Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Hordijk-oost Maasstad zone · 13 Hordijk-oost Maasstad zone...

Stedenbouwkundige RandvoorwaardenHordijk-oost Maasstad zone

Versie 10 november 2014

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN

Colofon

De Stedenbouwkundige RandvoorwaardenIJsselmondse Randwegzone zijn gemaakt door cluster Stads-ontwikkeling afdeling Ruimte en Wonen

Ambtelijke opdrachtgever : deelgemeente IJsselmondePMBR : P. TeunissenStadsontwikkeling R&W : S. van der Horst (buitenruimte) M. de Brabander (stedenbouw) S. Lohof (senior)Stads ontw./Planeconomie : Fleur Delsman-HondiusVerkeer en vervoer: J. Vermeeren

IJsselmondse Randwegzone

Inhoud

Inleiding Hoofdstuk 1 Opgave en plangrens Hoofdstuk 2 Beleidskaders Hoofdstuk 3 Gebiedsomschrijving Hoofdstuk 4 Stedenbouwkundige randvoorwaarden Hoofdstuk 5 Openbare ruimte en verkeer Hoofdstuk 6 Technische Randvoorwaarden Hoofdstuk 7 Duurzaamheid

Hoofdstuk 8 Financiën en Planning

5 7

9

13

15

23 25

27

29

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN4

plangebied in 2005

plangebied in 2013

A

A

B

B

5Hordijk-oost Maasstad zone

InleidingAlgemeenDe stedenbouwkundige randvoorwaarden Hordijk Oost Maasstad zone bevat de uitgangspunten voor de ruimtelijke ontwikkeling van het bouwplan. Dit document is onderdeel van de uitgifte en daarmee een contractstuk voor de ontwikkeling waar de gemeente en ontwikkelaar zich aan houden.

LocatieHet betreft twee onbebouwde plots aan de noordzijde van het bedrijventerrein Hordijk oost. Plot A is gelegen aan de westzijde van het bedrijf Batenburg langs de Benedenheulstraat. Plot B ligt ten noorden van de Ammerstolstraat tussen de Schoonhovenstraat en de Stolwijkstraat.

GebiedsafsprakenDe locatie maakt onderdeel uit van de grondexploitatie behorende bij het Masterplan Bedrijventerrein Hordijk.

ParticipantenDeze stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn opgesteld in samenspraak met planeconomie, de markt en contract specialist en de voormalige deelgemeente IJsselmonde.

SamenvattingDe twee bedrijvenplots zijn gelegen tussen het bestaande bedrijventerrein Hordijk en het terrein van het Maasstad ziekenhuis. Plot A bevindt zich ten zuiden van de entree van de bezoekersgarage van het Maastadziekenhuis. Plot B ligt aan de Ammerstolstraat in het verlengde van de Zorgboulevard. Met name voor het plot aan de Ammerstolstraat heeft programmatisch een fysieke- en functionele koppeling aan de Zorgboulevard de voorkeur. Een medisch gerelateerde invulling is hier mogelijk in de vorm van bijvoorbeeld onderzoekslaboratoria en instrumentenmakers (Het is een streven maar geen harde eis). Een hoogwaardige uitstraling van het gebouw is in elk geval noodzakelijk om geen afbreuk te doen aan de omgeving van het Maasstad ziekenhuis. Voor plot A is de representatieve zijde met name de noordzijde. Voor plot B is dit met name aan de Ammerstolstraat en Schoonhovenstraat het geval. De ontsluitingstructuur van het bezoekersparkeren voor het ziekenhuis wordt eveneens aangepast. Het doel is enerzijds het verkeer van het bedrijventerrein en het ziekenhuis eerder van elkaar te scheiden en anderzijds de huidige onduidelijke structuur voor bezoekers te verbeteren. Ten opzichte van de eerdere plannen wordt plot B daartoe zuidwaards verschoven.


Benedenheulstraat

Benedenheulstraat

Schoonhovenstraat

Ammerstolstraat

Ammerstolstraat

Haastrechtstraat

GEMAAL

Hendrik Velthoenweg

Bedrijventerrein Hordijk-Oost

Stolw

ijkstraatS

tolwijkstraat

Hordijk

Hord

ijk

Gouderakstraat

Gouderakstraat

Maasstad ziekenhuis

zorg boulevard

parkeergarage bezoekers ziekenhuis

ambulance

parkeerplaats

Medi mall

batenburg

Albeda

plot A

plot B


Hoofdstuk 1Opgave en plangrensOpgaveDe opgave is de ontwikkeling van twee deels braakliggende terreinen aan de noordzijde van Hordijk oost op de gewenste wijze mogelijk te maken. Beide terreinen worden opgenomen in het nieuwe bestemmingsplan ‘bedrijventerrein Hordijk’ (gestart medio 2013). Voor beide plots geldt een hoog ambitieniveau ten aanzien van de uitstraling en duurzaamheid.De plots zijn opgenomen in de grondexploitatie van Hordijk.

