Presentaties Waarderingscongres 16092014

Dag van de Waardering 16 september 2014Gepresenteerd door middagvoorzitter Marcel de Boer, Managing Director Troostwijk

seminarS P O N S E R E D B Y

#vjwc

seminar Prof. dr. Jan Latten, Universiteit van Amsterdam

S P O N S E R E D B Y

#vjwc

De vastgoedmarkt: Anders denken en anders doen

Jaap Koelewijn

16 september 2014

seminarProf. dr. Jaap Koelewijn, zelfstandig adviseur en hoogleraar Corporate Finance, Nyenrode Business University


#vjwc

Agenda

• Kennismaking

• Macro trends

• Specifieke ontwikkelingen in de markt:

– Vraag, aanbod en financiering

• Het waarderingsvraagstuk

– Oplossingsrichting

• Afronding en discussie

2



#vjwc

Kennismaking

• Jaap Koelewijn; Studie economie aan de VU (1983); promotie (1992)

• Beleggingsanalist en vermogensbeheerder bij MeesPierson en Rabo/Robeco

• Hoofd research AFM

• Zelfstandig sinds 2000

– Commissaris bij twee investeringsmaatschappijen

• Vastgoed en zeeschepen

3



#vjwc

Rijp voor de sloop…

4



#vjwc

If it does not kill you…

• In mijn professionele leven heb ik twee keer zeer bewust een hype en de daaropvolgende crash meegemaakt

– Als belegger in 1999 en 2000

– Als toezichthouder in 2007-2008

• Wat mij verbaasd heeft, is de geringe bereidheid van mensen (inclusief mijzelf) om signalen op te pakken en er naar te handelen

5



#vjwc

Over schokken gesproken

6

Over schokken gesproken

6



#vjwc

Lessons learned

• Mensen en organisaties ontkennen de signalen dat er een probleem is

• Voor de crisis piekten de indexen van huurprijzen en scheepsvrachten

• Dat er een hype was, stel je pas achteraf vast

– Terwijl de signalen er al waren

• Een probleem onderkennen er naar handelen is blijkbaar erg moeilijk

• Nog moeilijker: onderkennen dat er een fundamentele verandering is

7



#vjwc

En wat doen we ermee?

• Mijn analyse is dat de wereld er echt anders uitziet en dat de veranderingen niet af zijn

– Er is geen tijdelijke dip, maar er vinden een aantal trendbreuken plaats

• In de financiële sfeer: einde aan goedkoop en snel geld

• Structurele veranderingen in de vraag

• Dat dwingt de sector tot ingrijpende aanpassingen van het aanbod en de waardering

8



#vjwc

De macro trends

• Twee belangrijke ontwikkelingen

Veranderingen in de financiële sector

– Minder financieringscapaciteit

– Minder beschikbaarheid lang vermogen

– Match tussen vraag en aanbod is suboptimaal

– Toezicht werkt procyclisch

9



#vjwc

De macro trends

Veranderingen in de reële sector

• Door demografie minder groei qua volume

– Aard van de vraag verandert kwalitatief

– ‘duur’ van de vraag verandert

• Door nieuwe technologie minder vraag

10



#vjwc

Gemakkelijk geld is niet meer

11



#vjwc

Goedkoop geld

• De wortels van de huidige financiële problemen liggen eigenlijk in het begin van de jaren 80

• Door monetaristische aanpak van de autoriteiten werd de inflatie uit het systeem verjaagd

• Daardoor kon uiteindelijk de rente dalen en kregen de financiële markten sterke impulsen

• De voordelen wogen lang op tegen de nadelen, maar uiteindelijk ontspoorde het beleid

12



#vjwc

The great moderation

13

Stabiele groei

The great moderation

13

Stabiele groei



#vjwc

Stijging ratio schulden/BBP na 1980

14



#vjwc

Na 2003..

