TORENS A, B, C, F en G Conc · 2020-07-02 · INZICHT IN UW SERVICEKOSTEN Servicekostenrapportage...

INZICHT IN UW SERVICEKOSTEN

Servicekostenrapportage 2019

TORENS A, B, C, F en G

Conc

Deloitte Accountants B.V. Voor identificatiedoeleinden. Behorend bij controleverklaring d.d. 30 juni 2020

Servicekostenrapportage 2019 – Torens A, B, C, F en G Pagina 1

INHOUDSOPGAVE

INLEIDING .............................................................................................................................. 2

1. FINANCIËLE SAMENVATTING ............................................................................................ 3

2. ALGEMENE INFORMATIE ................................................................................................... 3

3. GEBOUWDELEN ............................................................................................................... 4

4. TOEDELING EN AFREKENING ............................................................................................ 5

5. OMZETBELASTING ........................................................................................................... 5

6. ELEKTRICITEIT ................................................................................................................ 6

7. KOSTENOVERZICHT ......................................................................................................... 7

8. TOELICHTING ................................................................................................................. 9

BIJLAGE I: CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT



INLEIDING

Op basis van de huurovereenkomst verzorgt verhuurder bepaalde leveringen en diensten ten behoeve

van huurders in World Trade Center Amsterdam. Dit omdat de huurders in een bedrijfsverzamelgebouw

deze dienstverlening niet afzonderlijk kunnen verzorgen en de verhuurder minimale eisen stelt aan

bepaalde zaken.

Tot 30 april 2019 was Beheermaatschappij WTC Amsterdam als beheerder aangesteld en gecommitteerd

aan het verzorgen van hoogwaardige leveringen en diensten ten behoeve van de huurders in World

Trade Center Amsterdam, met als doel om een optimale servicegraad te leveren tegen verantwoorde

kosten. Vanaf 1 mei 2019 is Beheermaatschappij WTC Amsterdam B.V. overgenomen door CBRE B.V.

en heeft hetzelfde vertrouwde team de dienstverlening voortgezet.

Met deze rapportage willen wij u duidelijkheid geven over de hoogte van de servicekosten, de kosten

per kostensoort en eventuele wijzigingen of afwijkingen ten opzichte van het voorgaande

servicekostenjaar.

Deze servicekostenrapportage en de daarop gebaseerde afrekening zijn opgesteld conform de

bepalingen in de huurovereenkomst en de inhoud van de Algemene Bepalingen, die onlosmakelijk deel

uitmaken van de huurovereenkomst. Voor de controleverklaring van de onafhankelijke accountant

behorend bij dit rapport verwijzen wij u naar Bijlage I.

Amsterdam, 30 juni 2020

S. Heymans

Director

CBRE B.V.



1. FINANCIËLE SAMENVATTING

Het tarief per vierkante meter voor de afrekening servicekosten (leveringen en diensten) en het kWh-

tarief voor de afrekening van het individueel elektraverbruik is op de volgende wijze vastgesteld:

Tarief servicekosten

2019 2018 Verschil

Servicekosten € 3.166.799 € 3.282.640 -€ 115.841 -4%

Bij: administratiekosten 5% € 158.340 € 164.132 -€ 5.792 -4%

Totaal servicekosten € 3.325.139 € 3.446.772 -€ 121.633 -4%

Totaal gewogen oppervlakte 49.670 m2 62.509 m2 - 12.839 m2 -21%

Tarief servicekosten per m2 per jaar € 66,95 € 55,14 € 11,81 21%

Tarief elektraverbruik

2019 2018 Verschil

Totaal elektrakosten € 1.214.372 € 864.943 € 349.429 40%

Totaal elektraverbruik 10.780.994 kWh 12.670.328 kWh - 1.889.334 kWh -15%

WTC kWh-tarief

(excl admin kosten)

€ 0,11264 per kWh € 0,06827 per kWh € 0,04437 per kWh 65%

Opmerkingen:

• alle genoemde bedragen in deze rapportage zijn exclusief BTW;

• bovenstaande tarieven zijn terug te vinden op de specificatie bij de servicekostenafrekening;

• Zie hoofdstuk 2 voor uitleg bij het totaal gewogen oppervlakte.

2. ALGEMENE INFORMATIE

Conform de huurovereenkomst wordt periodiek naast de verschuldigde huur het voorschot

servicekosten in rekening gebracht. Servicekosten zijn de kosten voor leveringen en diensten die de

verhuurder namens en voor rekening van huurders verzorgt dan wel laat verzorgen. Servicekosten

komen voort uit het gebruik van een gebouw en zijn over het algemeen van gemeenschappelijke aard.

