Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2018

mei 2018

ColofonUitgave van: gemeente Meppel / Afdeling: Beleid en Regie / Ontwerp en vormgeving: gemeente Meppel / Datum: mei 2018

Inhoudsopgave

Inleiding ......................................................................... 7

Hoofdstuk 1. Actuele ontwikkelingen ........................ 9

1.1. Actualisatie grondexploitaties .........................9

1.2. Overzicht en verloop boekwaarde .................. 11

1.3. Af te sluiten grondexploitaties ....................... 12

1.4. Tussentijdse winstneming ............................ 13

1.5. Voorzieningen .......................................... 14

1.6. Risicoprofielgrondexploitaties ....................... 14

1.7. Prognoses gronduitgifte .............................. 15

Hoofdstuk 2. Bouwgronden in exploitatie ................ 17

2.1. Blankenstein B ......................................... 17

2.2. Danninge Erve Zuid (fase 2) ......................... 18

2.3. Koeberg Noord ......................................... 19

2.4. Koeberg Zuid ........................................... 20

2.5. Nieuwveense Landen (fase 1) ....................... 21

2.6. Noord II ................................................. 24

2.7. Oevers D ................................................ 25

2.8. Oevers E ................................................. 26

2.9. Vledder BC .............................................. 27

2.10. Winkelcentrum Oosterboer ........................... 28

5Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2018

Inleiding

Doel meerjarenperspectiefIn dit Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) zijn alle grondexploitaties van de gemeente Meppel samengevoegd en geactualiseerd per 1-1-2018.BelangrijkstedoelstellingvanhetMPGisomeendoorkijktegevenvandefinanciëleeffectenbinnendegrondexploitatiesvoordekomende jaren. In de jaarstukken van de gemeente wordt het gevoerde grondbeleid verantwoord.

Actuele ontwikkelingenPer 1-1-2018 hebben wij 10 actieve grondexploitaties, oftewel ‘bouwgronden in exploitatie’ (BIE). In 2017 zijn twee grondexploitaties (Kinkhorststraat en Marten Ottenlaan) met een positief resultaat afgesloten, en is één grondexploitatie (Koeberg Noord) geopend.De uitkomsten van de herziening leiden tot een bijstelling van de voorzieningen voor verliesgevende grondexploitaties en (tussentijdse) winstnemingen voor grondexploitaties met een positief eindsaldo. De tussentijdse winstneming is een primeur voor het MPG als gevolg van aangescherpte richtlijnen voor de verantwoording van gerealiseerde winsten in grondexploitaties.Inhetkadervandebeheersingvanhetrisicoprofielvandegrondexploitatiesmaakteenexternerisicoanalyseopnieuwonderdeeluitvandejaarlijkse herziening. Op projectniveau wordt in dit MPG daarop ingegaan.

LeeswijzerIn het eerste deel van het MPG worden de actuele ontwikkelingen in de grondexploitaties op totaalniveau gepresenteerd. In het tweede deel van deze rapportage wordt per project een toelichting gegeven op het verloop van de grondexploitatie aan de hand van de volgende onderdelen: projectbeschrijving, voortgang en risico’s.


Hoofdstuk 1. Actuele ontwikkelingen

1.1. Actualisatie grondexploitatiesResultaat grondexploitaties 2017In onderstaande tabel is het resultaat van de grondexploitaties over het afgelopen boekjaar weergegeven, zoals is opgenomen in de jaarstukken 2017.

Per saldo is sprake van een positief resultaat van € 5,06 mln. over het boekjaar 2017. Dit resultaat is grotendeels het gevolg van een nieuwe methode van winstneming waarbij de winst in een grondexploitatie moet worden genomen naar rato van de gerealiseerde kosten en opbrengsten van een project. Daartegenover staat een afboeking op grond in Nieuwveense Landen in verband met de gewijzigde begrenzing van de eerste fase van het plangebied bij de actualisatie van het stedenbouwkundig plan (nov. 2017), en de bijstelling van de voorzieningen voor grondexploitaties met een verwacht tekort. Verder zijn twee grondexploitaties (woningbouwlocaties Kinkhorststraat en Marten Ottenlaan) met een positief eindsaldo afgesloten.

Saldo meerjarenperspectiefHet totaalsaldo van de grondexploitaties was € 5,0 mln. op Netto Contante Waarde (NCW) per 1-1-2017. Het geactualiseerde saldo bedraagt afgerond € 6,2 mln. op NCW per 1-1-2018. In navolgende tabel is het resultaat per grondexloitatie gepresenteerd.

