woonlinie van
toepassing zijnde regelgeving.
1. Bezoldiging topfunctionarissen
Beloning leden Raad van Commissarissen
De leden van de Raad van Commissarissen ontvangen een vergoeding conform de richtlijnen. De heer
van der Ven heeft eind januari afscheid genomen. Hij heeft in 2019 geen werkzaamheden meer
verricht en ook geen vergoeding meer ontvangen.
1a. Toezichthoudende topfunctionarissen:
Beloning directeur-bestuurder Het bestuur bij Woonlinie bestaat over geheel 2019 (365 dagen) uit één persoon, zijnde de heer
P.A.W. van den Heuvel. Hij is de enige bestuurlijke topfunctionaris die, op grond van artikel 4.1 onder de Wet Normering Topinkomens (WNT) valt. Er zijn verder geen betalingen gedaan op grond van art
4.2 WNT, zijnde niet-topfunctionarissen of gewezen topfunctionarissen, waarvan de bezoldiging de
maximale WNT-bezoldiging te boven gaat. De directeur-bestuurder valt in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting 2019 in de
bezoldigingsklasse E, zijnde € 142.000. In 2019 wordt gebruik gemaakt van het overgangsrecht zoals opgenomen in artikel 7.3 WNT. Het arbeidscontract met de directeur-bestuurder is aangegaan voor
onbepaalde tijd. De directeur-bestuurder had in 2019 een beloning van € 145.909. De afdracht aan het pensioenfonds van het werkgeversdeel bedroeg € 22.416. In 2018 bedroeg de beloning € 158.234
en was de afdracht aan het pensioenfonds van het werkgeversdeel € 23.138. Verder maakte de
directeur-bestuurder gebruik van een bedrijfsauto die in de beloningen is opgenomen. Krachtens artikel 2: 383 lid 1 bedraagt de bezoldiging van de directeur-bestuurder zijnde het totale bedrag dat in
het boekjaar 2019 uit hoofde van artikel 32 bd van de wet op de loonbelastingen 1964 ad € 138.598
bedragen x € 1P.
NieuwenhuisG. de Ruiter
W. van der
MaasM. Toenders
C.J.
Ambachtsheer
P.J. van der
Ven
M. Buursink-
van BenthemG. Kaasjager
Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid Lid Lid
Aanvang en einde
functievervulling in 201901/01 - 31/12 01/01 - 31/12 12/03 - 31/12 12/03 - 31/12 N.v.t. 01/01-28/01 N.v.t. N.v.t.
Bezoldiging
Bezoldiging 16.350 10.900 8.761 8.761 N.v.t. 0 N.v.t. N.v.t.
Individueel toepasselijke
bezoldigingsmaximum21.300 14.200 11.477 11.477 N.v.t. 1.089 N.v.t. N.v.t.
-/- Onverschuldigd betaald
bedrag en nog niet
terugontvangen bedrag
N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Reden waarom de
overschrijding al dan niet is
toegestaan
N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t. N.v.t.
Toelichting op de vordering
wegens onverschuldigde
betaling
Gegevens 2018
bedragen x € 1P.
NieuwenhuisG. de Ruiter
C.J.
Ambachtsheer
P.J. van der
Ven
M. Buursink-
van BenthemG. Kaasjager
Functiegegevens Voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid Lid Lid
Aanvang en einde
functievervulling in 201801/01 -31/12 01/01 -31/12 N.v.t. N.v.t. 01/01 -31/12 01/01 -31/12 01/01 - 15/09 01/01 - 30/09
Bezoldiging
Totale bezoldiging 14.100 9.400 N.v.t. N.v.t. 9.400 9.400 6.658 7.050
Individueel toepasselijke
bezoldigingsmaximum20.550 13.700 N.v.t. N.v.t. 13.700 13.700 9.704 10.275
78
(fiscaal loon), 2018 € 151.083. Alle beloningen zijn vermeld en de overige beloningen die verder vallen onder de categorie A, B, C en D RJ 274 zijn niet van toepassing.
1b. Leidinggevende topfunctionarissen en gewezen topfunctionarissen met dienstbetrekking:
bedragen x € 1 P.A.W. van den Heuvel
Functiegegevens Directeur-Bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in 2019 01/01 – 31/12
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1
Dienstbetrekking? ja
Bezoldiging
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 145.826
Beloningen betaalbaar op termijn 22.416
Subtotaal 168.242
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 142.000
-/- Onverschuldigd betaald en nog niet terugontvangen
bedragN.v.t.