De servicekosten worden door de verhuurder geadministreerd en betaalbaar gesteld. Voor de

doorbelasting van de servicekosten wordt over het algemeen het systeem van voorschotten en

eindafrekeningen gehanteerd. Dit betekent dat op basis van een begroting een voorschotbedrag wordt

vastgesteld, hetgeen gelijktijdig met de huur in rekening wordt gebracht. Na afloop van elk kalenderjaar

wordt de balans opgemaakt tussen alle werkelijk gemaakte kosten en de vooruitbetaalde voorschotten.

De servicekosten worden pro rato verdeeld naar gehuurde oppervlakte en gehuurde periode. Deze twee

componenten worden tezamen de ‘gewogen oppervlakte’ genoemd.

Het aandeel in de servicekosten voor alle perioden van leegstand komt volledig voor rekening

Verhuurder.



3. GEBOUWDELEN

World Trade Center Amsterdam is opgedeeld in de volgende gebouwdelen:

Gebouwdeel Locaties

WTC-A Torens A, B, C, F & G

WTC-E Toren E

WTC-Z Torens H & I

Bovenstaande verdeling wordt zoveel mogelijk aangehouden om de kosten toe te delen naar de

verschillende gebouwdelen. Hierdoor ontstaat voor elk gebouwdeel een separaat voorschotbedrag en

een eigen afrekening servicekosten. Voor de onderliggende parkeergarage c.q. gehuurde

parkeerplaatsen zijn geen servicekosten verschuldigd. De kosten van elektra, schoonmaak en

beveiliging van de parkeergarage komen voor rekening van de verhuurder en zijn verdisconteerd in de

huurprijs voor de parkeerplaatsen.

In september 2018 werd de D-toren afgesloten en uit de exploitatie gehaald. Hierdoor is voor het

servicekostenjaar 2019 de D-toren qua oppervlakte buiten de servicekostenafrekening komen te vallen.



4. TOEDELING EN AFREKENING

De servicekosten worden per gebouwdeel per kostensoort geadministreerd. Bij de

servicekostenafrekening worden de werkelijk toegedeelde servicekosten verrekend met de gedurende

het servicekostenjaar in rekening gebrachte voorschotten. Over het algemeen is voor ruimten kleiner

dan 27,5 m2 een vaste, niet-verrekenbare bijdrage voor servicekosten van toepassing. Deze specifieke

gevallen worden ‘all-in-ruimten’ genoemd. Ten aanzien van deze ruimten vindt geen

servicekostenafrekening plaats. Voor bergingen en volledig ingerichte kantoorunits zoals Suite Offices

op verdieping C5 is eveneens een vaste, niet-verrekenbare bijdrage voor servicekosten van toepassing

en vindt eveneens geen servicekostenafrekening plaats. De bijdragen servicekosten voor de bergingen

en all-in-ruimten worden op het totaal van de servicekosten in mindering gebracht. De resterende

servicekosten met betrekking tot de kantoren en andere bedrijfsruimten worden vervolgens op basis

van het aantal m2 toegedeeld, hierbij rekening houdend met de werkelijk gehuurde periode per huurder.

In 2019 is de totaal gewogen oppervlakte van gebouwdeel WTC-A ten opzichte van voorgaand jaar met

21% afgenomen. Dit wordt veroorzaakt door het uit de exploitatie halen van toren D en een wijziging

in de doorbelasting van water aan het hotel.

• In september 2018 werd de D-toren in verband met een grootschalige renovatie en

uitbreiding afgesloten en uit de exploitatie gehaald. Hierdoor is de D-toren vanaf dat moment

qua oppervlakte en kosten volledig buiten de servicekostenafrekening komen te vallen.

Echter, een aantal zaken zoals de kosten voor ICT, beveiliging en het WTC Servicepoint

bleven na september 2018 gelijk waardoor deze kosten over minder m2 verdeeld zouden

moeten worden. Dit zou in principe een stijging van de servicekosten betekenen voor

huurders in de overgebleven torens. Aangezien de leveringen en diensten in de overgebleven

torens qua omvang en inhoud niet zijn gewijzigd is het aandeel van deze vaste

complexkosten voor toren D gecompenseerd door verhuurder.

• Vanaf 1 januari 2019 wordt het waterverbruik inclusief de bijbehorende zuiveringsheffing van

het hotel direct aan de huurder doorbelast. Omdat het hotel niet meer in het algemene

waterverbruik per m2 meedeelt zouden er per BTW groep verschillende servicekostentarieven

ontstaan. Om dit te voorkomen is het aandeel (kosten en oppervlakte) van de servicekosten

voor het hotel uit de algemene servicekostenopstelling gehaald en ontvangt het hotel een

separate afrekening.

