Plan Amsterdam 06 2011

AmsterdamPLANSelf-build housing Citizens contribute to development with English captions and summary

06 | 2011

Zelf bouwen Particulier bouwt mee

14 2204

Ruimte voor zelfbouw Van experi-menten naar stedelijke bouwstenen

Succesverhaal Steigereiland Lessen en ervaringen

Diversiteit als strategie Ruimte bieden aan opdrachtgevers

infographics Mogelijkheden voor zelfbouw.Tekeningen: Flora NycolaasPossibilities for self-build.1 vrijstaand huis detached house2/3 geschakeld herenhuis linked townhouses 4 collectief appartementengebouw voor 5 tot 10 woningen collective for 5 to 10 dwellings5 collectief appartementengebouw voor 20 tot 50 woningen

collective for 20 to 50 dwellings

kaart Locaties (collectief) particulier opdrachtgeverschap.Kaart: DROLocations for private commissioning (individual and collective).

geen ontwikkelrecht* no development rights*

wel ontwikkelrecht with development rights

Aantal woningen particulier opdrachtgeverschapNumber of dwellings developed by private commission

2011 2012 2013 zoeklocatie vanaf 2014

prospective locations from 2014

Aantal woningen collectief particulier opdrachtgeverschap

Number of dwellings developed by collective private commission



*Geen ontwikkelrecht: de gemeente is vrij in de keuze hoe het gebied te ontwikkelen. If there are no development rights,

then the city council is free to decide how the area is developed.

1 Open IJnde op IJburg, 20 woningen, een gemeenschappelijke ruimte en een gedeeld terras.Foto: Bart TruijensPrivate commissioning on IJ-burg, 20 dwellings, a communal space and a shared terrace.

1 2 3 4 5

Colofon

PLAN Amsterdam is een uitgave van de Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) en geeft in acht themanummers per jaar informatie over ruimtelijke ontwikkelingen in de stad en de regio.DRO is een van de centrale diensten van de gemeente Amsterdam en zorgt voor een samenhangende ruimtelijke ontwikkeling van stad en regio. De Dienst Ruimtelijke Ordening is onderdeel van de OntwikkelingsAlliantie van de gemeente Amsterdam en werkt daarin intensief samen met de diensten Infrastructuur Verkeer en Vervoer, Economische Zaken, het Ontwikkelings-bedrijf, ProjectManagement Bureau en het Ingenieursbureau. (Eind)redactie en coördinatieKarin Borst, Sandra LangendijkVormgeving Beukers Scholma, HaarlemHoofdbeeld coverEdwin van EisKaarten en fotografie binnenwerkzie bijschriftLithografie en druk Zwaan Printmedia, WormerveerVertaling Andrew May

Deze uitgave is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Er kunnen echter geen rechten aan worden ontleend. Mocht ons iets zijn ontgaan bij de vermelding van afbeeldingen of heeft u andere vragen, neem dan contact op met de redactie via [email protected] of 020 552 7765.Een gratis abonnement is aan te vragen via [email protected]. Jaargang 17, nr 6, oktober 2011

Ook te downloaden vanaf www.dro.amsterdam.nl/publicaties

Vanaf oktober 2011 is zelfbouw – het zelf of samen met anderen ontwerpen en bouwen van een eigen huis of bedrijfspand – in veel meer delen van de stad mogelijk. Dat is bijzonder, want eerder kon dit alleen nog maar op enkele plekken in de stad. Het is een belangrijke, nieuwe mogelijkheid van bouwen voor iedereen die graag – nu de woningbouw enigszins op slot zit – toch een koophuis wil in Amsterdam. Of voor iedereen die niets ziet in de reguliere nieuw-bouw, maar wel kiest voor een mooi huis of kantoor in Amsterdam, naar eigen smaak ontworpen en ingedeeld.

Steigereiland op IJburg was de eerste grote plek in Amsterdam waar zelfbouw mogelijk was. In 2003 werden de eerste kavels verkocht onder nog wat aarzelende belangstelling. Daar kwam snel verandering in. De belangstelling nam een vlucht en de resultaten zijn meer dan geslaagd. De bijzondere eigen ontwerpen van huizen en de levendige buurten die de door

bewoners geïnitieerde voorzieningen heeft op geleverd, betekenden een nieuwe stap voor zelf-bouw in Amsterdam.

Het streven is nu om van zelfbouw een volwassen manier van bouwen te maken. Eind oktober kunnen zelfbouwers zich op de Zelfbouwmarkt inschrijven voor individuele kavels of voor deelname aan collec-tieve bouwprojecten. In de toekomst kunnen groepen zelfbouwers ook aan de slag in oude gebouwen die een nieuwe bestemming nodig hebben.

Wat deze nieuwe vorm van bouwen betekent voor de stadsontwikkeling, wat de inspiratiebronnen zijn geweest om zelfbouw op deze manier over de stad ‘uit te rollen’ en hoe de gemeente dit aan gaat pakken, is te lezen in deze Plan Amsterdam.

De redactie

06 | 2011

Snel, flexibel, duurzaam en divers bouwen

03

Auteurs van dit nummer:Angelique BorMirjana Milanovi c Marije Raap Bart Truijens

1

PLANAmsterdam

Ruimte voor zelfbouwVan experimenten naar stedelijke bouwstenenZelfbouw werd lang als een niet volwaardige vorm van woningbouw gezien; het was hoog-stens een aardige aanvulling. Dat is aan het veranderen. Niet alleen vanuit de behoefte aan nieuwe woon- en ontwikkelingsvormen, maar ook vanuit het besef dat de energie en inventieve kracht van zelfbouwers belangrijk zijn voor een stad als Amsterdam.

04

door Mirjana Milanovic [email protected]

1

0506 | 2011

1 Mogelijkheden voor zelfbouw, ingedeeld naar diverse bestemmingen.Kaart: DROPossibilities for self-build development in Amsterdam, categorized according to the zoning.

nieuwbouw new-build transformatie transformation herontwikkeling redevelop-

ment

bestaande stad existing city

kantoorlocaties office locations

2 Herenhuizen in de Cornelis Zillesenlaan op Steigereiland, IJburg.Foto: Edwin van EisTownhouses along the Cornelis Zillesenlaan on Steigereiland, IJburg.

De discussie over zelfbouw is een aantal jaren geleden begonnen. Voorbeelden van door particulieren gebouwde huizen zijn te vinden op Sporenburg, Steigereiland, de Rieteilanden. Stuk voor stuk plekken waar soepelere regels konden gelden vanwege de afgelegen locatie. Deze experimenten zijn vaak verrassend en soms zeer bijzonder, door de kleine schaal en de zichtbare invloed die de bewoners erop hebben gehad.

De grootschalige gebiedsontwikkelingen van de afgelopen decennia hebben van Amsterdam een grotere, modernere en groenere stad gemaakt. De grote schaal van de ontwikkelingen heeft een openbare ruimte van hoge kwaliteit en een vast aan-

deel aan sociale huurwoningen mogelijk gemaakt. De huidige tijd vraagt om een heel andere aanpak: ontwikkelingen op een kleinere schaal, die snelle aan-passing aan de vraag mogelijk maken. Zelfbouw, een ontwikkelingsmodel waarin de toekomstige bewoner een belangrijke rol speelt in de totstandkoming van de woning, voldoet uitstekend aan de actuele vraag om snel, flexibel, duurzaam en divers te bouwen.

Eigen stedelijke cultuurAmsterdam is ooit groot geworden door ontwikkelingen op kleine schaal: de schaal van een kavel. Het herhalen van een optimale bouwvorm binnen de gegeven

2

>

PLANAmsterdam6

Bovenste rij: stadsgevelsTop row: urban facades

3 De grachtengordel bestaat ook grotendeels uit zelfbouw.Foto: Edwin van EisAmsterdam’s 17th-century canals were a seminal form of self-build.

4 Zelfbouwhuis in de Zuidbuurt op Sporenburg. Foto: Mirjana Milanovic

A self-build house in the southern part of Sporenburg.

5-6 Jan Olphert Vaillantlaan op Steigereiland IJburg.Foto: Edwin van EisJan Olphert Vaillantlaan on Steigereiland, IJburg.

7 Steigereiland IJburg.Foto: Mirjana MilanovicSteigereiland, IJburg.

Middelste rij: gevels van individuele projecten Centre row: the facades of individual projects

8-11,13 Steigereiland IJburg Foto: Mirjana MilanovicSteigereiland IJburg

12 Rieteiland.Foto: Jan SchotRieteiland.

Onderste rij: collectieve bouwprojecten Bottom row: collective construction projects

14 Berlijn, collectief in een verbouwd kinderdagverblijfFoto: Mirjana MilanovicA residential collective in a converted day-care centre, Berlin.

