ONLINE KOPEN

EN VERKOPEN

VAN VASTGOED

Voorstelling

Jan De Brabandere

Licentiaat RechtenLicentiaat NotariaatGraduaat vastgoedkundeLid programmacomité K.U.LeuvenGraduaat Fiscale wetenschappen16 jaar notarisZaakvoerder OximoErkend makelaar BIV 504341

Inhoud1. Verschillende manieren om vastgoed te verkopen

a) Overzicht

b) Openbare verkoop

c) Verkoop uit de hand

2. Online kopen en verkopen van vastgoeda) Inleiding

b) Overzicht van de online platformen in België

c) Online kopen en verkopen via Oximo

d) Vergelijking tussen Notaclick en Oximo

3. Vergelijking met Nederland

1. Verschillende

manieren om

vastgoed te verkopen

a) Overzicht

Manieren om vastgoed te verkopen

• OPENBAAR OF VEILING PER OPBOD

– Offline via notaris

– Online via Notaclick

• UIT DE HAND

– Offline via notaris, traditionele makelaar of zelf

– Online via Oximo, de online vastgoedmakelaar

b) Openbare

verkoop

Openbare verkoop= verkoop bij opbod die volledig geregeld wordt door de notaris en

meestal plaatsvindt in een café, een verkoopzaal of op het vredegerecht.

Kandidaat-kopers kunnen vooraf bij de notaris alle inlichtingen inwinnen over de verkoopsvoorwaarden.

De notaris wijst het goed toe aan de meestbiedende(mits akkoord eigenaar)

De akte wordt onmiddellijk opgemaakt en ondertekend. (geen voorlopige verkoopovereenkomst)

Koopsom en kosten moeten betaald worden binnen termijn

die is vastgesteld in de verkoopsvoorwaarden.

• Vrijwillige openbare verkoop:

Verloopt normaal in één of in twee zitdagen.

In het laatste geval wordt het goed op het einde van de eerste zitdag

voorlopig toegewezen aan de hoogste bieder.

Op de tweede zitdag kan er dan nog bijgeboden worden en gebeurt de

definitieve toewijzing.

De verkoper kan het bod van de meestbiedende

weigeren als hij vindt dat het te laag is.

• Gedwongen openbare verkoop:

Gebeurt in één zitdag en onder voorbehoud van het

recht van hoger bod. Als de notaris op de eerste zitdag een veel te laag bod krijgt, kan hij een tweede zitdag vaststellen.

Na de zitdagen beschikken kandidaat-kopers het recht om binnen

de 15 dagen een hoger bod te doen (min. één tiende van prijs hoger).

Als er geen hoger bod komt, wordt de laatste bieder definitief eigenaar

voor de prijs van zijn laatste bod.

Als er wel een hoger bod komt, plant de notaris een bijkomende zitdag

waarop het goed definitief toegewezen zal worden.

c) Verkoop uit

de hand

Verkoop uit de handVerkoper en koper komen overeen om een bepaald goed

te verkopen voor een bepaalde prijs.

De verkoopsvoorwaarden worden in onderling akkoord

vastgelegd in een onderhandse overeenkomst of

compromis. Deze overeenkomst is bindend.

Als een koper meer bedenktijd wil, kan hij aan de eigenaar een optie

vragen. Dat is een eenzijdige verbintenis van de verkoper om binnen een

bepaalde termijn niet aan iemand anders te verkopen.

De koper beslist binnen deze termijn om zijn optie te lichten of niet.

