Trends in bouwen en wonen 17 - Nijmegen Bouwen en W… · Ontwikkelingen op de woningmarkt eind...

Trends in bouwen en wonen 17

Nijmegen, situatie eind 2009

maart 2010 Gemeente Nijmegen

Afdeling Onderzoek en Statistiek

in opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Trends in bouwen en wonen 17

Nijmegen, situatie eind 2009

maart 2010

Gemeente Nijmegen

Afdeling Onderzoek en Statistiek

In opdracht van Afdeling Bouwen en Wonen, Dienst Grondgebied

Inhoudsopgave

Analyse

Ontwikkelingen op de woningmarkt eind 2009

1. Inleiding 1

2. Huisvesten van de doelgroep: de sociale sector 1

3. Ontwikkelingen nieuwbouw 4

4. Positie bestaande woningvoorraad 5

5. Resumé 6

Bijlage

De cijfers over de woningmarkt

Huurwoningen

Samenstelling aanbod 11

Ontwikkeling aanbod 11

Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel 13

Aandeel “vrij” verhuurde woningen 13

Slaagkansen 15

Aantal reacties per advertentie 15

Samenstelling reagerenden op Nijmeegs aanbod 17

Verdeling woningaanbod over categorieën woningzoekenden 19

Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben 19

Nieuwbouwkoopwoningen

Aantal in verkoop gebrachte woningen 21

Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen 21

Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 project verkocht is 23

% van het per jaar in verkoop gebrachte aantal woningen dat verkocht is 23

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen per kwartaal 23

Huishoudens die de in 2009 opgeleverde koopwoningen betrokken hebben 25

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2009 opgeleverde koopwoningen 25

Nieuwbouwhuurwoningen

Aanbod nieuwbouwhuurwoningen 27

Huishoudens die de in 2009 opgeleverde huurwoningen betrokken hebben 29

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2009 opgeleverde huurwoningen 29

Bestaande koopwoningen

Omvang en samenstelling aanbod 31

Ontwikkeling omvang aanbod 31

Mediane verkoopprijs 33

Mediane verkooptermijn 33

Analyse

situatie eind 2009 1

Ontwikkelingen op de woningmarkt tot eind 2009

1. Inleiding

Deze notitie Trends in Bouwen en Wonen is de zeventiende in een reeks van half‐

jaarlijkse rapportages over de Nijmeegse woningmarkt.

Doel van deze rapportages (marktmonitor) is om actuele en fijnmazige informa‐

tie te geven zodat ontwikkelingen op de Nijmeegse woningmarkt goed in beeld

komen. Deze informatie is nodig om als gemeentelijke overheid beleidsmatig

adequaat op de ontwikkelingen op de dynamische woningmarkt in te kunnen

spelen.

Het laatste jaar, met de kredietcrisis en de gevolgen daarvan op de woningmarkt,

is het belang van en de behoefte aan deze informatie alleen maar groter gewor‐

den.

Belangrijke vragen die we in de rapportage willen beantwoorden zijn:

Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw? Welke woningen worden

ontwikkeld, gebouwd en aangeboden? Hoe zit het met de belangstelling voor

en verkoop van nieuwbouwwoningen.

Hoe is de positie van de bestaande koopvoorraad? Hoe zijn de verkoopbe‐

wegingen binnen de voorraad, sluit de voorraad aan bij de vraag van wo‐

ningzoekenden?

Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden

in een zwakke positie voldoende aan bod?

De rapportage bevat naast een cijferdeel een actuele analyse van de hoofdtrends

op de Nijmeegse woningmarkt.

De cijfers zijn gebaseerd op bestaande informatiesystemen over de verschillende

segmenten van de woningmarkt. Bij de presentatie van de cijfers maken we on‐

derscheid tussen huur‐ en koopwoningen en tussen bestaande en nieuwbouw‐

woningen. Per segment geven we waar mogelijk een beeld van aanbod, afzet,

vraag en bewoning.

Bij het tot stand komen van deze rapportage is een begeleidingsgroep betrokken.

Aan de begeleidingsgroep nemen deel Enserve, de Nijmeegse corporaties, de

Ontwikkelaars Combinatie Waalsprong (OCW) en de afdeling Nijmegen van de

Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM). Naast het leveren van gegevens

adviseren de deelnemers van de begeleidingsgroep, op basis van hun specifieke

marktkennis, over de in de rapportage opgenomen conclusies over de hoofd‐

trends op de Nijmeegse woningmarkt.

Analyse


2. Ontwikkelingen nieuwbouw

Nieuwbouwsector heeft het moeilijk

De effecten van de kredietcrisis zijn duidelijk zichtbaar in de verkoop van nieuw‐

bouwwoningen:

aantal verkopen is laag

In de tweede helft 2008 zakte het aantal verkopen van nieuwbouwwoningen

sterk in. Met uitzondering van één kwartaal (het 2e kwartaal van 2009) is het

aantal verkochte woningen sindsdien steeds laag gebleven.

projecten worden teruggetrokken of omgezet

In 2008 kwamen er flink wat koopwoningen op de markt, vooral in de be‐

staande stad. De verkoop van deze woningen is vaak moeizaam verlopen.

Sommige projecten zijn uit de verkoop gehaald (Malderburchtstraat, Groot‐

stalselaan, drie Zwanen), of deels verkocht aan een belegger of woningcorpo‐

ratie (Volsellastraat, Frijhof). Behalve bij de Volsellastraat gaat het in alle ge‐

vallen om etagewoningen. Van de ongeveer 650 woningen die in 2008 in de

particuliere verkoop zijn gegaan bleven er daardoor uiteindelijk maar iets

meer dan 400 over.

weinig nieuwe projecten in verkoop gegaan in 2009

De verkoopproblemen van de projecten uit 2008 hadden ook hun weerslag op

het aanbod van nieuwe projecten in 2009. Ontwikkelaars zijn voorzichtig. Uit‐

eindelijk zijn er dit jaar een kleine 200 nieuwe koopwoningen op de markt ge‐

komen, nog niet de helft van was de jaren daarvoor gebruikelijk was.

Daarnaast zijn er een paar projecten korte tijd op de markt geweest, maar we‐

gens tegenvallende belangstelling weer teruggetrokken.

verkooptermijn nemen toe

Al vanaf 2007 is te zien dat de tijd die nodig is om nieuwbouwprojecten te

verkopen toeneemt. Van het aanbod uit 2007 stond eind 2009 nog 16% te

koop. Van het aanbod uit 2008 is pas ruim 40% verkocht, van dat uit 2009 een

kwart. Zowel consumenten als kredietverstrekkers zijn in tijden van economi‐

sche onzekerheid voorzichtig.

vooral etagesector heeft het moeilijk

Vooral complexen met etagewoningen doen het niet goed. Dat heeft niet al‐

leen te maken met de kredietcrisis. Ook voor de crisis ging het hier al moei‐

zaam. Dat heeft te maken met een soms slechte prijs‐kwaliteitverhouding in

de aangeboden woningen (b.v. een onaantrekkelijke locatie of

geen/onvoldoende buitenruimte).

