Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2014

april 2014

Colofon

Uitgave van: gemeente Meppel / Afdeling: Regie en Realisatie / Ontwerp en vormgeving: gemeente Meppel / Datum: april 2014

Inhoudsopgave

Inleiding ......................................................................... 7

Hoofdstuk 1. Actuele ontwikkelingen ........................ 9

1.1. Actualisatie en mutaties grondexploitaties ..........9

1.2. Overzicht boekwaarde exploitaties ................. 10

1.3. Winstneming ............................................ 10

1.4. Afgesloten grondexploitaties ......................... 11

1.5. Voorzieningen .......................................... 11

1.6. Weerstandsvermogen ................................. 12

1.7. Programma gronduitgifte Woningbouw ............ 13

Hoofdstuk 2. In exploitatie genomen gronden ......... 15

Hoofdstuk 3. Niet in exploitatie genomen gronden .. 27

5Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2014

Inleiding

MPG en grondbeleidIn dit MPG zijn alle grondexploitaties van de gemeente Meppel samengevoegd en geactualiseerd per 1-1-2014. Het MPG geeft een doorkijk naar de komende jaren. Het MPG is daarmee een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen. In de jaarstukken van de gemeente wordt het gevoerde grondbeleid verantwoord.

Actuele ontwikkelingenHet eerste deel van deze rapportage geeft een samenvatting van de actuele ontwikkelingen (hoofdstuk 1). De verschillen in prognoses worden genoemd, wat resulteert in het saldo van het MPG per 1-1-2014. Daarnaast wordt er een project afgesloten en de hoogte van de getroffen voorzieningen benoemd. Tevens wordt een prognose gegeven van de gronduitgifte ten behoeve van woningbouw en bedrijventerreinen. ProjectenIn het tweede deel van deze rapportage wordt per project een toelichting gegeven. Op de overzichtskaart (zie pagina 8) zijn de projecten weergegeven.We maken onderscheid in een tweetal typen projecten:In exploitatie genomen gronden (IEGG)Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)Per project wordt op hoofdlijnen de volgende onderdelen toegelicht: beschrijving, voortgang en risico’s.


Hoofdstuk 1. Actuele ontwikkelingen

1.1. Actualisatie en mutaties grondexploitatiesSaldo meerjarenperspectiefHet saldo van het meerjarenperspectief van de grondexploitaties (IEGG) was per 1-1-2013 € 5,6 mln Netto contante waarde (NCW). Per 1-1-2014 is dit € 6,5 mln Netto contante waarde (NCW). Dit wordt met name veroorzaakt door de aanpassing van de parameters.

Resultaat grondexploitaties 2013De af te sluiten grondexploitaties (het resultaat van de grondexploitaties) kennen een negatief resultaat van € 82.000 (zie paragraaf 1.4).

VoorzieningenEen voorziening wordt genomen als een grondexploitatie verliesgevend is, als gemaakte kosten niet kunnen worden terugverdiend en als de boekwaarde van gronden hoger is dan de marktwaarde. De totale voorziening van de grondexploitaties is in totaal € 7,9 mln die tegenover de verliesgevende grondexploitaties staat.

De afwijkingen per grondexploitatie worden in de tabel hiernaast weergegeven. Er is een splitsing gemaakt tussen verlies- en winstgevende grondexploitaties. Voor de verliesgevende grondexploitaties is een voorziening opgenomen van € 7,9 mln. (zie paragraaf 1.5). Voor de winstgevende exploitaties is per 1-1-2014 een winst geraamd van € 14,4 mln. Deze opbrengsten zijn niet geraamd in de gemeentelijke begroting (voorzichtigheidsbeginsel).

Prognose grondexploitatie (op basis van NCW)

In exploitatie genomen

1.1.2013 verschil prognose

1.1.2014

Postitief resultaat

Danninge Erve Zuid fase II

€ 300.000 € 54.000 € 354.000

Marten Ottenlaan € 246.000 € 18.000 € 264.000

Nieuwveense Landen fase 1

€ 6.753.000 € 847.000 € 7.600.000

Noord 2 € 2.900.000 € - € 2.900.000

Oevers D € 2.530.000 € 20.000 € 2.550.000

Oevers E € 666.000 € - € 666.000

Spijkerserve € 66.000 € 5.000- € 61.000

Subtotaal € 13.461.000 € 934.000 € 14.395.000

Negatief resultaat

Blankenstein B € 1.700.000- € - € 1.700.000-

Koeberg Zuid € 600.000- € - € 600.000-

Vledder Exploitatiegebied BC

€ 5.580.000- € - € 5.580.000-

Subtotaal € 7.880.000- € - € 7.880.000-

Totaal € 5.581.000 € 934.000 € 6.515.000


1.2. Overzicht boekwaarde exploitaties De netto boekwaarde van alle grondexploitaties samen is per 1-1-2014 € 38,3 mln. In onderstaande tabel is het geprognosticeerde verloop van de boekwaarde weergegeven.

