SOR25 jaar

comfortabel wonenjaarverslag 2010

1986

2010Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam

T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E info@sor.nl

www.sor.nl

SOR

25 jaar comfortabel w

onen jaarverslag 2010

1986

2010

SOR25 jaar

comfortabel wonenjaarverslag 2010

2

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

A Bestuursverslag

D Verslag van de raad van commissarissen

Voorwoord en

Bestuursverklaring

B Ondernemingsverslag

C Jaarrekening

E Bijlagen

Inhoudsopgave

Voorwoord en Bestuursverklaring 5

A Bestuursverslag 14

B Ondernemingsverslag 26

C Jaarrekening 58

D Verslag van de raad van commissarissen 74

E Bijlagen 90

4

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

5

Voor

woo

rd e

n be

stuu

rsve

rkla

ring

Voorwoord

Bestuursverklaring

Alle middelen die de SOR ter beschikking heeft

zijn in het verslagjaar uitsluitend besteed in het

belang van de volkshuisvesting.

H. Rietveld MBA

Directeur-bestuurder SOR

Geachte lezer,

Het jaar 2010 ligt achter ons, mogelijk het meest

be wogen jaar van de SOR in haar bestaans­

geschiedenis. We begonnen het jaar met een goed

gevulde projectenportefeuille met twee opleveringen

in aantocht. In de eerste helft van het jaar werd echter

al snel duidelijk dat die projectenportefeuille opnieuw

beoordeeld moest worden, doordat het financiële

perspectief voor de SOR in hoog tempo veranderde.

Oorzaak hiervoor was de combinatie van de invoering

van de EU­regeling omtrent de staatssteun aan

woning corporaties en de aanstaande heffing van

vennoot schapsbelasting. Deze laatste bleek tegen het

einde van het jaar toch nog een jaar langer uitgesteld

te worden, maar vanaf dat moment werden de

effecten van de stilvallende woningmarkt in onze

verhuurprestaties steeds duidelijker zichtbaar.

Het zijn lastige ontwikkelingen, maar tegelijkertijd

vormen zij een uitdaging voor de hele organisatie.

We zullen scherper aan de wind gaan zeilen waar

het gaat om ons investeringsbeleid. En voor de

verhuur be tekent het dat we meer en vooral andere

activi teiten zullen ontplooien om klanten voor ons

te winnen.

Het leukst om te vertellen is dat 2010 het 25ste levens­

jaar was van de SOR. Dat vieren we in 2011, met

be woners, relaties en medewerkers. En met u, door

u in dit jaarverslag niet alleen de feitelijkheden van

af gelopen jaar voor te schotelen, maar u ook te laten

zien wat wij in die tijd hebben opgebouwd. Wij

hebben in die 25 jaar veel gebouwd. Niet om het

bouwen, maar om de senioren van nu en de toekomst

gewilde woningen te kunnen bieden.

De diversiteit aan woningen, verzorgings­ en verpleeg­

huizen, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend

goed is voor ons de basis van waaruit wij onze klanten

een comfortabele woning in een passende woon­

omgeving willen bieden. Dat is onze drijfveer en dat

maakt dat wij ook de komende jaren veel zullen

in vesteren in bestaand en nieuw bezit, om onze

producten en diensten te laten aansluiten bij de

wensen van de klant.

Ik wens u veel kijk­ en leesplezier. Mocht u naar aan­

leiding van het jaarverslag met ons in gesprek willen

komen, schroom dan niet om contact met ons te

zoeken.

Harry Rietveld

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

6

Abestuursverslag

1 Missie en visie 7

2 Terugblik op 2010 11

3 Governance en bestuurlijke organisatie 15

3.1 Governance 15

3.1.1 Bestuursbesluiten 16

3.1.2 Ondernemingsraad 16

3.1.3 Klachtencommissie 17

3.1.4 Integriteitsbeleid 17

3.1.5 Risicobeheersing binnen de SOR 18

3.2 Bestuurlijke organisatie 19

3.2.1 Organisatiestructuur 19

3.2.2 Verbindingen 19

3.2.3 Sectorale samenwerkingsverbanden 19

7

A b

estu

ursv

ersl

ag

De SOR vervult deze missie door woningen te

ex ploiteren, waarin senioren zich thuis voelen en waar

men tot op hoge leeftijd kan blijven wonen, ook als

beperkingen zich voordoen. De SOR brengt dit in de

praktijk door de productie van woningen in diverse

marktsegmenten en daarnaast door technisch en

sociaal beheer. Het resultaat daarvan is een goed uit­

geruste en onderhouden woning en tegelijk een thuis

in een goed functionerende woongemeenschap, ook

voor kwetsbare groepen, die een beschutte woon­

omgeving nodig hebben.

De SOR heeft deze missie in 2006 gedefinieerd, relatief

kort geleden. Toch zijn de omstandigheden waaronder

de SOR haar missie heeft geformuleerd bij lange na

niet meer de omstandigheden van vandaag. De con­

juncturele situatie op de financiële markten en de

woningmarkt sinds 2009 is van grote invloed op ons

directe handelen, het dwingt de SOR tot het naar

voren halen van keuzes en tot het versneld herover­

“De SOR wil het welzijn van ouderen in en

om Rotterdam bevorderen door hen de

mogelijkheden te geven om te kiezen voor

een woonvorm die bij hun manier van

leven past. De combinaties van wonen,

zorg en dienstverlening die wij bieden, zijn

betaalbaar en grotendeels bestemd voor

ouderen die niet of moeilijk voor hun huis-

vesting kunnen zorgen. Onze werkwijze is

klantgericht, flexibel en maatschappelijk

betrokken.”

1missie en visie

8

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

wegen van strategische keuzes. Daarbij komt dat de

structurele wijzigingen, die zich voordoen in het speel­

veld van zowel de corporaties als die van de AWBZ­

instellingen, op middellange termijn van grote invloed

zijn.

Deze bewustwording heeft in 2010 geleid tot een

brede discussie tussen directie, bestuur en raad van

commissarissen over de relevantie van de missie en

daarmee ook de relevantie van de SOR. Deze discussie

zal in 2011 leiden tot een vernieuwd ondernemings­

plan, waarbij de bewustwording uit de in 2010

ge houden visitatie mede richting zal geven aan zowel

het proces als de inhoud.

9

a-li

jstp

roje

ct

2010 ­ Binnenhoftoren, Rotterdam­Ommoord

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

10

Abestuursverslag

11

A b

estu

ursv

ersl

ag

vertraging in de doorvoering van bij het kwaliteits­

en comfortniveau van de woning passende huurprijs.

In de eerste helft van 2011 is uiteindelijk de wets­

wijziging doorgevoerd, zodat we vanaf 2011 ons

huur­ en harmonisatiebeleid kunnen richten op een

betere prijs­kwaliteitverhouding.

Het omzetten van de EU­regeling in nationale wet­

geving zal niet eerder dan in 2011 haar beslag vinden.

Dit heeft deels te maken met de wisseling van de

wacht in het landsbestuur, maar ook met de weer­

barstige materie. De schijnbare eenvoud van de rege­

ling zelf heeft veel verwachte en onverwachte effec­

ten op de bedrijfsvoering van de corporaties, van het

verhuurproces tot de financieringsstructuur. Hiernaast

heeft de belastingdienst, bestaande fiscale wetgeving

en afspraken met de belastingdienst ten spijt, de voor

vijf jaar met de SOR overeengekomen vrijstelling van

Vpb ingetrokken.

Het jaar 2010 is gekenmerkt door ontwikkelingen in

de buitenwereld met grote impact voor de koers van

de onderneming en voor de interne organisatie.

De aanhoudende kredietcrisis blijft van forse invloed

op de woningmarkt. Als gevolg van de teruglopende

bouwproductie is het mogelijk om tegen aan­

trekkelijke bedragen te investeren in sociale huur­

woningen. Tegelijkertijd houdt de stagnatie op de

koopmarkt aan. Doordat een deel van toekomstige

huurders hun huidige woning niet weten te verkopen,

blijft de afzet van met name de middeldure huur­

woningen achter bij de verwachting.

Mede door de val van het kabinet was het op wet­

gevingsgebied een lastig jaar, in de zin dat diverse ver­

wachtingen niet waargemaakt werden. Het woning­

waarderingsstelsel bleef ongewijzigd, waar een

aanpassing was verwacht op het punt van de energie­

prestatienormering. Voor de SOR betekent het een

2terugblik op 2010

12

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

ondernemingsplan fundamenteel herzien moet

worden. Deze opgave staat voor 2011 op de rol.

We zullen kiezen voor meer nadruk op beheer­ en

exploitatiemaatregelen, naast de bestaande groei­

strategie. Ook zullen we actief alternatieve, innova­

tieve manieren onderzoeken om onze financierings­

ruimte te vergroten.

Onze volkshuisvestelijke prestaties hebben wij weten

voort te zetten. Maar we zien ook een snel ver­

anderende markt, met meer diversiteit, een nieuwe

generatie senioren, nieuwe verwachtingen ten aan­

zien van onze producten en onze rol. Het in 2009

in gezette lokaal maatwerk, onze opleveringen van

nieuwe woningen en de bijbehorende samen­

werkingsrelaties leveren de nodige ervaringen op voor

het ondernemingsplan dat we in 2011 opstellen.

Daarnaast hebben we in 2010 een imago­onderzoek

gehouden, waaruit we lering hebben getrokken over

onze zichtbaarheid en herkenbaarheid. Het heeft in

ieder geval geresulteerd in een bevestiging van de

naam SOR, waarmee we de volle naam (Stichting

Ouderenhuisvesting Rotterdam) achter ons laten.

Verdere uitkomsten van het onderzoek worden

verwerkt in onze communicatiestrategie.

Op de interne organisatie hebben deze ontwikkelingen

ook hun weerslag gehad. De elkaar in hoog tempo

opvolgende gebeurtenissen vergden veel van de

ad ministratieve en beleidskracht. De komende jaren

zullen de gevolgen concreet merkbaar worden in de

operationele sfeer.

De organisatie heeft zich in 2010 verder ontwikkeld.

Hulpmiddelen daarbij waren de interim rapportage

van de accountant en het medewerkerstevredenheids­

onderzoek. De interim rapportage was aanleiding

voor de aanscherping van diverse administratieve

procedures. Daarnaast is een separaat softwarepakket

voor de projectenadministratie geïmplementeerd. Hier­

mee is de aansluiting van de projectenadministratie,

waar veel kapitaal in omgaat, aan de bedrijfs­

administratie continu geborgd. Tot dit jaar werd

De gevolgen voor de investeringsmogelijkheden van

de SOR zijn groot. Wij bouwen veelal gemengde com­

plexen: sociale en vrije sectorhuur, maatschappelijke

en commerciële bedrijfsruimten, verpleegunits. De

nieuwe regelgeving vereist gescheiden administratie

en verhindert geborgde financiering op de niet­sociale

en niet­maatschappelijke onderdelen. Het is echter

juist deze combinatie van producten die succesvol zijn

en van groot nut zijn voor onze doelgroep, maar die

door de eis van commerciële financiering niet zonder

meer verantwoord te ontwikkelen zijn. De intrekking

van de vrijstelling van Vpb komt daar bovenop, waar­

door wij de ontwikkeling van een aantal projecten stil

hebben moeten zetten.

Tot slot is nieuwe wetgeving omtrent de financiering

en bekostiging van zorgvastgoed opnieuw uitgesteld.

Dit bezwaart de dialoog die wij met de zorg­

instellingen hebben, omdat enerzijds er een wens

is om het zorgvastgoed te moderniseren, maar er

anderzijds grote twijfel bestaat over de financier­

baarheid en exploiteerbaarheid. Voor de SOR leidt het

tot onzekerheid in zowel de exploitatievooruitzichten

als de investeringsstrategie van het zorgvastgoed,

waarin ongeveer 30% van de omzet gerealiseerd

wordt.

Om onze ervaringe en inzicht kenbaar te maken aan

de politiek hebben wij contact gezocht met kamer­

leden van zowel de Eerste als de Tweede Kamer, zodat

zij deze kennis in de beoordeling van wetsvoorstellen

kunnen laten meewegen. Ook hebben wij ons samen

met enkele collega­corporaties specifiek tegen de Vpb­

heffing verweerd. Dit laatste is succesvol geweest:

mede dankzij de opstelling van de senatoren in de

Eerste Kamer op dit punt is de belastingwet aan­

gepast. De vrijstelling is nu verleend tot eind 2011.

Op al deze onderwerpen toont de overheid zich

onvoorspelbaar en maakt zij onverwachte be wegingen.

Omdat de overheid bij uitstek de bepaler van ons

speelveld is, zijn de gevolgen groot voor onze investe­

ringsstrategie, een belangrijke pijler onder onze groei­

strategie. Het maakte echter ook in zichtelijk dat het

13

A b

estu

ursv

ersl

ag

de aansluiting geborgd door een proces van periodieke

aansluiting. En hoewel dit nooit tot problemen heeft

geleid, past de nieuwe situatie beter bij de gegroeide

onderneming.

Het medewerkerstevredenheidsonderzoek heeft een

aantal punten opgeleverd om trots op te zijn, niet in

de laatste plaats de algemene tevredenheid, maar ook

een aantal kernpunten waar we op willen verbeteren.

Het onderzoek is het laatste hoofdstuk in de cultuur­

en structuurverandering die de SOR in 2008 heeft

ingezet.

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

14

Abestuursverslag

15

A b

estu

ursv

ersl

ag3Governance en bestuurlijke organisatie

3.1 Governance

De governancestructuur van de SOR bestaat uit zes

organen en wordt ondersteund door een set

in strumenten en documenten, die op alle werknemers

van de SOR van toepassing zijn. Bewoners en andere

belanghebbenden kunnen altijd via de website of

via het kantoor van de SOR over de documenten

beschikken. De leden van ieder van de organen

worden genoemd in Bijlage 1.

■■ Raad van commissarissen: Deze heeft drie rollen:

toezicht op de onderneming en haar bestuur,

ad viseur van bestuur en directie en werkgever van

de directeur­bestuurder. De raad van commissarissen

bestond per einde 2010 uit 5 personen. Het verslag

van de raad van commissarissen staat in deel D.

■■ Bestuur: De SOR heeft als rechtspersoon de

stichtings vorm en wordt bestuurd door één

bestuurder. Deze positie is geïncorporeerd in de

functie directeur­bestuurder. De directeur­

bestuurder wordt bijgestaan door twee directeuren

en een adjunct­directeur, die aan het hoofd staan

van de respectievelijke afdelingen Wonen, Vastgoed­

ontwikkeling en Financiën. Hiernaast heeft de SOR

twee stafafdelingen: HRM en Beleid en Bestuurs­

ondersteuning, waar bestuurssecretariaat, beleids­

coördinatie en communicatie zijn ondergebracht.

■■ Extern accountant: In 2010 heeft Pricewaterhouse­

Coopers voor het laatst de jaarrekening en het jaar­

verslag gekeurd. In de zomer van 2010 is, na een

selectieprocedure met vier kandidaten, BDO als

nieuwe accountant gecontracteerd. BDO heeft in

het najaar de interim controle uitgevoerd. De raad

van commissarissen gaat als opdrachtgever van

de accountant in zijn verslag verder in op de beoor­

deling van de accountant.

■■ Huurdersplatform (HPF): Dit is de huurdersvertegen­

woordiging in de zin van de Overlegwet. In para­

graaf 5.8.1 worden de samenstelling en werkzaam­

heid van het HPF behandeld. Daarnaast worden ook

16

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

(i.p.v. renovatie) de Hoeksteen.

■■ Instemming met onderzoek verkoop bedrijfsruimten

in nieuwbouwcomplex Berlagehof.

■■ Start bouwvoorbereiding Theeschenkerij Vroesenpark.

■■ Start uitvoering nieuwbouw de Gravin.

■■ Instemming bijdrage in aanloopverliezen Dorpsplein

in nieuwbouw Het Facet.

■■ Instemming renovatie Sonneburgh.

■■ Instemming afboeken kosten van vervallen

projecten.

■■ Instemming renovatie keuken Catharina Gasthuis

met een onrendabele top.

De besluiten waarvoor instemming van de raad

van commissarissen nodig was, staan vermeld in

paragraaf 9.5.

3.1.2

Ondernemingsraad

De ondernemingsraad is in maart 2002 ingesteld als

personeelsvertegenwoordiging bij de SOR. Gespreks­

onderwerpen zijn het personeelsbeleid in brede zin,

de organisatieontwikkeling en de jaarrekening­ en

begroting.

In 2010 zijn met de werving van een nieuw lid uit het

beheerteam Te Hoogerbrugge de vijf beschikbare

zetels alle bezet. De OR heeft twaalf keer onderling

beraad gehouden, vijf keer is de ARBO­commissie

bijeen gekomen. Met de directeur­bestuurder is acht

keer regulier overleg gevoerd en er is één informeel

overleg geweest met de raad van commissarissen.

Voor het personeelsbeleid zijn de volgende onder­

werpen behandeld:

■■ Implementatie competentiemanagement en

tussentijdse evaluatie.

■■ Medewerkerstevredenheidsonderzoek.

■■ Gratificatiebeleid.

■■ Bedrijfseigen kilometervergoedingsregeling.

de rol en positie van de bewonerscommissies

toe gelicht.

■■ Ondernemingsraad: De ondernemingsraad is in

maart 2002 ingesteld als personeelsvertegen­

woordiging bij de SOR. Het verslag van de OR is

in paragraaf 3.1.2 opgenomen.

■■ Klachtencommissie: deze behandelt klachten van

bewoners, woningzoekenden en bewoners­

commissies en bemiddelt tussen SOR en HPF of

bewonerscommissie. Het verslag is opgenomen

in paragraaf 3.1.3.

3.1.1

Bestuursbesluiten

Iedere twee weken vergadert het directieteam, waar­

van de verslagen na vaststelling via het intranet

beschikbaar zijn voor de medewerkers van de SOR.

Bestuursbesluiten worden periodiek aan de raad van

commissarissen gerapporteerd. Onderstaande

op somming bevat de bestuursbesluiten waarvoor geen

besluitvorming door de raad van commissarissen

vereist is:

■■ Vaststelling indexeringsgrondslag huurcontracten

verpleeg­ en verzorgingshuizen.

■■ Vaststellen huurprijzen Binnenhoftoren en Geuzen­

hof (initiële huren), Ariane (harmonisatie), Kristal

(reparatie a.g.v. WWS­herberekening), Hoeksteen

n.a.v. instandhoudingsbeurt.

■■ Huurbeleid en harmonisatiebeleid woningen,

bedrijfsruimten en verpleeg­ en verzorgingshuizen.

■■ Vaststelling actiepuntenlijst n.a.v. de interim

rapportage.

■■ Vaststellen indexering verhuiskostenvergoeding.

■■ Instemmen actieve uitverhuizing laatste vier

bewoners Alver.

■■ Instemming met ondertekening intentieovereen­

komsten met Humanitas/Alerimus resp. Gemeente

Oud­Beijerland inzake project Bijlschool/TPG.

■■ Instemming uitzondering op beleid groen­

financiering bij project Hof van Telders.

■■ Afrekening van de projecten palliatief centrum de

Regenboog, Botersloot fase 2 en Botersloot fase 3.

■■ Instemming met instandhoudingsbeurt

17

A b

estu

ursv

ersl

ag

zich niet bereid toont om het betreffende besluit te

herzien. Zij adviseert het bestuur over afhandeling

van de klacht.

■■ Zij beslecht geschillen tussen de SOR en het HPF of

een bewonerscommissie buiten een bevoegde

rechterlijke instantie om, door voor beide partijen

bindende uitspraken te doen.

De commissie rapporteert aan de directeur­bestuurder.

Gedurende 2010 zijn vier klachten aan de klachten­

commissie voorgelegd. Eén klacht is niet behandeling

genomen, omdat het een zaak tussen een bewoner

en bewonerscommissie betrof. De overige klachten

betroffen twee bouwtechnische zaken en een

pro cedurele zaak, inzake een door de SOR voor­

gelegde kwestie over aan de huurders doorbelaste

kosten ten behoeve van besparingen bij de inkoop van

de servicekosten. In deze laatste heeft de SOR geen

gelijk gekregen. De oplossing van de bouwtechnische

zaken wordt in het eerste half jaar van 2011 verwacht.

3.1.4

Integriteitsbeleid

Het integriteitsbeleid van de SOR is vastgelegd in de

integriteitscode, de e­gedragscode en de klokken­

luidersregeling. Bespreking van het gewenste gedrag

en toezicht op de getoonde integriteit behoren tot

de taken van alle leidinggevenden.

De integriteitscode is in 2006 vastgesteld en wordt

door alle werknemers onderschreven. In deze code

staan aanwijzingen en voorschriften voor houding en

gedrag naar de medewerkers onderling, naar huurders

en naar derden.

In 2008 is de klokkenluidersregeling vastgesteld. Deze

regeling biedt de mogelijkheid om bij geconstateerde

onregelmatigheden, die niet binnen de werking van

de integriteitscode opgelost kunnen worden, bij een

onafhankelijk persoon deze onregelmatigheden te

melden. De regeling voorziet in een onafhankelijk

onderzoek en indien daar aanleiding toe is een

be oordeling door de raad van commissarissen. In 2010

zijn geen meldingen gedaan.

Voor de organisatieontwikkeling zijn besproken:

■■ Aanpassing van de organisatiestructuur in het team

Te Hoogerbrugge, in verband met het vertrek van

de zittende manager.

■■ Rol van het managementteamoverleg.