2. Online kopen

en verkopen

van vastgoed

a) Inleiding

Verkoop van producten online

Computers

Reizen

Kledij

Juwelen

Boeken

Auto’s

Verkoop van diensten online

Online huizen kopen

Online bankieren

Online

verzekeringen

afsluiten

Online beleggen

Digitaal is het nieuwe normaal – Peter Hinssen

b) Online platformen

in België

Publiciteitskanalen: gratis

Publiciteitskanalen: betalend

‘Veiling’sites

www.eenmaal-andermaal.be

• Verkopers kunnen enkel via vastgoedmakelaar met platform werken

• Er wordt gewerkt met een vanafprijs en een minimum verkoopprijs

• Na 2 bezoekdagen of na voldoende interesse volgt een online

opbiedingsronde van 30 dagen

• Biedingen zijn niet bindend

• De bieders moeten eerst identiteitspapieren voorleggen, en ontvangen

dan pas, na ondertekening van het document 'Overeenkomst

Deelname Bieding', de gedetailleerde instructiegids en

gebruikersnaam met wachtwoord

• Koopovereenkomst wordt bij makelaar ondertekend

• Verkoper betaalt commissie aan makelaar, makelaar betaalt

vergoeding aan eenmaal-andermaal

www.immobid.com

• Veilingsite voor vastgoed

• Zowel particulieren als makelaars kunnen pand aanbieden

• Alle informatie is louter informatief

• Geen bindende biedingen

• Veiling gedurende 10 dagen

• ‘Koopnu prijs’: wie deze prijs biedt, wint automatisch veiling

• Kostprijs voor het plaatsen van een veiling: 35 euro

Online panden ‘veilen’ mag

‘Online’ makelaars

www.immonatie.be

• Vast tarief: 1.499 €

• Mogelijkheid tot aankoop extra diensten

• Publiciteit op 6 immosites

• Verkoper begeleidt zelf bezichtigingen

• Bod en toewijzen verloopt niet online, maar op papier

www.directmakelaar.be

• Commissie van ofwel 1.275 € vooraf of 1,25% bij verkoop

• Publiciteit op 3 immosites

• Verkoper moet zelf foto’s, beschrijving, afspraken voor bezichtigingen

maken, prijs bepalen en bezichtingen begeleiden

• Niet alle bijlagen online

• Mogelijkheid om online formulier in te vullen om te bieden of

verkoopsopdracht aan te melden (Alles verloopt via de makelaar)

www.muiszoekthuis.be

• Vaste prijs: 99 €

• Maakt enkel publiciteit en verkoopdossier via website

Waarom geen echte online makelaars?• Deal wordt niet online gesloten

• Beperkte of geen algemene voorwaarden

• Slechts een deel van de makelaarsdiensten is online georganiseerd

• Nog steeds klassieke verkoopsovereenkomst op papier nodig

CONCLUSIE:

De meeste ‘online’ makelaars durven zich niet wagen op

transactioneel vlak wegens de juridische complexiteit!

Volledige verkoop online

c) Online kopen en

verkopen via

www.oximo.be

Oximo

OXIMO PROCES

Oximo, de online vastgoedmakelaar

» Online verkoopsopdracht

» Commissie verkoper

» Opmaak online dossier

» Schatting en online prijszetting

» Online publiciteit

» Bezichtigingen via online kijkdagen

» Online verkoopsprocedure: bieden en toewijzen

» Online verkoop

» Afhandeling via notaris

» De rol van de Oximo adviseur

Online verkoopsopdracht1. Registratie

2. Aanvaarden van de Oximo gebruiksvoorwaarden

3. Pand toevoegen

4. Bevestigen in mail

Commissie verkoperOximo vraagt een vergoeding van 3,03% incl. BTW aan

de verkoper, enkel bij effectieve verkoop.

Er is de mogelijkheid om een korting op deze commissie

Te verkrijgen via het gebruik van een kortingscode.

Vb: voor panden in een hoge prijsklasse, promotors met een groot volume

aan panden, …

Co-exclusiviteit

Oximo heeft co-exclusiviteit als vast werkingsprincipe ingevoerd.

Dit betekent dat de verkoper aan Oximo geen commissie verschuldigd is,

enkel een kleine werkingsforfait van 750 euro, als hij zelf de koper

aanbrengt.

Voordelen:

Vrijheid

Geen commissie betalen voor eigen aangebrachte kopers

Mogelijkheid om zelf nog bijkomende publiciteit te maken op kanalen

die Oximo niet gebruikt

Opmaak online dossier• Alle wettelijke documenten worden van bij de aanvang online

gepubliceerd onder de tab bijlagen: o.a. EPC, keuringsattest

elektriciteit, huurcontracten, vergunningen, bouwvoorschriften,

bodemattesten, kadastrale gegevens en vastgoedinformatie, info ivm

mede-eigendom, …

• Oximo streeft naar een samenwerking met de notaris van de

verkoper van bij de aanvang van het dossier.

Schatting en online prijszetting• Objectieve schatting door expert-schatter met schattingsverslag

• Dubbele prijszetting:

– Minimumwaarde (niet-bindend)

– Direct hebben prijs (bindend)

Online publiciteitOximo maakt voor alle panden publiciteit op de belangrijkste

immowebsites en via de sociale media:

+ via uitwisseling met collega-makelaars

Bezichtigingen via online kijkdagenDe verkoper geeft op voorhand een aantal kijkdagen en -uren op waarop

hij kandidaat-kopers kan ontvangen.

De geïnteresseerde kopers kunnen

zich online inschrijven voor een

bezichtiging. De verkoper wordt

hiervan via mail op de hoogte

gebracht.

Online verkoopprocedure

1. BIEDEN Een koper kan een bod uitbrengen

via het online bodformulier.

Hiervoor heeft hij de Oximocode

nodig die hij ontvangt na bezichtiging.

Hij kan een bod uitbrengen voor

zichzelf of voor iemand anders voor

wie hij zich sterkmaakt.

Een bod blijft 48u geldig en gebeurt

onder voorbehoud van het bekomen

van een financiering.

