Trefil Arbed Zorgvuldig ruimtegebruik22 november 2007

Joris Demoor

• Doel, opzet, uitdaging

• De Stad als regisseur

• Management en instrumentarium

• Leerpunten

Trefil Arbed Zorgvuldig ruimtegebruik22 november 2007

Doel, opzet, uitdaging

Werken, wonen & ontspannen op een economisch, ecologisch en sociaal verantwoorde wijze

• Economisch: – Ingaan op de behoefte aan bedrijventerreinen– Aanbieden van goede infrastructuur voor bedrijven– Economische heropleving van de buurt– Versterken stedelijk weefsel en economische draagkracht

• Ecologisch– Bodemsanering– Maximaal hergebruik bedrijfsgebouwen en terreinen– Duurzame inrichting bedrijventerrein (gemeenschappelijk

parkeren,…)– Uitbouw groenas en groenvoorziening op de Arbedsite

Werken, wonen & ontspannen op een economisch, ecologisch en sociaal verantwoorde wijze

• Sociaal:– Niet belastende inbedding in een dichtbevolkte buurt– Meerwaarde voor de buurt creëren en dit in samenspraak

met de bewoners– Aandacht voor duurzame mobiliteit (vlotte en niet belastende

verkeersafwikkeling, opmaak bedrijventerreinvervoersplan,…)

– Bijzondere aandacht voor werkgelegenheid, aandacht voor kansengroepen (De Punt)

– Culturele invulling/uitstraling

De stad als regisseur

De Stad als regisseur

• Duurzaamheid als uitgangspunt

• Nood aan aangepaste instrumenten– werkbare PPS-formule– Autonoom Gemeentebedrijf– Uitbouw Stadsorganisatie

• Management en instrumentarium

Stad als regisseur

• Duurzaamheid als uitgangspunt– Nood aan bedrijventerreinen – geen snelle

successen– Ondernemen heeft slechts toegevoegde waarde

als inwoners (stad en ruime omgeving) er (on)rechtstreeks beter van worden:

– Aanpak ‘herwaarderingsbieden’ (aanpak stadsvernieuwing in de historische binnenstad & 19de eeuwse gordelwijken)

Stad als regisseur

Nieuwe instrumenten vereist• Sterke wil (beleid en administratie) om

kwalitatief geïntegreerd project te realiseren

• Bestaand instrumentarium ontoereikend• Uitbouw van de stadsorganisatie

noodzakelijk• Nood aan innovatieve (juridische)

constructies

Nood aan aangepaste instrumenten

• PPS-constructies– Cvba Progesa (september 1998)

• Doel: realiseren saneringsprojecten in Gent• Trefil Arbed als pilootproject• Juridische twijfels

– SOVAPE (1999)• Gentlemen’s agreement• Sovape koopt en ontwikkelt, Stad koopt gefaseerd• Open boekhouding & managementfee• Vaste aankoopprijs op basis gekende kosten

Nood aan aangepaste instrumenten

• Oprichting Stadsontwikkelingsbedrijf– Draaischijffunctie tussen beleid en uitvoering project– SOB koopt Trefilsite gefaseerd aan vanaf 2000– 2003: omgevormd tot autonoom gemeentebedrijf

• Uitbouw stadsorganisatie– Projectwerking– Wijkregie– Programmaregie– Fondsenbeheer

Management en instrumentarium Planning

Planning– Voorbereidende studies– Planologische verankering– Screening kandidaat-bedrijven

Organisatie

Leiderschap

Controle

Management en instrumentarium Planning

Voorbereidende studies: – Bodemonderzoeken: noord- & zuidsite zijn vervuild– Architecturale studie: inventarisatie gebouwen en

catalogisering (potentieel te slopen/te renoveren) + kostenraming

– Verkeerstechnische studie + Mober (2002): • zoekt oplossingen voor wegwerken/milderen ongewenste

effecten • bepaalt mee het profiel van de aan te trekken bedrijven

– Stedenbouwkundige studie ifv toekomstige inrichting basis aanvraag stedenbouwkundig attest

Management en instrumentarium Planning

• Nulmeting grootschalige economische injecties op leefbaarheid van buurten (cijfers en enquêtes)

Planologische verankering• Oorspronkelijk: creatie modern bedrijventerrein met groenas langs Schelde• 2001: gemengde ontwikkeling: bedrijvenzone gecombineerd met parkzone, groenas en woonzone. Onderleggers:

– RSG: 19de eeuwse gordelwijken verruimen, vergroenen,creatie aantrekkelijk openbaar domein– Groennorm bestuursakkoord (10m²/inwoner)

• Januari 2003: 2 BPA’s

Screening kandidaat-bedrijven:• Mobiliteit• Milieu• Economisch: type bedrijvigheid en tewerkstelling

Management en instrumentarium

Planning

Organisatie– PPS gestoeld op vertrouwen– PPS met nauwe betrokkenheid stadsdiensten– Nieuwe stadsstructuur– PPS: ook aandacht voor de relaties met omwonenden– Financieel engagement: de juiste centen op het juiste

moment– Subsidies engageren ook de centrale overheden

Leiderschap

Controle

Organisatie - PPS gestoeld op vertrouwen Noordelijke site

Private ontwikkelaar• Bodem- en grondwatersanering• Sloop niet herbruikbare gebouwen• Renovatie herbruikbare gebouwen (54.700 m²)• Aanleg interne wegenis (behalve centrale parking)