DoelgroepVoor beide plots wordt gemikt op hoogwaardige bedrijvigheid met veel meerwaarde. Net als de overige bouwlocaties op het bedrijventerrein zijn deze primair bestemd voor: • doorgroeiende bedrijven van Hordijk of voor

bedrijven die van elders in Rotterdam komen (verplaatsers);

• business-to-business;• bouwnijverheid, groothandel, ambachtelijk en

productie;• (spin off van) economische clusters.

Met name voor plot B is het streven een voortzetting van de Zorgboulevard te realiseren door middel van een invulling met medisch en zorg gerelateerde bedrijven en technologie.

ProgrammaDe locaties bieden de mogelijkheid om een gedifferentieerd programma te situeren tot en met milieucategorie 3.2Kantoren zijn toegestaan als onderdeel van de hoofdfunctie. Een deel van het plot aan de Benedenheulstraat functioneert nu als private parkeerplaats voor het naastgelegen bedrijf Batenburg. Bij de eventuele ontwikkeling van dit deel van het plot is de huidige te behouden capaciteit van deze parkeerplaats deel van de ruimtelijke opgave.

PlangrenzenDe maximale uitgiftegrens van plot A aan de Benedenheulstraat volgt de uitgiftegrens van de naast gelegen bestaande bedrijven. De uitgiftegrenzen van plot B zijn aan de oostgrens gerelateerd aan de rooilijn van het Maasstad ziekenhuis. De overige grenzen zijn gebasseerdophetgewensteruimtelijkeprofielvandeaanliggende wegen.


A B


Hoofdstuk 2BeleidskadersStadsvisie (29-11-2007) Belangrijke aanknopingspunten voor de versterking van Zuid vormen de zogenoemde kanskaarten, zoals benoemd in de Dubbelslag op Zuid, waarvan Maasstadziekenhuis en omgeving er één van is. De kanskaarten zijn locaties met een stedelijke, regionale en soms nationale functie die volop in beweging zijn en nieuwe bedrijvigheid en werkgelegenheid naar Zuid brengen. Behalve het Maasstadziekenhuis (voorheen MCRZ) zijn ook Stadionpark, Hart van Zuid en de A15-zone benoemd als kanskaarten.

Kanskaart MaasstadziekenhuisHet Maasstadziekenhuis is een belangrijk knooppunt en cluster voor zorg, educatie, gezondheid/ beweging, wonen en bedrijven en geeft een economische impuls aan de groeiende markt voor zorg en welzijn. Bovendien heeft het een aanzuigende werking op medisch gerelateerde bedrijvigheid en stimuleert het de werkgelegenheid.

HetgebiedrondomstationLombardijenprofiteertnual sterk van de beroepsopleidingen in de omgeving. De uitbreiding van bestaande opleidingen en de werving van nieuwe opleidingsinstanties versterken deze ontwikkeling. Het station en de voorzieningen maken volgens de stadsvisie de locatie geschikt als centrumstedelijk woongebied met een hogere

dichtheid, met name voor ouderen. Ook de opwaardering van bedrijventerreinen in de omgeving moet in licht van deze kanskaart worden bezien.

Masterplan Bedrijventerrein Hordijk (2007) Het beoogde doel van het Masterplan is van het Bedrijventerrein Hordijk een functioneel modern bedrijventerrein te maken met hoogwaardige zicht locaties waarin bedrijven kunnen groeien en bloeien. Daarnaast is het streven er op gericht om het collectief beheer van het bedrijventerrein zodanig in te richten dat sprake is van een blijvend hogere toekomstwaarde van de bedrijfsomgeving.De kwaliteiten van Hordijk als vestigingsplaats sluiten aan bij de toenemende vraag naar kwalitatief en hoogwaardige bedrijfsterreinen. Hordijk heeft als gemengd bedrijventerrein ook diverse kwaliteitsniveaus in de aanbieding. De zonering van het bedrijventerrein geeft deze niveaus aan: de zichtlocaties hebben een hoogwaardige uitstraling (met name architectonisch), de overige locaties kennen een meer functioneel niveau.

De branchering vertoont een diversiteit uit de sectoren industrie, handel, bouw en commerciële en niet-commerciële dienstverlening. Detailhandel en transport hebben in het masterplan een lage prioriteitin verband met profilering van het bedrijventerrein,verkeersintensiteit en werkgelegenheid.