15 Klimathaus in Berlijn, een duurzaam gebouwd appartementencomplex.Foto: Mirjana MilanovicThe Klimathaus, an environmen-tally friendly apartment complex in Berlin.

16-17 Kunstenaarskolonie in de oude loods op het NDSMterrein. Foto: Mirjana MilanovicThe artists’ colony in the former

3 4 5

8 9 10 11

14 15 16

06 | 2011

shipbuilding shed at the NDSM- precincts.

18 Woongemeenschap Open IJnde op Steigereiland. Foto: OGAOpen IJnde private commissioning on Steigereiland.

7

6 7

12 13

17 18

15-16 Verschillende typen zelfbouwhuizen op individuele kavels in Vancouver. Foto: Mirjana MilanovicVarious types of self-build housing on individual plots in Vancouver.

17 Collectieve zelfbouw in de bestaande bouw in Berlijn. Foto: Mirjana MilanovicCollective self-build develop-

ment within existing properties in Berlin.

18 Gezamenlijke tuin omringt door collectief ontwikkelde appartementen in Essen.Foto: Mirjana MilanovicCommunal garden surrounded by collectively developed apartments in Essen.

PLANAmsterdam08

regels heeft geleid tot een herkenbare en bijzondere stedelijke typologie in de grachtengordel en gewilde woningen in andere delen van de stad, zoals villa’s in Zuid of de huizen langs de IJdijken in Noord. Het ondernemerschap achter deze ontwikkelingen is nog steeds goed zichtbaar en een belangrijk onderdeel van de specifieke stedelijke cultuur van Amsterdam. De grootschalige naoorlogse bouw waarmee de woningnood werd bestreden heeft het individuele initiatief verdrongen uit de binnen-stedelijke ontwikkelingen. Toch bleef dit bestaan,

zij het in tussenruimtes en verlaten panden, zoals woonboten, in de vorm van kunstenaarsateliers en tijdelijke gebouwen. Deze voorbeelden laten zien dat ontwikkelingen op kleine schaal ook altijd bij de stad zijn blijven horen.

Elke stad heeft een eigen stedelijke cultuur waaruit kleinschalige bouw ontstaat. In ontwikkelingslanden is zelfbouw in steden meestal de enige oplossing voor woningnood. Goedkope, tegen elkaar aan leunende woningen hebben veel weg van traditionele neder-

15 16

17 18

zettingen vanwege de grote aantallen, de informele bouwstijl en spontane groei, zoals goed te zien is in de favela’s, de krottenwijken, van Rio de Janeiro. In rijke steden met een traditie zoals Wenen, vormen villa’s op eigen kavels grote, rustige en toch centraal gelegen buurten. Hier werd niet uit nood gebouwd, maar uit een zucht naar comfort, luxe en het deel uit kunnen maken van een bevoorrechte groep. In nieuwe, snel opgerichte en nog sneller groeiende steden als Vancouver, is een rechthoekige verkaveling de basis voor een gelijke verdeling van ruime kavels. Een individueel huis op een kavel is een veilig en simpel begin. Groei van de stad en stijging van de grondwaarde, leidt tot de bouw van grotere huizen, verdichting en soms vervanging van vrijstaande panden door hogere, collectieve huizen of apparte-mentengebouwen. Een andere vorm van stedelijke cultuur is die van collectiviteit en samenwerking. Vanuit de behoefte om ruimte te delen met gelijkgestemden ontstaan woongroepen, die samen aan de slag gaan om een woongebouw te bouwen, zoals in Berlijn. De redenen om zelf een huis te bouwen zijn net zo divers als de stad zelf is. Als die redenen aan-sluiten bij de stedelijke cultuur, wordt zelfbouw daar een integraal onderdeel van.

Nieuwe manieren van stadsontwikkelingDat de interesse voor zelfbouw weer opbloeit, kan niet los worden gezien van een bredere context. Individualisering en de digitale revolutie zijn kenmerken van deze tijd. Mensen hangen niet langer een lifestyle aan, maar nemen deel aan verschillende netwerken in de directe omgeving of via de sociale media. Toegang tot grote hoeveelheden informatie heeft tot gevolg dat deze netwerken zich sneller kunnen opbouwen. Gelijkgestemden waarmee mensen zich kunnen organiseren rond een bepaald thema of doel, vinden elkaar gemakkelijker.

In de digitale wereld is global het verzamelwoord voor talloze individuele bijdragen. Wat is de toekomst van de stad en de stedelijke ruimte in deze context? In het begin van het digitale tijdperk werd de invloed van de digitale media op de stad vooral gezien vanuit het perspectief van flexibel werken en de relatie tussen wonen en werken. Nu rijst de vraag in hoeverre deze trends en mogelijkheden bij kunnen dragen

aan nieuwe manieren van stadsontwikkeling, zoals experimentele vormen van woongroepen of het delen van ervaringen met toekomstige bouwers. Bijvoor-beeld, in Berlijn zijn websites als wohnportaal.de en netzwerk.de een belangrijke ondersteuning voor groepen die samen willen bouwen. In de komende jaren worden zelfs vijftig bouwprojecten met gemiddeld twintig appartementen per jaar verwacht. Zonder internet was dit aantal zeker lager geweest.

De sociale waarde van zelfbouwDe publieke sfeer tussen privé en overheid wordt gevoed vanuit verschillende individuele en collectieve initiatieven. De groepen worden gevormd rondom algemene doelen, sociale netwerken, of initiatieven voor concrete projecten, zoals culturele, of het inrichten van groene plekken in de buurt. Ook het bouwen aan de stad kan vanuit dit soort initiatieven ontstaan. Mensen zoeken elkaar op om een gezamenlijk doel te bereiken, of zeker in het begin, deel uit te maken van een netwerk waar zij zich thuis voelen. Ideeën over een civil society van enkele decennia geleden, zijn door de huidige trends rond individualisering en digitale netwerken weer actueel. De diversiteit aan netwerken vergroot de invloed van bewoners op hun directe omgeving. Met mogelijkheden voor individuele en collectieve zelfbouw wordt tijd en energie van toekomstige bewoners geïnvesteerd in de stad en maatschappelijke netwerken. Daaruit ontstaat een grotere verbondenheid met de buurt, mensen voelen dat ze erbij horen en willen zelf ook bijdragen aan de activiteiten in de buurt.

Van de nieuwbouw in Vrijburcht tot de kunstenaarsko-lonie Noorderlicht op NDSM: er zijn al veel voorbeel-den van zelforganiserende initiatieven van Amster-dammers die samen een deel van de stad naar eigen inzicht veranderden. In de toekomst kunnen er nog veel meer bij komen, als er meer locaties voor beschik-baar zijn. De gemeente kan en moet een belangrijke rol daarin spelen.

Ruimte gevenHoe Amsterdam er in de toekomst uit zal gaan zien, is onderzocht en omschreven in de structuurvisie. Zowel voor de ruimtelijke als de sociaalmaatschappelijke

‘De rol van de gemeente is om ruimte te geven door locaties in de stad open te houden voor alle mogelijke bouwers en door de regels en procedures te versimpelen‘

>

06 | 2011 9

PLANAmsterdam10

>

In de loop van 2011 heeft een gemeentelijke

werkgroep, Team Zelfbouw, samen met project-

bureaus en stadsdelen gezocht naar mogelijke

locaties voor zelfbouw.

De zoektocht heeft zich in deze eerste fase vooral

gericht op ‘vrije’ locaties in de stad, plekken

waarover geen afspraken zijn gemaakt met grote

partijen als corporaties of projectontwikkelaars.

De kavels zijn verdeeld in vier groepen: een groep

die nu al in voorbereiding is en nog dit jaar in de

verkoop gaat, twee groepen die in 2012, 2013 in

de verkoop kunnen gaan en locaties waar vanaf

2014 een vorm van zelfbouw mogelijk kan zijn.

In alle stadsdelen zijn potentiële locaties gevonden,

zij het dat het in stadsdeel Centrum en Zuid vooral

gaat om hergebruik van bestaande panden, terwijl

het scala aan mogelijkheden veel breder is in de

delen van de stad met veel geplande nieuwbouw,

zoals in stadsdeel Oost en Nieuw-West. Beschik-

baarheid voor zelfbouwlocaties is ook afhankelijk

van de huidige functies van gebouwen, zoals

bedrijfspanden, en eigendommen. Afhankelijk van

de locatie is een keuze gemaakt voor individuele

kavels of kavels voor collectieve projecten.