Wel incidentele successen

Vooral in het laatste kwartaal van 2008 en het eerste kwartaal van 2009 viel de

verkoop van nieuwbouwwoningen bijna stil. In het tweede kwartaal van 2009

stegen de verkoopcijfers echter weer flink. Dat is bijna volledig op conto van

twee projecten te schrijven:

Het complex de Stijl was al sinds 2007 in verkoop. Begin 2009 was nog niet de

helft van de 47 etagewoningen verkocht. De resterende woningen zijn vervol‐

Analyse


gens als “koopgarant‐woningen” aangeboden. Gegadigden konden deze wo‐

ningen voor 75% van de marktwaarde kopen, met een terugkoopgarantie door

de woningbouwvereniging. Eventueel verlies of winst bij terugverkoop wordt

gedeeld door corporatie en bewoner. Met deze constructie werd de rest van de

woningen binnen enkele maanden verkocht.

In de binnenstad werd een complex met 31 kleine en goedkope starterswonin‐

gen (in de verbouw) aangeboden. Voor deze woningen was veel belangstel‐

ling.

In het derde en vierde kwartaal lagen de verkoopcijfers weer een stuk lager,

hoewel nog wel iets beter dan in het eerste kwartaal.

Toch komen er vanuit makelaardij en ontwikkelaars ook voorzichtig wat positie‐

vere geluiden: vanaf eind 2009 neemt de belangstelling, vooral voor goedkopere

woningen, langzaam weer wat toe. Zo komen er meer bezoekers in het verkoop‐

centrum Waalsprong. Ook zijn herontwikkelde projecten populairder bij kopers.

Tenslotte heeft de inzet van verkoopstimulerende maatregelen de prijs‐

kwaliteitverhouding van sommige nieuwbouwwoningen verbeterd. Rijksover‐

heid, gemeente, ontwikkelaars en/of aannemers kunnen koperssubsidie geven

waardoor een woning relevant goedkoper wordt.

Aanbod in Waalsprong stokt

In de Waalsprong is het laatste jaar helemaal geen nieuw aanbod in verkoop ge‐

bracht.

Daar komt eind 2010/begin 2011 verandering in. Dan komen de eerste woningen

in het gebied Laauwik op de markt. In eerste instantie wordt een gebied met

vooral corporatiewoningen en goedkopere koopwoningen (onder €200.000) ont‐

wikkeld. Voor de duurdere woningen die ook wel in Laauwik gepland staan is

het nog niet het goede moment.

De aansluiting van Laauwik op het hybride warmtenet brengt in de ontwikkeling

van de woningen veel onzekerheden met zich mee.

Veel huurwoningen opgeleverd in 2009

Het aantal opleverde nieuwbouwhuurwoningen (357) is hoog, vergeleken met

afgelopen jaren. Alleen 2005, met een grote oplevering van huurwoningen in de

Waalsprong, had meer nieuwbouw van huurwoningen.

De nieuwe huurwoningen zijn heel divers: bereikbare laagbouwwoningen in

nieuwbouw (Brederostraat) en verbouw (Vonckstraat e.o.), bereikbare apparte‐

menten (Stijl, ouderen, Hessenberg), maar ook een behoorlijk aantal duurdere

appartementen (Hessenberg, Oosterhout, Hugo de Grootstraat).

Naast deze gewone huurwoningen zijn er ook twee complexen bijzondere woon‐

eenheden opgeleverd: de Gouverneur van de SSHN met ongeveer 200 eenheden

en het woonzorgcomplex de Zonnebaars met bijna 100 eenheden.

Analyse


Doorstroomrendement van etagehuurwoningen varieert sterk

Het doorstroomrendement van de nieuwbouwwoningen in de etagehuursector

was in 2009 bijna 70%: per 10 nieuwbouwwoningen werden er 7 woningen in

Nijmegen vrijgemaakt. In eerdere jaren varieerde het rendement van 10 tot 40%.

De omvang van de opgeroepen doorstroming hangt sterk samen met de doel‐

groep van de nieuwgebouwde etagewoningen. Gaat het om een complex gericht

op starters of studenten dan zal het doorstroomrendement gering zijn. Gaat het

om een complex met ouderen als doelgroep dan zal juist veel doorstroming op‐

geroepen worden. Onder de in 2009 betrokken etagehuurwoningen waren er veel

van dit laatste type (Stijl, Lentius/Eymardstraat).

In de bestaande stad worden niet vaak laagbouwhuurwoningen gebouwd. Maar

wanneer dat wel het geval is, zoals in 2008 en 2009, blijkt telkens weer dat zulke

woningen relatief veel doorstroming oproepen: tussen de 80 en 90%.

Het doorstroomrendement in de koopsector schommelt minder. Bij laagbouw‐

woningen ligt het rendement rond de 50%. In deze woningen vestigen zich meer

mensen van buiten de stad dan in huurwoningen.

In etagekoopwoningen ligt het doorstroomrendement iets lager, op ongeveer 1/3.

Naast mensen van buiten Nijmegen nemen ook starters hier een behoorlijk aan‐

deel in.

Herstructurering versterkt imago

Vooral in Willemskwartier, Wolfskuil en de Biezen wordt het laatste jaar veel

nieuw gebouwd, nadat oude woningen gesloopt zijn. Dit heeft een positief effect

op het imago van de totale wijk. Voor de nieuwbouw en de bestaande bouw in

deze wijken is er ondanks de economische crisis relatief goede belangstelling.

3. Positie van bestaande woningvoorraad

Na dieptepunt verkoop in eerste half jaar 2009 in tweede helft licht herstel

In totaal zijn er in 2009 in Nijmegen een kleine 1200 bestaande woningen ver‐

kocht via NVM‐makelaars. Dat is bijna 20% minder dan in 2008 en ongeveer 1/3

minder dan in het topjaar 2005.

Vooral het eerste halfjaar van 2009 was het aantal verkopen erg laag: 490, tegen‐

over 669 in het eerste half jaar van 2008. In de tweede helft van 2009 herstelde de

verkoop zich enigszins. Deze trend deed zowel in de NVM‐regio Nijmegen als

geheel en in Nederland voor.

Ook in de verkooppraktijk bestaat dit gevoel van licht herstel, vooral voor het

marktsegment met goedkopere en middeldure woningen. Een goede locatie en

een goede prijs‐kwaliteit verhouding zijn daarbij erg belangrijk.