Een hogere prioriteit is toegekend aan gerelateerde en georiënteerde bedrijvigheid van de medische sector. Echter, het kwaliteitscriterium is hierbij belangrijker

dan de branche. Kortom, geen thematisering van of een strakke beperkte oriëntatie op de medische sector.

Om nieuwe bedrijven de mogelijkheid te bieden zich te vestigen op Hordijk en de behoefte aan schuifruimte op Hordijk goed te kunnen faciliteren, zijn in het masterplan nieuwe locaties ingebed en wordt de aansluiting gezocht op de omringende gebieden. Hierbij valt te denken aan de visuele- en fysieke wandelroute tussen het Maasstad ziekenhuis en het oostelijk deel van het bedrijventerrein. De buitenruimte krijgt een eenduidige uitstraling en hoofdstructuur. De wateropgave als gevolg van de toename van het extra verhard oppervlak wordt gesitueerd binnen het plangebied van het Masterplan Bedrijventerrein Hordijk.


Vigerend bestemmingsplan Groot Ijsselmonde UBP in HoofdzaakTERREINEN VOOR HANDEL EN NIJVERHEID

KERNBEBOUWING

HOOFDWEGEN MET WEGBREEDTE IN METERS

BESTEMMING

VERKLARING

B

A B


Koepelnota Welstand RotterdamDe nieuwbouwplannen zullen worden getoetst aan de Koepelnota Welstand, criteria “Bedrijven en kantoorlocaties”. Daarnaast worden er in hoofdstuk 4 een aantal aanvullende regels gesteld.

Bestuursopdracht ZorgboulevardIn de zomer van 2009 heeft de gemeente Rotterdam de Bestuursopdracht Zorgboulevard vastgesteld. Hierin is vastgelegd dat de gemeente in nauwe samenspraak met deelgemeente IJsselmonde, Pact op Zuid en partijen die betrokken zijn bij de ontwikkeling van de Zorgboulevard, gaan werken aan een actualisatie van het Masterplan MCRZ uit 2005 en de partiële herziening uit 2007.

Het Masterplan Knoop Lombardijen moet in ieder geval antwoord geven op de vragen die er zijn met betrekking tot de ontsluiting en de kwaliteit van het parkeren, de relatie met het openbaar vervoer en de kwaliteit van de verbindingen voor langzaam verkeer. Daarbij dient echter ook de potentiële ruimtelijke en economische spin-off die de ontwikkeling van de Zorgboulevard kan betekenen te worden meegenomen. In het Bestuurlijk Overleg Zorgboulevard (BOZ), onder leiding van Wethouder Kriens, van 11 november 2009 is besloten om de plangrenzen van het Masterplan MCRZ op te rekken en nadrukkelijk ook de directe omgeving mee te nemen. Het concept Masterplan Knoop Lombardijen is eind 2010 afgerond en in de eerste helft van 2011 gecommuniceerd. Het is echter niet vastgesteld.

BestemmingsplanHet vigerende bestemmingsplan is nr. 278. “IJsselmonde, groot, ubp in hoofdzaak” Vastgesteld: 1 - 11 - 1956Goedgekeurd: 4 - 11 - 1957

De vigerende bestemming is deels: “doeleinden van openbaar nut” en deels “terreinen voor handel en nijverheid”, het stedenbouwkundig plan past niet in de bestemming “terreinen voor handel en openbaar nut”.

Voor het gehele bedrijventerrein Hordijk zal in 2013 een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld. Deze zal naar verwachting medio 2015 worden vastgesteld.

Voor de realisatie van de bouwplannen kan vooruit worden gelopen op dit nieuwe bestemmingsplan. Hiervoor zijn een tweetal mogelijkheden, namelijk een projectbestemmingsplan of een omgevingsvergunning type “bouwen” (de consequentie is dat hierbij een afwijkingsbesluit nodig is = de lange procedure). Voor beide procedures geldt dat er een GRO aangeleverd dient te worden met alle noodzakelijke onderzoeken. De ontwikkelaar is hiervoor dan zelf verantwoordelijk.Ter zijner tijd zal het plan ter advisering aan het Ruimtelijke Intake Team (RIT) worden voorgelegd, waarna het bestuur kan besluiten over de te volgen procedure.


Bedrijventerrein Hordijk met de

ontwikkellocaties en de grens van het nieuwe

bestemmingsplan.

1. Spoorzone

2. Zuidpunt

3. IJsselmondse Randwegzone

4. Vlasboerderij

A

1

2

3

4

B


Hoofdstuk 3GebiedsomschrijvingHierin komen het karakter en de structuur van het gebied waarin de locatie ligt aan bod. Daarnaast kunnen eventuele toekomstige ontwikkelingen in de omgeving die van belang zijn voor de locatie genoemd worden.

