SOR jaarverslag 2011

SORjaarverslag 2011

BijlagenVerslag van de raad van

commissarissen

Jaarrekening

Ondernemingsverslag

BestuursverslagVoorwoord & Bestuursverklaring

3

43

5

57

15

66

SOR én Harry Rietveld vierden

hun 25-jarig jubileum tijdens

het symposium op 31 maart in de

Van Nelle fabriek.

3Voorwoord & Bestuursverklaring

Bestuursverklaring

Alle middelen die SOR ter beschikking heeft zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

H. Rietveld MBAdirecteur-bestuurder SOR

Voorwoord

Geachte lezer,

Het jaarverslag 2011 is een terugblik op een jubileumjaar. SOR bestond 25 jaar als zelfstandige corporatie. Dit is uitgebreid gevierd met bewo-ners, medewerkers en relaties.

2011 blijft een prachtig jaar met een zeer hoge woningproductie en de afronding van het nieuwe onder nemingsplan 2012 - 2015. Dit alles in de context van een crisis op de woningmarkt en in de economie. Een crisis die vroeger of later ook gevolgen zal hebben voor SOR.

De resultaten over 2011 zijn, rekening houdend met de omstandig-heden, zonder meer acceptabel te noemen. In het perspectief van de komende jaren past hier een zekere bescheidenheid. Met name de komende 2 á 3 jaar verwachten wij een drukke en moeilijke periode gezien alle nieuwe beleidsvoornemens, de tegenwind op de woning-markt en de veranderde regelgeving in zowel het wonen als de zorgsector.

De basis van SOR is een gezonde corporatie. Wij kijken dan ook vol vertrouwen naar de toekomst.

Ik wens u veel plezier bij het lezen van ons jaarverslag en kijk uit naar uw reacties.

Harry Rietvelddirecteur-bestuurder SOR

De feestelijke jubileumlunches zijn door bewoners zeer

gewaardeerd.

4Bewonerslunches

Voorwoord & Bestuurs

verklaring

Ondernemingsverslag

Jaarrekening Verslag van de raad van

commissarissen

Bijlagen

Bestuursverslag 5

Bestuursverslag

1 Missie en visie 6

2 Terugblik op 2011 7

3 Governance en bestuurlijke organisatie 8

3.1 Governance 8

3.2 Bestuurlijke organisatie 12

Bestuursverslag 6

2 Terugblik op 2011

Een terugblik op een jubileumjaar stemt vrolijk. SOR bestond 25 jaar, wat een fantastische periode is om over terug te kijken, wat een mooie aanleiding is om deze mijlpaal te vieren met al onze betrokkenen en wat een goed moment is om over de toekomst te na te denken.

Het jubileum hebben wij voor alles gevierd met onze bewoners. Een groep medewerkers uit alle geledingen van de organisatie heeft het plan opgevat en uitgevoerd om in alle gebouwen de bewoners te fêteren met een lunch. Wij hebben dit graag gedaan en hebben ook overwegend positieve reacties gehad. Het tekent voor ons de betrokken heid van onze bewoners bij hun eigen gebouw. Het is die betrokkenheid die voor ons een belangrijke motivatie is om onze invulling van onze rol van huisbaas voort te zetten en ook door te ontwikkelen.

Niet alleen met onze bewoners, maar ook met onze stakeholders en onze medewerkers hebben wij het jubileum gevierd. Voor de stake-holders hebben wij op 31 maart een symposium in de Van Nelle fabriek georganiseerd, waarop wij met een aantal aansprekende gasten terugblikten op 25 jaar SOR en vooruit keken naar de toekomst van de seniorenhuisvesting. Voor sommige medewerkers zal 2011 niet meer uit hun geheugen worden gewist. Met het hele personeel hebben we genoten van een theatervoorstelling in Amsterdam. Een kleine groep heeft de bouwreis met Habitat for Humanity naar Ghana mee gemaakt. De financiële bijdrage die de stakeholders ons hebben gegeven als jubileumgeschenk, hebben wij gedoneerd aan deze organisatie. Twintig medewerkers zijn naar Ghana afgereisd om ook werkelijk de woningen te gaan bouwen, waarvoor ook door SOR een bedrag is gedoneerd.

1 Missie en visie

Met het verschijnen van het nieuwe ondernemingsplan is de missie opnieuw geformuleerd.

SOR stelt zich ten doel het welzijn van senioren in en om Rotterdam te bevorderen. Dit doen wij door hen zelf te laten kiezen uit combinaties van wonen, aanvullende dienstverlening en zorg. We richten ons op senioren die, nu of later, ondersteuning nodig hebben in het wonen en die ondersteuning in hun eigen woning willen ontvangen. De woningen die SOR levert zijn ruim en comfortabel. Bovendien hebben deze een goede prijskwaliteitverhouding. In samenwerking met professionele partijen organiseren wij aanvullende woon, welzijns en zorgdiensten. SOR is flexibel en speelt in op veranderende marktomstandigheden en klantwensen.

Deze missie is niet wezenlijk anders dan voorheen, maar legt meer accent op het product dat wij bieden en waarvan wij overtuigd zijn dat deze aansluit bij de markt die wij beogen. Tevens zal deze missie voor ons de koers blijven aangeven, ongeacht de omstandigheden, bijvoor-beeld zoals geschetst in de volgende paragraaf, die wij ondervinden.

In onze visie betekent het aansluiten op de markt, dat deze om meer differentiatie vraagt. Wij onderkennen dat en zullen in ons aanbod aan de markt, zowel wat betreft de woningen als de aanvullende diensten die wij of partners van ons leveren, daar specifieker in formuleren. Dat houdt in dat wij zullen reageren en anticiperen op verschillen in bepalende elementen als leefstijlen, culturele achter-grond, inkomen en leeftijd.

Bestuursverslag 7

een particuliere belegger, met behoud van het beheer ervan conform onze normen. Na evaluatie van deze constructie bepalen we of we vaker volgens dit concept zullen ontwikkelen.

Verschuivingen in met name de financiering van het zorgen welzijns-veld zullen waarschijnlijk grote gevolgen voor SOR. Vanuit het oog-punt van beheersing van zorgkosten doet de overheid een groter beroep op zelfredzaamheid en mantelzorg. Concreet betekent het een overdracht van taken vanuit de AWBZ (rijksbudget) naar de WMO (gemeentebudget) met daaraan gekoppeld een doelmatigheids-korting. De effecten zijn met name voor de zorginstellingen die bij ons verzorgingshuizen huren groot. De subsidiëring van mensen met relatief lichte vormen van ouderenzorg valt weg, wat een forse vraag-uitval veroorzaakt. Het (weliswaar indirecte) gevolg voor de SOR is een toename van het debiteurenrisico. De stapeling van ingrepen in de wetgeving en ongewisse extra bezuinigingen, zorgen voor een nogal dynamische omgeving, die het lastig maakt om keuzes te maken voor de middellange termijn. Vooralsnog hebben wij daarom de korte termijnrisico’s in beeld en werken we in 2012 verder aan oplossingen voor de (middel)lange termijn.

De accentverschuiving in de onderneming is ingegeven door het afnemende relatieve belang van onze activiteiten in de project-ontwikkeling en het sterk toegenomen belang van het beheer van onze vastgoedportefeuille. De verhuur van onze woningen vergt veel van de organisatie, de professionele opstelling van onze medewerkers vergt voortdurende ontwikkeling. Op deze punten zijn dan ook specifieke doelen beschreven, zonder het in de afgelopen jaren ontwikkelde niveau uit het oog te verliezen.

Om de verhuur te ondersteunen en de organisatie verder te ont-wikkelen maken we twee belangrijke stappen. Ten eerste zijn we in 2011 begonnen met een investering in marketing van ons bezit. Hier-mee maken we SOR en ons bezit breder bekend, met name de vrije

In 2011 hebben wij een nieuw ondernemingsplan vastgesteld. Het gesternte waaronder het plan is geschreven wordt gekenmerkt door een buitenwereld die zich aan het herordenen is en een organisatie die bouwt aan een accentverschuiving. De herordening wordt in ge geven door zowel beleidswijzigingen vanuit de rijksoverheid als door de crises op met name de woningmarkt en in de financiële sector. De beleidswijzigingen worden echter niet snel in wetgeving omgezet, wat het lastig maakt op de, soms allesbepalende, details in te spelen. De crises zijn daarbij van invloed op de beleidskeuzes die gemaakt worden. Voor SOR is met name de crisis op de woningmarkt een hinderpaal. Wij merken dat de doorstroming naar onze huurwoningen stagneert, als gevolg van sterk teruglopende verkopen van bestaande woningen. De relatieve zekerheid waar we vanuit gaan is dat een crisis in principe van tijdelijke aard is. Het vermoeden is echter dat de ordening van de woningmarkt als geheel van minstens zo grote invloed is als de crisis, waarmee de sleutel tot verbetering in handen ligt van het landsbestuur.

Het ondernemingsplan laat zien dat de financiële omstandigheden waarbinnen SOR zich ontwikkelt minder goed zijn dan ten tijde van het vorige bedrijfsplan uit 2007. Groei was op dat moment niet zozeer beperkt door de investeringscapaciteit als wel de organisatorische mogelijkheden. De forse groei die we in de vorige planperiode hebben doorgemaakt staat beschreven in hoofdstuk 4. Ook het jaar 2011 draagt nog het karakter van die periode, met het aantal van 620 opgeleverde eenheden. Dit betekende een forse inspanning voor de organisatie, een inspanning die nog naloopt in 2012 als gevolg van de lastige marktomstandigheden.

De komende jaren is vooral de investeringscapaciteit beperkend en is de organisatie goed toegerust op verdere uitbreiding van de porte-feuille. Om de investeringscapaciteit te verruimen hebben wij vier gebouwen in de verkoop, die niet meer in onze portefeuille passen. Daarnaast hebben wij één nieuw opgeleverd gebouw verkocht aan

Bestuursverslag 8

3 Governance en bestuurlijke organisatie

3.1 Governance

De governancestructuur van SOR bestaat uit zes organen en wordt ondersteund door een set instrumenten en documenten, die op alle werknemers van SOR van toepassing zijn. Bewoners en andere belang-hebbenden kunnen altijd via de website of via het kantoor van SOR over de documenten beschikken. De leden van ieder van de organen worden genoemd in Bijlage 1.

■ Raad van commissarissen: deze heeft drie rollen: Toezicht op de onderneming en haar bestuur, adviseur van bestuur en directie, en werkgever van de directeur-bestuurder. Het verslag van de raad van commissarissen staat in deel C.

■ Bestuur: SOR heeft als rechtspersoon de stichtingsvorm en wordt bestuurd door één bestuurder. Deze positie is geïncorporeerd in de functie directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder wordt bij-gestaan door drie directeuren, die aan het hoofd staan van de respectievelijke afdelingen Wonen, Vastgoedontwikkeling en Financiën. Hiernaast heeft SOR twee stafafdelingen: HRM en Beleid en Bestuursondersteuning, waar bestuurssecretariaat, beleids-coördinatie en communicatie zijn ondergebracht.

■ Extern accountant: sinds 2010 is BDO als accountant gecontracteerd. BDO heeft het voorjaar de jaarstukken van 2010 gecontroleerd en in het najaar de interim controle uitgevoerd. De raad van commissarissen gaat als opdrachtgever van de accountant in zijn verslag verder in op de beoordeling van de accountant.

■ Huurdersplatform (HPF): dit is de huurdersvertegenwoordiging in de zin van de Overlegwet. In paragraaf 5.8.1 worden de samenstelling en werkzaamheid van het HPF behandeld. Daarnaast worden ook de

sectorwoningen. In eerste instantie heeft zich dit gericht op het uit-breiden van de gehanteerde instrumenten (van advertenties in de woonkrant tot radioreclames en internetbanners). In 2012 zullen we ook de diversificatie van ons productenpalet breder uitmeten, gericht op specifiekere marktgroepen.

De andere stap is de beschrijving van de operationele processen. In de hele interne organisatie zijn werkprocessen beschreven. Hiermee worden de onderlinge afhankelijkheden helder. In 2012 zetten we de volgende stap, door de processen aan een analyse te onderwerpen, met het oog op verbetering ervan.

Begin 2012 is het land opgeschrikt door fors uit de hand gelopen risico’s op de derivatenpostie bij onze collega-corporatie Vestia. De diversiteit aan reacties die daarop is geuit vanuit het kabinet, de kamer, de sectorale instituten en de corporaties laten zien dat het complexe materie is, die aandacht ervoor rechtvaardigt. Te snelle reacties in termen van restrictieve maatregelen kunnen echter uiterst nadelig zijn, dus een inventarisatie van de werkelijke risico’s moet eerst. In dit paragraaf 5.1.6 is een beschrijving van onze derivaten-positie opgenomen. In de jaarrekening, te vinden op onze website, staat een gedetailleerde verantwoording. Onze conclusie is dat de SOR noch onaanvaardbare noch onhanteerbare risico’s loopt.

Bestuursverslag 9

■ Instemmen met organisatieverbeterplan binnen de afdeling Wonen. ■ Instemmen met de interimcontrole 2011 en het bijbehorende

actieplan. ■ Aanpassen delegatie van tekenbevoegdheden bij huurmutaties. ■ Aanpassen administratieve indeling gebouwen. ■ Administratieve correctie opdrachtverstrekking van de SOR (t.i.) aan

SOR Vastgoedontwikkeling b.v. ■ Vaststellen ICT-beleid en deelinvesteringen. ■ Vaststellen procesbeschrijvingen en opleidingsplan procesbeheerders. ■ Vaststellen nieuw SOR-logo. ■ Vaststellen plan van aanpak corporate communicatie.

De besluiten waarvoor instemming van de raad van commissarissen nodig was, staan vermeld in paragraaf 9.5.

3.1.2 OndernemingsraadDe ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld als personeels-vertegenwoordiging bij SOR. Gespreksonderwerpen zijn het personeels beleid in brede zin, de organisatieontwikkeling en de jaarrekening- en begroting.

De vijf beschikbare zetels zijn alle bezet. In 2011 is ervoor gekozen om met ingang van 2012 het aantal zetels naar 7 te verhogen. Hiermee neemt de zichtbaarheid binnen de organisatie toe en kunnen de taken beter verdeeld worden. De OR heeft elf keer onderling beraad ge houden, één keer is de ARBO-commissie bijeen gekomen. Met de directeur-bestuurder is vijf keer regulier overleg gevoerd en er is één informeel overleg geweest met de Raad van Commissarissen.

Voor het personeelsbeleid zijn de volgende onderwerpen behandeld: ■ evaluatie competentiemanagement; ■ uitwerking van het medewerkerstevredenheidsonderzoek; ■ gratificatiebeleid; ■ diverse vergoedingsregelingen.

rol en positie van de bewonerscommissies toegelicht. ■ Ondernemingsraad: de ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld

als personeelsvertegenwoordiging bij SOR. Het verslag van de OR is in paragraaf 3.1.2 opgenomen.

■ Klachtencommissie: deze behandelt klachten van bewoners, woning-zoekenden en bewonerscommissies en bemiddelt tussen SOR en HPF of bewonerscommissie. Het verslag is opgenomen in paragraaf 3.1.3.

3.1.1 BestuursbesluitenIedere twee weken vergadert het directieteam, waarvan de verslagen na vaststelling via het intranet beschikbaar zijn voor de medewerkers van SOR. Bestuursbesluiten worden per kwartaal aan de raad van commissarissen gerapporteerd. Onderstaande opsomming bevat de bestuursbesluiten waarvoor geen besluitvorming door de raad van commissarissen vereist is:

■ Vaststellen van regelingen voor bereikbaarheidsvergoeding, BHV-vergoeding, dienstkleding, E-learning en gratificatie.

■ Vaststellen eindafrekeningen Oranjehof en Catharina Gasthuis. ■ Fasebesluiten Meerval, Fazantlaan, Boekholt, Facet. ■ Vaststellen shortlist acquisitieprojecten. ■ Vaststellen aanvangshuren Gravin, BuitenBan, Stadsplein en

Berlagehof. ■ Instemmen met investering in recreatieruimten Aveling en

Stadsplein. ■ Ombouwen van bedrijfsruimte tot woning in Ommeloop ■ Instemmen met realisatie van kunstprojecten in Berlagehof en

Geuzenhof. ■ Instemmen met donatie aan outdoor fitnesscenter in Brielle. ■ Instemmen met de installatie van repeaters in enkele complexen

t.b.v. bereikbaarheid GSM-netwerk. ■ Vaststellen parameters voor investeringsbesluiten. ■ Vaststellen nieuw model huurovereenkomst SOR. ■ Vaststellen huurharmonisaties Ommeloop en Hagestaete. ■ Aanpassen bijdrage aan bewonerscommissies.

Bestuursverslag 10

uit de servicekosten. Van één klacht loopt de zaak nog, bij de andere is SOR in het gelijk gesteld. Eén klacht betrof het niet verlenen van een invaliden-parkeerplek op kenteken aan een bewoner. Ook hierin is SOR in het gelijk gesteld.

3.1.4 IntegriteitsbeleidHet integriteitsbeleid van SOR bestaat uit drie regelingen:

■ De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt door alle werk nemers onderschreven. In deze code staan aanwijzingen en voorschriften voor houding en gedrag naar de medewerkers onderling, naar huurders en naar derden.

■ In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld. Deze regeling biedt de mogelijkheid om bij geconstateerde onregelmatigheden, die niet binnen de werking van de integriteitscode opgelost kunnen worden, bij een onafhankelijk persoon deze onregelmatigheden te melden. De regeling voorziet in een onafhankelijk onderzoek en indien daar aanleiding toe is een beoordeling door de raad van commissarissen. In 2011 zijn geen meldingen gedaan.

■ In 2009 is met de e-gedragscode een aanvulling gekomen op de integriteitscode, gericht op het gebruik van digitale communicatie-middelen, met name ten aanzien van correct gedrag bij het gebruik van e-mail en van internet.

Bespreking van het gewenste gedrag en toezicht op de getoonde integriteit behoren tot de taken van alle leidinggevenden.

Naast deze regelingen heeft SOR een vertrouwenspersoon, waarbij in overleg met de OR gekozen is voor een persoon buiten de werk-organisatie. De omvang van de organisatie wordt als te beperkt gezien om een naaste collega op een dergelijke positie te benoemen. De rol van de vertrouwenspersoon is het bespreken van ongewenste situaties in de werksfeer, met name waar het gaat om intimidatie of intimitei-ten. Gedurende 2011 zijn geen meldingen gedaan in het kader van integriteitschendingen, overige onregelmatigheden of ongewenste situaties in de werksfeer.

Voor de organisatieontwikkeling zijn besproken: ■ ondernemingsplan 2012-2015; ■ verbetertraject afdeling Wonen; ■ ondernemingsplan; ■ bereikbaarheid buiten kantoortijden; ■ invoeren van dienstkleding voor huismeesters.

Alle besproken onderwerpen zijn naar tevredenheid van beide partijen afgerond.

Communicatie met de achterban vindt plaats via nieuwsbrieven en door raadpleging tijdens personeelsbijeenkomsten. De nieuwsbrieven, de verslagen van de bijeenkomsten en de adviezen van de onder-nemingsraad zijn voor de medewerkers toegankelijk via het intranet.

In november 2011 is het nieuwe werkplan opgesteld. Bovendien is een separate OR-begroting opgesteld, als onderdeel van de bedrijfs-kostenbegroting van SOR. De samenwerking binnen de OR krijgt extra aandacht door het vastleggen van procedureafspraken en een meer planmatige aanpak.

