OP WEG NAAR STEDELIJKHEID3.4.5 Verkeer, vervoer en infrastructuur 32 3.4.6 Grondeigendom 33 3.4.7...

Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Noord, Monique Herrebrugh mei 2007, Oranjestad (Aruba) 1

RRuuiimmtteelliijjkkee oonnttwwiikkkkeelliinnggssvviissiiee NNoooorrdd

OOPP WWEEGG NNAAAARR SSTTEEDDEELLIIJJKKHHEEIIDD M.M.K Herrebrugh Oranjestad (Aruba), Mei 2007


RRuuiimmtteelliijjkkee oonnttwwiikkkkeelliinnggssvviissiiee NNoooorrdd

OOPP WWEEGG NNAAAARR SSTTEEDDEELLIIJJKKHHEEIIDD Hogeschool: Internationale Hogeschool voor Toerisme en Verkeer te Breda Interne Begeleider: Ir. M. van den Borst Stageverlener: Directie Infrastructuur en Planning (DIP) te Aruba Afdeling: Beleid Externe Begeleider: Ir. F. Frijlink Stagaire: M.M.K. Herrebrugh Stud. Nummer: 030162 Mei 2007, Oranjestad (Aruba)


MEDIATHEEKFORMULIER Naam: Monique Herrebrugh Datum: Mei 2007 Opleiding Ruimtelijke Ordening en Planologie

Soort Verslag Afstuderen

Auteur Monique Herrebrugh

Titel en ondertitel Op weg naar stedelijkheid

Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Noord

Naam bedrijf/instantie Directie Infrastructuur en Planning (DIP)

Plaats Wayaca 31 C (Brown Building) Oranjestad Aruba

Bedrijfsbegeleider Ir. Frank Frijlink

Hogeschoolbegeleider Ir. Martin van den Borst

Summary In dit rapport zijn na een uitgebreide analyse en programmatische verkenning twee ruimtelijke ontwikkelingsmodellen opgesteld. Uiteindelijk heeft dit geresulteerd in een ruimtelijke ontwikkelingsvisie voor Noord. Vervolgens zijn de “Weg van Palm Beach naar Noord” en een woongebied verder uitgewerkt in verschillende verkavelingmodellen, hierbij is ingegaan op de aspecten bebouwing, openbare ruimte en verkeer en parkeren.

Trefwoorden (5x) • Stedelijk woongebied Noord • Weg van Palm Beach naar Noord • Ruimtelijke ontwikkelingsvisie • Verkavelingplan • Aruba


VOORWOORD In het vierde leerjaar van de Internationale Hogeschool voor Toerisme en Verkeer sector Stedenbouw, Logistiek en Mobiliteit wordt er van iedere student verwacht een afstudeerstage te lopen van zeventien weken. Door deze afstudeerstage dient de student aan te tonen dat hij/zij beschikt over professionele kennis en vaardigheden om in de praktijk zelfstandig een onderzoek te kunnen uitvoeren. Dit afstudeerverslag is geschreven in het kader van de differentiatie Stedenbouw, bij de Directie Infrastructuur en Planning (DIP) op Aruba. Tijdens deze afstudeerstage ben ik bezig geweest met het opstellen van een Ruimtelijke Visie voor het woongebied Noord. Noord is in het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba aangegeven als stedelijk woongebied. Dit verslag is geschreven voor de Directie Infrastructuur en Planning en dient als hulpmiddel bij het verder uitwerken van het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba. Ik hoop met dit rapport nieuwe ideeën te hebben geïntroduceerd, waar de Directie in de toekomst gebruik van kan maken bij het verder ontwikkelen van het stedelijke woongebied Noord. Tevens hoop ik uitgangspunten opgesteld te hebben die ook toe te passen zijn bij de overige woonkernen die zijn aangeven in het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba. Dit hoop ik mede te bereiken door het toevoegen van een Ruimtelijke Structuurvisie voor de woonkern Santa Cruz. Tijdens mijn afstudeerstage heb ik mijn tijd doorgebracht op de afdeling beleid. Hier had ik mijn eigen plek gekregen op een kamer, samen met nog twee medewerkers, waar ik gedurende de periode zelfstandig aan de slag kon gaan. Tijdens mijn stage ben ik begeleid door Frank Frijlink. Hij heeft mij altijd goed en enthousiast geholpen bij vragen, kritisch en goed commentaar gegeven op alle stappen die ik heb gezet om tot dit eindresultaat te komen. De gesprekken die ik tussendoor heb gehad, zeker op momenten dat ik het even niet meer zag zitten hebben mij zeker geholpen om tot dit eindresultaat te komen. Via deze weg wil ik dan ook Frank bedanken

voor de zeer leerzame en gezellige tijd. Naast mijn collega’s op de kamer wil ook de overige medewerkers van de Directie Infrastructuur en Planning bedanken voor de wijze waarop er geprobeerd is om een inbreng te hebben in het zo goed mogelijk te laten verlopen van mijn opdracht en de wijze waarop ik ben opgenomen en de vriendelijkheid die ik heb mogen ontvangen. Naast mijn collega’s wil ik ook mijn begeleider vanuit de NHTV, Martin van den Borst bedanken voor het begeleiden vanuit Nederland. Het is niet de makkelijkste mannier om over zo’n afstand via e-mail een student te begeleiden, maar er is altijd geprobeerd om met kritische vragen en opmerken de voortgang van de stage zo goed mogelijk te laten verlopen om tot een goed eindresultaat te komen. Monique Herrebrugh Oranjestad ( Aruba), Mei 2007


SAMENVATTING De economie van Aruba is erg afhankelijk van (Amerikaanse) toeristen. Het eiland wordt dan ook steeds meer beïnvloed door Amerikanen. Dit is eigenlijk ontstaan vanaf 1930. Op dat moment is de raffinaderij ontstaan. Dit was een Amerikaans bedrijf met dus een hoop Amerikaanse invloeden. Op dit moment is er in Amerika de stedenbouwkundige ontwikkeling “New Urbanism” en “Smart Growth”. Deze twee ontwikkelingen gaan de “Sprawl” tegen die op dit moment in Amerika speelt. Ook op Aruba is er sprake van Sprawl. Steeds meer mensen trekken vanuit de stad naar de buitengebieden. Hierdoor ontstaat een gefragmenteerde stad, namelijk een stuurloze spreiding van bebouwing en versnippering van de resterende open ruimte. Dit zorgt niet alleen voor aantasting van het landelijke gebied maar ook voor een hoop autoverkeer naar en van de stad. New Urbanism probeert dorpen te creëren die zowel gevarieerd als compact zijn, waarin wonen en werken niet van elkaar gescheiden zijn, waar winkels voor iedere bewoner op loopafstand zijn, waar de voetganger zich welkom voelt en waar het autogebruik ontmoedigd wordt. Smart Growth is een ontwikkeling die rekening houd met de economie, bevolking en het milieu. Het creëert een raamwerk voor steden waar en hoe ze kunnen groeien. Smart Growth zorgt ervoor dat er wijken ontwikkeld worden met een diversiteit aan woon milieus, winkels, voorzieningen, openbaar vervoermogelijkheden en bereikt een gezonde omgeving waarin families kunnen leven. Een belangrijk facet binnen Smart Growth is “mixed-use”, dit houdt in dat er in een stad verschillende functies geconcentreerd bij elkaar ontwikkeld dienen te worden. Hierdoor kan de bewoner van de ene voorziening naar de andere lopen en fietsen. In dit onderzoek is er geprobeerd om New Urbanism en Smart Growth toe te passen bij de ontwikkelingen voor Noord. Noord is in het Ruimtelijke Ontwikkelingsplan aangewezen als nieuw stedelijk gebied. Op dit moment wordt er gebouwd in een woningdichtheid van ongeveer 6

woningen per hectare, in de toekomst zal er gebouwd moeten gaan worden in een dichtheid van 15 woningen per hectare. Op dit moment zijn er nog een hoop open gebieden en lege percelen die in de toekomst bebouwd kunnen worden, verder moet er gebruik gemaakt gaan worden van de trend “Bundeling en concentratie”. De voorzieningen liggen verspreid door het hele gebied heen, in de toekomst zullen er concentraties ontstaan voor de voorzieningen van de dagelijkse levensbehoefte en er zal een centraal hart gerealiseerd worden met zowel voorzieningen voor de dagelijkse levensbehoefte als horecavoorzieningen. Vanuit dit centrale hart naar de High Rise loopt een toeristencorridor, dit houdt in dat er langs de weg verschillende horecavoorzieningen gerealiseerd worden zodat de toeristen ’s avonds ook hier gezellig naar toe kunnen lopen en een hapje kunnen eten. Bij de inrichting van deze weg wordt onderscheid gemaakt tussen parkeren aan de voorzijde van de voorzieningen en aan de achterzijde, het voordeel van het parkeren aan de achterzijde is dat de auto uit het straatbeeld verdwijnt en dat de onveilige situaties in het verkeer verminderd worden. Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van functiemenging, er worden complexen gerealiseerd met op de begane grond voorzieningen en daarboven één of twee lagen appartementen. Bij de inrichting van de woonbuurten dient rekening gehouden te worden met de waterafvoer tijdens zware regenval. Op dit moment lopen veel woonbuurten onderwater tijdens zware regenval, door de rooien verdiept te leggen en in te richten als park hebben deze zowel in de droge periode’s kwaliteit als in de natte periode’s. Verder dienen er randvoorwaarden opgesteld te worden ten aanzien van rooilijnen en of er wel of geen dak op de woning moet. Welke kleur en vorm de woning krijgt mag de bouwer (meestal de Arubaan zelf) nog steeds zelf beslissen, hierdoor ontstaat er een mengeling aan kleuren en voelt het aan als een soort wanorde, maar juist dit is de kwaliteit en kracht van Aruba.


INHOUDSOPGAVE H1 Inleiding 13

1.1 Algemeen 13 1.2 Aruba in ’t kort 13 1.3 Het onderzoek 14 1.4 Onderzoeksopzet 14 1.5 Leeswijzer 15

H2 Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba 17 H3 Het plangebied 21

3.1 Inleiding 21 3.2 Historische ontwikkeling 21 3.3 Ruimtelijke analyse 23

3.3.1 Ligging plangebied 23 3.3.2 Beeldbepalende elementen 23 3.3.3 Randen 23 3.3.4 Bebouwd en onbebouwd 23

3.4 Programmatische verkenningen 24 3.4.1 Bevolking en wonen 25 3.4.2 Werken 26 3.4.3 Voorzieningen 26 3.4.4 Openbare ruimte 30 3.4.5 Verkeer, vervoer en infrastructuur 32 3.4.6 Grondeigendom 33 3.4.7 Grondgebruik 34

H4 Basis voor de opgave; SWOT-analyse 36

4.1 Sterke punten 36 4.2 Zwakke punten 36 4.3 Kansen 36 4.4 Bedreigingen 37 4.5 Conclusies voor de opgave 37

H5 Verkenning ruimtelijke 39 Ontwikkelingsmogelijkheden 5.1 Inbreidings- en herstructureringslocaties 39 5.2 Ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden 40

5.2.1 Modellen ruimtelijke ontwikkelingsvisies 42 5.2.2 Ruimtelijke ontwikkelingsvisie 43

H6 De Weg van Palm Beach naar Noord 45

6.1 Inleiding 45 6.2 Verkavelingmodellen 47

H7 Het Woongebied 67

7.1 Inleiding 67 7.2 Ontwikkelingsvisie 69 7.3 Verkavelingmodellen 70

H8 Uitvoering en haalbaarheid 81 Aanbevelingen 83 Literatuurlijst 85 Bijlagen

I Tabel met de kenmerken van de vijf verschillende kaveltypes uit het “Wilde Wonen” van Carel Weeber

II Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Noord model I III Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Noord model II IV Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Noord V Woongebied model I VI Woongebied model II VII Woongebied model III VIII Legenda’s IX Ruimtelijke ontwikkelingsvisie Santa Cruz


H1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING In 2006 is het concept Ruimtelijk Ontwikkelings Plan (ROP) voor Aruba tot stand gekomen. Het ROP geeft de hoofdlijnen van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het land weer voor de komende 10 jaar. In het concept ROP is onder meer aangegeven dat in de toekomst efficiënter met de grond moet worden omgegaan. Concentratie en bundeling van functies en bebouwing moet hieraan een bijdrage leveren. Op de concept plankaart is Aruba daartoe onderverdeeld in een aantal zones, variërend van stedelijke- tot natuurgebieden. Binnen het verstedelijkte gebied is onderscheid gemaakt in drie categorieën: hoofdstedelijk (Oranjestad), stedelijk (Noord en San Nicolas) en woonkernen. Met name deze laatste categorie, die een relatief groot oppervlakte in beslag neemt, verdient nadere uitwerking omdat het een aantal vragen oproept. Hoe kun je, zonder afbreuk te doen aan de cultuur, de principes van bundeling en concentratie in het suburbane gebied toepassen? Welke functies horen hier thuis en welke niet? Op welke stedenbouwkundige wijze kan de bebouwingsdichtheid worden verhoogd? Welke locaties lenen zich voor concentratie van voorzieningen en welke niet. 1.2 ARUBA IN ’T KORT Aruba ligt in de Caribische zee en is het meest westelijke eiland van de Benedenwindse eilanden ( Aruba, Curacao en Bonaire). Het eiland ligt zo’n 30 kilometer voor de kust van Venezuela en heeft een lengte van 30 kilometer en een maximale breedte van 8 kilometer en een oppervlakte van 184 km². Aruba is het zonnigste plekje van ons koninkrijk, de naam alleen al roept visioenen op van witte zandstranden en helder zeewater, een beeld dat blijkt aan te sluiten bij de werkelijkheid. Jong en oud genieten van het heerlijke klimaat, de gemoedelijke bevolking en het gezellige uitgaansleven. Aruba’s

motto ‘One Happy Island’ zoals op alle kentekens te lezen is wordt helemaal waargemaakt. Maar Aruba is meer, je raakt er minstens zo onder de indruk van het wildwestachtige landschap, met vreemd gevormde rotsformaties en torenhoge cactussen. Een groot deel van het binnenland is onbewoond, op wat kuddes geiten en grappige door de wind gevormde watapana’s (dividivibomen) na. Er zijn tal van plekjes waar mensen nauwelijks komen. De eenzame noordkust bestaat uit zandduinen, kliffen, verlaten goudmijnen en stille strandjes verstopt achter de kliffen waar de zee er woest op los beukt. Het zoute zeewater en de permanente passaatwind hebben er een bovennatuurlijk landschap gecreëerd dat volkomen verschilt van de drukbevolkte en dichtbebouwde zuidkust. Langs de westkust zijn de meeste hotels en de daaraan gekoppelde activiteiten. Enkele trekpleisters op Aruba zijn de “California Lighthouse’’, de “Alto Vista Kapel”, de “Natural Bridge”, de Natural Pool”, de “Hooiberg”en het natuurpark “Arikok”.

Afb. 1 Dividiviboom bij Eagle Beach


1.3 HET ONDERZOEK In eerste instantie zou het onderzoek zich gaan toespitsen op Noord en Santa Cruz. Deze twee gebieden zijn totaal verschillend van elkaar, er zou gezegd kunnen worden dat Noord de stad is zonder hart en Santa Cruz het hart is zonder Stad. Er zou onderzocht worden op welke wijze er in Noord een centrumfunctie gerealiseerd kan worden en waar en hoe er nog verder verstedelijkt kan worden. Voor Santa Cruz zou onderzocht worden waar en hoe er verstedelijkt kan worden en hoe het centrum versterkt kan worden. Voor beide gebieden geldt dat er gekeken zou worden vanuit het thema bundeling en concentratie. Uiteindelijk is er voor zowel Noord als Santa Cruz een ruimtelijke ontwikkelingsvisie opgesteld en vervolgens zouden er wat aspecten/deelgebieden verder uitgewerkt worden, maar door gebrek aan data en goede informatie en de medewerking van overige instanties is het bij de verdere uitwerking beperkt tot het stedelijke gebied Noord. De ruimtelijke ontwikkelingsvisie van Santa Cruz is te vinden in bijlage IX. Doelstelling = op een verantwoordelijke manier het plangebied zo optimaal mogelijk te structureren en in te richten op basis van de juiste ruimtelijke ordening strategieën. Hierbij dient zo goed mogelijk rekening gehouden te worden met de belangen van alle betrokkenen, de bestaande en geprojecteerde voorzieningen, overige belangrijke ruimtelijke aspecten en het beoogde toekomstige ruimtegebruik. 1.4 ONDERZOEKSOPZET Fase 1 Oriëntatiefase Deze fase bestaat uit het maken van een inventarisatie en analyse van de gebieden Noord en Santa Cruz. Er wordt in beeld gebracht welke woontypologieën aanwezig zijn, welke voorzieningen al aanwezig zijn, wat bebouwd is en onbebouwd, wat de bebouwingsdichtheid is, wat eigendomsgrond is en wat niet en de

huidige infrastructuur wordt in kaart gebracht. Ook zullen de onderwerpen “Sprawl”, “New Urbanism” en “Smart Growth” nader onderzocht worden. Ook zal er nog gekeken worden naar Nederlandse ontwerpprincipes en of deze toegepast kunnen worden. In deze fase wordt tevens een uitgebreid literatuuronderzoek gedaan. Fase 2 Uitgangspunten/aandachtspunten voor de ontwerpen Deze fase bestaat uit het opstellen van uitgangspunten en aandachtspunten voor de stedenbouwkundige ontwerpen, deze uitgangspunten zijn opgesteld aan de hand van de bevindingen uit de oriëntatiefase. Deze uitgangspunten en aandachtspunten hebben geresulteerd in een SWOT-analyse en gelden als basis voor de opgave. Tijdens de ontwerpfase is met deze uitgangspunten en aandachtspunten rekening gehouden. Fase 3 Ontwerpfase Deze fase bestaat uit het opstellen van verschillende visies voor het stedelijke gebied Noord, hierbij wordt er dus daadwerkelijk gekeken waar en hoe er ontwikkelingen mogelijk zijn. Deze visies hebben uiteindelijk geresulteerd in een aantal ruimtelijke modellen voor de “Weg van Palm Beach naar Noord” en voor een woongebied. Fase 4 Uitwerking verkavelingmodellen Het gewenste beeld van de bebouwing, infrastructuur en openbare ruimte is weergegeven met beeldmateriaal en tekeningen. Ook zijn er aanbevelingen opgesteld richting de DIP, waarmee bij de verdere ontwikkeling van de rest van de woongebieden rekening mee gehouden zou kunnen worden.