Resultaat grondexploitaties 2017bedragen x € 1.000

Afboeking gronden € 954

Saldo afgesloten BIE € 526 -

Saldo tussentijdse winstneming € 6.412 -

Mutaties voorzieningen € 923

Resultaat 2017 € 5.060 -

Prognose bouwgronden in exploitaties (op basis van NCW)bedragen x € 1.000

Bouwgrond in exploitatie 1.1.2017 verschil 1.1.2018

Postitief resultaat

Danninge Erve Zuid (fase 2) € 631 € 487 € 1.118

Kinkhorststraat € 89 € 89 - € -

Koeberg Noord € - € 18 € 18

Marten Ottenlaan € 240 € 240 - € -

Nieuwveense Landen (fase 1) € 6.388 € 266 - € 6.122

Noord II € 3.472 € 2.111 € 5.583

Oevers D € 2.963 € 12 € 2.975

Oevers E € 550 € 217 € 768

Subtotaal € 14.333 € 2.251 € 16.584

Negatief resultaat

Blankenstein B € 3.245 - € 115 - € 3.360 -

Koeberg Zuid € 263 - € 97 € 166 -

Vledder BC (exploitatie) € 5.746 - € 1.044 - € 6.790 -

Winkelcentrum Oosterboer € 61 - € 1 - € 62 -

Subtotaal € 9.315 - € 1.063 - € 10.378 -

Totaal € 5.018 € 1.188 € 6.206


Er is een splitsing gemaakt tussen verlies- en winstgevende grondexploitaties. Voor de verliesgevende grondexploitaties wordt een totaal tekort verwacht van afgerond € 10,4 mln. Voor winstgevende exploitaties wordt per 1-1-2018 een winst geraamd van € 16,6 mln. waarvan in de jaarrekening 2017 een winst is genomen van ca. € 6,4 mln. op grond van het realisatiebeginsel. Voor de vergelijking met de MPG 2017 zijn verwachtte resultaten vóór winstneming gepresenteerd.

De verbetering van het resultaat op totaalniveau is vooral het gevolg van het sterk verbeterde resultaat in de grondexploitatie van Noord II. In dit plan is een kaveluitgifte van ruim 7 hectare gerealiseerd. Bovendien is het ruimtegebruik aangepast waardoor er meer uitgeefbaar gebied is ontstaan. Dit resulteert in lagere kosten voor de inrichting van het openbaar gebied en een hogere grondopbrengst.


1.2. Overzicht en verloop boekwaardePer saldo zijn in 2017 meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd. Desalniettemin is de totale boekwaarde in 2017 licht opgelopen van afgerond € 33,6 mln. naar € 33,8 mln. als gevolg van de tussentijdse winstneming van € 6,4 mln. die in de jaarrekening 2017 is verwerkt. In de volgende tabel is het overzicht van de boekwaarde per project weergegeven.

Overzicht boekwaarde gronden per 1.1.2018bedragen x € 1.000

Bouwgrond in exploitatie Bruto Boekwaarde

Afboeking grond

Verlies-voorziening

Tussentijdse winstneming

Netto boekwaarde

Blankenstein B € 4.766 - € - € 3.360 € - € 1.406 -

Danninge Erve Zuid (fase 2) € 5.770 - € - € - € 77 - € 5.847 -

Koeberg Noord € 93 - € - € - € - € 93 -

Koeberg Zuid € 1.135 € - € 166 € - € 1.301

Nieuwveense Landen (fase 1) € 20.170 - € 954 € - € 287 - € 19.503 -

Noord II € 2.851 € - € - € 4.044 - € 1.193 -

Oevers D € 398 € - € - € 1.704 - € 1.306 -

Oevers E € 2.496 - € - € - € 300 - € 2.796 -

Vledder BC € 9.771 - € - € 6.650 € - € 3.121 -

Winkelcentrum Oosterboer € 149 € - € 62 € - € 211

Totaal € 38.533 - € 954 € 10.238 € 6.412 - € 33.753 -


De prognose is dat, met de verwachtte gronduitgiftes in de projecten, de boekwaarden de komende jaren verderwordtafgebouwd.Inonderstaandegrafiekgeefthet verloop van de boekwaarde weer op basis van de geactualiseerde grondexploitaties.

1.3. Af te sluiten grondexploitatiesIn de Nota Grondbeleid is bepaald dat grondexploitaties afgesloten worden als:• er maximaal nog 5% van de opbrengsten te realiseren is,

mits dit niet meer bedraagt dan € 500.000,-;• er maximaal nog 5% van de kosten resteert, mits dit niet meer

bedraagt dan € 500.000,-.

Op basis van deze beleidsregels zijn per 31-12-2017 twee grondexploitaties afgesloten. Dit betreft de grondexploitaties voor de projecten aan de Kinkhorststraat en de Marten Ottenlaan. Beide projecten worden afgesloten met een positief eindsaldo van € 142.510 respectievelijk € 383.670 en zijn meegenomen in het resultaat voor de jaarrekening 2017.

€ -

€ 5

€ 10

€ 15

€ 20

€ 25

€ 30

€ 35

€ 40

1-1-2018 1-1-2019 1-1-2020 1-1-2021 1-1-2022

Milj

oene

n eu

ro's

( €

mln

)

Verloop netto boekwaarde (prognose)


1.4. Tussentijdse winstnemingDe vernieuwde regels in het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijven voor dat de winstneming moet worden bepaald aan de hand van de zogenaamde ‘Percentage of Completion-methode’. Dit betekent voor grondexploitaties met een winstprognose dat de winst moet worden genomen wanneer deze daadwerkelijk gerealiseerd wordt (naar rato van de gemaakte kosten en opbrengsten). Per 31-12-2017 is voor de volgende grondexploitaties een tussentijdse winst genomen:

Tussentijdse winstneming per 1.1.2018bedragen x € 1.000

Bouwgronden in exploitatie Winstprognose 1.1.2018

Gerealiseerde kosten Gerealiseerde opbrengsten

Totale winstneming

Danninge Erve Zuid fase 2 € 1.118 68% 10% € 77

Nieuwveense Landen fase 1 € 6.122 41% 11% € 287

Noord II € 5.583 92% 79% € 4.044

Oevers D € 2.975 88% 65% € 1.704

Oevers E € 768 87% 45% € 300

Totaal tussentijdse winstneming € 6.412


1.5. VoorzieningenEen voorziening wordt genomen als een grondexploitatie verliesgevend is, als de verwachting is dat de gemaakte en nog te maken kosten niet kunnen worden terugverdiend, of als de boekwaarde van gronden hoger ligt dan de marktwaarde. Voorzieningen worden bepaald op basis van de Netto Contante Waarde (Nota Grondbeleid, paragraaf 3.7). De hoogte van de voorzieningen wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld. De totale voorziening die is getroffen voor het afdekken van geprognosticeerde tekorten op grondexploitaties bedraagt € 10,2 mln. per 1-1-2018.

