Status: definitief

2

Verantwoording Titel Exploitatieplan Geerpark Kenmerk OEPDGB20130125Geerpark Projectleider O. van Limburg Extern adviseur T.J.E.A. van der Heijden van VD2 advies Intern adviseur Projectgroep Geerpark Auteur E. Gronnak-Beset Aantal pagina’s 68 Datum 25 januari 2013

3

Inhoudsopgave Verantwoording ............................................................................................................................... 2

1 Aanleiding ................................................................................................................................. 6

1.1. Aanleiding .......................................................................................................................... 6

1.2. Noodzaak voor het vaststellen van het exploitatieplan .................................................... 6

2 Exploitatieplan en bestemmingsplan ....................................................................................... 7

2.1. Doel van het exploitatieplan ............................................................................................. 8

2.2. Relatie met het bestemmingsplan .................................................................................... 8

3 Het exploitatiegebied ............................................................................................................. 10

3.1. Ligging en begrenzing exploitatiegebied ......................................................................... 10

3.2. Huidige eigenaren ............................................................................................................ 11

3.3. Ruimtegebruik ................................................................................................................. 13

4 Locatie-eisen .......................................................................................................................... 17

4.1. Uit te voeren werken en werkzaamheden ...................................................................... 17

4.1.1. Bouwrijp maken ....................................................................................................... 19

4.1.2. Aanleg nutsvoorzieningen ........................................................................................ 20

4.1.3. Aanleg water(slinger) ............................................................................................... 20

4.1.4. Parkkamer ................................................................................................................ 21

4.1.5. Woonrijp maken ....................................................................................................... 22

4.1.6. Procedure voor werken en werkzaamheden ........................................................... 22

4.2. Regels omtrent woningbouwcategorieën ....................................................................... 24

4.2.1. Woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan ..................... 24

5 Fasering en koppeling ............................................................................................................ 27

5.1. Tijdvak .............................................................................................................................. 27

5.2. Fasering en koppelingen .................................................................................................. 27

5.2.1. Algemeen.................................................................................................................. 27

5.2.2. Fase 1 ........................................................................................................................ 29

5.2.3. Fase 2 ........................................................................................................................ 33

5.2.4. Fase 3 ........................................................................................................................ 37

6 Uitgangspunten exploitatieopzet ........................................................................................... 38

4

6.1. Rekentechnische uitgangspunten ................................................................................... 38

6.1.1. Peildatum en rente ................................................................................................... 38

6.1.2. Kostensoorten .......................................................................................................... 39

6.1.3. Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro) .................... 39

6.1.4. Planschaderisicoanalyse (artikel 6.2.4. l Bro) ........................................................... 41

6.1.5. Sloop en sanering (artikel 6.2.3. d Bro) .................................................................... 41

6.1.6. Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) .................................................................... 42

6.1.7. Bodemsanering en milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.b en en d Bro) ...... 42

6.1.8. Kosten bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied ........................... 43

6.1.9. Buitenplanse kosten (artikel 6.2.4.e Bro) ................................................................. 44

6.1.10. Planvoorbereidingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro) ................................ 46

6.1.11. Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ......................................................... 46

6.1.12. Overzicht van de kosten ....................................................................................... 47

6.3. Verklaring bovenwijkse kosten ........................................................................................ 48

6.3.1. Waterstructuur ......................................................................................................... 48

6.4. Exploitatiebijdrage per eigenaar ..................................................................................... 49

6.5. Opbrengsten .................................................................................................................... 49

6.5.1. Opbrengsten gronduitgifte (artikel 6.2.7.a Bro) ...................................................... 49

6.5.2. Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro) ............. 51

7 Resultaat en toerekening van de kosten ................................................................................ 52

7.1. Omvang kostenverhaal .................................................................................................... 52

7.2. Resultaat .......................................................................................................................... 52

7.2.1. Grondgebruikkaart ................................................................................................... 52

7.2.2. Resultaat ................................................................................................................... 52

7.2.3. Parameters ............................................................................................................... 53

7.2.4. Fasering .................................................................................................................... 53

7.2.5. Resultaat in netto contante waarde ........................................................................ 53

7.2.6. Berekening exploitatiebijdrage ................................................................................ 54

7.2.7. Gerealiseerde kosten ............................................................................................... 55

7.3. Toerekening van de kosten ............................................................................................. 56

5

8 Juridische aspecten ................................................................................................................ 57

8.1. Rechtsgevolgen ................................................................................................................ 57

8.2. Procedures ....................................................................................................................... 57

8.2.1. Bestemmingsplan ..................................................................................................... 57

8.2.2. Exploitatieplan .......................................................................................................... 58

8.2.3. Herzieningsprocedure .............................................................................................. 58

8.2.4. Eindafrekening exploitatiebijdrage .......................................................................... 59

9 Voorschriften en regels .......................................................................................................... 61

Artikel 1: Begrippen .................................................................................................................... 61

Artikel 2: Faseringen en koppelingen ......................................................................................... 62

Artikel 2.1. Faseringen en tijdvakken ......................................................................................... 62

Artikel 2.2. Koppelingen ............................................................................................................. 62

Artikel 3: Eisen voor de werken en werkzaamheden ................................................................. 64

Artikel 3.1. Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied ........................................................................ 64

Artikel 3.2. Aanleg nutsvoorzieningen........................................................................................ 64

Artikel 3.3. Aanleg water(slinger) ............................................................................................... 64

Artikel 3.4. Aanleg en inrichting parkkamer ............................................................................... 64

Artikel 3.5. Woonrijp maken en inrichten openbare ruimte ...................................................... 64

Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden ........................... 64

Artikel 4.1. Goedkeuring plan van aanpak ................................................................................. 64

Artikel 4.2. Aanbesteding ........................................................................................................... 65

4.3. Eindinspectie en tussentijdse inspecties ......................................................................... 65

4.4. Verkaveling en programma ............................................................................................. 66

4.5. Sociale huurwoningen ......................................................................................................... 66

Artikel 5: Verbods- en ontheffingsbepalingen ........................................................................... 66

Artikel 6: Slotbepalingen ............................................................................................................ 67

10 Bijlagen ................................................................................................................................... 68

6

1 Aanleiding

1.1. Aanleiding

De gemeente Heusden is voornemens om in het exploitatiegebied Geerpark een

woningbouwlocatie te ontwikkelen, waarin maximaal 800 woningen gerealiseerd worden. Op

grond van artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is de gemeente verplicht om

tegelijkertijd met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen, als het kostenverhaal

van het te ontwikkelen gebied niet anderszins is verzekerd (sub a), het bepalen van een tijdvak

of fasering noodzakelijk is (sub b) of het stellen van eisen, regels of een uitwerking van regels

noodzakelijk is (sub c). Een exploitatieplan kan echter meer onderwerpen regelen, hieronder

zijn voorbeelden vermeld. In artikel 6.13, lid 2, sub b, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is

bepaald dat een exploitatieplan eisen kan bevatten voor de werken en werkzaamheden voor

het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het

inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied. Ook kunnen regels aan de uitvoering

van de werken en werkzaamheden worden gesteld (artikel 6.13, lid 2, sub c, Wro) en regels met

betrekking tot de uitvoerbaarheid (artikel 6.12, lid 2, sub d, Wro).

1.2. Noodzaak voor het vaststellen van het exploitatieplan

Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) per 1 juli 2008 geldt de

verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan gelijktijdig met het vaststellen van een

bestemmingsplan, indien het bestemmingsplan voorziet in bouwplannen, zoals genoemd in

artikel 6.12 lid 1 Wro juncto artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De gemeenteraad

kan besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen, indien sprake is van de in artikel 6.12 lid 2

Wro genoemde omstandigheden. Het vaststellen van een exploitatieplan is verplicht in situaties

waarin de gemeente geen eigenaresse van alle gronden in het plangebied is of waarin de

gemeente bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet over alle gronden binnen het

plangebied geen overeenkomst heeft gesloten over de grondexploitatie. In deze situaties is het

kostenverhaal niet (geheel) anderszins verzekerd. Het exploitatieplan is dan de grondslag voor

het publiekrechtelijke kostenverhaal.

In het geval van het plan Geerpark is de gemeente geen eigenaresse van alle gronden binnen

het exploitatiegebied. De gemeente heeft met één van de eigenaren, die gronden in het

exploitatiegebied heeft, een overeenkomst gesloten. Aangezien niet over alle gronden, die in

het exploitatiegebied liggen, een overeenkomst is gesloten, is het kostenverhaal niet anderszins

verzekerd. De gemeente wenst bovendien om regie te kunnen voeren en de uitvoering van het

plan te kunnen waarborgen en eisen aan de inrichting te stellen. In een situatie waar het

7

kostenverhaal niet anderszins verzekerd is en de gemeente eisen aan de inrichting wenst te

stellen, is het vaststellen van een exploitatieplan verplicht.

8

2 Exploitatieplan en bestemmingsplan

2.1. Doel van het exploitatieplan

De gemeente moet om tot vaststelling te komen van het bestemmingsplan en van het

exploitatieplan kosten maken. Ook zijn werken en werkzaamheden noodzakelijk voor de

realisatie en bebouwing en van openbare voorzieningen. Hiervoor moeten eveneens kosten

worden gemaakt. De kosten, verbonden aan de exploitatie van de gronden, dienen op grond

van afdeling 6.4 van de Wro op de eigenaren van de gronden te worden verhaald. Met dit

exploitatieplan wordt de systematiek van het kostenverhaal vastgelegd.

In afdeling 6.4 van de Wro is tevens bepaald dat in een exploitatieplan locatie- en faseringseisen

opgenomen kunnen worden. De gemeente wenst in het plan Geerpark gebruik te maken van

deze mogelijkheid. Het betreft een relatief grote gebiedsontwikkeling, die gefaseerd wordt

uitgevoerd. De gemeente wenst daarom de regie te voeren om te waarborgen dat het plan

binnen de daarvoor voorgeziene tijd en kwaliteit wordt uitgevoerd. Bij een aanvraag voor een

omgevingsvergunning voor bouwen dient de gemeente de aanvraag te toetsen aan het

exploitatieplan. Tevens dient de exploitatiebijdrage bij de aanvrager van de

omgevingsvergunning in rekening te worden gebracht. Voldoet een aanvraag voor een

omgevingsvergunning niet aan de eisen die het exploitatieplan stelt, dan is het de gemeente

niet toegestaan om een omgevingsvergunning te verlenen. De in het exploitatieplan

opgenomen eisen en regels hebben bovendien rechtstreekse werking, hetgeen betekent dat

deze ook gelden zonder dat er een omgevingsvergunning is aangevraagd.

2.2. Relatie met het bestemmingsplan

Het exploitatieplan Geerpark vormt samen met het bestemmingsplan Geerpark het juridische,

planologische en financieel economische kader voor de ontwikkeling conform de Wet

ruimtelijke ordening (Wro). Het bestemmingsplan legt de ruimtelijke

ontwikkelingsmogelijkheden vast en het exploitatieplan legt het kostenverhaal vast en bevat

tevens locatie- en faseringseisen.

Geerpark wordt een voorbeeld van een gezonde en duurzame woonwijk. Door anders te denken

en anders te doen zal met Geerpark een leefbare woonwijk voor nu en in de toekomst worden

gerealiseerd. Het gaat daarbij niet alleen om duurzaam bouwen, maar vooral om duurzaam

wonen, sociale duurzaamheid, samenleven en samen wonen en werken.

Aan de ene kant is Geerpark een uitbreiding van Vlijmen met verbindingen naar bestaande

voorzieningen zoals winkels, scholen, verenigingen enzovoort. Aan de andere kant is het een

invulling van het tot dan toe open landschap met aan de westelijke kant de abdij Mariënkroon.

Geerpark vormt als het ware de verbinding tussen het bestaand stedelijk gebied van Vlijmen

naar het open landschap rondom de abdij Mariënkroon.

9

Geerpark kent een grote openbare ruimte. De diverse clusters hebben een hoge

bebouwingsdichtheid en creëren daarmee ruimte voor groen en water in de vorm van de

waterslinger en het park. Hier ontstaan mogelijkheden voor de bewoners om bijvoorbeeld te

struinen, wandelen of te spelen, maar ook voor biodiversiteit, ecologische oevers, waterberging

en waterafvoer is er de nodige ruimte.

Bij de inrichting van de openbare ruimte ligt de nadruk op het verblijven. De straten zijn zo

ingericht dat de auto te gast is. Onnodig materiaalgebruik wordt voorkomen en materialen die

gebruikt worden zijn duurzaam.

Geerpark is hydrologisch neutraal. Verharding wordt beperkt toegepast, hetgeen opvang en

afvoer van water onnodig maakt. Het regenwater wordt oppervlakkig afgevoerd via goten en

greppels naar de waterslinger. Dit geeft dynamiek aan de wijk door de stroming van water en de

stijging van het oppervlaktewater bij regen en ruimte voor biodiversiteit. Het ontwerp van de

wijk in de vorm van hoven en woonstraten, bouwpeilen en de ligging van de waterslinger, is

hierop aangepast. De aanleg van een hemelwaterriool is daarom niet nodig.

10

3 Het exploitatiegebied

3.1. Ligging en begrenzing exploitatiegebied

Het exploitatiegebied Geerpark is gelegen ten oosten van de kern Vlijmen en ten noorden van

de rijksweg A59. In het westen wordt het gebied begrensd door de Mortelweg. De noordgrens

wordt gevormd door de Tuinbouwweg en het sportpark van de voetbalvereniging Haarsteeg,

waarna de grens aan de oostzijde langs de Priemsteeg aansluit op de Wolput aan de zuidzijde.

Op grotere schaal ligt het exploitatiegebied binnen de volgende context:

Geerpark ligt ten westen van de kern Vlijmen en ten noorden van de A59. Ten westen en

noorden ligt open landelijk gebied. Hierbinnen zijn het complex Mariënkroon, bedrijvenpark Het

Hoog, het crematorium (westzijde Abt van Engelenlaan) en de begraafplaats Onsenoord

(oostzijde van de Abt van Engelenlaan) gesitueerd. Aan de noordoostzijde ligt tussen Geerpark

en de Priemsteeg een met houtwallen omzoomd complex met sportvelden. In de zuidoost hoek

reikt het exploitatiegebied tot aan de Priemsteeg met de bestaande bebouwing van Vlijmen.

Ten zuiden ligt de oude lintbebouwing aan de Wolput met onder andere een rudiment van de

oorspronkelijke zaadhandel, het monument Mommersteeg.

