1

RUIMTE OM TE INVESTEREN

Beleidsplan 2018-2020

thuis in Westfriesland

2

Inleiding

Omgevingsanalyse

Opgaven & ambities

Missie, visie en kernwaarden

SWOT-analyse

Beleidsstrategie

Beschikbaarheid woningbezit

Betaalbaarheid woningbezit

Leefbaarheid in woningbezit

Kwaliteit & duurzaamheid

Financiën

Risico gestuurd werken

Governance

Organisatie

Beleidsplan in vogelvlucht

Bijlage A Uitsplitsing kernvoorraad per gemeente

Bijlage B Overzicht kasstromen 2018-2020

Inhoudsopgave

3

4

6

7

8

9

10

11

12

14

16

17

17

18

20

Missie Visie

Kernwaarden

3

Inleiding

Ruimte om te investeren

Met dit beleidsplan is de strategie van De Woonschakel voor de komende jaren herijkt. Nieuwe keuzen zijn gemaakt in het licht van de huidige en verwachte ontwikkelingen voor de komende jaren.

In het afgelopen decennium is gebleken dat trends en ontwikkelingen in de samenleving steeds sneller fluctueren. Dat heeft ook invloed op de activiteiten die De Woonschakel ontplooit. Het strategisch beleid rondom het woning-bezit is weliswaar gericht op 2030, dit beleidsplan geeft vooral de kaders en ambities weer voor de periode van 2018-2020.

Kernthema’sDe belangrijkste thema’s liggen op het gebied van de beschikbaarheid & betaalbaarheid van het wonen en de kwaliteit en extra inspanningen voor duurzaamheid van de woningvoorraad. De inzet op het gebied van leefbaarheid is aangepast en biedt ruimte voor ontwikkeling. De financiële continuïteit van de corporatie mag niet ter discussie staan. Tot slot blijft gelden dat De Woonschakel transparant wil zijn over haar handelen en hierover ook extern communiceert.

MottoHet motto voor dit beleidsplan is ‘ruimte om te investeren’ en symboliseert dat alle beschikbare geldmiddelen worden ingezet om de gestelde doelen en ambities te verwezenlijken. Tegelijkertijd blijft gelden dat huren laag worden gehouden en een efficiënte bedrijfsvoering noodzakelijk is. Dat mogen huurders en de lokale samenleving van onze corporatie verwachten!

UitvoeringZowel bij de voorbereiding van het beleidsplan als de uitvoering is van belang dat De Woonschakel dit doet op voorspraak en in samenwerking met belanghouders (onder andere de Huurdersraad en gemeenten). Gedurende de beleidsplanperiode wordt jaarlijks verantwoording afgelegd over de voortgang in de uitvoering. Het beleidsplan vormt een pijler voor de jaarlijkse prestatieafspraken die De Woonschakel met gemeenten en huurdersorganisaties maakt.

4

Omgevingsanalyse

Op nationaal niveau zijn door de rijksoverheid speerpunten voor de woonagenda bepaald die in belangrijke mate ook terugkomen in de regionale en lokale woonvisies van gemeenten. De landelijke brancheorganisatie van woning-corporaties (Aedes) heeft een woonagenda 2017-2021 opgesteld waarin nadere duiding is aangegeven over duur-zamer en betaalbaar wonen, de beschikbaarheid van woningen en specifieke doelgroepen. Woonagenda Aedes In de woonagenda zeggen corporaties een extra inzet toe op het gebied van duurzaamheid. Zo moet in 2020 op sec-torniveau sprake zijn van een gemiddeld energielabel B, zouden er regionale energiestrategieën moeten komen en hebben alle corporaties in 2018 een vastgesteld plan gemaakt om in 2050 een CO²-neutraal woningbezit te hebben.

Op het terrein van betaalbaar wonen wordt ingezet op lagere huren en goedkopere woningen. Ruim 15% van de huishoudens in corporatiewoningen heeft een betaalrisico. Voor wat betreft de beschikbaarheid van woningen is in de woonagenda opgenomen om te streven naar een uitbreiding van de sociale huurwoningvoorraad. Gemeenten moeten daarvoor voldoende locaties beschikbaar stellen. Corporaties staan daarbij voor leefbare en gemengde wijken en buurten.

Met maatschappelijke partners wordt op lokaal niveau naar oplossingen gezocht om overlast te voorkomen. Passen-de huisvesting vanuit beschermd wonen of maatschappelijke opvang wordt geboden onder voorwaarde dat zorg en begeleiding goed georganiseerd zijn door partners in de wijk. Woningcorporaties willen mensen met extra ondersteu-ning gespreid kunnen huisvesten en voorkomen dat een opeenstapeling van problemen optreedt in woongebieden. Regionale woonvisie In het Pact van Westfriesland hebben de zeven gemeenten de ambitie uitgesproken om tot de top 10 woonregio’s van Nederland te willen behoren. Dat is een majeure opgave. De woonvisie is aan een aantal ankerpunten opgehangen:

• bestaande voorraad kwaliteit en aantrekkelijkheid op peil houden en uitbouwen• vitale kernen richten op kansrijke producten en diensten• nieuwbouw vooral inzetten op onderscheidende en complementaire producten• scheiden van wonen en zorg langer zelfstandig wonen bevorderen• flexibel kader houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven

De woningbehoefte voor de regio wordt voor de periode 2016-2021 geraamd op 3.790 woningen, 4.610 woningen tussen 2021-2026 en 1.550 woningen tussen 2016-2030. Het aantal 75-plushuishoudens in de regio neemt met 75% toe tussen 2016-2026. Volgens de regio is er daardoor behoefte aan zo’n 1.300 levensloopbestendige woningen in de komende vier jaar. Gelet op de onderverdeling tussen huur/koop en sociaal/commercieel zal het merendeel van deze woningen in de koopsector of dure huur gerealiseerd moeten worden. Op dat terrein zijn de Westfriese woningcor-poraties niet actief.

De regionale woonvisie stelt dat het voor de bestaande woningvoorraad noodzakelijk is te zoeken naar slimme combinaties van betaalbaarheid, duurzaamheid en de mogelijkheid om langer zelfstandig te wonen. Gemeenten zien voor zichzelf hierbij een beperkte rol omdat het grootste deel van de woningvoorraad in particuliere handen is. De gemeentelijke rol beperkt zich tot het stimuleren en informeren van huiseigenaren met betrekking tot verduurzamen of levensloopbestendig maken van woningen. In de tweede helft van 2018 vindt een regionaal woningbehoefte onderzoek plaats. De Woonschakel zal in haar beleid zoveel mogelijk rekening houden met de regionaal geformu-leerde kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoeften.