1.3. WinstnemingIn de nota grondbeleid 2010 – 2014 is de volgende beleidsregel opgenomen:‘Als 80% van de geraamde kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd mag maximaal 50% van de winst worden genomen binnen een (deel) grondexploitatie’.Op basis van bovenstaande beleidsregel wordt in de jaarrekening 2013 geen winst genomen.

“Overzicht boekwaarde exploitaties”

Overzicht boekwaarde

Bruto BW voorziening Netto BW

In exploitatie genomen gronden

Blankenstein B € 4.313.000 € 1.700.000 € 2.613.000

Danninge Erve Zuid fase 2

€ 5.354.000 € - € 5.354.000

Koerberg Zuid € 530.000 € 600.000 € 70.000-

MO laan € 71.000 € - € 71.000

Nieuwveense Landen fase 1

€ 20.586.000 € - € 20.586.000

Noord 2 € 1.447.000 € - € 1.447.000

Oevers D € 746.000- € - € 746.000-

Oevers E € 2.155.000 € - € 2.155.000

Spijkererve 4 € 4.000- € - € 4.000-

Vledder BC € 10.850.000 € 5.580.000 € 5.270.000

Subtotaal € 44.555.000 € 7.880.000 € 36.675.000

Niet in exploitatie genomen gronden

Transformatiegebied gronden

€ 1.629.000 € - € 1.629.000

Subtotaal € 1.629.000 € - € 1.629.000

Totaal € 46.184.000 € 7.880.000 € 38.304.000

0

10

20

30

40

50

1.1.2014 1.1.2015 1.1.2016 1.1.2017 1.1.2018

*mln

verloop netto boekwaarde


1.4. Afgesloten grondexploitatiesIn de nota grondbeleid 2010 – 2014 is de volgende beleidsregel opgenomen:Grondexploitaties worden afgesloten als er nog maximaal 5% (max. € 0,5 mln) van de kosten en opbrengsten te maken zijn. Op basis van die beleidsregel zijn 2013 geen grondexploitaties afgesloten. Per 1-1-2014 is het NIEGG krediet Vledder 2 (AOC Terra) afgesloten, omdat ontwikkeling op dit moment niet aan de orde is.

1.5. VoorzieningenVoorzieningen worden bepaald op basis van netto contante waarde (zie paragraaf 3.7 nota grondbeleid 2010 – 2014). De hoogte van de voorzieningen wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. In de tabel hiernaast wordt de hoogte van de voorzieningen per 1-1-2014 weergegeven.

Voorzieningen jaarrekening 2013

Voorzieningen per 1-1-2013

toevoeging 2013

Stand jaarrekening 2013

IEGG

Blankenstein B € 1.700.000 € - € 1.700.000

Koeberg Zuid € 600.000 € - € 600.000

Vledder BC (exploitatie)

€ 5.580.000 € - € 5.580.000

Subtotaal € 7.880.000 € - € 7.880.000

NIEGG

Totaal € 7.880.000 € - € 7.880.000


1.6. WeerstandsvermogenFinanciële risico’s die samenhangen met de ontwikkeling van gronden kunnen als gevolg van de veelal lange doorlooptijd van grondexploitaties en de omvang van de investeringen een grote impact hebben. Risico’s zijn onder meer te hoge boekwaarde van het grondbezit, tegenvallende verkoopresultaten in tijd en geld, stijgende kosten van bouw- en woonrijp maken en juridische geschillen.

Risicoprofiel grondexploitaties In 2013 is de nota “Risicomanagement en weerstandsvermogen 2013” vastgesteld. Uitgaande van deze nota is door een gespecialiseerd adviesbureau (Metrum) voor Nieuwveense Landen en de andere grondexploitaties een zelfstandige risicoanalyse uitgevoerd op basis van de Monte Carlo-methodiek en de IFLO-norm1.

De meeste projecten hebben een grondexploitatie met een positief resultaat. De risico’s binnen die projecten worden hierdoor grotendeels afgedekt, waardoor het treffen van een risicoreservering bij deze projecten niet nodig is. Wel lopen deze projecten het risico dat het projectresultaat “minder positief” wordt dan voorzien.Voor de grondexploitaties met een negatief resultaat zijn (verlies) voorzieningen getroffen. Als de risico’s zich manifesteren, dan zijn aanvullende voorzieningen2 noodzakelijk. In de uitgevoerde

1 De IFLO-norm relateert de hoogte van de benodigde weerstandscapaciteit aan de boekwaarden van de complexen in exploitatie en de nog te maken kosten en wordt als volgt berekend: 10% van de boekwaarde vermeerderd met 10% van de nog te realiseren kosten en verminderd met de post onvoorzien.