■■ Werkdruk bij de afdeling Wonen.

■■ Evaluatie van het cultuurtraject 2008­2009.

■■ Concepten van de strategienota en het onder­

nemingsplan.

■■ Financiële scenario’s met betrekking tot financier­

baarheid van activiteiten en de vermogens­

ontwikkeling van de SOR.

■■ Voorgenomen aankoop Stadsplein in Spijkenisse.

■■ Bereikbaarheid buiten kantoortijden.

■■ Voorstel voor invoeren van dienstkleding.

Alle besproken onderwerpen zijn naar tevredenheid

van beide partijen afgerond.

Communicatie met de achterban vindt plaats via

nieuwsbrieven en door raadpleging tijdens personeels­

bijeenkomsten. De nieuwsbrieven, de verslagen van de

bijeenkomsten en de adviezen van de ondernemings­

raad zijn voor de medewerkers toegankelijk via het

intranet. Uit het medewerkerstevredenheids onderzoek

kwam naar voren dat communicatie met de achterban

beter kan. Dit vormt een speerpunt voor 2011.

In november 2010 is het nieuwe werkplan opgesteld,

dat zal worden afgestemd met het HRM­werkplan.

Bovendien is een separate OR­begroting opgesteld, als

onderdeel van de bedrijfskostenbegroting van de SOR.

De samenwerking binnen de OR krijgt extra aandacht

door het vastleggen van procedureafspraken en een

meer planmatige aanpak.

3.1.3

Klachtencommissie

De commissie heeft conform het eigen reglement een

tweeledig doel:

■■ Zij stelt huurders, woningzoekenden en bewoners­

commissies in de gelegenheid klachten in te dienen

over zaken waarin zij belanghebbende zijn voor

zover het de uitvoering van beleid betreft en de SOR

18

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

de SOR zijn in het kader van de Wet Ketenaanspra­

kelijkheid enkele instrumenten voor handen om het

risico op naheffing door de fiscus bij faillissement te

minimaliseren, bijvoorbeeld door bij projecten de

BTW rechtstreeks aan de belastingdienst te betalen.

■■ Projectontwikkeling. Dit proces doorloopt vijf fases,

die ieder met een directiebesluit worden vastgesteld:

initiatief, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp,

uitvoering, afrekening. Deze fasering werkt als

trechter waarmee zowel de projectbegroting als de

exploitatieopzet steeds preciezer en zekerder

worden. Door de gefaseerde besluitvorming bestaan

er drie momenten waarop besloten wordt of een

project al dan niet door kan gaan. Over de voort­

gang van de projecten wordt ieder kwartaal gerap­

porteerd. De aankoop van grond en gebouwen is

onderhevig aan besluitvorming in de raad van

commissarissen. Bij aanbestedingen wordt over­

wegend meervoudig aanbesteed, waarbij de con­

trole op de levensvatbaarheid van de meedingende

bouwbedrijven onderdeel is van de procedure.

■■ Onderhoud van gebouwen. Het onderhoud is gericht

op het in stand houden van de kwaliteit van het

pand op het functionele niveau van oplevering van

de nieuwbouw. Om de onderhoudslasten te beper­

ken wordt tijdens de nieuwbouw zoveel mogelijk

gekozen voor hoogwaardige en onderhoudsarme

materialen. Hiermee wordt tevens het risico op

waardevermindering beperkt.

De planning van onderhoudsbeurten en renovaties

gebeurt door middel van de beoordeling door de

onderhoudsopzichters van nut en noodzaak van de

ingrepen, gebaseerd op het meerjarenplan met

onderhoudscycli. Bewoners­ c.q. gebruikerswensen

worden meegewogen. De meerjaren onderhouds­

begroting wordt jaarlijks geactualiseerd, waarmee

de totale onderhoudskosten worden beheerst. De

aanbesteding van onderhoudswerken verloopt via

een meervoudige offerteaanvraag voor bedragen

vanaf € 1.000,­, uitgezonderd spoedeisende of

specialistische werken.

■■ Exploitatie. De risico’s betreffen hier met name

huurderving en leegstand. Huurderving door

wanbetaling wordt door de incassoprocedure

In 2009 is met de e­gedragscode een aanvulling

ge komen op de integriteitscode, gericht op het

gebruik van digitale communicatiemiddelen, met

name ten aanzien van correct gedrag bij het gebruik

van e­mail en van internet.

De SOR heeft tot slot een vertrouwenspersoon, waar­

bij in overleg met de OR gekozen is voor een persoon

buiten de werkorganisatie. De omvang van de

organisatie wordt als te beperkt gezien om een naaste

collega op een dergelijke positie te benoemen. De rol

van de vertrouwenspersoon is het bespreken van

ongewenste situaties in de werksfeer, met name waar

het gaat om intimidatie of intimiteiten.

Gedurende 2010 zijn geen meldingen gedaan in het

kader van integriteitschendingen, overige onregel­

matigheden of ongewenste situaties in de werksfeer.

3.1.5

Risicobeheersing binnen de SOR

De SOR werkt op basis van bevoegdheden, gekoppeld

aan het organisatieschema en begrensd door de jaar­

begroting. De statuten bevatten de bepalingen ten

aanzien van de bevoegdheden van de bestuurder.

Directieleden zijn bevoegd binnen hun begroting en

tot € 50.000,­ per opdracht een verplichting aan te

gaan, daarboven is de bestuurder bevoegd, voor zover

de statuten daar ruimte toe bieden.

Ten aanzien van risicobeheersing onderkent de SOR

op hoofdlijnen een aantal risicogebieden:

■■ Financiering en fiscaliteit. Risico’s die hierbinnen

vallen zijn met name de renterisico’s en rente­

derivaten. Het proces rondom het aangaan hiervan

wordt gevoerd binnen het maandelijks liquiditeiten­

overleg, dat zich houdt aan de criteria zoals gesteld

in het treasurystatuut. In het liquiditeitenoverleg

worden de liquiditeitenplanning, het liquiditeiten­

beheer en de meerjaren exploitatieprognoses

behandeld. Deze instrumenten dragen eraan bij dat

risico’s hanteerbaar blijven.

Ten aanzien van opdrachtnemers en aannemers van

19

A b

estu

ursv

ersl

ag

De onderlinge verhouding tussen moeder en dochters

is dusdanig belegd, dat het bestuur van de toegelaten

instelling de volledige zeggenschap heeft over de

dochters. De productie binnen de bv’s vindt uitsluitend

plaats met als doel te leveren aan de toegelaten

in stelling. Bovendien is ervoor gekozen om de

vereisten ten aanzien van verantwoord maat­

schappelijk ondernemerschap en daarmee ook de

vereisten aan het toezicht die van toepassing zijn op

de toegelaten instelling op de dochters van toepassing

te laten zijn. In geen van de bv’s is personeel onder­

gebracht.

3.2.3

Sectorale samenwerkingsverbanden

De SOR is lid van Aedes, Maaskoepel en Woonnet

Rijnmond. Maaskoepel geeft door sectorale samen­

werking inhoud aan de beleidsterreinen woning­

marktbeleid en woonruimtebemiddeling in de Stads­

regio Rotterdam. Beleidsvorming op deze terreinen

heeft invloed op de beleidskeuzes die de SOR maakt.

Voor woonruimteverdeling is dat op directe wijze,

doordat de regionale huisvestingsverordening hierop

toeziet. De woonruimteverdeling wordt samen met

de collega­corporaties in het grootste gedeelte van

de stadsregio Rotterdam georganiseerd via Woonnet

Rijnmond. Binnen de SOR leidt dit tot richtlijnen en

voorschriften bij de verhuur van woningen (zie para­

graaf 5.7).

Voor de beleidsvorming op het vlak van voorraad­

beheer is de invloed op het beleid van de SOR indirect,

bijvoorbeeld middels de deelname aan en daarmee

het putten van kennis uit gezamenlijk woningmarkt­

onderzoek. De kennis wordt binnen de SOR voor­

namelijk aangewend voor het strategisch voorraad­

beleid (zie paragraaf 5.3).

De SOR was medeoprichter van en deelnemer aan

CityCorp in 2000, een samenwerkingsverband van

vijf corporaties met woningbezit in het centrum van

Rotterdam en de directe ring daar omheen. CityCorp

richtte zich op het bevorderen van de woonfunctie

ondervangen, die start bij de eerste uitblijvende

betaling en reeds voor de eerstvolgende uitblijvende

betaling is geëscaleerd tot het niveau van aan­

maning. Daarnaast zijn verantwoordelijkheden ten

aanzien van het vaststellen en implementeren van

huren gescheiden over twee directies.

■■ ICT. Op dit gebied spelen risico’s ten aanzien van

de gegevensintegriteit, fysieke beveiliging van

ap paratuur en het technisch beheer. De gegevens­

integriteit is gewaarborgd door achtervang­

procedures gecombineerd met de toegangs­

beveiliging. Deze laatste wordt ondersteund door

een aan­ en afmeldprotocol van nieuwe en

vertrekkende medewerkers. De beveiliging van de

apparatuur en het beheer liggen deels bij de SOR

zelf en deels bij de aanbieders van gehoste diensten.

Voor de ondersteuning en de beleidsvorming op dit

vlak wordt expertise bij externe bureaus ingehuurd.

3.2 Bestuurlijke organisatie

3.2.1

Organisatiestructuur

De huidige organisatiestructuur is in 2008 ingericht,

zodat de groeistrategie van de SOR beheerst uit­

gevoerd kan worden. Met het aanstellen van

(adjunct­)directeuren is inhoud gegeven aan delegatie

van verantwoordelijkheden en bevoegdheden. In

Figuur 1 is de topstructuur weergegeven. De nadere

organisatorische invulling staat in paragraaf 4.4.

3.2.2

Verbindingen

Onder de toegelaten instelling SOR is in 2008 een

holding structuur geformeerd. Hiermee is invulling

gegeven aan fiscale vereisten om voor vrijstelling van

Vpb in aanmerking te komen. Tevens is hiermee

tegemoet gekomen aan de wens om de toegelaten

instelling in juridische zin zoveel mogelijk te vrijwaren

van grote risico’s in de projectontwikkeling. In Figuur 1

is de juridische structuur weergegeven.

20

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

van de binnenstad van Rotterdam en concentreerde

zich zo op het versterken van de (onderhandelings­)

positie van de corporatiesector in dat gebied. Dit doel

blijft relevant, maar de vorm waarin we het doel

nastreefden werd niet meer actueel gevonden. Omdat

de samenwerking in CityCorp niet meer als aanvulling

werd gezien op de vele andere manieren waarop

corporaties elkaar treffen en samenwerken, is in 2010

besloten CityCorp te beëindigen.

Figuur 1: Structuur van de SOR

Senior Village Numansdorp b.v. SOR Vastgoedontwikkeling b.v.

SOR Holding b.v.

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam

Juridische structuur

Organisatiestructuur

Financiën VastgoedontwikkelingWonen

HRM Beleid en bestuurs-ondersteuning

Directeur-bestuurder

Raad van commissarissen

21

1998 ­ De Boog, Rotterdam­Oud Mathenesse

2010 ­ Ommeloop, Brielle

arc

hite

ctuu

r

architectuur

De verschijningsvorm van een gebouw is mede­

bepalend voor het woongenot ervan. Daarom

proberen we, naast de specifieke eisen die we aan

onze woningen stellen, altijd rekening te houden

met de aantrekkelijkheid van het gebouw.

Van oudsher hebben we een portefeuille met veel

grootschalige gebouwen. De laatste jaren realiseren

we vaker onze nieuwe woningen in kleinere een­

heden. In het beheer behouden we de schaalgrootte

van tussen de 100 en 200 woningen. In de uiterlijke

kenmerken van het nieuwe vastgoed is dat minder

zichtbaar. We sluiten daarmee beter aan bij de wensen

en verwachtingen van onze klanten.

Op de komende 4 pagina’s is het verschil goed te zien.

Maar ook in de nieuwbouw in Krimpen aan den IJssel

en Oud­Beijerland (pagina 85) hebben we gevarieerd

in de schaalgrootte van de gebouwen.

1998De boog

2010ommeloop

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

26

Bondernemingsverslag

4 Ondernemingsplan 27

4.1 Investeringsstrategie 28

4.2 Financieel-economische strategie 28

4.3 Maatschappelijk ondernemerschap 29

4.4 Organisatieontwikkeling 29

5 Beleid en resultaten 33

5.1 Financiën 33

5.1.1 Ontwikkelingen 2010 33

5.1.2 Resultatenrekening 34

5.1.3 Balans 35

5.1.4 Bedrijfswaarde 35

5.1.5 Meerjaren exploitatieprognose 36

5.1.6 Treasury 37

5.1.7 Beoordeling CFV 38

5.1.8 Beoordeling WSW 38

5.1.9 Financiële ondersteuning buitenlandse instellingen 38

5.1.10 Grondposities 39

5.1.11 Sponsoractiviteiten 39

5.2 HRM 39

5.2.1 Formatie 39

5.2.2 Ziekteverzuim 39

5.2.3 Medewerkerstevredenheid 40

5.2.4 Competentiemanagement 40

5.3 Strategisch voorraadbeleid 40

5.4 Vastgoedontwikkeling 42

5.4.1 Projectenplanning 42

5.4.2 Projecten in uitvoering 42

5.4.3 Aan- en verkoop 44

5.5 Behoud van woningkwaliteit 44

5.5.1 Klachten- en mutatieonderhoud 44

5.5.2 Planmatig onderhoud 44

5.5.3 Onderhoud van de directe woonomgeving 44

5.5.4 Realisatie van de onderhoudsbegroting 45

5.6 Huurprijsbeleid 45

5.7 Verhuurbeleid 46

5.8 Maatschappelijk beleid en leefbaarheid 48

5.8.1 Bewoners 48

5.8.2 Relaties zorg- en welzijnssector 49

5.8.3 Relaties gemeente, regio, rijksoverheid 51

27

B o

nder

nem

ings

vers

lag

Voortgang is met name geboekt op de voorraad­

ontwikkeling (zie paragraaf 5.3), waardoor de SOR

een snelle groei doormaakt. Die groei vereist de

nodige energie om de organisatie dusdanig in te

richten dat de groei ook gefaciliteerd kan worden.

Op dat punt liggen nog uitdagingen en behoeftes.

Het ondernemingsplan van de SOR dateert van begin

2007. In 2009 heeft een herijking plaatsgevonden,

waarmee is teruggekeken naar het begin van de

planperiode, de stand van zaken is vastgesteld en de

nabije toekomst is bekeken.

4ondernemingsplan

De hoofddoelstellingen van de SOR tot en met 2016

Onderwerp Doel

Marktaandeel10% van het aantal 75+­huishoudens in het werkgebied van de SOR

Aandeel sociale huur Ten minste 65% van de totale woningportefeuille

Aandeel driekamerwoningen (en groter) 70% van de totale woningportefeuille

Toegankelijkheid Nieuwbouw: 4 sterrenBestaande bouw: 3 of 4 sterren na renovatie

Verzorgingshuizen Halveren capaciteit

Milieubeleid Voldoen aan criteria groenfinanciering

28

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

louter gericht op het behoud ervan. Het strategisch

voorraadbeleid geeft de kaders aan waarbinnen

geopereerd wordt.

■■ De locatie voldoet aan kwaliteits­ en nabijheidseisen

ten aanzien van voorzieningen, winkels en openbaar

vervoer.

■■ De woningen voldoen aan het standaard pro­

gramma van eisen van de SOR, dat voor het eerst is

opgesteld in 1995 en sindsdien voortdurend is door­

ontwikkeld.

Het werkgebied en tevens het gebied waar de toe­

lating voor is afgegeven, is Stadsregio Rotterdam en

drie gemeenten in de Hoeksche Waard. Inmiddels is

de SOR actief (zowel in het beheer en eigendom van

bestaande woningen als in projectontwikkeling) in

zeven van de twintig gemeenten die binnen het werk­

gebied vallen. Binnen de gemeente Rotterdam is de

SOR actief in twaalf van de veertien deelgemeenten.

4.2 Financieel-economische strategie

De financiële prognose is het tweede kaderstellende

element in de uitvoering van de strategie. Besluit­

vorming over investeringen in de sociale sector draagt

altijd de last met zich mee, dat door de beperking in

de prijsstelling die gerealiseerd kan en mag worden,

de investering niet terugverdiend kan worden. Daar

tegenover staan investeringen in bedrijfsmatig

on roerend goed en in verpleeg­ en verzorgingshuizen,

die vaker een positief resultaat laten zien.

Het financiële beoordelingskader:

■■ Solvabiliteit boven de 10% (op basis van historische

kostprijs).

■■ Rentedekkingsgraad boven de 1,3.

■■ Investeringsbeslissingen worden op basis van bedrijfs­

waarde genomen. De gehanteerde parameter set

wordt jaarlijks geactualiseerd. Het totaal van de

boekwaarde in relatie tot de bedrijfswaarde van de

gehele vastgoedportefeuille is de achtergrond waar­

tegen investeringen worden beschouwd.

De SOR onderscheidt drie producten in haar woning­

portefeuille:

■■ Wonen met basisservice, bestaand uit dienst­

verlening van een huismeester, schoonmaak van

algemene ruimten, onderhoud van de gemeen­

schappelijke tuin en de aanwezigheid van een

ontmoetingsruimte.

■■ Wonen met extra service, met naast de basisservice

een receptie, alarmering en meer aanwezigheid van

personeel. De service is vraaggestuurd en volledig

door de huurders gefinancierd.

■■ Woonzorgcomplex, zelfstandig wonen in combinatie

met maatschappelijke functies en de mogelijkheid van

24 uur per dag zorg op afroep. De zorg en maatschap­

pelijke functies worden op basis van een samenwer­

kingsovereenkomst met een zorginstelling geborgd.

Het tweede portefeuilledeel bestaat uit eenheden

voor verzorging en verpleging:

■■ Kleinschalige units voor de verpleging van demen­

terende senioren, met de nadruk op zinvolle dag­

besteding. Meestal maken deze units deel uit van

een woonzorgcomplex.

■■ Verzorgingshuizen. Deze woonvorm verandert van

aard en omvang, gezien de lijn die de overheid volgt

in de AWBZ­financiering. De verandering zal leiden

tot gemiddeld zwaardere zorg in de bestaande

verzorgingshuizen en tegelijk een vermindering

van de intramurale capaciteit voor lichtere zorg.

Het derde portefeuilledeel van de SOR bestaat uit

bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk vastgoed.

Investeringen in bedrijfsonroerend goed vinden alleen

plaats als zij deel uitmaken van een woon­ of zorg­

complex en als zij de bedrijfswaarde ervan versterken.

Nieuwe wetgeving als gevolg van de EU­regels zullen

in 2011 leiden tot herijking van dit beleid.

4.1 Investeringsstrategie

Investeringen in vastgoed worden langs een meetlat

gehouden, die bestaat uit de volgende elementen:

■■ De investering versterkt de portefeuille en is niet

29

B o

nder

nem

ings

vers

lag

zelf wordt hier invulling aan gegeven. De woon­

consulenten hebben een actieve ondersteunende rol,

de huismeesters en onderhoudsopzichters hebben een

signalerende rol.

Vanuit deze visie worden niet alleen de eigen com­

plexen ontwikkeld, maar wordt ook de bijdrage aan

buurt­ en wijkontwikkeling rondom onze complexen

beoordeeld. De beheerteams hebben een integrale

rol in de leefbaarheid in en om onze complexen,

waar voorheen een vakgerichte indeling bestond.

De samenwerking tussen woonconsulenten, huis­

meesters en onderhoudsopzichters is geïntensiveerd

wat ruimte biedt tot het ontstaan van diversiteit in

de dienst verlening.

In Rotterdam is in 2009 door de gemeente de regie

genomen in de ontwikkeling van woonservice­

gebieden, door deelgemeentes en partijen uit de

sectoren wonen, welzijn en zorg en uiteraard de

bewoners te betrekken. Voor de SOR biedt dit ener­

zijds de gelegenheid om de eigen gebouwen een

duidelijkere positie te geven in de buurt en anderzijds

de mogelijkheid om de buurt ook in de gebouwen uit

te nodigen. De beoogde uitkomst is dat vrijwilligers­

werk en mantelzorg zo een stimulans krijgen. Aan­

sluitend is er de verwachting bij de SOR dat de

verhuur baarheid hierdoor verbetert.

De SOR heeft bezit in vier van de Rotterdamse

Vogelaar wijken. De omvang van het bezit geeft recht

op vrijstelling van de bijbehorende heffing, op voor­

waarde dat in de wijken geïnvesteerd wordt. De SOR

kiest ervoor om reeds geplande investeringen en uit­

gaven te intensiveren. Een deel van de extra

in vesteringen die de SOR realiseert komt terug via de

bij de Vogelaarwijken behorende bijzondere project­

steun. In paragraaf 5.8.3 worden de activiteiten in de

Vogelaarwijken in 2010 nader toegelicht.

4.4 Organisatieontwikkeling

Sinds eind 2007 is actief gewerkt aan de organisatie­

ontwikkeling. Begonnen is met een cultuur­

De financiële resultaten staan in de jaarrekening.

Een nadere beschouwing staat in paragraaf 5.1.

4.3 Maatschappelijk ondernemerschap

Het maatschappelijk ondernemerschap is gestoeld op

drie peilers:

■■ Bevordering van het leefklimaat van de bewoners.

Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH­

prestatie velden wonen en zorg, toewijzen, verhuren

en vervreemden en betrekken van huurders bij

beleid en beheer.