Ondanks deze wat positievere signalen zijn veel kopers nog aarzelend, zijn er

vaak veel bezichtigingen nodig voor een woning verkocht wordt en zijn banken

erg voorzichtig bij het financieren van woningen.

Analyse


Al vanaf 2007 dalen de verkoopcijfers en geven makelaars aan een wat kleinere

belangstelling van kopers te ervaren: gegadigden zijn voorzichtig.

Deze ontwikkeling heeft zich onder invloed van de kredietcrisis, versterkt voort‐

gezet. Net als bij de verkoop van nieuwbouwwoningen versterken de economi‐

sche omstandigheden een al aanwezige terugloop.

Behalve het aantal verkochte woningen daalde ook de gemiddelde verkoopprijs,

met zo’n 6%, van €209.000 in 2008 naar €196.000 in 2009.

Daarnaast nam de gemiddelde verkooptermijn, die jarenlang tussen de 50 en 60

dagen schommelde, toe tot meer dan 90 dagen.

Ook verkoop van huurwoningen gaat langzamer

De corporaties willen jaarlijks een klein deel van hun huurwoningen verkopen.

Daarvoor hebben ze verschillende redenen: zowel bedrijfseconomisch (vrijmaken

van geld) als op gebied van differentiatie en samenstelling van wijken.

Hoewel het hier gaat om laaggeprijsde woningen (rond €120.000 voor een etage‐

woning, €150.000 voor een laagbouwwoning) is het aantal verkopen in 2009 ach‐

tergebleven bij de doelstelling. Woningen staan veel langer te koop, en leeg, dan

in voorgaande jaren. Ook voor deze woningen geldt dat de beoogde doelgroep,

de starters, kritisch is op zaken als locatie en onderhoudstoestand.

Voor (sommige) corporaties is dit aanleiding de verkoop van huurwoningen te

overwegingen: welke woningen passen echt niet meer in het bezit, hoe zijn die te

verkopen, mogelijk met een gunstige financieringsregeling, zouden andere wo‐

ningen niet beter als huurwoning behouden kunnen blijven?

Koopwoningen in verhuur

Wanneer het niet lukt hun huis te verkopen, kunnen particulieren, met een be‐

roep op de Leegstandswet, hun woning tijdelijk verhuren. Voor de kredietcrisis

gebeurde dit nauwelijks. In 2009 werden er 83 vergunningen voor tijdelijk ver‐

huur afgegeven.

4. Huisvesten van de doelgroep: de sociale huursector

Wijzigingen in het verhuurmodel

Vanaf het eind van de jaren ’90 worden de huurwoningen in het Stadsregio Arn‐

hem Nijmegen voornamelijk volgens een aanbodmodel verhuurd: te verhuren

woningen komen met een advertentie in de Entreekrant, woningzoekenden kun‐

nen daarop reageren. Daarbij gelden sinds 2002 in principe geen passendheidsei‐

sen meer, iedereen kan op elke woning reageren. De reacties worden op volgorde

van “meettijd” (woonduur voor doorstromers, inschrijftijd voor starters) gerang‐

schikt.

Op 1 april 2007 zijn er wijzigingen in dit systeem doorgevoerd. Een belangrijke

aanpassing is het instellen van “lokaal maatwerk”. Gemeente en corporaties krij‐

gen de vrijheid voor 30% van het woningaanbod af te wijken van het bestaande

aanbodmodel. Dat afwijken kan op verschillende manieren gebeuren:

Analyse


binnen het aanbodmodel, door eisen te stellen aan de kenmerken van

woningzoekenden, bv. naar inkomen.

door woningen niet via het aanbodmodel aan te bieden maar via een van

de twee alternatieve modellen, het makelaarsmodel (waarbij de corpora‐

tie zelf kiest aan wie de woning te verhuren) of het bemiddelingsmodel.

Bij het analyseren van ontwikkelingen in verhuurpatronen en slaagkansen is het

belangrijk in het oog te houden dat veranderingen het gevolg kunnen zijn wijzi‐

gingen op de woningmarkt, maar ook van inhoudelijke en administratieve wijzi‐

gingen in het verhuurmodel.

Aantal verhuringen herstelt zich na dieptepunt in eerste half jaar 2009

In de eerste helft van 2009 zijn er in Nijmegen 777 woningen verhuurd via En‐

tree. Nog nooit was dit aantal zo laag. In het tweede half jaar trok het aantal ver‐

huringen weer wat bij, naar ruim 1000 woningen. Dit komt overeen met het ge‐

middelde niveau van de afgelopen jaren.

Hoewel het totaal aantal verhuringen in 2009 met 1809 het laagste sinds de in‐

voering van het aanbodsysteem is, is dit cijfer niet zo laag als het op basis van de

gegevens uit het eerste half jaar leek te worden.

De opleving in de verhuurcijfers kan voor een deel verklaard worden door het

relatief grote aantal nieuwbouwwoningen dat in de tweede helft van 2009 is ver‐

huurd: 137. Het gaat daarbij vooral om woningen op de Hessenberg en aan de

Vonckstraat en omgeving.

Aantal woningzoekenden voor het eerst in 5 jaar gestegen

Sinds 2002 nam het aantal huishoudens dat in Nijmegen een woning zoekt jaar‐

lijks af met 500‐1000. In 2009 is deze trend gekeerd. Het aantal woningzoekenden

nam met ruim 600 (5%) toe tot iets meer dan 15.000.

Ongeveer 60% van de woningzoekenden komt uit Nijmegen, ruim de helft is

starter. Deze aandelen zijn vrij constant door de tijd.

Ook slaagkans hersteld zich tot gemiddeld niveau

Het geringe aantal verhuringen in het eerste half jaar zorgde voor de laagste

slaagkans sinds de start van het aanbodmodel: 0,10.

De tweede helft van 2009 leverde een slaagkans van 0,13, vergelijkbaar met de

slaagkans in de afgelopen jaren.

De slaagkans voor 2009 totaal was met 0,12 (12 van de 100 woningzoekenden

vonden een huurwoning in Nijmegen) natuurlijk wel iets benedengemiddeld.

Ongeveer tweederde woningen naar starters

In 2009 werd 37% van de woningen aan een starter verhuurd. Ook hier is het

cijfer voor het eerste halfjaar laag (31%) waarna in het tweede half jaar een her‐

steld tot gemiddeld niveau volgde (40%).

Analyse


Ook in eerdere jaren ging (meer dan) 40% van de woningen naar starters. Het is

een politieke doelstelling in Nijmegen dat minimaal 30% van de te verhuren wo‐

ningen naar starters gaat.

