Sprekende cijfers kantorenmarkten 2013 q2

KantorenmarktenTweede kwartaal

Sprekende Cijfers

'13Vastgoedconsultants en Makelaars

Sprekende Cijfers Kantorenmarkten

De kantorenmarkt blijft in het tweede kwartaal van 2013 achter

in vergelijking met de jaren daarvoor. Ook in de afgelopen drie

maanden wordt de trend van het stijgende aanbod en dalende

opnamevolume van begin dit jaar voortgezet. In deze kwartaal-

analyse wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen van de

Nederlandse kantorenmarkt.

Aanbod onder 7 miljoen vierkante meterDoor een toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de

kantoorhuisvesting van organisaties is meer vierkante meter kan-

toorruimte op de markt gekomen. Hierdoor is het aanbod in drie

maanden tijd met 4% gestegen tot 6.926.000 vierkante meter op 1

juli 2013. Dit volume komt tot stand door 3.571 aangeboden kan-

toorpanden, hetgeen een toename van 69 objecten betreft. Hierbij

wordt een ondergrens van 500 vierkante meter gehanteerd in de

vier grote steden en 250 vierkante meter in de overige regio’s.

Regionaal zijn grote verschillen waarneembaar. In het tweede kwar-

taal vertonen achttien regio’s een stijging en zes regio’s een daling in

het aantal beschikbare vierkante meters kantoorruimte. Deze geno-

teerde dalingen hebben te maken met een stijgend transactievolume

of diverse onttrekkingen. In de vier grote steden is het totaal aantal

beschikbare kantoormetrage, de afgelopen drie maanden verder

toegenomen en maakt nu 62% uit van het totale aanbod.

Zoals beschreven in het eerste kwartaalbericht wil een huurder meer

efficiëntie, meer flexibiliteit en meer service. Verhuurders erkennen

dat in deze tijd de gebruiker bepaalt, hetgeen terug te zien is in het

huidige aanbod. Zo worden grote panden opgesplitst in kleinere

units, objecten geüpgraded naar de gewenste kwaliteit en kantoren

voorzien van een uitgebreid servicepakket. Echter omvat de

Nederlandse kantorenmarkt nog altijd objecten die niet voldoen aan

de huidige kwaliteitseisen van de gebruiker. De meeste objecten

worden aangeboden met een metrage tussen de 500 en 1.000

vierkante meter (31%). Slechts 2% van het aanbod is een object

met een aaneengesloten metrage van 10.000 vierkante meter.

In het nieuwbouwsegment is op 1 juli 2013 het aanbod met één

procentpunt toegenomen tot 3% van het totale aanbod. De onver-

minderd grote vraag naar nieuwe kantoorruimte ligt hieraan ten

grondslag. Overeenkomstig met de vraag naar kantoorruimte,

bevinden de nieuwe panden zich met name in de vier grote steden.

Transactiegrootte daaltHet toenemend aantal faillissementen en het inkrimpen van de

huisvesting van organisaties zorgt niet alleen voor een toenemend

aanbodcijfer, maar ook voor een dalende vraag naar kantoorruimte.

Daar waar het eerste kwartaal van dit jaar reeds getypeerd werd

door het geringe aantal opnames (180 objecten), is de afgelopen

drie maanden het transactietotaal nog verder terug gelopen (178

transacties). Vergeleken met het tweede kwartaal van 2012 is het

aantal transacties met zeven objecten toegenomen. Desondanks is

sprake van een daling van 7% op jaarbasis, naar een totaal van

209.910 vierkante meter in het tweede kwartaal van 2013.

Nog altijd wordt het merendeel van het totale transactievolume

opgenomen binnen de vier grote steden. Door enkele grote trans-

acties in de overige regio’s, zoals 8.440 vierkante meter in Den

Bosch, is het aandeel van de vier grote steden gedaald van 65% een

jaar geleden tot 59% in het tweede kwartaal van 2013. Opvallend

is de afwezigheid van grote transacties (≥ 5.000 vierkante meter) in

onze hoofdstad in de voorbije drie maanden, waar de grootst geno-

teerde transactie 4.200 vierkante meter op de Zuidas betrof.