1.6. Risicoprofiel grondexploitatiesOp grond van de Nota Risicomanagement en weerstandsvermogen 2013 is door een gespecialiseerd adviesbureau (Metafoor) een uitgebreiderisicoanalysevoordegrondexploitatiesuitgevoerd.De risico’s zijn voor alle projecten afzonderlijk in beeld gebracht, waarbijhetmeesteaandachtisuitgegaannaardefinanciëlerisico’s en de beheersing daarvan voor het plan Nieuwveense Landen (NVL) dat met afstand de grootste grondexploitatie is van Meppel.HetrisicoprofielvanNieuwveenseLandenisflinkverlaagd,omdat de omvang van het plangebied en de looptijd van de eerste fase is verkleid bij de actualisatie van het stedenbouwkundig plan.

RisicoprofielisafgenomenHetrisicoprofielisoverdegehelelinieafgenomen.Deeconomieis aangetrokken en dit leidt tot toenemende belangsteling voor bouwgronden op woningbouwlocaties en bedrijventerreinen. Door een grote kaveluitgifte op bedrijventerrein Noord II is er meer bouwgrond verkocht dan begroot. Ook zit de uitgifte van de wonigbouwlocaties in de lift. In Nieuwveense Landen is het volgende deelplan Broeklanden bouwrijp gemaakt en verloopt de verkoop voorspoedig. Naar verwachting zal dit in 2018 leiden tot

een bovengemiddelde gronduitgifte. Door de verkleining van de eerste fase van Nieuwveense Landen bij de vaststelling van het geactualiseerde stedenbouwkundig plan (nov. 2017) is ook voor dezegrondexploitatiehetrisicoprofielteruggebracht.Evenwel blijft de uitgifte van bouwgrond het belangrijkste risico. Vertraging in (de uitgifte van) een project kan leiden tot een toename van rentelasten, planontwikkeling- en beheerskosten. Ook het niet realiseren van de beoogde grondprijs vormt steeds weer een aanzienlijk risico. Daarnaast bestaan er risico’s met betrekking tot de ontwikkeling van de parameters binnen de projecten, zoals kosten- en opbrengstenstijging en de renteontwikkeling.

Risicobedrag lager t.o.v. vorig jaarHetrisicobedragvoordegrondexploitatiesisinderisicoanalyseop twee manieren bepaald. Volgens de Monte Carlo methode is een risicoreservering van € 1,57 mln. vereist, en op basis van de IFLO methode moet een risicoreservering van € 0,17 mln. worden aangehouden. In de Nota Risicomanagement is vastgelegd dat de hoogste risicoreservering wordt opgevolgd, in dit geval een bedrag van € 1,57 mln.Deze risicoreservering is, net als in 2017, gering in relatie tot het aantal projecten en de omvang van die projecten. Dit wordt veroorzaakt doordat de meeste (grotere) projecten een positief grondexploitatie-resultaat hebben, en voor de civieltechnische kosten rekening is gehouden met onvoorziene uitgaven. Bij het merendeel van de projecten is het verwachte positieve resultaat van de grondexploitatie in combinatie met onvoorziene kosten voldoende om de risico’s van dat project met 90% waarschijnlijkheid op te vangen.


1.7. Prognoses gronduitgifteWoningbouwDe bevolkingsprognoses van de provincie Drenthe zijn het uitgangspunt voor de bepaling van de woningbehoefte. Op basis van de provinciale bevolkingsprognoses hebben de gemeenten in de woonregio Zuidwest Drenthe aan adviesbureau Companen gevraagdeengedegenanalyseuittevoerenomtoteenrealistischewoningbouwraming voor de vier gemeenten in Zuidwest Drenthe te komen. De resultaten van het onderzoek van Companen zijn vastgelegd in het rapport “Verkenning prognoses Zuidwest Drenthe (2016)”. Deze verkenning is als bijlage bij de woonvisie gevoegd, regionaal afgestemd en vormt daarmee de basis voor het in de komende jaren in de gemeente Meppel aantal te bouwen woningen. Uitgaande van deze uitgangspunten zijn we tot de volgende jaarlijkse woningbehoefte op korte en lange termijn gekomen.

Dit betekent voor de periode tot en met 2019 een netto bouwvolume van maximaal 190 woningen per jaar en voor de periode 2020-2025 van maximaal 150 woningen per jaar. Voor de periode 2025-2030 is de woningbehoefte op basis van de door Companenopgegevenhuishoudensontwikkelinggeëxtrapoleerd.

BedrijventerreinenPer 1-1-2018 is op vier bedrijventerreinen nog bouwgrond op voorraad.Metdezegrondvoorraadkunnenverschillendetypenbedrijven worden gefaciliteerd. Er is bouwgrond voor lichte tot middelzware bedrijvigheid (Noord II), kantoren en perifere detailhandel (Blankenstein B), watergebonden bedrijvigheid/zwaardere industrie (Oevers D) en woon/werkkavels (Oevers E). De afgelopen jaren is de uitgifte achtergebleven. Vanaf 2016 is er sprake van toenemende belangstelling. Dit heeft ertoe geleid dat over 2017 meer grond is uitgegeven dan geraamd. Ook voor 2018 zijn koopovereenkomsten getekend. De doelstelling voor de komende jaren is dat er gemiddeld 4 ha. per jaar wordt uitgegeven.