1.3 LEESWIJZER In het tweede hoofdstuk ‘Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba’ zijn de belangrijkste uitgangspunten uit het ROP weergegeven. Vervolgens wordt in het derde hoofdstuk ‘Het Plangebied’ een analyse en inventarisatie van het plangebied weergegeven. Ook is er in dit hoofdstuk een programmatische verkenning gedaan naar de huidige functies in het plangebied en de benodigde voorzieningen in de toekomst. In het vierde hoofdstuk ‘Basis voor de opgave; SWOT-analyse’ zijn de sterke, zwakke punten, bedreigingen en kansen voor het woongebied Noord weergegeven en vanuit deze analyse is het ruimtelijke beleid voor Noord opgesteld. In het vijfde hoofdstuk ‘Verkenning ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden’ zijn inbreidings- en herstructureringslocaties weergegeven en zijn er twee ruimtelijke modellen opgesteld, met als basis de SWOT-analyse, voor het gehele woongebied Noord. Vervolgens zijn er in hoofdstuk zes ‘De Weg van Palm Beach naar Noord’ ruimtelijke modellen opgesteld voor deze weg en is het gewenste ruimtelijke beeld in kaart gebracht, dit is ook gedaan voor een woongebied in hoofdstuk zeven ‘Het woongebied’. In dit hoofdstuk zijn meerdere verkavelingmodellen gemaakt voor zowel de droge als de natte periode, in dit hoofdstuk is ingegaan op de bebouwing en programma, de openbare ruimte en het verkeer en parkeren. In hoofdstuk acht ‘Uitvoering en haalbaarheid’ is ingegaan op de manier waarop op Aruba ontwikkeld zou moeten worden en of het haalbaar is om de ruimtelijke modellen weergegeven in dit rapport te ontwikkelen. Als laatste zijn er conclusies en aanbevelingen opgesteld richting de Directie Infrastructuur en Planning.

““MMeeeerr hhootteellss,, mmeeeerr mmeennsseenn,, mmeeeerr wwiinnkkeellss,, mmeeeerr vvoooorrzziieenniinnggeenn eenn mmeeeerr aauuttoo’’ss.. ZZoo kkeennmmeerrkktt ddee oonnttwwiikkkkeelliinngg vvaann AArruubbaa zziicchh ddee aaffggeellooppeenn ttiieennttaalllleenn jjaarreenn.. MMooeetteenn wwee oopp ddeezzeellffddee mmaanniieerr bblliijjvveenn ggrrooeeiieenn ooff mmooeett ddee nnaaddrruukk wwoorrddeenn ggeelleeggdd oopp bbeehheeeerrssttee ggrrooeeii ooff ggrrooeeii iinn aannddeerree sseeccttoorreenn?? HHooee zziieett AArruubbaa eerr oovveerr ttiieenn jjaaaarr uuiitt??””


H2 Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba De basis voor dit onderzoek is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba. In dit hoofdstuk worden de hoofdpunten uit het ROP besproken en dienen als beleidsuitgangspunten voor de ontwikkeling van het stedelijke gebied Noord. Het volgende pakket is het uitgangspunt voor het ROP: • Planvisie

“Het realiseren van een integrale duurzame en evenwichtige (her)ontwikkeling van Aruba.”

• Ruimtelijk hoofddoel “Het ontwikkelen van een goede ruimtelijke-functionele structuur, die verwezenlijking van de maatschappelijke en economische doelen mogelijk maakt, en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit.”

• Maatschappelijk hoofddoel “Het bereiken van een adequaat voorzieningenniveau,

afgestemd op het welzijn en de behoefte van de samenleving” • Economisch hoofddoel

“Een evenwichtige economische groei met handhaving van minimaal het huidige welvaartsniveau.”

In het ROP worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

a. behoud en de versterking van vitale & bijzondere gebieden; b. categorisering en uitbreiding van de verkeersstructuur; c. het principe van "bundeling en concentratie“; d. de opbouw van de plankaart ROP met de zonering in

economische, stedelijke, landelijke en natuur- & groengebieden.

a. Behoud en versterking van vitale & bijzondere gebieden.

Vitale gebieden zijn gebieden die van levensbelang zijn voor Aruba; enerzijds vanuit economisch oogpunt (vliegveld, haven, hotelzone, raffinaderij e.a.) anderzijds vanuit natuurlijk oogpunt (park Arikok, Salt spray Park noordkust, spaans lagoen, rooien, e.a.) Bijzondere gebieden zijn gebieden en/of elementen die de ruimtelijke identiteit van Aruba in sterke mate bepalen; denk bijvoorbeeld aan de hooiberg of aan de karakteristieke cunucu huizen in de mundi omgeven door trancera’s en cactushagen.

Afb. 2 Vitale en bijzondere gebieden op Aruba


b. Categorisering en uitbreiding van de verkeersstructuur

Een duidelijk onderscheid tussen verbindingswegen en ontsluitingswegen is noodzakelijk om het verkeer rijdende te houden.Verbindingswegen verbinden de economische gebieden en kernen op het eiland met elkaar; een goede doorstroming is op deze wegen belangrijk. Dit betekent onder andere dat er zo min mogelijk aansluitingen op zijwegen en parkeerplaasten moeten zijn. Belangrijkste ontbrekende schakels in het verbindingswegenstelsel zijn ringweg 2 en ringweg 3 (in/om Oranjestad).Via ontsluitingwegen kan een woning/bedrijf bereikt worden; een veilige inrichting van deze wegen is belangrijk (geen sluipverkeer).

c. Het principe van “Bundeling en concentratie. Door woningen en voorzieningen (winkels, scholen e.d.) te bundelen en te concentreren hoeven er minder verplaatsingen plaats te vinden. De files kunnen hierdoor afnemen, stijgende brandstofprijzen komen minder hard aan en er zijn betere kansen voor openbaar vervoer. Concentratie van bebouwing in de stedelijke gebieden leidt tot een efficiënter grondgebruik en een betere benutting van de bestaande infrastructuur. Zowel de aanleg- als de onderhoudskosten van infrastructuur en nutsvoorzieningen (water, electra) nemen af. De bebouwingsdruk op (vitale)natuurgebieden neemt af.

Afb. 3 Wegenstructuur Aruba Afb. 4 Bundeling en concentratie op Aruba


d. De opbouw van de plankaart ROP met de zonering in economische, stedelijke, landelijke en natuur & groengebieden. Indeling van het land in verschillende gebieden (zonering) draagt bij aan het instandhouden en versterken van de verschillende woon- en werkgebieden. Het verschil tussen de bebouwde zuid-westzijde van het eiland en de onbebouwde noord-oostzijde wordt beschouwd als een ruimtelijke kwaliteit voor het land; het biedt variatie en geeft keuzemogelijkheid. De zonering is zodanig dat er gebieden ontstaan die qua functie en/of gebouwendichtheid van elkaar verschillen. Zo is de dichtheid en functiemening in Oranjestad bijvoorbeeld hoger dan die in Alto Vista. De zonegrenzen volgen enerzijds zoveel mogelijk de bestaande bebouwingscontouren en markeren anderzijds de begrenzing van de bestaande groen- en natuurgebieden. In combinatie met de wegenstructuur en de principes van bundeling en concentratie (van voorzieningen) biedt de plankaart een ruimtelijk-functioneel kader waarbinnen een evenwichtige en duurzame ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is.

Afb. 5 Plankaart Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba


H3 HET PLANGEBIED

3.1 INLEIDING In het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba is Noord aangewezen als stedelijk gebied. Met name de afgelopen twee decennia is in verschillende buurten in Noord dermate veel gebouwd (vooral woningen) dat er anno 2007 sprake is van een groot min of meer verstedelijkt gebied. De grootste aanjager voor deze groei is de ontwikkeling van de toeristencorridor, de High Rise, aan de westzijde van het eiland geweest. Daarnaast is de snelle groei te verklaren uit de terreingeschiktheid in dit gebied dat veel vlakke terreinen kent; vooral veel voormalige landbouwgronden zijn de afgelopen decennia bebouwd. Hoewel de “verharde weg van Palm Beach naar Noord” een zekere concentratie van (toeristische) voorzieningen kent, ontbreekt een duidelijk centrumgebied. Voor veel dagelijkse voorzieningen zijn inwoners vaak aangewezen op de (suburbs) van Oranjestad. Het steeds verder uitwaaierende bebouwingspatroon vormt in toenemende mate een bedreiging voor de natuurwaarden en de karakteristieke mondi’s ten oosten van de kern. 3.2 HISTORISCHE ONTWIKKELING Over de ontwikkeling van Noord in het verre verleden is niet veel bekend. De oudste beschrijvingen van Noord dateren uit het jaar 1700; vanaf die tijd zijn de meeste gebeurtenissen in Noord vastgelegd. Noord is aan het einde van de 18e eeuw nog een klein agrarisch dorp met weinig inwoners. De opkomst van de olie raffinaderij Lago in 1928 luidde voor Noord grote veranderingen in en was van grote betekenis. Veel landbouwgronden werden verlaten door de eigenaren die bij Lago gingen werken, omdat ze daar meer verdienden. Er ontstond een gebied met een hoop lege, ongebruikte terreinen.

De periode 1940-1960, na de opkomst van de olie raffinaderij en de toeristische industrie is van veel grotere betekenis voor de ontwikkeling van Noord nu, omdat het grondpatroon in deze tijd werd aangelegd. Na de opkomst van de toeristische recreatie in 1957 kreeg Noord een belangrijke economische rol toebedeeld, door de aldaar aanwezige mooie witte zandstranden. Het eerste hotel Basiruti werd in 1957 gebouwd. Om de bereikbaarheid van dit hotel en de stranden te vergemakkelijken en om het gebied aantrekkelijker te maken werd in 1958 de Boulevard (Oranjestad-Westpunt) geopend. Deze nieuwe ontsluiting veranderde verder weinig aan het rustige dorpsleven van Noord toen. Vanaf 1958 werden diverse hotels (sommige met casino) voor de toeristische industrie gebouwd (Sheraton, holiday Inn, American, Concord e.d.). In het jaar 1962 werd de eerste woonwijk (Malmok) geconstrueerd. Vroeger was Malmok een geïsoleerd gebied, maar momenteel is het een van de duurste woonwijken op Aruba. Noord is snel gegroeid en telde in 1970 ca. 3000 inwoners. De schaarste aan woningen, de positieve ligging en de bereikbaarheid van Noord ten opzichte van Oranjestad, was in 1977 aanleiding om een verkavelingsplan in Turibana Noord op te stellen, om zo tegemoet te komen aan de woningbehoefte van de minder draagkrachtigen. Op dit plan volgden diverse andere verkavelingsplannen door zowel de overheid als particulieren. Na 1985 (de opkomst van de nieuwe regering) werden er veel hotels bijgebouwd, wat veel nieuwe arbeidskrachten aantrok, vooral in de bouwen dienstverlenende sector. Dit had en heeft een grote immigratie van voornamelijk Colombianen en Venezuelanen tot gevolg, daar zij eerder bereid zijn om voor lagere lonen te werken. Dit ging gepaard met een toenemende bevolkingsomvang en hiermee een toenemende behoefte aan woningen, vooral in de regio Noord, Oranjestad en San Nicolas.


Lighthouse

Palm Beach

Oranjestad

Noord

Afb. 6 Functionele analyse Noord


3.3 RUIMTELIJKE ANALYSE In deze paragraaf is een analyse gedaan naar het plangebied, er is gekeken naar de ligging, de beeldbepalende elementen, de randen en het bebouwde en onbebouwde gebied.

3.3.1 LIGGING VAN HET PLANGEBIED Het plangebied Noord is 603 ha groot en ligt aan de westkant van Aruba langs de kust ten noorden van de hoofdstad Oranjestad. Links van het plangebied ligt de hotelzone “The High Rise”. Het plangebied wordt van west naar oost doorsneden door de “Weg van Palm Beach naar Noord” en van zuid naar noord door de “Weg van Oranjestad naar Noord”.

3.3.2 BEELDBEPALENDE ELEMENTEN Als er in Nederland gesproken wordt over beeldbepalende elementen wordt er gedacht aan bijvoorbeeld een kerk, een hoog gebouw een standbeeld of iets in die zin. In het plangebied is eigenlijk alleen een kerk aanwezig als beeldbepalend element, maar op Aruba dient verder gedacht te worden aan elementen in de vorm van voorzieningen zoals de banken, de Botica, een tankstation en de Wendy’s.

3.3.3 RANDEN Het plangebied grenst aan de westkant aan de Sasakiweg (snelweg) vanaf Oranjestad richting the Lighthouse en aan de zuidkant ligt de Boegoeroei. De noordkant heeft als grens de Salina’s (waterberginsgebied), de oostkant grenst aan een buffer tussen het natuurgebied en het stedelijke gebied. Deze buffer heeft als functie het landelijke gebied en zorgt voor de landelijke overgang van stedelijk naar natuur gebied. 3.3.4 BEBOUWD EN ONBEBOUWD De bestaande gebouwen hebben over het algemeen een woonfunctie en concentreren zich vooral langs de ontsluitingswegen en of in de dichtbij zijnde omgeving van kruispunten. Overige woningen liggen

Afb. 7 Ligging van het plangebied Noord

Afb. 8 Beeldbepalende elementen langs de Weg van Palm Beach naar Noord


meer verspreid in het midden van het plangebeid. In het plangebied komen combinaties van verschillende woningtypen voor. Dit komt door de vrijheid en cultuur waarover iedereen op Aruba beschikt. De woningen worden gebouwd door zelfbouw, men kan zo dus zelf een eigen vorm en stijl kiezen. Projectmatig wordt er alleen door de FCCA (woningbouwcorporatie) sociale woningbouw gebouwd en sommige verkavelingplannen zijn op eigendomsterrein. De bestaande woningen zijn over het algemeen laagbouw tot één verdieping. De bebouwingsdichtheid = aantal gebouwen / oppervlakte gebied = 3333 / 603 = 5,53 gebouwen per hectare.

Onderzocht is hoeveel open gebieden er nog zijn, die bebouwd zouden kunnen worden en wat de oppervlakte daar van is. De tabel en de bijbehorende kaart zijn te vinden in het volgende hoofdstuk. In totaal is er nog rond de 142 ha aan open gebieden waar nog

gebouwd zou kunnen worden. Op Curaçao zijn ze al iets verder op het gebied van de ruimtelijke ordening, vandaar dat ook daar is gekeken van welke getallen daar gebruik gemaakt wordt. Er wordt op Curaçao vanuit gegaan dat 70 % uitgeefbaar is voor woningbouw en 30% voor infrastructuur en gemeenschapsvoorzieningen. Aangezien Aruba qua cultuur en woningbouw redelijk te vergelijken is met Curacao wordt in dit verslag ook gebruik gemaakt van deze getallen en kan er dus de volgende berekening gemaakt worden: Uitgeefbaar

70% x 142 hectare = 99.4 hectare Infrastructuur en gemeenschapsvoorzieningen

30% x 142 hectare = 42.6 hectare. 3.4 PROGRAMMATISCHE VERKENNING Uit het GIS-systeem van de Directie Infrastructuur en Planning zijn de volgende gegevens voor het plangebied naar voren gekomen: Scholen 4 Bedrijven lokaal 224 Percelen 3504 Gebouwen 3333 Adressen 3014 Oppervlakte 6034567 m2 = 603 ha Gebouwen 450791 m2 = 45 ha Onbebouwd 5583776 m2 = 558 ha Verder is bij de berekeningen voor het aantal voorzieningen en de ruimtebehoefte van deze voorzieningen, gebruik gemaakt van de Nederlandse planologische kengetallen en van de kengetallen uit het document “van mensen naar meters” van de NUSO. Deze getallen kunnen gebruikt worden als richtlijn maar zijn niet voor alle voorzieningen direct toe te passen op Aruba.

