T3- Middensegment huurwoningen

Dag van het Wonen 2015

Middensegment huurwoningen

Ronald de Nas, StudioNAS

Bob van der Zande, Gemeente Amsterdam

Ronald Huikeshoven, AM

Robert Kohsiek, Wonam

#dagvanhetwonen

Dag van het wonenMiddensegment

Programma

Welkom en introductie

Middensegment:-> doelgroepen Ronald de Nas, StudioNAS

Gemeente Amsterdam Bob van de Zande

Ontwikkelaar, AM wonen Ronald Huikeshoven

Ontwikkelaar en belegger, Wonam Robert Kohsiek

MiddensegementHistorisch perspectief,

zonder waarde oordeel

Historie

2010-2011

Uitdaging

Huishoudens met een gezamenlijk inkomen van boven 33.614,-- bruto per jaar, verdienen te veel voor een sociale huurwoning.

De VSH door het dan geldende WWS, (zonder schaarste punten)bouwt bijna altijd woningen vanaf 900..

Gevolgen WWS

minimaal 142 punten.

oppervlakte woning minimaal 85 meter.

gemiddelde stichtingskosten 9,--/10,--

> 850, vraagt om een gemeenschappelijk inkomen van 46.750,--(huur x 55, gem institutionele belegger woonquote Nibud)

Situatie

Middensegment is een inkomensprobleem

Een woonoplossing voor gezinnen met een middeninkomen.

Kenmerken: Inkomen 35.000-45.000

Middenin de wooncarrire

Stabiel inkomen met beperkte groei

Minimaal 3 kamer (75 meter plus)

Johnny en AnitaHenk en IngridAchmed en Fatima gewone mensen

De nieuwe woonoplossing

Van inkomen naar huurprijssegment

Door schaarste punten

Kleinere woning mogelijk

2 kamers, 65 m2 925,-- (14,23 per meter buiten en randen van de ring A10)

Voor doelgroep

2014-2015

Nieuwe situatie.

Oorspr. doelgroep Middensegment als

inkomensprobleem

Een woonoplossing voor gezinnen met een middeninkomen.

Kenmerken: Inkomen 35.000-45.000 Middenin de wooncarrire Stabiel inkomen met

beperkte groei Minimaal 3 kamer (75 meter

plus) Lange woonduur

woonoplossing

Huurprijs 750,--/ 900,--

Young pros

Kenmerken

Inkomen > 40.000,--

Begin van wooncarrire

Aanvangssalaris met groeiperspectief

2 kamer studios

Korte woonduur

Toekomst middensegment?

Inkomen en/of prijs

Trend van de tijd, singles, Yo pros

Mix in de stad behouden

Woonoplossing voor middeninkomens

Bedreiging van middensegment ontwikkeling door koopmarkt

Verhuur en beheer aan nieuwe segment

studionas.nl

[email protected]

Hoe vergroot Amsterdam het segment middeldure

huur?

Bob van der ZandeWoningbouwregisseurGemeente Amsterdam

Dag van het Wonen 26 mei 2015

Coalitieakkoord 2014 2018 Amsterdam is van iedereen

Bouwproductie opvoeren naar 5.000 woningen per jaar Meer ruimte voor middeldure huursegment Sociale sector minimaal 500 woningen per jaar Woningen gericht op jongeren (studenten) en ouderen Transformatie Herziening erfpachtstelsel

Actieplan woningbouw: 7 impulsen

1. Bouwen om de groei te faciliteren2. Succesformules verder stimuleren3. Vergroten van de slagingskans4. Vergroten van de planvoorraad 5. Uitgestoken hand naar de bouwers6. Gerichte investeringen voor speciale groepen7. Blijvend innoveren

Amsterdam uit de crisis

Woningbouwproductie naar segment Start bouw 2014: 5204

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

SH studenten SH overig markthuur markt koop

Woningbouwproductie eerste kwartaal 2015:1488 woningen start bouw

0 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600

start bouw totaal

studentenwoningen sociale huur markthuur markt koop

Eerder genomen maatregelen

Investeerdersloket Woningbouw

Grondprijsbeleid voor markthuur: eenheidsprijzen

Efficinte Selectieprocedures: korter en lichter

Tenderkalender

Optierecht

Parkeernorm: maatwerk per project

Investeerdersloket Woningbouw

Zicht op grote variteit aan investeerders

Proposities aan beleggers en ontwikkelaars

Stadsexcursie en presentatie locaties 2015

Netwerk nationaal en internationaal

Vastgoedbeurzen en Urban Land Institute (ULI)

Tenderen anno 2015

Meervoudig openbaar selecteren is uitgangspunt; in principe geen n op n.

Maximaal drie selectiecriteria, duurzaamheid (EPC) altijd erbij.