Het aandeel collectieve zelfbouwwoningen is voor

dit jaar aanzienlijk groter dan voor individuele

bouw, vooral omdat de meeste direct beschikbare

locaties binnen grootstedelijke projecten liggen,

bijvoorbeeld de Houthavens of Noordwaarts waar

gebouwd wordt in hogere dichtheden. In 2012 en

2013 kan ook een groot aantal individuele kavels

op de markt komen op IJburg als drijvende wonin-

gen, in Nieuw-West, Zuidoost en Noord langs de

groene randen. Op langere termijn, vanaf 2014,

zijn de mogelijkheden nog groter. IJburg 2 zou

ruimte kunnen bieden voor vijfhonderd tot

duizend zelfbouwwoningen. De tweede fase

van de Houthavens, Zeeburgereiland, omgeving

Station Lelylaan, Oostenburg, Bijlmerpark, de

klusjespanden in Geuzenveld of nieuwe functies in

kantoorpanden in Amstel III: op al die locaties zou,

als het blijkt dat er markt voor is, een of andere

vorm van zelfbouw toepasbaar zijn. Veel kansen

liggen ook in gebieden waar de bouw of stads-

vernieuwing nu stil ligt, in blokken met braak-

liggende terreinen of verouderde sociale huur-

woningen. Een eventuele toekomst als zelf-

bouwlocatie ligt voor deze projecten in handen

van de huidige eigenaren en kan het aandeel zelf-

bouw in de stad nog verder vergroten.

2011

360 collectieve zelfbouwprojecten (Buik- sloterham, Houthaven, Zuidas) 70 individuele projecten (Zeeburger- eiland, Buiksloterham, Zuidoost)

2012

290 collectieve zelfbouwprojecten

105 individuele projecten (Houthavens, Zuidas, kleine locaties in Nieuw-West)

2013

300 collectieve zelfbouwprojecten

170 individuele proejcten (Overamstel, Steigereiland IJburg, Buiksloterham)

vanaf 2015

500-1.000 collectieve zelfbouwprojecten

500-700 individuele projecten

Locaties voor zelfbouwkavels

door Mirjana Milanovic

ontwikkelingen, leunde de stad tot nu toe op grote, vaste partners als corporaties en grote ontwikkelaars. In de structuurvisie is ook aandacht voor zelfbouw. Net zoals in andere segmenten van de cultuur en de economie, is er ook in de stadsontwikkeling niet langer een manier waarop dit gedaan kan worden. Het is een voortdurende zoektocht waarbij meerdere opties worden onderzocht voor bouwen in de stad: particulieren op individuele kavels of groepen mensen die samen willen bouwen, kleine ontwikkelaars of ontwikkelende aannemers, architecten als initiatief-nemers, corporaties die de verouderde gebouwen door toekomstige bewoners laten opknappen, ontwikkelaars die nieuwe concepten ontwikkelen om meer vraaggericht te bouwen. De rol van de gemeente is om ruimte te geven door locaties in de stad open te houden voor alle mogelijke bouwers en door de regels en procedures te versimpelen. Zelf-

bouw vereist het afstappen van de zekerheid van vaste normen over parkeren, het aantal kamers, de grootte van de buitenruimte, het energieverbruik of isolatie en biedt in plaats daarvan een nieuw impuls aan het denken over wonen in de stad.

FlexibiliteitVoor het gevoel van stedelijkheid in een buurt is de dichtheid van woningen belangrijk, maar niet doorslaggevend. Intensief gebruik van de begane grond voor verschillende functies als winkels, kleine kantoren, woningen en buurtcontacten, maar ook een herkenbare en toch gevarieerde overgang van open-bare naar privéruimte en de flexibiliteit, daarvan zijn net zo belangrijk voor het stedelijk gevoel. Volgens John Habraken, auteur van Transformations of the Site, is juist de voortdurende verandering van een stedelijke structuur het meest interessante aspect

1106 | 2011

a Individuele zelfbouwkavels in Buiksloterham, AmsterdamNoord.Illustratie: DROIndividual self-build plots in Buiksloterham, Amsterdam-North.

b Collectieve zelfbouwkavels in Buiksloterham, AmsterdamNoord.Illustratie: DRO

Collective self-build plots in Buiksloterham, Amsterdam-North.

c Locaties voor zelfbouwkavels op IJburg en Zeeburgereiland. Kaart: DROLocations for self-build plots on IJburg and the Zeeburgereiland.

geen ontwikkelrecht* no development rights*

wel ontwikkelrecht with development rights

Aantal woningen particulier opdrachtgeverschapNumber of dwellings developed by private commission



Aantal woningen collectief particulier opdrachtgeverschap

Number of dwellings developed by collective private commission



*Geen ontwikkelrecht: de gemeente is vrij in de keuze hoe het gebied te ontwikkelen. If there are no development rights,

then the city council is free. to decide how the area is developed.

a

c

b

PLANAmsterdam12

19 Open dag op het NDSM terrein. Foto: Mirjana MilanovicOpen day at the NDSM- precincts.

‘Nieuwe fiets of bootverbindingen kunnen delen van de stad aantrekkelijker maken, zoals aan de noordelijke IJoever.‘

van stedelijkheid. Een goede, stedelijke vorm biedt gelegenheid tot voortdurende transformatie: aan-passing van grootte, andere functies, nieuwe manieren van gebruik, individuele expressie. De kleine schaal en de directe invloed en de betrokkenheid van de bewoners zijn kenmerken van zelfbouw die deze flexibiliteit mogelijk maken.

Mogelijkheden voor zelfbouwHoewel de woningbouw in Amsterdam stagneert vergeleken met enkele jaren geleden, staan de ontwikkelingen in de stad niet stil.

De transformatiegebieden in Amsterdam- Noord – Hamerstraat, NDSM, Buiksloterham – zijn een voorbeeld van een proces dat gestart is door enkele individuele initiatiefnemers, gestimuleerd door de gemeente via een lage grondprijs en vastgelegd in de structuurvisie. De aanwezigheid van grote lege industriële gebouwen, de snelle veerverbinding naar het centrum en verre uitzichten over het IJ zijn voor kunstenaars en kleine creatieve bedrijven redenen geweest om zich hier te vestigen. Horeca, grotere bedrijven en woningen volgen. In de jaren negentig zijn deze gebieden op een grootschalige manier herontwikkeld, met hoge dichtheden en een openbare ruimte van hoge kwaliteit. Sinds 2010 zijn er losse, onafhankelijke ontwikkelingen gaande. Kunstenaars hebben zich gevestigd in de grote lege hal op het NDSM-terrein, architectenbureaus en op-namestudio’s zijn te vinden in de voormalige garages en werkruimtes. Woningbouw is vooralsnog beperkt gebleven tot enkele kavels voor woongroepen met duurzaamheids ambities, maar dat aantal kan groeien. Meer vrijheid in bestemmingsplannen voor combi-naties van wonen en werken zou de mogelijkheden voor de huidige gebruikers kunnen vergroten en het transformatie proces versnellen. De gemeente zou de infrastructuur verder kunnen verbeteren. De pont-verbinding heeft de huidige ontwikkelingen mogelijk gemaakt. Een goede fietsroute langs de Noordelijke IJoever zou de transformatiegebieden Hamerstraat, Buiksloterham en NDSM nog toegankelijker maken.

Oud- en nieuwbouwOok op andere plekken in de stad zijn er voldoende woon- en publieke gebouwen te vinden die na een

aantal jaren niet meer aan de eisen van de tijd of wensen van de gebruikers voldoen. Vooral in de oudere delen van de stad worden fabrieken gesloten, scholen verplaatst en grote panden gesplitst in appartementen. De komende tijd zal een aantal kantoorpanden een nieuwe bestemming krijgen, zoals het ABN Amro-gebouw op de Kerkstraat. Ook de Hallen, de tramremise en oude schoolgebouwen in stadsdeel Zuid bieden daardoor ruimte voor nieuwe woningen. Door de ontwikkelingen te verdelen in meerdere kleinere opgaves kan de groep potentiële bouwers en initiatiefnemers worden vergroot. Behoud van het bestaande stadsbeeld handhaaft het stedelijke karakter van de buurt.

