30 www.zmmagazine.nl

TOEZICHT

Vastgoed is onderscheidende en kwaliteitbepalende factorVastgoed krijgt meer aandacht in de governance van zorgorganisaties. Terecht, want het wint

aan betekenis en de incidenten rond vastgoed in de (semi-)publieke sector zijn talrijk.

In de zorg zoeken steeds meer Raden van Toezicht een lid met deskundigheidsprofiel

‘vastgoed en bouw’. Wat wordt gevraagd van een toezichthouder en welke instrumenten

staan haar of hem ten dienste?

foto

Da

nie

l D

e G

ro

ot

De afgelopen jaren is vastgoed belangrijker geworden

in het toezicht op zorgorganisaties. De oorzaken

daarvoor liggen op drie terreinen: ontwikkelingen in

de zorgsector, ontwikkelingen in de vastgoedsector en ont-

wikkelingen in het toezicht zelf. Begrip van deze ontwikkelin-

gen is nodig om de implicaties voor toezichthouders te door-

gronden.

Zorgsector: deregulering, concurrentie en kwaliteit

De meest relevante ontwikkeling is zonder meer de deregu-

lering ten aanzien van huisvesting. Vastgoed is een risico ge-

worden voor zorginstellingen. De garantie op de nacalculatie

van de kapitaallasten is of wordt afgebouwd. en sinds de

toets van instanties als het Bouwcollege is afgeschaft, moe-

ten instellingen zich vooraf zelf een oordeel vormen over

kwaliteit en effectiviteit van bouwinvesteringen. in het verle-

den kon de raad van toezicht volstaan met kennisnemen

van de fasegewijze goedkeuringen door de overheid. Heden

ten dage is er meer nodig, en niet alleen bij bouwplannen.

ook los van de deregulering wordt vastgoed belangrijker voor

instellingen. Personeel blijft de belangrijkste factor voor het

uitoefenen van de primaire zorgtaak, maar de impact van het

bedrijfsmiddel vastgoed is groter dan de 10-25% van de om-

zet die huisvestingsgerelateerd is (kapitaallasten, beheer en

onderhoud) doet vermoeden. Huisvesting bepaalt in hoge

mate de beleving van de zorg en cliënten stelen hogere ei-

sen aan zorggebouwen. Zeker waar verblijf centraal staat,

zoals in de caresector, is vastgoed een onderscheidende en

kwaliteitbepalende factor. instellingen die niet met een toe-

gesneden en concurrerend (huisvestings)aanbod komen, zul-

len terrein verliezen. Beleidsontwikkelingen als het scheiden

van wonen en zorg of wijkgericht werken hebben een belang-

rijke vastgoedcomponent. Maar ook in de curesector speelt

ZM magazine 6 | juni 2011 31

vastgoed een toenemende rol in het debat, bijvoorbeeld in

het kapitaallastendossier, in de discussie over winst-

uitkering, bij het thema spreiding en concentratie van func-

ties en in de vraag naar veiligheid.

Vastgoedsector: crisis, samenwerking en integriteits­

vragen

Samenwerking met vastgoedpartijen is voor veel zorgorgani-

saties strategisch van groot belang. Kennis van deze wereld

is dus noodzakelijk.

De economische crisis heeft de vastgoedsector zwaar ge-

troffen. De leegstand in commercieel vastgoed is enorm toe-

genomen, investeringen zijn sterk teruggevallen en het

krijgen van financiering is moeilijker geworden. Veel vast-

goedpartijen richten hun aandacht op de zorg, een sector

waarin misschien niet zoveel valt te verdienen maar waar

nog wel groei in zit. Beleggers komen met fondsen voor zorg-

vastgoed. Bouwers en ontwikkelaars zoeken naar niet-traditi-

onele vormen van samenwerking met zorginstellingen.

Bij woningcorporaties zien we omgekeerde ontwikkeling. ook

zij zijn getroffen door de crisis, maar doordat de kasstroom

uit de verkoop van woningen stagneert, zijn zij juist terug -

houdend geworden met initiatieven in de zorg.

Behalve deze ontwikkelingen is er het punt van integriteit. er

gaat veel geld om in onroerend goed en er spelen grote be-

langen. De bouwfraude rond aanbestedingen, witwascon-

structies van crimineel geld en de vastgoedfraude rond

transacties en betalingen laten zien dat de vastgoedsector

gevoelig is voor onethisch gedrag. Gelukkig wordt hier vanuit

de sector veel tegen gedaan (lees bijvoorbeeld ten Have),

maar voor toezichthouders blijft het een aandachtspunt.

Toezicht: professionalisering

een derde ontwikkeling is de professionalisering van raden

van toezicht. iedereen heeft wel een beetje verstand van

vastgoed maar voor professioneel toezicht is meer vereist.

Daarbij komt dat ook het vastgoedmanagement in bedrijven

en instellingen is geprofessionaliseerd. Het vakgebied Corpo-

rate real estate Management (CreM) is pas in de jaren

1990 ontstaan naast de financiële disciplines, en dus nog

jong (fritzsche e.a.). Maar de (wetenschappelijke) reflectie

groeit, evenals het aantal opleidingen. Steeds meer zorg-

organisaties leggen de verantwoordelijkheid voor het vast-

goed neer bij een deskundige vastgoedmanager. Van be-

stuur en toezicht vraagt dat andere competenties.

