Grondzaken Praktijkblad 4...De vraag of de Omgevingswet, de Aanvullingswet grondeigendom en de 16de...

4Jaargang 13 | Juli 2018

Grondzakenen gebiedsontwikkeling

Praktijkblad

Moderne business cases gebiedsontwikkeling: hoe creëer je echte meerwaarde?

Splitsing van het geïnvesteerd vermogen in een gemengd project

Posterieure overeenkomst zonder afrekenbeding

INHOUDCOLOFON

6

21

17

24

5 Zomerse oogst

Artikelen 6 Moderne business cases gebiedsontwikkeling:

hoe creëer je echte meerwaarde? 12 Splitsing van het geïnvesteerd vermogen in een gemengd project 16 Column: Strategische Corridorontdozing 17 10 jaar Grondexploitatiewet: succes voor een nakomertje! 21 Bepaling van inbrengwaarde onder de Omgevingswet

Actualiteit 24 Posterieure overeenkomst zonder afrekenbeding: aan de

exploitatiebijdrage valt niet te tornen! 27 Transformatie van vastgoed: fiscale vraagstukken (2) 29 Column: De Molenaar! 30 Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet

Rubrieken 33 VVG-Verenigingsnieuws 37 Overzicht jurisprudentie 1 mei 2018 tot 1 juli 2018 40 Vraag en antwoord 42 Onderzoek/Publicaties 43 Agenda 43 Vooruitblik

Coverfoto: Ineke van Kampen

HOOFDREDACTIE/EINDREDACTIEMr. Tineke ten Have RT (Ten Have Advies v.o.f.)

HOOFDREDACTIEMr. Renate van der Zee (Vereniging van Grondbedrijven)

REDACTIEE.J. van Baardewijk (Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling)Mr. M. Fokkema (Infense advocaten)Mr. E.W. van Gelder (Vereniging van Grondbedrijven)Mr. A.B.G. Hellinga-Oving (Caraad)Drs. H.G.M. Nijland (Newland Kennistransfer)Drs. P. Rutte MRE (NS Stations)Mr. R.A.P. Schouwaert (Gemeente Barneveld)Drs. T. Stauttener (Stad2)

EINDREDACTIEDrs. Nicole HuismanSduPostbus 200252500 EA Den Haage-mail: [email protected]

GRONDZAKEN EN GEBIEDSONTWIKKELING ONLINEAlles over Grondzaken en gebiedsontwikkeling op: www.grondzakenindepraktijk.nl

UITGEVERRon Huveneers

VORMGEVINGImago Mediabuilders, Amersfoort

ABONNEMENTENSdu Klantenservice, Postbus 20025, 2500 EA Den Haag, tel 070 378 98 80; E-mail: [email protected] nummers: € 21,- (excl. btw, incl. verzendkosten). Abon-nementen: € 117,- (per jaar, excl. btw, incl. verzendkosten). Verschijnt 6 maal per jaar.Een abonnement geldt steeds voor een jaar en kan op elk gewenst tijdstip ingaan. Het abonnement wordt automatisch met een jaar verlengd, tenzij uiterlijk twee maanden voor het verstrijken van het abonnementsjaar schriftelijk wordt opgezegd bij Sdu Klantenservice.Vanwege de aard van de uitgave, gaat Sdu uit van een zakelijke overeenkomst; deze overeenkomst valt onder het algemene verbintenissenrecht.Adreswijzigingen van VVG leden/donateurs dient u door te geven aan de VVG: [email protected].

ADVERTENTIE-ACQUISITIESduPostbus 200252500 EA Den HaagTel. 070 378 05 62E-mail: [email protected]

Wij verwerken uw gegevens voor de uitvoering van de (abon-nements)overeenkomst en om u van informatie te voorzien over Sdu en andere zorgvuldig geselecteerde bedrijven. Als u geen prijs stelt op deze informatie, kunt u dit schriftelijk melden bij Sdu Klantenservice, postbus 20025, 2500 EA Den Haag. Voor informatie over leveringsvoorwaarden kunt u terecht op www.sdu.nl. Abonnementen gelden voor minimaal één jaar.

ISSN: 1876-6838

© Sdu 2018Alle rechten voorbehouden.Behoudens de door de Auteurswet 1912 gestelde uitzonderingen, mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd (waaronder begrepen het opslaan in een geautomatiseerd gegevensbestand) en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De bij toepassing van art. 16b en 17 Auteurswet 1912 wettelijk verschuldigde vergoedingen wegens fotokopiëren, dienen te worden voldaan aan de Stichting Reprorecht, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 10. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave in bloemlezingen, readers en andere compilatiewerken op grond van art. 16 Auteurswet 1912 dient men zich te wenden tot de Stichting PRO, Postbus 3060, 2130 KB Hoofddorp, telefoon (023) 799 78 09. Voor het overnemen van een gedeelte van deze uitgave ten behoeve van com-merciële doeleinden dient men zich te wenden tot de uitgever. Hoewel aan de totstandkoming van deze uitgave de uiterste zorg is besteed, kan voor de aanwezigheid van eventuele (druk)fouten en onvolledigheden niet worden ingestaan en aanvaarden de auteur(s), redacteur(en) en uitgever deswege geen aansprakelijkheid voor de gevolgen van eventueel voorkomende fouten en onvolledigheden. Aangeleverde artikelen kunnen worden hergebruikt voor elektronische doeleinden.

Nieuwsgierig? www.sdujuridischeopleidingen.nl

Voor iedere juridische professional is het volgen van opleidingen anders. Met de PO Deal kunt u 12 maanden onbeperkt cursussen volgen, zo maakt Sdu het voor u een stuk eenvoudiger én goedkoper! Genoeg redenen om eens te bekijken wat de PO Deal voor uw kantoor kan betekenen. Ruim 600 klanten gingen u al voor. De voordelen op een rij:

> Overzichtelijk Een vaste prijs van € 2.095 voor de periode van 12 maanden> Compleet Ruim 350 cursussen per jaar, volg er zoveel als u wilt binnen uw rechtsgebied> Praktisch Cursuslocaties zijn goed bereikbaar en beginnen vaak na de spits > Interactie Onze cursussen met topsprekers worden door klanten gewaardeerd met een 8+ > Flexibel Komt er wat tussen? Geboekte cursussen mogen kosteloos worden geannuleerd > Eenvoudig Met uw online account boekt u gemakkelijk cursussen

De PO Deal All Inclusive:12 maanden onbeperkt cursussenvolgen voor een vast bedrag!

‘Gemak, kwaliteit en fl exibiliteit.’

Van Uitert & Quist Advocaten

Oosterhout

Intr

o

Sdu 5

Zomerse oogst

De warme zomer heeft naast veel mooie artikelen – waarvoor veel dank! – ook de gewenste aan-vulling van de redactie opgeleverd. De oproep in de april-editie van het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling leidde tot reacties van alleen maar goede kandidaten. Deze luxe maakte de selectie niet eenvoudiger: Evert Jan van Baardewijk en Ruud Schouwaert gaan de redactie versterken.

In de vorige editie van het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling stond de Grondexploi-tatiewet centraal. De redactie ontving op dat thema een overvloed aan artikelen, dus ook in deze editie nog een accent op de Grondexploitatiewet.Hendrik van Sandick, Theo van der Heijden, Joop van den Brand en Piet Tulner geven in vogelvlucht de ervaringen met 10 jaar Grondexploitatiewet weer en constateren dat de koud-

watervrees die bij sommige gemeenten in het begin aanwezig was, heeft plaats gemaakt voor een houding waarin de toepassing van de wettelijke kostenverhaalsplicht ‘business as usual’ is. In de praktijk blijkt de anterieure overeenkomst populair te zijn. Robert Lucassen becommentarieert een actuele uitspraak van de Rechtbank Den Haag waarin de vraag centraal stond of de gemeente onverkort aanspraak kon maken op de met de ontwikkelaar in een posterieure overeenkomst overeen-gekomen exploitatiebijdrage, nu gebleken was dat de verhaalbare kosten de opbrengsten van de projectontwikkeling overstegen en tussen partijen geen afrekenbeding was overeengekomen.

Deze editie van het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling opent met het artikel van Jan Paul Stouten over de selectie van de beste business cases die naast een financieel positief resultaat bijdragen aan de langetermijnstrategie van een gebied. Hoe beoordeel je volledig en compact de verschillende varianten en business cases en wat heb je nodig voor onderhandelingen met een initiatiefnemer?

In 2016 is door de Commissie BBV de Notitie Faciliterend Grondbeleid uitgebracht waarin de stellige uitspraak is opge-nomen dat kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid, apart als vordering moeten worden gepresenteerd op de balans. De wijze waarop de gemeente deze splitsing moet uitvoeren, is niet voorgeschreven. Orte Hermus presenteert in zijn artikel een splitsingsmethode (6 stappenplan) met een rekenvoorbeeld.

Martijn Thalen completeert zijn tweeluik over de fiscale aspecten (btw en overdrachtsbelasting) bij de transformatie van kantoorpanden tot woningen.De vraag of de Omgevingswet, de Aanvullingswet grondeigendom en de 16de tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet (Chw) voor de taxatiepraktijk leiden tot verschillen met de huidige werkwijze wordt beantwoord in het artikel van Erik Berkelmans.Shari Sheer Mahomed en Joan Naus tekenen weer voor de halfjaarlijkse kroniek jurisprudentie exploitatieplannen Grondexploitatiewet en Frans van der Loo voor de vaste jurisprudentierubriek met een actueel overzicht van interessante uitspraken.

Onze vaste columnisten Ingrid Oving en Paul Rutte sieren deze editie met een column over 1) visie op nieuw leiderschap vanuit een kano en 2) een warm pleidooi voor een nationale ontdozingsstrategie.

Wilt u een interessant onderwerp delen met de lezers van het Praktijkblad Grondzaken en Gebiedsontwikkeling? Zend dan een korte beschrijving aan de redactie via [email protected].

Tineke ten Havehoofdredacteur

6 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK JULI 2018

Art

ikel

en

Moderne business cases gebiedsontwikkeling

Hoe creëer je echte meerwaarde?Hoe selecteer je de beste business cases die naast een financieel positief resultaat bijdragen aan de langetermijn-

strategie van een gebied? Hoe beoordeel je volledig en compact de verschillende varianten en business cases en

wat heb je nodig voor onderhandelingen met een initiatiefnemer?

Jan Paul Stouten1

Gebiedsontwikkelingen zijn steeds vaker organisch, binnenstedelijk en vooral gemengd. Ook betreft het veelal transformatie van bestaande plekken en vastgoed. Dit vraagt om kennis van verschillende (vast-goed)markten, betrokken partijen en toegevoegde waarde voor de stad. Vaak zijn immers meerdere programmascenario’s passend en becon-curreren ze elkaar, vooral binnenstedelijk. Hoe selecteer je eigenlijk de beste business cases (buca’s) die niet alleen een financieel positief resultaat hebben, maar vooral bijdragen aan de langetermijnstrategie

van een gebied? Hoe beoordeel je volledig en compact de verschillende varianten en business cases en hoe kom je hier goed beslagen ten ijs voor onderhandelingen met een initiatiefnemer?Het doel van gebiedsontwikkeling, door creatie of herontwikkeling van vastgoed gebruikswaarde toevoegen aan een gebied, is leidend. Een efficiënte business case helpt hierbij, daarom gaan we in op de rollen van stakeholders om onnodig tijden geldverlies te voorkomen maar vooral om iedereen optimaal in zijn rol te brengen. Ook tonen we de meerwaarde van het bredere perspectief van kosten en opbreng-sten, zowel in reikwijdte (maatschappelijke toegevoegde waarde) als

Figuur 1: voorbeelden extra toegevoegde waarde van (her-)ontwikkeling

Gezonde mix van (woon)functies leidt tot meer doorstroming, watpositieve effecten heeft, ook op andere plekken.

Gevarieerd woningaanbod trekt en behoudt doelgroepen die van waarde zijn voor de diversiteit van de stad, maar ook een positieve invloed hebben op alle voorzieningen in de stad en gunstig zijn voor de leefbaarheid.

Meer draagvlak voor infrastructuur en voorzieningen als binnenstedelijk wordt ge-bouwd.

Waardegroei (OZB) van naastgelegen vastgoed in de directe omgeving van een ge-biedsontwikkeling.

Extra financiële stromen uit waardegroei, extra draagvlak en klandizie voor voorzie-ningen en lagere kosten voor infrastructuur.

Verduurzaming van de bestaande voorraad, denk hierbij aan CO2-reductie maar ook aan eenvoudige besparingen op de energierekening en onderhoud.

Sdu 7

Art

ikel

en

tijd (tijdelijke exploitaties). Dit bredere perspectief geldt ook voor het te (her)ontwikkelen vastgoed; verschillende markten hebben andere perspectieven, spelers en samenwerkingsvormen.Aan de hand van bovenstaande elementen beschrijven we hoe het mo-gelijk is om een business case op te stellen die echt waarde toevoegt.

Vergroot maatschappelijke toegevoegde waarde; kijk dus verder dan

het vastgoed

De focus bij (her)ontwikkeling ligt steeds minder op opbrengstmaxi-malisatie vanuit vastgoed en grondexploitaties, en meer op de toege-

voegde waarde voor de stad of plek op de langere termijn. Het gaat om het toevoegen van vastgoed en functies die een kwalitatieve verrijking bieden en waaraan ook op de langere termijn behoefte blijft, en om een ruimtelijke invulling en ontwerp die kwaliteit toevoegen aan de kern, de stad of het gebied.

Het klinkt zo logisch, meer integraal naar effecten kijken, maar te vaak zien we dat business cases te scherp worden beoordeeld op financiële haalbaarheid van de vastgoedontwikkeling terwijl er binnen gemeen-ten juist positief moet worden gecommuniceerd over deze langeter-

Foto: Ineke van Kampen


Art

ikel

en

Extra inkomsten lokale middenstandGrondopbrengsten MDH-woningen i.p.v. sociale huurwoningen

Grondopbrengsten MDH-woningen i.p.v. koopwoningenMinder bouw soc. huur door doorstroming, effect op onrendabele top

WOZ stijging omliggende woningen door MDH i.p.v. sociale huurExtra OZB-inkomsten a.g.v. WOZ-stijging omliggend vastgoed

Totaal effecten MKBA (netto contante waarde)

-€ 15 -€ 10 -€ 5 € 0 € 5 € 10 € 15 € 20 € 25

mijneffecten. De vastgoedopbrengst is niet gelijk aan de uitkomst van de buca. Met behulp van korte maatschappelijke kosten-batenanalyses (MKBA) worden de verschillen tussen de tastbare kortetermijnkosten in perspectief geplaatst tot de langetermijnopbrengsten (die minder zichtbaar en bekend zijn). Het betrekken van deze positieve effecten kan zelfs leiden tot dekking of investeringen vanuit andere beleidsvel-den dan de afdeling grondzaken of -ontwikkeling.

Voorbeelden bredere business cases:

- Om de maatschappelijke meerwaarde van meer middenhuurwo-ningen te beargumenteren wordt breder gekeken naar financiële effecten van extra middenhuur. Deze baten zijn groter dan de lagere grondprijs die geldt ten opzichte van koopwoningen (zie figuur 2).

- Het opkopen van appartementen en weer terug verhuren leidt tot positieve effecten voor stakeholders (eigenaren), maar ook voor het gebied. Voorbeelden zijn een betere doorstroming voor een bredere groep en een verbeterde veiligheid in de wijk.

- In regio’s die qua bevolkingsomvang krimpen is nieuw beleid nodig. Om de noodzaak hiertoe te beargumenteren wordt het effect van de krimp op diverse vastgoedmarkten, maar bijvoorbeeld ook bestedingspatronen in de retail geanalyseerd; de effecten blijken dan groter dan alleen een waardedaling van woningen.

- De financieel-economische effecten van een infraproject kun-nen toegespitst worden op het vestigingsklimaat. Zo kunnen ook verschillende typen investeringen worden afgewogen op hun verwachte baten op dit vestigingsklimaat.

Weet wat er speelt: ken de eigenaren en stakeholders en hun doelen

en wensen

Een initiatief voor een ontwikkeling kan van meerdere kanten komen, zowel de overheid of één of meerdere private partijen. Te vaak wordt er al te vroeg gestart met het tekenen van mooie plannen en ontwerpen, terwijl de volgende vragen nog niet zijn beantwoord:Wat wil iedereen in het gebied? Iets houden zoals het is of veranderen? Blijven of verkopen? Ontwikkelen of niet? Samenwerken of alleen op eigen kavel?

Dit inzicht moet er eerst zijn, anders worden veel onrealistische vari-anten opgesteld die later niet haalbaar of wenselijk blijken en treedt onnodige vertraging op2,dit is zonde nu er juist tempo gemaakt moet worden, vooral op plekken waar de woningmarkt op stoom is.

Ontwikkelaars streven met vastgoedontwikkeling naar de hoogste ont-wikkelwinst; een wisselwerking van marktvraag en kwaliteit. Er wordt ontwikkeld voor een actuele vraag, wat volstrekt logisch is. Op plekken met hoge marktdruk kan dit ten koste gaan van de kwaliteit van het product of de keuze voor een type product. Dit lijkt nu niet zo erg, maar kan op de lange termijn leiden tot snellere leegstand of verloede-ring. Want de toevoegingen die nu gedaan worden moeten bijdragen aan een betere portefeuilleverdeling van de voorraad, zeker op plekken waar de groei op termijn verdwijnt.Het langetermijnperspectief is dus van belang en moet worden ingebracht door gemeenten. Ook beleggers hebben dit langetermijn-perspectief wel, zij hebben immers ook baat bij een ontwikkeling die stand houdt en kwalitatief op orde blijft. Ontwikkelaars hebben hier echt een ander verdienmodel, van hen kan niet verwacht worden dat men bouwt voor iets anders dan de actuele vraag.

De belangen en wensen verschillen dus per partij, zo zijn woningeige-naren en eigenaren/gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed vaak meer gebonden dan een ontwikkelaar of huurder.

Onderstaande tabel (figuur 4) toont de belangen en wensen van partijen, wat partijen kúnnen is natuurlijk afhankelijk van de posities in het gebied en het project. Breng de belangen en wensen in beeld; hierdoor komt iedereen duidelijk in positie. Onderken de positie van de ontwikkelaar maar bepaal als gemeente zélf, eventueel samen met langetermijnpartijen als corporaties en beleggers, de visie en toege-voegde waarde. Is dit helder, dan is de ontwikkelaar aan zet en maakt u gebruik van zijn specifieke kwaliteiten.

Elke vastgoedmarkt kent eigen dynamiek en marktruimte, verwerk dit

maximaal in de business case

Elke markt is anders. Voor de ontwikkeling van woningen kunnen diverse lokale maar ook landelijke ontwikkelaars instappen en ook toe-komstige bewoners zijn via (collectief ) particulier opdrachtgeverschap al vroeg in beeld. Doelgroepen voor woningen zijn vaak lokaal gebon-den, de gemiddelde verhuisafstand in Nederland is 5 tot 10 kilometer. Alleen zeer specifieke woonmilieus die onderscheidend zijn, trekken bewoners van verder aan.

Voor leisureontwikkelingen is de spoeling fors dunner, hier moet een initiatiefnemer bekend zijn voordat grootschalig wordt ingezet op leisureontwikkeling. Het betreft slechts specifieke spelers, die in een

Figuur 2: indicatieve kosten en baten middenhuur voor gemiddelde G32-gemeenten

Bron: Stec Groep, op basis van toevoegen van 800 tot 1.200 woningen (in miljoen euro).

Recent onderzoek toont dat bijvoorbeeld het toevoegen van woningen op strategische plekken een meerwaarde kan opleveren tot wel € 50.000 ten opzichte van een wo-ning in het buitengebied. Oorzaken zijn minder benodigde investeringen in bijvoorbeeld infrastructuur, maar ook meer profijt voor voorzieningen. Het betrekken van deze vaak positieve effecten, leidt ook vaak tot extra dekking vanuit andere beleidsvelden.

Sdu 9

Art

ikel

en

nichemarkt opereren of een beperkte reikwijdte hebben. De financi-ele haalbaarheid van de business case voor woningbouw is dus meer secuur te maken dan voor een leisureontwikkeling.

Betrek maatschappelijk vastgoed meer voor impact

Gemeenten en andere overheden hebben veel maatschappelijk vast-goed. Indien mogelijk heeft het betrekken van deze locaties een aantal grote voordelen, want veel maatschappelijk vastgoed:– staat leeg, of komt op termijn vrij door onderbenutting;– is eigendom van de gemeente, dus dit scheelt onderhandelingen;– bevindt zich op goede, strategische locaties;– heeft een lage boekwaarde.Checken of maatschappelijk vastgoed betrokken kan worden is raad-zaam. Doordat gemeenten vaak eigenaar zijn, scheelt dit weer een

extra stakeholder qua belangen en ook de doorgaans lage boekwaarde heeft een positief effect op de business case. Vaak worden deze panden echter niet opgemerkt omdat ze bij andere beleidsvelden zijn onderge-bracht en niet op de radar staan.Ook de locatie en (tijdelijke) vestiging van maatschappelijke functies kan een boost geven aan de (her)ontwikkeling van een gebied. De lo-catie van een museum, filmhuis maar ook het gemeentehuis kan voor extra bekendheid en bezoekersstromen zorgen die de herontwikkeling goed op gang helpen.

Tijdelijkheid, placemaking en revolverend investeren horen bij mo-

derne business cases

Denk na over de behoefte op lange termijn, maar verlies de korte-termijnkansen niet uit het oog. Leegstaande gebouwen en braaklig-

Maatschappelijke en financiële effecten van transitie-exploitaties: opkopen en exploiteren van appartementen in woon-complexen die ‘onder water staan’

Financiële effecten van bevolkingsdaling (diverse regio’s)

Effectanalyse op basis van MKBA verbeteren bereikbaarheid

+/+

-/+

-/-- +

Verbetering van:- financiële positie eigenaren- doorstroming- woningwaarde- leefbaarheid en sociale veiligheid

Effecten op pijlers:- wonen en ruimte- economische vitaliteit- leefbaarheid

Effecten op:- werkgelegenheid- gronduitgifte- waardeontwikkeling- locatiedynamiek

Figuur 3: voorbeeldprojecten MKBA

HOE SYNERGIE CREËREN TUSSEN PARTIJEN? ENKELE VOORBEELDEN– Het in een vroeg stadium betrekken van toekomstige

(CPO)eigenaren zorgt voor een kwalitatieve verrijking van de bestaande voorraad, toets van de marktpotentie van het gebied, gunstige cashflow in de exploitatie en snelle ontwikkeling. Dit kan een trigger zijn voor ontwikkelaars die wellicht marktbeperkingen hadden voor de locatie.

– Bij complexe binnenstedelijke herontwikkelingen waar het nog niet duidelijk is wat het eindbeeld wordt, kan een goede combinatie van gemeente, ontwikkelaar en beleg-ger gewenst zijn. Als de gemeente de ontwikkelaar vol-doende ruimte geeft om in te kunnen spelen op (tijdelijke) marktkansen, ontstaan er mogelijkheden het gebied deel voor deel te verkleuren, waarbij vanaf het begin inkom-sten worden gegenereerd en het gebied steeds meer op de kaart komt te staan. De belegger kan dit (mede) voorfinancieren, omdat deze zijn rendement over een langere periode kan verdelen. De belegger kan zo vroeg instappen en verzekert zich hiermee van een toekomstig product. Dit vraagt van de gemeente echter een meer ondernemende houding dan standaard, waarbij afspraken en commitment tussen partijen vooral gaan over kwaliteit en risicodeling meer dan over vooraf vastgelegde prijsaf-spraken en gebiedsontwerpen.

