, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. - -2019-SUNARP-TR-L

Lima, 2 5 ENE. 2019MATEO SERGIO PAREDES ROJAS.N° 2291184 del 10/10/2018.H.T.D. N° 096420 del 26/11/2018. Predios de Lima.Rectificacion.

/m ^>APELANTE Saia)>TlTULO

^/yRECURSO REGISTRO

\ ACTO (s)\

SUMILLAFABRICA LEVANTADA SOBRE TERRENO PROPIO DE UNO DE LOS CONYUGES.No procede rectificar la calidad de propio a social de una fabrica levantada sobre terreno propio de uno de los conyuges cuando conforme al titulo archivado la obra se inicio en fecha anterior de la celebracion del matrimonio.

ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicito la rectificacion de la fabrica registrada en el asiento 2 b) de la ficha N° 187709 que continua en la partida N° 44790874 del Registro de Predios de Lima, a efectos de que conste que la citada edificacion es bien social de propiedad de la sociedad conyugal conformada por Maria Ursula Minuta Brissolese y Jorge Miguel Carpio Arias.

Para tal efecto, se presento la siguiente documentacion:

Solicitud de rectificacion de inscripcion suscrita por Sergio Paredes Rojas el 10/10/2018.Partida de matrimonio de Maria Ursula Minuta Brissolese y Jorge Miguel Carpio Arias, expedida por el certificador de la Jefatura Regional de Lima RENIEC Ernesto Fernando Ortega Arredondo, el 09/10/2018.

DECISION IMPUGNADAII.I Q

El Registrador Publico del Registro de Predios de Lima Juan Ramon Rodriguez Panta tacho sustantivamente el titulo en los siguientes terminos:

Se tacha el presente titulo por cuanto no existe error. La inscripcion se realize en el ano de 1985 bajo la vigencia del reglamento de inscripciones de esa epoca.

FUNDAMENTOS DE LA APELACIONII.

El recurrente fundamenta el recurso de apelacion en los terminos siguientes:

Senala que Maria Ursula Minuta Brissolese adquirio estando soltera el inmueble constituido por el lote 35 de la Mz D-2, ubicado en la Calle Alguacil del distrito de Surco, con un area de 288.00 m2, inscrito en la ficha N° 187709 que continua en la partida N° 44790874 del Registro de Predios de Lima, mediante escritura publica del 04/08/1978 otorgada ante notario de Lima Gaston Barboza B.Indica que la construccion del predio inicio el 10/10/1978 y concluyo en enero del aho 1982, regularizando la edificacion mediante declaratoria de fabrica ordinaria que se efectuaba en merito a escritura publica otorgada por ingeniero responsable.Alega que Maria Ursula Minuta Brissolese contrajo matrimonio con Jorge Miguel Carpio Arias con fecha 19/11/1981, es decir, la conclusion de la obra fue posterior a la fecha del matrimonio, por ende dicho inmueble se encuentra sujeto al regimen de sociedad de gananciales. Precisa que el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolucion del Superintendente Nacional de los Registros Publicos N° 097-SUNARP-SN del 03/05/2013), se aplica a los casos que durante la vigencia de normas registrars anteriores, se ban inscrito fabricas levantadas sobre suelo propio de uno de los conyuges, como si se tratara de propiedad de uno solo de ellos, cuando en realidad se realize luego de la celebracion del matrimonio, mientras que con el reglamento actual, se permite rectificar un asiento de inscripcion para atribuir la calidad de bien social a la declaratoria de fabrica ordinaria que se hacia en merito a instrumento publico otorgado por ingeniero responsable, como es el presente caso.Ampara su pedido en los articulos 310 y 311 del Codigo Civil.Pone en conocimiento las Resoluciones del Tribunal Registral N° 1678- 2010-SUNARP-TR-L del 19/11/2010 y Resolucion N° 1638-2012- SUNARP-TR-L del 09/11/2012.Agrega que con la declaratoria de fabrica no se esta efectuando un acto juridico traslativo, sino mas bien la constatacion tiene por objeto dejar constancia de la existencia de una construccion o edificacion, es decir se refiere a hechos o circunstancias materiales o flsicas que se reflejan en la partida registral de predios en el rubro relative a su inscripcion. Se trata de un acto de administrative que puede ser requerido por cualquiera de los propietarios, no es un acto de disposicion.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 187709 que continua en la partida N° 44790874 del Registrode Predios de Lima.