3.1.3 KlachtencommissieDe commissie heeft conform het eigen reglement een tweeledig doel:

■ Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewonerscommissies in de gelegenheid klachten in te dienen over zaken waarin zij belang-hebbende zijn voor zover het de uitvoering van beleid betreft en SOR zich niet bereid toont om het betreffende besluit te herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling van de klacht.

■ Zij beslecht geschillen tussen SOR en het HPF of een bewoners-commissie buiten een bevoegde rechterlijke instantie om, door voor beide partijen bindende uitspraken te doen.

De commissie rapporteert aan de directeur-bestuurder.

Gedurende 2011 zijn drie klachten door de klachtencommissie in behandeling genomen. Twee klachten hebben betrekking op posten

Bestuursverslag 11

■ Projectontwikkeling. Dit proces doorloopt vijf fases: initiatief, voor-lopig ontwerp, definitief ontwerp, uitvoering, afrekening. Voordat naar een nieuwe fase kan worden overgegaan wordt over een bij de af te sluiten fase behorend beslisdocument formeel door de directeur-bestuurder een besluit genomen. In zowel het fasebeslis-document als het statusdocument is een SWOT analyse een vast onderdeel. Hierin wordt een opsomming gegeven van de mogelijke risico’s en de wijze waarop deze risico’s worden beheerst indien ze zich zouden voordoen. Deze fasering werkt als trechter waarmee zowel de project begroting als de exploitatieopzet steeds preciezer en zekerder worden. Door de gefaseerde besluitvorming bestaan er drie momenten waarop besloten wordt of een project al dan niet door kan gaan. Het management verantwoordt elk kwartaal de voortgang van de doelstellingen uit het jaarplan en de bijzonderhe-den van het betreffende kwartaal. Om beter inzicht te krijgen in de procesrisico’s worden de processen systematisch vastgelegd en intern beoordeeld. Voor de komende jaren wordt aandacht geschonken aan verdere risicobeheersing in de processen. Bij al haar voorstellen aan de bestuurder ter voorbereiding van besluitvorming brengt het management risico’s schriftelijk in beeld. De aankoop van grond en gebouwen is onderhevig aan besluitvorming in de raad van commissarissen. Bij aanbestedingen wordt overwegend meervoudig aan besteed, waarbij de controle op de levensvatbaarheid van de meedingende bouwbedrijven onderdeel is van de procedure.

■ Onderhoud van gebouwen. Het onderhoud is gericht op het in stand houden van de kwaliteit van het pand op het functionele niveau van oplevering van de nieuwbouw. Om de onderhoudslasten te be perken wordt tijdens de nieuwbouw zoveel mogelijk gekozen voor hoogwaardige en onderhoudsarme materialen. Hiermee wordt tevens het risico op waardevermindering beperkt. De planning van onderhoudsbeurten en renovaties gebeurt door middel van de beoordeling door de onderhoudsopzichters van nut en noodzaak van de ingrepen, gebaseerd op het meerjarenplan met

3.1.5 Risicobeheersing binnen SORSOR werkt op basis van bevoegdheden, gekoppeld aan het organisatie-schema en begrensd door de jaarbegroting. De statuten bevatten de bepalingen ten aanzien van de bevoegdheden van de bestuurder. Directieleden zijn bevoegd binnen hun begroting en tot € 50.000,- per opdracht een verplichting aan te gaan, daarboven is de bestuurder bevoegd, voor zover de statuten daar ruimte toe bieden.

De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze systemen hebben te maken met bijvoorbeeld beleidsvorming, processen, taken en het beïnvloeden van gedrag. Maar ook met andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentieel wezenlijke fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. SOR beseft terdege dat het hebben van adequate en effectieve risicobeheersings- en controle-systemen hier geen absolute garantie toe biedt.

Ten aanzien van risicobeheersing onderkent SOR op hoofdlijnen een aantal risicogebieden:

■ Financiering en fiscaliteit. Risico’s die hierbinnen vallen zijn met name de renterisico’s en rentederivaten. Het proces rondom het aangaan hiervan wordt gevoerd binnen het maandelijks liquiditeiten overleg, dat zich houdt aan de criteria zoals gesteld in het treasurystatuut. In het liquiditeitenoverleg worden de liquiditeiten planning, het liquiditeitenbeheer en de meerjaren exploitatieprognoses behandeld. Deze instrumenten dragen eraan bij dat risico’s hanteerbaar blijven. Ten aanzien van opdrachtnemers en aannemers van SOR zijn in het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid enkele instrumenten voor handen om het risico op naheffing door de fiscus bij faillissement te minimaliseren, bijvoorbeeld door bij projecten de BTW rechtstreeks aan de belastingdienst te betalen.

Bestuursverslag 12

3.2.2 VerbindingenOnder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een holdingstructuur geformeerd. Hiermee is invulling gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van vennootschapsbelasting (Vpb) in aanmerking te komen. Tevens is hiermee tegemoet gekomen aan de wens om de toegelaten instelling in juridische zin zoveel mogelijk te vrijwaren van grote risico’s in de projectontwikkeling. In Figuur 1 is de juridische structuur weergegeven.

De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten instelling de volledige zeggenschap heeft over de dochters. De productie binnen de bv’s vindt uitsluitend plaats met als doel te leveren aan de toegelaten instelling. Bovendien is ervoor gekozen om de vereisten ten aanzien van verant-woord maatschappelijk ondernemerschap en daarmee ook de vereis-ten aan het toezicht die van toepassing zijn op de toegelaten instelling op de dochters van toepassing te laten zijn. In geen van de bv’s is personeel ondergebracht.

3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbandenSOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet Rijnmond. Maaskoepel geeft door sectorale samenwerking inhoud aan de beleidsterreinen woningmarktbeleid en woonruimtebemiddeling in de Stadsregio Rotterdam.

Beleidsvorming op deze terreinen heeft invloed op de beleidskeuzes die SOR maakt. Voor woonruimtebemiddeling is dat op directe wijze, doordat de regionale huisvestingsverordening hierop toeziet. Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraadbeheer is de invloed op het beleid van SOR indirect, bijvoorbeeld middels de deelname aan en daarmee het putten van kennis uit gezamenlijk woningmarktonder-zoek. De kennis wordt binnen SOR voornamelijk aangewend voor het strategisch voorraadbeleid (zie paragraaf 5.3).

onderhoudscycli. Bewoners- c.q. gebruikerswensen worden meege-wogen. De meerjaren onderhoudsbegroting wordt jaarlijks geactua-liseerd, waarmee de totale onderhoudskosten worden beheerst. De aanbesteding van onderhoudswerken verloopt via een meervoudige offerteaanvraag voor bedragen vanaf € 1000,-, uitgezonderd spoed-eisende of specialistische werken.

■ Exploitatie. De risico’s betreffen hier met name huurderving en leegstand. Huurderving door wanbetaling wordt door de incass-oprocedure ondervangen, die start bij de eerste uitblijvende beta-ling en reeds voor de eerstvolgende uitblijvende betaling is geëscaleerd tot het niveau van aanmaning. Daarnaast zijn verant-woordelijkheden ten aanzien van het vaststellen en implementeren van huren gescheiden over twee directies.

■ ICT. Op dit gebied spelen risico’s ten aanzien van de gegevensinte-griteit, fysieke beveiliging van apparatuur en het technisch beheer. De gegevensintegriteit is gewaarborgd door achtervangprocedures gecombineerd met de toegangsbeveiliging. Deze laatste wordt ondersteund door een aan- en afmeldprotocol van nieuwe en vertrekkende medewerkers. De beveiliging van de apparatuur en het beheer liggen deels bij SOR zelf en deels bij de aanbieders van gehoste diensten. Voor de ondersteuning en de beleidsvorming op dit vlak wordt expertise bij externe bureaus ingehuurd.

3.2 Bestuurlijke organisatie

3.2.1 OrganisatiestructuurDe huidige organisatiestructuur is in 2008 ingericht, waarmee de groei-strategie van SOR beheerst uitgevoerd kan worden. Met het aanstellen van directeuren is inhoud gegeven aan delegatie van verantwoordelijk-heden en bevoegdheden. In Figuur 1 is de topstructuur weergegeven. De nadere organisatorische invulling staat in paragraaf 4.6.

Bestuursverslag 13

De woonruimtebemiddeling wordt samen met de collega-corporaties in het grootste gedeelte van de stadsregio Rotterdam georganiseerd via Woonnet Rijnmond. Binnen SOR leidt dit tot richtlijnen en voor-schriften bij de verhuur van woningen (zie paragraaf 5.7). Het werk-gebied van SOR ligt deels op de Hoeksche Waard, dat buiten de stadsregio Rotterdam valt. In dit gedeelte van het werkgebied maakt SOR afzonderlijke afspraken.

Figuur 1: Organisatiestructuur

Senior Village Numansdorp b.v. SOR Vastgoedontwikkeling b.v.

SOR Voordeban B.V.

SOR Holding b.v.

SOR

Juridische structuur Organisatiestructuur

Financiën VastgoedontwikkelingWonen

HRM Beleid en bestuurs-ondersteuning

directeur-bestuurder

Raad van commissarissen

Officiële opening Geuzenhof met burgemeester Van Viegen, 5 juli 2011.

14Opening Geuzenhof Brielle


verklaring

Bestuursverslag Jaarrekening Verslag van de raad van

commissarissen

Bijlagen

15Ondernemingsverslag

Ondernemingsverslag

4 Ondernemingsplan 16

4.1 Terugblik 2007-2011 16

4.2 “Onderweg naar 2015” 16

4.3 Investeringsstrategie 17

4.4 Financieel-economische strategie 17

4.5 Maatschappelijk ondernemerschap 18

4.6 Organisatieontwikkeling 19

5 Beleid en resultaten 20

5.1 Financiën 20

5.2 HRM 27

5.3 Strategisch voorraadbeleid 28

5.4 Vastgoedontwikkeling 30

5.5 Behoud van woningkwaliteit 32

5.6 Huurprijsbeleid 33

5.7 Verhuurbeleid 34

5.8 Maatschappelijk beleid en leefbaarheid 37


■ Aandeel drie- en vierkamerwoningen van 45% naar 70%. Deze ontwikkeling ligt op koers, al hebben we het einddoel in het nieuwe ondernemingsplan teruggebracht tot 65%.

■ Aandeel bereikbare woningen blijft tenminste 65% (in 2006: 75%). Dit blijft gehandhaafd.

■ Aantal verzorgingshuisplaatsen halveren en tenminste vervangen door woningen in woonzorgcomplexen. Deze conversie wordt niet in de omvang gemaakt, zoals in 2007 voorzien, al zijn de woningen die we hebben opgeleverd allemaal geschikt om hoog niveau zorg te leveren. De beperking zit hem met name in de veel trager dan verwachte afbouw van bestaand zorgvastgoed.

■ Aandeel verhuureenheden in de regio (inclusief Hoeksche Waard) opvoeren tot een aandeel van tenminste 10%, maar bij voorkeur naar 15% van het aantal 75-plus-huishoudens. De groei die we maken vindt vooral in de randgemeenten plaats.

■ Projecten voldoen indien mogelijk aan criteria van groenfinancie-ring, dus tenminste de energiebesparing realiseren die het Bouw-besluit voorschrijft, maar zo mogelijk extra besparing. Deze vereiste kan niet meer worden uitgevoerd, omdat het stelsel van groen-financiering is opgeheven.

4.2 “Onderweg naar 2015”

In dit nieuwe ondernemingsplan komt de nadruk meer op de beheerde voorraad te liggen. Middels het formuleren van nieuwe product-marktcombinaties en met de in 2009 ingezette organisatiewijziging krijgt de organisatie de middelen om gerichter aansluiting op de markt te maken. Hiermee stappen we af van de aanvankelijke indeling (woningen met basisservice, woningen met extra service en woonzorg-complexen) en maken we een stap naar meer bij leefstijlen aan-sluitende producten. Daarnaast willen we professionaliseren in onze dienstverlening.

4 Ondernemingsplan

In 2011 heeft SOR een nieuw ondernemingsplan vastgesteld, te vinden op de website www.sor.nl. Het ondernemingsplan staat niet op zich-zelf, maar volgt op het plan dat we in 2007 vaststelden voor de periode tot 2011, met een verlengde horizon tot 2016 voor de voor-raadontwikkeling. Veel van de keuzes die we toen maakten, maken we nog steeds. De omstandigheden zijn uiteraard gewijzigd, zowel in de wereld om ons heen, als binnen de organisatie.

4.1 Terugblik 2007-2011

De twee grootste verschillen, die bepalend zijn voor de toon van het nieuwe ondernemingsplan, zijn de gegroeide vastgoedportefeuille en de afgenomen investeringsruimte. Deze hangen onlosmakelijk met elkaar samen. In het vorige plan zijn ambitieuze groeidoelstellingen geformuleerd, die zich in Tabel 1 laten samenvatten.

Tabel 1: Beoogde en gerealiseerde voorraadontwikkeling

Beginstand 2006

Doel voor 2016

Stand van zaken eind 2011*

Bereikte ontwikkeling

Woningen 4.069 6.035 4.904 42%

Verpleging/ Verzorging

2.094 1.353 2.009 11%

* In paragraaf 5.3 wordt de voorraad per einde 2011 nader toegelicht

Overige doelstellingen tot en met 2016 waren: ■ Toegankelijkheid nieuwe en aangepaste woningen op niveau van

vier sterren (rolstoelen rollatortoe- en doorgankelijk): bijna al onze nieuwe woningen voldoen hieraan.


4.3 Investeringsstrategie

Investeringen in vastgoed worden langs een meetlat gehouden, die bestaat uit de volgende elementen:

■ De investering versterkt de portefeuille in haar aansluiting op de markt. Het strategisch voorraadbeleid geeft de kaders aan waar-binnen geopereerd wordt.

■ De locatie voldoet aan kwaliteits- en nabijheidseisen ten aanzien van voorzieningen, winkels en openbaar vervoer.

■ De woningen voldoen aan het standaard programma van eisen van SOR, dat voor het eerst is opgesteld in 1995 en sindsdien voort-durend is doorontwikkeld. In 2012 wordt het programma van eisen verbijzonderd naar diverse PMC’s.

Het gebied waar de toelating voor is afgegeven, omvat Stadsregio Rotterdam en de drie westelijke gemeenten in de Hoeksche Waard. Inmiddels is SOR actief (zowel in het beheer en eigendom van bestaande woningen als in projectontwikkeling) in zeven van de twintig gemeenten die binnen het werkgebied vallen. Binnen de gemeente Rotterdam is SOR actief in twaalf van de veertien deelgemeenten.

4.4 Financieel-economische strategie

De financiële prognose is het tweede kaderstellende element in de uitvoering van de strategie. De kaders waarbinnen wij wensen te blijven:

■ positief jaarresultaat, op basis van historische kostprijs; ■ solvabiliteit boven de 10%, op basis van historische kostprijs; ■ rentedekkingsgraad boven de 1,3; ■ investeringsbeslissingen worden op basis van bedrijfswaarde

genomen. De gehanteerde set parameter wordt jaarlijks

De rol die SOR inneemt hebben we als volgt samengevat: ■ SOR is aanspreekbaar op haar brede maatschappelijke positie; ■ SOR is dé woningcorporatie voor 55-plussers in de regio; ■ SOR bedient de verschillende senioren met passende

product-marktcombinaties; ■ SOR stimuleert de totstandkoming van hechtere sociale netwerken; ■ SOR integreert de werelden van wonen, welzijn en zorg; ■ SOR smeedt vruchtbare samenwerkingsverbanden; ■ SOR is oplossingsgericht bij onderhoud aan haar woningen.

De portefeuille-indeling in drie categorieën blijft bestaan: ■ Woningen zijn ons kernproduct. De nuancering binnen deze

categorie staat uitgewerkt in paragraaf 5.3. ■ Verpleeg- en verzorgingshuizen zijn onze, in omvang, tweede

categorie. De investerings- en beheerplanning hiervan maken wij nog, nadat we met onze zorgpartners een gedeelde visie hebben op de betrokken gebouwen.

■ Het derde portefeuilledeel bestaat uit bedrijfs- en maatschappelijk onroerend goed. Middels dit vastgoed kunnen wij veel maatschap-pelijke functies herbergen. In geval van commerciële aanwending leveren zij het benodigde rendement voor onze maatschappelijke en sociale huurtaken.

In ons beheermodel staat het leefklimaat voorop. De klanttevreden-heid is daarbij een belangrijke graadmeter, die ons scherp houdt op onze prestaties op het vlak van onderhoudsbeleid, sociaal beheer en de dienstverlening. Omdat onze gebouwen zonder uitzondering midden in woonwijken staan, hebben wij belang bij goede samen-werkingsrelaties met de ons omgevende partijen: (deel)gemeenten, collega-corporaties en zorgen welzijnsinstellingen. Hier werken wij dan ook aan, evenals aan een gezond bedrijf in termen van financiële resultaten en vakkundige medewerkers. Op al deze punten blikt het jaarverslag ook terug.


SOR voorziet niet alleen in een geschikte gebouwde omgeving, maar ook in samenwerking met partijen, die de stap van woonomgeving naar passende leefomgeving kunnen maken. Het zijn vooral zorg-aanbieders en welzijnsorganisaties die hierin een rol spelen, maar ook vanuit de organisatie van SOR zelf wordt hier invulling aan gegeven. De woonconsulenten hebben een actieve ondersteunende rol, de huismeesters en onderhoudsopzichters hebben een signalerende rol.

Vanuit deze visie worden niet alleen de eigen complexen ontwikkeld, maar wordt ook de bijdrage aan buurt- en wijkontwikkeling rondom onze complexen beoordeeld. De beheerteams hebben een integrale rol in de leefbaarheid in en om onze complexen. De samenwerking tussen woonconsulenten, huismeesters en onderhoudsopzichters is geïntensiveerd wat ruimte biedt tot het ontstaan van diversiteit in de dienstverlening.

In Rotterdam voert de gemeente de regie in de ontwikkeling van woonservicegebieden, door deelgemeentes en partijen uit de sectoren wonen, welzijn en zorg en uiteraard de bewoners te betrekken. Voor SOR biedt dit enerzijds de gelegenheid om de eigen gebouwen een duidelijkere positie te geven in de buurt en anderzijds de mogelijkheid om de buurt ook in de gebouwen uit te nodigen. De beoogde uit-komst is dat vrijwilligerswerk en mantelzorg zo een stimulans krijgen. Aansluitend is er de verwachting bij SOR dat de verhuurbaarheid hierdoor verbetert.

SOR heeft bezit in vier van de Rotterdamse Vogelaarwijken. De omvang van het bezit geeft recht op vrijstelling van de bijbehorende heffing, op voorwaarde dat in de wijken geïnvesteerd wordt. SOR kiest ervoor om reeds geplande investeringen en uitgaven te intensiveren. Een deel van de extra investeringen die SOR realiseert komt terug via de bij de Vogelaarwijken behorende bijzondere projectsteun. In paragraaf 5.8.3 worden de activiteiten in de Vogelaarwijken in 2011 nader toegelicht.

geactualiseerd. Het totaal van de boekwaarde in relatie tot de bedrijfswaarde van de gehele vastgoedportefeuille is de achter-grond waartegen investeringen worden beschouwd.

In 2012 werken wij aan een aanvulling op dit kader in de vorm van rendementseisen per vastgoedcategorie.De financiële resultaten staan in de jaarrekening. Een nadere be schouwing staat in paragraaf 5.1.