Stad Gent via AG SOB• Gefaseerde aankoop gerenoveerde gebouwen & gronden (2001

– 2005)• Verhuurd via erfpachtsysteem• Erfgoedsite ‘De Zwarte Doos’• Half verzonken gemeenschappelijke parking (294 plaatsen)• Aanleg 30 m brede groenstrook (groenas – fiets- & wandelpad

verbindt periferie met binnenstad) en wijkpark 1 ha gestart

Organisatie - PPS gestoeld op vertrouwen

Noordelijke site• Ontwikkeling woonzone vanaf 2008

– 3 bouwblokken (72 appartementen) van 6 verdiepen aan groenas (2 sociale huur – 1 particulier)

– Kerkstraat: 7 sociale koopwoningen, appartementsbouw op de drie hoeken & verkoop 13 kavels

– Gezinsvervangend tehuis

Organisatie - PPS gestoeld op vertrouwen

Zuidelijke sitePrivate ontwikkelaar• Bodem- en grondwatersanering• Sloop bestaande bebouwing• Verkoop KMO-zone aan AG SOB (september 2002)• Verkoop parkzone aan AG SOB (september 2003)

Stad Gent (AG SOB)• Aanleg wegenis en buurtparkings (2003)• Aanleg buffers en groen (2007• Verkoop na screening via typecontract aan bedrijven mits

stringente voorwaarden (recht op terugkoop, toestemming stad voor elke doorverkoop/verhuur,….)

Organisatie - PPS met sterke betrokkenheid stadsdiensten

Begeleidingscomité• Maandelijks• Externen: projectontwikkelaar, experten,…• Stadsdiensten:

– harde sectoren: economie, Werkgelegenheid, Stedenbouw,…)

– zachte sectoren: buurtwerking,gebiedsgerichte werking

• Voorzitterschap: schepen Economie

Organisatie - PPS met sterke betrokkenheid stadsdiensten

Uitbouw stadsstructuur– Nieuwe departementale structuur– Introductie projectmatig werken voor complexe en

departementsoverschrijdende projecten– Organisatie communicatie en inspraak

• Actie samenspraak (1998) , • Gebiedsgerichte werking (2000):

wijkprogramma voor elk van de 25 wijken– Programmaregie (2006)

• ad hoc-aanpak vermijden • bewaken lange termijnvisie

Organisatie - bewonersbetrokkenheid

• Gedetailleerd communicatieplan via WG communicatie

• Structurele betrokkenheid Buurtraad bij opmaak en uitvoering plannen

• Nieuwsbrieven• Informatievergaderingen en hoorzittingen• Onderdeel ‘wijkplan Oud Gentbrugge’• Lokaal forum Social Return (bedrijven, bewoners &

buurtorganisaties) • Bedrijvenparkmanagement (2005)

Organisatie – Financieel management

Fondsen zorgen voor financiële ademruimte– Federaal Grootstedenbeleid– PIAV

Programma Strategisch Fondsenbeheer– Maximaal aanspreken fondsen– Timing bewaken, afstemmen randvoorwaarden fondsen op

stadsbegroting,…

Subsidies engageren ook centrale overheden

Management en instrumentarium

Planning

Organisatie

Leiderschap

Controle

Leiderschap

Verschillende fases, verschillende trekkers• Departement Economie lanceert en plaatst op het

agenda• Snel gedragenheid door beleid• Gedrevenheid voorzitterschap begeleidingscomité• Kantelmoment via Schepen Stadsontwikkeling

(2001): van kwaliteitsvolle bedrijvenzone naar geïntegreerd project

• Gentse reflex projectontwikkelaar

Management en instrumentarium

Planning

Organisatie

Leiderschap

Controle• impactmeting

Impactmeting

Nulmeting (2001)

• de economische bedrijvigheid,

• het verkeer,

• de toestand van het vastgoed,

• de bevolking,

• de voorzieningen,

• communicatie en participatie

Impactmeting

Tweede impactmeting (2005) hoopgevend:

• 23 bedrijven met 620 werknemers• Verkeersingrepen zorgen voor minder vrachtverkeer

in omliggende straten ondanks toegenomen activiteiten

• Woningpatrimonium: beduidend meer renovaties en nieuwbouw

• Meer eigenaar-bewoners

Impactmeting

• Bewoners staan positief t.a.v. nieuwe groenvoorzieningen

• 75% van de bewoners heeft sterke band met de buurt (46% in 2001)

• De buurt vindt dat de ontwikkeling van de Arbedsite een gunstige invloed heeft op de wijk

Impactmeting

Aandachtspunten:• Bewoners vinden dat er minder

parkeerplaatsen zijn dan in 2001• Bewoners en bedrijven vragen meer

haltes openbaar vervoer • Licht gestegen geluids- en geurhinder,

echter niet van recent gevestigde bedrijven

Leerpunten

• Sterke visie maar een ‘open’ proces– Langlopend engagement vraagt onderbouwde

visie (studiewerk & communicatie met bevolking, regiecapaciteit van de organisatie)

– Geïnspireerd leiderschap– Voldoende flexibele plannings- en

implementatieprocessen

• Participatie omwonenden loont, zowel voor overheid als bedrijven– Geslaagd samengaan profit en non-profit

Leerpunten

• Trial-and-error is een leerschool – Verbeterpunten mogelijk– Geen realisaties zonder risico’s – Vertrouwen is essentieel voor win-win-win

• Geen geïntegreerd beleid zonder samenwerking en strikte opvolging– Nood aan interne projectleiding en

programmaregie– Actief Grondbeleid– Nazorg