Afb. 8 Beeldbepalende elementen langs de Weg van Palm Beach naar Noord


3.4.1 BEVOLKING EN WONEN Om de woningdichtheid in het gebied te berekenen moet eerst gekeken worden hoeveel woningen er in het gebied aanwezig zijn. Het aantal woningen= Gebouwen – bedrijven – scholen = 3333-224-4=3105 woningen. Hieruit volgt de berekening dat de woningdichtheid = aantal woningen / oppervlakte gebied = 3105 / 603 = 5,1 woningen per hectare. Het aantal woningen in het GIS dateert uit het jaar 1998 en is op dit moment niet volledig. Naar aanleiding van de luchtfoto, en het aantal adrespunten uit het adrespuntenbestand 2005 van het CBS wordt er in dit rapport verder van uitgegaan dat er 4000 woningen binnen de grenzen van het plangebied zijn. De woningen zijn gebouwd op percelen met oppervlakten tussen de 500 en 1500 m². De woningdichtheid is op het moment 4000 woningen/603 ha = 6,6 woningen/ha. Vanuit het ROP is af te leiden dat er verschillende dichtheden bereikt moeten worden. Er is niet een bepaald woningbouw-programma opgesteld voor alleen Noord, maar voor heel Aruba is vastgesteld dat tot 2015 minimaal tussen de 8000 en maximaal 10.000 woningen bijgebouwd zouden moeten worden. In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen erbij gebouwd moeten worden om een bepaalde dichtheid te bereiken. Woningdichtheid Totaal aantal

woningen Nog te bouwen

10 6030 2030 15 9045 5045 20 12060 8060

Om te weten te komen hoeveel inwoners er op dit moment in het plangebied wonen is er gerekend vanuit de gemiddelde

huishoudensamenstelling. Het CBS rekent in de Social Atlas met GAC-zones, deze zones komen niet overeen met de gebieden in het ROP, het stedelijke gebied Noord ligt uiteindelijk in vier GAC-zonens. Om de gemiddelde huishoudensamenstelling is het gemiddelde genomen van deze vier zones, deze is 3.12. Op dit moment zijn er rond de 4000 woningen, dus het aantal inwoners in het plangebied = 4000 x 3.12 = 12.480 inwoners in 2007. Het CBS heeft onderzoeken gedaan naar de bevolkingsgroei van Aruba en heeft vanuit de economische groei en de bevolkingsprognose drie groeimodellen opgesteld. Een laag van 3%, een middel van 4% en een hoog van 5%. In dit rapport is uitgegaan van het gemiddelde groeimodel van 4%. Dit heeft geresulteerd in de volgende tabel:

Hieruit blijkt dat het aantal inwoners in 2015 rond de 17080 zal zijn. Dit betekend dat er in 2015 in totaal 5475 woningen nodig zijn. Er

Aantal

inwoners Aantal woningen nodig bij een gem. huishoudengrootte van 3,12

2007 12480 4000 2008 12979 4160 2009 13498 4326 2010 14038 4499 2011 14600 4679 2012 15184 4867 2013 15791 5061 2014 16423 5264 2015 17080 5475 2016 17763 5693 2017 18474 5921 2018 19213 6158 2019 19982 6404 2020 20781 6661

Tabel 1 Aantal woningen wat nog bijgebouwd moet worden bij een bepaalde dichtheid Tabel 2 Aantal inwoners tot 2020


moeten dus nog 1475 woningen bijgebouwd worden tot 2015, dit komt neer op een woningdichtheid van 1475 / 99,4 = 14,8 woningen per hectare. 3.4.2 WERKEN In de regio Noord wordt de hotelzone beschouwd als één van de belangrijkste economische zones voor Aruba. Verder wordt de weg van Palm Beach naar Noord beschouwd als een interessante commerciële zone die ook een belangrijke economische bijdrage kan leveren voor Aruba. Binnen het plangebied is er vooral sprake van gespreide voorzieningen door het plangebeid heen zoals mini-markets, restaurantjes, lotto huisjes en kleinschalige bedrijven aan huis zoals een kinderdagverblijf. 3.4.3 VOORZIENINGEN In deze paragraaf is gekeken naar verschillende soorten voorzieningen, er is gekeken wat er nu voor voorzieningen zijn en wat er in de toekomst nog nodig is. De voorzieningen worden onderverdeeld in detailhandel, scholen, zorg en welzijn, maatschappelijke voorzieningen en cultuur. In de toekomstvisie op het plangebied is concentratie van (vooral hoogwaardige) voorzieningen wenselijk want: • beperken van de mobiliteit; • vergroten van het draagvlak van voorzieningen; • de mogelijkheid tot het multifunctionele gebruik van faciliteiten

(b.v. van sportterreinen, parkeerterreinen of buurtcentra). • het Symbiose effect wordt versterkt, dit houdt in dat als er

eenmaal “wat” zit, dat er “vanzelf” meer bij komt. Zo zijn bijvoorbeeld in Nederland de Blokker en de Kruidvat trekkers voor overige detailhandelaren om zich ook daar te gaan vestigen.

Op dit moment zijn er te weinig geconcentreerde plekken met voorzieningen, dit mede doordat het draagvlak te laag is. Bewoners

doen hun boodschappen meestal wekelijks of maandelijks bij één van de grote supermarkten richting Oranjestad. Voor de dagelijkse voorzieningen gaat men naar de kleine supermarkt (mini markt) in de buurten. Deze voorzieningen liggen meestal langs de ontsluitingswegen en zijn gebouwen die voorheen een woonbestemming hadden, maar door de “free fore all” mentaliteit op Aruba en het gebrek aan regelgeving zijn deze gebouwen in de loop van de tijd van functie veranderd. Er zijn drie verschillende manieren van clusteren: • solitair: een vrijetijdsvoorziening functioneert volledig op

zichzelf. Het gaat hier om een voorziening die zijn eigen publiek genereert. De wisselwerking met andere functies of de directe omgeving is afwezig.

• geclusterd: De vrijetijdsvoorziening bevindt zich in dit geval met andere vrijetijdsfuncties in een voor de consument als zodanig herkenbaar gebied. Het kan gaan om zowel clusters van losse functies in een gebied, die in meerdere fasen zijn toegevoegd, als om een multifunctioneel complex dat meerdere vrijetijdsfuncties herbergt, bijvoorbeeld een sporten fitnesscomplex aan de stadsrand.

• omgevingsgericht: de nieuwste ontwikkeling betreft het in één geheel ontwikkelen van een bepaald gebied, waarin leisure wordt afgestemd op niet-leisurefuncties als bijvoorbeeld woningen en kantoren. Tussen de functies bestaat ruimtelijke en functionele onderlinge afhankelijkheid. Dergelijke ontwikkelingen verlenen een gebied een bepaalde identiteit en betekenen vaak een duidelijke impuls voor de stedelijke ontwikkeling.

Geclusterd solitair omgevingsgericht


Criteria Branche aanbod Omgeving:

- Draagvlak: 10.000 tot 20.000 inwoners

- Beperkte concurrentie binnen eigen marktgebied

- Totaal dagelijks aanbod 250-300 m2 vvo per 1.000 inwoners

- Geen concurrerend supermarktaanbod buiten het betreffende wijkcentrum

- Wijkbinding dagelijkse sector 50 – 60%

Locatie:

- centrale situering binnen marktgebied

- goede bereikbaarheid per fiets en auto

- voldoende parkeergelegenheid: 4 á 5,5 plaatsen per 100 m2 vvo

Functie en kwaliteit:

- omvang winkelaanbod - dagelijks 2.500 – 5.000 m2 vvo - waarvan de supermarkt 65-70%

(indicatie vestigingsomvang 1000-1500 m2 vvo voor zijn rekening neemt.

- Totaal winkelaanbod dagelijks + niet dagelijks: tot 3.750 tot 7500 m2 vvo

- Niet dagelijks winkelaanbod met subtrekkers in huishoudelijke artikelen

Fysiek:

- compacte en overzichtelijke opzet met strategische verdeling van trekkers.

Dagelijks winkelaanbod: - 1 grote supermarkt of 2 middelgrote - bakker 1á 2 - drogist - slager - groente/fruit - gemakswinkel - slijter - kaas/noten

Eventueel:

- viswinkel - poelier

Niet dagelijks: - huishoudelijke artikelen - textielsuper - bloemen/planten - optiek - dierenwinkel - rijwielen - videotheek

Eventueel:

- natuurvoeding - speelgoed

Overig:

- snackbar - 2 kapsalons - 1 ‘2 bankfilialen - apotheek - reisbureau - tea/lunchroom - restaurant - stomerij/wasserij - schoenhersteller/sleutelbar - vaak in combinatie met

medische/maatschappelijke voorzieningen

Criteria Branche aanbod Omgeving:

- Draagvlak: 6000 tot 10.000 inwoners - Beperkte concurrentie binnen eigen

marktgebied - Totaal dagelijks aanbod 250 m2 vvo

per 1.000 inwoners. - Geen concurrerend supermarktaanbod

buiten het betreffende buurtcentrum - Buurtbinding dagelijkse sector 40-60%

Locatie:

- centrale situering binnen marktgebied - goede bereikbaarheid per fiets en auto - voldoende parkeergelegenheid: 3 á 4,5

plaatsen per 100 m2 vvo Functie en kwaliteit:

- omvang winkelaanbod - dagelijks 1.500 – 2.500 m2 vvo - waarvan de supermarkt 70-75%

(indicatie vestigingsomvang 900-1000 m2 vvo voor zijn rekening neemt.

- Totaal winkelaanbod dagelijks + niet dagelijks: tot 3.750 m2 vvo

Fysiek:

- compacte en overzichtelijke opzet met supermarkt als trekker

Dagelijks winkelaanbod: - supermarkt - bakker - drogist - slager

Eventueel:

- slijter - gemakswinkel (tabak/lectuur/post) - groente/fruit - kaas/noten

Niet dagelijks: Eventueel:

- bloemen/planten - dierenwinkel

Overig:

- Snackbar - Kapsalan - Geldautomaat

Eventueel in combinatie met:

- medisch/maatschappelijke voorzieningen.

Tabel 3 Beoordelingsprofiel voor een voorzieningencentra op buurtniveau

Tabel 4 Beoordelingsprofiel voor een voorzieningencentra op wijknieveau


Dit rapport geeft de voorkeur aan de omgevingsgerichte clustering, hierdoor ontstaat er een duidelijke relatie tussen wonen, werken en voorzieningen. Er ontstaat een compleet stedelijk gebied met voldoende draagvlak. Bij deze clustering moeten er dagelijkse centra’s gecreëerd worden waar de voorzieningen geconcentreerd plaats kunnen vinden. Voor dagelijkse centra (wijk en buurtwinkelcentra) is het belangrijk dat het goed bereikbaar is en voorzien is van een compleet dagelijks aanbod. In dagelijkse centra kunnen in principe alle primaire consumentenbehoeften worden vervuld. De consument is gecharmeerd van een attractief, compleet en ruimtelijk compact opgezet winkelcentrum met een comfortabele inrichting waar efficiënt gewinkeld kan worden en waar maximaal gebruik van kan worden gemaakt. Dagelijkse benodigdheden moeten binnen een straal van 400 á 500 meter van de woning liggen en de minder frequente aankopen binnen een straal van 1 á 2 kilometer. Detailhandel Op dit moment is er geen sprake van geconcentreerde detailhandel (winkels voor de dagelijkse levensbehoefte) en voor de grote boodschappen gaat men naar plekken buiten het plangebied. Om te kijken wat er in het plangebied mogelijk is en waar draagvlak voor is, is er onderzocht waar een buurtwinkelcentra en een wijkwinkelcentra aan moeten voldoen. In tabel 3 en 4 zijn de beoordelingsprofielen voor zowel een buurtwinkelcentra en een wijkwinkelcentra te vinden. In deze beoordelingsprofielen is te vinden welke criteria’s aan de omgeving, locatie, functie en kwaliteit en aan de fysieke gesteldheid gegeven worden en wat in beide gevallen het branche aanbod moet zijn. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen dagelijks en niet dagelijks winkelaanbod. Te zien is dat voor een voorzieningencentra op buurtniveau tussen de 6000 tot 10.000 inwoners moeten zijn en voor een voorzieningencentra op wijkniveau tussen de 10.000 tot 20.000 inwoners. In 2015 zijn er in het plangebied 17080 inwoners. 17080 / 5 = 3416, dit betekend dat er volgens de Nederlandse planologische kengetallen geen

draagvlak is voor winkelcentra’s op buurtniveau, maar aangezien op Aruba niet in dichtheden van 30 wo/ha gebouwd wordt maar maximaal rond de 15 wo/ha kunnen de normen bijna met twee vermenigvuldigd worden en dat zou betekenen dat er wel draagvlak is voor winkelcentra’s op buurtniveau.

Scholen Op dit moment zijn er vier scholen in het plangebied en ligt er net buiten het plangebied nog een basisschool. De volgende vier scholen bevinden zich in het plangebied:

- School Basico Washington (Basisonderwijs/Openbaar onderwijs) - School Preaparatorio Washington Agnes

(Kleuteronderwijs/Openbaar onderwijs) - Agnes (Kleuteronderwijs/S.K.O.A) - Colegio F.B. (TrompBasisonderwijs/S.K.O.A)

Er is op dit moment geen middelbare school aanwezig, de meeste middelbare scholieren uit het gebied gaan naar de middelbare

Assortiment Globaal benodigd aantal inwoners om één zelfstandige speciaalzaak te kunnen laten functioneren.

Brood en banket Vlees en vleeswaren Aardappelen-groente-fruit Tabaksartikelen Dranken Supermarkt <500 m2 Supermarkt tot 700 m2 Bloemen en planten Drogisterij artikelen Huishoudelijke artikelen Algemenen textielwaren

2.000 – 4.000 2.000 – 4.000 4.000 – 5.000 6.000 – 8.000 6.000 – 8.000 4.000 – 7.000 6.000 – 8.000 2.500 – 4.000 3.000 – 6.000 3.000 – 6.000 3.000 – 6.000

Tabel 5 Benodigd aantal inwoners per voorziening


scholen gelegen in Oranjestad. In de toekomst verdient het de aanbeveling om een dependance van een middelbare school in Noord te realiseren. Dit om zowel de mobiliteit terug te dringen als de kwaliteit van het voorzieningenaanbod in het stedelijke gebied te vergroten.

Om te kijken hoeveel m² er in de toekomst nodig is voor Noord is er gebruik gemaakt van tabel 6, deze tabel geeft het benodigde minimum bruto vloeroppervlakte en minimum terreinbehoefte van basisscholen in m² weer. In 2015 zijn er in Noord 17.080 inwoners, op dit moment is 24% van het aantal inwoners jonger dan 14 jaar. In 2015 is dit in verband met de vergrijzing waarschijnlijk gedaald naar 21 %, dit betekend dat 3587 inwoners jonger zijn dan 14 jaar. Er zijn dus 3587 / 30 = 120 leerling groepen van maximaal 30 leerlingen. Stel dat er per school 15 klassen zijn, zowel voor kleuteronderwijs als basisonderwijs, betekend het dat er 120 / 15 = 8 scholen nodig

zijn. Een school met 15 klassen heeft een terrein nodig van minimaal 3.600 m². 8 x 3.600 m² = 28.800 m² terrein. Er zijn al 4 scholen in Noord en net ten zuiden van het plangebied ligt een 5e school waar ook kinderen vanuit het plangebied naar toe gaan. Er zouden dus tot 2015 nog 3 scholen nodig zijn, maar aangezien de huidige scholen niet beschikken over 15 klassen kan er vanuit gegaan worden dat er nog 4 scholen nodig zijn om dit verschil op te vangen. In totaal is er dus nog 4 x 3.600 m² = 14.400 m² = 1,4 hectare terrein nodig voor basisscholen en kleuteronderwijs. Zorg en welzijn Op Aruba is één ziekenhuis aanwezig, dit ziekenhuis ligt op een locatie dichtbij noord en mochten er in de toekomst meer bedden nodig zijn dan is er op de huidige locatie ruimte voor uitbreiding. Verder ligt er in San Nicolaas een dependance van dit ziekenhuis. In het plangebied zijn op dit moment twee apotheken, een tandartspraktijk, een huisartsenpraktijk en een internist aanwezig. Het is best mogelijk dat er aan huis eventueel een fysiotherapeut is, maar dit is op dit moment niet bekend. Om te berekenen welke voorzieningen nog nodig zijn is wederom gebruik gemaakt van gegevens uit de planologische kengetallen. Huisartsen: 0,43 praktijk per 1000 inwoners.

80 m² ruimtebeslag per huisarts. Fysiotherapeuten: 0,91 praktijk per 1000 inwoners.

50 m² ruimtebeslag per fysiotherapeut. Tandarts: 0,36 praktijk per 1000 inwoners.

110 m² ruimtebeslag per tandartspraktijk. Apotheek: 0,14 apotheek per 1000 inwoners.

200 m2 ruimtebeslag per apotheek.

