1. ASRE Research publications, 2004 ; 04W. van der Post Retail ruimte en rendement een onderzoek naar de gevolgen van decentralisatie van het ruimtelijk detailhandelsbeleid in de Vijfde Nota / W. van der Post, 2004, p. 76 (Zie ook: Nota ruimte kan leiden tot sanering winkelbestand,Vastgoedmarkt, september 2004, p. 17)

2. RETAIL, RUIMTE RENDEMENT Een onderzoek naar de gevolgen van decentralisatie van het ruimtelijk detailhandelsbeleid in de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening/ Nota Ruimte voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed in NederlandWim van der PostSpecialisatie Vastgoed Faculteit RuimtelijkeWetenschappenRijksuniversiteit Groningen AfstudeerstageAmsterdam School of RealEstate 3. Retail, ruimte & rendementWinkels kunnen wel zonder binnensteden. Binnensteden kunnen niet zonder winkels. 2004 Wim van der Post/ Amsterdam School of Real EstateBehoudens uitzonderingen door de wet gesteld, mag zonder schriftelijke toestemming van de rechthebbende op het auteursrecht, c.q. de uitgever van dit werk, niets uit deze uitgave worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of anderszins. 2 4. Retail, ruimte & rendementAmsterdam School of Real Estate Het universitair instituut voor de VastgoedkundeDe Amsterdam School of Real Estate is een initiatief van de Universiteit van Amsterdam en de vastgoedsector en heeft als doel de multidisciplinaire kennis op vastgoedgebied te bundelen en beschikbaar te stellen. Hiervoor worden onder andere drie leerstoelen onderhouden, te weten Vastgoedeconomie, Vastgoedfinanciering en Vastgoedontwikkeling.In de Amsterdam School of Real Estate participeren: - Universiteit van Amsterdam (UvA)- Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM)- Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen (NVM)- Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN)- Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieu (VROM)Gaandeweg heeft het instituut, eerst als Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde (SBV) en tegenwoordig als Amsterdam School of Real Estate, een grote bijdrage geleverd aan de professionalisering van de Vastgoedkunde. Deze discipline omvat het gebruik, ontwikkelen, financieren en exploiteren van vastgoed en heeft betrekking op woningen, kantoren, bedrijfshuisvesting en winkelcentra.De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate bestrijken drie hoofdvelden: onderwijs, onderzoek en informatie. Internet: www.asre.nl 3 5. Retail, ruimte & rendement Voorwoord Deze scriptie vormt het resultaat van het afstudeeronderzoek van de opleiding Economische Geografie met als specialisatie Vastgoed en Grond aan de Rijksuniversiteit Groningen. Het onderzoek is uitgevoerd bij de Amsterdam School of Real Estate (voormalige Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde).Nu, ruim een half jaar later, heb ik veel geleerd over de wereld in het algemeen en die van wetenschappelijk onderzoek en vastgoed in het bijzonder. Hierbij heeft een aantal mensen een bijzondere rol gespeeld. In de eerste plaats wil ik mijn afstudeerbegeleider van de Amsterdam School of Real Estate, drs. Arthur R. Marquard, bedanken voor de heldere adviezen en bijzonder prettige samenwerking. Hiernaast gaat mijn dank uit naar mijn afstudeerbegeleider van de Rijksuniversiteit Groningen, de heer prof. dr. Ed F. Nozeman, een man met een bijzondere positie binnen zowel de vastgoedwetenschap als de vastgoedpraktijk. Vanuit de Amsterdam School of Real Estate hebben verder de heren Bolt en Crasse het onderzoek met nuttige inhoudelijke adviezen ondersteund.Ter gelegenheid van dit onderzoek heeft een zogenaamde Expert Meeting plaatsgevonden dat belangrijke informatie heeft opgeleverd voor de uiteindelijke conclusies. De aanwezige experts verdienen dan ook een woord van dank.Ook de medewerkers van de Amsterdam School of Real Estate en uiteraard het vastgoedinformatiecentrum als werklocatie waardeer ik zeer; ik kijk terug op een zeer geslaagde afstudeerstage en dank daarom iedereen voor de goede tijd en hulp.Niet in de minste plaats dank aan familie en speciale vrienden in de stedendriehoek Groenlo- Groningen-New York waar het leven goed is! Een eervolle vermelding voor team sfeermanagement is hierbij op zijn plaats. Wim van der Post Groenlo, mei 2004Nadere informatie E: wimvander@post.com 4 6. Retail, ruimte & rendementSamenvattingHet doel van het onderzoek is: het verkrijgen van inzicht in de gevolgen van de decentralisering van de regelgeving met betrekking tot nieuwe winkelvestigingen voor de Nederlandse beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. Dpo en de gevolgen voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed Vanaf de jaren zeventig geldt het op distributie-planologisch onderzoek gebaseerd beleid als ht middel voor een, volgens de overheid, verantwoorde ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Het distributie-planologisch onderzoek heeft jarenlang als een invloedrijk instrument gefungeerd om de nauwkeurig geplande en gevestigde, binnenstedelijke winkelstructuren zoveel mogelijk te beschermen. Uitgangspunt is dat alle detailhandel in beginsel thuis hoort in, of aansluitend aan bestaande of geplande winkelgebieden (Van Zundert, 2001). In het verlengde van het distributie- planologisch onderzoek is het PDV/GDV-locatiebeleid opgezet om de ruimtelijke (perifere) vestiging van detailhandelsfuncties te beperken; slechts voor een beperkt aantal branches (PDV) of locaties (GDV) kan worden afgeweken van binnenstedelijke vestiging. De wetgeving op het gebied van de Ruimtelijke Ordening heeft ervoor gezorgd dat de decentralisatie van de winkelmarkt in goede banen is geleid. Het gevoerde ruimtelijke beleid is op de Expert Meeting door alle aanwezige experts in hoofdlijnen dan ook als succesvol betiteld. De Nederlandse ruimtelijke ordening van de detailhandel is nadrukkelijk van binnen naar buiten beleden. Het distributie- planologisch onderzoek is hierbij een essentieel instrument geweest omdat het zich aan de kant van bestuurders en uitvoerders in de hoofden heeft vastgezet waardoor er in de praktijk een actieve naleving van beleidsdoelstellingen heeft plaatsgevonden. (Expert Meeting, 2004)De belangrijkste conclusie uit het eerste gedeelte van dit onderzoek is, dat het beleid van de overheid, ook in de praktijk daadwerkelijk een regulerende werking heeft gehad op de Nederlandse winkelmarkt. Op grond van het model van Wheaton en DiPasquale kunnen daarop een aantal theoretische veronderstellingen worden onderscheiden als gevolg van deze regulerende werking:- een verkleining van de nieuwbouwmarkt/ruimtemarkt; - een kleinere winkelvoorraad; - hogere huren; - hogere rendementen.Het regulerende optreden van de overheid heeft daarmee dus directe invloed gehad op de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed in Nederland; in vergelijking tot de overige beleggingsegmenten (woningen, kantoren en bedrijfsruimten), is winkelvastgoed daardoor een schaars beleggingsproduct geworden (Van Gool, 2001). Het is aan de doorwerking van het regulerende beleid te danken dat de leegstand in winkelcentra, zelfs tijdens recessieperioden, beperkt is gebleven. Dit ondanks de fijnmazigheid en daarmee grote kwetsbaarheid van de Nederlandse detailhandelsstructuur (Bolt, 1995). Het belangrijkste gevolg van het gevoerde beleid met betrekking tot de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed is, dat er een risicostabiliserende werking van uitgegaan is. Het risico tot waardedalingen van winkelvastgoed is relatief beperkt omdat de ruimte voor nieuwe concurrerende winkeluitbreidingen niet vrij beschikbaar is. De regulerende werking van de wetgeving moet daarnaast hebben geleid tot een positieve benvloeding van de beleggingsrendementen. Daadwerkelijke cijfermatige bewijzen die deze stelling ondersteunen blijken moeilijk uit te kristalliseren. De toekomst: Nota Ruimte De Vijfde Nota/Nota Ruimte is opgezet omtrent het kwalitatief verbeteren van de ruimtelijke (detailhandels-)structuur. Dit is een feitelijk andere achtergrond dan het behouden van de bestaande structuren. De overheid probeert met het nieuwe beleid de dynamiek te bevorderen en aansluiting te vinden tussen verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de overheidsniveaus. Er is grote twijfel of lagere overheden voldoende zijn toegerust voor deze verantwoordelijkheid, en, of de wens hiertoe voldoende leeft. Hiermee wordt blijk gegeven aan de angst dat er een soort wildwestsituatie zal ontstaan waarin gemeenten vrijelijk hun gang gaan. De noodzaak tot cordinatie is namelijk groot; de optimale ruimtelijke allocatie van de detailhandelsmarkt voortkomend uit de laissez faire kent in 5 7. Retail, ruimte & rendement duidelijke mate een perifere component. Binnenstedelijk winkelen wordt gewaardeerd echter zal zich mede op grond van economische motieven perifere detailhandel ontwikkelen. Als kapitaal zijn gang kan gaan zoekt het goedkope en makkelijk te ontwikkelen locaties op, veelal gelegen in de periferie. Het stelsel van winkelvoorzieningen zoals Christaller heeft geformuleerd zal in de toekomst uitgebreider en minder uniform worden. Ongecontroleerde groei van perifere detailhandelsvestigingen zal zorgen voor een sanering in alle lagen van de verzorgingsstructuur en het binnenstedelijk winkelaanbod zal aan een bepaalde mate van verschraling niet kunnen voorkomen.Het staat vast dat de vernieuwde blik op het ruimtelijk detailhandelsbeleid belangrijke gevolgen zal hebben voor de detailhandelsstructuur en daarmee voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed in Nederland; de risicostabiliserende werking die uitging van het op dpo gebaseerd beleid zal verdwijnen. Vooral op lokale schaal is het van belang alert te blijven op beleidsuitspattingen van overheden en de ontwikkelingen die op grond daarvan worden toegestaan omtrent perifeer winkelaanbod. Nieuwe plannen kunnen binnen deelmarkten van grote invloed zijn op rendementen. Het liberaliseringsbeleid zal een vergroting van de planvoorraad betekenen en zet de deur open tot overbewinkeling en branchevervaging. Excessief gemeentelijk beleid kan grote gevolgen hebben voor de kwaliteit van het vastgoed door overaanbod en door het verlies van consumenten vanwege (perifere) toevoegingen buiten het winkelgebied. Saneringen en structurele leegstand zullen zich vooral gaan manifesteren op secundaire locaties bij winkelconcentraties van onvoldoende schaalgrootte en onderscheidend vermogen of met een slechte bereikbaarheid per auto, vooral in wijkwinkelcentra, bij aanloopstraten, achterstraten in oude stadswijken. Ook bij solitair winkelaanbod in overgangszones worden de risicos groter. De winkelbeleggingsmarkt zal relatief goed blijven presteren, echter zal de risicostabiliserende werking van de overheid verdwijnen en daarmee zal kwalitatief minder vastgoed aanmerkelijk sneller en harder getroffen worden. Kwalitatief goed winkelaanbod zal vooral te vinden zijn op A1- en A2- locaties, het goede aanbod hiervan zal wel kleiner worden in verband met perifere ontwikkelingen; A1- winkelstraten zullen korter worden dan voorheen. Ook herontwikkelingsprojecten binnen grote wijkcentra en hoofdwinkelcentra zullen in de toekomst zorgen voor nieuwe kansrijke locaties ter behoud van oude waarden en versterking van toekomstige rendementen. De PDV/GDV-locaties gelden vanuit het standpunt van de belegger lang niet in alle gevallen als toplocatie, investeringen zullen goed afgewogen moeten worden. Meerdere macro-economische factoren spelen hierbij een rol. Goede kwaliteit wordt steeds belangrijker en zal ook in de toekomst worden beloond; goed winkelvastgoed kan daarom blijvend tegen scherpe rendementen aangekocht worden. Beleggers kunnen zich hiermee onderscheiden en misschien zelfs hogere rendementen halen dan in het verleden gangbaar was.Om rendementen van beleggingen te waarborgen, moeten beleggers in toenemende mate alert zijn op de beleidsuitwerkingen van provincies en gemeenten. Plaatselijk detailhandelsbeleid zal een extra risicofactor gaan vormen die in het uiterste geval kan leiden tot het niet investeren of verkopen van retailobjecten binnen bepaalde winkelmarkten. Mocht het liberaliseringsbeleid leiden tot een extra, ongeremde groei van winkelvestigingen en branchevervaging, dan zijn noch de detailhandelssector, noch de beleggingswereld en last but not least, noch de consumenten daarbij gebaat (gesprek Bolt, 2003/p. 134). Goed functionerend PDV/GDV-beleid, vanuit decentraal perspectief, kan de belangen van detaillist, consument, belegger n overheid het meest optimaal dienen. 