2. TOEWIJZEN

De verkoper ontvangt elk bod onmiddellijk via

e-mail en heeft 48u de tijd om hieraan online

toe te wijzen of feedback te geven. Deze

feedback komt opnieuw rechtstreeks bij de

koper terecht.

Als een koper de direct hebben prijs biedt, wordt er

automatisch aan hem toegewezen.

3. SLUITENDE ONLINE KOOP- EN VERKOOPBELOFTE

Een koper maakt door het uitbrengen van een bod eenkoopbelofte.

Nadat de verkoper aan een online bod heeft toegewezen, is mits betaling van een eerste deel van het voorschot

door de koper op de derdenrekening van Oximo, ontstaat

er een verkoopbelofte.

Voordelen van deze manier van werken:

- De koper krijgt 7 dagen bedenktijd waarin hij zich kan bevrijden van zijn aankoopverplichting, in welk geval hij dan wel een gebruiksvergoeding van 1.500 euro aan Oximo dient te betalen.

- De verkoper kan zich verzekeren van de solvabiliteit en de ernst van zijn koper.

Afhandeling via notaris

De compromis (optioneel want dit is niet strikt

noodzakelijk vermits de koop al online gesloten is)

en de akte worden bij de notaris ondertekend.

Zowel koper als verkoper hebben vrije keuze

van notaris.

De rol van Oximo adviseur als makelaar

Maakt objectieve schatting adhv vergelijkingspunten

Begeleidt bij invullen van pandgegevens

Helpt bij verzamelen van verplichte documenten

Maakt online verkoopsdossier op

Geeft advies over organisatie kijkdagen

Maakt foto’s, virtuele filmpjes en wervende beschrijving

Voert promotie in uitgebreide kopersdatabank

Is aanwezig bij de bezichtigingen (indien gewenst)

Contacteert de kopers en volgt hen op

Voert de onderhandelingen

Alles online via oximo.be• Verkoper kan online zijn pand toevoegen

• Advies bij verkoper thuis over online opvolging

• Professionele foto’s voor online publiciteit

• Publiciteit op meer dan 10 online immosites

• Eerste indruk via online virtuele filmpjes

• Online inschrijvingen op kijkdagen

• Online bieden na bezichtiging op kijkdag

• Biedingen online volgen en feedback geven

• Online verkoop afsluiten door toewijzing

Troeven van de online vastgoedmakelaar

Meer kopersbeschermingFlexibeler

Goedkoper

Transparanter

Efficiënter

Veiliger

Gemakkelijker

Prijsvorming via biedingenKlassieke onderhandeling

via biedingsplatform

Zelf ook nog verkopen

d) Vergelijking tussen

Notaclick en Oximo

Vergelijking Notaclick versus Oximo

.

NOTACLICK OXIMO

Openbare verkoop.

± 5% van de markt.

Enkel online opbieding- of veilingplatform onder toezicht van

de notaris.

Extra kosten voor de kopers – koper betaalt forfaitaire kosten,

die tot 5% hoger kunnen oplopen dan bij gewone verkoop uit

de hand.

Geen bedenktijd voor koper na toewijs.

Geen opschortende voorwaarde van financiering mogelijk.

Beperkte publiciteit.

Beperkte bereikbaarheid: afhankelijk van

openingsuren van het kantoor van de notaris.

Alle biedingen publiek zichtbaar – opbodsysteem.

Actief in België / Tweetalig

Enkel mogelijk om het pand fysiek te bezoeken.

Verkoop uit de hand.

± 95% van de markt.

Volledige online vastgoedbemiddeling zowel aan verkopers- als

koperszijde.

Geen extra kosten voor de kopers.

7 dagen bedenktijd voor koper na toewijs.

Opschortende voorwaarde tot bekomen van financiering.

Publiciteit op 10 belangrijkste immo-websites en sociale media.

Persoonlijke Oximo-adviseur per pand die steeds telefonisch

bereikbaar is via gsm en gratis 0800-nr.

Biedingen enkel zichtbaar voor de verkoper en Oximo.

Actief in Vlaanderen & Brussel / Nederlandstalig

Mogelijkheid tot online bekijken van virtuele filmpjes van de

woning om zich al een eerste indruk te vormen vóór een

eventueel effectief bezoek ter plaatse.

NOTACLICK OXIMO

Registratieverplichting van de koper met elektronische

identiteitskaart via eID-kaartlezer + online toelating nodig van de

notaris om te kunnen bieden.

Veel mensen hebben echter nog geen eID-kaartlezer en/of

kennen hun pincode niet. (Het duurt bovendien verschillende

dagen om een nieuwe aan te vragen).