Aantal leerlingengroepen

Minimum vloeroppervlakte

Minimum terreinbehoefte

2 (max. 30 leerlingen) 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

290 305 410 515 710 815 920 1025 1130 1235 1340 1445 1550 1745 1850 1955

1590 1605 1710 1815 2010 2205 2400 2595 2790 2985 3090 3195 3300 3495 3600 3705

Tabel 6 Benodigd minimum bruto vloeroppervlakte en minimum terreinbehoefte van basisscholen

Afb. 9 Een basisschool


Dit komt op de volgende berekeningen neer: Huisartsen: 17,08 x 0,43 = 7,3 = 7 x 80 m² = 560 m². Er is echter al één huisartsenpraktijk aanwezig dus er is nog 480 m² aan ruimtebeslag voor huisartsen nodig. Fysiotherapeuten: 17,08 x 0,91 = 15,5 = 16 x 50 m² = 800 m². Tandarts: 17,08 x 0,36 = 6,1 = 6 x 110 m² = 660 m². Er is echter al een tandartsenpraktijk aanwezig dus er is nog 550 m2 aan ruimtebeslag nodig voor tandartsenpraktijken. Apotheek: 17,08 x 0,14 = 2,4 = 2 apotheken. Er zijn al 2 apotheken aanwezig dus tot 2015 is er geen apotheek meer nodig. Na 2015 is er bij aanhouden groei echter wel weer een apotheek nodig. Maatschappelijke voorzieningen Onder maatschappelijke voorzieningen wordt verstaan buurthuizen en opvangcentra’s voor verschillende leeftijdgroepen. Op dit moment is er in het plangebied geen sprake van deze vorm van voorzieningen. Per 1000 inwoners is 1 buurthuis nodig van 1000-1500 m² bvo en enkele kleinere satelliet accommodaties voor specifieke doelgroepen. Hierbij kan gedacht worden aan één accommodatie van 1000 m² en wat kleinere van in totaal maximaal 500 m². Bijvoorbeeld 75 m² voor tieners, 75 m² voor volwassenen, 75 m2 voor ouderen en 275 m² voor jongeren. Dit betekend dat er in 2015 bij 17.080 inwoners het volgende gerealiseerd zou kunnen worden:

• Een algemeen buurthuis van 1708 m² • Een accommodatie voor tieners van 128,10 m² • Een accommodatie voor volwassenen van 128,10 m² • Een accommodatie voor ouderen van 128,10 m² • Een accommodatie voor jongeren van 469,7 m²

Cultuur Onder cultuur worden verschillende voorzieningen gerekend, zo kan er gedacht worden aan een bibliotheek, bioscoop, musea en podia’s. Op dit moment is er geen van deze voorzieningen aanwezig in het plangebied. Voor deze voorzieningen zijn geen Nederlandse planologisch kengetallen aanwezig. Op dit moment is er een bibliotheek in Oranjestad en een dependance in San Nicolaas. Er kan dus gedacht worden aan een dependance in Noord die voorziet in de meest mogelijke vormen van literatuurverstrekking. Verder kan er gedacht worden aan een openluchtpodia waar verschillende activiteiten gehouden kunnen worden. Een bioscoop realiseren in het plangebied zou een extra impuls geven aan het stedelijke gebied aangezien de toeristen vanuit de High Rise hier gebruik van zouden kunnen maken zonder dat ze een auto nodig hebben om naar Oranjestad te gaan. Wel moet er gerealiseerd worden dat er dan weer toeristen weggetrokken worden uit Oranjestad hoewel dat ook een belangrijk economisch gebied is. Het gevolg van het wegblijven van toeristen is ook dat winkeliers wegblijven, zo ontstaat er leegstand wat vervolgens weer niet ten goede komt aan de kwaliteit van Oranjestad. 3.4.4 OPENBARE RUIMTE Openbaar groen Het openbaar groen in het stedelijke gebeid is in de laatste 10 á 20 jaar drastisch versnipperd. Geplande groengebieden in buurten en wijken komen zeer weinig of helemaal niet voor. Het groen bestaat meer uit braakliggende terreinen, salina’s en wilde vegetatie. Dit komt vooral door de hoge onderhoudskosten, het gebrek aan kennis en ervaring met betrekking tot kwalitatieve ruimtelijke plannen tot het projecteren en integreren van het bestaande landschap in bouwprojecten en verkavelingplannen op Aruba, er zal dus meer ruimte moeten gaan ontstaan voor groen. Om er achter te komen hoeveel groen er moet komen is er gebruik gemaakt van gegevens


uit de Nederlandse planologische kengetallen. In eerste instantie moet ook hier voorzichtig omgegaan worden met deze kengetallen aangezien op dit moment de percelen zo groot zijn dat bijna alle kinderen in de tuin spelen. Echter in de toekomst worden er meer appartementen en kleinere percelen gebouwd dus is er juist meer vraag naar openbaar groen. Hieronder wordt weergegeven welke soorten groen er zijn en hoe de hoeveelheid groen voor een woongebied berekend wordt. Blokgroen = in de directe leefomgeving Buurtgroen = voor ca. 1000 woningen Wijkgroen = voor 2000-3000 woningen Stads(deel)groen = voor meerdere wijken of een hele stad waarin plaats is voor volkstuinen, sportverenigingen en begraafplaatsen.

Hieronder volgt een overzicht van drie soorten groen in relatie met activiteiten, inrichting en enkele kwalitatieve aspecten. Blokgroen voorzover verblijfsgroen: plekken met spelaanleiding, zitgelegenheid en bloemperken. Er kan gezeten worden en gespeeld. Ze liggen verspreid op plekken in de directe woonomgeving tot op 150 m van de woning en zijn bereikbaar via woonstraten. Tevens zijn ze gemiddeld 0,15 ha en niet kleiner dan 100 m². Buurtgroen: speel en trapveldjes eventueel gecombineerd met speelplekken, wandel en zitgelegenheid. Er is mogelijkheid tot zitten, spelen, wandelen, voetballen en trimmen. Ze liggen zoveel mogelijk aangesloten aan voorzieningen in de buurt tot op 250 m van de woningen zonder barrières groter dan de

buurtverzamelwegen. Tevens zijn ze gemiddeld 1 á 2 ha en niet kleiner dan 0,5 ha. Wijkgroen: wandelpark met speelweiden, trapvelden, zithoeken en eventueel een eendenvijver en dergelijke. Er is mogelijkheid tot zitten, spelen, wandelen, voetballen en dergelijke. Het zijn grotere aaneengesloten elementen in een woonwijk tot op 500 m van de woning zonder barrières en zijn gemiddeld 3-6 ha en niet kleiner dan 2 ha.

Sport en Recreatie Op dit moment is er in Noord 10,8 ha aan sport en recreatie aanwezig. Er zijn verschillende sportcomplexen voor voetbal, honkbal etc. Ook is er een complex aanwezig waar zowel gesport kan worden als gespeeld door kinderen. Op dit complex is een voetbalveld aanwezig en een soort onoverdekt zaalvoetbalveld met verlichting. Tevens zijn er op dit complex wat gemeenschapsgebouwen waar mogelijk knutselmiddagen of feestjes gehouden kunnen worden.

Oppervlakte per inwoner

Totale oppervlakte

Afstand tot woning

Buurtpark Wijkpark Stadsdeelpark Stadspark

4 m2 8 m2 16 m2 32 m2

1 ha 6-10 ha 30-60 ha 200-400 ha

400 m 800 m 1600 m 3200 m

Een bebouwd oppervlak van 100 ha ( 1000 m x 1000 m) omvat: 1 wijkelement 5 buurtelementen 14 blokelementen

(gem. 3,0 ha) = 3 ha (gem. 1,5 ha) = 7,5 ha (gem. 0,15 ha)= 2,1 ha

(gem. min 2,0 ha)= 2 ha (gem. min 0,5 ha)=2,5 ha (gem. min 100 m2)=0,14 ha

Totaal (gem. 0,15 ha)=12,6 ha Totaal.min 100 m2 = 4,7 ha2

Tabel 7 Berekening van de benodigde hoeveelheid groen

Tabel 8 Aantal groenelementen per 100 ha

Afb. 10 Sportvoorzieningen in Noord


Om te kijken hoeveel sport en recreatie er in 2015 nodig is wordt gerekend vanuit de planologische kengetallen, hierbij wordt uitgegaan van 256,36 m² binnensport per 1000 inwoners en 5193,69 m2 binnensport per 1000 inwoners. Omdat het klimaat op Aruba het niet echt motiveert om binnen te sporten zal er hooguit een sporthal nodig zijn voor de gymlessen. Aan buitensport is er in 2015; 17,08 x 5193,69 = 88708 m² = 8,9 ha nodig. Op dit moment is er ongeveer 10,8 ha aan sport en recreatie dus hoeft er tot 2015 niet nog meer terrein gerealiseerd te worden voor sport en recreatie. Speel en ontmoetingsruimte Openbare speelplekken voor kleine kinderen komen zeer weinig voor. Een speelplek dichtbij huis is vooral voor de kleinsten van groot belang. In noord is er zoals al eerder genoemd bij het onderdeel sport en recreatie al een complex aanwezig waar een groot speelschip staat waar kinderen kunnen spelen, het zogenaamde “Parke Familiar”. Verder kan er in het plangebied gedacht worden aan een kinderboerderij, waar ouders met hun kinderen naar toe kunnen gaan, deze kinderboerderij kan gecombineerd worden met speelmogelijkheden voor kinderen.

In het document “van mensen naar meters” wordt door de NUSO een norm van 3% aangehouden van de bebouwde oppervlakte om in te richten als speelruimte. De OBB ingenieursgroep heeft een lijst met kengetallen samengesteld afgeleid uit de cijfers van de NUSO. Er wordt voor elke leeftijdsgroep weergegeven op welke schaal er voorzieningen moeten zijn en hoeveel m² speel en ontmoetingsruimte nodig is, in onderstaande tabel is dit weergegeven.

3.4.5 VERKEER, VERVOER EN INFRASTRUCTUUR Op dit moment is er geen differentiatie te constateren in woon- en buurtstraten en of buurt ontsluitingswegen er ontbreekt ook een duidelijke herkenbaarheid in de categorisering van de wegen. Wel kunnen er vier typen wegen onderscheiden worden: 1 Hoofdweg 2 Wijkontsluitingsweg 3 Geasfalteerde en ongeasfalteerde wegen en of woonstraten 4 Smalle zandwegen Bij het categoriseren van wegen zijn een aantal aspecten welke een belangrijke rol spelen:

Leeftijds- categorie

Schaal Speel-plekken

m² per plek

Totaal m² per 1000 kinderen

0-5 jaar in en om het huis

33-36 100-500 3300-33000

6-11 jaar dicht bij huis ('rond het blok')

14-18

500-2000

7000-36000

12-18 jaar geen afstandsnorm, maar ontmoeten in eigen sociale omgeving.

10-11 2000-6400 20000-70400

Afb. 11 Speelgelegenheden in Noord

Tabel 9 Benodigde voorzieningen per leeftijdscategorie


a. de breedte van het wegprofiel b. het type materiaal wegbedekking c. de verkeersintensiteit In het ROP is een kaart ontworpen met daarop de wegenclassificatie voor Aruba, deze kaart is te vinden in hoofdstuk twee. Wandelroutes en fietsroutes Op Aruba hebben de meeste buurten en wijken geen wandelroutes en fietsroutes. Zijn er wel wandelroutes aanwezig zijn ze meestal in de vorm van zandpaden langs de wegen ongeveer 2 meter breed. Over fietsen kan lang gediscussieerd worden. Want wat is de reden dat er niet gefietst wordt? Een eerste reden is het klimaat, op Aruba is het te warm om iedere dag naar het werk te fietsen. Een tweede reden is de veiligheid, het is onveilig om te fietsen omdat er geen voorzieningen zijn aangelegd om te fietsen en op straat is gevaarlijk omdat men hier soms roekeloos in auto’s rond rijdt en er veel loslopende bijtgrage honden lopen. Na wat gesprekken met de lokale bevolking is eigenlijk nog steeds niet duidelijk of er nou wel of geen fietsroutes aangelegd zouden moeten worden. Veel lokalen fietsen wel maar doen dit in hun vrije tijd in het landelijke gebied. Het zou wel fijn zijn om binnen een woonbuurt te kunnen fietsen naar de voorzieningen voor de dagelijkse levensbehoefte en het zou fijn zijn als kinderen kunnen fietsen naar school. De hoeveelheid verkeer op Aruba is de laatste jaren sterk gegroeid; het sterk groeiende autogebruik beperkt de bereikbaarheid en tast het milieu aan. De totale oppervlakte van de infrastructuur is echter niet enorm toegenomen. Een langzaam dichtslibben van de wegen - voornamelijk rond en in Oranjestad - tijdens spitsuren dreigt. Veel mensen die in de hotelsector werken wonen in San Nicolaas en moeten dus iedere dag van de oost naar de westkust, dit zorgt voor een hoop filevorming. Door in Noord appartementen te gaan bouwen in de sociale sector zal in de toekomst de mobiliteit afnemen. De toename van het gemotoriseerde verkeer vormt een bedreiging voor het woon-, winkel- en verblijfsklimaat. De overlast manifesteert zich vooral in lawaai- en stankoverlast en een

toenemend gevoel van onveiligheid op sommige plaatsen. Het rijdende en stilstaande verkeer legt ook beslag op de openbare ruimte, voornamelijk in de binnenstad. Mobiliteit aan banden leggen kan alleen door verplaatsingen te voorkomen, te verkorten, te bundelen en in de tijd te spreiden. De problemen van congestie en vervuiling door automobiliteit hebben niet alleen te maken met toegenomen welvaart en autobezit. Ook de ruimtelijke ontwikkelingen hebben er invloed op gehad. Het verstedelijkt (woon)gebied is de laatste jaren ongestuurd zijn gang gegaan en heeft geleid tot Urban Sprawl, waardoor mensen verder wonen van voorzieningen. 3.4.6 GRONDEIGENDOM Bij de dienst Domeinbeheer zijn tot 2000 circa 7000 percelen in erfpacht uitgegeven voor woningbouw. Van de 7000 percelen is rond de 50% in uitvoering of bebouwd. Op Aruba is er sprake van twee soorten grondeigendom, namelijk domeingrond en eigendomsgrond. Domeingrond = grond van de overheid in eigendom van domeinbeheer en onder te verdelen in huurgrond, erfpacht en commercieel. Al deze gronden zijn erfpachtgrond welke uitgegeven wordt door de overheid voor een periode van 60 jaar en waarover erfpachtcanon betaald moet worden. Het verschil tussen de drie is dat huurgrond alleen bedoeld is voor de landbouw, erfpachtgrond alleen voor woningbouw en commercieel alleen voor commerciële doeleinden. Het erfpachtrecht van deze percelen kan vervallen verklaard worden, zodat ook deze percelen weer beschikbaar kunnen worden voor woningbouw. Op dit moment is het grootste gedeelte van de open gebieden in het plangebied eigendomsgrond en dus in het bezit van particulieren. Omdat op den duur door middel van het ROP en de LRO onteigeningen en uitkopen mogelijk is wordt er tijdens deze studie geen rekening gehouden met van wie de grond in eigendom is.


Eigendomsgrond = grond van particulieren, niet meer in bezit van de overheid. 3.4.7 GRONDGEBRUIK Op dit moment wordt er op Aruba gebouwd op grote percelen. Te denken valt aan percelen van 500 tot 1500 m² als het niet groter is. Om de woningdichtheid te bereiken in het plangebied zullen er kleinere percelen moeten ontstaan tussen de 300 en 900 m². Op Curaçao maken ze gebruik van een onderverdeling in inkomensklasse deze onderverdeling kan ook toegepast worden op Aruba. De indeling kan als volgt gemaakt worden: Lage inkomensklasse 300 m² Midden inkomensklasse 600 m² Hoge inkomensklasse 900 m² Hieronder volgt een tabel met de totaal benodigde oppervlakte per inkomenscategorie, deze tabel is afkomstig van Curaçao. De oppervlakte van de infrastructuur gaat uit van een weg met een breedte van 10 meter. Bij de berekening van het groen is uitgegaan van een percentage groen van 5% per perceel.

Op dit moment wordt er veel in de breedte verkaveld hierdoor is er veel infrastructuur nodig, door in de diepte te verkavelen is er minder infrastructuur nodig en kunnen er dus meer woningen gerealiseerd worden en het project is beter haalbaar doordat er minder geld nodig is voor de aanleg van infrastructuur, de aanleg van wegen blijft de op één na hoogste kostenpost. Op dit moment worden er veel verkavelingplannen gemaakt of alleen met grote

kavels of alleen met kleine kavels. Er ontstaan zo wijken met of alleen inwoners uit de lage inkomensklasse of alleen inwoners uit de hoge inkomensklasse. Door te verkavelen met verschillende kavelgroottes ontstaat er een gemengde woonwijk en kunnen er ook meer woningen gerealiseerd worden. Een voorbeeld is het verkavelingprincipe van “het wilde wonen” van Carel Weeber. Hij maakt onderscheid tussen vijf verschillende kaveltypes voor vrijstaande woningen. Hij laat bijvoorbeeld zien dat bij grote kavels een lage bebouwingsdichtheid ontstaat en dat grote kavels tot gevolg hebben dat de infrastructuur kan worden vereenvoudigd of zelfs achterwege kan blijven; smalle wegen, geen riolering. Hierdoor worden de ontwikkelingskosten van de grond gedrukt, wat weer de mogelijkheid om grote kavels te ontwikkelen ondersteunt.Woning w-05 is de ondergrens van de serie omdat bij deze kavel een vrijstaand huis niet meer mogelijk is. In bijlage I is de tabel te zien met de vijf verschillende kavelgroottes en de kenmerken per kavel.

Inkomensklasse

Perceel oppervlakte

Oppervlakte infrastructuur

Oppervlakte groen

Totaal

Laag Midden Hoog

300 m2 600 m2 900 m2

75 m2 150 m2 225 m2

15 m2 30 m2 45 m2

390 m2 780 m2 1170 m2

Tabel 12 Benodigde oppervlakte per inkomenscategorie

Afb. 12 De vijf verschillende kaveltypes


Om te laten zien dat er door middel van verschillende manieren van verkavelen een hogere dichtheid bereikt kan worden is er een kleine studie gedaan op een open gebied in het stedelijke gebied Noord. De oranje gebouwen zijn de nieuw toegevoegde woningen.

In dit model is verkaveld met kavels indezelfde breedte, hierdoor ontstaat een wijkmet alleen maar dezelfdewoningtypologieën. In dit model is ruimtevoor 45 woningen.

In dit model is verkaveld met kavels inverschillende groottes, hierdoor ontstaat eengevarieerd woonmilieu in verschillendeprijsklassen. In dit model is ruimte voor 74woningen.

In dit model is verkaveld met kavels in de breedte, hierdoor ontstaat een wijk met veel infrastructuur. In dit model is ruimte voor 52 woningen.