Totale bezoldiging 168.242
Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan overgangsrecht
Toelichting op de vordering wegens onverschuldigde betaling N.v.t.
Gegevens 2018
bedragen x € 1 P.A.W. van den Heuvel
Functiegegevens Directeur-Bestuurder
Aanvang en einde functievervulling in 2018 01/01 – 31/12
Omvang dienstverband (als deeltijdfactor in fte) 1
Dienstbetrekking? ja
Bezoldiging
Beloning plus belastbare onkostenvergoedingen 158.234
Beloningen betaalbaar op termijn 23.138
Subtotaal 181.372
Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 137.000
Totale bezoldiging 181.372
79
Bedragen x € 1.000 2019 2018
38. Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling
- Omzet grex-en 10.995 0
- Omzet nieuwbouwprojecten 9.253 4.629
39. Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling
- Kosten grex-en -10.356 0
- Kosten nieuwbouwprojecten -7.044 -2.992
Totaal 2.848 1.637
In de gemeenten Altena en Zaltbommel zijn 3 projecten opgeleverd in 2019.
Voor alle 3 de projecten is het resultaat genomen volgens het principe "percentage of completion".
In totaal is hierbij het resultaat genomen voor 37 huurwoningen.
De afwikkeling van de grex-en betreffen de locaties Den Doorn / Agnietentuin en Bollenhoef.
Bedragen x € 1.000 2019 2018
40. Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille
- Opbrengsten verkopen vastgoedportefeuille 2.274 2.202
- Opbrengsten verkoop VOV woningen 742 345
- Kosten van verkopen woningen vastgoedportefeuille -36 0
2.980 2.547
41. Toegerekende organisatiekosten
- Doorbelaste kosten vanuit operationele lasten exploitatie bezit 18 21
18 21
42. Boekwaarde verkoop uit vastgoedportefeuille
- Boekwaarde verkoop uit vastgoedportefeuille 1.369 1.506
Terugkoopwaarde VOV woningen 650 259
2.019 1.765
In 2019 zijn 10 woningen uit de sociale woningvoorraad verkocht/geleverd uit diverse kernen:
8 woningen in gemeente Altena en 2 woningen in de gemeente Zaltbommel.
Daarnaast is er nog 1 bedrijfspand verkocht in de gemeente Altena.
80
Bedragen in € 1.000 2019 2018
43. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- Afwaardering slooppanden 0 0
- Afwaardering, afboeking en nagekomen lasten projecten 0 2
3.004 1.939
- Mutatie waardering grondposities 1.039 0
Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 4.043 1.941
Afwaardering en afboeking projectportefeuille
- P048 De Veste, Woudrichem 0 2
Totaal afwaardering projectportefeuille 0 2
Waardeveranderingen onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor exploitatie (onrendabele toppen)
- P425 Rijswijkstraat, Woudrichem 0 104
- P525B Hof van oranje fase 3B, Zaltbommel -5 911
- P525C Hof van oranje fase 3C, Zaltbommel 212 0
- P530 Nieuwe Banne, Sleeuwijk 0 -90
- P531 Waluwe, Zaltbommel 0 71
- P547 Bloesemhof, Andel 117 835
- P549 Centrumplan Giessen Rijswijk 495 0
- P550 Bronckhorst Andel 1.013 0
- P551 Oude Kerkstraat -128 0
- P558 Kerckelant Werkendam 553 0
- P644 Waluwe Ring Fase 1 Zaltbommel 1.362 0
- P645 Waluwe Ring Fase 2 Zaltbommel 1.083 0
- P832H De Hoek, Eethen -20 197
- P994 Saba 48 1.204
- P996 St Johns 0 0
- Overig -1.725 -1.291
Totaal onrendabele toppen 3.004 1.941
Mutatie waardering grondposities
- P321 Binnenvergt Zaltbommel 1.039 0
Totaal mutatie waardering grondposities 1.039 0
44. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
- Herwaardering DAEB vastgoed in exploitatie 30.280 24.771
- Herwaardering Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 2.144 1.540
- Herwaardering DAEB vastgoed in exploitatie met sloopbestemming 0 -1.072
Totaal waardeveranderingen onroerende zaken in exploitatie 32.424 25.239
45. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
- Niet-gerealiseerde waardemutatie Koopgarantwoningen 100 28
100 28
Voor een verdere toelichting op de totstandkoming van de marktwaarde en de niet-gerealiseerde waardeveranderingen
van het vastgoed verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar de toelichting op de vastgoedbeleggingen.