HistorieDe locaties waren voorheen al grotendeels in gebruik als bedrijventerrein. De locatie plot A was grotendeels in gebruik als parkeerterrein voor vrachtwagens. Op de locatie van plot B stond eerder het bedrijf Laagland . Deze is ten behoeve van de ontwikkeling van het Maasstad ziekenhuis is verplaatst. Door de ontwikkeling van het ziekenhuis is dit deel van het bedrijventerrein, dat altijd enigszins verscholen achter de voormalige nutstuinen lag, nu deel geworden van een hoogwaardig stedelijk gebied. Voor plot B is in een eerder stadium een parkeergarage gedacht voor het ziekenhuis. Hiertoe is een ontsluiting gerealiseerd aan de Schoonhovenstraat. Deze is echter niet meer nodig.

ContextIn de directe omgeving is de openbare ruimte van het bedrijventerrein Hordijk heringericht op basis van het Masterplan Bedrijventerrein Hordijk.Ten noorden van de locatie is begin 2011 de Zorgboulevard opgeleverd. Een ontwikkeling bestaande uit het Maasstad Ziekenhuis en de Medimall. Hierbij behoort ook de ontwikkeling van een grote parkeergarage voor de bezoekers van het ziekenhuis aan de zijde van het spoor.

KarakterHordijk Oost kent een iets grootschaligere maat van bebouwing dan het oudere Hordijk West. Met de herinrichting van de openbare ruimte van het bedrijventerrein is er een eenduidige en hoogwaardiger uitstraling gerealiseerd.Bij de ontwikkeling van de plots aan de IJsselmondse Randweg wordt meer waarde gehecht aan de uitstraling dan binnen het bedrijvengebied. Het is immers een prominent aan de IJsselmondse Randweg gelegen locatie. Dit geldt eveneens voor de onderhavige locaties A en B. Deze liggen immers langs het ziekenhuis en de Medimall. Voor een verdere beschrijving van de context en het karakter van het bedrijventerrein wordt verwezen naar het Masterplan Bedrijventerrein Hordijk.

VerkeerRond de locaties ligt een functioneel complexe ontsluitingsstructuur waar zowel de diverse gebruikers van het Maasstad ziekenhuis als het bedrijfsverkeer vanhet bedrijventerrein opefficientewijze hunwegmoeten vinden. De huidige situatie blijkt echter niet ideaal. De ontsluitingstructuur wordt daarom aangepast met als doel het bedrijfsverkeer en het verkeer van de bezoekers van het ziekenhuis eerder van elkaar te scheiden. Met name de route richting de parkeergarage zal voor de bezoekers van het ziekenhuis meer vanzelfsprekend worden.

Huidige verkeerstromen rond de ontwikkellocaties

A B


Dit hoofdstuk behandeld de ruimtelijke aspecten van de beoogde ontwikkelingen. Naast een algemeen, voor beide plots geldend kader worden per plot specifiekerandvoorwaardengeformuleerd.

AmbitieDe positie van de onderhavige plots aan de rand van het ziekenhuiscomplex bezit de potentie om enerzijds de uitstraling van het bedrijventerrein Hordijk te vergroten en anderzijds mogelijk het ziekenhuiscluster te versterken door het huisvesten van hieraan gelieerde activiteiten.

Stedenbouwkundig planHet stedenbouwkundig plan beoogt de afronding van de noordzijde van het bedrijventerrein Hordijk Oost. De prominent gelegen locaties vormen daarnaast een buffer tussen het bedrijventerrein en het domein van het Maasstadziekenhuis. De relatie met de bebouwing van het ziekenhuis wordt gelegd door de maximale bouwhoogte ten opzichte van de overige bebouwing in Hordijk (12m) te verhogen naar 15 meter. De prominente positie verreist, net als de nieuwbouw aan de IJsselmondse Randweg , ook een hogere eis ten aanzien van de architectonische verschijningsvorm.

De Zorgboulevard wordt middels de rooilijn in het verlengde van de bebouwing van het ziekenhuis ook ruimtelijk voortgezet tot aan de Ammerstolstraat.

Bij voorkeur wordt deze middels een passende invulling van het aanliggende plot programatisch voortgezet.

OntsluitingstructuurDe huidige situatie is niet ideaal. De routing naar de parkeergarage van het Maastadziekenhuis is welliswaar goed aangegeven maar er is weinig visuele oriëntatie op het ziekenhuis. De bezoekers raken te veel op het domein van het bedrijventerrein alvorens de garage in zicht te krijgen. Bovendien is er een te grote menging van het bestemmingsverkeer van het bedrijventerrein en het ziekenhuis.