Lessen uit incidenteneen flink aantal incidenten illustreert het toegenomen be-

lang van vastgoed voor de toezichthouder in de (semi-)

publieke sector, en de kwetsbaarheid. afgaand op het maat-

schappelijke debat is er, naast de beloning van bestuurders

en de kwaliteit van zorg, geen thema zo belangrijk als vast-

goed. Philadelphia, orbis, twenteborg almelo: allemaal

kwamen ze negatief in het nieuws met vastgoed. Vanuit de

corporatiewereld kennen we rochdale, De Key, St. Servatius

en de SS rotterdam. De casussen zijn bekend. Wat mij op-

valt is dat veel raden van toezicht denken dat hen zoiets

niet zal overkomen. Maar is dat terecht? Wat leren we van

deze incidenten? ik haal er een paar lijnen uit.

‣ Prijsvorming en waardebepaling van vastgoed zijn vaak

ondoorzichtig. taxaties zeggen niet alles. als je een stuk

grond koopt via een tussenpersoon die daar € 3,2 miljoen

aan verdient (zoals in het geval van De Key), is er dan spra-

ke van fraude of van een niet ongebruikelijke handels-

winst? er zijn grote verschillen tussen de boekwaarde, de

marktwaarde en de bedrijfswaarde van vastgoed. en de

volkshuisvestingswereld hanteert andere definities dan de

zorg. De waarde van vastgoed wordt mede bepaald door

subjectieve factoren. toezichthouders die hun goedkeu-

ring geven aan belangrijke transacties moeten zich terde-

ge laten informeren.

‣ Blikvernauwing en megalomanie liggen op de loer. Wat is

er mooier dan een prachtig nieuw gebouw realiseren, een

merkteken voor de stad, een visionair project dat de nieu-

we standaard wordt? Vastgoed is sexy. Maar dat laatste

bouwproject, die ultieme erfenis, is voor menig bestuurder

een Waterloo geworden. Kees Cools noemt in zijn scherpe

analyse van de 25 grootste schandalen van beursgeno-

teerde ondernemingen overmoed en Zonnekoninggedrag

de centrale problemen. aan toezichthouders de taak om

deze hoogmoed tijdig te onderkennen en bij te sturen. en

om het groepsdenken, de tunnelvisie te herkennen die in

sommige bouwprojecten geleidelijk ontstaat.

‣ Vastgoed gaat niet alleen over investeringen, transacties

en bouwprojecten. Dat zijn slechts incidenten in de loop

van de exploitatie. Vaak wordt onderschat hoe belangrijk

beheer en onderhoud zijn voor een gezonde bedrijfsvoe-

ring en voor kwaliteit en veiligheid. als er eerst ongelukken

moeten gebeuren vóór betrokkenen zich dat realiseren, is

het toezicht tekortgeschoten.

Ir. J.K. (Hans) Hoepel

managing partner Adviesgroep zorg Twynstra Gudde

lid Raad van Toezicht van RIBW Groep Overijssel

32 www.zmmagazine.nl

in de praktijk zijn er veel incidenten die de publiciteit niet ha-

len. Van tijd tot tijd weigeren noodaggregaten dienst of vallen

andere cruciale systemen uit. er zijn besmettingen, brandjes

en bijna-ongelukken. De kwaliteit van sommige verblijfsge-

bouwen is onder de maat. er zijn aanbestedingen, waarderin-

gen en transacties die vragen oproepen. en er wordt

gemeen schapsgeld vermorst door onprofessioneel vast-

goedmanagement en slechte projectvoering. Vaak komt dit

allemaal niet in de raad van toezicht aan de orde. en dan is

het zeker mis.

Dat laatste bouwproject, die ultieme erfenis, is voor menig bestuurder een Waterloo geworden

Meer vastgoeddeskundigheid in Raden van ToezichtMet dit alles in gedachten valt het toe te juichen dat er meer

vastgoeddeskundigheid komt in raden van toezicht. Daar-

mee kunnen rvt-leden zowel de klankbordrol als de toezicht-

rol goed vervullen, en verantwoord besluiten goedkeuren.

Vooral zorgorganisaties met forse bouwplannen en instellin-

gen met een grote vastgoedportefeuille kunnen veel hebben

aan een toezichthouder met een deskundigheidsprofiel

‘bouw en vastgoed’. een paar opmerkingen om dit profiel

meer contour te geven.