Model II Model IIIModel I

Afb. 13 De drie verkavelingmodellen


H4 BASIS VOOR DE OPGAVE: SWOT- ANALYSE Het volgende overzicht geeft de sterke punten en kansen evenals de knelpunten en bedreigingen van het stedelijke woongebied Noord weer. Hierin zijn de hoofdpunten verwerkt die naar voren zijn gekomen uit de analyse van het plangebied en naar aanleiding van gesprekken met collega’s bij de Directie Infrastructuur en Planning (DIP). Uit het overzicht blijkt waar Noord nu staat en welke ontwikkelingen mogelijk zullen gaan ontstaan. De resultaten geven richting aan de verkenning van mogelijke ontwikkelingen en beleidskeuzen.

4.1 STERKE PUNTEN - zeer goede ligging ten aanzien van de hoofdstad Oranjestad

(korte afstand en goede infrastructurele bereikbaarheid) - de zeer goede terreingesteldheid voor bebouwing - de voldoende resterende geschikte gronden die nog ontwikkeld

zouden kunnen worden voor woningbouw en overige voorzieningen

- de aanwezige toeristische hotelzone en de hiernaast water recreatieve plekken met mooie stranden

- de aanwezige infrastructuur - woonbuurten merendeels uitgevoerd in de karakteristieke

Arubaanse stijl - op knooppunten van wegen zijn centra te vinden waar aanbod

van dagelijkse boodschappen vaak gecombineerd is met medische voorzieningen, horeca en nog wat variatie in andere soorten diensten en winkels

4.2 ZWAKKE PUNTEN - door verdere verstedelijking komt het openbaar groen in de

verdrukking - te weinig speelmogelijkheden

- categorisering van wegen - openbaarvervoer - onsamenhangende structuur ontstaan van allemaal losstaande

woonbuurten - te veel aansluitingen op de hoofdwegen - veel restruimte - buiten de voorzieningencentra waaieren supermarkten, bouw-

en reparatiebedrijven, loterijen en take-aways, auto onderdelen, minimalls, e.d. uit in snippers door alle woonbuurten

4.3 KANSEN - het openbaar groen moet een belangrijke plaats in nemen in de

verdere verstedelijking. De kwaliteit van de leefomgeving wordt hierdoor verbeterd.

- bestaand groen zoveel mogelijk beschermen en kansen benutten om nieuwe kwaliteiten te creëren en de natuurwaarde van het openbaar groen te vergroten.

- bewust omgaan met stroomgebieden en vanggebieden - door verstedelijking ontwikkelen van een aantrekkelijk

stedelijkrandmilieu met een landelijk karakter voor een brede doelgroep.

- verdere verstedelijking vergroot het draagvlak van voorzieningen. Hierdoor woont men op korte afstand van voorzieningen en kan met profiteren van het groen, het landschap, de stilte en de ruimte.

- Concentratie van winkelvoorzieningen - Speelvoorzieningen drastisch uitbreiden - Variatie in bebouwingsdichtheid en bouwhoogtes


4.4 BEDREIGINGEN - er wordt door de overheid en particulieren geen rekening

gehouden met de ruimtelijke functionering van hun eigen plan. Er ontstaat een confrontatie met braak liggende terreinen, leegstaande gebouwen en verlaten afgravingen.

- verslechtering van het leefmilieu - er wordt geen rekening gehouden met de integratie van natuur-,

landschap-, cultuur-, historische-, en ecologische elementen in projectplannen. Hierbij kan gedacht worden aan stroomgebieden, rotsformaties, archeologische vindplaatsen, natuur, landschap, historische monumenten, culturele gronden en groen.

- er zijn nog een groot aantal kleine eigendomsgronden in het gebied die nog ontwikkeld kunnen worden, als dit gebeurd op de manier waarop het nu gaat betekend dit dat de ongeordende manier van ruimtelijk grondgebruik zich verder manifesteert.

- de veelheid aan restruimte leidt tot verbrokkelde structuren, beperkte continuïteit, onzekerheid voor de toekomstige functionele invulling

- hinderlijke voorzieningen ontstaan in woonbuurten 4.5 CONCLUSIE VOOR DE OPGAVE De Ruimtelijke Visie Noord zet lijnen uit voor de toekomstige ontwikkelingen van het stedelijke woongebied. Wat zijn de belangrijkste opgaven waar in de visie aandacht aan besteed moet worden en met welke kernkwaliteiten en kansen moet daarbij vooral rekening gehouden worden. Het ruimtelijke beleid voor Noord is erop gericht om deze kern als een volwaardig stedelijk gebied van de tweede orde te kunnen laten functioneren. Er zal niet alleen gezorgd moeten worden voor

passende huisvesting voor de gemeenschap maar ook voor de bijbehorende voorzieningen. Het beleid zal gericht moeten worden op ruimtelijke clustering van winkels, zodat er winkelcentra ontstaan met een volledig winkelpakket. Hierdoor hoeft men minder vaak naar meerdere op flinke afstand van elkaar gelegen winkels. Naast de dagelijkse voorzieningen kunnen in Noord ook niet dagelijkse voorzieningen met een regionale verzorgingsfunctie gesitueerd worden. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om dependances van het voortgezet onderwijs, sportfaciliteiten maar ook om bedrijven met een regionale verzorgingsfunctie (bijvoorbeeld filiaal van de bank). Bij de locatie van schoolvoorzieningen moet vooral gekeken worden naar de bereikbaarheid en de loopafstanden. Veelal gaat daarbij de voorkeur uit naar locaties aan langzame verkeersroutes. De kleuter- en lager onderwijs scholen werken zoveel mogelijk buurtgericht; kinderen worden op een school geplaatst in de regio waar de ouders wonen. Voortgezet onderwijs scholen hebben een meer bovenwijkse functie en zijn gebaat bij een centrale ligging ten opzichte van de verschillende wijken. De ruimtelijke opgave ligt in Noord vooral in het verdichten van de bebouwing en het concentreren van (commerciële) voorzieningen. Nieuwe woningbouw zal de komende planperiode vooral gerealiseerd moeten worden op de vele onbebouwde percelen en terreinen binnen de grens van het stedelijke gebied. Het draagvlak voor voorzieningen neemt daardoor toe, er is relatief weinig nieuwe infrastructuur nodig en de waardevolle natuurgebieden ten noordoosten kunnen op die manier gevrijwaard worden van bebouwing. Gelet op de grote verkeersdruk op de radiaal die Noord met Oranjestad verbindt (“verharde weg van Noord naar Oranjestad”) zal getracht moeten worden het verkeer zoveel mogelijk af te wikkelen over het hoofdwegennet c.q. de Sasakiweg.


H5 VERKENNING RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN

5.1 INBREIDINGS- EN HERSTRUCTURERINGSLOCATIES

Voorafgaand aan de ruimtelijke ontwikkelingsmodellen zijn de mogelijke ontwikkelingslocaties in kaart gebracht. In hoofdstuk 7 wordt één locatie verder verkaveld, waarbij voorstellen worden gedaan voor de toekomstige ontwikkeling en de ruimtelijke randvoorwaarden.

Gebied

Opper-vlakte

m2 Gebied

Opper-vlakte

m2 1 3187 23 5554 2 11001 24 15570 3 34542 25 15276 4 1901 26 46089 5 19820 27 29841 6 69191 28 4793 7 144494 29 5123 8 88520 30 8750 9 14551 31 14626

10 35581 32 30342 11 88520 33 27709 12 11129 34 3750 13 20408 35 21495 14 54549 36 143498 15 64905 37 17680 16 36076 38 41041 17 10706 39 29057 18 91666 40 24912 19 15292 41 2677 20 11261 42 26313 21 8346 43 59544 22 5823

Totaal 1415109 141,5 ha

Afb. 14 Opengebieden in Noord Tabel 13 Onbebouwd oppervlakte


5.2 RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSMOGELIJKHEDEN

Er zijn twee ruimtelijke ontwikkelingsmodellen opgesteld die ingaan op de hoofdkeuzen die moeten worden gemaakt. Beide modellen hebben een ander uitgangspunt en hierdoor een andere oplossing voor de ruimtelijke ontwikkeling van Noord. De modellen zijn in deze paragraaf kort beschreven. De ruimtelijke modellen weergegeven in de volgende paragraaf zijn met legenda in groter formaat te vinden in bijlage II en III. De basis voor de twee modellen is hieronder weergegeven, model II heeft als basis het centrale voorzieningencentra en model I heeft als basis het langgerekte voorzieningencentra (de corridor). Hieronder wordt de basis voor beide modellen schematisch weergegeven.

Voor beide modellen zijn met betrekking tot het woongebied, een aantal voorzieningen, de openbare ruimte en de infrastructuur een aantal kenmerken hetzelfde, vandaar dat nu eerst ingegaan wordt op deze kenmerken. Op dit moment zijn er een aantal scholen aanwezig in het gebied en net buiten het gebied. In de toekomst zullen er meer scholen bij moeten komen of zullen de huidige scholen uitgebreid moeten

worden. In dit model zijn bij de huidige scholen uitbreidingslocaties aangegeven en is er één locatie aangegeven voor een nieuwe school in het woongebied ten noorden van de toeristische corridor, zo kunnen kinderen in hun eigen woongebied naar school. In het model zijn de huidige sport en recreatie locaties aangegeven in de toekomst is er geen extra sport en recreatie meer nodig dus zijn hiervoor geen locaties aangegeven. Het huidige woongebied is op dit moment nog niet helemaal bebouwd en bestaat uit een hoop onbebouwde percelen. In de toekomst zullen deze percelen verder bebouwd moeten worden. In het model zijn de inbreidingslocaties voor woningbouw aangegeven, deze locaties zijn wat grotere locaties waar complete verkavelingprojecten plaats kunnen vinden afgestemd op de omgeving.

De openbare groengebieden bestaan op dit moment uit de sport en recreatie gebieden en uit een grote heuvel, een parkje en twee groengebieden rondom twee Tanki’s. In de modellen worden de Tanki’s behouden en wordt er rondom de Tanki’s parkgroen gerealiseerd waar ruimte is om te spelen en te ontmoeten. Verder wordt het park bij het centrale kruispunt verder ontwikkeld tot een

Afb. 15 Centrale hart en corridor gedachte

Afb. 16 Leeg perceel in een woongebied


park met kwaliteit waar mensen kunnen wandelen naar bijvoorbeeld de kerk en met familie vrienden kunnen zitten en eventueel kunnen barbecuen. Tevens moet het park in verbinding komen te staan met de heuvel, dit kan betekenen dat er wandelroutes de heuvel oplopen zodat de heuvel ook een recreatiegebied wordt, waar mensen kunnen wandelen en hun honden kunnen uitlaten. Net buiten het plangebied in de Hotelzone ligt een Salina, deze Salina heeft als doel om tijdens zware regenval te fungeren als extra gebied voor wateropvang, er moet dus gestreefd worden naar het open laten van dit gebied en in de droge periode kunnen hier activiteiten op plaatsvinden, zoals concerten, markten, braderieën en sportevenementen. Verder kan het ingericht worden als park, waardoor ook hier weer de mogelijkheid bestaat om te wandelen, te spelen en te ontmoeten.

Op dit moment worden de woongebieden op een hoop punten ontsloten en zijn er een hoop knooppunten op de ontsluitingswegen,

dit zorgt voor een hoop onveilige situaties en in de toekomst zal dan ook gestreefd moeten worden naar zo min mogelijk ontsluitingen vanuit de woongebieden. De gebiedsontsluitingswegen zijn met een pijl aangegeven, er is gestreefd om per weg, per woongebied te zorgen voor minimaal één ontsluiting en maximaal twee. Deze wegen moeten een dergelijk profiel hebben dat ze ook werkelijk de functie van een gebiedsontsluitingsweg kunnen vervullen. Het knooppunt bij de “Weg van Palm Beach naar Noord” en de “Weg van Oranjestad naar Noord” moet aangepast worden, op dit moment is dit kruispunt aan de capaciteit toe die het aan kan en het is er verkeersonveilig. Er staan op dit moment verkeerslichten die het niet meer aankunnen, hiervoor moet een andere oplossing komen, te denken is eventueel aan een turborotonde.

Afb. 17 De heuvel en het parkje rondom het kruispunt in Noord


5.2.1 MODELLEN RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSVISIES Model I:

In dit model is uitgegaan van de corridor gedachte en loopt de corridor door tot het volgende kruispunt met de kerk. De corridor bestaat uit de “Weg van Palm Beach naar Noord”. Aan deze weg ligt ook nog het Palm Beach Resort en deze wordt meegenomen in de corridor, plus de toeristen kunnen gelijk een kijkje nemen bij de kerk. Tevens wordt de corridor in westelijke richting doorgetrokken tot aan de hotels bij de High Rise, hierdoor is de weg beter zichtbaar en gaan er makkelijker toeristen even een wandelingetje maken over de corridor heen. Aan de noordzijde van het stuk na de Sasakiweg richting de High Rise liggen op dit moment al wat horecavoorzieningen, zoals de Mac Donald en de pianobar.

Verder is er voor gekozen om de voorzieningen voor de toeristen en de voorzieningen voor de lokale bewoners gescheiden te houden. Dit betekend dat de horecavoorzieningen en souvenirwinkeltjes gescheiden worden van de voorzieningen voor de dagelijkse levensbehoefte. De dagelijkse voorzieningen worden op verschillende centrale locaties in het woongebied gerealiseerd, de locaties liggen zo gesitueerd dat iedere bewoner binnen een straal van 500 meter kan lopen naar de dagelijkse voorzieningen. Het ovale figuur voor dagelijkse levensbehoefte bestaat op dit moment al en zal in de toekomst niet verder uitgebreid moeten worden omdat anders de infrastructuur die er doorheen loopt overbelast wordt, deze is op dit moment al erg druk en kan de druk van het autoverkeer al bijna niet meer aan, hier is nadrukkelijk op gewezen door DOW (Dienst Openbare Werken).

Op dit moment liggen de voorzieningen langs de hoofdwegen/wegen, in dit model liggen de voorzieningen juist midden in het woongebied. De wegen die naar de voorzieningen toe leiden moeten wel geüpgrade worden zodat de wegen de mobiliteit die een dagelijks voorzieningencentra aan trekt ook daadwerkelijk kunnen dragen.

Afb. 18 Model I: Corridor gedachte

Afb. 19 Voorzieningen gelegen langs de wegen.


Model II:

In dit model is uitgegaan van het centrale hart maar dan wel in combinatie met een toeristische corridor. Ook in dit model wordt er onderscheid gemaakt tussen de voorzieningen voor toeristen en voor de lokale bevolking. De horecavoorzieningen worden gerealiseerd in de toeristische corridor en de voorzieningen voor de dagelijkse levensbehoefte vinden plaats in het centrale hart. De toeristen hebben dan ook de mogelijkheid om daar te komen en de Arubaanse sfeer te proeven en ook daar een hapje te eten, want natuurlijk mogen daar de kleine lokale snacktentjes niet ontbreken. Het punt waar nu het centrale centrum ligt is een kruispunt en ligt centraal in Noord er staat nu een groot gebouw van de Aruba Bank en er is ruimte om een centrale kern te realiseren. De rest van de

weg kan dan gebruikt worden voor woningbouw. Ook hier wordt de toeristische corridor doorgetrokken over de Sasakiweg heen. 5.2.2 RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSVISIE De uiteindelijke ruimtelijke ontwikkelingsvisie bestaat uit een combinatie tussen model I en II. Er is gekozen om als uitgangspunt model II te nemen omdat er dan toch een centraal hart gerealiseerd wordt in Noord. Omdat de bewoners van Noord dan nog iedere naar het centrale hart moeten om hun dagelijkse levensbehoeften te halen moeten er dit model wel de buurtwinkelcentra’s uit model I in de woongebieden gerealiseerd worden. De ruimtelijke ontwikkelingsvisie is in groter formaat met legenda te vinden in bijlage IV.

Afb. 20 Model II: Het centrale hart

Afb. 21 Ruimtelijke structuurvisie Noord


Afb. 22 Sfeerimpressie van de bebouwing langs de “Weg van Palm Beach naar Noord”


H6 DE “WEG VAN PALM BEACH NAAR NOORD”

6.1 INLEIDING De “Weg van Palm Beach naar Noord” wordt in dit rapport gezien als een toeristische corridor uitkomend in het centrale hart van noord. Deze weg is oorspronkelijk ontwikkeld om er voor te zorgen dat de toeristen die verblijven in de High Rise Hotels, ’s avonds ook naar Noord kunnen wandelen en daar gezellig wat kunnen gaan eten. Dit is ook te zien aan de huidige infrastructuur, als één van de weinige plekken op Aruba liggen hier trottoirs. Wat een logisch gevolg is van een hotelzone is ook op Aruba gebeurd, er zijn genoeg eettentjes en barretjes ontstaan bij de Hotelcorridor waardoor de toeristen ’s avonds daar blijven en niet richting Noord lopen. Hierdoor is de functie die de weg in eerste instantie had verloren gegaan.