Behalve de grote naoorlogse woongebieden, zijn ook grote kantoorgebieden als Teleport en Amstel III, hard geraakt door de recessie. Hier speelt aanvullend ook de vraag of er in de toekomst behoefte is aan extra kantoren. Nog niet gebouwde kantoorlocaties zullen wellicht in de toekomst een andere bestemming moeten krijgen. Voor de bestaande leegstaande kantoorpanden wordt nu al gezocht naar nieuwe in vullingen, zoals hotels of studentenwoningen. In de nieuwbouwgebieden heeft zelfbouw verschillende vormen gekend. Een rij zelfbouwkavels langs de oever of aan het park gereserveerd voor de grootste en duurste woningen wordt snel een ‘goudkust’. Maar dat is niet de enige manier. Grotere aantallen zelf-bouwkavels biedt niet alleen de mogelijkheid om verschillende vormen uit te proberen, maar ook een kans om een buurtgevoel op te bouwen nog voordat de huizen er staan. In de komende jaren is er op IJburg, Zeeburgereiland, Zuidas, in de Houthavens en op een aantal kleinere locaties elders in de stad genoeg ruimte voor zowel individuele als collectieve kavels.

Daarnaast kan zelfbouw een onderdeel zijn van stadsvernieuwing. Grote vernieuwingsprojecten in Nieuw-West en Zuidoost worden de laatste jaren uitgesteld of vervangen door kleinere projecten. Minder geld voor beheer leidt tot verdere verlaging van de woonkwaliteit en meer problemen in de buurten. Het betrekken van de buurtbewoners bij de verbouwing biedt de kans om zelf aan de slag te gaan met het aan-passen van deze panden. Buurtbewoners investeren tijd in plaats van geld, met de nieuwe woonruimte en

1306| 2011

het geleerde vakmanschap als belangrijkste opbrengst. De corporaties, als eigenaren van de gebouwen, nemen het voortouw in deze projecten. De overheid kan als extra stimulans de openbare ruimte verbeteren en interessante voorzieningen vestigen. In andere steden is hiermee ervaring op-gedaan, zoals de klusjeswoningen in Rotterdam of het project Selfhelp housing in Berlijn. Een Amsterdams voorbeeld is te vinden op de Mauritskade. In een oude school zijn nu woningen en ateliers gevestigd.

Nieuwe leidraadZelfbouw is niet alleen een manier van bouwen, het is vooral een ontwikkelingsvorm met een andere set regels en andere rollen voor de deelnemers aan het proces.

Welke rol moet de gemeente, en in het bijzonder stedenbouwkundige ontwerpen, spelen in deze ontwikkelingen? Elke deel van de stad heeft een andere dynamiek en andere mogelijkheden voor zelfbouw. Afhankelijk van de doelen op de langere termijn, zowel maatschappelijk als ruimtelijk, kunnen

verschillende vormen van zelfbouw ingezet worden, als middelen voor transformatie en bouwstenen voor de nieuwe stedelijke structuren. Een overkoepelende, in de structuurvisie afgesproken strategie voor de stad als geheel geldt daarbij als uitgangspunt. Een voor-beeld is ruimte geven aan de lokale krachten. In Noord betekent dit meer vrijheid voor creatieve bedrijven; in Nieuw-West zou de leidraad zijn dat bewoners hun eigen buurt en woning op kunnen knappen. Het herkennen, opnemen, steunen en begeleiden van deze processen is de nieuwe leidraad in het werken aan de stad. Steeds opnieuw de gevolgen van individuele initiatieven naast elkaar leggen, deze elkaar laten versterken en inzicht bieden in de mogelijke gevolgen voor de langere termijn, is de rol van stedenbouw. Een strategie van adaptive design, het meebewegen met de dynamiek van de stad en steeds opnieuw aanpassen van het ontwerp aan de nieuwe omstandigheden, lijkt de juiste weg voor de toekomst.

19

Toen eind jaren negentig van de vorige eeuw Haven-eiland op IJburg vorm begon te krijgen en de samen-werkende ontwikkelaars als consortia hun plannen voor dit eiland begonnen te ontwikkelen, had de gemeente de grond op het eerste eiland van IJburg, het Steigereiland, nog niet uitgegeven. De gemeente besloot op dit eiland te gaan experimenteren met nieuwe vormen van bouwen en wonen. Dit waren vrije kavels die particulieren zelf konden bebouwen, zowel alleen als in een groep, maar ook kavels voor drijvende woningen, platformwoningen, houtskelet-bouw en een bedrijvenstrook waar particulieren hun bedrijfsgebouw konden ontwikkelen.

Op dat moment was er met zelfbouw op kleine schaal succesvolle ervaring opgedaan in de Scheepstimmer-manstraat op Borneo-Sporenburg in het Oostelijk Havengebied. Het resultaat van deze zelfbouw was bijzonder en leidde tot grote belangstelling vanuit binnen- en buitenland. Een kleine toeristische attractie was spontaan ontstaan. In de uitvoering van dat project bleek dat particulier opdrachtgeverschap wel een andere tak van sport was, dan de grootschalige stedelijke projecten waar de stadsdelen en een aantal gemeentelijk diensten waaronder Ontwikkelings-bedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), Ingenieurs-bureau Amsterdam (IBA) en Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO) tot op dat moment mee te maken hadden gehad. De particulier bleek een heel andere klant te zijn dan een ‘doorsnee’ projectontwikkelaar.

ExperimenterenVooral zaken als de inrichting van de openbare ruimte, aansluitingen op de nutsvoorzieningen, bouwoverlast op belendende kavels door bijvoorbeeld heien, de kadekant en de uitvoeringslogistiek bleken om extra aandacht te vragen van de projectorganisatie.

PLANAmsterdam14

Lessen en ervaringen

Succesverhaal Steigereiland

Amsterdam experimenteert sinds eind jaren negentig met zelfbouw door parti-culieren, eerst in het klein in het Oostelijk Havengebied en later op een heel eiland in IJburg, Steigereiland. Dit is alle partijen zo goed bevallen dat vanaf oktober op veel meer plaatsen in de stad Amster-dammers of ondernemers zelf hun huis of bedrijfspand kunnen bouwen.

door Angelique Bor en Bart Truijens [email protected] [email protected]

1 Steigereiland, IJburg.Foto: Edwin van EisSteigereiland, IJburg.

2 Woning in woongemeenschap Open IJnde op Steigereiland, IJburg. Foto: Mirjana MilanovicA dwelling within the Open IJnde commune on Steiger-eiland, IJburg.

1

2

>

PLANAmsterdam16

3 Rijtjeshuizen bestaande uit drie lagen, langs het water. Foto: Jan SchotThree-storey terraced houses alongside the water.

4 Herenhuizen in de Thomas Hoodstraat; 4 lagen. Foto: Edwin van EisTownhouses in the Thomas Hoodstraat.

5 Steigereiland.Foto: Mirande PhernambucqSteigereiland.

6 Drijvend wonen op Steigereiland.Foto: Mirjana MilanovicLiving afloat at Steigereiland.

3

4

1706| 2011

‘Elk ontwerp, maar ook elke kleur en elk gevelmateriaal was toegestaan, waardoor experimenteren mogelijk werd.‘

6

5

18 PLANAmsterdam

Hetzelfde team ambtenaren van de Scheepstimmerman-straat werd betrokken bij de eerste ontwikkelingen met particulier opdrachtgeverschap op Steigereiland.

De schaal en het volume van de in de Zuidbuurt beoogde zelfbouw maakte het mogelijk met verschil-lende typologieën te werken. Daardoor konden er luxe herenhuizen (4 laags) in een rij aan royale lanen een plek krijgen, naast wat lagere en daardoor goed-kopere rijtjeshuizen langs het buitenwater (3 laags met inpandig parkeren). De binnengebieden met straten en dwarsstraten boden plek aan intiemere tweelaagse, vrijstaande woningen. Dat alles in een stedelijke dichtheid van 50 woningen per hectare. Extra aandacht kreeg de overgang van privé naar openbaar. De stedenbouwkundige randvoorwaarden waren er vooral op gericht om goede straten met doorlopende gevelwanden te realiseren. En om hinder tussen buren, bijvoorbeeld door ongewenste schaduwwerking in beoogde tuinen, en de overige omgeving te voorkomen. Verder was het hele gebied welstandsvrij. Elk ontwerp, maar ook elke kleur en elk gevelmateriaal was dus toegestaan, waardoor experimenteren mogelijk werd.

Verder was er in de Zuidbuurt van Steigereiland ruimte voor enkele collectieve zelfbouwprojecten, zoals Vrijburcht, het Open IJnde, de Groene Gemeen-schap en Shravan. Allemaal gerealiseerd in gestapelde bouw, de laatste twee voor sociale huur, in samen-werking met woningcorporatie Delta Forte die is opgegaan in Stadgenoot.