– Bij transformaties of upgrading van bedrijventerreinen blijkt te vaak dat gemeenten niet weten waar de precieze wensen en pijnpunten van de huidige ondernemers liggen. Het ontbreekt vaak aan (capaciteit voor) goed, structureel contact met de bestaande ondernemers. Investeringen zijn hierdoor regelmatig ineffectief en te duur, omdat op het verkeerde moment en met de verkeerde maatregelen wordt ingegrepen. Zaken met ondernemers kunnen een stuk beter en sneller als bijvoorbeeld duidelijk is in welk stadium van de econo-mische levenscyclus het bedrijventerrein zich bevindt en welke concrete toekomstplannen bij ondernemers leven. Wie heeft ruimte over, wie tekort? Wie heeft investe-ringsplannen? Welke bedrijven willen verplaatsen of stoppen? Een investeringsgerichtere aanpak van gemeenten is nodig. Zo blijkt uit benchmarkonderzoek3 dat 75% van de gemeenten meer dan de helft van het private inves-teringspotentieel op bedrijventerreinen onbenut laat. Gemeenten scoren voldoende op een investeringsge-richte houding, maar vertalen dit nog onvoldoende in een effectieve, rendabele aanpak van hun terreinen.


Art

ikel

en

gende terreinen kosten niet alleen geld, maar ook draagvlak en mo-mentum. Tijdelijk is het nieuwe permanent, wordt wel gezegd. Door tijdelijk gebruik komen locaties weer tot leven, ontstaan waardestro-men4 en belangrijker, ideeën voor toekomstig gebruik: placemaking.Investeer hier revolverend, dit betekent dat bijdragen op termijn ook weer uit het project moeten komen.Dit geld kan later weer worden ingezet op andere plekken. Deze inves-tering betaalt zich dus terug en is hiermee meer stimulans dan kosten-

post. U draagt als gemeente bij aan een gewenste ontwikkeling, geeft een duwtje. Doordat het geld weer terugkomt kunt u dit vaker doen en meer sturen op gewenste ontwikkelingen, zowel over de stad als in tijd.(Tijdelijk) vrijheid geven aan lokale initiatieven leidt vaak tot snellere gebiedsontwikkeling dan grote masterplannen. Een deel van een ge-bied hiervoor vrijgeven, leidt tot de gewenste reuring en placemaking. Particuliere woningbouwontwikkeling leidt bijvoorbeeld tot snellere ontwikkeling, maar ook tot minder plankosten voor gemeenten en een

Cwartier WeertHet oude stadhuis van de gemeente Weert, midden in het centrum, kwam in 2015 leeg te staan. De gemeente had diverse opties voor het pand en het gebied. Er lagen concrete biedingen van marktpartijen voor herontwikke-ling tot winkelcentrum, maar gezien de markt (lage op-brengst) en impact op de rest van het (winkel-) centrum is anders besloten.Er zijn twee partijen geselecteerd die samen voor 10 jaar het pand mogen exploiteren. Na 2,5 jaar huren er nu zo’n 80 kleine en grotere ondernemers; startups, zzp’ers, winkels en innovatieve concepten. Het is een bruisende verzamelplaats waar cultuur, werk en ontspanning bij el-kaar komen. Er zitten nu welzijnsorganisaties, zorginstel-lingen, startende creatieve ondernemers, adviesbureaus, horeca en tijdelijke woonruimten.Allemaal ingrediënten voor een levendig centrum. Deze (tijdelijke) herontwikkeling zet het centrum van Weert op de kaart en zorgt voor extra bezoekers, een meer permanente (her)ontwikkeling op termijn zal hierdoor makkelijker van de grond komen met ook een beter financieel (vastgoed)resultaat voor de gemeente. En tot die tijd genereert dit tijdelijk gebruik van maatschappelijk vastgoed aanzienlijke maatschappelijke baten.

Overheid Ontwikkelaar Belegger Eigenaren/Gebruikers

Particuliere eigenaar

Wil om te veran-deren

Ja, mits geen grote kosten

Ja, wil ontwik-kelen

Bij waarde-behoud

Bij kwalitatieve verbetering

Bij kwalitatieve verbetering

Belangen Goede RO, lange termijn Waardegroei en omzet

Lange termijn, waardebehoud

Goede locatie, anders verhui-zing

Zekerheid, lange termijn

Alternatieven voor partij

Beperkt, draait vaak om locatie

Nee, houdt vast aan grondpositie

Beperkt, houdt graag positie

Beperkt, locatie kan cruciaal zijn

Beperkt, is vaak gebonden aan locatie

Samenwerking Gewenst, voor markt-handelingen

Gewenst, verde-ling van kosten

Vaak via ontwik-kelaar

Lastig, concur-rentie

Lastig, duurt vaak te lang

Tijdscope Lange termijn Korte termijn Lange termijn Korte én lange termijn

Korte én lange termijn

Focus op Toegevoegde waarde voor (groter) gebied, ruimtelijk beleid en financiële haalbaarheid

Financiële haalbaarheid en winstmaximali-satie

Marktperspectief en risico’s

Marktperspectief en ruimtelijke kwaliteit

Ruimtelijke kwa-liteit en zeker-heden

Figuur 4: belangen en wensen, verschillen tussen partijen

g

r g

d

Marktperspectief

(Ruimtelijk) beleid

Financieel

Match omgeving

Ontwikkelrisico’s

Figuur 6: Voorbeeld beoordeling ontwikkelvarianten

Sdu 11

Art

ikel

en

gevarieerder woonaanbod. Ingrediënten voor ontwikkelaars om hierna nog gretiger op de locatie te duiken.

Beoordeel ontwikkelvarianten vanuit een brede blik en integraal

Vaak zijn er meerdere ontwikkelvarianten, de één is financieel aantrek-kelijk, met bijbehorende marktrisico’s, een andere is vanuit enkele partijen zeer wenselijk, maar planologisch of organisatorisch nog een hele opgave. De gemeentelijke rol ligt in het bewaken van de maatschappelijke (langetermijn)waarde van een ontwikkeling, en het zoveel mogelijk combineren daarvan met de mogelijkheden en wensen van alle betrok-ken stakeholders. Door met een brede blik te kijken naar de opties en mogelijke reikwijdte, bijvoorbeeld in extra financiële stromen, potentiele doorstroming op de woningmarkt of tijdelijke baten voor

eigenaren, is meer te beargumenteren dan een standaard kosten-baten opzet van de vastgoedontwikkeling.De opgave is alle aspecten van de verschillende varianten integraal in beeld te brengen; zo ontstaat een compleet en transparant beeld van de uitkomsten en risico’s, input voor besluitvorming en verdere stappen, gericht op maximale (maatschappelijke) meerwaarde.

Noten

1 Senior adviseur Stec Groep.

2 Doorlooptijd van nieuwbouwprojecten, Stec in opdracht van NVM, 2018.

3 Investeringsgerichte aanpak bedrijventerreinen, Stec, 2017.

4 Zie ook Karssenberg, Laven en Stauttener, ‘Kansen voor placemaking in Neder-

land’, Grondzaken in de Praktijk 2017/6.

Woningbouw Bedrijven Kantoor Retail Leisure

Betrokken par-tijen

Veel spelers, veel doelgroepen en veel concurrentie

Locaties vaak interessant voor beperkte groep bedrijven

Locaties vaak interessant voor beperkte groep bedrijven, afgezien van toplocaties

Locaties vaak interessant voor beperkte groep bedrijven

Zeer kleine groep, initiatief liefst bekend, anders lastige zoektocht

Samenwerking tussen partijen

GemeentenOntwikkelaarsCorporaties BeleggersParticulieren

GemeentenEigenaren/ gebruikers

GemeentenBeleggers

GemeentenBeleggersEigenaren/ gebruikers

GemeentenEigenaren/ gebruikers

Marktperspectief Goed te bepalen o.b.v. prognoses en analyses en PMC’s

Goed te bepalen o.b.v. prognoses en analyses en PMC’s

Goed te bepalen o.b.v. prognoses en analyses en PMC’s

Goed te bepalen o.b.v. prognoses en analyses

Lastiger te bepa-len, veel niche-producten

Bepaling financi-ele business case

Zeer goed te bepalen

Zeer goed te be-palen

Zeer goed te be-palen

Goed te bepalen Grotere band-breedte

Ontwikkelrisico’s Beperkt want marktpotentie goed in beeld

Gemiddeld, goede marktpotentie inzichtelijk maar ook sterke concur-rentie

Groot, ontwik-kelingen op risico en sterke concur-rentie

Beperkt door betrokkenheid be-leggers en goede bepaling marktpo-tentie

Groot en veel on-bekend

Kenmerken Concurrentie tus-sen CPO, ontwikke-laars en beleggers om goede locaties

Sterke relatie met bestaande voorraad, daarom scherpe visie nodig op kwalitatieve toevoegingen

Ruimte op be-staande locaties maximaal benut?

Divers (kwalitatief) aanbod nodig

Alleen op sterkste, centrale plekken

Kwalitatieve ver-betering nodig, dus veel vervangings-vraag

Door DPO’s is markt goed inzich-telijk

Totale omvang op veel plekken daalt

Vaak spanning tussen winkeliers binnenstad en grondeigenaren

Leisure als opvul-ling van gebieds-exploitaties zijn risico, reden is vaak beperkte markt in andere segmenten

Figuur 5: grootste verschillen tussen vastgoedmarkten en effect op business cases


Art

ikel

en

Splitsing van het geïnvesteerd vermogen in een gemengd projectIn 2016 is door de Commissie BBV de Notitie Faciliterend Grondbeleid uitgebracht. Hierin is de stellige uitspraak

opgenomen dat kosten die gemeenten maken in het kader van faciliterend grondbeleid, apart als vordering moe-

ten worden gepresenteerd op de balans. Niet voorgeschreven is de wijze waarop de gemeente deze splitsing moet

uitvoeren. In de gemeentelijke praktijk is er de zoektocht naar een langjarig bestendige splitsing.

Orte Hermus1

Gemengde grondexploitatie

In een gemengde grondexploitatie is sprake van te ontwikkelen percelen door de gemeente (BIE: bouwgrond in exploitatie) alsmede zelfrealisatie door private partijen. De private partijen betalen bij afgifte van de omgevingsvergunning (exploitatieplan) dan wel op basis van een overeenkomst een exploitatiebijdrage aan de gemeente voor de kosten die de gemeente ten behoeve van het plangebied heeft gemaakt. Denk hier bijvoorbeeld aan kosten voor de aanleg van wegen of voorzieningen. Vanuit het blikveld van de gemeente is sprake van een business case en de prangende vraag is: welk deel van de boekwaarde (balanswaarde, geïnvesteerd vermogen) kun je in de jaarverslaggeving toerekenen aan ‘eigen productie’ en welk deel is dan ‘facilitaire productie’.

Bij beide componenten hoort de vraag te worden beantwoord: kunnen we de kosten terugverdienen (eigen productie) of verhalen (facilitaire productie). In onze casus is er een exploitatieplan dat regelmatig wordt herzien. Ten principale wordt bij ons dan de vraag of kosten kunnen worden verhaald, beantwoord op het moment van een herziening. Niettemin moet voor ‘facilitair’ een balansbedrag worden bepaald met een korte kwalificatie naar de verhaalsmogelijkheid en -techniek.

Kostenverhaal via exploitatieplan

In de casus die bij ons op de snijtafel lag was er geen anterieure overeenkomst gesloten met de grondeigenaren en daarom verhaalt de gemeente de kosten op basis van een exploitatieplan. In dit exploitatie-plan wordt berekend wat de bijdrage per m2 uitgeefbare grond is. Voor de betaling van de exploitatiebijdrage kan natuurlijk ook een posteri-eure overeenkomst worden gesloten.

Vordering op de gemeentelijke balans

Tot het moment dat er een posterieure overeenkomst is gesloten, dan wel een omgevingsvergunning met betalingsverplichting is afgegeven,

is de betaling van de exploitatiebijdrage onzeker. Het gaat om een voorinvestering die de gemeente voor eigen rekening en risico doet. Dat markeert ook dat de facilitaire grondexploitatie niet zonder risico is. Tot die tijd dienen de te verhalen kosten derhalve op de balans te worden verantwoord als ‘nog te verhalen kosten’ onder de overlopende activa.

Methode van splitsen

Gemeenten worstelen met de vraag hoe zij een zinvolle splitsing kunnen aanbrengen in de kosten tegen zo laag mogelijke bestuurlijke lasten. Er dient een gewetensvolle splitsing te worden aangebracht die eenvoudig kan worden uitgevoerd en geen geweld doet aan weten regelgeving of planeconomische uitgangspunten.

Het is naar mijn mening niet mogelijk om in geval van kostenverhaal via een exploitatieplan of overeenkomst de gemeentelijke grond-exploitatie met wiskundige precisie te splitsen in een zuiver actief en een zuiver facilitair deel. In de boekwaarde van de business case kunnen vanuit de historie ook andere kosten zijn opgenomen dan die welke verhaalbaar zijn. In deze boekwaarde kunnen ook al opbrengsten zijn verwerkt.

Om een paar voorbeelden te noemen: het exploitatieplan kent de techniek van een inbrengwaarde, terwijl het BIE-gedeelte rekent met werkelijke aankopen. De geboekte rente in de business case kan afwij-ken van de rente over de gemaakte kosten in de tariefberekening van het exploitatieplan. De aankoopkosten van de openbare ruimte in een exploitatieplan doen mee tegen getaxeerde waarde terwijl de gemeente te maken heeft met afwijkende inkoopkosten.

De regel in het exploitatieplan is dat alle kosten bij elkaar worden ge-teld en worden omgeslagen naar opbrengstpotentie (niet te verwarren met oppervlakte) van alle percelen en worden verdeeld over de looptijd. De wet geeft geen mogelijkheid om kosten apart uit te lichten en toe te bedelen. Het is een puzzel om te komen tot een splitsing en die houdt

Sdu 13

Art

ikel

en

het kenmerk dat deze nog enigszins arbitrair is maar wel zo goed mo-gelijk en transparant de scheiding benadert.

Splitsing afgeleid van het exploitatieplan

Voor de berekening van het facilitaire deel hebben we aansluiting gezocht bij het exploitatieplan. Dit is namelijk bij uitstek de graadme-ter om te bepalen welke bijdrage per exploitant moet worden betaald. Belangrijk is dat uit de berekening de kosten volgen die betrekking hebben op het facilitaire gedeelte van de grondexploitatie. Met deze berekening zijn de kosten nauwkeurig in beeld die, bij afgifte van de omgevingsvergunning dan wel bij het sluiten van een posterieure overeenkomst, kunnen worden verhaald. We weten derhalve de exploi-tatiebijdragen. Daarbij mogen er ten aanzien van dit onderwerp geen risico’s achterblijven in de business case.

Verder is het van belang dat door de toe te passen methodiek er geen nieuwe risico’s in de grex ontstaan.

Uitgangspunt is verder dat het de stevige verwachting van de gemeente is dat alle te verhalen kosten zullen worden voldaan bij afgifte van de omgevingsvergunning dan wel bij het sluiten van een posterieure overeenkomst. Dit is gebaseerd op de stand van de economie en de uitgifteprognoses.

Splitsingsmethode

De boekwaarde van een business case moet ten principale worden onderverdeeld in vier onderdelen:A Risicodragende deel van de gemeentelijke boekwaarde.B Te verhalen deel van de gemeentelijke boekwaarde.C Voorbereidingskosten (indien nog niet in exploitatie is genomen)

(in ons geval niet van toepassing).D Vooruit ontvangen of vooruit gefactureerde bijdragen vanuit het

exploitatieplan (in ons geval niet van toepassing).

Aansluiting bij exploitatieplan

Facilitaire bijdrage uit exploitatieplanUit het exploitatieplan volgt zoals bekend per eigenaar het te betalen bedrag als voorwaarde bij de omgevingsvergunning. Dit wordt voor iedere eigenaar berekend, waaronder ook de gemeente. Alle door derden te betalen nettobijdragen bij elkaar vormen het totale facilitaire deel van de business case. Nu moet worden bepaald welk gedeelte van dit totale facilitaire deel inmiddels is gerealiseerd in de gemeentelijke boekwaarde. Dit is het bedrag dat moet worden afgezonderd op de balans.

Stap 1Bepaal de totale netto te verhalen kosten (exploitatiebijdrage). Hierin zitten ook de kosten die de gemeente fictief zou moeten betalen als grondeigenaar.

Bepaal vervolgens de per eigenaar te verhalen kosten en reken dit terug naar een percentage over het gehele te verhalen bedrag. Nu is bekend welk percentage van de gemeentelijke boekwaarde als facilitair kan worden aangemerkt.

Opschonen gemeentelijke boekwaardeHet tweede deel van de berekening bestaat uit een vermenigvuldiging van het onder Stap 1 berekende percentage met de gemeentelijke boek-waarde. Het is echter niet mogelijk de gemeentelijke boekwaarde hier één-op-één voor te gebruiken.

In de gemeentelijke boekwaarde zit immers ook de boekwaarde van de verwervingen die door de gemeente zijn gedaan. Een groot gedeelte van de door de gemeente verworven grond wordt ook weer door de gemeente zelf uitgegeven. Dit moet buiten beschouwing blijven aangezien we in onze berekening alleen het facilitaire gedeelte van de boekwaarde willen berekenen.

Stap 2Bepaal de boekwaarde van de gemeentelijke grondverwervingen.Correctie voor uitgifte openbaar gebied

Niet alle grond die de gemeente verwerft wordt omgezet in bouw-kavels. Een gedeelte wordt gebruikt voor de aanleg van bijvoorbeeld openbaar groen, opvang van water en de wegenstructuur. Dit gedeelte doet wél mee in de berekening.

Stap 3 Bepaal het percentage openbaar gebied in het plangebied en verminder de boekwaarde van de gemeentelijke grondverwervingen onder Stap 2 met dit percentage. Het nu berekende bedrag is de correctie die moet worden toegepast op de gemeentelijke boekwaarde.

Stap 4 Verminder de totale gemeentelijke boekwaarde met de correctie uit Stap 3. Nu is de boekwaarde bekend waar het facilitaire bedrag over kan worden berekend.

Stap 5Het facilitaire bedrag wordt berekend door de berekende boekwaarde onder Stap 4 te vermenigvuldigen met het percentage facilitair zoals berekend onder Stap 1.

Stap 6 De totale boekwaarde kan nu worden gesplitst in een facilitair gedeelte en een actief gedeelte.

We laten nu een geanonimiseerd rekenvoorbeeld zien.

Rekenvoorbeeld

Uitgangspunten:

Boekwaarde gemeente 1-1-2018 € 30.000.000

Boekwaarde verwerving gemeente 1-1-2018

€ 14.000.000

Totaal plangebied 70.00.00 ha

Uitgeefbaar 52.00.00 ha (74,3%)

Openbaar gebied 18.00.00 ha (25,7%)

Totaal bruto exploitatiebijdrage € 55.000.000

Totaal inbrengwaarde uitgeefbaar gebied € 16.000.000

Totaal netto exploitatiebijdrage € 39.000.000

Nettobijdrage eigenaar 1 € 5.800.000




Nettobijdrage eigenaar 5 (gemeente) € 21.000.000


Art

ikel

en

Tot slot

De gepresenteerde splitsing biedt een betrouwbaar beeld en biedt een mooi evenwicht tussen bestuurlijke inspanning en transparantie in rekentechniek.

Noot

1 O. Hermus Bsc. is Planeconomisch adviseur bij de gemeente Weert.

Rekenvoorbeeld berekening facilitaire gedeelte gemengde grondexploitatieNetto bijdragen

netto expl. bijdrage netto te verhalen kosten

Stap 1 Exploitatieplan € 39.000.000

Stap 1 Eigenaar 1 € 5.800.000

Eigenaar 2 € 3.200.000

Eigenaar 3 € 1.600.000

Eigenaar 4 € 7.400.000

Eigenaar 5 gemeente € 21.000.000

Stap 2 Boekwaarde grondverwervingen

Stap 3 Openbaar gebied grondverwervingen

Stap 4 Gemeentelijke boekwaarde

Correctie op boekwaarde

Boekwaarde tbv fac. berekening

Stap 5 Eigenaar 1

Eigenaar 2

Eigenaar 3

Eigenaar 4

Eigenaar 5 gemeente

Stap 6 Uitsplitsing boekwaarde

Totale boekwaarde € 30.000.000

Facilitair deel € 9.045.231

Actief deel € 20.954.769

Sdu 15

Art

ikel

en% verhaalbaar EP Correctie op boekwaarde Boekwaarde grondexploitatie Exclusief gecorr. verwervingen

Facilitaire kosten boekwaarde

14,87%

8,21%

4,10%

18,97%

53,85%

€ 14.000.000

25,7% € 3.598.000 -/-

€ 10.402.000

€ 30.000.000

€ 10.402.000 -/-

€ 19.598.000

€ 2.914.574

€ 1.608.041

€ 804.021

€ 3.718.595

€ -

Totaal facilitair € 9.045.231


Art

ikel

en

COLUMN

Strategische CorridorontdozingVan sommige nieuwe woorden kan ik echt genieten. Zo was daar opeens deze maand de introductie van de term ‘verdozing’ van het landschap. Prachtig. Waarom heb ik dat niet bedacht, dacht ik nog. Ik heb over het verschijnsel dat hiermee wordt aangeduid immers al een keer geschreven in dit blad. Toen een kans laten liggen.De term werd geïntroduceerd door Adriaan Geuze in de Volkskrant. De landschapper wil hiermee zijn ergernis aanduiden van het verschijnsel dat langs de Nederlandse snelwegen in hoog tempo grote logistieke distributiecentra verrijzen.

Leidde de oproep van minister Ollongren enkele maanden geleden om maar wat meer woningen in het groen te bouwen nog tot grote commotie bij de plaatselijke bestuur-ders, vooral in de Randstad, ondertus-sen voltrekt zich al enige jaren een stille revolutie in het groene landschap door het volbouwen van snelwegcorridors met enorme logistieke gebouwen. Hier hoor ik nooit bestuurders over. En hoe zit dat met die welstand? U heeft vast ook wel eens de ervaring gehad van een welstandscommis-sie die vrolijk mee ontwerpt, je drie keer laat terugkomen totdat de regenpijp van je twee-onder-één-kapper naar hun genoegen volledig is opgenomen in de gevel. Na drie vernederende behandelingen in de plaatse-lijke welstand verliest iedere architect zijn beroepstrots en tekent wat wordt gevraagd in naam van de welstand.De snelwegcorridors moeten vrijgesteld zijn van de welstand. Dat kan niet anders.Het zijn grote dichte dozen. Soms zijn er wat kantoortjes op willekeurige plek tegen-aan geplakt. Er zijn geen zichtbare pogingen gedaan om er nog wat van te maken. En als dat wel is gedaan, dan is het zo droevig. Doe dan niets.

Met NS stations zijn we jaren bezig geweest om te ‘ontachterkanten’. Ja, ik wil ook mijn bijdrage leveren aan neologismen. De ach-

terkanten van de stations in de grote steden waren berucht. Een mooi voorbeeld van ge-slaagd ontachterkanten is de noordkant – dus niet de achterkant – van Amsterdam CS. Een geslaagde vorm van ontachterkanten.

Met die XXXL logistieke dozen is er geen beginnen aan met dat ontachterkanten. Er zijn vier achterkanten. Waar moet je begin-nen? Er is geen schaarste aan grond langs de snelweg. Overal is ruimte voor een doos. Een prikkel om wat geconcentreerd te bouwen is er niet vanuit de grondkosten. De hoogte van het gebouw wordt bepaald door de hoogte van de magazijnstellingen en het bereik van de vorkheftruck. Dat het ook anders kan laat het datacenter van Benthem & Crouwel zien

in de Amsterdamse Watergraafsmeer. Ook een gebouw met een zeer beperkte menselijke bezettingsgraad. Ook een doos, maar dan een doos rechtop. En met uitstraling.

Conclusie. Ontachterkanten is geen begin-nen aan. Ontdozen moet het worden. Ik pleit voor een nationale ontdozingsstrategie langs de logistieke snelwegcorridors. Mis-schien kan Ollongren daar wat over roepen. Kijken hoe de bestuurders dan reageren.

Paul Rutte

foto: Tineke ten Have

Sdu 17

Art

ikel

en

10 jaar Grondexploitatiewet: succes voor een nakomertje!Hoe bescheiden verwachtingen zijn uitgekomen. Ook al trad de Grondexploitatiewet bij het begin van de crisis in

werking toen sprake was van een terugval in de omvang van locatieontwikkeling, deze wet heeft (meer dan verwacht)

na 10 jaar zijn functie bewezen. De koudwatervrees die bij sommige gemeenten in het begin aanwezig was heeft

plaats gemaakt voor een houding waarin de toepassing van de wettelijke kostenverhaalsplicht ‘business as usual’ is.