De weg ligt centraal door Noord heen en komt uit op de Sasaki weg (de snelweg) en de Weg van Noord naar Calbas. Op dit moment is er een menging tussen voorzieningen en woningen aanwezig. De voorzieningen bestaan vooral uit horecavoorzieningen verder zijn er twee banken aanwezig, een benzine station, een beauty en spa, een watersportwinkel, een boekenwinkel, een hotel en een kinderopvang aan huis. Afbeelding 22 geeft een sfeerimpressie van het huidige voorzieningenaanbod en het huidige straatbeeld. Veel gebouwen zijn verouderd en toe aan vervanging, trottoirs zijn aan het verzakken wegens achterstallig onderhoud. Het straatbeeld wordt voornamelijk overheerst door auto’s doordat de meeste parkeergelegenheid voor de gebouwen liggen direct aan de weg. Dit zorgt voor een hoop onveilige situaties aanzien er hierdoor een hoop aansluitingen op de weg zijn. In dit hoofdstuk zijn twee ruimtelijke herinrichtingmodellen gemaakt voor de “Weg van Palm Beach naar Noord”. Het eerste model heeft als eigenschap dat het parkeren gesitueerd is achter de gebouwen en in het tweede model is het parkeren juist gelegen voor de gebouwen direct grenzend aan de weg. In beide modellen is dezelfde bebouwing weggelaten en zijn er nieuwe ontwikkelingslocaties ontstaan. In afbeelding 24 zijn deze locaties aangegeven in het geel, verderop in het hoofdstuk is per model op vier van deze locaties ver ingezoomd.

Afb. 23 Ligging “Weg van Palm Beach naar noord” Afb. 24 Te ontwikkelen locaties


N

Afb. 25 Model I: Parkeren aan de achterzijde van de voorzieningen


6.2 VERKAVELINGMODELLEN Model I: Parkeren aan de achterzijde van de bebouwing Bij dit model is er uitgegaan van parkeren aan de achterzijde van de bebouwing. De voorzijde van de voorzieningen kan in dit model gebruikt worden voor terrasjes en openbare pleintjes om te ontmoeten. Er zijn vijf centrale parkeerplaatsen waar gebruik van gemaakt kan worden. Aangezien er eerst afgeslagen moet worden van de weg, zal er met borden duidelijk aangegeven moeten worden waar men af moet slaan om bij een parkeerplaats te komen. Vanaf de parkeerplaats kan men te voet de weg over lopen en alle voorzieningen bereiken. Bij de vrijstaande woningen in het eerste gedeelte vanaf de Sasakiweg is wel nog ruimte overgehouden om te parkeren, hier is in de buurt namelijk geen ruimte meer voor. De zuidkant van de weg bestaat voor een groot deel uit appartementen met daaronder voorzieningen hierdoor wordt er een wand gecreëerd waar men langs kan lopen en geleid wordt langs de voorzieningen, hierbij kan gedacht worden aan een mainstreet. Op dit moment bestaat de bebouwing aan de noordzijde van de weg voornamelijk uit woningen. Aan deze zijde ligt één nieuwe ontwikkelingslocatie die bebouwd zal worden met woningen. Juist de menging tussen voorzieningen en woningen is de charme van Aruba en zal dus gewaarborgd moeten worden. Doordat er gestreefd wordt naar zo’n min mogelijk aansluitingen op de weg hebben deze woningen geen mogelijkheid om te parkeren op eigen terrein, er is achter de woningen een voetpad, wat uitkomt op een centrale parkeerplaats. Het profiel kent over de gehele weg dezelfde basis maar op sommige punten ontstaat er een breder profiel omdat er bijvoorbeeld een parallelweg aanwezig is om de vrijstaande woningen te bereiken. Om een boulevard/mainstreet gevoel te realiseren is er gekozen om een profiel te ontwerpen met daarin aan weerszijde van de weg palmbomen, dit zorgt voor een duidelijke geleiding langs de

voorzieningen vanaf de Sasakiweg naar het centrale hart en andersom. De trottoirs zijn gescheiden van de weg doormiddel van de groenstrook met palmbomen, hierdoor wordt er een veiligere omgeving gecreëerd voor de voetgangers en zal men eerder de route lopen en het weerhoud bestuurders ervan om hun auto op de trottoirs te parkeren. Op een aantal plaatsen zijn centrale oversteekplaatsen gemaakt, hierdoor ontstaan er veilige oversteekplaatsen. Omdat fietsen op Aruba weinig voorkomt en het huidige profiel het niet toe laat is er niet gekozen voor vrij liggende fietspaden, er kunnen op de weg wel stroken aangegeven worden voor fietsers. Het enige probleem is echter dat een reden is dat er op dit moment niet gefietst wordt de veiligheid, dit is echter een kwestie van gewenning en na verloop van tijd zal de fietser weer een veel voorkomend verschijnsel zijn op de weg en zal er ook rekening mee gehouden worden. In deze paragraaf is de weg in vier delen uitgewerkt.

Afb. 26 De vier uit te werken delen


A

A

B

B

Afb. 28 Dwarsprofiel BB

Afb. 27 Dwarsprofiel AA


Deel I: In dit deel zijn op de nieuw te ontwikkelen locatie appartementen complexen gepland. Er is een gebouw in het plan opgenomen wat om een hoek langs de weg loopt, hierdoor wordt de bocht in de weg duidelijker geaccentueerd en worden mensen als het ware de bocht om geleid en zijn zo nieuwsgierig wat er komen zal. De appartementen complexen hebben op de begane grond voorzieningen en daarboven een laag appartementen met dak. Er is in dit deel gekozen voor een gebouw met twee verdiepingen aangezien aan de noordzijde van de weg de bebouwing bestaat uit alleen begane grond. De ruimte tussen de appartementencomplexen in bestaat uit een openbaarplein met terrasjes, op dit plein wordt ook ruimte gecreëerd voor activiteiten in de vorm van een klein podium er zou dan een bandje met live muziek kunnen staan, er zou een optreden van de plaatselijke dansschool mogelijk zijn of een kleine theater voorstelling. Het parkeren vind centraal plaats achter de appartementen complexen en is bedoelt voor bewoners en bezoekers van de voorzieningen. In het plangebied blijven de woningen en voorzieningen aan de aan de noordzijde van de weg behouden. Wel wordt er om zo min mogelijk aansluiting te hebben op de hoofdweg een parallelweg aangelegd langs de woningen richting de voorzieningen op de hoek bij de kruising met de Sasakiweg.

Afb. 29 Bestaande noordzijde van deel I

Afb. 30 Verkavelingstudie deel I




A

AB

B


Deel II: In dit deel van de weg worden zowel nieuwe vrijstaande woningen, voorzieningen en appartementen gerealiseerd. De gebouwen met alleen voorzieningen zijn allemaal alleen op de begane grond, hierdoor ontstaat er een evenwichtig straatbeeld en passen de nieuwe gebouwen in het huidige straatbeeld. De ruimte voor de voorzieningen waar voorheen ruimte was voor parkeren worden nu gebruikt voor terrasjes en openbare pleintjes. Het nieuwe appartementencomplex wordt een complex van twee bouwlagen met in de onderste laag voorzieningen en de bovenste laag appartementen. Achter dit complex bevindt zicht een nieuwbouw residance met woningen van twee woonlagen, waardoor het nieuwe complex niet als enige uit twee bouwlagen bestaat. Het appartementencomplex wordt voorzien van een gemeenschapstuin met eventueel een zwembad. Tegenover het appartementencomplex wordt één woning behouden en wordt de overige locatie ook opgevuld met vrijstaande woningen, dit creëert wederom het wisselende straatbeeld tussen woningen en voorzieningen. Tegenover het complex komt tevens een openbaarplein waar in de avonduren activiteiten plaats kunnen vinden en waar mensen kunnen ontmoeten en kinderen kunnen spelen. Het parkeren gebeurt ook hier weer centraal achter de voorzieningen en is bedoeld voor zowel bewoners als bezoekers van de voorzieningen. Vanaf de parkeerplaats naar de weg loopt een openbaar plein langs een cafetariaatje met terras, dit openbare gebied loopt door tot het openbare plein aan de overkant van de weg.

Afb. 33 Verkavelingplan deel II




A

A

B

B


Deel III: Dit deel van de weg zal vooral bestaan uit voorzieningen met appartementen en zal moeten fungeren als het centrale hart van Noord. In dit deel van de weg staan al twee complexen met op de begane grond voorzieningen en daarboven twee lagen appartementen, daarom is er voor gekozen om door te bouwen in deze hoogte. Tevens bestaat dan het centrale hart uit bebouwing met drie lagen en de overige bebouwing in noord uit twee lagen. Ten noorden van de weg wordt bij de twee huidige complexen een derde complex bijgebouwd. Op dit moment is er voor de twee huidige complexen ruimte voor parkeren, dit parkeren wordt in dit deel opgelost aan de achterkant van de gebouwen, waardoor de parkeerplaatsen gaan fungeren als openbare ruimte met terrasjes, speelgelegenheden, ruimte voor ontmoeten en ruimte voor activiteiten. Aan de zuidkant van de weg worden twee nieuwe complexen gebouwd met op de begane grond voorzieningen en daarboven twee lagen appartementen. De ruimte achter het linkercomplex van deze twee zal gaan bestaan uit een gemeenschappelijke tuin voor deze appartementen. Achter deze complexen worden twee rijen rijtjeswoningen gerealiseerd. In dit model bevindt zich ook het tankstation, ondanks de keuze om zo min mogelijk ontsluitingen te maken op de weg blijft dit tankstation behouden en heeft het twee toegangswegen en uitritten. Het parkeren wordt centraal geregeld op twee plekken achter de bebouwing. Tevens is er achter de bank ook een grote parkeerplaats aanwezig waar bezoekers van de bank kunnen parkeren.

Afb. 36 Verkavelingplan deel III



A

B

A

B



Deel IV Dit deel van de weg bevindt zich ten oosten van het centrale hart en bestaat voornamelijk uit woningen. Er worden twee nieuwe appartementen complexen van twee lagen gerealiseerd. Verder wordt aan de noordkant van de weg de supermarkt en wat oude restaurantjes weggehaald en worden er vrijstaande woningen gerealiseerd. Tevens ligt aan de noordzijde de ingang van een klein park met daarin een Tanki (wateropvang tijdens het regenseizoen). Achter de twee complexen worden vrijstaande woningen gebouwd. Aan het kruispunt staan op dit moment twee banken en een chinees restaurant. De grote bank aan de zuidrand van de weg vormt een duidelijk herkenningspunt voor het centrale hart van Noord en zorgt daardoor als mooie in- en uitgang van het centrumgebied.

Het parkeren voor de appartementen wordt centraal geregeld achter de appartementen en het parkeren voor de vrijstaande woningen aan de rechterkant aan de noordzijde van de weg wordt centraal geregeld op een parkeerplaats achter de woningen. De complexen hebben een gezamenlijke gemeenschapstuin met bijvoorbeeld een zwembad.

Afb. 39 De Bank in het hart van Noord

Afb. 49 Verkavelingplan deel IV


N

Afb. 40 Model II: Parkeren aan de voorzijde van de voorzieningen


Model II: Parkeren aan de voorzijde van de bebouwing. Bij dit model is uitgegaan van het parkeren aan de straatzijde op de daar voor aangelegde parkeerterreinen. Er zijn zes centrale parkeerplaatsen waar gebruik van gemaakt kan worden. Op dit moment heeft bijna iedere voorziening een parkeerplaats voor het gebouw, omdat dit zorgt voor een hoop aansluitingen op de weg en dus een hoop onveilige situaties is er voor gekozen om deze te laten verdwijnen. Deze gebieden kunnen gebruikt gaan worden voor terrasjes of openbare pleinen. Vanaf de centrale pareerplaatsen kan men te voet over de trottoirs lopen en zo alle overige voorzieningen ook bereiken. In dit model is niet gekozen voor een duidelijke geleidingswand met voorzieningen en appartementen. Er bestaat echter niet echt een samenhang tussen de gebouwen, hierdoor krijgt men echt het gevoel in de Caribean te zijn. Er worden geen randvoorwaarden opgesteld aan de kleur en vorm van de gebouwen zodat er een speels straatbeeld ontstaat. De meeste voorzieningen bevinden zich in dit model rondom het centrale kruispunt in het midden van de “Weg van Palm Beach naar Noord”. Om er toch voor te zorgen dat toeristen vanaf de High Rise naar dit centrale hart lopen worden er langs de weg verscheidene voorzieningen gerealiseerd. Net als in het model met parkeren aan de achterkant kent het profiel over de gehele weg dezelfde basis maar op sommige punten ontstaat er een breder profiel omdat er bijvoorbeeld een parallelweg aanwezig is om de vrijstaande woningen te bereiken en de gebouwen staan niet altijd in dezelfde rooilijn. Het profiel is ook verschillend bij de centrale parkeerplaatsen, dit omdat de grote van de parkeerplaatsen verschillen. Om een boulevard/mainstreet gevoel te realiseren is er gekozen om een profiel te ontwerpen met daarin aan weerszijde van de weg palmbomen, dit zorgt voor een duidelijke geleiding langs de voorzieningen vanaf de Sasakiweg naar het centrale hart en andersom. De trottoirs zijn gescheiden van de weg doormiddel van de groenstrook met palmbomen, hierdoor

wordt er een veiligere omgeving gecreëerd voor de voetgangers en zal men eerder de route lopen en het weerhoud bestuurders ervan om hun auto op de trottoirs te parkeren. Op een aantal plaatsen zijn centrale oversteekplaatsen gemaakt, hierdoor ontstaan er veilige oversteekplaatsen. Net als in model I worden er geen vrij liggende fietspaden toegevoegd aan het profiel maar worden er stroken gereserveerd op de wegen. In deze paragraaf is de weg in vier delen uitgewerkt,.

Afb. 41 De vier uit te werken delen


A

A



Deel I In dit deel van de weg is er voor gekozen om een poort te creëren, deze poort bestaat hier uit gebouwen die in dezelfde richting lopen als de weg. De twee gebouwen aan de noordzijde van de weg hebben een horecafunctie, om de poort extra te versterken en een samenhang te creëren tussen de gebouwen aan de noordzijde en het nieuwe gebouw aan de zuidzijde krijgt ook dit gebouw een horecafunctie. Om de verdere samenhang in dit gebied te behouden is ervoor gekozen om net als aan de noordzijde van de weg aan de zuidzijde te kiezen voor woningbouw in één woonlaag. Het profiel van de weg is in dit deel totaal verschilland dan in de rest van de weg, dit komt doordat er aan beiden zeiden een parallelweg komt langs de woningen richting de voorzieningen, hierdoor is er aan beide zijden maar één aansluiting nodig op de weg en is deze aansluiting niet te dicht bij het knooppunt bij de Sasakiweg. Het parkeren bij de voorzieningen vindt plaats op de centrale parkeerplaatsen bij de voorzieningen. Bij de woningen vind het parkeren plaats op eigen terrein en als er extra parkeergelegenheid nodig is kan gebruik gemaakt worden van de parkeerplaatsen bij de voorzieningen en aan de noordzijde van de parkeerplaatsen voor de woningen aan de rechterkant tegenover het Aruba Millennium Resort.

Afb. 43 Verkavelingplan Deel I


A

A B

B




Deel II In dit deel van de weg worden zowel nieuwe vrijstaande woningen, voorzieningen en appartementen gerealiseerd. De gebouwen met alleen voorzieningen zijn zowel gebouwen met twee lagen als gebouwen met één bouwlaag. Hierdoor ontstaat er een speelse wand met gebouwen. De ruimte voor de voorzieningen waar voorheen ruimte was voor parkeren wordt ook in dit model gebruikt voor terrasjes en openbare pleintjes. Aan de zuidzijde wordt verder een appartementencomplex met daaronder voorzieningen gebouwd. Het complex heeft aan de achterkant een gemeenschappelijke tuin met gemeenschappelijke voorzieningen zoals een zwembad, voor de bewoners van de appartementen. Tegenover het appartementencomplex wordt één woning behouden en wordt de overige locatie ook opgevuld met vrijstaande woningen, dit creëert wederom het wisselende straatbeeld tussen woningen en voorzieningen. Tegenover het complex komt tevens een openbaarplein waar in de avonduren activiteiten plaats kunnen vinden en waar mensen kunnen ontmoeten en kinderen kunnen spelen. Het parkeren vindt plaats op de centrale parkeerplaats voor het appartementencomplex en natuurlijk kan er gebruik gemaakt worden van de parkeerplaats voor de voorzieningen in het derde deel van de weg. De woningen aan de noordzijde hebben geen mogelijkheid om te parkeren op eigenterrein omdat er anders te veel aansluitingen komen op de weg, maar kunnen ook gebruik maken van de parkeerplaatsen voor de voorzieningen en vervolgens via het trottoir naar hun woning lopen.

Afb. 46 Verkavelingplan deel II




A

A

B

B


Deel III Dit gedeelte van de weg maakt onderdeel uit van het centrale hart van Noord en zal voornamelijk bestaan uit appartementencomplexen met op de begane grond voorzieningen. Aan de noordzijde van de weg staan op dit moment al twee complexen met op de begane grond voorzieningen en daarboven twee lagen appartementen om in het centrale hart toch een samenhang te creëren wordt het hoogte accent van de nieuwe gebouwen gelijk gehouden aan de hoogte van de huidige appartementen complexen in dit gebied. Vandaar dat aan de zuidzijde van de weg twee complexen komen met op de begane grond voorzieningen en daarboven twee lagen appartementen. Voor deze complexen is ruimte voor openbare ruimte waar terrasjes kunnen staan, kinderen kunnen spelen en mensen kunnen ontmoeten. Omdat er voor het complex ruimte is voor spelen en ontmoeten wordt er bij dit complex geen grote gemeenschappelijke tuin aangelegd, wel loopt de openbare ruimte door om de complexen heen waar aan de linkerzijkanten van het linker complex ruimte gemaakt kan worde om te barbecuen. Op dit moment bevinden zicht aan de noordzijde al twee parkeerplaatsen voor de complexen, deze worden behouden en waar nodig uitgebreid aangepast. Verder komt bij de complexen aan de zuidzijde een grote parkeerplaats. De parkeerplaats kent een één aansluiting op de weg en heeft op de parkeerplaats éénrichtingsverkeer. Men kan in het centrale hart hun auto parkeren en vervolgens heel de weg aflopen.

