Prestatieafspraken Vestia 2018-2021 – gemeente Krimpenerwaard€¦ · Prestatie afspraken 2018...

Prestatieafspraken Vestia – gemeente Krimpenerwaard 2018 - 2021 1

Prestatieafspraken Vestia 2018-2021 – gemeente Krimpenerwaard Versie 6 december 2017 Inleiding Deze prestatieafspraken tussen de gemeente Krimpenerwaard en Vestia zijn gebaseerd op de ‘Woonvisie Krimpenerwaard; Kerngericht’. De prestatieafspraken gelden voor de periode 1 januari 2018 tot 1 januari 2021. Concrete thema’s, werkzaamheden en activiteiten worden voor 2018 zo concreet mogelijk verwoord, met een doorkijk naar de volgende jaren. Gedurende 2018 worden de afspraken gemonitord en tijdens (bilaterale) overleggen besproken. Op basis van deze monitoring worden de prestatieafspraken in het najaar van 2018 herijkt. Hoofdstukindeling

1. Liberalisatie en Verkoop

2. Nieuwbouw en aankoop van woningen

3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep

4. Huisvesting van specifieke groepen

5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

7. Procesafspraken

8. Financiële paragraaf

Gemeentelijke doelstellingen op basis van de woonvisie De thema’s in de hoofdstukken corresponderen met de volgende doelstellingen in de woonvisie van de gemeente:

A. Positionering in de regio: aantrekkelijk woonmilieu in stedelijke regio

B. Betaalbare en beschikbare voorraad

C. Aandacht voor wonen en welzijn, bijzondere doelgroepen

D. Duurzame woning en omgeving

E. Vitale kernen door fysieke en sociale vernieuwing

http://www.google.nl/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjPjZ-61ZvMAhXKtRQKHQT4Bx8QjRwIBw&url=http://data.vestia.nl/te-koop&psig=AFQjCNEijltiiJwBxW99zfb0Ucql7WoJag&ust=1461188486472394

Prestatie afspraken Vestia – gemeente Krimpenerwaard 2018-2021 2

1. Liberalisatie en Verkoop

Hoofddoel: A. Positionering in de regio: aantrekkelijk woonmilieu in stedelijke regio. B. Betaalbare en beschikbare voorraad E. Vitale kernen door

fysieke en sociale vernieuwing

Draagt bij aan de gemeentelijke

doelstelling

Agenda woonvisie gemeente

Krimpenerwaard

Prestatie afspraken 2018 Vestia – Gemeente Doorzicht 2019-2022

1. Verkoop van (potentieel) niet-Daeb -Aantrekkelijke woonmilieus voor

mensen in stedelijke regio.

-Onderscheidend door dorpse sfeer.

-Betaalbare en beschikbare voorraad.

Vestia is door haar toezichthouders gehouden

aan het Verbeterplan teneinde weer financieel

gezond te worden. De strategie is gericht op

verkoop en beheer.

Voor de gemeente Krimpenerwaard heeft Vestia

een verkoopvijver van 91 woningen, zie bijlage 1

en 2. Vestia verkoopt deze woningen aan de

zittende huurder ofwel bij mutatie.

Bij gelijkblijvende marktomstandigheden met

een lage rente realiseert Vestia de komende

jaren een beperkt verkoopprogramma van

eengezinswoningen (m.n. bij mutatie).

Bij verbetering van de marktomstandigheden

en een stijging van de rente wordt het aantal

te verkopen woningen verhoogd.

2. Scheiding Daeb / niet-Daeb

Beschikbare en betaalbare voorraad. Het scheidingsvoorstel is eind 2016 bij de

Autoriteit woningcorporaties (Aw) ingediend,

voorzien van de zienswijzen van de gemeenten

waar Vestia woningbezit omzet van Daeb in niet-

Daeb.

Na goedkeuring door Aw wordt de scheiding in

2017 verder voorbereid en geëffectueerd per 1

januari 2018.In bijlage 2 is de liberalisatievijver

voor de Krimpenerwaard opgenomen.