■■ Het voorzien in maatschappelijk vastgoed ten

behoeve van professionele en vrijwilligersorgani­

saties. Hiermee wordt inhoud gegeven aan de BBSH­

prestatievelden wonen en zorg en leefbaarheid.

■■ Milieubewuste investeringen, ten behoeve van

beheersbare woonlasten gekoppeld aan com fortabele

woningen in toekomstvaste gebouwen. Hiermee

wordt inhoud gegeven aan het BBSH­prestatie veld

kwaliteit en instandhouding woningbezit.

In paragraaf 5.8 worden onze keuzes en resultaten in

beeld gebracht.

De visie van de SOR is dat er behoefte is aan een aan­

bieder van beschutte leefomgevingen voor senioren.

De ervaring leert dat naarmate de bewoners ouder

worden, er in toenemende mate behoefte is aan vrije

tijdsbesteding nabij de woning. Zolang mensen zich

gezond en goed voelen, zijn zij meestal actief in

verenigingen, door te sporten of anderszins. Maar

wanneer de gezondheid het laat afweten, of als er

sprake is van vereenzaming, dan is juist de nabijheid

van ontspanning een belangrijke voorwaarde voor

een prettige woonomgeving voor de bewoners.

De SOR voorziet niet alleen in een geschikte

gebouwde omgeving, maar ook in samenwerking

met partijen, die de stap van woonomgeving naar

passende leefomgeving kunnen maken. Het zijn vooral

zorgaanbieders en welzijnsorganisaties die hierin een

rol spelen, maar ook vanuit de organisatie van de SOR

30

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

in de personeelsontwikkeling. Het doel van het

competentie management is de resultaatgerichtheid

van de organisatie te verbeteren en tegelijkertijd de

ontwikkeling van de medewerkers te stimuleren.

In 2011 ligt nadruk op de inrichting van de

ad ministratieve organisatie: processen die in 2010

zijn beschreven zullen worden geanalyseerd en

be oordeeld op effectiviteit en efficiëntie. De doel­

stelling is te komen tot een effectievere besturing van

de organisatie, door specifiekere terugkoppeling uit

de werkprocessen.

Figuur 2: Organigram van de SOR

verandering, gericht op samenwerking, klantgericht­

heid en resultaatgerichtheid. In 2008 is de organisatie

anders ingericht, waarbij de topstructuur en de

in richting van de front office zijn aangepast. Hiermee

is de slag naar een meer klantgerichte organisatie

gemaakt. In 2010 is de functie van controller toe­

gevoegd aan de afdeling Financiën.

In 2009 is de invoering van competentiemanagement

voorbereid, wat in 2010 als proefjaar is ingevoerd en

geëvalueerd. Bij positief oordeel van de evaluatie zal

vanaf 2011 het competentiemanagement leidend zijn

Financiën Vastgoedontwikkeling

Communicatie

Directiesecretariaat

Controller

Financiële administratie

Office management

Projectmanagement

Huuradministratie

Servicekostenadministratie

ICT

Office management

Receptie en Woonwinkel

Onderhoud

Vastgoedbeheer

Beheerteam Noord

Beheerteam Zuid

BeheerteamTe Hoogerbrugge

Facilitair

Wonen

HRM Beleid en bestuurs-ondersteuning

Directeur-bestuurder

Raad van commissarissen

Project controling

Klachten en geschillencommissie

Huurdersplatform

Ondernemingsraad

31

a-li

jstp

roje

cten

2010 ­ 2011 ­ Ommeloop, Brielle

2011 ­ Geuzenhof, Brielle

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

32

Bondernemingsverslag

33

B o

nder

nem

ings

vers

lag

In het afgelopen jaar is binnen, maar ook buiten de

sector stilgestaan bij de effecten van de EU­regeling

inzake de staatsteun aan woningcorporaties. De meest

relevante elementen in de regeling zijn de huurprijs­

grens van € 652,52 en de inkomensgrens van

€ 33.615,­. Woningen met een huurprijs beneden huur­

prijsgrens moeten met ingang van 1 januari 2011 voor

90% bij mutatie verhuurd worden aan huishoudens

onder de inkomensgrens. Maar het heeft ook effecten

op de borgstelling door het WSW van nieuw te

bouwen huurwoningen en daarmee op de financier­

baarheid van die activiteit.

De SOR heeft in de afgelopen jaren met name

gemengde complexen gebouwd, met woningen onder

en boven de huurprijsgrens. De SOR kiest voor een

specifiek op senioren gericht programma van eisen en

heeft daardoor een hoog investeringsniveau. Dankzij

de gemengde complexen, waarin op de niet­sociale

onderdelen positieve financiële resultaten worden

5.1 Financiën

De resultatenrekening en de balans zijn ontleend aan

de jaarrekening 2010, zoals deze door de accountant is

gecontroleerd. De cijfers in deze paragraaf betreffen

de geconsolideerde cijfers van de toegelaten instelling

en onderliggende bv’s.

5.1.1

Ontwikkelingen 2010

De kredietcrisis blijft een forse invloed houden op de

sociale volkshuisvesting. Als gevolg van de terug­

lopende bouwproductie is het mogelijk gebleken om

tegen aantrekkelijke bedragen te investeren in sociale

huurwoningen. Door de stagnatie op de koopmarkt

blijft de afzet van de middeldure huurwoningen

achter bij de verwachting. Gevolg hiervan is een

hogere dan geprognosticeerde huurderving.

5beleid en resultaten

34

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

gekondigd. De behandeling van het belastingplan

voor 2011 in de Eerste Kamer heeft vervolgens geleid

tot de toezegging van de staatsecretaris dat de

in voering van de heffing met nog een jaar is uitgesteld

tot 2012.

5.1.2

Resultatenrekening

Het jaarresultaat van de SOR is in 2010 uitgekomen op

€ 5,3 miljoen. Dit is € 0,1 miljoen hoger dan begroot,

wat het resultaat is van een aantal verschillen met de

begroting. De belangrijkste verschillen zijn:

■■ Het vrijvallen van de voorziening inzake de BWS

(de exploitatieresultaten van de complexen waarop

nog een bijdrage werd verstrekt, waren alle positief)

(+ € 2,1 miljoen).

■■ Een herberekening in het kader van de pro rata

regeling (BTW) over de periode 2004­2010

(+ € 0,8 miljoen).

■■ Lagere onderhoudslasten (+ € 0,8 miljoen).

■■ Een herwaardering van de derivaten

(+ € 1,8 miljoen).

■■ Het niet realiseren van de voorgenomen verkoop van

Prinsenhof, Wartburg, Vlietburg en de Eilanden

(­/­ € 1 miljoen).

■■ Afboeking van de voorbereidingskosten van het

project Walenburghof (­/­ € 1 miljoen).

■■ Hogere belastingen (­/­ € 0,5 miljoen).

■■ Een herrekening van huren voor verzorgingstehuizen

over de periode 2008 ­ 2010 (­/­ € 0,5 miljoen).

■■ Hogere rentelasten mede als gevolg van de rente­

lasten op de ongedekte derivaten (­/­ € 0,8 miljoen).

Tabel 1: Resultatenrekening 2010 bedragen × € 1.000,­

2010 2009

Totaal bedrijfsopbrengsten 60.375 55.736

Totaal bedrijfslasten ­33.514 ­29.349

Bedrijfsresultaat 26.861 26.387

Rente resultaat ­21.598 ­24.544

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor Vpb 5.263 1.844

Vpb ­ ­

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na Vpb 5.263 1.844

Het batig saldo wordt toegevoegd aan de algemene

reserve.

geboekt, blijft de onrendabele top beperkt.

Effect van de invoering van de regelgeving zal zijn

dat de SOR op termijn niet meer kan investeren in de

senioren woningen met een modern kwaliteitsniveau,

omdat de financieringslasten te hoog worden. De

andere optie om middelen te genereren, verkopen

aan bewoners, is voor de SOR geen logische, omdat

de doelgroep juist niet wil kopen.

In het najaar zijn gesprekken gevoerd met adviseurs

om te zien op welke wijze wij extra financierings­

ruimte kunnen genereren. Een van de mogelijkheden

is het verkopen van (nieuwbouw)bezit in een sale en

lease back­constructie. Met een drietal adviseurs

worden de verschillende partijen in kaart gebracht

(pensioenfondsen, particuliere beleggers en (buiten­

landse) financiers). In 2010 heeft dit nog niet tot

verkopen geleid.

Eind 2009 heeft de SOR van de belastingdienst bericht

ontvangen dat met ingang van 2010 de SOR Vpb­

plichtig zal worden. Deze aankondiging was in strijd

met de in 2008 afgesloten vaststellingsovereenkomst

dat de SOR tot 2013 vrijgesteld zou zijn. Argument

voor de vrijstelling werd onder andere gevonden in

het feit dat de SOR “voor meer dan 90% werkzaam­

heden verricht welke bestaan uit het verschaffen van

een onderkomen aan bejaarden en/of mensen die

zorg behoeven”. Medio 2010 heeft de belastingdienst

aangekondigd de ingang van de heffing te ver­

schuiven naar 2011, wegens de te korte termijn

waarop de intrekking van de vrijstelling was aan­

35

B o

nder

nem

ings

vers

lag

schuldpositie, (de som van kort­ en langlopende schul­

den verminderd met de vlottende activa (liquide mid­

delen), is opgelopen van € 570 miljoen naar € 611

miljoen. Het eigen vermogen is toegenomen met € 5,4

miljoen. De solvabiliteit steeg van 10,2% naar 10,4%,

de rentedekkingsgraad is 1,5.

5.1.3

Balans

Het balanstotaal is in 2010 gestegen met € 40 miljoen.

Oorzaken hiervan zijn de oplevering c.q. in aanbouw

nemen van projecten en het aantrekken van leningen

voor de financiering van lopende projecten. De netto

Tabel 2: Geconsolideerde balans per 31 december 2010

Activa 2010 2009 Passiva 2010 2009

Vaste activa Eigen vermogen 79.584.893 74.322.194

­ Materiële vaste activa 695.113.667 645.223.308 Egalisatierekening BWS ­ 2.133.567

­ Financiële vaste activa 3.017.883 1.570.497 Voorzieningen 486.293 1.044.151

Vlottende activa 75.375.159 83.755.773 Langlopende schulden 670.606.861 635.654.126

Kortlopende schulden 22.828.661 17.395.540

Totaal 773.506.709 730.549.579 Totaal 773.506.709 730.549.579

P.M. Nog te ontvangen leningen

110.000.000

50.000.000

P.M. Met financiers over­eengekomen leningen

110.000.000

50.000.000

Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling

99.914.000 97.836.000 Aangegane verplich tingen onroerende zaken in ontwikkeling

99.914.000

97.836.000

5.1.4

Bedrijfswaarde

De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde parameters zijn:

Huurverhogingen: Conform het huurbeleidsplan van de SOR, rekening houdend met overheidsbesluiten. In de jaren hierna wordt uitgegaan van de verwachte inflatie zoals die door het WSW wordt gehanteerd. Vanaf 2010 is voor het bezit een gemiddelde stijging van 1,2% gehanteerd.

Maximale economische levensduur per complex: 50 jaar

Stijging variabele lasten: 2011: 2012 ­ 2015: 2016 e.v.:

1,2%1,5%2,0% (conform WSW)

Leegstand: Verzorgingshuizen: Woningen: Bedrijfsruimten:

0%1,14%4,70%

Stijging kosten van onderhoud: 2011 ­ 2015: 2016:

2,5%3% conform WSW)

Verwerking van grond in de restwaarde op basis van de verwachte bestemming aan het einde van de levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en bouwrijp maken.

Disconteringspercentage: 5,25%

Prijspeil: ultimo jaar 2010

Rente na renteconversie: 5,25%

36

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

5.1.5

Meerjaren exploitatieprognose

De financiële structuur van de SOR is erop gericht om

de groeistrategie te ondersteunen, die de SOR wil

uitvoeren met een solvabiliteit van minimaal 10%.

Bij investeringen wordt gerekend met de parameters

zoals het WSW deze aanreikt, ten behoeve van de

borgbaarheid van financiering. Voor de meerjaren­

begroting gelden daarnaast als uitgangspunten:

■■ Een gemiddelde huurstijging van 1,5% in de jaren

2011­2015 en in de jaren daarna 2,0%.

■■ Een stijging van loon­ en onderhoudskosten van

1% hoger dan de inflatie.

■■ De herfinancieringrente is gebaseerd op de forward

rente per medio november, verhoogd met een opslag

van 0,5%.

■■ De lange rente vanaf 2016 wordt ingeschat op 5,25%.

In de zomer heeft een herijking van de meerjaren­

begroting plaatsgevonden, in reactie op de aan­

kondiging van de belastingdienst, dat de SOR met

ingang van 2011 Vpb­plichtig is. Op grond van het

nieuwe inzicht zijn alle projecten opnieuw beoor­

deeld. Dit heeft geresulteerd in een overzicht waarin

alle projecten geprioriteerd zijn (zie paragraaf 5.4).

In de meerjarenraming (Tabel 4) zijn alleen projecten

meegenomen, waarbij de SOR (externe) verplichtingen

heeft. Het betreft projecten die zich in één van de

fases uitvoering, bouwvoorbereiding of ontwerp

bevinden of daar waar de SOR een grondpositie heeft.

Tabel 3: Bedrijfswaarden per einde 2010 bedragen × € 1.000,­

Bedrijfswaarde Bedrijfswaarde + rwc*

Boekwaarde WOZ-waarde

1-1-2010 31-12-2010 31-12-2010 ultimo 2010 2010

Verzorgingshuizen in exploitatie 212.418 237.537 249.708 108.904 101.661

Woningen in exploitatie 392.693 428.326 450.272 396.372 740.683

Overige verhuureenheden in exploitatie 78.673 93.649 98.447 77.763 55.287

Subtotaal 683.784 759.512 798.427 583.039 897.631

Bij: correctie rentabiliteitswaarde leningen 80.519 38.915 ­ ­ ­

Totaal 764.303 798.427 798.427 583.039 897.631

*rwc = rentabiliteitswaardecorrectie

Het overzicht van de bedrijfswaarde per portefeuille­

gedeelte staat in Tabel 3. Onrendabele investeringen

worden ineens afgeboekt als de bedrijfswaarde van

een bedrijfswaardecomplex door de betreffende

in vestering beneden de boekwaarde komt. Door het

grote investeringsvolume van de SOR zal de bedrijfs­

waarde in de toekomst dichter bij de boekwaarde

volgens historische kostprijs en afschrijvingen komen

te liggen. Bij investeringsbeslissingen wordt deze

vergelijking steeds gemaakt.

De mutatie van de bedrijfswaarde in 2010 bedraagt (× € 1000,-):

Bedrijfswaarde per 1­1­2010Bedrijfswaarde per 31­12­2010

764.303798.427

Mutatie in bedrijfswaarde 34.124

De mutatie in de bedrijfswaarde wordt verklaard door:

Gevolgen van aanpassingen van beleidsparameters en uitgangspunten

in de autonome ontwikkelingin de huurprijscomponent (invoer)in de onderhoudslastenin de overige lastenin de egalisatierekeningenin de vermogenskostenvoetin de disconteringsvoetin de levensduur

­76­10.19719.5446.939

­2.314­23.53156.05610.651

Gevolgen van mutaties in het bezit

Aangekocht/gebouwdAfname boekwaarde grondOverige weggevallen VHE’sGesloopt/onttrokken/verkochtGevolgen van de rentabiliteitswaarde correctie

25.923­6.785

9 ­491

­41.604

37

B o

nder

nem

ings

vers

lag

eind 2014 gegarandeerd zijn. Vanuit de operationele

kasstroom worden voldoende middelen gegenereerd,

om in de periode 2017­2020 voor € 35 miljoen te

in vesteren in de renovatie van bestaand bezit.

Tabel 4: Meerjarenprognose 2011 - 2016 bedragen × € 1.000,­

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Balanstotaal 795.303 788.046 804.506 794.555 784.441 774.077

Eigen vermogen 81.806 82.975 84.560 86.664 89.292 92.031

Solvabiliteit 10,29% 10,53% 10,51% 10,91% 11,38% 11,89%

Aantal vhe’s 7.498  7.979  8.373  8.373  8.373  8.373 

5.1.6

Treasury

De verantwoordelijkheden en bevoegdheden hiervan

liggen vast in het Treasurystatuut. In het treasury

jaarplan zijn de mandaten in de organisatie en de

activiteiten voor het komend jaar beschreven.

Door het later starten van projecten, heeft de SOR het

afgelopen jaar een ruime liquiditeitspositie gehad.

Ondanks de slechte marktomstandigheden is er, door

optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden in

de markt, een verbetering gerealiseerd op het uit­

zetten van de overtollige middelen.

Vooruitlopend op de invoering van de EU­regelgeving

per 2011 is er in 2010 intensief overleg geweest met

het WSW. Het overleg had tot doel alle lopende

in vesteringen, die gecalculeerd waren op basis van

WSW­borging, te kunnen uitvoeren. Dit overleg heeft

geresulteerd in een borgstellingsverklaring, waarmee

alle in uitvoering zijnde nieuwbouwprojecten

ge financierd kunnen worden.

Eind 2010 heeft de SOR voor € 110 miljoen aan finan­

ciering aangetrokken, waarbij alle investeringen tot

Figuur 3: Ontwikkeling van de liquide middelen 2009 - 2020

De aankondiging van de belastingdienst dat de SOR

met ingang van 2012 belastingplichtig is geworden,

heeft een negatieve uitwerking op de liquiditeitsont­

wikkeling en de voorgenomen investeringen. Op basis

van interne berekeningen wordt de gemiddelde Vpb­

last voor de komende jaren geschat op € 3,5 miljoen

per jaar. Als gevolg hiervan daalt de investerings­

capaciteit van de SOR met € 80 miljoen.

In het verleden zijn er door de SOR derivaten (caps en

floors) afgesloten om de rente­risico’s van leningen

met een variabele rente te beperken. Om de kosten

van de cap te beperken is met de bank overeen­

gekomen dat wanneer de driemaands euribor rente

onder een bepaalde ondergrens zou komen, er door

de SOR een vastgestelde hogere rente betaald dient

te worden, zolang de driemaands euribor rente onder

die ondergrens staat. Door de, niet voorziene, lage

rente in 2010 is de SOR verplicht de vastgestelde

hogere rente te betalen.

20090

20

40

60

70

50

30

10

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

38

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

5.1.8

Beoordeling WSW

Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft

de SOR als kredietwaardig beoordeeld. Uitgaande van

de huidige systematiek kunnen hiermee de leningen

bij het WSW geborgd blijven.

5.1.9

Financiële ondersteuning buitenlandse

instellingen

De SOR wordt vaak benaderd voor internationale

projecten. In het najaar heeft de SOR een beoordelings­

kader vastgesteld voor de ondersteuning van buiten­

landse instellingen om nieuwe verzoeken aan te

toetsen. De kernoverwegingen zijn dat de steun daar

plaatsvindt waar de effectiviteit hoog is voor de huis­

vesting van mensen met lage inkomens en/of

be perkingen die het dagelijkse leven hinderen, dat de

steun gaat naar projecten waar het senioren betreft en

dat de steun plaatsvindt in een land of regio die aan­

sluit bij de belevingswereld van de eigen be woners.

In 2001 is ervoor gekozen bij te dragen aan het

gezamen lijk initiatief van de gemeente Rotterdam en

dertien Rotterdamse corporaties waaronder de SOR in

Durban in Zuid­Afrika. Daar is een woningcorporatie

opgericht, de First Metro Housing Company, waaraan

een onderhandse geldlening is verstrekt. Het aandeel

van de SOR bedraagt € 34.034,­, waarvoor van het

Ministerie van VROM toestemming is ontvangen.

De SOR houdt rekening met een eventuele niet

vol ledige inbaarheid van hoofdsom en rente.

In het najaar is besloten tot de garantstelling voor

een lening aan Residencija 55+ in Slavonski Brod in

Kroatië. Met deze lening, waarvan de SOR voor een

gedeelte garant staat naast nog een andere corporatie,

kan een woningbouwproject gerealiseerd worden,

bestemd voor senioren en mensen met een beperking.

Het totale risico van de ondersteuning voor de SOR

bedraagt met ± € 85.000,­ minder dan de toegestane

0,3 ‰ van het balanstotaal per jaar.

Binnen het treasurybeleid van de SOR dient het

gebruik van financiële instrumenten ter beperking van

inherente (rente­, looptijden­ en markt­)risico’s. Op

grond van het geldende interne treasurystatuut is het

gebruik van financiële instrumenten slechts toe­

gestaan voor zover er een materieel verband met het

belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd

en zolang de toepassing ervan tot een positie van de

totale leningen­/beleggingenportefeuille leidt, die

een lager risicoprofiel heeft dan een positie zonder

gebruik te maken van deze instrumenten.

De SOR loopt geen valutarisico’s en slechts beperkte

markt­ en prijsrisico’s. De belangrijkste risico’s loopt

SOR over haar leningen o/g. Het treasurybeleid is er

op gericht om voor langere looptijden zekerheid te

hebben over de maximaal verschuldigde rente.

Krediet­ en liquiditeitsrisico’s worden beperkt door

gebruik te maken van meerdere banken. Derivaten

worden bij het aangaan gewaardeerd tegen actuele

waarde van dat moment. Dit zal veelal de kostprijs van

het betreffende derivaat zijn. Indien en voor zover

derivaten een aantoonbare sterke hedge vormen op

afgedekte (rente)risico’s van uitstaande leningen,

worden deze gewaardeerd volgens hedge accounting

tegen kostprijs. Jaarlijks wordt per derivaat een deel

van de kostprijs ten laste of ten gunste van het

resultaat verwerkt, evenredig aan de looptijd van de

lening waar het derivaat mee is gehedged.