4.5 Maatschappelijk ondernemerschap

Het maatschappelijk ondernemerschap van SOR is gestoeld op drie pijlers: ■ Bevordering van het leefklimaat van de bewoners. Hiermee wordt

inhoud gegeven aan de BBSH-prestatievelden wonen en zorg, toewijzen, verhuren en vervreemden en betrekken van huurders bij beleid en beheer.

■ Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten behoeve van pro fessionele en vrijwilligersorganisaties. Hiermee wordt inhoud ge geven aan de BBSH-prestatievelden wonen en zorg en leefbaarheid.

■ Milieubewuste investeringen, ten behoeve van beheersbare woon-lasten gekoppeld aan comfortabele woningen in toekomstvaste gebouwen. Hiermee wordt inhoud gegeven aan het BBSH- prestatieveld kwaliteit en instandhouding woningbezit.

In paragraaf 5.8 worden onze keuzes en resultaten in beeld gebracht.

De visie van SOR is dat de doelgroep senioren steeds meer diversiteit kent. Naarmate bewoners ouder worden, is er in toenemende mate behoefte aan vrije tijdsbesteding nabij de woning. Maar er zijn er ook velen die zich tot op hoge leeftijd gezond en goed voelen en die actief willen zijn in verenigingen, door te sporten of anderszins. De woon-gebouwen van de SOR bieden altijd de benodigde beschutting, maar zijn door hun centrale ligging ook een goede uitvalsbasis om de gewenste activiteit te ontplooien.


wordt de analyse- en verbeterfase uitgevoerd, wat vanaf 2012 ge agendeerd is.

Binnen de afdeling Wonen is een begin gemaakt met een verbeterslag van de dienstverlening. In het vierde kwartaal is een analyse gemaakt van het taken- en verantwoordelijk hedenpakket, de functies en de personeelsbezetting. De analyse betreft de gehele afdeling, van de huismeesters tot aan de directeur. Vanaf 2012 zullen de conclusies uit de analyse omgezet worden in maatregelen.

4.6 Organisatieontwikkeling

In 2011 zijn geen wijzigingen aan de organisatie gedaan. De nadruk heeft gelegen op de implementatie van het competentiemanagement. Daarnaast is begonnen met het organisatiebreed vastleggen van procesbeschrijvingen. Het doel hiermee is om in twee stappen te komen tot een effectievere organisatie. Als eerste stap zijn in 2011 de interne systemen, met name de systemen gericht op de administratieve organisatie en interne controle geïnventariseerd. Als tweede stap

Figuur 2: Organigram van de SOR

Financiën Vastgoedontwikkeling

CommunicatieDirectiesecretariaat

Financiële administratie

Controller

Office management

Projectmanagement

HuuradministratieServicekostenadministratie

ICT

Office management

Receptie en Woonwinkel

Onderhoud

Vastgoedbeheer

Beheerteam NoordBeheerteam Zuid

BeheerteamTe Hoogerbrugge

Facilitair

Wonen

HRM Beleid en bestuurs-ondersteuning

Directeur-bestuurder


Project controlling

Klachten en geschillencommissie

Huurdersplatform

Ondernemingsraad


de financierbaarheid daarvan. De beleidsregels zijn aangescherpt, waardoor de borgingsruimte van SOR aanmerkelijk is verlaagd. Omdat SOR eind 2010 al haar investeringen, inclusief herfinancieringen, voor de komende jaren reeds heeft gefinancierd, komen de lopende in vesteringen niet in gevaar. De financieringsruimte voor nieuwe investeringen is desondanks afgenomen.

SOR heeft in de afgelopen jaren met name gemengde complexen gebouwd, met woningen onder en boven de huurprijsgrens. Wij kiezen voor een specifiek op senioren gericht programma van eisen, wat leidt tot een hoog investeringsniveau. Dankzij de gemengde complexen, waarin op de niet-sociale onderdelen positieve financiële resultaten worden geboekt, weten we de onrendabele toppen te beperken.

Een in de sector veel gebruikte financieringsbron is verkoop van woningen aan particuliere huishoudens. Voor de klantgroep van SOR is dit geen aantrekkelijke propositie. Sinds 2010 zijn gesprekken gevoerd met adviseurs om te zien op welke alternatieve wijze wij financierings-ruimte kunnen genereren. Een van de mogelijkheden is het verkopen van (nieuwbouw)bezit in een sale en lease back-constructie. Met een drietal adviseurs worden de verschillende partijen in kaart gebracht (pensioenfondsen, particuliere beleggers en (buitenlandse) financiers). In 2011 heeft dit geleid tot verkoop van ons nieuwe gebouw Berlage-hof in Het Lage Land aan een particuliere belegger.

Eind december 2011 is in het parlement het belastingplan 2012 goed-gekeurd. In dit belastingplan is onder andere opgenomen, dat zo genoemde zorgcorporaties met ingang van 2012 ook onder heffing van de Vpb gaan vallen. SOR zal aanspraak maken op de redelijke overgangstermijn, die is overeengekomen in de in 2008 afgesloten vaststellingsovereenkomst. Voor SOR betekent de heffing naar ver-wachting een jaarlijkse afdracht van circa € 3,5 miljoen, waardoor onze exploitatieresultaten onder druk komen te staan. In onze meerjaren-begroting was reeds rekening gehouden met de komende afdracht.

5 Beleid en resultaten

5.1 Financiën

De resultatenrekening en de balans zijn ontleend aan de jaarrekening 2011, zoals deze door de accountant is gecontroleerd. De cijfers in deze paragraaf betreffen de geconsolideerde cijfers van de toegelaten instelling en onderliggende bv’s.

5.1.1 Ontwikkelingen 2011De kredietcrisis blijft een forse invloed houden op de woningmarkt. Door de stagnatie op de koopmarkt merken wij dat de afzet van de middeldure huurwoningen achterblijft bij de verwachting. Gevolg hiervan is een hogere dan geprognosticeerde huurderving. Deze huurderving doet zich zowel voor in bestaand bezit als ook in nieuw-bouwbezit. Door de dalende rente zijn meerdere corporaties in de problemen gekomen als gevolg van margin calls op de derivaten-portefeuille. SOR heeft net als een aantal andere corporaties derivaten met een negatieve marktwaarde, maar dit heeft niet geleid tot margin calls van de betrokken banken.

In het afgelopen jaar is binnen, maar ook buiten de sector stilgestaan bij de effecten van de EU-regeling inzake de staatsteun aan woning-corporaties. Geëffectueerd is in ieder geval de regeling dat woningen tot de huurprijsgrens (€ 652,52) in principe verhuurd moeten worden aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,-. De eis is dat dit in ten minste 90% van de verhuringen het geval is. SOR heeft in 2011 87% van de vrijgekomen woningen conform deze regeling verhuurd, overigens zonder directe sturing daarop.

De EU-regelgeving heeft ook effecten op de borgstelling door het WSW van nieuw te bouwen huurwoningen en daarmee op


Tabel 2: Resultatenrekening 2011 bedragen × € 1000,-

2011 2010

Totaal bedrijfsopbrengsten 60.584 60.375

Totaal bedrijfslasten -33.816 -33.514

Bedrijfsresultaat 26.768 26.861

Rente resultaat -23.129 -21.598

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor Vpb 3.639 5.263

Vpb - -

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na Vpb 3.639 5.263

Het batig saldo wordt toegevoegd aan de algemene reserve.

Wanneer wij de hoogte van de kosten van SOR met de branche (CIP 2011) vergelijken, zien we dat onze operationele kasstroom, in vergelijking met andere corporaties met veel zorgvastgoed in portefeuille, hoger is (€ 4.932,- per eenheid). Ook ten opzichte van het landelijk gemiddelde (€ 2.352,-) doet SOR het goed. Dit geldt eveneens voor de netto bedrijfslasten. Binnen de categorie zorgcorporaties is SOR met € 1.016,- de op een na beste scorende. De gemiddelde rente-lasten (4,27%) zijn nagenoeg gelijk aan het landelijk gemiddelde van 4,32%. De door het CFV berekende ICR bedraagt 1,6 tegen 1,8 op landelijk niveau.

5.1.3 BalansHet balanstotaal is in 2011 gedaald met € 13 miljoen. Deze daling is ontstaan met name door de investeringen projecten, waarvoor slechts een klein deel extra financiering (€ 10 miljoen) is aangetrokken. De liquide middelen zijn fors gedaald met € 42 miljoen. De netto schuld-positie, (de som van kort- en langlopende schulden verminderd met de vlottende activa (liquide middelen), is opgelopen van € 617 miljoen naar € 643 miljoen. Het eigen vermogen is toegenomen met € 3,6 miljoen. De solvabiliteit steeg van 10,3% naar 10,9%.

5.1.2 ResultatenrekeningHet jaarresultaat van de SOR is in 2011 uitgekomen op € 3,6 miljoen. Dit is € 0,2 miljoen lager dan begroot, wat het resultaat is van een aantal verschillen met de begroting. De belangrijkste verschillen zijn:

■ De huren zijn € 1,9 miljoen lager dan begroot. Deze daling wordt voornamelijk veroorzaakt door de hogere leegstand (-/- € 0,9 miljoen). Het overige wordt verklaard door de verkoop van de Berlagehof (-/-€ 0,3 miljoen) waardoor er minder huurop-brengsten zijn gerealiseerd. Het restant (-/- € 0,7 miljoen) wordt verklaard door de latere oplevering van enkele projecten (Geuzen-hof, de Ommeloop en Stadsplein).

■ De overige baten zijn € 0,9 miljoen hoger dan begroot. Er is voor € 0,4 miljoen aan huur voor voorgaande jaren met een zorg-instelling verrekend, daarnaast is er voor domotica € 0,3 miljoen gefactureerd voor voorgaande jaren.

■ Het verkoopresultaat is € 0,5 miljoen hoger dan begroot. Dit is het saldo van het niet realiseren van de verkoop van Prinsenhof, Wart-burg, Vlietburg en de Eilanden (-/- € 1 miljoen) en het wel verkopen van het Dienstencentrum IJsselmonde (€ 0,2 miljoen), de Berlagehof (€ 0,8 miljoen) en 19 appartementen van de Gravin (€ 0,5 miljoen).

■ De algemene kosten zijn fors hoger dan begroot (-/-€ 1,5 miljoen). Dit komt doordat er meer is besteed aan advieskosten (-/- € 0,5 miljoen), hogere kosten leveringen en diensten (servicekosten), de oplevering van nieuwbouw (-/- € 0,4 miljoen) en de toename van de overige exploitatielasten (-/-€ 0,6 miljoen) ten opzichte van de begroting.

■ In de begroting 2011 was er nog rekening gehouden met de ven-nootschapsbelasting (hiervoor was € 3,1 miljoen begroot). Er was in 2011 echter nog geen sprake van deze belastingplicht.


Het overzicht van de bedrijfswaarde per portefeuillegedeelte staat in Tabel 4. Onrendabele investeringen worden ineens afgeboekt als de bedrijfswaarde van een bedrijfswaardecomplex door de betreffende investering beneden de boekwaarde komt. Door het grote investe-ringsvolume van SOR zal de bedrijfswaarde in de toekomst dichter bij de boekwaarde volgens historische kostprijs en afschrijvingen komen te liggen. Bij investeringsbeslissingen wordt deze vergelijking steeds gemaakt.

Tabel 3: Geconsolideerde balans per 31 december 2011

Activa 2011 2010 Passiva 2011 2010

Vaste activa Eigen vermogen 83.233.581 79.584.893

- Materiële vaste activa 723.996.429 695.113.667 Egalisatierekening BWS - -

- Financiële vaste activa 2.617.258 3.017.883 Voorzieningen 486.293 486.293

Vlottende Activa 33.862.224 75.375.159 Langlopende schulden 653.485.802 670.606.861

Kortlopende schulden 23.280.234 22.828.661

Totaal 760.475.911 773.506.709 Totaal 760.475.911 773.506.709

P.M. Nog te ontvangen leningen 57.300.000 110.000.000 P.M. Met financiers overeengekomen leningen 57.300.000 110.000.000

Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling

34.700.000 99.914.000 Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling

34.700.000 99.914.000

5.1.4 BedrijfswaardeDe voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde parameters zijn:

Huurverhogingen: conform het huurbeleidsplan van de SOR, rekening houdend met overheidsbesluiten. In de jaren hierna wordt uitgegaan van de verwachte inflatie zoals die door het WSW wordt gehanteerd. Vanaf 2012 is voor het bezit een gemiddelde stijging van 2% gehanteerd.

Maximale economische levensduur per complex:

50 jaar.

Stijging variabele lasten: 2012 e.v.: 2,0% (conform WSW).

Leegstand: Verzorgingshuizen: 0%

Woningen: 1,0%

Bedrijfsruimten: 3,0%

Stijging kosten van onderhoud: 2012 e.v.: 3,0%( conform WSW).

Verwerking van grond in de restwaarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken.

Disconteringspercentage: 5,25%.

Prijspeil: ultimo jaar 2011.

Rente na renteconversie: 5,25%.


5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose Conform de planning van het ondernemingsplan zal in 2012 het strategisch voorraadbeleid gedetailleerd doorgerekend worden. In de huidige versie van de meerjaren exploitatieprognose is rekening gehouden met die investeringen/ingrepen, die naar eerste inschatting in de komende 10 jaar plaats zullen gaan vinden. Randvoorwaarden voor de doorrekening zijn een solvabiliteit van ten minste 10% (o.b.v. de huidige waarderingsgrondslagen) en een ICR van minimaal 1,25. Bij investeringen wordt gerekend met de parameters zoals het WSW deze aanreikt, ten behoeve van de borgbaarheid van financiering. Voor de meerjarenbegroting gelden daarnaast als uitgangspunten:

■ gemiddelde huurstijging: 2,0% in de jaren 2011-2015, in de jaren daarna 2,0%;

■ stijging van loon- en onderhoudskosten van inflatie plus 1%; ■ herfinancieringsrente: forward rente per medio november,

verhoogd met een opslag van 0,5%; ■ lange rente vanaf 2016: 5,25%.

In de meerjaren exploitatieprognose is rekening gehouden met de heffing van vennootschapsbelasting vanaf 2012. Met de eventuele huurtoeslagheffing, omdat het een aankondiging is waarvan teveel details ontbreken om de impact voor de meerjarenbegroting goed te kunnen beoordelen.

Tabel 4: Bedrijfswaarden per einde 2011 bedragen × € 1.000,-

Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde + rwc Boek-waarde WOZ-waarde

1-1-2011 31-12-2011 31-12-2011 ultimo 2011 2011

Verzorgingshuizen in exploitatie 237.537 231.273 242.169 114.125 115.698

Woningen in exploitatie 428.326 488.854 511.887 446.019 689.687

Overige verhuureenheden in exploitatie 93.649 97.715 102.319 78.412 57.493

Subtotaal 759.512 817.842 856.375 638.815 862.878

Bij:correctie rentabiliteits-waarde leningen 38.915 38.533 - - -

Totaal 798.427 856.375 856.375 663.815 862.878

*rwc= rentabiliteitswaardecorrectie

De mutatie van de bedrijfswaarde in 2011 bedraagt bedragen × € 1000,-

Bedrijfswaarde per 1-1-2011 798.427

Bedrijfswaarde per 31-12-2011 856.375

Mutatie in bedrijfswaarde 57.948

De mutatie in de bedrijfswaarde wordt verklaard door:

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten

- in de autonome ontwikkeling -1.484

- in de huurprijscomponent (invoer) -59.996

- in de onderhoudslasten -7.394

- in de overige lasten 5.280

- in de vermogenskostenvoet 82.025

- in de disconteringsvoet 2.609

- in de levensduur 348

Gevolgen van mutaties in het bezit

Verkoop -942

Aangekocht/gebouwd 67.862

Overige weggevallen VHE’s 1.752

Gesloopt/onttrokken/verkocht -2.552

Overige mutatiewoninggegevens -29.179

Gevolgen rentabiliteitswaardecorrectie -382


Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2009 - 2020

Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het geldende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd, en zolang de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt, die een lager risico-profiel heeft dan een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten.

SOR loopt geen valutarisico’s en slechts beperkte markt- en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt SOR over haar leningen o/g. Het treasury-beleid is erop gericht om voor langere looptijden zekerheid te hebben over de maximaal verschuldigde rente. Krediet- en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door gebruik te maken van meerdere banken. Deri-vaten worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor zover derivaten een aantoonbare sterke hedge

In de meerjarenraming (Tabel 5) zijn alleen projecten meegenomen, waarbij SOR (externe) verplichtingen heeft. Het betreft projecten die zich in één van de fases uitvoering, bouwvoorbereiding of ontwerp bevinden.

Tabel 5: Meerjarenprognose 2012 - 2017 bedragen × € 1.000,-

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Balanstotaal 820.602 833.121 801.880 781.588 773.896 769.867

Eigen vermogen 89.751 88.685 88.774 85.768 85.312 85.037

Solvabiliteit 10,94% 10,64% 11,07% 10,97% 11,02% 11,05%

Aantal vhe’s 7.775 8.106 7.737 7.596 7.488 7.488

5.1.6 Treasury De verantwoordelijkheden en bevoegdheden hiervan liggen vast in het in 2011 herijkte Treasurystatuut. In het treasuryjaarplan zijn de mandaten in de organisatie en de activiteiten voor 2012 beschreven. Door het later starten van projecten, heeft SOR het afgelopen jaar een ruime liquiditeitspositie gehad. Ondanks de slechte marktomstandig-heden is er, door optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden in de markt, een verbetering gerealiseerd op het uitzetten van de over-tollige middelen.

Eind 2010 heeft SOR voor € 110 miljoen aan financiering aangetrok-ken, waarmee alle investeringen en herfinancieringen tot eind 2017 gegarandeerd zijn. SOR heeft het streven door het temporiseren van investeringen in bestaand en nieuwbouw bezit ook na 2017 geen beroep te doen op de kapitaalmarkt. Met de uitkomsten van het SVB zal bepaald kunnen worden welke investeringen met welke tijds-horizon getemporiseerd kunnen worden.

Vanuit de operationele kasstroom worden voldoende middelen ge genereerd om te investeren in bestaand bezit op basis van de huidige inschattingen. Het negatieve effect van de vennootschaps-belastingheffing is hierin meegenomen.

0

20.000

40.000

60.000

70.000

50.000

30.000

10.000

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

-30.000

-10.000

-20.000

-40.000

80.000


Tabel 6: Niet gekoppelde derivaten

Cap* Positie Hoofdsom Strike Einddatum Marktwaarde d.d. ultimo Q4 2011

Long € 4.700.000 5,00% 01-07-2014 Nihil

Long € 4.000.000 5,00% 02-03-2015 Nihil

Long € 15.882.000 5,50% 01-03-2016 Nihil

Floor Hoofdsom Strike Einddatum Marktwaarde

Short € 4.700.000 3,00% 01-07-2014 Neg. € 248.000

Short € 4.000.000 3,00% 02-03-2015 Neg. € 248.000

*De Caps betreffen Average Rate Caps, waarbij de gemiddelde Euribor rente sinds start van het contract worden bepaald, de tegenpartij betaalt het verschil uit tussen de gemiddelde Euribor en de Cap strike (uitoefenrente).

vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedge accounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per derivaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd van de lening waar het derivaat mee is gehedged. De derivatenpositie van SOR staat in Tabel 6.