- Waardeveranderingen onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor exploitatie
(onrendabele toppen)
81
Bedragen in € 1.000 2019 2018
46. & 47. Overige activiteiten
- Opbrengsten overige activiteiten 56 29
- Beheervergoedingen 89 41
- Kosten overige activiteiten -105 -40
- Toegerekende organisatiekosten -1.136 -1.103
-1.096 -1.074
48. Overige organisatiekosten
- Bijdrage Autoriteit woningcorporaties 26 0
- Kosten fusie 66 0
- Toegerekende organisatiekosten 950 797
1.042 797
49. Leefbaarheid
- Overigen 96 243
- Toegerekende organisatiekosten 382 363
479 607
50. Waardeveranderingen financiële vaste activa
Rentelasten
- Op/afwaardering deelneming C.V. Uithof II 0 -99
Totaal rentelasten 0 -99
51. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten
- Overige rentebaten 2 2
Totaal rentebaten 2 2
52. Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten
- Rente leningen 4.049 4.333
- Overige rentelasten 13 13
- Rente waarborgsommen 5 5
Totaal rentelasten 4.067 4.351
53. Vennootschapsbelasting
- Acute last 1.162 0
- Mutatie latente belastingen 2.454 1.744
Totaal vennootschapsbelasting 3.615 1.744
54. Resultaat deelnemingen
- Uitkering C.V. Uithof III 0 10
Totaal resultaat deelnemingen 0 10
82
Effectieve belastingdruk Het verschil tussen het toepasselijk belastingtarief en de effectieve belastingdruk wordt hoofdzakelijk
veroorzaakt door de waardeveranderingen van het vastgoed.
De fiscus heeft definitieve aanslagen VPB opgelegd tot en met boekjaar 2017.
Bestemming van het resultaat 2019
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen van Woonlinie voor het resultaat over het boekjaar
2019 € 33,8 miljoen (2018 : € 30,3 miljoen) voor € 28,9 miljoen (2018: € 21,4 miljoen) ten gunste te
brengen van de herwaarderingsreserve en € 4,9 miljoen (2018: € 8,9 miljoen) ten gunste van de
overige reserves te brengen. Dit voorstel is reeds verwerkt in de jaarrekening.
Bedragen x € 1.000 2019 2018
Vennootschapsbelasting
Mutatie latente belastingvordering
- Mutatie inzake compensabele verliezen -2.726 1.533
- Mutatie inzake prognose verkopen -108 170
- Mutatie inzake prognose sloop -271 0
- Mutatie inzake leningportefeuille -158 41
- Mutatie inzake afschrijvingen 689 0
- Mutatie inzake ATAD 121 0
Mutatie latente belastingvordering -2.454 1.744
Effectieve belastingdruk 9,7% 5,4%
Overzicht van het totaalresultaat
Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen
Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen 33.832 30.304
Totaalresultaat 33.832 30.304
83
8 Enkelvoudige jaarrekening 2019
ACTIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen (1)
DAEB vastgoed in exploitatie 576.123 538.827
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 26.297 24.793
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.274 1.461
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 9.197 9.439
Totaal vastgoedbeleggingen 614.892 574.520
Materiële vaste activa (2)
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 1.873 2.269
Totaal materiële vaste activa 1.873 2.269
Financiële vaste activa (3)
Deelnemingen in groepsmaatschappijen 7.520 5.029
Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.150 1.265
Latente belastingvorderingen 967 3.421
Totaal financiële vaste activa 9.638 9.715
Totaal vaste activa 626.403 586.505
Vlottende activa
Voorraden (4)
Vastgoed bestemd voor verkoop 600 450
Overige voorraden 494 1.793
Totaal voorraden 1.094 2.243
Kortlopende vorderingen (5)
Debiteuren 97 184
Overheid 10 9
Vorderingen op groepsmaatschappijen 142 582
Overige vorderingen 677 1.736
Totaal kortlopende vorderingen 926 2.511
Liquide middelen 9.725 13.698
Totaal vlottende activa 11.746 18.453
Totaal activa 638.148 604.958
84
PASSIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Eigen vermogen (6)
Herwaarderingsreserve 346.850 317.935
Overige reserves 170.311 165.394
Totaal eigen vermogen 517.161 483.329
Voorzieningen (7)
Voorziening onrendabele investeringen
nieuwbouw 2.249 1.901
Overige voorzieningen 1.700 1.700
Totaal voorzieningen 3.949 3.601
Langlopende schulden (8)
Leningen kredietinstellingen 95.417 98.960
9.042 9.384
Overige schulden 502 494
Totaal langlopende leningen 104.961 108.839
Kortlopende schulden (9)
Schulden aan overheid 0 17