De ontsluitingstructuur voor zowel het bedrijventerrein als de bezoekers van het Maasstadziekenhuis wordt verbeterd middels het omleggen van de hoofdroute naar de parkeergarage. Hiertoe wordt aan de noordzijde van plot B een nieuwe weg gesitueerd in het verlengde van de Benedenheulstraat.Door de rooilijn van plot B aan de Ammerstolstraat zuidwaarts te verplaatsen wordt dat profiel visueelversmald. De bezoeker van de parkeergarage wordt hierdoor op een logischer wijze via de Schoonhovenstraat naar de parkeergarage geleid met een vrijwel continue visueel contact met het domein van het ziekenhuis. In de nieuwe structuur is het bestemmingsverkeer van het bedrijventerrein en het ziekenhuis meer van

elkaar gescheiden.

UitgiftegrensDe uitgiftegrens is conform de verkavelingsstructuur zoals is weergegeven in de tekening op bladzijde 14 en comform het SMP.

Hoofdstuk 4Stedenbouwkundige randvoorwaarden


33

377

Benedenheulstraat

taartsluehnedeneB

Stolwijkstraat

PP

PP

PP

Bat

enbu

rg

stadsverwarming

stadsverwarming

max. rooilijn

max. fundatielijn

betonplaat 1.5 m dik

PP

Bat

enbu

rg

bestaand gebouw

nieuwbouw

overbouwingplot opp. 1646 m²H=<15

30.42

40.8

4

37.14

PP Batenburg

bestaand gebouw

nieuwbouw

overbouwing

maximaal uitgeefbaarplot

bouwafstand vanaf stadsverwarming (5m.)

erfafscheiding

PP

PP PP

Bat

enbu

rg

PP Batenburg

PP

PP

PP

PP Batenburg+ nieuwbouw

PP

Bat

enbu

rg

Voorbeeld verkavelingen plot A

Situatie plot A

Randvoorwaarden plot A

A Batenburg

maximale plot


Randvoorwaarden plot APlot A aan de Benedenheulstraat is prominent gelegen aan de uitrit van de parkeergarage van het ziekenhuis. Het vormt een front van het bedrijven-terrein naar het stedelijk hoogwaardig gebied van het Maasstad ziekenhuis. Vegelijkbaar met de locatie IJsselmondse Randweg is hier daarom een hoogwaardige uitstraling van het gebouw en de eventuele erfafscheiding gewenst. In de huidige situatie wordt een groot deel van het terrein gebruikt als parkeerterrein door het naastlig-gende bedrijf Batenburg. Daarnaast kent de west en noordzijde beperkingen tav nieuwbouw als gevolg van de aanwezigheid van een hoofdtransportleiding van de stadsverwarming.

ProgrammaEr is een voorkeur voor medisch gerelateerde bedrijvigheid. In tweede instantie is een breder hoogwaardig programma gewenst. Kantoren zijn uitsluitend toegestaan als ondersteunend aan de hoofdfunctie.

Verkaveling De locatie kent beperkingen ten aanzien van de mogelijkheden voor nieuwbouw. In de tekening hiernaast zijn er een aantal mogelijkheden in beeld gebracht.

Volume Het maximale volume hangt af van het al of niet meenemen van het parkeerterrein van Batenburg in de ontwikkelopgave. Deze parkeerplaatsen en de eigen gegenereerde eis van het nieuw toe te voegen programma zal dan op eigen terrein moeten worden opgelost.

De anderhalve meter dikke betonplaat die in de grond aanwezig is, is een beperking ten aanzien van de funderingsmogelijkheden van de nieuw-bouw. Er is een maximaal te bebouwen grondvlak van 1070m² .De maximale hoogte is 15 meter. Eenoverbouwingistoegestaantotaandefictieverooilijnen, bepaald door de naastliggende bebou-wing

RooilijnDe maximale rooilijn van de begane grond wordt bepaald door de bebouwingsvrije zone van 5 me-ter vanaf de stadsverwarmingsbuizen.De maximale rooilijn van een eventuele overbou-wing wordt aan de noordzijde van het plot bepaald door de overbouwing van het pand van Batenburg. Aan de westzijde van het plot ligt de maximale rooilijn van een eventuele overbouwing op de grens van het kavel. Deze ligt in het verlengde van de rooilijn van het bestaande pand aan de zuid-zijde.

ParkerenDe gehele parkeereis dient op eigen terrein opge-lost te worden.