De derivaten zijn onder te verdelen in caps, die zijn aangekocht met een hoge uitoefenprijs (strike) en geschreven floors, die niet zijn gekoppeld aan onderliggende leningen. De combinatie van een gekochte cap en een geschreven floor wordt aangemerkt als een collar. Voor de geschreven floor ontvangt SOR een premie die kan worden gebruikt ter financiering van de Caps. Per ultimo 2011 bedraagt de waarde van deze constructies € 496.000,- negatief.

Tabel 7: Aan leningen gekoppelde derivaten

Derivaten Positie Hoofdsom Conditie Strike Einddatum Gekoppeld aan lening

Marktwaarde d.d. ultimo Q4 2011

Knock-in Floor Short € 52.700.000 3,25% 1,50% 01-02-2015 2010006/8 Neg. € 2.400.000

Cap Long € 10.440.000 6,00% 15-01-2013 23 + 39 Nihil

Cap Long € 10.000.000 5,00% 07-01-2013 87 Nihil

Cap Long € 4.000.000 5,00% 07-01-2013 idem Nihil

Cap Long € 52.700.000 5,00% 02-01-2015 2010006/7 Nihil

IRS Long € 52.700.000 3,825 % 2/1/2035 201006/7 Neg. € 8.000.000

Swaption Short € 52.700.000 4,25 % 2/1/2055 201006/7 Neg. € 12.000.000

De derivaten in Tabel 7 zijn gekoppeld aan geborgde leningen, maar zijn niet in deze leningen verwerkt. De Caps hebben geen waarde, aangezien de uitoefenprijs (strike) relatief hoog is ten opzichte van de actuele rentecurve. De Knock-in floor, IRS en Swaption hebben een substantieel negatieve waarde van in totaal € 22,4 miljoen. Deze waarde wordt veroorzaakt door de (extreem) lage rentecurve.


verzorgingshuizen kunnen voor maximaal 95% van de bedrijfswaarde worden geborgd, het overig vastgoed moet voldoen aan de 50% van de WOZ-waarde eis. Door deze wijziging in het beleid van het WSW is de borgingscapaciteit van SOR verlaagd van € 758 miljoen naar € 635 miljoen, een daling van € 123 miljoen. Rekening houdend met de overliquiditeit van € 79 miljoen per eind 2010 was er nog sprake van een positief saldo in de verhouding borgingscapaciteit versus op genomen leningen.

5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse instellingenSOR is in het verleden regelmatig benaderd voor internationale projecten. In 2010 heeft SOR een beoordelingskader vastgesteld voor de ondersteuning van buitenlandse instellingen om nieuwe verzoeken aan te toetsen. De kernoverwegingen zijn dat de steun daar plaats-vindt waar de effectiviteit hoog is voor de huisvesting van mensen met lage inkomens en/of beperkingen die het dagelijkse leven hinderen, dat de steun gaat naar projecten waar het senioren betreft en dat de steun plaatsvindt in een land of regio die aansluit bij de belevings-wereld van de bewoners van SOR-gebouwen.

In 2001 is ervoor gekozen bij te dragen aan het gezamenlijk initiatief van de gemeente Rotterdam en dertien Rotterdamse corporaties waaronder SOR in Durban in Zuid-Afrika. Daar is een woning corporatie opgericht, de First Metro Housing Company, waaraan een onderhandse geldlening is verstrekt. Het aandeel van SOR bedraagt € 34.034,-, waarvoor van het Ministerie van VROM toestemming is ontvangen. SOR houdt rekening met een eventuele niet volledige inbaarheid van hoofdsom en rente. In 2010 is besloten tot de garantstelling voor een lening aan Residen-cija 55+ in Slavonski Brod in Kroatië. Met deze lening met een omvang van € 399.000.- kan een woningbouwproject gerealiseerd worden, bestemd voor senioren en mensen met een beperking.

De oorspronkelijke doelstelling van SOR destijds is geweest een ex tendible lening af te sluiten met een uitgestelde storting. Op het moment van het afsluiten van de overeenkomst was nog niet exact te bepalen wanneer de liquiditeiten noodzakelijk waren. Er is nooit de intentie geweest een separate derivatenconstructie op te zetten. Het was de bedoeling om deze derivaten op te nemen in een door Fortis Bank te verstrekken lening. Daarom zijn de door de Fortis Bank af gesloten derivaten nooit als derivatenconstructie aangemerkt, temeer hiervoor nooit contracten getekend zijn. In de huidige markt en ten tijde van het verzoek aan Fortis Bank bleek echter dat Fortis Bank de financiering niet kan/kon verstrekken tegen acceptabele kredietopslagen. Effectief heeft SOR de lening van € 52,7 miljoen bij een andere bank dan de Fortis/ABNAMRO afgesloten en heeft zij nu een losstaande derivatenportefeuille. Met de Fortis/ABNAMRO worden nu de contractuele voorwaarden van deze (derivaten)constructie vastgelegd.

5.1.7 Beoordeling CFVHet Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft, op grond van het BBSH, de jaarstukken en de ingezonden verantwoordingsstukken over 2010 beoordeeld en geconstateerd dat het vermogen op balansdatum groter is dan het voor SOR vastgestelde risicobedrag plus vermogens-beklemming. Het door het CFV bepaalde volkshuisvestelijk vermogen bedraagt 19,6%. Het door het CFV bepaalde risico bedraagt 8,3%. Op grond hiervan heeft het CFV het oordeel “voldoende solvabiliteit” afgegeven.

5.1.8 Beoordeling WSWHet Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft in 2011 SOR als kredietwaardig beoordeeld. Begin 2012 heeft er discussie met het WSW plaatsgevonden over het maximaal te borgen bedrag. In 2009 heeft het WSW SOR toestemming gegeven om het maximaal te borgen bedrag te bepalen op 95% van de bedrijfswaarde. Onder druk van de achtervangers is deze methodiek aangepast. Alleen de verpleeg- en


5.2 HRM

5.2.1 FormatieIn 2011 is de organisatie met één medewerker gegroeid van 106 naar 107 medewerkers. Met het vertrek van dertien medewerkers en de komst van veertien medewerkers was het totaal aantal mutaties zevenentwintig. Daarnaast zijn er in totaal 14 externen ingehuurd, een reductie van 4 ten opzichte van 2010. In 2011 hebben vijf stagiairs een stage-opdracht afgerond bij de SOR. Ons streven is om meer stagiairs de ruimte te geven voor een opdracht.

Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie

Tabel 8: Personen in dienst per einde 2011

t/m 24 25 t/m 34 35 t/m 44 45 t/m 54 55 en ouder Totaal

mannen 4 1 14 18 9 46

vrouwen 4 5 22 20 10 61

8 6 36 38 19 107

5.1.10 GrondpositiesIn de afgelopen jaren heeft SOR diverse grondposities verworven. Hiermee wil zij haar positie met betrekking tot mogelijke nieuwbouw-ontwikkeling veiligstellen. In 2011 heeft SOR haar grondpositie uitge-breid met één aankoop ter plaatse van de Bijlschoollocatie aan de Karel Doormanstraat in Oud-Beijerland.

Gemeente, locatie Jaar van verwerving

Rotterdam, Hoogvliet, Meerval 1996

Rotterdam, Schiebroek, Vredevorstkerk 2004

Oostvoorne, Fazantlaan 2007

Numansdorp, Molenpolder 2008

Rotterdam, Centrum, KPN Binnenrotte 2008

Oud Beijerland, Boerderij Dijkzicht 2009

Oud-Beijerland, Bijlschoollocatie 2010

Oud Beijerland, Karel Doormanstraat 2011

5.1.11 SponsoractiviteitenDoor SOR zijn in 2011 geen sponsoractiviteiten ontplooid, zoals bedoeld in de MG 2006-04.

Aandeel mannen Aandeel vrouwen

Aantal medewerkers

2007 2008 2009 2010 2011

120

110

100

90

80

60

66,1

8790

95

106 107

62,9

69,4

80,36 79,24

100%

80%

60%

40%

20%

0%

Aantal fte’s


In 2011 is per afdeling een drietal verbeteracties uitgewerkt. Deze aanpak sluit aan bij de organisatiebrede verbeteracties die eerder al waren ondernomen.

5.2.4 Competentiemanagement Na een eerste proefjaar in 2010 is SOR in 2011 overgestapt op compe-tentiemanagement. Hierbij hoort de plannings- en beoordelingscyclus, die bestaat uit drie gesprekken: het planningsgesprek aan het begin van het jaar, het functioneringsgesprek halverwege het jaar en tot slot het beoordelingsgesprek. De rechtstreekse koppeling van de beoordeling aan belonings- en gratificatieconsequenties wordt vanaf 2012 ingevoerd. Tevens zal in 2012 een begin worden gemaakt met de persoonlijke ontwikkelingsplannen.

5.3 Strategisch voorraadbeleid

Specifieke besluiten ten aanzien van de voorraadontwikkeling, hetzij investeringen, hetzij onderhoud, volgen uit het strategisch voorraad-beleid. In 2011 is de structurering van het proces voltooid. Mede door de ontwikkelingen in de financieringsmogelijkheden van SOR is vooral geïnvesteerd in de beoordeling van de projectenportefeuille (zie 2.2.4).

Met het strategisch voorraadbeleid wordt inhoud gegeven aan de beoogde kwantitatieve en kwalitatieve ontwikkeling van de vastgoed-portefeuille. De beoogde groei van SOR wordt gerealiseerd door zowel eigen projectontwikkeling als door de aankoop van bezit. Voor de kwalitatieve beoordeling van iedere investering is het standaard programma van eisen van SOR de leidraad.

Het programma van eisen bevat onder meer eisen ten aanzien van: ■ De locatie, die moet voldoen aan eisen van bereikbaarheid per

openbaar vervoer en de nabijheid van voorzieningen, met name winkels.

De verdeling over de leeftijdsklassen is licht verschoven. Vorig jaar nog was de constatering rond de 60% van het personeel zich in de oudste twee klassen bevonden. In 2011 is dat afgenomen naar ruim 50%. Dit is het resultaat van de pensionering van een aantal medewerkers en het aannemen van voornamelijk medewerkers in de middelste leeftijdsklasse.

5.2.2 ZiekteverzuimHet totaal van het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2011 2,7%, het kort ziekteverzuim 1,74%. Ten opzichte van 2010 is het totaalverzuim met 0,72% gedaald en het kort ziekteverzuim met 0,20% gestegen. Het landelijke gemiddelde totaal verzuim ligt bij woningcorporaties op 6% en bij de overheid op 5,4%.

Figuur 5: Ontwikkeling ziekteverzuim

5.2.3 MedewerkerstevredenheidDe afdeling HRM en de OR hebben, in samenwerking met een onder-zoeksbureau, in het najaar van 2010 een onderzoek naar de medewerkers tevredenheid georganiseerd. In de landelijke ranglijst (van dit bureau) bleek SOR met een 8,2 als negende uit de bus te komen in de ranglijst Beste Werkgever en als tweede van de mee-dingende corporaties.

2007

Totaal Ziekteverzuim Ziekteverzuim korter dan 6 weken

2008 2009 2010 2011

5%

4%

3%

2%

1%

0%


Tabel 9: Vastgoedportefeuille in bezit

Portefeuilleonderdeel Aantal

Zelfstandige woningen 4.904

Marktsegment aantal aandeel meetlat

sociale huur 3.965 81% 65%

vrije sector 9.39 19% 35%

Rotterdam 4.379 89% 75%

Regiogemeenten 525 11% 25%

tot 2 kamers 2.077 42% 35%

vanaf 3 kamers 2827 58% 65%

Eenheden verpleging en verzorging 2.009

Bedrijfsonroerend goed 629

De verschuiving naar meer driekamerappartementen en meer vrije sectorappartementen ligt op koers. In 2011 is met de oplevering van 357 woningen in uitsluitend de randgemeenten ook een stap gezet naar een groter bezitsdeel aldaar. Met de huidige productie wordt nog een grote sprong gemaakt (zie Tabel 10). De ontwikkeling van de portefeuille Verpleging en Verzorging blijft achter bij de in het ver-leden reeds beoogde ontwikkeling. Dit wordt veroorzaakt door een minder snelle reductie van verzorgingsplaatsen dan beoogd, doordat de onzekerheden in de stelselwijziging van het scheiden van wonen en zorg besluitvorming in de weg staan. Bovendien heeft SOR de af gelopen jaren de verpleeghuiscapaciteit, waar wel toenemende vraag naar is, vergroot, wat ook de komende jaren nog het geval zal zijn. Het relatieve belang van het segment verpleging en verzorging in de portefeuille neemt wel af. In onderstaande tabel is nog geen rekening gehouden met de verkoop van bestaand bezit.

■ De woningplattegrond, waarin onder andere ruime entrees en ruime sanitaire ruimten van belang zijn.

■ Toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers van zowel de woning als de buitenruimte, uitgedrukt in volgens de in de regio Rotterdam gehanteerde Wijze Uilen-waardering.

■ Veiligheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het Politiekeurmerk Veilig Wonen op complexniveau.

■ Duurzaamheid, wat moet resulteren in een A-label volgens de EPA-classificatie.

■ Kostenbewustzijn, wat zich uit in onderhoudsarme materialen en installaties.

Dit alles levert een comfortabele woning, waarin als het erop aan komt intensieve zorg thuis geleverd kan worden. Bij aankopen wordt dezelfde beoordeling gedaan als bij de eigen ont wikkeling van nieuwe projecten.

Ten aanzien van verkopen en aankopen voert SOR het beleid dat woningen niet individueel verkocht worden, hoogstens complexgewijs, rekening houdend met de wettelijke vereisten die daarvoor bestaan. Bij nieuwbouw wordt rekening gehouden met eventuele toekomstige verkoop door waar mogelijk afzonderbare bouwdelen te ontwerpen en voor de appartementencomplexen een splitsingsakte op te stellen. In 2011 is besloten om dit bij één project in aanbouw toe te passen. In de Gravin worden 30 van de ruim 200 appartementen verkocht.

De vastgoedportefeuille van SOR is ingedeeld in de segmenten woningen, bedrijfsonroerend goed en verpleeg- en verzorgingshuizen. De woningenportefeuille kent daarbij de productmarktcombinaties basisservice, extra service en woonzorgcomplex, zoals beschreven in hoofdstuk 4. In Tabel 9 staat de bereikte ontwikkeling in 2011, ge projecteerd tegen het uitgangspunt in 2006 en tegen de horizon van 2016, zoals in 2006 als doelstelling geformuleerd.


5.4 Vastgoedontwikkeling

5.4.1 ProjectenplanningMet het vaststellen van het ondernemingsplan is ook een nieuwe meerjarenplanning vastgesteld. De hoeveelheid projecten is, in vergelijking met de vorige planperiode, aanmerkelijk minder. De omstandigheden dwingen SOR tot een trager groeitempo, wat zich vertaalt in een afgeslankte projectenportefeuille. Deze is vastgesteld langs de lijn van de aangegane verplichtingen: de projecten waarop geen verplichtingen tot directe realisatie rusten, zijn stilgelegd na afronding van de fase waarin zij verkeren. Voortgang van de projecten is afhankelijk van de mogelijkheden tot financiering ervan en van de huidige en verwachte marktomstandigheden.

5.4.2 Projecten in uitvoeringAl het werk aan de projecten in voorbereiding en ontwikkeling vindt plaats binnen SOR Vastgoedontwikkeling BV. Projecten worden na oplevering overgedragen aan de toegelaten instelling aan de afdeling Wonen. Per einde 2011 zijn 3 projecten in uitvoering, gedurende 2011 zijn 7 projecten opgeleverd. Daarnaast is begonnen met de voor-bereiding van nog vier projecten uit de investeringslijst.

Tabel 10: Portefeuille in ontwikkeling

Voorraad per einde 2011 In productie Voorraad na realisatie Doelverdeling

woningen

sociale huur 3.965 81% 102 4.067 76% 65%

vrije sector 939 19% 361 1.300 24% 35%

Rotterdam 4.379 89% 111 4.490 84% 75%

Regiogemeenten 525 11% 352 877 16% 25%

tot 2 kamers 2.077 42% 0 2.077 39% 35%

vanaf 3 kamers 2.827 58% 463 3.290 61% 65%

totaal woningen 4.904 65% 463 5.367 66%

verpleging en verzorging 2.009 27% 42 2.051 25%

bedrijfsruimten 629 8% 115 744 9%

Een belangrijke kwaliteit van voor senioren geschikte woningen is de toegankelijkheid. Deze wordt in de Stadsregio Rotterdam weer-gegeven aan de hand van een sterrenwaardering, waarbij vier sterren een maximale toe- en doorgankelijkheid voor rolstoelen betekent. Alle woningen die SOR bouwt worden in principe op het niveau van vier sterren gerealiseerd. De verdeling in de woningvoorraad per einde 2011 staat in Tabel 11.

Tabel 11: Toegankelijkheid woningen

Aantal Aandeel

geen 19 0%

1 ster 302 6%

2 sterren 1.091 22%

3 sterren 1.293 26%

4 sterren 2.199 45%


constructie verkocht. Het gebouw omvat 22 sociale en 87 vrije sector huurwoningen en 1.200 m² bedrijfsruimte.

■ Facet (Fase 1), Krimpen a/d IJssel: oplevering van 8 sociale huur-woningen en 54 verpleeghuisplaatsen. Daarnaast zijn 395 m² bedrijfsruimte en 365 m² maatschappelijk vastgoed gebouwd.

■ Hoeksteen, Rotterdam (Prins Alexander): renovatie van 196 sociale huurwoningen. Het project is in het voorjaar van 2011 afgerond.

■ Catharina Gasthuis: een beperkte renovatie van de gemeen-schappelijke ruimten in dit verpleeghuis in de vesting van Brielle.

■ Facet (Fase 2), Krimpen a/d IJssel: bouw gestart in het voorjaar van 2011. In deze fase, worden in twee gebouwen 149 huurwoningen gerealiseerd. Verwachte oplevering is respectievelijk voor de zomer en eind 2012.

■ De Gravin, Oud-Beijerland: in aanbouw sinds 2010 van 66 sociale en 137 vrije sector huurwoningen, 42 verpleeghuisplaatsen, 2.800 m² bedrijfsruimte en 1.000 m² maatschappelijk vastgoed. De oplevering is gepland vanaf eind 2012 en deze zal tot in 2013 doorlopen.

■ BuitenBan, Rotterdam (Hoogvliet): bouw in uitvoering van 6 sociale en 105 vrije sectorhuurwoningen. Het project bevat drie gebouwen, met naast de woningen ook 4.200 m² bedrijfsruimte en 1.200 m² maatschappelijk vastgoed. Hierin komen o.a. het deelgemeente-kantoor, een vestiging van de bibliotheek, winkels en een theater. De oplevering wordt medio 2012 verwacht.

De nadruk in de onderhanden projecten ligt op de bouw van niet-DAEB-woningen en op de randgemeenten rond Rotterdam. Dit is overeenkomstig de strategische doelen, waarin toename van het bezit in de randgemeenten en een toename van vrije sectorwoningen beoogd wordt. De toevoegingen aan de portefeuille Verpleging en Verzorging bestaat geheel uit verpleegplaatsen in Krimpen aan den IJssel en in Oud-Beijerland. In beide gemeenten zijn bestaande verzor-gingshuizen gesloopt en worden nieuwe verpleeghuizen gerealiseerd.

In onderstaande Tabel 12 is weergegeven waaruit de projectenporte-feuille is opgebouwd per einde 2011, alsmede de in 2011 opgeleverde renovaties en nieuwbouwprojecten. De bijbehorende investeringen staan in de geconsolideerde jaarrekening.