0,0 ha

1,0 ha

2,0 ha

3,0 ha

4,0 ha

5,0 ha

6,0 ha

7,0 ha

8,0 ha

9,0 ha

10,0 ha

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

Blankenstein

Noord II

Oevers D

Oevers E

Spijkerserve

gerealiseerd2005-2009

gerealiseerd2010-2014

2015-2019

2020-2024

Mep

pel

Huishoudens trendmatig

+210 +65

+190 (+135)

+140 (+125)

Compensatie migratiesaldo = 0

-40 -30

Huisvesting statushouders

Bij continuering instroom 2017 +40


Hoofdstuk 2. Bouwgronden in exploitatie

2.1. Blankenstein B

BeschrijvingMet Blankenstein B wordt de laatste fase van bedrijvenpark Blankenstein voltooid. Het is een ruim opgezet, parkachtige locatie die geschikt is voor bedrijven in de zakelijke dienstverlening, research, groothandel in duurzame goederen en hoogwaardige productie. In 2012 is een bestemmingsplan voor het noordelijke (nog onbebouwde) deel vastgesteld. De gronden van dit plan hebben de bestemming “gemengde doeleinden” met een wijzigingsbevoegdheid naar “detailhandel – grootschalig”. Met het vaststellen van het bestemmingsplan is het voormalige volkstuinencomplex ook onderdeel geworden van Blankenstein B. Het complex heeft een bedrijfsbestemming met een wijzigingsbevoegdheid naar “kantoren”.

VoortgangDe uitgifte van kavels op Blankenstein is de afgelopen jaren gestagneerd. Er is in totaal nog circa 2,9 ha. beschikbaar. Het afgelopen jaar zijn gesprekken gevoerd met een aantal bedrijven die een bouwkavel zoeken van circa 1.000 tot 2.000 m². Dit sluit niet goed aan op de beschikbare kavels op Blankenstein.

Onderzocht wordt om de verkaveling zodanig aan te passen dat beter kan worden ingespeeld op de behoefte om de verkoop op dit terrein weer op gang te brengen. In 2017 heeft dit nog niet geleid tot verkopen waardoor, als gevolg van rentebijschrijving, de voorziening is verhoogd.

Risico’sHet grootste risico bij dit project is het uitblijven van gronduitgifte. De looptijd van de grondexploitatie is ten opzichte van de herziening van vorig jaar verlengd tot en met 2023. De grondexploitatie is momenteel gebaseerd op uitgifte gedurende 6 jaar, gelijkmatig gefaseerd in de periode 2018 – 2023. Het risico bestaat dat de aangepaste prognose opnieuw niet gehaald wordt, de rentelast toeneemt en het tekort oploopt. Dit risico is nadrukkelijk meegenomen in de risicoanalysemeteenmaximalevertragingvan 5 jaar.

Projectkenmerken

Exploitatieperiode1999 – 2023

BestemmingGemengde bedrijfsdoeleinden met (deels) wijzigingsbevoegdheid voor grootschalige detailhandel en kantoren

Oppervlakte plangebiedCirca 12 ha. bruto

Uitgeefbaar oppervlakCirca 7,8 ha.

Uitgegeven tot 1-1-2018Circa 4,9 ha.

Resultaat per 1-1-2017€ 3.245.000 negatief

Verwacht resultaat per 1-1-2018€ 3.360.000 negatief


2.2. Danninge Erve Zuid (fase 2)

BeschrijvingIn 2013 is het stedenbouwkundig plan voor Danninge Erve Zuid fase 2 vastgesteld, en in 2014 is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden. Dit plan betreft de ontwikkeling van een woningbouwlocatie aan de zuidzijde van Nijeveen, bestaande uit totaal 123 woningen. Dat zijn 6 woningen als afronding van de gerealiseerde eerste fase van Danninge Erve Zuid (Weidelint), en 117 woningen in fase 2. De gronden zijn in het verleden al volledig door de gemeente verworven.

VoortgangDe grondexploitatie heeft een looptijd tot 2027. Het uitgiftetempo is de komende 2 jaar 6 tot 8 woningen per jaar, en is daarna geschat op ca. 12 woningen per jaar. In 2015 is gestart met de aanleg van riolering, nutsvoorzieningen en (bouw)wegen. Het eerste deel van de werkzaamheden ten behoeve van het bouwrijp maken van de kavels is afgerond. Meppel verwacht in 2018 meer kavels te verkopen dan de uitgifteprognose (8 stuks). De uitgifte verloopt op totaalniveau volgens prognose. Vanaf 2019 is de verwachting dat er ca. 12 woningen per jaar worden gebouwd.

Risico’sVertraging in de gronduitgifte kan leiden tot een langere exploitatieperiode met hogere rente- en beheerskosten tot gevolg. De kostprijzen voor het uitvoeren van werkzaamheden lopen weer op. Ditkanhetuiteindelijkefinanciëleresultaat negatief beïnvloeden als dit harder stijgt dan de correctie in de grondprijs. Daarnaast vormt het relatief dure woningbouwprogramma een risico. Devraagnaardittypewoningenisdelaatste jaren beperkt geweest.

Projectkenmerken

Exploitatieperiode2012 - 2027

BestemmingWoningbouw

Oppervlakte plangebiedCirca 10 ha.