5. OMZETBELASTING

Over het voorschot servicekosten wordt 21% BTW in rekening gebracht. Per door te belasten

kostensoort zijn er verschillende BTW-percentages van toepassing, te weten 0%, 6% of 21%. Om deze

reden is de afrekening servicekosten opgedeeld in de volgende drie BTW groepen:

BTW Groep BTW Percentage Voorbeeld

1 21% Schoonmaak, energie, onderhoud installaties etc.

2 6% Waterverbruik, veiligheidstrainingen etc.

3 0% Verontreinigingsheffing, verzekeringen etc.



6. ELEKTRICITEIT

Hoofdaansluiting elektra

Torens A, B, C, F en G zijn aangesloten op het elektranetwerk door middel van één hoofdaansluiting.

Voor het functioneren van deze hoofdaansluiting zijn de volgende overeenkomsten afgesloten:

• levering elektra;

• netbeheer elektra;

• meteropname hoofdmeter elektra;

• huur transformators.

Het verbruik wat geregistreerd word door middel van de hoofdmeter wordt het ‘totaalverbruik’ genoemd.

De eenheid van het elektraverbruik is kilowattuur (kWh).

Algemeen verbruik

Het algemeen elektraverbruik betreft het elektraverbruik van de gemeenschappelijke ruimten en

voorzieningen en komt ten laste van de servicekosten. Dit betreft o.a. verlichting in gangen en toiletten,

energieverbruik van liften, klimaatinstallaties. Om tot dit verbruik te komen worden de volgende drie

componenten in mindering gebracht op het totaalverbruik:

• individueel elektraverbruik huurders (doorbelast aan huurder);

• elektraverbruik servicekoelnet (doorbelast aan huurder).

• elektraverbruik parkeergarage (doorbelast aan verhuurder);

Het elektraverbruik ten behoeve van het servicekoelnet is bepaald op basis van de hoeveelheid

aangesloten koelvermogen, omgerekend naar het elektrisch vermogen.

Individueel verbruik

Het individueel elektraverbruik omvat het elektraverbruik van alle apparatuur en verlichting binnen de

gehuurde ruimten. Het elektraverbruik wordt per verdieping geregistreerd door een centraal

geïnstalleerd registratiesysteem en ter controle maandelijks geanalyseerd. Vervolgens wordt dit

verbruik naar rato verdeeld over alle huurders op de betreffende verdieping op basis van het gehuurde

metrage met inachtneming van de huurtermijn. Huurders op niveau 1 en 2 zijn over het algemeen

voorzien van een eigen verbruiksmeter. Voorts zijn er bij huurders die gebruik maken van apparatuur

met een hoger energiegebruik dan gemiddeld en/of van een bepaalde omvang, veelal eigen

verbruiksmeters geïnstalleerd.

Vaststelling WTC kWh-tarief

Het WTC kWh-tarief wordt berekend door de totale kosten van de elektravoorziening te delen op het

totaalverbruik.

Totale kosten (€)

(netbeheer + levering + meteropname + trafohuur)

WTC kWh-tarief (EUR/kWh) =

Totaal verbruik (kWh)

Zonnepanelen

De energieopbrengst van de zonnepanelen op de daken van torens A, B en C wordt doormiddel van een

separate tussenmeters geregistreerd en teruggeleverd aan het WTC complex tegen het WTC kWh-tarief.