De gemeente heeft een negatieve zienswijze

gegeven op het scheidingsvoorstel van Vestia

voor de gemeente. Want dit betekent dat de toch

al kleine voorraad sociale huurwoningen in de

kern Ouderkerk verder wordt verlaagd. De

gemeente overlegt met de andere corporaties

over mogelijkheden om de afname van het aantal

sociale huurwoningen in Ouderkerk te

compenseren.

De scheiding is een eenmalige activiteit.

De aanpassing van de huurprijzen naar niet

–Daeb wordt in de loop der jaren bij mutaties

doorgevoerd.

De groei van het vrije sector segment

respectievelijk de afname van de sociale

voorraad verloopt zodoende geleidelijk,

afhankelijk van de mutatiegraad.



2. Nieuwbouw en aankoop van woningen

Hoofddoel: A. Positionering in de regio: aantrekkelijk woonmilieu in stedelijke regio. E. Vitale kernen door fysieke en sociale vernieuwing


doelstelling


Krimpenerwaard


1. Nieuwbouw en aankoop Vitale kernen met voldoende betaalbare en

beschikbare voorraad. Krimpenerwaard wil

tussen 2017 – 2030 circa 100 sociale

huurwoningen toevoegen.

Vestia is in 2018 niet in de gelegenheid om

nieuwbouw te realiseren of woningen aan te

kopen, ook niet voor specifieke doelgroepen

noch conform specifieke kwaliteitsnormen.

Naar verwachting zal Vestia geen nieuwbouw

in Krimpenerwaard ontwikkelen of aankopen

doen.



3. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroep

Hoofddoel: B. Betaalbare en beschikbare voorraad


doelstelling


Krimpenerwaard


1.Huurverhoging conform de

huursombenadering met

inkomensafhankelijke huurverhoging

Behoud sociale voorraad Vestia past de huursombenadering en de

inkomensafhankelijke huurverhoging toe conform

de wettelijke regels. De opbrengsten van de extra

inkomensafhankelijke huurverhoging zet Vestia in

voor investeringen in de gemeente. Investeringen

zijn in ruime zin bedoeld en betreffen bijvoorbeeld

nieuwbouw, woningverbetering, duurzaamheid,

technische leefbaarheid, planmatig onderhoud en

mutatieonderhoud. Het bedrag voor 2018 is nog

niet bekend. Ter indicatie: over de tweede helft

van 2017 betreft het bedrag van de extra

inkomensafhankelijke huurverhoging in

Krimpenerwaard € 552,-. Wij maken met de

gemeente afspraken over de inzet van de

opbrengst van de inkomens afhankelijke

huurverhoging.

De gemeente pleit ervoor dat Vestia de inkomsten

van de inkomensafhankelijke huurverhoging inzet

voor het energetisch verbeteren van haar

huurwoningen.

Continuering huurverhoging conform de

huursombenadering met

inkomensafhankelijke huurverhoging.

2.Afspraak over aftoppen aantal woningen

(per maand)

-Voldoende betaalbare woningen

-Verschuiving vraag naar meer woningen

voor eenouderhuishoudens en

eenpersoonshuishoudens

-Jongeren krijgen extra aandacht, zowel

starters als doorstromers

-Voor bijzondere doelgroepen goede

oplossingen en tegelijkertijd geen

verdringing.

Vestia gaat uit van een gemiddelde mutatiegraad

van 5,0%, circa 6 mutaties per jaar.

In het scheidingvoorstel wordt uitgegaan van handhaving van uiteindelijk Daeb 36% en niet-Daeb 64%. Waar nodig, bijvoorbeeld voor statushouders, zal

Vestia aftoppen naar de 2e aftoppingsgrens

(€ 635,05) of 1e aftoppingsgrens (€ 592,55).

Jaarlijks wordt deze afspraak opnieuw

herijkt.