Relatie omgevingHet gebouw orienteert zich op de noordzijde mid-dels gevel openingen en entree partijen. Waar het gebouw terug ligt van de openbare weg dient een groene strook van min. 1 m te worden opgenomen. De erfafscheiding is transparant mid-dels een antraciet spijlen hekwerk van 1.80 of een groene haag van max 1 meter hoog.

Batenburg

Ontwikkellocatie tijdens aanleg stadsverwarming


BB max 100%H max 15 m2908m²

6.54

54.7

4

48.13

4.30

Benedenheulstraat

Randvoorwaarden plot B

Situatie plot B

B


Randvoorwaarden plot BPlot B is aan de zijde van de Schoonhovenstraat prominent gelegen in het verlengde van de Zorg-boulevard. Het plot begeleidt aan de noord en oost-zijde ook de ontsluitingsroute van en naar de parkeergarage van het Maasstad ziekenhuis. Dit betekent dat aan de nieuwbouw een hoog-waardige uitstraling van het gebouw en de eventuele erfafscheiding wordt geëist.

ProgrammaEr is een duidelijke voorkeur voor medisch gere-lateerde bedrijvigheid. In tweede instantie is een breder hoogwaardig programma gewenst. Kantoren zijn uitsluitend toegestaan als ondersteunend aan de hoofdfunctie.

Verkaveling Op het plot is ruimte voor maximaal 2 afzonderlijke bedrijven. Met betrekking tot de representatieve zijden is hiërarchisch gezien de Schoonhovenstraat de voornaamste ruimte, gevolgd door de Ammerstol-straat en de verlengde Benedenheulstraat. De Stolwijkstraat behoort volledig tot het domein van het bedrijventerrein. Achterzijden, onbebouwde delen en ontsluitingen zijn zo veel mogelijk op deze straat gericht.

Trafo gebouwHet trafo gebouw wordt verplaatst naar de zuidwest hoek van het plot. Rond de trafo dient een onbe-bouwd en toegankelijke zone van minimaal 1 meter te worden gehandhaaft. Het opnemen van de trafo in de nieuwbouw is mogelijk in overleg met Stedin.

Volume Ten aanzien van het maximale volume is het moge-lijk het kavel voor 100% te bebouwen. De maximale hoogte is 15 meter.

RooilijnDe rooilijn aan de de Schoonhovenstraat en Ammerstolstraat ligt vast. Een ‘hoofd entree’ is in ieder geval op de hoek van deze twee straten gesi-tueerd. De kavelgrens is tevens de maximale rooilijn. Overbouwingen zijn niet toegestaan.

ParkerenDe parkeereis dient volledig op eigen terrein opgelost te worden. Dit kan zowel bebouwd als op maaiveld. Aan de Schoonhovenstraat en aan de Ammerstol-straat is parkeren op maaiveld of onder een opgetild gebouw niet toegestaan. Het gebouw dient hier te landen op maaiveld. De ontsluiting van het parkeren of eventueel laden en lossen gebeurt uitsluitend via de Stolwijkstraat. Indien het plot wordt opgedeeld, wordt een gedeelde parkeervoorziening sterk aangeraden.

Relatie omgevingDe volumes openen zich aan de genoemde open-bare straten middels raampartijen. Hier zijn geen aaneengesloten dichte wanden toegestaan. Entree partijen worden in ieder geval gesitueerd aan de Schoonhovenstraat en Ammerstolstraat. Waar het gebouw aan de Stolwijkstraat of Bene-denheulstraat eventueel terug ligt van de openbare weg dient een groene strook van min. 1 m te worden opgenomen. De erfafscheiding is dan transparant middels een antraciet spijlen hekwerk van 1.80 of een groene haag van max 1 meter hoog.

Plot B; de Ammerstolstraat in het verlengde van de Zorgboulevard

Plot B; trafo gebouw en Batenburg

Zuidzijde plot B


Impressies volumes


Aanvullende regelsVoor beide plots gelden de volgende voorwaarden ten aanzien van de materialisering van de gebouwen en inrichting van de terreinen.

ArchitectuurDe bouwplannen moeten passen binnen de criteria “Bedrijven en kantoor lokaties” uit de Koepelnota Welstand Rotterdam.

Algemeen• De gebouwen sluiten qua uitstraling aan bij de prominente ligging aan het domein van het Maasstadziekenhuis. • De entrees zijn duidelijk zichtbaar in de gevel.• De opbouw van de gevels is consequent en goed van verhoudingen.• Kolommen als ondersteuning van een eventueel overstek mag op voorwaarde van architectonische verbijzondering.• Kantoren worden uitgevoerd in metselwerk en

glas, hebben een alzijdige uitstraling en hebben geen blinde gevels.