En la ficha y partida citada se registro el inmueble ubicado en la Calle Alguaciles, manzana D-2, lote 35 de la Urbanizacion Las Gardenias, distrito se Surco, provincia y departamento de Lima.iEn el asiento C.1 se registro el dominio del inmueble a favor de Maria Ursula Minuta Brissolese, de estado civil soltera, en merito a la escritura publica del 04/08/1978, otorgada ante notario de Lima Gaston Barboza Bosada.

En el asiento 2 b) corre inscrita la declaratoria de fabrica del inmueble, constituida por una edificacion de tres (03) pisos, en merito a la escritura publica del 09/08/1984 otorgada ante notario de Lima Ramon Espinosa Garreta en reemplazo del notario Carlos Enrique Becerra Palomino.

A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacion registral comprende entre otros, “a) Confrontar la adecuacion de los tltulos con los asientos de inscripcion de la partida registral en la que se habra de practicar la inscripcion, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacion de aquellos. (...); d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, asi como los documentos que conforman el titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisites establecidos en dichas normas”.

3. Con relacion a la calidad de la edificacion (propia o social), el articulo 301 del Codigo Civil senala que “en el regimen de sociedad de gananciales puede haber bienes propios de cada conyuge y bienes de la sociedad”.

El numeral 1 del articulo 302 del mismo cuerpo normative senala que son bienes propios de cada conyuge “los que aporte al iniciarse el regimen de sociedad de gananciales”. El articulo 303 senala respecto de estos bienes que cada conyuge conserva su libre administracion pudiendo disponer de ellos o gravarlos.

Respecto a los bienes sociales el articulo 310 del mismo codigo senala:

“Son bienes sociales todos los no comprendidos en el articulo 3021, incluso los que cualquiera de los conyuges adquiera por su trabajo, industria o profesion, asi como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad y rentas de los derechos de autor e inventor.

Tambien tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los conyuges, abonandose a este el valor del suelo al momento del reembolso”.

4. En merito a lo regulado en el articulo 310 del Codigo Civil, la condicion de social de la edificacion se extiende al terreno propio de uno de los conyuges, de tal suerte que el inmueble (entendido como suelo y construccion) pasa a ser de propiedad de la sociedad, con la obligacion de pagar el valor del suelo al momento del reembolso.

Max Arias-Schreiber ilustra asi esta figura juridica: “Igualmente y como excepcion inversa del principio que rige ordinariamente la accesion, se dispone que tiene la calidad de bien social los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los conyuges. Elio responde al mayor valor que tiene la edificacion respecto del terreno donde ella se

1 Articulo 302.- Bienes propios Son bienes propios de cada conyuge:1. - Los que aporte al iniciarse el regimen de sociedad de gananciales.2. - Los que adquiera durante la vigencia de dicho regimen a titulo oneroso, cuando la causa de adquisicion ha precedido a aquella.3. - Los que adquiera durante la vigencia del regimen a titulo gratuito.4. - La indemnizacion por accidentes o por seguros de vida, de dahos personales o de enfermedades, deducidas las primas pagadas con bienes de la sociedad.5. - Los derechos de autor e inventor.6. - Los libros, instrumentos y utiles para el ejercicio de la profesion o trabajo, salvo que sean accesorios de una empresa que no tenga la calidad de bien propio.7. - Las acciones y las participaciones de sociedades que se distribuyan gratuitamente entre los socios por revaluacion del patrimonio social, cuando esas acciones o participaciones sean bien propio.8. - La renta vitalicia a titulo gratuito y la convenida a titulo oneroso cuando la contraprestacion constituye bien propio.9. - Los vestidos y objetos de uso personal, asi como los diplomas, condecoraciones, correspondencia y recuerdos de familia.

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V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Gloria Amparo Salvatierra Valdivia.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente:

- Si precede la rectificacion de la calidad de propio a social de una fabrica levantada sobre terreno propio de uno de los conyuges cuando conforme al titulo archivado la obra se inicio en fecha anterior de la celebracion del matrimonio.

ANALISIS

1. Mediante el titulo venido en grado se solicito la rectificacion de la fabrica registrada en el asiento b.2 de la ficha N° 187709 que continua en la partida N° 44790874 del Registro de Predios de Lima, a fin de que se consigne que la citada la edificacion que tiene la calidad de bien social de propiedad de la sociedad conyugal conformada por Maria Ursula Minuta Brissolese y Jorge Miguel Carpio Arias.

La primera instancia denego la inscripcion sefialando que no existe error material en el titulo, ya que la misma fue extendida en el ano 1985 bajo la vigencia del reglamento de inscripciones de aquella epoca.