5

Andere punten uit de regionale woonvisie richten zich onder meer op het verbeteren van de kwaliteit van het open-baar gebied en voldoende kwalitatief goede woningen voor de sociale doelgroepen, middeninkomens, vergunning-houders en arbeidsmigranten (‘gemengd en verspreid’, eventuele combinatie in ‘flexibel wonen’). De toetsing van bouwplannen moet daarbij plaatsvinden op basis van een regionaal afwegingskader.

Gemeentelijke woonvisies en prestatieafsprakenMet de gemeenten waarin De Woonschakel actief is worden afzonderlijke prestatieafspraken afgesloten. Daarbij geldt dat gemeenten zich verhouden tot de regionale woonvisie, maar lokaal wel accenten naar voren kunnen laten komen. Huurdersorganisaties zijn direct betrokken in het overleg en hebben een eigen verantwoordelijkheid bij de totstandkoming van de prestatieafspraken.

De gemeentelijke prestatieafspraken richten zich vooral op:• de omvang/beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen in de gemeente;• doorstroming vanuit maatschappelijke opvang en beschermd wonen;• kwaliteit en verduurzaming van de sociale huurwoningen en de woonomgeving;• bijdragen verhuurders aan leefbaarheidskosten en investeringen maatschappelijk vastgoed;• onderlinge samenwerking;• realiseren wonen met zorg en ouderenhuisvesting in verband met langer zelfstandig wonen;• gemeentelijke taakstelling om urgente doelgroepen te huisvesten.

In de lokale prestatieafspraken wordt zoveel mogelijk gestreefd naar ‘SMART’ afspraken op onderdelen als de nood-zakelijke kernvoorraad huurwoningen, acceptabele wachttijden van woningzoekenden, huisvesten bijzondere doelgroepen, grondprijzen, gemiddelde energie-index van het woningbezit, schuldhulpverlening, hennepbeleid en opstellen leefbaarheidsplannen als hier aanleiding voor is.

Visitatierapport 2017De Woonschakel ontving in 2017 een onafhankelijk visitatierapport over haar prestaties in de periode 2013-2016. Belanghebbenden waardeerden de prestaties van onze corporatie met een 7,7 en het presteren naar vermogen werd met een 8,3 gewaardeerd. Het presteren op basis van governance (7,3) en naar opgaven en ambities (6,9) bleven enigszins achter. Op alle onderdelen is ruimte voor verbetering en komt de commissie met (concrete) aanbevelingen.

De visitatiecommissie heeft ook de reputatie van De Woonschakel gemeten onder belanghebbenden (Reputatie Quotiënt Model). Deze was gemiddeld een 7,9 en liet op deelmetingen de volgende scores zien:

Emotionele aantrekkelijkheid 8,2 Werkomgeving 7,8Producten en diensten 7,7 Maatschappelijke verantwoordelijkheid 7,4Visie en leiderschap 8,1 Financiële performance 8,1

Het visitatierapport bevatte tot slot een sterkte/zwakte analyse (SWOT diagram) van de corporatie. Deze analyse vormt de basis voor de SWOT-analyse van dit beleidsplan en is geoptimaliseerd vanuit de corporatie.

Prestatieafspraken

6

Op basis van de omgevingsanalyse zijn, na overleg met belanghouders, de opgaven en ambities voor de nabije toekomst bepaald. Leidend daarbij zijn in belangrijke mate de visie en doelstellingen vanuit de regionale en lokale woonvisies.

Kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad, verversing en de uitbreiding van het woningbezit door middel van nieuwbouw ziet de corporatie als een basisopgave. Het zoveel mogelijk zelfstandig blijven wonen wordt bevorderd door verdere ontwikkelingen in product en dienstverlening binnen de toegestane wettelijke kaders. De corporatie heeft daarbij een eigen positie in de keten zorg-welzijn-wonen. Op projectniveau wordt maatwerk geboden aan zorgpartijen en partners op het gebied van begeleid wonen.

De investeringen gericht op duurzaamheid van het woningbezit worden in de komende tien jaar opgevoerd. In 2030 zal een eerste ferme stap moeten zijn gezet om uiteindelijk te komen tot een energie neutrale woningvoorraad in 2050.

Door een behoudend huurprijsbeleid te voeren kunnen de woonlasten voor huurders, versterkt door te treffen duurzaamheidsinvesteringen, op een aanvaardbaar niveau blijven in de toekomst. Het vroegtijdig signaleren van betalingsproblemen en/of sociale problematiek onder huurders is inzet van beleid. In samenwerking met derden (wijkteams, schuldhulpverlenende instanties etc.) worden huisuitzettingen zo veel mogelijk voorkomen.Het woningbezit en de directe omgeving moet als schoon, heel en veilig worden ervaren. De corporatie draagt, binnen de toegestane wettelijke kaders, bij aan voorzieningen in kernen en wijken. Segregatie als onderdeel van leefbaarheid wordt zoveel mogelijk voorkomen.

Op het vlak van bedrijfsvoering wordt ingezet op risico gestuurd werken. De financiële continuïteit en zelfstandigheid van de corporatie mag niet ter discussie staan. De Woonschakel wil zich blijven kenmerken door een efficiënte bedrijfsvoering. Op het vlak van ICT kunnen extra investeringen zowel aan de bedrijfsvoering als aan de klantwaar-dering bijdragen.

In totaliteit streeft De Woonschakel de komende jaren naar een ‘Triple ABC’ status op het gebied van klanten (Alles in één keer goed, Altijd op tijd, Acceptabele prijs), samenleving (Beleid transparant, Bedrijfsvoering op orde, Bouwen aan bezit) en collectieve prestatie (Cultuur, Competent, Collectiviteit).

Opgaven & Ambities

7

Missie, visie en kernwaarden

MissiePrimair biedt De Woonschakel betaalbare en kwalitatief goede woonruimten aan in de regio West-Friesland voor mensen die, op basis van inkomen en/of maatschappelijke positie, aangewezen zijn op een sociale huurwoning. De Woonschakel wil daarbij een stabiele en betrouwbare partner in de regio zijn.

VisieVanuit een ondernemende blik en pragmatisch handelen kiest De Woonschakel voor een herkenbare koers om zo optimaal mogelijk invulling te geven aan onze missie. Huurders, sociale huisvesting en leefbare woongebieden staan centraal in het handelen. De maatschappelijk meerwaarde van de corporatie moet daarbij lokaal erkend worden om aan het regionale bestaansrecht op lange termijn bij te dragen. De Woonschakel doet dat vanuit een beleidsstrategie en risicoperspectief waarbij de financiële continuïteit van de corporatie niet ter discussie staat.

KernwaardenEen solide en betrouwbare organisatie met ambities waar medewerkers zich bewust zijn van de bijdrage die de corporatie levert aan mensen en maatschappij. Medewerkers zijn competent en stellen zich klantgericht op zonder daarbij efficiency en kostenbewustzijn uit het oog te verliezen. De corporatie legt op transparante wijze verantwoor-ding af over haar activiteiten.

