StarCabin verslag seminar van Schets tot School

van tot schoolschets

Hoe haalt u een ’10’ bij de bouw of verbouwing van een school?

dinsdag, 26 maart 2013


Presentatie Wim Molenkamp

dinsdag, 26 maart 2013

van schets tot school

WAAR GA IK HET OVER HEBBEN?

• Welke partners?• Een effectievere procedurele aanpak?• Alternatieven voor (tijdelijke)

huisvesting?• Spanningsvelden tussen kostennormering

en aanbesteding, tussen politieke/ bestuurlijke en onderwijsbelangen?


WAAR GA IK HET OVER HEBBEN?

• Welke partners?• Een effectievere procedurele aanpak?• Alternatieven voor (tijdelijke)

huisvesting?• Spanningsvelden tussen kostennormering

en aanbesteding, tussen politieke/ bestuurlijke en onderwijsbelangen?

aan de hand van ‘mijn

’

Loenense pro

jecte

n

(2005-2

011)

5

DRIE PROJECTEN (in één geschoven)DRIE PROJECTEN (in één geschoven)

LEERPUNTENLEERPUNTEN

DE PRAKTIJK


6

• Elke vergelijking met bestaande situaties en/of Elke vergelijking met bestaande situaties en/of personen berust op louter toeval……………personen berust op louter toeval……………

• Mijn verhaal geeft zo ongeveer, maar waar nodigMijn verhaal geeft zo ongeveer, maar waar nodigde aangedikte, gedramatiseerde of geromantiseer-de aangedikte, gedramatiseerde of geromantiseer-de waarheid weer.de waarheid weer.

• Het is niet bedoeld om te Zwarte Pieten, maar Het is niet bedoeld om te Zwarte Pieten, maar om te leren.om te leren.

• Nadruk op wat beter kon (leerpunten), maar er ging Nadruk op wat beter kon (leerpunten), maar er ging ook vreselijk veel (heel erg) goed!ook vreselijk veel (heel erg) goed!

DE PRAKTIJK


7

STARTGEGEVENS


ER WAS EENS EEN GEMEENTE, DIE

8

wat geld in de knip had/ging krijgen

(STARTGEGEVEN 1)


9

veel sterk verouderde schoolgebouwen had en……..

STARTGEGEVEN 2


10

en leerlingenprognoses ………


STARTGEGEVEN 3

11

betrokken ging worden in een herindelingsproces (STARTGEGEVEN 4)


12

Nieuwbouw scholen prioriteit 1 1a – samenwoonschool Loenen (op GF-locatie)

2 basisscholen (13 lokalen); gymzaal; bso; kdv 1b – brede school Vreeland (op 2M-locatie)

1 basisschool (10 lokalen); bso; ptspz 1c – samenwoonschool Nigtevecht (op …..locatie)

2 basisscholen; bso; bieb

GEMEENTERAAD:


13

HOE ORGANISEER JE HET?


Schoolbesturen wilden geen bouwheer zijn!!

- Meerdere schoolbesturen (2 kapiteins)

- Te complex

- Te risicovol

14

Loenen koos voor projectmatige aanpakLoenen koos voor projectmatige aanpak

HOE ORGANISEER JE HET?


D i r e c t i e

S t u u r g r o e p

P r o j e c tg r o e p



W e r kg r o e p

W e r kg r o e p

L i n k i n g p i n

Schoolbesturen wilden geen bouwheer zijn

15

• ProjectleidingProjectleiding– Intern: welke sector (soft / hard)Intern: welke sector (soft / hard)– Extern: …………………..Extern: …………………..