Gemeenten doen, na de crisis, een stap terug in het voeren van actieve grondpolitiek. In combinatie met de aan-

trekkende economie zal dit leiden tot een toename van particuliere grondexploitatie. De behoefte aan een effectief

instrumentarium voor kostenverhaal en regie bij particuliere grondexploitatie blijft ook in de toekomst aanwezig.

Hendrik van Sandick,1 Theo van der Heijden,2 Joop van den Brand,3 Piet Tulner4

Waarom een Grondexploitatiewet?

Met de Grondexploitatiewet (hierna: GEW) is op 1 juli 2008, gelijktijdig met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening (Wro), een nieuwe afdeling Grondexploitatie (afdeling 6.4) toegevoegd.5 De regering wilde met de GEW het kostenverhaal en de regie van de gemeente bij particuliere grondexploitatie (zowel door burgers als professionele ontwikkelaars) verbeteren. De aanleiding voor deze wet lag in het gebrekkig functioneren van de vóór 1 juli 2008 bestaande regels over kostenverhaal (zie hierna GEW: een thematische terugblik). Het in-strumentarium dat aan gemeenten destijds ter beschikking stond, was (1) de exploitatieverordening (artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO)) die gemeenten de mogelijkheid bood om exploita-tieovereenkomsten te sluiten met particuliere exploitanten, gericht op het verhalen van kosten van voorzieningen van openbaar nut en de overdracht van gronden, bestemd voor de aanleg van openbare ruimte, aan gemeenten. Voor het geval geen overeenkomst tot stand kwam, kon de gemeente via (2) de baatbelasting (artikel 222 Gemeentewet) de kosten van deze voorzieningen verhalen op binnen de gemeente gele-gen onroerende zaken die door de voorzieningen gebaat zijn.

Aanpassing van het wettelijk instrumentarium was nodig, omdat met de uitvoering van de Vierde nota extra (Vinex) steeds meer locaties door particuliere exploitanten ontwikkeld werden. Hoewel vanaf 1994 is gewerkt aan een nieuwe regeling voor kostenverhaal, heeft het tot 1 juli 2008 geduurd voordat de GEW in werking is getreden.

Doelstellingen en inhoud GEW

Volgens de Memorie van Toelichting van de GEW6 zijn de doelen van deze wet als volgt: - een verbeterde regeling voor publiekrechtelijk en privaatrechte-

lijk kostenverhaal bij particuliere grondexploitatie (verhoging

opbrengstcapaciteit kostenverhaal, een regeling met minder afbreukrisico’s vergeleken met de baatbelasting);

- geen kans voor free riders; - binnenplanse verevening (rechtvaardige verdeling van baten en

lasten binnen een locatie); - een wettelijke regeling voor publiekrechtelijk te stellen locatie-

eisen (zoals over de aanleg van openbare ruimte) en eisen voor aangewezen woningbouwcategorieën (zoals particulier opdracht-geverschap);

- voldoende rechtszekerheid; - meer transparantie (openheid bij de toepassing van kostenverhaal); - meer zeggenschap voor de consument; - stimuleren van concurrentie bij locatieontwikkeling; - recht doen aan de belangen van zowel gemeenten als particuliere

eigenaren en derdebelanghebbenden.

Belangrijk kernelement in de GEW is, dat vanuit de wettelijke kosten-verhaalsplicht het primaat ligt bij de privaatrechtelijke toepassing van kostenverhaal en locatie-eisen. Vrijwillige samenwerking staat voorop, aldus de toelichting op het wetsvoorstel, omdat gebleken is dat gemeenten en particuliere grondexploitanten daaraan de voorkeur geven. De GEW biedt de exploitant en de gemeente de mogelijkheid om met het sluiten van een overeenkomst afspraken te maken over de hoogte van het kostenverhaal en over locatie-eisen die de particuliere grondexploitant in acht zal nemen. De publiekrechtelijke toepassing, in de vorm van het exploitatieplan, gold als een achtervang.7

De kostenverhaalsplicht is van toepassing indien sprake is van een ingevolge artikel 6.12 Wro aangewezen planologisch besluit8, op grond waarvan een aangewezen bouwplanmogelijkheid ontstaat. In artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is het overzicht opgenomen van de aangewezen bouwplanmogelijkheid. Indien bijvoorbeeld een bestemmingsplan de mogelijkheid kent van de bouw van een woning, is de wettelijke kostenverhaalsplicht in beginsel van toepassing.


Art

ikel

en

Een exploitatieplan bestaat uit verplichte en facultatieve onderdelen: - een kaart van het te exploiteren gebied (verplicht onderdeel); - een omschrijving van de werken en werkzaamheden inzake het

bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte;

- een exploitatieopzet, zijnde een begroting van kosten en opbrengsten bedoeld voor de toepassing van de publiekrechtelijke kostenverhaals-plicht (verplicht onderdeel);

- eisen en regels die betrekking hebben op voorgenomen uitvoe-ring van het gebied, zoals faseringregels, eisen en regels voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte, regels waarbij een koppeling wordt aan-gebracht tussen de aanleg van werken (wegen etc.) en de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen en de uitwerking van de regels over aangewezen woningbouwcategorieën (sociale huur, sociale koop, particulier opdrachtgeverschap, middenhuur (facultatief onderdeel);

- een kaart voor het ruimtegebruik (facultatief onderdeel); - een kaart voor het door de gemeente te voeren verwervingsbeleid

(facultatief onderdeel); - regels waarbij via omgevingsvergunning kan worden afgeweken

van de regels van het exploitatieplan (facultatief onderdeel).

De in een exploitatieplan opgenomen regels vormen een toetsingska-der voor te verlenen omgevingsvergunningen voor het bouwen. Daar-naast gold het exploitatieplan als juridische basis voor het opnemen van een exploitatiebijdrage, in de vorm van een financieel voorschrift verbonden aan een omgevingsvergunning voor het bouwen.

De verplichting om een exploitatieplan vast te stellen is, ingevolge artikel 6.12 Wro, niet alleen aan de orde bij de toepassing van de wet-telijke kostenverhaalsplicht. Ook indien er ten tijde van de vaststelling van een aangewezen planologisch besluit de noodzaak is om regels te stellen over locatie-eisen (zoals fasering, koppelingen, eisen aan aanleg openbare ruimte), is er de plicht een exploitatieplan vast te stellen.9

De wetgever verwachtte dat er massaal gekozen zou worden voor contracten en dat de stok achter de deur van het exploitatieplan slechts zelden zou worden ingezet. Een korte inventarisatie leert dat bijvoorbeeld de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) in 2011 in totaal in 91 gevallen uitspraak heeft gedaan over besluiten ‘omtrent’ een exploitatieplan.

GEW: een thematische terugblik

Het is onmogelijk om in dit artikel bij de terugblik over 10 jaar Grond-exploitatiewet alle ins en outs van deze wet de revue te laten passeren. We hebben daarin een keuze gemaakt voor een aantal onderwerpen.

Exploitatieverordening/baatbelasting versus GEW, tel je zegeningen!In de praktijk was de wettelijke basis voor de exploitatieovereenkomst (artikel 42 WRO) te beperkt en was er veel juridische onduidelijkheid over het kunnen stellen van eisen aan de inrichting van een gebied en de toepassing van het kostenverhaal. Dat leidde tot langdurige onderhandelingen en soms tot geslaagde terugvorderingsacties uit onverschuldigde betaling. Daarbij vervulde de rechtsfiguur van de ex-ploitatieverordening een sleutelrol: het sluiten van een kostenverhaals-overeenkomst in strijd met de gemeentelijke exploitatieverordening leidde ertoe dat de gemeente haar aanspraken in een overeenkomst op een financiële bijdrage niet langer geldend kon maken.10

Teruggrijpen op de baatbelasting (artikel 222 Gemeentewet) was geen aantrekkelijke optie, omdat de gemeente hiermee geen inhoudelijke eisen kon stellen aan de locatieontwikkeling. De toepassing is complex en kent een hoog afbreukrisico. Zo is randvoorwaarde dat elke gebate onroerende zaak van voorzieningen in de heffing wordt betrokken. Dit leidde voortdurend tot beroepszaken, met alle gevolgen van dien. Daarnaast kan via de baatbelasting slechts een beperkt deel van de kosten van de grondexploitatie worden verhaald, namelijk alleen die kosten die uitsluitend betrekking hadden op de voorzieningen sec, dus geen planschade, bovenwijkse voorzieningen of gemeentelijke appa-raatskosten. In de toelichting op het wetsvoorstel Grondexploitatiewet wordt gesproken van een percentage van 60%.11

Met de invoering van het kostenverhaalsinstrumentarium van de GEW zijn veel van deze knelpunten en beperkingen komen te vervallen. Door de GEW is de koppeling van kostenverhaal en de baatwerking naar individuele eigendommen komen te vervallen. De GEW legt een koppe-ling tussen de te verhalen kosten van de grondexploitatie met een nieuw te ontwikkelen plangebied als geheel! Indien het gebied (of een deel daarvan) profijt heeft van de investeringen die de gemeente doet, kunnen de kosten hiervan (uiteraard met inachtneming van de verdere in de Wro opgenomen regels) over alle binnen dat plangebied gelegen gronden waarop bouwplanontwikkelingen zijn voorzien, worden verhaald.12 De toepassing van de GEW beperkt zich daarmee tot kostenverhaal voor nieuwe bouwplanontwikkelingen en treft niet de bestaande te handhaven bebouwing. De werking van de criteria profijt, toerekenbaarheid en pro-

Foto: Renate van der Zee

Sdu 19

Art

ikel

en

portionaliteit (artikel 6.13 lid 6 Wro) maakt dat het mogelijk is om kosten van bovenwijkse voorzieningen op een ontwikkellocatie te verhalen.Met de invoering van een wettelijke kostensoortenlijst (artikel 6.2.3 tot en met 6.2.6 Bro) is vastgelegd welke kostensoorten in het kostenver-haal kunnen en moeten (kostenverhaalsplicht) worden betrokken. De werking van de kostensoortenlijst, die tot stand is gekomen vanuit een overleg tussen onder meer VNG, NEPROM en NVB, heeft tot gevolg dat de opbrengstcapaciteit van het kostenverhaal via het exploitatieplan ten opzichte van de baatbelasting aanmerkelijk is verhoogd.

Na 10 jaar jurisprudentie over de GEW is onze algemene indruk dat het juridische afbreukrisico van het exploitatieplan, vergeleken met dat van de baatbelasting, voor gemeenten beduidend lager is komen te lig-gen. Indien een exploitatieplan geheel of gedeeltelijk wordt vernietigd, maakt de wettelijke kostenverhaalsplicht dat vervolgens een nieuw exploitatieplan moet worden vastgesteld. De basisregeling dat een om-gevingsvergunning voor het bouwen eerst kan worden verleend nadat een exploitatieplan onherroepelijk is13, maakt dat de toepasbaarheid van kostenverhaal blijft gewaarborgd.

We kunnen ons voorstellen dat in de startfase het opstellen van een exploitatieplan als complex werd aangemerkt. Wellicht dat dit te maken heeft met de door de wetgever gehanteerde aanpak van een zeer uitge-breid pakket aan regelgeving, die bij het opstellen van het exploitatieplan in acht dient te worden genomen. Maar onze ervaring na 10 jaar is ook dat deze aanpak heeft geleid tot meer duidelijkheid en effectiviteit, vergele-ken met de wettelijke regeling van de baatbelasting. De wettelijke regeling van de baatbelasting bestaat uit één wetsartikel, waarbij het jaren heeft geduurd voordat, via de weg van de jurisprudentie, inzicht is verkregen over de reikwijdte van begrippen als ‘baat’, ‘onroerende zaak’ etc.

Daarbij komt dat de keuze voor een uitgebreide wettelijke regeling, in combinatie met een wettelijke kostenverhaalsplicht, tot gevolg heeft dat er op voorhand ook bij de particuliere exploitant meer duidelijk-heid is over omvang en werking van het kostenverhaalssysteem.

Kortom: gemeenten, tel je zegeningen!

Overeenkomsten en exploitatieplan Zoals aangegeven geldt de introductie van de wettelijke kostenver-haalsplicht als een belangrijke vernieuwing sinds 1 juli 2008.Deze plicht maakt dat er een einde kwam aan het door de wetgever genoemde ‘free ridership’. Het begrip ‘free rider’ ziet op de situatie dat een particuliere exploitant wel planologische medewerking wenst, maar niet bereid is een overeenkomst over verhaal van kosten over de grondexploitatie te sluiten.In de Wro is duidelijkheid gegeven in welke situaties de wettelijke kostenverhaalsplicht niet geldt. Naast de kostenverhaalskruimel-gevallenregeling (artikel 6.2.1a Bro) gaat het om de toepassing van het overgangsrecht (artikel 9.1.20 Invoeringswet Wro). Na 10 jaar GEW, en met inachtneming van de wettelijke actualisatieplicht van het onder de WRO tot stand gekomen bestemmingsplan, is de werking van dit overgangsrecht nagenoeg ‘opgedroogd’.

Onze indruk bij 10 jaar GEW is dat gemeenten de wettelijke kostenver-haalsplicht niet als een belemmering hebben ervaren. Dat kostenver-haal moet worden toegepast is ‘business as usual’.

Geen exploitatieplan vaststellenUit de GEW volgt dat indien zich de uitzonderingen van artikel 6.12 lid 2 Wro voordoen, de gemeenteraad niet verplicht is een exploitatie-

plan vast te stellen. Voor de toepassing van de kostenverhaalsplicht gaat het daarbij bijvoorbeeld om de situatie dat het kostenverhaal voor alle in het plangebied begrepen gronden waarop bouwplannen zijn voorzien, anderszins is verzekerd.In dat geval dient expliciet te worden besloten om geen exploitatieplan vast te stellen. Het besluit tot niet-vaststelling van een exploitatieplan dient gelijktijdig met het besluit waarbij het bijbehorende aangewezen planologische besluit is vastgesteld, bekend te worden gemaakt. Een besluit tot het niet vaststellen van een exploitatieplan geldt als een voor beroep vatbaar besluit.

De kruimelgevallenregeling voor het kostenverhaal is eerst in 2010 in de wettelijke regeling opgenomen.14 Ons beeld is dat anno 2018 de door de VNG gevraagde kruimelgevallenregeling vrijwel niet gebruikt wordt. Het verzoek om de algemene verplichting van het vaststellen van een exploitatieplan flexibeler te maken was destijds afkomstig van gemeenten. Kennelijk is dit toch niet het gewenste ‘wondermiddel’ gebleken. Juist de periode van de crisis had een aanleiding kunnen zijn voor een aanpak om kleinschalige ontwikkelingen te stimuleren, door gebruikmaking van de kruimelgevallenregeling. Mogelijk vinden ge-meenten het lastig om de ene initiatiefnemer wel in het kostenverhaal te betrekken en de andere niet.

OvereenkomstBij de invoering van de GEW is er uitdrukkelijk voor gekozen een wet-telijke basis voor het privaatrechtelijk kostenverhaal in de Wro op te nemen.15

In de praktijk worden de twee soorten overeenkomsten over grond-exploitatie aangeduid als: anterieure en posterieure. Een anterieure overeenkomst wordt gesloten voorafgaand aan de vaststelling van het benodigde planologische besluit. Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen de nodige onderhandelingsruimte en zijn ze voor het kostenverhaal niet gebonden aan verschillende criteria die gelden in geval van toepassing van een exploitatieplan.

In de praktijk is de anterieure overeenkomst populair. Over de wet-telijke grondslag van het privaatrechtelijk kostenverhaal als zodanig bestaat geen discussie meer, wat ook wordt bevestigd door de praktijk: er is over anterieure overeenkomsten nauwelijks jurisprudentie. De crisis is daaraan natuurlijk ook debet geweest, maar naar onze mening kan worden gesteld dat de anterieure overeenkomst een in de praktijk gewenste en goede functie vervult.Partijen kunnen zien welke kostensoorten, locatie-eisen en woning-bouwcategorieën via een exploitatieplan kunnen worden opgelegd, wat de onderhandelingen bevordert, waardoor deze fase sneller en ook transparanter verloopt.Van de mogelijkheid voor kostenverhaal van bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen wordt naar onze mening in beperkte mate gebruikge-maakt. Ook hier heeft de crisis wellicht een rol gespeeld, omdat gebieds-ontwikkeling onder (financiële) druk kwam te staan, waardoor er ook minder tot geen financiële ruimte was om dit instrument in te zetten.

Zoals aangegeven is de jurisprudentie over de toepassing en reikwijdte van de anterieure overeenkomst schaars te noemen. In 2017 heeft de Rechtbank Noord-Holland vonnis gewezen naar aanleiding van een vordering tot nietigverklaring van een aantal gesloten anterieure overeenkomsten.16 In dit vonnis is ook aan de orde gekomen of door de gemeente betaalplanologie is toegepast. Door de rechtbank wordt onder meer overwogen, dat betaalplanologie zich richt op de spanning over de verhaalsmogelijkheden van extra kosten die wel via een anteri-


Art

ikel

en

eure overeenkomst maar niet via een exploitatieplan kunnen worden verhaald. In dit vonnis neemt de rechtbank het wettelijk kostenver-haalssysteem nadrukkelijk onder de loep en oordeelt dat geen sprake is van ongeoorloofde betaalplanologie.

Een posterieure overeenkomst wordt gesloten nadat een exploitatie-plan is vastgesteld. Bij deze overeenkomsten is de bewegingsruimte kleiner vergeleken met een anterieure overeenkomst. In artikel 6.24 lid 2 Wro is bepaald dat in een posterieure overeenkomst de inhoud van het exploitatieplan in acht dient te worden genomen. Voorts kunnen in een posterieure overeenkomst geen afspraken worden vastgelegd over onderwerpen die wel in een exploitatieplan kunnen, maar daarin feitelijk niet zijn opgenomen.In de praktijk zien we dat ook posterieure overeenkomsten worden gesloten. Een particuliere exploitant verkrijgt daarmee zekerheid over de ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in het exploitatieplan opgenomen exploitatiebijdrage. De invloed van tussentijdse wijzigin-gen van de exploitatiebijdragen als gevolg van exploitatieplanherzie-ningen wordt hiermee beperkt.

Voor zover ons bekend is er nog geen jurisprudentie bekend17 over de reikwijdte van de afspraken vastgelegd in een posterieure overeen-komst.

Locatie-eisenHet stellen van eisen en regels over de wijze van realisatie van het gebied is een bevoegdheid waarmee de gemeente haar regiefunctie kan uitvoeren. Een bevoegdheid betekent dat de gemeente beleidsvrij-heid maar niet alle vrijheid heeft: zowel het daadwerkelijk inzetten als het achterwege laten van locatie-eisen kan in principe onderwerp zijn van toetsing door de rechter. De gemeente dient haar keuze te kunnen onderbouwen.In de praktijk blijkt dat in veel exploitatieplannen gebruik wordt gemaakt van locatie-eisen. Een treffend voorbeeld hiervan is het exploitatieplan Spijkvoorderenk, waarover de Afdeling op 28 december 2011 uitspraak heeft gedaan.18 Dit betrof een van de eerste uitspraken waarbij de reikwijdte van regels over locatie-eisen in een exploitatie-plan werd getoetst. Een ander voorbeeld is het exploitatieplan Duin-Vlagheide, deel 1, van de gemeente Schijndel, waarbij de Afdeling oordeelde dat het mogelijk is om een globale bestemming Bedrijven-terrein ‘uit te werken’ door in het exploitatieplan de verkaveling en de openbare ruimte op te nemen, dwingend voor te schrijven.19

Conclusie

De GEW is inmiddels 10 jaar in werking. Op basis van onze ervaringen over deze periode denken wij de volgende conclusies te mogen trekken.– Aan de belangrijkste doelstellingen die zijn geformuleerd bij de

invoering van de GEW en die zien op de verbetering van het kosten-verhaalsinstrumentarium en de beperking van het afbreukrisico, heeft de GEW beantwoord.

– Free riders komen, als gevolg van de wettelijke kostenverhaals-plicht, niet meer voor. Ook de gemeentelijke regiefunctie is goed geborgd met de bevoegdheid regels te kunnen stellen over locatie-eisen en over aangewezen woningbouwcategorieën.

– Wat transparantie betreft is het oordeel beperkt positief. De trans-parantie is op basis van de regels die gelden voor het exploitatieplan toegenomen. We hebben minder goed inzicht hoe dit is uitgepakt bij de uitvoering van gesloten overeenkomsten.

– Het stelsel van de GEW heeft de positie van de gemeente versterkt (hoger kostenverhaal, meer regie), en daar staat tegenover dat er be-langrijke waarborgen zijn gekomen voor particuliere exploitanten

(rechtsbescherming exploitatieplan, kostensoortenlijst, criteria, macro-aftopping, regeling plankosten).

Hoewel dit natuurlijk een mooi resultaat is, zien wij ook dat er in de praktijk nog onvoldoende besef is van de mogelijkheden die het instru-mentarium biedt.

Toch zijn er ook wel wat kritische noten te plaatsen

In de toekomst ligt de nadruk op binnenstedelijke ontwikkeling, waarbij de rol van de gemeente in de grondpolitiek verder afneemt. We zien dit aan het beleidsconcept van uitnodigingsplanologie. De huidige kostenverhaalsregels sluiten nog niet aan bij het credo voor de toekomst: organische gebiedsontwikkeling, waarvan velen grote ver-wachtingen hebben! Door het kabinet is aangegeven dat de wettelijke kostenverhaalsregeling hiervoor zal worden verbeterd met het oog op de invoering van de Omgevingswet. Het opstellen van een exploitatie-plan is arbeidsintensief en soms geen sinecure. Overigens is dat best uit te leggen als je beseft waartoe een dergelijk exploitatieplan leidt: de gemeente verbindt aan de omgevingsvergunning een financieel voor-schrift. Dit vraagt om een deugdelijke onderbouwing en toetsbaarheid van de gehanteerde uitgangspunten en kaders.

De macro-aftoppingsregel, inhoudende dat nimmer meer kosten wor-den verhaald dan de financiële ruimte in de waardesprong die ontstaat als gevolg van het planologisch besluit, maakt dat er sprake is van een borging, dat een op te leggen exploitatiebijdrage financieel passend is. Behoud van dit belangrijke uitgangspunt is van belang voor de toe-komst. Wel zou het goed zijn te komen tot een vereenvoudiging van de wijze van vaststelling van de financiële ruimte in de macro-aftopping.

Noten

1 Directeur Van Sandick Advies.

2 Directeur Van der Heijden Grondbeleid.

3 Directeur Van den Brand Grondbeleid.

4 Directeur P. Tulner Advies.

5 Wet van 24 mei 2007 tot wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake grond-

exploitatie, Stb. 2007, 271 (Kamerstukken II 2004/05, 30 218).

6 Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, hfd. 1 en 2.

7 MvT GEW, Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, p. 11.

8 Het gaat anno 2018 om een bestemmingsplan, een wijzigingsplan (art. 3.6 Wro),

een omgevingsvergunning voor afwijkend gebruik als bedoeld in art. 2.12 lid 1

onder a sub 3 dan wel onder a sub 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht

(Wabo). Waar het gaat om de toepassing door provincies en rijk geldt dat ook een

inpassingsplan valt onder de groep aangewezen planologische besluiten (zie art.

6.12 juncto 6.25 Wro).

9 Zie AbRS 10 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:70 (Haren).

10 Zie onder meer HR 16 februari 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC1990 (Uden).

11 Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, p. 6.

12 Zie art. 6.13 lid 6 Wro. Zie voorts onder meer AbRS 13 juli 2016,

ECLI:NL:RVS:2016:1977 (Hellevoetsluis).

13 Zie de aanhoudingsplicht voor de omgevingsvergunning voor het bouwen in art.

3.5 Wabo. Deze aanhoudingsplicht kan, ter beoordeling van het bevoegd gezag,

via de toepassing van art. 3.5 Wabo worden doorbroken.

14 Wet van 29 april 2010 tot kleine wijzigingen en reparaties in diverse wetten op het

terrein van de volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer (Stb. 2010,

187).