Een solide en betrouwbare organisatie

8

SWOT-ANALYSE

Om de inhoudelijk uitvoeringsstrategie te kunnen bepalen is bij de start van de beleidsplanperiode een sterkte/ zwakte analyse van de corporatie opgesteld. De SWOT analyse in het visitatierapport 2017 is hiervoor als basis gebruikt. Vanuit de organisatie zijn hierop aanvullingen naar voren gekomen. SWOT diagram De Woonschakel 2017 Sterk Zwak • Missie stabiele betrouwbare woonpartner is bereikt• Belanghebbenden zeer tevreden over de relatie, de invloed op beleid en de communicatie• Huurders krijgen veel woonwaarde per €• Betaalbare huren• Waardering service door huurders• Daadkracht en nieuw elan in organisatie• Financiële positie• Gedifferentieerd bezit

• Nog geen integraal risicomanagement• Prestatieafspraken m.b.t. nieuwbouw zijn niet gehaald• Creëren van voldoende tegenspraak en meedenken bij gemeenten en huurders• Inhoud geven aan nieuwe uitdagingen op basis van aanwezige robuuste fundament• Benutting mogelijkheden tot innovatie• Inzichtelijk maken van (on)gepland onderhoud bij huurders• Borgen van beleid (afspraken in uitvoering)• Voorbereiding/evaluatie van interne projecten

Kans Bedreiging

• Strategische herijking corporatie na reorganisatie• Innovatie via bijv. ICT als bijdrage én verbetering van interne bedrijfsvoering en externe communicatie• Duurzaamheid benutten i.h.k.v. betaalbaarheid• Meewerken aan betekenisvolle verbeteringen in kernen voor onze doelgroepen• Netwerken bij andere corporaties• Planmatig ruimte geven voor de reorganisatie doelstel- lingen. In één keer goed, op tijd en kostenbewust. • Open cultuur, zelfsturing, integriteit, verantwoordelijk heid en gedeeld collectief gevoel (bewust van de opgave, trots op de prestaties)

• Krimp in kleine kernen• Onvoldoende ruimte voor uitwerking reorganisatie doelen kan motivatie medewerkers verkleinen, wat bedreigend kan zijn voor resultaten en huurders• Imago verlies door het niet halen van de prestatieaf- spraken of gewenste groeidoelstelling• Regelgeving en lastendruk• Ontbreken van kwalitatief goede gemeentelijke woon- visie o.b.v. regionaal woningmarktonderzoek• Onvoldoende (fysieke) ruimte voor transformatie woningbezit

Bij het opstellen van het beleidsplan en de bedrijfsvoering is rekening gehouden met de SWOT analyse. Sterke punten worden behouden of nog meer versterkt. De kansen die het nieuwe organisatiemodel oplevert zullen aangegrepen worden om verdere verbeteringen door te voeren en zwakke punten aan te pakken. De bedreigingen worden, waar mogelijk, aangepakt in samenwerking met belanghouders.

9

BELEIDSSTRATEGIE

De beleidsstrategie is bepaald vanuit de omgevingsanalyse, de consultatie met belanghouders, de lokale opgaven en ambities en de mogelijkheden die de corporatie ter beschikking staan. Vanuit de jaargegevens 2017 naar de geformu-leerde doelen voor 2020 ontstaat onderstaand transformatieschema.

BeschikbaarheidSociale huurwoningen 5.769Actieve wachtduur (maand) 30Aantal verhuringen per jaar 432

BetaalbaarheidGoedkope won. < € 414 1.040Betaalbare won. < € 592 3.685Betaalbare won. < € 635 613Gem. maximale huur (%) 64,7

Duurzaamheid

Woningen met groen label 4.929Gem. Energie-Index (EI) 1,44Aantal won. met PV-panelen 1.084

LeefbaarheidAantal vonnissen ontruiming 29Aantal huisuitzettingen 4Buurtprojecten 1

OrganisatieGem. waardering benchmark 8,0Gem. beheerkosten p/won. (€) 691Gem. ziekteverzuim (%) 4,2

FinanciënICR 2,4Operationele kasstroom (mln.) 11,9 Loan to value bedrijfsw. (%) 48,9Lening bedrag per woning (€) 24.325

RisicomanagementAftrekpost WOZ Vpb (mln.) 57,4Overcomp. - markt 2017 (%) -1,0Cybercrime/hack/datalek 1

GovernanceInterventies Autoriteit 0Schending codes/reglementen 0 Contact RvC met belanghouders 3

(Des)investerenExploiterenInnovatie

VerduurzamenOrganisatieontwikkeling

Beschikbaarheid Betaalbaarheid Duurzaamheid Leefbaarheid2025 soc. huurwoning 6.000 2020 goedkope won. 1.000 2020 won. groen label 95% 2020 vonnis ontruiming < 502025 wachttijd in mnd. 24 2020 betaalbare won. 4.000 2020 gem. EI (B) < 1,3 2020 huisuitzettingen < 122025 verhuringen 500 2025 gem. max. huur 68% 2030 gem. EI (A) < 1,2 2020 aanpak hot spots > 5

Organisatie Financiën Risicomanagement Governance2020 klantwaardering 7,8 2020 ICR > 2,0 2020 fiscale aftrek mln. < 28 2020 interventies Aw 02020 beheerkost. p/w € 750 2020 LtV bedrijfsw. < 50% 2020 overcompensatie < 0% 2020 schending regels 02020 ziekteverzuim < 3,5% 2020 lening p/won.< € 30.000 2020 cybercrime etc. 0 2020 RvC-belanghouders 5