Het opnamevolume van het tweede kwartaal wordt gekenmerkt

door kleine transacties (250 - 1.000 vierkante meter), dit aantal

neemt nog altijd toe. In het afgelopen kwartaal omvat 65% van het

totaal aantal transacties een klein oppervlak, in het tweede kwar-

taal vorig jaar was dit 61%. Kantoorpanden in de grootteklasse 500

tot 1.000 vierkante meter zijn met 36% het meest opgenomen.

Slechts één transactie is afgelopen kwartaal genoteerd met een

metrage groter dan 10.000 vierkante meter, te weten 18.000 vier-

kante meter in de regio Den Haag. Hieruit volgt een daling van de

kw12007

kw22007

kw32007

kw42007

kw22008

kw32008

kw42008

kw12009

kw22009

kw32009

kw42009

kw12010

kw22010

kw32010

kw42010

kw12011

kw22011

kw12008

450.000

400.000

500.000

550.000

600.000

650.000

700.000

m2

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0kw32011

kw12012

kw22012

kw32012

kw42012

kw12013

kw22013

OostRandstad

NoordZuid

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013*

6.000

7.000

0

1.000

2.000

3.000

x 1.

000

m2

4.000

5.000

Aanbod

Opname

Aanbod en opname per jaar Opname per kwartaal 2007 - 2013

* Opname 2013: Geëxtrapoleerd uit de eerste twee kwartalen van 2013, zonder rekening te houden met seizoenschommelingen.


gemiddelde transactiegrootte van 1.316 vierkante meter in het

tweede kwartaal van 2012 naar 1.179 vierkante meter in het

tweede kwartaal van 2013. Slechts in de vier grote steden ligt de

gemiddelde transactiegrootte met 1.600 vierkante meter aanzien-

lijk hoger. In de overige regio’s bedraagt een verhuurde kantoor-

ruimte gemiddeld 1.090 vierkante meter.

Ook de regionale kantorenmarkten volgen de landelijke trend,

waarin verhuurders vaker inspelen op de wensen van de huurders.

De kantoorgebruiker heeft een uitgeschreven voorkeur voor een

pand met een duidelijk imago, gelegen in het centrum en met een

goede bereikbaarheid. Verder ontbreken nagenoeg overal grote

transacties, waardoor de kleinere de markt bepalen. Daarnaast

staan door de ruime markt de huurprijzen nog altijd onder druk en

is de hoogte van incentives afhankelijk van de verhuurkans.

Huurprijzen nog altijd onder drukDe aanhoudende druk op de huurprijzen maakt dat kantoorruimte

gedurende de afgelopen jaren steeds goedkoper is geworden. De

mediane huurprijs van een verhuurd kantoorgebouw in Nederland

is na een stabiele periode van vijf kwartalen gedaald van € 125,-

per vierkante meter naar € 120,- per vierkante meter in het

tweede kwartaal van 2013. In de berekening van de mediane

huurprijs is echter geen rekening gehouden met incentives. Door

middel van incentives wijken verhuurder en huurder af van de

bruto contractshuur, zodat de daadwerkelijke huurprijs lager ligt.

De gerealiseerde mediane huurprijs ligt daarom beduidend lager.

In totaal is van 32 transacties de huurprijs per vierkante meter

bekend gemaakt. Een kwart van dit aantal transacties noteert een

prijs onder de € 100,- per vierkante meter en een kwart een prijs

tussen de € 100,- en € 200,- per vierkante meter. De hoogst

gerealiseerde transactieprijs is tot stand gekomen op de Zuidas in

Amsterdam en bedraagt € 295,- per vierkante meter. Vergelijkend

met het tweede kwartaal van 2012 is de tophuur gestegen. Een

jaar geleden bedroeg de hoogst genoteerde huurprijs namelijk

€ 235,- per vierkante meter.