15 Zie MvT GEW, Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, p. 15.

16 Rb. Noord-Holland 30 augustus 2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:7279 (Koggenland).

17 Het artikel is afgesloten op 9 mei 2018.

18 AbRS 28 december 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BU9461 (Deventer).

19 AbRS 20-07-2016, ECLI:NL:RVS:2016:2055 (Schijndel).

Sdu 21

Art

ikel

en

Bepaling van inbrengwaarde onder de OmgevingswetDe auteur gaat in op de vraag of de Omgevingswet, de Aanvullingswet grondeigendom en de 16de tranche van het

Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet voor de taxatiepraktijk leidt tot verschillen met de huidige werkwijze.

Erik Berkelmans1

In dit artikel wordt ingegaan op de vraag of de Omgevingswet, de Aanvullingswet grond-eigendom en de 16de tranche van het Besluit uitvoering Crisis- en Herstelwet (Chw) voor de taxatiepraktijk leidt tot verschillen met de huidige werkwijze. Daarbij wordt met name ingezoomd op de taxatie van de inbreng-waarde in het kader van het exploitatieplan. Als eerste zal een korte beschrijving volgen van de huidige wet en praktijk. Daarna wordt ingegaan op de te verwachten gevolgen van de Omgevingswet en de daarin genoemde ‘doorschuifoptie’ en de Aanvullingswet grondeigendom. Ook is de werkwijze in de 16de tranche Chw als ‘experimentenvehikel’ voor de Omgevingswet van belang. Deze tranche biedt de mogelijkheid af te zien van inbrengwaarden van uitgeefbaar gebied.Mijn verwachting is dat de invoering van de Omgevingswet niet leidt tot fundamentele verschillen met de huidige praktijk.

Wet ruimtelijke ordening

De Afdeling Grondexploitatie 6.4 in de hui-dige Wet ruimtelijke ordening (Wro) wordt ook wel de grondexploitatiewet genoemd. Deze afdeling geeft regels over het kostenver-haal bij private ontwikkelingen en het stellen van locatie-eisen. Een van de manieren om kostenverhaal te plegen is het opstellen van een exploitatieplan waarbij financiële voorwaarden worden verbonden aan een om-gevingsvergunning. Het vaststellen van een exploitatieplan is verplicht indien sprake is van een aangewezen bouwplan (zoals bedoeld in art. 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro)) en het kostenverhaal niet anderszins

is verzekerd. Een exploitatieplan moet een exploitatieopzet bevatten waarin een raming wordt gegeven van de inbrengwaarden van de gronden. De inbrengwaarde is van essen-tieel belang want die doet mee in het totaal van de kosten die worden getoetst op macro-aftopping en is tevens een aftrekpost voor de individuele exploitatiebijdrage (solidariteit).

Artikel 6.13 Wro benoemt de werkelijke waarde zoals genoemd in de onteigenings-wet (artikel 40b-40f ow) als maatstaf voor de inbrengwaarde in het exploitatieplan. Er wordt bij voorkeur niet gewerkt met een aanvullende schadeloosstelling, tenzij dat noodzakelijk en urgent is.In de wetsgeschiedenis2 komt naar voren dat het verstrekken van een schadevergoeding een niet wenselijk prijsopdrijvend effect heeft. Doordat het prijsopdrijvende effect de complexwaarde neerwaarts kan beïnvloe-den, kan dit andere eigenaren schaden; ook worden er mogelijk meer kosten bij andere eigenaren verhaald dan noodzakelijk. Omdat er niet meer kosten mogen worden verhaald dan de geraamde opbrengsten (macro-aftop-ping) zou deze prijsopdrijving zelfs kunnen leiden tot beperking van de kostenverhaals-mogelijkheden van een gemeente. Gemeen-ten kunnen in het minnelijke traject nog wel eens in de verleiding komen meer te bieden dan de volledige schadeloosstelling. Als aan die verleiding wordt toegegeven, gaan er in het exploitatieplangebied transacties met een relatief hoge waarde ontstaan die een latere comparatieve taxatie kunnen beïnvloeden. Het onteigeningsspoor waar beperkt (vooral juridische) schade wordt vergoed, leidt niet tot deze prijsopdrijving. In het minnelijke

traject (artikel 17 ow) is het moeilijk om ruimhartig schade te compenseren.

De laatste jaren is er weinig jurisprudentie over de inbrengwaarde bijgekomen. Er is in eerdere jaren een duidelijke lijn ontstaan3: in het moeder-exploitatieplan dient de inbreng-waarde gebaseerd te zijn op de werkelijke waarde, er is dan geen sprake van bijko-mende schades. Een uitzondering daarop is aan de orde als op dat moment al duidelijk is dat één of meer van de vier elementen van artikel 6.13 lid 5 Wro van toepassing is. Dan kunnen bijkomende schades direct bij de inbrengwaarde worden gevoegd. In gevallen waarin onterecht geen rekening is gehouden met bijkomende schade, kan deze worden toegevoegd op het moment van de exploitatieplanherziening.4 Dan vindt er later verevening plaats.

Uit onderzoek5 is gebleken dat in circa 70% van de exploitatieplannen de inbrengwaarde is gebaseerd op de werkelijke waarde zonder bijkomende vergoedingen. In bijna alle exploitatieplannen zijn de gronden gewaar-deerd tegen complexwaarde en de bebouwde percelen op basis van gebruikswaarde. Als mogelijke verklaring wordt gegeven dat in de onderzochte plannen de gemeente geen concreet voornemen heeft tot onteigening, dat er (nog) geen sprake is van onteigening of dat er sprake is van zelfrealisatie.

De Omgevingswet

In de Omgevingswet wordt er op verschil-lende wijzen omgegaan met de inbreng van eigendommen. De verplichting in de wet dat een taxateur de waarde moet bepalen blijft


Art

ikel

en

en leidt in veel gevallen niet tot een andere werkwijze dan nu reeds het geval is.

In de Aanvullingswet grondeigendom zal vol-gens de minister6 een onteigening – net zoals onder de huidige onteigeningswet – alleen kunnen plaatsvinden binnen een wettelijk kader met voldoende waarborgen voor de eigenaar.

De verankering van het kostenverhaal is voor een groot deel geënt op de huidige systema-tiek van de Wro. In de memorie van toelich-ting7 is beschreven dat het exploitatieplan als afzonderlijke planfiguur wordt geschrapt en wordt geïntegreerd in het bijbehorende besluit. Bij de integratie in het omgevings-plan wordt het exploitatieplan omgezet in ex-ploitatieregels. Bij een omgevingsvergunning of projectbesluit wordt het exploitatieplan omgezet in exploitatievoorschriften (hierna gemakshalve samengenomen onder het woord ‘exploitatieregels’). De gemeenteraad of het college van burgemeester en wethou-ders kan exploitatieregels vaststellen bij de wijziging van een omgevingsplan.

Omdat de exploitatieregels de gemeentelijke publiekrechtelijke ‘stok achter de deur’ blij-ven voor het bewerkstelligen van kostenver-haal, blijft de inbrengwaarde relevant in die situaties waarin een anterieure kostenver-haalsovereenkomst wordt gesloten.

Ten opzichte van de huidige Wro zijn er enkele aanpassingen die hieronder nader worden belicht.

Doorschuifoptie

Nieuw in de Omgevingswet is dat de raad de verplichting tot het vaststellen van exploitatieregels bij de wijziging van een omgevingsplan mag doorschuiven naar de omgevingsvergunning voor een aangewezen bouwactiviteit. Het college mag dat bij een omgevingsvergunning voor een afwijk-activiteit die een aangewezen bouwactiviteit mogelijk maakt. Daarmee beoogt de wetgever meer ruimte te geven voor uitnodigingspla-nologie.

Als gebruik wordt gemaakt van de door-schuifmogelijkheid, wordt op het moment van de vergunningaanvraag een exploitatie-opzet gemaakt en wordt de inbrengwaarde dus dan getaxeerd. Dat dient te gebeuren op basis van het reeds vastgestelde omgevings-plan, waarbij eveneens het exploitatiegebied is vastgesteld. Daardoor zijn bijdragen beperkt tot het exploitatiegebied. Dat is ook de reden dat de gemeenteraad moet aangeven welke eisen er aan woningbouwcategorieën worden gesteld en welke categorieën dat zijn. Zowel voor de uitvoerbaarheid als voor de te bepalen exploitatiebijdrage ten behoeve van de binnenplanse verevening is dat van belang. Doordat de gemeente reeds op voor-

hand duidelijk heeft moeten maken wat het exploitatiegebied is, inzicht moet geven in bijdragen aan bovenwijkse voorzieningen en de daaruit voortvloeiende consequenties kan bepalen, heeft ze de mogelijkheid gekregen om een vergunning te weigeren bij een voor-zien plantekort. Dit om te voorkomen dat er een perceelsgerichte aanpak van het kosten-verhaal gaat ontstaan, waardoor de gemeente voor het gehele gebied met een tekort wordt geconfronteerd.

Bij de taxatie moet er rekening mee worden gehouden dat er in dat geval geen schadever-goeding in het kader van de onteigeningwet van toepassing is. Immers, het initiatief tot ontwikkeling ligt bij de aanvrager en niet bij de gemeente. De werkelijke waarde volstaat. Ook voor de andere eigenaren in het omge-vingsplan worden de exploitatieregels van toepassing. Ook voor hen dient een exploi-tatiebijdrage en inbrengwaarde te worden bepaald, waarbij de werkelijke waarde zonder schadevergoedingen volstaat.

Ervan uitgaande dat de gemeente een faci-litaire productierol8 vervult, zal ze verdere initiatieven afwachten. Mogelijk gaat in de toekomstige praktijk de situatie ontstaan dat de gemeente, terwijl ze facilitair acteert, onder publieke druk toch actief tot ontwik-keling van de percelen van de niet ontwik-kelende eigenaren moet overgaan. Een andere

Foto: Tineke ten Have

Sdu 23

Art

ikel

en

reden voor een eigen productiebedrijf kan zijn dat het onzeker is dat er ooit nog wordt ontwikkeld door private partijen, waardoor niet alle kosten kunnen worden verhaald. Op dat moment kan de situatie ontstaan dat er toch sprake is van een onteigeningsscenario waarbij de dan op te voeren schade niet meer verhaald kan worden op eerdere exploitan-ten.

Om dat te voorkomen zou kunnen worden bedacht dat de gemeente bij een taxatie verzoekt om reeds op voorhand voor de eigendommen van de niet actief ontwikke-lende eigenaren de waarde te bepalen met een toekomstige schadevergoeding. Daarmee kan dan bij het kostenverhaal rekening worden gehouden. Indien op deze wijze wordt ge-taxeerd is de gemeente zekerder van een vol-lediger kostenverhaal. Deze werkwijze past echter niet binnen het huidige juridische kader. Immers, de Afdelingsuitspraak van 29 april 20159 is duidelijk: ‘Slechts de feitelijk bestaande situatie kan bij de bepaling van de inbrengwaarde worden betrokken.’

Er zijn ook praktische bezwaren. Hoe zouden kosten bestaande uit schades verbonden aan toekomstig te verwerven gronden, waarvoor mogelijk een procedure moet worden ge-voerd, reeds nu zijn te verhalen op initiatief-nemers? En op welke wijze zou dat moeten worden bepaald? Zo kan er nu sprake zijn van inkomensschade, maar is dat in een toekom-stige situatie ook zo? De doorschuifoptie kan in deze gevallen leiden tot de nodige risico’s aan gemeentelijke zijde.

Een mogelijkheid die niet in de wet wordt voorzien is dat de doorschuifoptie ook kan leiden tot het uitlokken van taxaties van inbrengwaarden op het moment dat dat voor de aanvrager gunstig is. Bijvoorbeeld in tijden van crisis waarbij de werkelijke waarde lager zal worden getaxeerd dan in tijden van hoog-conjunctuur (uitgaande van een comparatieve benaderingswijze). Op deze wijze kan voor-kennis door eigenaren worden verzilverd. Het enige risico voor de aanvrager is het verlies van leges die aan de gemeente zijn voldaan. Na vaststelling van de exploitatieregels wor-den deze verder geïndexeerd. Deze indexering kan lager zijn dan de waardeontwikkeling van de ingebrachte eigendommen. De inbreng-waarde wordt dus mede bepaald door de stand van de conjunctuur. Wellicht is het daarom een overweging om voor deze situatie op zoek te gaan naar een meer bestendige waardebe-paling. Aanknopingspunt zou daarbij de door de Europese Commissie in 200910 gedefini-eerde ‘real economic value’ kunnen zijn.

De doorschuifoptie wordt genoemd in de aanvaarde Omgevingswet. In de consultatie-versie van de Aanvullingswet grondeigen-dom is deze vervallen. Of deze optie in het toekomstige wettelijke stelsel is terug te vinden is nog niet duidelijk. Wellicht vindt ook de wetgever deze optie complex en is daarom in de 16de tranche Chw in een alterna-tief voorzien.

Afzien van inbrengwaarden

Artikel 7v van de 16de tranche van de Chw voorziet in meerdere opties voor kostenver-haal en het gebruik van inbrengwaarden. Zo kan de methodiek zoals nu bestaand in de Wro worden gevolgd. Een alternatief waarmee in enkele experimentele projecten wordt gewerkt is een forfaitaire bijdrage die vergelijkbaar is met de plankostenscan. Daarbij wordt gewerkt met verwervings-kosten van openbare ruimte in plaats van inbrengwaarden. Dat betekent dat er geen taxaties van inbrengwaarden van uitgeef-bare locaties plaatsvinden. Er kan worden volstaan met de taxatie van de verwervings-kosten van de openbare ruimte, waarbij de werkelijk waarde een voor de hand liggend aanknopingspunt is. De minister schrijft op 29 september 201711 in antwoord op vragen of ze verwacht dat door de wetswijziging het aantal civiele procedures over kostenverhaal zal toenemen, dat dat niet haar verwachting is omdat: ‘… er niet meer gewerkt hoeft te wor-den met inbrengwaarden. Daar wordt nu vaak over geprocedeerd.’

Daarmee wordt onderstreept dat de kos-tenbenadering in die gevallen mogelijk de voorkeur heeft. De taxatievraag wordt in deze specifieke figuur beperkt tot slechts de kos-ten van de te verwerven openbare ruimte.

Aandachtspunten en conclusies

De bestaande werkwijze van kostenverhaal en inbrengwaardebepaling zoals gebruikt onder de Wro kan ook in grote lijn onder de Omgevingswet toegepast worden. De wijze waarop getaxeerd dient te worden en hoe ver-schillende omstandigheden moeten worden gewogen is uitgekristalliseerd door middel van eerder ontstane jurisprudentie.

De geboden doorschuifoptie kan ingezet worden bij faciliterend grondbeleid en uitnodigingsplanologie. Mogelijk zitten daaraan neveneffecten die ongewenst zijn, zoals de door de gemeente mogelijk gevoelde noodzaak om actief grondbeleid te gaan voeren. Daarnaast kan de doorschuifoptie uitnodigen tot het speculatief aanvragen van omgevingsvergunningen. Bij taxaties zou in

die gevallen gezocht kunnen worden naar een ander waardebegrip. Het is onduidelijk of de doorschuifoptie ook daadwerkelijk in het toekomstige wettelijke stelsel van de Omgevingswet terug zal komen.

In het geval van een benaderingswijze zoals mogelijk is bij de 16de tranche van de Chw zal een beperkte taxatie volstaan. Het betreft dan het vaststellen van de kosten van te verwer-ven terreinen voor de openbare ruimte.

Noten

1 Drs. H.G.J. Berkelmans is directeur van Metafoor

Ruimtelijke Ontwikkeling.

2 Kamerstukken II 2005/06 30 218, nr. 7.

3 E.J. van Baardewijk (2015), Het Exploitatieplan,

Zutphen: Uitgeverij Paris.

4 AbRS (2013), ECLI:NL:RVS:2013:BZ3357.

5 J.M. Naus (2018), ‘Inbrengwaarde: werkelijke

waarde of schadeloosstelling?’, Praktijkblad Grond-

zaken en gebiedsontwikkeling, april 2018, p. 6-9.

6 Kamerstukken II 2016/17 33 118 nr. 84.

7 Kamerstukken II 2013/14 33 962, nr.3, Memorie

van Toelichting, ‘Regels over het beschermen en

benutten van de fysieke leefomgeving’.

8 H.G.M. Nijland (2018), ‘De zoektocht naar zuiver-

heid’, Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikke-

ling, juni 2018, p. 27-29.

9 AbRS (2015), ECLI:NL:RVS:2015:1338.

10 MEMO/09/85, Brussels, 26th February 2009,

Communication from the Commission on the

Treatment of Impaired Assets in the Community

Banking Sector.

11 Brief aan Tweede Kamer, 29 september 2017;

Inbreng schriftelijk overleg zestiende tranche

Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet, IENM/

BSK-2017/210862.

Act

ualit

eite

n


Posterieure overeenkomst zonder afrekenbeding: aan de exploitatiebijdrage valt niet te tornen!De auteur becommentarieert een uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 21 maart 2018 over de vrij sporadisch

voorkomende posterieure overeenkomst. Centraal stond de vraag of de gemeente onverkort aanspraak kon maken

op de met de ontwikkelaar in een posterieure overeenkomst overeengekomen exploitatiebijdrage, nu gebleken

was dat de verhaalbare kosten de opbrengsten van de projectontwikkeling overstegen en tussen partijen geen

afrekenbeding was overeengekomen.

R.J. Lucassen1

Inleiding

De posterieure overeenkomst over grondex-ploitatie vormt een betrekkelijk zeldzaam fenomeen. In het tienjarig bestaan van de Wro ben ik in mijn praktijk slechts één geval tegengekomen, en ik heb de indruk dat ande-ren binnen het werkveld van de grondexploi-tatie min of meer dezelfde ervaring hebben. Het is dan ook uitzonderlijk dat juist over een posterieure overeenkomst onlangs een rech-terlijke uitspraak is gedaan, temeer als men bedenkt dat jurisprudentie over de alomte-genwoordige anterieure overeenkomst ook nog maar mondjesmaat voorhanden is.2

De wettelijke grondslag voor de posterieure overeenkomst is te vinden in artikel 6.24 lid 2 Wro, dat luidt: Na vaststelling van een exploi-tatieplan nemen burgemeester en wethouders bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie het exploitatieplan in acht, met dien verstande dat de overeenkomst bepa-lingen kan bevatten over de uitwerking van on-derwerpen uit het exploitatieplan, maar geen bepalingen kan bevatten over onderwerpen welke deel kunnen uitmaken van een exploita-tieplan, maar daarin niet zijn opgenomen.

Waar de contractsvrijheid bij het sluiten van een anterieure overeenkomst relatief groot is, zij het niet onbeperkt, neemt deze aanzienlijk af zodra een exploitatieplan is vastgesteld.

Een belangrijke overweging voor een grond-eigenaar om posterieur met de gemeente te contracteren, is om zekerheid te krijgen over de hoogte van de exploitatiebijdrage. Uit het exploitatieplan is af te leiden welke exploita-tiebijdrage de eigenaar verschuldigd is. Als de verwachting is dat de kosten van grondex-ploitatie nog zullen stijgen en via een herzie-ning van het exploitatieplan zullen doorwer-ken in de exploitatiebijdragen voor projecten die nog gerealiseerd moeten worden, dan is het voor de grondeigenaar aantrekkelijk om de relatief gunstige exploitatiebijdrage van het moment ‘vast te klikken’. In het hierna te bespreken vonnis van de Rechtbank Den Haag van 21 maart 20183 ging het om de vraag of de gemeente onverkort aanspraak kon maken op de met de ontwikkelaar in een posterieure overeenkomst overeengekomen exploitatiebijdrage, nu gebleken was dat de verhaalbare kosten de opbrengsten van de projectontwikkeling overstegen en tussen partijen geen afrekenbeding was overeenge-komen.

Casus

In deze zaak had de gemeente Westland (hier-na: de Gemeente) met Hoogeland Vastgoed (hierna: de Ontwikkelaar) een posterieure overeenkomst gesloten om te komen tot de ontwikkeling en realisatie van 16 koopwo-ningen. Hiervoor was een exploitatiebijdrage verschuldigd, in vier termijnen te voldoen. De derde en vierde termijn bleven onbetaald. De Ontwikkelaar laat de Gemeente weten dat de betaling daarvan niet kan plaatsvinden totdat er een eindafrekening is die volledige duidelijkheid verschaft over de definitieve exploitatieopzet [klaarblijkelijk wordt hierbij verwezen naar de exploitatieopzet behorende bij het exploitatieplan – auteur].

GeschilDe Gemeente stapt daarop naar de rechter en vordert betaling van de resterende termij-nen, vermeerderd met contractuele rente. Zij stelt zich daarbij op het standpunt dat zij onverkort aanspraak kan maken op de overeengekomen exploitatiebijdrage, ook al is inmiddels gebleken dat de aan het project verbonden kosten de opbrengsten hebben overstegen. Onder verwijzing naar de Hand-reiking Grondexploitatiewet betoogt zij dat partijen de exploitatiebijdrage in de overeen-

Act

ualit

eite

n

Sdu 25

komst hebben gefixeerd en dat het risico dat die bijdrage achteraf gezien te hoog is, voor rekening van de Ontwikkelaar dient te ko-men. De Ontwikkelaar op zijn beurt wijst op artikel 6.16 Wro, de zogeheten macro-aftop-pingsregel, die inhoudt dat de omvang van de te verhalen kosten beperkt is tot maximaal het bedrag van de geraamde opbrengsten van de exploitatie. Die regel beoogt te voorko-men dat een eventueel exploitatietekort op de particuliere initiatiefnemers van een ontwikkeling in het exploitatiegebied wordt afgewenteld. De Ontwikkelaar is daarom van oordeel dat de overeenkomst, voor zover de verhaalbare kosten de opbrengsten van de ontwikkeling overstijgen, nietig is.

Oordeel rechtbankDe rechtbank citeert uit de genoemde Hand-reiking Grondexploitatiewet en komt op basis daarvan tot de conclusie dat de in de posteri-eure overeenkomst opgenomen exploitatie-bijdrage in beginsel is gefixeerd. Nu er tussen partijen geen afrekenbeding is overeengeko-men, is de rechtbank van oordeel dat niet van de overeengekomen exploitatiebijdrage kan worden afgeweken. De macro-aftoppings-

regel van artikel 6.16 Wro heeft uitsluitend betrekking op de kosten en opbrengsten zoals vastgesteld in het exploitatieplan. Toen het exploitatieplan werd vastgesteld overstegen de kosten de opbrengsten niet, de kostenoverschrijding is pas later opgetre-den, en niet in geschil is dat de posterieure overeenkomst met het exploitatieplan in overeenstemming is. De rechtbank verwerpt de stelling van de Ontwikkelaar dat artikel 6.16 Wro ook geldt voor een individueel per-ceel indien het project achteraf niet rendabel blijkt te zijn geweest, omdat voor die stelling onvoldoende aanknopingspunten bestaan. Hieraan kan niet afdoen dat volgens de Ont-wikkelaar het exploitatietekort met name het gevolg is van de omstandigheid dat in het ex-ploitatieplan met een onjuiste inbrengwaar-de van de gronden is gerekend. Daartoe is van belang dat het exploitatieplan onherroepelijk is geworden en formele rechtskracht heeft gekregen, zodat van de rechtmatigheid daarvan moet worden uitgegaan, terwijl de Ontwikkelaar bovendien geheel vrijwillig deze posterieure overeenkomst is aangegaan. Het verweer inzake de (partiële) nietigheid van de overeenkomst wordt gepasseerd. De

conclusie is dat de Ontwikkelaar onverkort gehouden is de resterende termijnen van de exploitatiebijdrage te voldoen.

Commentaar

Het (ontbreken van een) afrekenbedingWie de parlementaire geschiedenis van artikel 6.24 lid 2 Wro erop naslaat, komt al snel tot de vaststelling dat daarin geen aanknopingspunten zijn te vinden voor de beantwoording van de rechtsvraag die in de voorliggende zaak aan de orde was. In de parlementaire stukken wordt benadrukt dat het vastgestelde exploitatieplan maatgevend is voor de inhoud van de posterieure over-eenkomst, waarbij het exploitatieplan een uitputtende regeling biedt voor de financiële bijdragen in verband met de grondexploi-tatie.4 De vraag of een overeengekomen exploitatiebijdrage een latere verrekening uitsluit, is wel in het kader van de Invoe-ringswet Wro, zij het zijdelings, aan de orde geweest in relatie tot anterieure overeenkom-sten: de regering wees erop dat met het oog op de situatie dat een exploitatieplan wordt vastgesteld in afwijking van een contract, in het contract zelf inhoudelijke of procedurele

Foto: Tineke ten Have

Act

ualit

eite

n


bepalingen kunnen worden opgenomen.5 Aannemelijk is dat hiermee werd gedoeld op nacalculatieclausules.