7. KOSTENOVERZICHT

BTW Groep 1 (21%) Kosten

2019

% van

totaal

Begroting

2019

Kosten

2018

Verschil kosten

Energie

1 Elektra algemeen 659.869 20,8% 344.028 505.050 154.819 31%

2 Gas 119.017 3,8% 94.850 116.657 2.360 2%

3 Stadswarmte 351.625 11,1% 286.061 342.687 8.939 3%

Facilitaire dienstverlening

4 Telefonie & dataverkeer 21.443 0,7% 21.420 20.375 1.068 5%

5 Schoonmaak 453.361 14,3% 436.356 461.610 -8.249 -2%

6 Natuursteenonderhoud 36.579 1,2% 42.182 42.881 -6.302 -15%

7 Glas- en gevelreiniging 143.657 4,5% 122.500 126.390 17.267 14%

8 Groenvoorziening 17.169 0,5% 23.500 19.859 -2.690 -14%

9 Onderhoud buitenterrein 5.102 0,2% 4.000 3.794 1.307 34%

10 Beveiliging 470.249 14,8% 495.000 483.161 -12.912 -3%

11 Ongediertebestrijding 8.554 0,3% 7.315 9.549 -995 -10%

12 Afvalverwerking 23.731 0,7% 9.119 15.368 8.363 54%

13 Belettering/bewegwijzering 5.202 0,2% 5.000 5.364 -162 -3%

14 Interne postvoorziening 8.931 0,3% 9.190 10.018 -1.087 -11%

15 WTC Servicepoint 121.213 3,8% 134.730 121.398 -185 0%

Technische dienstverlening

16 Aansluiting brandmeldingsysteem 2.034 0,1% 1.990 1.990 44 2%

17 Onderhoud installaties 788.844 24,9% 824.200 772.704 16.140 2%

18 Keuring & inspecties installaties 4.703 0,1% 9.240 3.791 912 24%

19 Monitoring installaties 5.957 0,2% 5.800 5.752 206 4%

20 Klein onderhoud 207.572 6,6% 180.000 222.534 -14.962 -7%

21 Glasschade 1.923 0,1% 2.830 2.148 -225 -10%

Management

22 Accountantskosten 10.179 0,3% 12.800 13.800 -3.621 -26%

23 WTC Emergency Team 11.789 0,4% 6.000 9.917 1.872 19%

24 Huismeesterkosten 78.215 2,5% 74.114 77.307 909 1%

25 Facilitaire ondersteuning 69.674 2,2% 66.000 61.487 8.187 13%

26 Kwaliteitscontroles 4.601 0,1% 4.713 5.176 -576 -11%

Diversen

27 Abonnementen 8.013 0,3% 7.590 8.601 -588 -7%

28 Verbetering mobiele bereik 48.205 1,5% 34.500 48.205 0 0%

29 Bijdrage verhuurder -186.611 -5,9% -192.883 -104.695 -81.916 78%

30 Bijdrage bergingen en all-in ruimten -241.497 -7,6% -238.700 -238.684 -2.812 1%

31 Aandeel servicekosten hotel -180.760 -5,7% 0 0 -180.760

Subtotaal 3.078.544 97,2% 2.833.445 3.174.194 -95.650 -3%




2019

% van

totaal

Begroting

2019

Kosten

2018

Verschil kosten

1 Water 47.292 1,5% 23.000 50.626 -3.334 -7%

2 Diverse kosten 1.441 0,0% 2.500 2.471 -1.030 -42%

Subtotaal 48.734 1,5% 25.500 53.098 -4.364 -8%


2019

% van

totaal

Begroting

2019

Kosten

2018

Verschil kosten

1 Zuiveringsheffing 38.513 1,2% 51.000 54.065 -15.552 -29%

2 Diverse kosten 1.008 0,0% 1.500 1.280 -272 -21%

Subtotaal 39.521 1,2% 52.500 55.346 -15.824 -29%

Totaal groep 1+2+3 3.166.799 100% 2.911.445 3.282.637 -115.838 -4%

Individueel elektraverbruik Kosten 2019

Kosten 2018

Verschil kosten

Elektra individueel 479.047 303.574 175.473 58%



8. TOELICHTING

BTW GROEP 1 (21%)

Energie

1. Elektra algemeen

Dit betreft de kosten voor levering van elektra, netbeheer, meteropname en transformatorhuur t.b.v.

de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen. In september 2018 is toren D uit de exploitatie

gehaald waardoor het elektraverbruik van de gemeenschappelijke ruimten en voorzieningen in 2019 ten

opzichte van 2018 met 17% is afgenomen. Ondanks deze afname stijgen de kosten door een combinatie

van een verhoging van het leveringstarief, de introductie van een duurzaamheidstoeslag (Hollandse

windenergie) en een verhoging van de energiebelasting per 1 januari 2019. Zie onderstaande

overzichten voor het leveringstarief elektra en de berekening ten behoeve van het door te belasten

gemeenschappelijk elektraverbruik.

Leveringstarief

Tarief 2019 Tarief 2018 Verschil

Daluren € 0,0523 per kWh € 0,0249 per kWh 110%

Piekuren € 0,0680 per KWh € 0,0388 per kWh 75%

Toeslag Hollandse windenergie € 0,0100 per kWh n.v.t.

