Tax Increment Financing in Edinburgh, Schotland

Sander Lenferink

Radboud Universiteit NijmegenInstitute for Management ResearchSectie Geografie, Planologie en Milieu

VerDus Congres“TOD-lessen uit het buitenland”19 november 2012

TOD en Tax Increment Financing

TOD koppelt twee niveaus:1. Netwerk:-Knooppuntontwikkeling binnen OV-netwerk-Investeringen afstemmen: infrastructuur en gebiedsontwikkeling

2. Knooppunt:-Benutten ‘knoopwaarde’ (mobiliteit) voor gebiedsontwikkeling-Ruimtelijke en financiële afstemming tussen transferfunctie en verblijfsfunctie

Daarmee twee manieren om mobiliteit en gebiedsontwikkeling te verbinden:1. Vanuit netwerk richting knooppunt/locatie2. Vanuit locatie richting netwerk

-Tax Increment Financing

Tax Increment Financing (TIF): doel en werking

Sinds 1952 toegepast in de USA

Essentie:

Investering wordt gefinancierd door op langere termijn gegenereerde

extra belastinginkomsten als gevolg van de investering

1. Ontwikkeling wordt voorgefinancierd (publiek, privaat of publiek-privaat)

2. Project stimuleert private investeringen in een gebied en levert groei op

3. Grond/vastgoedwaardes stijgen en deze stijging wordt afgevangen

4. Afgevangen extra inkomsten (‘increment’) worden gebruikt om

voorfinanciering te vergoeden

TIF: Schematisch

Base Asset ValueAsset Value belongs to all other assets in project area

Incremental Asset Value

Incremental uplift in property taxable value

belongs to TIF authority to pay project costs

Asse

ssed

Val

ue (A

V)

£

Time5 10 15 20

25 year TIFCreated Terminated

New Post-Project Asset

Value

Total AV now belongs to all

other assets in project area

Tax Increment Financing (TIF) in Edinburgh: Waterfront project

West Edinburgh

Stadscentrum Edinburgh Waterfront

Zuid Edinburgh

Tramverbinding

Overzicht van proces

• 2008 – Scottish Futures Trust: Stimuleren van ‘value for money’ voor publieke investeringen in infrastructuur

• PPS• Asset Management • Duurzaamheid

• 2010 – TIF “experimentenwet” ingevoerd door Schots parlement

– Indienen van TIF business cases: • Aanleggen van infrastructuur stimuleert herontwikkeling en duurzame

economische groei en genereert extra publieke inkomsten• Op lange termijn terugbetalen van voorfinanciering uit de gegenereerde extra

inkomsten is mogelijk

• 2011 – Waterfront TIF geselecteerd en goedgekeurd door parlement

• 2012 – Start realisatie Waterfront project door Waterfront Edinburgh Ltd, Forth Ports PLC en National Grid Property

• 2017-9 – Realisatie voltooid

Toepassing TIF - randvoorwaarden

• Blighted: Achtergesteld, onderontwikkeld gebied

Waterfront: Oud havengebied, niet goed ontsloten richting centrum Edinburgh

• But for: Ontwikkeling niet op een andere manier dan door TIF te realizeren

Waterfront: Zelfs tijdens hoogtijdagen markt grond & vastgoed (voor 2008) geen ontwikkeling

• Voorinvestering: TIF met name geschikt voor financieren hoge voorinvesteringen.

Waterfront: Creëren van een ‘increment’ door infrastructurele voorzieningen te realiseren

Programma & verwachte opbrengsten

TIF-programma: 84,1 mln £1. Promenade bij Ocean Terminal winkelcentrum en

“Royal Yacht Britannia”, met tram-mogelijkheden

2. Nieuwe wegverbinding waardoor gebieds-ontwikkeling mogelijk wordt

3. Pier voor toeristen en ferry’s

4. Nieuwe sluizen voor toelaten grotere ferry’s

Verwachte opbrengsten:Scenario Laag Hoog

Woningen 583 1241

Kantoren (m2) 175500 540000

Winkels (m2) 94770 270000

Hotelbedden 541 1188

Bezoekers 5827 10800

Werkgelegenheid (FTE) 2630 7172

BTW opbrengsten (mln £) 72 206

Financiering & Looptijd

100% Hoge additionaliteit

Medium additionaliteit

Lage additionaliteit

‘Steady state’ jaarlijkse opbrengst in in absolute termen, mln £

10.8 8.0 6.7 4.8

Nominale opbrengst 2025-6, mln £ 14.8 11.0 9.2 6.6Maximale leencapaciteit over periode van 25 jaren, mln £

144.3 110.7 93.7 68.2

Leencapaciteit als percentage van benodigde investering (84,1 mln £)

172% 132% 111% 81%

Vroegste datum van volledige terugbetaling investeringen

31/3/2026 (17,5 jaren)

31/3/2032 (20,5 jaren)

30/9/2033(23 jaren)

30/9/2035(25 jaren)

• Overwogen bronnen van financiering: Stamp duty, Council Tax en Non-domestic business rates

• Stamp Duty en Council Tax niet door lokale overheid geind of noodzakelijk voor financiering andere diensten

• Business rates gekozen: • bij 5% rente binnen 25 jaar financiering af te betalen• ook bij lage additionaliteit (=

Risico’s en beheersing

• ‘Early years funding gap’: 1.31 £m aan rentekosten tussen 1 april 2010 en 31 maart 2016

• Edinburgh Council leent geld voor investering, beheersing door:- Incrementeel programma: eerst goedkoopste en meest kosteneffectief- Pull-out optie: bij geen stimulerend effect op private investering

• Grootte TIF-gebied: balans tussen afvangen belastingen (groter), investeringen direct zichtbaar voor bedrijven (kleiner)

Overwegingen TIF in NL praktijk

- ‘Beslag’ op toekomstige uitgaven• niet inzetbaar voor breder gebied / voor andere diensten (legitimiteit?)

- Noodzakelijke waardesprong: risico bij dalende/stagnerende markt- Adaptieve ontwikkelingsvisie & strategie

• Omgaan met verslechterde marktomstandigheden• Concentreert private investeringen in TIF-gebied

Toepassing in Nederland:- Kleinere schaal- Waaruit inkomsten afvangen?

• OZB / Erfpacht / Parkeergelden• Leveren relatief weinig op (in vergelijking met USA)

Daarnaast voor effectieve TOD:- ook van vervoersnetwerk richting locatie van gebiedsontwikkeling

(bv. vervoersautoriteit, concessies, allianties)

Bedankt voor uw aandacht

Vragen?

s.lenferink@fm.ru.nl024 – 3611477

Lage displacement, Hoge additionaliteit

Hoge displacement, Lage additionaliteit

Retail 10% 46%Kantoren 40% 70%Hotel 0% 23%Woningen 27% 46%Toerisme 0% 18%