Wat in de voorliggende uitspraak opvalt, is dat de rechtbank ‘voldoende onderbou-wing’ voor de stelling van de gemeente dat de overeengekomen exploitatiebijdrage in beginsel gefixeerd is, ontleent aan de eerder genoemde Handreiking Grondexploitatiewet.6 Deze Handreiking, tot stand gekomen in samenwerking met het Ministerie van VROM, de VNG en de VVG, is immers geen officiële bron, maar ‘slechts’ een literatuurbron. Het is over het algemeen niet erg gebruikelijk dat een rechterlijk oordeel met zoveel woorden op vakliteratuur wordt gebaseerd, maar in dit geval zal het ongetwijfeld te maken hebben met het hiervóór genoemde ontbreken van een relevante passage in de parlementaire stukken van de Wro.

De vraag of bij een posterieure overeen-komst bij afwezigheid van een afreken- of verrekenbeding niettemin een afrekening zou moeten plaatsvinden indien – achteraf gezien – de aan de exploitatie verbonden kosten hoger uitkomen dan de opbrengsten, laat zich als volgt duiden. Een posterieure overeenkomst wordt aangegaan op basis van een vastgesteld exploitatieplan, dat tot stand is gekomen met toepassing van de macro-aftoppingsregel. Uit dat exploitatieplan is af te leiden hoe hoog de exploitatiebijdrage is die de eigenaar van grond waarop een aange-wezen bouwplan is voorzien, verschuldigd is wanneer hij daarvoor een omgevingsvergun-ning aanvraagt. De exploitatiebijdrage in de posterieure overeenkomst moet daaraan gelijk zijn. In dit geval waren er méér exploi-tatiekosten dan -opbrengsten en betoogde de Ontwikkelaar dat de macro-aftoppingsregel nogmaals moest worden toegepast nu de exploitatie was voltooid. Dat zou erop neer- komen dat het kostenverhaal achteraf beperkt zou moeten worden tot het (lagere) niveau van de opbrengsten, wat zou resulteren in gedeeltelijke onverschuldigdheid van de overeengekomen exploitatiebijdrage.

Dat betoog kon geen genade vinden in de ogen van de rechtbank. De macro-aftopping is een eenmalige exercitie die wordt uitge-voerd in het kader van de vaststelling van het exploitatieplan. Zij wordt niet herhaald nadat de exploitatie is voltooid. Als de werkelijke kosten uiteindelijk hoger uitkomen dan aan-vankelijk geraamd, kan de gemeente voor dat verschil geen naheffing opleggen. De kosten verbonden aan het bouwen woonrijp maken van het eigen perceel waren in dit geval duur-

der uitgevallen dan aanvankelijk begroot, terwijl de verkoopopbrengsten als gevolg van de economische crisis waren tegengevallen.Daarnaast zou de kostenoverschrijding met name zijn veroorzaakt doordat in het exploitatieplan met een onjuiste inbreng-waarde van de gronden was gerekend. De Ontwikkelaar was van oordeel dat aan de eigen gronden te lage inbrengwaarden waren toegekend en aan een aantal overige gronden te hoge inbrengwaarden. In combinatie leidt dat tot een relatief hoge netto-exploitatiebijdrage. Ik zie hier echter geen verband met de beweerde kostenstij-ging, aangezien de inbrengwaarde van alle gronden in een exploitatiegebied nu eenmaal ten tijde van de vaststelling van het exploi-tatieplan is gefixeerd op een bepaald bedrag dat nadien in beginsel niet meer wordt aangepast. Dat is alleen anders indien een hertaxatie in opdracht van de raad daartoe aanleiding geeft of wanneer een appellant aannemelijk maakt dat sprake is van een zo-danige wijziging van feiten en omstandighe-den ten opzichte van het eerder vastgestelde exploitatieplan dat de raad daarin aanleiding had moeten zien om (ook) de inbrengwaar-den aan een hertaxatie te onderwerpen.7

Conclusie

De conclusie is duidelijk: zonder een afreken-beding beweegt de posterieure overeenkomst niet mee met de feitelijke exploitatieresul-taten. Zodra de posterieure overeenkomst met inachtneming van het exploitatieplan is gesloten, wordt afgerekend conform hetgeen de contracten daarover wel – of juist niet – zijn overeengekomen. De les die uit deze uitspraak volgt is voor de ontwikkelaar een andere dan die voor de gemeente. De ontwikkelaar die het risico wil uitsluiten of beperken dat hij zich verbindt tot betaling van een exploitatiebijdrage die achteraf hoger blijkt uit te vallen dan de herbere-kende exploitatiebijdrage die de gemeente op grond van artikel 6.20, derde lid, Wro zou verplichten tot terugbetaling van het verschil boven de drempel van vijf procent, zal moeten proberen daartoe een afreken-beding in de overeenkomst te laten opnemen. Maar het moge tegelijkertijd duidelijk zijn dat dit voor de gemeente ongunstig is, tenzij het afrekenbeding zo wordt vormgegeven dat het twee kanten op werkt, en het de gemeente aanspraak geeft op een nabetaling indien de werkelijke kosten hoger uitvallen dan geraamd. Dat behoort mijns inziens ook tot de contractsvrijheid die partijen bij een posterieure overeenkomst genieten. Of een hogere rechter over de rechtsvraag in deze zaak een ander oordeel zal vellen, lijkt mij

zeer de vraag, maar in elk geval is er appel ingesteld. noten

1 Mr. Robert Lucassen is advocaat bij CMS, sectie

Vastgoed & Overheid.

De auteur dankt mr. J. Geelhoed, advocaat van

gedaagde in deze procedure, voor het verstrekken

van de nodige achtergrondinformatie.

2 Ik noem rechtbank. Noord-Holland 30 augustus

2017, ECLI:NL:RBNHO:2017:7279.

3 Rechtbank Den Haag 21 maart 2018,

ECLI:NL:RBDHA:2018:5140.

4 Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, p. 45-46.

5 Kamerstukken II 2006/07, 30 938, nr. 3, p. 54.

6 Van den Brand, Van Gelder en Van Sandick (red.),

Handreiking Grondexploitatiewet, Den Haag, 2008.

7 AbRS 8 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3645

(Valkenswaard).

Act

ualit

eite

n

Sdu 27

Transformatie van vastgoed: fiscale vraagstukken (2)In een tweetal artikelen in dit praktijkblad gaat de auteur in op de fiscale aspecten (btw en overdrachtsbelasting)

bij de transformatie van kantoorpanden tot woningen. In het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsontwikkeling

2018 nr. 2 is ingegaan op de btw en dit artikel betreft de overdrachtsbelasting.

Mr. M. Thalen1

Een belangrijke conclusie uit het vorige artikel is dat de verbouw van een voormalig kantoorpand tot woningen niet snel zal lei-den tot nieuwbouw in fiscale zin als de werk-zaamheden vooral intern georiënteerd zijn en er geen sprake is van substantiële aanbou-wen, uitbreidingen en/of wijzigingen in de gevelaanzichten. Als er bij een transformatie géén sprake is van fiscale nieuwbouw, dan is de verkoop van de individuele woningen in beginsel vrij van btw. Daarin kan een groot financieel belang schuilen omdat bij een btw-vrije verkoop (per saldo) geen btw drukt op onder andere de waarde van de oudbouw en de winst van de ontwikkelaar.

Indien dat de situatie is, komt de over-drachtsbelasting in beeld. Want als de verkoop van de appartementen niet met btw is belast, is er overdrachtsbelasting verschul-digd. Sinds medio 2011 kennen we binnen de overdrachtsbelasting een verlaagd tarief van 2% wegens de verkrijging van ‘woningen’.

Dit artikel gaat in op de vraag onder welke omstandigheden dit verlaagde tarief voor woningen van toepassing kan zijn bij de transformatie van kantoorpanden. Die vraag is relevant in de situatie waarin de ontwikke-laar de te realiseren appartementen verkoopt.

Het begrip woningen is niet gedefinieerd in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Re-den waarom er in de praktijk regelmatig dis-cussies ontstaan met de Belastingdienst over de reikwijdte van dit begrip. De Hoge Raad heeft in februari 20172 in een viertal arresten uitgesproken dat het verlaagde tarief van toepassing is op bouwwerken die naar hun aard bestemd zijn voor bewoning, waarbij moet worden gekeken naar het oorspronke-

lijke doel waarvoor het pand is ontworpen en gebouwd. Bij latere verbouwingen verandert de aard van een bouwwerk alleen als er meer dan beperkte aanpassingen noodzakelijk zijn om het gebruik voor de oude functie weer mogelijk te kunnen maken.

De arresten van de Hoge Raad uit februari 2017 hebben betrekking op gebouwen die op de datum van levering al waren verbouwd of daarna nog moesten worden verbouwd. Met de hiervoor genoemde rechtsregels kan de praktijk in die gevallen goed uit de voeten. Dit betekent dat de overdracht van een woonappartement nadat de transformatie compleet is afgerond in beginsel als ‘woning’ kwalificeert en dus in aanmerking zal komen voor de toepassing van het lage tarief van 2%.

Lastiger wordt het wanneer een naar wonin-gen te transformeren kantoorgebouw tijdens het verbouwproces wordt overgedragen. Zo’n situatie speelde in de zaak waarover de Rechtbank Den Haag3 zich moest buigen. Een koper verkreeg een appartementsrecht op het moment dat de aannemer de (interne) sloopwerkzaamheden in het voormalige kan-toorpand had verricht en een aanvang had gemaakt met de opbouwwerkzaamheden, bestaande uit het plaatsen van de binnen-wanden. De rechtbank kwam tot de conclusie dat sprake is van een woning. De rechtbank constateert dat de oorspronkelijke kantoor-bestemming door de reeds verrichte sloop- en opbouwwerkzaamheden niet eenvoudig is terug te brengen. Daardoor heeft het gebouw zijn aard als kantoor verloren, maar (nog) niet de aard van woonhuis verkregen. In zo’n situatie komt conform de regels die de Hoge Raad in 2017 heeft gegeven betekenis toe aan de publiekrechtelijke voorschriften. Hier is dat de bestemming wonen, waardoor de conclusie van de rechtbank luidt dat sprake

is van een woning voor de overdrachtsbelas-ting.

De Rechtbank Noord-Holland oordeelde eerder4 in een vergelijkbare zaak echter dat een gestript en in de opbouwfase verkerend voormalig schoolgebouw geen woning kon zijn. In die uitspraak lijkt de rechtbank alleen oog te hebben gehad voor de geringe bouw-kundige ingrepen met het oog op de verbouw tot woning en niet, zoals de Rechtbank Den Haag heeft gedaan, ook op de omvang en onomkeerbaarheid van de daaraan vooraf-gaande sloophandelingen. Het komt mij voor dat de aanpak van de Rechtbank Den Haag meer in lijn is met de richtsnoeren die de Hoge Raad gegeven heeft. Door ingrijpende sloophandelingen waardoor een gebouw niet meer zijn oorspronkelijke functie kan vervul-len, gaat de oorspronkelijke aard verloren. Vanaf dat moment ontstaat een nieuw be-oordelingskader, waarin de oorspronkelijke (kantoor)bestemming geen rol meer speelt. De aanvang van opbouwwerkzaamheden met het oog op de nieuwe bestemming wonen alsmede een op dat moment gerealiseerde bestemmingswijziging tot wonen zullen dan al snel meebrengen dat sprake is van een woning (in aanbouw).

Het arrest van de Hoge Raad van 9 februari 20185 benadrukt dat partijen zorgvuldig moeten afwegen (en vastleggen!) of wordt voldaan aan de voorwaarden om het ver-laagde tarief te kunnen toepassen. In die zaak werd een appartementsrecht overgedragen in een voormalig kantoorpand en het verlaagde tarief toegepast. Omdat de feiten er in de zaak op wezen dat op het moment van de overdracht nog niet was aangevangen met de sloop- of verbouwwerkzaamheden legde de Belastingdienst na controle een naheffings-aanslag op naar het tarief van 6%, verhoogd

Act

ualit

eite

n


met een forse boete. De Hoge Raad heeft uiteindelijk het oordeel van het gerechtshof bevestigd dat die naheffingsaanslag en boete terecht waren.

De overdracht van appartementen aan de individuele kopers in een transformatie-project nog vóórdat de appartementen zijn opgeleverd, blijft vooralsnog een onduidelijk en dus risicovol gebied. De rechtspraak is op dit punt nog niet volledig uitgekristalliseerd. Steeds zal aan de hand van alle feiten en omstandigheden moeten worden beoordeeld of – met inachtneming van de door de Hoge Raad afgegeven beoordelingsregels – sprake is van een woning op het overdrachtsmo-ment. Minstens zo belangrijk is daarbij dat voldoende feitenmateriaal aanwezig is om bij controle achteraf die onderbouwing aan de Belastingdienst te kunnen verstrekken.

Noten

1 Caraad Belastingadviseurs B.V.

2 HR 24 februari 2017, nrs. 16/01734, 16/02257,

16/03768 en 16/04101.

3 Rb. Den Haag 30 november 2017, nr. 17/2058.

4 Rb. Noord-Holland 7 april 2017, nr. AWB 15/3854.

5 HR 9 februari 2018, nr. 17/03806.

Nieuwe inzichten in brandbestrijding?

Lees het Handboek Brandverloop.

editie 2018

Kijk voor meer informatie en bestellen op www.sdu.nl/brandverloop2018

Elke bevelvoerder zou ‘de brand moeten kunnen lezen’. Daar is kennis voor nodig. In de nieuwe editie van Handboek Brandverloop behandelen Karel Lambert, brandweerinstructeur in België, en Siemco Baaij, bevelvoerder in Utrecht, alle aspecten van brandverloop.

Nieuw in deze editie: Hernieuwde inzichten in brandbestrijding Veranderingen in, aan en op gebouwen Resultaten uit nieuwe (internationale) onderzoeken

Betere aansluiting op de praktijk van instructie en opleiding met extra voorbeelden

isbn: 978 90 12 402 675

Nu met 10% korting

Act

ualit

eite

n

Sdu 29

COLUMN

De Molenaar!

Zojuist ben ik uit mijn kano gestapt, na een uur heerlijk varen op het Winsumerdiep. Vanuit mijn huis richting ‘Onderdendam city’, zoals ik het dorp vaak gekscherend noem. Een prachtig mooie dorpskern glijdt aan mij voorbij, met als hoogtepunt de Molen in Onderdendam waarin restaurant de Molenaar is gevestigd. De eigenaar – een midden twintiger – krijgt de ene na de andere erkenning voor zijn sublieme kookkunsten. Hij straalt ongelofelijk veel plezier en passie uit, werkt vanuit zijn hart, maar kleurt zich in bescheidenheid. Dat samen met het heer-lijke eten maakt dat het een zeer bijzondere ervaring is om bij de Molenaar te vertoeven. Daarnaast heeft de eigenaar nu al de kunst te pakken van het verzamelen van een goed team om zich heen, om zo van één plus één drie te maken. Samen werken aan het doel van het restaurant: het bezorgen van een onvergetelijke avond aan de gasten. Fantas-tisch! Dit alles realiseer ik mij als ik in alle rust over het water glijd en de watervogels zie wegstuiven.

Ik overdacht de week en kwam tot de conclusie dat ik bij veel organisaties kom waarbij macht, hiërarchie en regeldrang vaak nog hoogtij vieren. Ik bedacht me dat de werkwijze/attitude van de Molenaar toch een voorbeeld zou kunnen zijn voor veel or-ganisaties, zowel groot als klein en dus ook voor gemeenten. Mooie dingen maken/rege-

len en dienstbaar zijn aan de klant, waarbij medewerkers met wederzijds respect een rol krijgen die past bij de persoon en waarbij wordt geluisterd naar de meningen binnen het team, om ook daadwerkelijk draag-kracht te krijgen voor beleid. Werken vanuit de balans tussen het hoofd en het hart, zon-der door te slaan in het één of het ander.

Van de week hoorde ik op de radio dat de ge-hele raad van een gemeente in relatie therapie gaat omdat men elkaar niet meer hoort en ziet (netjes verwoord). Dit terwijl juist een raad, als verzameling vertegenwoordigers van de burgers, met respect moet omgaan met elkaars meningen. Dit intrigeert mij enorm. Misschien moeten ze met zijn allen eens gaan kanoën en gaan eten bij de Mole-naar. Van iemand een spiegel voorgehouden krijgen dat het leven niet gaat om overtui-gen. Dat het niet gaat om eigen ego’s maar dat je moet staan voor het doel dat alleen in gezamenlijkheid te bereiken is, namelijk een mooie en leefbare gemeente waar het goed toeven is.

Ook bij veel fuserende gemeenten zie je de spanning oplopen. Eigen manieren en regels worden vaak als dé manier gebracht. Maar … het kan ook goed gaan. Een fusiegemeente had bepaalde kosten geëlimineerd uit de grondexploitaties binnen de speelruimte van het BBV (aanleg riolering). De andere

gemeente niet. Er moest één gezamenlijke systematiek worden gekozen. Besloten is om deskundigheid in te huren van een accoun-tant om de voor- en nadelen helder te maken van het één en het ander. Wij hebben eerst gevraagd naar argumenten, meningen en gevoeligheden van de verschillende gemeen-ten. Bij het beschrijven van de vaktechnische invalshoek is hier in kleur en toon reke-ning mee gehouden. De beslissing wordt nu samen gedragen, mede doordat men is gehoord.

Een ander mooi voorbeeld is een GR waar een aantal jaren geleden de stakeholders niet meer met elkaar door één deur konden. De GR was bijna opgeheven terwijl deze maatschappelijk van grote betekenis was. Een nieuw bestuur heeft naast ‘de cijfers’ evenveel aandacht besteed aan de menselijke kant. Wat is de onderstroom die zorgt voor weerstand? Zitten mensen op de goede plek, e.a.? Deze GR is uit het dal gekomen, staat nu voor nieuwe kansen en is naar mijn idee een voorbeeld voor anderen.

Ik hoop dat het tij keert en dat nieuw leider-schap à la de Molenaar nog meer zijn intrede doet! Ik werk hier – met vallen en opstaan – in ieder geval graag aan mee, ook als spiegel voor anderen!

Ingrid Oving

Act

ualit

eite

n


Kroniek jurisprudentie exploitatieplannen GrondexploitatiewetIn deze kroniek worden enkele uitspraken over exploitatieplannen van de Afdeling bestuursrechtspraak van de

Raad van State vanaf 17 januari 2018 tot en met 21 maart 2018 behandeld.

J.M. Naus1 en G.I. Sheer Mahomed2

Kostenverhaal anderszins verzekerd

Een belangrijke uitzondering op de verplich-ting om een exploitatieplan vast te stellen is dat de kosten anderszins zijn verzekerd. Dat is het geval bij het sluiten van een grond-uitgifte-overeenkomst en/of een anterieure overeenkomst uiterlijk op het moment van vaststelling van het betreffende planologi-sche ruimtelijke besluit.In de casus waarin de provincie een anterieu-re overeenkomst had gesloten met een con-tractant voor de realisatie van een windpark werd door appellant als beroep aangevoerd dat het kostenverhaal niet anderszins was verzekerd. Naar zijn mening had de provincie ten onrechte bij de vaststelling van het inpas-singsplan geen exploitatieplan vastgesteld.Appellant stelde dat het kostenverhaal niet anderszins was verzekerd omdat de realisatie van het windpark voor een groot deel met subsidiegelden was bekostigd, waardoor de kosten werden verhaald op de overheid en de belastingbetaler.De Afdeling was hier duidelijk over. De pro-vincie had door het sluiten van de anterieure overeenkomst de kosten anderszins verze-kerd. Voor de provincie bestond daardoor geen verplichting om een exploitatieplan vast te stellen.3

Uit deze uitspraak blijkt dat voor de beoor-deling of het kostenverhaal anderszins is verzekerd, niet van belang is dat een deel van de ontwikkelingskosten van het windpark wordt bekostigd met subsidiegelden. Uiter-aard kunnen de kosten die worden gedekt uit subsidiegelden niet op derden (lees: de con-tractant van de provincie) worden verhaald.

Bovenwijkse voorzieningen

Bovenwijkse voorzieningen kunnen binnen of buiten het exploitatiegebied zijn gelegen. Kostenverhaal kan plaatsvinden als het ex-ploitatiegebied van die voorzieningen profijt ondervindt. De toerekening van kosten vindt plaats aan de hand van de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit.4 In de toelichting van het exploitatieplan dient de wijze van toerekening te worden opgeno-men.5 Het is aldus aan de gemeente om de wijze van toerekening aan te geven. Dit had de gemeente Midden-Delfland ook gedaan bij een exploitatieplan op basis waarvan niet de volledige kosten van aanleg van de openbare verlichting en de HOV-baan waren toegerekend aan het exploitatiegebied. De reden hiervoor was dat het reeds gerealiseerde noordelijke deel van het bedrijventerrein profijt had van de aanleg van de openbare verlichting en de HOV-baan.Voor de kosten van de aanleg van de open-bare verlichting was per geboekt bedrag bekeken op welke locatie de kosten betrek-king hadden. Op basis van dat overzicht was door de gemeente een procentuele verdeling aangebracht. Voor de kosten van de aanleg van de HOV-baan die was aangelegd ter ontsluiting van het bedrijventerrein, had de raad toegelicht dat gelet op de ligging van de baan vooral het exploitatiegebied daarvan profiteerde en dat daarom 80% van de kosten daarvan aan het exploitatiegebied was toege-rekend.Appellanten konden zich niet verenigen met de toerekening van 80% van de kosten voor de aanleg van de HOV-baan aan het exploitatieplan. Volgens hen had de raad een percentage moeten hanteren dat is geba-

seerd op een prognose over het aantal in- en uitstapbewegingen per toekomstige halte op de HOV-baan. Het lag volgens hen veeleer voor de hand dat gebieden rond het begin- en eindpunt van de HOV-baan zouden profite-ren van de baan; niet vooral het exploitatiege-bied zou van de HOV-baan profiteren omdat het grootste gedeelte van de HOV-baan in het exploitatiegebied lag.De Afdeling ging hierin niet mee en over-woog dat de raad terecht niet alle kosten voor de aanleg van de HOV-baan aan het exploitatieplan had toegerekend, omdat ook het reeds gerealiseerde noordelijke deel van het bedrijventerrein hiervan profijt had en de HOV-baan dus een bovenwijkse voorzie-ning was. Aangezien grofweg 80% van de HOV-baan is gesitueerd in het exploitatie-plangebied, had de raad terecht 80% van de kosten van de aanleg van de HOV-baan in de exploitatieopzet van het thans voorlig-gende exploitatieplan opgenomen. Volgens de Afdeling is ook een andere wijze van toerekening van deze kosten denkbaar, zoals de door appellanten voorgestane toerekening gebaseerd op een prognose over het aantal in- en uitstapbewegingen. De gemeente kon echter volstaan met de door haar gekozen toerekening.6

Dit is een opmerkelijke uitspraak van de Afdeling. De door appellanten voorgestelde methode om een percentage te hanteren dat is gebaseerd op een prognose over het aantal in- en uitstapbewegingen per toekomstige halte op de HOV-baan lijkt meer aan te slui-ten bij het bepalen van de mate van profijt dan alleen de ligging van de HOV-baan ten opzichte van het exploitatiegebied.

Act

ualit

eite

n

Sdu 31

De taxatiebenadering of de werkelijke kos-

tenbenadering?