• Extreme verruiming na 9-11 accommodeerde de ontsporing van de Amerikaanse huizenmarkt

• Crisis kreeg een wereldwijde dimensie omdat de hypotheekobligaties wereldwijd in de portefeuilles waren opgenomen

• Overmatige kredietexpansie in combinatie met verzwakking bankbalansen leidde tot een systeemcrisis

15



#vjwc

Leven op de pof

16



#vjwc

Bazel III/AQR

• Autoriteiten dwingen banken hun balansen te verbeteren:

– Meer kapitaal

– Minder concentratie op vastgoed

– Betere match tussen looptijden:

• Er is minder lang geld beschikbaar door funding gap banken

• Gevolg: banken bouwen hun exposure af en verzwaren hun criteria

17



#vjwc

Asset Quality Review

• Door de AQR zijn de banken gedwongen hun hele portefeuille nog eens door te lichten

• Dat zal leiden tot verdere afbouw van de portefeuille; herkapitalisatie is beperkte optie

• Sector heeft verder nog steeds te maken met een reputatie issue

• Conclusie: ondanks extreem lage rente is er weinig financieringsruimte

• Procyclische reactie toezichthouders

18



#vjwc

De aanbodkant

• Drie structurele veranderingen

• Economische activiteiten in Nederland concentreren zich steeds meer in metropolen

– Noordvleugel Randstad/regio’s Eindhoven/Nijmegen

– Leegloop in perifere gebieden

• Demografische ontwikkelingen leiden tot minder vraag, vraag verandert kwalitatief

19



#vjwc

De aanbodkant

• Door het nieuwe werken neemt de vraag naar kantoorruimte af

– Als er nog vraag is, dan is die fundamenteel anders

• Het nieuwe werken vereist een andere inrichting

• Meer flexibiliteit

• Grote druk om duurzaam te werken

• Minder vraag naar winkelruimte; concentratie op toplocaties

• De periferie verkruimelt

20



#vjwc

De levenscyclus

• De levenscyclus van gebouwen (woningen/kantoren en winkels) wordt korter

– Andere samenlevingsvormen

– Andere manier van werken

– Andere manier van inkopen

• Dit heeft verstrekkende gevolgen voor bouwers

– Je bouwt niet meer voor 40 jaar of langer

– Feitelijk moet bij de bouw al geanticipeerd worden op herbestemming

21



#vjwc

De levenscyclus

• Het oude bouwen past bij het beeld van de oude economie; na gebruik wegwerpen

• Het nieuwe bouwen zal zich moeten richten op duurzaamheid; zowel bij de bouw als het gebruik

22



#vjwc

Gevolgen

• Een aanzienlijk deel van de bestaande capaciteit heeft geen toekomst

– Transformatie is geen echte optie

• Herbestemming alleen mogelijk op goede locaties

• Vaak zal alleen sloop een optie zijn

23



#vjwc

Andere gevolgen

• Sector zal een oplossing moeten vinden voor het korter worden van de levensduur en de gevolgen duurzaamheid

– Duurzaam bouwen kost meer, maar de exploitatie is aantrekkelijker

• Dit vraagt ook een andere attitude van financiers

• Er zijn andere vormen van eigendom/gebruik noodzakelijk

24



#vjwc

Het waarderingsvraagstuk

• Twee componenten: conjunctureel en structureel

• Conjunctureel: hoe kun je waarderen met een lange rente van 1%

– Rente is verlaagd door zwakke economie en zeer agressief monetair beleid

– Risicopremie is sterk gedaald

• Risico van een asset bubble is weer actueel

• Autoriteiten reageren mogelijk met restricties: selectieve kredietgroei

25



#vjwc


• Naar mijn gedachte zou er bij het taxeren met een aangepaste rente gewerkt moeten worden

– We mogen hopen dat de rente ooit weer gaat stijgen en dat de risicopremies oplopen

• Een pasklaar antwoord heb ik niet, maar klakkeloos toepassen DCF modellen kan rampzalig uitpakken met de huidige lage rente

• Ik ben benieuwd hoe u daarover denkt

26



#vjwc


• Veel lastiger is de waardering voor de lange termijn

• Uitgangspunt kan niet langer een investeringsperiode van 40 jaar zijn

– Economische veroudering gaat sneller

– Meer noodzaak tot ingrijpende investeringen na 15/20 jaar

• Geen lineaire berekeningen, maar scenario’s

27



#vjwc

Verhoudingen

• De verhoudingen tussen eigenaren en gebruikers zal veranderen

• Zeer lange huurcontracten zijn lastig te verkopen

• Er zullen andere vormen van samenwerking tussen eigenaren en gebruikers komen

– Inclusief afspraken over investeringen en herontwikkelingen

28



#vjwc

Conclusies

• Er is sprake van drie trendbreuken

– Er is een einde gekomen aan de beschikbaarheid van snel en goedkoop krediet

– De vraag is structureel veranderd; dat hangt samen met de onderliggende structuurveranderingen in de economie:

• Het nieuwe werken; demografie en woon- en winkel gedrag

– Het aanbod sluit niet aan op de vraag en de veranderende behoeften

29



#vjwc

Conclusie

• De transformatie is in volle gang, maar nog niet afgerond

• Er komen andere verdienmodellen

• De waardering zal zich moeten aanpassen

• De pijn is nog niet geleden

30



#vjwc

De take away

• Waarderen en taxeren was altijd al met veel onzekerheden omgeven

• Het verschil is dat het nog complexer is geworden

– Maak uw uitgangspunten duidelijk

– Toon scenario’s

– Hou rekening met de veranderingen en aanvaard ze!

31



#vjwc

Pauze van een half uur met koffie en thee


#vjwc

xxxProf. Dr. Paul HilbersDivisiedirecteur Toezicht beleid - De Nederlandsche BankHoogleraar Toezicht Financiële Sector - Nyenrode Business Universiteit

Het belang van vastgoedmarkten voor het prudentiële toezicht

Dag van de Waardering 16 september 2014Nyenrode Business University

seminarProf.dr. P.L.C. Hilbers, directeur Toezicht beleid DNB en hoogleraar Financieel Toezicht Nyenrode Business University


#vjwc

2DNB

Vastgoed is van groot belang voor economie en financiële sector• Grote maatschappelijke en economische waarde

• Substantieel deel nationale inkomen

• Belangrijke activa categorie van financiële instellingen

• Maar ook: vaak een rol bij crises

Vastgoed is van groot belang voor economie en financiële sector



#vjwc

3DNB

Vastgoedmarkten niet altijd in evenwicht• Sterk cyclisch karakter

• Imperfecte informatie over de toekomstige vraag

• Aanbod op korte termijn rigide

• Speculatieve en psychologische krachten

Vastgoedmarkten zijn niet altijd in evenwicht



#vjwc

4DNB

Transmissiekanalen van vastgoedcrisis

Bron: Bewerkte versie van Duca and Muellbauer (2013).

Vastgoedproblemen

Minder vraag naar vastgoed

Afname kapitalisatie financiele instellingen

Afname bouwproductie

↓Huizenprijzen en vermogen, minder

consumptie

↑ Tegenpartij risico, impact op

geld- en kapitaalmarkt

Aanscherping van kredietvoorwaarden

voor alle leningen

Afname in GDP groei

1 2 3 4

Transmissiekanalen van vastgoedcrisis



#vjwc

5DNB

Prijsontwikkeling commercieel vastgoed - marktsegmentenJaar-op-jaar verandering, in procenten.

Bron: IPD/ROZ.

-15

-10

-5

0

5

10

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13

Winkels Kantoren Woningen Industrieel

De commerciële vastgoedmarkt maakt een moeilijke periode door



#vjwc

6DNB

Vastgoedmarkten niet altijd in evenwicht• Het waarderen van vastgoedobjecten is vaak een uitdaging

• Goede waarderingen zijn van groot belang; ook voor de financiële stabiliteit

• DNB en de AFM hebben daarom de afgelopen jaren de sector opgeroepen ‘realistisch’ te waarderen

• DNB en de AFM zijn ook actief in gesprek met de sector om de transparantie en de kwaliteit van waarderingen en waarderingsprocessen te verbeteren

Het belang van goede vastgoedwaarderingen



#vjwc

7DNB

Vergroot de transparantie over de kwaliteit van uitzettingen van banken Gedetailleerde analyse door DNB op basis van IFRS regels en

prudentiële buffers Maatregelen nodig indien een bank na AQR een kapitaaltekort heeft tov

de norm van 8% Common Equity Tier 1 kapitaal

Stress Test

Asset Quality Review

Inzicht in de weerbaarheid van banken voor stress scenario’s Stress Test berekeningen uitgevoerd door banken, met strenge

kwaliteitscontrole door DNB en ECB De AQR resultaten worden verwerkt in de Stress Test dmv de Join-Up Maatregelen nodig indien een bank in het stress-scenario een

kapitaaltekort heeft tov de norm van 5,5% Common Equity Tier 1 kapitaal

Talk of the town - De Comprehensive Assessment



#vjwc

8DNB

Join-up

Publicatieresultaten

Supervisory Dialogue

Juli Sep NovAug Oct

ECB persbericht over publicatie-

templates

Stress Test Handboek

gepubliceerd

Joint Supervisory Teams beoordelen kapitaalplannen

Bij tekort:opstellenkapitaal-

plan

Vandaag

Stress Test

AQR

Dec

Talk of the town - AQR en stresstest grotendeels volbracht



#vjwc

9DNB

Vastgoed is van groot belang voor economie en financiële sector• Vastgoedmarkt essentieel voor groei en stabiliteit

