Servicekosten en Bewonerscommissies

Click here to load reader

  • date post

    25-Jun-2015
  • Category

    Education

  • view

    686
  • download

    0

Embed Size (px)

description

http://www.steunpuntwonen.nl Deze presentatie bevat erg veel dia's met erg veel theorie. Tijdens de workshop zijn de meeste dia's verborgen. Alle kennis word overgedragen door middel van praktische, hand-on activiteiten. Let op, er zitten een aantal blanko dia's tussen. Dit heeft te maken met het apart kunnen printen van de handouts voor avond één en avond twee.

Transcript of Servicekosten en Bewonerscommissies

  • 1. SERVICEKOSTENRuurd de Man

2. MEDEDELINGEN Tijden Roken Mobieltjes Parkeren Toiletten Nooduitgang Koffie / thee Evaluatie 2 3. DOELSTELLING U heeft inzicht in de posten die onder servicekosten vallen U bent in staat een servicekosten afrekening te lezen / controleren U weet waar u de benodigde informatie kunt vinden m.b.t. wet- en regelgeving3 4. DOELEN BEREIKEN Neem actief deel aan discussies Stel vragen Doe de opdrachten Neem deel aan activiteitenDeze scholing is voor u, door actief deel te nemen haalt u ermaximaal resultaat en voldoening uit.4 5. WAT ZIJN SERVICEKOSTEN Leveringen: gas, water, elektra Diensten: schoonmaak, onderhoud Administratiekosten BTW derden Leegstandsderving5 6. WETTEN, REGELS, BELEID Burgerlijk Wetboek, boek 7.4artikel 258 t/m 261 Besluit Servicekosten Besluit Kleine Herstellingen Beleidsboek Huurcommissies Beleid Eigen Corporatie 6 7. BURGERLIJK WETBOEK Huurder heeft betalingsverplichting voor wat isvastgelegd in huurovereenkomst Verhuurder verplicht kostenoverzicht teverstrekken binnen 6 maanden na afloopkalenderjaar Wijziging in bedrag kan alleen na afrekening,wijziging in pakket alleen na instemming Bij geschil naar Huurcommissie7 8. BESLUIT SERVICEKOSTEN Besluit = uitwerking van de wet, metvergelijkbare status Beschrijft precies welke kostenpostenverhuurder in rekening mag brengen Kern: woonservicekosten dus geenzorgvoorzieningen8 9. BESLUIT KLEINEHERSTELLINGEN Gedetailleerde beschrijving welk (klein)onderhoud de huurder zelf moetuitvoeren / betalenAl deze werkzaamheden kan de huurderuitbesteden aan de verhuurder:servicekosten enonderhoudsabonnement 9 10. BELEIDSBOEKHUURCOMMISSIE Uitwerking eerder genoemde wet/regelgeving Nauwkeurige beschrijving per servicekostenpost Kostenverdeling verhuurder / huurders Kostenverdeling huurders onderling Redelijkheidstoets 10 11. BELEID / WERKWIJZEEIGEN VERHUURDER Gebaseerd op: wet- en regelgeving Uitwerking: volgens BeleidsboekHuurcommissies Verdere uitwerking van bijvoorbeeld: beleid openbaar groen kosten glazen wassen Berekening door Bedrijfsadministratie Overleg met bewonerscommissie11 12. WIJZING PRIJS | PAKKETPrijs: Wijzigen kan alleen na afrekening: aantoonbarestijging of daling (!) van de kostenPakket: Wijzigen kan alleen na instemming huurder danwel 70 % huurders Verhuurder moet dit aantonen12 13. KOSTEN & AFREKENING Werkelijk gemaakte kosten Redelijkheidstoets Voor 1 juli afrekenen verplicht maar geen sanctie Verschil verrekenbaar niet verrekenbaar13 14. WERKWIJZE VERHUURDER:DROOM SCENARIO Administratie zet facturen kalenderjaar op eenrijtje: januari en april eind april naar accountmanager accountmanager: overleg BC bij akkoord: naar bewoners bij niet-akkoord: verder overleg of procedure 14 15. BEDANKT VOOR UWAANDACHT Tot volgende week Half acht Wel thuis! 15 16. 16 17. 17 18. 18 19. SERVICEKOSTENRuurd de Man 20. MEDEDELINGEN Tijden Roken Mobieltjes Parkeren Toiletten Nooduitgang Koffie / thee Evaluatie 20 21. Servicekosten: de posten Basis: overzicht met alle mogelijke posten die bij uw verhuurder voorkomen Afhankelijk van huurcontracten / afspraken complex welke bij bewoner voorkomen21 22. De afrekening Per kostenpost plussen en minnen Per jaar Totaal verschil bijbetalen of ontvangen Te betalen: aan uw verhuurder vanaf ?,- Te ontvangen: altijd, evt. verrekenen achterstand 22 23. VOORBEELD AFREKENING 24. WARMTE LEVERING Vooral bij collectief gestookte complexen Facturen energieleverancier opgeteld Kostenverdeling ingewikkeld naar rato oppervlakte van woningen met behulp van warmte(verdampings)meters 24 25. KOSTENBEREKENING kosten in verbruik collectieve ketel (m3 gas/elektra) splitsing: vaste kosten (35%) variabele kosten (65%) bedrag vaste kosten verdeeld over aantal woningen bedrag variabele kosten : totaal eenheden helecomplex geeft prijs per eenheid bewoner betaalt: aandeel vaste kosten + variabelekosten zelfverbruikte eenheden + administratiekostentussenpersoon 