Op 16 maart 2018 heeft de Afdeling een belangrijke uitspraak gedaan over het verhaal van kosten die zijn gemaakt voor de aankoop van gronden voor de aanleg van een bovenwijkse voorziening.7 Aan de orde was de vraag of de grondverwervingskosten voor de Verlengde Mercuriusweg moesten worden gebaseerd op de in 1982 door de gemeente be-taalde aankoopprijs van de gronden ad € 1,64 per m2 (de werkelijke kostenbenadering) of op basis van een onafhankelijke taxatie (de taxatiebenadering). De Verlengde Mercurius-weg is reeds in 1982 aangelegd en is een bo-venwijkse voorziening in het exploitatieplan van het bedrijventerrein ‘Harselaar-Driehoek’ in de gemeente Barneveld. De raad had de grondverwervingskosten gebaseerd op een taxatierapport uit 2008. Het betreffende rapport was destijds opgesteld ter verkrijging van een subsidie voor de Verlengde Mercu-riusweg. Door de taxateur was de waarde bepaald op € 40,00 per m2. In de vorige editie van dit Praktijkblad heeft E.J. van Baardewijk reeds aandacht besteed aan deze Afdelings-uitspraak.8 De onderdelen die in dat artikel al voor het voetlicht zijn gebracht, worden in dit artikel beknopt behandeld.

Door de Afdeling werd eerst de vraag beant-woord of grondverwervingskosten voor een buiten het exploitatieplangebied gelegen bovenwijkse voorziening vallen onder de in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, Wro vermelde categorie ‘inbrengwaarden’ (ten eerste onder c) of de daarin vermelde categorie ‘andere kosten’ (ten tweede onder c). De Afde-ling oordeelde dat de grondverwervingskosten van gronden buiten het exploitatiegebied onder de categorie ‘inbrengwaarden’ vallen voor zover het betreft de in artikel 6.13, vijfde lid, Wro vastgelegde wijze van ramen. Het oordeel van de Afdeling is gebaseerd op de wetgeschiedenis en het systeem en de strek-king van de wet.9

Vervolgens kwam de vraag aan de orde hoe de raming van de inbrengwaarde van deze gronden buiten het exploitatiegebied dient te geschieden, gelet op het feit dat de gemeente de betrokken gronden reeds voorafgaand aan de vaststelling van het eerste exploitatieplan had verworven. Door de grondverwervings-kosten onder de categorie ‘inbrengwaarden’ te scharen is artikel 6.13, vijfde lid, Wro van overeenkomstige toepassing. Nu geen sprake was van onteigening betekende dit dat de inbrengwaarde van gronden werd vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de

onteigeningswet. Daarbij zag de Afdeling zich voor de vraag gesteld, gezien het betoog van appellanten, of artikel 6.13 Wro gelet op onder meer de artikelen 6.15 en 6.20 Wro, zo moet worden uitgelegd dat het alleen geldt voor gronden die nog niet door de gemeente zijn verworven ten tijde van de vaststelling van het eerste exploitatieplan. De Afdeling concludeerde dat de raad de grondverwervingskosten van de Verlengde Mercuriusweg terecht had vastgesteld over-eenkomstig het bepaalde in artikel 6.13, vijfde lid, Wro, derhalve op basis van de taxatiebe-nadering.

Het oordeel van de Afdeling heeft tot gevolg dat de grondverwervingskosten van gronden voor een bovenwijkse voorziening in een hybride categorie terecht komen. Enerzijds brengt de kwalificatie als bovenwijkse voor-ziening met zich mee dat deze kosten tot de categorie ‘andere kosten’ worden gerekend.10 Anderzijds heeft de Afdeling nu bepaald dat voor het ramen van de kosten de grondver-wervingskosten worden gerekend tot de categorie ‘inbrengwaarden’.11

Amici curiae

Wat de uitspraak inzake het exploitatieplan ‘Harselaar-Driehoek’ bijzonder maakt, is het inschakelen door de Afdeling van amici curiae (‘meedenkers’). Het antwoord op de vraag hoe de grondverwervingskosten van buiten het exploitatiegebied gelegen gronden moeten worden vastgesteld (werkelijke kostenbenadering of taxatiebenadering) is van aanzienlijke invloed op de omvang van de mogelijkheden van kostenverhaal voor gemeenten: deze voor exploitatieplannen niet onbelangrijke kostenpost bepaalt mede de hoogte van de exploitatiebijdrage die bouwgrondexploitanten (ontwikkelaars) ter zake verschuldigd zijn. Die keuze is dus onder meer voor gemeenten, ontwikkelaars en grondeigenaren van belang. Tegen deze achtergrond heeft de Afdeling in deze proce-dure schriftelijke inlichtingen gevraagd aan zes instanties die daarin geen partij waren: de minister van Binnenlandse Zaken en Konink-rijksrelaties, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), het Interprovinciaal Overleg (IPO), de Vereniging van Neder-landse Projectontwikkeling Maatschappijen ( NEPROM), het Instituut voor Bouwrecht (IBR) en de NVB Vereniging voor ontwikke-laars & bouwondernemers (NVB). De keuze voor deze instanties betreft hun specifieke deskundigheid en ervaring op het terrein van de locatie-/gebiedsontwikkeling en het ruimtelijk ordeningsrecht, in het

bijzonder het grondexploitatierecht, en hing voorts samen met de – verschillende – belan-gen die zij vertegenwoordigen.

Uiteindelijk was de inbreng van de amici curiae niet van doorslaggevende betekenis. De Afdeling baseerde haar oordeel vooral op het systeem en de strekking van de wet en de wetsgeschiedenis. Ter ondersteuning van haar oordeel, maakte de Afdeling wel gebruik van de inbreng van de meedenkers. Alle genoemde instanties menen dat de grondverwervingskosten van de gronden buiten het exploitatiegebied tot de categorie ‘inbrengwaarden’ moeten worden gerekend. Bij de beantwoording van de vraag hoe deze kosten vervolgens moeten worden vastge-steld, zitten de instanties niet op één lijn. VNG, IBR en NVB vinden het van belang dat de kosten objectief worden vastgesteld, het-geen volgens de Afdeling wijst in de richting van de taxatiebenadering. De NEPROM vindt dat niet meer dan de gemaakte kosten kun-nen worden verhaald, hetgeen de werkelijke kostenbenadering onderbouwt.

Complexwaarde en peildatum

Omdat het bedrijventerrein ‘Harselaar-Driehoek’ niet adequaat kon worden ontsloten zonder aanleg van de Verlengde Mercuriusweg, is de ondergrond van de weg gewaardeerd als deel van het te ontwikkelen complex ‘Harselaar-Driehoek’. Volgens ap-pellanten was de Verlengde Mercuriusweg vanwege het gebiedsoverstijgende karakter ten onrechte tot het complex ‘Harselaar-Drie-hoek’ gerekend en stond dit op gespannen voet met jurisprudentie van de Hoge Raad.12

Volgens de Afdeling vormen de Verlengde Mercuriusweg en ‘Harselaar-Driehoek’ één complex. Er is sprake van ruimtelijke, func-tionele en financiële samenhang tussen de Verlengde Mercuriusweg en het bedrijventer-rein ‘Harselaar-Driehoek’ nu de weg immers een belangrijke ontsluiting vormde van dit deel van het bedrijventerrein. Omdat de Ver-lengde Mercuriusweg geen regionale functie had, gaf de jurisprudentie van de Hoge Raad inzake onteigening voor de provinciale weg N22 (Van Staveren/Noord-Holland) geen aanlei-ding voor een ander oordeel.

Opmerkelijk is dat de peildatum voor de inbrengwaarde van de Verlengde Mercurius-weg nu deze reeds is gerealiseerd, volgens de Afdeling mocht worden bepaald op basis van een taxatierapport uit 2008 met peildatum 1 januari 2007. De peildatum voor de inbreng-waarden van ‘Harselaar-Driehoek’ is echter 1 januari 2014. Nu de Verlengde Mercurius-

Act

ualit

eite

n


weg tezamen met ‘Harselaar-Driehoek’ een complex vormt, wringt het wanneer twee verschillende peildatums worden gehan-teerd. Een complexwaarde gaat uit van een ‘potprijs’ en die kan moeilijk op verschillende peildatums zijn gebaseerd.

Taxatierapport en deskundige

De uitspraak inzake ‘Harselaar-Driehoek’ bevat een opsomming van de belangrijkste criteria waaraan een taxatie van de inbreng-waarde moet voldoen. Allereerst moet de taxatie zijn uitgevoerd door een onafhankelij-ke deskundige. Het is de taak van het betrok-ken bestuursorgaan om zich te vergewissen van de onpartijdigheid van de geraadpleegde deskundige. Wanneer de schijn is gewekt dat de door het bestuursorgaan geraadpleegde deskundige niet onpartijdig is, mag het bestuursorgaan diens advies niet aan zijn be-sluitvorming ten grondslag leggen. De enkele omstandigheid dat de taxateur op verzoek van het betrokken bestuursorgaan een advies heeft opgesteld betekent niet zonder meer dat diens advisering niet als onafhankelijk en onpartijdig kan worden aangemerkt.13

De taxatie moet worden uitgebracht in de vorm van een schriftelijk en gemotiveerd ad-vies waarin op objectieve wijze verslag wordt gedaan van het door de deskundige verrichte onderzoek. In het advies moet op inzichtelij-ke wijze worden aangegeven welke feiten en omstandigheden aan de conclusies daarvan ten grondslag zijn gelegd en de conclusies mogen niet onbegrijpelijk zijn. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan, mag het bestuursorgaan bij het nemen van een besluit omtrent vaststelling of herziening van een exploitatieplan van dat advies uitgaan, tenzij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid ervan naar voren zijn gebracht. Op degene die een op een advies van een onafhankelijke en onpartij-dige deskundige gebaseerd oordeel van het bestuursorgaan bestrijdt, rust in beginsel de bewijslast.

De Afdeling volgde appellanten niet in hun betoog dat het taxatierapport niet met de hiervoor vereiste objectiviteit is vastgesteld of anderszins onbruikbaar is omdat het is opgesteld ter verkrijging van subsidie voor de wegaanleg. Appellanten hadden volgens de Afdeling niet aannemelijk gemaakt dat de taxatie anders zou zijn uitgevallen als deze zou zijn opgesteld ten behoeve van de vaststelling van het exploitatieplan, nu in het taxatierapport is vermeld dat is getaxeerd overeenkomstig het bepaalde in de onteige-ningswet.

De Afdelingsuitspraak met betrekking tot dit punt is interessant. Uit de uitspraak kan worden afgeleid dat het doel van de taxatie niet per definitie het bepalen van de inbreng-waarde hoeft te zijn. Ook een taxatie die voor een ander doel is opgesteld, mag kennelijk worden gebruikt mits de waardering is uitge-voerd conform hetgeen is bepaald in artikel 6.13, vijfde lid, Wro en wordt voldaan aan de hiervoor genoemde voorwaarden.

De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van onroerende zaken niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar dat ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetref-fende deskundige een rol spelen. De maatstaf bij de toetsing is niet de eigen waardering van het betrokken object door de rechter, maar de vraag of er grond bestaat voor het oordeel dat het bestuursorgaan, gelet op de motivering van het advies van de door het bestuursorgaan ingeschakelde deskundige, zich voor de raming van de waarde van de betrokken gronden niet in redelijkheid op dat deskundigenoordeel heeft kunnen baseren.

Ook in de beroepsprocedure tegen het exploi-tatieplan ‘Hooghkamer 2011, 3e herziening’ werd de taxatie van de inbrengwaarde ter discussie gesteld.14 Appellant was het niet eens met de gebruikte referentieobjecten en de toegepaste staffeling. De taxateur van de gemeente had bij elk van de referentieobjec-ten een beknopte omschrijving gegeven van de relevante waardebepalende factoren. Volgens de Afdeling was er geen aanleiding om eraan te twijfelen dat in het taxatierap-port rekening was gehouden met waarde-drukkende factoren bij de referentieobjecten. Om percelen van verschillende grootte met elkaar te kunnen vergelijken, werd een staf-feling in de grondwaarde toegepast voor de analyse van de transacties van de referen-tieobjecten. Voor alle objecten was dezelfde staffeling gehanteerd en de Afdeling achtte dit logisch. De taxatie hield derhalve stand.

Appellant inzake voornoemde procedure greep tevens de fluctuaties in de inbreng-waarde vanaf het begin van het project ‘Hooghkamer’ aan om de zorgvuldigheid van de taxaties in twijfel te trekken. In het feit dat de inbrengwaarden bij de oorspronkelijke vaststelling en de herzieningen fluctueren, zag de Afdeling op zichzelf geen reden om te twijfelen aan de zorgvuldigheid van de taxaties. Het ontbreken van een verklaring maakte dit niet anders nu de raad ter zitting had toegelicht dat hij − anders dan bij het

primaire exploitatieplan en de eerste en de tweede herziening − bij de derde herziening is overgegaan tot een wijze van taxeren waarbij uitdrukkelijk referentieobjecten als uitgangspunt hebben gediend.

Noten

1 Mr. ing. J.M. Naus RT is als rentmeester/advi-

seur grondzaken verbonden aan Van Lanschot

Nannenga Naus rentmeesters te Driebruggen.

2 Mr. G.I. Sheer Mahomed is werkzaam als grond-

zakenjurist/rentmeester onder de naam De Grond

Zaak, www.degrondzaak.nl.

3 AbRS 17 januari 2018, ECLI:NL:RVS 2018:141

(Korendijk).

4 Artikel 6.13 lid 6 Wro.

5 Artikel 6.2.11, onderdeel l, Bro.

6 AbRS 31 januari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:331

(Midden-Delfland).

7 AbRS 16 maart 2018, ECLI:NL:RVS 2018:903

(Barneveld inzake ‘Harselaar-Driehoek’).

8 E.J. van Baardewijk, ‘Een buitengewone casus,

deel twee’, Praktijkblad Grondzaken en gebiedsont-

wikkeling, juni 2018, p. 13-15.

9 Zie ook de noot van J.F. de Groot in TBR 2018/80.

10 Op grond van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en

onder c ten tweede Wro juncto artikel 6.2.4 onder

e Bro.

11 Als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, aanhef en

onder c ten eerste Wro en artikel 6.2.4 Bro.

12 Appellant doet een beroep op het arrest van

22 februari 2002 (Van Staveren/Noord Holland)

onder 3.12 en 3.13, NJ 2002/365.

13 Zie bijvoorbeeld de uitspraak AbRS 11 oktober

2006, ECLI:NL:RVS:2006:AY9901.

14 AbRS 21 maart 2018, ECLI:NL:RVS 2018:946

(Teylingen).

Deze pagina’s komen tot stand

onder verantwoordelijkheid van

de Vereniging van Grondbedrijven

Secretariaat Vvg

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

VV

G n

ieuw

s

Sdu 33

VvG Voorjaarscongres ‘Inspirerende stedelijke ontwikkeling in de praktijk’

Gezocht: ‘structureel’ geld voor grote ambities

Voor alles wat er komt kijken bij stedelijke groei is Groningen een uitstekende casus. Een forse woningbouwopgave, transfor-matie van bedrijventerreinen, wijkvernieuwing, energietransitie, vernieuwing infrastructuur en mobiliteit – alles speelt er en vraagt om verstandig, integraal beleid waarbij kwaliteit voorop staat. Knelpunt zoals overal elders is de financiering. Inves-teringsfondsen kunnen ‘gaten’ dichten maar de hamvraag is natuurlijk: hoe wordt het fonds gevuld?

Tekst: Kees Hagendijk

Dat de kommervolle jaren voor de gemeentelijke gronden ontwikkelingsbedrijven al weer een tijdje achter ons liggen, werd bevestigd door een korte enquête waarmee het VvG Voorjaars-congres op 13 juni jl. aftrapte. Ruim vijftig procent van de verte-genwoordigde gemeenten zei dit jaar grond te gaan verwerven. Actief grondbeleid is terug van nooit weggeweest. Wel behoed-zamer dan voor de crisis. Misschien iets te behoedzaam. Nieuwe regels om financiële risico’s in te dammen, met name die van het BBV, worden alweer als te beknellend ervaren door vijftig procent van de gemeenten, bleek uit de informele enquête.

Aan bouwgrond heeft Groningen niet meteen een tekort. Als gastgever van het VvG-congres was gekozen voor een heront-

wikkelingslocatie even buiten het centrum, het Suikerterrein. Een groot fabrieksgebouw en een markante schoorsteen van rode baksteen domineren in een omringende woestenij van hoog op-schietend gras en hier en daar een verweesd ogende container. Bij het oplopen van het terrein blijkt er ook al wat (tijdelijke) nieuw-bouw te staan, waaronder gebouw EM2 waar de deelnemers van het congres bijeenkomen.

“Groningen, de onbetwiste hoofdstad van het Noorden”, aldus wethouder Roeland van der Schaaf, zit helemaal in de groeimo-dus. Het huidige inwonertal van 203.000 zal door samenvoeging met Haren en Ten Boer in één klap naar 230.000 stijgen. Daar-mee zou Eindhoven van de positie van vijfde stad van het land verdrongen worden. Maar belangrijker dan deze papieren groei is de sterke reële groei van inwoners, huishoudens en banen. Er staan 20.000 nieuwe woningen op het programma, te bouwen vóór 2030. 10.000 nieuwe (vaste) banen worden verwacht. RUG, UMCG, de Hanzehogeschool en overheidsdiensten als DUO voorzien in hoogwaardige werkgelegenheid. In de stad studeren 60.000 studenten, waarvan 8.000 buitenlandse; zij maken de stad internationaler. Dankzij de studentenpopulatie ligt de gemiddelde leeftijd op 36,4 jaar. Dit vertaalt zich economisch in een hoog aantal startups.

Leefkwaliteit leidmotief

In omgevingsvisie The Next City – opgesteld op basis van “een zeer intensief participatietraject, exemplarisch voor andere gemeenten” – is leefkwaliteit leidmotief, stelde Van der Schaaf. Een uitvloeisel daarvan is het auto- en stadsbusvrij maken van de binnenstad, mede aan de hand van een nieuwe straatinrichting. Dat is ook nodig vanwege de keuze voor verdichting. Het centrum van Groningen is een compact geheel van wonen, werken, horeca en cultuur – universiteit, universitair medisch centrum, rechtbank en musea bevinden zich grotendeels in de binnenstad – en dat moet zo blijven. Neemt niet weg dat uitleglocatie Meerstad wordt afgebouwd.

Om de binnenstedelijke groei mogelijk te maken “zullen we de binnenstad wel iets groter moeten gaan definiëren”, aldus de wethouder. Het Suikerterrein ten westen en de Eemskanaalzone ten oosten van het stadshart zijn daarbij de belangrijkste ontwik-kellocaties.

Foto: Renate van der Zee

Verenigingsnieuws

VV

G n

ieuw

s


De financiering is nog een puzzel. Hoe ver mag of kan de gemeente gaan? Duidelijk voor de wethouder is wel “dat het zonder actief grondbeleid in sommige gevallen niet gaat”. Echter, nadrukkelijker dan voorheen zal dit “in samenwerking met markt en bewoners” aangepakt worden.

Stedelijk investeringsfonds

Een van de sporen waarlangs Groningen de stedelijke groei wil fi-nancieren is het Stedelijk Investeringsfonds (SIF), vertelde Richard Lombaerts, directeur Ruimtelijke Ontwikkeling en Uitvoering. Het fonds is in het leven geroepen als antwoord op de veranderde BBV-regels en het afscheid van ‘badkuipfinanciering’ (volledige financiering vooraf).

Met het oog op zeven grote projecten/gebiedsontwikkelingen die The Next City aanmerkt, is het noodzakelijk structurele mid-delen te vinden voor het fysieke domein, aldus Lombaerts. Op dit moment kent Groningen alleen structurele middelen voor het sociale domein. In het SIF zit momenteel 47 miljoen euro. Met de zeven projecten is in de periode 2019-2030 een investering van 555 tot 680 miljoen euro gemoeid. In de eerste fase 2019-2022 bestaat meteen een grote investeringsbehoefte, circa 220 miljoen euro. Bij het huidige renteomslagpercentage (ROP) van 2% en afschrijving over een periode van 40 jaar zadelt dit de gemeente op met jaarlijkse lasten van gemiddeld 9,9 miljoen euro, becijferde Lombaerts. Bij een uiteindelijk investeringsvolume van om en nabij 600 miljoen euro lopen de structurele lasten voor de gemeente op naar gemiddeld 27 miljoen euro.

De structurele lasten kunnen dalen op het moment dat de rente daalt of wanneer er andere financieringsbronnen worden gevonden. Bij het laatste valt te denken aan positieve resultaten van de grondexploitaties of externe bronnen, zoals subsidies. Het aangekondigde fonds voor gebiedstransformaties van het Rijk zal echter met het toegezegde volume (€ 38 mln.) niet meer dan een druppel op de gloeiende plaat betekenen voor Groningen.

Ambities en knelpunten

Tot nu toe is het Groningse investeringsfonds met incidentele mid-delen gevoed, aldus Lombaerts. Na de gemeenteraadsverkiezin-gen van november zullen de nieuwe raad en het nieuwe college voor structurele voeding moeten zorgen. Belangrijke afweging is hoe knelpunten in het sociale domein (zorg) worden afgezet te-gen ambities in het ruimtelijk domein. De afweging kan zijn dat de ruimtelijke ambities niet op het tweede plan moeten komen, maar dat ze nodig zijn om knelpunten in de toekomst te voorkomen.

Suikerterrein

Na een laatste bietencampagne sloot de Groningse Suikerfabriek in 2008 de poort. De gemeente besloot in 2011 tot aankoop met het oog op de lange termijn. Mede vanwege de crisis werd besloten herontwikkeling tot 2030 vooruit te schuiven. Drie jaar geleden is het beheer en de tijdelijke invulling in handen gelegd

van Ploeg ID3, een vehikel gevormd door ontwikkelaar Dick Janssen (partner Rizoem), architect Paul van Bussel (De Unie Architecten) en strategisch adviseur Hein Braaksma. Placemaking gebeurt door middel van evenementen (pop- en dancefestivals, openluchtbioscoop, markten en dergelijke) en congressen, en tijdelijke functies in tijdelijke huisvesting, zoals EM2, een educa-tiecentrum van onderwijsinstelling Terra MBO en enkele crea-tieve, innovatieve en duurzame bedrijven. Het enorme industriële Zeefgebouw – dat grotendeels behouden blijft – is geschikt voor de grotere evenementen en congressen. In de zomermaanden kan het buitenterrein grote festivals aan. Nieuwste aanwinst is bouw-bedrijf Van Wijnen dat een showcase van een circulaire woonwijk gaat neerzetten. Voordat het nieuwe studiejaar begint zal tijdelijk studentenhuisvesting verrijzen in de vorm van gestapelde contai-nerwoningen.

Zonder subsidie

Deze gebiedsontwikkeling van 133 hectare groot vindt plaats volgens het organische model, vertelde Dick Janssen. Dat geldt al voor de huidige fase van placemaking. Kasstroomgestuurd ondernemen, noemde de ontwikkelaar het. Vanuit de geldstroom die evenementen en tijdelijke functies op gang brengt, kunnen steeds nieuwe dingen worden gedaan. De gemeente legt, op basis van de historische structuur, infrastructuur en nutsvoorzieningen aan. “Maar wij betalen mee aan de afschrijving. Tot nu toe heb-ben we alles zonder subsidie kunnen doen, al hebben we wel hulp gekregen bij de financiering.”

Pas over tien jaar start de definitieve herontwikkeling – waarin een deel van de tijdelijke functies allicht een definitieve plek krijgt. Wonen zal de overhand hebben, in combinatie met werken. De woningbouw wordt nu wel versneld opgepakt. Janssen zei te hopen dat de gemeente zich niet door de hausse op de woning-markt laat verleiden tot ‘platte’ woningbouw. Het Suikerterrein is bedoeld voor ‘programmatische meerwaarde’.

Groningen versus Groningen

Marcel Tankink, partner KAW, signaleerde “enorme spanning” tussen de stad en de provincie Groningen. Groei versus krimp. De stad heerst en slokt alles op, het omringende land voegt zich en levert in. Voor die positie is een historisch-geografische verklaring. De oude kleigrond van Groningen was van oudsher geschikt voor akkerbouw. Graan is lang houdbaar, kan dus nationaal en inter-nationaal verhandeld worden en leidt tot het ontstaan van een handelscentrum. Daar concentreert zich het geld en de macht. De jonge zeeklei van Friesland daarentegen was alleen geschikt voor veeteelt, dus zuivel en vlees, kort houdbaar, lokaal verkocht. Het leidde tot het ontstaan van elf gelijkwaardige steden en nog eens dertig eigenwijze dorpen.