Het bestemmingsplan voorziet in een getrapte regeling. De hoofdstructuur (ontsluiting, groen

en waterberging) wordt direct bestemd. De delen die al concreet zijn uitgewerkt, worden

voorzien van een directe en gedetailleerde regeling. Het deel dat in een wat later stadium zal

worden gerealiseerd krijgt nu een algemene directe bestemming. De noordelijke woongebieden

en een woongebied in het zuidoosten worden later uitgewerkt. Hier is een uit te werken

bestemming opgenomen.

Tussen de woningbouw in Geerpark en de te realiseren waterberging ligt een aantal percelen

dat niet behoort tot het exploitatiegebied. Deze percelen zijn niet nodig voor het in exploitatie

brengen van Geerpark. Wel behoren tot het exploitatiegebied gronden waarop door het

bestemmingsplan Geerpark bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk zijn. Tot het

exploitatiegebied behoort niet het bestaand en te handhaven pand Mommersteeg. De reden

hiervan is dat er uitsluitend sprake is van een wijziging van de toegestane functie, bouwplannen

in de zin van artikel 6.2.1 Bro zijn niet aan de orde.

11

3.2. Huidige eigenaren

De gronden in het exploitatiegebied zijn in eigendom van vijf verschillende grondeigenaren. Het

grootste deel behoort in eigendom toe aan de gemeente en aan Stichting Woonveste.

In onderstaande tabel staan de verschillende eigenaren in het exploitatiegebied weergegeven

inclusief de grondoppervlakte.

Eigenaar Kadastraal perceel

Bruto opp. hectare

Netto opp. hectare

Percentage

gemeente Heusden N 803 02.16.50 02.16.50 4,45%

gemeente Heusden N 802 01.35.00 01.35.00 2,77% gemeente Heusden N 804 00.64.20 00.64.20 1,32% gemeente Heusden N 4735 01.89.20 01.89.20 3,88% gemeente Heusden N 808 00.52.30 00.52.30 1,07% gemeente Heusden N 809 00.64.40 00.64.40 1,32% gemeente Heusden N 810 00.37.60 00.37.60 0,77% gemeente Heusden N 811 00.87.60 00.87.60 1,80% gemeente Heusden N 812 00.46.70 00.46.70 0,96% gemeente Heusden N 4674 00.70.10 00.70.10 1,44%

12

gemeente Heusden N 864 00.56.60 00.56.60 1,16% gemeente Heusden N 4721 00.11.10 00.11.10 0,23% gemeente Heusden N 714 01.38.25 01.38.25 2,84% gemeente Heusden N 797 01.51.65 01.51.65 3,11% gemeente Heusden N 798 01.44.10 01.44.10 2,96% gemeente Heusden N 799 01.39.50 01.39.50 2,86% gemeente Heusden N 5049 00.07.50 00.07.50 0,15% gemeente Heusden N 5050 00.11.40 00.11.40 0,23% gemeente Heusden N 5053 00.03.30 00.03.30 0,07% gemeente Heusden N 5054 00.04.60 00.04.60 0,09% gemeente Heusden N 5058 00.05.50 00.05.50 0,11% gemeente Heusden N 5059 00.08.10 00.08.10 0,17%

Subtotaal gemeente 16.45.20 16.45.20 33,78% Stichting Woonveste N 4165 09.37.56 08.99.88 18,48% Stichting Woonveste N 1285 09.31.25 09.31.25 19,12% Stichting Woonveste N 805 08.71.50 08.71.50 17,89% Stichting Woonveste N 792 00.84.05 00.84.05 1,73% Subtotaal Stichting Woonveste 28.24.36 27.86.68 57,22% Kleine Meierij/Meyer Jongen BV

N 865 00.80.80 00.80.80 1,66%

Kleine Meierij/Meyer Jongen BV

N 887 01.07.10 01.07.10 2,20%

Kleine Meierij/Meyer Jongen BV

N 888 00.66.60 00.66.60 1,37%

Subtotaal Kleine Meierij/Meyer Jongen BV

02.54.50 02.54.50 5,23%

Kleine Meierij Projecten BV N 885 00.18.60 00.18.60 0,38% Kleine Meierij Projecten BV N 886 01.05.60 01.05.60 2,17%

Subtotaal Kleine Meierij Projecten BV

01.24.20 01.24.20 2,55%

Waterschap Aa en Maas N 734 00.27.75 00.27.75 0,57% Waterschap Aa en Maas N 730 00.40.55 00.32.21 0,66% Subtotaal Waterschap Aa en Maas

00.68.30 00.59.96 1,23%

13

Totaal exploitatiegebied 49.16.56 48.70.54 100,00 %

De bruto-oppervlakte is de grootte van het hele perceel, zoals in het Kadaster vermeldt. De

netto-oppervlakte is dat gedeelte van een perceel dat deel uitmaakt van het exploitatiegebied.

3.3. Ruimtegebruik

Het plangebied heeft een grootte van circa 48,7 hectare en is begrensd door de Tuinbouwweg in

het noorden, de Priemsteeg en het sportcomplex in het oosten, de Wolput en de Mortelweg in

het zuiden en de agrarische percelen ten oosten van de Abt van Engelenlaan en Mariënkroon in

het westen. In de huidige situatie wordt het plangebied gebruikt voor agrarische en

bedrijfsmatige doeleinden. In de nieuwe situatie zal het gebied voornamelijk gebruikt worden

voor woondoeleinden met bijbehorende voorzieningen. In het exploitatieplan Geerpark is

sprake van mandelig gebied. Hiermee wordt gedoeld op de achterpaden, die in eigendom met

de woningen worden uitgegeven. In onderstaande tabel staat het toekomstige ruimtegebruik

aangegeven.

14

Het plangebied omvat ook het voormalige bedrijvencomplex van graszaadkwekerij

Mommersteeg. De gronden, behorend tot dit bedrijfscomplex, worden getransformeerd van

bedrijfsterrein naar woningbouwlocatie. De bijbehorende bebouwing is gesloopt met

uitzondering van het voormalige monumentale kantoorpand van graszaadkwekerij

Mommersteeg. Dit pand wordt herbestemd. De huidige bedrijfsbestemming wordt hier

omgezet naar een woonbestemming. Op deze gronden wordt geen nieuw bouwplan mogelijk

gemaakt.

Oppervlakte in ha Percentage

Uitgeefbaar 19.47.48 40% Verharding 10.51.64 22% Water 13.08.18 27% Groen 05.63.24 12% Totaal 48.70.54 100%

In het stedenbouwkundig plan zijn onder meer maximaal 800 woningen opgenomen, een

waterslinger en openbare ruimte, waaronder het centrale park. Het plangebied omvat ook de

15

herontwikkeling van het bedrijfscomplex van de voormalige graszaadkwekerij Mommersteeg.

Ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied is een masterplan inclusief een

proefverkaveling opgesteld, waarmee aangetoond wordt dat de beoogde 800 woningen

ruimtelijk uitvoerbaar zijn binnen het plangebied. De toekenning van bestemmingen aan een

bepaald perceel is gebaseerd op basis van het masterplan Geerpark. Voor de

bestemmingslegging zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

De hoofdstructuur, bestaande uit de centrale parkkamer, waterslinger en hoofdontsluiting, is

vastgelegd en direct bestemd. De woongebieden worden gefaseerd ontwikkeld. Een deel (fase

1a) is direct bestemd. Hiervoor is een gedetailleerde regeling in het bestemmingsplan

opgenomen. Op dat gedeelte, dat aan de oostzijde van Geerpark ligt en het gedeelte

Mommersteeg, zijn 122 woningen geprojecteerd. Hier zijn de bestemmingen ‘Wonen, tuin en

verkeer-verblijfsgebied’ opgenomen. Het monumentale Mommersteeggebouw krijgt een

woonbestemming, zonder dat er bouwplannen in de zin van artikel 6.2.1. Bro mogelijk worden..

Het gedeelte ten noorden van het woongebied Mommersteeg (Morgen 1) is eveneens

rechtstreeks bestemd (fase 1b en 1c). Voor dit gebied geldt dat het in een later stadium wordt

uitgegeven. Om die reden is een directe globale bestemmingsregeling van ‘Woongebied’

opgenomen.

De woongebieden ten noorden van de centrale parkkamer worden in een later stadium

gefaseerd uitgegeven (fase 2a – 2c). Hetzelfde geldt voor het woongebied in de zuidoosthoek

van Geerpark (fase 3). Aan die gebieden is de bestemming ‘Wonen – uit te werken’ toegekend.

Binnen de uitwerkingsregels is het beoogde stedenbouwkundige eindbeeld vastgelegd. Voor de

gronden, die zijn gelegen in de nog uit te werken gebieden, geldt dat deze pas tot uitvoering

kunnen komen als het uitwerkingsplan (of –plannen) er is (of zijn) en het onderhavige

exploitatieplan door middel van een herziening hierop is afgestemd (artikel 6.15, lid 2, Wro).

Op deze wijze resulteert de bestemmingslegging in een raamwerk. De belangrijkste onderdelen

van de toekomstige inrichting zijn daarbinnen vastgelegd.

16

17

4 Locatie-eisen

De Wro maakt het mogelijk om eisen te stellen aan de ligging en kwaliteit van de inrichting van

de locatie. Dit is van belang als een particuliere partij zelf wenst over te gaan tot het bouwrijp

maken van de grond en de realisatie van het openbare gebied. De eisen kunnen zowel

betrekking hebben op de uitgeefbare grond als het openbare gebied. Daarnaast maakt de Wro

het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen voor het uitvoeren van de werken en

werkzaamheden voor het bouwrijp maken, inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen en het

inrichten van de openbare ruimte. De gemeente wenst gebruik te maken van de mogelijkheid

tot het stellen van eisen en regels om regie te kunnen voeren met betrekking tot de kwaliteit

van de werken en werkzaamheden en over de wijze waarop de grondexploitatie wordt gevoerd.

De rijke en intensieve voorbereiding die voorafgegaan is aan de ontwikkeling van Geerpark

heeft geleid tot een stedenbouwkundig plan met een zeer integrale aanpak. Zowel

landschappelijk als functioneel is Geerpark verbonden met zijn omgeving. De waterslinger en

het park zorgen voor de verbinding tussen het open landschap en de bebouwde omgeving,

maar zorgen ook voor de biodiversiteit en de waterhuishouding. Hierdoor hoeft er voor de

ontwikkeling van Geerpark geen ontheffing aangevraagd te worden in het kader van de Flora en

Fauna wet.

Mede vanwege de integrale duurzame aanpak van Geerpark en de wens om een diverse

woonwijk te ontwikkelen wenst de gemeente vanuit verschillende invalshoeken locatie-eisen te

stellen en hier sturing aan te geven.

Vanuit het belang van een goede (grond)exploitatie gelden er eisen voor:

Het woningbouwprogramma (i.v.m. diversiteit)

Inrichtingseisen (i.v.m. duurzame openbare ruimte, biodiversiteit, waterhuishouding)

Fasering (i.v.m. sturing aan de uitvoering, afronding van deelfasen)

Nutsvoorzieningen (i.v.m. duurzaamheidsambities)

Proces (i.v.m. regie houden op de gewenste kwaliteit, ontwikkelingssnelheid enz.)

4.1. Uit te voeren werken en werkzaamheden

De Wro maakt het mogelijk om naast locatie-eisen ook regels te stellen voor het uitvoeren van

de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, inclusief de aanleg van

nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. De gemeente maakt daarbij

18

onderscheid in regels ten behoeve van de waterhuishouding en regels ten aanzien van de

inrichting openbare ruimte.

Waterhuishouding

De waterstructuur van Geerpark is integraal onderdeel van de waterstructuur van het noorden

van Vlijmen, beschreven in het rapport ‘Waterstructuurplan Vlijmen noord’. Door deze

werkwijze te hanteren ontstaat er een robuust watersysteem. Bijkomend voordeel is dat

Geerpark minder hoeft op te hogen als gevolg van het aanpassen van het watersysteem.

De volgende producten bevatten eisen ten behoeve van de integrale waterstructuur:

een notitie met betrekking tot de GHG (= gemiddelde hoogste grondwaterstand) bepaling;

een notitie met betrekking tot de straat en bouwpeilhoogtes;

een rapport ‘Waterstructuurplan Vlijmen Noord’ waarin de technische eisen van de

waterslinger op het gebied van waterberging en doorstroming van de waterslinger van

onder andere Geerpark zijn aangegeven;

een voorontwerp en dwarsprofielen met betrekking tot de inrichting van de waterslinger;

een voorontwerp van het aan te leggen rioleringssysteem.

Inrichting Openbare Ruimte

In de wijk is de auto te gast. Onnodig materiaalgebruik wordt voorkomen en materialen die

gebruikt worden zijn duurzaam. De eisen die hieraan gesteld worden staan in:

de dwarsprofielen van de inrichting van de wegen welke een beeld geven van de

uiteindelijke situatie;

een rapport ‘DIOR Geerpark’ waarin de duurzame inrichting van de openbare ruimte

voor Geerpark is vastgelegd op materiaalniveau.

Het ontwerp van de openbare inrichting wordt bepaald aan de hand van de hierboven

beschreven documenten. Het DIOR beschrijft het ontwerp op materiaal niveau. Daar waar

bovengenoemde documenten niet uitputtend zijn zal het rapport LIOR (Leidraad inrichting

openbare ruimte) maatgevend zijn. Te denken valt aan de details op inrichtingsniveau en

uitvoeringsniveau voor onder andere de onderdelen: groenvoorziening, kabels en leidingen,

verharding, openbare verlichting en straatmeubilair. Hierin staan eisen aan de openbare

inrichting in de gemeente Heusden.

De gemeente is voornemens om het (toekomstige) openbare gebied zelf bouw- en woonrijp te

maken. Mocht een ontwikkelaar deze werkzaamheden uitvoeren dan gelden er eisen aan het

proces om te komen tot het ontwerp en de uitvoering van deze werkzaamheden. Deze eisen

19

staan omschreven in het PIOR (Proces inrichting openbare ruimte geerpark) van de gemeente

Heusden. Vanuit het PIOR wordt doorverwezen naar het LIOR. In het LIOR staan de

inrichtingseisen omschreven op stedenbouwkundig niveau, inrichtingsniveau en

uitvoeringsniveau. Met name het inrichtingsniveau en het uitvoeringsniveau zijn in dit stadium

voor Geerpark van belang.

Omdat Geerpark een duurzame wijk wordt zijn er ook eisen gesteld aan de materialen die

worden toegepast. Om te komen tot een goede materiaalkeuze is het DIOR opgesteld.

4.1.1. Bouwrijp maken

Onder bouwrijp maken wordt verstaan het uitvoeren van al die werkzaamheden en werken

waardoor de grond geschikt is om te bebouwen, inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen.