6 8. Retail, ruimte & rendementInhoudsopgave Amsterdam School of Real Estate 3Voorwoord 4Samenvatting5Inhoudsopgave 7Hoofdstuk 1 Onderzoeksopzet 9 Inleiding 9 1.1 Aanleiding91.1.1 Probleemstelling1.1.2 Doelstelling 101.1.3 Vraagstelling10 1.2 Aanpak10 1.3 Onderbouwing12 1.4 Onderzoeksstrategie: dataverzameling13 1.5 Definities en begrippen 13 1.6 Relevantie14Hoofdstuk 2 Theoretisch kader 15 Inleiding 15 2.1 Klassieke markttheorie: Adam Smith15 2.2 Theorie van de collectieve goederen 16 2.3 De werking van vastgoedmarkten18 2.4 Locatietheorien222.4.1 Klassieke locatietheorien 22 Resum hoofdstuk 227Hoofdstuk 3 Het ruimtelijk detailhandelsbeleid29 Inleiding 29 3.1 Planningsbenaderingen 29 3.2 Het ruimtelijk detailhandelsbeleid in Nederland: toch overheidsingrijpen303.2.1 Overzicht van het beleid 313.2.2 Achtergrond van het beleid 34 3.3 Ruimtelijk detailhandelsbeleid: evaluatie 353.3.1 Doelstellingen 35 3.4 Evaluatie dpo 37 3.5 Het ruimtelijk detailhandelsbeleid in de praktijk: regulering?40 Resum hoofdstuk 343Hoofdstuk 4 De beleggingsmarkt voor winkelvastgoed44 Inleiding 44 4.1 Gevolgen ruimtelijke regulering voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed 44 4.2 Regulering: de cijfers464.2.1 Rendementen474.2.2 Rendementen: het buitenland47 Resum hoofdstuk 448Hoofdstuk 5 Het ruimtelijk detailhandelsbeleid: de toekomst 49 Inleiding 49 5.1 Ex ante beleidsonderzoek49 5.2 Het detailhandelsbeleid in de Vijfde Nota 495.2.1 Detailhandel 505.2.2 Doelstellingen 50 5.3 Achtergrond nieuwe beleid 51 5.4 Beleid in de praktijk: provincie & gemeente 52 5.5 De detailhandelsmarkt: marktwerking en ruimtelijke neerslag 537 9. Retail, ruimte & rendement 5.6 De beleggingsmarkt voor winkelvastgoed: de gevolgen van liberalisering 55 5.6.1Marktwerking en ruimtelijke organisatie: marktregulering55 5.6.2 De planvoorraad55 5.6.3 Rendementen: de toekomst 56 5.6.4 De investeringsverdeling 57 5.6.5 Veranderingsprocessen op een rij 58Hoofdstuk 6 Conclusie61 6.1 Aanbeveling62Bijlage I Segmentatie66Bijlage II Scoping 68Bijlage III Expert Meeting Amsterdam School of Real Estate 69Bijlage IV Begrippen- en afkortingenlijst70Literatuurlijst71 8 10. Retail, ruimte & rendementHoofdstuk 1 OnderzoeksopzetInleidingHet eerste hoofdstuk behandelt de opzet van het onderzoek. De kern van de onderzoeksopzet wordt gevormd door de aanleiding waaruit de probleem-, doel-, en vraagstelling worden gedestilleerd. De onderzoeksopzet geeft het wetenschappelijk kader weer waarbinnen het onderzoek plaatsvindt. 1.1 AanleidingDe kwaliteit van de ruimte wordt voor een aanzienlijk deel medebepaald door de aanwezige voorzieningen. De aanwezigheid en een goede ruimtelijke situering van winkels is van groot belang voor de leefbaarheid van de ruimte. Het algemeen belang is gebaat bij een goede bewinkelingsstructuur in Nederland; een optimale ruimtelijke organisatie van de detailhandel creert (mede) een ruimte die het meest geschikt is ter bevrediging van de menselijke behoeften (Voogd, 1999).De detailhandel vormt de belangrijkste schakel in het aanbieden van eindproducten aan consumenten. Een goede bewinkelingsopbouw is dus niet alleen van vitaal belang voor consumenten en detaillisten, maar levert ook een wezenlijke bijdrage aan het functioneren van de Nederlandse economie (Bolt, 2003).Het is dan ook niet voor niets dat de overheid sinds jaar en dag invloed heeft proberen uit te oefenen op de bewinkelingsstructuur. De invloed van de rijksoverheid heeft voor een planmatige opbouw van de Nederlandse detailhandelsstructuur gezorgd. Het netwerk is in vergelijking met het buitenland zeer fijnmazig en er is een functionele hirarchische opbouw. En van de meest invloedrijke uitingen van de gewenste invloed is het distributie-planologisch onderzoek (dpo) geweest. Vanaf de jaren zeventig geldt het op distributie-planologisch onderzoek gebaseerd beleid als ht middel voor een verantwoorde ontwikkeling van de detailhandelsstructuur. Het distributie-planologisch onderzoek heeft jarenlang als een invloedrijk instrument van de overheid gefungeerd om de nauwkeurig geplande en gevestigde winkelstructuren (in de binnensteden) zoveel mogelijk te beschermen. In beginsel hoort alle detailhandel thuis in, of aansluitend aan bestaande of geplande winkelgebieden (Van Zundert, 2001). In het verlengde van het distributie-planologisch onderzoek is het PDV/GDV-locatiebeleid opgezet om de ruimtelijke (perifere) vestiging van detailhandelsfuncties te beperken; slechts voor een beperkt aantal branches (PDV) of locaties (GDV) kan worden afgeweken van vestiging in bestaande winkelgebieden.Niet lang na de invoering, in 1976, begon de kritiek rondom het distributie-planologisch onderzoek te groeien. De kritiek richtte zich voornamelijk op de kosten en een te stringente toepassing van uitkomsten gebaseerd op statische parameters. Deze kritiek heeft er mede toe geleid dat in 1986 de afzonderlijke verplichting tot het houden van distributie-planologisch onderzoek is komen te vervallen. Met de afschaffing van het distributie-planologisch onderzoek is een mogelijkheid tot aanzienlijke overheidsinvloed op het detailhandelsapparaat in Nederland verdwenen. In principe is daarvoor geen direct beleid in de plaats gekomen met een vergelijkbaar wettelijk bereik. Integendeel: de deregulering van de overheid heeft er (mede) voor gezorgd dat er van overheidswege juist nog minder regelgeving is opgedragen. Het mogelijk toekomstige rijksbeleid laat, in principe, het gehele verstedelijkte of te verstedelijken gebied in aanmerking komen voor de vestiging van detailhandel (Van Zundert, 2001). Het nieuwe beleid, de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening/Nota Ruimte, laat een grote mate van vrijheid aan lagere overheden om zelf randvoorwaarden te scheppen voor de gewenste bewinkelingsstructuur (Bolt, 2003). Dit zou dus het einde van landelijke regelgeving met betrekking tot nieuwe detailhandelsvestigingen betekenen. Provincies en gemeenten dienen zelfstandig te besluiten wat het eventuele onderzoek voor het ruimtelijk beleid zou moeten omvatten.Beleggingsmarkt voor winkelvastgoed Het regulerende optreden van de overheid heeft directe invloed gehad op de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed in Nederland. De rendementen op winkelvastgoed worden in belangrijke mate bepaald door economische en distributie-planologische omstandigheden. Het handelen van de9 11. Retail, ruimte & rendement overheid is daarmee een invloedrijke conditionerende variabele in de retailbeleggingsmarkt (Tankink, 2002). Dit onderzoek gaat in deze uit van een tweetal voorlopige veronderstellingen, te weten:1. Het ruimtelijk detailhandelsbeleid heeft een regulerende werking gehad op dedetailhandelsmarkt. 2. Door de regulerende werking van het overheidsbeleid is er een relatieve schaarste ontstaanaan winkelvastgoed. 1.1.1 ProbleemstellingMet het distributie-planologisch onderzoek heeft de overheid jarenlang een wettelijk instrument in handen gehad dat een belangrijk stempel heeft gedrukt op de ruimtelijke organisatie van de detailhandelsopbouw in Nederland. Het is een invloedrijk instrument geweest waarmee het handhaven van het fijnmazige winkelapparaat actief is nagestreefd. Vanuit de decentraliserende Rijksoverheid van na 1985 is er in het huidige beleid een grote mate van vrijheid voor provincies en gemeenten om zelf direct invloed uit te oefenen op de bewinkelingsstructuur. Het is onduidelijk wat de gevolgen van de grotere vrijheid voor provincies en gemeenten zijn geweest voor de detailhandelsmarkt en uiteindelijk voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. Hiernaast is het vanuit de optiek van de winkelbelegger belangrijk wat de gevolgen van de beleidsaanpassing zullen zijn voor de rendementen in de toekomst. 1.1.2 DoelstellingHet doel van het onderzoek is: het verkrijgen van inzicht in de gevolgen van de liberalisering van de regelgeving met betrekking tot nieuwe winkelvestigingen voor de Nederlandse beleggingsmarkt voor winkelvastgoed.Dit inzicht zal worden verwoord in een scenario dat als raamwerk kan dienen voor eventueel verder onderzoek naar toekomstige beleggingsstrategien. 1.1.3 VraagstellingUit het voorgaande kan de volgende hoofdvraag worden gedestilleerd: Wat zijn de gevolgen van de liberalisering van de regelgeving met betrekking tot nieuwewinkelvestigingen voor de Nederlandse beleggingsmarkt voor winkelvastgoed?Om antwoord te krijgen op de hoofdvraag is het noodzakelijk een aantal onderzoeksvragen te formuleren. Deze onderzoeksvragen zijn opgedeeld in een reeks deelvragen.1. Wat zijn de theoretische achtergronden van het overheidsingrijpen op de Nederlandsewinkelmarkt? - Wat zijn de belangrijkste markttheorien betreffende het ingrijpen door de overheid op demarkt?- Hoe benvloeden externe en interne variabelen de werking van vastgoedmarkten?- Wat zijn de belangrijkste locatietheorien die invloed hebben (gehad) op de winkelmarkt inNederland?2. Wat is het ruimtelijk beleid geweest van de overheid omtrent de detailhandelsmarkt en hoeheeft dit in praktijk gewerkt? - Wat zijn de belangrijkste beleidstheorien die invloed hebben gehad op het ingrijpen vande overheid in Nederland?- Hoe heeft het ruimtelijk detailhandelsbeleid zich ontwikkeld?- Wat zijn de doelstellingen geweest van het gevoerde beleid? 10 12. Retail, ruimte & rendement- Wat zijn de belangrijkste gevolgen geweest van het gevoerde beleid op dedetailhandelsstructuur in Nederland? - Heeft het gevoerde overheidsbeleid in praktijk een regulerende werking gehad op dedetailhandelsmarkt in Nederland? 3. Wat zijn de belangrijkste gevolgen van het al dan niet regulerend werkende beleid voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed? - Zijn de gevolgen eventueel terug te vinden in de rendementen voor winkelvastgoed?