Schulden aan kredietinstellingen 3.543 3.122
Schulden aan leveranciers 1.233 1.344
Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.745 894
Overige schulden 3.667 1.647
Overige passiva 1.889 2.167
Totaal kortlopende schulden 12.076 9.189
Totaal passiva 638.148 604.958
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
85
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2019
(Bedragen * € 1.000) 2019 2018
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 28.858 28.290
Opbrengsten servicecontracten 615 544
Lasten servicecontracten -535 -502
Overheidsbijdragen -181 489
Lasten verhuur en beheeractiviteiten -2.069 -2.444
Lasten onderhoudsactiviteiten -9.744 -8.693
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -5.090 -4.449
11.854 13.236
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 10.994 0
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling -10.354 0
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 639 0
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 2.980 2.547
Toegerekende organisatiekosten -18 -21
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -2.019 -1.765
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 942 761
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -5.818 -2.984
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 32.424 25.239
100 28
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 26.706 22.283
Opbrengsten overige activiteiten 1.125 1.128
Kosten overige activiteiten -1.096 -1.144
Netto resultaat overige activiteiten 29 -16
Overige organisatiekosten -1.042 -797
Leefbaarheid -479 -607
Waardemutatie financiele vaste activa 0 -99
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 44 22
Rentelasten en soortgelijke kosten -4.067 -4.351
Saldo financiele baten en lasten -4.024 -4.428
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 34.626 30.432
Vennootschapsbelasting -3.334 -1.744
Resultaat deelnemingen 2.541 1.615
Resultaat na belastingen 33.832 30.304
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder
voorwaarden
86
Enkelvoudig kasstroomoverzicht over 2019
Bedragen in € 1.000 2019 2018
Operationele kasstroom/kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangsten van huurders 29.075 28.694
Vergoedingen 659 595
Overheidsontvangsten 483 400
Overige bedrijfsontvangsten 131 181
Renteontvangsten 51 3
Personeelsuitgaven -3.356 -3.306
Onderhoudsuitgaven -8.748 -7.684
Overige bedrijfslasten -5.644 -5.424
Renteuitgaven -4.134 -4.392
Sectorspecifieke heffingen onafhankelijk van het resultaat -35 -309
Verhuurderheffing -3.149 -2.144
Leefbaarheid -156 -293
Kasstroom uit operationele activiteiten 5.175 6.321
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Verkoopontvangsten bestaande huur 2.090 2.445
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 1.206 303
Verkoopontvangsten nieuwbouw 1.349 1.393
Desinvesteringen in materiële vaste activa 0 20
Woningverbetering -2.104 -2.685
Nieuwbouw huur en koop -9.733 -6.992
Aankopen woongelegenheden (VOV) -719 -24
Sloopuitgaven -102 -54
Overige investeringen -425 -407
Externe kosten -48 -43
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -8.486 -6.043
Financiële vaste activa
Ontvangst verbindingen 336 335
Overigen 2.500 0
Uitgaven verbindingen -200 0
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 2.636 335
Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten -5.851 -5.708
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Aflossingen langlopende schulden -3.297 -3.081
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -3.297 -3.081
NETTO KASSTROOM -3.973 -2.469
Stand 1 januari 13.698 16.167
Stand 31 december 9.725 13.698
Mutatie -3.973 -2.469
87
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
Waarderingsgrondslagen Er zijn geen verschillen tussen grondslagen van de geconsolideerde en de enkelvoudige balans en
winst- en verliesrekening, behalve bij deelnemingen. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de wijze van bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting
op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
De deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het
zakelijke en financiële beleid worden op basis van de vermogensmutatiemethode verwerkt.