Door ook kleinschalige bedrijvigheid aan huis toe te staan ontstond een gevarieerde wijk met veel voor-zieningen, zoals kapsalons en detailhandel, kleine kantoortjes, maar ook een café, een kinderdagverblijf, een theaterzaal en een bed & breakfast.

Iets later ging de realisatie van de Waterbuurt van Steigereiland van start. Ofschoon daar meer project-matig werd gebouwd dan in de Zuidbuurt, is daar misschien wel het grootste experiment gerealiseerd. Namelijk wonen op het water: niet op een boot, maar in een drijvende woning. In Waterbuurt West is dit gedaan door een ontwikkelaar, in Waterbuurt Oost door particulieren die hun waterwoning zelf hebben gebouwd.

Hoewel de gestarte projecten allemaal afgerond en opgeleverd zijn, is Steigereiland nog niet helemaal gereed. De tweede fase drijvende zelfbouwwoningen gaat naar verwachting in 2012 van start. De platform-woningen – zeg maar een drijvend flatgebouw – en het Sluishuis, een gezichtsbepalend woongebouw in het water bij de entree van Steigereiland, laten vanwege de crisis nog even op zich wachten.

Mondig en betrokkenDe uitgifte van de vrije kavels aan particulieren in erfpacht is verzorgd door het ambtelijk Projectteam Zelfbouw binnen Projectbureau IJburg. Daarin zaten medewerkers van zowel OGA als DRO, te weten een projectleider, uitgever, verkoopbegeleider, mensen voor de technische ondersteuning, een communicatie-adviseur en een stedenbouwkundige. Via kranten, andere media, verkoopbrochures en open dagen op locatie is particulier opdrachtgeverschap op Steiger-eiland bekend gemaakt. Na een aarzelende start bij de uitgifte van de eerste strook in 2003 was de belangstelling bij de latere stroken steeds vele malen groter dan het aantal beschikbare kavels. De kavels zijn via loting toegewezen.

Niet alleen was er vooraf veel enthousiasme, er werd uiteindelijk ook snel en kwalitatief goed gebouwd. Degenen die uiteindelijk een kavel wisten te verwerven bleken zeer mondige en betrokken mensen te zijn die zeer goed in staat waren hun droom – een eigen huis bedenken en bouwen – waar te maken. Wie nu rondloopt op Steigereiland, ziet een wijk die gevarieerd is en levendig, waar geen gaten of half gerealiseerde huizen te vinden zijn, waar de gebouwde huizen op maat gemaakt zijn door en voor de bewoners en waar de waardeontwikkeling van de woningen zich aan de bovenkant van de markt bevindt. Bovendien is door de vroegtijdige contacten tussen de bouwers en bewoners een sterke sociale structuur ontstaan.

De aanpakDe particulieren die een kavel hadden verworven, kregen een aantal verplichtingen van de gemeente mee. Uiteraard diende te worden voldaan aan de wettelijke bouwregelgeving en het bestemmingsplan: er mocht

‘Met name innovatieve technieken werden enthousiast gedeeld, vooral op het gebied van duurzaamheid.‘

>

06 | 2011 19

alleen worden gebouwd met een bouwvergunning. Stedenbouwkundig waren alleen de bouwenveloppe, de plek van de woning op de kavel en de rooilijnen vastgelegd. Enkele milieuafspraken die voor heel IJburg golden, waren ook voor zelfbouwers van toe-passing. Zo mochten er geen metalen gebruikt worden die het grondwater vervuilen. Daarnaast moesten ze bouwen volgens de bepalingen van het erfpacht-contract, waarin ook was vastgelegd wanneer de woning gereed moest zijn. Daarmee werd beoogd dat de bouwwerkzaamheden per fase op een zeker moment afgerond waren, zodat overlast voor de bewoners tot een bepaalde periode beperkt bleef. Dit is gedaan vanuit de zorgplicht die de gemeente heeft aangaande het woonklimaat in de wijk. Verder waren er weinig regels: geen welstandseisen, volledige vrijheid in keuze van architect, aannemer of eigen

ontwerp, volledig of gedeeltelijk bouwen, samen-bouwen, gefaseerd bouwen en woonwerkwoningen.

De gemeente bood de zelfbouwer ondersteuning in de vorm van een handboek, waarin het ontwikkelen bouwproces beschreven staat en de gemeentelijke regelgeving wordt toegelicht. Daarnaast verzorgde de gemeente een helpdesk, waar de particulier met al zijn vragen terecht kon. De zelfbouwer werd geadviseerd een professionele partij in de arm te nemen voor het begeleiden van het bouwproces, maar dat werd niet geëist.

De bouwuitvoering vroeg wel om logistieke regie van de gemeente, maar de zelfbouwers hebben ook veel onderling opgelost. Kennis werd gedeeld via het internet. Met name innovatieve technieken werden enthousiast gedeeld, vooral op het gebied van duur-

>

7 Jan Olphert Vaillantlaan op Steigereiland IJburg. Foto: Edwin van EisJan Olphert Vaillantlaan on Steigereiland, IJburg.

7

zaamheid. De particulieren vonden het zelfbouwen weliswaar moeilijk en zwaar, maar ook een heel leuk traject. Het enthousiasme wisselde met de fase waarin de bouw zich bevond: bij de start en oplevering was het enthousiasme het grootst, halverwege viel het veel zelfbouwers wat zwaarder. De ondersteuning door de gemeente werd gewaardeerd.

De belangrijkste lessen voor de gemeente zijn: spreek als gemeente met een mond, bij voorkeur ook letterlijk via een loket en verander tussentijds de regels niet. Zekerheid bieden is een belangrijke succesfactor, ook als het gaat om het garanderen van het tijdstip van gereedkomen van de wijk. Dat vraagt van de gemeente een goede handhaving op gemaakte afspraken met de zelfbouwers, bijvoor-beeld via deadlines en boetes. En uiteraard moet de gemeente zich zelf ook aan die afspraken houden.

ErvaringenNa het succesvolle resultaat van de Scheepstimmer-manstraat, het Steigereiland en andere landelijke projecten voor particuliere zelfbouw, zoals Roombeek in Enschede, het Homeruskwartier en de Buitenkans in Almere, de Kersentuin in Leidsche Rijn en de Bau-

gruppen in Tübingen, Berlijn en Hamburg, diende de vraag zich aan of er in Amsterdam niet meer ruimte zou moeten komen voor particuliere bouw. Daarbij gaat het zowel om kavels voor individuele particulieren als voor groepen die collectief willen ontwikkelen of bouwen al dan niet met als doel om samen te wonen.

Financieel bleek de uitgifte van kavels aan particulie-ren voor de gemeente zeker niet nadelig. Door de kavels tegen een vaste kavelprijs uit te geven, zijn de beoogde grondopbrengsten volledig gerealiseerd. Dat zelfbouw op onderdelen meer ambtelijke begelei-ding en daardoor meer capaciteit op detailniveau vraagt, leidt op basis van de eerdere ervaringen naar verwachting niet tot hogere proceskosten, al vraagt het wel om een andere rol van de ambtenaar. De extra capaciteitsvraag wordt gecompenseerd door de mogelijkheid van standaardisatie op andere onderde-len, bijvoorbeeld bij contractvorming. Per saldo zal de ambtelijke tijdsbesteding bij zelfbouw niet veel ver-schillen ten opzichte van die bij reguliere projectont-wikkeling. Gebleken is dat de tijd tussen investeren en incasseren door de gemeente korter is dan bij project-matige bouw, wat dus heel positief is.

20 PLANAmsterdam

8

06 | 2011 21

Wethouder Maarten van Poelgeest heeft het

Team Zelfbouw – samengesteld uit mensen

werkzaam bij verschillende gemeentelijk

diensten van de OntwikkelingsAlliantie – in

het voorjaar van 2011 de bestuursopdracht

gegeven zelfbouw tot een volwassen markt-

segment te maken op de Amsterdamse woning-

markt. De eerste concrete opdracht is om in

oktober kavels voor 1.000 zelfbouwwoningen

op de markt te brengen.

Het Team Zelfbouw zal de ervaring die eerder

is opgedaan in IJburg en het Oostelijk Haven-

gebied, zoveel mogelijk toegankelijk maken voor

projectbureaus en stadsdelen die binnen hun

projecten kavels gaan reserveren en aanbieden

voor zelfbouw.

De eerste kavels worden op 29 en 30 oktober uit-

gegeven op de Zelfbouwmarkt in de Houthavens.