Tabel 12: In uitvoering per einde en opgeleverd in 2011

In aanbouw Gerenoveerd Opgeleverd

DAEB

- Tweekamerwoningen 0 176 8

- Drie- en vierkamerwoningen 102 20 95

- Bedrijfsruimten 28 6 7

- Verpleging en verzorging 42 54

- Parkeerplaatsen

niet-DAEB

- Drie- en vierkamerwoningen 361 262

- Bedrijfsruimten 87 5

- Parkeerplaatsen

620 202 431

Onderstaande opsomming geeft het inhoudelijk beeld van Tabel 12: ■ Ommeloop (Fase 2), Brielle: opgeleverd per einde 2011 zijn 32

sociale en 54 vrije sector huurwoningen. Totaal met fase 1 zijn na de oplevering op deze locatie 91 sociale en 111 vrije sector huurwonin-gen gerealiseerd. Daarnaast is 200 m² bedrijfsruimte gereserveerd voor buurtvoorzieningen. In overleg met de gemeente is het open-bare gebied ingericht.

■ Geuzenhof, Brielle: opgeleverd medio 2011 van 30 sociale en 61 vrije sector huurwoningen.

■ Stadsplein, Spijkenisse: aangekocht in 2010. Het gebouw maakt deel uit van een gebiedsontwikkeling in het centrum van Spijkenisse. Oplevering was in de zomer van 2011 en omvatte 11 sociale en 60 vrije sector huurwoningen en 90 m² bedrijfsruimte.

■ Berlagehof, Rotterdam (Prins Alexander): opgeleverd in het voorjaar van 2011. Dit gebouw is in het najaar in een sale-and-lease-back


5.5 Behoud van woningkwaliteit

Net als voor de nieuwbouw is voor het onderhoud van de woningen het programma van eisen richtinggevend. Bij renovaties wordt het als uitgangspunt genomen, maar wordt tevens een bedrijfs matige afweging gemaakt als bepaalde vereisten een dusdanig hoge in vestering vergen, dat de investering in een te slechte verhouding komt te staan tot de bedrijfswaarde. Hiervoor zijn geen absolute kengetallen geformuleerd, omdat iedere investeringsmogelijkheid in een complex op zijn merites wordt beoordeeld. Hierbij gaat het om de technische ingreep zelf, als ook de positie in de lokale woningmarkt en de positie in de gehele portefeuille van SOR. Ook bij deze keuzes bepaalt het beleid zoals omschreven in paragraaf 5.3 de kaders.

5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoudHet onderhoud van de woningvoorraad heeft kwaliteitsbehoud tot doel. Het klachten- en mutatieonderhoud is gericht op herstel in goede staat. Met name bij het mutatieonderhoud heeft dat een functie in de verhuurbaarheid van de woning. Het klachtenonderhoud omvat nadrukkelijk niet het onderhoud dat voor rekening van de huurder is. Dergelijk onderhoud kan door SOR georganiseerd worden, maar dan wel voor rekening van de huurder.

5.5.2 Planmatig onderhoudHet planmatig onderhoud is gericht op de instandhouding en waar nodig vervanging van bouwdelen en installaties. Dankzij de keuze voor onderhoudsarme materialen is het kostenniveau van het onderhoud, in sectoraal opzicht, beperkt. Een kenmerk echter van recente nieuwbouw is dat er in toenemende mate met installaties wordt gewerkt om de energieprestatie te verbeteren en om het gebruiks gemak te verhogen. Het gevolg hiervan is dat de lasten (onderhoudskosten en -lasten) gedurende de exploitatie op dit onderwerp hoger worden. Het gebruik van deze installaties of de vervanging van installaties door nieuwe

De locaties waar gebouwd wordt voldoen alle aan de vereisten die SOR stelt ten aanzien van de aanwezigheid van openbaar vervoer en win-kelvoorzieningen. Afhankelijk van de locatie en het product worden voorbereidingen getroffen voor samenwerking met zorginstellingen tijdens de exploitatie. Gezien deze toekomstige samenwerking worden keuzes in het project altijd met instemming van de beoogde samenwer-kingspartner gemaakt. De begeleiding van en controle op deze keuzes worden gedaan door de interne projectteams, waarin alle betrokken afdelingen tijdens en na de projectfase vertegenwoordigd zijn.

5.4.3 Aan- en verkoopNaast nieuwbouw en renovatie zijn aankoop en verkoop de twee andere middelen voor de voorraadontwikkeling. In 2011 is één nieuw-bouw appartementengebouw verkocht in een sale-and-lease-back constructie. Het betreft de Berlagehof, een gebouw met voornamelijk appartementen in de vrije sector, een beperkt aantal sociale huurwo-ningen en een aantal bedrijfs- en winkelruimten. De overeenkomst is aangegaan voor 25 jaar, met eenmalig na 15 jaar een verkoopmogelijkheid.

Naast deze verkoop is gepoogd vier gebouwen, die niet meer in de portefeuille van SOR passen, complexgewijs te verkopen. De verkoop van bestaand bezit is omgeven met een stelsel van wettelijke zekerhe-den, opdat de belangen van de huidige bewoners en het behoud van maatschappelijk kapitaal voldoende gediend worden. Ondanks veel inzet en externe professionele begeleiding is het nog niet gelukt deze gebouwen te verkopen.


ruim € 52.000,- heeft opgeleverd sinds het ingaan van de regeling op 1 oktober 2010) en beperking van de activiteiten planmatig onderhoud.

In 2011 is voortgegaan met de aanpassing van de brandveiligheid van intramurale gebouwen. Na controle door de brandweer en de gemeente Rotterdam is gebleken dat in enkele gebouwen actie nodig was om aan de nieuwste brandveiligheidsvereisten te kunnen voldoen. Dit actieplan loopt reeds enkele jaren. In 2011 heeft SOR weer 7 com-plexen op het benodigde niveau gebracht. De hiermee gemoeid gaande kosten worden ten dele opgebracht door de hurende zorgin-stelling en ten dele door SOR zelf.

Een tweede hoge kostenpost is de aanpassing van de drinkwater-installaties om legionellabesmetting te voorkomen of op te lossen. De installaties zijn allemaal aangepast en er zijn voor alle gebouwen beheerplannen geschreven, om besmettingen zoveel mogelijk te voorkomen. Die beheerplannen bestaan onder meer uit periodieke controles en spoelinstructies, die door de gebruiker van het gebouw (meestal een zorginstelling) uitgevoerd worden. Per einde 2011 waren voor bijna alle gebouwen de legionellabeheerovereenkomsten ge tekend. De verwachting is dat in de eerste helft van 2012 alle over-eenkomsten zijn getekend. Het aantal besmettingen van het leiding-net is in 2011 beperkt gebleven tot 7 kleine besmettingen.

5.6 Huurprijsbeleid

Het huurbeleid van de SOR is met ingang van 2011 gericht op optimalisatie van de huuropbrengsten. Aanleiding hiervoor zijn de te verwachten afnemende financiële resultaten.

In 2011 zijn hogere streefhuren vastgesteld voor zover dat markt-technisch verantwoord wordt geacht. Randvoorwaarde hierbij is dat

verbeterde varianten, leidt vaak tot hogere efficiëntie. Sinds juli 2011 wordt in het woningwaarderingsstelsel de energieprestatie van de woningen gewaardeerd, in plaats van voor geschreven installaties (zoals radiatoren en thermostaatknoppen). Innovatieve installaties (zoals WKO-installaties), die niet gewaardeerd konden worden op basis van het oude stelsel maar die wel aanzienlijk bijdragen aan de energiepres-tatie en uiteraard verwarming van de woning, dragen nu ook bij aan de maximaal toegestane huur. Voor de SOR betekent dit dat voor ongeveer 3.900 woningen de waardering hoger en voor ongeveer 500 woningen de waardering lager is geworden.

5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgevingSOR beschikt bij veel complexen over binnentuinen of daktuinen. Dit onderhoud wordt uitgevoerd binnen de servicekosten en drukt daarmee niet op de begroting. Bij dit onderdeel rekent SOR ook de centrale hallen en recreatieruimtes in de complexen. Ook hiervoor geldt dat het (schoonmaak)onderhoud en de glasbewassing uit de servicekosten worden betaald.

De directe omgeving van de complexen valt buiten het vizier van SOR, omdat er meestal sprake is van direct aangrenzend openbaar gebied dat door de gemeente wordt onderhouden. De huismeesters houden toezicht op het ontstaan van eventuele obstakels in de directe om geving van de complexen en zorgen zo voor een ongestoorde en onbelemmerde toegang tot de complexen. Toch worden bij enkele recente grote projecten de tuinen en de directe omgeving meegeno-men in het ontwerp, de aanleg en deels in het onderhoud. Dit gebeurt in ieder geval bij de gebouwen Ommeloop, Gravin en Berlagehof.

5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegrotingBij de uitvoering van het onderhoud is SOR binnen de begroting gebleven. Op klachten- en mutatieonderhoud is een overschrijding gemaakt van 30%. Deze is gecompenseerd door een combinatie van aanbestedingsresultaten, resultaat uit de BTW-regeling (wat in totaal


De huurverhoging van 1,3% is op alle woningen toegepast, uitgezon-derd de woningen in te slopen complexen. In de huurcontracten voor het bedrijfsonroerend goed is het CPI over het voorgaande kalender-jaar de gehanteerde index, in 2011 bedroeg deze 1,3%. Voor de huurcontracten verpleging en verzorging is al in 2010 ervoor gekozen over te gaan op het CPI als te hanteren index, zodat voor dit voorraad-segment dezelfde huurverhoging wordt berekend als voor de zelf-standige woningen, voor zover het huurcontract dat toelaat.

5.7 Verhuurbeleid

SOR richt zich van oudsher op de 55-plusser. Dit houdt in de praktijk in dat woningen verhuurd worden aan huishoudens zonder kinderen waarvan de leden tenminste 55 jaar oud zijn. Door deze keuze heeft de SOR zich kunnen specialiseren wat betreft de vastgoedportefeuille, het dienstenpakket en vooral de expertise van haar medewerkers op die markt.

In de Stadsregio Rotterdam geldt de regionale huisvestings-verordening. Door de regionale spreiding van het bezit ondervond de SOR in 2011 voor het laatste jaar hinder van het bestaan van twee uitvoeringsorganisaties. Dit vereiste van de SOR dat, afhankelijk van de gemeente, op andere wijze de administratieve processen werden doorlopen. Per 1 januari 2012 zijn de corporaties op Voorne Putten overgegaan op Woonnet Rijnmond als woonruimteverdeler, waarmee aan deze situatie een eind komt.

De regionale huisvestingsverordening is gestoeld op het aanbodmodel en heeft als uitgangspunt dat, waar mogelijk, geen beperkingen worden gesteld aan de woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor de vrijkomende sociale huurwoningen (voorwaardevrij aanbieden). Omwille van leefbaarheid bestaat de mogelijkheid om voor een deel van het vrijkomend bezit hiervan af te

harmonisatie niet leidt tot ingrijpende verschuivingen binnen de onderscheiden prijsklassen. Bij de jaarlijkse huurverhoging is de wette-lijke ruimte gebruikt in de sociale huurklasse, 1,3%.

Voor de vrije sector hebben wij het beleid vastgesteld dat de komende 10 jaar de jaarlijkse huurverhoging 0,5%-punt hoger zal zijn dan de toepasselijke verhoging voor de sociale huursector. Vooralsnog zal het effect hiervan beperkt zijn, gegeven de juridische beperking van onze lopende huurcontracten. Sinds medio 2011 zijn de huurcontracten voor de vrije sectorwoningen aangepast, zodat de hogere huuraanpassing wel mogelijk is. Wij vinden dat deze beperkte extra huurstijging in de vrije sector markttechnisch verantwoord is. Tegelijkertijd is deze dus-danig beperkt, dat het segment van de woningvoorraad tussen de € 700,- en € 1.000 per maand intact blijft. Hiervoor bestaat in principe een ruime markt en daar wil SOR een rol blijven spelen.

In Tabel 13 staat de verdeling van de woningvoorraad over de ver-schillende prijssegmenten per gemeente. Gezien de markt van de SOR, de seniorenmarkt waarop zich haast zonder uitzondering één- en tweepersoonshuishoudens begeven, is voor de SOR de tweede aftoppings grens niet relevant in beleidsmatige zin. In 2011 bestonden alle huishoudens die een woning van de SOR hebben gehuurd uit één of twee personen.

Tabel 13: Voorraad per 31-12-2011

Gemeente Tot € 361,61

Tot € 517,64

Tot € 652,52

Vanaf € 652,52

Totaal

Brielle 1 70 50 172 293

Krimpen a/d IJssel 8 8

Westvoorne 47 23 82 152

Oud-Beijerland 1 1

Rotterdam 496 2.601 643 639 4.379

Spijkenisse 3 22 46 71

Totaal 498 2.729 738 939 4.904


Tabel 14: Verdeling aanbiedingscategorieën

Aantal aanbiedingen

Lokaal maatwerk 28 7%

Volkshuisvestelijk labelen 262 69%

Voorwaardevrij 1 0%

Vrije sector 4 1%

Directe bemiddeling 84 22%

Behalve in de Stadsregio Rotterdam heeft SOR ook bezit in ont-wikkeling in de Hoeksche Waard. In 2011 had SOR nog geen zelf-standige sociale huurwoningen opgeleverd, dit wordt in het vierde kwartaal van 2012 verwacht. Met de gemeenten en corporaties in de Hoeksche Waard vind overleg plaats hoe ook het aanbod van SOR conform de verordening verhuurd kan worden.

In Tabel 15 zijn de verhuurresultaten weergegeven, conform bijlage E van de BBSH-verantwoording aan het ministerie van BZK, waarbij inkomen, leeftijd en omvang van het huishouden relevant zijn voor de beoordeling van de passendheid van de huisvesting. De hoeveelheid verhuringen is groter dan het hierboven genoemde aantal aan-biedingen. Het verschil is te verklaren door verhuringen buiten het werkgebied van Woonnet Rijnmond en de verhuur van vrije sectorwoningen.

Tabel 15: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E)

Aantal personen Leeftijd Jaarinkomen tot € 361,66 tot € 517,64 vanaf € 517,64 totaal

Eenpersoons tot 65 jaar <=21625,00 5 37 18 60

>21625,00 3 31 38 72

vanaf 65 jaar <=20325,00 6 58 84 148

>20325,00 4 25 87 116

Tweepersoons tot 65 jaar <=29350,00 2 5 9 16

>29350,00 0 2 56 58

vanaf 65 jaar <=27750,00 1 13 41 55

>27750,00 0 10 106 116

21 181 439 641

wijken (Volks huisvestelijk Labelen of Lokaal Maatwerk). Een laatste mogelijkheid is directe bemiddeling, waarbij de woning niet geadver-teerd wordt, maar rechtstreeks aan een kandidaat wordt verhuurd. Deze methode wordt vooral gebruikt voor de huisvesting van bijzon-dere groepen, bij de SOR met name kandidaten met een zorgindicatie of een urgentie en kandidaten die door woongroepen van senioren worden voorgedragen.

Omdat SOR zich richt op de huisvesting van 55-plussers, kiest SOR ervoor om bij de vrijkomende woningen altijd 55 jaar als minimum leeftijd te adverteren. Reden hiervoor is dat het beheer model van SOR gericht is op een passende woonsituatie voor de, overigens diverse, doelgroep. Bovendien zijn de investeringen in de woningen en de samenwerking met zorginstellingen gericht zijn op het beschikbaar hebben van woningen waarin zorg geleverd kan worden aan klanten die dat nodig hebben, direct of op termijn.

Via Woonnet Rijnmond zijn 379 advertenties geplaatst c.q. directe bemiddelingen aangemeld. De verdeling over de categorieën staat in Tabel 14. In een beperkt aantal gevallen is een herhaalde actie nodig om tot verhuring te komen. Naast de in deze tabel opgenomen cijfers zijn ook nog vele verhuringen gedaan in de vrije sector. Het totaal van alle verhuringen staat in Tabel 15.


momentopname is, waarna de mate van scheefheid zich ontwikkelt, is het wel een moment waarop de passendheid te beïnvloeden is.

Uit de bereikte verdeling van voornamelijk lagere inkomens in de goedkopere woningen blijkt dat het beroep op de huurtoeslag beperkt is. In 24% van de verhuringen is desondanks sprake van zoge-naamde dure scheefheid. De toets of een huishouden bij SOR een woning werkelijk kan betalen, wordt niet alleen op het inkomen, maar ook op het beschikbare vermogen uitgevoerd. Met name de verhuur van woningen in de vrije sector gebeurt aan huishoudens die een eigen woning hebben verlaten en daarmee vermogen beschikbaar hebben gemaakt. Daarmee is dure scheefheid niet per definitie niet passende huisvesting.

Tabel 16: Specificatie verhuringen

tot € 361,66 tot € 517,64 vanaf € 517,64 totaal scheefheid

lage inkomens 14 113 152 279 44% 24% “duur scheef”

hoge inkomens 7 68 287 362 56% 1% “goedkoop scheef”

eenpersoons 18 151 227 396 62%

tweepersoons 3 30 212 245 38%

tot 65 jaar 10 75 121 206 32%

vanaf 65 jaar 11 106 318 435 68%

Totaal 21 181 439 641 100% 25% scheef

Sinds 2010 is de discussie omtrent het scheefwonen aangescherpt door de vaststelling van de EU-regeling omtrent de staatssteun aan woning-corporaties. Woningen tot de huurprijsgrens moeten verhuurd worden aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.615,-. SOR heeft dit in 87% van de gevallen gedaan, de ondergrens ligt op 90%. Inmiddels is er een nuance op de regeling aangekondigd, die huishoudens met een zorgindicatie uitsluit van de berekening.

De definitie van scheefheid conform het BBSH is genuanceerder dan hetgeen volgt uit de EU-regeling: de verhuring van goedkope wonin-gen (tot de kwaliteitskortingsgrens) aan huishoudens met hoge inko-mens (goedkope scheefheid) en de verhuring van dure woningen (vanaf de voor hen relevante aftoppingsgrens) aan het aantal huishou-dens met lage inkomens (dure scheefheid). Hoewel de verhuring een


worden. SOR kiest de positie van het ondersteunen van zelfwerkzaam-heid, door de oprichting van bewoners- of activiteitencommissies te stimuleren. Het verschil tussen beide bestaat eruit dat de bewoners-commissie een formele positie heeft in het kader van de Overlegwet.

Waar de zelfwerkzaamheid niet voldoende is, de leefbaarheid te veel achteruit gaat en de behoefte aan activiteit groot is, wordt gekozen voor de inschakeling van welzijns- of zorgpartners, om de activiteit een impuls te geven. Uiteindelijk is voor de gezondheid en het welzijn van met name de bewoners die hun vitaliteit achteruit zien gaan, een aanbod van contact, vertier en beweging de beste remedie voor het behoud van levenskracht. Het bevorderen van de onderlinge contacten bevordert ook de leefbaarheid in het complex.

Voor situaties waarin gerenoveerd of gesloopt wordt, heeft SOR een verhuiskostenvergoeding in overeenstemming met de daartoe gelden de wettelijke regeling. Daarnaast worden soms aanvullende afspraken gemaakt. In 2011 zijn geen renovaties of sloopwerken uitgevoerd waarop deze regeling van toepassing was.

