1

Stichting Huurdersbelangen W.L.S.+/S.H.C.

Waalwijk, 02 april 2015

Advies W.L.S+/S.H.C. aan Casade huurverhoging 2015. Aan: Casade,

t.a.v.: Dhr. R. van Gurp, Onderwerp: Advies huurverhoging 2015

Geachte Heer van Gurp,

In antwoordt op uw verzoek tot advies ten aanzien van het voorstel huurverhoging 2015 in uw mail en de bijhorende aanbiedingsbrief d.d. 12-02-2014 delen wij u mede dat de Stichting SHC niet akkoord kan gaan met dit huurverhogingsvoorstel.

Wel zijn we als WLS+/SHC enigszins verheugd over het feit dat uw voorstel huurverhoging niet overeen komt met de visie van minister Blok en dat u ervoor

kiest om een eigen koers uit te zetten waarin u de lagere en midden inkomens enigszins ontziet. Maar wij als WLS+SHC vinden dit nog niet acceptabel.

Inzet van ons negatieve advies is dat de huren niet verder mogen stijgen dan het inflatiecijfer van 1%

Argumenten van de WLS+/SHC zijn;

1. De WLS+/SHC vindt deze huurverhoging onacceptabel. Terwijl de inkomens

niet of nauwelijks toenemen en bij inactieven zelfs verlaagd zijn, zijn de huren de afgelopen twee jaar met 9,2% toegenomen. Deze huurverhogingen

bedreigen de betaalbaarheid van het huren en brengen steeds meer huurders in de armoede.

Reactie Casade: We begrijpen uw standpunt, daarom hebben we de lagere inkomensgroepen

ook zoveel mogelijk proberen te ontzien en niet de maximale huurverhoging berekend.

2. Hoewel in deze adviesaanvraag alleen gesproken wordt over zittende huurders willen de huurdersorganisaties ook in dit advies een zorg uitspreken. Uit de

Analyse huurbeleid 2014 is gebleken dat de huur voor nieuwe huurders met gemiddeld 22,6% is gestegen d.m.v. de huurharmonisatie. Woningzoekenden

en verhuizers worden dus hard getroffen door de harmonisatie. Dit zorgt mede voor een halt in de doorstroom naar geschikte woningen (ouderen / starters). Volgens de verhuurders zou onder de geliberaliseerde huurgrens een forse

huurverhoging voor huurders beperkt blijven door de huursubsidie. Het is echter maar de vraag of deze constructie toekomstbestendig is.

Dat het harmoniseren van de huur in de geliberaliseerde huren nu al voor problemen zorgt blijkt wel uit het feit dat bij sommige woonstichtingen de huur verlaagd wordt om de verhuurbaarheid te vergroten.

Reactie Casade:

Het klopt dat de huren sterk stijgen bij verhuizing. Op dit moment zijn we bezig met het opstellen van een nieuw huurbeleid, dat aansluit op onze betaalbaarheidsambitie. In de begeleidende e-mail wordt een aantal

datavoorstellen gedaan om met een afvaardiging van de WLS+/SHC het huurbeleid te bespreken.

2

3. Onze bezwaren die wij hebben vermeld en mondeling toegelicht tijdens ons

overleg met Casade op 24 maart staven ons in onze inzet. Uw tegenargument is dat deze huurverhoging nodig is om de continuïteit van Casade, ook op langere termijn , te kunnen waarborgen en om investeringen

te kunnen doen die noodzakelijk zijn om de woningvoorraad op het juiste niveau te houden. Hierbij hebben wij het gevoel dat onze argumenten niet

serieus worden meegewogen om tot een definitief besluit te komen over de huurverhoging.

Reactie Casade: Wij kunnen u verzekeren dat we uw argumenten wel degelijk serieus nemen.

We hebben u de afgelopen jaren uitgebreid meegenomen in de problematiek van de verhuurdersheffing en saneringsheffing en de effecten die deze hebben

op de financiën van de woningcorporaties. Door minimaal 8.100 woningen te behouden met een huurprijs van maximaal € 618 en het aantal dure woningen niet te laten toenemen is de huuromzet in 2019 op jaarbasis 1,8 miljoen lager.