Overeenkomstig deze methode, worden genoemde deelnemingen in de balans opgenomen tegen het
aandeel van Woonlinie in de nettovermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten
van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals
vermeld in deze jaarrekening. In de winst- en verliesrekening wordt het aandeel van Woonlinie in het
resultaat van de deelnemingen opgenomen. Indien en voor zover Woonlinie niet zonder beperking
uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een
wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en -
verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering
van herwaarderingen van activa die als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen worden
verwerkt. Indien de waarde van de deelneming gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode
nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde
omstandigheden op nihil gewaardeerd. Bij de afwaardering worden andere langlopende belangen in
de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook
meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt
ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar
schulden in staat te stellen, wordt zodanig een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen
aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief
niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen.
Scheiding DAEB en niet-DAEB
In de toelichting zijn de volgende overzichten opgenomen: Balans DAEB per 31 december 2019,
balans niet-DAEB per 31 december 2019, Winst- en verliesrekening DAEB over 2019, Winst- en
verliesrekening niet-DAEB over 2019, kasstroomoverzicht DAEB over 2019 en kasstroomoverzicht niet-
DAEB over 2019.
88
Toelichting op de enkelvoudige balans
De lening betreft een lineaire lening aan Bouwlinie met een resterende looptijd van 11 jaar. Er zijn
geen zekerheden gesteld. Het rentepercentage betreft 3% per jaar. Het kortlopende deel van deze
lening is verantwoord onder de vorderingen.
(Bedragen * € 1.000)
Deelnemingen in groepsmaatschappijen
Bouwlinie
Boekwaarde 1 januari 2019 5.029
Mutaties 2019
- Resultaat 2.252
- Waardewijzigingen 242
Saldo 2.493
Boekwaarde 31 december 2019 7.523
De waardewijzigingen van Bouwlinie bestaan uit aanpassingen van resultaten tussen Woonlinie en Bouwlinie
in verband met interne leveringen waarvan de resultaten in verschillende jaren worden genomen.
Bedragen x € 1.000
Leningen u/g groepsmaatschappijen
Boekwaarde
1 januari
2019
Aflossingen
2019
Naar
kortlopend
Boekwaarde
31 december
2019
Bouwlinie 1.265 0 115 1.150
Totaal 1.265 0 115 1.150
89
Voor de realiseerbaarheid van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie en het hiermee
samenhangende deel van de herwaarderingsreserve verwijzen we naar de toelichting op het vastgoed
in exploitatie.
Bestemming van het resultaat 2019
Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen van Woonlinie voor het resultaat over het boekjaar
2019 € 33,8 miljoen (2018: € 30,3 miljoen) voor € 28,9 miljoen (2018: € 21,4 miljoen) ten gunste te brengen van de herwaarderingsreserve en € 4,9 miljoen (2018: € 8,9 miljoen) ten gunste van de
overige reserves te brengen. Dit voorstel is reeds verwerkt in de jaarrekening.
Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat
In de statuten van Woonlinie zijn geen bepalingen opgenomen aangaande de resultaatbestemming.