Verstedelijking is al duizenden jaren de normaliteit, wist Tankink. In de jaren zeventig deed zich een trendbreuk voor; een korte periode van suburbanisatie brak aan. Reden? Na de oorlog was in

Deze pagina’s komen tot stand

onder verantwoordelijkheid van

de Vereniging van Grondbedrijven

Secretariaat Vvg

Nassaulaan 12, Postbus 30435, 2500 GK, Den Haag

Telefoon (070) 373 86 69, Fax (070) 363 56 82

E-mail: [email protected], Website: www.vvg.nl

VV

G n

ieuw

s

Sdu 35

een ongekend hoog tempo gebouwd. De leefbaarheid van de stad had eronder geleden. Stadswoningen waren gemiddeld te klein.

Groningen versus Groningen, de titel die Tankink zijn presentatie meegaf, is niet alleen stad versus ommeland, maar ook stad versus stad. De vraag is of Groningen de 25.000 nieuwe woningen die het programmeert, waarvan 80% centrumstedelijk, wel aankan. De huidige bouwcapaciteit reikt nog niet tot de helft!

De groei van de stad is tegelijk het drama voor de regio. Daar komt de aardbevingsellende nog bij. In het bevingsgebied dreigt een regionale ramp als 22.000 woningen niet zoals beloofd zo snel mogelijk worden versterkt. “Het besluit tot uitstel is een nationale schande!”Tot slot deelde Tankink een belangrijke les. “Grondwaarde is be-reikbaarheid en kwaliteit. Beide hangen af van goed beleid.”

Op zoek naar structurele financiering

De gebiedstransformaties die overal in het land op stapel staan vormen stuk voor stuk een lastige puzzel qua investering en fi-nanciering. In veel gevallen is sprake van een aantal verlieslatende stukjes waardoor de puzzel niet makkelijk gelegd kan worden. Damo Holt, directeur/partner Rebel, schetste de problematiek en inventariseerde de mogelijkheden.

Financieringscapaciteit is op te vatten als een functie van een zakelijke business case en het maatschappelijk rendement. Beide kanten kennen verschillende vormen van financiering (vreemd en eigen vermogen, subsidie, publiek geld) en dekking (vastgoed-opbrengst, grondopbrengst, kostenverhaal). In algemene zin kan onderscheid worden gemaakt tussen financiering (vreemd vermo-gen, schuld, lening) en investeren (eigen vermogen, equity, parti-cipatie). Aan zowel publieke als private kant valt altijd te schuiven en te optimaliseren. Belangrijke notie omtrent de business case: het is nooit zwart-wit. Min kan plus worden.

Naar meebewegende afspraken

Ook de ‘onrendabele top’ is een grijze wereld, aldus Holt. Is er een tekort aan publieke zijde, of aan private zijde? Potentiële meevallers kunnen worden afgezet tegen risico’s; marktontwikke-ling, doorlooptijd, procedure en proces kunnen gunstig uitvallen. “Mijn punt is dat deze factoren tot nu toe te veel statisch worden afgeregeld. We moeten naar meebewegende afspraken binnen optie-scenario’s.”Via cash waterfall payment kunnen risicovolle onderdelen aantrek-kelijker voor investeringen worden gemaakt (worden met voorrang afbetaald). Een exit-optie (tegen vergoeding) hoort er ook bij.

Varianten investeringsfondsen

Het ontbrekende stukje van de investerings- en financieringspuz-zel voor gebiedstransformaties kan komen van een investerings-fonds. Verschillende gemeenten zoals Groningen, Zaandam en Breda hebben zo’n fonds. Op regionaal niveau zijn onder andere te noemen InvestNL, NLII, Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU), OntwikkelingsMaatschappij Gelderland (OHMG), Ont-wikkelingsbedrijf Brabant/BOM, SOFIE (Rotterdam) en FRED (Den Haag). Fondsen bieden een scala aan vormen van ondersteuning, zoals garantie, lening, achtergestelde lening, participatie, subsi-die, subsidie met terugbetaling enzovoorts. Ook fondsvolume en randvoorwaarden lopen uiteen. Holt gaf een waarschuwing mee: fondsen gaan vaak te gronde aan slecht management.

Rijksfondsen

Bij het instellen van nationale fondsen valt te denken aan drie modaliteiten:1. ‘Specials’ voor onrendabele toppen binnen het kader van een

investeringsdeal met marktpartijen. Zo’n fonds kan bijvoor-beeld gevoed worden uit de accressen van het Gemeente- en het Provinciefonds.

2. Voorfinancieringsfonds (leningen) voor marktpartijen voor aankoop/planvorming complexe locaties.

Foto: Alexandra van der Zee

Verenigingsnieuws

VV

G n

ieuw

s


3. Voorfinanciering (leningen) voor gemeenten/regio’s voor grote infrastructurele investeringen, onder meer ter overbrugging van het huidige MIRT-gat. Bijvoorbeeld met een institutional als financier. Aanwending is ook denkbaar voor publieke inves-teringen die de 10-jaarstermijn (beperking BBV) overschrijden of die niet passen in het kostenverhaal maar op termijn wel gedekt/terugbetaalbaar zullen zijn.

Combineren van fondsen en financiers (EIB, BNG, InvestNL) op de verschillende lagen biedt extra mogelijkheden.

Wat (het gevaar van) staatssteun betreft wees Holt erop dat de verkoop van grond en vastgoed niet aanbestedingsplichtig is. On-rendabele toppen kunnen gemeenten verder voor hun rekening nemen door te investeren in publieke ruimte, infrastructuur, groen en blauw, energietransitie en klimaatadaptatie. Ten slotte bestaat er ook nog de mogelijkheid om marktconform te financieren (als private financiers niet willen) of geóórloofde staatssteun toe te passen: AGVV, DAEB en deminimisverordening (tot € 200.000). Transparantie, non-discriminatie en marktconformiteit zijn uiter-aard steeds voorwaarden.“Wees creatief met elkaar, dan is er veel meer mogelijk”, besloot Holt.

Samenwerking gemeente en marktpartijen

Actief of passief grondbeleid van de gemeente, wel of geen PPS-constructie, uiteindelijk hoort dat niet tot de kern van een goede samenwerking tussen publiek en privaat, stelde Heleen Aarts, directeur Gebiedsontwikkeling, Amvest. Belangrijker zijn de pre-cieze randvoorwaarden waarbinnen een gebiedsontwikkeling tot stand komt. Twee projecten van Amvest bewijzen dit voor Aarts: Cruquius in Amsterdam en Strijp-R in Eindhoven.

Amvest investeert institutioneel geld in vastgoed. Niet alleen de woningen, ook het gebied ontwikkelt de ontwikkelaar graag mee, vanuit oogpunt van waardevastheid op de lange termijn. Aan randvoorwaarden van geslaagde publiek-private samenwerking bij een binnenstedelijke gebiedsontwikkeling noemde Aarts:1. Allerbelangrijkst is langjarig commitment van de private partij.

Intrinsieke motivatie en bekommernis om de plek is geen luxe.2. Heldere, globale kaders en normen, en focus in het eisenpakket

(tenders schroeven de eisen vaak te hoog op).3. Ruimte voor creativiteit in de uitwerking, ondernemerschap en

flexibiliteit.4. Bestuurlijk commitment; wettelijke regels zitten dan nooit in de

weg.5. Tempo in de besluitvorming.

Flexibele spelregelkaart

Gebiedsontwikkeling Cruquius betreft een deels verouderde bedrijfslocatie op een schiereiland met een ruim aantal eigenaren. De herontwikkeling is door Amvest ter hand genomen op basis van een met de gemeente – die afzag van actieve deelname – overeengekomen spelregelkaart. De spelregelkaart (géén formeel

planologisch instrument) bevat bepalingen over onder andere maximale bouwhoogten, zichtlijnen en programma. Het parti-cipatieproces met gevestigde ondernemers – waarvan een deel besloot te blijven – en omwonenden is door Amvest zelfstandig uitgevoerd. Dit heeft zowel geleid tot planverbeteringen als tot een grotere verbondenheid met de plek.

Ook placemaking is zelfstandig opgezet. In een leeg bedrijfspand trok restaurant Harbour Club met een vergunning voor vijf jaar (“Voor de huuropbrengst hadden we er beter een caravanstal-ling van kunnen maken”). Het restaurant werd een onverwacht grote trekpleister (de tijdelijke vestiging wordt dan ook perma-nent). In het Cruquiusgebied komen circa 2.000 appartementen in combinatie met bestaande en nieuwe bedrijven. Het openbare gebied wordt door de eigenaren zelf ingericht, maar wel als een ‘gezamenlijk tapijt’.Deze gebiedsontwikkeling is duidelijk – crisisperiode – op or-ganische leest geschoeid: plot voor plot. Per plot wordt met de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten. De grond is in erfpacht uitgegeven. Evaluerend stelde Aarts dat het overkoepe-lend conserverend bestemmingsplan en de bestemmingsplannen per plot traagheid als nadeel hebben. Verder is het jammer dat geen gebruik is gemaakt van de Crisis- en herstelwet, waardoor enkele onnodige maatregelen zijn getroffen.

Strijp-R

De gebiedsontwikkeling Strijp-R in Eindhoven kende ook al zo’n succesvolle placemaking met de vestiging van meubelontwerper Piet Hein Eek in het voormalige fabriekscomplex van Philips. Eek opende er bij wijze van personeelskantine een restaurant en voegde er ook maar een paar hotelkamers aan toe. Ook kwam er een aantal studio’s voor zzp’ers. Zo is de plek gaan leven.De herontwikkeling vindt plaats op basis van een globaal bestem-mingsplan, een beeldkwaliteitsplan en een stedenbouwkundig kader. Een kwaliteitsteam, met mensen van buitenaf, toetst de programme-ring en de ontwerpen. De gemeente ziet af van verdere regels.

Aarts sloot af met een opgewekte conclusie: “Met langjarig betrokken partijen die het vermogen hebben om te investeren kunnen we fantastische dingen realiseren.” Een hart onder de riem voor Groningen en talrijke andere gemeenten die staan voor complexe gebiedstransformaties.

Na de afsluiting van het ochtendprogramma en de lunch kregen de deelnemers een rondleiding over het Suikerterrein aangeboden. Na deze rondleiding ging een deel van de deel-nemers naar Meerstad. Een andere groep ging per fiets naar het Ebbingekwartier en de derde groep deelnemers wandelde naar de binnenstad en het Forum. De VVG kijkt terug op een zeer geslaagd congres en hoopt u op 14 november a.s. weer te mogen begroeten op het Najaarscongres in Ede.

Juri

spru

dent

ie

Sdu 37

Mr. F.M.A. van der Loo1

1 Gerechtelijke onteigening en inkomensschade pachter [ow]

Onteigening. Pacht. Vermogensschade. Inkomensschade. De rechtbank kent aan een pachter van onteigende grond een bedrag aan vermogensschade toe wegens het verlies van de mogelijkheid om van de opvolgende pachter een vergoeding te bedingen. Hoge Raad: Het verlies door een pachter van de mogelijkheid om van de opvolgende pachter een vergoeding te bedingen, levert geen vermogensschade op, maar kan als inkomensschade voor vergoeding in aanmerking komen.Bron: HR 20 april 2018, zaaknummer 16/06181 (r.o. 33.2-3.4.6), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2018:648

2 Zorgplicht grondroerder bij onderzoek naar nabijgelegen kabels [Wion, Bion, BW, Crow 250]

Onrechtmatige daad. Schade aan elektriciteitskabel bij graafwerkzaamheden (slaan damwand). Graafmelding (KLIC-mel-ding), informatie over ligging kabels. Verplichting netbeheerder om kabels met nauwkeurigheid van één meter in te teke-nen ex artikel 5 lid 2 BION. Zorgplicht grondroerder, onderzoek naar nabijgelegen kabels, graven van proefsleuven ex artikel 2 WION. Invloed ‘Richtlijn zorgvuldig graafproces’ (CROW 250) bij vaststellen omvang zorgplicht. Volgens de parlementaire geschiedenis brengt de WION geen wijziging in de aansprakelijkheidsregeling van het BW, maar een verduidelijking van verantwoordelijkheden.Bron: HR 25 mei 2018, zaaknummer 17/00069 (r.o. 3.4.1-3.9), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2018:772

3 Bestemmingsplan en recreatiewoning niet als zodanig bestemd [Wro, Awb]

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen kan een vrijstelling voor een gebruik van een pand dat in strijd is met het bestem-mingsplan worden geacht rechtstreeks voort te vloeien uit een voor dat pand verleende bouwvergunning als uit de bouw-aanvraag zonder meer kan worden afgeleid dat het bouwwerk in strijd met het bestemmingsplan zal worden gebruikt, en het desbetreffende college, zich bewust van het voorgenomen gebruik, de vergunning in weerwil van de planvoorschriften heeft verleend. Het college was zich bewust van het voorgenomen gebruik voor permanente bewoning en heeft de bouw-vergunning in weerwil van de planvoorschriften verleend. Gelet hierop moet worden geoordeeld dat voor het gebruik van de woning voor permanente bewoning impliciet vrijstelling is verleend. Er is daarom sprake van bestaand, legaal gebruik. Met betrekking tot bestaand legaal gebruik staat voorop dat dit in beginsel, gelet op de rechtszekerheid, als zodanig dient te worden bestemd. Gezien het voorgaande is de Afdeling van oordeel dat het bestreden besluit, wat het gebruik van de woning van appellante voor permanente bewoning betreft, berust op een ondeugdelijke belangenafweging en een ontoerei-kende motivering.Bron: AbRS 30 mei 2018, zaaknummer 201708727/1/R1 (r.o. 2.5-2.5.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1784

4 Bestemmingsplan en opnieuw onder overgangsrecht brengen permanente bewoning recreatiewoningen [Wro, Awb]

Het opnieuw onder het overgangsrecht brengen van bestaand legaal gebruik kan slechts onder bijzondere omstandighe-den aanvaardbaar zijn. Hiervoor is vereist dat zicht bestaat op beëindiging van het legale gebruik binnen de planperiode. Appellanten sub 16 t/m 21 hebben te kennen gegeven de permanente bewoning van hun recreatiewoningen niet uit eigen beweging binnen de planperiode te zullen beëindigen. Tegen het gebruik kan ook niet handhavend worden opgetreden van-wege de beschermende werking van het overgangsrecht. Er bestaat dus geen zicht op beëindiging van het gebruik binnen de planperiode. Gelet hierop heeft de raad de permanente bewoning van hun recreatiewoningen ten onrechte opnieuw onder het overgangsrecht gebracht.Bron: AbRS 6 juni 2018, zaaknummer 201704769/1/R1 (r.o. 48-48.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1887

5 Bestemmingsplan en maximale oppervlakte supermarkt [Wro, Bro, Awb]

Bij de in het dpo 2015 berekende distributieve ruimte voor de verplaatsing van een supermarkt heeft als uitgangspunt gegolden een maximale omvang van 1.500 m2 bvo oftewel 1.200 m2 wvo die volgens de raad passend wordt geacht voor een supermarkt. Daaruit volgt echter niet dat de door Lidl gewenste supermarkt met een oppervlakte van 1.500 m2 wvo uit ruim-telijk oogpunt onaanvaardbaar is. Niet is onderzocht of de te verplaatsen supermarkt van Lidl met een door haar gewenste oppervlakte van 1.500 m2 wvo zal leiden tot structurele leegstand in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 van het Bro.Bron: AbRS 20 juni 2018, zaaknummer 201703540/1/R2 (r.o. 4-4.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:2046

6 Afwijzing planschade ten gevolge van projectbesluit geluidsscherm vanwege voorzienbaarheid (concrete beleidsvoor-

nemens in Actieplan omgevingslawaai) [Wro]

Planschade geleden ten gevolge van projectbesluit waarbij bouwvergunning is verleend voor het plaatsen van een geluids-scherm moet op grond van voorzienbaarheid voor rekening van betrokkene blijven. Het conceptactieplan en het vastgestel-de Actieplan omgevingslawaai gemeente Zaanstad zijn concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt, op grond waarvan betrokkene de plaatsing van het nieuwe geluidsscherm kon voorzien. Hieraan doet niet af dat in het op 10 oktober

GRONDBELEID

RUIMTELIJKE ORDENING

PLANSCHADE/NADEELCOM-PENSATIE

Overzicht jurisprudentie 1 mei 2018 tot 1 juli 2018

Juri

spru

dent

ie


BOUW

2006 vastgestelde wegaanpassingsbesluit is vermeld dat de minister van Verkeer en Waterstaat de plaatsing van een geluids-scherm ter plaatse niet doelmatig vond.Bron: AbRS 9 mei 2018, zaaknummer 201702099/1/A2 (r.o. 5-5.8), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1562

7 Planschade en mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen dient niet bij planologische vergelijking te worden betrok-

ken [Wro, Bor]

In artikel 6.1 Wro zijn de oorzaken van planschade limitatief opgesomd. In die bepaling is artikel 2 van bijlage II Bor niet genoemd. De mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen, als bedoeld in artikel 2 van bijlage II Bor, is een gevolg van de destijds gemaakte keuze van de wetgever en kan niet aan het nieuwe bestemmingsplan worden toegerekend. Dit betekent dat de mogelijkheid om vergunningvrij te bouwen niet bij de planologische vergelijking dient te worden betrokken.Bron: AbRS 23 mei 2018, zaaknummer 201702959/1/A2 (r.o. 5.1), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1682

8 Planschade en omvang Normaal Maatschappelijk Risico [Wro]

Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico naar behoren te motiveren. In dit geval gaat het om inbreiding met een nieuw te bouwen vrijstaande woning in de lintbebouwing van een bestaande woonkern. Inbreiding is in beginsel een normale maatschappelijke ontwikkeling. Dat betekent echter nog niet dat de planologische ontwikkeling in het plangebied ook in de lijn der verwachtingen lag. De planologische ontwikkeling lag in dit geval gedurende een ruime periode in de lijn der verwachtingen. Dit betekent op zichzelf echter nog niet dat de gevolgen van de ontwikkeling geheel onder het normale maatschappelijke risico vallen. In dit verband komt tevens betekenis toe aan het antwoord op de vraag of de schade on-evenredig is in verhouding tot de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft geen bijzondere omstandigheden aangevoerd die rechtvaardigen dat in zijn geval een uitzondering wordt gemaakt op het uitgangspunt dat bij een inbrei-dingslocatie een waardevermindering tot vijf procent van de waarde van de onroerende zaak voor rekening van aanvrager wordt gelaten. Omdat de schade die belanghebbende als gevolg van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan heeft geleden, niet uitstijgt boven vijf procent van de waarde van de woning onmiddellijk vóór het ontstaan van de schade, heeft het college die schade ten onrechte niet geheel voor zijn rekening gelaten.Bron: AbRS 13 juni 2018, zaaknummer 201704043/1/A2 (r.o. 4-4.7), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1935

9 Afwijzing schadevergoeding inzake wegen rioolwerkzaamheden en is sprake van rechtmatige daad/nadeelcompensa-

tie? [Awb]

De gestelde schadeoorzaak is bepalend bij de beantwoording van de vraag of tegen de schadeveroorzakende uitoefening van de publiekrechtelijke bevoegdheid beroep open staat bij de bestuursrechter. Het lag op de weg van het college in het kader van een zorgvuldige besluitvorming te bezien of aan het gestelde schadeveroorzakende handelen, uitvoeringshandelingen van infrastructurele werken door of in opdracht van de gemeente, voor bezwaar en beroep vatbare besluiten ten grondslag lagen. Dit lag te meer voor de hand nu een wettelijke of beleidsmatige grondslag voor de behandeling van het verzoek om nadeelcompensatie ontbrak.Bron: AbRS 20 juni 2018, zaaknummer 201702473/1/A2 (r.o. 22-31), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:2040

10 Omgevingsvergunning bouw / afwijking Bp en ondergrens bezonningsuren? [Wabo, Bor, Wro]

De wetgever heeft uitdrukkelijk geen ondergrens aan het aantal bezonningsuren van een woning per dag gesteld. Anders dan ten aanzien van daglichttoetreding bestaan geen wettelijke normen die zien op een minimumaantal zonuren per dag in een woning. De wetgever heeft ervoor gekozen regulering hiervan over te laten aan bestuursorganen. Dit betekent dat bestuursorganen op dit onderwerp beleidsruimte hebben. Het college heeft gemotiveerd uiteengezet waarom hij het van groot belang acht dat uitvoering kan worden gegeven aan het bouwplan en dat hij daarom geen aanleiding ziet om af te wij-ken van het door hem gehanteerde uitgangspunt dat in een ring in het centrum van Eindhoven meer waarde gehecht wordt aan de bebouwingsdichtheid dan aan bezonning. Het college heeft in redelijkheid tot de conclusie kunnen komen dat het bouwplan niet zal leiden tot een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de woning van appellant.Bron: AbRS 9 mei 2018, zaaknummer 201702376/1/A1 (r.o. 4-4.5), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1515

11 Omgevingsvergunning en rechtbank heeft ten onrechte de verschillende activiteiten gesplitst [Wabo]

De rechtbank heeft ten onrechte een splitsing aangebracht tussen de verschillende activiteiten waarop de aanvraag om omgevingsvergunning ziet. De gevraagde omgevingsvergunning kan uitsluitend in zijn geheel worden verleend of in zijn geheel worden geweigerd. [Vergunninghouder] heeft immers één aanvraag om omgevingsvergunning voor verschillende activiteiten gevraagd en heeft niet op grond van artikel 2.5 van de Wabo verzocht om de omgevingsvergunning in twee fasen te verlenen.Bron: AbRS 23 mei 2018, zaaknummer 201702724/1/A1 (r.o. 3-3.2), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1672

Juri

spru

dent

ie

Sdu 39

12 Bestemmingsplan en voorwaarde maximale achtergrondbelasting geur in strijd met Wvg en Activiteitenbesluit [Wro,

Wgv, Abm]

De Afdeling heeft eerder overwogen dat zij het opnemen van normen voor de achtergrondbelasting in een bestemmings-plan in beginsel ruimtelijk relevant en aanvaardbaar acht. Daartoe heeft zij overwogen dat de Wgv uitsluitend betrekking heeft op de voorgrondbelasting, de geurbelasting die een individuele veehouderij op een geurgevoelig object veroorzaakt. Voor de cumulatieve geurbelasting van het totale aantal veehouderijen in een gebied, de achtergrondbelasting, wordt in de Wgv noch in andere wetgeving een kader geboden. Met het plan worden in casu strengere voorwaarden gesteld voor de uit-breiding van een individuele veehouderij dan voortvloeien uit het beschermingsniveau waarin artikel 3 lid 1 Wgv en artikel 3.115, lid 1 van het Activiteitenbesluit milieubeheer voorzien. De Afdeling acht dit in strijd met artikel 3.1 lid 1 van de Wro.Bron: AbRS 2 mei 2018, zaaknummer 201608390/1/R2 (r.o. 5-5.7), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1468

13 Watervergunning en verbod op achteruitgang ingevolge Kaderrichtlijn water? [Wtw, Wm, KRW]

In het Wezer-arrest is voor recht verklaard dat artikel 4 lid 1 onder a, i tot en met iii, van de Kaderrichtlijn Water aldus moet worden uitgelegd dat de lidstaten, behoudens indien een afwijking wordt toegestaan, hun goedkeuring voor een project moeten weigeren wanneer dat project een achteruitgang van de toestand van een oppervlaktewaterlichaam kan teweegbren-gen. Aan de orde is in casu de vraag of de vergunde verkleining van het totale oppervlak van de Rotteboezem een achter-uitgang van het kwaliteitselement overige waterflora betekent. Het Wezer-arrest en de Kaderrichtlijn Water geven geen eenheid voor de feitelijke vaststelling van achteruitgang als een kwaliteitselement zich in de laagste klasse bevindt. Het is daarom aan de nationale autoriteit om dit vast te stellen. In dit geval moet het verbod op achteruitgang uit de Kaderrichtlijn Water zijn verzekerd. Het college heeft onbestreden gesteld dat de ecologische achteruitgang door de afname van het ecolo-gisch relevant areaal met 0,16% niet meetbaar is en derhalve feitelijk niet is vast te stellen. Het college heeft in de onderha-vige situatie de 1%-regel in redelijkheid kunnen toepassen ter invulling van het verbod op achteruitgang. Het college heeft zich, nu het effect van het vergunde project 0,16% op het ecologisch relevant areaal bedraagt en derhalve minder is dan 1%, op het standpunt kunnen stellen dat de EKR niet wijzigt en dat daarom geen sprake is van achteruitgang van de kwaliteit van het oppervlaktewaterlichaam, zoals bedoeld in artikel 4 lid 1 aanhef en onder a van de Kaderrichtlijn Water. Het college was dan ook niet verplicht de watervergunning te weigeren wegens strijd met het verbod op achteruitgang.Bron: AbRS 13 juni 2018, zaaknummer 201703571/1/A1 (r.o. 3-3.7), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018: 1949