Resultaat per 1-1-2017€ 631.000 negatief

Verwacht resultaat per 1-1-2018€ 1.118.000 positief


2.3. Koeberg Noord

BeschrijvingIn 2017 heeft de raad besloten om de oude schoollocaties van o.b.s. de Koedijkslanden en c.b.s. Kompas te herbestemmen voor sociale woningbouw door middel van de vaststelling van de grondexploitatie Koeberg Noord. Stichting Woonconcept zal op deze locatie aan de Gerard Doustraat in totaal 42 sociale huurwoningen gaan realiseren.

VoortgangAfgelopen boekjaar is de uitvoering voorbereid. De ontwikkeling past binnen het huidige bestemmingsplan en de beeldkwaliteitseisen zijn in een aparte paragraaf vastgelegd. In 2018 wordt de locatie bouwrijp gemaakt waarna de woningbouw van start kan gaan. Naar verwachting kan deze grondexploitatie eind 2019 worden afgesloten.

Risico’sHetrisicoprofielvoorditplanisbeperktvanwege de korte looptijd en het gegeven dat de afzet (grondverkoop) al verzekerd. De sloop is conform raming uitgevoerd. Enig risico bestaat bij de aanbesteding van het bouwen woonrijpmaken van de locatie. In de grondexploitatie is

dit risico al enigszins afgedekt door een percentage onvoorzien aan te houden over de budgetraming voor de civieltechnische kosten.

Projectkenmerken


BestemmingSociale woningbouw

Oppervlakte plangebied1,1 ha

Uitgeefbaar oppervlak0,4 ha

Uitgegeven tot 1-1-20180,0 ha

Verwacht resultaat per 1-1-2018€ 18.000 positief


2.4. Koeberg Zuid

BeschrijvingMet de uitbreiding van de wijk Berggierslanden is er behoefte ontstaan aan de uitbreiding van de wijkvoorzieningen in Koedijkslanden. Het project Koeberg Zuid betreft de opwaardering van het winkelcentrum in Koedijkslanden, evenals een verbetering van de leefbaarheid. Deelnemende partijen zijn de gemeente, Woonconcept, De Hoge Dennen, De Noorderboog en De Stouwe. De Zuiderbasisschool is gesloopt. De vrijkomende locatie is herontwikkeld met winkels, (zorg)appartementen en sociale huurwoningen. Daarnaast wordt een wijkservicepunt gerealiseerd.

VoortgangDe sloop en uitbreiding van het winkelcentrum Koeberg Zuid is voorspoedig verlopen. In 2015 zijn de zorgappartementen opgeleverd. In 2016 is het bestaande winkelcentrum Koedijkslanden gedeeltelijk gesloopt, en is voor bestaande winkels (ver)nieuwbouw gerealiseerd. Begin 2017 is het wijkservicepunt in gebruik genomen. Inmiddels is de nieuwbouw volledig afgerond. Eind 2017 heeft de provincie eendefinitievebeschikkingafgegevenen is de totale subsidiebijdrage van

€ 360.000 uitgekeerd. In 2018 worden de laatste werken in het openbaar gebied afgerond en kan de grondexploitatie (na overdracht van het nieuwe openbaar gebied) worden afgesloten ultimo 2018.

Risico’sHoewel in fase 1 de gewenste kwaliteit is gehaald, blijft kwaliteit ook voor de laatste fase een risico. De gemeente ziet er op toe dat de openbare ruimte ook in de laatste fase voldoet aan de kwaliteitseisen van de gemeente.

Projectkenmerken


BestemmingWoningbouw, uitbreiding winkels en maatschappelijke voorzieningen

Oppervlakte plangebied1,4 ha.

Uitgeefbaar oppervlak0,15 ha.

Uitgegeven tot 1-1-20180,15 ha.


Verwacht resultaat per 1-1-2018€ 129.000 negatief


2.5. Nieuwveense Landen (fase 1)

BeschrijvingNieuwveense Landen fase 1 betreft de ontwikkeling van een duurzame nieuwbouwwijk voor totaal circa 1350 woningenmetbijbehorendecommerciëleen maatschappelijke voorzieningen. In 2012 is het bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad, en sinds 19 september 2012 is het bestemmingsplan onherroepelijk van kracht. In 2013/2014 zijn de eerste deelgebieden in Centrum Wonen bouwrijp gemaakt. Vervolgens is in 2014 de kaveluitgifte in gang gezet, en is in 2014 gestart met de bouw van de eerste woningen. Per 31-12-2017 zijn 225 kavels verkocht en geleverd.

VoortgangOndanks de vertraging in de start van het project is de bouw van nieuwe, duurzame woningen goed op gang gekomen. De gronduitgifte loopt momenteel volgens prognose. In de grondexploitatie per 1-1-2017 is rekening gehouden met de gronduitgifte voor 68 woningen in 2017. Dit aantal is ruim overtroffen wat betreft contractueel vastgelegde aantallen. Eind 2017 zijn koopcontracten overeengekomen voor de bouw van 49 appartementen en 52 grondgebonden woningen,

waarvan in januari 2018 reeds 28 kavels zijn geleverd. De grondoverdracht voor de appartementen zal in het eerste halfjaar van 2018 plaatsvinden. Ook zijn in het eerste kwartaal van 2018 koopcontracten afgesloten voor 51 kavels. Ook deze kavels worden in 2018 verkocht en afgenomen. In 2018 wordt dus een inhaalslag gemaakt wat betreft de daadwerkelijk te realiseren grondopbrengsten voor de grondexploitatie.