2 Het voorzichtigheidsbeginsel bepaalt dat verliezen dienen te worden genomen op het moment dat deze verwacht worden.

risicoanalyse is onder andere bepaald om welk bedrag het hierbij gaat: welke risicoreservering is nodig om het negatieve resultaat bij het zich voordoen van de risico’s op te vangen. Met deze bedragen wordt in de berekening van de bufferreserve rekening gehouden zodat het weerstandsvermogen voldoende hoog blijft. Uitgaande van de Monte Carlo analyse gaat het voor de grondexploitaties om een gewogen gemiddeld risico van € 0,7 mln. Dit is een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar.Als toets op de Monte Carlo analyse is de benodigde risicobuffer ook volgens de IFLO-norm bepaald. Uit deze IFLO-methode volgt een benodigd risicobedrag ter grootte van € 1,0 mln.Het adviesbureau heeft op basis van de risicoanalyse geadviseerd een risicobedrag van € 1,0 mln. aan te houden.


1.7. Programma gronduitgifte WoningbouwDe huidige woningbouwplannen in Meppel zijn mede gebaseerd op een in 2009 uitgevoerd woonbelevingsonderzoek. In aansluiting op dit onderzoek is voor Nieuwveense Landen een onderzoek naar woningdifferentiatie uitgevoerd. In 2012 zijn de provinciale bevolkingsprognoses ten opzichte van de prognoses uit 2009 naar beneden bijgesteld. De aanhoudende crisis heeft gevolgen voor de woningbouwprogrammering. Voor de komende 5 jaar (2014 t/m 2018) is gekozen voor een andere aanpak op basis van de crisismethode “kort terugkijken en kort vooruit kijken”. Deze aanpak heeft als uitgangspunt dat 1/3e minder woningen worden gerealiseerd dan volgens provinciale bevolkingsprognose 2012 gewenst is. Als gevolg van de crisis is ook de verdeling van het nieuwe programma aangepast. In de structuurvisie Meppel 2030 d.d. 7 november 2013 is de ambitie vastgelegd om op korte termijn tot 2019 circa 50 % van het nieuwe woningbouwprogramma in bestaand bebouwd te realiseren en dat vanaf 2019 ongeveer 75% op nieuwe grond zal worden gebouwd. De woonvisie wordt in 2014 vastgesteld en is gebaseerd op de structuurvisie.

Woningbouwprogramma 2014 - 2030Woningbouwprogramma 2014 – 2030 gemeentelijke grondexploitaties (risicodragend) en private initiatieven.

BedrijventerreinenOp vijf terreinen is nog uit te geven grond op voorraad. Met deze grondvoorraad zijn voor verschillende typen bedrijven kavels beschikbaar. Er zijn kavels geschikt voor lichte tot middelzware bedrijvigheid (Noord II), kantoren (Blankenstein B), wonen en werken (Spijkerserve 4 en Oevers E) en watergebonden bedrijvigheid/industrie (Oevers D). In 2013 is 0,9 ha uitgeven. De verwachting voor 2014 is dat er 1,5 ha wordt uitgegeven. In totaal is nog circa 30 ha beschikbaar.

0

50

100

150

200

250

300

350

2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030

Woningbouwprogramma 2014-2030Totaal gemeentelijke en private initiatieven

Totaal

0,0 ha1,0 ha2,0 ha3,0 ha4,0 ha5,0 ha6,0 ha7,0 ha8,0 ha9,0 ha

10,0 ha

Noord II Blankenstein B Spijkerserve IV Oevers D Oevers E


Hoofdstuk 2. In exploitatie genomen gronden

Blankenstein B

BeschrijvingMet Blankenstein B wordt de laatste fase van bedrijvenpark Blankenstein voltooid. Het is een parkachtig, ruim opgezet terrein, geschikt voor bedrijven in de zakelijke dienstverlening, research, groothandel in duurzame gebruiksgoederen en voor vervaardiging en reparatie van technisch hoogwaardige producten. De gronden van dit gebied hebben de bestemming “gemengde doeleinden” met een wijzigingsbevoegdheid naar “detailhandel – grootschalig”. Met het vaststellen van het bestemmingsplan is het voormalige volkstuinencomplex ook deel geworden van bedrijventerrein Blankenstein B. Het complex heeft een bedrijfsbestemming met een wijzigingsbevoegdheid naar “kantoren”.

