Taxeren van bedrijfsmatig vastgoedTaxeren in een tijd van nieuwe realiteit

ing. J. Dijkmans MRE MRICS RTsv

Even voorstellen:

Naam: Jeroen DijkmansLeeftijd: 38Staat: gehuwd (2 kinderen)Opleidingsachtergrond: LTS / MTS / HTS bouwkunde

makelaardij / vastgoedmanagementWerkervaring: directeur vastgoedontwikkeling /

vastgoedbeheer bij middelgroot bouwbedrijf en taxateur bij MVGM

Vastgoedtaxaties B.V.Huidig: mede eigenaar Hopman & Schreuder

Taxaties en Consultancy B.V.

De nieuwe realiteit

In de afgelopen decennia is in veel segmenten in de vastgoedmarkt teveel gebouwd en vaak niet voor de gebruiker;

Door bijna oneindige vraag naar financiële producten kon tot 2008 bijna alles. Veel ondernemers moeten daar nog altijd aan wennen.

Er is in veel segmenten van de vastgoedmarkt is structureel meer aanbod ontstaan dan er aan vraag aanwezig is (mede door economische omstandigheden);

De context en de mogelijkheden van financieren van vastgoed is (sterk) veranderd;

De vraag verandert als gevolg van technologische ontwikkelingen: niet aansluiten op de vraag is een kwaliteitsprobleem => veroudering.

Nieuwe realiteit voor taxaties

In de afgelopen jaren is de kwaliteit van vastgoedtaxatie ter discussie gesteld (o.a. door DNB en AFM;

Door de toenemende eisen die aan taxaties worden gesteld ontstaat een nieuwe markt en behoefte aan goede taxateurs;

De functie van makelaar en taxateur groeit uit elkaar; Onder druk van DNB en AFM zijn 28 aanbevelingen van het PTA afgegeven

en worden vertaald in ‘best practises’; De taxateur is een (markt) onderzoeker en zorgt voor deugdelijke en

methodologische onderbouwing van de afgegeven waarde; Er ontstaat behoefte aan overzicht in registraties: VastgoedCert, RICS en

een gedeelte database van transparante transacties.

Marktwerking in algemeenheid

Sinds de intrede van de kredietcrisis in 2008 zien we veel duidelijker de marktwerking volgen vierkwadrantsmodel DiPasquale en Wheaton:

Verandering binnen context vraag en aanbod leidt tot prijswijzigingen; Wijziging van de financieringsmogelijkheden en rentetarieven leidt tot een lagere

(beleggings)waarde; Lagere waarde leidt ertoe dat de haalbaarheid van nieuwbouw onder druk komt te staan

en de bouwproductie afneemt. Afnemende bouwproductie leidt tot een afname van de toevoeging aan de markt: er

wordt minder toegevoegd aan de markt (aanbod) Afname van het aanbod leidt tot prijswijziging in relatie tot de vraag.

Van belang is het evenwicht tussen vraag en aanbod; Bedrijfsmatig vastgoed is in de basis een bedrijfsmiddel.

Een eerste voorbeeld

Kenmerken

Voormalig caravancentrum Gebouwd rond 1978 Gelegen op 3 ha grond Bodem is vervuild De bedrijfsruimte is onlangs door plaatselijke jeugd gesloopt De bedrijfsvloer bestaat voornamelijk uit stelconplaten en grindtegels Sanitair, kantine e.d. zijn sinds de oplevering nooit aangepast.

Een tweede voorbeeld

Kenmerken

Bedrijfsverzamelgebouw uit 1968; Verhuurder heeft geen actief beleid ten aanzien van onderhoud gevoerd; Voormalige huurders hebben de units leeggehaald; Bedrijfsvloeren zwaar beschadigd; Achterstallig onderhoud: dakbedekking en schilderwerk; Van de 9 units zijn er 7 verhuurd; Alle huurders zijn gerelateerd aan de handel in auto’s. Geen 0-metingen ten aanzien van bodemverontreiniging.

Een derde voorbeeld

Kenmerken

Parkeergarage met 320 parkeerplaatsen gelegen op een kantorenlocatie uit de jaren ‘70;

In de omgeving geldt geen beleid ten aanzien van betaald parkeren; Ca. 50% van alle kantoren staan op de locatie leeg; Bezettingsgraad ten aanzien van kantoorgebruikers: 20%. De niet overdekte parkeerplaatsen op de bovenste etage staan structureel

langdurig leeg.

Uitdaging van de taxateur

• Kijk naar het vastgoed door de bril van de gebruiker en/of asset-manager;• Beredeneer en bereken vanuit verschillende manieren, controleer jezelf

en laat je controleren;• Als je bij de getaxeerde waarde buiten de ratio stapt, licht de waardering

dan uitgebreid toe;• Beschrijf uitgebreid je uitgangspunten:

– Algemene uitgangspunten;– Financiële uitgangspunten;– Fiscale uitgangspunten;– Bijzondere uitgangspunten

• Bij waardering van vastgoed speelt emotie een grote rol. Hou hier rekening mee.

Onderbouwing van waarde

• Vragen die relevant zijn:– Wat zou het kosten om het gebouw nieuw te bouwen;– Als je afschrijft, waar kom je dan op uit?– Wat is de contante waarde van toekomstige kasstromen;– Controleer de DCF-waarde via BAR/NAR met de actuele marktomstandigheden;– Beredeneer via draagkracht huurmethode waarbij rekening wordt gehouden met

genormaliseerde omzet (uitsluiten van good- en badwill);– Waar kom je uit via vergelijkende methode?

• Let op de gevoeligheden in de berekeningsmethode (scenariobeheer).• Waarderingsmethoden zijn niet meer dan het gereedschap van de

taxateur. Zorg ervoor dat het gereedschap scherp is.