- Wat is de relevantie van de overheidsinvloed op de beleggingsmarkt voor winkelvastgoedin internationaal perspectief?4. Hoe ziet het toekomstige detailhandelsbeleid eruit en wat zijn de gevolgen daarvan voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed? - Wat houdt het detailhandelsbeleid uit de Vijfde Nota/Nota Ruimte in?- Wat is de verwachting aangaande de invulling van het beleid door provincies engemeenten met betrekking tot de ruimtelijke gevolgen voor de Nederlandsedetailhandelsstructuur?- Welke gevolgen zullen de beleidsaanpassingen hebben op de Nederlandsedetailhandelsmarkt?- Welke gevolgen zal het verwachte scenario hebben voor de beleggingsmarkt inwinkelvastgoed?- In hoeverre moeten retailbeleggers anticiperen op de te verwachten uitwerkingen van hetbeleid?5. Conclusie 1.2 AanpakHoofdstuk 1, Introductie, vormt een inleidend hoofdstuk waarin de onderzoeksopzet uiteen wordt gezet.Hoofdstuk 2 gaat nader in op de theoretische achtergronden van het overheidsingrijpen op de Nederlandse winkelmarkt en geeft antwoord op de eerste onderzoeksvraag. Het theoretisch kader is opgebouwd uit de economische achtergrond van het overheidsingrijpen (Adam Smith), de werking van vastgoedmarkten in het bijzonder (Wheaton en DiPasquale) en locatietheorien die het ruimtelijke element van de winkelmarkt verklaren (Christaller, e.d.).In hoofdstuk 3 wordt het ruimtelijk detailhandelsbeleid uiteengezet aan de hand van het distributie- planologisch beleid en het PDV/GDV-beleid. Het dpo is opgesteld ter bescherming van de binnenstedelijke winkelstructuur in het algemeen. Het PDV/GDV-locatiebeleid heeft als belangrijkste doelstelling het voorkomen van perifere en/of grootschalige detailhandelsvestigingen op ongewenste locaties. Dit hoofdstuk probeert een antwoord te formuleren op de tweede onderzoeksvraag met als uiteindelijk doel het toetsen van de veronderstelling dat als gevolg van het ruimtelijk detailhandelsbeleid in de praktijk sprake is geweest van regulering.Hoofdstuk 4 bekijkt op grond van het theoretisch kader aan de hand van Wheaton en DiPasquale wat de gevolgen van een al dan niet regulerende werking van het op dpo gebaseerd beleid voor de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed zullen zijn geweest waarmee dit hoofdstuk een belangrijke achtergrond vormt voor de uiteindelijke uitspraken over de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. Het hoofdstuk geeft een antwoord op onderzoeksvraag drie.Hoofdstuk 5 behandelt aan de hand van onderzoeksvraag 4 de toekomst van het ruimtelijk detailhandelsbeleid in Nederland. Op grond van de gevolgen van het beleid zal een scenario worden geschetst dat een mogelijk raamwerk kan vormen bij strategische discussies over toekomstige 11 13. Retail, ruimte & rendement handelingen van winkelbeleggers in Nederland. De afsluiting van dit hoofdstuk vormt een korte uiteenzetting van aanbevelingen aan retailbeleggers.Het laatste hoofdstuk, Conclusies, vormt het uiteindelijke antwoord op de hoofdvraag van dit onderzoek. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een aanbeveling.* Markttheorien* Locatietheorien THEORIE* Beleidstheorien Regulering OVERHEIDSBELEIDLiberalisering[ruimtelijke] WINKELMARKT gevolgenScenario/gevolgenBELEGGINGSMARKT WINKELVASTGOED CONCLUSIESFiguur 1.1 Schematische opzet onderzoek (bron: eigen bewerking) 1.3 OnderbouwingIn de praktijk hebben meerdere factoren aanzienlijke invloed op de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed. Naast de invloed van de directe vragers en aanbieders is de rol van de regelgeving van de overheid een belangrijke factor. Het feit dat er nog geen brede kennis is over de winkelbeleggingsmarkt in Nederland zorgt voor een extra moeilijkheid. Enerzijds vormt dit een methodologisch probleem bij het onderzoek, anderzijds vormt het een leerzame uitdaging voor de auteur.Directe uitspraken over benvloeding van de rendementen door liberalisering van de regelgeving zijn moeilijk te onderbouwen, liberalisering vormt namelijk geen zelfstandige grootheid in het proces. Het is met deze kennis vooraf ook niet de bedoeling een uitgesproken beeld te vormen van de toekomst. Scenarioplanning is bedoeld om de grote lijnen te zien van toekomstige ontwikkelingen. De toekomst laat zich moeilijk voorspellen; dit effect wordt nog eens versterkt door het feit dat de markt voor winkelvastgoed dynamischer is dan andere vastgoedbeleggingssectoren. De vorming van scenario(s) kan echter een mogelijk raamwerk vormen van strategische discussies over de toekomst zonder dat het voorspellen wordt. Het uiteindelijke scenario dat wordt gepresenteerd is voor een belangrijk deel gebaseerd op de kennis van personen die vanuit hun professie of achtergrond nauw betrokken zijn bij de huidige praktijk van de detailhandelsmarkt en de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed, de volgende paragraaf gaat hier nader op in. Op grond van dit praktijkonderzoek wordt samen met een gedegen theoretisch kader de wetenschappelijke waarde gewaarborgd. 1.4 Onderzoeksstrategie: dataverzamelingHet onderzoek bestaat uit twee delen, in het eerste deel wordt het probleem in een theoretisch kader geplaatst. Waarnemen zonder theoretisch gezichtspunt is namelijk niet mogelijk (Segers, 1999). In het theoretisch kader zal aan de hand van middels literatuurstudie verkregen gegevens de belangrijkste 12 14. Retail, ruimte & rendement theoretische achtergrondkennis nader uiteen worden gezet. De kern van het theoretisch kader wordt gevormd door marktbenaderingen van waaruit het ingrijpen van de overheid zal worden geanalyseerd.Het tweede deel vormt het feitelijke, empirische onderzoek om tot beantwoording van de hoofdvraag te komen. Dit gedeelte bouwt voort op de verkregen denkbeelden uit het theoretisch kader. De verdere informatie zal, naast wetenschappelijke literatuur, echter voor een belangrijk gedeelte gebaseerd zijn op de kennis van professionals uit de dagelijkse vastgoedpraktijk n wetenschap, verkregen uit colleges van de MRE en MSRE studies, een aantal gesprekken en een Expert Meeting bij de Amsterdam School of Real Estate, als kroon op het onderzoek. Op de Expert Meeting is met een aantal experts vanuit alle kanten van de vastgoedpraktijk en wetenschap gediscussieerd over het verleden en de toekomst van de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed aan de hand van de veronderstellingen uit deze introductie. Deze manier van dataverzameling valt onder de categorie praktijkonderzoek waar verzameling en analyse van gegevens rechtstreeks ten behoeve van de doelgroep plaatsvindt (Segers, 1999). De Expert Meeting dient vooral als blikverruimer en praktijksimulatie met experts die specifieke, voor het onderzoek gewenste, informatie en kennis bezitten op grond van hun professie.De Nota Ruime is recentelijk, op 23 april 2004, goedgekeurd door de Tweede Kamer. Dit onderzoek is vooral gebaseerd op de uitgangspunten van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening uit 2001. Deze heeft gediend als raamwerk voor de Nota Ruimte. Hierb zijn verder een aantal uitgelekte gegevens gebruikt uit de Nota Ruimte. Deze gegevens zijn na 23 april vergeleken met de officiele uitgave en waar nodig aangepast. Op deze wijze is het mogelijk geweest dat dit onderzoek zo kort na de officiele goedkeuring is gepubliceerd, ook hierbij heeft de Expert Meeting echter een belangrijke rol gespeeld. 1.5 Definities en begrippenPlanologie Planologie is het gebied van wetenschapsbeoefening gericht op bezinning over en operationalisatie van de ruimtelijke ordening en planning (Voogd, 1999).Beleid Een streven van gedragingen en opvattingen naar het bereiken van bepaalde doeleinden met bepaalde middelen in een bepaalde tijdsvolgorde (Hoogerwerf, 1985).Overheidsbeleid Handelen van overheidsfunctionarissen en overheidsinstanties.Detailhandel Het te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling voor de verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit (Klaassen, 2002).Perifere detailhandel De term perifeer omvat in dit onderzoek twee zaken: 1. Perifeer wat betreft ruimtelijke locatie: een excentrische locatie aan de rand van de stad of daarbuiten, te weten industrieterreinen, de rand van de bebouwde kom en de buitengebieden. 2. Perifeer op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), te weten buiten de winkelgebieden, aangewezen op grond van de WRO. (Tweede Kamer, 1973)Uitbreidingen in bijvoorbeeld groeikernen en VINEX-wijken vallen in dit onderzoek dus niet onder de noemer perifere detailhandelsvestigingen.Vastgoed De grond en alles wat daarop gebouwd is en niet-verplaatsbaar is. N.B. In praktijk wordt er in een aantal gevallen onderscheid gemaakt tussen onroerend goed en vastgoed, waarbij onroerend goed staat voor de opstal plus de grond en vastgoed alleen voor de opstal (Van Gool, 2001). Dit onderzoek maakt dit onderscheid niet. 13 15. Retail, ruimte & rendement Winkelvastgoed Vastgoedobjecten die een detailhandelsfunctie hebben en waarvan het aandeel van de winkelfunctie in de bruto markthuurwaarde van het pand, groter is dan 50% (ROZ/IPD).Beleggen in vastgoed Het vastleggen van vermogen in onroerend goed, direct dan wel indirect met het doel uit de exploitatie en verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te realiseren. Bij het beleggen in onroerend goed staat de functie als vermogensobject voorop (Van Gool, 2001).Beleggingsmarkt voor winkelvastgoed De markt voor winkelruimten kan worden gedefinieerd als het gedeelte van de markt voor commercieel onroerend goed waarop verhandeling plaatsvindt van panden met een detailhandelsfunctie en van de winkelruimte daarin (Van Gool, 2001). Ook aangeduid als retailbeleggingsmarkt. 1.6 RelevantieWetenschappelijk Het belang van deze scriptie ligt in het verlengde van de gevolgen van overheidsinvloed. Het gaat om de (ruimtelijke) gevolgen voor de winkelmarkt en de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed die na afschaffing van de landelijke regelgeving naar voren komen. In de loop der jaren is er veel geschreven over het op dpo gebaseerd beleid, deze onderzoeken gaan echter niet in op het reguleringsvraagstuk. Voor de winkelbeleggingsmarkt is het van belang te weten of het beleid regulerend is geweest en wat de gevolgen van liberaliserend beleid zal zijn voor de toekomst. Het handelen van de overheid is een invloedrijke conditionerende variabele in de retailbeleggingsmarkt geworden (Tankink, 2002). De mogelijke veranderingen in het beleid van deze variabele kunnen aanzienlijke gevolgen hebben voor winkelvastgoedbeleggers. Het wetenschappelijk belang ligt in het verkrijgen van inzicht in de mogelijke gevolgen van overheidsbeleid voor het functioneren van de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed.Maatschappelijk Een goede bewinkelingsopbouw is van vitaal belang voor consumenten en detaillisten, ter optimale bevrediging van de menselijke behoeften. Naast het algemene belang is er het economische belang, in Nederland is voor ongeveer 50 miljard euro in winkelvastgoed genvesteerd waardoor het een wezenlijke bijdrage levert aan het functioneren van de Nederlandse economie (Bolt, 2003).Nederland kent een lange historie van een actieve overheid binnen de ruimtelijke ordening. Met de Nota Ruimte slaat de overheid een decentraliserende richting in waar de maatschappij op veel vlakken mee te maken krijgt. Dit onderzoek heeft als doel een deel van de onzekerheid naar de gevolgen van de nieuwe beleidsrichting voor de detailhandel en de beleggingsmarkt voor winkelvastgoed weg te nemen. Het is van groot maatschappelijk belang een goed begrip te hebben van actuele ontwikkelingen op de vastgoedmarkten en de gevolgen van het handelen van de overheid daarin.Onderzoek is een onmisbare schakel in het verkrijgen van dit begrip (ASRE, 2004). 