Er hebben zich grote veranderingen voorgedaan in de grondexploitatie-berekening per 1-1-2018 ten opzichte van de herziening per 1-1-2017. De belangrijkste wijziging betreft de verwerking van de herijking (lees ook: actualisatie) van het stedenbouwkundig plan. Hierin is het plangebied verdeeld in twee fasen. De grondexploitatie omvat alleen de eerste fase die wordt ontwikkeld binnen één bestemmingsplanperiode van 10 jaar. De grondexploitatie sluit daarmee aan op de geldende BBV richtlijnen. De tweede fase wordt naar verwachting vanaf 2028 in ontwikkeling genomen.

In de herziening per 1-1-2018 zijn de gerealiseerde kosten en opbrengsten per 31-12-2017 verwerkt, en zijn daarnaast de parameters (rente, kosten- en opbrengstenstijging) en de

grondprijzen voor 2018 geactualiseerd. Zoals gebruikelijk wordt de herziene grondexploitatie vergeleken met de herziening van vorig jaar. Het zal duidelijk zijn dat de uitkomsten van de grondexploitatie per 1-1-2018, als gevolg van de herijking van het stedenbouwkundig plan, sterk afwijken van de herziening van vorig jaar.

Risico’sIneenaparterisicoanalysezijnderisico’sen kansen voor de verdere ontwikkeling van Nieuwveense Landen in beeld gebracht. De risico’s met de grootste financiëleimpactvoordegrondexploitatie,enenkelebijzondere(projectspecifieke)risico’s zijn hieronder uiteen gezet.

• Achterblijvende afzet. De geprognosticeerde afzet tot en met 2018 bedraagt ca. 65 kavels per jaar (crisisaanpak). Daarna zou de afzet moeten groeien naar ca. 120 kavels per jaar. Met name de afzet op de middellange termijn is onzeker. Een achterblijvende afzet is een risico dat zich in de komende jaren langzaamaan zou kunnen gaan manifesteren. NVL ondervindt echter bijna geen concurrentie meer van Berggierslanden (bijna afgerond).


• Toename van de plankosten. Plankosten blijven een risico vormen, in het bijzonder wanneer zou blijken dat de looptijd van het project toeneemt, terwijl de jaarlijkse plankosten niet dalen. Ook kunnen de plankosten stijgen indien werkzaamheden opnieuw uitgevoerd moeten worden als gevolg van de lange looptijd of een tegenvallende afzet.

• De mogelijke uitgifteprijs. De uitgifteprijs betreft een risico dat potentieel een stevige invloed kan hebben op het resultaat. Momenteel is de markt gunstig met een lage hypotheekrenteeneconomischegroei,maar de ontwikkeling van de grondprijs blijft onzeker. Zowel de grondprijs als de grondprijsontwikkeling (opbrengstenstijging) zijn meegenomen in de grondexploitatie conformeenspecifiekhiervooropgesteld advies1.

1 “Actualisatie Grondprijzennota 2018 Meppel” en ”Advies parameters grondexploitaties 2018 Meppel”

• De grondverwerving. De gemeente dient nog grond aan te kopen voor de ontwikkeling van NVL. Nu de markt weer aantrekt loopt de gemeente het risico dat de aankoopprijzen voor de nog te verwerven grond stijgen. Voor een deel wordt dit opgevangen door de geactualiseerde taxatie van de grondwaarde, die in de grondexploitatie is meegenomen.

• Een negatief imago. Een slecht imagovanhetprojectkanpotentiëlekopers afschrikken. Denk aan een te eenzijdig programma (alleen goedkopere woningen in Centrum Wonen), klachten in verband met de stadsverwarming of het verkleinen van het voorzieningencluster (waaronder winkels).

• Bouwclaims. Risico op beperking vanwege bouwclaims is afgenomen. Gemeente heeft afspraken gemaakt met ontwikkelaars. Het risico op extra kosten voor verwerving of de afkoop van de claims is hiermee sterk verminderd.

• Kostenverhaal. Vanaf 2020 geldt het risico op het (niet) bereiken van goede overeenkomsten / kostenverhaal met grondeigenaren, die zelf willen realiseren. Met name historische plankosten en rentekosten kunnen wettelijk niet volledig worden verhaald.

• Aansluiting op Meppel Energie. De aanwezigheid van dit collectieve milieuvriendelijkeenergiesysteemblijftzowel een kans als een risico. Het is een kans omdat NVL de uitstraling kan krijgen van een “groene wijk” (vestigingsargument), maar het is een risico dat het concept van Meppelenergie achterhaald wordt door nieuwe eisen (EPC=0) en/of concepten (Nul-op-de-Meter). Verplichte aansluiting vormt in dat geval juist een blokkade voor de uitgifte. Ook de relatief hoge aansluitkosten voor kleine appartementen vormen een punt van aandacht.


• Bijdragefietsverbinding. Op korte termijnzaleenveiligefietsverbindingtussen Nieuwveense Landen en het centrum van Meppel worden gerealiseerd. In samenhang met de toekomsige aanpassing van de rotonde zijn gemeente en provincie dit aan het uitwerken. Mogelijk is een bijdrage uit de grondexploitatie noodzakelijk. Hiermee is tot op heden geen rekening gehouden.

Projectkenmerken fase 1


BestemmingWoningbouw,commerciële-enmaatschappelijke voorzieningen


Uitgeefbaar oppervlakCirca 42 ha.