Hoewel aan deze doelstelling wordt voldaan, zijn de slaagkansen voor starters

(0,08) veel lager dan die voor doorstromers (0,17).

De slaagkansen voor starters worden bepaald door het aantal verhuisketens in de

huursector. Zo’n verhuisketen kan starten door nieuwbouw of doordat zittende

bewoners de Nijmeegse huurmarkt verlaten (naar koopwoningen, naar verzor‐

gingstehuis, naar andere gemeente). Er kunnen niet meer starters geholpen wor‐

den dan dat er verhuisketens starten.

De slaagkansen voor doorstromers worden daarnaast ook bepaald door de lengte

van de verhuisketens: in een verhuisketen met meerdere schakels worden meer

doorstromers geholpen, maar nog steeds maar één starter.

Steeds minder aanbod onder de bereikbaarheidsgrens

77% van de woningen die in de 2009 door de corporaties verhuurd zijn valt on‐

der de 1e aftoppingsgrens van de huurtoeslag. Het aandeel duurdere huurwo‐

ningen stijgt al jaren: van 7% in 2002 via 8%, 9%, 13%, 16%, 15% en 20% in de

jaren daarna naar 23% in 2009.

Omgekeerd betekent dit dat het aantal bereikbare woningen, dat verhuurd wordt

steeds kleiner is geworden. In de eerste 5 jaar van deze eeuw werden steeds tus‐

sen de 1800 en 2000 bereikbare woningen per jaar verhuurd. Dat aantal is de laat‐

ste paar jaar hard aan het zakken: naar 1602 in 2007, 1582 in 2008 en 1389 in 2009.

Van de woningen met een huur boven de aftoppingsgrens heeft het gros (onge‐

veer 300) een huur onder de maximale huurgrens (€647 sinds 1 juli 2009). Dat

betekent veel huishoudens met een laag inkomen toch een belangrijk deel van de

huur als toeslag van de belastingdienst kunnen krijgen.

Slechts 7% van alle verhuurde woningen heeft een huur boven de maximale

huurgrens

Slaagkansen minima op gemiddeld niveau

In 2008 en 2009 hadden huishoudens die tot de minima behoren net zo’n grote, of

net zo’n kleine, kans een woning te vinden als alle huishoudens gemiddeld.

In het verleden hadden minima vaak lagere slaagkansen dan de overige woning‐

zoekenden. Dat lijkt dit jaar niet voor te komen.

Op zo’n 60% van het aanbod kan iedere woningzoekende reageren

Corporaties kunnen woningen op verschillende manieren verhuren: via een ad‐

vertentie, met of zonder voorwaarden aan de nieuwe bewoner, of via bemidde‐

ling of het makelaarsmodel.

Van het totale aanbod van 2009 (1809 woningen) is 58% “vrij” aangeboden, in een

advertentie zonder dat er inkomens‐ of andere eisen aan de huurder gesteld

werden. Voor nog eens 16% werd ook geadverteerd, maar met eisen aan de

huurder (13%) of alleen voor mensen met een indicatie (3%). Daarnaast is 18%

verhuurd via bemiddeling en 3% volgens het makelaarsmodel.

Analyse


5. Resumé

Aan de hand van de drie belangrijkste vragen is de situatie op de Nijmeegse wo‐

ningmarkt eind 2009 als volgt samen te vatten:

Hoe zijn de ontwikkelingen in de nieuwbouw? Hoe zit het met de belangstel‐

ling voor en verkoop van nieuwbouwwoningen?

De verkoop van nieuwbouwwoningen is eind 2008 en 2009 teruggezakt naar

een laag niveau. In het tweede kwartaal van 2009 was er sprake van een tijde‐

lijke opleving in de verkoopcijfers, door de goede resultaten van twee op de

crisis toegespitste projecten (goedkope starterswoningen en woningen met

terugkoopgarantie).

In totaliteit zijn er in 2009 echter meer woningen uit de verkoop genomen,

herontwikkeld of verkocht aan corporatie/belegger dan verkocht aan particu‐

lieren.

Hoe is de positie van de bestaande koopvoorraad? Hoe zijn de verhuis‐ en

verkoopbewegingen binnen de voorraad, sluit de voorraad aan bij de vraag

van woningzoekenden?

Het aantal verkopen van bestaande woningen bereikte in de eerste helft van

2009 een dieptepunt. In de tweede helft van het jaar volgde een licht herstel.

Uiteindelijk zijn er in 2009 bijna 20% minder woningen verkocht dan in 2008.

De tijd dat woningen te koop staan nam flink toe, de mediane koopprijs

daalde met 6% tot €196.000

Net als bij de nieuwbouwwoningen zijn kopers en kredietverstrekkers voor‐

zichtig.

Hoe zit het met het huisvesten van de doelgroep: komen woningzoekenden

in een zwakke positie voldoende aan bod?

Net als op de koopmarkt was er op de huurmarkt in de eerste helft van 2009

sprake van een dieptepunt: historisch lage slaagkansen en een klein aantal

woningen in het aanbod. Ook hier volgde in de tweede helft van het jaar enig

herstel, onder andere doordat bijna 150 nieuwbouwwoningen werden ver‐

huurd. De slaagkansen voor heel 2009 lagen daardoor uiteindelijk bijna op

gemiddeld niveau: 0,12. De kansen van minima op de huurmarkt zijn daarbij

niet slechter dan die van andere woningzoekenden op de huurmarkt.

De slaagkansen van starters liggen wel duidelijk onder het gemiddelde

Onder de verhuurde woningen zijn er steeds minder met een huur onder de

aftoppingsgrens. Tot 2005/2006 werden er jaarlijks nog 1800‐2000 woningen

in deze prijsklasse aangeboden. In 2009 nog geen 1400.