Hieronder vallen onder andere de volgende werkzaamheden:

verwijderen opstallen, bovengrondse- en ondergrondse obstakels, bouwresten,

verhardingen en het opschonen van het exploitatiegebied;

het verwijderen van struiken, bomen en boomstronken;

grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;

ontgraven van de waterslinger en afhankelijk van de fasering het direct inrichten van de

waterslinger;

het treffen van grondwaterregulerende maatregelen;

voor zover nodig het afvoeren van grondwater;

uitvoeren sanering bodem en/of grondwater afgestemd op de functie van de bodem;

aanleg tijdelijke parkeerkoffers en afgrenzende hagen;

het aanbrengen van inritten van de weg naar het erf van de woningen;

voorzieningen voor het afvoeren van regenwater;

het aanleggen van waterhuishoudkundige maatregelen, voorvloeiend uit het

waterstructuurplan Vlijmen Noord;

aanleg van nutsvoorzieningen;

aanleg bouwwegen en tijdelijke bouwwegen (rekening houdend met het oppervlakkig

afvoeren van hemelwater voer de bouwwegen richting de waterslinger) inclusief ontgraven

cunetten en aanbrengen fundering;

aanleg noodontsluiting;

aanleg van tijdelijke duikers;

aanleg riolen voor droogweerafvoer, controleputten, drainage (indien nodig), gemalen en

persleiding naar hoofdgemaal;

aanbrengen van huisaansluitingen van de droogweerafvoerriolering vanaf het hoofdriool tot

de perceelsgrens;

20

aanleg van een hoofdgemaal, centraal gelegen in het park met een afvoer op het bestaan

riool van Vlijmen;

aanleg van waterhuishoudkundige werken zoals uitstroomvoorzieningen en

waterafvoerende sloten;

plaatsen van tijdelijke straatnaamborden, markeringen, verkeers- en waarschuwingsborden;

aanleg tijdelijke inritten vanaf de kavels naar de openbare weg op het moment dat de

woning gereed is.

4.1.2. Aanleg nutsvoorzieningen

Geerpark heeft hoge duurzaamheidsambities, ook als het gaat om het energieverbruik. De wijk

is een van de excellente gebieden wat betekent dat er hogere energieprestaties van de woning

vereist worden. De woningen zullen minder energie gebruiken voor het verwarmen van de

woning. Mede daarom wordt Geerpark een gasloze wijk. De aanleg van leidingen voor gas blijft

derhalve achterwege.

Het tracé van de kabels en leidingen zal in veel gevallen onder de bouwstraat dan wel onder de

toekomstige rijbaan komen te liggen. Daarnaast zullen de kabels en leidingen onder de

waterslinger door kruisen door middel van een boring dan wel het dieper aanleggen met behulp

van bemaling.

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden onder andere de volgende werken aangelegd en

werkzaamheden verricht:

aanleg van onder andere leidingen voor water (waaronder ook bluswatervoorzieningen),

elektra, telefoon, centraal antenne systeem, lichtmasten, glasvezelkabels, inclusief de

nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes en verdeelkasten;

indien van toepassing het verplaatsen of aanpassen van onder andere bestaande leidingen

voor gas, water (waaronder ook bluswatervoorzieningen), elektra, telefoon, centraal

antenne systeem, glasvezelkabels, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals

transformatorhuisjes en verdeelkasten.

4.1.3. Aanleg water(slinger)

Geerpark dient hydrologisch neutraal ontwikkeld te worden. Dit is een eis van het Waterschap.

Dat houdt in dat binnen de plangrenzen ruimte voor water aanwezig moet zijn. Het grootste

gedeelte van de benodigde waterberging is te vinden in een nieuw aan te leggen waterslinger

en in een nieuw aan te leggen berging ten noordwesten van het plangebied. Verder zal een

gedeelte van de waterberging zijn plaats krijgen in het centrale park. Daarnaast is het

noodzakelijk om een gedeelte van de berging op de particuliere kavels te laten plaatsvinden.

21

Hemelwater op eigen terrein.

Perceelseigenaren zijn verantwoordelijk voor de verwerking van hemelwater op hun eigen

perceel. Vanuit de duurzaamheidsambities en vanuit de waterbalans die Geerpark kent, is het

belangrijk dat dit zijn beslag krijgt. Het bestemmingsplan betreft ‘toelatingsplanologie’, hetgeen

betekent dat eisen worden gesteld wanneer een perceelseigenaar water van zijn perceel mag

lozen op voorzieningen gelegen in het openbare gebied. Het is perceelseigenaren slechts

toegestaan hemelwater, dat afkomstig is van hun eigen perceel, te lozen op voorzieningen in

het openbare gebied, wanneer zij tenminste 1,5 m3 waterberging per woning op het eigen

perceel gerealiseerd hebben. Het surplus aan hemelwater mag dan (via het maaiveld) lozen op

de voorzieningen in het openbare gebied.

Een perceelseigenaar kan zelf bepalen op welke manier vormgegeven wordt aan de berging op

het eigen perceel. De gemeente toetst gelijktijdig met de aanvraag omgevingsvergunning op de

dimensionering. Daarbij wordt rekening gehouden met de grondwaterstand en de dekking

respectievelijk diepteligging van de vormgegeven berging.

4.1.4. Parkkamer

In het hart van de toekomstige wijk Geerpark ligt een grote open groene ruimte: ‘de parkkamer’

van circa 5,5 hectare.

Deze parkkamer, omrand met een dubbele bomenrij, is een vanzelfsprekende aanvulling op de

reeds aanwezige groene eenheden in het landschap (Mariënkroon, het crematorium

Maaslanden met daartegenover begraafplaats Onsenoort en de sportvelden).

Het park vormt het ruimtelijke en functionele hart van Geerpark. De centraal gelegen

parkkamer van Geerpark is dan ook bij uitstek de gemeenschappelijke plaats of

ontmoetingsruimte voor de nieuwe bewoners. De groenstructuur, waterslinger en langzaam

verkeerroutes komen er bijeen. Het belangrijkste is echter dat de bewoners van Geerpark er

bijeenkomen. Functioneel is het park een uitgelezen plek voor bijvoorbeeld speelvoorzieningen,

een kinderboerderij, een wijkgebouw of kas / kweektuin met een recreatieve, educatieve en/of

eetgelegenheid. Daarnaast biedt het ruimte voor kleinschalig gebruik, zoals een markt,

bijeenkomst of simpelweg een picknick. Het park heeft primair een wijkfunctie. Gemeentebrede

voorzieningen, bijvoorbeeld voor georganiseerde sport, worden hier niet aangelegd. Gelet op de

ligging aan de rand van de kern Vlijmen en gelet op het feit dat in de omliggende wijken

soortgelijke voorzieningen reeds aanwezig zijn, heeft de parkkamer slechts een binnenwijkse

functie. De parkkamer functioneert daarnaast als brongebied voor de biodiversiteit in Geerpark

en vormt daarmee een belangrijk onderdeel van het ecologisch casco van de wijk. De parkkamer

biedt met zijn droge en natte vegetatie een uitstekend habitat voor flora en fauna. Voor de

parkkamer wordt een inrichtingsplan opgesteld. De inrichting met laag opgaande vegetatie en

open plekken wordt hier op afgestemd. De vegetatie bestaat uit inheemse soorten.

22

4.1.5. Woonrijp maken

Onder woonrijp maken wordt verstaan het definitief inrichten van het openbare gebied. Het

gaat hierbij niet alleen om het aanbrengen van definitieve verhardingen op wegen, fietspaden,

enzovoort, maar ook om de inrichting hiervan, zoals het aanbrengen van straatmeubilair,

openbare verlichting, verkeersborden en dergelijke. Conform de fasering vindt het woonrijp

maken plaats wanneer 80% van de desbetreffende fase bebouwd is.

In de fase van het woonrijp maken worden voor de inrichting van het openbaar gebied de

volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht (een en ander conform de fasering

zoals is weergegeven in de bijlagen 8 t/m 17).

aanleg definitieve wegen (rekening houdend met het oppervlakkig afvoeren van hemelwater

over de wegen richting de waterslinger), pleinen, voetpaden, fietspaden en bijbehorende

bermen, inclusief het herstellen van wegen en inritten;

planten van bomen en struiken in bermen langs wegen;

aanleg plantsoenen en pleinen;

definitief inrichten van de waterslinger;

inrichten van het park;

aanleg van hagen op eigendom van de bewoners tegen de kavelgrens aan de straatzijde;

aanbrengen straatmeubilair;

aanleg openbare voorzieningen voor afvalverzameling;

aanleg ondergrondse huisvuilcontainers bij gestapelde bouw;

aanleg definitieve parkeerkoffers met afgrenzende hagen;

aanleg overige openbare parkeerplaatsen;

aanleg openbare verlichting;

bebording, bebakening en belijning;

aanleg bruggen;

aanleg speelvoorzieningen.

4.1.6. Procedure voor werken en werkzaamheden

De gemeente is voornemens om het (toekomstige) openbare gebied zelf bouw en woonrijp te

maken. Mocht een ontwikkelaar deze werkzaamheden uitvoeren dan gelden eisen aan het

proces om te komen tot het ontwerp en de uitvoering van deze werkzaamheden. Deze regels

staan mede omschreven in het PIOR (Proces inrichting openbare ruimte geerpark) van de

gemeente Heusden. Tevens zal getoetst worden aan hetgeen omschreven in de paragrafen

4.1.6.1 t/m 4.1.6.4.

23

4.1.6.1. Start en goedkeuring plan van aanpak

Voorafgaande aan de start van de werkzaamheden is het van belang te kunnen waarborgen dat

tijdens de uitvoering overeenkomstig de eisen en regels van dit exploitatieplan wordt gewerkt

ten aanzien van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van de

nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte.

Om te voorkomen dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden handhavend opgetreden

moet worden, is het opstellen van een plan van aanpak noodzakelijk. Hierin moet onder andere

aandacht worden besteed aan de procesmatige kant van de uitvoering. Het plan van aanpak

heeft voorafgaand aan de uitvoering de goedkeuring nodig van het college van Heusden. Het

plan van aanpak dient te voldoen aan de eisen, die gesteld zijn in het ‘PIOR gemeente Heusden’.

4.1.6.2. Voorbereiding en goedkeuring bestekken

Het betreft hier de bestekken van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg

van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Voorafgaand aan de uitvoering

dient een plan van aanpak te worden opgesteld. Het plan van aanpak dient te voldoen aan de

eisen, die in de documenten van paragraaf 4.1 van dit exploitatieplan zijn gesteld. Het plan van

aanpak behoeft de voorafgaande goedkeuring van het college van Heusden.

4.1.6.3. Voorbereiding van de realisatie en aanbesteding

Op grond van Europees recht en – in lijn daarmee – op grond van gemeentelijk beleid rekent de

gemeente het tot haar taak om mededinging te bewerkstellingen als het gaat om werken,

leveringen en diensten, zoals bedoeld in het Besluit aanbestedingsregels voor

overheidsopdrachten (Bao). In het Bao zijn de desbetreffende Europese regels en beginselen

voor Nederland vervat. Ingevolge artikel 6.2.9 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn

deze regels ook van toepassing op dit exploitatieplan (bijlage 18).

4.1.6.4. Uitvoering en oplevering. Toezicht op de werken en eindinspectie

De inrichting van de openbare ruimte voorziet in het aanbrengen en aanleggen van openbare

voorzieningen. Hieronder worden de voorzieningen verstaan zoals aangegeven in artikel 6.2.5.

van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Na de aanleg van de werken en werkzaamheden

vindt een eindinspectie plaats. Tijdens het proces van uitvoering van de werken is toezicht en

directievoering nodig. In het document ‘PIOR gemeente Heusden’ staat omschreven welke eisen

hieraan worden gesteld. De gemeente dient te allen tijde vrije toegang te hebben tot het

exploitatiegebied. Haar inspecterende bevoegdheid is daarmee niet beperkt tot de

(toekomstige) openbare ruimte, maar heeft ook betrekking op het uitgeefbare gebied. Inspectie

24

is immers ook nodig voor bijvoorbeeld zaken met betrekking tot het creëren van de juiste

maaiveldhoogte, tot het treffen van maatregelen voor hemelwaterafvoer en het streven naar

een gesloten grondbalans.

Na afronding van de werkzaamheden controleert de gemeente of de voorzieningen conform de

eisen zijn aangelegd en voldoende kwaliteit hebben.

4.2. Regels omtrent woningbouwcategorieën

Op basis van de Wro en het Bro kan de gemeente regels opnemen over de uitvoerbaarheid van

het bestemmingsplan ten aanzien van specifieke woningbouwcategorieën. De gemeente wenst

van deze mogelijkheid gebruik te maken om regie te kunnen voeren.

4.2.1. Woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan

Per jaar zullen gemiddeld 80 woningen worden gebouwd. Om te kunnen inspelen op

marktomstandigheden zijn de fasen 1 en 2 enigszins flexibel opgebouwd. In fase 1 mogen

maximaal 400 woningen worden gebouwd en in fase 1 en 2 gezamenlijk maximaal 725. Het

voorliggende woningbouwprogramma gaat uit van realisatie van 375 woningen in fase 1 en van

350 woningen in fase 2. In fase 3 mogen in totaal maximaal 75 woningen worden gerealiseerd.

Om inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de wijk is een proefverkaveling opgesteld. Deze

proefverkaveling gaat uit van realisatie van 375 woningen in fase 1 en van 350 woningen in fase

2. In fase 3 mogen in totaal maximaal 75 woningen worden gerealiseerd. De proefverkaveling

heeft voor fase 1 een bindende status, hetgeen betekent dat de verkaveling en de

programmering in deze fase bindend zijn voorgeschreven. Voor de overige fasen zal bij

desbetreffende herzieningen van het exploitatieplan worden bezien op welke wijze de invulling

zijn beslag zal krijgen.

De proefverkaveling is voor fase 1 bindend. In het bestemmingsplan is bepaald dat tussen de 15

en 30% sociale huurwoningen moet worden gerealiseerd. Voor het overige geldt dat er

vraaggericht gebouwd wordt. In onderstaande tabel is, op basis van de proefverkaveling, per

fase aangegeven met hoeveel woningen per woningcategorie er gerekend is.

Fase Vrijstaand 2^1-kap Tussenwoning Hoekwoning Gestapeld Totaal

1a 24 8 32 16 36 116 1b 17 12 27 22 0 78 1c 48 32 61 40 0 181 2a 15 12 22 12 0 61

25

2b 26 40 41 30 0 137 2c 37 16 58 32 0 143 3 14 22 21 18 0 75 Totaal 181 142 262 170 36 791

23% van de woningen die in Geerpark gebouwd worden zijn vrijstaand, 18% betreft

halfvrijstaande woningen, 33% van de woningen zijn tussenwoningen, 21% hoekwoningen en

5% gestapelde woningen. Met huurwoning, zoals in bovenstaande tekening gehanteerd, wordt

sociale huur bedoeld in de zin van artikel 1.1.1 Bro. Als basis bij de bepaling van het programma

is de kaart proefverkaveling (bijlage 28) gehanteerd. De in onderstaande tabel en in de kaart

genoemde categorieën zijn woningtypen waarvan verwacht wordt, dat hiernaar vraag is. Ook

worden de categorieën gehanteerd in de opbrengstenraming van 6.5.