14 16. Retail, ruimte & rendementHoofdstuk 2 Theoretisch KaderInleidingHet theoretisch kader begint met het uiteenzetten van een economische markttheorie over het ingrijpen van de overheid op de economie. De analyse van het overheidshandelen richt zich op de gevolgen voor de winkel(vastgoed)markt. Reacties op overheidsingrijpen vereisen als regel een analyse binnen een algemeen evenwichtsmodel. Een wereld van algemeen evenwicht, onder volkomen concurrentie en volledige werkgelegenheid dient hierbij als uitgangspunt (Shoven & Whalley, 1984). 2.1 Klassieke markttheorie: Adam SmithDe theorie van Adam Smith valt onder de analytische variant van evenwichtstheorien. Het uitgangspunt is positief en als zodanig in grote mate waardevrij (Wolfson, 1988). De kern van de klassieke markttheorie ligt in de gedachte dat vrije concurrentie op markten de meest efficinte opbrengsten garandeert. Volgens Adam Smith is de markt het optimale regulerende mechanisme.De werking van het marktmechanisme wordt gecordineerd door het prijsmechanisme. De grootte van vraag en aanbod creren een evenwichtsprijs (zie figuur 2.1 nr. 1). Elke markt reguleert zelf een evenwicht waarbij de vraag gelijk is aan het aanbod. De kosten om een extra eenheid te produceren zijn dan hoger dan de betalingsbereidheid van consumenten voor desbetreffend product. De prijs toont dus de relatieve schaarsteverhouding; een hoge prijs schrikt consumenten af en zal de vraag naar het product doen afremmen (zie figuur 2.1 nr. 2). Potentile producenten zullen bij deze hoge prijs echter besluiten tot extra productie zolang de productiekosten lager liggen dan de verkoopprijs. Uitbreiding van de productie betekent een groter aanbod waardoor de prijs zal gaan dalen en uiteindelijk het evenwicht weer bereikt zal worden. Het allocatiemechanisme van productiefactoren wordt bij de markteconomie dus geregeld volgens een decentraal systeem gebaseerd op vraag, aanbod en prijsvorming. Het marktmechanisme zal onder volledig vrije mededinging als een invisible hand het economisch proces evenwichtig cordineren.Prijs2 1 Vraag Figuur 2.1 Evenwichtsmodel Adam Smith (bron: eigen bewerking)De conclusie van Smith is, dat onder bepaalde veronderstellingen, dit competitieve evenwicht (tot stand gekomen door het prijsmechanisme), Pareto-efficint is. Pareto-efficintie geldt wanneer het niet mogelijk is om door re-allocaties van productiefactoren en/of goederen de totale welvaart van de volkshuishouding te verhogen. Welvaart geldt als daarbij de som van individuele nutsbelevingen waarbij het nutsbegrip altijd is gekoppeld aan het omgaan met schaarse middelen. Bij Pareto- efficintie is de som van het welvaartsniveau maximaal. Het is dus niet mogelijk het nut van een groep 15 17. Retail, ruimte & rendement of individu te verhogen zonder daarmee het welvaartsniveau van anderen te verlagen. Smiths theorie van economische politiek toont middels het Pareto-criterium de ruimte tot potentile welvaartsverbeteringen op grond van de allocatie. De theorie gaat dus voorbij aan het welzijn. Het welzijn van mensen is niet beheersbaar of benvloedbaar door het anders omgaan met schaarse middelen en afhankelijk van persoonlijke voorkeuren (Wolfson, 1981). Als het probleem niet te hanteren valt, hetzij door het individu zelf, hetzij door collectieve actie in de economische politiek, valt er ook niets te optimeren (Wolfson, 1988 p. 13). De theorie van de economische politiek kan ook geen uitspraken doen over compensatie; ook hierachter schuilt een niet-wetenschappelijke, politieke voorkeur met betrekking tot de wenselijkheid van eventuele compensatie en door wie de eventuele kosten gedragen zouden moeten worden.Wetenschappelijke waarde Pareto-efficint Een strakke interpretatie van de Pareto-efficint lijkt een magere praktische waarde met zich mee te brengen. In de dagelijkse praktijk zijn er slechts weinig maatregelen waarbij de massa zich verbetert en geen enkel individu een verslechterende situatie kent. Er is dus vaak Pareto-inefficintie maar er zijn geen Pareto-maatregelen beschikbaar (De Vries, 2003). Verder gaat de Pareto-efficint ook voorbij aan het verdelingsvraagstuk. De waarde van het Pareto-criterium is dat het de ruimte aangeeft die door een verbetering van de allocatie beschikbaar komt (Wolfson, 1988). Hoe deze ruimte uiteindelijk gebruikt/verdeeld gaat worden is een politieke uitspraak.De beschikbaarheid van de ruimte ter verbetering van de allocatie, waaraan het al dan nietingrijpen van de overheid is gekoppeld komt voort uit de theorie van de collectieve goederen.Deze theorie behandelt de achtergrond van het economische nut tot het ingrijpen van deoverheid op markten. De volgende paragraaf besteedt hieraan nadere aandacht. 2.2 Theorie van de collectieve goederenDe theorie van de collectieve goederen geeft een analyse van het takenpakket van de overheid aan de hand van de eigenschappen van goederen met betrekking tot uitsluitbaarheid (exclusiviteit) en rivaliteit (Wolfson, 1988). De positie die de voorziening of het product in de matrix inneemt, bepaalt de mate en het soort van overheidsinterventie die nodig is voor het bereiken van de Pareto-optimale situatie.Goederen zijn in een aantal gevallen gekoppeld aan meerdere kenmerken en effecten met een eigen rivaliteit en uitsluitbaarheid zodat ze zowel publieke als collectieve eigenschappen bezitten (Brown, 1982). Dit levert moeilijkheden op bij de uiteindelijke plaatsing van het goed in de matrix. Bij rivaliteit gaat het om de verhouding tussen capaciteit en vraag. Wanneer er nog ruimte is voor consumenten om het product aan te schaffen, is er geen sprake van rivaliteit. Er is echter niet altijd een duidelijke grenslijn voor goederen aan te wijzen. Het gebruik van de weg tussen Groenlo en Beltrum op zondagochtend kent op dat moment een prijs die gelijk is aan nul, het gebruik van de weg is niet rivaliserend. De A4 nabij Hoogmade kent in de vrijdagmiddagspits echter wel rivaliteit. Het verhogen van de kostprijs (tol) zal dan een verbeterend effect hebben. Uitsluitbaarheid staat voor de mogelijkheid dat gebruikers die niet betalen, niet kunnen meeprofiteren, uit te sluiten zijn, en, ook andersom, dat individuen een bepaalde voorziening kunnen afwijzen (Wolfson, 1988). Ook de mate van uitsluitbaarheid is niet altijd even helder, er zijn goederen die kenmerken van beide kanten vertonen. Zo is inenting tegen besmettelijke ziekten in feite exclusief en rivaliserend. Iemand die niet betaalt, kan worden uitgesloten; een prik is exclusief voor een betalende consument. De effecten van inenting zorgen echter voor non-rivaliserende en non-exclusieve kenmerken. Ook degenen die niet betaald hebben voor inenting en geen prik gehad hebben, profiteren namelijk toch van een sterk gereduceerde kans op uitbraak van een epidemie. (De Vries, 2003)Veel goederen bezitten eigenschappen die als gemengd kunnen worden aangeduid, de zogenaamde bundelfuncties. In veel gevallen gaat dat het directe doel voorbij: het inventariseren van wat op economische gronden de noodzaak tot overheidsinterventie is. De matrix geeft vier hoofdvormen welke hieronder nader worden verklaard. 16 18. Retail, ruimte & rendementUitsluitbaarheid Niet-uitsluitbaarheid Rivaliteit marginale kosten extraI Zuiver individuele goederen II Common Pool Resources consument > 0Non-rivaliteit marginale kosten extraIII Club c.q. Toll GoodsIV Zuiver collectieve goederen consument = 0Tabel 2.1 Typologie van collectieve goederen (bron: De Vries, 2003)I Zuiver individuele goederen Individuele goederen zijn goederen waarvan het eigendom exclusief is met als subsidiair kenmerk, het gebruik rivaliserend. De rivaliteit en exclusiviteit zorgen ervoor dat een vrije werking van de markt middels het prijsmechanisme tot het Pareto-optimum zal leiden. Deze optimale situatie kan in een aantal gevallen beperkt worden door externe effecten, natuurlijke monopolies, informatieasymmetrie of transactiekosten; deze vormen echter geen noodzaak tot overheidsingrijpen.II Common Pool Resources Deze goederen zijn wel rivaliserend, maar niet-uitsluitbaar, het zijn semi-collectieve goederen. Voor deze goederen geldt dat prijsvorming economisch gezien noodzakelijk is, maar technisch lastig of zelfs onmogelijk. Te denken valt hierbij aan de zee of natuurlijke hulpbronnen. Een bepaalde vorm van overheidsoptreden is hier nodig.III Club c.q. Toll Goods Dit zijn ook semi-collectieve goederen die echter niet rivaliserend maar wel uitsluitbaar zijn. Het gaat veelal om goederen met hoge aanvangsinvesteringen, lage marginale kosten en exploitatietekorten. Openbaar vervoer en infrastructuur zijn hiervan voorbeelden. Een extreme vorm van deze goederen zijn goederen waarbij alle kosten voor rekening van de eerste gebruiker/consument komen.IV Zuiver collectieve goederen Deze goederen zijn zuiver non-exclusief en kennen een volledige non-rivaliteit, ze moeten daarom door collectieve besluitvorming en bekostiging tot stand komen. Het gevolg van niet-uitsluitbaarheid is dat er zich in principe geen markt ontwikkelt voor het goed. Niemand is namelijk bereid een prijs te betalen omdat iedereen kan genieten van de aanwezigheid. De invisible hand zal deze goederen niet voortbrengen dus is doelbewuste collectieve overheidsactie nodig. Het gaat hier om overheidstaken als defensie, waterkering en justitie. De overheid dient hiervoor collectieve donaties af te dwingen (De Vries, 2003).Winkelmarkt De theorie van de collectieve goederen brengt de maatschappelijke efficiency naar voren. De economische politiek moet streven naar kostenminimalisering en resultaatmaximalisering voor de maatschappij, middels een optimaal pakket van individuele en collectieve goederen en een optimaal gebruik van ordeningsmechanismen. Deze optimaliteit staat voor de situatie van maximale welvaart binnen de restricties waaraan het economisch handelen is onderworpen zoals schaarste, alternatieve aanwending en rationeel keuzegedrag (Wolfsson, 1987). De uiteindelijke vraag die alle overwegingen omvat luidt als volgt: moet de markt op een dusdanige manier gereguleerd worden, dat zowel een bedrijfseconomisch optimum voor de producent als een maatschappelijk-economisch optimum voor de samenleving als geheel, gelijktijdig tot stand wordt gebracht? Ofwel: kan dit zogenoemde Punt van Cournot worden gedentificeerd en zo dicht mogelijk worden benaderd of zelfs geheel worden bereikt? (Volkerink, 2002)17 19. Retail, ruimte & rendementDe markttheorie van Adam Smith en de theorie van de collectieve goederen zijn ontwikkeld alsalgemene economische marktmodellen. Paragraaf 2.3 bekijkt de werking van de vastgoedmarktenin het bijzonder aan de hand van de theorie van Wheaton en DiPasquale. De beleggingsmarktvoor winkelvastgoed maakt hiervan onderdeel uit waarmee het een belangrijke theoretischebeschouwing vormt voor de uiteindelijke conclusies.2.3 De werking van vastgoedmarktenDe onroerendgoedmarkt maakt net als de markten voor goederen en diensten deel uit van de economie, waardoor vastgoed onderwerp is van economisch handelen (Wheaton en DiPasquale, 1996). In wezen gelden dan ook dezelfde principes als Adam Smith heeft geformuleerd: de vraag wordt via het marktmechanisme afgestemd op het aanbod. Vastgoedmarkten kenmerken zich echter door onvolledige informatie en marktimperfecties (Van Gool, 2001). Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen zoals het ontbreken van doorlopende prijsvorming en het beperkte aantal transacties per deelmarkt, die vaak ook tussen n koper en n verkoper plaatsvinden. De gegevens over transacties worden meestal niet openbaar gemaakt. Afstemmingen tussen prijs en hoeveelheid verlopen traag, mede door de lange productietijd van vastgoed. De imperfecties zorgen ervoor dat op de korte termijn vraag- of aanbodoverschotten kunnen ontstaan, die zich uiten in prijsstarheid en leegstand (Marquard, 2003).Het gevolg van deze imperfecties is dat de modelmatige weergave moeilijker wordt. Op grond van de theorie van Adam Smith hebben Wheaton en DiPasquale de werking van vastgoedmarkten in een theoretisch model weergegeven waardoor een analyse van de vastgoedmarkt mogelijk is. Omdat de vastgoedmarkt in feite niet bestaat, maar het resultaat is van interactie tussen aparte handelingsmarkten, gaat het model uit van de verhuurmarkt, de beleggersmarkt en de nieuwbouwmarkt/ruimtemarkt, welke samen het zogenaamde Real Estate system vormen. Naast de drie markten laat het model de gevolgen zien van aanpassingen in de vastgoedvoorraad. In een diagram van vier kwadranten worden de gevolgen van de exogene krachten op de afzonderlijke markten getoond en de benvloeding van de drie markten onderling (Theebe, 2004).BeleggersmarktHuurmarktBouwmarktFiguur 2.2 Onderlinge invloed:het Real estate system(bron: Theebe, 2004; eigen bewerking) De afzonderlijke markten zullen hieronder nader worden beschreven.I De verhuurmarkt De markt voor gebruik van ruimte: verhuur van vierkante meters. Huurders vragen ruimte; beleggers bieden ruimte aan. De verhuurmarkt werkt volgens de principes van het prijsmechanisme van Adam Smith (zie figuur 2.3). Het model geeft de relatie weer tussen de vraag naar ruimte bij een gegeven aanbod binnen een bepaalde economische situatie. Een dalende huur zorgt voor een toenemende vraag naar vierkante 18 20. Retail, ruimte & rendement meters vastgoed; een hogere huur heeft een dalende vraag naar vierkante meters tot gevolg (Wheaton en DiPasquale, 1996). Er is sprake van een evenwichtssituatie als de vraag gelijk is aan de voorraad. Vanuit de evenwichtssituatie komt een bepaald huurniveau, R, voort. 2Huur per m Aanbod ruimteEvenwichtshuurVraag naar ruimte2 Hoeveelheid (m )Figuur 2.3 Marktmodel verhuurmarkt (bron: Theebe, 2004; eigenbewerking)II De beleggersmarkt De markt voor eigendom: verkoop van vierkante meters. Beleggers kopen en verkopen vastgoedobjecten. De beleggersmarkt is een vrije markt, maar wordt benvloed door het huurniveau van de gebruikersmarkt/huurmarkt en de cap-rate (i). De lijn geeft de verhouding tussen het huurniveau en het prijsniveau weer, te weten de cap-rate van onroerend goed, een kapitalisatie ratio. De beleggingswaarde wordt berekend op grond van het vereiste netto-aanvangsrendement op basis van de NAR-methode. De uitkomst vormt dus geen evenwichtssituatie van vraag en aanbod, maar is afhankelijk van de berekening waarin het huurprijsniveau een bepalende waarde is.De mate waarin mag worden verwacht dat de op het winkelvastgoedobject gerichte koopkracht tegen aanvaardbare kosten duurzaam op peil zal blijven of zelfs zal gaan stijgen bepaalt de beleggersbereidheid voor een bepaald vastgoedobject (Bolt, 2003). De prijs voor onroerend goed, P, wordt gevormd door de langetermijnrentevoet, de te verwachten stijging van het huurniveau, de te betalen belastingen en het risico dat daaraan gekoppeld is. Risico geldt als de bandbreedte rond het toekomstige, verwachte rendement en wordt tot uitdrukking gebracht in de standaarddeviatie van het rendement (Van Gool, 2001). Beleggers leggen vermogen vast waarmee ze risico nemen wat betreft de verwachte rendementen. Door de standaarddeviatie te koppelen aan een normale waarschijnlijkheidsverdeling kan een kans worden toegekend aan het risico dat het rendement afwijkt van het gemiddelde (Tazelaar, 2002). In praktijk zal een hoger risico dus gecompenseerd moeten worden met een hoger rendement.19 21. Retail, ruimte & rendement2Prijs per mNAREvenwichtsprijsHuurFiguur 2.4 Marktmodel beleggersmarkt(bron: Theebe, 2004; eigen bewerking) III De nieuwbouwmarkt/ruimtemarkt De markt voor nieuwbouw op beschikbare ruimte. Ontwikkelaars construeren nieuwe vierkante meters. De nieuwbouwmarkt wordt bepaald door het huurprijsniveau per m2. De markt vormt de voorraadmarkt waarbij het bij de vraag gaat om het totaal verhuurde aantal vierkante meters en het aanbod het totaal verhuurbare aantal vierkante meters omvat. Het ideale bouwniveau (evenwichtssituatie) wordt bereikt als de prijs van onroerend goed gelijk is aan de vervangingswaarde f(C) van bestaand vastgoed en de grondkosten. Typerend voor de ruimtemarkt is, dat vraag en aanbod niet op nationale schaal interacteert maar zich manifesteert in vele submarkten of deelsegmenten (Theebe college ASRE, 2004), verschillend per locatie en per individueel vastgoedobject.2Constructie per m Evenwichtsconstructie 2 Prijs per m Figuur 2.5 Marktmodel nieuwbouwmarkt/ruimtemarkt(bron: Theebe, 2004; eigen bewerking) IV Voorraadaanpassing 20 22. Retail, ruimte & rendement Bepaalt de nieuwe voorraad vierkante meters en vormt de input voor het huurprijsniveau op de huurmarkt. De voorraadaanpassing vormt geen aparte deelmarkt maar laat het aanpassingsproces van de voorraad bij een bepaalde (evenwichts-)huurprijs zien. De voorraad toont naar aanleiding van de situatie op de bouwmarkt de aanbodzijde van de vastgoedmarkt. De verandering in de voorraad S is gelijk aan de jaarlijkse bouw min de onttrekkingen aan de voorraad. De lijn toont dat een jaarlijks bouwaantal naar vervangingsniveau gelijk is aan de waarde op de verticale as. (Wheaton & DiPasquale, 1996) II Asset Market:Rent $I Property Valuation Market: Rent Determination D(R,Economy)=S P=R/i Price % Stock (sq.ft.) P=f(C) S=C/S=C-S III Asset IV Property Market: Market: ConstructionConstruction (sq.ft.) Stock adjustment Figuur 2.6 De vier kwadranten (bron: Wheaton & DiPasquale, 1996; Marquard, 2003)De modellen in de vier verschillende kwadranten laten zien dat er een grote interactie is tussen de onderlinge markten. Centraal in deze interactie staan het huurniveau en de bouwmarkt, in feite de vraag- en aanbodkanten. Het huurniveau wordt bepaald op de verhuurmarkt afhangende van de vraag en het aanbod van vastgoed en vormt een cruciale factor bij de bepaling van de vraag van beleggers op grond van het Bruto Aanvangsrendement. Aanpassingen op de bouwmarkt hebben een sterke invloed op zowel de beleggersmarkt als op de verhuurmarkt. Nieuw vastgoed is sterk afhankelijk van de prijs, die in belangrijke mate wordt bepaald door de stichtingskosten gekoppeld aan een al dan niet stijgende vraag. De lange looptijd van projecten veroorzaakt een inelastische reactie op vraagstijgingen waardoor de markthuren en -prijzen zullen gaan stijgen (zie figuur 2.7). Gevolg hiervan is dat de feitelijke waarde van vastgoed in een situatie van een toenemende vraag sterk kan toenemen. Dit heeft daarom een direct gevolg op de ontwikkeling van nieuwe projecten; wanneer de marktprijzen hoger zijn dan de stichtingskosten starten projectontwikkelaars met bouwen (Marquard,21 23. Retail, ruimte & rendement 2001). De vraag stijgt dus maar het vastgoed moet nog ontwikkeld worden zodat er een huurstijging zal plaatsvinden. In een situatie van vraagoverschotten en verwachte waardestijgingen zullen beleggers hun rendementseisen laten dalen. De toevoeging van nieuwe plannen zorgt bij een stijgende vraag dus voor interesse aan de beleggerszijde en aan de zijde van projectontwikkelaars (zie figuur 2.7). Een groter groeipotentieel zorgt voor een vergrote bereidheid bij beleggers te betalen waardoor een lagere NAR ontstaat. IIIIIIVFiguur 2.7 Situatie van economische groei met huurprijsstijging(bron: Marquard 2003; eigen bewerking) De nieuwe toevoegingen op de vastgoedmarkten zullen er uiteindelijk voor zorgen dat er een aanbodoverschot ontstaat. Leegstand manifesteert zich dan vooral in technisch verouderde objecten op kwalitatief mindere locaties. Onder druk van een dalende vraag zullen de negatieve gevolgen toenemen met als gevolg dat de markthuren en -prijzen gaan dalen. Wanneer beleggers een waardedaling zullen blijven verwachten zullen de rendementseisen sterk verhoogd worden (Theebe, college ASRE, 2004). Hoe groter het risico hoe kleiner de betalingsbereidheid is waardoor er een hogere NAR geldt. Als gevolg van de toegenomen risicos zullen beleggers uit gaan kijken naar overige beleggingssegmenten waardoor er een versterkt effect optreedt.Het drie markten-model van Wheaton en DiPasquale geeft een wetenschappelijk denkkader ter analyse van de winkelvastgoedmarkt waarmee de gevolgen van exogene aanpassingen zoals regulering voor de verschillende deelmarkten zijn weer te geven. Het vormt geen perfecte weergave van de praktijk, hiervoor moet rekening worden gehouden met marktimperfecties (Theebe, college ASRE, 2004). In de modelsituatie tenderen vraag en aanbod naar een evenwichtssituatie. In de praktijk is er vanwege de imperfecties echter meestal geen sprake van evenwicht (Wheaton & DiPasquale, 1996). Zo geven ook individuele verschuivingen, zoals hierboven beschreven, een onrealistisch beeld. In praktijk zorgen exogene veranderingen veelal voor meerdere gelijktijdige en marktoverschrijdende verschuivingen (Marquard, 2003). Wheaton en DiPasquale onderschrijven op grond van het model van Adam Smith dat de vrijevastgoedmarkt zich, rekening houdend met de typische vastgoedmarktimperfecties, middels hetprijsmechanisme automatisch zal zorgen voor een optimale toewijzing van middelen en, daarmeegepaard gaande, een optimale ruimtelijke allocatie van detailhandel creert. Om theoretisch teonderbouwen hoe deze ruimtelijke allocatie zich in een vrije markt zal manifesteren is hetnoodzakelijk de belangrijkste (neoklassieke) theorien met betrekking tot de ruimtelijke vestigingvan de detailhandelsmarkt te onderzoeken. De volgende paragraaf besteedt hieraan uitgebreidaandacht.22 24. Retail, ruimte & rendement 2.4 LocatietheorienInleidingHet overheidsbeleid is logischerwijs niet de enige factor die vorm geeft aan de bewinkelingsstructuur in Nederland. Naast de invloed van de overheid zijn met name het gedrag van consumenten en de bedrijfseconomische en -strategische factoren bepalend (Bolt, 2003). Het is daarom van belang ook deze twee rolbepalende factoren te onderbouwen en nader toe te lichten aan de hand van (locatie- )theorien. De theorien verschaffen een belangrijke wetenschappelijke, richtinggevende achtergrond voor de gevormde structuur van de winkelmarkt en geven zodoende de uiteindelijke conclusie extra geldigheid. 