De verschuldigde erfpacht voor vijftig jaar wordt

vastgesteld door de gemeente, en varieert van

100.000 tot 350.000 euro voor individuele kavels.

De pachtsommen voor appartementskavels liggen

hoger omdat daar meer woningen op kunnen

worden gebouwd. Meer informatie over onder

meer bezichtigingen is te vinden op de website.

Meer info: www.amsterdam.nl/zelfbouw

Vragen of ideeën:

[email protected]

Markt in oktober: kavels voor 1.000 zelfbouwwoningen

door Angelique Bor en Bart Truijens

8 Zelfbouw (de gekleurde gevels) en projectmatige bouw wisselt zich af op Steigereiland. Foto: Mirande PhernambucqOn Steigereiland there is an alternation of self-build (the coloured plots) and project-based construction.

a Na een aarzelende start bij de uitgifte van de eerste kavel op Steigereiland in 2003, was

de belangstelling later steeds vele malen groter dan het aantal beschikbare kavels.Foto: Nels van MalsenAfter a hesitant start with the allocation of the first self-build plot on Steigereiland in 2003, interest then swelled and soon far outstripped the number of plots available.

a

De door de gemeente geregistreerde belangstelling onder particulieren voor zelfbouw is nog steeds over-weldigend. Toch hoeft een grotere toepassing van zelfbouw in Amsterdam niet vanzelfsprekend net zo succesvol te zijn als de ervaringen op Steigereiland en de Scheepstimmermanstraat in het Oostelijk Haven-gebied.

De financiële crisis en de crisis op de huizenmarkt spelen natuurlijk ook bij particuliere bouw een rol. Immers, particulieren moeten hun zelfbouwwoning ook zien te financieren. Bovendien zullen zij veelal ook nog op het juiste moment hun bestaande woning verkocht moeten zien te krijgen. Anderzijds wordt verondersteld dat er onder particulieren veel geld beschikbaar is, dat vrij kan komen als de mogelijkheid van een droomwoning zich aandient. Denk daarbij aan ouderen die hun te grote gezinswoning willen inruilen voor iets meer passends.

Als er in Amsterdam op grote schaal kavels voor particuliere zelfbouw beschikbaar komen, speelt mee dat op veel locaties in Amsterdam in hoge dichtheden gebouwd wordt, waardoor er meer sprake is van gestapelde bouw en minder van kavels voor grond-gebonden woningen. Bij gestapelde bouw zal de focus meer komen te liggen op groepsinitiatieven, zoals collectief particulier opdrachtgeverschap, omdat er dan meer samengewerkt moet worden. Bijvoor-beeld bij het maken van de gezamenlijke fundering en casco, maar ook bij gemeenschappelijke voorzieningen. Gezamenlijk opdrachtgeverschap ligt dan voor de hand. Amsterdam kan op deze wijze particulieren een belangrijke rol geven bij de stedelijke ontwikkeling in gebruikelijke dichtheden en niet alleen op de gouden randjes met ruime kavels. En ook met minder draag-krachtigen.

06 | 2011 21

PLANAmsterdam

Diversiteit als strategie

22

Met het steeds complexer worden van de bouw-opgave is de afstand tussen opdrachtgever en de gebruiker van het gebouw steeds groter geworden. Dat is op zich niet verwonderlijk. Jarenlang is gestreden tegen de woningnood. Productie en tempo waren kernwaarden die hebben geleid tot steeds verder-gaande professionalisering van de bouwsector. De complexiteit van de bouwopgaven en de schaal-voordelen die bij standaardisering van de bouw te behalen zijn, hebben geleid tot steeds groter wordende ontwikkeleenheden met steeds langer

wordende processen en steeds meer betrokkenen. De kwaliteit hangt bij deze opgaven sterk samen met dat wat professionals als kwaliteit zien; vaak meer gericht op de buitenkant dan op de binnenkant. Dit komt niet altijd overeen met wat de gebruiker als kwaliteit ziet.

Gewijzigde opgaveGeholpen door de crisis, krijgt de gebruiker naar het principe ‘wie betaalt bepaalt’ meer zeggenschap. Ook zonder een financiële noodzaak was al duidelijk dat de woningbouwopgave aan het veranderen was. In 2009 stelde de VROM-raad – deze adviseert regering en parlement over beleid voor een duurzame leef-omgeving – al dat ‘het proces waarin vraag en aanbod van woningen en woonmilieus tot stand komt, om een andere organisatie vraagt’. Hier op voortbordurend rijst de vraag of er geen andere vormen van opdracht-geverschap zijn die beter in staat zijn een kwalitatieve vraag te vertalen naar een gebouw.

Inmiddels laat de Amsterdamse praktijk zien dat het mogelijk is om de eindgebruiker directe invloed te geven op de ontwikkeling van een woning. Dit kan door collectief of particulier opdrachtgeverschap, maar ook door constructies waarin corporaties een rol spelen als procesbegeleider, als achtervang dienen of eigenaar zijn.

De schaal van de opgave speelt hierin een belangrijke rol. Voorheen werd uitgegaan van grote ontwikkeleenheden. Grotere aantallen – zeg minimaal 50 woningen – maakt efficiënt bouwen mogelijk. Nu kopers aarzelen en banken risico’s minimaliseren is het kansrijker om uit te gaan van kleinschaligere bebouwing. Een kleine kavel vraagt om een ander soort opdrachtgever dan een groot bouwproject. Toch gaapt er in het kavelaanbod een gat tussen individuele kavels en bouwgrond waar grote volumes in projectmatige bouw neergezet kunnen worden. De tussenmaten ontbreken. Een overzicht van de mogelijkheden.

In een project, of het nu een gebouw is of een stuk stad, is de opdrachtgever van grote invloed op de kwaliteit. Niet voor niets bestaat de Gouden Piramide voor inspirerend opdrachtgeverschap en gaan de Zuiderkerkprijs, de Geurt Brinkgreve Bokaal en de Groene Speld niet alleen naar de ontwerper, maar ook naar de opdrachtgever. Zonder een goede opdrachtgever geen goed gebouw. Maar, wie bepaalt wat goed is? De opdrachtgever of de gebruiker?

Ruimte bieden aan opdrachtgevers

door Marije Raap [email protected]

06 | 2011 23

1 De bewoners van Dappere Maurits, een voorbeeld van zelfbouw in een al bestaand pand in de Dapperbuurt in AmsterdamOost.Foto: Margot SmidtThe inhabitants of ‘Plucky Maurice’, an example of self-build within existing properties in Amsterdam-East.

Individuele kavelsDe individuele kavel is de pioniersfase voorbij. Projecten op individuele kavels laten zien dat individueel particulier opdrachtgeverschap ook in de stad in een redelijke dichtheid mogelijk is. De praktijk wijst uit dat bouwers zelf hun bouwbudget en woonwensen op elkaar weten af te stemmen. Er zijn woningen gereali-seerd met een minimaal bouwbudget of woningen met maximaal comfort voorzien van een lift en twee parkeerplekken op de plaats van een. Bovendien nodigt het uit tot innovaties en experimenten. Een voorbeeld zijn de twee woningen op Steigereiland in IJburg van Pieter Weijnen (FARO-architecten) die samen een gebouwde serie duurzaamheidse-xperimenten vormen.

Vijf tot tien woningenBouwen op een schaal van vijf tot tien woningen komt nog nauwelijks voor, terwijl die wel degelijk heel aantrekkelijk is. Een kleine groep mensen is immers sneller gevonden dan een grote. De Dappere Maurits in de Dapperbuurt in Amsterdam-Oost, is een voor-beeld in de bestaande bouw. Twaalf kleine etage-woningen zijn verkocht aan vijf particulieren die er met begeleiding van Woonstichting De Key vijf totaal verschillende woningen van hebben gemaakt. De Villa van Vijven, ontworpen door Next architects, is een vrijstaande villa van vijf woningen in Almere. De kracht is daar woonkwaliteit door uitzichtkamers en zicht in alle windrichtingen gecombineerd met een gemeen-schappelijk plein onder de woningen. Door de bunde-ling van woningen blijft er rondom veel ruimte vrij. In Antwerpen koopt een gemeentelijke dienst AG Vespa-panden op om ze op te knappen of te vervangen door nieuwbouw en daarmee betaalbare woningen van goede kwaliteit te bieden aan gezinnen in de stad. Deze kleine ingrepen geven grote impulsen aan achterstandswijken, die daarmee aantoonbaar verbeteren.