4. Huisvesting van specifieke doelgroepen

Hoofddoel: D. Aandacht voor wonen en welzijn, bijzondere doelgroepen


doelstelling


Krimpenerwaard

Prestatie afspraken 2018 Vestia –

Gemeente

Doorzicht 2019-2022

1.Bijzondere doelgroepen Huisvesting bijzondere doelgroepen o.b.v.

per doelgroep gespecificeerde

huisvestingsopgave.

-Vestia en de andere corporaties in de regio

zorgen onderling voor een verdeling van de

bijzondere doelgroepen.

-Vestia labelt waar nodig woningen voor

bijzondere doelgroepen

De gezamenlijke werkwijze van de corporaties

en de gemeente wordt naar verwachting

gecontinueerd.

2. Huisvesting statushouders. Huisvesting statushouders door gemeenten

en corporaties conform taakstelling.

-Vestia levert haar bijdrage aan de realisatie

van de taakstelling huisvesting statushouders,

en topt hiertoe waar nodig huurprijzen af naar

2e aftoppingsgrens

(€ 635,05) of de 1e aftoppingsgrens (€ 592,55).

De taakstelling wordt jaarlijks opnieuw

beoordeeld. Uitgangspunt blijft dat Vestia haar

aandeel levert en hiertoe zo nodig woningen

aftopt voor de betaalbare verhuur. Mogelijke

extra inzet wordt jaarlijks bekeken.



5. Kwaliteit en duurzaamheid van woningen

Hoofddoel: Duurzame woning en omgeving


doelstelling


Krimpenerwaard


1.Planmatig onderhoud Aanpak onderhoud corporatie woningen Vestia geeft in totaal € 88,6 miljoen uit aan onderhoud

voor haar totale landelijke voorraad (Woningen/ BOG/

MOG/ ZOG) in 2018. Dit bedrag wordt verdeeld over:

Planmatig Onderhoud

Voor planmatig onderhoud geldt dat voornamelijk de

technische staat bepaalt welke complexen worden

aangepakt. Dit betekent dat de planmatige uitgaven

jaarlijks per gemeente verschillen. In bijlage 3 vindt u een

concept specificatie van de onderhoudsbedragen voor

2018. Het definitieve overzicht volgt begin 2018. Voordat

de uitvoering van het planmatig onderhoud van een

complex start, stemt Vestia af met de bewonerscommissie

(indien aanwezig) van het betreffende complex.

Dagelijks Onderhoud (reparatie en mutatie)

Dagelijks onderhoud wordt voornamelijk bepaald door

reparatieverzoeken en uitgaven als gevolg van woningen

die leeg komen en weer worden verhuurd (mutaties). Waar

dit én in welke omvang dit gebeurt is afhankelijk van de

reparatieverzoeken van huurders en waar mutaties

plaatsvinden. Voor de totale voorraad blijft Vestia haar

basiskwaliteit hanteren, waarop ze de verzoeken

beoordeelt en mutaties worden opgeleverd.

Overig Onderhoud Een deel van het onderhoudsbudget ligt jaarlijks min of

meer vast waar het gaat om contractonderhoud voor

installaties, onderhoud groen, schoonmaken en bijdragen

aan VvE’s.

Zie voor specificatie onderhoudsbedragen bijlage 3.

- De woningen worden goed

onderhouden en beheerd

m.b.v. planmatig onderhoud,

mutatie-onderhoud en

reparatieonderhoud.

- Vestia blijft de klantprocessen

meten en realiseert de

gestelde normen

(klanttevredenheidsscores).



2. Verbeteren levensloopbestendigheid. Kwaliteit

Aanpassen / opplussen bestaande

woningen voor toenemende vraag langer

thuis wonen (voor ouderen met lichte

beperking).

Vestia voert regulier (planmatig) onderhoud uit in haar

voorraad in Krimpenerwaard conform onderhoudsbeleid

gehele Vestia portefeuille.

Vestia staat voor een kwalitatief goede woning waarbij de

kwaliteit in verhouding is met de prijs van de woning. Bij

kwaliteit van woningen zijn aspecten als schoon, heel,

veilig/gezond, functioneel en (energetisch) duurzaam

belangrijk.