Tenderkalender Woningbouw 2015

Periode Stadsdeel Kavel Type onder voorbehoud Aantal

Q 1 Oost Kop Weespertrekvaart Stadsblok markthuur o.a. 180

Q 1 West Houthaven 1C pilot nul-energie markthuur en koop 20

Q 2 West Houthaven Eiland 4A en 4B koop 84

Q 2 Nieuw-West Lelylaan Podium locatie F markthuur en koop 200

Q 2 Noord Centrumgebied Amsterdam Noord N3/N4 markthuur en koop 200

Q 3 Oost Amstelkwartier 1 Toren 1 markthuur en koop 90

Q 3 Oost IJburg Steigereiland Blok 123 Sluishuis markthuur en koop 360

Q 3 Oost IJburg Steigereiland Blok 126 i markthuur en zelfbouw 60

Q 3 West Laan van Spartaan Middenkavel Zuidstrook markthuur en koop 170

Q 3 West Laan van Spartaan Westkavel Zuidstrook markthuur en koop 129

Q 3 West Houthaven 1B cpo o.a. 100

Q 3 Nieuw-West Bakemapark Zuid markthuur o.a. 60

Q 4 Oost Amstelkwartier 1 Blok 2BB zelfbouw o.a. 110

Q 4 West Sloterdijk kavel N3 markthuur en studenten 650

Q 4 West Spaarndammerschoollocatie markthuur, koop en sociale huur 120

Q 4 West Brediushal Zaanstraat markthuur en koop 100

Q 4 Noord Overhoeks Kavel 7 markthuur en koop 137

Q 4 Noord Buiksloterham Kavel 3D koop o.a. 23

Q 4 Zuidoost K-Midden Kavel EFGH markthuur en koop 100

indicatieve oppervlakte van een woning bij een huur van 905

Zuidas Mahler 900 G&S Vastgoed / Syntrus Achmea

Zuidas Gershwin SummertimeAM / Bouwinvest

Stadionplein De Nijs / Bouwinvest

Amstel TowerProvast / Vesteda

HouthavenPontsteigerBouwinvestDe Nijs Dura Vermeer

Station Lelylaan IC Campus

AmstelkwartierTotaal ongeveer 4500 woningen, verschillende segmenten en functies (soc. huur, cpo, markthuur, koop , studenten)Fase 1 in aanbouw, fase 2 wordt versneld ontwikkeld

Toren 1 AmstelkwartierLingotto / Amvest

Overhoeks

Fase 1: gerealiseerdFase 2: deal ING met AmvestFase 3: de Strip

Toren Overhoeks AM / MN

Sloterdijk Centrum

Uitmuntende bereikbaarheid Tijd rijp voor wonen op SloterdijkNieuwbouw en transformatie

VRAGEN?

& Middensegment huurwoningen

Ronald Huikeshoven - Directeur regio Noordwest Dag van het Wonen Amsterdam26 mei 2015

Deo Neo - Haarlem

Samenwerking belegger & ontwikkelaar

Fiscale Beleggingsinstelling (FBI);

Samenwerking ontwikkelaar & belegger


Concepten;




Concepten;

Marketing & sales;



Concepten;

Marketing & sales;

Team gedachte;



Concepten;

Marketing & sales;

Team gedachte;

Comaking;

Verandering van de inwoners van de steden

Inwoners inkomen Financierings- %

ruimte

Starter 27.500 115.500 30%

Single 37.500 160.400 23%

Jong gezin 53.000 226.700 17%

Samen wonen 75.000 326.400

Goede verdieners 75.000 377.500 14%

Gezin 94.000 484.700 16%

Modaal = 35.500,-

Inwoners Amsterdam

De Studio (GAK gebouw) Amsterdam

Programma: 650 woningen

Ontwikkeling:AM & Stadgenoot

Realisatie: HSB

Afnemers: Stadgenoot

+ particulieren

Villa Mokum, Amstelkwartier, Amsterdam


Ontwikkeling:AM

Realisatie: BAM Woningbouw

BAM Utiliteitsbouw

Afnemers: Syntrus Achmea

+ particulieren

Summertime Zuidas AmsterdamMiddeldure huurwoningen next level

Doelgroep Friends Overhoeks, Amsterdam


Ontwikkeling: AM

Realisatie:BAM Woningbouw

Afnemer: MN Services

Summertime Zuidas AmsterdamDoelgroep Friends Overhoeks, Amsterdam

Summertime Zuidas Amsterdam

Veemarkt - Utrecht

Emerald Amsterdam Zuidoost

vtwonen

Rivers (Kop Zuidas)

AM Woonfonds

Openstaande uitdagingen middeldure huur

Enorme vraag naar huurwoningen als belegging;



Betaalbare middeldure huur;

Chantal27 jaar inkomen 2.700 bruto/mnd.

komt niet in aanmerking voor sociale huur kan bij institutionele beleggers geen

woning huren boven liberalisatiegrens dus: aangewezen op koop, of huur van

particulier

Doelgroep middeldure huurwoningen




Afweging tussen huur & koop;