• Toepassen van hoogwaardige materialen en detaillering met ingetogen kleurgebruik.• De kleur van het metselwerk wordt gezocht in de rood en bruin tinten.• In alle gevels zijn ramen toegestaan.

Buitenruimte behorende bij het gebouwDe buitenruimte behorende bij het gebouw wordt ingericht en onderhouden door de ontwikkelaar onder de eisen zoals die hiervoor beschreven zijn. Zoals eerder opgemerkt brengt de ontwikkeling van deze plots extra eisen en verantwoordelijkheid met zich mee.

FietsenstallingHetstallenvanfietsenvindtplaatsopdeeigenkavel,al dan niet in gebouwde vorm.

Erfafscheidingen In hoofdstuk 5 worden nadere eisen gesteld aan de hekken welke geplaatst mogen worden op de erfgrens.

Reclame• Voor reclame uitingen (op het gebouw of in de openbare ruimte) wordt verwezen naar het gemeentelijk reclamebeleid, zoals opgenomen in de Koepelnota Welstand Rotterdam en in de Algemene Plaatselijke Verordening. • Eventuele reclame uitingen vinden plaats op de gevels en dienen qua vormgeving, afmetingen en plaatsing op de gevelopzet afgestemd te worden en goed onderhouden te worden.

Groene daken• Zowel de hallen als de kantoren zouden bij

voorkeur uitgevoerd moeten worden met groene (bijv. gras, sedum) daken. Dit verminderd enerzijds de belasting op het riool en heeft

anderzijds ook isolerende waarde en is daarmee mogelijk ook gunstig voor de waarde van het vastgoed op termijn.

• De dakvlakken dienen afgekoppeld te worden op de nabijgelegen watergangen.


Hoofdstuk 5Openbare ruimte en verkeer

VerkeerZoals op blz. 13 al werd aangegeven, wordt de huidige verkeerontsluiting aangepast. Dit betekent dat verkeer straks vanaf de rotonde noordelijk over de Schoonhovenstraat links de weg kan volgen naar de Benedenheulstraat. Dit stukje rijbaan, uitgevoerd in asfalt, is nu nog niet aanwezig. Naast een meer eenvoudige afwikkeling van verkeer dat richting het ziekenhuisterrein gaat, betekent dit ook dat straks plot B aan alle zijden voorzien is van infrastructuur. Echter, om het doorgaande verkeer nabij deze plot niet te belemmeren, wordt de entree naar het parkeerterrein aan de westzijde (Stolwijkstraat) voorgesteld. De exacte locatie vraagt nog om aandacht, omdat er in de huidige situatie aan die zijde een parkeerstrook is opgenomen. Ook voor plot A geldt dat de entree voor verkeer aan de westzijde is gesitueerd en ook hier is in de huidige situatie een parkeerstrook. De ontsluiting van de percelen dient tot maximaal twee in- of uitritten per perceel te worden beperkt.

Openbare ruimteDe hoofdroute (Ammerstolstraat) wordt in de huidige situatie vanaf de IJsselmondse Randweg begeleid

d.m.v. groene bermen met daarin 1e grootte bomen. Omdat de verkeerstructuur wordt aangepast (zie toelichting hierboven) en het verkeer van en naar het ziekenhuis straks via de Schoonhovenstraat wordt geleid, worden voor deze straat ook 1e grootte (grote) bomen voorgesteld t.b.v. de herkenbaarheid van de route. De groene berm is in deze straat reeds aanwezig, maar zal i.v.m. de nieuwe aantakking op de Benedenheulstraat enigzins worden aangepast. Het nieuwe stukje Benedenheulstraat wordt eveneens begeleid door gras en waar mogelijk bomen van verschillende grootte welke wat losser gepositioneerd zullen worden. Plot B wordt daarnaast aan de westzijde ingebed met openbaar groen om het harde beeld enigzins te verzachten.

ErfafscheidingenBedrijven mogen het terrein op de erfgrens afzetten door middel van een hekwerk. De erfafscheiding is transparant middels een antracietkleurig spijlen hekwerk en heeft een maximale hoogte van 1.80m. Voorkeur wordt gegeven aan het type dat ook bij bedrijf Batenburg is toegepast, zodat eenheid ontstaat. Daarnaast geldt voor plot A dat wanneer voor een hekwerk gekozen wordt, hiertegen een groenstrook van min. 1m. breedte wordt aangebracht. In plaats van een hekwerk kan ook voor een wintergroene haag van max. 1m. hoog worden gekozen. Dit alles zodat het aanzicht van het geheel groen is. De buitenruimte binnen de perceelgrens dient door de ontwikkelende partij en op kosten van de ontwikkelende partij te worden gerealiseerd en te onderhouden.