• ProjectgroepProjectgroep– ProjectleiderProjectleider– Iemand van ‘de andere sector’Iemand van ‘de andere sector’

• StuurgroepStuurgroep– PortefeuillehouderPortefeuillehouder– MT-lidMT-lid– ProjectleiderProjectleider

MAAK T

OEGEZEGDE INBRENGEN

MAAK T

OEGEZEGDE INBRENGEN

AFDW

INGBAAR

AFDW

INGBAAR

ORGANISATORISCHE INBEDDING


16

• plan van aanpak (PvA)plan van aanpak (PvA)• realiseringsovereenkomst realiseringsovereenkomst

(o.a. wie betaalt wat – rijksvergoedingen leidend?)(o.a. wie betaalt wat – rijksvergoedingen leidend?)

• planontwikkeling:planontwikkeling:– PvE/WPvE/W– architectenkeuzearchitectenkeuze– tekenen (massastudie(s), schetsen, tekenen (massastudie(s), schetsen,

tekeningen, VO, DO/bestek)tekeningen, VO, DO/bestek)• maar ook: de tijdelijke accommodatiemaar ook: de tijdelijke accommodatie

KLUSSEN PROJECTORGANISATIE


17

wie willen er mee doen intentieverklaring

(duidelijk maken wat de gemeente betaalt) al vast nadenken over (individuele) PvE’s al vast nadenken over toekomstige

eigendomsverhoudingen al vast nadenken over beheer/exploitatie en –last but not least- de overbrugging tussen

oud en nieuw

PARTNERS?


INVENTARIS

EER MOGELI

JKE

INVENTARIS

EER MOGELI

JKE

BREEKPUNTEN EN S

TART MET

BREEKPUNTEN EN S

TART MET

OPLOSSEN

OPLOSSEN

DENK NA OVER DE COMMUNICATIE

Waar betrek je welke/de burger bij

Op welk(e) moment(en) ga je dat doen

en op welke wijze

Hoe ga je de burger betrokken (=geïnformeerd) houden

MAAR OOK

richting management, portefeuillehouder, college, raad(scommissie)

in een

vro

eg sta

dium

DENK NA OVER DE COMMUNICATIE

Informeren

Inspreken / suggesties inbrengen

Mee-beslissen

Verantwoording afleggen


DENK NA OVER

benodigde vergunningen

benodigde financiën (wanneer, wat)

soort gebouw (unitbouw/traditioneel/systeembouw)

allerlei processen (bijv. architectenkeuze, aanbesteding)

planning (ook cyclus raadsvergaderingen)

……………………… en wie wordt bouwheer

en niet alleen voor de nieuwbouw ………

21

alle procedures afgerond

alle vergunningen verleend en onherroepelijk

alle kredieten beschikbaar

alles –ook vwb het gebruik- afgesproken

En pas dan verplichtingen etc aangaan

MAAR: enorme consequenties voor tijd/geld

DE VEILIGSTE ROUTE ………


22

Het Plan van Aanpakinhoudsopgave

• De achtergronden• De projectopdracht • Projectactiviteiten• Projectgrenzen• De producten• Kwaliteit• De projectorganisatie• Planning• Kosten en baten• Risico-analyse

Bij

een

grot

er p

roje

ct m

oet je

voo

raf

ver

plic

ht e

en p

lan

van

aanp

ak

mak

en!

Mee

stal

doe

t de

pro

ject

- le

ider

dit.

PvA

LEG ALLES VAST!!!!!!!


23

3e locatie A

3e locatie B

Fl-locatie

Inbrei-locatie

2M-locatie

LOCATIEKEUZE


en niet alleen voor de nieuwbouw ………

24

STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN


25

overover• voorkeurslocatie (of eerder wanneer er nog voorkeurslocatie (of eerder wanneer er nog

meerdere locaties in beeld zijn)meerdere locaties in beeld zijn)• stedenbouwkundige randvoorwaardenstedenbouwkundige randvoorwaarden

Leg uit waarom deze locatie.Leg uit waarom deze locatie.Maak duidelijk wat nog wel en wat beslist niet meer Maak duidelijk wat nog wel en wat beslist niet meer

ter discussie staat.ter discussie staat.Wat te doen om het meer accepta-Wat te doen om het meer accepta-

bel te maken?bel te maken?