26

4.2.1.2. Overzicht aantallen per bouwfase

Jaar Fase Aantallen

2014 1a 85 2015 1a 31 1b 54 2016 1b 24 1c 61 2017 1c 80 2018 1c 40 2a 40 2019 2a 21 2b 59 2020 2b 78 2021 2c 80 2022 2c 63 3 15 2023 3 60

27

5 Fasering en koppeling

5.1. Tijdvak

Het bestemmingsplan ‘Geerpark’ voorziet in een ontwikkeling van de gronden in een periode

van maximaal 10 jaar. De periode waarin de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden,

bedraagt naar verwachting circa 10 jaar. Dat wil zeggen dat vanaf het moment dat de gronden

kunnen worden uitgegeven , de gronden in een periode van 10 jaar uitgegeven en bebouwd

kunnen worden. Na realisatie van de woningen wordt het gebied woonrijp gemaakt.

5.2. Fasering en koppelingen

In de onderstaande tabel is de fasering opgenomen; de tabel heeft een bindende status.

Fase Bouwrijp maken Omgevingsvergunning Woonrijp maken

1a 2013 – 2014 2014 – 2015 2015 – 2016 1b 2014 – 2015 2015 – 2016 2016 – 2017 1c 2015 – 2017 2016 – 2018 2017 – 2019 2a 2017 – 2018 2018 – 2019 2019 – 2020 2b 2018 – 2019 2019 – 2020 2020 – 2021 2c 2020 – 2021 2021 – 2022 2022 – 2023 3 2021 – 2022 2022 – 2023 2023 - 2024

5.2.1. Algemeen

De ontwikkeling van Geerpark is opgedeeld in drie fases. Fase 1 en fase 2 zijn op hun beurt weer

onderverdeeld in drie deelfasen. Bij de onderverdeling in fasen is aansluiting gezocht aan de

reeds bestaande bebouwing. Bij een conventionele ontwikkeling ligt het voor de hand om

vanuit een bestaande kern te bouwen. Dat wil zeggen dat begonnen wordt langs de bestaande

bebouwing of de reeds aanwezige infrastructuur en dat van daaruit verder het buitengebied in

wordt gebouwd. Met uitzondering van fase 3 zijn alle deelfasen direct verbonden met de

infrastructuur (zogenaamde wijkontsluiting). Deze fase vormt in principe een extra onderdeel,

dat ook als groene kamer ingericht zou kunnen worden. Over de gronden, die gelegen zijn in

fase 1 en 2, is met de grondeigenaar overeenstemming bereikt en is een overeenkomst

gesloten.

Fase 1a kan ontwikkeld worden vanuit de bestaande infrastructuur aan de Priemsteeg en de

Wolput. Vervolgens zal in de fasen 1b tot en met 2c de ontwikkeling van het gebied opgepakt

worden langs de aan te leggen hoofdinfrastructuur, van de weg van de Abt van Engelenlaan

door het gebied langs het park naar de Tuinbouwweg. Fase 3 ligt het verst van het centrale park

en de hoofdinfrastructuur. Door eerst de gebieden langs de hoofdinfrastructuur en het centrale

28

park te ontwikkelen wordt snel vorm gegeven aan het gebied, hetgeen bijdraagt aan de beleving

van de woonwijk. Fase 3 heeft de minste relatie met het centrale park en de

hoofdinfrastructuur en zal daarom als laatste gerealiseerd worden.

In de fasen 1 en 2 wordt een flexibele woningbouwindeling toegepast, waardoor beter kan

worden ingespeeld op marktomstandigheden. In fase 1 mogen maximaal 400 woningen worden

gebouwd. Het voorliggende bouwprogramma gaat in eerste instantie uit van de realisatie van

375 woningen. In totaal mag het aantal woningen in de fasen 1 en 2 maximaal 725 woningen

bedragen.

Het woonrijp maken van de fasen vindt plaats als 80% van een fase bebouwd is. Op plaatsen,

waar de waterslinger zijn definitieve vorm krijgt met het uitgraven, wordt deze direct ingericht.

Mocht het om technische redenen niet mogelijk zijn een tijdelijke duiker aan te leggen, dan zal

in de plaats daarvan een tijdelijke bouwbrug worden aangelegd. De aanleg van de definitieve

bruggen geschiedt op het moment dat het bouwverkeer de waterslinger niet meer hoeft te

kruisen.

29

5.2.2. Fase 1

Fase 1 bestaat uit de deelfasen 1a – 1c. In deze fase mogen maximaal 400 woningen worden

gebouwd. Het voorliggende bouwprogramma gaat op dit moment uit van de realisatie van 375

woningen.

5.2.2.1. Fase 1a

In deze fase zullen ongeveer 116 woningen worden gerealiseerd. Het betreft woningen die

gelegen zijn achter het pand Mommersteeg, de vrije kavels ten zuiden van het sportpark

Haarsteeg en de kavels aan de Noordkant langs de Priemsteeg.

De woningen zullen worden ontsloten via de Priemsteeg en de Wolput. Het bouwverkeer dient

gebruik te maken van de bestaande wegen, te weten van de Wolput en de Priemsteeg. Hiervoor

dient een tijdelijke maatregel te worden getroffen in de vorm van de aanleg van een tweetal

duikers.

30

De ontsluiting van de vrije kavels ten zuiden van het sportpark Haarsteeg en van het

bouwverkeer vindt plaats via een tijdelijke bouwstraat over de parkeerkoffer naar de

Priemsteeg.

Ten behoeve van de waterhuishouding van de vrije kavels ten zuiden van het sportpark

Haarsteeg, de kavels aan de noordkant langs de Priemsteeg en van het gebied achter het pand

Mommersteeg, wordt een sloot gegraven op de locatie van de toekomstige waterslinger.

5.2.2.2. Fase 1b

Deze fase betreft ongeveer 78 woningen, welke woningen gelegen zijn onder het sportpark

Haarsteeg.

Om te kunnen starten met deze fase dient de leggerwatergang van het Waterschap te worden

omgelegd door middel van het aanleggen van het grootste gedeelte van de waterslinger ten

behoeve van de waterafvoer en de berging van het hemelwater. Het Waterschap dient het peil

in de noordelijke watergang naar een vast peil te wijzigen van 1,60 + NAP.

De woningen zullen worden ontsloten via een bouwstraat met een tijdelijke aansluiting op de

Mortelweg. De aan- en afvoer van het bouwverkeer dient plaats te vinden via de bouwstraat in

de richting van de bestaande weg respectievelijk het bestaande pad van de Tuinbouwweg.

31

Hiervoor moet tijdelijk een tweetal duikers worden aangelegd. Ten behoeve van de

waterhuishouding zal de waterslinger rondom het noordelijke gedeelte van deze fase direct

worden aangelegd. Het Waterschap dient de peil in de noordelijke watergang naar een vast peil

te wijzigen van 1,30 + NAP.

5.2.2.3. Fase 1c

In deze fase is de realisatie van ongeveer 181 woningen gepland. Deze fase is gelegen ten

noorden van fase 1a en ten zuiden van het centrale park.

Vóór tot realisatie van de woningen aan de Mortelweg kan worden overgegaan, dienen aan de

bestaande Mortelweg riolering, kabels en leidingen te worden aangelegd. De hoofdontsluiting

wordt gedeeltelijk uitgebreid richting de Abt van Engelenlaan. Hiervoor wordt de bestaande

Mortelweg verbreed naar het toekomstige profiel. Het bouwverkeer dient gebruik te maken van

de in fase 1b aangelegde bouwstraat in de richting van de Tuinbouwweg.

Ten behoeve van de waterhuishouding, dat wil zeggen waterafvoer en van de benodigde

waterberging, dient voorafgaand aan deze fase de waterberging ten noordwesten aangelegd te

worden. Ook zal de waterslinger via een sloot verbonden worden met deze waterberging. Een

32

deel van deze sloot zal in fase 2a onderdeel gaan uitmaken van de waterslinger. Tevens zal in

deze fase het laatste stuk van de zuidelijke waterslinger worden aangelegd.

Ook wordt in deze fase het centrale park ingericht. De inrichting zal in deze fase nog relatief

sober zijn en voornamelijk bestaan uit het aanleggen van een bomenrij en het inzaaien van gras.

33

5.2.3. Fase 2

Deze fase bestaat uit de deelfasen 2a – 2c. In deze fase mogen maximaal 350 woningen

gerealiseerd worden. Het voorliggende bouwprogramma gaat uit van 350 woningen.

5.2.3.1. Fase 2a

Deze fase gaat uit van de realisatie van ongeveer 61 woningen en is gelegen ten noordwesten

van het centrale park.

De ontsluiting van het gebied vindt plaats door middel van twee aan te leggen bouwstraten over

de grond, gelegen in fase 2c, richting het bestaande pad. Hiervoor dient tijdelijk een tweetal

duikers te worden aangelegd. Het bouwverkeer wordt ontsloten via de Tuinbouwweg aan de

noordzijde; de ontsluiting van de woningen vindt plaats via de zuidzijde, op de reeds

gerealiseerde hoofdinfrastructuur uit de fasen 1b en 1c.

Ten behoeve van de waterhuishouding wordt ten zuiden van het gebied een stuk waterslinger

aangelegd en de in fase 1c aangelegde sloot, gelegen ten oosten van het gebied, wordt ingericht

als waterslinger.

34

5.2.3.2. Fase 2b

Fase 2b is gelegen ten noorden van het centrale park, naast het sportpark Haarsteeg. In deze

fase zullen ongeveer 137 woningen worden gerealiseerd.

De woningen zullen worden ontsloten via de bouwstraat aan de zuidzijde, die aangelegd is in

fase 1b. De verkeersafwikkeling van het bouwverkeer vindt plaats via het bestaande pad richting

de Tuinbouwweg. Hiervoor dient tijdelijk een tweetal duikers te worden aangelegd.

Ten behoeve van de waterhuishouding zal in deze fase ten noorden van het exploitatiegebied

een omleiding voor de afvoer van het overstortwater van Vlijmen aangelegd worden. Tevens

wordt de noordelijke waterslinger afgerond. Op de kruising van de bouwstraten en de

waterslinger dient op een tweetal plaatsen een duiker te worden aangelegd.

35

5.2.3.3. Fase 2c

In fase 2c zullen ongeveer 143 woningen worden gerealiseerd. Deze fase is gelegen ten noorden

van het centrale park.

Het bestaande pad richting de Tuinbouwweg aan de oostzijde van deze fase, wordt als

bouwstraat ingericht. Deze dient zowel de ontsluiting van de woningen als de

verkeersafwikkeling van het bouwverkeer.

Deze fase zal worden afgerond met de definitieve inrichting van de hoofdinfrastructuur ten

oosten van de woningen. Tevens zal het centrale park definitief worden ingericht.

36

37

5.2.4. Fase 3

Deze fase is gelegen in het zuidoosten. In deze fase zullen maximaal 75 woningen worden

gerealiseerd.

De woningen worden ontsloten via een aan te leggen bouwstraat inclusief duiker via fase 1b en

1c. De verkeersafwikkeling van het bouwverkeer vindt plaats via de Priemsteeg. Hiervoor dient

een tijdelijke bouwstraat te worden aangelegd.

Ten behoeve van de waterberging wordt een appendix aan de waterslinger gemaakt.

38

6 Uitgangspunten exploitatieopzet

De Wro gaat bij het exploitatieplan uit van de fictie dat de gemeente de grondexploitatie op zich

neemt. Het exploitatieplan bevat een exploitatieopzet die als basis dient voor het

kostenverhaal. De in de exploitatieopzet gehanteerde uitgangspunten worden in dit hoofdstuk

nader gedefinieerd en daarnaast zal de exploitatieopzet toegelicht worden. Bij de berekening

van de kosten is uitgegaan van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is in het

exploitatiegebied. Het bestemmingsplan en het masterplan vormen de basis voor de

berekeningen. Aanpassingen in de berekeningen zullen worden verwerkt in de herziening van

het exploitatieplan.

Om de exploitatiebijdrage per exploitant te kunnen berekenen wordt in deze paragraaf

achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, het programma, de kosten en opbrengsten,

de grondgebruikanalyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen

kosten, de wijze waarop de exploitatiebijdrage wordt bepaald.

6.1. Rekentechnische uitgangspunten

In deze paragraaf wordt ingegaan op de exploitatieopzet. In artikel 6.13 Wro is bepaald waaruit

een exploitatieopzet bestaat:

Een raming van de inbrengwaarden, inclusief peildatum (lid 1).

Een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, inclusief peildatum (lid 2).

Een raming van de opbrengsten, inclusief peildatum (lid 3).

Een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden (lid 4).

Zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en

bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen (lid 5).

De wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden (lid 6).

6.1.1. Peildatum en rente

Startdatum exploitatie 1 januari 2013

Einddatum exploitatie 31 december 2024

Aantal jaren (grondexploitatieduur) 12 jaren

Prijspeildatum 1 januari 2013

Contante waarde datum 1 januari 2013

Laatste jaar kosten of opbrengsten 2024

Kostenstijging per jaar 2% vanaf 2014

Opbrengstenstijging per jaar 1% vanaf 2014

Rente per jaar 4%

39

6.1.2. Kostensoorten

De kostensoorten in het Bro maken duidelijk welke kosten in beginsel verhaalbaar zijn in het

exploitatieplan. De kosten, die mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, zijn

vastgelegd in de artikelen 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Alle kosten hebben het prijspeil 1

januari 2013, behalve daar waar dat anders wordt aangegeven. Om kosten daadwerkelijk in het

exploitatieplan te mogen opnemen, zullen de kosten echter ook aan de betreffende locatie

toegerekend moeten kunnen worden. Er zijn drie criteria waaraan moet worden voldaan om

kosten van werken, werkzaamheden en maatregelen in rekening te kunnen brengen via het

exploitatieplan. Deze zijn:

Profijt

Toerekenbaarheid

Proportionaliteit

Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of

voorzieningen. Deze toets geldt alleen voor de locatie als geheel, niet per bouwperceel

binnen een locatie. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie

buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied

ontwikkeld kan worden.

Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband zijn tussen de gebiedsontwikkeling en de

kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat

plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van dat plan.

Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of

voorziening moeten deze naar evenredigheid (neergelegd in expliciet gemaakte

verdeelstaten) worden verdeeld. Dat betekent dat de gemeente transparant moet

aanduiden langs welke criteria deze kosten zijn verdeeld).

De in de exploitatieopzet opgenomen kostenramingen zijn conform de lijst van het Bro (artikel

6.2.4 Bro). Tenzij anders vermeld leveren de kosten als geraamd in deze paragraaf alleen profijt

op voor het exploitatiegebied (of een deel daarvan), zijn ze aan dit exploitatieplan toerekenbaar

en is een toerekening van 100% proportioneel. De betreffende kosten worden uitsluitend ten

behoeve van de ontwikkeling van het plangebied gemaakt zodat deze voldoen aan de drie

criteria en daarmee voor de volledige 100% voor verhaal in aanmerking komen.

6.1.3. Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)

De inbrengwaarden van de gronden die in het exploitatiegebied zijn gelegen, zijn getaxeerd

door het onafhankelijke taxatiebureau Meander Grondverwerving en Advies te Oeffelt,

gebaseerd op artikel 6.13, lid 5, van de Wro (bijlage 10.30).

40

De raming van de inbrengwaarde is onder meer afhankelijk van de vraag of er sprake zal zijn van

onteigening. Artikel 6.13. lid 5 Wro geeft aan hoe de inbrengwaarde van grond moet worden

bepaald. Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van de grond

vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de

Onteigeningswet (de zogenoemde verkeerswaarde). Voor gronden, die onteigend worden of

waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden

verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet.

Voor een aantal percelen respectievelijk perceelsgedeelten, die niet in eigendom zijn van de

gemeente, is het noodzakelijk dat hier ontwikkeling plaatsvindt. Het gaat hierbij om de aanleg

van de waterslinger die in zijn geheel noodzakelijk is voor het functioneren van het

watersysteem. Aangezien op dit moment nog niet bekend is of de gronden minnelijk kunnen

worden verworven, kan niet worden uitgesloten dat de gronden uiteindelijk door middel van

onteigening verworven zullen moeten worden. Bij de taxatie is vooralsnog uitgegaan van de

verkeerwaarde.

De waarde van opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden

gesloopt, is hier niet van toepassing. De meeste gronden zijn reeds vrij van opstallen. De

voormalige graszaadhallen, die zich op het eigendom van Woonveste bevonden, zijn inmiddels

gesloopt. Er bevinden zich nog een schuur en een kas op eigendom van de gemeente die

gesloopt dienen te worden. De waarde van deze panden die zich in het exploitatiegebied

bevonden is buiten beschouwing gelaten.

41

De gronden in het exploitatiegebied zijn vrij van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit

of beperkt recht en zakelijke lasten. Kosten op grond van artikel 6.2.3 sub c Wro zijn daarom in

dit exploitatieplan niet aan de orde.

6.1.4. Planschaderisicoanalyse (artikel 6.2.4. l Bro)

Het planschadebedrag is op basis van verkenning vastgesteld. Het totaal van dit bedrag is

opgenomen als te verhalen kostenpost in het exploitatieplan. In paragraaf 6.1.12 is het bedrag

aan geraamde planschade opgenomen.

6.1.5. Sloop en sanering (artikel 6.2.3. d Bro)

De totale sloopkosten (dus exclusief de waarde van de opstallen) bedragen € 428.658,-. Hiervan

is per 1 januari 2013 88% gerealiseerd, hetgeen resulteert in een bedrag van € 378.658,-. In de

kostenraming is een raming opgenomen voor de nog te slopen opstallen en funderingen van €

50.000,-. Op de tekening (bijlage 6) is te zien welke panden gesloopt zijn of worden.

42

6.1.6. Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro)

Voor Geerpark zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Het Bro schaart de kosten en de ambtelijk

bestede uren van het verrichten van onderzoek onder de verhaalbare kostensoorten. In

Geerpark betreft het onderzoeken zoals in onderstaande tabel zijn aangegeven. De totale

nominale onderzoekskosten bedragen circa € 427.314,40 Van de totale onderzoekskosten is

86% gerealiseerd.

Onderzoekskosten Geraamd in euro

Besteed in euro

Totaal in euro Besteed procentueel

Bodemonderzoek 5.000,00 77.192,48 82.192,48 Wateropgave 16.460,00 172.106,89 188.566,89 Geluid- en luchtonderzoek

19.981,89 19.981,89

Archeologisch onderzoek

57.569,57 57.569,57

Flora/fauna/ecologisch onderzoek

15.410,00 15.410,00

Verkeersadvies 24.843,57 24.843,57 Explosievenonderzoek 19.000,00 19.000,00 Marktonderzoek uitgifteprijzen

16.800,00 16.800,00

Planschaderisicoanalyse 2.950,00 2.950,00 Totaal 60.210,00 367.104,40 427.314,40 86%

De kosten in bovenstaande tabel zijn in het exploitatieopzet verwerkt.

6.1.7. Bodemsanering en milieuhygiënische contouren (artikel 6.2.4.b en en d Bro)

Uit onderzoek, dat vóór het slopen van de panden is verricht, is gebleken dat er asbest in de

grond aanwezig is. Het gevonden asbest is tijdens de sloopwerkzaamheden afgevoerd. De

kosten daarvan zijn reeds opgenomen bij de gemaakte sloopkosten. Na het slopen en saneren

nabij de Mommersteeg (Morgen 1) is gebleken dat niet alle puin is verwijderd. De verwachting

is dat tijdens het bouwrijp maken nog kosten gemaakt moeten worden om het puin eruit te

zeven. Bovendien is de kans aanwezig dat tijdens het bouwrijp maken, met name tijdens de

aanleg van de riolering, verdere verontreinigingen zoals asbest worden gevonden. De kosten

van een eventuele sanering hiervan worden geraamd op een bedrag van € 50.000,00. Het

gedeelte van fase 1 (Morgen 1) omvat circa 2 hectare; de eenheidsprijs voor de sanering wordt

geraamd op € 2,50 per vierkante meter. Hiervan is tot nu toe 0% gerealiseerd.

Binnen het plangebied zijn geen maatregelen nodig voor de beperking van milieuhygiënische

contouren. Wel zijn buiten het plangebied maatregelen ten behoeve van Geerpark nodig. Om

43

de milieuhygiënische contouren te beperken is € 125.368,72 uitgegeven. Dit betreft het

verhogen van de geluidsschermen langs de A59 om wonen geluidstechnisch in Geerpark

mogelijk te maken. Dit is gelijktijdig uitgevoerd ten tijde van het aanbrengen van de

geluidsschermen. De kosten van deze maatregel zijn opgenomen in de kosten bouw- en

woonrijp maken.

Verder worden langs de Tuinbouwweg woningen met geluidwerende gevels gerealiseerd.

Hierdoor kunnen ten zuiden daarvan woningen gebouwd worden waar geluidwerende

voorzieningen niet nodig zijn. Dit brengt geen extra kosten met zich mee, maar wel een

faseringseis.

6.1.8. Kosten bouw- en woonrijp maken binnen het exploitatiegebied

Van toepassing is artikel 6.2.4.c Bro. De kosten voor het bouw- en woonrijp zijn gebaseerd op de

verschillende documenten en zoals omschreven in de paragrafen 4.1.1. t/m 4.1.5. Deze

documenten zijn tevens als bijlagen (bijlage 19 t/m 27) toegevoegd. Het bouwrijp maken

bestaat uit het terrein vrij maken, het ontgraven van de waterslinger en ophogen van het

terrein waar nodig, de aanleg van bouwwegen, de aanleg van riolering, de aanleg van

voorlopige straatverlichting, de aanleg van nutsvoorzieningen en andere gebruikelijke

werkzaamheden. Het woonrijp maken bestaat uit de definitieve inrichting van het openbaar

gebied, zoals de definitieve bestrating casu quo de afwerking daarvan, de aanleg van

straatverlichting, de aanleg van fietspaden, groenvoorzieningen en kunstwerken.

De totale nominale kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op € 19.972.337,60.

Van de totale kosten voor bouw- en woonrijp maken is 0,11% gerealiseerd. Het bestede bedrag

aan bouwrijp maken betreft kosten van inmeten en uitzetten van percelen, het klepelen van

terreinen en het verwijderen van pollen. Het bestede bedrag aan woonrijp maken betreft

kosten voor de waterslinger.

Kostenraming nog te besteden nominaal in euro

Besteed in euro Totaal in euro

Egaliseren 277.139,52 Grondwerk 1.196.745,27 Riolering 721.264,68 Kunstwerken 3.315.789,93 Verharding bouwrijp maken

6.517.360,33

Totaal bouwrijp maken

12.028.299,73 16.107,62 12.044.407,35

44

Verharding woonrijp maken

5.120.783,11

Straatmeubilair 246.346,24 Groen 2.313.458,17 Speeltoestellen 241.452,75 Totaal woonrijp maken

7.922.040,27 5.889,98 7.927.930,25

Totaal bouw- en woonrijp maken

19.950.340,00 21.997,60 19.972.337,60

Daarnaast is een bedrag van € 150.000 opgenomen om beeldende kunst te kunnen realiseren.

Tevens wordt € 100.000 gereserveerd om duurzame maatregelen in het openbare gebied te

kunnen realiseren, bijvoorbeeld door het plaatsen van zonnepanelen.

6.1.9. Buitenplanse kosten (artikel 6.2.4.e Bro)

Voor een exploitatiegebied kunnen voorzieningen of maatregelen nodig zijn die buiten het

exploitatiegebied liggen. In het geval van het plangebied Geerpark betreft dit een deel van de

waterstructuur, waarvan een deel van het ruimtegebruik is meegenomen in het exploitatieplan

van Geerpark, de aanleg van de rotondes en andere verkeerskundige voorzieningen. Er is sprake

van nut voor het exploitatiegebied (profijt). De uitgaven zouden niet zijn gedaan wanneer de

gebiedsontwikkeling niet had plaatsgevonden (toerekenbaarheid) en de kosten zijn op basis van

verwachte profijt verdeeld over de gebieden (proportionaliteit).

Geerpark wordt op bestaande ontsluitingswegen aangesloten door middel van twee rotondes.

De geraamde nominale kosten bedragen € 366.300,-. De kosten voor de aanleg van de rotondes

worden voor 100% aan Geerpark toegerekend.

De kosten aan de waterstructuur die qua ruimtegebruik en maatregelen deels binnen het

bestemmingsplan van Geerpark ligt, worden voor een deel toegerekend aan Geerpark. De

maatregelen die in de waterslinger worden aangebracht en het verlagen van het

oppervlaktewaterpeil maken onderdeel uit van deze waterstructuur, echter de kosten hieraan

zijn reeds opgenomen bij de kosten van het bouw- en woonrijp maken (€ 1.247.996, zijnde de

kosten aan de aanleg van het profiel). Deze kosten zijn voor 100% toe te rekenen aan Geerpark.

In de totale kosten voor het waterstructuurplan zitten ook de kosten van de waterslinger binnen

de plangrens van Geerpark opgenomen. Echter deze waterslinger is volledig nodig om Geerpark

hydrologisch neutraal te maken (zie ook paragraaf 4.1.3.). Daarnaast is deze waterslinger

onderdeel van het stedenbouwkundig plan van Geerpark en dan met name voor de Groene

structuur in Geerpark. Deze kosten horen volledig voor rekening van Geerpark te komen. Na

aftrek van de kosten resteert een bedrag van € 4.100.000,- dat benodigd is voor de aanpassing

van de waterstructuur. Deze structuur is met name nodig om Geerpark en de Grassen te kunnen

45

ontwikkelen om voldoende waterafvoer te kunnen garanderen zonder dat er problemen

ontstaan in Geerpark, de Grassen of het bestaand gebied. Daarnaast is deze waterstructuur ook

een verbetering voor het bestaand gebied.

Het Waterschap Aa en Maas doet een bijdrage van € 309.917,- ten behoeve van verbetering van

de bestaande waterhuishouding. De gemeente Heusden draagt € 900.000 bij ter verbetering

van de waterhuishouding voor het bestaand stedelijk gebied. Samen is dat € 1.209.917,-.

Wat resteert (€2.890.083,-) is evenredig toe te rekenen aan Geerpark als aan de nieuwbouwwijk

aan de oostzijde van Vlijmen, De Grassen. Beide gebieden bieden ruimte aan circa 800

woningen. 50% van deze € 2.890.083,-, zijnde € 1.445.041,- wordt dan ook toegerekend aan

Geerpark.

Tot slot wordt de aansluiting op de Rijksweg A59 (afrit 43) aangepast waar Geerpark profijt van

ondervindt. Op basis van verkeersonderzoek is gekeken naar de motorvoertuigbewegingen op

de vijf belangrijkste wegen rondom afrit 43. Op basis daarvan kan een percentage van 12,6%

aan Geerpark worden toegerekend. De totale kosten aan de aanpassing van deze afrit worden

geraamd op € 4.731.404,-. Aan Geerpark wordt dan ook circa 12,6%, zijnde € 596.157,-

toegerekend.

De totale kosten buiten het plangebied die zijn toe te rekenen aan Geerpark bedragen nominaal

€ 2.407.498,- en zijn in de begroting opgenomen onder ‘aanleg wegen’.

6.1.9.1. Geluidsschermen langs de A59

In 2010 is een overeenkomst gesloten tussen het Rijk en de gemeente. Het doel van de

overeenkomst is de beperking van de geluidsbelasting van de A59 op de woningen in de

gemeente Heusden. Hiervoor is het project ‘Schermen A59’ gestart.

Zelfs na het realiseren van de geluidschermen ten behoeve van de sanering van de

geluidsbelasting op de bestaande woningen bleek dat de woningen aan de zuidzijde van

Geerpark een te hoge geluidsbelasting hebben. Zonder extra maatregelen zouden deze

toekomstige woningen niet voldoen aan de voorkeursgrenswaarden.

In het bovengenoemde contract met het Rijk uit 2010 is opgenomen dat de gemeente een

tweetal geluidsschermen mag ophogen naar respectievelijk 5 en 6 meter ten behoeve van deze

woningen. Ook is overeengekomen met het Rijk dat de gemeente alleen de extra kosten ten

behoeve van de ophoging hoeft te financieren. Doordat de ophoging meegenomen kon worden

in de werkzaamheden van het Rijk zijn de kosten lager uitgevallen dan wanneer deze

maatregelen sec voor Geerpark uitgevoerd zouden worden.

In 2011 zijn de schermen (en de benodigde ophoging) gerealiseerd. De kosten voor deze

maatregel bedragen € 125.368,72 exclusief Btw.