5.1.7

Beoordeling CFV

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV)

heeft, op grond van het BBSH, de jaarstukken en de

ingezonden verantwoordingsstukken over 2009

be oordeeld en geconstateerd dat het vermogen op

balansdatum groter is dan het voor de SOR vast­

gestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming.

Het door het CFV bepaalde volkshuisvestelijk ver­

mogen bedraagt 26,3%. Het door het CFV bepaalde

risico bedraagt 7,9%. Op grond hiervan heeft het CFV

het oordeel “voldoende solvabiliteit” afgegeven

39

B o

nder

nem

ings

vers

lag

bewust personeelsbeleid om de consequenties van

deze scheefheid in de organisatie te kunnen

op vangen.

Figuur 4: Ontwikkeling personeelsformatie

Tabel 5: Personen in dienst per einde 2010

t/m 25 jaar

25 - 35 jaar

35 - 45 jaar

45 - 55 jaar

v.a. 55 jaar

Mannen 2 1 13 18 11

Vrouwen 2 8 17 19 15

5.2.2

Ziekteverzuim

Het totaal van het ziekteverzuim percentage bedroeg

3,4%, het kort ziekteverzuim 1,5%. In 2010 heeft de

SOR te maken gehad met zeven medewerkers met

langdurig ziekteverzuim. Op twee medewerkers na

zijn zij weer gere­integreerd. Ten opzichte van het

landelijk gemiddelde bij woningcorporaties (6% totaal

verzuim in 2009) is het verzuim beperkt.

5.1.10

Grondposities

In de afgelopen jaren heeft de SOR diverse grond­

posities verworven. Hiermee wil zij haar positie met

betrekking tot mogelijke nieuwbouwontwikkeling

veiligstellen. In 2010 heeft de SOR één perceel in

Oud­Beijerland aangekocht. Het totaal van de grond­

posities van de SOR komt daarmee op:

Gemeente, locatie: Jaar van verwerving:

Westvoorne, Fazantlaan 2007

Cromstrijen, Numansdorp, Molenpolder 2008

Oud­Beijerland, Bijlschoollocatie 2010

5.1.11

Sponsoractiviteiten

Door de SOR zijn in 2010 geen sponsoractiviteiten

ontplooid, zoals bedoeld in de MG 2006­04.

5.2 HRM

5.2.1

Formatie

In 2010 is de organisatie met acht medewerkers

gegroeid tot 103 werknemers. Met het vertrek van

acht medewerkers was het totaal aantal mutaties zes­

tien. De uitbreiding heeft in zowel de operationele als

de ondersteunende afdelingen plaatsgevonden. In

2010 is het beleid uitgevoerd om het aantal externe

krachten zoveel mogelijk te beperken. De afbouw is

met een reductie tot twee externe krachten succesvol

geweest. Naast deze externe krachten zijn er in 2010

achttien medewerkers op tijdelijke basis werkzaam

geweest en hebben vier stagiairs een stageopdracht

afgerond bij de SOR. Het beleid om ruimte te maken

voor meer stagiairs wordt in 2011 voortgezet.

In de leeftijdsverdeling valt op dat slechts 12% van

de medewerkers jonger dan 35 jaar is en 60% van de

medewerkers ouder dan 45 jaar. In 2011 wordt beleid

voorbereid voor het eventueel invoeren van leeftijds­

2006

Aandeel mannen Aandeel vrouwen

Aantal medewerkers Totaal fte

2007 2008 2009 2010

100%

80%

60%

40%

20%

125

110

95

80

65

0% 50

40

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

tevredenheid werkt. Naar aanleiding van de opmer­

kingen die gemaakt zijn zal in 2011 op enkele punten,

met name gericht op de formulieren die de leidraad

van de cyclus zijn, de systematiek worden aangepast.

5.3 Strategisch voorraadbeleid

Specifieke besluiten ten aanzien van de voorraad­

ontwikkeling, hetzij investeringen, hetzij onderhoud,

volgen uit het strategisch voorraadbeleid. In 2010 is de

structurering van het proces voltooid. Mede door de

ontwikkelingen in de financieringsmogelijkheden van

de SOR is vooral geïnvesteerd in de beoordeling van

de projectenportefeuille (zie 2.2.4).

Met het strategisch voorraadbeleid wordt inhoud

gegeven aan de beoogde kwantitatieve en kwalita­

tieve ontwikkeling van de vastgoedportefeuille. De

beoogde groei van de SOR wordt gerealiseerd door

zowel eigen projectontwikkeling als door de aankoop

van bezit. Voor de kwalitatieve beoordeling van iedere

investering is het standaard programma van eisen van

de SOR de leidraad.

Het programma van eisen bevat onder meer eisen ten

aanzien van:

■■ De locatie, die moet voldoen aan eisen van bereik­

baarheid per openbaar vervoer en de nabijheid van

voorzieningen, met name winkels.

■■ De woningplattegrond, waarin ruime entrees en

ruime sanitaire ruimten van belang zijn.

■■ Toe­ en doorgankelijkheid voor rolstoelgebruikers

van zowel de woning als de buitenruimte.

■■ Veiligheid, wat bij de realisatie moet leiden tot het

Politiekeurmerk Veilig Wonen op complexniveau.

■■ Duurzaamheid, wat bij de realisatie moet leiden tot

het aan kunnen vragen van groenfinanciering.

■■ Kostenbewustzijn, wat zich uit in onderhoudsarme

materialen en installaties.

Dit alles levert een comfortabele woning, waarin als

het erop aan komt intensieve zorg thuis geleverd kan

worden.

Figuur 5: Ontwikkeling ziekteverzuim

5.2.3

Medewerkerstevredenheid

De afdeling HRM en de OR hebben, in samenwerking

met een onderzoeksbureau, in het najaar een onder­

zoek naar de medewerkerstevredenheid georgani­

seerd. Hieruit bleek dat de algemene tevredenheid

van de medewerkers bij de SOR met een 8,2 hoog is

(het sectorgemiddelde bij het door ons ingeschakelde

bureau is 7,6), maar dat er een aantal knelpunten in

de organisatie herkenbaar zijn. Naar aanleiding hier­

van zal op organisatieniveau in 2011 een actieplan

geformuleerd worden op de onderdelen:

■■ Interne communicatie.

■■ Samenwerking tussen de afdelingen.

■■ Afronding van het cultuurtraject.

Naast het organisatiebrede actieplan zullen ook de

afzonderlijke afdelingen een actieplan maken.

5.2.4

Competentiemanagement

Na de voorbereiding in 2009 van het competentie­

management, is in 2010 voor het eerst een volledige

planning­ en beoordelingscyclus doorlopen. Dit eerste

jaar is bedoeld als proefjaar, met als doel de vergelij­

king met de oude systematiek te kunnen maken. Deze

vergelijking, georganiseerd in samenspraak met de

OR heeft opgeleverd dat het nieuwe systeem naar

2006

Totaal Ziekteverzuim

Ziekteverzuim korter dan 6 weken

2007 2008 2009 2010

5%

4%

7%

6%

3%

2%

1%

0%

41

B o

nder

nem

ings

vers

lag

Ten aanzien van verkopen en aankopen heeft de SOR

in 2010 het beleid gehandhaafd dat woningen niet

individueel verkocht worden, hoogstens complex­

gewijs, rekening houdend met de wettelijke vereisten

die daarvoor bestaan. Bij nieuwbouw wordt rekening

gehouden met eventuele toekomstige verkoop door

waar mogelijk afzonderbare bouwdelen te ont werpen

en voor de appartementencomplexen een splitsings­

akte op te stellen. Bij aankopen wordt dezelfde

be oordeling gedaan als bij de eigen ontwikkeling van

nieuwe projecten. In 2010 is de inzet op de verkoop

Tabel 6: Ontwikkeling vastgoedportefeuille

  Realisatie Doel

Realisatie 2006 Realisatie 2010 2016

Woningen

Tot twee kamers 2.307 57% 2.190 47% 1.811 30%

Vanaf drie kamers 1.757 43% 2.458 53% 4.225 70%

Sociale huur 3.546 87% 3.738 80% 3.923 65%

Vrije sector 523 13% 910 20% 2.112 35%

Rotterdam 3.649 90% 4.380 94% 5.130 85%

Randgemeente 420 10% 268 6% 905 15%

Totaal woningen 4.069 4.648 6 03

Verpleging en verzorging 2.094 1.960 1.353

Bedrijfsonroerend goed 274 651 612

Totaal vastgoedportefeuille 6.437 7.259 8.000

van complexen sterk vergroot (zie 2.2.4) om zo de

financieringsmogelijkheden te verruimen.

De vastgoedportefeuille van de SOR is ingedeeld in de

segmenten woningen, bedrijfsonroerend goed en ver­

pleeg­ en verzorgingshuizen. De woningenportefeuille

kent daarbij de productmarktcombinaties basisservice,

extra service en woonzorgcomplex, zoals beschreven

in hoofdstuk 4. In Tabel 6 staat de bereikte ontwikke­

ling in 2010, geprojecteerd tegen het uitgangspunt in

2006 en tegen de horizon van 2016, zoals in 2006 als

doelstelling geformuleerd.

Figuur 6: Vastgoed in ontwikkeling

Vrije sector

Sociale huur

Randgemeente

Pijplijn woningproductie

Pijplijn vastgoedproductie

Rotterdam

Vanaf drie kamers

Tot twee kamers

0 1.000 3.000 4.000 5.000 6.0002.000

0 1.000

Bezit per einde 2010 In productie tot 2014

3.000 4.000 5.000 6.0002.000

Bedrijfsruimten

Verpleging en verzorging

Woningen

42

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

5.4 Vastgoedontwikkeling

5.4.1

Projectenplanning

De planning van nieuwbouw­ en renovatieprojecten is

in 2010 ernstig gehinderd door de elkaar snel afwisse­

lende financiële perspectieven. Medio 2010 is de totale

portefeuille aan projecten gecategoriseerd naar mate

van haalbaar­ en uitvoerbaarheid. Overwegingen

daarbij waren financiële, bouwprocedurele en project­

inhoudelijke omstandigheden. Drie categorieën zijn

onderkend:

A Projecten die doorgezet kunnen of moesten

worden en waarvoor financiering beschikbaar is.

De noodzaak van doorzetten hangt met name

samen met de reeds aangegane zakelijke verplich­

tingen in de projecten.

B Projecten die wenselijk zijn om uit te voeren. De

wenselijkheid hangt samen met marktomstandig­

heden en financieringsmogelijkheden.

C Projecten die nog teveel onzekerheden herbergen

om in dit stadium te kunnen besluiten of ze voort­

gezet kunnen worden.

Nadere inhoudelijke discussie rondom de projecten

op de B­ en C­lijst kan leiden tot onderlinge ver­

schuivingen tussen de lijsten. Daarnaast dienen zich

ook geregeld kansen aan in de markt. Ook die zullen

beoordeeld worden op hun merites en hun toe­

gevoegde waarde voor de vastgoedportefeuille.

5.4.2

Projecten in uitvoering

Al het werk aan de projecten in voorbereiding en

ontwikkeling vindt plaats binnen SOR Vastgoed­

ontwikkeling BV. Projecten worden na oplevering

overgedragen aan de toegelaten instelling aan de

afdeling Wonen. Per einde 2010 waren er 20 projecten

onder handen van SOR Vastgoedontwikkeling BV.

In bovenstaande Tabel 7 is weergegeven waaruit de

projectenportefeuille is opgebouwd. De in de over­

zichten genoemde aantallen zijn de aantallen van de

De verschuiving naar meer driekamerappartementen

en meer vrije sectorappartementen ligt op koers, maar

een groter accent op de randgemeenten wordt nog

niet bereikt. Met de huidige productie, wordt echter

een grote sprong gemaakt (zie Figuur 6). De ontwik­

keling van de portefeuille Verpleging en Verzorging

blijft achter bij de ontwikkelingen. Dit wordt veroor­

zaakt door een minder snelle reductie van verzorgings­

plaatsen dan beoogd, doordat de voorziene stelsel­

wijziging van het scheiden van wonen en zorg niet ten

volle wordt doorgevoerd. Daarnaast heeft de SOR de

afgelopen jaren de verpleeghuiscapaciteit, waar wel

toenemende vraag naar is, vergroot, wat ook de

komende jaren nog het geval zal zijn. In Figuur 6 is

nog geen rekening gehouden met de verkoop van

bestaand bezit.

Een belangrijke kwaliteit van voor senioren geschikte

woningen is de toegankelijkheid. Deze wordt in de

Stadsregio Rotterdam weergegeven aan de hand

van een sterrenwaardering, waarbij vier sterren een

maximale toe­ en doorgankelijkheid voor rolstoelen

betekent. Alle woningen die de SOR bouwt worden op

het niveau van vier sterren gerealiseerd. De verdeling

in de woningvoorraad per einde 2010 staat in Figuur 7.

Figuur 7: Toegankelijkheid woningen

geen ster

★

★ ★

★ ★ ★

★ ★ ★ ★

1.110 - 24%

234 - 5%87 - 2%

1.247 - 27%

1.970 - 42%

43

B O

nder

nem

ings

vers

lag

Tabel 8: Geraamde investeringen in de A-lijst

Woningen 203,5

Verpleging en verzorging 15,0

Bedrijfsruimten 28,5

Parkeerplaatsen 3,5

Van de geraamde investeringen is € 193 miljoen in

2010 in uitvoering genomen, met een gezamenlijke

bedrijfswaarde van € 201,5 miljoen. Daarnaast zijn

ook twee projecten opgeleverd:

■■ Ommeloop (Fase 2), Brielle: bouw in uitvoering van

32 sociale en 54 vrije sector huurwoningen. Totaal

met fase 1 komt op 79 sociale en 122 vrije sector

huurwoningen. Daarnaast 200m² bedrijfsruimte voor

buurtvoorzieningen.

■■ Geuzenhof, Brielle: bouw in uitvoering van

30 sociale en 61 vrije sector huurwoningen.

■■ Facet (Fase 1), Krimpen aan den IJssel: bouw in

uitvoering van 8 sociale huurwoningen en 54

verpleeg huisplaatsen. Daarnaast 395 m² bedrijfs-

ruimte en 365 m² maatschappelijk vastgoed.

In fase 2, in aanbouw vanaf voorjaar 2011, worden

149 huurwoningen gerealiseerd.

■■ Gravin, Oud-Beijerland: bouw in uitvoering van

A-lijst. Projecten op de B- en C-lijst zijn nog niet toe-

gevoegd, wegens de onzekerheid waarmee deze

omgeven zijn. Het betreft zowel projectinhoudelijke

onzekerheid als onzekerheid over het al dan niet

voortgaan van de betrokken projecten.

De geraamde investeringen (× € 1 miljoen) in de

nieuwbouwproductie van de A-lijst staan in Tabel 8.

Tabel 7: Productie in de A-lijst, vanaf fase Voorlopig Ontwerp

nieuwbouw renovatie opgeleverd

DAEB Tweekamerwoningen 12 176 168

Drie- en vierkamerwoningen 317 20 30

Bedrijfsruimten 39 6 19

Verpleging en verzorging 96

Parkeerplaatsen 16

Niet-DAEB Drie- en vierkamerwoningen 821 101

Bedrijfsruimten 1.200 37

Parkeerplaatsen 42

66 sociale en 137 vrije sector huurwoningen,

42 verpleeghuisplaatsen, 2.800m² bedrijfsruimte

en 1.000m² maatschappelijk vastgoed.

■■ Stadsplein, Spijkenisse: aangekocht in 2010. Bouw in

uitvoering van 60 sociale en 11 vrije sector huur-

woningen en 90 m² bedrijfsruimte.

■■ Berlagehof, Rotterdam (Prins Alexander): bouw in

uitvoering van 22 sociale en 87 vrije sector huur-

woningen. Daarnaast 1.200 m² bedrijfsruimte.

■■ BuitenBan, Rotterdam (Hoogvliet): bouw in uit-

voering van 6 sociale en 105 vrije sectorhuur-

woningen. Daarnaast 4.200 m² bedrijfsruimte en

1.200 m² maatschappelijk vastgoed. Hierin komen

o.a. het deelgemeentekantoor, een vestiging van

de bibliotheek, winkels en een theater.

■■ Hoeksteen, Rotterdam (Prins Alexander): renovatie

in uitvoering van 196 sociale huurwoningen.

■■ Binnenhoftoren, Rotterdam (Prins Alexander):

101 in 2010 opgeleverde vrije sector huurwoningen

en 1.570 m² bedrijfsruimte.

■■ Rubroek, Rotterdam (Kralingen-Crooswijk): in 2010

opgeleverde renovatie van 168 tweekamerwoningen

en samenvoeging van 47 tweekamerwoningen naar

30 driekamerwoningen (allen sociale huur). In het

complex bevinden zich ook 1.350 m² bedrijfsruimte

en 1.480 m² maatschappelijk vastgoed, die deels zijn

gerenoveerd.

De nadruk in de onderhanden projecten ligt op de

bouw van niet-DAEB-woningen en op de rand-

gemeenten rond Rotterdam. Dit is overeenkomstig de

strategische doelen uit 2006. De toevoegingen aan de

portefeuille Verpleging en Verzorging bestaat geheel

44

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

be oordeeld, zoals de rol in de lokale woningmarkt en

de positie in de gehele portefeuille van de SOR. Ook

bij deze keuzes bepaalt het beleid zoals omschreven

in paragraaf 5.3 de kaders.

5.5.1

Klachten- en mutatieonderhoud

Het onderhoud van de woningvoorraad heeft

kwaliteits behoud tot doel. Het klachten­ en mutatie­

onderhoud is gericht op herstel in goede staat. Met

name bij het mutatieonderhoud heeft dat een functie

in de verhuurbaarheid van de woning. Het klachten­

onderhoud omvat nadrukkelijk niet het onderhoud

dat voor rekening van de huurder is. Dergelijk onder­

houd kan door de SOR georganiseerd worden, maar

dan wel voor rekening van de huurder.

5.5.2

Planmatig onderhoud

Het planmatig onderhoud is gericht op het onder­

houden en waar nodig vervangen van bouwdelen en

installaties. Dankzij de keuze voor onderhoudsarme

materialen is het onderhoud, in sectoraal opzicht,

beperkt. Een kenmerk echter van recente nieuwbouw

is dat er in toenemende mate met installaties wordt

gewerkt om de energieprestatie te verbeteren en om

het gebruiksgemak te verhogen. Het gevolg hiervan

is dat de lasten (onderhoudskosten en ­lasten)

ge durende de exploitatie op dit onderwerp hoger

worden. Het gebruik van deze installaties of de

vervanging van installaties door nieuwe verbeterde

varianten, leidt vaak tot hogere efficiëntie. Dit leidt

echter niet tot een andere woningwaardering. De

hierop gerichte wetgeving laat in ieder geval nog tot

de zomer van 2010 op zich wachten.

5.5.3

Onderhoud van de directe woonomgeving

De SOR beschikt bij veel complexen over binnentuinen

of daktuinen. Dit onderhoud wordt uitgevoerd binnen

de servicekosten en drukt daarmee niet op de begro­

uit verpleegplaatsen in Krimpen aan den IJssel en in

Oud­Beijerland. In beide gemeenten zijn bestaande

verzorgingshuizen gesloopt en worden nieuwe

verpleeg huizen gerealiseerd.

De locaties waar gebouwd wordt voldoen alle aan de

vereisten die de SOR stelt ten aanzien van de aan­

wezigheid van openbaar vervoer en winkelvoor­

zieningen. Afhankelijk van de locatie en het product

worden voorbereidingen getroffen voor samen werking

met zorginstellingen tijdens de exploitatie. Gezien

deze toekomstige samenwerking worden keuzes in het

project altijd met instemming van de beoogde samen­

werkingspartner gemaakt. De begeleiding van en con­

trole op deze keuzes worden gedaan door de interne

projectteams, waarin alle betrokken afdelingen tijdens

en na de projectfase vertegenwoordigd zijn.

5.4.3

Aan- en verkoop

Naast nieuwbouw en renovatie zijn aankoop en

verkoop de twee andere middelen voor de voorraad­

ontwikkeling. In 2010 is de verkoop voorbereid van

vier bestaande complexen en een complex in aan­

bouw. Aan het einde van het jaar was nog geen van

de verkopen gerealiseerd. In 2010 is één complex in

aanbouw aangekocht. In dit complex in Spijkenisse

bevinden zich 60 sociale huurwoningen en 11 vrije

sectorwoningen. Het complex is inbegrepen in de

bovengenoemde investeringen.

5.5 Behoud van woningkwaliteit

In het onderhoud van de woningen is het programma

van eisen richtinggevend. Bij renovaties wordt het als

uitgangspunt genomen, maar wordt tevens een

bedrijfsmatige afweging gemaakt als bepaalde ver­

eisten een dusdanig hoge investering vergen, dat de

investering in een te slechte verhouding komt te staan

tot de bedrijfswaarde. Hiervoor zijn geen absolute

kengetallen geformuleerd, omdat iedere investering

in een complex ook op andere merites wordt

45

B o

nder

nem

ings

vers

lag

drinkwaterinstallaties om legionellabesmetting te

voorkomen of op te lossen. Na enkele jaren waarin

veel besmettingen zijn geweest, laat 2010 zien dat de

installaties technisch op orde zijn en het beheer bijna

onder controle is. Er is één grote besmetting geweest

en enkele kleine besmettingen. De kwalificatie nage­

noeg wordt gemaakt, omdat de overdracht van het

beheer van gereinigde installaties aan de betrokken

gebouwbeheerders nog altijd een knelpunt is. Hoewel

de wet duidelijk lijkt, blijken er in de praktijk vaak

aangrijpingspunten om de afspraken te betwisten.