TRANSFO

RMATIE

TRANSFO

RMATIE

2017

2020 - 2030

10

BESCHIKBAARHEID WONINGBEZIT

De beschikbaarheid van woningen omvat voor de huurmarkt twee invalshoeken: de fysieke beschikbaarheid van woningen en de persoonlijke omstandigheden of een woning kan worden verhuurd aan een woningzoekende. Een te hoog of te laag inkomen van een woningzoekende is in toenemende mate bepalend of een woning kan of mag worden verhuurd. Waar financieel mogelijk wordt door een pro actief huurprijsbeleid de beschikbaarheid van woningen voor enkele doelgroepen vergroot. Uitbreiding woningbezitDe ambitie voor de komende jaren is een groei naar een bestendige verhuur van 6.000 woningen binnen de regio West-Friesland. Circa 350 woningen van de huidige woningvoorraad hebben een label verkoop. Bij verhuizing van de zittende huurder zullen deze woningen worden verkocht. Het toevoegen van ‘nieuwe verkoopwoningen’ zal zoveel mogelijk worden beperkt gelet op de druk op de woningmarkt, tenzij dit financieel niet verantwoord is. Per saldo wordt dus, naast de verversing van de woningvoorraad via sloop-nieuwbouw, ingezet op een additionele uitbreiding van het woningbezit. Bij sloop/nieuwbouw zal gekeken worden of intensivering van het aantal woningen op de loca-tie mogelijk is. Ook de splitsing van woningen verruimt de beschikbaarheid, maar daarbij moet wel sprake zijn van een juiste balans in investering en eindresultaat (prijs/kwaliteit). In de periode 2018-2019 worden in ieder geval al circa 300 nieuwe huurwoningen aan het woningbezit toegevoegd. Voor de jaren daarna wil de corporatie komen tot verdere afspraken met gemeenten om de voorraad sociale huurwoningen uit te breiden. Aankoop van sociaal huur-bezit van andere marktpartijen is een aanvullend alternatief om te komen tot de gewenste omvang. De groei van het woningbezit komt tegemoet aan de toenemende vraag in de regio naar een sociale huurwoning. De wachttijd voor een sociale huurwoning is in de afgelopen jaren opgelopen en bedraagt voor sommige gemeenten en doelgroepen meer dan de 24 maanden die door De Woonschakel als maximaal wenselijk wordt geacht. Beschikbaarheid specifieke doelgroepenVoor de bestaande woningvoorraad is het streven er op gericht om, naast de huidige circa 700 woningen, 150 woningen extra beschikbaar te maken voor ouderenhuishoudens (1-2 personen) met een laag inkomen. Deze wo-ningen krijgen een huur < € 597 (prijspeil 2018). Ook voor gezinnen met kinderen (3 > personen) wordt het aantal woningen met 100 uitgebreid naar minimaal 750 woningen in de prijscategorie € 597 - € 640 (prijspeil 2018). Dat be-tekent dat de huurprijzen voor deze woningen bij mutatie in de gewenste prijscategorie zullen vallen, desnoods met een huurverlaging. Dat verhoogt voor deze groep in beperkte mate de kans op een huurwoning. Deze woningen zijn daarmee niet bereikbaar voor 1-2 persoons huishoudens met lage inkomens. Onderzocht zal worden welke mogelijk-heden er zijn om 1-2 persoons huishoudens in grote huurwoningen te verleiden naar kleinere woningen. Daarnaast wordt gekeken naar mogelijke bouwlocaties voor de realisatie van vormen van beschermd wonen of het wonen in hofjes waarbij bewoners ook een onderlinge sociale buurtverantwoordelijkheid nemen. ToewijzingsbeleidDe Woonschakel zal onderzoeken of een andere werkwijze bij het toewijzen van woningen beter aansluit bij de wensen van en mogelijkheden voor de diverse doelgroepen. In de praktijk worden de regels van de rijksoverheid bij de woonruimteverdeling (passend toewijzen) regelmatig als knellend ervaren. Middeninkomens hebben momenteel problemen om woonruimte in de huur- of koopsector te verkrijgen in de regio. De Woonschakel bouwt echter geen koopwoningen of huurwoningen boven de liberalisatiegrens (€ 710 – prijspeil 2018). Binnen de woningwet is hier een strikte scheiding voor corporaties in aangebracht. De marges om veranderingen voor de diverse doelgroepen aan te brengen in het bestaande beleid zijn daarom smal.

11

BETAALBAARHEID WONINGBEZIT

AlgemeenIn het afgelopen decennium zijn de huurprijzen gemiddeld meer gestegen dan de inflatie. De uitgaande kasstromen van woningcorporaties zijn gestegen door de invoering van de verhuurderheffing en vennootschapsbelasting. Daar-naast wordt een stevig beroep gedaan op de corporatiesector om extra te investeren in de duurzaamheid van het bestaande woningbezit en de bouw van nieuwe woningen. Gelukkig voor de sector bevindt het renteniveau voor het aangaan van geldleningen zich momenteel nog op een laag niveau. De Woonschakel moet keuzen maken bij haar financiële afwegingen. Welk bedrag wordt ingezet voor verduurzaming, betaalbaarheid of de bouw van nieuwe woningen? Inzet voor de corporatie blijft, evenals in de recente jaren, een inflatievolgend huurbeleid. Dat betekent dat De Woonschakel haar best doet om alle extra inspanningen op het gebied van verduurzaming en nieuwbouw niet ten laste van zittende huurders te laten komen door hogere huuraanpassingen. Investeringen op het gebied van duurzaamheid kunnen daarmee indirect als voordeel terugkomen voor huurders door lagere energielasten.

HuurbeleidDe kernvoorraad van woningen (exclusief te verkopen woningen en woningen verhuurd aan bijzondere doelgroepen) bestaat uit minimaal 5.000 woningen. In bijlage A is de kernvoorraad uitgesplitst per gemeente. In haar beleidsstrate-gie voor de komende jaren prijst de corporatie deze minimale modelportefeuille als volgt:

Prijscategorie Goedkoop Betaalbaar 1 Betaalbaar 2 Betaalbaar 3 Duur Totaal Totaal% Prijspeil 2018 < € 417,34 € 417,35 - € 597,31 - € 640,15 - > € 710,68 € 597,30 € 640,14 € 710,68

Jongeren

Standaard

Senioren

Totaal

Totaal %

300

500

200

1.000

20,0%

300

3.600

1.100

5.000

100,0%

0

2.200

800

3.000

60,0%

0

0

0

0

0,0%

De standaard vraaghuur voor een woning bedraagt 72,8% van de maximaal redelijke huurprijs. Bij huuropzegging van de zittende huurder zal de huur van de woning verhoogd of verlaagd worden naar het streefhuurniveau van de woning. Eind 2017 bedroeg de gemiddelde huurprijs van een woning € 513 per maand (= 64,7% van de maximaal redelijke huur). Als op basis van de vraaghuurpercentages de huur van een woning boven het maximale bedrag van de prijsklasse valt, dan wordt de huur bevroren op dat bedrag. Uit analyse van het huurbeleidsplan 2018-2020 blijkt dat dit het geval is voor 2.900 woningen. Om die reden zal de gemiddelde streefhuur voor het gehele woningbezit onder de 70% van de maximaal redelijke huurprijs blijven uitkomen.

HuurachterstandenDe Woonschakel voert een stringent incassobeleid met als doel om al in een vroegtijdig stadium een betalingsre-geling te treffen met huurders. Waar mogelijk wordt samengewerkt met gemeenten, schuldhulpbegeleiding en deurwaarder om betalingsproblemen en huisuitzettingen te voorkomen. Voor het incassobeleid gelden de volgende normen:• Huurachterstand maximaal 0,75% van de jaarhuur.• Bij maximaal 7,5% van onze huurders mag sprake zijn van een betalingsachterstand.• Aantal huisuitzettingen beperken tot maximaal 12 per jaar.• Maximaal 0,25% van de jaarhuur wordt als oninbaar afgeboekt.