Indien we minder inkomsten krijgen uit de huren, moeten we dat ergens anders compenseren; of meer verkoopopbrengsten en/of minder investeren

en/of lagere organisatiekosten. Aan het laatste punt werken we hard en zijn we kritisch. Naast betaalbaarheid vinden we het ook belangrijk om onze woningvoorraad te blijven vernieuwen en te verduurzamen door middel van

nieuwbouw en woningverbetering. Niet alleen voor onze huidige huurders, maar ook voor de toekomstige generaties willen we goede en betaalbare

huisvesting bieden. Om deze investeringen op een redelijk niveau te kunnen houden, ontkomen we er niet aan om een huurverhoging te vragen die hoger is dan inflatie. Zonder deze huurverhoging daalt de huuromzet verder en dus

ook het investeringsniveau. De lagere inkomensgroepen ontzien we hier zoveel mogelijk.

Indien u een uitgebreidere toelichting wenst over de financiële situatie van Casade zijn wij uiteraard graag bereid om deze te geven.

4. Wat wij ook in het voorstel missen is een cijfermatige onderbouwing als de

huurverhoging niet is zoals door u voorgesteld maar alleen het inflatie percentage van 1% zou zijn. Op basis van de door u opgegeven totale huursom in de huidige situatie van € 65.330.382 is bij verhoging van

gemiddeld 2,43%, zoals door u wordt aangevoerd als gemiddeld %, zou dit een bedrag van € 1.587.528 betekenen. Bij een verhoging van alleen het

inflatie percentage zou het bedrag zijn € 653.304. Dit is een verschil van € 934.225 hierbij is geen rekening gehouden met huurverhoging bij mutatie en nieuwbouw (zie ons zorgpunt 2)

Reactie Casade:

We hebben het scenario van 1% huurverhoging niet doorberekend omdat op voorhand al duidelijk is dat dit scenario niet aansluit bij onze begroting voor dit jaar, die uitgaat van gemiddeld 1,5% huurstijging boven inflatie. We

hebben deze 1,5% echt nodig om in de wensen en behoeften van nu en later te kunnen voorzien.

Overigens hebben we de werkelijke huurverhoging inmiddels doorberekend en komen we op een iets lager gemiddelde huurstijging uit, namelijk 2,37%. Dit

gaat alleen over de woningen. Voor de gehele portefeuille is de gemiddelde huurstijging 2,34%.

3

5. Vraag; kan Casade als zij de huur alleen met het inflatie percentage verhoogd niet meer haar normale activiteiten uitvoeren of kan het verschil worden opgevangen uit het normale bedrijfsresultaat?

Reactie Casade: Zie ons antwoord op argument 3

6. Vraag; ook zouden wij als dat mogelijk is graag zien dat de bespreking over

de huurverhoging (met cijfer onderbouwing) naar voren wordt gehaald zodat

deze met ons besproken kan worden voordat de begroting is (wordt)gemaakt?

Reactie Casade: We stellen voor om dit punt op de agenda van het eerstvolgende bestuurlijk

overleg te zetten, zodat de wensen en mogelijkheden met elkaar besproken kunnen worden.

7. De zogenaamde verhuurders heffing niet in de huren verwerken maar eventueel minder nieuwbouw toepassen sluit ook aan bij uw opmerkingen in

het portfoliobeleid dat het aantal woningen omlaag gaat. Reactie Casade:

In het portfoliobeleid is opgenomen dat op basis van de toekomstige ontwikkelingen de woningvoorraad iets kan afnemen. Dit willen we realiseren

door de verkoop van woningen. Dat de woningvoorraad iets kan afnemen betekent niet automatisch dat er minder nieuwbouw nodig is. Met de sloop en nieuwbouw van woningen en woningverbetering zorgen we ervoor dat we onze

woningvoorraad continu blijven vernieuwen en verduurzamen. Dit doen we niet alleen voor de huidige huurders en woningzoekenden, maar ook voor de

toekomstige generaties.