5.6 Huurprijsbeleid

Het huurbeleid van de SOR volgt het wettelijk kader

zoals dat voor de sociale huurwoningen geldt. Voor de

woningen boven de huurprijsgrens bestaat in principe

de vrijheid om afwijkend beleid vast te stellen, maar

de SOR kiest daar niet voor. Overwegingen die daarbij

een rol spelen zijn de balans in de voorraad en de

positie van het bezit in de markt. Wanneer de vrije

sector meer zou stijgen, zou het resultaat zijn dat er

een groeiend verschil ontstaat tussen beide segmenten

en daarmee dat het hoge segment de concurrentie

aangaat met commerciële verhuurders. Juist in dat

tussen segment is grote vraag en daar wil de SOR

een rol spelen.

Het is echter ook in dat segment waar, gezien de

naderende regelgeving als gevolg van de uitspraak

van de Europese Commissie, na 2010 die huishoudens

terecht zullen moeten komen die gezien hun inkomen

niet in de sociale sector gehuisvest mogen worden.

Maar de financiering van woningen in dat segment

wordt ook aanzienlijk duurder. Tevens wordt in 2011

de EPA (Energie Prestatie Advies) onderdeel van de

woningwaardering. Voor de SOR is dit alles aanleiding

om in 2011 het huur­ en harmonisatiebeleid te

herzien, gericht op optimalisatie van de huurop­

brengsten. Randvoorwaarde hierbij is dat harmoni­

satie geen ingrijpende gevolgen heeft voor de huidige

verhouding tussen sociale huur en geliberaliseerde

huur. Wel zal het tot gevolg hebben dat, indien markt­

ting. Bij dit onderdeel rekent de SOR ook de centrale

hallen en recreatieruimtes in de complexen. Ook hier­

voor geldt dat het (schoonmaak)onderhoud en de

glasbewassing uit de servicekosten worden betaald.

De directe omgeving van de complexen valt buiten

het vizier van de SOR, omdat er meestal sprake is van

direct aangrenzend openbaar gebied dat door de

gemeente wordt onderhouden. De huismeesters

houden toezicht op het ontstaan van eventuele

ob stakels in de directe omgeving van de complexen

en zorgen zo voor een ongestoorde en onbelemmerde

toegang tot de complexen. Toch worden bij enkele

recente grote projecten de tuinen en de directe

om geving meegenomen in het ontwerp en deels in

het onderhoud. Dit gebeurt in ieder geval bij de

projecten Ommeloop, Gravin en Berlagehof.

5.5.4

Realisatie van de onderhoudsbegroting

Bij de uitvoering van het onderhoud is de SOR binnen

de begroting gebleven. Op klachten­ en mutatie­

onderhoud is een overschrijding gemaakt van 30%.

Deze is gecompenseerd door een combinatie van aan­

bestedingsresultaten, resultaat uit de BTW­regeling

(wat in totaal ruim € 52.000,­ heeft opgeleverd sinds

het ingaan van de regeling op 1 oktober 2010) en

beperking van de activiteiten planmatig onderhoud.

In 2010 is voortgegaan met de aanpassing van de

brandveiligheid van gebouwen, met name in de intra­

murale portefeuille. Na controle door de brandweer en

de gemeente Rotterdam is gebleken dat op enkele

complexen acute actie nodig was om aan de nieuwste

brandveiligheidvereisten te kunnen voldoen. Deze

punten zijn direct opgepakt en afgerond. De opleve­

ring laat op zich wachten, doordat de gemeente geen

capaciteit levert om de oplevering te laten plaats­

vinden. Voor de komende drie jaar worden jaarlijks

twee tot drie complexen aangepakt, waarna de hele

portefeuille op het nieuwe vereiste niveau is.

Een tweede hoge kostenpost is de aanpassing van de

46

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

technisch mogelijk, de geliberaliseerde huurwoningen

een hogere huurstijging door gaan maken.

In 2010 is de huurverhoging conform het bestaande

beleid verwerkt. Daarnaast vindt in een beperkt aantal

complexen harmonisatie bij mutatie plaats. Dit heeft

met name te maken met een prijscorrectie naar aan­

leiding van verbetering of renovatie in het verleden,

waarbij de zittende huurder geen huurverhoging

berekend kreeg.

In Tabel 9 staat de verdeling van de woningvoorraad

over de verschillende prijssegmenten per gemeente.

Gezien de markt van de SOR, de seniorenmarkt waarop

zich haast zonder uitzondering één­ en tweepersoons­

huishoudens begeven, is voor de SOR de tweede aftop­

pingsgrens niet relevant in beleidsmatige zin. In 2010

bestonden alle huishoudens die een woning van de

SOR hebben gehuurd uit één of twee personen.

Het huurbeleid voor woningen in 2010 gaf de ruimte

voor een inflatievolgende verhoging van 1,2%.

Deze verhoging is op alle woningen toegepast, uit­

gezonderd de woningen in te slopen complexen. In de

huur contracten voor het bedrijfsonroerend goed is het

CPI over het voorgaande kalenderjaar de gehanteerde

index, in 2010 bedroeg deze 1,2%. Voor de huur­

contracten verpleging en verzorging is in 2010 ervoor

gekozen ook over te gaan op het CPI als te hanteren

index.

5.7 Verhuurbeleid

De SOR richt zich op de 55­plusser. Dit houdt in de

praktijk in dat woningen verhuurd worden aan huis­

houdens zonder kinderen waarvan de leden tenminste

55 zijn. Door deze keuze heeft de SOR zich kunnen

specialiseren wat betreft de vastgoedportefeuille, wat

betreft het dienstenpakket en vooral wat betreft de

expertise van haar medewerkers op die markt.

In de Stadsregio Rotterdam geldt de regionale huis­

vestingsverordening. Door de regionale spreiding van

het bezit ondervindt de SOR hinder van het bestaan

van een tweetal uitvoeringsorganisaties. Dit vereist

van de SOR dat, afhankelijk van de gemeente, op

andere wijze de administratieve processen worden

doorlopen. In 2010 is Krimpen aan den IJssel over­

gegaan op Woonnet Rijnmond als woonruimte­

verdeler, waarmee alleen nog het bezit van de SOR op

Voorne Putten via een separate route wordt aan­

geboden. In 2010 was aanvankelijk aangekondigd dat

de corporaties op Voorne Putten met ingang van 1 juli

2011 hun woningen via Woonnet Rijnmond zouden

aanbieden. Inmiddels is duidelijk geworden dat deze

overstap is uitgesteld tot 1 januari 2012.

De regionale huisvestingsverordening is gestoeld op

het aanbodmodel en heeft als uitgangspunt dat waar

mogelijk geen beperkingen worden gesteld aan de

woningzoekenden die in aanmerking willen komen

voor de vrijkomende sociale huurwoningen (voor­

waardevrij aanbieden). Omwille van leefbaarheid

bestaat de mogelijkheid om voor een deel van het vrij­

komend bezit hiervan af te wijken (Volkshuisvestelijk

Labelen of Lokaal Maatwerk). Een laatste mogelijk­

heid is directe bemiddeling, waarbij de woning niet

geadverteerd wordt, maar rechtstreeks aan een kan­

didaat wordt verhuurd. Deze methode wordt vooral

gebruikt voor de huisvesting van bijzondere groepen,

bij de SOR met name kandidaten met een zorgindica­

tie of een urgentie.

Tabel 9: Voorraad per 31-12-2010

Gemeente Tot € 357,37 Tot € 511,50 Tot € 647,53 Vanaf € 647,53 Totaal

Brielle 0 73 13 29 115

Oud­Beijerland 1 0 0 0 1

Rotterdam 476 2.638 619 647 4.380

Westvoorne 0 50 22 80 152

Totaal 477 2.761 654 756 4.648

47

B o

nder

nem

ings

vers

lag

ordening zouden vallen. In de komende jaren worden

hier enkele honderden woningen gebouwd, waarvan

ongeveer een derde in de sociale sector.

In Tabel 11 zijn de verhuurresultaten weergegeven,

conform bijlage E van de BBSH­verantwoording aan

het ministerie van VROM, waarbij inkomen, leeftijd en

omvang van het huishouden relevant zijn voor de

beoordeling van de passendheid van de huisvesting.

De hoeveelheid verhuringen is groter dan het hier­

boven genoemde aantal aanbiedingen. Het verschil is

te verklaren door verhuringen buiten het werkings­

gebied van Woonnet Rijnmond en de verhuur van vrije

sectorwoningen.

Omdat de SOR zich richt op de huisvesting van uit­

sluitend 55­plussers, kiest de SOR ervoor om bij de vrij­

komende woningen altijd 55 jaar als minimum leeftijd

te adverteren. Reden hiervoor is dat het beheermodel

van de SOR, de investeringen in de woningen en de

samenwerking met zorginstellingen alle gericht zijn

op het beschikbaar hebben van woningen waarin zorg

geleverd kan worden aan klanten die dat nodig

hebben, hetzij direct bij verhuring hetzij op termijn.

Via Woonnet Rijnmond zijn 339 advertenties geplaatst

c.q. directe bemiddelingen aangemeld. De verdeling

over de categorieën staat in Tabel 10. In sommige

gevallen is een herhaalde actie nodig om tot verhuring

te komen. Naast de in deze tabel opgenomen cijfers

zijn ook nog vele verhuringen gedaan in de vrije sector.

Het totaal van alle verhuringen staat in Tabel 11.

Tabel 10: Verdeling aanbiedingscategorieën

Aantal aanbiedingen

Voorwaardevrij: 0 (0%)

Volkshuisvestelijk Labelen: 245 (72%)

Lokaal Maatwerk: 14 (4%)

Directe Bemiddeling: 80 (24%)

Behalve in de Stadsregio Rotterdam heeft de SOR ook

bezit in de Hoeksche Waard, die geen deel uitmaakt

van de Stadsregio Rotterdam. Ten aanzien van de

regelgeving vindt overleg plaats hoe daar de woon­

ruimteverdeling te gaan regelen. In 2010 had de SOR

nog geen zelfstandige sociale huurwoningen in de

Hoeksche Waard die onder een huisvestingsver­

Tabel 11: Passendheid van de verhuringen (BBSH Bijlage E)

Aantal personen Leeftijd Jaarinkomen Tot € 357,37 Tot € 511,50 v.a. € 511,50 Totaal

Eenpersoons tot 65 jaar ≤ € 20.975 10 60 9 79

> € 20.975 8 14 13 35

vanaf 65 jaar ≤ € 19.800 5 70 55 130

> € 19.800 2 21 59 82

Tweepersoons tot 65 jaar ≤ € 28.475 3 7 3 13

> € 28.475 3 6 19 28

vanaf 65 jaar ≤ € 27.075 1 34 21 56

> € 27.075 0 12 65 77

32 224 244 500

Uit de bereikte verdeling van voornamelijk lagere

inkomens in de goedkopere woningen blijkt dat het

beroep op de huurtoeslag beperkt is. In 18% van de

verhuringen is desondanks sprake van zogenaamde

dure scheefheid. De toets of een huishouden bij de

SOR een woning werkelijk kan betalen, wordt niet

alleen op het inkomen, maar ook op het beschikbare

vermogen uitgevoerd. Met name de verhuur van

woningen in de vrije sector gebeurt aan huishoudens

die een eigen woning hebben verlaten en daarmee

vermogen beschikbaar hebben gemaakt. Daarmee is

dure scheefheid niet per definitie niet passende huis­

vesting.

48

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

name die bewoners te ondersteunen voor wie het in

contact blijven met de buren, de wijk, moeilijker

wordt. De inzet is drieledig:

■■ Activering van de bewoners.

■■ Bevordering van het leefklimaat in het complex.

■■ Aansluiting behouden bij de woonomgeving.

Het risico op vereenzaming wordt met het ouder

worden groter en met deze inzet verwacht de SOR dit

te voorkomen. Een belangrijke drager voor deze inzet

is de recreatiezaal die in de meeste wooncomplexen

aanwezig is, waarin door de bewoners activiteiten

georganiseerd worden. De SOR kiest de positie van

het ondersteunen van zelfwerkzaamheid, door de

oprichting van bewoners­ of activiteitencommissies te

stimuleren. Het verschil tussen beide bestaat eruit dat

de bewonerscommissie een formele positie heeft in

het kader van de Overlegwet.

Waar de zelfwerkzaamheid niet voldoende is, de leef­

baarheid te veel achteruit gaat en de behoefte aan

activiteit groot is, wordt gekozen voor de inschakeling

van welzijns­ of zorgpartners, om de activiteit een

impuls te geven. Uiteindelijk is voor de gezondheid en

het welzijn van met name de bewoners die hun vitali­

teit achteruit zien gaan, een aanbod van contact,

vertier en beweging de beste remedie voor het

behoud van levenskracht. Het bevorderen van de

onderlinge contacten bevordert ook de leefbaarheid

in het complex.

Voor situaties waarin gerenoveerd of gesloopt wordt,

heeft de SOR een verhuiskostenvergoeding in over­

eenstemming met de daartoe geldende wettelijke

Tabel 12: Specificatie verhuringen

Tot € 357,37 Tot € 511,50 v.a. € 511,50 Totaal Scheefheid

Lage inkomens 19 171 88 278 56% 18% “duur scheef”

Hoge inkomens 13 53 156 222 44% 3% “goedkoop scheef”

Eenpersoons 25 165 136 326 65% 20%

Tweepersoons 7 59 108 174 35%

Tot 65 jaar 24 87 44 155 31%

Vanaf 65 jaar 8 137 200 345 69%

Totaal 32 224 244 500

5.8 Maatschappelijk beleid en leefbaarheid

De SOR onderscheidt in haar maatschappelijke opgave

drie partijen die van direct belang zijn voor het

uit voeren van haar strategie: bewoners, zorg­ en

welzijnsinstellingen, overheden.

5.8.1

Bewoners

Bewoners van de SOR worden op beleidsmatige

onderwerpen betrokken via het HPF. Het HPF is een

zelfstandige vereniging van de aangesloten bewoners­

commissies van complexen en bestaat uit door de

leden gekozen bestuursleden. Het HPF is voor de SOR

de overkoepelende gesprekspartner in de zin van de

Overlegwet, waarmee beleidsmatige onderwerpen

worden besproken. Bijvoorbeeld de jaarverslaglegging

en de ontwikkeling van de SOR, besluiten in de sfeer

van renovatie, sloop/nieuwbouw of verkoop met

ingrijpende gevolgen voor de totale portefeuille van

de SOR. Dit biedt de mogelijkheid voor het HPF om

adviezen over belangrijke ingrepen in wooncom­

plexen af te stemmen met de betreffende bewoners­

commissie, die eveneens een zelfstandige adviesrol

heeft. Voor het overige kan het HPF als klankbord en

adviseur fungeren voor de bewonerscommissies in de

complexen, zonder inhoudelijk belanghebbende te

worden.

In de leefomgeving van de bewoners kiest de SOR

voor een beheermodel dat erop gericht is om met

49

B o

nder

nem

ings

vers

lag

In vijf complexen is in het najaar van 2009 gestart met

een pilot in het kader van lokaal maatwerk, waarbij de

bewonerscommissie betrokken is bij de voordracht van

kandidaten bij mutaties. In drie andere complexen

worden woningen aangeboden met voorrang voor

wijkbewoners. Het doel is het sociale netwerk van

nieuwe bewoners in de directe omgeving te behouden

en dit netwerk te betrekken bij het complex. Dit wordt

bereikt door gerichte werving van kandidaten die

actief willen bijdragen aan de sociale omgeving in en

om het complex. In september 2010 is een tussen­

evaluatie gehouden. Door het beperkte aantal

mu taties in de betreffende gebouwen zijn hieruit nog

geen duidelijke resultaten te rapporteren. De betrok­

ken commissies zijn echter voldoende enthousiast om

door te gaan. De pilot loopt door tot eind 2011.

5.8.2

Relaties zorg- en welzijnssector

De SOR heeft met elf instellingen huur­ en samen­

werkingsovereenkomsten. Deze overeenkomsten

hebben betrekking op verzorgings­ en verpleeg­

huizen, op de levering van extramurale zorg in zelf­

standige woningen en op welzijnsondersteuning in de

complexen. Zie Tabel 13 op de volgende pagina.

regeling. Met ingang van 1 maart 2010 bedroeg de

maximale vergoeding bij verhuizing als gevolg van

renovatie of sloop € 5.327,­. Bij verhuizen naar een

wisselwoning kent de SOR een toeslag toe ter hoogte

van 10% van de verhuiskostenvergoeding. Bij renova­

tie van een complex waarbij niet verhuisd wordt, keert

de SOR een ongeriefsvergoeding uit.

De SOR heeft zes vergaderingen gehad met het HPF. In

2010 stond met name de voorbereidende discussie

over het nieuwe ondernemingsplan op de agenda. In

het kader daarvan heeft het HPF een voorlopig en

voorwaardelijk positief advies afgegeven over de ver­

koop van complexen en van afzonderlijke nieuwbouw­

woningen. Met het HPF is daarnaast overlegd over:

■■ Jaarverslag SOR 2009.

■■ Gezamenlijke samenwerkingsafspraken van

corporaties met de gemeente Rotterdam.

■■ Servicekosten: onder meer verdeling van huis­

meesterkosten, kwaliteit schoonmaak en de discussie

over het doorberekenen van begeleidingskosten

voor het inkoopbeleid.

■■ Huur­ en harmonisatiebeleid.

■■ Evaluatie van lokaal maatwerk.

■■ Faciliteren door de SOR van de communicatie met de

achterban van het HPF.

Het HPF bestaat per einde 2010 uit zeven leden (zie

Bijlage 1) en heeft een eigen begroting en jaarplan.

De SOR bekostigt het HPF en de hierna genoemde

bewonerscommissies.

De SOR heeft per einde 2010 49 wooncomplexen in

beheer, waarvan er in 28 een bewonerscommissie en

in zes een activiteitencommissie actief is. Zowel de

bewonerscommissies als de activiteitencommissies

ont vangen een vergoeding. In de overige complexen

slaagt de SOR er niet in om een commissie op te

richten, wat meestal samenhangt met de reeds hoge

gemiddelde leeftijd van de bewoners. In de gebouwen

waar geen bewonerscommissie actief is, wordt in de

vereiste participatie voorzien door een jaarlijkse

be wonersvergadering. Samen met het HPF wordt

onderzocht hoe (op te richten) bewonerscommissies

verder ondersteund kunnen worden.

Met twee instellingen wordt regulier op directieniveau

overlegd, waarbij de samenwerkingsstrategie

be sproken wordt. In 2010 gebeurde dit voortdurend

onder het lastige gesternte van nog altijd “aanstaande

regelgeving” vanuit het ministerie van VWS voor de

zorginstellingen, die maar niet omgezet wordt in

definitieve regelgeving. Tegelijkertijd vindt verdere

aanscherping plaats van de indicering van AWBZ­

zorg aan cliënten, wat voor de zorginstellingen de

exploitatie lastiger haalbaar maakt. In de praktijk leidt

dit tot zichtbare twijfel in besluitvorming en keuzes

die samenwerkingspartijen maken.

Door de SOR ingeschakelde welzijnsondersteuning

vindt in een aantal complexen plaats, om redenen

zoals in de vorige paragraaf zijn genoemd. De SOR

gaat over tot het inschakelen (en daarmee sub sidiëren)

50

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

Tabel 13: Overzicht samenwerking in wonen, welzijn en zorg

Samenwerkingsovereen-komsten t.b.v. (AWBZ)zorg

Samenwerking in welzijnsondersteuning Verzorgings- en verpleeg-

huizen4Zorg- en/of Welzijnsinstelling

Complexen Zelfstandige woningen

Complexen Zelfstandige woningen

Bijdrage SOR2 Bijdrage per woning3

Aafje 7 539 3 271 € ­ € ­ 3

Argos 1 65 1 65 € ­ € ­ ­

Careyn1 1 201 ­ ­ € ­ € ­ ­

Catharinastichting 1 152 2 353 € 12.000 € 78,95 2

Humanitas 3 412 3 412 € 24.000 € 72,29 ­

Laurens 6 669 3 165 € 36.000 € 276,92 4

MOB ­ ­ 1 43 € 2.550 € 59,30 ­

Pameijer ­ ­ 1 142 € 60.000 € 422,54 ­

Sonneburgh 2 189 2 189 € ­ € ­ 3

Thermiek ­ ­ 5 566 € 37.280 € 88,13 ­

Zorggroep Rijnmond

11 762 10 620 € 65.500

€ 199,70

7

32 2.989 31 2.826 € 237.330,00 € 153,12 19

1 Het betreft hier een voorgenomen samenwerking in een complex in ontwikkeling.2 De bijdrage wordt niet op alle complexen gegeven. 3 De bijdrage per woning is de totaalbijdrage gedeeld door de ontvangende complexen.4 Naast de hier genoemde aantallen heeft de stichting Steinmetz/De Compaan servicecentrum Rubroek in beheer.

