VASTGO

EDW

AARDE

Vastgoedwaarde voor ondernemers in Rotterdam oktober 2012

Opdrachtgever:Elsmarieke Mensink

Gemeente Rotterdam

Het teamIr. Joost Okkema senior adviseur bedrijven MetrumIr. Michiel Bots senior vastgoedeconoom MetrumIr .Marc P. Verkade directeur architect Jorissen Simonetti Architecten

Inhoud1.Introductie en aanpak2.Rekenvoorbeelden en de financiën3.Factsheets rekenvoorbeelden4.Dankwoord

BijlagenA.Definities en uitgangspuntenB.Profielen huisvestingC.Keuzes profielen en uitlegD.BouwkostenE.ExploitatieF.Rekenvoorbeelden en resumé

VASTGOEDWAARDEDoelstellingDoelstelling:Middels het inzichtelijk maken en beschikbaar stellen van informatie ondernemers en marktpartijen stimuleren om toekomst bestendig en dus flexibel(er) te bouwen om hiermee leegstand in de toekomst tegen te gaan.

Hoe, wat en doelHoe?• Zoek in profiel de grenzen op en vergroot ruimte binnen de

doelgroep• Ontwikkeling mogelijk maken naar ander profiel(en)• Uitgangspunt zijn die kenmerken die niet flexibel zijn, als ligging

en milieucategorie.

Wat berekenen?• Ingrepen die niet in een later stadium eenvoudig zijn door te

voeren • Investeringen beperkt houden en renderend• Waardevast en een positieve invloed hebben op het uiteindelijk

rendement van het vastgoed.

Doel:• Vergroten courantheid en daarmee huuropbrengsten en waarde

Resultaat: 11 rekenvoorbeelden op basis van extra investeringen

Keuzes:•Locatiekeuze en bereikbaarheid•Benodigde omvang en inrichting van het perceel•Vastgoed op maat of flexibel?•Gebruik van duurzame materialen

Resultaat

4

FLEXIBILITEIT

FLEXIBILITEIT

1 / Combinatie: uitgangspunt bouw- initiële investering monofunctioneel: 688 /m2 bvo restwaarde (t=10): 546 /m2 bvo -21%- initiële investering multifunctioneel: 781 /m2 bvo + 14% restwaarde (t=10): 831 /m2 bvo + 6% stijging marktpotentieel: >100%

1 0 0 0 0 0 0 0 0 %

1 1 0 0 0 0 0 0 0 %

1 2 0 0 0 0 0 0 0 %

1 3 0 0 0 0 0 0 0 %

1 4 0 0 0 0 0 0 0 %

1 5 0 0 0 0 0 0 0 %

1 6 0 0 0 0 0 0 0 %

1 7 0 0 0 0 0 0 0 %

1 8 0 0 0 0 0 0 0 %

1 9 0 0 0 0 0 0 0 %

2 0 0 0 0 0 0 0 0 %

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10jaar van dispositie (afstoten vastgoed)

waardeontwikkeling (monofunctioneel)waardeontwikkeling (multifunctioneel)0-lijn

ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

financieringsrenterendement (basis)rendement (multifunctioneel)

ontwikkeling rendement:

Factsheet 1

Profiel BouwBasis:Gemiddelde oppervlakte kavel 2152 m2Gemiddelde oppervlakte gebouw: 822 m2Bouwkosten 550,- per m2

Profiel GroothandelBasis:Gemiddelde oppervlakte kavel 2152 m2Gemiddelde oppervlakte gebouw: 822 m2Bouwkosten 625,- per m2

Aanpassingen:Vloerbelasting naar 40 kN/m2Hoogte naar 10,5 m.

Akoestiek = 3

Hoogte = 7 m.

Vloerbelasting 20 kN/m2

Akoestiek = 1

Hoogte = 10,5 m.