Als gevolg van investeringen in kantoorpanden door verhuurders

ontstaan meer kwalitatief goede objecten. In combinatie met een

Mediane transactieprijs

Tophuur

300

350

250

400

450

120

130

140

150

200

150

20042003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

20042003 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

2012 2013

2012 2013

Tophuren en mediane transactieprijzen in € per m2 per jaar

250 tot 500 18%

500 tot 1.000 31% 1.000 tot 2.000

24%

2.000 tot 5.000 19%

5.000 tot 10.000 6%

> 10.000 2%

250 tot 500 29%

500 tot 1.000 36%

1.000 tot 2.000 21%

2.000 tot 5.000 13%

5.000 tot 10.000 1%

> 10.000 1%

Aanbod tweede kwartaal 2013 naar

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

Opname tweede kwartaal 2013 naar

grootteklasse in m² naar aantallen objecten

Opname tweede kwartaal 2013 naar

prijsklasse in € naar aantallen objecten

< 100 25%

100 tot 120 25%120 tot 140

22%

140 tot 160 22%

180 tot 200 0%

160 tot 180 0%

> 200 6%


eigen identiteit, een sterk imago, een uitgebreid servicepakket en

flexibele huurcontracten kan een pand zich onderscheiden. Naar

verwachting volgt hieruit dat kantoorgebruikers zich aandienen

en bereidt zijn een hogere huur te betalen.

BranchesIn het tweede kwartaal van 2013 is de branche ‘Bouw en vast-

goed’ met 13% verantwoordelijk voor het grootste deel van het

totale transactievolume. De transactie van 18.000 vierkante

meter in Den Haag ligt hieraan ten grondslag. Wanneer deze

opname buiten beschouwing wordt gelaten hebben de branches

‘ICT en telecom’ en ‘Overige zakelijke dienstverlening’ met ieder

12% het grootste aandeel van het opnamevolume. Daarnaast

nemen bedrijven uit ‘Marketing, communicatie en media’ ook

steeds meer vierkante meters kantoorruimte op, namelijk 8% van

het totaal in het tweede kwartaal. Daarentegen hebben rechts-

kundige dienstverleners de afgelopen drie maanden aanzienlijk

minder vierkante meters kantoorruimte opgenomen (5%) dan in

het tweede kwartaal vorig jaar (15%).

Opname van kleine metragesNaast de analyse van de grote kantoormetrages verschaft

Dynamis tevens inzicht in de opnames van 250 tot 500 vierkante

meter in de vier grote steden en tot 250 vierkante meter in de

overige regio’s. Het totaal aantal transacties in Nederland betreft

in het tweede kwartaal van dit jaar 312 objecten, waarin de

kleine metrages met 134 transacties een aandeel van 43% note-

ren. Overeenkomstig met het eerste kwartaal van 2013 werden

de meeste transacties gerealiseerd in Amsterdam (vijftien objec-

ten). In Eindhoven is in de voorbije drie maanden eenzelfde aan-

tal ‘kleine’ opnames geregistreerd. De Nederlandse hoofdstad

behoudt de titel van de regio met het hoogst opgenomen

metrage, hetgeen afgelopen kwartaal in totaal 5.074 vierkante

meter betrof (20% van het totaal). De branche die met 21% van

het totaal het meeste aantal vierkante meters kleine kantoor-

ruimte op heeft genomen is ‘Rechtskundige dienstverlening,

accountancy, belastingadvisering en holdings’, welke met 23

transacties tevens het hoogste aantal registreert.

VerwachtingDe trend dat de gebruiker de kantorenmarkt bepaalt is terug te

zien in een dalend opnamevolume en een daling van de gemid-

delde transactiegrootte. Niet alleen loopt het transactievolume

terug, maar ook het aanbod groeit gestaag verder. Kortom, de

kantorenmarkt is te typeren als een zeer ruime en terughoudende

markt. Deze trend zal naar verwachting ook verder doorzetten in

het derde en vierde kwartaal van 2013. Het opnamevolume zal dit

jaar dan ook niet boven het niveau van 2012 uitkomen. Ondanks

het striktere nieuwbouwbeleid worden nog altijd nieuwe objecten

gebouwd. Tegelijkertijd zal daarom, zonder gerichte oplossingen

omtrent leegstaande kantoorpanden, het aanbod verder oplopen.