El apelante rebate la denegatoria manifestando, que la edificacion levantada sobre el predio submateria se realizo cuando la titular registral ostentaba la condicion de casada, razon por la cual, dicho inmueble se encuentra sujeto al regimen de sociedad de gananciales.

En consecuencia, corresponde a esta instancia verificar si precede la rectificacion solicitada.

2. La calificacion registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectua el registrador y, en su caso, el Tribunal Registral como organo de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisites exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos.

En el mismo sentido, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Publicos establece que, la calificacion comprende la verificacion del cumplimiento de las formalidades propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la inscripcion. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacion tambien comprende la verificacion de los obstaculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicion de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacion se realiza sobre la base del titulo presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al titulo presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

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levanta y al afan de promover las construcciones sin perder las expectativas de la inversion”2.

Esta disposicion resulta de gran utilidad practica, evitando la coexistencia de titularidades dispares para el suelo y la fabrica, como sucederia si el terreno estuviera inscrito a nombre del conyuge (bien propio) y la fabrica a nombre de la sociedad conyugal, generando de esta manera la necesidad de abrir una partida registral para cada uno de ellos por el principio de especialidad.

Gonzales Barron explica el fundamento de esta manera: “Lo que se busca es evitar la incertidumbre juridica producida por la existencia de dos propietarios sobre un mismo bien inmueble (el del suelo y el del edificio), y como un regimen de copropiedad es considerado antieconomico, la solucion legal pasa por atribuir la propiedad a uno de los sujetos, con la obligacion de restituir lo que signifique un enriquecimiento sin causa”3.

Siendo asi, se justifica que la rectificacion de la calidad del bien involucre la integridad del bien. Esta necesidad se hace mas patente en el caso de las unidades de propiedad exclusiva y comun, toda vez que los inmuebles se desvinculan de la edificacion, de tal suerte que ya no se puede hablar de suelo sobre el que descansa el predio, menos de construccion levantada sobre el, sino de secciones de dominio exclusive. En consecuencia, la rectificacion de la calidad de social debera realizarse respecto de la totalidad del bien.

5. Para efectos de la calificacion de un bien como social o propio, el Codigo Civil ha optado por establecer presunciones, de manera que la calificacion de los bienes se establezca de manera rapida y sencilla.

El articulo 311 del Codigo Civil sehala:

“1.- Todos los bienes se presumen sociales, salvo prueba en contrario.

De esta manera, el Codigo ha optado por presumir en virtud del inciso 1 como bienes sociales los edificios construidos a costa del caudal social en suelo propio de uno de los conyuges, salvo que se demuestre que el bien mantiene la condicion de propio por haberse construido con dinero propio del propietario del suelo.

La circunstancia de que debera abonarse al conyuge propietario del suelo el valor de este al moment© del reembolso, antes o despues del fenecimiento de la sociedad de gananciales, es una circunstancia ajena a la presuncion. Asi, el reembolso no es un requisite para que opere la presuncion, sino una consecuencia de la misma.

6. En el presente caso, el inmueble ubicado en la Calle Alguaciles, manzana D-2, lote 35 de la Urbanizacion Las Gardenias, distrito de Surco, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en la ficha N° 187709 que continua en la partida N° 44790874 del Registro de Predios de Lima, a favor de Maria Ursula Minuta Brissolese (soltera), en merito a la escritura publica del 04/08/1978. otorgada ante notario de Lima Gaston Barboza Bosada.

2 ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exegesis del Codigo Civil Peruano de 1984. Tomo VII. Derecho de Familia. Gaceta Juridica, 1997, p. 229-230.3 GONZALES BARR6N, Gunther. Curso de Derechos Reales. Juristas Editores. 2003 p. 493.

Posteriormente, se registro la declaratoria de fabrica del predio, constituida por una edificacion de tres (03) niveles, en merito a la escritura publica del 09/08/1984, otorgada ante notario de Lima Ramon Espinosa Garreta en reemplazo del notario Carlos Enrique Becerra Palomino (Asiento b 2)).