INFORMATIE-/INSPRAAKAVOND(VOORUITLOPEND OP FORMELE PROCEDURE ?)


26

• GROOT AANDACHTSPUNT::Vanaf dit moment kan het nog jaren duren eerVanaf dit moment kan het nog jaren duren eerde eerste paal de grond in gaat. De VOH-normen de eerste paal de grond in gaat. De VOH-normen lopen achter en staan stil; lopen achter en staan stil; de markt daarentegen niet ……….de markt daarentegen niet ……….

(formele beschikbaarstelling bouwkrediet beter (formele beschikbaarstelling bouwkrediet beter later na de aanbesteding?)later na de aanbesteding?)

VOORBEREIDINGS-/BOUWKREDIET


27

TIJDELIJ

KE

ACCOMM

ODATIE?????

28

• Nigtevecht:Nigtevecht: Zal niet aan de orde zijnZal niet aan de orde zijn

• Vreeland:Vreeland: Ingebreid op RABO-locatieIngebreid op RABO-locatie

• Loenen: Loenen: Inbreien niet mogelijkInbreien niet mogelijkDeal met ontwikkelaar Deal met ontwikkelaar Cronenburgh: weiland Cronenburgh: weiland (goedkoop bleek duurkoop)(goedkoop bleek duurkoop)

LOKATIEKEUZE TIJD.SCHOOL


29

Na de principe keuze van de locatie:

avond voor de omwonenden.

a.Waarom kwamen we tot deze keuze?

b.Wat te doen om realisering voor u aanvaardbaar te maken?

BETREKKEN OMWONENDEN


30

- PvE

- offertes

- vergunningen

- keuze

- opdracht (wanneer?)

TIJDELIJKE ACCOMMODATIE


31

VERGUNNINGEN!!!!!!


Versc

hillen

de ve

rgunnin

gen n

u sam

engeb

rach

t

in ‘o

mgev

ingsv

ergunnin

g’

32

BESCHERMDE VOGELS/DIEREN

BROEDSEIZOEN

KAPVERGUNNING


33

en

dan

kap

pen

/sl

op

en

/sa

nere

n

GEEF BEKENDHEID AAN START VAN DE SLOOP EN AAN EVT. BODEMSANERING (mannen in witte pakken). DOE ER NIET GEHEIMZINNIG OVER.

MILIEUDIENST ………………

EERST (AL VAST) BODEMONDERZOEK



PLANOLOGISCHE PROCEDURE enBOUWVERGUNNING

• bestemmingsplan aanpassen

• bouwvergunning – eerste fase

• bouwvergunning – tweede fase

Door Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht iets verandert!!

35

- Dempen van sloten

- Afwateren drainage etc.

- Aansluiten op riolering

- Graven in openbare wegen

- Reclameborden bouwbedrijf

En private overeenkomsten

VERGUNNINGEN


36

SLOOPVERGUNNING / SANERINGSVERKLARING


37

DAN KAN ER WORDEN AANBESTEED/ GEPLAATST/GEBOUWD/VERHUISD

LET OP:

Deze bedrijven vormen misschien wel het grootste risico voor je project!!!!!!!!!

EN ALS DAN DE VERGUNNINGEN ROND ZIJN EN ………


http://images.google.nl/imgres?imgurl=http://kroetenwind.nl/uploads/images/sitefotos/logo%2520Eneco.jpg&imgrefurl=http://kroetenwind.nl/index.php/achtergrond/&h=205&w=400&sz=73&hl=nl&start=1&um=1&tbnid=ah_ZMxhRegjQdM:&tbnh=64&tbnw=124&prev=/images%3Fq%3Deneco%26um%3D1%26hl%3Dnl%26sa%3DN

38

ASBEST???????

Pas tijdens de sloop ………….