46

6.1.9.2. Verkeersvoorziening aanpassing Wolput en aanleg rotendes

De komst van Geerpark zal extra motorvoertuigen generen. Dit extra verkeer zal de druk op afrit

43 (afrit Wolput) verder doen toenemen en brengt de noodzaak met zich mee tot herinrichting

van de Wolput. Een deel van de kosten, die voor de herinrichting gemaakt moeten worden,

dient derhalve naar rato ten laste te worden gebracht op Geerpark.

Geerpark ligt aan de westzijde van Vlijmen. Het autoverkeer wordt via twee inprikkers op de

ontsluitingsstructuur aangesloten. Aan de noordzijde wordt Geerpark ontsloten via de

Tuinbouwweg en aan de westzijde op de Abt van Engelenlaan. Op beide locaties zijn ten gunste

van de verkeersveiligheid, afwikkelingscapaciteit en de uniformiteit op de

gebiedsontsluitingswegen rotondes geprojecteerd. Deze rotondes worden uitsluitend ten

behoeve van Geerpark aangelegd. Indien Geerpark niet gerealiseerd zou worden, zou de aanleg

van de rotondes niet nodig zijn. De kosten van de rotondes dienen derhalve in het geheel

worden toegeschreven aan Geerpark.

6.1.10. Planvoorbereidingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro)

Voor de berekening van de planvoorbereidingskosten is een plankostenscan voor het hele

gebied Geerpark uitgevoerd.

De plankostenscan wordt beschreven in het ontwerp van een ministeriële regeling, gedateerd

januari 2010, zoals gepubliceerd door het toenmalige ministerie van VROM. De plankosten zijn

hier op gebaseerd. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming

van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen,

ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en VTU. Mochten er in de definitieve

regeling wijzigingen ten opzichte van bovengenoemde versie optreden dan wordt bij de

eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen aangepast.

Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot een totaal bedrag aan

plankosten van € 7.415.756,-. Dit bedrag wordt gefaseerd over de jaren waarin het gebied tot

ontwikkeling komt. Het ingevulde model behoort als bijlage 31 tot dit exploitatieplan.

6.1.11. Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)

Het gaat hier om kosten die gedurende de grondexploitatie nodig zijn, bijvoorbeeld om het

terrein of voorzieningen te beschermen of bruikbaar te houden. De kosten van het tijdelijk

beheer lopen door totdat voorzieningen en gebieden formeel zijn opgeleverd. Er wordt vanuit

gegaan dat de opbrengsten uit tijdelijke verhuur de beheerskosten dekken. Deze kosten zijn

daarom per saldo op nihil geraamd. De reeds gemaakte kosten aan tijdelijk beheer bedragen tot

1 januari 2013 € -/- 60.572,61. Dit betreft met name ontvangen huren en pachten.

47

6.1.12. Overzicht van de kosten

In onderstaande tabel is een overzicht van de kosten gegeven in nominale bedragen.

Raming van de inbrengwaarden

Wro Bro Bro Omschrijving Nominaal in euro

6.13.1 c 6.2.3. a Gronden1 15.117.009 6.13.1 c 6.2.3. b Opstallen 0,00 6.13.1 c 6.2.3. c Vrij van rechten 0,00 6.13.1 c 6.2.3. d sloopkosten 428.658 Subtotaal 15.545.667 6.13.1 c 6.2.3. a Gronden2 1.041.425 6.13.1 c 6.2.3. b Opstallen 0,00 6.13.1 c 6.2.3. c Vrij van rechten 0,00 6.13.1 c 6.2.3. d Sloopkosten 0,00 Subtotaal 1.041.425 Totaal van de inbrengwaarden

16.587.092

Raming van andere kosten

Wro Bro Bro Omschrijving Nominaal in euro

6.13.1 c 6.2.4. a Onderzoek 427.314 6.13.1 c 6.2.4. b Bodemsanering en

grondwerken 2.985.033

6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. a Aanleg nutsvoorzieningen

100.000

6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. b Aanleg riolering 721.265 6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. c Aanleg wegen e.d. 13.508.892 6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. d Aanleg OV infra 0,00 6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. e Aanleg groen 2.319.348 6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. f Openbare verlichting 0,00 6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. g Straatmeubilair 637.799 6.13.1 c 6.2.4. c 6.2.5. h Gebouwde

parkeervoorzieningen 0,00

6.13.1 c 6.2.4. d Maatregelen 125.369 6.13.1 c 6.2.4. e 6.2.5. a Kosten buiten

exploitatiegebied 0,00

6.13.1 c 6.2.4. e 6.2.5. c Aanleg wegen e.d.3 2.407.498 6.13.1 c 6.2.4. f Kosten voor 0,00

1 Gronden gemeente, Woonveste en Waterschap

2 Gronden Kleine Meijerij

3 Rotondes, aanpassing aansluiting A59 en waterberging buitenplans

48

toekomstige locaties 6.13.1 c 6.2.4. g VTU 3.205.234 6.13.1 c 6.2.4. h Opstellen ruimtelijke

plannen 104.435

6.13.1 c 6.2.4. i Ontwerpcompetities 0,00 6.13.1 c 6.2.4. j Gemeentelijke

apparaatskosten 4.106.087

6.13.1 c 6.2.4. k Tijdelijk beheer -/- 60.573 6.13.1 c 6.2.4. l Raming planschade 200.000 6.13.1 c 6.2.4. m Niet terugvorderbare

belasting 0,00

6.13.1 c 6.2.4. n Rente 46.482 Totaal overige kosten

30.834.184

Totaal alle kosten 47.421.275

6.3. Verklaring bovenwijkse kosten

6.3.1. Waterstructuur

De huidige situatie van Geerpark is een landbouwkundige situatie, grenzend aan het bestaand

stedelijk gebied. Kwantitatief geldt dat er sprake is van de landbouwkundige afvoer van water.

Op basis van de afvoercoefficientenkaart is de afvoer 0,67 liter per seconde per hectare. Vanuit

het Drongelens Kanaal laat het Waterschap water in voor wateraanvoer voor de

kassengebieden ten noorden en westen van Vlijmen. Dit water stroomt via de Loonse Vaart

richting Nieuwkuijk, waar het onder de snelweg doorgaat. De hoofdloop vervolgt zijn weg ten

oosten van Mariënkroon naar het noorden. Er zijn twee zijtakken (Geersloot) die naar het

oosten lopen, door de bestaande kern Vlijmen naar het gebied van de toekomstige woonwijk

‘De Grassen’. Beide zijtakken zijn aanvoersloten voor landbouw.

Geerpark heeft een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid en biodiversiteit. Naast het

ontwikkelen van Geerpark spelen er waterproblemen in bestaand stedelijk gebied en wordt in

het oosten van Vlijmen de woonwijk ‘De Grassen’ ontwikkeld. De gemeente Heusden en het

waterschap Aa en Maas hebben voor de drie deelgebieden tezamen een plan ontwikkeld:

‘Waterstructuurplan Vlijmen Noord’. De inhoudelijke beschrijving van de toekomstige situatie,

de berekeningen en uitgangspunten zijn opgenomen in het Waterstructuurplan (bijlage 21).

Huishoudelijk afvalwater krijgt in Geerpark een eigen verzamel- en transportsysteem waarmee

vervuiling van lokaal oppervlaktewater is uitgesloten. Centrale afvalwaterbehandeling vindt

plaats in de rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) te ’s-Hertogenbosch. De capaciteit van het

transportsysteem en de RWZI is voldoende om dit extra afvalwater uit Geerpark te verwerken.

49

Als (toekomstig) alternatief voor de centrale afvalwaterbehandeling kan gedacht worden aan

locale afvalwaterbehandeling (decentraal). Het plan anticipeert hierop door

afvalwaterbehandeling nu al mogelijk te maken in de bestemmingen groen, water en wonen.

6.4. Exploitatiebijdrage per eigenaar

Voor de onderbouwing van functionaliteit en de toerekening van de kosten wordt tevens

verwezen naar paragraaf 6.1.19. De totale inbrengwaarde van de gronden per 1 januari 2013

bedraagt € 16.158.434,-,. In bijlage 30 is het taxatierapport opgenomen. De inbrengwaarde

uitgesplitst naar eigenaar is te zien in onderstaande tabel.

Inbrengwaarde per eigenaar Oppervlakte in ha Bedrag in euro

Gemeente 16.45.20 4.364.139 Woonveste 27.86.68 10.587.980 De Kleine Meierij/Meijer Jongen bv

02.54.50 699.875

DKM Projecten BV 01.24.20 341.550 Waterschap 00.59.96 164.890 Totaal 48.70.54 16.158.434

6.5. Opbrengsten

In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke

opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan is vastgelegd in artikel 6.2.7a

van het Bro.

6.5.1. Opbrengsten gronduitgifte (artikel 6.2.7.a Bro)

De opbrengsten bestaan uit de uitgifte van bouwrijpe grond ten behoeve van woningbouw. De

raming is gebaseerd op een proefverkaveling waarbij het maximum toelaatbare aantal van

maximaal 800 woningen is opgenomen. De opbrengsten zijn bepaald conform het

gemeentelijke beleid zoals verwoord in de Nota Grondprijzen 2013. De kavels voor particulier

opdrachtgeverschap hebben een gemiddelde grondprijs per vierkante meter. Voor sociale huur

geldt een vastgestelde kavelprijs. Bij de projectmatig gebouwde huur- en koopwoningen wordt

de grondprijs residueel bepaald. Dit betekent dat van de VON-prijs exclusief BTW de

bouwkosten worden afgetrokken. Bij deze bouwkosten is rekening gehouden met de voor dit

plan geldende EPC norm. Wat resteert is de grondprijs voor dit woningtype. Aangezien de

daadwerkelijke VON-prijzen en bouwkosten niet bekend zijn (het bouwprogramma is slechts op

hoofdlijnen), is gerekend met genormeerde bedragen en een beperkt aantal woningtypen en

grootten. Deze grondprijzen zijn getoetst door een ter zake kundig onafhankelijk bureau,

50

waarvan het resultaat in bijlage 32 zichtbaar is. De grondprijzen zijn door dit bureau als

realistisch en marktconform beschouwd, gegeven de huidige economische situatie en

kwaliteiten van het gebied.

Bovengenoemd grondprijsbeleid leidt voor de berekening van de grondopbrengsten in de

verschillende categorieën in dit exploitatieplan tot de onderstaande grondprijs bepalingen per

categorie. Voor de meeste categorieën geldt dat de grondprijs per kavel direct volgt uit

bovenstaand grondprijsbeleid. Voor de projectmatig te ontwikkelen koopwoningen is bij het

ontbreken van concrete bouwplannen de grondquote aangehouden en een nadere relatie

gelegd tussen kavelafmeting en VON-prijs om de grondwaarde per kavel te kunnen bepalen.

Vrijstaand 2^1-kap Tussenwoning Hoekwoning Gestapeld Totaal

Koop 181 142 101 136 560 Grondprijs € 330,-/m2 € 77.627,- € 52.418,- € 43.749,- Huur 161 34 36 231 Grondprijs € 25.563,- € 25.563,- € 20.450,-

Op de Kaart uitgifteprijzen is aangegeven welke woningbouwcategorieën zijn voorzien op welke

kavels.

51

Het bovenstaande leidt tot een berekende grondopbrengst van € 57.843.103.

6.5.2. Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro)

Er is voor een bedrag van € 225.000,00 aan subsidies ontvangen Deze subsidies zijn bestemd

voor de uitvoering van de duurzaamheidsambities van Geerpark. Dit bedrag wordt van de te

verhalen kosten afgetrokken.

52

7 Resultaat en toerekening van de kosten

7.1. Omvang kostenverhaal

Vervolgens is de hoogte van de opbrengsten bepaald, het Bro definieert de opbrengstenzijde

van de grondexploitatie in artikel 6.2.7 als volgt:

Uitgifte van de gronden in het exploitatiegebied;

Bijdragen en subsidies van de gemeente;

Bijdragen en subsidies van derden;

Opbrengsten welke worden verkregen of toegekend i.v.m. het in exploitatie brengen van

gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

Bij de omvang van het kostenverhaal dient rekening te worden gehouden met de zogenaamde

macro-aftopping, zoals bepaald in artikel 6.16 van de Wro. Dat wil zeggen dat voor het bepalen

van de hoogte van de te verhalen kosten geldt dat de verhaalbare kosten (inclusief

inbrengwaarde) niet hoger kunnen zijn dan de opbrengsten uit het plan. Op basis van deze

informatie zijn de berekeningen in de exploitatieopzet gemaakt, waarbij zowel de kosten als de

opbrengsten door middel van een contante waardeberekening vergelijkbaar zijn gemaakt.

Hieruit blijkt dat de contante waarde van de verwachte opbrengsten hoger is dan de contante

waarde van de te verwachten kosten. Daarmee kan geconcludeerd worden dat 100% van de

kosten van het plan verhaald kunnen worden op de ontwikkelende partijen.

7.2. Resultaat

7.2.1. Grondgebruikkaart

Via de Kaart Woningtypologieën per deelfase, paragraaf 6.5.1. en bijlage 7, wordt duidelijk

gemaakt met welk toekomstig gebruik de eigenaren in het plan te maken krijgen. Eigenaren

kunnen daaruit afleiden welk grondgebruik op hun eigendommen is geprojecteerd. In bijlage

10.32 kan vervolgens worden opgezocht welke grondwaarden (opbrengstpotentieel) per fase te

verwachten is.

7.2.2. Resultaat

Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen zijn de kosten en

opbrengsten in de tijd gefaseerd. In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij

53

gebruikte parameters. Deze leiden uiteindelijk tot het netto contante resultaat per 1 januari

2013.

7.2.3. Parameters

Zowel de kosten als de opbrengsten hebben als peildatum 1 januari 2013. Dit betekent dat,

afhankelijk van het tijdstip van werkelijke besteding van de kosten en werkelijke ontvangst van

de opbrengsten, deze bedragen onderhevig kunnen zijn aan inflatie. Op het moment van

werkelijke besteding zal het dan geldende prijspeil bepalend zijn. In het exploitatieplan is een

inschatting gemaakt van deze toekomstige inflatie, omdat deze van invloed is op de contante

waarde van de exploitatiebijdrage. Verwacht wordt dat de kosten in 2013 nog niet stijgen, maar

vanaf 2014 jaarlijks met 2%. De opbrengsten zullen ook in 2013 nog niet stijgen, maar vanaf

2014 met 1%.

In de tabel van paragraaf 6.1.1. staan de projectparameters weergegeven waar in de

exploitatieopzet mee is gerekend.