• Toezichthouders alert op risico’s (AFM en DNB)− Prudentiële risico’s− Integriteitsrisico’s

• Meer aandacht voor waarderingsprocessen en transparantie

• Problematiek voor woningen vastgoedmarkt verschilt

• Evenwichtige beleidsmix is belangrijk

Afsluiting



#vjwc

10DNB

Dank voor uw aandacht Dank voor uw aandacht!



#vjwc

Een transparante vastgoedwaardering –haalbaar….?

Geen keuze maar een noodzaak

Breukelen, 16 september 2014

F.A.J. van Kuijck RA RO EMIA

seminarFrank van Kuijck RA RO EMIA, Partner bij Deloitte Nederland


#vjwc

Fijn hé al die veranderingen en onzekerheid….

Waarderen is……

Waarderingskringloop

Respons

Waardering nog wel te bepalen?

De vervolgopgaven….

Waarderen moet worden….



#vjwc

Fijn hé al die veranderingen en (on) zekerheid

Gaat het dan nooit meer normaal worden….?

U maakt(e) het allemaal mee..



#vjwc

Waarderen is….

Een foto van een mistige situatie.



#vjwc

Waarderings-kringloop Het spel, de spelers, variabelen en afhankelijkheden

“Verschaffer” + Experts

Accountant en deskundigen

WensenBestemming/ FunctieLocatieLooptijdKwaliteitRisico (profiel)MarktEtc………

Variabelen

TOEZICHTHOUDERS (AFM/RvC)STAKEHOLDERS (Bank, Aandeelhouders) BELANGHEBBENDEN (Personeel, maatschappij)

Professioneel kritische instelling

(PKI)

Uitkomsten

RendementRisico’sImagoWaarderingPortefeuillestrategieEtc………

Gewijzigde omstandigheden – nu en toekomst

Bijvoorbeeld: krimp, technologie, markt, imago



#vjwc

Respons Issues, reacties en effecten

• Maatschappelijke discussies• Waarde-implosie…..• Rol accountant• Kwaliteit externe deskundigen• Beeld vastgoed(-sector)• Continuïteitsvraagstukken

• Weten we wie wat en hoe doet• COS 620• NBA / PTA – goed gewaardeerd• Best practices• Toezicht • Rolverdeling en verwachtingen

• Effecten• Professionalisering• Opmaat voor eenduidiger aanpak• Opinievorming• Uitspreken (eerste) behoeften



#vjwc

Waardering nog wel te bepalen?

The big shift & impact

PAST > PRESENT > FUTURE^?…FUTURE^??…………………..?



#vjwc

De vervolg opgaven ..Het zal en kan niet meer zo worden zoals het was

Businesscase & uitgangspunten

Risico’s in beeld en delen

Scenario’s: één is geen

PKI +

Blijven scherpen (hard & soft controls)

Aanpak beter kunnen uitleggen

Gezamenlijke verslaggevingsopgave

Implementeren, borgen en toetsen kwaliteitsmaatregelen

Wennen aan effecten verdergaande veranderingen



#vjwc

Waarderen moetworden…..

Een SCHERPE foto met ONZEKERHEDEN BENOEMD



#vjwc

Gewaardeerd vastgoed Van waardeloos naar waardevol

Gerben van Dijk, Waarderingscongres, 16 september 2014

seminarGerben van Dijk, Procesmanager - Vernieuwing Bouw


#vjwc

Waarde - waardering



#vjwc



#vjwc

Zonder leven is uw verzameling beton, staal en glas letterlijk waar-de-loos. Sjoerd Feenstra, Directeur Urhahn Urban Design



#vjwc

Gribus is goud waard!