Revisado el titulo archivado N° 7847 del 26/08/1985 que dio merito a la inscripcion del asiento b 2), se desprende lo siguiente:

EN LA CIUDAD DE LIMA, A LOS NUEVE DIAS DEL MES DE AGOSTO DE MIL NOVECIENTOS OCHENTICUATRO; Y EN REEMPLAZO DEL TITULAR DOCTOR RAM6N ESPINOSA GARRETA, POR LICENCIA CONCEDIDA POR EL COLEGIO DE NOTARIOS DE LIMA, ANTE Ml: CARLOS ENRIQUE BECERRA PALOMINO,(...)•COMPARECEN:(...)MARIA URSULA MINUTA BRISSOLESE. DE NACIONALIDAD PERUANA, DE ESTADO CIVIL CASADA CON JORGE MIGUEL CARPIO ARIAS (...), QUIEN PROCEDE POR SU PROPIO DERECHO.(...)PRIMERO:LA PROPIETARIA POSEE UN TERRENO UBICADO EN EL LOTE TREINTICINCO MANZANA D-2, URBANIZACION LAS GARDENIAS, DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, LIMA, CON UN AREA DE 288 90M2, (...).(...)CUARTO:EN LA PRESENTE EDIFICACI6N SE HA INVERTIDO LA SUMA DE S/ 7.2 MILLONES (SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL SOLES ORO), (...). INSERT©.- PASE DEL INSTITUTO PERUANO DE SEGURIDAD SOCIAL.(...)IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO -NOMBRE O RAZON SOCIAL- MARIA URSULA MINUTA BRISSOLESE (...).(...)DESCRIPCI6N -UBICACI6N Y VALOR DE LA OBRA.- TIPO DE CONSTRUCCI6N - VIVIENDA UNIFAMILIAR DE TRES PLANTAS.-INICIO DIEZ DE OCTUBRE DE MIL NOVECIENTOS SETENTIOCHO - TERMINA ENERO MIL NOVECIENTOS OCHENTIDOS, (...).

Ahora bien, del analisis de la partida vinculada se evidencia que Maria Ursula Minuta Brissolese adquirio el predio submateria el 04/08/1978, fecha en la que ostentaba el estado civil de soltera, con lo cual no cabe duda que el terreno ingreso a la esfera patrimonial de la compradora como un “bien propio”, tal y conforme lo prescribe el inciso 1 del articulo 302 del Codigo Civil.

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p Asimismo, se advierte del instrumento publico transcrito que la titular registral -al momento de declarar la edificacion levantada sobre el terreno- comparecio a “nombre propio” y declare encontrarse “casada” con “Jorge Miguel Carpio Arias”. No obstante ello, se registro la fabrica y no se consign© la variacion de la calidad del bien.

Al respecto, esta instancia considera que la intervencion de solo uno de los conyuges en la escritura publica de declaratoria de fabrica “no tiene como consecuencia que el bien mantenga la condicion de propio”, dado que el numeral 1 del articulo 311 del codigo sustantivo establece la presuncion de ganancialidad, salvo prueba en contrario.

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Bajo esa premisa y considerando que la titular del terrene declare ostentar la condicion de casada al otorgar la escritura publica de declaratoria de fabrica, corresponde verificar la partida de matrimonio a efectos de determinar si la edificacion se realize a costa del caudal social o no.

En ese sentido, verificada la partida de matrimonio de Maria Ursula Minuta Brissolese y Jorge Miguel Carpio Arias, se advierte que los citados conyuges contrajeron nupcias el 19/11/1981; sin embargo, del instrument© publico de declaratoria de fabrica se advierte que se consigno que el inicio de la edificacion fue el 10/10/1978. esto es, fecha anterior a la celebracion del matrimonio; habiendose consignado que la construccion culmino en enero de 1982.

Asi, del tenor del instrumento que dio merito a la inscripcion de la declaratoria de fabrica no puede concluirse que la edificacion fue levantada a costa del caudal social, ya que cuando se inicio la construccion la propietaria del terreno era soltera y al culminar la construccion tenia el estado civil de casada.

Se concluye por tanto que a efectos de determinar la calidad de propio o social de la construccion se requiere probar la procedencia de los fondos utilizados para la misma, probanza que debera efectuarse a nivel judicial dado que la instancia registral no es competente para aquella funcion.

En consecuencia, corresponde confirmar la denegatoria de inscripcion formulada por el registrador, por los distintos fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion.

Con la intervencion de la vocal (s) Maria Teresa Salazar Mendoza autorizada mediante Resolucion N° 05-2019-SUNARP/PT de 04/01/2019.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCION

CONFIRMAR la denegatoria de inscripcion formulada por el Registrador Publico del Registro de Predios de Lima al titulo senalado en el encabezamiento, por los distintos fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion.

Registrese y comuniquese.

^LVATIERRA VALDIVIAe la Primera Sala

del Tribunal Registral

r)0 o t tLuu-fb-MARIA TERESA SALAZAR MENDOZA

Vocal (s) del Tribunal RegistraljF^DRO'XlAMO hidalg

'ocal del Tribunal Regisff^l

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