Deze drie voorbeelden laten al een grote diversiteit aan opdrachtgeverschap zien. Het betrof hier een groep particulieren begeleid door respectievelijk een corporatie, een architectenbureau en een overheid die het opdrachtgeverschap en risico op zich nam. Ook voor de kleine aannemers en particuliere beleggers kan bouwen op dit schaalniveau aantrekkelijk zijn.

Twintig tot vijftig woningenDe meeste collectieve bouwprojecten in de stad bestaan uit de bouw van twintig tot vijftig woningen. Naast op maat gesneden woningen hebben deze projecten vaak meer collectieve voorzieningen dan gebruikelijk is. Vrijburcht op IJburg bestaat uit een kinderdagverblijf, een theater en een café. Ook kleinere projecten als het Open IJnde, met 20 woningen hebben een gemeenschappelijke ruimte en een gedeeld terras. Op deze schaalgrootte liggen kansen voor andere vormen van opdrachtgeverschap. Bijvoorbeeld voor architecten en ondernemers die naast het initiatief ook een deel van het projectontwikkelingtraject voor hun rekening nemen. Dit gebeurt in Buiksloterham in Amsterdam-Noord. Architect Tom Frantzen van BAMO bouwmanagement en TMC marketing zijn de initiatief-nemers voor een 30 meter hoog houten gebouw. Binnen een CO2 neutrale casco werkwoning kunnen de kopers zelf hun volledige interieur ontwerpen. Dat bedrijven ook opdrachtgevers kunnen zijn bewijst het gebouw XXX op het Steigereiland. De initiatief-nemers zijn twee architecten, Dirk Jan van Wieringen Borski en René de Prie. Samen met zeven andere bedrijven bouwen zij een bedrijfsverzamelgebouw, waarbij ontwikkelaar Lingotto de gedelegeerde opdrachtgever was.

Projecten met een grotere schaalOok in projecten met een grotere schaal, vanaf 50 woningen en groter, kunnen de toekomstige gebruikers opdrachtgever zijn. Met de Solids wordt

>

1

24 PLANAmsterdam

het casco door de eigenaar Stadgenoot verhuurd en de inbouw door de huurder aangelegd. Ruimte is er in letterlijke zin door voldoende verdiepingshoogte. Bestemmingen zijn flexibel, overlastgevende functies uitgesloten. De hybride constructie van huur en eigen investeringen maakt de vorm ook interessant voor tijdelijke bestemmingen. Het is een ogenschijnlijk helder en simpel idee dat binnen de reguliere, strak georganiseerde ruimtelijke sector om ‘een hoop geregel’ vroeg en een groot investeringsrisico betekende. De tijd zal leren of dit een goede manier van ontwikkelen is. De Solids bedragen zo’n tien-duizend vierkante meter. Daarbinnen zijn eenheden van circa zestig vierkante meter mogelijk.

Bouw samen een buurtZelfbouw is op een nog grotere schaal, op buurtni-veau, zelfs ook mogelijk. De technologie van het inter-net en vooral de verschillende toepassingen zoals apps, en de netwerken die als gevolg hiervan zijn ont-wikkeld, bieden mogelijkheden voor initiatieven ‘van onderop’, en voor nieuwe vormen van ontwikkeling op wijkniveau. Met open data, zoals de kaarten met braakliggende terreinen en zelfbouwkavels, wordt hierin een eerste stap gezet. Sociologe en econome Saskia Sassen stelt een urban Wikileaks voor waarbij (overheids)organisaties gegevens lekken of gewoon

beschikbaar stellen. Dit stelt ondernemende burgers in de gelegenheid om verbanden te leggen die een veel directer antwoord geven op lokale behoeften:‘The park is made not only with the hardware of trees and ponds but also with the software of people’s practices.’ Dit gaat uiteraard niet vanzelf, het vraagt om een cultuurverandering bij alle betrokkenen.

Maar, ook het kijken over de landsgrenzen biedt inte-ressante perspectieven voor de toekomst. Financie-ring kan worden gevonden via crowdfunding – het zoeken van een heleboel kleine investeerders om gezamenlijk een grote investering te kunnen doen. In de Verenigde Staten is onlangs het platform Kiva-City gelanceerd. Dit platform heeft een alliantie gesloten met lokale bestuurders, organisaties en financiële instellingen. De werkwijze is gebaseerd op succesvolle methodes van microfinanciering voor ondernemers in ontwikkelingslanden. Ook wijkaanpak en stedelijke vernieuwing kunnen in een veel directere dialoog met bewoners tot stand komen. In Engeland is hier al erva-ring mee opgedaan. Daar wordt via trusts, bestuurd door een meerderheidsaandeel van bewoners, gewerkt aan de economische en maatschappelijke verbetering van wijken.

Möckernkiez in Berlijn is een interessant initiatief waarbij 400 woningen op drie hectare land in de wijk

5

2

4

3

2506 | 2011

Kreuzberg worden ontwikkeld. Opdrachtgever is een Genossenschaft, een vereniging die eigenaar is van een gebouw of aantal gebouwen. De bewoners zijn lid van de vereniging en hebben recht op het gebruik van een woning, maar het eigendom is niet individueel toegedeeld. Vaak bestaat de financiering uit een eenmalige inleg, die per project kan verschillen. De huurbijdrage kan lager zijn naarmate de eenmalige inleg hoger is. Möc-kernkiez moet de grootste wijk met passiefhuizen wor-den – huizen die niet of nauwelijks energie verbruiken, die ooit is gebouwd. Doelstellingen als huizen waar meerdere generaties samenwonen, familiengerecht & barierefrei wohnen hebben inmiddels al velen doen besluiten zich bij de Genossenschaft aan te sluiten. Een strakke procesplanning is een voorwaarde. De individuele zeggenschap over de woningplattegrond is in deze vorm beperkter, het belang van het collec-tief is uiteindelijk om te zorgen voor goed verhuurbare woningen.

Deze buitenlandse voorbeelden zijn niet direct toe-pasbaar in Amsterdam. De Nederlandse praktijk is financieel, juridisch en cultureel net iets anders geor-ganiseerd. Het hypothecaire stelsel is anders en finan-ciering van woningbouw in Nederland is jarenlang gericht geweest op waardeontwikkeling en veel min-der op inbreng van eigen vermogen. De grotere aan-sprakelijkheid die architecten in Duitsland hebben, zorgt ervoor dat ze een andere rol in het bouwproces innemen. Maar, ook de Duitse banken aarzelden aan-vankelijk. Inmiddels zien banken Bouwgroepen als een gewenste doelgroep. Vooral omdat blijkt dat Bouw-groepen binnen een redelijk budget, en zonder voor-schriften, veel kwaliteit weten te realiseren: passiefhui-

zen, flexibel indeelbare plattegronden en collectieve dakterrassen, sauna’s of gastenkamers. In Amsterdam heerst nog koudwatervrees. De ervaringen in het bui-tenland bieden realistische handvatten om lokale ver-sies te onderzoeken en hiermee te experimenteren.

Beter en effectieverHet is niet alleen in het belang van zelfbouwers dat een groter aandeel van de bouwgrond wordt aange-boden aan particuliere opdrachtgevers. Een aanbod van kavels in verschillende soorten en maten leidt tot een grotere variatie aan opdrachtgevers. De grotere diversiteit komt de woningmarkt alleen maar ten gun-ste. Naast particulieren die zelf bouwen kunnen ver-schillende soorten opdrachtgevers beter en effectie-ver reageren. De een zal zich specialiseren op het vroeg betrekken van gebruikers, de ander zal focussen op betaalbare woningen. Ook zullen architecten vaker als opdrachtgever optreden. En, de gemeente zal meer in haar rol moeten variëren: van actieve sturing op programma en eindbeeld naar het matchen van vraag en aanbod. Verder zal meer dan nu algemeen beleid vertaald moeten worden in maatwerk voor een locatie, wat bijvoorbeeld op kan gaan voor parkeerno-men. Waarom een norm voorschrijven als een bouw-groep van plan is auto’s te delen? Binnen dit bredere repertoire aan rolopvattingen hoort nog steeds actieve sturing op onderdelen waar coördinatie vanuit de gemeente nodig is. Grote infrastructurele werken, maatschappelijke voorzieningen en de aanleg en het onderhoud van de openbare ruimte blijven een ver-antwoordelijkheid van de overheid, die waar mogelijk versterkt kan worden met de inzet en middelen van particulieren.

2 Vrijburcht op IJburg bestaat uit koopwoningen, bedrijfsruimten uit een kinderdagverblijf, een theater en een café.Foto: Mirjana MilanovicThe ‘Free Citadel’on IJburg accomodates dwellings, businessunits, a day-care centre, a theater and a café.