Naast de gestelde stedenbouwkundige rand-voorwaarden in hoofdstuk 4 zijn er een aantal technische randvoorwaarden waarop de plannen getoetst zullen worden.

VuilafhandelingAlle noodzakelijke bergingen, containerruimte en afvalopslag vinden inpandig plaats. Ook eventueel noodzakelijke vetputten (bijvoorbeeld bij een restauratieve voorziening) dienen inpandig gesitueerd te worden.

Nuts voorzieningen, trafo’s en installatiesEventuele noodzakelijke nutsvoorzieningen, transformatorruimten en installaties dienen inpandig gesitueerd te worden.Ten aanzien van het bestaande trafo gebouw geldt dat deze op basis van de randvoorwaarden van Stedin kan worden aangepast of verplaatst.

UitgiftepeilHet uitgiftepeil is 1.75-NAP.

WaterIn het kader van het Masterplan Bedrijventerrein Hordijk is al het noodzakelijke water vergund door het

Waterschap en ook al gerealiseerd.

Geluid, lucht en flora en faunaIn het kader van het Masterplan Bedrijventerrein Hordijk zijn de noodzakelijke milieuonderzoeken verricht. Echter ten tijde van het schrijven van deze stedenbouwkundige randvoorwaarden zijn deze verouderd. Bij het opstellen van een project bestemmingsplan of de omgevingsvergunning type “bouwen” dienen deze onderzoeken opnieuw uitgevoerd te worden. De ontwikkelaar is hiervoor zelf verantwoordelijk.

EnergieIn de Rotterdamse bouwverordening is opgenomen dat iedere nieuwbouwlocatie een aansluitplicht heeft op het restwarmtenet. Informatie kan ingewonnen worden bij de bouwinspecteur en de energiemaatschappij.

WindhinderEr zijn geen windhinderstudies noodzakelijk.

BezonningEr zijn geen bezonningstudies noodzakelijk.

Hoofdstuk 6Technische randvoorwaarden


Hoofdstuk 7Duurzaamheid

Rotterdam hecht veel belang aan een duurzame ontwikkeling van de stad. Ten aanzien van dit onderwerp zijn een aantal uitgangspunten geformuleerd die moeten worden nagestreefd. Als prioritaire thema’s zijn energie (waarin geïntegreerd de thema’s duurzaam bouwen, materialen en afval), een optimaal watersysteem en duurzame mobiliteit aangewezen. Daarnaast is ook voor de gebouwen in het gebied een ambitie vastgelegd.

Het betreft de volgende punten:•IndeRotterdamsebouwverordeningisopgenomen dat iedere nieuwbouwlocatie een aansluitplicht heeft op het restwarmtenet.•Allenieuwbouwwordtvoorzienvangroenedaken, bijvoorbeeld door gras of Sedum. (niet verplicht)•Sinds1995ishetverplichteenberekeningvandeEnergiePrestatie-Coefficient(EPC)bijde bouwaanvraag in te dienen. De EPC van het gebouwontwerp dient aan de norm van dat moment te voldoen.•Bijhetopstellenvandenoodzakelijkeinrichtings- plannen zal onderzocht worden of er een gescheiden riool wordt aangelegd.

Met het oog op de gewenste duurzame ontwikkeling staat de gemeente Rotterdam positief ten aanzien van aanvullende maatregelen op het vlak van duurzaamheid. Vooral wanneer deze betrekking hebben op de prioritaire thema’s energie (bijv. duurzame koeling), optimaal watersysteem (bijv. hergebruik van hemelwater) en duurzame mobiliteit (bijv.extravoorzieningenvoorfietsendebezoekersenwerknemers of oplaadpunten voor elektrische auto’s). Duidelijk van buiten het gebouw zichtbare duurzame maatregelen, die de locatie een “duurzame” uitstraling geven (bijv. zonnecollectoren of een groen dak), zijn voor de gemeente een pré.


FinanciënDe locatie Maasstadzone maakt onderdeel uit van de grondexploitatie behorende bij het Masterplan bedrijventerrein Hordijk.

PlanningDe gronden worden op de markt gebracht wanneer het nieuwe bestemmingsplan vigeert. De gronden zijn bouwrijp. Uitgaande van de vraag zoals die nu bekend is, is de uitgifte van de locatie gefaseerd 2019.

Hoofdstuk 8Financiën en planning

Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Hordijk-oost Maasstad zone · 13 Hordijk-oost Maasstad zone...

Documents

Transcript of Stedenbouwkundige Randvoorwaarden Hordijk-oost Maasstad zone · 13 Hordijk-oost Maasstad zone...