Huurwoningen

aanbod


Bijlage: de cijfers over de woningmarkt

Huurwoningen

aanbod



laagb bereikb.19%

laagb niet berk.12%

etage bereikb.58%

etage niet berk.11%

Ontwikkeling aanbod 2003‐2009

0

500

1000

1500

1e h

elft 20

03

2e h

elft 20

03

1e h

elft 20

04

2e h

elft 20

04

1e h

elft 20

05

2e h

elft 20

05

1e h

elft 20

06

2e h

elft 20

06

1e h

elft 20

07

2e h

elft 20

07

1e h

elft 20

08

2e h

elft 20

08

1e h

elft 20

09

2e h

elft 20

09

Huurwoningen

aanbod



laagbouw overig totaal

bereikbaar niet bereikbaar bereikbaar niet bereikbaarNijmegen 347 224 1042 196 1809

N-Centrum 1 15 90 56 162N-Oost 63 35 115 33 246

N-Oud-West 43 17 77 6 143N-Nieuw-West 41 10 132 6 189

N-Midden 27 7 94 0 128N-Zuid 101 50 234 40 425

Dukenburg 38 41 232 38 349Lindenholt 13 19 65 13 110

N-Noord 20 30 3 4 57Zuidwaal 176 49 332 21 578Overbetuwe 33 54 152 29 268

Als bereikbaar gelden de woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (huurtoeslag) vallen

(€512 sinds 1 juli 2009)

Ontwikkeling aanbod1

2009 2e helft '09 1e helft '09 2008 2007 2006 2005 2004 2002 2000

Nijmegen 1809 1032 777 1971 1881 2161 2485 2008 1941 2571laagbouw 571 343 228 586 542 677 913 597 512 806

overig 1238 689 549 1385 1339 1484 1571 1411 1429 1765Zuidwaal 578 364 214 472 x 597 528 517 609 691

laagbouw 225 135 90 172 x 227 195 229 252 300overig 353 229 124 300 x 370 333 288 357 391

Overbetuwe 268 132 136 342 x 329 320 333 256 217laagbouw 87 45 42 120 x 185 137 206 124 123

overig 181 87 94 222 x 144 183 127 132 94

1 In Zuidwaal zijn de gemeenten Groesbeek (1‐1‐2002) en Heumen en Ubbergen (1‐1‐2003) uit het ge‐

meenschappelijk aanbodmodel gestapt. Dat verklaart mede de daling van de omvang van het aanbod

in Zuidwaal

Huurwoningen

aanbod


Huurwoningen

aanbod


Verhuurde woningen naar toewijzingsmodel, 2007 (vanaf invoering nieuw systeem), 2008 en

2009

laatste 9 maanden

2009 2008 2007hoofd/aanbodmodel 1275 70% 67% 79%bemiddelingsmodel 425 23% 28% 18%makelaarsmodel 57 3% 3% 5%indicatiewoning 51 3% 1% 1%

1809 1971 1176

Aandeel via advertentie aangeboden woningen

oude systeem nieuwe systeem laatste 9 mnd

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009makelaarsmodel 60 64 57indicatiewoningen 12 29 51bemiddelingsmodel 213 549 425

waarvanwoningruil 97 109 85 73 81 woningruil 36 65 62urgent/SV 40 23 7 15 21 urgent/SV 5 44 21statushouder 18 9 11 17 10 statushouder 5 104 45WVG 19 22 15 22 11 WVG 4 1 3

senior 4 10 13 19 20 senior 2 3 4bijztoew/hulpverl/2e kans 44 65 74 74 81 ztoew/hulpverl/2e kans 37 88 68convenant 24 41 41 45 39 convenant 17 21 12overig 110 109 107 143 123 SSHN 15 31 21

overig 39 81 89via 1 adv. meer won. 53 111 100

vrij 1598 1658 1660 2076 1775 aanbod/hoofdmodel 891 1329 1272totaal 1954 2046 2013 2484 2161 totaal 1176 1971 1809

via adv (incl nieuwb) als % totaal 82% 81% 82% 84% 82% 80% 73% 76%

Via aanbodmodel verhuurde woningen waarbij eisen aan huurder zijn gesteld, 2009

bereikb boven bereikb.gr. totaal

min. inkomenseis 22 140 162max. inkomenseis 4 1 5eis mbt hhgrootte 66 30 96

eis mbt leeftijd 53 6 59

totaal 89 148 237

Huurwoningen

afzet


Ontwikkeling slaagkansen

0,00

0,05

0,10

0,15

0,20

0,25

0,30

0,35

starter doorstromer totaal

Aantal reacties per stadsdeel, 2009

0

50

100

150

200

250

N-Cen

trum

N-Oos

t

N-Oud

-Wes

t

N-Nieu

w-Wes

t

N-Midd

en

N-Zuid

Duken

burg

Lind

enho

lt

N-Noo

rd

Huurwoningen

afzet


Slaagkansen2

2009 2e helft 2009 1e helft 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2001 1999

totaal 0,12 0,13 0,10 0,13 0,13 0,14 0,15 0,12 0,11 0,17 0,28woningmarktpositie

starter 0,08 0,1 0,06 0,10 0,09 0,11 0,11 0,08 0,07 0,17 0,30doorstromer 0,17 0,18 0,15 0,18 0,17 0,18 0,21 0,17 0,17 0,17 0,25

woonplaatsNijmegen 0,16 0,18 0,13 0,19 0,17 0,19 0,21 0,17 0,16 0,19 0,30

Zuidwaal en Overbetuwe 0,08 0,1 0,07 0,08 0,09 0,09 0,11 0,10 0,08 0,10 0,17elders 0,05 0,06 0,05 0,05 0,05 0,05 0,05 0,03 0,04 0,10 0,20

leeftijd-23 0,02 0,02 0,02 0,03 0,03 0,04 0,04 0,02 0,02 0,10 0,21

24-59 0,12 0,14 0,10 0,15 0,13 0,15 0,16 0,13 0,12 0,17 0,2860+ 0,31 0,32 0,28 0,29 0,30 0,29 0,36 0,29 0,30 0,27 0,38

huishoudenstype1phh 0,13 0,14 0,11 0,15 0,14 0,15 0,15 0,13 0,12 0,18 0,27

meerpershh 0,11 0,13 0,09 0,12 0,11 0,13 0,15 0,11 0,11 0,16 0,28inkomen

minima 0,11 0,13 0,11 0,15 x 0,12 0,13 0,10 0,10doelgroep 0,10 0,12 0,08 0,11 x 0,14 0,16 0,14 0,14

doelgroep + 0,12 0,12 0,09 0,12 x 0,15 0,17 0,13 0,1242.000/35.000+ 0,21 0,22 0,14 0,20 x 0,15 0,18 0,12 0,11

Aantal reacties per advertentie

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2002 2000

Nijmegen 136 141 106 103 107 135 140 66Zuidwaal 79 81 60 63 72 88 91 47Overbetuwe 70 68 59 63 70 73 89

Nijmegenlaagbouw 199 194 153 137 138 179 198 91

overig 108 117 86 87 91 118 121 55

bereikbaar 148 150 118 162 91 74niet bereikbaar 94 98 92 115 101 82

2 Slaagkans is de kans dat een woningzoekende die in de peilperiode minstens eenmaal heeft

gereageerd op een woning ook daadwerkelijk een woning bemachtigt. Daarvoor wordt het

aantal woningzoekenden dat in de peilperiode er in slaagt een huurwoning te vinden ge‐

deeld door het aantal actief woningzoekenden.