Uitgeefbaar aantal woningen Circa 1.350 woningen

Uitgegeven aantal woningen tot 1-1-2018225 woningen

Resultaat per 1-1-2017€ 6.388.000 positief



2.6. Noord II

BeschrijvingNoord II is een ruim opgezet bedrijventerrein, met veel groen en waterpartijen. De locatie ligt in het verlengde van bedrijventerrein Noord I dat is voorzien van een goede ontsluiting op de A32 en A28. Het bedrijventerrein wordt verder begrensd door de spoorlijn en Drentse Hoofdvaart. Noord II is een gemengd bedrijventerrein, geschikt voor lichte tot middelzware bedrijvigheid. Parkmanagement zorgt voor eenheid in de uitstraling van het terrein. De uit te geven kavelsvariëreningroottevan3.800tot20.000 m².

VoortgangNoord II is een ruim opgezet bedrijventerrein, met veel groen en waterpartijen. De locatie ligt in het verlengde van bedrijventerrein Noord I dat is voorzien van een goede ontsluiting op de A32 en A28. Noord II is een gemengd bedrijventerrein, geschikt voor lichte tot middelzware bedrijvigheid.In 2016 was er sprake van concrete belangstelling voor dit terrein. Dit heeft ertoe geleid dat in het boekjaar 2017 totaal ruim 7,6 hectare bouwgrond is verkocht op dit bedrijventerrein. Daarmee is meer dan 80% van dit terrein

uitgegeven. Er zijn geen bouwpercelen meer beschikbaar van 2 hectare of groter. Ook voor de kleinere kavels is belangstelling en de verwachting is dat deze percelen in de komende jaren worden uitgegeven.In verband met de grondverkopen is de aanleg van 2 ontsluitingswegen voorbereid. Op basis van de aanbestedingsresultaten is aan de kostenkant budget vrijgevallen. Deze positieve ontwikkelingen hebben ertoe geleid dat de looptijd met drie jaar is ingekort en het resultaat sterk is verbeterd.

Risico’sIn 2017 is 7 ha. verkocht in één kavel aan één partij. Hiermee is ineens de achterstand op de uitgifteprognose ingelopen. Bovendien zijn minder investeringen noodzakelijk, vanwege de omvang van het kavel, en kan meer plangebied worden uitgegeven. Het exploitatieresultaat is hierdoor aanmerkelijk verbeterd, zodanig dat een forse winstname kan plaatsvinden. Naar verwachting kunnen de overige kavels sneller worden uitgegeven, omdat alle infrastructuur straks volledig gereed is. De risico’s voor dit plan zijn dan ook afgenomen. Promotie blijft echter essentieel om de verkoop te bespoedigen.

Projectkenmerken


BestemmingBedrijventerrein voor lichte tot middelzware bedrijvigheid

Oppervlakte plangebiedCirca 44,2 ha.

Uitgeefbaar oppervlakCirca 28 ha.





2.7. Oevers D

BeschrijvingOevers D bestaat uit natte kavels, gelegen aan diep vaarwater. Ook zichtkavels langs de N375 maken onderdeel uit van het terrein. Daarnaast zijn er droge kavels, die niet afhankelijk zijn van vaarwater.In april 1998 is de Publiek-Private Samenwerking (PPS) tussen de gemeente Meppel,RoyalHaskoningenKWSvan start gegaan. Na toekenning van subsidies (ISP- en EFRO gelden) is de PPS aanbesteed – voor de gemeente Meppel de eerste conform Europese regelgeving – en gegund aan voorgenoemde combinatie. De samenwerking loopt nog tot 31 december 2018. In 2018 wordt bezien of en in hoeverre de samenwerking wordt voortgezet. In 2015 heeft de gemeente Meppel met de gemeenten Zwolle en Kampen een gezamenlijk havenbedrijf opgericht: Port of Zwolle. Dit leidt tot meer slagkracht en een groter bereik naar potentiëleklanten.

VoortgangBij de start van de PPS was het uitgangspunt dat de laatste kavel in 2015 verkocht zou zijn. Door de vertraging in uitgifte is de fasering aangepast. In 2013 is de looptijd van de ontwikkeling verlengd

tot en met 2018, en in de actualisatie per 1-1-2017 is de looptijd met 3 jaar verlengd gezien de gestagneerde uitgifte. In de actualisatie per 1-1-2018 is de looptijd nogmaals met 1 jaar verlengd tot en met 2022.

Voor de natte kavels heeft de afgelopen 2 jaar intensief overleg plaatsgevonden met een gegadigde voor de verkoop van ca. 9 hectare grond. Dit bedrijf heeft ervoor gekozen om zich te vestigen op Noord II. Vanaf de zomer 2017 zijn gesprekken gevoerd met gegadigden voor kleinere bouwpercelen. Dit heeft geleid tot overeenstemming met een bedrijf over de verkoop van een watergebonden bouwkavel van circa 1,6 hectare. Ook is er sprake van concrete belangstelling voor de zichtkavels aan de N375. De daadwerkelijk verkopen zullen in 2018 plaatsvinden.

Risico’sEen vertraagde gronduitgifte verhoogt het risico op hogere plankosten. De kans hierop lijkt kleiner geworden, door concrete belangstelling. Door meer in te zetten op promotie wordt getracht dit risico verder te beperken. Daarnaast loopt de PPS contractueel af in 2018. Omdat het project nog niet gereed is, bestaat er een kans dat alle risico’s bij de gemeente komen te liggen.