VoortgangDe uitgifte van kavels verloopt vanaf het begin moeizaam. De kantorenmarkt staat zwaar onder druk en investeringen in grootschalige detailhandel blijven door de economische crisis van de laatste jaren uit. De laatste kaveluitgifte dateert uit 2007. Er is nog ca. 3,5 ha beschikbaar. Het geraamde resultaat per 1-1-2014 is € 1,7 mln. negatief.

Risico’sHet risico bij dit project is dat de kavels ook na de bijgestelde bestemming trager verkocht worden dan verwacht. Daarnaast is er een risico dat de grondprijs de komende jaren daalt. Een klein risico is nog dat er extra kosten kunnen komen voor onderhoud en beheer, als gevolg van de langere looptijd van het project. De naastgelegen weg is nog niet woonrijp en heeft wellicht extra onderhoud nodig voordat het project gereed is.

Projectkenmerken

Exploitatieperiode1999 - 2019

Bestemminggemengde doeleinden met (deels) een wijzigingsbevoegdheid naar “detailhandel - grootschalig” en (deels) kantoren

Oppervlakte plangebiedcirca 10 ha. bruto

Uitgeefbaar oppervlak7,7 ha.

Uitgeven tot 1-1-20144,8 ha.

Resultaat per 1-1-2013€ 1.700.000 negatief

Verwachte resultaat per 1-1-2014€ 1.700.000 negatief


Daninge Erve Zuid fase 2

BeschrijvingDe Ruimtelijke Visie Nijeveen is opgesteld om een goed beeld te krijgen van het huidige en toekomstige woon- en leefklimaat van en voor de Nijeveense gemeenschap. In deze visie zijn de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden voor woningbouwuitbreiding verkend. Het te ontwikkelen gebied ligt ten zuiden van de Dorpsstraat en sluit aan op hetreeds ontwikkelde Danninge Erve Zuid (Weidelint).

VoortgangAlle gronden zijn verworven. Hierdoor heeft de grondexploitatie een hoge boekwaarde met jaarlijks hoge rentekosten tot gevolg. De ontwikkeling van deze locatie is planologisch mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan Nijeveen dat in 2010 is vastgesteld. De ontwikkeling is nader uitgewerkt in een bestemmingsplan. In 2013 is de grondexploitatie en het bestemmingsplan vastgesteld. Het bouwrijp maken is aanbesteed.In 2014 is bij de Raad van State tegen het bestemmingsplan beroep aangetekend. De uitspraak volgt in juni.

Risico’sVertraging in de planvorming en gronduitgifte kan leiden tot een langere exploitatieperiode met hogere (rente) kosten tot gevolg. Dit kan het uiteindelijke financiële resultaat onder druk zetten. Ook kunnen de veranderende omstandigheden op de woningmarkt er mogelijk voor zorgen dat de kavels lastiger afgezet kunnen worden. Daarnaast vormt het relatief dure woningbouwprogramma een risico.De ontwikkeling loopt door de beroepsprocedure vertraging op met als mogeijk risico dat de uitgifte later gaat plaatsvinden.

Projectkenmerken


Bestemmingwoningbouw

Oppervlakte plangebied10 ha.


Uitgeven tot 1-1-20140 ha.

Resultaat per 1-1-2013€ 300.000 positief

Verwachte resultaat per 1-1-2014€ 354.000 positief


Koeberg Zuid

BeschrijvingMet de uitbreiding van de wijk Berggierslanden is er behoefte ontstaan aan verbreding van de wijkvoorzieningen in Koedijkslanden.Het project Koeberg Zuid betreft het bevorderen van de leefbaarheid en opwaarderen van het winkelcentrum in Koedijkslanden. Deelnemende partijen zijn de gemeente, Woonconcept, De Hoge Dennen, De Noorderboog en De Stouwe. Het bestaande winkelcentrum Koedijkslanden wordt gedeeltelijk gesloopt, waarbij de bestaande supermarkt blijft behouden en wordt ingepast. De Zuiderbasisschool is gesloopt, waardoor de vrijkomende locatie herontwikkeld kan worden met winkels, 60 zorgappartementen en 26 sociale huurwoningen. Daarnaast wordt een woonservicewijk ontwikkeld in Koeberg Zuid.

VoortgangIn 2012 is het stedenbouwkundig plan gemaakt met bovengenoemde partijen, aangevuld met Welzijn Meppel/Westerveld en de Vereniging van Eigenaren van het winkelcentrum Koedijkslanden. Dit plan is in procedure genomen en daarop is het bestemmingsplan gemaakt.