7.2.4. Fasering

Om rekening te kunnen houden met kosten- en opbrengstenstijging en rentekosten en

opbrengsten is een fasering van de kosten en opbrengsten noodzakelijk. De fasering van

Geerpark is in tabel 5.2. opgenomen. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft

uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie. De totale kostenstijging

over de gehele planperiode is € 2.875.203,-. de opbrengstenstijging is geraamd op € 2.953.148,-.

De rentekosten bedragen € 2.838.598,-. Dit is het gevolg van het eerst moeten maken van

kosten (bouwrijp maken, inbrengwaarde) alvorens de opbrengsten worden gerealiseerd. Dit is

te zien in de Exploitatieberekening exploitatieplan, bijlage 10.30.

7.2.5. Resultaat in netto contante waarde

In onderstaande tabel is het resultaat weergegeven. Hieruit blijkt dat voorliggend plan op basis

van de exploitatieopzet een voorzien positief saldo laat zien van € 4.924.623,- op contante

waarde per 1 januari 2013.

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro) . Als de totale netto

contante kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties,

hoger zijn dan de geraamde netto contante opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts

kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante opbrengsten uit

gronduitgifte. Dit wordt de macro aftopping genoemd.

54

Met andere woorden: als de contante waarde van alle gronduitgifteopbrengsten hoger is dan de

contante waarde van de kosten, zijn alle kosten verhaalbaar. Uit onderstaande tabel is op te

maken dat dit laatste in dit plan aan de orde is en er geen sprake is van macro aftopping.

Macro-aftopping (artikel 6.16 Wro)

Contante waarde kosten € 43.989.419,03 Contante waarde bijdragen € 225.000,00 Contante waarde bruto te verhalen kosten € 43.764.419,03 Contante waarde opbrengsten € 48.711.091,98 Contante waarde netto te verhalen kosten € 43.764.419,03 90%

In totaal wordt € 43.764.419,03 verhaald op contante waarde peildatum 1 januari 2013. Indien

het kostenverhaal later plaatsvindt wordt het bedrag verhoogd met rente.

7.2.6. Berekening exploitatiebijdrage

In artikel 6.18 Wro is bepaald op welke wijze de toedeling van de te verhalen kosten, zoals in de

voorgaande paragraaf vastgesteld op € 43.764.419,03 wordt berekend. Dit dient plaats te

vinden aan de hand van door de gemeente te bepalen gewogen eenheden. De gemeente

hanteert voor dit plan de grondopbrengsten conform bijlage 32 als gewogen basiseenheid.

Basiseenheid is 1 projectmatig gebouwde woning door Overige eigenaren

Programma Basiseenheden Nominale uitgirfteprijs per eenheid

Contante uitgifteprijs per eenheid

Gewichtsfactor Programma totaal

Programma derden

Gewogen eenheden totaal

Gewogen eenheden derden

Woningbouw Gestapeld Stuks € 20.450 19.572 0,394 36 14 Tussenwoning, huur

Stuks € 25.563 22.124 0,445 161 72

Hoekwoning, huur Stuks € 25.563 22.124 0,445 34 15 Po4 overige eigenaren

Stuks € 166.275 141.903 2,857 167 477

Po derden Stuks € 149.089 111.257 2,240 14 14 31 31 Pg5 overige eigenaren

Stuks € 58.714 49.664 1,000 318 318

Pg derden Stuks € 58.952 43.370 0,873 61 61 53 53 Totaal 791 75 981 85

4 Po = particulier opdrachtgeverschap

5 Pg = projectmatig gebouwd

55

Maximaal te verhalen kosten

Netto contant 43.764.419

Som der gewogen eenheden

981

Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

44.620

Te verhalen op derden

3.784.457

Af: inbrengwaarde en eigen kosten

1.021.201

Resteert netto te verhalen kosten

2.763.255

Door de netto contante waarde van de te verhalen kosten te delen door de totaal gewogen

eenheden wordt de bruto-exploitatiebijdrage per gewogen eenheid bepaald. De

exploitatiebijdrage is hier uitgedrukt in contante waarde per 1-1-2013. Eigenaren/exploitanten

kunnen op basis van deze bijlage berekenen welke bruto exploitatiebijdrage ze voor de

bouwkavels op hun gronden verschuldigd zijn. Op deze bruto exploitatiebijdrage wordt de

inbrengwaarde en de eventuele kosten van zelf verrichte werkzaamheden die exploitant heeft

uitgevoerd in mindering gebracht.

De kosten worden omgeslagen over alle percelen waarop aangewezen bouwplannen zijn

voorzien en die grondopbrengsten opleveren (bestaande te handhaven bebouwing is derhalve

uitgezonderd). Per gronduitgiftecategorie wordt aan de hand van de uitgifteprijs vastgesteld

wat de relatieve bijdrage is. Functies met een hoge uitgifteprijs betalen meer dan functies met

een lage. De te verhalen kosten worden toegerekend aan de uit te geven gronden waarbij de

grondslag 1 projectmatig gebouwde woning is.

Maximaal te verhalen kosten

Netto contant € 43.764.419,03

Som der gewogen eenheden Netto contant € 48.711.091,98 Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid

€ 0,90

7.2.7. Gerealiseerde kosten

Per 1 januari 2013 is een deel van de kosten reeds gemaakt. Het betreft een bedrag van €

879.038,14 dat besteed is aan onderzoekskosten, sloopkosten, beheerkosten, kosten buiten het

plangebied en rentelasten over de voorgaande posten. In totaal gaat het hier om 2 % van de

totale kosten..

56

7.3. Toerekening van de kosten

Artikel 6.18 Wro geeft aan op welke wijze de bijdrage per eigenaar dient te worden berekend.

Ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage worden in het exploitatieplan

uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig kan binnen de categorieën een verder onderscheid

worden gemaakt. Per onderscheiden categorie wordt een basiseenheid vastgesteld in een

hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meter

vloeroppervlakte of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Door elke basiseenheid te

vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor worden gewogen

eenheden vastgesteld. De gewogen eenheden in het exploitatiegebied worden bij elkaar

opgeteld. Het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid is het ten hoogste verhaalbare bedrag

(artikel 6.18 Wro).

De kosten worden omgeslagen over alle percelen waarop aangewezen bouwplannen zijn

voorzien en die grondopbrengsten opleveren (bestaande te handhaven bebouwing is derhalve

uitgezonderd). Per gronduitgiftecategorie wordt aan de hand van de uitgifteprijs vastgesteld

wat de relatieve bijdrage is. Functies met een hoge uitgifteprijs betalen meer dan functies met

een lage. De te verhalen kosten worden toegerekend aan de uit te geven gronden waarbij de

grondslag één projectmatig gebouwde woning is.

57

8 Juridische aspecten

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de rechtsgevolgen van het exploitatieplan, de

vaststellingsprocedure en de herzieningsprocedure.

8.1. Rechtsgevolgen

Een exploitatieplan heeft een aantal rechtsgevolgen. Het belangrijkste rechtsgevolg is dat aan

de omgevingsvergunning een voorschrift kan worden verbonden tot betaling van een

exploitatiebijdrage. In de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is voorts geregeld

dat een omgevingsvergunning geweigerd moet worden bij strijdigheid met een exploitatieplan

(artikel 2.10 Wabo). In artikel 3.5 van de Wabo wordt eveneens geregeld dat zolang een

exploitatieplan niet onherroepelijk is, het College van burgemeester en wethouders een

aanvraag om een omgevingsvergunning moet aanhouden. Wordt in strijd gehandeld met

bepalingen uit het exploitatieplan, dan is het college op grond van artikel 7 Wro en artikel 5.2

van de Wabo bevoegd om handhavend op te treden.

8.2. Procedures

8.2.1. Bestemmingsplan

In artikel 3.1. lid 2 Wro is geregeld dat een bestemmingsplan een maximale looptijd heeft van

tien jaar. De gemeenteraad heeft de bevoegdheid om, indien hij van oordeel is dat de in het

bestemmingsplan aangewezen bestemmingen en de met het oog daarop gegeven regels in

overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening, in afwijking van het tweede lid, te

besluiten tot verlenging van de periode van tien jaar, genoemd in dat lid, met tien jaar.

Het toenmalige Ministerie van VROM is van oordeel dat uit de jurisprudentie moet worden

afgeleid dat, uit het oogpunt van rechtszekerheid, een nieuwe bestemming binnen tien jaar

uitgevoerd moet kunnen worden, althans er moet een reëel zicht zijn op uitvoering binnen tien

jaar. Daarbij kan uitvoering zo worden gelezen dat gestart moet zijn met de feitelijke uitvoering,

bijvoorbeeld het bouwrijp maken. De exploitatie op zich mag dus nog wel enkele jaren

doorlopen. Een bestemmingsplan moet er daarom in voorzien dat er binnen tien jaar moet zijn

gestart met de realisatie.

Het exploitatieplan gaat uit van een ontwikkeling binnen een periode van de bedoelde tien jaar

en van afronding van de grondexploitatie in het elfde jaar.

58

8.2.2. Exploitatieplan

Het exploitatieplan wordt voorbereid met inachtneming van de uniforme openbare

voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht, met dien

verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging tevens geschiedt aan degenen die in het

Kadaster als eigenaar van de gronden in het exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van

het exploitatieplan en het ontwerpbesluit tot vaststelling van het exploitatieplan liggen

gedurende zes weken ter inzage in de gemeentehuizen Vlijmen en Drunen. Gedurende deze

periode kunnen belanghebbenden hun zienswijze mondeling of schriftelijk naar voren brengen

bij de gemeenteraad. Vervolgens zal de gemeenteraad het exploitatieplan gelijktijdig met het

bestemmingsplan Geerpark vaststellen en bekend maken. Na bekendmaking van de vaststelling

van het exploitatieplan kan binnen zes weken beroep worden ingesteld bij de Afdeling

Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen

zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van het

exploitatieplan.

Verder wordt voor alle kadastrale percelen waarvoor de verplichting bestaat aan een

omgevingsvergunning een voorschrift tot betaling van een exploitatiebijdrage te verbinden, een

aantekening ingeschreven in het gemeentelijke register van publiekrechtelijke beperkingen

onroerende zaken.

8.2.3. Herzieningsprocedure

Het exploitatieplan moet ten minste eenmaal per jaar worden herzien, voor het eerst binnen

een jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan, totdat alle werken,

werkzaamheden en bouwwerken die voorzien in het exploitatieplan zijn gerealiseerd. Deze

herziening vindt plaats los van het bestemmingsplan. Alleen indien de herziening van het

exploitatieplan zou leiden tot strijdigheid met het bestemmingsplan, moet tegelijkertijd het

bestemmingsplan herzien worden.

Er zijn twee soorten herzieningen:

een herziening van uitsluitend niet-structurele onderwerpen;

een herziening die (mede) structurele onderwerpen van het exploitatieplan betreft.

Een herziening heeft geen gevolgen voor reeds verleende omgevingsvergunningen, maar wel

voor nog niet verleende omgevingsvergunningen waarbij een exploitatiebijdrage in rekening

wordt gebracht.

Niet-structurele herziening

Er is sprake van een niet-structurele herziening voor zover de herziening uitsluitend betrekking

heeft op:

Uitwerking en detaillering van de ramingen van kosten en opbrengsten;

59

Aanpassing van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven

methoden van indexering;

Vervanging van de ramingen van de gemeentelijke kosten door gerealiseerde kosten;

Andere niet-structurele onderdelen.

Een niet-structurele herziening van een exploitatieplan wordt vastgesteld door de

gemeenteraad en treedt in werking na bekendmaking in een huis-aan-huisblad of op een andere

gebruikelijke wijze. De herziening is vrijgesteld van een verplichte voorbereidingsprocedure en

er is geen bezwaar of beroep mogelijk.

Structurele herziening

Indien geen sprake is van een niet-structurele herziening, zoals hiervoor is aangegeven, dan is er

sprake van een structurele herziening. Deze herziening dient te worden voorbereid met

inachtneming van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de

Algemene wet bestuursrecht, met dien verstande dat de kennisgeving van de terinzagelegging

tevens geschiedt aan degenen die in het Kadaster als eigenaar van de gronden in het

exploitatiegebied staan vermeld. Het ontwerp van de herziening dient gedurende een periode

van zes weken ter inzage te worden gelegd. Belanghebbenden kunnen gedurende deze periode

hun zienswijze mondeling of schriftelijk naar voren brengen. Na vaststelling en bekendmaking

van de herziening kan binnen zes weken beroep worden ingesteld bij de Afdeling

Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Er staat echter geen beroep open als geen

zienswijze is ingediend, tenzij het beroep zich richt tegen een wijziging bij de vaststelling van de

herziening.

8.2.4. Eindafrekening exploitatiebijdrage

Een aanvrager van een omgevingsvergunning betaalt bij het verlenen van de

omgevingsvergunning een bijdrage die gebaseerd is op (de laatste herziening van) het

exploitatieplan. Het kan zijn dat achteraf de totale kosten van de exploitatie lager blijken te zijn,

waardoor de aanvrager een te hoge bijdrage heeft betaald. Aan het einde van de

exploitatieperiode stellen burgemeester en wethouders binnen drie maanden na de uitvoering

van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, een

afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). De betaalde exploitatiebijdragen

worden herberekend volgens artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een

herberekende exploitatiebijdrage meer dan 5% lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de

gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan 5%, naar evenredigheid met rente

terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens

rechtsopvolger). Indien de uiteindelijke kosten hoger zijn dan de betaalde bijdrage, is dit risico

60

voor rekening van de gemeente. Indien de aanvrager een overeenkomst met de gemeente heeft

gesloten, vindt geen terugbetaling van het verschil plaats, tenzij ter zake in de overeenkomst

hiervoor bepalingen zijn opgenomen. Deze bepalingen kunnen dan ook eventuele bijbetalingen

regelen.

61

9 Voorschriften en regels

Artikel 1: Begrippen

Tenzij anders vermeld gelden de definities en begrippen die in het bestemmingsplan Geerpark

zijn opgenomen ook voor het exploitatieplan, voorzover deze begrippen ook in het

exploitatieplan voorkomen.

Daarnaast geldt dat in deze regels wordt verstaan onder:

Aanbestedingsprotocol: Een document waarin staan aangegeven voor welke werken en

werkzaamheden welke vorm van aanbesteding wordt gekozen.

Aanbestedingsverslag: Een document waarin staat aangegeven hoe het proces van

aanbesteding is verlopen en waarin een voorgenomen besluit tot gunning van de werken en

werkzaamheden zijn opgenomen.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro): Besluit van 21 april 2008 tot uitvoering van de Wet

ruimtelijke ordening, inclusief hierin aangebrachte wijzigingen.

Bestemmingsplan: Het bestemmingsplan Geerpark van de gemeente Heusden, bestaande uit

regels, een toelichting en een plankaart.