In dit centrum bevinden zich 195 zelfstandige woningen en 140 verzorgingsplaatsen.

van welzijnsondersteuning in complexen waar het niet

meer met de eigen medewerkers te organiseren is. Het

doel is uiteindelijk ervoor te zorgen dat het leef­

klimaat binnen de complexen dusdanig is dat mensen

er graag willen wonen. In enkele situaties sluiten de

leefstijlen van de bewoners niet goed bij elkaar aan,

wat zijn oorsprong heeft in sterk uiteen lopende

culturele of maatschappelijke achtergronden.

In één complex werkt de SOR samen met stichting

Pameijer. In twintig woningen worden cliënten onder

begeleiding van Pameijer gehuisvest. Dit project is

gericht op het weer zelfstandig gaan wonen van

mensen vanuit een institutionele omgeving. Pameijer

ondersteunt daarbij het woon­ en leefklimaat in het

complex, omdat de sociale samenhang daar ontbrak.

De resultaten zijn goed: er zijn minder conflicten, veel­

vuldiger contacten tussen bewoners en er is weer een

bewonerscommissie actief.

In 2010 zijn er de volgende ontwikkelingen geweest:

■■ De financiering en organisatie van individuele

persoonsalarmering blijken met zorgpartners

moeilijk rond te krijgen. De inzet van door de SOR

gerealiseerde domotica in vier complexen (met

beeld verbinding via een alarmcentrale) loopt

hierdoor vertraging op en blijft achter bij de

doel stellingen. Het leidt tot beperkte kwaliteit in

relatie tot het beoogde aanbod.

■■ Bezuinigingen op de AWBZ en WMO hebben geleid

tot een verminderd aanbod van welzijnsonder­

steunende activiteiten. De verwachting is dat de

zorgvraag hierdoor zal toenemen. Een aanvraag

voor een startsubsidie op dit vlak in Brielle, in

samen werking met de Catharinastichting, is uit­

eindelijk afgewezen. In twee deelgemeenten heeft

het geleid tot de aangekondigde sluiting van het

diensten centrum. De SOR heeft door een sub­

stantiële huurverlaging in één deelgemeente de

definitieve sluiting van een voor ouderen belangrijk

dienstencentrum voor komen.

51

B o

nder

nem

ings

vers

lag

Een doorsnede uit de resultaten die de SOR heeft

geboekt in 2010:

■■ Met zorginstelling Aafje is overleg gaande om de

dienstverlening in De Nieuwe Plantage beter bij de

bewoners onder de aandacht te brengen en wordt

de mogelijke wisselwerking onderzocht met het

nabijgelegen zorgcentrum van Aafje.

■■ Met Thermiek, die een groot activiteitenaanbod

levert voor senioren in Abtshove en de omliggende

wijk (Overschie), zijn afspraken voorbereid die de

wederzijdse prestaties helder maken. Ondertekening

wordt verwacht in het eerste kwartaal 2011.

■■ In Delfshaven loopt het project “Van binnen naar

buiten en van buiten naar binnen”, waarmee vrij­

willigers worden gezocht om specifieke activiteiten

voor Javaanse, Turkse en Marokkaanse ouderen te

organiseren. De SOR ondersteunt dit project vanuit

haar aanwezigheid in De Schans, in samenwerking

met Laurens.

■■ De samenwerking met Zorggroep Rijnmond in de

Lombarde verloopt naar grote tevredenheid van alle

betrokkenen. Tussen Zorggroep Rijnmond en de SOR

is er overeenstemming om meer te gaan bouwen op

de zelfwerkzaamheid van de bewoners.

5.8.3

Relaties gemeente, regio, rijksoverheid

De SOR beheert en ontwikkelt vastgoed in zes

gemeenten. Vijf daarvan (Rotterdam, Krimpen aan

den IJssel, Brielle, Westvoorne en Spijkenisse) liggen in

de WGR+­regio Stadsregio Rotterdam. De zesde

gemeente, Oud­Beijerland, ligt in de Hoeksche Waard,

waar in nog twee gemeenten initiatieven lopen:

Cromstrijen (kern Numansdorp) en Korendijk (kern

Zuid­Beijerland).

De SOR onderhoudt geen reguliere contacten met de

Stadsregio Rotterdam. Het beleid van de regio met

name voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen

is desondanks van invloed op de activiteiten van de

SOR. De Stadsregio had tot en met 2009 een subsidie­

regime, waarmee een aantal rijks­ en provinciale geld­

stromen is samengevoegd ter bevordering van de

realisatie van sociale woningbouw en functiewijziging

van locaties. Mede als gevolg van twijfels over de

effectiviteit zoekt de Stadsregio voor een toekomstig

subsidieregime naar een andere wijze van sub­

sidiëring. De discussie met de Stadsregio wordt

gevoerd door Maaskoepel. Beide partijen zijn in 2010

in onderhandeling geweest over woningmarkt­

afspraken die in 2011 tot een nieuw beleidskader

moeten leiden, waarbinnen gemeenten en corporaties

gaan opereren.

Met de gemeente Rotterdam vindt regulier overleg

plaats op het niveau van de directies van de dS+V en

OBR, wat periodiek wordt opgeschaald tot bestuurlijk

overleg, in aanwezigheid van de wethouder belast met

de portefeuille Wonen. Daarnaast vindt in het kader

van de Vogelaarwijken periodiek een overleg plaats

tussen de wethouder en de bestuurders van de Rotter­

damse corporaties. Het overleg met de gemeente Rot­

terdam, zowel op directie­ als op bestuurlijk niveau

heeft tot doel uitvoering te geven aan de gemeente­

lijke woonvisie. De gemeente Rotterdam werkt dit uit

in een uitvoeringsprogramma en leunt daarbij nadruk­

kelijk op de woningcorporaties. De bijdrage van de

SOR aan de woonvisie vertaalt zich met name op de

realisatie van voor senioren geschikte woonvormen.

De nadruk lag tot en met 2009 sterk op de productie­

cijfers. Op het gebied van de sociale en maatschappe­

lijke prestaties had de gemeente Rotterdam een aan­

merkelijk minder concreet programma. De in 2010

voorbereide samenwerkingsafspraken tussen de

corporaties en de gemeente zullen meer invulling

geven aan de maatschappelijke doelen. Omdat de

afspraken pas zeer laat overeengekomen zijn, hebben

zij nog geen invloed gehad op de plannen van de SOR

voor 2011.

In 2010 is voortgang geboekt in de aanwezigheid van

de SOR in de woonservicegebieden, een traject dat

vanuit de dienst SoZaWe wordt gecoördineerd. De

SOR kiest ervoor om binnen dit traject haar bijdrage

aan de ontwikkeling van de woonservicegebieden te

concentreren. De SOR neemt per einde 2010 deel aan

52

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

is, een prettig verblijf in een druk gebruikt park, waar

tot op heden geen horeca­ of andere ruimte is. Als

grootste verhuurder in Blijdorp vindt de SOR het van

belang dat het verblijf in het park ook voor de eigen

bewoners aangenaam moet zijn. De ontwikkeling is

in 2010 vertraagd, doordat verschil van inzicht is

ontstaan tussen de SOR en de deelgemeente over de

invulling van het project, tijdens de exploitatiefase.

In 2010 zijn in het kader van de Vogelaarwijken kosten

gemaakt op het gebied van sociale uitgaven, gericht

op de ondersteuning van bewoners en de aansluiting

bij de omliggende buurt. Hieraan is behoefte gezien

de verminderde vitaliteit en mobiliteit van de

be woners van de complexen. Met de ondersteuning

wordt effect beoogd ten aanzien van de activering

van senioren en de bevordering van mantelzorg.

vier van de zestien door de gemeente benoemde

woonservicegebieden, waarbij de aard en inhoud in

ieder van de gebieden een ander karakter heeft.

Enerzijds doet dit recht aan de specifieke lokale

situatie, anderzijds blijft de vraag onbeantwoord op

welk niveau resultaten en effecten dusdanig gemeten

worden dat de bijdrage aan het gemeentelijk beleid

inzichtelijk wordt. Voor de SOR is de veelheid aan

initiatieven aanleiding geweest om voor 2011 de

beleidskracht op deze portefeuille uit te breiden.

Ook in de randgemeenten rond Rotterdam vinden

vergelijkbare initiatieven plaats. In Brielle en in

Oud­Beijerland zijn stuurgroepen actief, die de verant­

woordelijkheid hebben inhoud te geven aan woon­

zorgzonering. Voor de SOR betekent het dat de

nieuwbouwprojecten Ommeloop en Geuzenhof het

hart kunnen gaan vormen van een woonzorgzone in

Brielle. Voor Oud­Beijerland liggen het project de

Gravin en de ontwikkeling ter plaatse van de oude

Bijlschool ieder in het hart van een woonzorgzone.

Voor beide gemeenten geldt dat het te bieden

programma en de te dragen kosten nog verdere uit­

werking behoeven. De SOR beschouwt de initiatieven

als allianties, waarbij de rol van de SOR bestaat uit

vastgoedeigenaar en deskundige op het gebied van

woonzorgcomplexen met jarenlange ervaring in het

samenwerken met zorginstellingen. Het nut van de

woonzorgzones bestaat uit het ontstaan van een net­

werk van organisaties en activiteiten waar ook onze

huurders baat bij hebben. Een evaluatie van de aan­

wezigheid en effectiviteit van de SOR in de woonzorg­

zones zal in 2011 plaatsvinden.

De SOR heeft bezit in vier van de zeven Rotterdamse

Vogelaarwijken: Rotterdam West, Rotterdam Noord,

Vreewijk en Overschie. In tegenstelling tot de eerste

twee jaren heeft de SOR in 2010 geen fysieke

in vesteringen meer gedaan, omdat de benodigde

investeringen in de betrokken complexen reeds

gedaan zijn. In Blijdorp, aangrenzend aan Vogelaar­

wijk Rotterdam Noord, bereidt de SOR de Thee­

schenkerij Vroesenpark voor. Deze voorziening biedt,

in een omgeving waar de vergrijzing fors te noemen

53

De SOR heeft ongeveer 20 verzorgings­ en verpleeg­

huizen in haar portefeuille. Dit type vastgoed, meestal

gebouwen met een capaciteit van 100 tot 150 plaatsen,

wordt als geheel verhuurd aan een zorginstelling, die

er haar cliënten in huisvest. Met de veranderingen in

de AWBZ­wetgeving en de veranderende klant wensen,

is deze grootschalige vorm van huisvesting van AWBZ­

cliënten steeds minder in trek.

In onze nieuwe woonzorggebouwen realiseren we

kleinschalige zorg­ of verpleeghuizen. Dit sluit beter

aan bij de verwachtingen van de cliënten en hun

familie en mantelzorgers. En het geeft invulling aan

de ontwikkelingen die zich voltrekken in de zorg­ en

verpleegsector.

Op deze pagina’s wordt het verschil in schaalgrootte

treffend in beeld gebracht tussen de Burcht en de

Oranjehof. De Burcht als ouder, grootschalig gebouw,

de Oranjehof als onderdeel van het woonzorgcomplex

de Lombarde.

1964 ­ De Burcht, Rotterdam Alexander

2008 ­ Oranjehof, Rotterdam­Lombardijen

Zorg

Zorg

1964

De burcht

2008

oranjehof

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

58

Cfinancieel verslag

6 Jaarrekening 59

6.1 Geconsolideerde jaarrekening 60

Geconsolideerde balans per 31 december 2010 60

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 62

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2010 63

6.2 Algemene toelichting 64

6.2.1 Regelgeving 64

6.2.2 Grondslagen voor consolidatie 64

6.2.3 Grondslagen voor waardering activa en passiva 64

6.2.4 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 65

6.2.5 Toelichting op de bedrijfswaarde 66

6.3 Kengetallen Groepsrekening SOR 2006-2010 67

C f

inan

ciee

l ver

slag

59

6jaarrekening

60

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

6.1 Geconsolideerde jaarrekening

Geconsolideerde balans per 31 december 2010

Activa 2010 2009

Vaste activa

Materiële vaste activa

Onroerende zaken in exploitatie 583.038.535 549.527.334

Onroerende zaken in ontwikkeling 108.746.226 92.587.583

Roerende zaken in exploitatie 2.144.151 2.034.112

Roerende zaken ten dienste van de exploitatie 1.184.755 1.074.279

Subtotaal materiële vaste activa 695.113.667 645.223.308

Financiële vaste activa

Geactiveerde derivaatkosten 2.468.953 1.412.094

Deelnemingen ­ ­

Hypothecaire lening u/g Vechtstroom IV 548.930 155.000

Overige financiële vaste activa ­ 3.403

Subtotaal financiële vaste activa 3.017.883 1.570.497

Subtotaal vaste activa 698.131.550 646.793.806

Vlottende activa

Kortlopende vorderingen

Te ontvangen belastingen ­ 7.899

Huurdebiteuren 187.519 182.971

Overige vorderingen 1.429.905 1.162.297

Overlopende activa 1.987.357 936.767

Subtotaal kortlopende vorderingen 3.604.781 2.289.934

Liquide middelen 71.770.379 81.465.839

Subtotaal vlottende activa 75.375.159 83.755.773

Totaal activa 773.506.709 730.549.579

P.M. Nog te ontvangen leningen 110.000.000 50.000.000

Uitstaande opdrachten onroerende zaken in ontwikkeling 99.914.000 97.836.000

Geconsolideerde balans per 31 december 2010

Passiva 2010 2009

Groepsvermogen

Kapitaal 45 45

Overige reserve 79.584.847 74.322.149

Subtotaal groepsvermogen 79.584.893 74.322.194

Egalisatierekeningen

BWS ­ 2.133.567

Voorzieningen

Voorzieningen negatieve waarde derivaten 486.293 1.044.151

Langlopende schulden

Leningen overheid 11.911.763 15.590.004

Leningen kredietinstellingen 638.736.268 561.912.994

Overige langlopende leningen ­ 36.990.000

Afkoop renteconversie leningen 19.521.952 20.916.952

Waarborgsommen 48.615 37.695

Overige langlopende schulden 388.264 206.481

Subtotaal langlopende schulden 670.606.861 635.654.126

Kortlopende schulden

Vooruit ontvangen huren 236.869 276.249

Schulden aan leveranciers 9.250.843 5.498.739

Belastingen en premies sociale verzekeringen 1.832.670 1.480.951

Overige schulden 1.110.108 996.503

Overlopende passiva 10.398.171 9.143.098

Subtotaal kortlopende schulden 22.828.661 17.395.540

Totaal passiva 773.506.709 730.549.579

P.M. Met financiers overeengekomen leningen 110.000.000 50.000.000

Aangegane verplichtingen onroerende zaken in ontwikkeling 99.914.000 97.836.000

61

C f

inan

ciee

l ver

slag

62

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010

2010 2009

Bedrijfsopbrengsten

Huren 48.370.286 46.416.820

Vergoedingen 6.860.967 6.929.093

Overheidsbijdragen 2.328.369 405.443

Verkopen onroerende zaken ­ ­

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf 1.318.155 1.277.050

Overige bedrijfsopbrengsten 1.497.061 707.626

Subtotaal bedrijfsopbrengsten 60.374.838 55.736.032

Bedrijfslasten

Afschrijvingen 8.733.602 7.948.886

Overige waardeveranderingen (im)materiële activa 1.115.679 ­

Salarissen, sociale lasten en pensioenen 5.809.977 5.367.244

Lasten onderhoud 5.095.341 5.335.041

Overige bedrijfslasten 12.759.072 10.697.444

Subtotaal bedrijfslasten 33.513.671 29.348.615

Bedrijfsresultaat 26.861.167 26.387.418

Financiële baten en lasten

Rentebaten 7.073.266 4.683.270

Waardeveranderingen van financiële vaste activa 1.614.717 ­2.759.550

Rentelasten ­30.286.452 ­26.467.491

Renteresultaat -21.598.469 -24.543.771

Groepsresultaat 5.262.698 1.843.647

C f

inan

ciee

l ver

slag

63

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2010 (indirecte methode) bedragen × € 1.000,­

2010 2009

Kasstroom uit operationele activiteiten

Bedrijfsresultaat 26.861 26.387

Aanpassingen voor:

Afschrijvingen 8.734 7.944

Vrijval/dotatie egalisatierekeningen en voorzieningen ­2.134 ­271

Veranderingen in werkkapitaal:

Vorderingen ­1.315 463

Kortlopende schulden 5.433 ­696

Overige ­905 ­21

Kasstroom uit bedrijfsoperaties 36.674 33.806

Ontvangen interest 7.073 4.683

Betaalde interest ­30.113 ­27.862

Kasstroom uit operationele activiteiten 13.634 10.627

Investeringen in materiële vaste activa ­59.090 ­61.555

Desinvesteringen in materiële vaste activa ­ ­

-59.090 -61.555

Investeringen in financiële vaste activa ­394 ­

Desinvesteringen in financiële vaste activa ­ 892

Kasstroom uit investeringsactiviteiten -59.484 -60.663

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) 59.750 150.002

Aflossing langlopende schulden ­23.595 ­22.099

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 36.155 127.904

Toename/afname geldmiddelen -9.695 77.867

64

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

6.2 Algemene toelichting

6.2.1

Regelgeving

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in over­

eenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9

Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen

voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad

voor de Jaarverslaggeving.

6.2.2

Grondslagen voor consolidatie

De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en

vennootschappen zijn:

■■ SOR Holding B.V. (100%)

■■ SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (100%)

■■ SOR Senior Village Numansdorp B.V. (100%)

6.2.3

Grondslagen voor waardering activa en passiva

De gehanteerde grondslagen van waardering en

resultaats bepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van

voorgaand jaar.

Materiële vaste activa

Onroerende Zaken in Exploitatie

De investeringen in complexen worden gewaardeerd

tegen verkrijgings­ of vervaardigingsprijs onder aftrek

van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting

duurzame) bijzondere waardeverminderingen.

Onroerende zaken in ontwikkeling

Dit betreffen complexen in aanbouw of renovatie die

worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toe­

gerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde

van voorbereiding, toezicht en directievoering onder

aftrek van een bijzondere waardevermindering uit

hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling

van de bijzondere waardevermindering worden de

boekwaarde en de reële waarde van de kasstroom­

genererende eenheid waartoe de onroerende zaken

gaan behoren betrokken.

Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De

geacti veerde rente wordt berekend tegen de gemid­

delde rentevoet over het totale vermogen. Af schrijving

vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in

exploitatie zijn genomen.

Roerende zaken in exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de

exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschaf­

waarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen.

De roerende zaken in exploitatie betreffen activa waar­

van de rente en afschrijving ten laste van de service­

kosten worden gebracht.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de

exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde

verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen

volgens het lineaire systeem.

Financiële vaste activa

Geactiveerde Derivaatkosten

Om in de komende jaren in onze financieringsbehoefte

te voorzien en daarbij nu al de risico’s voor de SOR te

beperken is een aantal rentederivaten afgesloten. De

betaalde premies van deze “Average Rate Caps” zijn

geactiveerd en worden gedurende de looptijd ten laste

van het renteresultaat afgeschreven te beginnen bij de

startdatum van de looptijd.

Overige financiële vaste activa

Deze post omvat verstrekte leningen en overige vorde­

ringen. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd

tegen reële waarde. Bijzondere waardeverminderingen

worden in mindering gebracht op de reële waarde en

direct verantwoord in de winst­en­verliesrekening.

Kortlopende activa en vorderingen

Waardering van alle kortlopende vorderingen

geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend

met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid

voor zover van toepassing.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en

deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maan­

den. Eventuele rekening­courantschulden bij banken

worden opgenomen onder kortlopende schulden.

Groepsvermogen

Het groepsvermogen bestaat uit het kapitaal en

overige reserves

Egalisatierekening BWS

Dit is een egalisatierekening waarop de totale subsidie

in het kader van het Besluit Woninggebonden Subsidies

is gepassiveerd. De jaarlijkse vrijval van de subsidie­

baten, ten gunste van de exploitatie, wordt ten laste

van deze reserve gebracht.

Voorziening negatieve waarde derivaten

Deze voorziening is getroffen voor de negatieve

marktwaarde van het ineffectieve deel van onder

kostprijs­hedge­accounting gewaardeerde derivaten.

Langlopende schulden

Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen

reële waarde.

Afkoop renteconversie

In december 2007 heeft voor een deel van de

leningen portefeuille ad € 259.000.000,­ renteconversie

plaats gevonden. Als onderdeel van deze transactie

heeft de SOR een bedrag van € 23.706.952­, ont­

vangen. Dit bedrag wordt naar rato van de gemid­

delde resterende looptijd van de leningen (=17 jaar) in

de komende jaren verwerkt in het resultaat.

Kortlopende Schulden

Kortlopende schulden en passiva worden gewaardeerd

op nominale waarde.

6.2.4

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de

opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de

kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op

transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij

zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn.

Opbrengsten

Huren

De exploitatie van verzorgingshuizen en verpleeg­

huizen, alsmede een klein gedeelte van de complexen

met servicewoningen gebeurt door andere stich tingen,

die de gebouwen huren van de SOR. Met deze

stichtingen is een beheervergoeding overeen gekomen.

Vergoedingen

Vergoedingen zijn de bedragen die huurders boven

de (netto) huurprijs betalen voor bijvoorbeeld boilers,

schoonmaak, huismeester enzovoort.

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de vrijval uit de egalisatie­

rekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen

opgenomen.

Bedrijfslasten

Afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa en goodwill

worden gebaseerd op basis van de verkrijgings­ of

vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats

volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire

methode op basis van de geschatte economische

levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt

geen rekening gehouden.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

De overige waardeveranderingen worden gebaseerd

op de waardering van de betreffende activaposten.