Voor de portefeuille Krimpenerwaard investeert Vestia

naar verwachting niet in concrete maatregelen voor

opplussen of levensloopbestendigheid.

Conform 2018

3.Investeringen in duurzaamheid

Duurzaamheid

De gemeente Krimpenerwaard verwacht van

de corporaties die woningen in deze

gemeente verhuren – dus ook van Vestia –

dat zij hun woningen energetisch verbeteren

op basis van het Energieakkoord: gemiddeld

label B in 2021.

Voor 2018 investeert Vestia vooralsnog niet in kwalitatieve

- of duurzaamheidsmaatregelen in de gemeente

Krimpenerwaard. Het in ontwikkeling zijnde

duurzaamheidsbeleid van Vestia richt zich op een CO2

neutrale voorraad in 2050. Veel van de maatregelen

behorend bij de energietransitie vragen om een

investering. Deze investeringen lopen parallel aan de

portefeuille strategie van Vestia. Dit impliceert dat de

investeringen de komende jaren met name gericht zijn op

de 4 kerngemeenten (Rotterdam, Den Haag, Delft en

Zoetermeer). Wanneer iets als ‘een onderhoudsmaatregel’

aangemerkt kan worden, zoekt Vestia (uiteraard) een

duurzaam alternatief.

De gemeente pleit ervoor dat Vestia de inkomsten van de

inkomensafhankelijke huurverhoging inzet voor het

energetisch verbeteren van haar huurwoningen zodat zij

de afspraken uit het Energieakkoord nakomt. Dit past in

het streven van Vestia naar het op waarde houden van

haar bezit, zoals verwoord in hoofdstuk 8.

De inzet wordt jaarlijks

beoordeeld.



6. Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

Hoofddoel: E. Vitale kernen door fysieke en sociale vernieuwing


doelstelling


Krimpenerwaard


1. Inzet sociaal beheer -Versterken leefbaarheid.

-Sociale vernieuwing als natuurlijke partner

van fysiek.

1.Vestia besteedt het benodigde budget voor

leefbaarheidsactiviteiten, rekening houdend met

het wettelijke maximum bedrag van €127,51

(gemiddeld per /Daeb verhuureenheid).

2.Sociaal beheer heeft contact met de

bewoners in het complex, signaleert bijzondere

problematiek en verwijst zo nodig door.

De inzet van sociaal beheer wordt naar

verwachting gecontinueerd.

Het bedrag per Daeb eenheid wordt naar

verwachting jaarlijks herijkt.



7. Procesafspraken


doelstelling

Agenda woonvisie gemeente Krimpenerwaard Prestatie afspraken Vestia – Gemeente 2018 Doorzicht 2019-2022

1. Huurdersorganisatie N.v.t.

De Huurdersraad van Vestia overlegt met Vestia

over de inzet van deze prestatieafspraken op

hoofdlijnen. Vestia onderhoudt regelmatig contact

met bewonersgroepen en commissies in haar

complexen. Daar waar geen groep

bewoners/bewonerscommissie actief is, maakt

Vestia gebruik van een natuurlijke aanleiding

(onderhoud, activiteit in complex en/of de buurt)

om in contact te treden met bewoners en

bewoners te betrekken.

Vestia gaat, in samenwerking met gemeente, na

of en in hoeverre huurders van Vestia in

Ouderkerk aan den IJssel bij het maken van

prestatieafspraken betrokken willen worden dan

wel een huurdersorganisatie willen oprichten.

In 2018 zal, bijvoorbeeld bij een reguliere

bijeenkomst met bewoners uit de

Krimpenerwaard, na worden gegaan of de

huurders hiervoor animo hebben.

Dit geldt ook voor 2019 en verder.

2.Overleg tussen gemeente, Vestia en

huurdersorganisatie.

N.v.t.

In het kader van het maken en monitoren van

deze prestatieafspraken hebben Vestia en

gemeente, in ieder geval, twee keer per jaar

overleg.