De SOR heeft zeven vergaderingen gehad met het HPF, waarvan één samen met de leden van de RvC, die deze zetel bekleden op voordracht van het HPF. In 2011 zijn met name de volgende thema’s besproken:

■ jaarverslag SOR 2010; ■ ondernemingsplan SOR 2011-2015; ■ opbouw en verdeling van de huismeesterkostenpost in

de servicekosten; ■ huur- en harmonisatiebeleid; ■ voornemen tot verkoop van vier gebouwen; ■ klanttevredenheidsonderzoek 2011 en het bijbehorende

verbeterplan.Een afvaardiging van het HPF is betrokken bij de selectie van kandidaten voor de RvC om een voordracht te doen voor de zetel namens het HPF.

5.8 Maatschappelijk beleid en leefbaarheid

SOR onderscheidt in haar maatschappelijke opgave drie partijen die van direct belang zijn voor het uitvoeren van haar strategie: bewoners, zorgen welzijnsinstellingen en overheden.

5.8.1 BewonersBewoners van SOR worden op beleidsmatige onderwerpen betrokken via het HPF. Het HPF is een zelfstandige vereniging van de aangesloten bewonerscommissies van complexen en bestaat uit door de leden gekozen bestuursleden. Het HPF is voor SOR de overkoepelende gesprekspartner in de zin van de Overlegwet, waarmee beleidsmatige onderwerpen worden besproken. Bijvoorbeeld de jaarverslaglegging en de ontwikkeling van SOR, besluiten in de sfeer van renovatie, sloop/nieuwbouw of verkoop met ingrijpende gevolgen voor de totale portefeuille van SOR. Dit biedt de mogelijkheid voor het HPF om adviezen over belangrijke ingrepen in wooncomplexen af te stemmen met de betreffende bewonerscommissie, die eveneens een zelfstandige adviesrol heeft. Voor het overige kan het HPF als klankbord en ad viseur fungeren voor de bewonerscommissies in de complexen, zonder inhoudelijk belanghebbende te worden.

In de leefomgeving van de bewoners kiest SOR voor een beheermodel dat erop gericht is om met name die bewoners te ondersteunen voor wie het in contact blijven met de buren, de wijk, moeilijker wordt. De inzet is drieledig:

■ activering van de bewoners; ■ bevordering van het leefklimaat in het complex; ■ aansluiting behouden bij de woonomgeving.

Het risico op vereenzaming wordt met het ouder worden groter en met deze inzet verwacht SOR dit te voorkomen. Een belangrijke drager voor deze inzet is de recreatiezaal die in de meeste wooncomplexen aanwezig is, waarin door de bewoners activiteiten georganiseerd


5.8.2 Relaties zorgen welzijnssectorSOR heeft met elf instellingen huur- en samenwerkingsovereen-komsten. Deze overeenkomsten hebben betrekking op verzorgings- en verpleeghuizen, op de levering van extramurale zorg in zelfstandige woningen en op welzijnsondersteuning in de complexen.

Tabel 17: Overzicht relaties met zorgen welzijnsinstellingen

Zorg- of welzijnsinstelling Aantal complexen waarin wordt samengewerkt

Wooncomplex Domotica met alarmopvolging

aanwezig

Verzorgings- of verpleeghuis

Aafje 3 1 3

Steinmetz/De Compaan 2 2 1

Careyn 2 2 0

Catharinastichting 1 0 2

Humanitas 3 0 0

Laurens 4 2 4

MOB 1 0 0

Pameijer 1 0 0

Sonneburgh 3 0 3

Thermiek 4 0 0

Zorggroep Rijnmond 4 0 7

Totaal 28 7 20

De gespreksagenda met de zorginstellingen heeft zich in 2011 met name toegespitst op de gevolgen van de wijzigingen in de AWBZ. Deze hebben grote financiële consequenties en zullen bepalend zijn voor de toekomstige gemeenschappelijkheid in de samenwerking. Het roept vele vragen op, van de aard die een toekomstige zorggeschikte woning moet hebben, tot de werkbaarheid van gescheiden betalingen voor de zorgcomponent en de huisvestingscomponent in een intra-murale setting. In 2012 zal het gesprek verder gevoerd worden.

Door SOR ingeschakelde welzijnsondersteuning vindt in een aantal complexen plaats, om redenen zoals in de vorige paragraaf zijn

Het HPF bestaat per einde 2011 uit zes leden en heeft een eigen begroting en jaarplan. De SOR bekostigt het HPF en de hierna genoemde bewonerscommissies.

De SOR heeft per einde 2011 51 woongebouwen in beheer, waarvan er in 35 een bewonerscommissie en in zeven een activiteitencommissie actief is. In totaal is dit een verbetering van 69% van de gebouwen met een commissie in 2010 naar 82% in 2011. Zowel de bewoners-commissies als de activiteitencommissies ontvangen een vergoeding. In de overige complexen slaagt de SOR er niet in om een commissie op te richten, wat meestal samenhangt met de reeds hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners. In de gebouwen waar geen bewoners-commissie actief is, wordt in de vereiste participatie voorzien door een jaarlijkse bewonersvergadering. Ondersteuning van (op te richten) bewonerscommissies is een jaarlijks terugkerend thema in het overleg met het HPF.

In 2010 en 2011 heeft de SOR in acht gebouwen lokaal maatwerk toegepast, in de zin van de huisvestingsverordening (zie ook paragraaf 5.7). Het lokaal maatwerk heeft als doel het vrijwilligerspotentieel in de gebouwen te versterken. Het gekozen instrument daarvoor was een bewonersvertegenwoordiging uit het gebouw voordrachten te laten doen. In enkele gebouwen is dit succesvol gebleken en is er sprake van een toename van het aantal activiteiten voor en door bewoners. Daarnaast is in woningadvertenties voorrang gegeven aan wijk-bewoners. Hiermee hebben we beoogd om nieuwe bewoners in staat te stellen hun eigen sociale netwerk in de buurt intact te houden en om hiermee de omgeving beter te betrekken bij activiteiten in het woongebouw. Deze voorrangsregel heeft weinig succes gehad. Een evaluatie van deze twee jaren wordt in het eerste kwartaal van 2012 afgerond. Aansluitend bekijkt SOR hoe met de opgedane ervaring verder gegaan kan worden. Dit zal overigens afhankelijk zijn van de mogelijkheden die de nieuwe huisvestingswet biedt.


bezuinigingen van gemeentewege de ondersteuning heeft moeten staken. Dit beeld doet zich voor op meer plaatsen in de stad, onder andere bij Ka Fook Mansion, de woongroep voor Chinese ouderen. Onze verwachting is dat het in 2012 nog vaker zal voorkomen.

■ De SOR is actief betrokken bij 4 woonservicegebieden: in de deel-gemeenten Noord, Kralingen-Crooswijk, Delfshaven en Prinsenland. In nauw overleg met zorgpartners aldaar dragen we via subsidies of huurverlaging bij aan de verdere invulling ervan. In Hoogvliet is het woonservicegebied weinig actief. De SOR ontplooit met diverse zorgpartners initiatieven om het activiteitenaanbod en het leef-klimaat binnen de gebouwen en in de omgeving daarvan te bevorderen.

5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheidSOR beheert en ontwikkelt vastgoed in zes gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen in de WGR+-regio Stadsregio Rotterdam. De zesde gemeente, Oud-Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard, waar in nog twee ge meenten initiatieven lopen: Cromstrijen (kern Numansdorp) en Korendijk (kern Zuid-Beijerland).

SOR onderhoudt geen reguliere contacten met de Stadsregio Rotter-dam. Het beleid van de regio met name voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen is desondanks van invloed op de activiteiten van SOR. De Stadsregio discussieert met Maaskoepel, waar SOR lid van is. In 2011 liepen twee discussies: nieuwe woningmarktafspraken en een nieuw stelsel voor woonruimtebemiddeling. De uitkomst van deze laatste is sterk afhankelijk van de nieuwe huisvestingswet in wording.

Met de gemeente Rotterdam vindt regulier overleg plaats op het niveau van de directies van de dienst Stadsontwikkeling (voorheen de diensten dS+V en OBR), wat periodiek wordt opgeschaald tot bestuur-lijk overleg, in aanwezigheid van de wethouder belast met de porte-feuille Wonen. Daarnaast vindt in het kader van de Vogelaarwijken

genoemd. SOR gaat over tot het inschakelen (en daarmee subsidiëren) van welzijnsondersteuning in complexen waar het niet meer met bewoners of door de eigen medewerkers te organiseren is. Het doel is uiteindelijk ervoor te zorgen dat het leefklimaat binnen de complexen dusdanig is dat mensen er graag willen wonen. In enkele situaties sluiten de leefstijlen van de bewoners niet goed bij elkaar aan, wat zijn oorsprong heeft in sterk uiteenlopende culturele of maatschappelijke achtergronden. In één complex werkt SOR samen met stichting Pameijer. In twintig woningen worden cliënten onder begeleiding van Pameijer gehuisvest. Dit project is gericht op het weer zelfstandig gaan wonen van mensen vanuit een institutionele omgeving. Pameijer ondersteunt daarbij het woon- en leefklimaat in het complex, omdat de sociale samenhang daar ontbrak. Na een relatief goed verlopen periode in 2009 en 2010, laat 2011 een negatieve ontwikkeling in leefklimaat en verhuurbaar-heid zien. In 2012 wordt het gebouw aan een nader onderzoek onderworpen.

In 2011 hebben zich de volgende ontwikkelingen voorgedaan: ■ De financiering en organisatie van individuele persoonsalarmering

in samenwerking met met zorgpartners blijft moeilijk rond te krijgen. De inzet van door de SOR gerealiseerde domotica (met beeldverbinding via een alarmcentrale) loopt hierdoor vertraging op en blijft achter bij de doelstellingen. Het leidt op dit moment nog tot beperkte kwaliteit in relatie tot het beoogde aanbod. Om het systeem bredere gebruiksmogelijkheden te geven, is een experiment gaande om bewoners te stimuleren om de domotica te gebruiken voor internetbellen.

■ Bezuinigingen op de AWBZ en WMO hebben geleid tot een verminderd aanbod van welzijnsondersteunende activiteiten. De verwachting is dat de zorgvraag hierdoor zal toenemen. In de wijk Overschie wordt het werk in een gebouw per 1 januari 2012 over-genomen door zorgpartner Laurens, nadat Thermiek door


programma en de te dragen kosten behoeven nog verdere uitwerking. SOR beschouwt het initiatief als een alliantie, waarbij de rol van SOR bestaat uit vastgoedeigenaar en deskundige op het gebied van woonzorg complexen met jarenlange ervaring in het samenwerken met zorginstellingen. Het nut van de woonzorgzones bestaat uit het ontstaan van een netwerk van organisaties en activiteiten waar ook onze huurders baat bij hebben.

SOR heeft bezit in vier van de zeven Rotterdamse Vogelaarwijken: Rotterdam West, Rotterdam Noord, Vreewijk en Overschie. In tegen-stelling tot de eerste twee jaren heeft SOR sinds 2010 geen fysieke investeringen meer gedaan, omdat de benodigde investeringen in de betrokken complexen reeds gedaan zijn. In 2011 zijn in het kader van de Vogelaarwijken wel kosten gemaakt op het gebied van sociale uitgaven, gericht op de ondersteuning van bewoners en de aansluiting bij de omliggende buurt. Hieraan is behoefte gezien de verminderde vitaliteit en mobiliteit van de bewoners van de complexen. Met de ondersteuning wordt effect beoogd ten aanzien van de activering van senioren en de bevordering van mantelzorg.

periodiek een overleg plaats tussen de wethouder en de bestuurders van de Rotterdamse corporaties. Het overleg met de gemeente Rotter-dam, zowel op directie- als op bestuurlijk niveau heeft tot doel uit-voering te geven aan de gemeentelijke woonvisie. De gemeente Rotterdam werkt dit uit in een uitvoeringsprogramma en leunt daarbij nadrukkelijk op de woningcorporaties. De bijdrage van SOR aan de woonvisie vertaalt zich met name op de realisatie van voor senioren geschikte woonvormen.

De in 2010 voorbereide samenwerkingsafspraken tussen de corporaties en de gemeente Rotterdam geven meer invulling aan de maatschappe-lijke doelen dan voorgaande prestatieafspraken. Voor de SOR ligt de nadruk hierin op de woonservicegebieden en geschikte woningen voor senioren.

In 2011 heeft SOR meegewerkt in vier van de 16 woonservicegebieden, een traject dat vanuit de dienst SoZaWe wordt gecoördineerd. De aard en inhoud in ieder van de gebieden heeft een ander karakter. Enerzijds doet dit recht aan de specifieke lokale situatie, anderzijds blijft de vraag onbeantwoord op welk niveau resultaten en effecten dusdanig gemeten worden dat de bijdrage aan het gemeentelijk beleid in zichtelijk wordt. De gemeente heeft in 2011 de eerste voor-bereidingen getroffen voor een monitor voor de woonservice-gebieden, om het antwoord hierop te kunnen formuleren. Voor SOR is de veelheid aan initiatieven aanleiding geweest om voor 2011 de beleidskracht op deze portefeuille uit te breiden.

In de randgemeenten rond Rotterdam vinden vergelijkbare initiatieven plaats. In Brielle en in Oud-Beijerland zijn stuurgroepen actief, die de verantwoordelijkheid hebben inhoud te geven aan woonzorg zonering. In Brielle heeft het uiteindelijk niet geleid tot een woonzorgzone rond de gebouwen Ommeloop en Geuzenhof. Voor Oud-Beijerland liggen het project De Gravin en de ontwikkeling ter plaatse van de oude Bijlschool ieder in het hart van een woonzorgzone. Het te bieden

Onthulling kunstwerk door wethouder Karakus tijdens officiële opening, 9 juni 2011.

41Opening Berlagehof RotterdamHet Lage Land

Compleet ingerichte appartementen in de Hoge Ban en

de Lage Ban.

42Modelwoningen BuitenBan RotterdamHoogvliet


verklaring

Bestuursverslag Ondernemingsverslag

Verslag van de raad van

commissarissen

Bijlagen

43Jaarrekening

Jaarrekening

6.1 Geconsolideerde jaarrekening 44

6.2 Algemene toelichting op de jaarrekening 47

6.3 Toelichting op de balans 47

6.4 Toelichting op de resultatenrekening 50

6.5 Kengetallen jaarrekening 2011 52

44Jaarrekening

6.1 Geconsolideerde jaarrekening

Geconsolideerde balans TI per 31 december 2011

Activa 2011 2010

Vaste activa

Materiële vaste activa

Onroerende zaken in exploitatie 638.815.194 583.038.535

Onroerende zaken in ontwikkeling 81.257.810 108.746.226

Roerende zaken in exploitatie 2.507.494 2.144.151

Roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.415.931 1.184.755

723.996.429 695.113.667

Financiële vaste activa

Geactiveerde derivaatkosten 2.068.328 2.468.953

Hypotkekaire geld lening u/g Vechtstroom IV 548.930 548.930

2.617.258 3.017.883

Subtotaal vaste activa 726.613.687 698.131.550

Vlottende activa

Kortlopende Vorderingen

Huurdebiteuren 188.065 187.519

Te vorderen BTW 1.350 -

Overige vorderingen 1.728.011 1.429.905

Overlopende activa 1.525.650 1.987.357

Onderhanden projecten 866.987 -

4.310.062 3.604.781

Liquide middelen 29.552.163 71.770.379

Subtotaal vlottende activa 33.862.224 75.375.159

Totaal activa 760.475.911 773.506.709

P.M. Nog te ontvangen leningen 57.300.000 110.000.000

Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling 34.700.000 99.914.000

Passiva 2011 2010

Eigen vermogen

Kapitaal 45 45

Overige reserve 83.223.536 79.584.847

Subtotaal eigen vermogen 83.223.581 79.584.893

Voorzieningen 486.293 486.293

Langlopende Schulden

Leningen overheid 11.359.575 11.911.763

Leningen kredietinstellingen 623.502.556 638.736.268

Afkoop renteconversie leningen 18.126.952 19.521.952

Waarborgsommen 103.311 48.615

Overige schulden 393.408 388.264

Subtotaal langlopende Schulden 653.485.802 670.606.862

Kortlopende schulden

Vooruit ontvangen huren 301.870 236.869

Schulden aan leveranciers 10.397.927 9.250.843

Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.954.411 1.832.670

Overige schulden 1.307.474 1.110.108

Overlopende passiva 9.318.554 10.398.171

Subtotaal kortlopende schulden 23.280.235 22.828.661

Totaal passiva 760.475.911 773.506.709

P.M. Met financiers overeengekomen leningen 57.300.000 110.000.000

Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling 34.700.000 99.914.000

45Jaarrekening

Geconsolideerde winst- en verliesrekening TI over 2011

2011 2010

Bedrijfsopbrengsten

Huren 49.371.237 48.370.286

Vergoedingen 7.164.275 6.860.967

Overheidsbijdragen - 2.328.369

Verkopen Onroerende Zaken 1.005.375 -

Wijzigingen onderhanden werk 535.445 -

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 1.269.103 1.318.155

Overige bedrijfsopbrengsten 1.238.984 1.497.061

Som der bedrijfsopbrengsten 60.584.420 60.374.838

Bedrijfslasten

Afschrijvingen 9.361.456 8.733.602

Overige waardeveranderingen Materiele Activa 222.201 1.115.679

Salarissen, sociale lasten en pensioenen 5.984.477 5.809.977

Lasten onderhoud 5.149.096 5.095.341

Overige bedrijfslasten 13.062.344 12.759.072

Exploitatie Panden in Beheer 36.881 -

Som der bedrijfslasten 33.816.456 33.513.671

Bedrijfsresultaat 26.767.964 26.861.167

Financiële baten en lasten

Rentebaten 6.142.847 7.073.266

Waardeveranderingen van Financiële vaste activa -400.624 1.614.717

Rentelasten -28.871.498 -30.286.452

Renteresultaat -23.129.276 -21.598.469

Groepsresultaat 3.638.689 5.262.698

46Jaarrekening

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2011 indirecte methode × € 1.000,-

2011 2010

Operationele activiteiten

Bedrijfsresultaat 26.768 26.861

Aanpassingen voor:

Afschrijvingen 9.361 8.734

Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen - -2.134

Veranderingen in werkkapitaal:

Vorderingen -705 -1.315

Kortlopende schulden 452 5.433

Overige 1.219 -905

Subtotaal (kasstroom uit bedrijfsoperaties) 37.095 36.674

Correctie Boekwaarde Verkopen 19.379 -

Ontvangen interest 6.143 7.073

Betaalde interest -28.871 -30.113

Kasstroom uit operationele activiteiten 33.745 13.634

Investeringsactiviteiten

Investeringen in materiële vaste activa -58.275 -59.090

Desinvesteringen in materiële vaste activa 295 -

-57.980 -59.090

Mutatie financiële vaste activa -401 -394

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -58.380 -59.484

Financieringsactiviteiten

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 10.540 59.750

Aflossing langlopende schulden -26.326 -23.595

Kasstroom uit financieringsactiviteiten -15.786 36.155

Toename/afname geldmiddelen -40.421 -9.695

47Jaarrekening

6.2 Algemene toelichting op de jaarrekening

RegelgevingDe geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uit spraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Grondslagen voor consolidatieDe in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

■ SOR Holding B.V. (100%); ■ SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%); ■ SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%); ■ SOR Voordeban B.V. (100%).

De activiteiten van de SOR Holding B.V. bestaan uit het optreden als holdingvennootschap en als zodanig het verwerven en houden van belangen in andere vennootschappen ten behoeve van de Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.De activiteiten van SOR Vastgoedontwikkeling B.V., SOR Voordeban B.V. en Senior Village Numansdorp B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied van de stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam.