Deze is in 2013 definitief vastgesteld zodat er medio 2014 een omgevingsvergunning kan worden aangevraagd. De Zuiderbasisschool is inmiddels gesloopt. De overdracht van de gronden vindt in 2014 plaats waarna gestart wordt met de bouw van nieuwe supermarkt met de zorgappartementen.De grondexploitatie sluit op € 0,6 mln negatief. Dit verlies is reeds genomen in 2011 en 2012. Verder zijn er alleen de komende 3 jaar ambtelijke capaciteit gevraagd voor de begeleiding van dit project.

Risico’sDe investeringen worden gedaan door de ontwikkelaar, Woonconcept en de Noorderboog. Het financiële risico ligt dus ook bij die partijen.

Projectkenmerken

Exploitatieperiode2012-2015

Bestemmingwoningbouw, winkels en maatschappelijke voorzieningen

Oppervlakte plangebiednvt

Uitgeven tot 1-1-2014nvt

resultaat per 1-1-2013€ 600.000 negatief

Verwachte resultaat per 1-1-2014€ 600.000 negatief


Marten Ottenlaan

BeschrijvingDe oude wijkpost is gesloopt. Het bestemmingsplan is 2013 vastgesteld en in 2014 onherroepelijk geworden. Op deze locatie kan een vrijstaande woning en een twee-onder-1-kapper worden gerealiseerd.

VoortgangIn 2013 is het bestemmingsplan en de grondexploitatie door de gemeenteraad vastgesteld. De kavels kunnen in 2014 worden uitgegeven.

Risico’sHet project heeft een lage boekwaarde, dus de risico’s zijn laag. Vertraging van de gronduitgifte is wel een risico

Projectkenmerken


Bestemmingwonen

Oppervlakte plangebied0,17 ha.






Nieuwveense Landen(Fase I)

BeschrijvingHet project Nieuwveense Landen fase 1 betreft een duurzame gebiedsontwikkeling van circa 2.100 woningen met bijbehorende commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Op 16 februari 2012 is het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad. Sinds 19 september 2012 is het bestemmingsplan onherroepelijk. Naast woningen maakt ook een wijkwinkelcentrum en een landschapspark met sportvoorzieningen onderdeel uit van het plan. De gemeente is gedeeltelijk eigenaar van de gronden. De overige gronden zijn onder meer in handen van ontwikkelaars.

VoortgangIn 2013 is een start gemaakt met het bouwrijpmaken van de gronden voor deelplan 1a en 1b. Er zijn inmiddels meerdere partijen die voldoende woningen hebben verkocht om grond in 2014 af te nemen. In 2013 is een nadere verkenning van de mogelijkheden om maximale vrijheid in het woningbouwprogramma NVL fase 1 en de gehele ontwikkeling van Nieuwveense Landen te krijgen, met als doel om beter op de markt en de vraag te kunnen inspelen. Begin 2014 is dit

onderzoek behandeld in de gemeenteraad en is besloten om stedenbouwkundigplan, verkavelingsplan, beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan vanaf deelplan 1c flexibelere te maken. Daarnaast wordt een tracé uitgewerkt voor een kortere ontsluiting aan de oostkant die er voor moet zorgen dat er flexibeler ontwikkeld kan worden. In de tweede helft van 2014 zal dit ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd.

In de grondexploitatie zijn de parameters verwerkt die zijn vastgesteld door het college en zijn geadviseerd door Metrum. Daarnaast kent de grondexploitatie een wijziging in de waardering van het middeldure programma. Bij het vaststellen van stedenbouwkundig plan werd er vanuit gegaan dat op grote kavels voornamelijk dure woningen zouden worden gebouwd. De herziende grondexploitatie heeft per 1.1.2014 een netto contante waarde van € 7,6 mln.

De aanhoudende crisis en de effecten van het regeerakkoord en de bijgestelde bevolkingsprognose hebben gevolgen voor de woningbouwprogrammering op de korte termijn en langere termijn. Voor fase 2 betekent dit dat pas in 2038 gestart kan worden met de ontwikkeling. Dat is 10 jaar later dan verwacht. Omdat er geen

zicht is op een spoedige ontwikkeling in de nabije toekomst is het gevolg dat de grondexploitatie Nieuwveense Landen fase 2 moest worden afgesloten. Op basis van dit uitgangspunt zijn de bezittingen getaxeerd en voor de taxatiewaarde overgeboekt naar de materiële vaste activa. Het verlies is verwerkt in de jaarrekening over 2012.

Risico’sUit de risicoanalyse uitgevoerd door Metrum blijken de volgende factoren de hoogste impact te hebben op het financiële resultaat van de exploitatie:• Risico op vertraging in de afzet.