Afb. 49 Verkavelingplan deel III


Deel IV Ook dit gedeelte maakt deel uit van het centrale hart en zal voor het grootste gedeelte gaan bestaan uit een complex met voorzieningen op de begane grond en appartementen erboven. Rondom het kruispunt staan nu twee banken en een restaurant deze blijven behouden, ook de woningen aan de noordzijde blijven behouden. Het complex wordt ook drie bouwlagen om de ruimtelijke samenhang te creëren met de andere deel van het hart in deelgebied twee. Voor het complex is ruimte aanwezig voor terrasjes, activiteiten, spelen en ontmoeten. Het complex zelf heet geen gemeenschappelijke tuin voor de bewoners omdat er voldoende openbare ruimte in de omgeving is en het in eerste instantie gaat om een voorzieningencomplex. De bewoners kunnen zo de weg uit lopen naar het park om daar gezellig te gaan zitten. Het parkeren vindt plaats op de parkeerplaats voor het complex en er kan gebruik gemaakt worden van de parkeerplaats achter de bank. De woningen aan de noordzijde worden niet ontsloten aan de “Weg van Palm Beach naar noord”, maar aan de weg die aan de andere kant van de percelen loopt zo worden er nog steeds zo min mogelijk aansluitingen op de weg gerealiseerd. Natuurlijk kan bezoek van deze woningen ook gebruik maken van de parkeerplaats voor de voorzieningen.

Afb. 50 Verkavelingplan deel IV


A

A


Omdat voor beide modellen de nieuw te bouwen complexen qua vormgeving niet van elkaar verschillen wordt hieronder een compilatie van sfeerbeelden weergegeven van hoe deze gebouwen eruit zouden kunnen zien.

Afb. 52 Referentiebeelden appartementen


H7 HET WOONGEBIED

7.1 INLEIDING Het stedelijke gebied Noord zou in de toekomst onderverdeeld kunnen worden in vier woongebieden. Om eens te gaan kijken wat toekomstige ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn voor zo’n woongebied is er een visie opgesteld en is er een verkavelingstudie gedaan naar een open gebied in het woongebied. De legenda’s van de afbeeldingen zijn te vinden in bijlage VIII. Afbeelding 53 geeft de ligging van het woongebied weer in het stedelijke gebied Noord.

Verder inzoomend in het gebied is te zien dat een groot gedeelte nog niet verkaveld is. De open gebieden bestaan zowel uit grote locaties als uit kleine locaties tussen de huidige bebouwing. Door het woongebied heen ligt een rooi, deze zorgt voor de afvoer van water

tijdens hevige regenval, met daaraan twee Tanki’s, deze dienen voor de opvang van het regenwater. Vroeger werd dit regenwater gebruikt door de boeren voor de landbouw, maar door de verdwijning van de landbouwsector verdwijnt deze functie steeds meer. Wel blijven Tanki’s nodig voor de opvang van het overtollige regenwater, dit omdat wanneer het regent een hoop gebieden op Aruba onderwater lopen. De rooien staan buiten het regenseizoen om droog.

Het woongebied wordt omringd door twee drukke wegen, namelijk de Weg van Oranjestad naar Noord en de Weg van Noord naar Calbas.

Afb. 53 ligging woongebied

Afb. 54 De Tanki en de rooi

Afb. 55 Impressie van de wegen rondom het plangebied


Op dit moment zijn er teveel gebiedsontsluitingswegen die uitkomen op deze twee drukke wegen, dit zorgt voor onveilige situaties en voor opstoppingen in het verkeer. De infrastructuur bestaat uit zandwegen en geasfalteerde wegen, de particuliere verkavelingplannen hebben op eigen terrein geasfalteerde wegen, maar de wegen er naar toe zijn zandwegen. Door het woongebied heen loopt een gebiedsontsluitingsweg, deze weg verbindt tevens de twee drukke wegen die het gebied omringen. In afbeelding 56 wordt de functionele analyse van het gebied weergegeven.

Op dit moment zijn er in het gebied een aantal voorzieningen aanwezig, zoals een supermarkt, een aantal eetgelegenheden, een appartementencomplex, een school, een kerk, een sportcomplex en een scouting. Niet alle voorzieningen zijn geïnventariseerd aangezien er veel kleine bedrijfjes zijn aan huis, zoals snackhuisjes.

Afbeelding 57 geeft een illustratie van de voorzieningen in het woongebied.

Afb. 56 Functionele analyse van het woongebied

Afb. 57 Voorzieningen in het woongebied


7.2 ONTWIKKELINGSVISIE Voordat er verkavelingmodellen gemaakt kunnen worden voor een gebied is het belangrijk om een visie op te stellen voor het totale woongebied. In eerste instantie is er een totale visie opgesteld voor het gebied en vervolgens zijn er twee verkeersmodellen opgesteld.

Op dit moment zijn er centraal in het woongebied verschillende voorzieningen aanwezig, zoals een supermarkt en een restaurant. Om deze voorzieningen is nog ruimte aanwezig om hier in de toekomst verdere dagelijkse voorzieningen toe te laten. Hierdoor wordt er centraal in het woongebied een concentratie van voorzieningen gerealiseerd. Het woongebied zal in de toekomst verder verkaveld moeten worden tot een compleet woongebied. In afbeelding 57 is de toekomstvisie globaal weergegeven.

Aan de hand van de ontwikkelingsvisie zijn de volgende twee verkeersmodellen opgesteld. Model I

In het eerste model zijn er nog twee gebiedsontsluitingswegen die uitkomen op de Weg van Oranjestad naar Noord en is er nog één gebiedsontsluitingsweg die uitkomt op de “Weg van Noord naar Calbas. De overige wegen die aansloten op de Weg van Oranjestad naar Noord worden doodlopende wegen alleen voor bestemmingsverkeer. Alle huidige zandwegen worden geasfalteerd en geüpgrade en voorzien van trottoirs en/of fietsmogelijkheden, deze fietsmogelijkheden bestaan uit belijning op de straten. Door de

Afb. 58 Ontwikkelingsvisie Afb. 59 Verkeersmodel I


profielen van de wegen te laten verschillen kan er onderscheid gemaakt worden in ontsluitingsweg, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangsweg, dit onderscheid kan ook gemaakt worden door te gaan bestraten in plaats van asfalteren. Model II

Ook in het tweede model worden alle huidige zandwegen geasfalteerd en geüpgrade en voorzien van trottoirs en/of fietsmogelijkheden. Ook hier kan doormiddel van verschillende wegprofielen en door te gaan bestraten de classificatie van de wegen duidelijk gemaakt worden. Bij dit model is er nog maar één gebiedsontsluitingsweg die uitkomt op de Weg van Oranjestad naar Noord en zijn er twee ontsluitingswegen die uitkomen op de …. Deze tweede ontsluiting krijgt als classificatie een gebiedsontsluitingsweg. De twee gebiedsontsluitingswegen kruisen elkaar midden in het

woongebied op de plek waar de locatie is aangegeven voor de dagelijkse voorzieningen. Hierdoor wordt deze locatie ook daadwerkelijk het centrale punt van het woongebied en zijn de voorzieningen beter bereikbaar. 7.3 VERKAVELINGMODELLEN In het woongebied is een verkavelingstudie gedaan op een opengebied in het noorden van het plangebied. Deze locatie is aangegeven in afbeelding 60 en is ongeveer 7,2 ha groot.

Afb. 60 Verkeersmodel II

Afb. 61 Het plangebied


Deze locatie is interessant omdat er in dit gebied de mogelijkheid is voor een tweede ontsluitingsweg en er ligt op dit moment een rooi en een Tanki. Er moet dus in dit gebied iets gedaan worden waardoor er als het regent nog voldoende ruimte is om water op te vangen. Bij de studies is de huidige Tanki weggelaten aangezien het in de toekomst beter is om de Tanki’s te realiseren in het landelijke gebied, hierdoor kan de ruimte in het stedelijke gebied beter benut worden voor stedelijke functies en zoals eerder gezegd is werd er vroeger water uit gehaald voor de landbouw, maar de landbouw is aan het verdwijnen en komt eigenlijk alleen nog maar voor in het landelijke gebied. Een realisatie in het landelijke gebied zorgt ervoor dat er makkelijker en sneller water uitgehaald en zelfs het water direct over het land gesproeid kan worden, ook past een Tanki niet meer in een stedelijk woongebied. Op dit moment spelen de meeste kinderen in de achtertuin van de woning of bij familie in de achtertuin. De vraag naar een veilige speelomgeving in de woonbuurten zal toenemen naar mate meer mensen op het eiland wonen en dichter op elkaar gaan wonen, daarom worden er in ieder model speelplekken gerealiseerd voor kinderen.

Er zijn drie modellen ontworpen en per model is aangegeven hoe de situatie is in de droge tijd en de situatie tijdens zware regenval. De openbare ruimte wordt in ieder model zo ingericht dat het in periodes met zware regenval kan dienen als rooi/opvang voor water,

hierdoor ontstaat het fenomeen “wonen aan het water”. Dit kan gedaan worden door de groengebieden te verdiepen of om juist een soort kanalen aan te leggen. Het nadeel is echter alleen dat deze kanalen de rest van het jaar droog staan en dus niks zijn. Wat er dan gaat gebeuren is dat men er afval in gaat storten en dat komt de kwaliteit van de woonomgeving niet ten goede. Door deze gebieden dus in te richten als groengebieden in de vorm van bijvoorbeeld een park, speelruimte en ontmoetingsruimte zijn de rooien ook in de droge tijd van kwaliteit. Water draagt immers bij aan de beleving en geeft de openbare ruimte daarmee extra weerde, maar het gebruik ervan is lang niet altijd even simpel, zo ook op Aruba. In model II is de huidige sportlocatie weggelaten, deze kan in de toekomst ook aan de rand van het woongebied gerealiseerd worden zodat er minder overlast is. Een belangrijk onderdeel van de openbare ruimte op Aruba is de cactushaag. In de afgelopen jaren is gebleken dat steeds meer cactushagen verdwijnen door de grootschalige urbanisatie op Aruba. De huizenbouw en het toenemende toerisme spelen een belangrijke rol in dit proces. De waarde van de cactushagen wordt helaas onderschat door de bevolking. Door de verdwijning van de cactushagen dreigt in de toekomst de flora en fauna in sterke mate af te nemen. Een cactushaag heeft tegenwoordig een belangrijke ecologische waarde, maar ook nog steeds een cultuurhistorische waarde. Maatregelen ter voorkoming van het verdwijnen van deze waardevolle landschappelijke elementen zijn dan ook uiterst belangrijk. Een maatregel kan zijn om langs de wegen een rij cactushagen te laten staan voordat de gebouwen/percelen komen. Ook zou er gezegd kunnen worden dat de cactushagen moeten blijven staan op de percelen. Zo blijven de cactushagen behouden maar kan er ook een duidelijke verkavelingstructuur gerealiseerd worden. Bij grotere verkavelingprojecten kan er als randvoorwaarde opgesteld worden dat er cactussen in het plangebied moeten blijven staan waardoor er gelijk in het plangebied openbaar groen aanwezig is en de cactussen blijven behouden.

Afb. 62 Referentiebeelden speelplekken


Bij ieder model wordt gestreefd naar een gedifferentieerd woonmilieu met woningen in verschillende prijscategorieën, op deze manier worden meerdere doelgroepen bereikt. Omdat de vraag naar goedkope appartementen op Aruba groot is wordt er in ieder model ingespeeld op deze vraag.

In bijna ieder model komen vrijstaande woningen voor. De wens van de Arubaan blijft toch een vrijstaande woning op een eigen stuk grond. Voorheen werd er gebouwd op stukken grond van 500-900 m². In deze modellen wordt er echter gebouwd op kavels tussen de 300 en 500 m². De beeldkwaliteit voor de vrijstaande woningen geld ook voor ieder model. Op dit moment is het zo dat iedereen verschillende erfafscheidingen gebruikt, de ene persoon bouwt een hek van 2 meter hoog en de ander gebruikt een historisch stenen muurtje van nog geen meter hoog. Daar komt ook nog eens bij dat er nooit twee dezelfde huizen naast elkaar staan, er kan een super mooi huis naast een krot staan, een geel huis met een zwart puntdak naast een paars huis met een plat dak. Natuurlijk is deze rommeligheid de charme van Aruba, maar er is toch enige orde nodig om deze wanorde toch iets geordend te krijgen. Er moet nog wel steeds gebouwd blijven worden in verschillende vormen en kleuren en maten, maar aan de erfafscheidingen moeten randvoorwaarden opgelegd worden. Zo kan er gezegd worden dat er alleen gebruik gemaakt mag worden van de historische lage stenen muurtjes of betonnen muurtjes van ongeveer een meter hoog, deze twee kunnen ook goed door elkaar heen gebruikt worden. Er kan zelfs bepaald worden dat er aan de voorkant van de percelen

Afb. 64 Referentiebeelden erfafscheidingen

Afb. 63 Referentiebeelden erfafscheidingen


Verder moeten er ook randvoorwaarden gesteld worden aan rooilijnen vanaf de erfafscheidingen. Op dit moment wordt er op veel plaatsen door gebouwd tot de erfafscheiding en blijft er geen pad langs de woningen meer over en wordt het echt een aan elkaar gebouwde wanorde. Tevens moeten er randvoorwaarden opgesteld worden ten aanzien van het soort dak, zodat er woongebieden ontstaan met woningen met een puntdak en woongebieden met woningen zonder dak.

Een nieuwe vorm op Aruba is de geschakelde woning. De Arubaan is het niet gewend om zo dicht bij elkaar te wonen maar ziet er toch wel toekomst in. Op dit moment wordt er alleen geschakeld gebouwd in de vorm van grondgebonden appartementen. Er wordt dus ook in één van de modellen gewerkt met geschakelde woningen. Voor de beeldkwaliteit geldt hetzelfde als bij de vrijstaande woningen. Alleen vervalt nu het verhaal over rooilijnen.

Dienst Openbare Werken op Aruba gaat uit van een wegprofiel van 10 meter binnen een woongebied, hierbij wordt de voorkeur gegeven aan een profiel met een trottoir van 2 meter een weg van 6 meter en weer een trottoir van 2 meter. Verder bestaat er de mogelijkheid voor het profiel met aan weerszijde 2,5 meter trottoir en 5 meter weg en het profiel van 3 meter trottoir aan de ene kant 2 meter trottoir aan de andere kant en 5 meter weg. De modellen zijn op schaal in groter formaat te vinden in bijlage V, VI en VII.

Afb. 65 Referentiebeelden woonhuizen

Afb. 66 Referentiebeelden geschakelde woningen


Afb. 67 Model I in de droge periode

Afb. 68 Model II in de regenperiode



B

A

A

B


Model I Bebouwing en programma Aan de noordrand komen drie appartementen complexen van twee of drie lagen. De reden waarom hier gekozen is voor hoogbouw is omdat het langs de weg gelegen is die overloopt in de Weg van Palm Beach naar Noord, langs deze weg worden verschillende gebouwen gerealiseerd met appartementen boven voorzieningen. Er kan in Noord niet gezegd worden dat er vanuit het centrum lager gebouwd wordt richting de rand van het gebied, wel kan er gezegd worden dat de centrale corridor omgeven kan worden door hoogte accenten, de hoogte accenten kunnen dus goed nog voorbij het kruispunt getrokken worden. Als er voor gekozen wordt om in drie lagen te gaan bouwen komt het programma uit op 156 woningen namelijk:

• 53 vrijstaande woningen • 25 geschakelde woningen • 78 appartementen

Dit betekend dat er in een woningdichtheid van 156 / 7,2 = 21,7 woningen per hectare gebouwd wordt. Wordt er voor gekozen om in twee lagen te gaan bouwen komt het programma uit op 130 woningen namelijk:

• 53 vrijstaande woningen • 25 geschakelde woningen • 52 appartementen

Dit betekend dat er in een woningdichtheid van 130/7.2 = 18,1 woningen per hectare gebouwd wordt. Aangezien de doelstelling voor het stedelijke gebied Noord is om te bouwen in een dichtheid van 15 á 20 woningen per hectare zou twee lagen voldoende zijn. Naast appartementen komen er 53 vrijstaande woningen en 25 geschakelde woningen.

Openbare ruimte De openbare ruimte zal vooral gaan bestaan uit parkgroen waar ruimte is voor ontmoeten en spelen. Hierdoor wordt gelijk ingespeeld op de vraag naar speelplekken voor kinderen en jongeren. In dit model wordt bij de appartementen een gemeenschappelijke tuin gerealiseerd waar kinderen kunnen spelen en ouders kunnen ontmoeten. Aangezien je op Aruba buiten leeft zijn dit soort gemeenschapsvoorzieningen nodig aangezien je bij een appartement niet genoeg ruimte hebt om buiten te leven. Verder wordt er bij de appartementen een wijkpark aangelegd waar bewoners van het gehele woongebied gebruik van kunnen maken. In dit model blijft het sportveld gewoon liggen en tussen het complex met de scouting en het sportveld ontstaat ook ruimte voor spelen en ontmoeten. Verder wordt er bij de geschakelde woningen een groenstrook gerealiseerd. Deze dient in de regen periode ook gelijk als wateropvang en als rooi. Verkeer en parkeren In model I was in eerste instantie zoals in het verkeersmodel II de ontsluitingsweg vanaf de voorzieningen doorgetrokken naar de weg van Noord naar Calbas. Uiteindelijk is besloten om deze af te sluiten voor gemotoriseerd verkeer, maar wel toegankelijk te houden voor de voetganger en fietsers. Het parkeerterrein voor de school, scouting en sportvoorziening wordt door twee wegen ontsloten. Beide wegen komen uit op de twee ontsluitingswegen. Het parkeren vindt zowel op eigen terrein als in het openbare gebied plaats. Het parkeren in het openbare gebied vindt plaatst op de daarvoor gereserveerde terreinen in de vorm van haaksparkeren. Door de profielbreedte van 10 meter is er geen ruimte aanwezig voor langsparkeren. Bij de appartementen is ruimte voor haaksparkeren. Hier kan bezoek van de vrijstaande woningen ook gebruik van maken.