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben

betrekking op afboekingen van projecten die niet

doorgaan.

Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig

verwerkt, rekening houdend met de effectieve rente­

C f

inan

ciee

l ver

slag

65

66

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

ge durende de resterende levensduur van het actief.

De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern

geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een

periode van tien jaar, behoudens de verwachte kosten

van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten

met een werkingsduur van meer dan vijf jaar.

De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd

op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onder­

kende cycli per component. Voor latere jaren wordt

uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten

voor inflatie, huurstijging en rente.

Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening

gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de

bestaande leningenportefeuille en beleggingen. Dit

betreft het verschil tussen de contante waarde van de

verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en

beleggingen en de waardering van deze posten op

de balans.

De voor de bedrijfswaardeberekening gehanteerde

parameters zijn:

■■ Huurverhogingen conform het huurbeleidsplan van

de SOR rekening houdend met overheidsbesluiten. In

de jaren hierna wordt uitgegaan van de verwachte

inflatie zoals die door het WSW wordt gehanteerd.

Vanaf 2010 is voor het bezit een gemiddelde stijging

van 1,20% gehanteerd.

■■ Een maximale economische levensduur voor een

complex van 50 jaar.

■■ Een stijging van de variabele lasten jaar 2011 zijn

1,2%, vervolgens 1,5% en conform WSW 2%.

■■ Leegstand voor verzorgingshuizen 0%, voor

woningen 1,14% en voor bedrijfsruimten 4,70%.

■■ Een stijging van de kosten van onderhoud van 2,5%

en vanaf 2016 3% conform WSW.

■■ Verwerking van grond in de restwaarde op basis van

de verwachte bestemming aan het einde van de

levensduur, gecorrigeerd met kosten van sloop en

bouwrijp maken.

■■ Het disconteringspercentage bedraagt 5,25 %.

■■ Het prijspeil is ultimo jaar 2010.

■■ Na een renteconversie wordt uitgegaan van 5,25 %.

voet van de betreffende activa en passiva.

Financiële instrumenten

Binnen het treasurybeleid van SOR dient het gebruik

van financiële instrumenten ter beperking van

in herente (rente­, looptijden­ en markt­)risico’s. Op

grond van het geldende interne treasurystatuut is het

gebruik van financiële instrumenten slechts toe­

gestaan voor zover er een materieel verband met het

belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd

en de toepassing er van tot een positie van de totale

leningen­/beleggingenportefeuille leidt welke een

lager risicoprofiel heeft dan een positie zonder

gebruik te maken van deze instrumenten.

6.2.5

Toelichting op de bedrijfswaarde

Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en

reële waarde (bedrijfswaarde) op het niveau van

product­marktcombinaties. Indien er sprake is van een

lagere bedrijfswaarde ten opzichte van de boek­

waarde vindt er een bijzondere waardevermindering

plaats. Product­marktcombinaties worden

ge definieerd op basis van drie groepen van gelijk­

soortige activa:

A Verzorgingshuizen

B Woningen

C Overige Verhuureenheden niet zijnde woningen

(bedrijfsruimten, garages)

De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne

beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd.

De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante

waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit

hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en

toekomstige exploitatielasten over de geschatte

resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt

rekening gehouden met de voorgenomen bestemming

en aard van het bezit.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en

onderbouwde veronderstellingen die de beste schat­

ting van de directie weergeven van de economische

omstandigheden die van toepassing zullen zijn

6.3 Kengetallen Groepsjaarrekening SOR 2006-2010

Aantal verhuureenheden (VHE)

Per 31 december boekjaar 2006 2007 2008 2009 2010

Woongelegenheden in exploitatie (eigendom)

Woongebouw (vooroorlogs) 61 61 61 61 61

Woningen en woongebouwen 4.008 4.117 4.531 4.644 4.587

Verpleeghuizen 26 26 26 26 26

Verzorgingshuizen 2.068 2.068 1.989 2.046 1.934

Subtotaal 6.163 6.272 6.607 6.777 6.608

Onroerende zaken, niet zijnde woongelegenheden

Garages 48,5 44,0 114,0 139,0 139,0

Dienstencentra 42,5 42,5 42,5 42,5 42,5

Bedrijfsruimten 141,5 281,5 404,5 406,5 406,5

Winkels 41,0 41,0 43,0 43,0 63,0

Subtotaal 273,5 409,0 604,0 631,0 651,0

Totaal 6.436,0 6.680,5 7.211,0 7.407,9 7.258,9

Mutaties in het boekjaar

Verkocht 0 0 123 0 0

Gekocht 1 356 41 0 0

In exploitatie genomen 258 0 589 172,4 107

Gesloopt/uit exploitatie 1 130 0 2 256

Overige wijzigingen 0 19 23 27 0

In aanbouw 211 760 387 792 1.193

Uitgangspunten verhuureenheden (VHE):1 woning = 1 verhuureenheid, 1 garage = ½ verhuureenheid.Het aantal vhe’s voor onroerende zaken niet zijnde woongelegen­heden wordt bepaald door het aantal m² te delen door 80 m².

Totale personeelsbezetting (FTE)

Per 31 december boekjaar 2006 2007 2008 2009 2010

a Directie 2,37 2,21 2,27 6,85 7,85

b Woondiensten 10,98 10,84 11,03 16,61 18,06

c Financiën en Informatisering 6,05 6,89 7,81 9,33 11,33

d Bedrijfsbeheer 3,80 5,64 5,77 4,42 3,92

e Groep Onderhoud 7,60 8,18 8,25 4,00 5,00

f Vastgoed 5,67 5,51 4,35 7,67 9,22

Subtotaal t.l.v. bedrijfskosten 36,47 39,27 39,48 48,88 55,38

g Huismeesters 10,28 10,13 10,24 11,78 13,78

h Te Hoogerbrugge/De Klapwiek/Hoeksteen 6,31 6,41 6,00 5,37 6,17

i Te Hoogerbrugge restaurant 5,88 10,25 7,14 3,42 5,04

Subtotaal t.l.v. servicekosten 22,47 26,79 23,38 20,57 24,99

Totaal 58,94 66,06 62,86 69,45 80,37

Verhuur en incasso

Per 31 december boekjaar 2006 2007 2008 2009 2010

1 Verhuringen 537 337 707 487 500

2 Goedkope woningen 557 477 525 524 477

3 Huurachterstand in % 0,26 0,20 0,95 0,39 0,39

4 Huurderving in % 0,82 0,92 1,95 2,26 2,17

De grens van goedkope woningen per 1­7 € 339,08 € 343,49 € 348,99 € 357,37 € 357,37

De max. grens van betaalbare woningen per 1­7 € 485,33 € 491,64 € 499,51 € 511,50 € 511,50

67

C f

inan

ciee

l ver

slag

68

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

Continuïteit

Per 31 december boekjaar 2006 2007 2008 2009 2010

1 Liquiditeit (current ratio) 2,5 0,04 0,45 0,13 0,16

2 Solvabiliteit 13,6 10,8 11,9 10,2 10,3

3 Rentabiliteit eigen vermogen (REV) 11,7 10,5 7,6 2,5 6,6

4 Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) 5,6 4,1 4,5 3,6 3,5

Toelichting ad 1 Dit kengetal wordt berekend als het quotiënt van de vlottende activa en de kortlopende schulden (current ratio),

uitgedrukt in een getal.

ad 2 In formule: Liquiditeit=vlottende activa:kortlopende schulden Hier wordt het aandeel van het eigen vermogen in het totale vermogen (=balanstotaal) berekend en uitgedrukt in een getal.

ad 3 In formule: Solvabiliteit=eigen vermogen:totaal vermogen × 100%. De rentabiliteit van het eigen vermogen wordt berekend als het quotiënt van het jaarresultaat en het eigen vermogen, uitgedrukt in een percentage.

ad 4 In formule: REV=jaarresultaat:eigen vermogen × 100%. De rentabiliteit van het totale vermogen is het jaarresultaat voor aftrek van betaalde en/of tage van het totale vermogen (= balanstotaal). In formule: RTV=jaarresultaat voor aftrek intrest op vreemd vermogen: totaal vermogen × 100%.

Balans en winst- en verliesrekening

Per 31 december boekjaar 2006 2007 2008 2009 2010

Per verhuureenheid (VHE)

1 Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 59.178 65.356 73.169 74.181 80.321

2 Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 86.894 97.749 105.303 103.174 109.993

3 Eigen vermogen 9.332 10.049 10.051 10.033 10.964

4 Afschrijvingen 964 978 1.011 1.073 1.203

5 Salarissen en sociale lasten 584 670 734 725 800

6 Kosten onderhoud 642 648 688 720 702

7 Overige bedrijfslasten 1.165 1.241 1.450 1.444 1.758

8 Bedrijfsresultaat 3.296 3.272 3.256 3.562 3.700

9 Rentelasten minus rentebaten 2.205 2.213 2.508 3.313 2.975

10 Jaarresultaat 1.091 1.059 741 249 725

11 Buitengewone lasten n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

12 Buitengewone opbrengsten n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Overige: 2006 2007 2008 2009 2010

1 Gemiddeld rente % langlopende leningen 4,25 4,24 4,48 4,47 4,53

2 Reserve uitgedrukt in % van de nettohuren en overheidsbijdragen

163,8 173,3 168,2

158,7 157,0

Absoluut bedragen × € 1.000,­

2006 2007 2008 2009 2010

1 Boekwaarde onroerende zaken in exploitatie 380.869 436.610 527.622 549.527 583.039

2 Bedrijfswaarde onroerende zaken in exploitatie 559.247 653.013 759.338 764.303 798.427

3 Eigen vermogen 60.062 67.134 72.478 74.322 79.585

4 Egalisatierekeningen* 2.701 26.227 2.326 2.134 ­

5 Weerstandsvermogen 62.763 93.361 74.804 76.456 79.585

6 Langlopende schulden* 367.158 491.670 509.167 635.654 670.607

7 Bedrijfsresultaat 21.213 21.860 23.477 26.387 26.861

8 Rentelasten minus rentebaten 14.189 14.787 18.087 24.544 21.598

9 Jaarresultaat 7.024 7.072 5.344 1.844 5.263

*) Als gevolg van een nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving inzake financiële instrumenten, is m.i.v. 2008 de egalisatie van de renteconversie gerubriceerd onder langlopende schulden i.p.v. onder egalisatierekeningen.

69

2008 ­ De Kristal, Rotterdam­Nesselande

1976 ­ Rubroek, Rotterdam­Kralingen Crooswijk

Voor

zien

inge

n

Voorzieningen

Een deel van het succes van onze gebouwen wordt

bepaald door de ligging ten opzichte van openbaar

vervoer en voorzieningen. Onze gebouwen herbergen

meestal in de plint een deel van de voorzieningen en

bieden daarmee voor onze huurders en voor de

omwonenden van het gebouw een welkome aan­

vulling voor de buurt.

In veel van onze gebouwen verhuren we de bedrijfs­

ruimten aan partijen die voor onze bewoners aan­

trekkelijke diensten aan te bieden hebben. Vaak zit

daar een element van zorg­ of medische dienst­

verlening in, bijvoorbeeld de fysiotherapeut. Maar

ook commerciële partijen en maatschappelijke functies

vinden er een plek.

Op deze pagina’s staan twee voorbeelden. Het relatief

nieuwe Kristal in Nesselande, waar onder andere de

bibliotheek, een restaurant van Humanitas en een

vestiging van het IJsselland Ziekenhuis zijn gevestigd.

Daarnaast ziet u het al oudere Rubroek, dat in 2009 is

gerenoveerd. In Rubroek is naast een supermarkt ook

een dienstencentrum gehuisvest, waarmee het een

oude vertrouwde plek is voor buurtbewoners. In

Hoogvliet realiseren we de BuitenBan (pagina 89), met

als onderdeel het Cultuurhuis, waar de deelgemeente

kantoor zal gaan houden en waar ook een theater in

komt.

rubroek

1976

2008

De Kristal

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

74

DVerslag van de raad van commissarissen

7 Samenstelling van de raad van commissarissen 75

7.1 Leden van de raad van commissarissen 75

7.2 Benoemingen en herbenoemingen 76

7.3 Vergoedingen 76

8 Samenstelling en bezoldiging van het Bestuur 79

9 Organisatie van het toezicht 81

9.1 Governancecode 81

9.2 Toezichtskader 81

9.3 Taakverdeling en commissies 82

9.4 Risicobeheersing door de raad van commissarissen 82

9.5 Gespreksonderwerpen en besluiten 82

9.6 Visitatie 83

9.7 Relatie met en beoordeling van de accountant 84

10 Het functioneren van de raad in 2010 87

75

D V

ersl

ag v

an d

e ra

ad v

an c

omm

issa

risse

n

en is vice­president van het Gerechtshof ’s­Graven­

hage. Mevrouw Dupain is benoemd in de raad op

voordracht van het HPF.

■■ Drs. Ing. B. de Graaf (Bert).

De heer De Graaf is geboren op 13 november 1948

en is directeur van Bedegra BV en associate partner

van Ecorys Vastgoed.

■■ Ir. A. de Ruiter (Fred).

De heer De Ruiter is geboren op 23 juli 1948 en is

voormalig directeur van de dienst Stedenbouw en

Volkshuisvesting van de gemeente Rotterdam.

7.1 Leden van de raad van commissarissen

De raad van commissarissen is de intern toezicht­

houder, in termen van de governance code. In 2010

maakten de volgende personen deel uit van de raad

van commissarissen:

■■ Drs. G.J. Hagen (Gert Jan), voorzitter (vanaf 28 mei

2009).

De heer Hagen is geboren op 18 februari 1960 en is

managing partner van de Smart Agent Company.

■■ Drs. W. van Deventer (Wim).

De heer Van Deventer is geboren op 15 april 1951

en is directeur van het Centrum voor Rheuma en

Revalidatie Rotterdam. De heer Van Deventer is

benoemd in de raad op voordracht van het HPF.

■■ Mr. A. Dupain (Ancora).

Mevrouw Dupain is geboren op 15 februari 1953

7Samenstelling van de raad van

commissarissen

76

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

■■ Financiën.

■■ Management en bestuur.

■■ Bouwen, wonen en projectontwikkeling.

■■ Zorg en welzijn.

■■ Marketing en consumentenvoorkeuren.

Gegeven de kwaliteiten van de huidige commissarissen

beschikt de raad over voldoende kennis van boven­

genoemde terreinen.

7.3 Vergoedingen

De vergoeding voor de commissarissen is in 2010 aan­

gepast, naar aanleiding van het verhogingsregime

zoals dat in 2005 is vastgesteld. Het verhogingsregime

voorziet in een jaarlijkse verhoging van de vergoeding

op basis van de consumentenprijsindex. De ver­

goedingen voor het jaar 2010 bedragen € 5.500,­ voor

leden van de raad en € 6.100,­. voor de voorzitter van

de raad. In 2011 wordt de vergoeding van de raad in

overeenstemming gebracht met de Honoreringscode

commissarissen, die geldt sinds 1 juli 2010.

Leden van de raad van commissarissen

Naam Geboren Hoofdfunctie Nevenfuncties

Drs. G.J. Hagen(Gert Jan)

18­02­1960 Managing partner Smart Agent Company Geen relevante nevenfuncties

Drs. W. van Deventer(Wim)

15­04­1951 Directeur Centrum voor Rheuma en Revalidatie Rotterdam

Geen relevante nevenfuncties

Mr. A. Dupain(Ancora)

15­02­1953 Vice­president Gerechtshof ’s­Gravenhage Geen relevante nevenfuncties

Drs. Ing. B. de Graaf(Bert)

13­11­1948 Directeur Bedegra BVAssociate Ecorys Vastgoed

Lid raad van commissarissen Triodos Vastgoedfonds, Lid raad van advies Rebel Groep, Vennoot Aquaplanning

Ir. A. de Ruiter(Fred)

23­07­1948 Voormalig directeur dS+V, gemeente Rotterdam

Geen relevante nevenfuncties

7.2 Benoemingen en herbenoemingen

Commissarissen worden conform de huidige statuten

benoemd voor een periode van maximaal vier jaar,

met de mogelijkheid tot twee herbenoemingen. De

heer Hagen is in mei 2009 benoemd tot voorzitter en

heeft aangekondigd met ingang van september 2011

terug te treden als commissaris van de SOR.

Rooster van (her)benoemingen

benoemd einde huidige zittingsperiode

Drs. G.J. Hagen (voorzitter) 2000 2011

Drs. W. van Deventer 2002 2011*

Drs. Ing. B. De Graaf 2009 2013*

Mr. A. Dupain 2005 2013*

Ir. A. de Ruiter 2007 2011*

* herbenoembaar

Uitgangspunt voor de benoeming en herbenoeming

van leden van de raad van commissarissen is de pro­

fielschets, die in december 2006 voor het laatst is vast­

gesteld. Leden van de raad van commissarissen dienen

te voldoen aan algemene kwaliteitseisen, zoals strate­

gisch inzicht, visie, bestuurskracht, maatschappelijke

betrokkenheid, integriteit, omgevingsbewustzijn en

uitdrukkingsvaardigheid. Op vijf terreinen dient de

raad over brede, generalistische kennis te beschikken:

77

a-li

jstp

roje

cten

2011 ­ Berlagehof, Rotterdam­Het Lage Land

2011 ­ Stadsplein, Spijkenisse

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

78

DVerslag van de raad van commissarissen

79

D V

ersl

ag v

an d

e ra

ad v

an c

omm

issa

risse

n

De bezoldiging van de directeur­bestuurder in 2010 is

vastgesteld door de raad van commissarissen overeen­

komstig de aanbevelingen van de commissie Izeboud.

Over de beoordeling van de bestuurder en de hoogte

van de bezoldiging, waarover in de jaarrekening

verantwoording wordt afgelegd, is met de voltallige

raad gesproken. Er is geen afzonderlijk remuneratie­

rapport opgesteld.

Directeur­bestuurder is de heer H. Rietveld MBA

(1953). Hij is sinds 1986 directeur van de SOR en

sinds 1997 benoemd als directeur­bestuurder.

De benoeming is toentertijd voor onbepaalde tijd

geschied. Ten aanzien van benoemingen van bestuur­

ders zal de raad opnieuw beoordelen of een in het

kader van de governancecode vereiste benoeming

voor bepaalde tijd wenselijk is, wanneer het onder­

werp actueel of relevant is.

Enige relevante nevenfunctie is die van bestuurslid van

de Elisabeth Stichting anno 1455.

8Samenstelling en bezoldiging

van het bestuur

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

80

DVerslag van de raad van commissarissen

81

D V

ersl

ag v

an d

e ra

ad v

an c

omm

issa

risse

n

■■ De klokkenluidersregeling, vastgesteld in 2008, in

2010 ongewijzigd.

In 2010 is de SOR aan een visitatie onderworpen. Meer

daarover in paragraaf 8.6.

9.2 Toezichtskader

Onderstaande vastgestelde documenten vormden het

toezichtskader in 2010 voor de raad van commissarissen:

■■ De statuten van de SOR, laatst gewijzigd op

11 februari 2009.

■■ Het ondernemingsplan 2007­2011.

■■ Het treasurystatuut, vastgesteld op 8 mei 2008.

■■ De jaarbegroting 2010, zoals vastgesteld in

december 2009.

■■ De toezichtsbrieven en verklaringen vanuit het CFV,

het WSW en het ministerie van VROM.

9.1 Governancecode

De SOR onderschrijft de Governancecode Woning­

corporaties. De code is uitgewerkt in een aantal

vastgestelde documenten:

■■ Statuten van de SOR, laatst gewijzigd op 11 februari

2009.

■■ Het huishoudelijke reglement van de raad, in 2010

ongewijzigd.

■■ De profielschets van de raad, vastgesteld in 2006,

in 2010 ongewijzigd.

■■ Het rooster van aftreden, in 2010 aangepast naar

aanleiding van twee herbenoemingen en de aan­

kondiging van het terugtreden door een van de

commissarissen.

■■ De gedragscode (bestaand uit de integriteitscode en

de e­gedragscode van de SOR, vastgesteld in 2006

respectievelijk 2008), in 2010 ongewijzigd.

9organisatie van het toezicht

82

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

Het renterisico heeft zowel betrekking op de bedrijfs­

financiering in zijn algemeenheid als op de ontwikkel­

activiteiten in het bijzonder. Het belangrijkste

in strument hierin voor de organisatie is het treasury ­

beleid. In paragraaf 5.1.6 wordt de werkwijze van de

organisatie hierin toegelicht. De raad houdt hierop

toezicht door de rapportage van het bestuur aan de

raad van de mate waarin financieringsbehoefte nog

moet worden afgedekt. Dit staat in directe relatie

met de meerjarenprognose, waarop de projecten­

portefeuille een grote invloed heeft. Op basis van de

kwartaalrapportages en de jaarrekening is te zien

welk effect de financieringsactiviteiten hebben op de

werkelijke rentevoet.

9.5 Gespreksonderwerpen en besluiten

De raad is in 2010 zeven keer bijeen geweest. Eén van

de bijeenkomsten is gecombineerd met een excursie

langs enkele nieuwe en enkele bestaande complexen.

Meer hierover in Hoofdstuk 10.

Van de leden van de raad van commissarissen is, over­

eenkomstig de vereisten uit de Governancecode

Woningcorporaties, de onafhankelijkheid vastgesteld.

Bij geen van de genomen of voorgelegde besluiten

was sprake van strijdigheid van belangen van één of

meer leden van de raad van commissarissen.