2.4.1 Klassieke locatietheorienDe locatietheorien die in deze paragraaf aan de orde komen zijn een vervolg op de klassieke stroming binnen de economische leer. De klassieke school binnen de economische wetenschap heeft een aantal klassieke least costs locatietheorien voortgebracht. Deze locatietheorien vormen de ruimtelijke uitwerking van de klassieke gedachte. Voortbouwend op de klassieke uitgangspunten wordt de optimale locatie van een onderneming wetenschappelijk onderbouwd en verklaard. De klassieken volgen een deductieve redeneertrant; via logische redenatie komt men tot wetmatigheden. (Lambooy, 1997) De beschikbaarheid van productiefactoren geldt hierbij als doorslaggevende factor voor de productiemogelijkheden van het bedrijfsleven en daardoor indirect ook voor de welvaart van landen (Lambooy, 2002). De kern van de klassieke locatietheorien ligt in het zogenaamde allocatieprobleem: waar kan de onderneming tegen de laagst mogelijke kosten een zo hoog mogelijke productie bereiken, die zo goed mogelijk tegemoet komt aan de behoeften van de consument. Het is dus de ruimtelijke dimensie die hier centraal staat. De theorien gaan uit van een isotrope ruimte waarin de volledig genformeerde, rationeel handelende ondernemer functioneert. Von Thnen De locatietheorie van Von Thnen is opgesteld ter verklaring van het grondgebruik. Volgens Von Thnen ligt de verklaring van welke functie waar wordt uitgeoefend in de zogenaamde bid rents, de grondprijzen. Het grondgebruik en de grondprijs zijn onderling afhankelijk: ze worden simultaan bepaald door de onderlinge concurrentie van activiteiten, die zich alle zo dicht mogelijk bij de markt zouden willen vestigen. De markt kent de beste bereikbaarheid en dus het grootste marktpotentieel. De functies bieden tegen elkaar op via de bid rents, de hoogst biedende kan zich vestigen op de best bereikbare locatie. Hoge transportkosten naar de markt moeten gepaard gaan met hoge netto- opbrengsten; anders is er geen concurrerend bod mogelijk en kan de activiteit niet plaatsvinden. De lijn van alle bid rents samen vormt de marktpachtcurve. Op het isotrope vlak ontstaat zo een patroon van concentrische ringen rondom de markt (zie figuur 2.8). Het centrum wordt gedomineerd door de detailhandel; die kan het hoogste bod doen op de beschikbare ruimte. In het model van Von Thnen wordt de tweede concentrische ring ingenomen door de woningfunctie; vanaf het punt dat de woonfunctie een hoger bod op de beschikbare ruimte kan doen dan de detailhandel op desbetreffende locatie. Aan de buitenrand van de stad zal zich de landbouw vestigen; die vraagt om grote oppervlakten voor relatief lage prijzen en kan dus niet opbieden tegen de detailhandels- en woonfunctie.23 25. Retail, ruimte & rendement Figuur 2.8 Het model van Von Thnen (bron: Krumme, 2002)Praktijk De theorie van Von Thnen geeft een verklaring voor de dominantie van detailhandelsactiviteiten in de binnensteden. In het centrum van de centrale steden, de A1-locaties worden de hoogste huurprijzen per m2 betaald. De recente tendens van perifeer gelegen winkellocaties past binnen de theoretische gedachte van Von Thnen; de benodigde grote oppervlakten met relatief lage opbrengsten per m2 zorgen ervoor dat er een lage bid rent ontstaat en perifere vestiging voor bepaalde branches en formules dus financieel aantrekkelijk of zelfs noodzakelijk wordt. Christaller: Centrale plaatsentheorie Christaller legt in 1933 met zijn studie Die zentralen Orten in Sddeutschland een relatie tussen de marktfunctie van plaatsen en het ruimtelijk patroon van dorpen en steden. Het ruimtelijk patroon van nederzettingen (het aantal, de omvang en de ruimtelijke spreiding) wordt verklaard op grond van hun verzorgingsfunctie (Lambooy, 1997). Het uitgangspunt van de Centrale plaatsentheorie is dat volgens Christaller elke assortimentsgroep een eigen vraagniveau (omzet) kent om hem rendabel te kunnen verkopen, de zogenaamde drempelwaarde. Een verschillend vraagniveau betekent een verschillend aantal benodigde consumenten per assortimentsgroep. Voor dagelijkse universeel benodigde artikelen (voedings- en genotmiddelen, food) is een relatief klein consumentendraagvlak vereist om een rendabele verkoop te garanderen. Artikelen die men slechts periodiek of zelden koopt (non food, o.a. mode en kleding) dienen echter een veel groter draagvlak te hebben om aan een voldoende hoog vraagniveau te voldoen. De omvang van het benodigde consumentendraagvlak is bepalend voor de grootte van de verzorgingsgebieden. Een exclusieve kledingwinkel heeft zodoende een groter verzorgingsgebied nodig dan een lokale groenteboer. Christaller komt zo tot een zogenaamde verzorgingspiramide die opgebouwd is volgens een functionele hirarchie. Aan de top van de piramide staat de centrale plaats van de eerste orde. In deze centrale plaats bevinden zich het grootste aantal winkels en de meeste vierkante meter verkoopvloeroppervlakte. Naast de alledaagse benodigdheden voor de lokale bevolking kent de centrale plaats een complementair aanbod ten opzichte van de kleinere plaatsen met minder omvangrijke verzorgingsgebieden (Bolt, 2003). Hoe lager in de piramide, hoe kleiner het verzorgingsgebied en het voorzieningenniveau. De omvang van marktgebieden neemt dus af van een hogere naar een lagere orde. Onder aan de verzorgingspiramide staan de kleine centra in de dorpskernen. De centra kennen een onderlinge taakverdeling op grond van hun plaats binnen de functionele hirarchie. Deze hirarchie van winkelconcentraties is direct verbonden aan de rangorde. Branches met artikelen die een gelijk vraagniveau kennen, vormen volgens Christaller namelijk samen een 24 26. Retail, ruimte & rendement bepaald type winkelcentrum met daaraan gekoppeld een bepaalde orde. Zo ontstaat automatisch een rangorde, hirarchie van winkelcentra die gebaseerd is op functie. In praktijk komt het er volgens Christaller op neer dat er een duidelijke regelmaat in het aantal centrale plaatsen en nederzettingen is. De ruimtelijke spreiding van de nederzettingen en hun voorzieningen ontstaat volgens hexagonale of zeshoekige marktgebieden (zie figuur 2.9). Figuur 2.9 Ruimtelijke spreiding voorzieningen (bron: Bick, 2002)Naast de hirarchische verdeling toont de centraleplaatsentheorie aan dat de vraag naar een artikel gelijkmatig afneemt bij toenemende afstand tussen consument en leverancier. Het marktgebied van een artikel wordt bepaald door de uiterste afstand die consumenten bereid zijn af te leggen, de zogenaamde range of reikwijdte van een artikel. Christaller gaat ervan uit dat de consument deze afstand minimaal wil houden om artikelen te kunnen kopen. Consumenten kopen hun goederen dus daar waar ze het dichtst bij wonen. Door de rangorde van winkelcentra is de bevolking echter slechts voor alledaagse goederen gebonden aan de plaatselijke winkelvoorzieningen. De grotere centra profiteren dus van perifere koopkrachttoevloeiing.Perifere detailhandelsvestigingen Perifere detailhandelsvestigingen gelden voor dit onderzoek als daadwerkelijke doorbreking van de bestaande hirarchie. Perifere detailhandel vormt een bedreiging voor de binnenstedelijke detailhandelsstructuur wanneer het ongecontroleerd kan ontstaan op goed per auto bereikbare locaties, met branches die binnenstedelijk bepalend zijn als consumententrekkers. Tabel 2.2 geeft op grond van de theorie van Christaller een overzicht van de verzorgingscentra en de huidige bepalende koopkrachttrekkers welke een (doorgaans) noodzakelijke factor vormen in het goed functioneren van deze centra (Bolt, 2003).KoopkrachttrekkersVerzorgingscentrumCommentaar FoodBuurt-, stadsdeel-, wijk Boodschappengeorinteerdecentramet en dorpscentra supermarkt als trekker gebaseerd op nabijheid Landelijke ketens Kernwinkelapparaat Gezichtsbepalers en vormgevers (b.v. Hema, Blokker etc.) ModeHoofdwinkelcentraVergelijkend, recreatief winkelen (kleding/textiel, schoeisel en lederwaren) Tabel 2.2 Koopkrachttrekkers in verzorgingscentra (bron: Bolt, 2003; eigen bewerking)Perifere vestiging van de koopkrachttrekkers uit tabel 2.2 zal een grote slag toebrengen aan desbetreffende binnenstedelijke centra en zal een leiden tot waardedaling voor de overgebleven detailhandelsvestigingen en het gesitueerde vastgoed (verpaupering, Bolt, 2003).Praktijk Een nadeel aan de theorie van Christaller zijn een aantal niet-realistische vooronderstellingen die gemaakt zijn. In de loop der jaren zijn door een aantal auteurs meer realistische aannames toegevoegd aan de eerste theorie. Ondanks de uitgangssituatie van Christaller is de invloed van zijn 25 27. Retail, ruimte & rendement theorie op de Nederlandse detailhandelsstructuur, ook nu nog, groot. De oorsprong van het verzorgings- en detailhandelsbeleid, als onderdeel van het ruimtelijke ordeningsbeleid van na de Tweede Wereldoorlog is te vinden in de ideen van Christaller. De theorie van Christaller heeft zo een belangrijk stempel gedrukt op de ruimtelijke ordening van de detailhandelsstructuur in Nederland.De praktijk blijkt echter nog steeds gecompliceerder dan de theorie. Vanuit de gedachtegang van een goede bereikbaarheid van voorzieningen voor iedereen is het Nederlandse detailhandelsapparaat geordend volgens een hirarchisch patroon. Een exacte functionele hirarchie is echter nergens praktijk geworden en mede omdat centra van dezelfde orde in werkelijkheid toch van elkaar verschillen sluiten verzorgingsgebieden van hetzelfde niveau nooit nauwkeurig op elkaar aan. In de praktijk is er veelal een behoorlijke overlap (Bolt, 2003). Op basis van verschillen aan de aanbodkant (in vestigingsgedrag) en aan de vraagzijde (consumentengedrag) kan in Nederland echter wel van een daadwerkelijke rangorde tussen winkelconcentraties worden gesproken. Nelson De ideen van Nelson gaan uit van de kracht van het vergelijkend winkelen. De wil van consumenten om artikelen te vergelijken leidt tot clustering van bedrijven met ongeveer gelijke assortimenten (Bolt, 2003). Het gaat hier in het bijzonder om zogenaamde egoboeiende artikelen zoals textiel/mode en schoeisel waaraan consumenten een hoge mate van persoonlijke betrokkenheid ten grondslag leggen. Nelson spreekt van een zogenaamde cumulatie van attractie: geconcentreerde winkelvoorzieningen zijn meer dan de som der delen.Praktijk Nelson gaat ervan uit dat consumenten doen aan vergelijkend winkelen waarbij de aanbieders onderling worden vergeleken op onder andere kwaliteit, vormgeving en natuurlijk de prijzen van de goederen. De combinatie van een breed assortiment (veel vergelijkbaar aanbod) en een diep assortiment (veel gevarieerde artikelen) vormt een belangrijke succespeiler voor winkelcentra. Clustering van bedrijven vormt voor zowel de aanbieders als de consumenten een voordeel (Atzema, 2002). Dit is enerzijds een bevestiging van het succes van, en dus de beleggingsvraag naar A- locaties, anderzijds zeker geen ontkenning van het nut van PDV/GDV-locaties. Vooral themacentra zoals meubelboulevards passen duidelijk in dit plaatje. Reilly : de ruimtelijke interactietheorie De ruimtelijke interactietheorie gaat verder in op het gedrag van consumenten om te bepalen bij welke winkel(centra) ze hun producten zullen kopen. Reilly gaat uit van de gedachte dat consumenten zich bij de keuze waar hun