39

bespaart sloopkosten en biedt dakloze vleermuizen (heel lang) onderdak

TERREIN NIET OMHEKKEN en RAMEN NIET DICHTSPIJKEREN


40

AUW-1


41


42

(BOUW)KREDIET (BOUW)KREDIET TOEREIKEND?TOEREIKEND?


43

(BOUW)KREDIET (BOUW)KREDIET TOEREIKEND?TOEREIKEND?


Sws L: tegenvallende aanbesteding

(agv marktontwikkelingen)

Raad: Voortaan bouwkostendeskundige …..

44

AUW-2

BOUWPUT GRAVEN


45

FEESTJE


46

BOUWEN


47

NIET OM ZES UUR AL VRACHTVERKEER?

GEEN 24u DRAAIENDE AGGREGATEN?

GEEN KEIHARDE MUZIEK?

BOUWEN


48

• vergaderingen van projectgroep vergaderingen van projectgroep (of toch niet?)(of toch niet?)

• vergaderingen van stuurgroep vergaderingen van stuurgroep (of toch niet)(of toch niet)

• vergaderingen van allerlei werkgroepen?vergaderingen van allerlei werkgroepen?(of toch niet?)(of toch niet?)

• bouwvergaderingenbouwvergaderingen

• bouwwerkoverleggenbouwwerkoverleggen

MAAR ONDERTUSSEN


49

• Inrichting omgeving incl. Inrichting omgeving incl. bergbezinkbassinbergbezinkbassin(valt buiten project-(valt buiten project-grenzen, maar toch ……..)grenzen, maar toch ……..)

MAAR ONDERTUSSEN


50

BOUWEN



BOUWTIJD BIJNA 1,5 JAAR?

• aannemer kan sneller - KASSA

• we kopen drie maanden bouwtijd af!!!!

• ons voordeel: minder lang dure busritten naar gymzalen elders

• wat er van terecht kwam………….

52

BOUWEN



EN ONDERTUSSEN

• projectoverleggen portefeuillehouder -projectleider

• projectoverleggen projectleider - managementteam

• actieve info van portefeuillehouder aan raad

• periodieke bijpraatsessies ph/pl met raad(Loenen heeft geen raadscommissies)

54

BOUWEN



EN DE PROJECTLEIDER

• communiceert, vergadert, regelt, kletst

• bewaakt de groeiende staat meer-/minderwerk

• beheert de budgetten (bewaar opdrachten en de daarop betrekking hebbende rekeningen)

• en

56

Laat het project voor b&w méér zijn dan papier

B&W


57

BOUWEN


58

25 mrt 2008

OPLEVERING GYMZAALbouw en installaties


59

OPLEVERING GYMZAALinrichting


60

KIKKEN………..


61

TIP: ORGANISEER DIE BEZOEKEN EN BEHOUDT DE REGIE

MET PARTNERS NAAR DE BOUW


62

EN DOE HET ALS ER AL WAT TE ZIEN VALT (niet te vroeg) EN NOG WAT VALT TE VERANDEREN (niet te laat)



63

EN SCHRIK NIET VAN WAT ER TEGEN HET EIND ALLEMAAL AAN NIEUWE WENSEN WORDT GEROEPEN!!!!!!



64CRISIS

25 april: GEEN OPLEVERING


65

• Wethouder stapt opWethouder stapt op• Grote bestuurlijke bemoeienis / drukGrote bestuurlijke bemoeienis / druk• Vijf dagen later: toch gedwongen opleveringVijf dagen later: toch gedwongen oplevering• Versnelde inrichting en toch verhuizenVersnelde inrichting en toch verhuizen• Onderzoek naar oorzaken niet-opleverenOnderzoek naar oorzaken niet-opleveren• Ontkoppeling architect-directie-toezichtOntkoppeling architect-directie-toezicht

» (ijkmomenten door externe)(ijkmomenten door externe)

CRISIS


66

5 mei: OPLEVERING


67

EEEEHHHHHEEEEHHHHH


RONDJE RAADSLEDEN


ZO KWAMEN WE VAN

schet

sTOT

SCHOOL


DIT WAS MIJN PRAKTIJK

NOGMAALS

Er bestaat GEEN

Wet op de projecten

Dadelijk mijn tips, maar eerst


TIPS EN OPMERKINGEN (1)

• Leg ALLE afspraken –hoe onbenullig ook- vast en tik besluiten ALTIJD formeel af (handtekeningen!!!!).