Gebeurtenissen na balansdatum CoVid-19
In de maanden februari en maart van 2020 werd geleidelijk aan duidelijk dat het Coronavirus een
behoorlijke invloed op de gehele wereldeconomie heeft. De meeste schattingen in deze jaarrekening zijn gebaseerd op het “going concern” beginsel en op een meerjarenbegroting waarin het scenario
van een wereldwijde pandemie niet in is verwerkt. Het is op dit moment ook niet mogelijk de gevolgen van deze crisis te verwerken in een
gekwantificeerde impact-analyse of in de risico-matrix. Deze crisis heeft naar verwachting de volgende impact op onze bedrijfsvoering (niet limitatief):
Huurders die te maken krijgen met inkomensterugval Onderhoudsbeleid (uitstellen van activiteiten waarbij contact met bewoners nodig is) Toewijzingsbeleid Verminderde productiviteit van medewerkers
Hogere ICT-uitgaven Nieuwbouw door verstoringen in de supply-chain
Bedragen x € 1.000 31-12-2019 31-12-2018
Eigen vermogen (6)
Herwaarderingsreserve
- Herwaarderingsreserve onroerende zaken in exploitatie 343.831 315.324
- Herwaarderingsreserve onroerende zaken vov 3.018 2.610
346.850 317.934
Herwaarderingsreserve onroerende zaken in exploitatie
- Beginsaldo per 1 januari 315.324 294.019
- Realisatie verkoop/sloop -885 -1.231
- Mutatie resultaat lopend boekjaar 32.439 25.571
- Overboeking naar overige reserves -3.046 -3.035
Totaal herwaarderingsreserve onroerende zaken in expl 343.831 315.324
- Beginsaldo per 1 januari 2.610 2.543
- Overboeking naar overige reserves 408 67
Totaal herwaarderingsreserve onr zkn vov 3.018 2.610
Overige reserves
- Beginsaldo per 1 januari 165.394 156.463
- Realisatie uit herwaarderingsreserve onr zkn in expl 885 1.231
- Realisatie uit herwaarderingsreserve onr zkn vov -408 -67
- Overboeking van herwaarderingsreserve 3.046 3.035
- Mutatie resultaat lopend boekjaar 1.393 4.733
Totaal overige reserves 31 december 170.311 165.394
Herwaarderingsreserve onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden (vov)
90
De primaire verantwoordelijkheid en zorg van Woonlinie strekt zich uit naar het blijvend kunnen huisvesten van de primaire doelgroep. Dit betekent een coulante houding t.a.v. huurders die tijdelijk
de huur niet kunnen opbrengen en waar mogelijk nieuwe verhuringen zoveel mogelijk te laten
doorgaan. Maar het betekent ook extra aandacht voor huurders in sociaal isolement. Vanwege het volkshuisvestelijke belang zullen ook de verdere fusievoorbereidingen doorgang vinden.
Vooralsnog is het mogelijk gebleken om de activiteiten op het gebied van nieuwbouw te continueren, alsmede alle activiteiten op het vlak van planmatig onderhoud, waarbij de contacten met bewoners tot
een aanvaardbaar minimum kunnen worden beperkt.
91
DAEB Balans per 31 december 2019
ACTIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen
DAEB vastgoed in exploitatie 576.123 538.827
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3.274 1.461
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.755 1.901
Totaal vastgoedbeleggingen 581.152 542.190
Materiële vaste activa
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie 1.873 2.269
Totaal materiële vaste activa 1.873 2.269
Financiële vaste activa
Latente belastingvordering 967 3.421
Interne lening 6.909 7.273
Netto vermogenswaarde Niet-DAEB 36.004 30.036
Totaal financiële vaste activa 43.880 40.730
Totaal vaste activa 626.906 585.189
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop 362 450
Overige voorraden -26 641
Totaal voorraden 336 1.091
Kortlopende vorderingen
Debiteuren 93 173
Gemeenten 10 9
Vorderingen op groepsmaatschappijen 27 0
Overige vorderingen 467 1.725
Totaal kortlopende vorderingen 598 1.907
Liquide middelen 3.029 9.382
Totaal vlottende activa 3.963 12.380
Totaal activa 630.869 597.569
92
PASSIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Eigen vermogen
Herwaarderingsreserve 346.850 317.935
Overige reserves 170.311 165.394
Totaal eigen vermogen 517.161 483.329
Voorzieningen
Voorziening onrendabele investeringen
nieuwbouw 2.249 1.901
Totaal voorzieningen 2.249 1.901
Langlopende schulden
Leningen kredietinstellingen 95.417 98.960
1.735 1.915
Overige schulden 502 494
Totaal langlopende leningen 97.654 101.370
Kortlopende schulden
Schulden aan overheid 0 17
Schulden aan kredietinstellingen 3.543 3.122
Schulden aan leveranciers 1.233 1.003
Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.586 894
Overige schulden 3.614 1.647
Overige passiva 1.889 2.167
Schulden aan de Niet-DAEB-tak 1.939 2.121