Berekening elektra algemeen

Verbruik 2019 (kWh) Verbruik 2018 (kWh) Verschil

Totaalverbruik 10.780.994 12.670.328 -15%

Min: verbruik parkeergarage 352.795 524.388 -33%

Min: verbruik servicekoelnet 317.091 300.616 5%

Min: individueel verbruik 4.252.904 4.768.211 -12%

Totaal elektra algemeen 5.858.204 7.077.113 -17%

2. Gas

Dit betreft de kosten voor levering, netbeheer, meteropname van gas ten behoeve van de gasgestookte

warmtepomp en een aantal gasgestookte Cv-ketels. Deze installaties verzorgen de verwarming als

aanvulling op stadswarmte en koeling in combinatie met elektrische koelmachines. Door het afkoppelen

van de D-toren en het buiten gebruikstellen van de gasgestookte warmtepomp is het gasverbruik in

2019 ten opzichte van voorgaand jaar met 22% gedaald. Echter, door een stijging van het

leveringstarief, de introductie van een duurzaamheidstoeslag (Ecogas) en een verhoging van de

energiebelasting per 1 januari 2019 zijn de totale kosten met 2% gestegen. Zie onderstaand overzicht

voor het totaalverbruik, het leveringstarief en de duurzaamheidstoeslag.

2019 2018 Verschil

Verbruik 190.912 m3 243.721 m3 - 22%

Leveringstarief € 0,25 per m3 € 0,18 per m3 39%

Toeslag Ecogas € 0,01 per m3 n.v.t.



3. Stadswarmte

Dit betreft de kosten voor stadsverwarming. Zie onderstaande tabel voor een overzicht van het verbruik

in Gigajoule per kalenderjaar.

Verbruik 2019 Verbruik 2018 Verschil

28.433 Gj 28.908 Gj - 2%

Facilitaire dienstverlening

4. Telefonie & dataverkeer

Dit betreft o.a. de abonnement en verbruikskosten voor telefonie, werkplekdiensten en internet ten

behoeve van de gemeenschappelijke voorzieningen.

5. Schoonmaak

Dit betreft de contractuele en incidentele kosten voor schoonmaakwerkzaamheden ten behoeve van de

gemeenschappelijke ruimten inclusief de levering van sanitaire verbruiksartikelen.

6. Natuursteenonderhoud

Dit betreft het periodieke onderhoud van de natuursteenvloer in de centrale hallen op niveau 1 en 2.

In 2018 is de D-toren afgekoppeld en uit de exploitatie gehaald waardoor er minder vloeroppervlakte is

onderhouden. Dit verklaart het verschil ten opzichte van voorgaand jaar.

7. Glas en gevelreiniging

Dit betreft de kosten voor glas- en gevelreiniging. In 2018 zijn de contractuele werkzaamheden voor

het onderhoud van de gevels van toren D al vrij vroeg in het jaar beëindigd waardoor er een minimaal

kostenverschil is ontstaan. De totale kostenstijging in 2019 ten opzichte van voorgaand jaar is

veroorzaakt door een aantal aanvullende opdrachten voor het reinigen van daken en dakspanten.

8. Groenvoorziening

Dit betreft de kosten voor het onderhoud van binnen- en buitenbeplanting, onkruidbestrijding en

kerstdecoratie. In 2018 is toren D uit de exploitatie gehaald waardoor het onderhoudsprogramma en de

kerstdecoratie ten opzichte van voorgaand jaar is verminderd.

9. Onderhoud buitenterrein

Dit betreft de incidentele kosten voor het reinigen van goten, verwijderen van aanslag en het eventueel

sneeuwvrij houden van het buitenterrein.

10. Beveiliging

Dit betreft de kosten voor beveiligingsdiensten, zoals de inzet van personeel ten behoeve van een 24-

uurs meldkamerbezetting en surveillance. Tevens worden er additionele diensten geleverd voor

specifieke huurders en deze omzet wordt in mindering gebracht op de meldkamerkosten. In 2019 zijn

er ten opzichte van voorgaand jaar meer additionele diensten geleverd wat heeft geresulteerd in een

daling van de kosten. De beveiligingsdiensten ten behoeve van de parkeergarage worden niet in de

servicekosten doorbelast, maar komen voor rekening van verhuurder.



11. Ongediertebestrijding

Dit betreft de contractuele en incidentele kosten voor het bestrijden van ongedierte. In 2019 zijn er ten

opzichte van voorgaand jaar minder incidentele kosten gemaakt wat geresulteerd heeft in een daling

van de kosten.

12. Afvalverwerking

Dit betreft de kosten voor het inzamelen en verwerken van afval uit de gemeenschappelijke ruimten,

zoals toiletten, pantry’s, centrale hallen en laad- en losperrons. Na de herinrichting van Central Hall met

diverse zitjes en horeca is de bezettingsgraad en de bijbehorende hoeveelheid afval toegenomen. Dit

verklaart de kostenstijging in 2019 ten opzichte van voorgaand jaar.