Wanneer het aanbod de grens van zeven miljoen vierkante meter

bereikt moet nog blijken.

Begripsomschrijvingen en definities treft u aan in het jaarrapport

welke is te downloaden op de site:

© Copyright 2013

Alle rechten voorbehouden, niets uit deze uitgave mag worden

gekopieerd en/of verveelvoudigd of in enigerlei andere vorm

openbaar gemaakt worden zonder schriftelijke toestemming van

de eigenaar Dynamis B.V.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2012 kw1 2012 kw2 2012 kw3 2012 kw4 2013 kw1 2013 kw2

Belangen- en ideële organisaties

Cultuur, sport en recreatie

Gezondheids- en welzijnszorg

Onderwijs

Openbaar bestuur, overheidsdiensten en verplichte sociale verzekeringen

Verhuur van roerende goederen

Rechtskundige dienstverlening, accountancy, belastingadvisering en holdings

Verhuur van en handel in onroerend goed

Financiële instellingen

ICT en telecom

Logies-, maaltijd- en drankverstrekking

Vervoer en opslag

Groot- en detailhandel

Bouw en vastgoed

Winning en distributie van water; afval- en afvalwaterbeheer en sanering

Productie en distributie van en handel in elektriciteit, aardgas, stoom en gekoelde lucht

Industrie

Marketing, communicatie en media

Overige zakelijke dienstverlening

Opname naar branche

www.sprekendecijfers.nl

Orteliuslaan 5

3528 BA Utrecht

t 030 767 03 90

[email protected]

www.dynamis.nl

Boek & Offermans MakelaarsAkerstraat 39-41Postbus 6776400 AR Heerlent 045 574 32 33f 045 560 09 [email protected](ook in Maastricht)

Bramer BedrijfsmakelaarsBurg. van Royensingel 18Postbus 10158001 BA Zwollet 038 4 224 225f 038 4 222 [email protected]

Frisia MakelaarsJavastraat 1a2585 AA Den Haagt 070 342 01 [email protected]

HRS BedrijfsmakelaarsVughterweg 47DPostbus 20735202 CB 's-Hertogenboscht 073 80 000 08f 073 80 000 [email protected]

Lamberink BedrijfsmakelaarsStationsstraat 24 -26 Postbus 993 9400 AZ Assen t 059 233 84 20 f 059 233 84 14 [email protected]

Molenbeek MakelaarsMaliebaan 77 3581 CG Utrechtt 030 256 88 11f 030 256 88 [email protected]

Ooms.comMaaskade 113Postbus 240403007 DA Rotterdamt 010 424 88 88f 010 424 88 [email protected](ook in Dordrecht)

Rodenburg MakelaarsPaslaan 19Postbus 100547301 GB Apeldoornt 055 5 268 268f 055 5 788 [email protected](ook in Deventer)

Snelder Zijlstra BedrijfsmakelaarsHoedemakerplein 1Postbus 20227500 CA Enschedet 053 485 22 44f 053 485 22 [email protected]

Strijbosch Thunnissen BedrijfsmakelaarsSt. Canisiussingel 22Postbus 10056501 BA Nijmegent 024 365 10 10f 024 365 10 [email protected](ook in Arnhem)

Van der Sande VanOpstal BedrijfsmakelaarsVijverstraat 14818 ST Bredat 076 514 74 54f 076 513 93 [email protected]

Verschuuren & SchreppersBedrijfsmakelaarsKennedyplein 230Postbus 87305605 LS Eindhovent 040 211 11 12f 040 235 05 [email protected]

Sprekende cijfers kantorenmarkten 2013 q2

Documents

Transcript of Sprekende cijfers kantorenmarkten 2013 q2