Kwalitatief product & nieuwe producten;





Kwalitatief product & nieuwe producten;

Senioren doelgroep bedienen;

Nieuw Overbos - Heemstede

[email protected]@RonaldHuik

DANK U

investeert in huurwoningen

Dag van het Wonen

26 mei 2015

94

Introductie

Woningbouworganisatie met focus op Amsterdam

Wonam investeert samen met particulier vermogen voor de lange termijn

Nieuwbouw huurwoningen voor het middensegment

Bouw gestart 310 huurwoningen (King & Queen Nieuw West / Square - Zuidas)Start bouw 2015 300 huurwoningen (Toorop Nieuw West / Steltloper Oostelijk havengebied)In ontwikkeling 270 huurwoningen (Amsterdam)

Wonam werkt vanuit een integrale benadering

Selectie en aankoop van bouwkavels

Ontwerp, Realisatie en Financiering van de huurwoningen

Verhuur aan de doelgroep (communicatieplatform Woontank)

Beheer van de gerealiseerde huurwoningen per datum oplevering

95

Motivatie oprichting

Vraag verschuiving Huur wint aan populariteit

Aanbod verschuiving Herschikking posities marktpartijen

Financieringsverschuiving Hoger aandeel eigen vermogen (>40%)Ongeborgd financieren

96

Maandhuur

1.500

1.400

1.300

1.200

1.100

1.000

900

800

700

600

500

400

300

200

100

Sociale

huursector

huurprijzen

gereguleerd

Vrije sector

Nieuw segment

Vrije sector

Koopmarkt4.350.000

Sociale huur2.250.000

Vrije sector650.000

Coperatie van belangen

97

Particulier vermogen Young Professionals

Kapitaal verschaffing (project)

Stabiel kasrendement

Vermogensbehoud (inflatievolgend)

Oplossing woonwens Young Professionals

Huur boven koop

Kwalitatief wonen

Woning

Particulier vermogen in NL

Particulier vermogen is ondernemend vermogen

Vermogen veelal verkregen door te ondernemen

Sterke betrokkenheid bij investeringen/beleggingen

Vastgoed vormt een vaste waarde binnen de asset allocatie

Opportunisme versus Vermogensoverdracht

98

Young Professionals

99

Amsterdam populair voor wonen na de studie

Instroom van circa 10.000 mensen per jaar

Zowel singles als stellen

Keuzevrijheid levensstijl en relaties maken huren populair

Inkomen en arbeidscontract maakt koop lastig

Betaalbaarheid belangrijke keuzefactor

Young Professionals

100

Young Professionals

101

Binnenkomer Single

Binnenkomer Stel

Settelende Single

Settelend Stel Gezinsvorming

Eenpersoonshuishouden

Inkomensontwikkeling Relaties - Leeftijd

Verschillende deelsegmenten vragen om verschillende woonoplossingen

King & Queen als praktijkvoorbeeld

102

64 twee kamer - KingTwo60 m2 EUR 750 per mnd

64 drie kamer KingThree 80 m2 EUR 950 per mnd

42 twee kamer - QueenTwo

70 m2 EUR 850 per mnd

28 drie kamer - QueenThree

70 m2 EUR 850 per mnd

103


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

KingTwo KingThree QueenTwo QueenThree

Verhuur naar type woning en type huishouden

Single Stel

104


0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

KingTwo KingThree QueenTwo QueenThree

Verhuur naar type woning en leeftijdsgroep

>35 35-30 30-25

105


61%

7%

18%

14%

Herkomst huurders

Amsterdam Overig Groot Amsterdam Randstad Overig

m2 bezetting

KingTwo 60,00 1,22

QueenTwo 70,00 1,38

KingThree 80,00 1,55

QueenThree 90,00 1,57

Amsterdam 2,01

DNA

Samenbrengen van partijen met als doelstelling het realiseren van nieuwe betaalbare huurwoningen voor de jonge middengroepen door een efficinte financiering en organisatie van het realisatieproces en het beheer.

Duurzame kwaliteit, maatschappelijke betrokkenheid en solide rendement in onderlinge samenhang versterkend laten werken.

Een lange termijn investeringshorizon denkt niet in korte termijn, het rendement is juist gebaat bij gebouw- en omgevingskwaliteit en de instandhouding daarvan.

106

Carolyn van Duijvendijk-Koster ([email protected])Robert Kohsiek ([email protected])

Wonam B.V.Koningin Wilhelminaplein 376

Postbus 694911060 CM Amsterdam

020 26 00 [email protected]

107

Einde sessie Middensegment

huurwoningen

Start lunch + netwerken op het

Woonplein

13.00 uur hoofdprogramma

#dagvanhetwonen

T3- Middensegment huurwoningen

Documents

Transcript of T3- Middensegment huurwoningen