0

800

100

900

18,0%

0

100

0

100

2,0%

6,0%

72,0%

22,0%

100,0%

12

LEEFBAARHEID IN WONINGBEZIT

We willen bewoners een prettige woonomgeving bieden: een omgeving die schoon, heel en veilig is en waar bewoners prettig met elkaar samenleven. We willen een bijdrage leveren aan een samenleving waar plaats is voor iedereen, en waar iedereen tot zijn recht kan komen. We willen alle mensen, met al hun verschillen, een thuis kunnen bieden. Daarbij wordt ingespeeld op trends zoals bijvoorbeeld het langer zelfstandig wonen.

Realiseren van het prettig wonenHet bieden van een prettige woonomgeving, door de aanpak van zaken die spelen rondom het wonen. We zetten in op de directe woonomgeving van onze huurders. De activiteiten die wij uitvoeren op dit gebied zijn: aanpak van (woon)overlast, tuinbeheer en bestrijden van woonfraude. Zaken die een taak zijn van de gemeente (zoals algemeen groen) laten we daar, maar signalen op dat gebied pakken we wel op om in overleg met de gemeente tot een oplos-sing te komen. Stimuleren en soms ook initiëren van saamhorigheid in een buurt maakt onderdeel uit van het prettig wonen.

Bij het betalen van de huur hanteren we een beleid waarbij we oplossingen bieden voor onze huurders, maar er ook kort op zitten: huurders met een beginnende huurachterstand wordt de mogelijkheid geboden van een betalingsre-geling en maatwerk. We bieden huurders de (gratis) diensten van Schuldhulpmaatje aan. Als huurders hieraan niet willen meewerken wordt de vordering vrij snel overgedragen aan de deurwaarder, namelijk bij een huurachterstand van een maand. Dit om oplopende huurachterstanden te voorkomen.

Wij bieden kleine woningaanpassingen aan voor senioren en mensen die zorg nodig hebben, zodat deze huurders zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen wonen. De taken van de seniorenadviseur, zoals advies over woningaanpassin-gen en advies over verhuizen naar een andere woning nemen we integraal op in de standaard werkprocessen. Met Wonen Plus hebben we de afspraak dat we een deel van de abonnementskosten voor het thuisabonnement voor onze rekening nemen. Huurders kunnen dan hulp krijgen bij kleine klusjes aan huis. Voor huurders die hulp en ondersteuning nodig hebben bij het wonen, werken we samen met maatschappelijke organisaties en de gemeente. Zo nodig passen we maatwerk toe.

13

Samenstellen wijkenDe samenstelling en leefomgeving in een wijk of buurt wordt mede beïnvloed door nieuwe verhuringen. De norm dat voor iedere doelgroep na een actieve zoekperiode van maximaal 24 maanden een woning beschikbaar is, wordt steeds minder gehaald in de praktijk. De druk op de woningmarkt is te groot en de beschikbaarheid van woningen te laat. Steeds meer worden afspraken gemaakt over de huisvesting van bijzondere aandachtgroepen in de sociale huurwoningvoorraad. Dit betreft onder meer de uitstroom van mensen vanuit de maatschappelijke opvang en bege-leid wonen, vergunninghouders, urgente woningzoekenden, ex-gedetineerden en jonge moeders met kinderen. De bevordering van de acceptatie hiervan in de samenleving/wijk vraagt aandacht van betrokken partijen. In de praktijk kijken wij naar mogelijkheden om ontmoetingen van buurtgenoten te stimuleren, bijvoorbeeld bij de realisatie van bouw- of onderhoudsprojecten in kernen of in samenwerking met derden. Met belanghouders (waaronder gemeente en Huurdersraad) houden wij de vinger aan de pols dat het prettig wonen in een wijk of buurt op een aanvaardbar niveau blijft voor bewoners.

Nieuwe verhuringen

14

KWALITEIT & DUURZAAMHEID WONINGBEZIT

Kwaliteit woningvoorraad De basiskwaliteit van en onderhoud aan woningen zal in de beleidsplanperiode meer inzichtelijk gemaakt worden voor onze huurders. De huidige sterke punten van het dagelijks onderhoudsbeleid in snelheid van uitvoering en de keuze om een grote uitvoerende onderhoudsdienst binnen de organisatie te hebben worden gecontinueerd. Onder-houdsmedewerkers vormen mede de ogen en oren in de wijken voor de corporatie, scoren in de klantwaardering hoog en maakt De Woonschakel ook fysiek zichtbaar aanwezig in het werkgebied.

Duurzaamheid woningbezitDe prijs van het verduurzamen is enorm als gekeken wordt naar de investeringen die nodig zijn om het gehele woningbezit CO² neutraal te maken. In totaliteit overschrijdt dit de grenzen van onze borgingsmogelijkheden bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). De Woonschakel zet in op een realistisch en verantwoord duurzaam-heidsbeleid, waarin ook de nodige ambities zijn opgenomen. Soms zullen wij een beetje dwars zijn, andere keuzes maken, maar deze zijn altijd gericht op onze (toekomstige) huurders en de primaire doelstelling. Kenmerken hiervan zijn bescherming van de woonlasten, individuele keuzevrijheid energieleverancier en het dragen van de collectieve verantwoordelijkheid voor een deugdzaam duurzaamheidsbeleid ter bescherming van onze aarde. Dat laat onverlet dat De Woonschakel zal voldoen aan de doelstelling om te komen tot een gemiddeld A label voor haar woningbezit in 2030.

Routeplanner duurzaamheidOp basis van de beschikbare informatie per medio juni 2018 blijkt na actualisatie van de Energie-Indexen van circa 3.000 woningen dat de gemiddelde Energie-Index in 2018 op een gemiddeld B label uitkomt. Hiermee wordt twee jaar eerder voldaan aan de landelijke normdoelstelling van een gemiddeld B label per 2020. De eerstvolgende stap is om geen woningen met een E-F-G label meer te verhuren per 2025 (uitgezonderd sloopcomplexen < 2030) en vanaf 2030 alleen nog maar woningen met een A-B-C label te verhuren. Voor de stap om te komen van een gemiddeld B label naar een A label wordt op dit moment uitgegaan van een extra investering van € 15 mln. Sloopcomplexen maken geen onderdeel uit deze raming. Onderstaande tabel laat het verloop van de energie index van het woning-bezit zien.

Energie-index/label Stand 2017 Aantal Percentage

Ultimo 2018 Aantal Percentage

Ultimo 2030 Aantal Percentage

A+/A 1.339 23% 1.804 32% 4.639 79%

B 1.418 25 1.395 24% 964 17%

C 2.172 38 2.009 35% 241 4%

D 551 10 318 6% 0 0%

E 167 3 140 2% 0 0%

F 56 1 40 1% 0 0%

G 15 0 14 0% 0 0%

Totaal 5.718 100% 5.720 100% 5.844 100%

Energie-Index 1,47 = gem. C 1,35 = gem. B 1,07 = gem. A

15

Een bijzondere groep in de routeplanner vormen de complexen met D t/m G label die tussen 2018-2030 moeten worden gerenoveerd. Deze renovaties zijn relatief kostbaar (circa € 40.000 per woning). Hier schuilt het gevaar dat kostbare maatregelen worden genomen die de doelstelling van CO² neutraliteit in de weg komen te staan en na ver-loop van tijd weer moeten worden verwijderd. Het beleid van deze renovatiecomplexen is er op gericht om maximaal in te zetten op duurzaamheid van de schil, het dak uitgezonderd omdat het dak nog vervangen moet worden in de tussenliggende periode tot 2050. Het doel is om deze complexen uiteindelijk < 2050 met installaties en een nieuw dak te verbeteren en ze op deze wijze gasloos en CO² neutraal te maken of ze voor 2050 uit exploitatie te halen.