Het belangrijkst blijven de algemene kwaliteiten van een toe-

zichthouder. De kunde en kunst van het toezien staan voor-

op. Het gaat om integraal toezicht op de zorgorganisatie;

vastgoed mag niet geïsoleerd worden benaderd. Kennis van

de vastgoedwereld alleen is onvoldoende; vastgoed en zorg

zijn verbonden.

rvt-leden horen uiteraard niet op de stoel van bestuurder of

vastgoedmanager te gaan zitten. Dat is nogal eens lastig

voor toezichthouders die uit de vastgoedwereld afkomstig

zijn. in de praktijk hebben zij vaak de neiging om zich inten-

sief en inhoudelijk te bemoeien met transacties en investe-

ringen. of om het eigen netwerk in de vastgoedsector in te

Literatuur• George ten Have: Ethiek en vastgoed. Groningen 2010

• Carel Fritzsche, Hans Hoepel e.a.: Huisvesting is strategisch

goed; wegwijzer voor vastgoedmanagement in ziekenhuizen.

Amersfoort 2004; pdf-versie te verkrijgen bij de auteur:

hho@tg.nl

• Kees Cools: Controle is goed, vertrouwen nog beter.

Den Haag, 2009

• Toolkit Toezicht Zorg 2011, Nationaal Register

Bouwtekening GGZ Oost-Brabant voor Sterckwijck, Boxmeer

ZM magazine 6 | juni 2011 33

zetten, met alle ondoorzichtige gevolgen van dien. afstand

en onafhankelijkheid zijn primaire vereisten.

Wat de inhoud betreft is het goed om zich te realiseren dat

de vastgoedwereld vele disciplines kent; de situatie bepaalt

welke bijzondere deskundigheid het meest relevant is: pro-

jectontwikkeling, propertymanagement, vastgoedfinancie-

ring, ervaring in de volkshuisvestingwereld, makelaarskennis,

ervaring met bouwprojecten. echt specialistische kennis

heeft de raad van toezicht niet nodig, daarvoor kan eventu-

eel expertise worden aangetrokken.

Het gebeurt nogal eens dat het onderwerp vastgoed wordt

gereserveerd voor alleen de auditcommissie. Maar ook voor

een kwaliteitscommissie is huisvesting een belangrijk aan-

dachtspunt, en vastgoed is sterk verbonden met de strate-

gie en reputatie van een zorgorganisatie. Vastgoed behoort,

evengoed als personeel en kapitaal, voortdurend aan de

orde te komen in de voltallige raad van toezicht.

Handreikingen voor de toezichthouderWaarop moet een toezichthouder letten bij vastgoed? De

vernieuwde toolkit toezicht Zorg bevat een nuttige checklist

die gebruikt kan worden bij het beoordelen van (bouw)inves-

teringen. Maar zoals gezegd: bij vastgoed gaat het om meer.

tot slot een aantal aanbevelingen voor de toezichthouder, of

die nu vastgoeddeskundige is of niet.

‣ er gaat niets boven gezond verstand en een frisse blik.

Vaar daarom niet alleen op de expertise van een (vast-

goed)specialist. Wie weinig weet stelt soms de beste

vragen.

‣ Zorg dat de goede informatie op tafel komt. Hoe scoort de

huisvesting in klant- en medewerkerstevredenheidsonder-

zoeken? Wat zeggen inspectierapporten? Hoeveel vast-

goedgerelateerde incidenten hebben zich voorgedaan?

Hoe scoren de gebouwen ten opzichte van geëxpliciteerde

kwaliteitsnormen? Zijn er beheersplannen? Wat is het oor-

deel van kredietverschaffers? Vraag bij lopende projecten

om (tussen)rapportages die niet alleen de afgelegde weg

beschrijven. Bezoek ook zelf gebouwen en projecten.

‣ Beoordeel het risicoprofiel van de vastgoed- en projecten-

portefeuille. Wat zijn de ‘feeders’ en ‘bleeders’? Hoe is de

waardeontwikkeling? Hoe zeker is de dekking van de kapi-

taallasten? Wat is het effect op de meerjarenexploitatie?

Zijn er beheersmaatregelen geformuleerd en worden deze

uitgevoerd?

‣ let goed op bij de vervreemding van (kern)vastgoed. Het

tafelzilver kan maar eenmaal verkocht worden en eigen-

dom gaat over meer dan kapitaalbeslag. een locatie met

zorgbestemming kan later van grote waarde zijn.

‣ Blijf op de hoogte van beleidsontwikkelingen. Die hebben

vaak een verband met risico’s rond vastgoed.

‣ Heb aandacht voor het deskundigheidsniveau. Kan de

organisatie voldoende goede mensen aantrekken en be-

houden?

‣ Vraag in relevante situaties om een second opinion. De

kosten vallen vaak in het niet bij de belangen die ermee

gemoeid zijn en alleen al de mogelijkheid van een onafhan-

kelijke beoordeling houdt alle betrokkenen scherp. •

Management Summary

• Vastgoed krijgt meer aandacht in de governance van zorg-orga-

nisaties door ontwikkelingen in de zorgsector, de vastgoed-

sector en in het toezicht.

• Uit incidenten rond vastgoed moeten lessen getrokken worden

• Toezicht op vastgoed schiet nog vaak tekort.

• Soms is een toezichthouder met aandachtsgebied ‘vastgoed

en bouw’ en specifieke deskundigheid aan te bevelen .

• Laat u informeren over prijsvorming en waardebepalingen.

• Er gaat niets boven gezond verstand en een frisse blik.

• Vraag in relevante situaties om een second opinion.