#vjwc



#vjwc

Onze waardering voor bestaand vastgoed …

• 8 miljoen m2 kantoren • 12 miljoen m2 bedrijfsruimte • 4 miljoen m2 zorgvastgoed • 1,75 miljoen m2 winkels • 400.000 woningen • hectaren vol braakliggende bouwgrond En daarmee zijn we er nog niet …

In Leiden stonden op 1 juli 2013 2770 woningen leeg, waarvan 1124 langer dan 1,5 jaar



#vjwc



#vjwc

Paradigma: economische groei = ruimtevraag



#vjwc



#vjwc

Naar een ander DNA



#vjwc

Bouwgrond



#vjwc

Uitdaging: onze herbestemmingscapaciteit laten groeien in een markt vol overvloed



#vjwc



#vjwc

Waarde toevoegen aan uw vastgoed

• revitaliseren van oude gebouwen • tijdelijk hergebruik • herbestemming/transformatie • sloop/(nieuwbouw) • herontwikkeling van gebieden

• functies toevoegen • royaal ruimte nemen Nieuwe betekenis geven



#vjwc

Waardestromen



#vjwc

Waardecreatie/ shared value



#vjwc

Iedereen wist dat het niet kon, tot er iemand kwam die dat niet wist. Epictetus, via @Omdenken



#vjwc

Calandstraat Rotterdam



#vjwc

The Student Hotel R’dam - uitbreiding



#vjwc

OLV Helmond



#vjwc



#vjwc

Energiebunker Hamburg



#vjwc

Zuidpark - Urban farming



#vjwc

Reclamezuil



#vjwc

Kunst



#vjwc

Campus Diemenzuid



#vjwc

Ruilverkaveling



#vjwc

Gebouw als grondstofbank



#vjwc

Zonder leven is uw verzameling beton, staal en glas letterlijk waar-de-loos. Sjoerd Feenstra, Directeur Urhahn Urban Design



#vjwc

Veel waarde en waardering gewenst!



#vjwc

Dank voor uw aandacht!

http://nl.linkedin.com/in/vandijkgerben

@gerben_vandijk @VernieuwingBouw

[email protected] 06-28345238

www.vernieuwingbouw.nl www.kennisbankherbestemming.nu www.guldenfeniks.nl



#vjwc

L ea de rs h ip • E n t rep r ene u rsh ip • S t e wa r dsh ip

Dag van de waardering

‘Over bomen en oerwouden’

Prof. dr. Tom M. Berkhout MRE MRICS

[email protected] +31 (0)346-291 291 www.nyenrode.nl

16 september 2015

seminarProf. dr. Tom M. Berkhout, Nyenrode Business University


#vjwc



#vjwc

© T.M. Berkhout 6-2014 5

International Valuation Standards (IVS)

International Financial

Reporting Standars (IFRS)Richtlijnen jaarverslaggeving, PTA,

WOZ, handboeken

Taxatiepraktijk

EVS, RICS



#vjwc

Wat heeft u nou aan dat taxatiegeweld?• Interne beheersing: meer greep op taxaties disciplinering eigen organisatie

• Jaarrekening• Investeringsbeslissingen• Fraudepreventie



#vjwc

Het taxatieproces en uw organisatie

CLIENT

TAXATEUR

Opdracht-brief Informatie

Vastleggen Taxatie

ConceptTaxatierapport

Definitiefrapport

Definitiefrapport

Interneanalyse

Internerapportage

Jaarrekening

1 2 3 45

6

C O M M U N I C AT I E

Bron: drs. Hans D. Grönloh RA MRE - Nyenrode



#vjwc

Tip 1: organiseer het taxatieproces (PH 1117)



#vjwc

Tip 2: leg een transactieregister aan1. Voortraject van eerste contact/voorbereiding2. (Externe/interne) taxaties3. Vergelijking taxatie met koopsom4. Betaalde of ontvangen prijs per object5. De betrokken contractpartijen6. Business rationale van de transactie7. Wijze van financiering8. Geschiedenis 9. CDD-onderzoek10. Fiscale en juridische aspecten



#vjwc

Tip 3: eis eenIVS-rapportage



#vjwc



#vjwc

Afsluiting door middagvoorzitterStart netwerkborrelVastgoedjournaal en Troostwijk bedanken u voor uw komst.


#vjwc

Presentaties Waarderingscongres 16092014

Documents

Transcript of Presentaties Waarderingscongres 16092014