Afb. 71 Model II in de droge periode

Afb. 72 Model II in de regenperiode



B

A

A

B


Model II Bebouwing en programma Ook in model II is net als in model I er voor gekozen om langs noordrand te kiezen voor hoogbouw in de vorm van appartementen. De motivatie hierachter is uiteraard dezelfde als in model I. Verder wordt er vooral gebouwd in de vorm van vrijstaande woningen. Ook hier kan er voor gekozen worden om in 2 of 3 lagen appartementen te bouwen en volgen er dus twee woningbouwprogramma’s. Wordt er voor gekozen om in drie te lagen te bouwen komt het programma uit op 165 woningen namelijk:

• 93 vrijstaande woningen • 72 appartementen

Dit betekend dat er in een woningdichtheid van 165 / 7,2 = 22,9 woningen per hectare gebouwd wordt. Wordt er voor gekozen om in twee lagen te gaan bouwen komt het programma uit op 120 woningen namelijk:

• 72 vrijstaande woningen • 48 appartementen

Dit betekend dat er in een woningdichtheid van 120 / 7.2 = 16,7 woningen per hectare gebouwd wordt. Aangezien de doelstelling voor het stedelijke gebied Noord is om te bouwen in een dichtheid van 15 á 20 woningen per hectare zou twee lagen voldoende zijn. Openbare ruimte Door het gebied heen loopt een groenstrook in de vorm van parkgroen met ruimte voor ontmoeten en spelen, die tevens gelijk als rooi beschouwd kan worden. Door deze groenstrook af te laten lopen richting het kanaal stroomt met zware regenval het water in de goede richting. Rondom de parkeergelegenheid bij de school en de scouting zal ook parkgroen aangelegd worden, dit park kan tevens gebruikt worden voor scoutingactiviteiten en het kan

gebruikt worden om tijdens de schoolpauzes de kinderen te laten spelen. Verkeer en parkeren In dit model is gebruik gemaakt van verkeersmodel I, alleen is er wel voor gekozen om het parkeerterrein en het noordelijke deel van het woongebied te ontsluiten op de weg van Noord naar Calbas. Hierdoor zijn de school en de scouting beter bereikbaar en wordt er een rustige woonbuurt gerealiseerd. Het is niet mogelijk om via de parkeerplaats over te steken van het zuidelijke woongebied naar de weg. Dit doordat de parkeerplaats is onderverdeeld in twee gebieden. Voetgangers en fietsers kunnen wel de oversteek maken tussen de twee woongebieden door het bruggetje door het parkgroen heen, hierdoor zijn de voorzieningen beter bereikbaar voor de bewoners in het noordelijke gedeelte. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein en op de daarvoor gereserveerde terreinen in de vorm van haaksparkeren. Ook in dit model is door de aangehouden profielbreedte van 10 meter geen ruimte voor langsparkeren.


Afb. 75 Model III in de droge periode

Afb. 76 Model III in de regenperiode



BA

AB


Model III Bebouwing en programma In dit model is er voor gekozen om niet alleen langs de noordrand te kiezen voor hoogbouw, maar om in het gehele gebied te kiezen voor hoogbouw. Er wordt een eiland gecreëerd met daarop de appartementencomplexen. Op dit moment is er op Aruba veel vraag naar goedkopere starters woningen en naar woningen voor senioren door het eiland in tweeën te splitsen worden er worden twee verschillende woonmilieus gecreëerd, één voor starters en één voor senioren. Ten zuiden van het eiland worden vrijstaande woningen gerealiseerd hierdoor is het huidige woonmilieu doorgetrokken. Omdat in dit plan veel appartementen gebouwd worden wordt er gekozen om in twee lagen te bouwen. Om toch te zorgen dat de appartementen een hoogte accent zijn, zijn de vrijstaande woningen net als de bestaande woningen gelijkvloers. In totaal is er ruimte voor 240 woningen en bestaat het programma uit:

• 60 starterswoningen • 150 seniorwoningen • 30 vrijstaande woningen

Dit betekend dat er in een woningdichtheid van 240 / 7,2 = 33,3 woningen per hectare gebouwd wordt. De woningdichtheid in dit gebied is dus beduidend groter dan 15 woningen per hectare. Door in dit gebied in een hogere dichtheid te bouwen is het mogelijk om juist richting het landelijke gebied in een lagere dichtheid te bouwen. Uiteindelijk wordt voor het gehele woongebied Noord dan toch een gemiddelde dichtheid van rond de 15 woningen per hectare bereikt. Openbare ruimte In eerste instantie zou er om het eiland heen een kanaal komen, maar doordat het droge seizoen de meeste tijd van het jaar in beslag neemt zou dit betekenen dat het kanaal de rest van het jaar geen kanaal is en eigenlijk niks is. En dus door de meeste mensen

gebruikt zal worden voor het lozen van afval. Hierdoor zou het kanaal dus geen kwaliteit hebben, daarom is er gekozen om alleen langs de Weg het huidige kanaal te behouden en te versterken en om rondom het eiland een groenstrook aan te leggen in de vorm van parkgroen. Hierdoor ontstaat er eigenlijk een eiland in het groen en heeft het kwaliteit. Het parkgroen zal ingericht worden met speel en ontmoetingsplekken en als wandel en fietsgebied. De groenstrook wordt lager aangelegd en aflopend richting het kanaal langs de …., hierdoor kan het water tijdens zware regenval in de goede richting lopen. In periodes van zware regenval ontstaat er dus wel wonen aan het water. Rondom de parkeergelegenheid bij de school, scouting en het sportveld zal ook parkgroen aangelegd worden, dit park kan tevens gebruikt worden voor scoutingactiviteiten en het kan gebruikt worden om tijdens de schoolpauzes de kinderen te laten spelen. Verkeer en parkeren In dit model is uitgegaan van verkeersmodel II, er is echter wel een aansluiting voor het eiland op de weg aan de noordzijde gemaakt. Verder is er een voetgangers/fietsbrug om de school en de scouting te bereiken. De school, scouting en het sportcomplex zijn voor het gemotoriseerde verkeer maar op één manier te bereiken en dat is via de woonbuurt. Dit omdat er van uitgegaan mag worden dat de school en het sportcomplex voor het grootste gedeelte gebruikt wordt door kinderen uit het woongebied. Het eiland is vanuit het zuiden niet te bereiken door gemotoriseerd verkeer, wel is er een voetgangers en fietsbrug zodat de voorzieningen centraal gelegen in het woongebied goed te bereiken zijn voor de bewoners uit de appartementen. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein en op de daarvoor gereserveerde terreinen in de vorm van haaksparkeren. De parkeergelegenheid voor de bewoners van de seniorenappartementen bevinden zich half onder het maaiveld. Dit betekend dat de appartementen boven de parkeergelegenheid gebouwd wordt. Ook in dit model is door de aangehouden profielbreedte van 10 meter geen ruimte voor langsparkeren.


H8 UITVOERING EN HAALBAARHEID Op dit moment wordt er ontwikkeld door de markt, hier moet echter verandering in komen. De verandering die zal moeten plaats vinden is dat de overheid moet gaan ontwikkelen, hierbij kan gedacht worden aan “public private partnership”, dit is een samenwerking tussen overheid en ondernemers waarbij gezamenlijk naar een oplossing gezocht wordt. Zo zou de overheid afspraken kunnen maken met ondernemers. Een voorbeeld is dat bijvoorbeeld de overheid zorgt voor de nodige infrastructuur en de ondernemer neemt het beheer van de openbare ruimte voor zijn/haar hoede. Doordat er in de toekomst ook op Aruba gewerkt gaat worden met bestemmingsplannen en er gewerkt zou moeten worden met de onteigeningswetten kunnen er in de toekomst ook bestemmingen gelegd worden op eigendomsterreinen. De eigenaar kan dan kiezen om zelf te bouwen of hij verkoopt de grond aan de overheid of er wordt door de overheid aangeboden om de grond te ruilen tegen een ander stuk grond. Op dit moment bouwt men of alleen voorzieningen of alleen woningen, het is voor een ondernemer niet winstgevend om boven voorzieningen ook nog appartementen te bouwen, daarom zal de overheid of een projectontwikkelaar dit soort gebouwen moeten gaan ontwikkelen en de ruimtes voor voorzieningen moeten gaan verhuren. Als er al complete ruimtes zijn voor horecavoorzieningen met keuken er in kan bijna iedere horecavoorziening het huren. In Nederland wordt een plan gemaakt en koopt de overheid/gemeente de gronden op die nodig zijn om het plan te kunnen ontwikkelen. Op Aruba heeft de overheid beperkte financiële middelen en kan niet zomaar een stuk grond met bedrijf kopen en vervolgens alles afbreken om er een nieuw project te

kunnen bouwen. Daarom is ook hier de publiek private samenwerking weer interessant. Er zou gezegd kunnen worden dat er op drie mannieren ontwikkeld kan gaan worden op drie manieren: 1 het land zelf 2 een overheidsstichting 3 projectontwikkelaars Een belemmering bij de toekomstige ontwikkelingen is en blijft dat het land geen geld heeft en dus ook niet kan ontwikkelen.


AANBEVELINGEN

• Bij de ruimtelijke visie voor Noord kan gebruik gemaakt worden van de corridor gedachte en het centrale hart. Hierdoor worden zowel de voorzieningen voor de toeristen als voor de lokale bevolking uitgebreid, geconcentreerd en versterkt.

• Buiten de toeristische corridor en het centrale hart om dienen er voorzieningencentra’s gerealiseerd te worden in de woongebieden. Door concentratie van voorzieningen centraal in woonbuurten wordt de mobiliteit van het autogebruik teruggedrongen en is er meer draagvlak voor de voorzieningen.

• Bij het realiseren van de ruimtelijke visie dient rekening gehouden te worden met de programmatische verkenning, hierin is aangegeven hoeveel van elke voorziening al aanwezig is en nog nodig is.

• Om de dichtheid van 15 woningen per hectare te bereiken zal meer gebouwd moeten worden in de vorm van appartementen. Langs de toeristencorridor is het dan ook aan te bevelen om hier te bouwen in de vorm van complexen met op de begane grond voorzieningen en daarboven één of twee lagen appartementen.

• Het bouwen van appartementen komt ook tegemoet in de vraag naar goedkope appartementen.

• Bij de ontwikkeling van Noord zal rekening gehouden moeten worden met de rooien en de Tanki’s. De Tanki’s kunnen verplaatst worden naar het landelijke gebied en de rooien kunnen verdiept worden en ingericht als een park met ruimte voor ontmoeten en spelen. Hierdoor hebben de rooien in de droge periode ook kwaliteit.

• Binnen de woongebieden zullen speel en ontmoetingsplekken gerealiseerd moeten worden zodat kinderen veilig kunnen spelen. Het beheer van deze

plekken zal deels door de overheid en deels door de bewoners plaats moeten vinden.

• Er dient zorg voor gedragen te worden dat er zoveel mogelijk cactushagen behouden worden en verweven worden in de nieuw te ontwikkelen woongebieden.

• Er dienen randvoorwaarden opgesteld worden ten aanzien van bouwhoogtes, erfafscheidingen, rooilijnen en of er wel of geen dak op de gebouwen moet.

• Er dient nog steeds in alle kleuren en vormen gebouwd te kunnen blijven worden, hierdoor blijft het karakter van Aruba behouden.


LITERATUURLIJST

Boek:

• Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Aruba 2005-2015 • Aruba Vision 2005 • Ontwikkelingsplan Noord (zuid-oost) • Voorontwerp deelplan Noord, “De eerste aanzet tot

ruimtelijke ordening”, Dir. Vrom 2004 • The 2004 San Nicolas & Seroe Colorado development plan • Zonering Aruba, deelnota I als basis voor het ‘Structuurplan

Aruba’, Directie Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling en Milieu april 2000

• Aruba tourism development plan, Sasaki associates, Massachusetts, January 1983

• Ruimtelijk ontwikkelingsplan op hoofdlijnen, DIP, mei 2006 • Ruimtelijk Structuurplan, eilandgebied Aruba, adviesbureau

Arnhem bv, mei 1975 • Statistical yearboek 2005 (CBS) • Population Projections Aruba 2003-2023 (CBS) • Geografische Adressen Classificatie Aruba 2005 (CBS) • Investeren in bereikbaarheid ( stage verslag Gerard Hellburg

en Martijn Ekkelkamp) • Eiland Ontwikkelingsplan Curaçao • Het wilde wonen, Carel Weeber, ISBN 90-6450-341-9 • Bundeling; een gouden greep? • Nederlandse Planologische kengetallen

Digitaal:

• 50 jaar bundelingsbeleid; Bundeling of Sprawl? • Charter of the new Urbanism • New Urbanism; an introduction (ppt bestand) • Cascadia 2004, planning, politiek en Smart Growth, Ir.

Helena C. M.Heyning, December 2004.

• Tegen de autotrend in (2): New Urbanism • Van Mensen naar Meters • Blueprint for a Better Region • Pedestrian Cities - Quality of Life - Benefits of Density • This is Smart Growth • Getting to Smart Growth • Getting to Smart Growth II • Measuring sprawl and its impact

Internet:

• www.smartgrowthamerica.org • www.dpz.com/projects.aspx • www.cnu.org • www.newurbanism.org • www.stapletondenver.com • www.fundersnetwork.org • www.transitvillages.org • www.smartgrowth.org • www.vrom.nl

http://www.smartgrowthamerica.org/

http://www.dpz.com/projects.aspx

http://www.cnu.org/

http://www.newurbanism.org/

http://www.stapletondenver.com/

http://www.fundersnetwork.org/

http://www.transitvillages.org/

http://www.smartgrowth.org/

http://www.vrom.nl/


BIJLAGEN


BIJLAGE I: TABEL MET DE KENMERKEN VAN DE VIJF VERSCHILLENDE KAVELTYPES UIT HET “WILDE WONEN” VAN CAREL WEEBER

VERKAVELING W-01 TOT W-05; ZONING

w-01 w-02 w-03 w-04 w-05

Kavelbreedte 24,0 m 20,0 m 12,0 m 9,0 m 6,0 m Kaveldiepte 36,0 m 30,0 m 30,0 m 24,0 m 24,0 m

Kavelgrootte 864,0 m² 600,0 m² 360,0 m² 216,0 m² 144,0 m² Straatprofiel 8,0 m 8,0 m 8,0 m 12,0 m 12,0 m Netto/bruto 0,90 0,88 0,88 0,80 0,80

Woningdichtheid 10,4 wo/ha 14,7 wo/ha 24,5 wo/ha 37,0 wo/ha 55,6 wo/ha

Afstand tot erfscheiding min. 4,5 m min. 4,5 m min. 4,5 m min. 3,0 m min. 0,0 m waarvan één zijde min. 3,0 m min. 3,0 m min. 3,0 m min. 1,5 m min. 0,0 m

Minimale tuindiepte achter min. 9,0 m min. 9,0 m min. 9,0 m min. 9,0 m min. 0,0 m Minimale tuindiepte voor min. 1,5 m min. 1,5 m min. 1,5 m min. 1,5 m min. 1,5 m Bebouwbare oppervlakte 497,3 m² 302,3 m² 146,3 m² 81,0 m² 135,0 m²

Bebouwingspercentage max. 57,6 % max. 50,4 % max. 40,6 % max. 37,5 % max. 93,8 % Parkeren op eigen grond op eigen grond op eigen grond op straat op straat

w-01 w-02 w-03 w-04 w-05

864 600 360 216 144 10,4 14,7 24,5 37 55,6


BIJLAGE II: RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSVISIE NOORD MODEL I -


BIJLAGE III: RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSVISIE NOORD MODEL II


BIJLAGE IV: RUIMTELIJKE ONTWIKKELINGSVISIE NOORD


BIJLAGE V: WOONGEBIED MODEL I


BIJLAGE VI: WOONGEBIED MODEL II


BIJLAGE VII: WOONGEBIED MODEL III


BIJLAGE VIII: LEGENDA’S Legenda bij de afbeeldingen 56, 59 en 60 Legenda bij afbeelding 58


BIJLAGE IX: SANTA CRUZ

FUNCTIONELE ANALYSE SANTA CRUZ


MOGELIJKE ONTWIKKELINGSLOCATIES

Gebied Oppervlakte m2 1 5433 2 27906 3 11567 4 31957 5 2935 6 19487 7 20204 8 9687 9 10265

10 39121 11 24588 12 6039 13 5100 14 33331 15 37810 16 98825 17 68502

Totaal 452765


RUIMTELIJKE STRUCTUURVISIE

OP WEG NAAR STEDELIJKHEID3.4.5 Verkeer, vervoer en infrastructuur 32 3.4.6 Grondeigendom 33 3.4.7...

Documents

Transcript of OP WEG NAAR STEDELIJKHEID3.4.5 Verkeer, vervoer en infrastructuur 32 3.4.6 Grondeigendom 33 3.4.7...