Totaal kortlopende schulden 13.804 10.969
Totaal passiva 630.869 597.569
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
93
DAEB winst en verliesrekening over 2019
(Bedragen * € 1.000) 2019 2018
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 27.634 27.118
Opbrengsten servicecontracten 604 538
Lasten servicecontracten -528 -500
Overheidsbijdragen -181 489
Lasten verhuur en beheeractiviteiten -1.983 -2.318
Lasten onderhoudsactiviteiten -9.566 -8.501
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -4.965 -4.291
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 11.014 12.535
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 2.079 2.367
Toegerekende organisatiekosten -17 -21
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -1.227 -1.725
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 835 622
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -5.768 -3.062
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 30.280 23.456
34 28
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 24.546 20.422
Opbrengsten overige activiteiten 1.079 0
Kosten overige activiteiten -1.058 -84
Netto resultaat overige activiteiten 22 -84
Overige organisatiekosten -1.008 -761
Leefbaarheid -479 -607
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 176 308
Rentelasten en soortgelijke kosten -4.067 -4.350
Saldo financiele baten en lasten -3.891 -4.042
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 31.040 28.086
Vennootschapsbelasting -3.176 -1.744
Resultaat deelnemingen 5.968 3.962
Resultaat na belastingen 33.832 30.304
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder
voorwaarden
94
DAEB kasstroomoverzicht over 2019
Bedragen in € 1.000 2019 2018
Operationele kasstroom/kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangsten van huurders 27.850 27.521
Vergoedingen 625 592
Overheidsontvangsten 483 400
Overige bedrijfsontvangsten 114 106
Renteontvangsten (excl. interne lening) 51 3
Renteontvangst interne (start)lening 133 286
Personeelsuitgaven -3.234 -2.722
Onderhoudsuitgaven -8.642 -7.476
Overige bedrijfslasten -5.511 -5.327
Renteuitgaven (excl. interne lening) -4.134 -4.392
Sectorspecifieke heffingen onafhankelijk van het resultaat -35 -309
Verhuurderheffing -3.149 -2.144
Leefbaarheid -156 -293
Kasstroom uit operationele activiteiten 4.394 6.246
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Verkoopontvangsten bestaande huur 1.899 2.445
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 223 0
Verkoopontvangsten nieuwbouw 1.349 1.393
Woningverbetering -2.097 -2.685
Nieuwbouw huur en koop -9.733 -6.992
Aankopen woongelegenheden (VOV) -141 -3
Sloopuitgaven -102 -54
Overige investeringen -423 -407
Externe kosten -48 -43
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -9.075 -6.344
Financiële vaste activa
Ontvangsten overig 2.500 0
Uitgaven overig -200 0
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 2.300 0
Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten -6.775 -6.344
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Ontvangen interne leningen 364 364
Aflossingen langlopende schulden -3.297 -3.081
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -2.934 -2.718
Wijziging kortgeldmutaties -1.039 -3.469
NETTO KASSTROOM -6.353 -6.285
Stand 1 januari 9.382 15.667
Stand 31 december 3.029 9.382
Mutatie -6.353 -6.285
95
Niet-DAEB Balans per 31 december 2019
ACTIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Vaste activa
Vastgoedbeleggingen
Niet-DAEB vastgoed in exploitatie 26.297 24.793
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 0 0
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 7.442 7.538
Totaal vastgoedbeleggingen 33.739 32.331
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen 7.520 5.029
Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.150 1.265
Totaal financiële vaste activa 8.670 6.294
Totaal vaste activa 42.410 38.625
Vlottende activa
Voorraden
Vastgoed bestemd voor verkoop 238 0
Overige voorraden 520 1.153
Totaal voorraden 758 1.153
Kortlopende vorderingen
Debiteuren 3 12
Vorderingen op groepsmaatschappijen 115 582
Overige vorderingen 210 10
Vordering op de DAEB-tak 1.939 2.121
Totaal kortlopende vorderingen 2.268 2.724
Liquide middelen 6.696 4.317
Totaal vlottende activa 9.722 8.194
Totaal activa 52.132 46.819
96
PASSIVA (x € 1.000) 31-12-2019 31-12-2018
Eigen vermogen
- Herwaarderingsreserve 12.425 10.513
- Overige reserves 23.579 19.523
Totaal eigen vermogen 36.004 30.036
Voorzieningen