De komende jaren worden pilotprojecten gestart om ervaring op te doen met technieken waarvan wij denken dat ze potentieel toepasbaar zijn op een deel van de bestaande woningen en naar verwachting (op termijn) ook financieel haalbaar zijn. InvesteringsbeleidDe ambitie is om vanaf 2019 de eerste energie neutrale 4-kamer huurwoningen op te leveren voor lagere inkomens-groepen in de prijsklasse < € 597 (prijspeil 2018) zonder een aanvullende Energie Prestatie Vergoeding (EPV) voor duurzaamheidsinvesteringen van huurders te vragen. Basis voor deze gasloze woningen is een investeringsvolume van € 180.000 per woning inclusief een grondwaarde van € 25.000.

De komende decennia zal een het overgrote deel van de overblijvende jaarlijkse kasstromen ingezet worden voor de verduurzaming en op termijn vooral op het gasloos maken van het woningbezit. Aan de hand van de financiële mogelijkheden zal in de beleidsplanperiode verkend worden of een versnelling van het bereiken of het verbeteren van het gemiddelde A label voor 2030 tot de mogelijkheden behoort. Dit zal dan zoveel mogelijk plaats vinden aan daken-gevels-vloeren van woningen met toepassing van zonnecollectoren en andere beproefde technieken. Het massaal afkoppelen van huurwoningen van het gasnet zal pas op een later moment kunnen plaatsvinden als de kostprijs van de huidige toegepaste technieken en de realisatie van huisaccu’s in individuele woningen op een aan-vaardbaar niveau komen te liggen. Dit past in de visie van de corporatie om zoveel mogelijk collectieve systemen te vermijden vanuit beheerperspectief en keuzevrijheid van klanten voor een energieleverancier. Waar mogelijk kunnen particuliere eigenaren mee profiteren van eventuele schaalvoordelen van de corporatie.

Uiteraard monitoren wij onze financiële positie nauwlettend. Mocht blijken dat de duurzaamheidsopgave verder rijkt dan de minimaal noodzakelijke financiële positie, dan zal een nieuwe afweging plaatsvinden rondom de toepassing van de EPV voor alle huurders.

BewonersgedragHet bewonersgedrag is van invloed op de uiteindelijke energie-vraag. Nieuwbouwwoningen met een warmtepomp op laagtem-peratuur vraagt ook een andere wijze van bewonen door anders te verwarmen en andere ventilatie. Huurders zullen anders moeten leren wonen en gebruiken. Daar ligt een deel van de totale opgave, maar ook de beperking die De Woonschakel zichzelf aanmeet. Wij lichten de (toekomstige) huurders voor, informeren hen om de energievraag en de bewoning zo efficiënt mogelijk te laten zijn. Wij leggen echter niet op. Eventuele aanmoediging of ontmoediging door financiële prikkels/sancties worden niet toegepast. Hier houdt onze verantwoordelijkheid op en begint de eigen verantwoordelijk-heid van huurders/bewoners.

16

Financiën

De toenemende uitgaven voor verduurzaming van de woningvoorraad, de bouw van nieuwe woningen, belastingdruk en verhuurderheffing zorgt er voor dat de financiële continuïteit, meer dan voorheen, onder druk staat. Voor De Woonschakel blijft gelden dat wij zelfstandig keuzen willen maken, zonder in een bijzondere aandachtpositie van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) of Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te komen.

NormenkaderDe financiële continuïteit wordt bewaakt door een vastgesteld financieel kader waarop intern toezicht wordt gehou-den en sturing aan wordt gegeven voor de korte en lange termijn. Daarbij wordt voor de berekeningswijze aange-sloten bij het normenkader van de Aw/WSW, maar hanteert de corporatie ook eigen interne normen. Het financieel sturingskader voor de komende jaren gaat uit van de volgende financiële ratio’s:

Financiële ratio’s Normkader Aw/WSW Daeb Niet-daeb

De Woonschakel Daeb Niet-daeb

ICR (rentedekkingsgraad) > 1,4 > 1,8 > 2,0 > 3,8

LtV (loan to value o.b.v. beleidswaarde) < 75% < 75% < 65% < 65%

Solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde) > 20% > 20% > 30% > 30%

Dekkingsratio (o.b.v. marktwaarde) < 50% < 50% < 30% < 40%

Leningschuld per woning - - < € 35.000 < € 15.000

Renterisico leningenportefeuille per jaar < 15% - < 10% < 10%

Operationele kasstroom per woning - - > € 1.500 > € 5.000

De sterke afwijkingen voor het niet-Daeb bezit zijn ingegeven vanuit het beleidsstandpunt dat voor de financiering van de materiële vaste activa de wens is om geen leningen op de kapitaalmarkt aan te trekken maar volledig uit te gaan van interne financiering. De soliditeit van de niet-Daeb tak ligt om die reden op een structureel hoger niveau. Financiering activiteitenDe activiteiten van woningcorporaties zijn kapitaalintensief. Voor nieuwbouw en woningverbeteringen moeten voor een deel kapitaalmarktleningen worden afgesloten onder dekking van het WSW of rechtstreekse gemeentegarantie. Gestreefd wordt naar flexibiliteit in de leningenportefeuille voor wat betreft het aflossingsschema en het renterisico. De Woonschakel maakt geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zodat deze geen risico vormen in de bedrijfsvoering. In het normenkader is ruimte aanwezig voor het aangaan van leningen om de opgave voor de verduurzaming van het woningbezit voor een deel met externe middelen te financieren. In omvang bedraagt deze ruimte circa € 50 mln. In bijlage B is een overzicht van de kasstromen 2018 – 2020 op basis van de begroting opgenomen.

ContinuïteitDe continuïteit van de corporatie wordt in hoofdzaak bepaald door de jaarlijkse kasstromen. De Woonschakel vindt het van belang dat vanuit de reguliere woningexploitatie gelden beschikbaar blijven komen om uitvoering te geven aan de kerntaken waar corporaties voor zijn bedoeld: het bouwen, verhuren en onderhouden van betaalbare huur-woningen in een aantrekkelijke woonomgeving. Dat vergt soberheid en doelmatigheid in de bedrijfsvoering, maar lef en samenwerking/ondernemerschap in de uitvoering. Voor toekomstige generaties moet De Woonschakel een betrouwbare en professionele woningcorporatie blijven op de Westfriese woningmarkt.