De afspraken worden gemonitord en waar nodig

aangepast. De voortgang wordt voorgelegd aan

de Huurdersraad en de lokaal (indien aanwezig)

actieve bewonerscommissies.



8. Financiële paragraaf

Inleiding

Veel eerder dan in het Verbeterplan 2014-2021 (hierna Verbeterplan) was voorzien, is, door de voorspoedige verkoop van bezit in Overig Nederland en Stadswonen, een

situatie ontstaan waarin Vestia voldoende liquiditeit heeft om aan haar reguliere aflossingsverplichtingen tot en met 2021 te voldoen en ook naar behoefte te kunnen

investeren in haar bezit. Door de lage rentestand zijn verdere grootschalige vervroegde aflossingen niet meer wenselijk, omdat dit te kostbaar zou zijn. Vestia heeft de koers

hierdoor moeten aanpassen: van ‘duurzaam financieel herstel in 2021’ naar een ‘duurzaam verdienmodel op lange termijn’. Het duurzaam verdienmodel betekent vooral dat

er minder bezit verkocht wordt en er meer wordt geïnvesteerd in het op waarde houden van het bezit. Vanwege de herziene Woningwet heeft Vestia een scheidingsvoorstel

ingediend met een verdeling van het bezit in een Daeb en een niet-Daeb deel. Dit voorstel is in afwachting van de definitieve beoordeling door de Autoriteit woningcorporaties

(Aw).

Financiële Indicatoren

Vestia is sinds 2012 een saneringscorporatie en werkt aan de hand van een verbeterplan aan financieel herstel. Dit bevat een uitgebreide set van afspraken met betrekking

tot het operationele en financiële beleid van Vestia, rapportage- en overlegverplichtingen aan WSW/Aw. Vestia dient te voldoen aan alle (thans geldende) grenswaarden qua

financiële ratio’s van het WSW voor een gezonde woningcorporatie. De huidige indicatoren, die centraal staan in de beoordeling door WSW van het financieel herstel van

Vestia, luiden:

Op basis van de jaarcijfers 2016 en de meerjarenbegroting geven de ICR en de solvabiliteit het volgende verloop:

Indicator Norm Ultimo 2016

Loan to value 75% of lager 98%

Solvabiliteit bedrijfswaarde 20% (of hoger) 8,5%

Solvabiliteit marktwaarde 40% (of hoger) 38,3%

ICR 1,4 (of hoger) 1,33

DSCR 1,0 (of hoger) 0,81



Betekenis voor de prestatieafspraken Bovenstaande kaders betekenen concreet voor de prestatieafspraken het volgende:

Liberalisatiebeleid en huurbeleid: Vestia moet gebruik maken van de ruimte die de huursombenadering wettelijk aan corporaties biedt. Circa de helft van deze ruimte benut Vestia door harmonisatie van de huur na mutatie conform het scheidingsvoorstel en de andere helft in de reguliere huurverhoging, waarbij de relatief* goedkope woningen meer huurverhoging doorberekend krijgen dan de relatief dure woningen. Vestia streeft ernaar in goed overleg met de Huurdersraad tot een optimale invulling van ons huurbeleid te komen;

Verkoop: Vestia moet 200 woningen verkopen aan zittende huurders of bij mutatie;

Leefbaarheid: Vestia heeft voldoende budget beschikbaar voor leefbaarheid;

Onderhoud: Vestia heeft voldoende budget beschikbaar om onze woningen naar behoren te kunnen onderhouden;

Investeringen: Vestia moet haar investeringsbudget met name richten op het in standhouden van de bestaande voorraad. Er is slechts beperkte ruimte voor nieuwbouw, de ruimte die er is wordt ingezet in de kerngemeenten.

* Met relatief wordt bedoeld in vergelijking met maximaal redelijk.



Bijlage 1 Verkoopvijver Krimpenerwaard 2018 eengezinswoningen Op basis van mutatiegraad 5,0% is de verwachting dat 4 woningen worden verkocht.