Bouwweg: Een weg al dan niet met een tijdelijk karakter ten behoeve van het ontsluiten van de

kavels in het uitgeefbare gebied, die voldoet aan de eisen zoals in de voorschriften van dit

hoofdstuk zijn gesteld.

Deelfase: fase zoals aangeduid op de bijlage fasering.

Eigenaar: De rechthebbende van een eigendom die ingeschreven staat bij het Kadaster.

Exploitatiegrens: De grens van het exploitatiegebied zoals weergegeven op bijlage 1 van dit

exploitatieplan.

Fasering: Ontwikkeling van het plangebied in de tijd zoals opgenomen in de paragrafen 4.2.1.1.,

4.2.1.2. en 5.2 en in de bijlagen 8 tot en met 17.

62

Flora- en faunawet: Wet van 25 mei 1998, houdende regels ter bescherming van in het wild

levende planten- en diersoorten.

Locatie-eisen: Eisen zoals opgenomen in paragraaf 4 van dit exploitatieplan en in de bijlagen 19

tot en met 27.

Masterplan Geerpark: Stedenbouwkundig plan en kwaliteitsinstrumentarium van oktober 2012.

Sociale huurwoning: een huurwoning als bedoeld in artikel 1.1.1, sub d, Besluit ruimtelijke

ordening.

Stedenbouwkundig plan: het masterplan Geerpark, van oktober 2012.

Wet ruimtelijke ordening (Wro): Wet van 20 oktober 2006, bevattende regels omtrent de

ruimtelijke ordening.

Artikel 2: Faseringen en koppelingen

Artikel 2.1. Faseringen en tijdvakken

Voor de fasering van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de verlening van de

omgevingsvergunning voor bouwen en het woonrijp maken gelden de faseringen met

bijbehorende tijdvakken zoals opgenomen in tabel 5.2. en zoals aangegeven op de kaart

faseringen, bijlage 8.

Artikel 2.2. Koppelingen

1. Een omgevingvergunning voor bouwen voor een deelfase wordt niet verleend zolang het

bouwrijp maken van de desbetreffende deelfase niet is afgerond. Omgevingsvergunningen

voor bouwen worden niet eerder verleend dan het beginjaartal zoals aangegeven in tabel

5.2. in de kolom ‘Omgevingsvergunningen’.

2. In een deelfase kan niet eerder worden gestart met bouwrijp maken of met woonrijp maken

dan het beginjaartal zoals voor de desbetreffende deelfase is aangegeven in tabel van

paragraaf 5.2. in de kolom ‘Bouwrijp’ respectievelijk in de kolom ‘Woonrijp’.

3. Kabels en leidingen die onder de waterslinger doorkruisen, dienen door middel van een

boring dan wel in het geval van het dieper aanleggen met behulp van een boring te worden

aangelegd.

63

4. Het is verboden deelfase 1a bouwrijp te maken voordat een tweetal duikers als tijdelijke

maatregel is aangelegd, er een tijdelijke bouwstraat over de parkeerkoffer naar de

Priemsteeg is aangelegd en achter het pand Mommersteeg een sloot is gegraven op de

locatie van de toekomstige waterslinger, een en ander zoals in paragraaf 5.2.2.1. is

verwoord.

5. Het is verboden deelfase 1b bouwrijp te maken voordat de leggerwatergang van het

Waterschap is omgelegd door middel van het aanleggen van het grootste gedeelte van de

waterslinger, het peil in de noordelijke watergang niet het peil heeft van 1,60 + NAP, een

bouwstraat is aangelegd met een tijdelijke aansluiting op de Mortelweg, er een tweetal

duikers is aangelegd, in het noordelijke gedeelte de waterslinger direct is aangelegd en het

peil in de noordelijke watergang het peil van 1,30 + NAP niet heeft bereikt, een en ander

zoals in paragraaf 5.2.2.2. is verwoord.

6. Het is verboden deelfase 1c bouwrijp te maken voordat aan de bestaande Mortelweg

riolering, kabels en leidingen zijn aangelegd, de uitbreiding richting de Abt van Engelenlaan

gerealiseerd is, de bestaande Mortelweg verbreed is naar het toekomstige profiel, de

waterberging ten noordwesten aangelegd is, de waterslinger via een sloot verbonden is met

de waterberging ten noordoosten, het zuidelijke gedeelte van de waterslinger is aangelegd

en het centrale park is ingericht, een en ander zoals in paragraaf 5.2.2.3. is verwoord.

7. Het is verboden fase 2a bouwrijp te maken voordat het gebied door middel van twee aan te

leggen bouwstraten over de grond van fase 2c is ontsloten, er twee duikers en ten zuiden

van het gebied een stuk waterslinger zijn aangelegd en de in fase 1c aangelegde sloot,

gelegen ten oosten van het gebied, ingericht is als waterslinger, een en ander zoals in

paragraaf 5.2.3.1. is verwoord.

8. Het is verboden fase 2b bouwrijp te maken voordat een tweetal duikers is aangelegd, er een

omleiding voor de afvoer van het overstortwater van Vlijmen is gerealiseerd, de noordelijke

waterslinger afgerond is en op de kruising van de bouwstraten en de waterslinger op een

tweetal plaatsen een duiker is aangelegd, een en ander zoals in paragraaf 5.2.3.2. is

verwoord.

9. Het is verboden deelfase 2c bouwrijp te maken voordat het bestaande pad richting de

Tuinbouwweg aan de oostzijde van deze fase als bouwstraat is ingericht, de definitieve

inrichting van de hoofdinfrastructuur ten oosten van de woningen is afgerond en het

centrale park definitief is ingericht, een en ander zoals in paragraaf 5.2.3.3. is verwoord.

10. Het is verboden deelfase 3 bouwrijp te maken voordat via de Priemsteeg een tijdelijke

bouwstraat is aangelegd en er ten behoeve van de waterberging een appendix aan de

waterslinger is gemaakt, een en ander zoals in paragraaf 5.2.4. is verwoord.

64

Artikel 3: Eisen voor de werken en werkzaamheden

Artikel 3.1. Bouwrijp maken uitgeefbaar gebied

Het bouwrijp maken van de uitgeefbare delen in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de

eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.1., en de bijlagen 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26 en 27.

Artikel 3.2. Aanleg nutsvoorzieningen

De aanleg van de nutsvoorzieningen in het exploitatiegebied vindt plaats volgens de eisen zoals

genoemd in paragraaf 4.1.2. De aanleg vindt plaats binnen de tijdvakken zoals aangegeven in

de in artikel 2.1. genoemde tabel, in de kolom ‘Bouwrijp’.

Artikel 3.3. Aanleg water(slinger)

De aanleg van het water respectievelijk de waterslinger in het exploitatiegebied vindt plaats

volgens de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.3. en de bijlagen 21 en 22.

Artikel 3.4. Aanleg en inrichting parkkamer

De aanleg en inrichting van de centrale parkkamer in het exploitatiegebied vindt plaats volgens

de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.4 en de bijlagen 21 en 22.

Artikel 3.5. Woonrijp maken en inrichten openbare ruimte

Het woonrijp maken en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatieplan vindt plaats

volgens de eisen zoals genoemd in paragraaf 4.1.5. en de bijlagen 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25 en

26.

Artikel 4: Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden

Artikel 4.1. Goedkeuring plan van aanpak

1. Het proces van bouwrijp maken van het exploitatiegebied, aanleg nutsvoorzieningen, aanleg

water(slinger), aanleg en inrichting parkkamer, woonrijp maken en inrichten openbare

ruimte tot en met de overdracht van de openbare ruimte aan de gemeente dient te worden

beschreven in een plan van aanpak. Dit plan dient te voldoen aan het ‘PIOR gemeente

Heusden’.

2. Het is verboden te starten met de uitvoering van werken en werkzaamheden, als bedoeld in

het eerste lid van onderhavig artikel, voordat het plan van aanpak ter goedkeuring is

voorgelegd aan en is goedgekeurd door burgemeester en wethouders.

65

3. Het is verboden de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het

exploitatiegebied, als bedoeld in het eerste lid van onderhavig artikel, uit te voeren in strijd

met het door burgemeester en wethouders goedgekeurde plan van aanpak als bedoeld in

het eerste lid van onderhavig artikel.

Artikel 4.2. Aanbesteding

1. Het is verboden opdrachten aan derden te verstrekken die in strijd zijn met de Europese

regels en beginselen die voor aanbesteding gelden, zoals vervat in het Besluit

aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao).

2. Voorafgaand aan de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken en

werkzaamheden wordt een aanbestedingsprotocol aan burgemeester en wethouders ter

goedkeuring voorgelegd.

3. Burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na ontvangst van het

aanbestedingsprotocol omtrent de goedkeuring ervan. Burgemeester en wethouders

kunnen deze termijn eenmalig verlengen met vier weken indien zij verwachten dat een

beslissing niet genomen kan worden binnen de vier weken als bedoeld in de eerst zin.

4. Na goedkeuring van het aanbestedingsprotocol en voorafgaand aan de uitvoering van de in

dit exploitatieplan genoemde werken en werkzaamheden wordt een aanbestedingsverlag

met een voorgenomen besluit tot gunning ter goedkeuring aan burgemeester en

wethouders voorgelegd met als doel te controleren of de aanbestedingsprocedure is

verlopen overeenkomst het bepaald in lid 1.

5. Burgemeester en wethouders beslissen binnen vier weken na het indienen van het

aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning, als bedoeld in het vierde lid

van dit artikel. Burgemeester en wethouders kunnen deze termijn eenmalig verlengen met

vier weken indien zij verwachten dat een beslissing niet genomen kan worden binnen de

vier weken als bedoeld in de eerste zin van dit artikel.

6. Het is verboden te starten met de uitvoering van de in dit exploitatieplan genoemde werken

en werkzaamheden, voordat burgemeester en wethouders het in het vierde lid bedoelde

aanbestedingsverslag en het voorgenomen besluit tot gunning hebben goedgekeurd.

4.3. Eindinspectie en tussentijdse inspecties

Met het oog op de naleving van de voorschriften van dit exploitatieplan vinden inspecties

plaats. In het bijzonder met het oog op de overdracht van openbare voorzieningen in beheer

aan de gemeente vinden zowel tussentijds als direct voorafgaande aan deze overdracht

inspecties plaats. In het document ‘PIOR gemeente Heusden’ staat omschreven welke eisen

hieraan worden gesteld (bijlage 26).

66

De inspecteurs van de gemeente dienen te allen tijde vrije toegang te hebben tot het

exploitatiegebied inclusief de uitgeefbare gronden.

4.4. Verkaveling en programma

1. Het is verboden voor de eerste fase af te wijken van de in bijlage 28 opgenomen

proefverkaveling en van het in paragraaf 4.2.1. opgenomen woningbouwprogramma.

2. In afwijking van het eerste lid van onderhavig artikel valt een afwijking met een marge van

maximaal 20% van het in de proefverkaveling en het in paragraaf 4.2.1. opgenomen

woningbouwprogramma niet onder de verbodsbepaling.

4.5. Sociale huurwoningen

1. De op de proefverkaveling (bijlage 28) aangeduide huurwoningen worden ter uitvoering van

het bestemmingsplan (artikel 17 lid 2 van de regels) als sociale huurwoningen aangemerkt in

de zin van artikel 1.1.1., sub d, Bro.

2. Het is verboden een sociale huurwoning binnen tien jaar nadat de woning voor het eerst in

gebruik is genomen, te verhuren aan een huurder die niet voldoet aan het gemeentelijke

beleid, zoals opgenomen in de Verordening Doelgroepen Sociale Woningbouw gemeente

Heusden.

3. Het is verboden een sociale huurwoning binnen tien jaar nadat de woning voor het eerst in

gebruik is genomen, in juridisch of economisch eigendom over te dragen dan wel te

bezwaren met een persoonlijk of een beperkt zakelijk recht, waardoor het gebruik niet past

binnen het gemeentelijke beleid, zoals opgenomen in Verordening Doelgroepen Sociale

Woningbouw gemeente Heusden.

4. Van het in lid 2 bedoelde verbod kunnen burgemeester en wethouders afwijken in de

gevallen waarin de in de Verordening Doelgroepen Sociale Woningbouw gemeente Heusden

opgenomen hardheidsclausule voorziet.

Artikel 5: Verbods- en ontheffingsbepalingen

1. Het is verboden oppervlakkig hemelwater te lozen op voorzieningen in het openbare gebied,

wanneer zij niet tenminste 1,5 m3 waterberging per woning op het eigen terrein

gerealiseerd hebben. Het hemelwater dient te allen tijde oppervlakkig te worden

aangeboden.

2. e aanleg van gasleidingen en de aansluiting van woningen aan gas is verboden.

3. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren dan wel te (laten) bouwen

in strijd met de in artikel 2 genoemde faserings- en koppelingsvoorschriften.

67

4. Het is verboden werken en werkzaamheden uit te (laten) voeren in strijd met de in de

artikelen 3 en 4 genoemde voorschriften.

Artikel 6: Slotbepalingen

1. Overtreding van het bepaalde in de artikelen 2, 4 en 5 is een strafbaar feit.

2. Deze voorschriften en regels kunnen worden aangehaald als ‘Voorschriften en regels

exploitatieplan Geerpark.

68

10 Bijlagen

10.1. Kaart exploitatiegebied

10.2. Kaart eigenaren

10.3. Kaart overeenkomsten

10.4. Kaart wijze van bestemmen

10.5.. Kaart toekomstig ruimtegebruik

10.6. Kaart reeds gesloopte en te slopen opstallen

10.7. Kaart woningtypologieën per deelfase

10.8. Kaart fasering

10.9. Kaart fase 1

10.10. Kaart fase 1a

10.11. Kaart fase 1b

10.12. Kaart fase 1c

10.13. Kaart fase 2

10.14. Kaart fase 2a

10.15. Kaart fase 2b

10.16. Kaart fase 2c

10.17. Kaart fase 3

10.18. Besluit aanbestedingsregels overheidsopdrachten (Bao)

10.19. Notitie m.b.t. de Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand bepaling (GHG-bepaling)

10.20. Notitie m.b.t. de straat en bouwpeilhoogtes

10.21. Rapport ‘Waterstructuurplan Vlijmen Noord’

10.22. Voorlopig inrichtingsplan van de waterslinger

10.23. Dwarsprofielenoverzicht van de inrichting van de wegen

10.24. Rapport DIOR

10.25. Rapport LIOR

10.26. Rapport PIOR

10.27. Ontwerp vuilwaterriolering Geerpark

10.28. Proefverkaveling

10.29. Ambitiekaarten

10.30. Definitief conceptrapport inbrengwaarden Geerpark

10.31. Plankostenscan

10.32. Toets grondprijzen