13. Belettering/bewegwijzering

Dit betreft de incidentele kosten voor belettering, bestickering en/of bewegwijzering in de

gemeenschappelijke ruimten.

14. Interne postvoorziening

Dit betreft periodieke kosten voor de haalservice van gefrankeerde post, de onbemande pakketkluis

(MyPUP) en incidentele vertaalopdrachten. Het verschil ten opzichte van voorgaand jaar is veroorzaakt

door een afname van het aantal vertaalopdrachten.

15. WTC Servicepoint

Dit betreft de kosten voor personele inzet ten behoeve van het WTC Servicepoint. De kosten worden

naar rato van de omvang van de facilitaire dienstverlening verdeeld over de drie gebouwdelen.

Technische dienstverlening

16. Aansluiting brandweer

Dit betreft de kosten voor het doormelden van brandalarmen naar de meldkamer van de Regionale

Brandweer en heeft betrekking op de telefoonlijn en het abonnement.

17. Onderhoud installaties

Dit betreft de kosten voor de onderhoudscontracten ten behoeve van o.a. de volgende installaties:

• Automatische deuren;

• Beveiligingsinstallaties;

• Liften;

• Roltrappen;

• Brandmeldinstallaties;

• Bliksembeveiligingsinstallaties;

• Luchtbehandelingsinstallaties;

• Nood -en zwakstroominstallaties;

• Warmte -/ koude-opwekinstallaties;

• Sprinklerinstallaties;

• Ontruimingsinstallatie.

18. Keuring installaties

Dit betreft de kosten voor keuringen en inspecties van de liften, roltrappen, gevelinstallaties en

keerkleppen. Het verschil met voorgaand jaar wordt o.a. veroorzaakt omdat liften niet jaarlijks, maar

om de 18 maanden worden gekeurd.

19. Monitoring installaties

Dit betreft de kosten voor het monitoren van het gebouwbeheersysteem ten behoeve van de

klimaatinstallaties en het opnemen en analyseren van de energieverbruiken.



20. Klein onderhoud/reparaties

Dit betreft incidentele kosten voor storingen en onderhoud aan installaties voor gemeenschappelijk

gebruik zoals verlichting, sanitair, klimaatsysteem etc. De kostendaling ten opzichte van voorgaand jaar

is verklaarbaar door het uit de exploitatie halen van toren D. Zie onderstaande tabel voor een uitsplitsing

naar kostensoort.

Onderdeel Kosten 2019 Kosten 2018 Verschil

Verstoppingen 3.521 16.002 -12.481 -78%

Sanitair 37.701 30.942 6.759 22%

Verlichting 50.674 47.351 3.323 7%

Klimaat 35.560 43.178 -7.617 -18%

Brandmeldsysteem 9.115 12.163 -3.048 -25%

Liften/roltrappen 1.990 3.085 -1.096 -36%

Gevelinstallaties 0 495 -495 -100%

Hang & sluitwerk 23.830 21.370 2.460 12%

Plafond & vloeren 15.651 15.851 -200 -1%

Elektra 16.682 9.485 7.197 76%

Overige 12.792 22.613 -9.821 -43%

Totaal 207.516 222.534 -15.018 -7%

21. Glasschade

Dit betreft incidentele kosten voor het vervangen van breukruiten indien deze niet verhaalbaar zijn op

de veroorzaker.

Management

22. Accountantskosten

Dit betreft kosten voor de accountantscontrole van de servicekostenafrekening. Voor de controle van

het servicekostenjaar 2019 is er een nieuwe overeenkomst afgesloten wat heeft geresulteerd in een

daling van de kosten.

23. WTC Emergency Team

Dit betreft de kosten voor het faciliteren van de algemene WTC veiligheidsorganisatie en omvat de inzet

van personeel, opleiding, training en de aanschaf van materialen. De kostenstijging in 2019 ten opzichte

van voorgaand jaar is o.a. veroorzaakt door de introductie van de WTC Emergency Update app.

24. Huismeesterkosten

Dit betreft de kosten voor het facilitair management van de gemeenschappelijke ruimten, ook wel

‘huismeesterschap’ genoemd. De kosten worden naar rato van de omvang van de technische en

facilitaire dienstverlening verdeeld over de drie gebouwdelen.

25. Facilitaire ondersteuning

Dit betreft kosten voor externe ondersteuning ten behoeve van de aansturing van facilitaire leveranciers.

De kosten worden naar rato van de omvang van de facilitaire dienstverlening verdeeld over de drie

gebouwdelen.