Projectkenmerken


BestemmingWatergebonden bedrijventerrein







2.8. Oevers E

BeschrijvingOevers E is de laatste uitbreiding van het areaal bedrijventerrein dat grenst aan het centrum van Meppel. Het kenmerkt zich door kleinere kavels vanaf 1.500 m² waar wonen en werken gecombineerd kan worden. Er is lichte bedrijvigheid mogelijk waarbij uiterlijk en presentatie een grote rol spelen. Daarom zijn er strikte eisen van toepassing via het beeldkwaliteitsplan. De ontsluiting is uitstekend via de N375. Het bedrijventerrein is vooral geschikt voor kleinschalige bedrijvigheid.

VoortgangIn 2015 zijn 2 kavels verkocht. Daarnaast is er interesse van bedrijven voor dit terrein die zich niet konden vestigen als gevolg van de strikte regels in het bestemmingsplan. Met de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan in 2017 zijn een aantal belemmeringen weggenomen. Er is een verkoop voorbereid voor een bouwperceel van circa 0,9 hectare die naar verwachting in de loop van 2018 wordt geleverd. Vertraging in de kaveluitgifte vormt evenwel het belangrijkste risico binnen dit project.

Risico’sOevers E is een bedrijventerrein met voornamelijk kavels voor wonen en werken. Dit is voor Meppel een uniek segment waar vooralsnog weinig vraag naar is. Vertraging in de kaveluitgifte vormt dan ook het belangrijkste risico binnen dit project. Het nieuwe bestemmingsplan leidt niet direct tot meer vraag uit de markt. Daarnaast is er kans op bezwaren van omwonenden. Zittende bewoners, die hebben gekozen voor woon-werkkavels, dienen claims in wanneer andere soortige bedrijvigheid landt op Oevers E.

Projectkenmerken

Exploitatieperiode1998 – 2025

BestemmingBedrijventerrein en bedrijven met woning

Oppervlakte plangebiedCirca 13,8 ha.



Resultaat per 1-1-2017€ 550.000 positief

Verwacht resultaat per 1-1-2018€ 768.000 positief


2.9. Vledder BC

BeschrijvingDe ontwikkeling van het Vledder is via een openbare aanbestedingsprocedure in 2006 gegund aan een ontwikkelaars-combinatie die nu nog bestaat uit TBI Koopmans. De gemeente heeft hiervoor (aanvullende) ontwikkelovereenkomsten afgesloten. In essentie is geregeld dat de ontwikkelaar het totale plan in 5 fasen ontwikkelt inclusief het bouwen woonrijp maken en gemeente de gronden overdraagt op het moment de ontwikkelaar overgaat tot realisatie van bouwplannen.

VoortgangDe ontwikkelaar heeft fase 1 en 5 gerealiseerd, en is in 2017 gestart met de realisatie van fase 3. De eerste 7 grondgebonden koopwoningen zijn eind 2017 opgeleverd. Over de invulling van fase 2 en 4 is de afgelopen jaren intensief overleg gevoerd met de ontwikkelaar. Dit naar aanleiding van het standpunt van de ontwikkelaar dat, als gevolg van de gewijzigde marktomstandigheden, hetoorspronkelijkeplanfinancieelnietmeer haalbaar was. De ontwikkelaar heeft een gewijzigd plan uitgewerkt om tot een ruimtelijkenfinancieelhaalbareafrondingvan fase 2 en 4 te komen.

Voorliggende grondexploitatie gaat uit van het geactualiseerde stedenbouwkundig plan. Voor de waardering van de grondexploitatie per 1-1-2018 is daarom uitgegaan van het aangepaste plan als meest realistische perspectief. Dit leidt tot een bijstelling van het resultaat van € 1.044.000 inclusief extra rente- en plankosten als gevolg vande onstane vertraging in de uitvoering van het plan. In dit resultaat is nog geen rekening gehouden met mogelijke subsidiebijdragen, waardoor het tekort lager kan uitvallen.

Risico’sBelangrijkste risico is de uitvoering van dit plan. Vertraging leidt ertoe dat het tekort van de grondexploitatie verder oploopt. Ook is er kans op planschade in verband met de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan voor het gebied. Door de bijstelling van de waardering van dit complex, op basis van een gewijzigde planopzet,ishetrisicoprofielafgenomen.Bovendien komt het plan in aanmerking voor subsidiebijdragen die nog geen onderdeel uitmaken van voorliggende grondexploitatie waardoor het tekort kan worden beperkt.

Projectkenmerken


BestemmingWoningbouwencommerciëlevoorzieningen




Resultaat per 1-1-2017€ 5.746.000 negatief

Verwacht resultaat per 1-1-2018€ 6.790.000 negatief


2.10. Winkelcentrum Oosterboer

BeschrijvingMet de Vereniging van Eigenaren van Winkelcentrum Oosterboer (VvE) is in 2014 overeenstemming bereikt over de opwaardering en uitbreiding van winkelcentrum Oosterboer, evenals de herinrichting van het openbaar gebied rondom het winkelcentrum. De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van het totale plan. De gemeente heeft een faciliterende rol.

VoortgangIn 2015 is het bestemmingsplan vastgesteld en is de omgevingsvergunning voor de uitbreiding verleend. In 2016 is de grond verkocht en geleverd. In 2017 zijn de bouwwerkzaamheden uitgevoerd en is de openbare ruimte opnieuw ingericht. Begin 2018 wordt de openbare ruimte overgedragen aan de gemeente waarna het project kan worden afgesloten.

Risico’sDit project wordt begin 2018 afgesloten, er is enkel nog een eindoverdracht noodzakelijk. De grondexploitatie bevat dan ook geen noemenswaardige risico’s meer.

Projectkenmerken


BestemmingWinkels





Verwacht resultaat per 1-1-2018€ 54.000 negatief


Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2018

Documents

Transcript of Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2018