25 26. STOOKKOSTENREDELIJKHEIDSTOETS Verouderde ketel? Ondeugdelijke warmtemeters? Aantoonbare klachten? Huurcommissie kan toetsen op verzoek vanhuurders KWR-methode 26 27. RENDEMENTCOLLECTIEVE CV Stookkosten aantoonbaar onredelijk hoog Collectieve ketel > 130 kW: Verhuurdermoet vanuit milieuregelgeving tweejaarlijksrapport laten maken.Huurder kan dit opvragen en daarmeenaar Huurcommissie27 28. WATER In Amsterdam nog niet overal watermeter Rekening Waternet naar eigenaar Prijs op basis van eenheden: Vertrek van 6 m of groter Keuken (ook als dit een open keuken is) Badkamer met bad Tuin groter dan 65 m Garage Vertrek 30 m of groter (2 berekeningseenheden) Jaarkosten ( volgende dia )28 29. 29 30. ELEKTRA COLLECTIEF Facturen energieleverancier opgeteldVoorbeelden: Elektraverbruik lift Trap- / galerijverlichting Mechanische ventilatie Waterdrukpomp Halofoon 30 31. ELEKTRA INDIVIDUEEL Alleen wanneer geen eigen aansluiting opelektranet NUON Studentencomplexen Woongroepen Zorgcomplexen Kostenverdeling via tussenmeter of naar ratooppervlak 31 32. SCHOONMAAK Opgetelde facturen schoonmaakbedrijf Kosten gelijk verdeeld onder huurders die ervanprofiteren. Kwaliteit: geen directe bezwaargrond, verzamelbewijs dat het niet voldoet Frequentie onderdeel van overeenkomst 32 33. GLASBEWASSING Rekening huurder: wassen van glas voor zovervoor de huurder bereikbaar Andere ramen: rekening verhuurder Bereikbaar maken: kosten verhuurder(hoogwerker, mechanische installatie e.d.)33 34. HUISMEESTERVergelijking takenpakket functieomschrijvingmet tekst Besluit Servicekosten: toezicht op juist gebruik en veiligheidgemeenschappelijke ruimte reageren op inbraakmelding postverspreiding andere diensten die een goede bewoningbevorderen zoals het verrichten van kleineherstellingen 34 35. KOSTEN HUISMEESTER Kosten niet alleen voor huurders: 70% voorhuurders / 30% verhuurder Takenpakket van belang voor dezeverdeelsleutel Salariskosten, werkgeveraandeel socialepremies, vrij wonen / huur huismeesterruimte,telefoon- e.d. kosten35 36. TUIN ONDERHOUD Kosten regulier onderhoudgemeenschappelijke tuin Alleen waarover huurder het exclusievegebruiksrecht heeft Niet voor huurder: kosten eerste aanleg entussentijdse ophoging Facturen hovenier, verdelen over aantalhuurders dat profiteert 36 37. TUIN EXCLUSIEFGEBRUIKSRECHT Besloten binnentuin Kijktuin Soms vreemde jurisprudentie groenstrook 2 meter direct aan de gevelaankledingsgroen hoe hoog moet een afrastering zijn? tuinen tussen flats van n verhuurder dieafgelegen liggen 37 38. FONDSEN |VERZEKERINGENBijvoorbeeld: Rioolontstopping | Glasbreuk | GotenVoorwaarden fondsvorming: Overeenkomst Inzage in gemaakte kosten en financile stand Kosten niet hoger dan op de markt gebruikelijk Omvang in redelijke verhouding met verwachte kosten:maximaal drie jaar de opbrengst Voordeling saldo alleen ten bate van fonds zelf 38 39. GLASFONDS Bedoeld voor kosten die voor rekeninghuurder zijn Voor rekening verhuurder blijft: schade dievoortkomt uit slecht onderhoud ofvandalisme Moeilijk controleerbaar39 40. ONTSTOPPINGS FONDS Alleen kosten die voor rekening huurder zijn:leiding/afvoer bij de eigen woonruimte Onzelfstandige woonruimte: ook gezamenlijkevoorzieningen als bad, keuken, toilet Moeilijk controleerbaar40 41. ADMINISTRATIE KOSTEN Geregeld in Besluit servicekosten Alle administratieve werkzaamheden rondservicekosten Over warmtelevering: maximaal 2% Idem: max. 1% als extern bedrijf het meestewerk verricht Overige kosten: max. 5% Minimum: 7,5041 42. TERMIJNEN & OVERLEG Afrekening binnen 6 maanden Geen sanctie op te laat Niet eens met afrekening: Huurder en Bewonerscommissie recht opinzage facturen ter verklaring van de kosten 42 43. BEZWAARPROCEDURE Als overleg geen zin meer heeft, niet te langwachten Indienen binnen 24 maanden na afloopafrekentermijn 2010 termijn 1/7/2011 indienen voor 1/7/2013 Geliberaliseerde woningen: wettelijk niet Ook toetsing voorschot mogelijk 43 44. HUURCOMMISSIE Indienen met formulier in Den Haag Procedure kost 25,- leges Secretariaat doet onderzoek: verhuurder moetstukken leveren, anders kosten 50% (gas/water/elektra) of nihil Rapport n.a.v. onderzoek besproken op zitting 44 45. TIPS PROCEDUREHUURCOMMISSIE Stuur zoveel mogelijk aanvullendeinformatie mee Informeer de verhuurder vooraf Spreek af dat uitspraak geldt vooriedereen in dezelfde omstandigheden Vraag advies!45 46. VRAGEN | CONTACT http://slideshare.net/ASWbewoners [email protected] @ASWbewoners facebook.com/asw.bewoners http://tinyurl.com/ASW-LinkedIn 46