6.3 Toelichting op de balans

AlgemeenVergelijking met voorgaand jaarDe gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatsbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van voorgaand jaar.

Verwerking verplichtingenIn de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden ge kwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouw-vergunning heeft plaatsgevonden.

Materiële Vaste Activa:Onroerende Zaken in ExploitatieDe investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen ver krijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waarde verminderingen.

Bedrijfswaarde Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde (bedrijfswaarde). Deze toetsing geschiedt op complexniveau indien er sprake is van een lagere bedrijfswaarde ten opzichte van de boek-waarde vindt er een bijzondere waardevermindering plaats.Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijk-soortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties:

■ verzorgingshuizen; ■ woningen; ■ overige verhuureenheden niet zijnde woningen (bedrijfsruimten,

garages).De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-

48Jaarrekening

opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte reste-rende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening ge houden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in verzorgingshuizen, woningen bestemd voor de verhuur en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedu-rende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2011 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 10 jaar, behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkings-duur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onder-kende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningen portefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.

De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde parameters zijn: ■ Voor 2011 is een huurstijging van 1,3% gehanteerd, tenzij er in het

huurcontract van wordt afgeweken. In de hierop volgende jaren wordt 2% gehanteerd conform WSW.

■ Een maximale economische levensduur voor een complex van 50 jaar. Een stijging van de variabele lasten in 2012 van 3%, prijsinflatie 2%, overige kosten 3% en vanaf 2016 3% conform WSW.

■ Leegstand voor verzorgingshuizen 0%, voor woningen 1% en voor bedrijfsruimten 3%.

■ Een stijging van de kosten van onderhoud van 3% en vanaf 2016 3% conform WSW.

■ Verwerking van grond in de restwaarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken.

■ Het disconteringspercentage bedraagt 5,25%. ■ Het prijspeil is ultimo jaar 2011. ■ Na een renteconversie wordt uitgegaan van 5,25%.

Afschrijvingstermijnen: ■ Bouwkosten 50/35/20 jaar ■ Overige installaties 20 jaar ■ Op grond wordt niet afgeschreven.

Onroerende zaken in ontwikkelingDit betreffen complexen in aanbouw of renovatie die worden ge waardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directie-voering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de on roerende zaken gaan behoren betrokken. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vermogen. Afschrijving vindt pas plaats nadat de betreffende complexen in exploi-tatie zijn genomen.

Roerende zaken in exploitatieDe onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.De roerende zaken in exploitatie betreffen activa waarvan de rente en afschrijving ten laste van de servicekosten worden gebracht.

49Jaarrekening

Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten.

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt naar rato van de verrichte pretaties per balans-datum. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden in geschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte project-kosten; de projectkosten worden verwerkt in de winst-en- verlies-rekening in de periode waarin ze zijn gemaakt.

Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de project-opbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die aan het project toegewezen kunnen worden en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waar-schijnlijk is dat de totale projectkosten de totale project opbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onder-deel uit van de post onderhanden projecten.

Liquide MiddelenLiquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Indien er rekeningcourant-schulden bij banken zijn, worden deze opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatieDeze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen volgens het lineaire systeem.

Afschrijvingstermijnen: ■ inventarissen 20/10/5/3 jaar ■ automatisering 5/3 jaar

Financiële Vaste ActivaGeactiveerde DerivaatkostenOm in de komende jaren in onze financieringsbehoefte te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor de SOR te beperken zijn een aantal rentederi-vaten afgesloten. De betaalde premies van deze “Average Rate Caps” zijn geactiveerd en worden gedurende de looptijd ten laste van het rentere-sultaat afgeschreven, te beginnen bij de startdatum van de looptijd.

Overige Financiële Vaste ActivaDe onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de reële waarde en direct verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

Kortlopende Activa en VorderingenWaardering van alle kortlopende vorderingen geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid voor zover van toepassing.

Onderhanden projectenOnderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

50Jaarrekening

6.4 Toelichting op de resultatenrekening

AlgemeenHet resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

OpbrengstenHurenDe jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3 %.

BeheervergoedingenMet de exploiterende instellingen van onze verzorgings- en verpleeg-huizen en enkele woongebouwen is overeengekomen dat door SOR een beheervergoeding zal worden gegeven.

VergoedingenVergoedingen zijn de bedragen welke de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld boilers, brandstoflevering, schoon-maak, alarmering, huismeester enzovoort.

OverheidsbijdragenOnder deze post zijn de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en de overige overheidsbijdragen opgenomen:

Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verant-woord op het moment van passeren transportakte.

GroepsvermogenHet groepsvermogen bestaat uit het kapitaal en overige reserves

VoorzieningenVoorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feite-lijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voor-zieningen zijn tegen nominale waarden opgenomen.

Voorziening Negatieve Waarde DerivatenDe voorziening negatieve waarde derivaten is getroffen voor de negatieve marktwaarde van het ineffectieve deel van onder kostprijs-hedge-accounting gewaardeerde derivaten.

Langlopende SchuldenLanglopende schulden worden gewaardeerd tegen reële waarde.

Langlopende LeningenDe borgsteller ten opzichte van de geldgevers is het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarbij de gemeenten fungeren als achtervang voor eventuele schulden.De aangetrokken leningen worden afgelost op basis van het annuïtei-ten-, het lineaire-, of het fixe-systeem.

Afkoop RenteconversieIn december 2007 heeft voor een deel van de leningenportefeuille ad € 59.000.000 renteconversie plaats gevonden. Als onderdeel van deze transactie heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952 ontvangen. Dit bedrag wordt naar rato van de gemiddelde resterende looptijd van de leningen (= 17 jaar) in de komende jaren verwerkt in het resultaat.

Kortlopende SchuldenKortlopende schulden en passiva worden gewaardeerd op nominale waarde.

51Jaarrekening

als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Overige bedrijfslastenDe overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Rentebaten en rentelastenRentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

Financiële instrumentenBinnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het geldende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke een lager risico-profiel heeft dan een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. SOR loopt geen valutarisico’s en slechts een beperkt markt- en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is erop gericht om voor langere looptijden zekerheid te hebben over de maximaal verschuldigde rente. Krediet- en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten worden bij het aangaan gewaar-deerd tegen actuele waarde van dat moment. Dit zal veelal de kost-prijs van het betreffende derivaat zijn. Indien en voor zover derivaten een aantoonbare sterke hedge vormen op afgedekte (rente)risico’s van uitstaande leningen, worden deze gewaardeerd volgens hedge accounting tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per derivaat een deel van de kostprijs ten laste of ten gunste van het resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd van de lening waar het derivaat mee is gehedged.

Het resultaat van project de Gravin is bepaald op basis van de per centage of completion methode. December 2011 waren 20 van de 30 woningen verkocht.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijfDe toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

BedrijfslastenAfschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Af schrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levens-duur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen van projecten die niet doorgaan.

Salarissen, Sociale Lasten en PensioenpremiesLonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeids-voorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Conform de voorwaarden van de toetsingscommissie bestuurders had de directeur-bestuurder van de SOR een salaris van € 193.600,-. Dit ligt onder de zogenaamde Balkenende norm van € 223.666,-.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake

52Jaarrekening

6.5 Kengetallen jaarrekening 2011

Aantal verhuureenheden (VHE)

Per 31 december 2011 2010 2009 2008 2007

Woongelegenheden in exploitatie (eigendom)

Woongebouw (vooroorlogs) 61 61 61 61 61

Woningen en woongebouwen 4843 4587 4644 4531 4117

Verpleeghuizen 26 26 26 26 26

Verzorgingshuizen 1.998 1.934 2.046 1.989 2.068

Subtotaal 6.928 6.608 6.777 6.607 6.272

Onroerende zaken niet zijnde woongelegenheden

Garages 160,0 139,0 139,0 114,0 44,0

Dienstencentra 20,0 42,5 42,5 42,5 42,5

Bedrijfsruimten 386,0 406,5 406,5 404,5 281,5

Winkels 48,0 63,0 43,0 43,0 41,0

subtotaal 614,0 651,0 631,0 604,0 409,0

Totaal 7.542,0 7.259,0 7.407,9 7.211,0 6.680,5

Mutaties in het boekjaar

Verkocht 15 0 0 123 0

Gekocht 1,5 0 0 41 356

In exploitatie genomen 322 107 172,4 589 0

Gesloopt/uit exploitatie 68 256 2 0 130

Overige wijzigingen 1,5 0 27 23 19

In aanbouw 620 1.193 792 387 760

Uitgangspunten verhuureenheden (VHE):1 woning = 1 verhuureenheid1 garage = ½ verhuureenheid80m² overige onroerende zaken niet zijnde woongelegenheden = 1 verhuureenheid

53Jaarrekening

Totale personeelsbezetting (voltijds)

Per 31 december 2011 2010 2009 2008 2007

Directie 9,13 7,85 6,85 2,27 2,21

Wonen 18,17 18,06 16,61 11,03 10,84

Financiën en Informatisering 10,00 11,33 9,33 7,81 6,89

Bedrijfsbeheer 3,92 3,92 4,42 5,77 5,64

Onderhoud 5,00 5,00 4,00 8,25 8,18

Vastgoedontwikkeling 8,56 9,22 7,67 4,35 5,51

Subtotaal t.l.v. bedrijfskosten 54,78 55,38 48,88 39,48 39,27

Huismeesters 12,78 13,78 11,78 10,24 10,13

Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen 5,38 6,17 5,37 6,00 6,41

Te Hoogerbrugge restaurant 6,31 5,04 3,42 7,14 10,25

Subtotaal t.l.v. servicekosten 24,47 24,99 20,57 23,38 26,79

Totaal 79,25 80,37 69,45 62,86 66,06

Verhuur en incasso

Per 31 december 2011 2010 2009 2008 2007

Verhuringen 641 500 487 707 337

Goedkope woningen 403 477 524 525 477

Huurachterstand in % 0,38 0,39 0,39 0,95 0,20

Huurderving in % 4,07 2,17 2,26 1,95 0,92

Bovengrens van goedkope woningen per 1 juli € 361,66 € 357,37 € 357,37 € 348,99 € 343,49

Bovengrens van betaalbare woningen per 1 juli € 517,64 € 511,50 € 511,50 € 499,51 € 491,64

Continuïteit

Per 31 december 2011 2010 2009 2008 2007

Liquiditeit (current ratio) 0,19 0,16 0,13 0,45 0,04

Solvabiliteit 10,9 10,3 10,2 11,9 10,8

Rentabiliteit eigen vermogen (REV) 4,4 6,6 2,5 7,6 10,5

Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) 3,5 3,5 3,6 4,5 4,1

Liquiditeit= vlottende activa / kortlopende schulden

Solvabiliteit = eigen vermogen / totaal vermogen × 100%

REV = jaarresultaat / eigen vermogen × 100%

RTV = jaarresultaat voor aftrek interest op vreemd vermogen / totaal vermogen × 100%

54Jaarrekening

Balans en winst- en verliesrekening × € 1,-

Per 31 december 2011 2010 2009 2008 2007

Per verhuureenheid (VHE)

Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 84.701 80.319 74.181 73.169 65.356

Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 113.547 109.991 103.174 105.303 97.749

Eigen vermogen 11.035 10.964 10.033 10.051 10.049

Afschrijvingen 1.241 1.203 1.073 1.011 978

Salarissen en sociale lasten 793 800 725 734 670

Kosten onderhoud 683 702 720 688 648

Overige bedrijfslasten 1.732 1.758 1.444 1.450 1.241

Bedrijfsresultaat 3.549 3.700 3.562 3.256 3.272

Rentelasten minus rentebaten 3.067 2.975 3.313 2.508 2.213

Jaarresultaat 482 725 249 741 1.059

Overige

Per 31 december 2011 2010 2009 2008 2007

Gemiddelde rentepercentage langlopende leningen 4,27 4,53 4,47 4,48 4,24

Reserve uitgedrukt in percentage van de nettohuren en overheidsbijdragen 168,6 157,0 158,7 168,2 173,3

Absoluut × € 1.000

Per 31 december 2011 2010 2009 2008 2007

Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 638.815 583.039 549.527 527.622 436.610

Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 856.375 798.427 764.303 759.338 653.013

Eigen vermogen 83.224 79.585 74.322 72.478 67.134

Egalisatierekeningen *) - - 2.134 2.326 26.227

Weerstandsvermogen 83.224 79.585 76.456 74.804 93.361

Langlopende schulden *) 653.486 670.607 635.654 509.167 491.670

Bedrijfsresultaat 26.768 26.861 26.387 23.477 21.860

Rentelasten minus rentebaten 23.129 21.598 24.544 18.087 14.787

Jaarresultaat 3.639 5.263 1.844 5.344 7.072

*) Als gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.

Enthousiaste medewerkers bouwen mee aan betere huisvesting samen met Habitat for Humanity.

55Bouwreis Ghana

De sfeervolle modelwoning valt in de smaak bij woningzoekenden.

56Modelwoning Stadsplein Spijkenisse


verklaring


Jaarrekening Bijlagen

57Verslag van de raad van commissarissen

Verslag van de raad van

commissarissen

7 Samenstelling van de raad van commissarissen 58

7.1 Leden van de raad van commissarissen 58

7.2 Benoemingen en herbenoemingen 59

7.3 Vergoedingen 59

8 Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur 60

9 Organisatie van het toezicht 60

9.1 Governancecode 60

9.2 Toezichtskader 60

9.3 Taakverdeling en commissies 61

9.4 Risicobeheersing door de raad van commissarissen 61

9.5 Gespreksonderwerpen en besluiten 62

9.6 Visitatie 63

9.7 Relatie met en beoordeling van de accountant 63

10 Het functioneren van de raad in 2011 64


■ Mr. A. Dupain (Ancora). Mevrouw Dupain is geboren op 15 februari 1953 en is vice-president van het Gerechtshof ’s-Gravenhage. Mevrouw Dupain is benoemd in de raad op voordracht van het HPF.

■ Drs. Ing. B. de Graaf (Bert), voorzitter vanaf 1 juli 2011 De heer De Graaf is geboren op 13 november 1948 en is directeur van Bedegra BV en associate partner van Ecorys Vastgoed.

■ Ir. A. de Ruiter (Fred). De heer De Ruiter is geboren op 23 juli 1948 en is voormalig direc-teur van de dienst Stedenbouw en Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam.

7 Samenstelling van de raad van commissarissen

7.1 Leden van de raad van commissarissen

De raad van commissarissen is de intern toezichthouder, in termen van de governance code. In 2011 maakten de volgende personen deel uit van de raad van commissarissen:

■ Drs. G.J. Hagen (Gert Jan), voorzitter (tot 1 juli 2011). De heer Hagen is geboren op 18 februari 1960 en is managing partner van de Smart Agent Company. De heer Hagen heeft op 1 juli 2011 afscheid genomen van de raad.

■ Drs. W. van Deventer (Wim). De heer Van Deventer is geboren op 15 april 1951 en is directeur van het Centrum voor Rheuma en Revalidatie Rotterdam. De heer Van Deventer is benoemd in de raad op voordracht van het HPF.

Leden van de raad van commissarissen

Naam Geboren Hoofdfunctie Nevenfuncties

Drs. G.J. Hagen (Gert Jan) 18-02-1960 Managing partner Smart Agent Company Geen relevante nevenfuncties

Drs. W. van Deventer (Wim) 15-04-1951 Directeur Centrum voor Rheuma en Revalidatie Rotterdam Geen relevante nevenfuncties

Mr. A. Dupain (Ancora) 15-02-1953 Vice-president Gerechtshof ’s-Gravenhage Geen relevante nevenfuncties

Drs. Ing. B. de Graaf (Bert) 13-11-1948 Directeur Bedegra BV Associate Ecorys Vastgoed Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds Lid raad van advies Rebel Groep Vennoot Aquaplanning

Ir. A. de Ruiter (Fred) 23-07-1948 Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam Geen relevante nevenfuncties


Hiermee wordt de bestaande vacature ingevuld, alsmede de opvolging van mevrouw Dupain in 2012 en de heer Van Deventer in 2013.

7.3 Vergoedingen

In 2011 is de vergoeding van de raad in overeenstemming gebracht met de Honoreringscode commissarissen, die geldt sinds 1 juli 2010. De bezoldiging is, gegeven de zwaarteklasse van SOR, vastgesteld op € 9.000,- voor leden van de raad en € 13.500,- voor de voorzitter van de raad.

7.2 Benoemingen en herbenoemingen

Commissarissen worden conform de huidige statuten benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, met de mogelijkheid tot een herbenoeming.

Rooster van (her)benoemingen

benoemd einde huidige zittingsperiode

Drs. W. van Deventer 2002 2013

Drs. Ing. B. De Graaf 2009 2013 herbenoembaar

Mr. A. Dupain 2005 2012

Ir. A. de Ruiter 2007 2015

Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming van leden van de raad van commissarissen is de profielschets, die in juli 2011 is ver-nieuwd. Leden van de raad van commissarissen dienen te voldoen aan algemene kwaliteitseisen, zoals strategisch inzicht, visie, bestuurs-kracht, maatschappelijke betrokkenheid, integriteit, omgevings-bewustzijn en uitdrukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de raad over brede, generalistische kennis te beschikken:

■ Financiën. ■ Management en bestuur. ■ Bouwen, wonen en projectontwikkeling. ■ Zorg en welzijn. ■ Marketing en consumentenvoorkeuren.

Daarnaast verdient het aanbeveling om specialistische kennis op het gebied van wetgeving in de gelederen te hebben. Dit is echter geen vereiste.

Met het vertrek van de heer Hagen ontstond een vacature. Werving in het vierde kwartaal van 2011 heeft geleid tot drie kandidaat-commis-sarissen, die in het eerste en tweede kwartaal benoemd worden.


9 Organisatie van het toezicht

9.1 Governancecode

SOR onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties. De code is uitgewerkt in een aantal vastgestelde documenten:

■ statuten van SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009; ■ het huishoudelijke reglement van de raad, in 2011 ongewijzigd; ■ de profielschets van de raad, in 2011 gewijzigd; ■ het rooster van aftreden, in 2011 aangepast; ■ de gedragscode (bestaand uit de integriteitscode en de e-gedrags-

code van SOR, vastgesteld in 2006 respectievelijk 2008), in 2011 ongewijzigd;

■ de klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008, in 2011 ongewijzigd.

9.2 Toezichtskader

Onderstaande vastgestelde documenten vormden het toezichtskader in 2011 voor de raad van commissarissen:

■ de statuten van SOR, laatst gewijzigd op 11 februari 2009; ■ het ondernemingsplan 2007-2011; ■ het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008; ■ de jaarbegroting 2011, zoals vastgesteld in december 2010; ■ de toezichtsbrieven en verklaringen vanuit het CFV, het WSW en het

ministerie van BZK.De Raad is voornemens het Toezichtskader in de loop van 2012 te evalueren en zo nodig aan te passen.

8 Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur

Directeur-bestuurder is de heer H. Rietveld MBA (1953). Hij is sinds 1986 directeur van SOR en sinds 1997 benoemd als directeur-bestuur-der. De benoeming is toentertijd voor onbepaalde tijd geschied. Ten aanzien van benoemingen van bestuurders zal de raad opnieuw beoordelen of een in het kader van de governancecode vereiste benoeming voor bepaalde tijd wenselijk is, wanneer het onderwerp actueel of relevant is.

Enige relevante nevenfunctie is die van bestuurslid van de Elisabeth Stichting anno 1455.