17

Risico gestuurd werken Aan het realiseren van onze doelen in dit beleidsplan kleven risico’s. Het doel van een risicomanagementmodel is om deze risico’s te identificeren en daar waar nodig te reduceren of voorkomen. Daarbij wordt een afweging gemaakt tussen de impact en waarschijnlijkheid van het negatieve effect van een risico. Naast de beleidsdoelstellingen wordt onze organisatie geconfronteerd met veel wet- en regelgeving. Deze wet- en regelgeving is sterk in ontwikkeling en aan verandering onderhevig. Het risicomanagement model moet in staat zijn om dit compliance deel goed te veran-keren en dit wordt bijgehouden. De belangrijkste risico’s zijn in kaart gebracht. Voor de komende jaren gelden, naast compliance van wet- en regel-geving, de volgende vijf risico’s waar De Woonschakel bij de uitvoering van haar bedrijfsactiviteiten in ieder geval rekening mee zal houden:

• het liquiditeitenrisico van de vennootschapsbelasting als gevolg van waarderingsgrondslagen.• de financiële impact van de verduurzaming van het woningbezit.• de beschikbaarheid van bouwlocaties voor de bouw van nieuwe woningen.• de prijsontwikkeling en beschikbaarheid van personeel in de bouwsector.• de bestendigheid van het lage renteniveau op de kapitaalmarkt.

Aan het eind van de beleidsperiode willen wij een integraal werkend risicomanagement model. In de huidige versie zijn de basisvereisten van compliance ingeregeld. Door AVG regelgeving, ontwikkelingen in informatiebeveiliging, zien wij de noodzaak om deze risico’s en compliance-eisen in het risicomanagementmodel te integreren zodat wij een integraal risicomanagementmodel kunnen creëren. Daar maakt een intern controle plan met beheermaatregelen door de organisatie voor de diverse risico’s onderdeel van uit. De Woonschakel wil bekend blijven staan om haar solide financieel beleid. Van collega-corporaties willen wij leren om een degelijk en weloverwogen risicomanage-menttool te ontwikkelen.

Als concrete ambities in de beleidsplanperiode geldt dan ook de totstandkoming van een integraal risicomanage-mentmodel en het oplossen binnen een jaar van nieuwe in de managementletter van de accountant opgenomen punten met de kwalificatie middelhoge of hoge urgentie. Governance De Woonschakel onderschrijft de uitgangspunten van good governance, een transparante besluitvorming en bestu-ringsmodel. Wij wensen hierover adequaat verantwoording af te leggen. Binnen de organisatie wordt gewerkt met een governance kalender die daar sturing aan geeft. De in de sector geldende codes worden gevolgd. Voor de organi-satie is een integriteitcode en klokkenluiderregeling opgesteld.

Om op het vlak van governance optimaal te kunnen presteren is het van belang dat De Woonschakel bij de bepaling en uitvoering van bedrijfsactiviteiten over voldoende draagvlak beschikt bij de primair belanghebbende partijen: huurders en gemeenten. Een sterkere vertegenwoordiging van huurders in de Huurdersraad wordt gestimuleerd. De Huurdersraad heeft direct invloed op het beleid van de corporatie.

In de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties stelt De Woonschakel zich actief op. Wij zijn bereid afspraken te maken en compromissen te sluiten, maar er moet wel sprake zijn van evenwichtige verhoudingen en in-zet. De beschikbaarheid van bouwlocaties voor sociale huurwoningen is een actueel probleem in de regio. Hier zullen corporatie en gemeenten, samen met projectontwikkelaars, moeten optrekken om aan de toenemende vraag naar woningen te kunnen voldoen. De bouw van nieuwe woningen stelt de corporatie tevens in staat om door middel van sloop/nieuwbouw de kwaliteit van het bestaande woningbezit te verbeteren.

RISICO GESTUURD WERKEN & Governance

18

Organisatie

Voor de komende jaren zet De Woonschakel in op het bereiken van ‘Triple ABC’ status welke als volgt is omschreven:

DOEL ACTIE UITSTRALINGA – Klanten ● Alles in één keer goed → Professioneel ● Altijd op tijd → Betrouwbaar ● Acceptabele prijs → Kostenbewust B – Samenleving ● Beleid transparant → Open dialoog ● Bedrijfsvoering op orde → Corporatie in control ● Bouwen aan bezit → Verversing woningbezit

C – Collectief ● Cultuur → Open, aanspreekbaar, wat draag je bij ● Competent → Integer, verantwoordelijk, kennis ● Collectief → Trots op prestatie organisatie/collega

Triple ABC 2018 - 2020Triple ABC 2018 - 2020

Klant Samenleving Medewerkers

Imago - uitstraling Kennis - gedrag - cultuurGeleverde prestatie

Afdeling & medewerkersAmbities vanuit de Triple ABC kunnen niet waargemaakt worden zonder gemotiveerde medewerkers. De Woonschakel wil een aantrekkelijke werkgever zijn, waarbij medewerkers ruimte krijgen voor initiatief en persoonlijke ontwikkeling in de praktijk en door aanvullende opleidingen. Er moet scherp geacteerd worden naar de klant in de acties die door medewerkers vanuit de organisatie plaatsvinden om inhoud te geven aan de voorgenomen ambities. Afdelingen komen jaarlijks met een verbetervoorstel voor het komende jaar, evenals medewerkers bij de planningsgesprekken die aan het begin van ieder jaar worden gehouden. Kennis, gedrag en cultuur zijn kritische succesfactoren om de personele kant van de organisatie tot een succes te maken. Medewerkers moeten bereid zijn tot veranderingen en in sommige gevallen over een grens heen stappen, bijvoorbeeld in de toepassing van en vertrouwd raken met softwareapplicaties bij de uitvoering van de dagelijkse activiteiten. Het up to date houden van informatie (data op orde) en tijdig en correct afhandelen van werkstromen hoort daar in ieder geval bij. Dit voorkomt negatieve effecten naar klanten en collega’s. Een lid-team-afdeling die dat in de praktijk waarmaakt, zal dan vanuit de leidinggevende aansturing automatisch meer vrijheid ervaren en krijgen. Op individueel niveau worden coaching- en personeelsgesprekken met medewerkers gevoerd. Het werken met zelfsturende teams zonder leidinggevende gaat voor onze organisatie een stap te ver. Uitgangspunt in het beleidsplan vormt een minimale klantwaardering van een 7,8 voor de organisatie en het direct afhandelen van 85% van de klantvragen.