14 Schade aan peren door mezen en verbindendheid Beleidsregels tegemoetkoming faunaschade; standaardisering van

het normaal maatschappelijk risico [Ffw, Wnb]

De rechtbank heeft ten onrechte artikel 9 aanhef en onder g, onder II en III, van de Beleidsregels tegemoetkoming fauna-schade onverbindend geacht. De vraag of schade die het gevolg is van een diersoort als bedoeld in de artikelen 83 en 84 van de Ffw tot het normale bedrijfsrisico of het normale maatschappelijke risico behoort, moet worden beantwoord met inacht-neming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Daarbij zijn onder andere van belang de aard, de omvang en de voorzienbaarheid van de schade en de omstandigheid dat de wetgever de verantwoordelijkheid voor de bescherming van have en goed tegen schade door dieren primair bij de grondeigenaar heeft gelegd.De beoordeling van de van belang zijnde omstandigheden dient in beginsel per geval plaats te vinden. Met een uitvoeringslast van jaarlijks vijfduizend verzoeken is het begrijpelijk en ook redelijk dat, in afwijking van genoemd uitgangspunt, wordt over-gegaan tot standaardisering van het normaal maatschappelijk risico als de regeling in tegemoetkoming in de schade voorziet. Dat betekent – uiteraard – wel dat de gekozen standaard passend dient te zijn. Het vergoeden van 60% van de schade die door mezen en meesachtigen is toegebracht aan peren leidt niet tot een onevenredig zware last voor fruittelers.Bron: AbRS 9 mei 2018, zaaknummer 201707356/1/A2 (r.o. 8-9.4), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1488

15 Bestuurlijke waarschuwing als onderdeel van een wettelijk sanctieregime is een besluit [Awb, Arbo]

Volgens de Afdeling is een bestuurlijke waarschuwing een besluit als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo moet de waarschuwing zijn gebaseerd op een wettelijk voorschrift. Ook moet de waarschuwing een voorwaarde zijn om bij een volgende overtreding een andere sanctie te kunnen opleggen. Zij is dan een ‘essentieel en onlosmakelijk onderdeel’ van een sanctieregime. De waarschuwing heeft daarmee rechtsgevolg en is daarom een besluit. Hierbij is niet van belang of bij het opleggen van de sanctie nog een belangenafweging moet plaatsvinden.Bron: AbRS 2 mei 2018, zaaknummer 201607055/1/A3 (r.o. 6-6.3), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:RVS:2018:1449

16 Hoge Raad verduidelijkt begrip ‘op de zaak betrekking hebbende stukken’ en hoe om te gaan met ‘in elektronische

vorm vastgelegde gegevens’ [Awb, Wib]

De Hoge Raad heeft in een belastingzaak een aantal (aanvullende) vuistregels op de uitgangspunten in een arrest van 10 april 2015 gegeven om te bepalen of een stuk ‘op de zaak betrekking’ heeft. Daarnaast heeft de Hoge Raad verduidelijkt hoe om te gaan met in elektronische vorm vastgelegde gegevens.Bron: HR 4 mei 2018, zaaknummer 16/04237 (r.o. 3.4.1-3.4.5), www.rechtspraak.nl, ECLI:NL:HR:2018:672

AGRARISCHE REGELGEVING

WATER

NATUUR

HANDHAVING

STAATS- EN BESTUURS-RECHT

Voor meer uitspraken zie: www.omgevingindepraktijk.nl/grondzaken/type/jurisprudentie


Vra

ag e

n an

twoo

rd

VRAAG EN ANTWOORDIn de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag!Uw vragen kunt u stellen via: grondzaken @sdu.nl.

Mag een gemeente nog toestemming geven voor een woningbouwproject met gasaan-sluitingen?

Sinds 1 juli geldt er door de Wet Voortgang op de Energietransitie een aardgasverbod voor nieuwbouw. Mogen wij als gemeente toch toestemming geven om een woningbouwproject – waarvoor de omgevingsvergunning zal worden aangevraagd voor het eind van dit jaar – te laten voorzien van gasaansluitingen?

Ja, het college van B&W mag op grond van de Ministeriële regeling gebiedsaanwijzing gasaansluitplicht gebieden aanwijzen waarvoor toch een gasaansluitplicht geldt en de netbeheerder die aansluiting moet realiseren. Voorwaarde voor deze aanwijzing is dat sprake moet zijn van zwaarwegende redenen van algemeen belang. Er geldt een doorlopende uitzonderingsregeling (art. 1) en een tijdelijke regeling voor die gevallen waarin de omgevingsvergunningsaanvraag wordt gedaan tussen 1 juli en 31 december 2018 (art. 2). De tijdelijke onthef-fingsregeling is bedoeld om te voorkomen dat de woningbouwpro-ductie vertraagt en ziet op twee situaties. In de eerste plaats is een uitzondering mogelijk op het aardgasverbod wanneer het bouwproject minder snel (lees: met vertraging) tot stand zou komen dan mogelijk zou zijn met een gasvoorziening (art. 2 lid a). In de tweede plaats is een uitzondering mogelijk wanneer aanpassing van het oorspronkelijke ontwerp van het bouwwerk naar een gasloos ontwerp tot gevolg heeft dat sprake is van een problematisch beroep op schaarse productiemid-delen in de bouwsector (capaciteit van het bouwbedrijf of van de toe-leveranciers). In beide gevallen moet aannemelijk zijn dat de aanvraag omgevingsvergunning plaatsvindt vóór 1 januari 2019. Het college van B&W moet in het kader van de besluitvorming alle relevante belangen afwegen, zoals die van de netbeheerder met het oog op de aanlegkos-ten van een gasaansluiting. Het is voor de hand liggend dat vanuit de gemeente ook afstemming plaatsvindt met de provincie. Daarnaast is het raadzaam dat vanuit de gemeente acht wordt geslagen op de belangen van de betrokken projectontwikkelaar en/of bouwer met wie de gemeente (mogelijk) reeds een contract heeft. Die overeenkomst moet (in uitgangspunt) door beide partijen nagekomen worden. Mocht een college van B&W ondanks een voorafgaande overeenkomst waarin nog niet werd uitgegaan van een aardgasverbod, niet bereid zijn tot het maken van een uitzondering op het verbod of nieuwe contractuele af-spraken, dan kan dit – afhankelijk van de inhoud van de onderliggende overeenkomst, het moment waarop die overeenkomst is gesloten en/of het (niet) handelen van partijen sindsdien – mogelijk uitmonden in een schadeplicht jegens de ontwikkelaar/bouwer.

Manfred Fokkema, Infense advocaten

Gemeentewerf wordt woningbouw: tegen welke prijs? Hoe lopen geldstromen in busi-ness case, BBV en Vpb?

Een nog goed functionerende gemeentewerf (gebouw afgeschreven, grond kent nog een balanswaarde, staat onder MVA, bij het vastgoed-bedrijf ) moet wellicht op basis van een bestuurlijke keuze op termijn wijken voor woningbouw. De nieuwe werf komt iets verderop in het-zelfde nog te maken bestemmingsplan. Ook de nieuwe locatie is eigen-dom van de gemeente. Tegen welke prijs neemt het ontwikkelbedrijf de oude locatie dan over van het vastgoedbedrijf ? Wat is marktconform? Tegen welke prijs koopt het vastgoedbedrijf de bouwrijpe grond voor de nieuwe werf van het ontwikkelbedrijf ? Hoe lopen de geldstromen in de business case, het BBV en de Vpb?

De casus kent gelaagdheid, we moeten de afzonderlijke geledingen uit elkaar trekken om te komen tot eerste oordeelsvorming.

Business case

De beoogde ontwikkeling zit nu nog in een business case waarover volop meningsvorming plaatsvindt rond economische en maatschap-pelijke uitvoerbaarheid. We maken een rekensom die aan de kosten-kant uitgaat van de aankoop van de oude werf bij het vastgoedbedrijf en die zich kwalificeert als aankoop van ruwe grond. Net als bij iedere aankoop moet een marktconform aankoopbedrag bepaald worden. Dat is niet per se de boekwaarde MVA. We moeten rekening houden met een schadeloosstelling zoals we dat ook doen bij aankoop van een bedrijf van een derde. We gaan na of rekening moet worden gehouden met ‘nieuw voor oud’. Aan de verkoopkant nemen we een marktconfor-me verkoopopbrengst voor bouwrijpe grond op, conform gemeentelijk uitgifteprijsbeleid. Het is grondstof voor een zuivere bedrijfseconomi-sche afweging.

BBV

Verderop in het proces hebben we rekening te houden met de speci-fieke regels van het BBV, die interne winstneming verbiedt. We nemen de bestaande werf over tegen de boekwaarde MVA en de ondergrond nieuwe werf wordt (zie paragraaf 4.7 Notitie Grondexploitaties 2016) gekocht tegen de kostprijs, eventueel met vermogensoverheveling (BBV VA 2016-178). Het BBV ziet op het belang van een correcte jaarver-slaggeving. Er zijn zo dadelijk een of meer specifieke administratieve handelingen nodig, bijvoorbeeld rond de vermogensoverheveling. Nog daargelaten dat ook de kredietverlening voor de nieuwe werf uiteraard geregeld moet worden.

Vpb

Op het moment dat een vermogensbestanddeel wordt verschoven van het onbelaste naar het belaste deel van de gemeente verschijnt op de fiscale balans een nieuw actief (of passief ). Hoofdregel is dat een der-gelijke ‘sfeerovergang’ plaatsvindt tegen de waarde in het economisch verkeer. Met deze waardering wordt de waardeontwikkeling feitelijk verdeeld over de onbelaste en belaste periode. Dan komt meteen de vraag op: wat is dan de waarde in het economisch verkeer?Kortweg dient aan de hand van de voorliggende feiten en omstandig-heden te worden bepaald wat een onafhankelijke derde voor de locatie zou betalen. Daarmee komen we direct bij het eerste probleem: kan een onafhankelijke derde deze locatie wel kopen of heeft louter de gemeen-te in haar hoedanigheid de mogelijkheid tot koop? Laten we er even van uitgaan dat dit kan. Bij de aankoop van de werf bestaat kennelijk

Sdu 41

Vra

ag e

n an

twoo

rd

de verplichting om bij te dragen aan de meerkosten die de gemeen-tewerf heeft door (versneld) nieuw te bouwen. Deze kosten behoren normaliter tot de grondexploitatie en zullen ook een weerslag hebben op de waardering van de locatie als die verplichting er ook zou zijn als een onafhankelijke derde de locatie zou kopen. Daarbij komt nog de omstandigheid dat in een eerdere fase mogelijk al een bestemmings-wijziging is gerealiseerd. Dient de daardoor gerealiseerde meerwaarde in de onbelaste of belaste periode te vallen? Als actief handelingen zijn verricht om dit te realiseren zal de daardoor gerealiseerde waardeaan-groei redelijkerwijs aan de ontwikkeling worden toegeschreven. In de voorliggende situatie zou – als praktisch handvat – vanuit de ‘vrije’ ontwikkelwaarde van de grond kunnen worden teruggerekend door de inspanningen en verplichtingen die samenhangen met de grond te waarderen en in mindering te brengen op deze waarde. Voor de waar-dering van de ‘teruglevering’ gelden dezelfde hoofdregels, maar zullen de omstandigheden anders zijn.

Rutger Hotsma, Caraad en Harry Nijland, Newland kennistransfer

De redactie van Grondzaken in de praktijk kan niet aansprakelijk

worden gesteld voor de antwoorden op de vragen. Ieder antwoord is

slechts de persoonlijke mening van de deskundige die de desbetref-

fende vraag beantwoordt.

OpMaat Bodem

Dé databank met alle weten regelgeving over bodem

Overzichtelijk: koppeling tussen relevante (juridische) bronnen

Altijd actueel: dagelijks het belangrijkste nieuws

Efficiënt: selectie van de belangrijkste jurisprudentie

www.sdu.nl/opmaat-bodem


Ond

erzo

ek /

Pub

licat

ies Prijzen koopwoningen op

hoogste niveau ooitUit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particu-liere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster blijkt dat de prijzen van bestaande koopwoningen in mei 2018 het hoogste niveau ooit kenden.Na een piek in augustus 2008 daalden de prijzen van koopwoningen en in juni 2013 werd een dieptepunt bereikt. Sindsdien is er sprake van een stijgende trend. In mei 2018 was de prijsindex koopwoningen voor het eerst hoger (0,6 procent) dan de piek in augustus 2008. Daarmee is ook het hoogste niveau bereikt sinds het begin van de prijsindex in 1995. Vergeleken met het dal in juni 2013 zijn de prijzen ruim 28 procent hoger.Er werden minder bestaande koopwoningen verkocht: volgens het Kadaster werden in mei 18.237 verkochte woningen geregistreerd. In de eerste vijf maanden van 2018 werden 86.609 woningen verkocht: 6,5% minder dan in de eerste vijf maanden van 2017.Meer info via: https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2018/25/prijzen-koopwonin-gen-op-hoogste-niveau-ooit

Nieuw leven voor erfgoed

Het kabinet investeert de komende jaren 325 miljoen euro extra in erfgoed. De minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap zal de komende jaren meer geld uittrekken voor de restauratie en verduurza-ming van (grote) monumenten, voor de bescherming van archeologi-sche vindplaatsen en voor het verbeteren van de toegankelijkheid van erfgoed.De fiscale aftrek voor onderhoud aan rijksmonumentenpanden wordt per 1 januari 2019 omgezet in een subsidieregeling. Daardoor blijft structureel 57 miljoen euro voor monumentaal onderhoud beschik-baar. Het budget voor onderhoud van particuliere monumentenpan-den wordt hiermee effectiever en doelmatiger ingezet.Alle huidige en toekomstige particuliere eigenaren kunnen een beroep doen op de subsidieregeling voor de instandhouding van hun rijksmo-numentale woningen. Eigenaren krijgen door de regeling compensatie van de meerkosten die gemaakt worden voor het behoud van de monu-mentale waarden. Dat houdt in dat eigenaren in de regeling maximaal 35% subsidie krijgen voor gemaakte kosten.Eigenaren van bijvoorbeeld kerken, watertorens, kastelen en buiten-plaatsen kunnen meer subsidie voor hun onderhoud krijgen via de subsidieregeling instandhouding monumenten (60% van de kosten in plaats van nu 50%).Voor instandhouding van monumenten wordt meer geïnvesteerd door extra gelden voor de restauratie, herbestemming en verduurzaming van (grote) monumenten.Bron: Persbericht ministerie OC&W, 22 juni 2018Meer info via: https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2018/06/22/nieuw-leven-voor-erfgoed

Sturen in parkerenNederland telt nu 8,3 miljoen auto’s. Die staan meer dan 90% van de tijd stil. Dat vergt ongeveer 15 miljoen parkeerplekken. De gemeenten regelen elk hun eigen parkeerbeleid, gebaseerd op plaatselijke afwegin-gen tussen bereikbaarheid (voldoende parkeerplaatsen bij eindbe-stemmingen) en leefbaarheid (weinig auto’s op straat). Hierbij spelen objectieve gegevens een beperktere rol dan bepaalde aannamen over de effecten van parkeermaatregelen op het mobiliteitssysteem.Gemeenten regelen parkeerbeleid op basis van plaatselijke afwegingen. Parkeerbeleid heeft mogelijk effecten op het totale mobiliteitssysteem. Over die effecten is weinig bekend. Hoe kan het Rijk gemeenten onder-steunen bij de meeweging van effecten van plaatselijk parkeerbeleid op het totale mobiliteitssysteem? Het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbe-leid (KiM) verkende daarvoor mogelijke beleidsaangrijpingspunten en rollen in de publicatie Sturen in parkeren.Het Rijk kan gemeenten ondersteunen in het meenemen van effecten van parkeerbeleid op het mobiliteitssysteem: door maatregelen die (juridisch) nog mogelijk moeten worden gemaakt (regulator), door de analyse van parkeergegevens te faciliteren (facilitator) en door misverstanden over effecten van parkeermaatregelen weg te nemen (communicator).Bron: Persbericht ministerie I&W, 18 juni 2018Meer info via: https://www.kimnet.nl/actueel/nieuws/2018/06/18/sturen-in-parkeren

Wat veroorzaakt overheidsfalen?

Frank Kalshoven en Majelle Verbraak schreven in opdracht van het mi-nisterie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het boek Wat veroorzaakt overheidsfalen? Naar een rijker beeld van overheidshandelen. In het boek wordt beschreven onder welke voorwaarden de overheid faalt of succesvol is en welke mechanismen hierbij een rol spelen, voor alle beleidsmakers, -denkers, en politici die de publieke zaak een warm hart toedragen.De systematische analyse van overheidsfalen geeft een beeld van me-chanismen die de resultaten van overheidsingrijpen negatief kunnen beïnvloeden en kunnen leiden tot een minder succesvolle overheid. De auteurs tonen aan dat de overheid, net als de markt en de samenleving, in veel gevallen niet perfect functioneert.Gratis download boek via: https://www.argumentenfabriek.nl/nl/producten-kopen-of-gratis-downloaden/

Age

nda

Sdu 43

SDU

Actualiteiten erfpacht- en opstalrechtdinsdag 16 oktober 2018, 13.00-17.30 uur, Hotel Van der Valk te Breukelen.In deze cursus Actualiteiten erfpacht- en op-stalrecht wordt ingegaan op de problematiek rondom stedelijke en particuliere erfpacht. Aan de hand van praktijkvoorbeelden en actuele ontwikkelingen in rechtspraak en re-gelgeving worden de verschillende aspecten van erfpacht in een breder zakenrechtelijk perspectief geplaatst en toegepast op de huidige huizenmarkt.

Sprekers: prof. mr. A. (Aart) van Velten en mr. F.J. (Fokke Jan) VonckPrijs € 595 p.p. (excl. 21% btw) Bij inschrijving vóór 7 augustus 2018 € 476 p.p. (excl. 21% btw).

Appartementsrecht (in theorie en praktijk)donderdag 25 oktober 2018, 10.00-17.30 uur, Hotel Van der Valk te Veenendaal.Akte van splitsing en wijziging daarvan, VvE-beheer, erfpacht en modelreglement en nieuwe wetgeving 2017. Deze cursus Appartementsrecht biedt handvatten om problemen rond appartementsrecht op een efficiënte manier op te lossen. De docenten geven een breed en praktisch overzicht van het ontstaan tot de beëindiging van het ap-partementsrecht. Vragen die daarbij worden behandeld en beantwoord zijn onder meer: geldt de 5%-regeling voor het gemeenschap-pelijk appartementsdeel? Hoe gaat de VvE om met overlast door huurders? Hoe zit het met stapelen van zakelijke rechten en de volgorde passeren?Naast de relatief nieuwe methode van wijzi-ging van de akte van splitsing, komen ook de soorten van wijzigen aan bod alsmede de laatste rechtspraak op het gebied van de twee procedures. Tevens worden de voorwaar-den richtlijnen voor financiering erfpacht besproken.

Sprekers: mr. H.J.G. (Hubert) Braakhuis en mr. P.D. (Pieter) SchutPrijs € 795 p.p. (excl. 21% btw) Bij inschrijving vóór 16 augustus 2018 € 636 p.p. (excl. 21% btw).

ORBITERS EN GEOPLAN

Leergang Regie op Waardevolle Gebieds-ontwikkeling Op 30 oktober 2018 start de 9e editie (10 da-gen) van de leergang Regie op Waardevolle Gebiedsontwikkeling met wederom een op actuele ontwikkelingen toegesneden programma.De leergang gaat over het starten, beheren en aansturen van gebiedsverandering onder actuele omstandigheden. U past bijvoorbeeld nieuwe ontwikkelstrategieën toe, gericht op duurzaamheid en waardecreatie.

Leergang Basisvaardigheden Financiële Regie en PlaneconomieDe vierde leergang (8 dagen) begint op 20 no-vember 2018. Centraal staat de omgang met opbrengsten en kosten, met ruimte gebruik, met indexen en rente. Tevens worden de kos-tenverhaalmogelijkheden ontvouwd en leert u een risicoanalyse te maken. De leergang legt een stevig fundament rond de essenties van financiële besturing en is toegesneden op ieder die meer wil weten over dit onderwerp voor de eigen werkpraktijk.

Voor meer informatie en aanmelding: www.orbi-ters.nl / www.geoplan.nl

SCOBE

Planeconomie en Vastgoedrecht:de verdiepingstart 6 september 2018In deze opleiding van tien dagen krijg je een dieper inzicht in alle aspecten van het vak-gebied en in de integratie tussen de verschil-lende vakgebieden. Door het uitwerken van casussen en het schrijven van een thesis leren deelnemers hoe zij hun vakinhoudelijke ken-nis trefzeker in de praktijk brengen.

Voor meer informatie over opleidingen, losse mas-terclasses en seminars, zie www.scobe.nl

VOORUITBLIK

Voor de komende edities worden onder meer artikelen voorbereid over:- Gebiedsontwikkeling onder contrac-

tueel voorbehoud goedkeuring door bestuursorgaan

- Kansen verkoop gemeentelijk vastgoed- Wet terugvordering staatssteun- Prijsontwikkeling van grond- Coöperatief bouwen van woningen in

Amsterdam- Omgevingswet: grondeigendom, ontei-

gening- Gemeentelijk grondbeleid bij omzetten

vakantiepark naar woonwijk- Coöperatieve gebiedsontwikkeling- Blockchain en vastgoedsector- Duurzaam bouwen- Hoogbouw- Getaxeerde waarde leegstaand pand /

balans-boekwaarde en inbrengwaarde- Erfpacht en leegstand- Weigeren bouwomgevingsvergunning

bij exploitatietekort- Kronieken jurisprudentie grondexploi-

tatie, schadeloosstelling bij onteigening en onteigenings-Kb’s

De auteurs belichten vanuit diverse invalshoeken deze onderwerpen uit hun dagelijkse praktijk.

Voor de 5e editie 2018 wordt een selectie van artikelen voorbereid naast de vaste kronieken, jurisprudentieoverzicht en andere vaste rubrieken.

Uw kopijbijdragen of vragen voor het Praktijkblad Grondzaken en gebiedsont-wikkeling zijn van harte welkom! Voor kopij in de vorm van een artikel ontvangt de redactie graag eerst een synopsis.Kopijdatum voor de 6e editie 2018 is 19 september 2018.

En heeft u suggesties voor andere onder-werpen die aandacht moeten krijgen in het Praktijkblad Grondzaken en gebieds-ontwikkeling? Laat het de redactie weten via [email protected] !

Dat

ligt

era

an

hoe

je h

etbe

kijk

t

Kijk op www.nysingh.nl/overheid

Overheid Nysingh. Nysingh weet er meer van.

De overheidssector zet je niet met één streep verf op het doek.

Overheidsprojecten beperken zich zelden tot één rechtsgebied. De

Marktgroep Overheid van Nysingh bestaat uit een uitgebreid team

van specialisten binnen alle rechtsgebieden die voor de overheid

relevant zijn. Daardoor bekijken wij uw project ook vanuit een

andere invalshoek. Benaderbaar en laagdrempelig weten onze

mensen de weg te vinden naar een integrale oplossing die van alle

zijden belicht is. Daardoor weten we er meer van.

Grondzaken Praktijkblad 4...De vraag of de Omgevingswet, de Aanvullingswet grondeigendom en de 16de...

Documents

Transcript of Grondzaken Praktijkblad 4...De vraag of de Omgevingswet, de Aanvullingswet grondeigendom en de 16de...