- Overige voorzieningen 1.700 1.700
Totaal voorzieningen 1.700 1.700
Langlopende schulden
- Interne lening 6.909 7.273
7.307 7.469
Totaal langlopende leningen 14.217 14.741
Kortlopende schulden
- Schulden aan leveranciers 0 341
- Belastingen en premies sociale verzekeringen 159 0
- Overige schulden 53 0
Totaal kortlopende schulden 212 341
Totaal passiva 52.132 46.819
- Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder
voorwaarden
97
Niet-DAEB winst en verliesrekening over 2019
(Bedragen * € 1.000) 2019 2018
Bedrijfsopbrengsten
Huuropbrengsten 1.224 1.173
Opbrengsten servicecontracten 11 5
Lasten servicecontracten -7 -2
Lasten verhuur en beheeractiviteiten -86 -127
Lasten onderhoudsactiviteiten -178 -192
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit -125 -158
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 840 700
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling 10.994 0
Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling -10.354 0
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling 639 0
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 900 180
Toegerekende organisatiekosten -1 -1
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille -792 -40
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille 108 139
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -50 78
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2.144 1.783
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille vov 66 0
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2.159 1.861
Opbrengsten overige activiteiten 45 1.127
Kosten overige activiteiten -38 -1.060
Netto resultaat overige activiteiten 7 68
Overige organisatiekosten -35 -36
Waardemutatie financiele vaste activa 0 -99
Rentelasten en soortgelijke kosten -134 -287
Saldo financiele baten en lasten -134 -386
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 3.585 2.346
- Vennootschapsbelasting -159 0
- Resultaat deelnemingen 2.541 1.615
Resultaat na belastingen 5.967 3.962
98
Niet-DAEB kasstroomoverzicht over 2019
Bedragen in € 1.000 2019 2018
Operationele kasstroom/kasstroom uit bedrijfsoperaties
Ontvangsten van huurders 1.224 1.173
Vergoedingen 34 4
Overige bedrijfsontvangsten 17 60
Personeelsuitgaven -122 -585
Onderhoudsuitgaven -106 -208
Overige bedrijfslasten -133 -82
Renteuitgaven interne (start)lening -133 -286
Kasstroom uit operationele activiteiten 781 76
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
Verkoopontvangsten woongelegenheden 191 0
Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) 984 303
Desinvesteringen in materiële vaste activa 0 20
Woningverbetering -7 0
Aankopen woongelegenheden (VOV) -577 -22
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA 590 301
Financiële vaste activa
Ontvangst verbindingen 334 335
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA 334 335
Totaal kasstroom uit investeringsactiviteiten 924 636
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Aflossing interne leningen -364 -364
Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten -364 -364
Wijziging kortgeldmutaties 1.039 3.469
NETTO KASSTROOM 2.380 3.817
Stand 1 januari 4.317 500
Stand 31 december 6.696 4.317
Mutatie 2.380 3.817
99
Handtekeningen directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen.
Vastgesteld door de directeur-bestuurder 23 juni 2020
P.A.W. van den Heuvel
Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen 23 juni 2020
P. Nieuwenhuis-Bruins G. de Ruiter Voorzitter Vice-voorzitter
M. Toenders-Broeders W. van der Maas Lid Lid
100
9 Overige gegevens
Controleverklaring
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
101
Bijlage 1: Toewijzen aan doelgroepen BTIV-tabel 2019
EENPERSOONSHUISHOUDENS 424,44 607,46 720,42 >720,42
< AOW-leeftijd < 22.700 32 59 0 0
< AOW-leeftijd > 22.700 1 10 15 0
> AOW-leeftijd < 22.675 0 19 0 0
> AOW-leeftijd > 22.675 0 3 6 0
TWEEPERSOONSHUISHOUDENS 424,44 607,46 720,42 >720,42
< AOW-leeftijd < 30.825 5 38 0 0
< AOW-leeftijd > 30.825 0 5 6 1
> AOW-leeftijd < 30.800 0 15 0 0
> AOW-leeftijd > 30.800 0 9 7 2
DRIE+PERSOONSHUISHOUDENS 424,44 607,46 651,03 >720,42
< AOW-leeftijd < 30.825 0 21 7 0
< AOW-leeftijd > 30.825 0 0 0 1
> AOW-leeftijd < 30.800 0 0 0 0
> AOW-leeftijd > 30.800 0 0 0 0
102
Bijlage 2: Organigram
Raad van Commissarissen
Directeur-bestuurder
Markt en MaatschappijVastgoed Bedrijfsondersteuning
Controller
Woonlinie
Thorbeckestraat 1
5301 NC Zaltbommel
‘t Rond 1
4285 DE Woudrichem
088 520 4000
www.woonlinie.nl