Het afzettempo in de komende jaren is in 2013 omlaag bijgesteld, het daadwerkelijk realiseren van de geplande afzet is een groot risico.

• Risico op daling grondprijs. Het risico bestaat dat de grondprijs daalt, bijvoorbeeld door lagere vrij-opnaamprijs, tegenvallende economie of fiscale tegenvallers.

• Risico op extra plankosten. Bij NVL is er een risico dat de plankosten hoger worden dan geraamd, bijvoorbeeld als gevolg van de lange doorlooptijd, wijzigingen in het project (werk opnieuw doen) en onzekere realisatie van taakstellende bezuinigingen op de plankosten.


• Risico op invloed vanuit private partijen op programma. De nieuwe aanpak van NVL is veel meer gericht op het faciliteren van private initiatieven. De markt kan voorstellen doen voor projectonderdelen, de woningen verkopen en de grond van de gemeente afnemen – met onzekere uitkomsten voor de grondexploitatie. Een deel van de gronden die vanaf 2020 wordt ontwikkeld is niet in handen van de gemeente maar van private partijen en particulieren. Het niet verwerven van deze gronden zorgt enerzijds voor een lager risicoprofiel omdat de gemeente de kosten van de grondverwerving niet hoeft te maken waardoor de boekwaarde dan minder hoog op loopt.

Anderzijds moeten met de verschillende grondeigenaren afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal. Dit is gewenst maar ook verplicht met de komst van de Wet Ruimtelijke ordening. Is een overeenkomst met grondeigenaren niet haalbaar (privaat- rechtelijk), dan zal een exploitatieplan moeten worden opgesteld (publiekrechtelijk). Omdat de gronden van deze eigenaren pas op een later moment een andere bestemming krijgen, kunnen ook op een later moment de afspraken worden gemaakt (2017 – 2018). Een risico

hierbij is dat niet alle voorziene kosten te verhalen zijn op de private partijen, omdat de gemeente gebonden is aan de kostensoortenlijst uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Projectkenmerken


Bestemmingwoningbouw, winkels, maatschappelijke voorziening

Oppervlakte plangebiedcirca 144 ha.

Uitgeefbaar oppervlakcirca 67 ha.

Uitgeven tot 1-1-20140 ha

Resultaat per 1-1-2013€ 6.753.000 positief

Verwachte resultaat per 1-1-2014€ 7.600.000 positief


Noord II

BeschrijvingBedrijventerrein Noord II is een ruim opgezet terrein, met veel groen en waterpartijen en een goede ontsluiting op de A32 en A28. Het terrein wordt begrensd door bedrijventerrein Noord I en de Drentse Hoofdvaart. Noord II is een gemengd bedrijventerrein, geschikt voor lichte tot middelzware bedrijvigheid. Parkmanagement zorgt voor een eenheid in uitstraling van het terrein. De uit te geven kavels variëren in grootte van 2.000 tot 20.000m².

VoortgangIn het afgelopen jaar (2013) hebben geen verkopen plaatsgevonden. Fase 2 is woonrijp gemaakt. Bij het bestek is rekening gehouden met de herverkaveling van enkele percelen waardoor kleinere kavels kunnen ontstaan. Omdat de kavels in fase 2 nagenoeg verkocht zijn, wordt eind 2014 gestart met het bouwrijp maken van fase 3.In fase 3 is nog ca. 9,2 ha uitgeefbaar.

Risico’sHet grootste risico is dat door vertraagde gronduitgifte de opbrengsten tegen vallen en de planontwikkelingskosten oplopen. Als de vraag naar kleinere kavels toeneemt wordt er een nieuwe weg aangelegd. De kosten voor bouw- en woonrijpmaken fase 2 zal door deze infrastructuur dan hoger uitvallen.

Projectkenmerken


Bestemmingbedrijventerrein

Oppervlakte plangebiedcirca 44,4 ha.

Uitgeefbaar oppervlakcirca 27,6 ha.



Verwachte resultaat per 1-1-2014€ 2.900.000 positief


Oevers D

BeschrijvingIn april 1998 is de publiekprivate samenwerking (PPS) tussen de gemeente Meppel, Royal Haskoning en KWS van start gegaan. Na toekenning van subsidies (ISP- en EFRO gelden) werd de PPS aanbesteed – voor de gemeente Meppel de eerste conform Europese regelgeving – en gegund aan genoemde combinatie. Oevers D bestaat uit natte kavels, gelegen aan diep vaarwater. Ook zichtkavels langs de N375 maken onderdeel uit van het terrein. Daarnaast zijn er droge kavels, die niet afhankelijk zijn van vaarwater.