Vloerbelasting 40 kN/m2

2 / Combinatie: uitgangspunt metaal- initiële investering monofunctioneel: 750 /m2 bvo restwaarde (t=10): 596 /m2 bvo -21%- initiële investering multifunctioneel: 956 /m2 bvo + 28% restwaarde (t=10): 1073 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100%

1 0 0 0 0 0 0 0 0 %

1 1 0 0 0 0 0 0 0 %

1 2 0 0 0 0 0 0 0 %

1 3 0 0 0 0 0 0 0 %

1 4 0 0 0 0 0 0 0 %

1 5 0 0 0 0 0 0 0 %

1 6 0 0 0 0 0 0 0 %

1 7 0 0 0 0 0 0 0 %

1 8 0 0 0 0 0 0 0 %

1 9 0 0 0 0 0 0 0 %

2 0 0 0 0 0 0 0 0 %

-100

-50

0

50

100

150

200

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10jaar van dispositie (afstoten vastgoed)

waardeontwikkeling (monofunctioneel)waardeontwikkeling (multifunctioneel)0-lijn

ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

financieringsrenterendement (basis)rendement (multifunctioneel)

ontwikkeling rendement:

Factsheet 2

Profiel MetaalBasis:Gemiddelde oppervlakte kavel 1156 m2Gemiddelde oppervlakte gebouw: 1074 m2Bouwkosten 600,- per m2

Profiel TransportBasis:Gemiddelde oppervlakte kavel 2035 m2Gemiddelde oppervlakte gebouw: 1074 m2Bouwkosten 765,- per m2Aanpassingen:

Hoogte minimaal 7 m.Sober – karakteristiekGrotere kavel?

Hoogte = 7 m.

Hoogte = 7 m.

6 / Combinatie: uitgangspunt detailhandel auto- initiële investering monofunctioneel: 938 /m2 bvo restwaarde (t=10): 745 /m2 bvo -21%- initiële investering multifunctioneel: 1019 /m2 bvo + 9% restwaarde (t=10): 1143 /m2 bvo + 12% stijging marktpotentieel: >100%

1 0 0 0 0 0 0 0 0 %

1 1 0 0 0 0 0 0 0 %

1 2 0 0 0 0 0 0 0 %

1 3 0 0 0 0 0 0 0 %

1 4 0 0 0 0 0 0 0 %

1 5 0 0 0 0 0 0 0 %

1 6 0 0 0 0 0 0 0 %

1 7 0 0 0 0 0 0 0 %

1 8 0 0 0 0 0 0 0 %

1 9 0 0 0 0 0 0 0 %

2 0 0 0 0 0 0 0 0 %

-100

-50

0

50

100

150

200

250

300

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10jaar van dispositie (afstoten vastgoed)

waardeontwikkeling (monofunctioneel)

waardeontwikkeling (multifunctioneel)

0-lijn

ontwikkeling resultaat: mono- vs. multifunctioneel

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

financieringsrenterendement (basis)rendement (multifunctioneel)

ontwikkeling rendement:

Factsheet 6

Profiel Detailhandel autoBasis:Gemiddelde oppervlakte kavel 987 m2Gemiddelde oppervlakte gebouw: 555 m2Bouwkosten 750,- per m2

Profiel Reparatie & Postorder,GroothandelBasis:Gemiddelde oppervlakte kavel 987 m2Gemiddelde oppervlakte gebouw: 555 m2Bouwkosten 815,- per m2

Aanpassingen:Vloerbelasting naar 20 kN/m2Hoogte van 7 naar 10,5 m.VerzorgdVerwarming +

Vloerbelasting 10 kjN/m2

Vloerbelasting 20 kN/m2

+ verwarming

Hoogte = 7 m.

Hoogte = 10,5 m.

Overzicht van de 11 rekenvoorbeelden:•Relevant is het rendement dat in alle gevallen positief is, gemiddeld 7,2%•De grootste winst is 3% en de kleinste 0,3% •De profielen met de meeste baat hiervan zijn die met een klein marktaandeel•Conclusie is dat meer investeren loont•De factsheets tonen een 11-tal mogelijkheden voor ondernemers om keuzes te maken in hun te realiseren onroerend goed.•De factsheets hebben tot doel de keuze te vereenvoudigen voor de ondernemer

RESULTATEN