26. Kwaliteitscontroles

Dit betreft de kosten voor externe periodieke schoonmaakcontroles op basis van de VSR-methodiek

(Vereniging Schoonmaak Research). Door het uit de exploitatie halen van toren D zijn er in 2019 minder

controles uitgevoerd dan voorgaand jaar. Dit verklaart de kostendaling.

Diversen

27. Abonnementen

Dit betreft de abonnementen licentiekosten ten behoeve van het digitale meldsysteem (Facilitor) en

het digitale sleutelbeheersysteem.

28. Verbetering mobiele bereik

Dit betreft kosten voor een inpandig antennesysteem ter verbetering van het mobiele bereik. Dit

systeem wordt ook wel een DAS genoemd (distributed antenna system). Verhuurder heeft de volledige

investering voorgefinancierd. De kosten worden in samenspraak met het huurderspanel, over een

periode van 7 jaar voor 50% doorbelast in de servicekosten.

29. Bijdrage verhuurder

Dit betreft een bijdrage van verhuurder omdat per 1 september 2018 toren D uit de exploitatie is gehaald

waardoor – als gevolg van een aantal vaste complexkosten - de servicekosten voor de overige huurders

in principe zou stijgen. Deze vaste complexkosten voor o.a. beveiliging en het WTC servicepunt zouden

verdeeld moeten worden over minder vierkante meters. Aangezien de leveringen en diensten voor de

overige huurders gelijk zijn gebleven is het aandeel van deze vaste complexkosten voor de toren D

gecompenseerd door verhuurder. In 2018 is er gerekend met een gebroken jaar en in 2019 met een

volledig kalenderjaar.

30. Servicekosten bergingen & all-in-ruimten

Dit betreft de bijdragen servicekosten voor bergingen en all-in-ruimten zoals beschreven in hoofdstuk

4. De ontvangen bijdragen voor bergingen en all-in-ruimten worden op het totaal van de servicekosten

in mindering gebracht en voor deze huurders vindt geen servicekostenafrekening plaats.

31. Aandeel servicekosten hotel

Vanaf 1 januari 2019 wordt het waterverbruik inclusief de bijbehorende zuiveringsheffing van het

hotel op basis van een tussenmeter aan de desbetreffende huurder doorbelast. Hierdoor deelt het

hotel niet meer mee in het algemene waterverbruik per m2 en zouden er per BTW groep verschillende

servicekostentarieven ontstaan. Om dit te voorkomen is het aandeel van de servicekosten voor het

hotel (zowel kosten als oppervlakte) uit de algemene servicekostenopstelling gehaald en ontvangt de

huurder een separate afrekening.



BTW GROEP 2 (6%)

1. Water algemeen

Dit betreft de kosten voor leidingwater ten behoeve van toiletten, douches, pantry’s en een aantal

technische installaties. Tevens wordt op deze post het vastrecht, watermeterhuur en belasting op

leidingwater verantwoord. Per 1 januari 2019 wordt het waterverbruik van het hotel direct doorbelast

aan de betreffende huurder. Dit verklaart de daling ten opzichte van voorgaand jaar. Zie onderstaande

tabel voor een overzicht van het waterverbruik.

Algemeen verbruik 2019 Algemeen verbruik 2018 Verschil

36.278 m3 40.667 m3 -11%

2. Diverse kosten

Dit betreft kosten met 6% BTW, waaronder het verzorgen van verse bloemen voor het WTC Servicepoint

tot maart 2019 en de traktatie bij de jaarlijkse ontruimingsoefening.

BTW GROEP 3 (0%)

1. Zuiveringsheffing

Dit betreft de voorlopige en/of definitieve aanslag voor de gemeentelijke zuiveringsheffing ten behoeve

van het reinigen van rioolwater. Deze kosten worden gebaseerd op het leidingwaterverbruik.

2. Diverse kosten

Dit betreft de kosten met 0% BTW zoals een kunstverzekering ten behoeve van de gemeenschappelijke

ruimten en de vergunning voor mobiele zendapparatuur.

INDIVIDUEEL ELEKTRAVERBRUIK

Dit betreft de kosten voor het totale individuele elektraverbruik van de gehuurde ruimten. Ondanks dat

het verbruik is afgenomen, stijgen de kosten door een combinatie van een verhoging van het

leveringstarief, de introductie van een duurzaamheidstoeslag (Hollandse windenergie) en een verhoging

van de energiebelasting per 1 januari 2019.

Verbruik 2019 Verbruik 2018 Verschil

4.252.904 kWh 4.768.211 kWh -12%


2006025789.02/MA/1

Deloitte Accountants B.V.