8. De lasten voor eigenaren (verhuurders) worden lager zoals de WOZ, rente etc.

terwijl de lasten voor de huurders steeds maar hoger worden zoals extra lasten zorg (eigen risico), huishoudelijke hulp, afschaffing belastingaftrek

hulpmiddelen etc. Tevens is de belastingdruk vanaf 2014 weer extra verhoogd doordat de Algemene heffingskorting inkomensafhankelijk is gemaakt. Bovendien is deze wijziging vanaf 2014 nu in 2015 dubbel voelbaar in de

portemonnee van de belastingplichtige omdat de korting van 2014, in 2015 wordt geïnd.

Reactie Casade: Wij beseffen dat huurders geconfronteerd worden deze lasten. Dat was voor

ons dan ook een belangrijke reden om de huren voor de lagere inkomensgroepen minder dan maximaal te verhogen. Het verlagen van

energielasten is voor ons ook een belangrijke reden om te blijven investeren in het verduurzamen van onze woningvoorraad.

9. Uit onze gesprekken is gebleken dat efficiency voordelen van de fusie ook worden doorgegeven aan de huurders waarvoor we erkentelijk zijn. Indien

mogelijk vernemen wij graag wat deze voordelen precies zijn.

Reactie Casade: Door de kosten van de eigen organisatie te verlagen kunnen we de huren betaalbaar houden en een lagere huurverhoging vragen dan maximaal is

toegestaan. Dit zijn voordelen die voortvloeien uit een efficiëntere bedrijfsvoering. Zoals we ook al in antwoord 3 hebben benoemd is het

verlagen van de organisatiekosten één van de knoppen waaraan we kunnen

4

draaien. Ook de investeringen in nieuwbouw en woningverbetering is een knop

waaraan we kunnen draaien. Ons investeringsniveau is lager dan voorheen. We kiezen er bewust voor om niet nog minder aan nieuwbouw en woningverbetering te doen omdat we er van overtuigd zijn dat op langere

termijn dit een duurzame bijdrage levert aan de doelstelling om huishoudens met een lager inkomen te huisvesten.

10.De voorliggende regeringsplannen zullen naar verwachting een negatieve

uitwerking hebben voor een groot deel van de huurders, terwijl ook door

diverse instanties gewezen wordt op dramatische gevolgen vanwege het algemene economische klimaat.

Zaken, die voor 2015 een belangrijke rol spelen zijn o.m.:(reeds genoemd) De verminderde koopkracht van huurders vanwege toenemende kosten

van levensonderhoud, geen of geringe stijging van salarissen en pensioenen ect..

Hoge(re) energielasten. Daarbij kan gelden dat verschillende woningen

van Casade nog een laag energielabel hebben. De ook in onze regio geconstateerde armoede bij huurders.

De resultaten van onderzoeken door diverse instanties, o.a. NIBUD, RIGO Research BV en Milieu Centraal (energie ) en de Woonbond bevestigen onze zorgen.

Reactie Casade: Zie ons antwoord op argument 8.

11.De huurverhogingen staan ook op gespannen voet met de doelstelling van

onze sociale corporatie Casade om betaalbare huurwoningen te bieden aan

huishoudens met een laag inkomen.

Reactie Casade: Zie ons antwoord op argument 2. Uitgangspunt moet zijn dat vooral de huurders die het zwaarst worden getroffen

door de slechte economische situatie, worden ontzien. Overigens zijn wij ons er van bewust dat dit uitgangspunt een complicerende factor is omdat de problemen zich

voordoen onder alle groepen van huurders met name de middeninkomens en die huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Een en ander wordt mede bepaald door privé-situaties.

In afwachting van uw reactie, teken ik namens de gezamenlijke

huurdersbelangenverenigingen bij Casade,

met vriendelijke groeten,

Jan van de Wiel, Secretaris W.L.S+/SHC