producten te kopen niet alleen laten leiden door de afstand. Naast de factor afstand spelen namelijk ook de grootte en attractiviteit van een winkelcentrum een belangrijke rol in de winkelkeuze. Christaller baseert zijn theorie op het principe van afstandsminimalisatie bij de consument, terwijl Reilly er bij zijn theorie vanuit gaat dat consumenten juist niet per se het meest dichtstbijzijnde centrum kiezen voor hun bestedingen, maar kiezen voor een aantrekkelijker winkelcentrum, eventueel dus ook op grotere afstand. Reilly ontwikkelde een formule op basis waarvan per winkelcentrum de aantrekkingskracht kan worden berekend. Volgens de ruimtelijke interactietheorie verhoudt de aantrekkingskracht van twee verzorgingskernen op een tussenliggende kern zich evenredig tot de inwoneraantallen van deze verzorgingskernen en omgekeerd evenredig tot het kwadraat van de afstanden van deze verzorgingskernen tot de tussenliggende kern (Bolt, 1995). De afstand tot de grotere centra geldt daarmee als een factor die aanzienlijke invloed heeft op de koopkrachtafvloeiing en -toevloeiing. Een plaats die verder weg ligt van het grotere centrum kan de koopkracht op grond van de afstand aan de eigen plaats binden. Consumenten accepteren daarbij het minder uitgebreide aanbod van artikelen. Dit zorgt ook voor een koopkrachttoevloeiing uit omliggend gebied. Ligt de plaats dichtbij het grote centrum dan geldt uiteraard het omgekeerde, de koopkrachtbinding aan het plaatselijke detailhandelsapparaat is veel geringer (Bolt, 2003). De consumenten verkiezen eerder het grote centrum, waarmee de koopkracht dus afvloeit uit de eigen plaats.Praktijk Via de theorie van Reilly kan worden berekend hoeveel klanten van buiten de stadscentra naar winkelcentra zouden komen. Ook op de theorie van Reilly zijn in de loop der jaren meerdere correcties aangebracht die het praktische nut ten goede kwamen. In de praktijk spelen veel meer factoren een 26 28. Retail, ruimte & rendement rol dan slechts de afstand tot centra van een hogere orde en de grootte van het winkelcentrum zelf. Berekende waarden mogen dan ook niet worden geabsoluteerd (Bolt, 2003). Reilly laat echter zien dat de grootte van een centrum, en daarmee de diversiteit van het beschikbare aanbod ter plekke, samen met de relatieve ligging van een plaats ten opzichte van omliggende centra, in grote mate bepalend zijn voor de richting van koopstromen. Myrdal Myrdal betoogt in zijn locatietheorie van de cumulatieve causatie dat voor winkelbedrijven de wens tot concentratie geldt, uitgaande van het feit dat bedrijven op de beste locaties de grootste schaalvoordelen kunnen behalen (Bolt, 2003). Het succes dat deze bedrijven behalen heeft een aanzuigende werking op nieuwe winkelbedrijven om mee te liften op het succes van de gevestigde orde. De anchor-bedrijven (trekkers) creren namelijk een stuwende functie op de gehele omgeving.Onder druk van de inelasticiteit van de centrumomvang is er aan de concentratietendens een maximum gekoppeld. Een groeiende vraag zal een huurprijsstuwend effect teweegbrengen dat bij voortgaande stijging van het huurprijsniveau tot gevolg heeft, dat branches met een relatief lage productiviteit per m2 steeds verder van het centrum zullen uitwijken, waarbij ze uiteindelijk terechtkomen in de periferie van de stad (Bolt, 2003).Praktijk Myrdal onderschrijft de aanwezigheid van de hirarchische opbouw van het winkelapparaat, de A-, B- en C-standplaatsen. In samenspraak hiermee verklaart de theorie de perifere vestigingswens van bedrijven, echter nog steeds op basis van laagwaardige assortimenten (b.v. doe-het-zelf artikelen) en een lage productiviteit per m2. De druk om de binnenstad te verlaten is dus het grootst bij de grootschalige bedrijven met een lage vloerproductiviteit (Bolt, 2003).Indirect toont Myrdal ook het gevaar van beleggingen in B- en C-locaties vanwege een mogelijke ligging buiten de passantenstromen (segmentatie: zie bijlage I). De beleggingsrisicos zijn daar hoger omdat de kans op waardestijgingen hier kleiner is; de waarde van winkelvastgoed is nauw verbonden met de intensiteit van het consumentenbezoek. Wetenschappelijke waarde van de locatietheorien De dynamiek van de winkelmarkt blijkt lastig weer te geven in modellen. De complexheid wordt mede veroorzaakt door de invloed van de winkelvoorzieningen zelf en door de rol van de consumenten. Het gebrek aan precieze weergave van de (ruimtelijke) dynamiek lijkt een gebrekkige tijdswaarde in de hand te werken. Een model blijft natuurlijk een versimpelde benadering van een deel van de werkelijkheid. De theorien zijn dus zeker niet allesomvattend, toch heeft de informatie die eruit voortkomt nog steeds een grote verklarende waarde en deze informatie kan zodoende wel degelijk op een wetenschappelijk verantwoorde wijze een belangrijke rol spelen in analyses van de detailhandelsstructuur. Deze theorien zullen ook voor wat betreft de toekomst zeggingskracht en houdbaarheid blijven houden. De theorien hebben een langere adem dan de in zwang gekomen visionaire stemmingen van dit moment (Bolt, 2003 p.13). De voorkeuren van consumenten zullen een blijvend sturende werking hebben op het locatiebeleid van detailhandelsvestigingen. Veranderende voorkeuren van consumenten zorgen voor extra dynamiek en vereisen daarmee een waakzaam beleggingsbeleid. Resum hoofdstuk 2 Wheaton en DiPasquale concluderen, op grond van de theorie van Adam Smith, dat de vrije vastgoedmarkt automatisch zal zorgen voor een optimale allocatie van middelen en dus Pareto- efficint is. Het credo wat betreft het overheidsbeleid is laissez faire, de markt regelt zichzelf. Smith omschrijft de taak van de overheid tot voorkomen van verstoring van de marktwerking. Het is dus niet zo dat marktwerking en marktordening elkaar per definitie uitsluiten. Het uiteindelijke doel van de economische politiek is gelegen in de maximalisering van de maatschappelijke welvaart (Wolfson, 1988). Een falende markt rechtvaardigt overheidsoptreden, waarbij er rekening mee moet worden gehouden dat de overheid met de interventie de markt niet juist verder verstoort (Stiglitz, 1986). Het al dan niet ingrijpen van de overheid is gekoppeld aan de theorie van de collectieve goederen. Volgens deze theorie valt de winkelmarkt onder de zuiver individuele goederen. In een vrije winkelmarkt zal27 29. Retail, ruimte & rendement daarom onder invloed van het prijsmechanisme, in theorie, het Pareto-optimum bereikt worden. Op grond van allocatieve efficiencymotieven is het daarom onverstandig om vanuit overheidswege in te grijpen. Het is uiteraard niet zo dat de theorie aangeeft dat de overheid uitsluitend op grond van efficiencymotieven moet besluiten om niet te interveniren in een markt (Wolfson, 1988). De vrije markt zal echter op grond van het prijsmechanisme automatisch zorgen voor een optimale toewijzing van middelen en daarmee gepaard gaande een optimale ruimtelijke allocatie van detailhandel creren.De locatietheorien verschaffen inzicht in hoe deze optimale ruimtelijke allocatie zich in de praktijk manifesteert. Op grond van deze theorien blijkt dat consumenten hun alledaagse benodigdheden vooral dicht bij huis willen kopen. Het gaat hier om routinematige aankopen, boodschappen doen, waarvoor consumenten zo min mogelijk tijd willen vrijmaken. Het zijn deze aankopen die het economische bestaansrecht vormen van buurt- en wijkcentra, winkelcentra van een lage orde. Recreatief winkelen, of funshoppen, gebeurt juist verder van huis. Consumenten zijn bereid om ongeveer 25 tot 30 kilometer af te leggen om in grotere, aantrekkelijkere winkelcentra hun winkelwensen te vervullen. Door het ruimere aanbod kan men beter vergelijkend winkelen. Dit is in overeenstemming met de visie van Nelson, Christaller en Reilly. Zowel consumenten (Nelson) als bedrijven (Myrdal) hebben een gecombineerd nut tot concentratie (Bolt, 2003). Voor bedrijven is dit nut vooral gericht op het meeliften op de aantrekkingskracht van anchor-bedrijven. Het nut tot concentratie geldt zowel binnenstedelijk als perifeer. De perifere vestigingswens komt voort uit de vraag naar grote winkeloppervlakten met relatief goedkope vierkante meters voor goederen met een groot ruimtebeslag en een lage omzetsnelheid in combinatie met een optimale bereikbaarheid voor de automobilist.De optimale ruimtelijke allocatie van de detailhandelsmarkt voortkomend uit de laissez faire kent dus in duidelijke mate een perifere component. Binnenstedelijk winkelen wordt gewaardeerd, maar er zal zich mede op grond van economische motieven perifere detailhandel ontwikkelen. Dit kan aanzienlijke gevolgen hebben voor het binnenstedelijke detailhandelsapparaat. Om het binnenstedelijk winkelapparaat te behouden is het namelijk van primair belang dat niet alle koopkrachttrekkers verhuizen naar de periferie. De conclusie is dat vrijheid van vestiging van de detailhandel in grote mate invloed zal hebben op de huidige winkelstructuur en op de huidige situatie op de winkelvastgoedmarkt.Bovenstaand resum vormt de afsluiting van het theoretisch kader. Het vormt dewetenschappelijke ondergrond van het verdere onderzoek; waarnemen zonder theoretischgezichtspunt is namelijk niet mogelijk (Segers, 1999). In het tweede deel van het onderzoekwordt dezelfde opbouw aangehouden als in het theoretisch kader. Hoofdstuk drie zet daaromeerst het ruimtelijk detailhandelsbeleid nader uiteen met als doelstelling het formuleren van eenantwoord op de vraag of het ruimtelijk detailhandelsbeleid in praktijk daadwerkelijk regulerendheeft gewerkt. 28 30. Retail, ruimte & rendementHoofdstuk 3 Het ruimtelijk detailhandelsbeleidInleidingDe planologie is gericht op de planning van de ruimte. De breedte van het beleidsvlak bemoeilijkt de doorgronding van de ruimtelijke planning. Het is onmogelijk om alle opvattingen over planning te behandelen (Ploeger, 1999). De beleidsvorming in Nederland is ontleend aan politieke beginselen, (economische) theorien en ideologien die voornamelijk voortkomen uit de meest wenselijk geachte maatschappijbeelden. 