Gustav Mahlerlaan 2970

1081 LA Amsterdam

Postbus 58110

1040 HC Amsterdam

Nederland

Tel: 088 288 2888

Fax: 088 288 9737

www.deloitte.nl

Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.

Deloitte Accountants B.V. is a Netherlands affiliate of Deloitte NSE LLP, a member firm of Deloitte Touche Tohmatsu Limited.

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Aan mevrouw Heymans

Ons oordeel

Wij hebben het bijgaand, door ons gewaarmerkt Servicekostenrapportage World Trade Center Amsterdam

Toren A, B, C, F en G (hierna: “het overzicht”) over 2019 van CBRE DOF Custodian B.V. te Amsterdam

gecontroleerd.

Naar ons oordeel is het overzicht voor het jaar geëindigd op 31 december 2019 van World Trade Center

Amsterdam Toren A, B, C, F en G in alle van materieel belang zijnde aspecten opgesteld conform de

bepalingen in de individuele (standaard) huurovereenkomst en de inhoud van de daarbij behorende

algemene bepalingen, die onverbrekelijk deel uitmaken van de huurovereenkomst en de in de toelichting

van de servicekostenrapportage opgenomen uitgangspunten (hierna “de bepalingen”).

De basis voor ons oordeel

Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse

controlestandaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie

‘Onze verantwoordelijkheden voor de controle van het overzicht’.

Wij zijn onafhankelijk van CBRE DOF Custodian B.V. zoals vereist in de Verordening inzake de

onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante

onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en

beroepsregels accountants (VGBA).

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons

oordeel.

Benadrukking van de basis voor financiële verslaggeving en beperking in gebruik en

verspreidingskring

Wij vestigen de aandacht op de bepalingen in de inleiding van de Servicekostenrapportage waarin de basis

voor financiële verslaggeving uiteen is gezet. Het controleobject is opgesteld voor de beheerder en de

huurders van World Trade Center Amsterdam Toren A, B, C, F en G met als doel CBRE DOF Custodian B.V.

in staat te stellen verantwoording af te leggen aan de huurders voor de gemaakte servicekosten over 2019

zoals opgenomen in de bepalingen bij het overzicht. Hierdoor is het overzicht mogelijk niet geschikt voor

andere doeleinden. Onze controleverklaring is derhalve uitsluitend bestemd voor CBRE DOF Custodian B.V.

en het de beheerder en de huurders van World Trade Center Amsterdam Toren A, B, C, F en G en dient niet

te worden verspreid aan of te worden gebruikt door anderen. Ons oordeel is niet aangepast als gevolg van

deze aangelegenheid.

Verantwoordelijkheden van de beheerder voor het overzicht

De beheerder is verantwoordelijk voor het opstellen van het overzicht in overeenstemming met de

bepalingen. Op basis van de bepalingen is de beheerder verantwoordelijk voor een zodanige interne

beheersing die de beheerder noodzakelijk acht om het opstellen van het overzicht mogelijk te maken zonder

afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.

2006025789.02/MA/2

Onze verantwoordelijkheden voor de controle van het overzicht

Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee

voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.

Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het

mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.

Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan

worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische

beslissingen die gebruikers op basis van dit overzicht nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en

omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op

ons oordeel.

Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professio-

nele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, ethische

voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:

• Het identificeren en inschatten van de risico’s dat het overzicht afwijkingen van materieel belang bevat

als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico’s bepalen en uitvoeren van controle-

werkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie die voldoende en geschikt is als basis voor

ons oordeel. Bij fraude is het risico dat een afwijking van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan

bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten

transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de

interne beheersing.

• Het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel

controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze werkzaamheden

hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van

de entiteit.

• Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het

evalueren van de redelijkheid van schattingen door de beheerder en de toelichtingen die daarover in het

overzicht staan.

• Het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van het overzicht en de daarin opgenomen

toelichtingen.

• Het evalueren of het overzicht de onderliggende transacties en gebeurtenissen zonder materiële

afwijkingen weergeeft.

Wij communiceren met de beheerder onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en

over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele

significante tekortkomingen in de interne beheersing.

Amsterdam, 30 juni 2020

Deloitte Accountants B.V.

Was getekend: J. Holland RA

TORENS A, B, C, F en G Conc · 2020-07-02 · INZICHT IN UW SERVICEKOSTEN Servicekostenrapportage...

Documents

Transcript of TORENS A, B, C, F en G Conc · 2020-07-02 · INZICHT IN UW SERVICEKOSTEN Servicekostenrapportage...