Naast de bestuursbesluiten zoals opgesomd in

paragraaf 3.1.1 zijn er besluiten die statutair tot de

bevoegdheid van de raad te rekenen zijn. Ten aanzien

van de voorraadontwikkeling heeft de raad ingestemd

met:

■■ De verkoop van vier complexen, met inachtneming

van de gebruikelijke passende aandacht voor de

zittende bewoners.

■■ De overschrijding van € 200.000,­ t.o.v. het oor­

spronkelijk budget van het project Palliatief

Centrum de Regenboog.

■■ De verkoop van een deel van het perceel waarop

project de Gravin wordt gerealiseerd, alsmede de

9.3 Taakverdeling en commissies

De raad is voorstander van een sterk en professioneel

intern toezicht op een maatschappelijke onderneming

die op transparante wijze verantwoording aflegt over

haar prestaties. De raad kiest er nadrukkelijk voor om

geen gespecialiseerde commissies in te stellen. In de

governancecode wordt geadviseerd om een audit­

commissie en een selectie­ en remuneratiecommissie

in te stellen. De raad stelt zich op het standpunt dat

alle leden in principe in het geval van de SOR over

de zelfde informatie moeten kunnen beschikken. Hier­

mee wordt verzekerd dat zowel de afzonderlijke leden

van de raad als de raad als geheel te allen tijde hun

verantwoordelijkheid kennen.

9.4 Risicobeheersing door de raad van commissarissen

De belangrijkste risico’s voor de SOR zijn het financieel

risico bij projectontwikkeling en het renterisico.

De raad van commissarissen houdt op drie manieren

zicht op de projectrisico’s:

1 In de kwartaalrapportage wordt over de bestuurs­

besluiten gerapporteerd, waaronder de in de

projecten genomen besluiten. Daarnaast wordt

over de mijlpalen in alle projecten gerapporteerd.

2 Van alle projecten wordt de faseovergang van

Definitief Ontwerp naar Uitvoering geagendeerd.

In geval van overschrijding van de bevoegdheid

van de bestuurder wordt het ter besluitvorming

aan de raad van commissarissen voorgelegd,

anders ter kennisneming.

3 Overige statutaire bepalingen, waarvoor

in stemming van de raad is vereist, met name op

het gebied van grond­ en onroerend goed trans­

acties. Deze worden geagendeerd op het moment

dat zij actueel zijn in het project. Meestal is dat

gelijktijdig met de faseovergang Definitief

Ontwerp naar Uitvoering, soms gebeurt het

separaat.

83

D V

ersl

ag v

an d

e ra

ad v

an c

omm

issa

risse

n

In 2010 is de heer Hagen betrokken geweest bij een

onderzoek van de SEV naar de aanspreekbaarheid van

commissarissen.

9.6 Visitatie

In het najaar van 2010 is de SOR gevisiteerd door

Raeflex. De resultaten van de visitatie zijn in het

voorjaar van 2011 gepubliceerd en zijn te vinden op

de website van de SOR.

De visitatie is een goed hulpmiddel gebleken bij het

inzichtelijk krijgen van de externe beeldvorming over

en beoordeling van de SOR. Tegelijkertijd is in het

proces van visitatie ook gebleken dat het gehanteerde

format voor de beoordeling in mindere mate geschikt

is voor een categorale corporatie. Met name de

ge volgen van de forse portefeuille zorgvastgoed op de

inrichting, kosten en effectiviteit van de organisatie

kwamen niet goed uit de verf.

Belangrijk leerpunt dat de SOR meeneemt uit de

visitatie is het optillen van de dialoog met de stake­

holders naar een niveau, dat minder op de tactiek en

meer op de strategie is gericht. Daarnaast zal in de

uitleg en verantwoording van de activiteiten meer

nadruk komen te liggen op de bijzonderheden die een

categorale corporatie aantreft.

Naar aanleiding van het rapport van aanbevelingen

wordt medio 2011 een plan van aanpak gemaakt.

Hierin zullen de hiervoor genoemde leerpunten van

acties worden voorzien. Daarnaast zullen de aan­

bevelingen ten aanzien van beleidsmatige en

organisatorische onderwerpen, in samenhang met

onder andere de managementletter van de

accountant, in een actieplan worden opgenomen.

verkoop van maximaal 50 nieuw te bouwen

appartementen in dit project.

■■ De aankoop van 71 appartementen en twee

aan vullende ruimten in het project Stadsplein in

Spijkenisse met een onrendabele top.

■■ De afboeking van de ontwikkelkosten in het

be ëindigde project Walenburghof.

■■ De vestiging van het recht van opstal ter plaatse van

een deel van het parkeerterrein bij de Geuzenhof

in Brielle, ten behoeve van de bouw van een

transformator huis en bijbehorend leidingtracé van

Eneco Beheer NV.

■■ De aankoop van twee parkeerplaatsen in de VVE

Laurenshof, Rotterdam.

■■ De strategische aankoop van een woonhuis aan de

Karel Doormanstraat in Oud­Beijerland aangrenzend

aan de projectlocatie Bijlschool/TPG.

■■ De aankoop van een aan de projectlocatie Het Facet

aangrenzend perceel.

Ten aanzien van de eigen rol en het eigen functio­

neren heeft de raad besloten:

■■ Met een indexering van de vergoeding van de leden

van de raad van commissarissen in te stemmen.

■■ Met de herbenoeming van mevrouw Dupain en de

heer Hagen in te stemmen.

■■ De toetsing van de honoraria aan de Honorerings­

code Commissarissen begin 2011 te agenderen.

Ten aanzien van het besturen en de ontwikkeling van

de organisatie heeft de raad besloten tot:

■■ Het vaststellen van de jaarrekening 2009.

■■ Het vaststellen van het jaarverslag 2009.

■■ Het verkiezen van BDO als extern accountant.

■■ De vaststelling van het beoordelingskader voor

buiten landse leningen en garanties.

■■ De garantstelling door de SOR van een lening door

DIGH aan een woonzorgproject in Kroatië.

■■ Het vaststellen van de begrotingen ten behoeve van

het boekjaar 2011.

■■ Het vaststellen van het treasury jaarplan 2011.

■■ De instemming met het voorgestelde huurbeleid

voor 2010.

84

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

9.7 Relatie met en beoordeling van de accountant

In 2010 heeft de raad besloten een selectie voor een

nieuwe extern accountant te organiseren. Over­

wegingen daarbij waren de termijn dat we met de

toenmalig accountant werkten, de bepalingen daar­

omtrent in de Governancecode en de scherpte van het

externe toezicht, waarin na ruim 4 jaar een nieuwe

impuls welkom is. De selectie is gedaan door twee

commissarissen, die daarbij ondersteund zijn door

twee directieleden. Eind augustus heeft de raad

be sloten om BDO aan te wijzen als extern accountant.

De raad van commissarissen is door de extern des­

kundige voorzien van een goedkeurende accountants­

verklaring voor de jaarstukken. Tijdens de vergadering

van 17 mei 2011 heeft de raad de jaar rekening van

de SOR, alsmede het volkshuisvestelijk jaarverslag

besproken en, indachtig het positieve oordeel van de

accountant, vastgesteld.

Ten aanzien van de governance heeft de raad

ge constateerd dat het beeld dat ontstaat uit de jaar­

stukken een goede basis vormt voor de verdere

ontwikkeling van de organisatie. De inrichting van de

bv­structuur draagt bij aan de beheersing van risico’s

die in de projectontwikkeling aan de orde zijn en die

om vangrijk te noemen zijn in financiële zin.

a-li

jstp

roje

cten

85

2011 ­ Het Facet, Krimpen aan den IJssel

2012 ­ De Gravin, Oud­Beijerland

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

86

DVerslag van de raad van commissarissen

87

D V

ersl

ag v

an d

e ra

ad v

an c

omm

issa

risse

n

sluiting van de producten en diensten van de SOR op

de markt en de herordening die plaats heeft in de

vorm van de uitwerking van de EU­beschikking en,

meer specifiek voor de SOR, de intrekking van de vrij­

stelling van de Vpb. Wat de situatie lastig maakte, is

dat deze veranderingen aan de markt­ en de beleids­

zijde zich gelijktijdig voordeden.

Ruim drie jaar na de vaststelling van het laatste onder­

nemingsplan is het tijd om de balans op te maken en,

gezien de in­ en externe veranderingen, dit te ver­

werken in een nieuw ondernemingsplan. Met name

het financiële kader, omdat dat aan de grootste

wijzigingen onderhevig is, heeft in de aandacht

gestaan. Daarnaast is geconcludeerd dat de markt in

hoog tempo verandert, wat een nieuwe visie van de

SOR behoeft.

De intrekking van vrijstelling van Vpb heeft ook op

korte termijn effect gehad. De herbezinning op de

De raad is van mening dat de beoordeling van het

eigen functioneren primair het functioneren van de

gehele raad betreft en niet het functioneren van de

leden afzonderlijk. Als er aanleiding zou zijn voor een

bespreking van het individuele functioneren, dan

wordt het gezien als een verantwoordelijkheid van

zowel de voorzitter als de afzonderlijke leden om

hierin actie te ondernemen.

Voor zijn informatievoorziening is de raad in belang­

rijke mate aangewezen op de directie van de SOR.

Deze verschaft voldoende informatie aan de raad om

zich, ook wanneer de raad daarom vraagt, op boven­

genoemde punten een oordeel te vormen en tot de

juiste beslissingen te komen.

In 2010 heeft de raad uitgebreid stilgestaan bij de

toekomstige ontwikkeling van de organisatie. Belang­

rijke onderwerpen die daar aanleiding toe zijn, zijn de

snel veranderende vraagzijde van de markt, de aan­

10Het functioneren van de raad in 2010

88

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

nemen. Met de ondernemingsraad van de SOR heeft

de raad jaarlijks een overleg.

In 2010 hebben de raad en de directie een bezoek

gebracht aan diverse complexen van de SOR uit zowel

de beheerde voorraad als uit de projectenportefeuille.

Hiermee heeft de raad zich een concreet beeld kunnen

vormen over de kwaliteit van de gebouwen en voor­

zieningen in het bezit van de SOR. Deze loopt op

onderdelen sterk uiteen, waarmee fysiek zichtbaar

is hoe het kwaliteitsbegrip zich in de loop der jaren

heeft ontwikkeld. De excursie heeft zo bijgedragen

aan de discussie over de toekomstige koers die de SOR

wil gaan varen.

Naast deze wijze van bevordering van de kennis

van de raad, zijn de leden aangesloten bij de VTW

(Vereniging van Toezichthouders bij Woning­

corporaties). Deze vereniging biedt de mogelijkheid

voor collegiale afstemming tussen commissarissen en

organiseert daarnaast ook cursussen voor haar leden.

Diverse leden van de raad hebben één of meer bij­

eenkomsten bijgewoond.

projectenportefeuille is besproken in de raad, waarbij

niet alleen de projecten zelf, maar ook mogelijke

keuzes in de beheerde voorraad en in de beheer­

organisatie ter discussie zijn gebracht. De besluit­

vorming ten aanzien van de ontwikkelportefeuille is

niet stil komen te vallen, door de adequate reactie van

de organisatie op de gewijzigde randvoorwaarden.

Ten aanzien van de risico’s, die op het vlak van

financiering groot zijn, maar op het gebied van de

operationele processen en het integriteitbesef niet

minder ingrijpend, is uitgebreid stilgestaan bij de

wijze waarop het bestuur deze zaken beheerst en

beheert. De risicobeheersing, zoals in dit hoofdstuk

is behandeld en ook elders in het bestuursverslag

wordt behandeld, biedt een gedegen basis voor de

organisatie om uitvoering te kunnen bieden aan de

strategie. Ten aanzien van de financiële risico’s heeft

de raad zich een goed beeld en oordeel kunnen

vormen, op basis van kwartaalrapportages en prog­

noses, van de financiële soliditeit en reikwijdte van de

onderneming. De raad heeft het vertrouwen dat het

bestuur deze materie goed beheerst, ook gezien de

groei en ontwikkeling van de organisatie in recente

jaren. De raad ziet in de positieve beoordeling van het

integriteitbeleid en de financiële continuïteit door het

CFV een bevestiging van dit vertrouwen. De raad is

niettemin van mening dat integriteit blijvend de aan­

dacht verdient.

De raad is zich welbewust van de positie van de SOR in

bredere context. Medewerkers, bewoners, gemeenten

en andere overheden staan in de voortdurende aan­

dacht van de raad. Zowel de algemene positie van

de woningcorporaties, als de speciale positie van

ouderen huisvesting daarbij, vormt een punt van

bespreking en overleg. De relatie met bewoners vormt

een continu aandachtspunt voor de raad in zijn

gesprek met het bestuur. Eén van de leden van de raad

neemt actief deel aan dat overleg met de bewoners,

maar ook door werkbezoeken en aanwezigheid bij

openingen is er veel gelegenheid voor de leden van de

raad om met de bewoners te praten en als het ware

de temperatuur van de stemming en gevoelens op te

89

a-li

jstp

roje

cten

2012 ­ BuitenBan, Rotterdam­Hoogvliet

2012 ­ BuitenBan, Rotterdam­Hoogvliet

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

90

Ebijlagen

1 Bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen SOR 91

2 Bedrijfsgegevens van de verbindingen 93

3 Projectenoverzicht 95

D b

ijlag

en

91

Bedrijfsgegevens

Bedrijfsnaam SOR

Vestigingsplaats Rotterdam

Datum van oprichting 9 september 1968

Koninklijk Toelatingsbesluit Nr. 89.005111, d.d. 3 maart 1989

Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Rotterdam

Handelsregister dossiernummer: 24185744, d.d. 13 november 1990

Datum laatste vaststelling van de statuten bij akte 11 februari 2009, verleden bij Fokkema Linssen notarissen

Kantooradres Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam

Postadres Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam

Website www.sor.nl

Contactgegevens E­mail: info@sor.nlTelefoon: (010) 444 55 55Fax: (010) 404 80 26

1 bedrijfsgegevens en samenstelling stichtingsorganen Sor

92

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

Samenstelling stichtingsorganen op 31 december 2010

Raad van commissarissen

drs. W. van Deventer

mw. mr. A. Dupain

drs. ing. B. de Graaf

drs. G.J. Hagen voorzitter

ir. A. de Ruiter

Bestuurder:

H. Rietveld MBA

Directieteam

G. de Heide RC Financiën

ir. M.R. Luten Vastgoedontwikkeling

D. van der Meyden MBA Wonen

ir. ir. S.C.E.M. Pollen Beleid en Bestuursondersteuning

H. Rietveld MBA directeur­bestuurder

Ondernemingsraad

W. van den Bedem secretaris, vice­voorzitter

S. Cafferata lid

G.J. Jonker lid

W. Mulder voorzitter, Arbo­commissie

A. Oosterheerd Arbo­commissie

Bestuur Huurdersplatform SOR (zelfstandig rechtspersoon)

L.P. Bol penningmeester

G.J. Brandt

T. Dekker

A. van Luijk

G.P.J. Mens secretaris

L. van Reeuwijk voorzitter

mw. A.J. Sparnaaij

Klachtencommissie

ing. H.J.B. Nap

mr. M. van Seventer

mr. drs. C.J.M. Stubenrouch

93

D b

ijlag

en

2 bedrijfsgegevens van de verbindingen

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR HOLDING B.V.

Algemene gegevens

Naam van de verbinding SOR HOLDING B.V.

Rechtsvorm B.V.

Vestigingsplaats Rotterdam

Statutaire doelstelling Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het functioneren als Holding B.V. voor de overige B.V.’s van de T.I.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja

Financiële gegevens 2010

Vennootschap SOR HOLDING B.V.

Eigen vermogen € 7.302.695,­

Jaaromzet € 0,­

Belang in % 100%

Nominale waarde belang € 18.000,­ gewone aandelen

Intrinsieke waarde € 7.302.695,­

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De T.I. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen 2010

Van T.I. naar verbinding N.v.t.

Van verbinding naar T.I. Terugstorting Agio € 9.232.097,­

Doorberekende kosten aan de verbinding N.v.t.

Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobe­heersing gelijk aan die in de T.I.

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Algemene gegevens

Naam van de verbinding SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Rechtsvorm B.V.

Vestigingsplaats Rotterdam

Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja

Financiële gegevens 2010

Vennootschap SOR Vastgoedontwikkeling B.V.

Eigen vermogen € 7.356.570,­

Jaaromzet € 51.416.657,­

Belang in % 100%

Intrinsieke waarde € 7.356.570,­

94

SOR

jaa

rver

slag

201

02

5 j

aa

r c

om

for

tab

el w

on

en

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Vastgoedontwikkeling B.V. (vervolg)

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen 2010

Van T.I. naar verbinding Betaalde termijnen incl. verrekening via r/c € 45.420.963,­

Van verbinding naar T.I. Terugstorting Agio (via SOR Holding BV) € 9.232.097,­.

Productie en ontwikkeling van vastgoed in de verbinding Productie ten behoeve van de T.I. € 51.416.657,­Opgeleverd tegen kostprijs aan de T.I. € 7.035.512,­

Doorberekende kosten aan de verbinding Voor een bedrag van € 1.318.155,­ aan doorberekende ontwikkelkosten. Het betreft personele en overige kosten welke door de T.I. zijn gemaakt voor de project­ontwikkeling in de B.V.

Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risicobeheersing gelijk aan die in de T.I.

Bedrijfsgegevens van de verbindingen: SOR Senior-Village Numansdorp B.V.

Algemene gegevens

Naam van de verbinding SOR Senior­Village Numansdorp B.V.

Rechtsvorm B.V.

Vestigingsplaats Rotterdam

Statutaire doelstelling Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Kern / Nevenactiviteiten in het verslagjaar Het in opdracht van de T.I. ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van de T.I. Het betreft hier een bv die speciaal voor een specifiek project is opgericht.

Heeft consolidatie binnen de T.I. plaatsgevonden? Ja

Financiële gegevens 2010

Vennootschap SOR Senior­Village Numansdorp B.V.

Eigen vermogen € 15.531,­

Jaaromzet € 0,­

Belang in % 100%

Nominale waarde belang € 18.000,­ gewone aandelen

Intrinsieke waarde € 15.531,­

Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap De Holding B.V. is de enig aandeelhouder en bestuurt de B.V.

Geldstromen 2010

Van T.I. naar verbinding N.v.t.

Doorberekende kosten aan de verbinding N.v.t.

Risicobeheersing Door de eenheid van aandeelhouder en leiding is de risico­beheersing gelijk aan die in de T.I.

D b

ijlag

en

95

3 Projectenoverzicht

Projectenoverzicht

A-lijst Gemeente (kern c.q. deelgemeente) Ontwikkelfase

Ommeloop (Fase 2) Brielle In uitvoering

Geuzenhof Brielle In uitvoering

Facet (Fase 1) Krimpen aan den IJssel In uitvoering

Gravin Oud­Beijerland In uitvoering

Stadsplein Spijkenisse In uitvoering

Berlagehof Rotterdam (Prins Alexander) In uitvoering

BuitenBan Rotterdam (Hoogvliet) In uitvoering

Hoeksteen Rotterdam (Prins Alexander) In uitvoering

Binnenhoftoren Rotterdam (Prins Alexander) Opgeleverd in 2010

Rubroek Rotterdam (Kralingen­Crooswijk) Opgeleverd in 2010

Facet (Fase 2) Krimpen aan den IJssel Definitief ontwerp

Haven Numansdorp Cromstrijen (Numansdorp) Definitief ontwerp

Theeschenkerij Rotterdam (Noord) Definitief ontwerp

Bijlschool Oud­Beijerland Voorlopig ontwerp

Fazantenlaan Westvoorne (Oostvoorne) Voorlopig ontwerp

B-lijst

Hof van Telders Rotterdam (Hillegersberg­Schiebroek) Definitief ontwerp

Sonneburgh Rotterdam (Charlois) Definitief ontwerp

Dijkzicht Oud­Beijerland Initiatief

KPN­Binnenrotte Rotterdam (Centrum)

Havenlicht Rotterdam (Pernis)

5­Havens Verzorging Rotterdam (Prins Alexander)

C-lijst

Meerval Rotterdam (Hoogvliet) Bouwvoorbereiding

Baankwartier Rotterdam (Centrum) Initiatief

Boekholt Rotterdam (Prins Alexander) Onderzoek

Zuid­Beijerland Korendijk (Zuid­Beijerland)

Borghave Rotterdam (Hillegersberg­Schiebroek)

Atrium Rotterdam (Centrum)

Rietplaat Rotterdam (Hoogvliet)

Borgsate Rotterdam (Hillegersberg­Schiebroek)

Koningshof Rotterdam (IJsselmonde)

Jan van Loon Rotterdam (Kralingen­Crooswijk)

Statenhove Rotterdam (Noord)

Nieuwe Plantage Rotterdam (Kralingen­Crooswijk)

Colofon

Tekst en cijfers: SOR

Vormgeving en opmaak: Identity Design, Rotterdam

Fotografie: Arnoud Verhey, Rotterdam

Artist Impressions: Yucon, Amsterdam; Zofa, Groningen; Studio i2, Delft; Pand&Plattegrond, Den Haag

Productie: ControlMedia

SOR25 jaar

comfortabel wonenjaarverslag 2010

1986

2010

Botersloot 175, 3011 HE Rotterdam | Postbus 22260, 3003 DG Rotterdam

T (010) 444 55 55 F (010) 404 80 26 E info@sor.nl

www.sor.nl

SOR

25 jaar comfortabel w

onen jaarverslag 2010