Voor een goede vergelijkbaarheid moeten de peilperiodes even lang zijn. Om de slaagkansen

voor halve jaren toch te kunnen vergelijken met die van hele jaren hebben we schattingen

gemaakt: hoe groot zouden de aantallen reagerenden en geslaagden zijn wanneer de cijfers

die voor het halve jaar gelden doorgetrokken worden naar een heel jaar

Huurwoningen

vraag


Aantal reagerenden op Nijmeegs aanbod

0

2500

5000

7500

10000

12500

15000

17500

20000

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

Nijmegen Zuidwaal+Overbetuwe elders

Huurwoningen

vraag


Samenstelling reagerenden op Nijmeegse aanbod

2009 2008 2007 2005 2003 2001 1999

totaal aantal 15316 14623 15012 16450 17924 12171 9644woningmarktpositie

starter 8400 8165 8364 9411 10054 6369 5010doorstromer 6916 6458 6617 7039 7870 5739 4583

woonplaatsNijmegen 8994 8575 9088 9649 10185 8914 7391

Zuidwaal+Overbetuwe 2109 1874 1827 2035 2174 1403 926elders 4213 4174 4097 4766 5565 1854 1327

leeftijd-23 2543 2743 2888 3397 3940 2225 1682

24-59 11466 10765 10859 11892 12746 8929 700260+ 1304 1110 1230 1089 1171 954 909

huishoudenstype1phh 7198 6852 6973 7779 8741 6211 4823

meerpershh 8118 7771 8008 8600 9117 5960 4821frequentie reacties

incidenteel 5732 5576 x 6240 6591 3878 3706meer dan 3x 9584 9047 x 10210 11333 8293 5938

inkomenminima 7563 7288 x 6272 6218

doelgroep 3346 3317 x 4402 4315doelgroep + 3262 3334 x 3973 492335/42.000+ 827 676 x 1268 1603

onbekend 318 8 x 535 865

Huurwoningen

bewoning


Wie is terechtgekomen in aanbod?

0%

25%

50%

75%

100%

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

starter doorstromer

Huurgrenzen

Een woning met een huur onder de aftoppingsgrens (IHS) wordt beschouwd als een

bereikbare woning

Inkomensgrenzen

Jarenlang zijn (tot en met 2006) dezelfde maximale bruto‐maandinkomensgrenzen

gehanteerd . Medio 2007 zijn die (minima) grenzen flink opgehoogd en sindsdien jaarlijks

aangepast (MG‐circulaire inkomensgerelateerde parameters huurtoeslag):

2006 2009

minima doelgroep doelgroep+ minima doelgroep doelgroep+1phh 874 2696 1phh -55 1158 1613 32411phh -55 1460 1phh 55+ 1198 1523 32411phh 55+ 1298 mphh -55 1492 2190 3241mphh 1249 2696 mphh 55+ 1613 2083 3241mphh -55 1935mphh 55+ 1692

Huurwoningen

bewoning


Verdeling woningaanbod over categorieen woningzoekenden, 2009

laagbouw etage totaalbereikbaar duur bereikbaar duur

totaal aantal 347 224 1042 196 1809woningmarktpositie

starter 78 50 458 75 661doorstromer 269 174 584 121 1148

woonplaatsNijmegen 274 184 803 146 1407

zuidwaal+overbetuwe 35 21 103 14 173elders 38 19 136 36 229

leeftijd-23 10 3 27 11 51

24-59 302 212 728 115 135760+ 35 9 287 70 401

huishoudenstype1phh 125 31 686 76 918

meerpershh 222 193 356 120 891inkomen

0-minimum 194 67 548 49 858doelgroep 65 26 234 19 344

doelgroep+ 63 63 201 60 387€42.000+ 14 65 35 63 177

onbekend 11 3 24 5 43

Samenstelling woningzoekenden die in Nijmegen een woning geaccepteerd hebben

2009 2008 2007 2006 2004 2002 2000

totaal aantal 1809 1971 1881 2161 2009 1941 2571woningmarktpositie

starter 661 840 769 960 762 612 1379doorstromer 1148 1131 1112 1201 1245 1329 1173

woonplaatsNijmegen 1407 1605 1504 1782 1633 1527 2157

zuidwaal+overbetuwe 173 144 156 164 204 178 167elders 229 222 221 215 165 226 247

leeftijd-23 51 75 100 123 86 109 314

24-59 1357 1572 1419 1684 1597 1490 192260+ 401 324 363 353 325 338 316

huishoudenstype1phh 918 1010 975 1116 1029 997 1387

meerphh 891 961 906 1045 979 944 1184urgentie

gewoon woningz. 1515 1604 x 1846 1742 1599 2041urgent 117 108 x 148 146 252 273

indicatie 50 31 x 24 37 44 118herstructurering 127 228 x 138 78 43 139

inkomen0-minimum 858 1061 x 685 636 520doelgroep 344 377 x 656 610 425

doelgroep+ 387 399 x 585 523 574€42.000/35.000+ 177 134 x 172 169 148

onbekend 43 0 x 63 70 274

nieuwbouw koopwoningen

aanbod


Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen

0

100

200

300

400

500

600

'99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09

Waalsprong bestaande stad

laagbouw etage


aanbod


Ontwikkeling aantal in verkoop gebrachte woningen

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad 196 403 180 334 278 118 261 436 156 125 109laagbouw 52 129 35 84 62 0 2 64 17 46 35

etage 144 274 145 250 216 118 259 377 139 79 74Waalsprong 0 21 153 66 362 403 286 -- -- 278 509

laagbouw 0 21 153 66 342 390 286 -- -- 250 509etage 20 13 -- -- -- 28 --

Nijmegen 196 424 333 400 640 521 547 436 156 403 618laagbouw 52 150 188 150 404 390 288 64 17 296 544

etage 144 274 145 250 236 131 259 377 139 107 74

Grootste in 2008 in de verkoop gebrachte projecten:

Waalsprong

Volsellastraat

bestaande stad

Nieuwe Voorstad

Brederostraat

Hessenberg

Kalliste/Frijhof

Cum Laude/Groesbeekseweg

Aanbod 2009:

Kloostertuin

Molenstraat

Broekstraat

Ontwikkeling aantal opgeleverde koopwoningen3

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000

bestaande stad 175 302 218 279 413 322 166 134 129 100laagbouw 65 122 37 71 94 52 25 65 40 63

etage 110 180 181 208 319 270 141 69 89 37Waalsprong 52 289 84 337 559 31 7 100 479 358

laagbouw 52 268 84 337 559 31 7 72 475 358etage 21 0 0 0 0 28 4 0

Nijmegen 227 591 302 616 972 353 173 234 608 458laagbouw 117 390 121 408 653 83 32 137 515 421

etage 110 201 181 208 319 270 259 259 259 259

3 De gegevens over de oplevering van koopwoningen over 2009 zijn nog voorlopig


afzet


Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is

0

2

4

6

8

10

12

14

16

bestaande stad Waalsprong

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

2006 2007

Aantal verkochten woningen per kwartaal

0

20

40

60

80

100

120

1e k

warta

al 20

07

2e k

warta

al 20

07

3e k

warta

al 20

07

4e k

warta

al 20

07

1e k

warta

al 20

08

2e k

warta

al 20

08

3e k

warta

al 20

08

4e k

warta

al 20

08

1e k

warta

al 20

09

2e k

warta

al 20

09

3e k

warta

al 20

09

4e k

warta

al 20

09


afzet


Gemiddeld aantal maanden waarbinnen 2/3 van project verkocht is

(nog niet te geven voor 2008 omdat te weinig woningen uit dat aanbodjaar verkocht zijn)

2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stad 14 3 6 6 11 11 5 6 1laagbouw 2 3 5 - 1 4 4 3 2

etage 18 3 7 6 12 12 5 8 1Waalsprong 12 5 4 4 6 -- -- 2 2

laagbouw 12 5 4 4 6 -- -- 2 2etage -- 6 3 -- -- -- 2 --

Nijmegen 13 3 5 4 8 11 5 3 2laagbouw 10 4 4 4 6 4 4 2 2

etage 18 3 7 6 12 12 5 6 1 Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht

% van het per jaar aangeboden aantal woningen dat verkocht is op 1‐1‐2010

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002

bestaande stad 27% 40% 82% 100% 100% 97% 99% 100%laagbouw 31% 57% 100% 100% 100% nvt 100% 100%

etage 25% 32% 78% 100% 100% 97% 99% 99%Waalsprong 100% 87% 98% 94% 100% 99% nvt

laagbouw 100% 87% 98% 95% 100% 99% nvtetage 80% 100% nvt nvt

Nijmegen 27% 43% 84% 100% 97% 99% 99% 100%laagbouw 31% 63% 89% 99% 96% 100% 99% 100%

etage 25% 32% 79% 100% 98% 98% 99% 99% Verkoop woningen uit 2006 zonder het project de MaasWaal, waarvan nog niets is verkocht

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen per kwartaal

1e kwartaal 2007 662e kwartaal 2007 773e kwartaal 2007 984e kwartaal 2007 651e kwartaal 2008 692e kwartaal 2008 1063e kwartaal 2008 544e kwartaal 2008 321e kwartaal 2009 162e kwartaal 2009 723e kwartaal 2009 394e kwartaal 2009 24


bewoning


Huishoudenssamenstelling betrokken koopwoningen opgeleverd in 2009

0% 20% 40% 60% 80% 100%

lb best.st.

lb Waalspr

et Waalspr

et best. st

1phh 2phh gezin overig

Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken koopwoningen, opgeleverd in 2005‐

2009

0%

25%

50%

75%

100%

lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalsprong

2005

2006

2007

2008

2009


bewoning


Huishoudens die de in 2009 opgeleverde koopwoningen hebben betrokken4

totaal

best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen

1p -45 9% 5% 7% 48% 48% 26%1-pr 45+ 0% 0% 6% 6% 3%2p-45 26% 44% 35% 17% 17% 27%2p 45+ 14% 10% 12% 25% 25% 18%1-ouder 6% 3% 0% 0% 1%2-ouder 46% 41% 43% 5% 5% 25%overig 0% 0% 0% 0% 0%

totaal 35 39 74 65 0 65 139

laagbouw etage

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van in 2009 opgeleverde koopwoningen5

vrijgemaakte starters bewoners totaal

woningen van buiten betrokkenbestaande stad laagbouw 67% 6% 21% 33

etage 33% 35% 35% 46totaal 47% 23% 29% 79

Waalsprong laagbouw 50% 5% 27% 22

etage 0% 0% 0% 0

totaal 50% 5% 27% 22Nijmegen laagbouw 60% 5% 24% 55

etage 33% 35% 35% 46totaal 48% 19% 29% 101

4 In 2009 zijn er ruim 200 koopwoningen opgeleverd, bij 139 daarvan waren er begin 2010 bewoners

ingeschreven. Vooral bij woningen die aan het eind van 2009 ( Hessenberg) zijn opgeleverd zijn 1‐1‐

2010 vaak nog geen bewoners ingeschreven. 5 Bij 101 van nieuwbouwkoopwoningen opgeleverd in 2009 zijn verhuisgegevens over 2009 bekend

(verschil met de 139 bewoonde woningen wordt deels verklaard doordat bewoners van de Stijl zich al

in 2008 inschreven op hun nieuwe adres.

nieuwbouw huurwoningen

aanbod


Aanbod nieuwbouwhuur 1999‐2009

0

100

200

300

400

500

600

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Waalsprong bestaande stad


aanbod


Opgeleverde nieuwbouwhuurwoningen6

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999

bestaande stadetage bereikbaar ) 23 74 444 8 33 37 48 115

etage duur ) 210 34 104 33 32 65 42 43 104laagbouw bereikbaar ) 87 8 66 15 60 98

laagbouw duur ) 113 24 2

Waalsprongetage bereikbaar 10 12

etage duur 34 13laagbouw bereikbaar 16 173 38 29

laagbouw duur 16 17 136

Nijmegenetage bereikbaar ) 33 74 444 20 33 37 48 115

etage duur ) 244 47 104 33 32 65 42 43 104laagbouw bereikbaar ) 103 8 239 15 38 89 98

laagbouw duur ) 113 16 17 136 24 2totaal 357 199 203 477 427 98 66 97 142 137 213

Woningen met een huur tot de aftoppingsgrens gelden als bereikbaar

Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2005:

Oosterhout (Ligulastraat, Claustrum, Clavisstraat etc.)

Visveld‐Lent (Queenstraat, Buske, Vrouwe Udasingel)

Wolfskuil (Bosbesstraat, Floraweg, Varenstraat ect.)


Platolaan (SSHN)

Grootste projecten gereedgekomen huurwoningen in 2007

Scholenhof/Josephhof

Dobbelmannterrein

Heren van Nijmegen


vernieuwing Vonckstraat e.o.

vernieuwing Willemskwartier

Boterbloemstraat

van Schevichavenstraat


Singendonkstraat

Brederostraat

De Stijl

Hessenberg

Volsellastraat

6 Oplevergegevens over 2009 zijn nog voorlopig, daarom kan ook nog niet voor alle woningen onder‐

scheid naar prijsklasse gemaakt worden.


bewoning


Huishoudenssamenstelling betrokken huurwoningen, 2009 opgeleverd

0% 20% 40% 60% 80% 100%

lb best.st.

lb Waalspr

et best. st

et Waalspr.