Speciale niet-online procedure via een fysiek bezoek bij de notaris

voor wie niet beschikt over een elektronische identiteitskaart of

voor wie koopt voor een vennootschap

Geen online kijkdagenmodule en slechts een beperkt aantal

kijkdagen.

Elk bod blijft geldig en bindend tot de afsluiting van het

verkoopproces waardoor elke bieder mogelijks tot zelfs meerdere

maanden kan gehouden blijven door zijn bod – de bieder blijft

voor een lange periode in onzekerheid en kan zich tijdens deze

onzekere periode niet engageren voor een eventueel ander pand.

Enkel een niet-bindende ‘instelprijs’ vanaf dewelke kan geboden

worden. Geen zekerheid voor de kopers of het pand ook effectief

verkocht zal worden, dit hangt af van de biedingen.

Twee biedingsrondes gedurende een beperkte termijn.

Registratieverplichting van de koper doch zonder elektronische

identiteitskaart en zonder voorafgaandelijke toelating om te

kunnen bieden noch een verplicht fysiek bezoek bij de makelaar

en/of de notaris. Daarentegen moet de kandidaat-bieder wel het

pand eerst fysiek hebben bezocht om de Oximocode te kunnen

ontvangen waarmee nadien kan geboden worden. De controle

van de identiteit en de bekwaamheid van de bieder gebeurt pas

nadat het eerste deel van het voorschot werd betaald op de

derdenrekening van Oximo, vermits pas dan de koop gesloten is.

Online inschrijvingsmodule voor de kijkdagen op dagen en uren

door de verkoper vooraf vastgesteld. De verkoper wordt

automatisch via mail op de hoogte gebracht of en om welk uur er

inschrijvingen zijn, zodat deze niet de hele dag nodeloos dient te

wachten.

Elk bod vervalt automatisch na 48 uur, tenzij het voordien werd

aanvaard.

Dubbele prijszetting: ‘minimumwaarde’ (= niet-bindende vanafprijs

voor biedingen) en ‘direct hebben prijs’ (is bindend voor verkoper,

geeft zekerheid aan kopers die het pand zeker willen hebben).

Biedingen mogelijk totdat pand verkocht is of tot einde van het

mandaat.

3. Vergelijking met

Nederland

Online makelaardij veel verder in Nederland

Enkele voorbeelden

uit Nederland

www.iwoning.nlOnafhankelijk online makelaarskantoor die het verkopen of het kopen

van een woning benadert op een dynamische wijze met gebruik van

de internet technieken van de huidige tijd.

• Het aanmelden van een pand gebeurt door invulling van een document

Verkoper zorgt voor foto’s,beschrijving en begeleiding bezichtigingen

• Iwoning zorgt voor taxatie, maar verkoper bepaalt zelf vraagprijs

• Iwoning verzamelt aanvragen voor bezichtigingen, verkoper contacteert

zelf de geïnteresseerden om af te spreken

• Iwoning verzamelt biedingen en legt deze voor aan de verkoper

• Commissie vanaf € 975, met mogelijkheid om extra diensten bij te

kopen (fotografie, woningstyling, hulp bij bezichtigingen,…)

• Koopovereenkomst wordt door opgemaakt, akte wordt ondertekend bij

de notaris

www.makelaarsland.nlGrootste makelaarskantoor van Nederland

• Vaste courtage van € 995,-

• Verkoper zorgt voor foto’s,beschrijving en begeleiding bezichtigingen

• Makelaar zorgt voor taxatie, maar verkoper bepaalt zelf vraagprijs

• Verkoper kan zijn verkoopstatus via persoonlijke log-in op website 24

uur per dag bekijken (o.a. aangevraagde bezichtigingen en nieuwe

biedingen)

• Een koper kan bieden via de website, een verkoper kan toewijzen,

weigeren of een tegenvoorstel doen via de website

• De koper kan aan zijn bod voorwaarden toevoegen

• Koopovereenkomst wordt door makelaar opgemaakt, akte wordt

ondertekend bij de notaris

www.mijnonlinemakelaar.nlDe goedkoopste internet makelaar van Nederland

• Vaste vergoeding van € 250 op voorhand te betalen (+ € 500 na

verkoop), indien makelaar ter plaatse komt: voorrijkosten van € 49

• Verkoper voegt pand online toe en zorgt voor foto’s, beschrijving,

prijszetting (worden gecheckt door Mijnonlinemakelaar)

• Kopers kunnen online een bezichtiging aanvragen

• Mijnonlinemakelaar voert de onderhandelingen

• Koopovereenkomst wordt door Mijnonlinemakelaar

opgemaakt, akte wordt ondertekend bij de notaris

www.vastgoed-auctions.nl

Vragen???

Contact

• E-mail:

jan.de.brabandere@telenet.be

• Linkedin:

http://be.linkedin.com/in/jandebrabandere