De bezoldiging van de directeur-bestuurder in 2011 is vastgesteld door de raad van commissarissen overeenkomstig de aanbevelingen van de commissie Izeboud. Over de beoordeling van de bestuurder en de hoogte van de bezoldiging, waarover in de jaarrekening verantwoording wordt afgelegd, is met de voltallige raad gesproken. Er is geen afzonderlijk remuneratierapport opgesteld.


De raad van commissarissen houdt op drie manieren zicht op de projectrisico’s. 1 In de kwartaalrapportages wordt over de bestuursbesluiten

gerapporteerd, waaronder de in de projecten genomen besluiten. 2 Van alle projecten wordt de faseovergang van Definitief Ontwerp

naar Uitvoering geagendeerd. In geval van overschrijding van de bevoegdheid van de bestuurder wordt het ter besluitvorming aan de raad van commissarissen voorgelegd, anders ter kennisneming.

3 Overige statutaire bepalingen, waarvoor instemming van de raad is vereist, met name op het gebied van grond- en onroerend goed-transacties. Deze worden geagendeerd op het moment dat zij actueel zijn in het project.

Het renterisico heeft zowel betrekking op de bedrijfsfinanciering in zijn algemeenheid als op de ontwikkelactiviteiten en de daarop volgende exploitatie in het bijzonder. Het belangrijkste instrument hierin voor de organisatie is het treasurybeleid. In paragraaf 5.1.6 wordt de werkwijze van de organisatie hierin toegelicht. Het treasury-statuut, door de raad vastgesteld, is leidend. De organisatie dient binnen die kaders een jaarplan in, dat ook door de raad is vastgesteld. Het toezicht vindt plaats op basis van kwartaalsgewijze rapportage. Met dit stelsel is de raad voortdurend op de hoogte van de mate waarin financieringsbehoefte nog moet worden afgedekt en welk effect de financieringsactiviteiten hebben op de werkelijke totale rentevoet.

Specifieke aandacht is begin 2012 uitgegaan naar de derivatenpositie van SOR. Door de ontwikkelingen in de sector heeft de raad zich, aanvullend op de treasuryrapportage, zeer gedetailleerd geïnformeerd over de aangegane posities en de potentiële gevolgen van het zich voordoen van een worst case scenario, waarbij de rente langdurig tot 0,5% daalt. De raad heeft geconstateerd dat er dan een bestaand, maar goed te dragen risico bestaat, dat wel tot een liquiditeitsbeslag maar niet tot liquiditeitsproblemen leidt.

9.3 Taakverdeling en commissies

De raad kiest er nadrukkelijk voor om geen gespecialiseerde commis-sies in te stellen. In de governancecode wordt geadviseerd om een auditcommissie en een selectie- en remuneratiecommissie in te stellen. De raad stelt zich op het standpunt dat alle leden in principe in het geval van SOR over dezelfde informatie moeten kunnen beschikken. Hiermee wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden van de raad als de raad als geheel te allen tijde een volledig inzicht hebben in hun verantwoordelijkheden.

Voor de selectieprocedure van nieuwe commissarissen in het najaar hebben de voorzitter en een medecommissaris het voortouw geno-men. Er is voortdurend ruggenspraak geweest met de overige twee op dat moment zittende commissarissen.

9.4 Risicobeheersing door de raad van commissarissen

De raad van commissarissen onderkent een aantal risico’s. Specifieke aandacht is er voor het projectrisico, het renterisico, het verhuur- en verkooprisico

Het beheersen van de risico’s gebeurt binnen de organisatie. De raad wordt middels rapportages, discussiestukken en besluitstukken betrok-ken. Niet alleen door informatie over de omvang van de diverse risico’s en de beslissingen die ten aanzien daarvan worden genomen, maar ook door inhoudelijke discussie erover met de bestuurder en de directieleden.


■ Verkoop van het dienstencentrum IJsselmonde aan stichting Aafje. ■ Verkoop van het gebouw Berlagehof en de terughuur ervan. ■ Gezamenlijke aankoop van het deelgemeentekantoor Hoogvliet met

de firma Leyten. ■ De aankoop van parkeerplaatsen in de parkeergarage aan de

Botersloot. ■ Het verkoopvoorstel voor vier gebouwen. ■ Aankoop van extra grond bij palliatief centrum de Regenboog.

Ten aanzien van de eigen rol en het eigen functioneren heeft de raad besloten:

■ De honorering in overeenstemming te brengen met de Honorerings-code Commissarissen van de VTW.

■ De heer De Graaf tot voorzitter van de raad te benoemen en de heer Van Deventer tot vicevoorzitter van de raad.

■ De heer Van Deventer voor nog twee jaar te herbenoemen en de heer De Ruiter voor nog vier jaar.

■ De rapportage omtrent de zelfevaluatie vast te stellen. ■ De aangepaste profielschets vast te stellen. ■ Deel te nemen aan het SEV-experiment “De aanspreekbare

commissaris”.

Ten aanzien van het besturen en de ontwikkeling van de organisatie heeft de raad besloten tot:

■ Het vaststellen van de jaarrekening 2010. ■ Het vaststellen van het jaarverslag 2010. ■ Het vaststellen van de bedrijfskostenbegrotingen en de financiële

meerjarenprognose ten behoeve van het boekjaar 2012. ■ Het vaststellen van het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2012. ■ De instemming met het voorgestelde huurbeleid voor 2011. ■ Het vaststellen van het actieplan naar aanleiding van de visitatie.

Het marktrisico is afhankelijk van externe macro-economische om standigheden. Het effect laat zich merken in de verhuurbaarheid van de woningen, waarbij met name de verhuur van de vrije sector-huurwoningen sinds 2010 achterblijft bij de doelstellingen. De kwartaal rapportages bieden de raad inzicht in de prestaties.

SOR verkoopt geen individuele woningen, maar heeft wel plannen voor de verkoop van een aantal gebouwen. Recent is een gebouw verkocht in een sale-and-lease-back-contructie. Het al dan niet ver-kopen is van grote invloed op de meerjaren investerings- en liquiditeits prognose. De raad opereert bij dit onderwerp niet alleen in zijn rol als toezichthouder, onder andere door kaders voor de verkoop vast te stellen en door zijn statutaire verplichtingen in acht te nemen. Ook fungeert hij als adviseur van de bestuurder, waar het gaat om beoordeling van de zich manifesterende kandidaat-kopers.

9.5 Gespreksonderwerpen en besluiten

De raad is in 2011 zeven keer bijeen geweest. Eén van de bijeenkom-sten is gecombineerd met een studiereis naar Helsinki. Meer hierover in hoofdstuk 10.

Van de leden van de raad van commissarissen is, overeenkomstig de vereisten uit de Governancecode Woningcorporaties, de onafhankelijk-heid vastgesteld. Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten was sprake van strijdigheid van belangen van één of meer leden van de raad van commissarissen.

Naast de bestuursbesluiten zoals opgesomd in paragraaf 3.1.1 zijn er besluiten die statutair tot de bevoegdheid van de raad te rekenen zijn. Ten aanzien van de voorraadontwikkeling heeft de raad ingestemd met:


9.7 Relatie met en beoordeling van de accountant

In 2010 is besloten om BDO aan te wijzen als extern accountant. De raad van commissarissen is door de extern deskundige voorzien van een goedkeurende accountantsverklaring voor de jaarstukken. Tijdens de vergadering van 15 mei 2012 heeft de raad de jaarrekening van SOR, alsmede het volkshuisvestelijk jaarverslag besproken en, indachtig het positieve oordeel van de accountant, vastgesteld.

Ten aanzien van de governance heeft de raad geconstateerd dat het beeld dat ontstaat uit de jaarstukken een goede basis vormt voor de verdere ontwikkeling van de organisatie. De inrichting van de bv-structuur draagt bij aan de beheersing van risico’s die in de project-ontwikkeling aan de orde zijn en die omvangrijk te noemen zijn in financiële zin.

9.6 Visitatie

In het najaar van 2010 is SOR gevisiteerd door Raeflex. De resultaten van de visitatie zijn in het voorjaar van 2011 gepubliceerd en zijn te vinden op de website van SOR.

De visitatie is een goed hulpmiddel gebleken bij het inzichtelijk krijgen van de externe beeldvorming over en beoordeling van SOR. Tegelijkertijd is in het proces van visitatie ook gebleken dat het ge hanteerde format voor de beoordeling in mindere mate geschikt is voor een categorale corporatie. Met name de gevolgen van de forse portefeuille zorgvastgoed op de inrichting, kosten en effectiviteit van de organisatie kwamen niet goed uit de verf.

Belangrijk leerpunt dat SOR meeneemt uit de visitatie is het optillen van de dialoog met de stakeholders naar een niveau, dat minder op de tactiek en meer op de strategie is gericht. Daarnaast zal in de uitleg en verantwoording van de activiteiten meer nadruk komen te liggen op de bijzonderheden die een categorale corporatie aantreft.

Naar aanleiding van het rapport van aanbevelingen is medio 2011 een plan van aanpak gemaakt. Ook dit plan is te vinden op de website van SOR. De hiervoor genoemde leerpunten zijn van acties voorzien. Een bijzondere actie die genomen wordt en die in het licht van de visitatie te beschouwen is, is deelname aan het SEV-experiment “de aanspreek-bare commissaris”. In het najaar zijn de eerste voorbereidingen getroffen, om medio 2012 te leiden tot het uitvoeren van een concreet experiment. Aan het SEV-experiment doen ruim 10 corporaties mee. De invulling door SOR wordt in het voorjaar van 2012 nader uitgewerkt.


De leden van de raad zijn aangesloten bij de VTW. Deze vereniging biedt de mogelijkheid voor collegiale afstemming tussen commissaris-sen en organiseert daarnaast ook cursussen voor haar leden. Diverse leden van de raad hebben één of meer bijeenkomsten bijgewoond.

Overige aandachtspunten van de raadIn 2011 heeft de raad uitgebreid stilgestaan bij het nieuwe onder-nemingsplan, voor de vierjaarsperiode vanaf 2012. Vooral het financiële kader was aan herijking toe, omdat dat aan de grootste wijzigingen onderhevig is. Met name een aantal beleidsmatige wijzigingen in de vorm van Vpb-heffing, de staatssteunregel en de veranderingen in de AWBZ hebben veel invloed op de financiële slagkracht. Daarnaast is de snel gegroeide organisatie toe aan een nieuwe, meer beherende, fase in haar bestaan, wat met nieuw ge formuleerde doelen richting krijgt. Meest ambitieus zijn de projec-tenportefeuille, gezien de aanmerkelijk beperktere investerings-mogelijkheden en de wens om op het vlak van klanttevredenheid een 8 te willen behalen.

Ten aanzien van de risico’s is uitgebreid stilgestaan bij de wijze waarop het bestuur deze zaken beheerst en beheert. De risicobeheersing, zoals in dit hoofdstuk is behandeld en ook in het bestuursverslag aan de orde komt, biedt een gedegen basis voor de organisatie om uit voering te kunnen bieden aan de strategie. Ten aanzien van de financiële risico’s heeft de raad zich op basis van kwartaalrapportages en prognoses een goed beeld en oordeel kunnen vormen van de financiële soliditeit en reikwijdte van de onderneming. De raad heeft het vertrouwen dat het bestuur deze materie goed beheerst, ook gezien de groei en ontwikkeling van de organisatie in recente jaren. De raad ziet in de positieve beoordeling van het integriteitsbeleid en de financiële continuïteit door het CFV een bevestiging van dit vertrouwen.

10 Het functioneren van de raad in 2011

De raad is van mening dat de beoordeling van het eigen functioneren primair het functioneren van de gehele raad betreft en niet het functioneren van de leden afzonderlijk. Als er aanleiding zou zijn voor een bespreking van het individuele functioneren, dan wordt het gezien als een verantwoordelijkheid van zowel de voorzitter als de afzonderlijke leden om hierin actie te ondernemen.

Ter beoordeling van het eigen functioneren heeft de raad in 2011 een zelfevaluatie gehouden. Begeleid door een externe adviseur heeft de raad gediscussieerd over zowel het functioneren van de raad als geheel, als het functioneren van de afzonderlijke leden. Er is met name stilgestaan bij de thema’s strategie, ondernemen, investeren/risico’s en externe verantwoording. De verbinding is hierbij gelegd met de eerder uitgevoerde visitatie. De evaluatie heeft geleid tot bewustwording over de, soms impliciete, onderlinge verstandhouding tussen de leden van de raad en tussen de raad en de bedrijfsleiding. Afspraken zijn gemaakt over elementen (gedrag en sturingsinstrumentarium) die ertoe kunnen bijdragen dat het toezicht meer expliciet of zelfs scherper gevoerd kan worden.

Voor zijn informatievoorziening is de raad in belangrijke mate aan-gewezen op de directie van SOR. De raad is van oordeel dat de directie voldoende informatie verschaft aan de raad zodat deze zich een goed afgewogen oordeel kan vormen en tot de juiste besluiten kan komen. Daarnaast voorziet zij zich waar mogelijk zelfstandig van informatie via ter beschikking staande bronnen zoals van VTW (Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties), het ministerie en andere professionele organisaties.


De raad is zich welbewust van de positie van SOR in bredere context. Medewerkers, bewoners, gemeenten en andere overheden staan in de voortdurende aandacht van de raad. Zowel de algemene positie van de woningcorporaties, als de speciale positie van seniorenhuisvesting daarbij, vormt een punt van bespreking en overleg. De relatie met bewoners vormt een continu aandachtspunt voor de raad in zijn gesprek met het bestuur. Eén van de leden van de raad neemt actief deel aan dat overleg met de bewoners. Maar ook door werkbezoeken en aanwezigheid bij openingen is er veel gelegenheid voor de leden van de raad om met de bewoners te praten en als het ware de temperatuur van de stemming en gevoelens op te nemen. Met de ondernemingsraad van SOR heeft de raad jaarlijks een overleg.

In 2011 hebben de raad en de directie een tweedaagse studiereis gemaakt naar Helsinki, om praktische voorbeelden te bekijken van het actief houden en activeren van senioren. Speciale aandacht ging uit naar de maatschappelijke beweging “Fit For Life”, die het activeren van alle mensen propageert. Het liefst te beginnen op zo jong mogelijke leeftijd, opdat de jaren aan het einde van de levens-loop in betere gezondheid worden doorgebracht.


verklaring


Jaarrekening Verslag van de raad van

commissarissen

Bijlagen

66Bijlagen

Bijlage 1

Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR 67

Bijlage 2

Bedrijfsgegevens van de verbindingen 68

Bijlage 3

Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31-12-2011 70

67Bijlagen 67

1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR

Bedrijfsgegevens

Bedrijfsnaam SOR

Vestigingsplaats Rotterdam

Datum van oprichting 9 september 1968

Koninklijk Toelatingsbesluit Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam

Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990

Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte

11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen

Kantooradres Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam

Postadres Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam

Website www.sor.nl

Contactgegevens E-mail : [email protected] : (010) 444 5555Fax : (010) 404 8026

Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2011


drs. W. van Deventer vice-voorzitter

mw. mr. A. Dupain

drs. ing. B. de Graaf voorzitter

ir. A. de Ruiter

1 vacature

Bestuurder

H. Rietveld MBA

Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2011

Directieteam

G. de Heide RC Financiën

ir. M.R. Luten Vastgoedontwikkeling

D. van der Meyden MBA Wonen

ir. S.C.E.M. Pollen Beleid en Bestuursondersteuning

H. Rietveld MBA Directeur-bestuurder

Ondernemingsraad

W. van den Bedem secretaris, vice-voorzitter

mw. S. Cafferata lid

G.J. Jonker lid

W. Mulder voorzitter, Arbo-commissie

A.Oosterheerd Arbo-commissie

Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)

G.J. Brandt

T. Dekker penningmeester

A. van Luijk

G.P.J. Mens secretaris

L. van Reeuwijk voorzitter

B. Hagens

Klachtencommissie

ing. H.J.B. Nap

mr. M. van Seventer

mr. drs. C.J.M. Stubenrouch secretariaat

Bijlagen 68

2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V.

Naam van de verbinding SOR HOLDING B.V.

Rechtsvorm B.V.


Statutaire doelstellingHet functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar

Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaats-gevonden?

Ja

Financiële gegevens 2011

Vennootschap SOR HOLDING B.V.

Eigen vermogen € 1.690.802,-

Jaaromzet € 0,-

Belang in % 100%

Nominale waarde belang € 18.000,- gewone aandelen

Intrinsieke waarde € 1.690.802,-

Wijze en mate van bestuurlijke zeggen-schap

De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen 2011

Van T.I. naar verbinding N.V.T.

Van verbinding naar T.I. Terugstorting Agio € 5.383.635,-

Doorberekende kosten aan de verbinding NVT

Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Naam van de verbinding SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Rechtsvorm B.V.


Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.


Ja


Vennootschap SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Eigen vermogen € 1.773.425,-

Jaaromzet € 52.810.321,-

Belang in % 100%


Intrinsieke waarde € 1.773.425,-

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap

De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen 2011

Van T.I. naar verbinding Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 50.740.409,-

Van verbinding naar T.I. Terugstorting Agio (via SOR Holding BV) € 5.383.635,-.

Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding

Productie ten behoeve van de T.I. € 52.810.321,-Opgeleverd tegen kostprijs aan de T.I. € 10.551.227,-

Doorberekende kosten aan de verbinding Voor een bedrag van € 1.269.103,- aan doorberekende ontwikkelkosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de project-ontwikkeling in de B.V.


Bijlagen 69

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village B.V.

Naam van de verbinding SOR Senior-Village B.V.

Rechtsvorm B.V.


Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden?

Ja


Vennootschap SOR Senior-Village B.V.

Eigen vermogen € 16.248,-

Jaaromzet € 0,-

Belang in % 100%


Intrinsieke waarde € 16.248,-



Geldstromen

Van T.I. naar verbinding n.v.t.

Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.


Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Voordeban B.V.

Naam van de verbinding SOR Voordeban B.V.

Rechtsvorm B.V.


Statutaire doelstelling

Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.


Ja


Vennootschap SOR Voordeban B.V.

Eigen vermogen € 11.165,-

Jaaromzet € 0,-

Belang in % 100%


Intrinsieke waarde € 11.165,-



Geldstromen

Van T.I. naar verbinding n.v.t.

Doorberekende kosten aan de verbinding n.v.t.

RisicobeheersingDoor de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.

Bijlagen 70

3 Projectenoverzicht vanaf fase V.O. per 31122011

Projectenoverzicht

Projectnaam Gemeente (kern c.q. deelgemeente) Ontwikkelfase

De Gravin Oud-Beijerland Uitvoering

BuitenBan Rotterdam, Hoogvliet Uitvoering

Het Facet Krimpen aan den IJssel Uitvoering

Vlinderhof Brielle Uitvoering

Theeschenkerij Vroesenpark

Rotterdam, Noord Definitief Ontwerp

Bijlschool Oud-Beijerland Voorlopig Ontwerp

Sonneburgh Rotterdam, Charlois Voorlopig Ontwerp

Boerderij Dijkzicht Oud-Beijerland Voorlopig Ontwerp

Park Fazano Oostvoorne Voorlopig Ontwerp

Colofon

Tekst en cijfers: SORVormgeving en opmaak Identity Design, RotterdamFotografie: Arnoud Verhey, Alice Kalis,

Max Dereta, Y-Photography, Daria Scagliola & Stijn Brakke

Productie: Telstar Media, Pijnacker

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam

T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E [email protected]

www.sor.nl

SOR jaarverslag 2011

Documents

Transcript of SOR jaarverslag 2011