1phh 2phh gezin overig

Doorstroomrendement binnen Nijmegen van betrokken huurwoningen in 2005‐2009 opgele‐

verd

0%

25%

50%

75%

100%

lb best. stad lb Waalspr et best. stad et Waalspr

2005

2006

2007

2008

2009


bewoning


Huishoudens die de 2009 opgeleverde huurwoningen hebben betrokken7

totaal

best. stad Waalsprong Nijmegen best. stad Waalsprong Nijmegen

1p -45 10% 10% 14% 14% 11%1-pr 45+ 20% 20% 44% 44% 31%2p-45 15% 15% 1% 1% 9%2p 45+ 14% 14% 41% 41% 26%1-ouder 13% 13% 0% 0% 8%2-ouder 24% 24% 0% 0% 14%overig 3% 3% 0% 0% 2%

totaal 104 0 104 79 0 79 183

laagbouw etage

Herkomst bewoners en doorstromingseffect van de in 2009 opgeleverde huurwoningen8

vrijgemaakte vrijgemaakt starters bewoners totaal

woningen SSHN van buiten betrokkenbestaande stad laagbouw 73% 0% 25% 2% 103

etage 67% 0% 14% 19% 63

totaal 70% 0% 21% 11% 166

Waalsprong laagbouw 0% 0% 0% 0% 0

etage 0% 0% 0% 0% 0totaal 0

Nijmegen laagbouw 73% 0% 25% 2% 103etage 67% 0% 14% 19% 63totaal 70% 0% 21% 11% 166

7 In 2009 zijn ongeveer 350 huurwoningen opgeleverd, bij 183 daarvan stonden begin 2010 bewoners

ingeschreven. Verschil komt vooral door de rond de jaarwisseling opgeleverde complexen Hessen‐

berg, Hugo de Grootstraat en Volsellastraat. 8 Van 166 van de 183 op 1‐1‐2010 betrokken nieuwbouwhuurwoningen uit 2009 zijn verhuisgegevens

over 2009 bekend.

bestaande koopwoningen

aanbod


Samenstelling Nijmeegs aanbod, verkocht via NVM‐makelaars

0

500

1000

1500

2000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

laagbouw etage


aanbod


Omvang aanbod 2009, verkocht via NVM‐makelaars

totaal

tot €350d €350d+ tot €200d €200d+ tot €200d €200d+Nijmegen 71 62 210 309 385 140 1177

N-Centrum 0 2 0 3 52 18 75N-Oost 1 26 1 83 62 90 263

N-Oud-West 6 0 25 11 35 16 93N-Nieuw-West 6 6 20 27 71 2 132

N-Midden 9 10 18 54 47 5 143N-Zuid 9 5 45 40 55 6 160

Dukenburg 5 1 44 19 50 0 119Lindenholt 16 2 50 23 12 1 104

N-Noord 19 10 7 49 1 2 88Zuidwaal 206 103 192 145 43 22 711Overbetuwe 124 69 146 97 30 8 474

vrijstaand/2kap hoek/rij etage

Ontwikkeling in omvang aanbod NVM‐makelaars

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2000 1998

Nijmegen 1177 1419 1551 1642 1812 1548 1491 1385 1079 951vrijstaand/2kap 133 174 183 186 228 182 183 177 143 153

hoek/rij 519 659 722 771 901 811 819 733 560 469etage 525 586 646 685 683 555 489 467 376 329

Zuidwaal 711 1027 1176 1230 1202 1107 1164 1118 973 814vrijstaand/2kap 309 534 617 625 612 576 653 606 539 482

hoek/rij 337 412 445 483 479 434 424 412 348 299etage 65 81 114 121 111 97 87 100 86 33

Overbetuwe 474 682 812 867 809 722 680 721 633 609vrijstaand/2kap 193 298 351 367 340 337 353 332 326 271

hoek/rij 243 321 394 424 409 331 273 331 269 286

etage 38 63 67 76 60 54 54 57 38 52


afzet


Ontwikkeling mediane verkoopprijs Nijmegen

0

50

100

150

200

250

300

350

400

vrijstaand/2kap hoek/rij etage

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

2006 2007 2008 2009

Mediane verkooptijd per stadsdeel, 2009

0

25

50

75

100

125

N-Cen

trum

N-Oos

t

N-Oud

-Wes

t

N-Nie

uw-W

est

N-Midd

en

N-Zuid

Duken

burg

Linde

nholt

N-Noo

rd


afzet


Ontwikkeling mediane verkoopprijs NVM‐aanbod

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2000 1998

Nijmegen 196 209 207 201 189 181 180 174 152 116vrijstaand/2kap 344 366 350 348 324 308 310 300 245 180

hoek/rij 217 219 213 210 191 183 180 176 156 118etage 164 170 175 171 163 158 153 147 123 91

Zuidwaal 228 258 254 250 238 233 225 216 193 145vrijstaand/2kap 305 330 347 320 320 296 283 273 250 174

hoek/rij 195 210 208 200 190 183 181 176 152 114etage 168 178 172 193 165 155 152 147 114 114

Overbetuwe 220 239 230 226 220 218 217 203 185 134vrijstaand/2kap 310 330 322 310 310 285 280 293 238 176

hoek/rij 192 204 198 197 193 187 182 178 153 118etage 165 163 183 158 167 157 151 143 113 96

Alle prijzen in euro x 1000

Ontwikkeling mediane verkooptijd in dagen

2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2000 1998

Nijmegen 91 58 50 53 64 58 42 31 36 25Zuidwaal 110 78 86 82 78 77 72 55 42 31Overbetuwe 126 104 105 103 98 92 93 61 43 47

bijlage


Gebruikte bronnen:

verkoopbestand Nederlandse Vereniging van Makelaars, regio’s Nijmegen, Zuidwaal en

Over‐Betuwe

bestanden Enserve

inventarisaties nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG,

gemeente Nijmegen

registratie verkoop nieuwbouwprojecten door de afdeling Bouwen en Wonen, DGG,

gemeente Nijmegen

Begeleidings‐ en analysecommissie:

Moniek van den Elzen, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen

Rietje Joosten, Bouwen en Wonen, DGG, gemeente Nijmegen

Antoinet Wilmot, AM

Koen van Lunen, Makelaardij Hestia bv

Mark Kitzen, Enserve bv

Richard Oversluizen, Talis

Trends in bouwen en wonen 17 - Nijmegen Bouwen en W… · Ontwikkelingen op de woningmarkt eind...

Documents

Transcript of Trends in bouwen en wonen 17 - Nijmegen Bouwen en W… · Ontwikkelingen op de woningmarkt eind...