19

Doelen

BedrijfsvoeringDe bedrijfsvoering moet op orde zijn, professioneel in uitvoering en tegen verantwoorde kosten. De beheerkosten bedragen in de periode 2018 -2020 maximaal € 750 per woning per jaar. Het rapportcijfer van de klantwaardering voor de organisatie moet tussen de 7,5 – 8 liggen. Externe metingen/deelname aan benchmarks maken zichtbaar of dit wordt waargemaakt. Innovaties en toepassing van big data worden onderdeel van de bedrijfsvoering. ICT Prioriteit voor de komende jaren is de betrouwbaarheid en kwaliteit van data over het woningbezit en klanten te optimaliseren. ICT moet functioneel meer opleveren, meer kwaliteit tegen minder kosten. Op basis van een ICT plan worden functionele verbeteringen doorgevoerd. De ICT moet voldoen aan gangbare normeringen, wet- en regelge-ving en tevens bijdragen aan het communicatiebeleid met klanten in de bedrijfsvoering. Doorontwikkeling van ‘het zaakgericht werken’ in IT-systemen, het werken met tablets buiten de kantooromgeving en het gestructureerd werken met beeldmateriaal van woningen of in de buurt als het gaat om een schoon, heel en veilige woonomgeving kan ten opzichte van de huidige situatie worden verbeterd.

20

De Woonschakel biedt betaalbare en kwalitatief goede huurwoningen aan in de regio West-Friesland. De corporatie wil een stabiele en betrouwbare volkshuisvestingspartner zijn voor huurders en gemeenten. Ondernemend met ambities, pragmatisch in uitvoering maar bovenal lokaal herkend en erkend als gewoon een goede woningcorporatie.

BeschikbaarheidKernvoorraad Nieuwbouw

BetaalbaarheidHuuropbrengsten Gemiddelde netto huur

LeefbaarheidAanpak ‘hot spots’ o.b.v. schoon, heel, veilig Toewijzing bijzondere doelgroepen

DuurzaamheidEnergie-index bestaand woningbezit Woningen zonder aardgas

OnderhoudUitvoering reparatieverzoek Kwaliteit uitvoering

BELEIDSPLAN IN VOGELVLUCHT

DE VORM DE NORM 2020AMBITIES

Min. 5.500 woningen in 2020 Oplevering 300 woningen 2018 - 2020

Inflatievolgend huurbeleid70% van de maximaal redelijke huurprijs

Minimaal 5 hot spots aangepakt Voldoen aan taakstelling

< 1,30 (energielabel B) in 2020 100 woningen in 2020

Minimaal 95% binnen standaard planning Minimaal rapportcijfer klant 8,0

21

De Woonschakel biedt betaalbare en kwalitatief goede huurwoningen aan in de regio West-Friesland. De corporatie wil een stabiele en betrouwbare volkshuisvestingspartner zijn voor huurders en gemeenten. Ondernemend met ambities, pragmatisch in uitvoering maar bovenal lokaal herkend en erkend als gewoon een goede woningcorporatie.

FinanciënOperationele kasstromen (ICR) Lening schuld per woning Risicomanagement Datalekken - privacywetgeving (Middel)hoge urgentiepunten management letter GovernanceInterventies toezichthouders Contact RvC - belanghouders

DienstverleningAfhandeling klantcontacten Klantwaardering

BedrijfsvoeringBeheerkosten organisatie Tevredenheid medewerkers

DE VORM DE NORM 2020AMBITIES

ICR > 2,0Maximaal € 30.000 per woning

Geen datalekkenOplossen < 1 jaar

Geen interventies / aanvullend toezichtMinimaal 5 bijeenkomsten

85% direct afgehandeld door afd. KlantMin. rapportcijfer klantwaardering 7,8

Maximaal € 750 per woningMinimaal rapportcijfer 7,5

22

Prijscategorie Goedkoop Betaalbaar 1 Betaalbaar 2 Betaalbaar 3 Duur Totaal Totaal %Prijspeil 2018 < € 417,34 € 417,35 -

€ 597,30 € 597,31 - € 640,14

€ 640,15 - € 710,68

> € 710,68

MedemblikJongeren 125 0 0 0 0 125 5,7%Standaard 150 1.050 350 25 0 1.575 71,6%Senioren 100 325 75 0 0 500 22,7%

Totaal 375 1.375 425 25 0 2.200 100,0%Totaal % 17,1% 62,5% 19,3% 1,1% 0,0% 100,0%Ultimo 2017 429 1.421 379 49 9 2.287Stede BroecJongeren 150 0 0 0 0 150 7,4%Standaard 200 800 375 75 0 1.450 71,6%Senioren 50 375 0 0 0 425 21,0%Totaal 400 1.175 375 75 0 2.025 100,0%Totaal % 19,8% 58,0% 18,5% 3,7% 0,0% 100,0%Ultimo 2017 372 1.255 336 115 7 2.085DrechterlandJongeren 10 0 0 0 0 10 2,7%Standaard 75 200 25 0 0 300 80,0%Senioren 15 25 25 0 0 65 17,3%Totaal 100 225 50 0 0 375Totaal % 26,7% 60,0% 13,3% 0,0% 0,0% 100,0%Ultimo 2017 114 216 63 6 1 400Koggenland

Jongeren 15 0 0 0 0 15 3,7%Standaard 75 150 50 0 0 275 68,8%Senioren 35 75 0 0 0 110 27,5%Totaal 125 225 50 0 0 400Totaal 31,2% 56,3% 12,5% 0,0% 0,0% 100,0%Ultimo 2017 166 253 35 4 0 458CorporatieJongeren 300 0 0 0 0 300 6,0%Standaard 500 2.200 800 100 0 3.600 72,0%Senioren 200 800 100 0 0 1.100 22,0%Totaal 1.000 3.000 900 100 0 5.000 100,0%Totaal % 20,0% 60,0% 18,0% 2,0% 0,0% 100,0%Ultimo 2017 1.081 3.145 813 174 17 5.230

Bijlage A - Uitsplitsing modelportefeuille 2018 -2020 per gemeente (minimale kernvoorraad)

23

Bijlage B - Overzicht kasstromen 2018 – 2020 (o.b.v. begroting 2018 x € 1 mln.)

Liquide middelen 2017

Huren

Verkopen

Overig

Leningen

2%

1%

4%

23%

71%

Inkomsten

Liquide middelen 2017 3,3Huren 115,5Verkopen 5,9Overig 1,1Leningen 37,0

Onderhoud

Investeringen woningbezit

Nieuwbouw

Personeel

Overig

Belas�ngen/heffingen

Vennootschapsbelas�ng

Rente

Aflossingen

Liquide middelen 2020

14%

2%

12%

10%

27%

Uitgaven

Onderhoud 22,4Investeringen woningbezit 10,8Nieuwbouw 44,5Personeel 12,8Overig 9,4Belas�ngen/heffingen 19,7Vennootschapsbelas�ng 3,6Rente 17,7Aflossingen 16,1Liquide middelen 2020 5,8

3%

11%

6%8%

7%

24