• Als gemeentelijk projectleider ben je vaak klant van je eigen organisatie, met alle voor- en nadelen daarvan (doe daar wat mee!)

• Een project is inhoudelijk (bijv. onderwijs), technisch, juridisch, financieel, ….. Gebruik al je collega’s.

• Zorg voor voldoende borging van hetgeen niet tot je eigen competenties behoort (en wees eerlijk voor jezelf met het erkennen dat je iets niet…..)



• Techneuten hebben twee rollen: Het projectteam helpen en de vergunningaanvragen behandelen

• Pettenprobleem gemeentelijke projectleider

• Maak veel foto’s (bestaande situaties en beelden en de volledige plaatsings-/bouwpocessen)

• Hou –voor jezelf- een logboek bij, met daarin nauwkeurig wanneer je met wie waarover sprak, wat je afsprak, wie je waarover informeerde, wat er wanneer (niet) gebeurde

• Vraag nuts-/KPN-voorzieningen heel erg tijdig aan (en laat je niet afschepen met ‘dat hoeft nu nog niet`)



• Maak aan alle betrokkenen –bij herhaling- duidelijk wat wel en wat niet tot het project behoort (en wat zij dus zelf moeten regelen)

• Zaken die ogenschijnlijk later kunnen worden opgepakt worden dan te laat opgepakt

• Investeer (tijdig) in draagvlak bij zowel politiek, collega’s, veld, etc

• LOGBOEK, LOGBOEK, LOGBOEK, LOGBOEK



• GEBRUIK JE NUCHTERE HOLLANDSE BOERENVERSTAND

• EN VRAAG JE AF HOE JE HET THUIS ZOU DOEN


TENSLOTTE (1)

Binnenlands Bestuur (15 mrt 2013)

- Gemeentefonds (2012): € 18,3 miljard, waarvan € 1,66 miljard ‘toerekenbaar’ aan onderwijshuisvesting;

- Middelen NIET geoormerkt, dus vrij besteedbaar;

- Onderzoek: In 2011 gaven gemeenten (generaal) € 256 miljoen minder uit aan onderwijshuisvesting dan er binnenkwam;

- Regeerakkoord (Rutte II): € 256 miljoen wordt afgeroomd en gaat naar schoolbesturen (ca € 100 per ll)!!!!


TENSLOTTE (2)

Binnenlands Bestuur (15 mrt 2013)

- 1 jan 2015: Doordecentralisatie buitenonderhoud naar besturen

- Onttrekking van nog eens € 157 miljoen aan gemeentefonds

- € 157 miljoen = ca € 15 per m2 ………

- Je zit in een oude school ……………….

- Je zit in een nieuw gebouw …………….


TENSLOTTE (3)

Wat vind je van het overhevelen van alle financiële middelen voor onderwijshuisvesting (groot onderhoud + ver-/nieuwbouw van Rijk/gemeente naar schoolbesturen?

Hoe bepaal je de ‘bruidsschat’?


Meer informatie:

www.starcabin.nl

e. [email protected]. 020 - 682 49 00


http://www.starcabin.nl/?utm_source=sheets&utm_medium=link&utm_campaign=van-schets-tot-school

mailto:[email protected]

StarCabin verslag seminar van Schets tot School

Real Estate

Transcript of StarCabin verslag seminar van Schets tot School