Bijlage 2 Verkoopvijver Krimpenerwaard 2018 meergezinswoningen

Woonplaats Postcode Complexnr Complexnaam Aantal

Krimpenerwaard 2935 900113 Marykestr OUDERKERK AD YSSEL 14

900116 Burg V Waningstr OUDERKERK AD YSSEL 6

900119 Julianastr OUDERKERK AD YSSEL 4

900120 Burg Neetstr OUDERKERK AD YSSEL 5

900121 Wilhelminastr OUDERKERK AD YSSEL 7

900122 Dekkerstr e.o. OUDERKERK AD YSSEL 4

900129 Marijkestraat en Nassaustraat 9

900130 Nassaustrat 13

900131 J. de Zwijgerstraat en J. van Polanenstraat 8

900132 Julianastraat en Emmastraat 9

Totaal Krimpenerwaard 79


Krimpenerwaard 2935 900118 Burg V Waningstr e.o. OUDERKERK AD YSSEL 12



Bijlage 3 Liberalisatievijver Krimpenerwaard

Definitie liberalisatievijver (peildatum 6 juni 2017) betreft: het aantal zelfstandige woningen in de betreffende gemeenten met een huidig sociaal contract, die in de toekomst

niet-Daeb verhuurd worden.

Op basis van mutatiegraad 5,0% is de verwachting dat 4 woningen worden geliberaliseerd.


Ouderkerk aan den IJssel 2935 900113 Marykestr OUDERKERK AD YSSEL 7

900116 Burg V Waningstr OUDERKERK AD YSSEL 4

900118 Burg V Waningstr e.o. OUDERKERK AD YSSEL 8

900119 Julianastr OUDERKERK AD YSSEL 4

900120 Burg Neetstr OUDERKERK AD YSSEL 3

900121 Wilhelminastr OUDERKERK AD YSSEL 2

900122 Dekkerstr e.o. OUDERKERK AD YSSEL 3

900126 Wilhelminastraat Ouderkerk (25 huurwoningen) 22

900129 Marijkestraat en Nassaustraat 3

900130 Nassaustrat 7

900132 Julianastraat en Emmastraat 8

Eindtotaal 71



Bijlage 4 Specificatie onderhoudsbedragen 2018 Krimpenerwaard

Krimpenerwaard Type onderhoud Totaal

Ouderkerk a/d IJssel Reparatieonderhoud € 11.569

Mutatieonderhoud € 22.150

Contractonderhoud € 10.441

Planmatig onderhoud € 111

€ 44.271

Schoonhoven Reparatieonderhoud € 2.065

Contractonderhoud € 1.277

Planmatig onderhoud € 10.452

€ 13.794

Totaal Krimpenerwaard € 58.065 Het overzicht is indicatief omdat m.n. reparatie-en mutatie-onderhoud per jaar erg kunnen verschillen. Maar ook het bedrag voor het planmatig onderhoud kan in werkelijkheid

hoger of lager (10-15%) worden door o.a. aanbestedingsresultaten, knelpunten in de (voorbereiding van de) uitvoering en extra of minder werkzaamheden.

Tot slot: een deel van de begroting is gericht op ongeplande inzet als gevolg van calamiteiten of aanschrijvingen. Ook zijn de bedragen nog niet formeel vastgesteld op het

moment van verstrekking (12 oktober 2017).



Vestia en de gemeente Krimpenerwaard tekenen voor de omschreven prestatieafspraken. Aldus ondertekend …………………. 2017

………………………………..

Burgemeester R.S. Cazemier

Gemeente Krimpenerwaard

………………………………….

G.P.M. den Ouden

Vestigingsmanager

Vestia Goudsesingel Rotterdam


Prestatieafspraken Vestia 2018-2021 – gemeente Krimpenerwaard€¦ · Prestatie afspraken 2018...

Documents

Transcript of Prestatieafspraken Vestia 2018-2021 – gemeente Krimpenerwaard€¦ · Prestatie afspraken 2018...