3 Het dak van woongemeenschap Open IJnde.

Foto: OGAThe roof of the Open IJnde commune.

4 Bedrijfsverzamelgebouw XXX op Steigereiland. Foto: René de PrieThe XXX Business Campus on Steigereiland.

5 Kaart en maquette van de zelfbouwwijk Möckernkiez

in Berlijn. Hier worden 400 woningen op drie hectare land ontwikkeld, in de wijk Kreuzberg. Kaart en artist’s impression: Initiative MöckernkiezPlan and model of the Möck-ernkiez self-build neighbour-hood in Berlin, where 400 hous-ing units are being developed on three hectares of land in the Kreuzberg district.

5 6

PLANAmsterdam

The large-scale developments of recent decades have transformed Amsterdam into a larger, more modern and greener city. The scale of such developments has made it possible to realize high-quality public space and a fixed proportion of social-sector rented housing. Current times call for a radically different approach: developments on a smaller scale that facilitate swift adaptation to changing demands. Self-build is a development model in which the future inhabitant plays an important part in the dwelling’s realization, and it dovetails perfectly with the current demand for fast, flexible and diverse development.

From experimentation to urban building blocksAlthough residential construction in Amsterdam has stagnated by comparison with activity a few years ago, the develop-ments in the city have not ground to a halt; the city’s evolution is not merely a question of construction or demolition. Buildings can assume other functions – temporarily or permanently. For example, the large, vacant industrial buildings in Amsterdam-North have proven to be highly suitable for self-build projects by artists and small creative enterprises. Cafés and restaurants, larger enterprises and housing have followed in their wake. This is also possible at other spots in the city, where there are plenty of vacant office buildings, for example. Self-build can also be an integral component of urban renewal. In recent years, large-scale regeneration projects in the suburbs of Amsterdam-New West and -Southeast have been deferred or replaced by smaller projects. Involving local residents in the renovation gives them the opportunity to take the adaptation of these properties into their own hands. Potential locations have been pinpointed in all quarters of the city, though in the Centre and South boroughs this primarily involves the repurposing of

existing properties, while the range of possibilities is much greater in those parts of the city where there is plenty of planned new-build, as in the East and New West boroughs. The City Council’s role is to provide space and flexibility by ensuring that building locations in the city are open to all potential developers and by simplifying rules and procedures.

A success story: the SteigereilandSince the late 1990s, Amsterdam has been experimenting with self-build by private parties, initially on a small scale in the Eastern Harbour District and later on a whole island in IJburg: the Steigereiland, which means ‘Jetty Island’. Anyone who walks around on the Steigereiland will find a district laid out by the city council that is varied and lively, without gaps or half- finished houses. The early contact between builders and residents has, moreover, estab-lished a strong social structure. The urban planners predetermined nothing more than the building envelope, the position of the properties on the plots and the building alignments. All the parties involved in the self-build project on the Steigereiland are so pleased with the results that from October 2011 Amsterdam residents or businesspeople will be able to build their own house or business premises at many more places in the city. The relevant city authorities have received an overwhelming number of serious expressions of interest in self-build from private individuals. However, if plots become available for private self-build projects on a large scale, then an attendant factor in Amsterdam is that construction densities are high at many locations in the city, so there it is a question of stacked development rather than generous plots for houses with street-level access like those on the Steigereiland. Collective private commissioning then becomes the natural course, and in this way Amsterdam can allow private individuals to take a lead role in urban development

in standard densities, rather than just in the ‘golden periphery’ with its spacious plots.

Providing leeway for a diversity of commissioners With self-build becoming a possibility throughout the city, several options are being investigated: private individuals devel-oping single plots or groups of people who want to build together, small developers or expanding building contractors, architects as initiators, housing corporations who allow tenants to refurbish outdated properties, and developers who devise new concepts in order to be more responsive to consumer demands in their construction projects. Self-build is possible in low densities as well as high: on individual plots, on a scale of five to ten dwellings, collective building projects for 20 to 50 units, for 50 or more dwellings, and even for a whole neighbourhood. Amsterdam does not boast a model for the latter as yet, but Berlin does. Möckernkiez is an interest-ing initiative that involves an association of private individuals developing 400 dwellings on three hectares of land in the city’s Kreuz-berg district. A supply of plots in different sorts and sizes leads to a greater variation in commissioners, which can only be to the advantage of the housing market. The city authorities will have to be more flexible in the role they perform: ranging from active steermanship based on the programme and the resulting cityscape to the matching of demand and supply. General policy will increasingly need to be translated into a tailor-made approach for a specific location; this could, for example, apply to parking norms. What reason is there to prescribe such a norm if a self-build group is intending to share cars? Major infrastructural projects, social amenities and the layout and upkeep of public space continue to be governmental responsibilities, though where possible these can be bolstered by the efforts and resources of private parties.

Selfbuild housing Citizens contribute to development

26

Summary

06 | 2011 27

1 Entree herenhuis Zuidbuurt Steigereiland. Foto: Mirjana MilanovicEntrance to a townhouse in the southern part of Steigereiland.

2 Caférestaurant Noorderlicht op het NDSMterein.Foto: Edwin van EisCafé-restaurant Noorderlicht at the NDSM-precincts.

‘Selfbuild can also be an integral component of urban renewal.‘

Auteurs van dit nummer

Angelique Bor (1961)– Is 31 jaar werkzaam bij het Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA)– Heeft gewerkt aan het Oostelijk Havengebied, Zeeburgereiland en IJburg– Is nu teammanager van het OntwikkelingsAlliantieteam Zelfbouw en

projectleider OGA bij Projectbureau IJburg voor de zelfbouwkavels op Zeeburgereiland en IJburg

Mirjana Milanovic (1962)– Is afgestudeerd als architect, master instedenbouw aan de TU Delft– Werkt sinds 1996 voor de gemeente Amsterdam als stedenbouwkundige

en senior adviseur bij Dienst Ruimtelijke Ordening (DRO)– Was verantwoordelijk voor het stedenbouwkundig ontwerp van Steiger-

eiland en IJburg 2 – Werkt nu aan het kenniskwartier op de Zuidas en het project Zelfbouw

Marije Raap (1972) – Heeft Bouwkunde gestudeerd aan de TU Delft– Werkt ruim tien jaar voor de gemeente onder meer aan de herontwikkeling

van het Archiefterrein en IJburg 2– Is nu projectleider bij het OGA– Maakt deel uit van het team Zelfbouw en is betrokken bij het onderzoek

Ruimte voor de tussenmaat

Bart Truijens (1957)– Werkt sinds 2000 bij de gemeente als senior adviseur en specialist bij de

afdeling Regie Productie van het OGA– Zijn werkgebieden zijn: bouwkwaliteit en -techniek, duurzaam bouwen,

aanpasbaar bouwen, zelfbouw, hergebruik gebouwen, broedplaatsen, studentenhuisvesting

– Werkte vanaf 2003 onder meer aan de uitgifte zelfbouwkavels en water-kavels op Steigereiland en de promotie van particulier opdrachtgeverschap

– Maakt sinds 2010 deel uit van team Zelfbouw

PLANAmsterdam is een uitgave van de Dienst Ruimtelijke Ordening gemeente Amsterdam en is te downloaden vanaf www.dro.amsterdam.nl/publicaties.

2

1

Stadsbeeld 06/11Noblesse oblige

Over het probleem van losse klinkers in de trambaan en of streetprint een hoogwaardige oplossing biedt Een hoge inrichtingskwaliteit is nu al tien jaar het uitgangspunt in de binnenstad. Het Handboek Inrichting Openbare Ruimte (HIOR) rekende af met grachten vol betonstraatsteen, Amsterdammertjes, knalgele biggenruggen en andere lelijks. Amsterdam werd een stad van granietkeien, rode baksteen en hardsteen trottoirbanden. Maar wat doen we met losliggende klinkers in de trambanen? De combinatie van te ondiep gefundeerde trambanen en loeizware

Combino’s is de oorzaak. De nieuwste oplossing is streetprint, asfalt waar een klinkerpatroon op is geprint. Een soort straatlaminaat. Is dit nu de definitieve oplossing? Daarover zijn de meningen vooralsnog verdeeld. De betrokken gemeentelijke diensten, stadsdelen, Stadsregio en het Gemeentelijk Vervoersbedrijf komen daar samen toch wel uit?

Errik Buursink, planoloog bij Dienst Ruimtelijke Ordening

Foto: Sandra Langendijk

Plan Amsterdam 06 2011

Documents

Transcript of Plan Amsterdam 06 2011