VoortgangIn 2013 is er een kavel van circa 5200 m² verkocht die in mei 2014 zal worden geleverd. Er zijn in 2013 geen werkzaamheden uitgevoerd. Bij de start van de PPS was het uitgangspunt dat de laatste kavel in 2015 verkocht zou zijn. Door de vertraging in uitgifte is de fasering aangepast. De looptijd van de ontwikkeling is met drie jaar verlengd (tot en met eind 2018). In de afgelopen jaren is ingespeeld op de vraag naar zeer grote percelen van 4 en 5 ha en is de huidige verkaveling hierop aangepast. Nu blijft deze vraag uit.

In 2013 is besloten dat de verkaveling in kleinere percelen mogelijk wordt, mits schepen voldoende kunnen worden gefaciliteerd.

Risico’sEen vertraagde gronduitgifte verhoogt het risico op hogere plankosten. Door meer in te zetten op promotie wordt getracht dit risico te beperken.

Projectkenmerken



Oppervlakte plangebied52 ha.

Uitgeefbaar oppervlak38 ha.



Verwachte resultaat per 1-1-2014Gemeentelijk aandeel: € 2.550.000 positief

Totaal€ 7.649.000 positief


Oevers E

BeschrijvingOevers E is een jong bedrijventerrein dat grenst aan het centrum van Meppel. Het kenmerkt zich door kleinere kavels vanaf 1.500m2 waar wonen en werken gecombineerd worden. Er is lichte bedrijvigheid mogelijk waarbij uiterlijk en presentatie een grote rol spelen. Daarom zijn er strenge eisen van toepassing via het beeldkwaliteitsplan. De ontsluiting is uitstekend via de N375. Het bedrijventerrein is vooral geschikt voor groothandel, kantoor en kleinschalige bedrijvigheid.

VoortgangIn 2012 is een kavel verkocht en de opbrengsten zijn in 2013 verwerkt. Het huidige verkavelingsplan is onderwerp van discussie en kent veel beperkingen voor potentiële kopers. In de structuurvisie is vastgesteld dat kleinere kavels mogelijk moeten worden gemaakt. Uiterlijk medio 2015 is het bestemmingsplan herzien. Er zijn een aantal serieuze kandidaten die een optie op een kavel willen nemen.

Risico’sOevers E is een bedrijventerrein met voornamelijk kavels voor wonen en werken. Het aanbod van kavels voor wonen en werken in Meppel is minimaal. De kaveluitgifte is vertraagd door het beperkte aantal geïnteresseerde ondernemers. De koppeling van verplicht wonen bij het werken heeft geleid tot vertraagde uitgifte omdat de woningmarkt op slot zit.

Projectkenmerken


Bestemmingbedrijventerrein icm wonen







Projectkenmerken








Spijkerserve 4

BeschrijvingHet plangebied ligt ten zuidwesten van Nijeveen. Met het nieuwe bestemmingsplan kan het huidige bedrijventerrein Spijkerserve uitgebreid worden. Het plan bestaat uit vier nog uit te geven kavels in de milieucategorie 1, 2 en 3. Het is mogelijk om wonen en werken te combineren. Het bedrijventerrein kent een kleinschalige uitstraling en vormt een logische uitbreiding van het bestaande terrein. Door de directe koppeling met de woonkern Nijeveen is dit terrein vooral interessant voor de lokale ondernemers.

VoortgangSpijkerserve 4 is in 2009 in exploitatie genomen. Het terrein is bouwrijp gemaakt. In 2011 zijn3 kavels uitgegeven. Op Spijkerserve is nog 1 kavel te koop, deze is momenteel in optie. De grond moet nog woonrijp worden gemaakt. Bij de start van de bouwwerkzaamheden door de eigenaren bleek dat de grond veel vervuiling kent. Dit heeft geleid tot hogere kosten die ten laste van de grondexploitatie zijn gekomen.

Risico’sSpijkerserve 4 is nu volledig onderzocht op bodemkwaliteit. Hieruit blijkt dat er meerkosten zijn te verwachten. De vertraagde uitgifte van de laatste kavel is een risico. Dit kan leiden tot hogere plan- en rentekosten.


Projectkenmerken


Bestemmingwoningbouw en commerciële voorzieningen




Resultaat per 1-1-2013€ 5.580.000 negatief

Verwachte resultaat per 1-1-2014€ 5.580.000 negatief

Vledder BC

BeschrijvingMet de Vof Het Vledder is overeenstemming bereikt over de ontwikkeling van het Vledder. De Vof bestaat uit Synchroon Projectontwikkeling en Koopmans Bouw. Er ligt een plan waarbij ongeveer 170 woningen, een supermarkt, een parkeergarage en een bioscoop gerealiseerd worden. Het plan is opgedeeld in 5 fasen.