3.1 PlanningsbenaderingenDe klassieke literatuur over bestuur en beleid laat een onderverdeling van de planning zien in vier visies. Deze verschillende visies omvatten door hun globaliteit het brede werkveld van de planning (Voogd, 1999). - Disjointed, incremental planning (pragmatische stap voor stap planning)Uitgaande van een pragmatische benadering waarin het planningsproces zich kenmerktdoor de kleine overzichtelijke stappen die in een relatief willekeurige volgorde wordenuitgevoerd, daarom ook wel omschreven als the process of muddling through (Lindblom,1986). De pragmatische kant wordt gekozen om de planning beter te verweven met debesluitvorming. - Rational, comprehensive planning (rationele, veelomvattende planning)Het streven naar een rationele, systematische, veelomvattende en doelgerichte planningmet een sterke wetenschappelijke achtergrond. Het planvormingsproces dient in fasenopgebouwd te worden en volgt een strak schema van uitvoering waarbij de vroegtijdigeformulering van doelstellingen centraal staat. De verschillende deelmodellen zijn nauwmet elkaar verbonden. - Advocacy planning (pleitplanning)Planning is het resultaat van een botsing van ideen en opvattingen van meerderebelangengroepen. Uit deze botsing van plannen vormt zich het uiteindelijke plan. Vooreen goede planning is dus een overheid nodig die minder objectief is en zich als eenadvocaat van de belangengroeperingen opstelt. - Communicatieve planningIn de jaren zeventig ontwikkeld door de Duitse socioloog Habermas welke zich de laatstejaren ontwikkeld heeft tot een geprezen aanpak (Healey, 1997). De communicatie moetcentraal staan binnen een goede planning met als algemeen doel een zo breed mogelijkdraagvlak te creren voor beslissingen. De rationaliteit komt dus voort uit het middelscommunicatie verkregen consensus. (Voogd, 1999)Een nadere beschouwing van de planningtheorie kan worden gegeven door een analyse van de typologie van de planningsbenaderingen. Tabel 3.1 laat de aard van de kennis zien en de aanpak van de problematiek waarmee een planningstypologie wordt uitgewerkt.KENNIS substantieel procedureelIIIempirisch kennis en inzicht in het ruimtelijke o.a. ontwikkeling vanobject van planningstedenbouwkundige concepties, etc. AANPAKIIIIVnormatief o.a. empirisch onderzoek naar organi-accent op regelgeving en normatievesatie en aanpak van planning in hetbeschouwingen omtrent het gedrag vanverleden.het ruimtelijke systeem 29 31. Retail, ruimte & rendement Tabel 3.1 Algemene typologie van planningsbenaderingen (bron: Voogd, 1999; eigen bewerking)De figuur laat een opdeling van kennis zien in twee deelvelden, substantieel en procedureel. Hierbij geldt dat substantile kennis handelt over theorie in planning, het gaat om inzicht in de structuren en processen van het object van planning. Procedurele theorie handelt over theorie van planning (Hightower, 1969; Faludi, 1973).Vooral in de beginperiode heeft de planningtheorie zich in gelijke tred ontwikkeld met de praktijk van stedelijke en regionale planning (Healey, 1997). Tot de jaren zeventig is de ruimtelijke planning primair gericht op probleemstellingen welke in de figuur onder categorie I vallen (Voogd, 1999). De gedachte van de maakbaarheid van de samenleving leidde tot een actieve, intervenirende overheid. Van oudsher is het Nederlands ruimtelijk beleid daarom gericht op bovenlokale ruimtelijke planning. Ook het huidige nationale ruimtelijke beleid is in feite nog steeds gebaseerd op de planningsdoctrine van de Werkcommissie Westen des Lands. Het werk van de Werkcommissie heeft geleid tot de (Eerste) Nota inzake de ruimtelijke ordening (1960), n van de duurzame denkbeelden achter de ruimtelijke ordening. De doelstelling van de ruimtelijke planning in Nederland vormt het zorg dragen voor waarborging van een geordend en geregeld verloop van verdere verstedelijking.Pas in 1973 weet Faludi het tot dan geldende verband tussen planning en stad los te koppelen. Tot dan overheerst de objectgerichte planningsbenadering met kennis als objectieve basis. Faludi bewijst dat theorien over planning en het planningsproces zelf enerzijds, conceptueel gescheiden kunnen worden van theorien over de stad anderzijds. Het belangrijkste gevolg van de gedachten van Faludi is dat er een bredere stroming op gang komt waarmee theorien van onder andere de sociologie en politicologie van wezenlijke invloed zijn geworden op de planningstheorie waarmee de gedachte van een intervenirende overheid die de samenleving kan maken meer en meer naar de achtergrond verdwijnt.Vanaf de jaren negentig is er mede hierdoor groeiende aandacht geweest voor de institutionele benadering van ruimtelijke planning. Centrale gedachte is dat ieder persoon functioneert binnen een institutionele context omgrensd door normen, regels en cognities waarnaar sociaal gedrag zich al dan niet voegt (Healy, 1997). Op grond hiervan komt onder andere Salet tot een onderscheid tussen ordening en sturing: Naarmate de wetgever zich meer in het directe verkeer tussen de marktpartijen begeeft, wordt de behoefte dwingender aan een ordeningskader waarin op basis van marktinzicht de verhoudingen tussen de partijen inclusief de betrokken overheidsorganen zijn omlijnd. De doelgerichte interventies van de overheid, zij het in sturende zij het in presterende zin, zullen aan de hand van dit ordeningskader verantwoord moeten worden (Salet, 1987, p.62). Een interessant punt van de institutionele benadering vormt de vraag wat de invloed is van ruimtelijke planning in ruimtelijk-economische dynamiek met als uitgangspunt dat er voor de overheid marges zijn waarbinnen effectief sturend kan worden opgetreden. De marges zijn afhankelijk van de processen die verandering sturen, de plaats van het plannend subject in het netwerk van actoren (een regime) dat bepalend is voor de dynamiek en de wettelijke en bestuurlijke kaders waar de overheid zelf aan gebonden is (Ploeger, 1999). 3.2 Ruimtelijk detailhandelsbeleid in Nederland: toch overheidsingrijpenAl vanaf de 17de eeuw is er debat over het meest optimale niveau van overheidsinterventie op de (ruimtelijke) economie ter behartiging van de collectieve maatschappelijke behoeften. Het interveniren op de markten door de overheid kan bestaan uit maatregelen tot eigen productie, prijsbemoeienis, regelgeving en (ruimtelijke) regulering. Daar waar marktwerking niet vanzelf tot de gewenste uitkomsten leidt, dient de markt van overheidswege toch gereguleerd te worden zodat de gewenste resultaten gerealiseerd worden. Bij interventie van de overheid is, in principe, het individuele belang ondergeschikt gemaakt aan het gemeenschappelijke belang (Lambooy, 2002). Het doel is met behulp van wetgeving en beleidsmaatregelen bepaalde collectieve doeleinden te bereiken en individuele burgers te beschermen.Op grond van het theoretisch kader is naar voren gekomen dat de (ruimtelijke) allocatie van de winkelmarkt in een vrije markt Pareto-efficint is. Het is echter niet slechts de economische theorie die uitmaakt of de overheid ingrijpt, de politieke motieven en belangen zijn uiteindelijk doorslaggevend. Veelal zijn het deze achterliggende motieven die ten grondslag liggen aan de doelstellingen van een 30 32. Retail, ruimte & rendement intervenirende overheid (Lambooy, 2002). In de politiek zijn deze doeleinden niet altijd helder; zij zijn mede afhankelijk van een inschatting van de beheersbaarheid en de politieke haalbaarheid van het beleid en veelal gebaseerd op gewenste doelstellingen. Beheersbaarheid geldt als het politieke vermogen waarin de overheid doelstellingen kan verwezenlijken. De haalbaarheid is het draagvlak dat bij realisatie of pogingen tot realisatie van doelstellingen binnen het besluitvormingsproces gevonden of behouden wordt (Wolfson, 1987). De beleidsplanning van ruimtelijke vraagstukken richt zich daarom op twee basisvragen uit de ruimtelijke economie:- Kan de overheid de locatiekeuze van bedrijven benvloeden? - Kan de overheid een productiemilieu ontwikkelen dat kan bijdragen aan de groei van de economie? (Lambooy, 2002)Daarbij is voor dit onderzoek de eerste vraag van belang; hij komt overeen met de vraag of er in de praktijk daadwerkelijk sprake is geweest van deregulering. Het doel van dit hoofdstuk is te onderzoeken of het ruimtelijk detailhandelsbeleid in de praktijk daadwerkelijk een regulerende werking heeft gehad. Hierop wordt aan het einde van dit hoofdstuk een antwoord gegeven. 3.2.1 Overzicht overheidsbeleidHet begin van de 20e eeuw wordt gekenmerkt door een afzijdige overheid. De overheidsplanning met betrekking tot de opbouw van de detailhandelsstructuur in Nederland is tot de jaren zestig gebaseerd op de klassieke theorien, vooral op de theorie van Reilly (trekkracht van centra gebaseerd op de verhouding tussen afstand tot het centrum en de relatieve omvang) (Smilde, 1991). De overheid bemoeide zich vanuit de klassieke overtuiging slechts zijdelings met de markt.De jaren 50 70: opbouwend De Tweede Wereldoorlog zorgde voor een keerpunt in het overheidsbeleid, een in hoge mate restrictief beleid wordt gemeengoed. Het Nederlandse verzorgings- en detailhandelsbeleid wordt gebaseerd op de uitgangspunten van de centraleplaatsentheorie van Christaller; een goede bereikbaarheid van voorzieningen en detailhandel voor alle consumenten staat centraal. Het belangrijkste resultaat van dit beleid is de hirarchische opbouw van winkelvoorzieningen in een stelsel van buurt-, wijk-, stadsdeel-, en stadscentra. Om het winkelapparaat hirarchisch op te bouwen bemoeit de overheid zich actief met de detailhandelsmarkt. Dit leidt in 1950 tot de aanstelling van een staatssecretaris voor het midden- en kleinbedrijf. Ook wordt in 1950 de raamwet Publiekrechtelijke Bedrijfsorganisaties aangenomen, belangrijkste doel van deze wet is een harmonische samenwerking tussen de overheid en het bedrijfsleven. Onder andere de Sociaal Economische Raad (SER) en het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) zijn voortgekomen uit deze wet. Het HBD kreeg als opdracht de SER en de regering als overkoepelend orgaan te adviseren over detailhandelszaken, inclusief ruimtelijke beleidszaken. Ook de rest van de jaren vijftig kenmerken zich door een actieve overheid. Diverse middenstandswetten zien het licht, onder andere de sluitingswet (1952), het cadeaustelsel (1956) en de wet uitverkopen (1957). Naast de landelijke overheid is het in de jaren vijftig ook de gemeentelijke overheid die een sterke greep op de detailhandel wil hebben. De gemeentelijke overheidsbemoeienis richt zich voornamelijk op algemene regelgeving, sluitingstijden en de vestigingsplaatspolitiek. (Hondelink, 1996)In de jaren zestig vindt een explosieve groei van het Nederlandse winkelapparaat plaats, vooral gestimuleerd door de groeiende bevolking en het stijgende besteedbare inkomen van de consument. De explosieve dynamiek dreigt de nauwkeurig geplande, fijnmazige structuur van het Nederlandse detailhandelsapparaat aan te tasten. Ook binnen de detailhandel doet het proces van schaalvergroting haar intrede. Onder druk van de groei en de wens tot schaalvergroting ontstaat vanuit een aantal winkelbedrijven de wens tot grootschalige perifere winkelrealisatie en ontwikkelen zich meerdere plannen tot detailhandelsontwikkelingen in de wei.De jaren 70 80: dirigistisch In 1971 opent Ahold de eerste perifere detailhandelsvestiging in Nederland, de Miro in Vlissingen, met een assortiment van ruim 20.000 artikelen op een vvo van 7.000 m2. Koninklijke Bijenkorf Beheer (KBB) volgt hierop in 1974 met de Maxis te Muiden, 35.000 artikelen op een vvo van 12.000 m2. Ook bedrijven als IKEA en Superconfex vormen actieve perifere pioniers. Pas vanaf 1986 ontstaan er op brede schaal grote detailhandelsvestigingen aan de rand van de steden, buiten de traditionele 31 33. Retail, ruimte & rendement winkelgebieden in de binnensteden, de zogenaamde commercile suburbanisatie is definitief ingezet (Borchert, 1998). Het toegenomen autobezit vormt een extra stimulans voor winkelbedrijven om de periferie op te zoeken, omdat de consument nu flexibel is en graag winkels bezoekt op voor de auto goed bereikbare locaties. De winkels in de nabijheid van de consument, buurtwinkels en de buurtwinkelcentra, die onder aan de hirarchie uit de jaren zestig en zeventig staan, worden het hardst getroffen door de perifere en grootschalige ontwikkelingen (zogenaamde PDV/GDV- ontwikkelingen) en maken slechte tijden door (Bolt e.a.,