VoortgangIn het afgelopen jaar heeft er veelvuldig overleg, correspondentie en onderhandeling tussen VOF en de gemeente plaatsgevonden. In deze gesprekken is de VOF meerdere keren dringend verzocht zich aan de gemaakte afspraken te houden. De VOF heeft aangegeven dat de marktomstandigheden zodanig zijn veranderd dat een financieel haalbare ontwikkeling op dit moment niet mogelijk is op basis van de overeenkomsten uit 2006 en 2010. In 2012 hebben een aantal informele gesprekken plaats gevonden om te kijken wat de mogelijkheden voor ontwikkeling zijn en een eventuele rechtsgang te voorkomen. Naar aanleiding van al deze gesprekken is het geconcludeerd dat vasthouden aan de overeenkomst niet

leidt tot de gewenste ontwikkeling op het Vledder. Eveneens is besloten een laatste onderhandelingspoging te wagen om uit de ontstane situatie te komen. Dit heeft geleid tot het onderhandelingsresultaat dat op 24 januari 2013 door de gemeenteraad is bekrachtigd. De ontwikkeling van fase 2 (parkeergarage met commerciële ruimten) zijn weer opgepakt. Dit heeft geresulteerd in een aanvraag omgevingsvergunning voor fase 2.Door bezwaren van de reeds aanwezige supermarkt is deze nog steeds in procedure. De verwachting is dat de omgevingsvergunning voor de zomer 2014 kan worden verleend waarna de bouw van start kan gaan. De overdracht van de grond voor fase 2 vindt dan plaats. De VOF heeft in 2013 van € 4,3 mln betaald waarmee het financiële risico voor dit project lager is geworden.

Risico’sDoor de aanvullende afspraken uit januari 2013 is het risicoprofiel voor de gemeente fors afgenomen. Fase 2 tm 4 zijn betaald en de bankgarantie is verlaagd naar € 0,75 mln.


Hoofdstuk 3. Niet in exploitatie genomen gronden

Transformatiegebied (gronden VION)

BeschrijvingHet gebied tussen de binnenstad van Meppel en Nieuwveense Landen kent een verscheidenheid aan functies. De gemeente beraadt zich op de toekomstige inrichting van dit gebied. De locatie gaat een belangrijke functie vervullen in een goede bereikbaarheid van Meppel over provinciale wegen, evenals een goede verbinding tussen Nieuwveense Landen en de binnenstad. De aanwezige functies kunnen een belemmering zijn bij de herinrichting van dit gebied. Om de verbinding tussen Nieuwveense Landen en de binnenstad van Meppel aantrekkelijk te maken is transformatie van functies een optie. Het programma wordt in een breder kader afgewogen op basis van de Structuurvisie.

VoortgangNa vaststelling van de Structuurvisie in november 2013 is de opgave van het Transformatiegebied gestart. Er is een projectopdracht opgesteld, die in maart 2014 door de gemeente raad is vastgesteld. De opdracht beschrijft twee onderdelen: een tracéstudie voor de Noordelijke Stadsentree en het opstellen van een afwegingskader voor initiatieven in het gebied.Op dit moment wordt een plan van aanpak als uitwerking van de projectopdracht opgesteld

waarna de uitwerking kan worden gestart. Vooruitlopend daarop is de aanwijzing van het Transformatiegebied als “ontwikkelingsgebied” in het kader van de Crisis- en herstelwet in gang gezet.

Risico’sBij het opstellen van de plannen/visie moeten de risico’s bepaald worden en onderdeel worden van de besluitvorming. Indien een eventuele functiewijziging zou leiden tot een hogere of lagere waarde, dan moet daarover op dat moment besloten worden. Op dit moment liggen er geen concrete plannen. De bestemming van de VION gronden is nu bedrijventerrein, waardoor de financiële risico’s beperkt zijn. Er is sprake van waardebehoud van de gronden, omdat ze met de huidige grondprijs voor bedrijventerreinen (zie grondprijzennota 2014) een hogere waarde hebben dan de boekwaarde.

Projectkenmerken

Verwachte exploitatieperiode2016 - 2030

Bestemmingnader te onderzoeken

Oppervlakte plangebiedcirca 60 ha. bruto

Uitgeefbaarnvt

Uitgeven tot 1-1-2014nvt

Resultaat per 1-1-2013nvt

Verwachte resultaat per 1-1-2014nvt


Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2014 - · PDF file... Meppel samengevoegd en...

Documents

Transcript of Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2014 - · PDF file... Meppel samengevoegd en...